有關媒體報導新內閣將推動「使用權社宅」一事，內政部長林右昌表示，「使用權社宅」並非既定政策，請勿以訛傳訛！林右昌指出，社會住宅有三個很重要的精神：1.在最需要的時候，留給最需要的人；2.要有一定的周轉率；3.要有退場機制。

林右昌說明，現行使用社宅的時間採3＋3年的設計，這個我們可以滾動檢討。不過，臺灣的社宅政策起步非常晚，是民進黨列入「十年政綱」，在蔡英文總統執政後才開始推動，跟其他國家已推行數十年的狀況完全無法相比。所以，不管是直接興建還是包租代管，臺灣社會住宅的數量都還需要大幅提升，這是社宅政策最大的課題，也是未來要繼續努力的方向。

林右昌進一步說明，社會住宅的使用，一定要有退場機制，當使用者達到一定的社會經濟地位之後，就應該退場，把國家資源留給更需要的年輕人以及弱勢族群，做最有效益的使用。就像停車問題一樣，車很多但停車格有限，因此公有停車格為什麼要規定費率以及限制使用時間，就是要提高周轉率，把需求留給最需要的民眾來使用，這個道理相信大家都能夠理解。至於「使用權社宅」想法，尚待更多的討論與研議，並非既定政策，請勿以訛傳訛！

林右昌強調，他非常重視社會溝通，內政部如有重大政策，將親自跟社會大衆報告說明。

信義房屋7日表示，根據內政部預售屋實價登錄揭露件數顯示，2022下半年房市快速降溫，自5月起連續7個月的揭露件數都跌破7千件，比2021下半年旺季面臨「腰斬」。展望今年，在黑天鵝滿天飛的情況下，房市難以樂觀。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，受政策打炒房、升息、疫情等多種因素衝擊，預售市場投資客去年下半年快速退場，房市景氣進入盤整修正階段，短期預售市場將只剩自用客層。而面對景氣突然的劇烈改變，預售案勢必得端出更多牛肉才能吸引消費者，包括送家電或推出精裝修產品，讓買方可以連裝潢費用一併申請房貸，以吸引更多自用客購屋。

不過，曾敬德指出，目前預售市場買氣疲弱，一旦時間拉長，可能導致部分個案開出降價第一槍搶客。信義房屋昨日公布最新統計指出，官方數據顯示，2021年9～12月房市買氣熱絡，預售屋實價登錄揭露件數，每月平均可達1.2萬件。不過，去年5月之後，單月件數已連續7個月跌破7千件大關。

統計顯示，2021年9月～12月全台六都除台北市外，每月揭露件數都超過1千件，其中桃園、台中甚至超過2千件。不過，房市買氣轉趨觀望後，預售屋揭露件數快速萎縮，以2022年11月來說，六都預售屋揭露件數全數跌破1千件，尤其是科技大廠設廠題材快速退燒的高雄、台南，減幅更明顯，都僅有3百多件水準。

信義房屋表示，2022年11月資料雖尚未完整，但整體趨勢已反映買氣疲弱，尤其預售市場向來是房市的領頭羊，在進入量縮整理格局後，房價沒有太多表現空間，預期預售市場今年銷售狀況不會太樂觀，一旦有新的變數，也會牽動房市出現新風向。

賣樓保「險」！在疫情去年大爆發，加上全球升息等兩大衝擊夾殺下，商用不動產市場的「獵樓大戶」金融保險業，雖然買樓手筆一年內就高達402億元、創下2013年以來次高紀錄，不過賣樓的金額，更直逼150億元，賣樓面積逾1.8萬坪，為歷年罕見。

展望今年，由於保險業購置投資性不動產的最低租金收益率門檻，在央行四度升息後，已一舉調高到2.72％，買樓難度已大大提高，市場專家預期，今年購置不動產手筆，將相對保守。

金融保險業向來是商用不動產的最大買家，不過去年雖然買得多、但賣得也多，主要是部分業者面臨兩大利空夾殺，第一是疫情大爆發、產險業防疫保單賣到大賠；第二是壽險業受美國強勢升息影響，國內外股市、匯市及債市「三市震盪」，使投資部位的價值減損，導致部分壽險業賣樓挽救淨值。

房仲業統計，金融保險業去年脫手的商用不動產至少有6棟，合計建坪面積達1.8萬坪、占地面積約3,270坪，總成交金額逾146億元。

以明台產險來說，去年單單11月就連賣4棟大樓，60億元落袋為安，包括台南安平區永華路二段的台南分公司辦公室，以總價9.74億元，易手給台南在地的皇龍建設，刷新台南商辦大樓實價登錄史上最高總價的紀錄。

