新竹房價無極限！即使房市面臨轉折，不過仍有精華區預售案再創新天價。根據最新實價登錄顯示，新竹市關埔重劃區預售案「富宇天雋」頂樓最高價每坪79.4萬元，新竹房價距8字頭大關僅一步之遙，已與新北市蛋黃區房價水準相去不遠。

據實價登錄顯示，「富宇天雋」去年12月底，最高樓層的24樓以總價4,280萬元出售，換算每坪單價達79.4萬元，另有兩戶分別位於8、12樓的成交單價，也達每坪77萬元。

近年新竹房市景氣熱絡，預售屋房價也直線飆升，由於擁有高所得、高消費力的竹科買盤支撐，三年內房價天花板從4字頭一舉突破7字頭。除了位於關埔的「富宇天雋」最高房價逼近8字頭外，過去一年來，如竹北市高鐵的「極致惠友」、「合新詠遇」、縣治一期的「新業京御苑」、新竹市的「鴻上」、「惠宇青和」等案，房價均站穩6字頭。

去年下半年推出的「寶佳奇磊」成為開價首度站上7字頭首案後，包括「惠宇謙和2期」、「豐邑浩瀚寬郁」，以及鴻柏未公開的高鐵新案，開價陸續站上7字頭。

當地房地產業者指出，自房地合一稅納入預售屋轉售、平均地權條例修法禁止預售轉售政策，重擊過去以投資買盤為主的新竹房市，近二、三年來的買盤追價、房價愈墊愈高，也挑戰自用客接受度。

由於新竹單價漲勢超乎建商原先預期，目前4,000萬元限貸門檻，50坪房屋加上二個車位總價可能就超過4,000萬元，為了控制總價帶以避免跨越限貸門檻，不少建商都將原先規畫坪數改小，未來新竹精華區更難見到50坪以上的新供給。

房地產業者指出，以新竹工程師年薪中位數前段班290萬元為例，稅後收入約260萬元，十倍房價所得比約2,600萬元，成為新竹首購買盤房價負擔的天花板，然而房價愈漲愈高、回歸自住買盤，而新竹又為高結婚率、高出生率的城市，對小家庭自用買方來說，可能面臨房屋空間愈來愈小的情形。

豐原區可說是台中的糕餅故鄉，總人口數超過16萬人，全市排名第六，也是台中舊縣制的第一大城！由於糕餅名店、小診所、自營商特別多，加上緊鄰中科后里園區，近幾年磁吸大批建商搶進豐原推出大樓案，房價也隨著土地與營建成本高漲，一路從2字頭、3字頭慢慢攀升到4字頭，去年甚至驚現單價5字頭的案例！

台中市商業登記統計資料顯示，豐原區目前公司登記總家數逾1.2萬家，為中市第一；仔細觀察豐原區的公司登記行業別中，分別以批發零售業、製造業的公司數量最多，豐原區可說是台中製造業大本營。

台慶不動產豐原圓東樸熙加盟店長廖唯伶表示，豐原過去以透天產品居多，建商只要一推出透天厝產品，普遍很好銷售。不過，近幾年隨著土地與房價高漲，透天厝的價格跟著大幅攀升，老一輩越來越能接受住宅大樓產品，甚至願意出錢幫二代購買大樓產品。

由於豐原的預售大樓房價已站穩3字頭、甚至「坐4望5」，目前中古大樓產品每坪單價還在2字頭，前兩年完銷的大樓預售案，當時預售單價還在2字頭，廖唯伶說，豐原的自住剛需市場強勁，無論中古屋或是新成屋，市場上少有物件拿出來賣。

廖唯伶進一步表示，豐原其實不大，但商圈聚集且熱鬧，大體可歸納栗林站豐南商圈、站前廟東商圈與74豐田商圈。其中，栗林站豐南商圈就在豐原與潭子交界處，不僅有台鐵栗林站，還可迅速銜接74號快速道路，交通相當便捷，豐原在地建商慶山建設推出的「慶山豐南」，基地位置就在豐南街上，規劃三房與四房產品，進一年成交均價在33.7萬元。

而位於豐原蛋黃區的廟東商圈，生活機能便利，美食小吃到處林立，且緊鄰台鐵豐原站，可說是豐原房價最高的區域，屋齡5年內的住宅大樓，每坪單價在36～51萬元之間。區域內預售大樓代表案例，就是富宇建設在愛國街、文化街的「大宅豐鼎」案，產品規劃三房與四房，成交均價已達48萬元，最高單價逼近51萬元。

此外，位於74號快速道路旁的豐田商圈，交通同樣便利，透過74號快速道路進出市區很方便，周邊的指標新案包括「米羅同學匯2」與坤聯富建設的「豐原匯」。其中，位於豐原大道三段附近的「豐原匯」大樓預售案，近一年平均單價達39.4萬元，最高單價達42.45萬元。

另外，隨國道四號豐潭段今年春節前夕通車，從豐原山城進出台中市區的便利性大增，助攻豐原二代留鄉買房，加上豐原鄰近中科后里園區，磁吸科技族移入購屋置產，豐原區未來可望吸引越來越多建商搶進購地推案，房價欲小不易！

達‧人‧小‧叮‧嚀－豐原停車難 車位也要買

豐原區因為地小人稠、商圈聚集且熱鬧，廖唯伶說，各商圈周邊停車位經常一位難求，民眾若有打算在熱鬧的豐原三大商圈周邊購屋置產，建議買房子一定要同時購買停車位，否則未來會為了找停車位而頭痛不已。

此外，廖唯伶建議購屋時，優先找知名建商或是豐原在地品牌建商，配合的營造廠比較會把關施工品質，售後服務也會比較好。豐原幾年前曾出現小建商搭配的營造廠，因施工瑕疵，導致住宅大樓從一樓漏水到地下室，品牌建商至少願意售後服務。

春節預售案場無效客多 329檔期成下波觀察指標
受政策打炒房影響，期待房價下跌購屋轉趨觀望，農曆春節10天長假北台灣預售案場，與去年春節同期相較平均來人數下滑約3成，業者也不敢再漫天開價，北台灣預售屋和新成屋房價，漲幅已見收斂，房市329黃金檔期將成為下波觀察指標。

根據住展風向球追蹤的指標建案春節平均來人、成交組數來看，較去年春節期間，今年春節平均來人組數減少約3成、平均成交組數減少約6成。

住展雜誌表示，國境解封後第一個農曆新年連假，不少民眾選擇返鄉過年或外出旅遊，預售案場大部分為來人走春的無效客，台商客占比也不高，北台灣新建案來客量僅比年前幅微回升，且人潮集中於少數指標案。

其中，位於新北市八里的「春城台北港」因位於郊區，吸引春節走春民眾，統計春節一周來人數約50組，該案打出低總價498萬元起，每坪開價達39萬元，但根據實價登錄資訊，低樓層單價約在28萬元左右，高樓層約34萬元，平均單價約32萬元左右。

另外，新北三重的「都廳大院」因強打廣告，一周來人數100多組，根據實價登錄資料，該案目前平均成交單價約63萬元左右；台北市北市科的「宏普陽明」因是新推案蜜月期，一周來人數約20多組。

住展雜誌指出，雖說賞屋客戶增加，但買氣未同步提升，會選在此時出手購屋的消費者，多屬自住和置產需求。接下來市場觀察重點，為農曆年後至329檔期推案集中區，如台北大安、大同；新北三重、桃園龜山A7重劃區、中壢青埔特區等地的市況發展。

其中，台北火車站周邊有兩宗指標案預計329檔期正式公開，分別為富裔建設「國王雙子星」以及欣隆建設「欣隆101」，前者基地位重慶北路一段上，後者基地位延平北路一段。

今年的台灣房市，在升息陰影及總統大選的干擾因素下，利空罩頂，猶如在壓力鍋內，且無之前台商回流的資金行情挹注，恐難再見狂飆行情。

二月第一周，是超級央行周，根據了解，除了台灣二月二日當天，美國聯準會(FED)可能會升息一碼外，英國央行與歐洲央行也都有升息動作，俾縮短跟美國的利差，而FED的任何升息動作，也將牽動台灣央行在今(2023)年第一季理監事會的討論，若有跟進動作，則眾多購屋房貸族的日子會更辛苦。

升息幅度衝擊房貸族
2022年剛結束，依據僑馥建經所整理的全台十大房市新聞，分別是一、央行調升政策利率四度升息，影響房貸族；二、房價整體房價飆高，導致「房價所得比」大幅上升；三、房價實價登錄上路十年，全台房價漲近五成；四、打炒房央行制定購地貸款四大規範；五、打炒房平均地權條例擬修法限制換約轉售、重罰炒作行為。

六、打炒房金管會調整銀行五類貸款風險權數；七、六都買賣移轉棟數十月起連續3個月下滑；八、全國一人宅首破二百萬戶，創歷史新高；九、七月六縣市囤房稅上路；及十、土增稅及房地合一稅連續下滑。

僑馥建經董事長彭慶表示，雖然台灣自有房屋率已達88％以上，但近年來，仍有不少舊換新、小換大，或大換小(小孩長大離巢)，他們對房貸利率的敏感度非常高，一升息，代表他們要繳的房貸更多，另首購族可能就暫停購屋計畫，而會影響到房屋買盤。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以貸款1,000萬元30年期本息平均攤還試算，央行去年四次升息前房貸利率1.375%，每月還款金額為3萬3,915元，經歷四次升息後，則房貸利率會到2%，每月還款金額會增加到3萬6962元，較四次升息前每個月多出3047元，一年多出3萬6,564元，等於多繳一個月的房貸(附表)。