明台產險台北市吉林路的分公司大樓，被幼華集團焦家所屬的安宏公司以6.28億元買下；北市仁愛路舊總部大樓以37.69億元賣掉；新北板橋分公司大樓以6.31億元脫手。

壽險業方面，去年三商美邦也頻頻脫手辦公大樓，其中內湖精英電腦大樓去年7月由中國人壽以83.5億元接手；信義區環球世貿大樓的4樓，由三商電腦以2.83億元買下。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北、新北、台南的產險公司售出的大樓，目前都持續由其分公司使用中，因此不排除是採「售後回租」的方式，讓買方可穩定收租，並吸引以長期收益為目標的金融業、投資公司等買家接手。此外，保險業脫手的大樓，不少屋齡都超過30年，具有危老或都更的重建潛力，加上全棟建物的土地持分大，多數物件占地都超過百坪，因此買方除了行庫外，也有建商趁機卡位。

高雄市長陳其邁7日在南台灣首座新建型社會住宅凱旋青樹社宅宣布，高雄市囤房稅收預計3億元，將用於增額租金補貼、折減社宅租金、育兒租金補貼，以及首購房貸利息補貼，其中，有關高雄市首購族購屋貸款利息補貼，搭配高雄銀行首購房貸專案者，貸款利率2.37％起，貸款上限800萬元，貸款期間最長30年，最高可貸8成，高市府與銀行共同補助利率0.45％，補貼年期3年，預估有600戶可受惠。

陳其邁指出，高雄市民首購族且搭配高雄銀行首購房貸專案者，貸款利率2.37％起，貸款上限800萬元，貸款期間最長30年，最高可貸8成，高市府與銀行共同補助利率0.45％，其中，高市府補貼利率1碼0.25％，補貼年期3年，預估有600戶可受惠。

高雄都發局表示，課徵囤房稅主要是為消弭長期房地產投資效益，凌駕於居住效用的功能錯置，期透過稅率調整、政策重分配機制，提高高雄市非自住房屋持有成本，遏止炒房投機行為，並促使多屋族釋出閒置房屋，以增加房屋供給量、降低空屋率、減輕居住負擔，可以保障更多高雄市民的居住權益。


運用囤房稅減輕居住負擔！高市推出三方案實踐居住正義
聯合報

高雄市長陳其邁今天在凱旋青樹社會住宅宣布，高雄市囤房稅收預計3億，市府將運用囤房稅實踐居住正義，提出折減社會住宅租金專案、加碼租金補貼支持育兒家庭、首購族購屋貸款利息補貼三大方案，以常態性補助減輕民眾居住負擔。

凱旋青樹社會住宅規畫245戶，2月1日至5日開放賞屋，共接待2998組、3800人次。陳其邁表示，苓雅區凱旋青樹社宅，租金訂定參考其他五都一般戶約市價8折、關懷戶約市價6折；市府將運用囤房稅補貼，一般戶租金折減為市價7.5折、關懷戶租金折減為市價5折，以大幅減輕租屋族群的負擔，未來也將依此原則針對新完工的社宅訂定優惠。

陳其邁表示，針對在一般租屋市場的承租戶，也會配合內政部300億租金補貼及高雄市增額租金補貼方案，加碼給予育兒家庭一次性租金補貼，1名12歲以下子女給予4千元租金補貼，2名給予8千元，3名以上給予1萬2千元，減輕育兒家庭的經濟負擔。

考量近期利率調升，高市府為減輕首購族的負擔，將接洽協調高雄銀行配合，提供設籍高雄市民於高雄市首購住宅貸款方案的意願。陳其邁說，初步規劃貸款條件為上限800萬元、最高可貸8成、年期最長30年，並由市府運用囤房稅稅收補貼利率0.45%，為期3年，預估有600戶可受惠。

都發局指出，課徵囤房稅主要是為消弭長期房地產投資效益凌駕於居住效用的功能錯置，希望透過稅率調整、政策重分配機制，提高非自住房屋持有成本，遏止炒房投機行為，並促使多屋族釋出閒置房屋，以增加房屋供給量、降低空屋率、減輕居住負擔，。

都發局指出，凱旋青樹社宅今天起至3月1日受理申請，有申租意願的民眾要把握機會提，申請方式包括線上、郵寄及都發局臨櫃申請，洽詢電話07-3368333轉2649-2651。