購屋痛苦指數居高不下
彭慶另就十大房市新聞排名第二的「房價所得比」來看，大家一定不陌生，常有人說，要不吃不喝多少年才能買得起房，彭慶指出，「房價所得比」代表的是房屋總價與家庭一年可支配所得的比值，比例愈大，代表買房負擔愈大，又稱「購屋痛苦指數」。

一般來說，根據世界銀行的定義，合理的「房價所得比」應落在四至六倍間，也就是一個家庭最多只要存錢六年就能買房，超過六倍則代表房價負擔過高，會降低生活品質，成為痛苦的「房奴(屋奴)」。

而依據內政部所公布的2022年第三季，全國平均「房價所得比」已來到9.8倍，台北市最高為16.2倍，新北市為12.96倍，台中市為11.34倍，另超過9倍的有台南市的.7倍，新竹縣為9.26倍，高雄市為9.06倍。

七都以外的南投縣竟有9.2倍，比近兩年因台積電要去投資，房市大漲的高雄市還高，此外，東部的宜蘭縣也有9.09倍，以及花蓮縣的9.01倍。

三大關鍵點看房市量價表現
不過，雖然大家都說，「房價所得比」的「購屋痛苦指數」偏高，但「數據會說話」，根據僑馥建經的不動產研究室所統計，最近五年(從2018年至2022年)六都中古屋房價指數來看，近五年不動產有三個關鍵點，分別是2018年的房市低谷期、2020年的疫情發生期，及2021年的房市高峰期。

彭慶說，由這三個關鍵點來看中古屋的價量變化(買賣移轉棟數及房價指數，圖一、圖二)，可以發現，「2018年房市低谷期」，就量能來看，六都交易量均大幅提升，其中以桃園市與臺中市成長率最為明顯，分別為27.05%與27.36%；就價的表現，六都平均價格為上漲趨勢，其中以臺中市大幅上漲62.02%最為明顯，桃園市、臺南市與高雄市均上漲40%以上。

再看「2022年疫情發生期」，相對於近兩年COVID-19影響人民生活深遠，對於房地產市場而言，起始事件發生相比，量的部分除了臺中市與臺南市有小幅度成長外，其餘四都量均有往下修正減少，又以臺北市的修正幅度最大，下跌8.24%；而房價部分，六都均為上漲趨勢，桃園、臺中、臺南、高雄均有15%以上的上漲幅度。

至於「2021年房市高峰期」至2022年，量能方面，六都中僅臺中市逆勢微幅成長1.41%，其餘五都均受其影響，其中以南部兩都臺南與高雄修正幅度最為明顯，分別下滑13.68%與17.33%，至於價格則是六都均微幅上漲，其中以桃園市的漲幅最為明顯，達14.77%，也就是從2018年後，逐年成長，但成長的幅度趨於穩定(圖三)。

近五年上漲區域多

再由後續之七都附圖來看2018年迄今，不分中古屋與新成屋房價均為上漲趨勢，其中，若從產品類型，包括大樓／華廈、透天厝來看七都房價漲幅前五名的行政區，結果中可發現，房價高段班的臺北市，中古屋上漲前五行政區漲幅為20~25%，新成屋僅松山區為47%，二至五名漲幅為22~29%；新北市漲幅為32~47%，而中南部的房價漲幅驚人！

整體來看，漲幅前五名均為中古屋，且成長幅度約一．五倍，漲幅驚人；漲幅最高為臺南市新市區的大樓／華廈×中古屋，漲幅161%；漲幅次高為臺南市善化區的大樓／華廈×中古屋，漲幅157%；再次為臺中市清水區的透天厝×中古屋，漲幅高達146%；接著依序為台南市仁德區的透天厝×中古屋，漲幅144%；高雄市前金區的透天厝×中古屋，漲幅135%。

不過，相較於2021年的房市榮景，2022年政府推動一系列的房地產政策及手段欲平衡市場，加上大環境變遷影響，例如股票市場與利率升息等國際趨勢，可以發現買賣移轉棟數在下滑，而價還在漲，只是，2023年的發展，就存在諸多變數了。

僑馥建經副總經理楊啟德談到，2022年住宅地產價格雖然來到歷史新高，但成交量卻明顯縮減，商用不動產除了商辦外，土地及工業地產交易額亦呈衰退之勢，整體市場信心趨弱。

2023年房市三大型態發展
2023年在通膨壓力未止、中國疫情動盪、俄烏戰事持續、美中對抗升高，加上國內信用管制不退、經濟成長下修、房市政策加壓、利率持續上升疑慮等等因素，預料市場觀望氣氛仍濃，預售及成屋市場勢必有一番價格調整與競爭。

楊啟德並做了以下三大分析：

一、市場型態：轉折中的整理型態。

目前的市場型態係處在：完成初階段的改變，進入主型態前的等待期間。等待大環境重大事件的明朗化，以及價格調整後的穩定度。全年仍屬整理型態，整體量緩和價格變動小幅上下，惟各區不同調已是新常態。

二、市場格局：上半場價格震盪，下半場建立趨勢。

必須歷經上半場的價格震盪，才能呈現下半場的趨勢。震盪期短則半年長可達整年，此期間蛋白區是近幾年的市場熱區，波動幅度會較大，蛋黃區則將突顯價格上的特性。

三、市場特性：價格！

住宅市場這棵成長茂盛的樹木，必須經過適當的修剪才能夠繼續耐看下去，修剪就是價格震盪，修成耐看就是趨勢成形。因此，今年不論是預售或是成屋市場的特性，就是在價格方面重新定義、不斷修整，有上漲有下調、也會有不動如山，直到穩定稱頭方止。

2023年全年交易量恐再減
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今年在經濟前景不明朗、房市政策、市場超額供給與總統大選等四大變數影響下，預期2023年房市呈「價跌量縮」格局，全年交易量估28.0-29.3萬棟之間，恐較2022年的31.8萬棟減少8%至11%。

其中關於房市政策，除了已修法通過的《平均地權條例》外，民眾最關心的仍是「升息」，永慶房屋業管部協理陳賜傑說明，美國聯準會(FED)為抑制美國國內高漲的通膨，去年全年已升息十七碼之多，另美國通膨雖有趨緩，但仍屬高檔，市場預估這波升息循環的終點利率恐較之前預期的4.6%更高，甚至可能突破5%，也就是說，目前FED已升息十七碼的狀況下，要將利率調升至5%，至少還有二碼以上的升息空間，且預告高利率恐將持續更長的時間。

房市趨勢專家李同榮認為，升息循環邁向中期，並如預期影響到經濟增長，並會間接影響購屋信心，而今年將邁入升息後期，就看幅度如何？另房市是否如央行總裁楊金龍所言的「軟著陸」，就取決經濟增長基本面的表現與房市技術循環的走勢，

政府限縮銀根 建商購地節奏放緩
不過，「春江水暖鴨先知」，就去年政府一連串打房措施，既對建商縮緊土融及建融，又對購地限制十八個月內要開發，而《平均地權條例》又直球對決預售市場的投資客，已對建商的購地動能產生影響。

信義全球資產公司統計上市櫃建商土地交易情形，2020年起至2022年止，各年總交易金額分別為1,208億元、1,407億元及446億元，2022年上市櫃建商全年土地交易金額較2021年減幅68%，獵地動能大減。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，去年整體不動產市場存在諸多利空因素，全球通膨情勢仍未趨緩，央行連續升息及股市震盪，致使市場瀰漫保守氛圍，其中土地市場表現受房市管制政策影響，使建商購地節奏放緩。

展望2023年，林建勛認為，隨著整體疫情趨緩，防疫政策解封帶動國內旅遊，內需市場回溫，將成為全年經濟支撐關鍵，而土地市場交易部分，建商在資金運用上會更趨謹慎，購地眼光也會鎖定基地方正、大面積、周邊商圈機能完整、具備開發潛力的標的。

此外，由於土地交易受信用管制措施影響，從近期市場交易中也可發現，建商轉而相中較高屋齡的透天店面，主要看好的是未來改建效益。

土地餘溫尚存需求以質取勝
根據戴德梁行統計，2022年度全年土地總交易量為新台幣1,718億元，相較2021年大跌逾四成，其中，住宅類土地全年交易量也由2021年度的新台幣1,078億元直接腰斬至563億元。

戴德梁行不動產估價事務所所長楊長達談到，相對於2020至2021年，建商有地就拿，但在2022年則轉為以同時具備精華區及所有權的條件為優先考量，交易型態較為複雜的股權標售在現階段不易討喜。營建成本高漲之際，即便是位於台中七期的精華區土地，地上權標售也不免以流標收場。

楊長達表示，土地市場歷經2019至2021年，累積了新台幣九千億元的交易量，建商獵地的策略是控制營建成本及降低利潤以求得標，三年來土地成本已墊高三成。如今營建成本漲幅亦超過三成，原先設定的利潤已被高漲的成本嚴重侵蝕，儘管升息會影響購屋能力，但未來的房價並無多少降價空間。

他說，2023年是景氣混沌保守的一年，土地交易量縮的戲碼將延續，但產業用地需求仍將持續，住商土地市場仍有餘溫，但大型建商會更挑嘴，只要精緻，拒絕粗飽，不因囤地而追價，重劃區的小面積土地將是中小型建商獵地的機會。

高力國際研究部董事梁儀盈指出，2022年在民眾購屋需求下降、利率及原物料上漲、信用管制影響年度土地交易動能下，全年土地交易額僅1,613億元，而第四季萎縮得最為明顯，單季交易僅116億元，是繼2017年後首次出現單季僅百億的交易額。

尤其一向身為土地交易最大買方的建商，今年買入814億元，僅貢獻50%的交易額，遠低於去年的72%。不過建商策略並非完全不買地，而是改弦易轍由直接購地轉為合建、公辦都更、聯開或地上權開發等。

李同榮也說，土地價格趨緩，建商土地存貨多，目前土地交易已萎縮近三成，未來追價意願低，漲勢將歇止。

總統大選將是最大灰犀牛
而影響台灣房市下半年的最大變數則是2024年初的總統大選，會提前到下半年來反應。

李同榮表示，在今年下半年升息可能已至尾聲，但其他影響房市的變數仍多，尤其是總統大選前，兩岸衝突性機會增高，將會是二○二三年房市最大的一隻灰犀牛，因此，今年第四季總統大選前，將會是決定全台房市是否反轉的最關鍵時刻。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全今（4）日表示，對於平均地權條例修法案在「景氣差，市場冷」的情況下強勢通過，將對不動產市場以及都更危老重建案造成相當大的影響，在此艱困環境下，呼籲政府應重視建築業土地融資當前面臨問題，力求維持產業穩定；尤其南部中小型建商，都快出問題了！呼籲政府解除不動產信用管制。

楊玉全指出，目前建商在土地融資方面，遇到五大問題：首先，融資額度嚴重緊縮，形同資金斷鏈。目前土融最多只能貸到五成，其中一成還要等到動工才能核撥，等於建商購地至少要準備六成以上自有資金。在擔保品已十足設定抵押並綁信託下，金融政策還對營建產業如此苛刻，造成產業資金斷鏈，影響促進地利動能。

第二，不合理的動工期限要求，簡直不知民間疾苦。目前土融要求18個月內一定要動工，實務上有的銀行甚至只給一年期限。就算不談整併其他土地，建案從購地至取得建照開始動工，都要經過許多冗長的行政程序，如果再涉及都市計畫變更、都市設計審議、環境影響評估等事項，18個月內就要動工簡直是天方夜譚。請主管金融的官員多多體諒業界經營辛苦。

第三，變相抽取銀根、調高利率。如果沒有在一定期限內動工，銀行就要逐步收回貸款，在沒有外在不利因素下，卻要抽取銀根，並且又採階梯式逐年加碼計息，讓中小型建商資金吃緊，成本增加。

第四，新規溯及舊案，衝擊產業正常營運。央行是在110年12月17日限制土融最多貸至五成，但是之前已核貸舊案超過央行新規定五成者，若要展延，原貸款成數最長只給1年的調整期，若未動工即須償還成數差額，等於抽取銀根，讓建商原本規劃之財務計畫驟然出現缺口，嚴重衝擊正常之營運計畫。

第五，大者恆大，不利競爭。中小型建商目前的融資條件劣於大型集團建商，利率皆較大型建商高出兩碼以上，貸放成數亦較大型建商減少一成，並要求自籌資金需全數到位。建設公司以中小型建商居多，這樣的金融政策等於讓大型集團建商在市場上享有融資優勢逐漸寡佔化，除了不利競爭外，消費者更是減少議價或選擇產品的空間。

楊玉全呼籲政府，建商是生產者、加工者，並不是炒房者，但是每次政府要打炒房，卻直接波及開發商！建築業在銀行的逾放比只有0.05％，相較之下，國銀整體貸款同期約0.16％，呆帳比率遠高於建築業。央行與金管會不應組成國家隊連手砍斷中小型建商資金鏈！不合理的土融管制應速改善。

新內閣正式走馬上任第一周，中華民國不動產開發商業同業公會全聯會理事長楊玉全今（4）日率領台北市不動產開發公會理事長陳勝宏及名譽理事長陳春銅、新竹公會理事長朱彥龍，四大龍頭同台喊話，現在政策連環拳打下來，建築業面臨五大痛點！中小型建商已快倒閉；今天向新內閣提出兩大建言，首先，建請政府鬆綁不動產信用管制（包括：恢復土建融成數到七成，限期18個月取得土融後動工放寬到2年半到30個月，及取消回存建融自備款的新制）；第二，建請暫緩實施平均地權條例，研議子法應暫緩。

全聯會和各大公會理事長今天連袂喊話，現在建築業在政策連續打房下，已出現五大痛點：融資額度嚴重緊縮形容資金斷鏈，不合理的動工限期要求簡直不知民間疾苦，變相抽取銀根調高利率造成中小建商資金吃緊，央行限縮土建融到四成溯及舊案已衝擊產業正常營運，建商大者恆大造成寡佔不利競爭。

楊玉全痛批，政府官員都坐在冷氣房，都沒有出來晒太陽，不知道外面已經幾度。

陳春銅表示，建築業只是加工業，現在土地成本、營建成本、缺工，都沒有下跌可能，這段時間房市一定觀望，一定遲緩，但房價沒有下跌的空間，結果政策一波波打下來，首當其衝是中小型建商，因此建請政策適度檢討現行不動產信用管制措施和平地地權條例修正案，現在不是打房的時機，再打下來，很多中小型建商恐怕一定面臨衝擊。

陳勝宏指出，近兩三年政策建言，政府官員總是已讀不回、有聽沒有見，非常失望。

陳勝宏表示，若再不鬆綁不宜政策，「馬上就會看到中小建商倒閉潮」！將衝擊中下游關連性內需產業，到時候政策再來救市，將付出更大的代償。

台灣金聯今年推出107戶平價宅，包括大安區郵政新村師大附中學區房、內湖捷運聯開大樓「潤泰京采」、文山區新成屋「南方莊園」、三重捷運聯開宅「冠德捷世」等，由於過去金聯平價宅標售熱售，時值房市景氣轉折下滑，房仲業者認為，此次標售結果可視為上半年房市風向球。

此次台灣金聯釋出的平價宅多為在法拍市場取得重新整理後再推出，遍及全台各地，不乏屋況良好的知名社區，總價多介於1,000～2,500萬元左右，符合現今市場自住主流，定價多為市價附近或稍低的刀口價。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，過去景氣好時，台灣金聯平價宅標售吸引眾多人潮投標，曾出現一次3,000餘人搶標，屋況佳、價格具吸引力，加上景氣處於上升階段，標脫率高。

但目前景氣混沌不明，房價漲勢不再，是否還能出現一波搶購待觀察，也可作為房地產市場熱度指標。

例如，過去台灣金聯標售平價宅時，台北市文山區「南方莊園」有359人申購，此次「南方莊園」也有三戶釋出標售，另有許多條件不錯的大樓社區釋出標售，包括近大安森林公園的附中學區三房，總價2,830萬元，及文山區「橡園喆」、三重區「冠德捷世」、「翔譽雙子星」等。大台北以外也有不少總價千萬元左右、坪數在30～40坪的住宅釋出標售。

政府祭出史上最嚴土融管制後，隔年災情傳出，近日，多家小建商陷公股銀行借不到錢、民營銀行拒貸困境，加上央行調高存準率，而爆出巨大資金缺口，面臨史上最大籌資難關致瀕臨倒閉，若無奧援，下半年恐掀爛尾樓潮。

據悉，包括金管會等相關部會近日將針對包括土地融資放貸成數是否過嚴等新規定，進行通盤檢討。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全昨（5）日證實，今年1月以來，小建商陸續向公會反映「快活不下去了」，有的找上同業周轉，災情遠超市場預期。

央行去年祭出史上最嚴土融管制，建商土地融資最多僅五成，並保留一成動工款，也就是說，開發商購地前要先準備好六成自有資金，且18個月內一定要動工，逾期銀行將逐步縮減貸款成數、提高利率，讓不少建商開始調節手中土地或開發案，引發房市盤售潮。

惟歷經近一年兜售，據悉，多家資本額1億元以下的小建商在「土地沒人要、案子盤不掉」，公股、民營銀行無法進一步取得資金，且央行又調高存準率，資金周轉困難，已走到要跟民間公司、友人借貸的窮途末路，建商面臨史上最大籌資難關，距離倒閉僅一線之隔；房產專家何世昌認為，若情況得不到緩解，最快下半年就看得到小建商倒閉潮、爛尾樓浮現。

楊玉全指出，第一時間已向大型民營銀行求證並已證實確有此事，現在不少銀行在風險考量下，銀行對建商放貸還出現兩大要求，第一建商必須貸款回存信託，第二拉高利率2碼，借款利率達2.7%至3%。

他分析，銀行要求建商必須提供六成的貸款回存信託，「我買地要先拿六成自備款，現在跟銀行借錢還要六成貸款回存，不是等於小建商自有資金要超過100%，如果這些建商資金充足，還要跟銀行借嗎」。

楊玉全認為，政府祭出史上最嚴土融管制，不僅讓小建商資金斷鏈，更衝擊產業正常發展，加上土融還要求18個月內動工等不合理條件，光是建商取得土地進行設計規劃就至少要半年時間，之後地方政府至少進行三個月以上都審、9至12個月建照審查，能符合新規定的建商到底有多少。

另外，他指出，若建商已核貸的舊案要展延，原貸款成數最長僅給一年調整期，若沒動工就要比照土融五成貸款新規定、補上成數差額，意味新規定溯及舊案，讓建商原本財務計畫驟然出現缺口。

限貸令意外讓老屋重建案「躺著也中槍」；房產專家何世昌指出，現在連不包括在限貸令之內的老屋重建案，由於民營銀行基於風險控管、普遍「自發性限貸」，讓危老重建案出現「躺著也中槍」的窘境。