全台房價在疫情爆發的3年間大暴漲，政府也加強抑制房價的手段，共推出9項打房措施，估價師卻指出，這些接二連三政策，反而成為助漲房價的幕後推手，不只建案開發拉長至6年起跳，建商利潤更從14%縮水剩4%左右，甚至出現倒虧，淪落為「慘」業，呼籲政府若不適度鬆綁，中小建商爛尾樓機率恐提高。

正心不動產估價師聯合事務所統計疫情爆發的2020~2022年期間，政府為抑制房市的非理性繁榮現象，召集內政部、中央銀行、金管會、財政部等相關部會提出9項具體作為，內容包含選擇性信用管制、強化金融風險管理、預售屋稽查及查核不動產交易所得等，並檢討相關稅制等。

疫情間接連打房 意外助漲房價

「這段時間政府接二連三祭出的打擊房市政策，其實意外成為助漲房價的幕後推手！」正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠從建案開發時程來說明，從購地、興建、完工交屋至財務結算，以約200戶的都市計畫區中型大樓為例，疫情前若進度管控得當，只須約3年即可開發。

然而疫情發生後，受限資本利息大增、營造施工費暴漲、管銷費用攀升等綜合因素影響，平均開發年數改為6年起跳，陳孟筠指出，這些增加的費用，某部分便由政策造成。

銀行縮銀根 建商成本大增

例如購買都市計畫區內土地貸款最高成數降至5成，並保留其中1成要動工後才能撥款，等於建商僅取得4成融資，加上金管會調整不動產抵押貸款風險權數，銀行核放貸款緊縮，開發商為籌得更多資金來源，可能得轉向高利率的融資公司進款，不只造成貸款成本增加，也無形間拉長了開發時程。

此外，疫情不只衝擊原定的興建工期，也有人力染疫無法出工、供應鏈斷鏈及原物量價格大漲等問題，皆讓工程進度難以如期完成；然而此時又因市場游資過盛，不論住宅市場或企業擴廠皆一片榮景，使營建需求大增，加重缺工問題，在不斷加價搶工下，也造成興建費用成本暴漲，並導致建築工期普遍從不到2年延長到3年以上。

建案工期拉長 利潤縮水剩4%

隨著《平均地權條例》修正案三讀通過，其中的「限制換約轉售」及「管制私法人購屋」，陳孟筠認為可謂斬斷房產交易自由度，造成市場買氣急凍，建案銷售期因而拉長，連帶影響後續結案時程，管銷成本只能不斷疊加上去。在未來多採先建後售模式之下，原本一個建案從完工到交屋結案，以前只須半年，現在卻得拉長至1年以上。

再從《估價師全聯會四號公報》的建築開發利潤率來看，可發現開發時程越長，年投報率的表現會越差，疫情已讓成本暴增、大大侵蝕了最初的獲利空間，從14%縮水到剩4%左右，甚至可能出現倒虧的建案，淪為「慘」業，陳孟筠認為，《平均地權條例》上路後，這個狀況會更雪上加霜！。

建築業淪為慘業 爛尾樓機率恐提高

陳孟筠指出，建商為反映成本，採取階段式調價策略，除導致房價持續走揚，還出現了低樓層後賣的價格卻高於高樓層先賣的奇怪現象！因此呼籲政府不應一次性過度緊縮資金，並應視產業特性及各地區交易情形進行適度鬆綁，否則中小型建商難以在夾縫中求生存，可能導致爛尾樓機率提高！

相當於27個浮洲合宜宅

根據內政部最新統計，去年住宅類核發使用執照宅數超過十一萬宅，相當於二十七個浮洲合宜住宅，是自二○○八年金融海嘯以來十五年新高，總樓地板面積超過五○二萬坪，逾四十四座台北一○一大樓規模。

根據統計，二○二一、二○二二年連續兩年使照核發宅數突破十萬宅，前一次連續多個年度突破十萬宅是在二○○六至二○○八年間；不過去年住宅類使照的總樓地板面積卻未明顯走揚，尤其二○一七至二○二二年的每一年度樓板面積都低於前波房市谷底的二○一六年。