何世昌表示，過去民營銀行普遍願意給予老屋重建案高成數貸款，惟去年不少金控公司面臨內外夾殺，整體資金調度受影響，又逢房市買氣衰退，房價有鬆動跡象，在銀行端的不動產貸款業務雨天收傘；基於風險控管，連不在限貸令範圍內的老屋重建案，民營銀行普遍「自發性限貸」，讓老屋重建案「躺著也中槍」。

不過都更、危老案衰事不只這一樁。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出，雖然內政部承諾建商提出都更申請七天內審完、發同意書，但據內政部截至去年11月底資料顯示，全國報核中的都更案431件、完成審定僅54件，地方政府執行效率才12.5%，中央政府卻要市場相信新法上路後，政府一定做得到，且七天內完成，建議政府私法人購屋採許可制直接排除都更、危老案。

建商心聲內政部聽到了，為避免市場崩盤，減輕營建業壓力，內政部研議放寬，因營建造價飆漲與缺工導致建築基地無法在18個月內開工的相關限制。另外，也允諾放寬營建移工申請限制、營建物料進口管制、棄土處理，內政部次長花敬群昨（5）日表示，近日就會和各部會溝通討論。

平均地權條例子法如火如荼修訂中，花敬群小年夜和建商座談，承諾將把建商推動都更影響降到最低。花敬群也說，當天業者提出許多想法，會依據業者提出的意見分為短、中、長期執行，而首要解決的是較急迫的問題，因此近幾日就會和各部會討論進行。

當天業者提出許多意見，包含希望政府鬆綁不動產信用管制，恢復土建融成數到七成；而限期取得土融18個月後動工的規定，放寬到兩年半至三年、暫緩實施平均地權條例等。

業者指出，因應缺工缺料，許多縣市均無條件展延建照有效期限，然央行卻要求各行庫限定建地購買後18個月內需開工。此舉將造成搶建潮，讓營建市場惡化，建議此條暫時凍結以利營造市場產能調節。

營建移工方面，目前只有符合「公益性」的工程才能申請移工，一般民間住宅、商辦仍不得申請移工，業者盼能放寬。

在營建物料進口管制方面，業者希望暫時放寬建築相關營建物料進出口限制，或針對關鍵原物料予以關稅減免，以有效降低建築成本等，例如：目前大陸水泥、磁磚進口須課徵反傾銷稅，盼暫時取消；另外，在營建廢棄物處理方面，希望政府成立公營棄土場，讓正規業者有價格合理又合法環保的廢棄物掩埋去向。

台北市都更學會理事長蔡漢霖表示，要控制房價，唯有雙管齊下。平均地權條例透過打壓短期投資客已將市場需求正常化，接下來若要讓房價能夠回檔，如何有效降低營建造價就是目前的重中之重。為控制建築造價、維護建物品質、避免資源浪費以及促進危老都更的穩健推動。

內政部回應，業者提供的建議因涉及央行、金管會、勞動部、經濟部工業局以及環保署等單位，因此將在近日和各部會研擬，將各方聲音、意見和各部會溝通討論，實際仍待公布為主。

萬科在港交所公告，2023年1月份公司實現合同銷售面積167.3萬平方米，合同銷售金額286.3億元。

繼330億元接手來福士資產包、50.15億元收購北京遠洋銳中心之後，2023年開年，平安人壽再度以73.33億元的價格接手了北京和上海的4個產業園區項目。根據相關公告，2023年1月份，平安人壽、泰康人壽、友邦人壽紛紛披露了不動產投資公告。

業內認為，在地產深度調整的這兩年，商業地產項目“物美價廉”，核心城市商業地產項目更是有穩定的投資回報率。中國平安(49.600, -1.23, -2.42%)方面曾表示，主要以成熟商辦、物流地產等在內的不動產投資組合專案為公司每年帶來10%的淨投資收益。

平安人壽73億元接手4個項目

險資對於不動產的投資興趣從未消失過。2023年開年，各大險企紛紛出手，在不動產專案上一擲千金。

中國保險行業協會官網發佈的公告顯示，在剛剛過去的1月份，共有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽3家保險企業發佈了相關不動產投資資訊披露公告，涉及到近20個不動產專案。

1月20日，中國保險行業協會官網披露了中國平安人壽保險股份有限公司關於大額不動產投資的資訊公告。公告顯示，平安人壽此次投資共涉及4個產業園區不動產專案，包括東方萬國專案、弘源科創項目、弘源國際項目、弘源新時代項目。據悉，前兩個項目位於上海，後兩個項目位於北京。

根據公告，平安人壽此次投資的4個項目均為產業園區及研發辦公項目，均已竣工，且取得不動產權證並投入使用。價格方面，平安人壽在公告中表示，4個項目總投資金額預計不超過73.33億元。

此次投資，平安人壽作為投資主體，以直接受讓東方萬國項目公司、弘源科創項目公司、弘源新時代項目公司、弘源國際專案公司股權的方式投資4個標的項目公司持有的不動產。

資料顯示，截至2022年9月30日，平安人壽扣除債券回購融入資金餘額和獨立帳戶資產金額為3.7萬億元，淨資產為2822.42億元。在本次項目投資完成之後，相關投資餘額占平安人壽上季度末總資產比例約0.2%。

險資成“大地主”

實際上，作為“財力雄厚”的企業，險資當前所持有的不動產遠超市場想像。除了新增對4個產業園區的投資之外，平安人壽還在近期披露了對來福士廣場等6個商業辦公不動產項目的投資進展。據悉，該專案資金來源于壽險傳統組合，平安人壽對項目的出資餘額約為299.73億元。

在平安人壽大舉進軍不動產之時，友邦人壽和泰康人壽也在積極佈局不動產專案。1月29日，泰康人壽發佈公告表示，出資1200萬元投資北京燕園養老社區項目。更早之前，1月5日，友邦人壽發佈公告表示，公司出資51.81億元投資上海虹口區北外灘89街坊項目，並將該項目命名為“友邦金融中心”。

值得關注的是，友邦人壽對89街坊項目的投資開始於2022年12月中旬。彼時，友邦人壽與上海聯合產權交易所簽訂產權交易合同，以合計約50.3億元的價格獲得了89街坊項目。據悉，該項目是友邦人壽自成立以來最大的一次資產收購。

記者注意到，根據上述三家公司的公告，除了平安人壽是首次對4個產業園區項目進行投資之外，其餘項目基本上為對此前專案的追加投資。同樣，除了平安人壽對4個產業園區的專案的投資屬於協議簽署階段，其餘則已經進入實際出資階段。

為何偏愛商業地產？

從投資標的上來看，平安人壽等此次投資的專案均為商業地產。那麼，商業地產究竟有何迷人之處？川財證券方面在研報中指出，經濟發達地區的商業地產、商務辦公樓、產業園區可以在經濟復蘇和經濟上行階段貢獻穩定的租金收入，是平衡收益和風險後的一種優質資產配置選擇。

此前，中國平安也在投資者互動平臺中公開回復，從過往來看，公司投資的地產項目主要是一二線城市、核心區位的成熟商辦、物流以及重大基建專案。而不動產組合過去為平安保險資金貢獻了穩定的投資收益，每年貢獻10%的淨投資收益。即使是在2021年疫情的情況下，中國平安不動產存量組合的投資回報率仍在5%以上。

業內認為，險資的投資特性偏好“保險”，在選擇標的方面大多是“放長線”，會根據市場態勢積極調整風險組合。就在險資大舉買入不動產時，其也在減持地產股。近兩年，受到行業調整影響，地產股走勢偏弱。

記者注意到，2021年，平安人壽、中國人壽(33.510, -0.38, -1.12%)等險資紛紛減持地產股，數量超過14億股。而在2022年，除了泰康人壽還在增持陽光城(1.900, -0.03, -1.55%)之外，其餘險資也大多在根據市場動向對地產股持股數量做減法。

同時，自2022年開始，多家房企為充裕現金流出售資產包，收並購轉捩點到來。而在此背景之下，險資的偏好從股票轉移到專案。

“當前的投資和過去的投資有較大差異。經過疫情3年的衝擊，很多不動產的價值已經進入低谷，類似收購既符合盤活存量資產的政策導向，同時投資的性價比也非常高。隨著新一輪經濟復蘇期的到來，產業地產發展機會明顯增加。險資資金實力雄厚，對於產業經濟的市場週期把握較為精准，此類投資總體上符合預期。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

2022年作為“保租房”體系確立滿一周年之際，中國住房租賃行業得到了深入的發展。

政策層面，從中央層面的政策支持到各地落實於具體措施及規劃中，中國住房租賃市場的宏圖正慢慢鋪開。

尤其是金融扶持方面，2022年金融扶持住房租賃行業發展力度空前。過去一年，財政部、發改委、銀保監等多部門均出臺金融政策支持保租房發展，鼓勵銀行等金融機構創新金融服務，加大保租房金融支持力度，穩步推進保租房REITs試點落地。此外，全國首個住房租賃基金正式成立，以盤活存量房產。

租賃行業發展迎來新的發展格局。自從2021年確立了保障型租賃體系，目前租賃住房包括市場化程度較高的長租公寓，享受政策扶持的保障性租賃住房（含人才租賃住房、公租房等）。

未來幾年，住房租賃將成為國家發展的重要推動力。

現階段的保障性租賃住房從開發到運營均受較多的政策扶持，也是國家從中央到地方“十四五”發展的重點。尤其“租購並舉”成為房地產市場平穩健康的長效機制，住房租賃的地位不斷增強。

住建部相關負責人曾公開表示，“十四五”時期，全國初步計畫建設籌集保障性租賃住房近900萬套（間），相比2021年提出的40個重點城市計畫籌集建設保障性租賃住房650萬套（間），增加了250萬套，預計可解決2600多萬新市民青年人的住房困難。

保租房以小戶型、低租金的基本特徵，從供應端彌補了市場化租賃產品的不足，優化了住房租賃市場的供給結構。在套型上，保租房戶型以建築面積不超過70平方米為主。

2021年、2022年，全國共已開工建設和籌集保障性租賃住房約330萬套(間)，可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難問題。

目前，多地已完成2022年保障性租賃住房籌建任務，比如上海計畫2022年籌集17.3萬套，其中，前11月便新增建設籌措18萬套（間），提前超額完成年度目標任務。

在政策應道下，市場化租賃專案也愈發健康有序。

22城供應量大幅下滑，各地開始按需更加理性供應租賃用地。

截止2022年底，全國範圍內共推出涉租賃土地約285塊，規劃建築面積達444萬方，供地政策上仍然延續“22城集中供地”，三種方式並行供應租賃用地建設保障性租賃住房。

2022年受疫情及經濟影響，土拍市場整體遇冷，各地因城施策對競拍規則進行了放寬和調整，新增涉租用地同比下滑63.01%。從各批次涉租用地成交情況來看，前三批次成交較多涉租用地，各地第四、五、六批次僅以少量地塊成交，涉租用地較少。

中國住房租賃行業的供應主體主要包含散戶、機構運營和政府，因其背景和資源能力的不同，不同主體的市場參與方式也有所不同。散戶和機構運營是以市場化操作運營，而政府則擔任公共物品提供者以及規則制定者的重要角色。

目前，散戶仍為中國住房租賃市場的供應主體，但散戶主體不參與房源的運營管理，市場上機構運營的租賃住房比重約5%。

1、個人租賃房源供應：供應規模不斷下降，但仍是市場供應的主力

從新增供應來看，近五年，全國55城個人租賃房源新增房源量整體呈現下跌趨勢，其中2022年個人房源新增供應僅為2018年的一半。

由於人口流動和疫情的原因，2022年全年個人房源新增供應量為620.50萬間，同比上漲2.65%，新增供應量開始小幅回升，後疫情時代，供應的房源有望開啟持續上升趨勢。

2、市場化租賃房源供應：分散式產品大幅下降，集中式產品規模初現且穩步推進

目前，中國租賃市場最大規模的分散式長租公寓——自如，已經發展至以“百萬”為規模計數單位。然而近年來，分散式公寓因“高收低租”“租金貸”等商業模式弊端暴露，遭遇頻頻爆雷，2019-2020年，蛋殼公寓、青客公寓等下架房源，退出市場，自如和相寓也在逐步控制甚至縮減規模。

回顧2022年，中國住房租賃行業市場化租賃企業開業規模持續增長，TOP30集中式公寓運營企業累計開業規模92.28萬間，同比增長15.88%，環比增長1.60%，同環比增速均有所下降。2022Q1至今，租賃企業開業規模持續增長，但受疫情和經濟週期影響，增速持續放緩，環比增速從7.86%下降至四季度的1.60%，頭部企業開店動作明顯放緩。

3、市場化租賃房源供應：大型租賃社區持續入市，引領行業發展

自2020年以來，“大型租賃社區”便成為了租賃行業熱詞。大型租賃社區作為市場租賃房源的重要供給，也是未來租賃產品的主流發展方向。2022年市場上有多個專案以大型租賃社區的形式入市。

從專案的分佈情況來看，大型租賃社區主要佈局在租住需求旺盛的核心一二線城市，其中上海佈局專案最多。

2022年全年上海共計有7個大型租賃社區（房源≥1000間）入市，共計提供超1.4萬間租賃房源。從運營商品牌來看，具有規模化運營能力的住房租賃品牌在市場上佔據優勢，以華潤有巢為代表，通過輕資產託管或重資產持有的模式在多個城市佈局大型租賃社區。

4、市場租金：個人房源租賃租金呈上升趨勢，核心城市集中式公寓租金有漲有跌

2022年全國55城個人房源平均租金為33.11元/平方米/月，環比上漲3.82%，同比上漲1.48%。

隨著年初疫情的蔓延，2022年個人房源租金波動較大。逐月來看，7-8月畢業季的到來，帶來了一波租金的上漲，隨後，租賃市場進入傳統淡季，租金開始下跌，12月，北上深等一線城市受疫情反復的影響，且處於年末，租賃市場供需出現一定失衡，租金出現異常上漲情況。

2022年全年來看，八城集中式公寓租金漲跌各異，而分散式公寓同比來看出現不同程度下滑，北上廣等一線城市個人房源租金依舊維持上漲。

5、企業主體：頭部企業效應顯著，房企系運營商規模亮眼

從開業規模來看，TOP3頭部企業開業規模共計36.54萬間，占TOP30企業開業規模的40%。其中，萬科泊寓以17萬間的成績遙遙領先，位居榜首。

在管理規模榜中，入榜企業管理規模門檻為10042間，TOP3管理規模共計41.98萬間，占TOP30管理規模的34%，企業頭部效應依然顯著。萬科泊寓和龍湖冠寓分別以21.40萬間和11.82萬間的管理規模持續摘得冠軍和亞軍席位。


6、融資：金融創新得到了空前的發展

2022年住房租賃行業融資熱度回暖，整體融資規模回升至500億元。

ABS及類REITs的整體發行金額大幅回升，是2021年的4倍多；新增了保租房REITs和住房租賃基金，發行規模分別為50.055億元和300億元。2022年公募REITs、類REITs融資熱度上升。

2022年有4只保租房REITs成功上市，分別為紅土深圳安居REITs、中金廈門安居REITs和華夏北京保障房REITs、華夏基金華潤有巢租賃住房REIT，募集資金約50億元。

2022年12月，證監會表示研究推動REITs試點範圍拓展到市場化的長租房領域，將進一步促進多元主體進入住房租賃行業，激發市場化企業入手重資產項目。此前通過的四支保租房公募REITs的資產主體基本為央國企，尚未有市場化的民營租賃企業參與保租房公募REIT的發行，現在REITs試點範圍的拓展掃清了市場化租賃企業退出路徑的障礙，為行業的發展帶來新的契機。


2022年住房租賃行業受到了各方的重點關注，國家和地方政府也在積極推動租賃住房的發展。保障性租賃住房籌建任務在有序展開，部分保租房已入市；市場化專案在政策的引導下也愈發健康有序。

未來幾年，住房租賃將成為國家發展的重要推動力，中央將繼續發力完善住房供應端制度政策，完善“購+租”“市場+保障”的住房體系，讓更多的新青年新市民 “住有所居”、“住有宜居”。

碧桂園首月實現權益合約銷售金額約220.1億元

2月3日，碧桂園控股有限公司發佈公告披露首月銷售情況。

觀點新媒體從公告中獲悉，碧桂園集團於2023年1月單月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣220.1億元，歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約306萬平方米。

據此計算，碧桂園1月份單月權益銷售金額同比減少39.47%（2022年1月單月歸屬公司股東權益的合同銷售金額約363.6億元）。

另外，融資方面，碧桂園近期全資附屬公司碧桂園地產集團有限公司200億元中期票據獲准註冊。

萬科2023年1月銷售額286.3億 無新增開發及物流地產專案

2月3日，萬科企業股份有限公司公佈，2023年1月份該公司實現合同銷售面積167.3萬平方米，合同銷售金額人民幣286.3億元。

觀點新媒體獲悉，2022年12月份銷售簡報披露以來，萬科無新增加開發專案，亦無新增物流地產專案。

2022年1月，萬科合同銷售額為356億元，據此計算，萬科今年首月銷售額同比減少19.58%。

時代中國2023年首月合約銷售額約8.52億元

2月3日，時代中國控股有限公司發佈公告披露首月銷售情況。

觀點新媒體從中獲悉，時代中國截至2023年1月31日止一個月合同銷售(連合營專案銷售)金額約為人民幣8.52億元，簽約建築面積約為56,000平方米。

而該公司2022年首月合同銷售（連合營專案銷售）金額約為人民幣70.88億元。以此計算，時代中國2023年1月合同銷售額同比降低約87.98%。

銀城國際首月合約銷售額4.85億 同比下跌24%

2月3日，銀城國際控股有限公司披露，於2023年1月的總合約銷售額約為4.85億元，合約建築面積約為20,311平方米，平均合約售價約為每平方米23,865元。

據觀點新媒體瞭解，銀城國際2022年首月合約銷售為6.4億元，以此計算，今年1月銷售額同比下跌約24.22%。

大發地產首月合約銷售額2.51億 同比下滑75%

2月3日，大發地產集團有限公司發佈公告披露一月銷售情況。

觀點新媒體從公告中獲悉，大發地產公司、附屬公司及聯營公司於截至2023年1月31日止一個月實現累計合同銷售金額約為人民幣2.51億元；累計合同銷售面積為13,033平方米；平均銷售價格為每平方米約人民幣19,259元。

而該公司2022年1月實現累計合同銷售金額約為人民幣10.11億元，據此計算，今年銷售同比下滑約75.17%。

中國中免(210.960, -4.26, -1.98%)2022年實現營收544.63億元 同比下降19.52%

2月3日，中國旅遊集團中免股份有限公司發佈2022年度業績快報公告。

觀點新媒體獲悉，2022年度主要財務資料和指標如下：中國中免2022年實現營業總收入544.63億元，同比下降19.52%；實現營業利潤76.05億元，同比下降48.63%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤50.25億元，同比下降47.95%。