房產業者分析原因，主要是房價高漲，低總價小宅成為自住民眾少數買得起的住宅，造成使照宅數創高、樓板面積卻未明顯增加。

房市評論員何世昌指出，使照核發量雖飆至十五年新高，但對房市形成壓力恐不比往年高，關鍵有二，一是去年完工建案多於二○二○年前推出銷售，建案多可完銷或僅剩少量存貨、賣壓不大，反而可反映到上市櫃業者入帳將達新一波高峰；其次是房地合一稅重稅閉鎖期實施後，剛交屋的新房均受到閉鎖期影響，屋主普遍會延長持有時間，賣壓不會隨交屋潮湧現。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，超高使照核發量進入市場，等於不少前期銷售的預售屋完工且登記；舉例來說，去年所有權第一次登記量高達十三萬棟，是二○○八年以來新高，若排除新屋交屋的產權移轉，中古屋的市場表現其實更差，消費者不要誤以為房市買氣只有不到一成的修正。

內政部公布外國人來台購置不動產數據，去 (2022) 年全台取得建物所有權共 1191 棟，年減 8.2%，創下 5 年來新低，但跟房地合一 1.0 上路當年相比，還大幅增加 20.9%，外國人取得建物面積更增加 74.4%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，依內政部過往統計，在台購置不動產之外國人居多為台商以境外公司持有，外國人取得我國不動產量體通常隨著我國市場景氣高低而增減，去年市場趨冷，但通膨壓力下，長期來看不動產價格還有空間，因此不動產所有權取得數量仍然優於 2016 年市場低點。

儘管去年外國人取得不動產數量創 5 年新低，但未出現大幅緊縮的情況，與 2016 年市場低點相比，六都除了台北市明顯減少外，其他五都表現各有千秋，並以桃園以南表現為佳，其中，桃園市建物棟數 6 年增加 98.7%、面積增加 10 倍，除了桃園市話題多、案量多，2016 年的比較基期低也是大幅量增的因素，此外，桃園市外國人土地取得筆數比 2016 年房市低點高出 1 倍，土地取得面積大幅增加 51%。

住商不動產桃竹苗區執行經理陸毅棋指出，桃園市坐擁建設議題，具有國際機場、機場捷運等交通利多，航空城吸引投資人及開發商目光，物流業近幾年陸續進駐，故進場布局者，許多為台商之海外公司，以投資或設廠名義登記，隨著疫情管制逐漸鬆綁，相關商機可期，且桃園市價格低於雙北，因此有大面積建物或土地的需求，桃園是相對理想的選擇。

郎美囡表示，近幾年稅制等政策打房，以及疫情導致交易流程難以流暢，外國人取得不動產數量未能創新高，且從央行選擇性信用管制及平均地權條例修正案可觀察出政府打炒房重點在住宅市場，商用不動產相對具有優勢，而近年租金水平逐年上揚，且台灣經濟發展穩健，若無巨型黑天鵝竄入，成交量尚不至落入谷底。

中央社

土耳其南部與敘利亞接壤地區發生強震，造成嚴重災損及傷亡。財團法人住宅地震保險基金呼籲，同處歐亞板塊及菲律賓海板塊交界處的台灣更不可輕忽地震可能災損，應及早投保住宅地震基本險。

土耳其南部與敘利亞接壤地區在當地時間6日清晨發生芮氏規模7.8強震，目前土、敘兩地罹難人數超過5000人，死傷慘重。

住宅地震保險基金今天發布聲明指出，土耳其位處安納托利亞板塊、非洲板塊、阿拉伯板塊交界處，在板塊擠壓與能量釋放下，地震次數頻繁，同處歐亞板塊及菲律賓海板塊交界處的台灣，更不可輕忽地震可能帶來的災損。

住宅地震保險基金表示，截至2023年1月底止，以全國戶數917萬戶計，台灣住宅地震基本保險投保率約37.29%，顯示民眾對自身住宅財產已有風險意識，但仍有許多屋主尚未投保，建議及早投保以獲得基本保障。

住宅地震保險基金提醒，住宅地震基本保險保障範圍主要包括因地震震動、地震引起的火災、爆炸、山崩、地層下陷、滑動、開裂、決口、海嘯、海潮高漲、洪水等危險事故，造成已投保住宅地震基本保險的房屋倒塌或不堪居住的全損損失時，即可取得保險金額理賠及臨時住宿費用。

目前住宅地震基本保險保險金額最高為新台幣150萬元、臨時住宿費用為20萬元，保險期間為1年期，每年保費1350元，相當於每日只需3.7元，即可獲得基本地震險保障。