基本每股收益約2.53元/股，同比減少48.93%；加權平均淨資產收益率13.93%，減少23.40個百分點；本報告期末總資產7,586,661.8萬元，同比增長36.76%；歸屬于上市公司股東的所有者權益4,858,935.8萬元，同比增加64.05 %。

另外，截至發稿，中國中免報210.96元，跌1.98%，成交額23.46億元，總市值4364.47億元。

隨著新一輪償債高峰的到來，2023年開局即決戰，抓住政策視窗發債成為大多數房企新年的重點工作之一。

在“第二支箭”的支持下，萬科、新城控股(20.180, -0.27, -1.32%)、美的置業等五家房企中期票據集中獲批註冊，累計可發行額度達669億元。

據中國銀行(3.210, 0.00, 0.00%)間市場交易商協會官網2月2日披露，這五家房企中期票據的獲批時間是在去年12月，其中萬科337億元中票、新城控股150億元中票、美的置業150億元中票、新希望(13.180, -0.13, -0.98%)五新實業集團10億元中票及中國鐵建(7.860, -0.12, -1.50%)房地產22億元。

兩年內，這些房企可以擇機發債，按需補充公司流動性。

一向被視作“好學生”的萬科這次獲批註冊的中期票據一共有三筆，註冊額度分別為20億元、37億元、280億元，超過碧桂園近期獲批的200億元，成為當前獲批註冊中期票據額度最大的房企。

自去11月支持房企發債的“第二支箭”釋出以來，這也是混合所有制房企首次被覆蓋。跟萬科一同在去年11月向交易商協會表達申請註冊中期票據的混合所有制房企還有金地，金地申請註冊的額度為150億元，目前尚未有獲批的資訊釋放。

優質民營房企是去年11月以來儲架式中票融資的主要受惠方。不僅碧桂園，龍湖也獲批註冊中票額度達200億元，算上此番獲批的新城控股、美的置業、新希望，民營房企此輪獲批註冊中票已超過700億元。

不過獲批註冊只是拿到了發債的入場券，只有成功發行才算是房企拿到了真金白銀。

一位出險房企財務高管對一條君表示，當前市場對房企發債依然謹慎，出險民營房企的融資環境依然未出現明顯好轉，不過各家都在做準備，等待發債機會。

據一條君瞭解，1月房企債券發行充分利用政策利好，在延續12月良好勢頭的基礎上，出現了新突破。

中指研究院指出，在政策持續鼓勵下，信用債發行主體出現明顯多樣化。除央國企及已經發行過增信債券的民企外，中駿、雅居樂等中型民企也新加入到發行行列，出險房企如合景泰富也有成功發行，且均獲得中債增的不可撤銷連帶責任擔保。

廈門房企中駿和廣州房企雅居樂是2023年首批發債的民營房企，雖然現金流緊張，但都在這一輪地產調控週期中保持著債務零違約的紀錄。

1月18日，中駿集團官微發佈資訊稱，該公司成功發行2023年度第一期中期票據，發行規模15億元，期限3年，發行利率4.1%，中債增進公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。

據募集說明書，中駿募集的15億資金中不低於10.5億元用於項目開發建設和購回或償還公司境外美元債券用途，不超過4.5億元用於補充流動資金。

同一日，雅居樂也宣佈成功發行2023年第一期中期票據募，金額12億元，期限3年，利率4.7%，同樣由中債增進公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。募集資金將用於專案開發建設和發行人補充流動資金用途。

中指研究院指出，“第二支箭”政策不僅快速落地，而且惠及面在快速擴大，只要為合理融資需求，安全、出險房企均有機會獲得支持。

近期出險房企發債也成功破冰。

據上清所1月31日公告，合景泰富間接全資公司廣州合景控股集團有限公司於2023年1月19日發行了2023年度第一期中期票據，實際發行金額為7億元，利率為4.5%，期限為3年，資金用途為專案開發建設。

合景泰富成功發債的時，另一家出險房企旭輝卻未能如期發債，說明出險房企發債依然困難。

今年1月初，旭輝對外宣稱擬發行2023年度第一期中期票據，原定發行規模為不超過20億元，後來將發行額降為15億元，擬於1月18日完成發行。但至今未有成功發行的消息傳出。

海外債在連續5個月斷發後，也再度迎來曙光，1月越秀、金茂這類國企率先在澳門金交所成功發行債券。

中指研究院表示，受行境外債券頻繁違約影響，房企海外債發行嚴重受挫，投資人信心短期內難以修復。而頭部央國企憑藉良好的信用安全度再次打通海外融資管道，為行業恢復發行境外債券打造了基礎，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認可，回歸海外債發行。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對一條君表示，當前房企融資環境有一點點改善，但改善不大，尤其是出險房企。

據中指研究院監測，2023年1月，房企非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環比下降27.0%；行業平均利率為4.32%，同比上升0.41個百分點，環比上升0.23個百分點。

中指研究院對一條君表示，受春節假期影響，1月融資同環比均為下降，但降幅較上年同期已有所收窄，表明在經歷了一年的動態調整及年末的政策刺激後，行業融資進入了相對穩定階段。

具體來看，房地產行業信用債融資297.2億元，同比基本持平，環比下降27.6%；海外債發行67.3億元，同比下降21.2%；信託融資15.6億元，同比下降82.2%，環比下降81.9%；ABS融資128.4億元，同比下降55.5%，環比下降36.0%。

在融資環境持續承壓的背景下，房企2023年又將迎來大規模償債潮。

中指研究院指出，截至2022年12月31日，2023年債券餘額為9579.6億元，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%。

華福證券分析師李清荷表示，2023年1月、3月、4月、7月和9月為房地產行業償債高峰期，均有近千億規模債券到期，償債壓力較大。具體房企來看，主要壓力集中在恒大、碧桂園、華髮股份(9.360, -0.31, -3.21%)、金地、建發、融信、世茂等房企，2023年到期規模在400億元-180億元不等。

需要認清的現實是，如今融資端支持政策更多利好央國企及部分財務狀況較好的民營房企，進一步加劇了房企的信用分化。惠譽評級認為，房地產行業更為可持續的復蘇仍將依賴於住房需求的穩健恢復。

2月3日，時代中國控股有限公司發佈公告披露首月銷售情況。

觀點新媒體從中獲悉，時代中國截至2023年1月31日止一個月合同銷售(連合營專案銷售)金額約為人民幣8.52億元，簽約建築面積約為56,000平方米。

而該公司2022年首月合同銷售（連合營專案銷售）金額約為人民幣70.88億元。以此計算，時代中國2023年1月合同銷售額同比降低約87.98%。

香港與內地今天起全面通關，過去周末二手交投明顯回暖。中原地產統計十大屋苑過去周末兩天（4日至5日）共錄得22宗成交，創近3周新高，重上20宗以上水平，按周增加9宗或約69.2%。

第一城嘉湖暢旺

根據統計，過去周末十大屋苑只有荔枝角美孚新邨未聞成交。最多交易為沙田第一城及天水圍嘉湖山莊，兩天各錄得4宗交投，其中嘉湖山莊平均實用呎價約10482元，重越萬元水平。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，農曆新年假期氣氛已過，十大屋苑成交量重返春節前水平，隨着美國聯儲局收窄加息幅度，加上內地和本港兩地全面通關，買家入市信心趨強，樓市轉勢大局已定。他相信筍盤消化後，買家須追價入市，樓價會自低位反彈，2月價量齊升。

另外，據美聯物業分行統計的十大二手指標屋苑，過去兩天錄得23宗成交，按周增加8宗或約53.3%，10個屋苑全數錄得成交。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，不少業主及準買家睇好後市，市場不乏大額及高價成交個案，部分業主收窄議價空間，個別更有反價動作，幅度約3%至5%。

利嘉閣地產總裁廖偉強說，該行統計的十大指標屋苑過去兩天錄得18宗買賣，按周增加1宗或約5.9%。香港置業行政總裁馬泰陽透露，十大二手指標藍籌屋苑於周末兩天合共有14宗成交，按周多6宗或75%。

中國奧園（3883）上周五（2月3日）深夜發布公告，表示1月6日已經出售旗下珠海奧園華富置業的60%股權，售價5.84億元（人民幣，下同），約合6.78億港元。對於事發近一個月才發出通告，奧園表示，延遲披露已違反上市規則第14.34條項下規定，並解釋稱，在近期內地染疫高峰中，該公司、買方與審批該交易的相關政府機構人員相繼受感染，治療康復需時，且春節假期較過往提前，導致相關僱員及人員人手不足。

至於交易的買方，正是此前市場所傳，山東省國資監督管理委員會旗下公司山東頤養。

稱人員不足導致

奧園表示，此項交易是為了解決流動性不足的問題。為增加流動資金，加快開發及轉讓現有項目，奧園一直就中國及境外資產積極尋找潛在買家或商業夥伴，希望透過整合國資及民企雙方資源，改善財務狀況。

公告顯示，奧園華富置業連續兩年錄得虧損，截至去年年底除稅後虧損2.3億元，較2021年同期虧損2593萬元跌幅擴大近9倍。該公司主要負責興建珠海翠微舊村部分項目的公寓及高層住宅物業。

據中指研究院數據，截至1月31日，已有50省市出台53項穩樓市政策，主要涉及優化限購措施、降低首付比例及房貸利率、提高公積金貸款額度等方面。另一方面，多地節後下調首套房貸利率，已有近30城降低首套房貸利率下限至4％以下。

截至1月31日，貝殼研究院監測的全國103個城市中，首套利率低於4﹒1％的城市共30個，1月16日統計為19個。具體來看，首套利率4％的有2個城市，利率3.95％的有4個城市，3.9％的有9個城市，3.8％的有11城，首套利率3.7％的城市有4個，目前為全國商貸利率最低水平。

業內人士指，今年優化信貸政策預計將是地方支持剛需和改善需求的發力點，未來按揭貸款政策力度有望繼續加碼；同時，隨著政策持續優化效果的顯現，一、二線城市將率先復甦，全國市場也有望於二季度企穩。

銀城國際（01902）公布，連同合營企業及聯營公司在內，1月總銷售額約4.85億元人民幣，同比下降約23.98％。

該集團指，1月銷售的建築面積約2.03萬平方米及每平方米平均售價約2.39萬元人民幣。

市建研「垂直城市」概念混合發展

土地市場屢現低價成交，位處觀塘黃金地段的市區重建局（下稱市建局）觀塘市中心重建項目第四及第五發展區（下稱觀塘第四及五區）巨無霸商業項目本月初流標收場。市建局解釋，若貿然批出該用地將導致財務虧損，正研究在該項目加入住宅元素，試行「垂直城市」概念作混合發展，預計今年向城規會提交改變規劃用途的申請。

市建局行政總監韋志成在網誌撰文指出，市建局在審議標書時，參照測量業界一貫的土地估價機制及市場相關物業樓面的成交數據、發展商入標情況，並考慮入標價是否在可接納的範圍和發展空間等多項因素，由於觀塘第四及五區規模龐大，涉及收購逾400個業權和逾100間違規構建物的龐大開支，若在市況低迷下貿然批出，將出現財務虧蝕，降低市建局投放在未來市區更新項目的資源。

韋志成：多個層面訂定替代方案

韋志成稱，市建局對該項目的發展前景樂觀，不會因一時市場波動而急於批出標書，並決定評估未來市場需求狀況，從規劃、發展和財務等不同層面，擬訂適當的替代方案。

資料顯示，市建局2014年曾透過修訂招標條款，重推流標的觀塘市中心第二及三發展區，並已經建成住宅項目凱滙等。韋志成說，觀塘第四及五區沒有分成條款等，與第二及三發展區情況不同，難以單靠修訂條款再推出招標。對於有業界建議把整個項目改為住宅發展，韋志成提到，「住宅（甲類）」地帶的地積比率僅9倍，較現時該地盤獲准的12倍為低；若只依照「住宅（甲類）」地帶的規劃於3層商場之上興建住宅樓宇，部分低層單位須面向架空路軌和觀塘道，難以符合現行空氣質素和噪音規管準則及法例要求。

為增加該項目的重建潛力和改善回報，市建局建議，把觀塘第四及五區由純商業發展，改為「其他指定用途（混合發展）」，結合「一地多用」概念和引入「垂直城市」構思，在12倍地積比率和「浮動規劃參數」機制不變的情況下，作住宅、辦公、酒店和零售等不同用途。

市建局認為，該項目地盤面積夠大，並且鄰近港鐵站及公共運輸交滙處，適合試行「垂直城市」理念，為觀塘市中心打造一幢地標式建築，與鰂魚涌港島東中心形式東面的「維港門廊」，與中環國際金融中心和尖沙咀九龍站環球貿易廣場組成的西面門廊相呼應。

冀年內申改規劃 料需兩年完成

韋志成透露，已就混合發展的規劃概念初步與相關政府部門交流，並得到正面回應，市建局爭取今年內向城規會申請改變規劃用途，估計連同商討地契，需要約24個月才完成。市建局正就該項目進行泥土鑽探等地盤勘察工作，亦會就接駁港鐵站的架空平台等公共設施的規劃及重置工程作前期準備，減少修訂規劃對落成時間的延誤。該局亦會研究該用地的臨時用途，包括臨時轉化作多元化活動空間供市民享用等。

總樓面面積約216.59萬方呎的觀塘第四及五區，牽涉興建約64層高（另設5層地庫）的地標商廈，以及就近康寧道的位置設有蛋形建築物等，市建局去年11月邀請19家發展商入標，惟今年1月截標時，只得新地（00016）一家財團參與。

對於市建局提出加入住宅元素，業界普遍支持。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚分析，現時市場上寫字樓樓面供應多，未來5年有約1100萬方呎新供應，消化需時，加入住宅元素有助市建局盡早售出該用地。

美聯測量師行董事林子彬說，市區全新住宅用地供應不多，而觀塘第四及五區位處民生區和商業區交界，適合作住宅發展，料可興建以中小型單位為主的住宅項目，主攻1房至3房間隔，並建議可研究分期推出招標。

去年樓價明顯下跌，市區重建局（市建局）指出，該局4個已開展收購工作的九龍區重建項目，總收購支出超過160億元，按現水平估算，招標後計及所得的前期收入，將有數十億元的總虧蝕，市建局需要重新檢視2023至24到2027至28年度（下稱未來5年）的業務綱領，一些規劃中而規模大的項目或須分階段或延遲啟動。

大型重建或延遲啟動

市建局行政總監韋志成指出，市建局的收入來源主要依靠重建項目推出招標後取得前期款項，才有能力應付下一批重建項目的收購和補償支出。不過，受樓市下調影響，市建局的前期收入大減，除觀塘大型重建項目尚未批出外，去年兩個分別位於土瓜灣和西營盤的項目，市建局所收到的地價收入較預期減少超過兩成。韋志成以去年10月批出的土瓜灣榮光街項目為例，其每方呎樓面地價（樓面呎價）較2021年底批出的同區鴻福街/銀漢街重建項目低約32.8%。

韋志成稱，該局4個位於九龍城和旺角等區而正在進行收購的重建項目，是在樓價處於高位時展開收購，涉及總收購支出超過160億元，惟視乎樓市和利率走勢，即使近日物業市道受恢復通關刺激而有回穩跡象，由於地價跌幅較樓價大，以現時市場價格作估算，該批項目未來數年推出招標所得的前期收入不足以抵消收購支出，初步估算總虧蝕達數十億元，嚴重影響市建局未來數年的財務和重建步伐。

面對財務挑戰，韋志成透露，市建局需要重新檢視未來5年的業務綱領，審慎考慮規劃中的項目與現金流狀況的配合，尤其是規模較大、需要撥備較多流動資金進行收購補償的重建項目，亦要研究相關項目的開展時間，包括考慮有否需要分階段啟動，或者延遲開展。

內地和本港正式全面通關，樓市氣氛好轉，惟部分二手業主仍決定蝕讓套現。沙田第一城有中層2房戶以515萬元易主，原業主持貨約3年半，賬面蝕約80萬元或13.4%；將軍澳新都城一個3房移民盤，最近以800萬元易手，賬面蝕75萬元或8.6%。

朗城滙600萬損手離場

美聯物業高級營業經理鄭志耀稱，沙田第一城3座中層G室，實用面積327方呎，2房間隔，昨天經該行以515萬元售出，呎價15749元。據悉，原業主本來以528萬元放售單位，最終減價13萬元或2.5%沽貨，原業主2019年7月以595萬元購入上址，持貨約3年半轉手，賬面虧損約80萬元或約13.4%。

中原地產副區域營業經理王勤學指出，元朗朗城滙1座高層E室，實用面積約327方呎，1房間隔，原業主2018年10月以約641.3萬元一手購入單位，本來以約606萬元放售，已屬於蝕讓放盤，最後再微減6萬元或約1%，終以600萬元售出，呎價約18349元，賬面虧損約41.3萬元或約6.4%。

據了解，上述原業主打算換樓，故寧蝕讓單位，再物色較大單位作換樓自住，至於是次成交價較市價高約1%至2%。

另外，美聯物業區域經理黃少明表示，該行近日促成新都城2期7座高層H室的成交，單位實用面積538方呎，3房間隔。據了解，單位原業主計劃移民，早於去年4月開價923萬元放盤，近日終累減123萬元或13.3%，以800萬元沽出，呎價14870元。

黃少明說，原業主於2018年7月以875萬元購入上述單位，持貨超過4年轉售，賬面虧損75萬元或8.6%。

都會駅反價25萬獲承接

不過，同區有二手業主見市況好轉反價，並獲準買家追價承接。香港置業首席分區董事劉浩勤透露，同區都會駅2期城中駅6座中層H室，實用面積594方呎，3房間隔，以875萬元易主，較原業主去年1月的放盤價850萬元，高25萬元或2.9%，呎價14731元。代理說，原業主反價25萬元，並獲準買家追價，終達成買賣。原業主於2010年12月以456萬元購入單位，持貨逾12年轉手，賬面獲利419萬元或約91.9%。

中原（工商舖）指出，今年1月全港共錄得約215宗工商舖買賣成交，較去年12月的230宗減少約6.5%；惟金額則按月飆約35.2%，由去年12月的30.2億元，躍升至今年1月約40.83億元。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，工商舖交投宗數按月向下，主因今年農曆年假較早，減慢買家入市步伐，而1月錄得多宗大手成交，帶動總成交金額按月急升，並反映通關消息令市場氣氛明顯回暖，資金隨之流向具升值潛力的工商舖物業。

潘志明說，上月商廈錄得約40宗成交，按月增加66.7%；金額飆約62.3%，至約9.01億元。潘志明指出，隨着全面通關及美國聯儲局加息步伐放慢，投資者和用家料一改原本的保守態度，交投量及金額可望增加。

鋑聯控股行政總裁（工商舖）盧展豪亦看好今年工商舖市場前景，估計2023年全年工商舖成交量約5800宗，較去年增加約三成。

過去兩天周末（2月4日至5日）全港一手市場共錄得59宗成交，較前一個周末兩日（1月28日至29日）的40宗，按周多19宗或47.5%，創近4周新高。新盤昨天連錄兩宗逾半億元成交，包括新地（00016）旗下何文田天鑄2期，以及嘉里建設（00683）發展的九龍半山超級豪宅緹山。