1999年921大地震後，政府推動住宅地震保險制度，成立「財團法人住宅地震保險基金」，擔任政策性住宅地震保險制度的中樞組織、提供民眾最基本地震險保障，並負責管理住宅地震保險危險分散機制。

安坑輕軌2023年2月10日正式通車，沿線設定9個站點，周邊房市也在近期引發熱議一面倒喊漲，中信房屋研展室統計近3年實價登錄資料，沿線各站周邊直徑一公里內(註)房價平均成長15.5％，詳細爬梳資料後發現，僅有K09十四張的華廈均價為負成長，有-11.3％的跌幅，此外，K01雙城、K02玫瑰中國城與K03台北小城的華廈產品漲幅均在10％以內。

中信房屋研展室副理謝欣亞表示，K09十四張的華廈產品為負成長的原因，與2020年有大量高單價華廈交易影響，如單價直衝6字頭的「華潤禾禾好好」跟「遠雄青青」，連帶影響了平均單價，2021、2022兩年的華廈均價目前已回穩在46萬之間，該站周邊價格十分穩固，大樓也僅有2％的上漲。

至於房價飆漲部分，統計數據顯示以K04耕莘安康院區的華廈漲幅最為明顯，近三年每坪單價從25.1萬飆升至37.8萬，漲幅高達50.6％，謝欣亞分析表示，該區房價漲幅雖高，但實際檢視各筆成交物件發現，由於K04耕莘安康院區與K05景文科大兩站的距離僅有650公尺，較高單價的產品都較接近K04景文科大，若以接近K04耕莘安康院區的周邊500公尺來看，近幾年只有零星的大樓與透天交易，單價也多在1字頭。

謝欣亞認為，綜觀近三年沿線9站周邊房價漲幅，大樓房價平均漲幅15.5％，華廈平均漲幅17％，公寓平均漲幅13.8％，沿線整體均價除大樓產品，普遍尚未站上4字頭，房價仍相對實惠，惟K01至K03三站，較少大樓產品，近兩年更是無交易紀錄，若想住電梯產品，該三站的華廈都還有2字頭可買，站點雖然位於安坑輕軌末端，需花較多通勤時間，但價格相對實惠，適合預算不多的小資族「用通勤時間換取價格空間」。

而安坑輕軌的通車是否能帶動人口成長，普遍來說，被歸到安坑地區的里共計有21個里，包含知名的破萬大里，公崙里跟香坡里，爬梳新北市政府民政局資料統計，安坑地區近三年間人口呈現負成長，平均減少1.7％，正成長的地區只有香坡里、公崙里跟華城里，其中香坡里以成長3.4％居冠，頂城里則以-7.1％成為逆成長第一的里，後續通車是否真能帶動人口移入，尚須時間觀察。

註: 沿線各站周邊直徑一公里係以經緯距離直線一公里統計，非實際交通距離。輕軌各站間距較近，部分站點間距為一公里之內，故有部分資料重疊。

台灣房價只漲不跌？為了抑制房價上漲，政府連續祭出多項打房政策，除了稅制、信用管制措施，央行去年也連4次升息，加上重磅的打炒房措施《平均地權條例》修正案，如今已見房市交易降溫，不過仍有許多人卻認為，房價不會因此被打趴。

台灣房價難跌 內行人曝7重點
一名網友在PTT直言，和家人在這10年來，累積蠻多買房經驗，雖然每次都會聽到有人擔心房價大崩盤、少子化衝擊、空屋率疑慮，或是房市泡沫等消息，雖然身為白手起家受薪階級，難免會擔心資產付諸流水，不過他也以7大面向做出詳盡分析，預期整體台灣房價要跌的機率不大。

收租金流穩 投資太誘人
首先，他認為「房租有吸引力」，房租收入可以打很高的折數，再認列收入繳所得稅，收租的穩定金流，對於不喜歡高風險的長輩而言，是一樁穩定的投資，再者「老屋貸款容易」，老房子的貸款基本上不會被銀行卡太多成數，造就新屋漲價後，老屋也跟漲的怪異現象，而這也將是都更困難的問題之一。

房價高 有錢人仍買得起
另外，他觀察到「打房政策反而助漲房價」，每次政府祭出管制，反而都提高了房地產資產品質，而台灣「失業率低、高薪比例多」，在資金充沛下，以前多數是大家庭，現在孩子結婚後便會想買房搬出去，需求推升，房價就會上漲，甚至外溢到外部縣市。