天鑄緹山俱錄逾半億元交易

根據成交紀錄冊，天鑄2期昨天售出1座17樓A室，實用面積2019方呎，4房間隔，成交價約8609.9萬元，呎價42644元。

緹山昨日也以招標方式賣出2座2樓B室，實用面積1699方呎，3房間隔，連一個車位以7029.8萬元成交，呎價41376元。緹山位於龍駒道9號，提供45伙，實用面積1656至7171方呎。

另一邊廂，上車盤持續錄得成交。恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna，以及九龍建業（00034）旗下將軍澳海茵莊園，周末兩天分別錄得19宗及10宗買賣。

長實（01113）與市區重建局合作發展的深水埗愛海頌，本周五（10日）盡推最後22伙，以價單形式開賣的10伙劈價11%至16%，即吸引準買家到場參觀。長實營業部首席經理郭子威估計，周末兩天共有約300組人士參觀愛海頌現樓示範單位。

至於中洲置業旗下沙田火炭的星凱．堤岸，早前已取得入伙紙，該盤昨天削減部分付款辦法，最高折扣率由樓價13%降至12%。項目同日公布銷售安排，落實本周四（9日）發售389伙，其中306伙以先到先得形式發售，其餘83伙招標。

中港全面通關前夕，二手樓市氣氛向好，各區睇樓量回升，放盤業主見勢收窄議價空間，10大屋苑暫錄22宗成交，按周升近7成，是近2個月第3次突破20宗關口。代理指出，現時成交仍以肯減價平盤為主，料平盤被吸納後，樓價才有較明顯升幅。

10大屋苑回升 兩天約22成交

10大屋苑於全面通關前交投進一步回升，據中原統計，10大屋苑於周六、日重上22宗成交，美聯錄23宗成交，而利嘉閣及香港置業分別錄18及14宗成交，均按周上揚，同時各區睇樓量亦增加至少1至2成，丁財兩旺下，續有放盤收窄議價空間，甚至臨場反價，但整體成交仍以平盤為主，樓價暫未跟隨回暖。業界人士認為，市場利好消息不斷，二手樓市加快回暖，買家入市信心轉強，相信2月樓市將價量齊升。

前綫代理指出，過去兩日二手睇樓明顯轉活，買家入市信心回升，例如東涌映灣園5座低層H室，實用面積956平方呎，3房連多用途房，原以930萬元放盤，業主臨場反價20萬元，準買家即場追價18萬元，以948萬元承接，呎價9,916元，較銀行網上估價926萬元尚貴多22萬元。

映灣園3房 買家追價18萬購

另外代理指，即使陸續有業主收窄議價空間，但買家仍首選有價減的筍盤。同區太古城海天閣低層G室717平方呎，上年年中以1,400萬元放售，近期調整至1,230萬元，現以1,143萬元獲承接，累減257萬元，呎價15,941元。

至於上月成交量率先谷底反彈的將軍澳區，區內代理直言「睇樓旺，議價空間收窄外，個別業主更表示無價講」。惟放盤逾10個月的新都城2期7座高層H室，實用面積538平方呎，套3房，累減123萬元以800萬元沽出，據悉單位需蝕讓75萬元。

港鐵 （00066） 旗下大嶼山小蠔灣車廠上蓋項目一直被譽為翻版日出康城，其中第1期項目將於2月8日（周三）截標，涉及逾千單位，市場估值約40億元起。不過，但有測量師料，由於項目規模大，財團出價較審慎。

上述小蠔灣車廠上蓋項目規模龐大，整個項目總樓面高達926.2萬平方呎，是次港鐵首推的第1期招標所涉及的總樓面達約131.3萬平方呎。

美聯測量師行董事林子彬指，項目屬市場罕有具長遠發展前景的板塊，而日後商場配套可滿足民生所需，亦毗連港鐵站，長遠而言，具交通及配套優勢。

不過，由於港鐵小蠔灣站2030年才啟用，因此首批入伙居民首數年未必可享有鐵路站便利，交通配套亦需要依賴東涌一帶。他直言，項目首數年屬「開荒」階段，而且景觀未算十分理想，主要望山及馬路景，故預計參與的發展商入標及分紅比例等將會較為審慎。

美聯林子彬：1期估值52.5億

整個發展計劃分4階段發展，他認為項目與日出康城的發展相似。事實上，是次項目的單位數目上限亦已經放寬至1,900伙，雖然這可增加發展戶型的靈活性，但他料中標發展商主要發展1房及2房的中小型單位，1房實用面積約400平方呎下，2房則介乎約450至480平方呎，主攻上車及小家庭客。

雖項目屬於「頭炮」，但項目投資額大，加上招標條款較複雜，中標者要負責一系列的工程平整，涉及部分車站工程等，這將會增加項目發展成本及投資風險，故此他預計入標參與將以大型發展商或合組財團為主，可接約5至6份標書，又預測項目每平方呎樓面地價約4,000元，地皮估值約52.5億元。

林子彬又謂，在利息高企下，發展商投地較審慎，但對於市區、交通方便、而且規模較中型、及投資期較短的地皮之出價或更進取。

政府銳意發展北部都會區，未來3年將陸續收回及清理200公頃棕地，而政府將於年內推5幅多層產業大樓用地招標，涉及約775萬平方呎樓面，以支援棕地作業者。

發展局局長甯漢豪發表網誌表示，今年起會陸續推出多層工廈用地招標，首階段會先推出洪水橋／廈村及元朗合共5幅用地，提供775萬平方呎樓面，當中規定3成樓面須租予政府指定的棕地作業者，以協助受影響作業者升級轉型。

提供多方面支援

甯漢豪又指，除了向受影響的棕地作業者提供金錢補償之外，亦會在行政上提供多方面支援，例如盡早及主動接觸受影響作業者、提供規劃及地政諮詢服務，以及供受影響作業者投標短期租約用地。

地政總署指，明白受影響作業者需要時間作出重置安排，因此地政總署同事會盡早及主動告知他們具體的遷出日期及協助途徑。

而發展局亦指出，當局將會為一些擬於私人土地重置的作業者，提供規劃及地政上的意見。

除私人土地外，地政總署亦物色更多政府土地，專門讓受影響作業者參與短期租約的投標。過去2年，地政總署已先後批出8幅約1.85萬平方米的用地，而另外3幅共約4,500平方米的用地，亦已完成招標，並於本月內交付土地予中標者。

跑馬地藍塘道位處傳統豪宅區，區內低密度住宅深受用家追捧，藍塘道47A號一個低層單位，連車位推出拍賣，開價2280萬，每呎18167元，低估價約8%。
環亞拍賣行發言人表示，上述為藍塘道47A號2字樓，連屋苑25號車位。

物業屬業主盤，面積約1255方呎，3房戶，另有工人套房，開價2280萬，較銀行估價2500萬低8.8%，平均呎價18167元， 將於2月7日（二）以交吉形式拍賣。

藍塘道47至49號樓高6層，提供23個單位，於1973年入伙，上述單位業主則於1989年以180萬購入，該項目屬高樓齡豪宅，環境寧靜清幽。

平均呎價1.8萬

該單位闊落，廳大房大，裝修實淨，惟屬於早年款式，景觀優美，望開揚樓景及山景，令人豁然開朗，感覺自在。

區內校網優質

跑馬地位處名校校網，受家長客追捧，區內校網屬名校，小學校網為12，中學則為灣仔區；小學12校網有3所熱門女校，瑪利曼小學、嘉諾撒聖方濟各學校及聖保祿天主教小學，3所均有相關直屬中學，並且是天主教學校，在12校網內的囡囡可說「贏在起跑綫」。

物業屬業主盤

中學灣仔區亦聚集名校，共有17所中學，8所是「爭崩頭」的Band1中學，長年都是家長的大熱之選。

本港與內地全面通關，上水「藥妝街」鋪市料快有轉機，業內人士預期，吉鋪將逐漸減少，租金逐步回穩，該街道今年暫錄4宗租賃。

本港與內地全面通關，與羅湖口岸一站之隔的上水，氣氛與以往不一樣，有「藥妝街」近期亦連錄4宗承租。新康街52號地鋪，面積約1050方呎，以11萬租出，呎租105元；新康街67號地下4號鋪，建築面積484方呎，以每月7萬租出，平均呎租144元。新康街63A地下8號鋪，面積約500方呎，以8萬租出，呎租160元。

租金由低位反彈約10%

中原商鋪部高級資深分區營業董事鍾浩文說，上水區內目前仍有不少吉鋪，不過，相信將有更多藥妝、做遊客生意行業「落位」，吉鋪將愈來愈少。事實上，近期新錄租金，已較低位明顯上升約10%，預期今年內升幅20%至30%。

春江水暖鴨先知，業內人士指，其實去年12月開始，區內主要街道租賃開始活躍，今年以來，3條主要街道，新豐路、新康街及龍琛路暫錄9宗租賃，比較近年每月經常「零」租賃，市況突然趨活。上述9宗鋪位，分別為新豐路錄1宗，龍琛路及新康街各錄4宗。

3大街道今年暫9宗租賃

最新租金亦較同期上升，去年2至3月，新康街面積約1000呎的地鋪，月租普遍由7萬至9萬不等，其中，新康街60號，面積約1000方呎，於去年4月以7萬租出，平均呎租70元，租客為食品批發。

近月亦錄珠寶店續租，新康街92號地鋪，面積約1000方呎，去年11月由珠寶店以每月17.8萬續租，呎租178元。