持有成本低 難見全面崩盤
除此之外，他進一步解釋，全球「長期低利率環境」造成資產價格膨脹，是不可避免的大環境趨勢，就算近期不斷升息，對於房價的衝擊仍有待觀察，至於「持有稅率、房價所得比、地價稅」等專業因素，也深深影響房價，且若是新成屋越賣越便宜，先入手的屋主，一定會氣死。

最後他強調，台灣房地產泡沫全面性的崩盤是有難度的，因為台灣的失業率、利率沒有激烈變化，因此很難演變成建商倒閉、銀行呆帳大增或法拍屋數量暴增。

不過他提醒，等到少子化發威，二、三線城市就業機會減少，青壯人口必須外漂工作，將持續往大都市移動，導致鄉村房價跌，都市房價揚，漲跌互見的怪異現象，因此房價的走勢為何，還是要看地點，若目前想進場，要顧慮少子化後，哪些地方有支撐？持有稅率上升後，哪些地方大家還願意買？

2月6日，大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“大連萬達商業集團”）成功發行了3年期以美元計價的高級無抵押債券，交割日為2023年2月13日，到期日為2026年2月13日。

此次萬達的發行規模為3億美元，發行票面價為11%，由於發行價格為96.639美元，實際到期收益率達到了12.375%的高水準。

今年已發行兩筆高成本美元債

股權關係顯示，王健林和其子王思聰通過萬達集團控股大連萬達商業管理集團，而大連萬達商業集團是整個萬達最核心的資產。也是萬達金融、電影等其他業務的根基，其業務和資產即為珠海萬達商管以及萬達酒店。

其中，珠海萬達商管則是萬達廣場自持和輕資產輸出的經營主體，而萬達酒店則是公司旗下酒店業務的經營主體。

作為整個萬達集團的核心，大連萬達商業集團也是萬達帝國融資的核心。Wind資料顯示，截止目前，大連萬達商業集團共有4只存量海外債券，分別為0.45年到期4億美元、約1年到期的6億美元、2年到期的4億美元、以及此次發行3年到期的3億美元債，共計17億美元，約合人民幣115億元。

實際上這是大連萬達商業集團在今年發行的第二筆美元債。

今年1月13日，大連萬達商業管理集團股份有限公司宣佈擬發行Reg S、2年期、以美元計價的高級無抵押債券，該筆債券規模在4億美元，息票率11%，發行價格為97.628美元，實際收益率也高達12.375%，交割日為2023年1月20日，到期日為2025年1月20日。

值得注意的是，萬達商業最近發行的美元債票息成本高達12.375%，明顯高於碧桂園、龍湖等近期“內保外貸”4%左右的融資成本。這或說明萬達商管集團在海外的再融資並不輕鬆，加上近期外匯資金額度的緊張，包括此前剛剛到期以及半年後即將到期的另一美元債，萬達商管集團海外流動性面臨一定壓力。

由於缺乏像龍湖、碧桂園等優質民營房企所受到的包括“內保外貸”等在內的各類政策支持，而主營和現金流又在國內，加上目前境內外資金流通並不通暢，大連萬達商業集團在海外的資金融通只能通過借新還舊來避免美元債的實質性違約。在缺少足夠空間的情況下，發債成本高企就不意外了。

珠海萬達商管能否上市成關鍵

此前，標普全球在評級報告稱，大連萬達商管集團先前發行的4億美元兩年期債券將提升流動性。但就主要經營場所在中國大陸的萬達商管來說，其海外債的融通一方面通過借新還舊，另一個管道則是珠海萬達商管的上市融資。因此，對於大連萬達商管集團來說，旗下珠海萬達商管上市成功與否至關重要。

此外，目前大連萬達商管集團帳面短期資金僅夠覆蓋短債，但其還有1100億元期限在1年以上的債務。值得注意的是，根據股權協定，如果珠海萬達商管未能於2023年底前上市，萬達商管需向上市前投資者回購股權（包括381億元人民幣的上市前資金及其他補償），如若股權驟變債務，這對於流動性並不充裕的萬達商管來說無疑是沉重的。

因此，標普也表示，如果珠海萬達商管未能成功上市，未來12-18個月公司及其母公司大連萬達集團股份有限公司將面臨重大流動性風險。

不過在珠海萬達商管3次遞表後，目前上市進程仍未可知。面對諸多不確定性和緊張的時間表，悉數質押萬達酒店發展的股權，即使杯水車薪，但這或是王健林無奈之舉。

受春節假期影響，1月份房地產融資額同環比均出現下降，但降幅同比收窄。中指研究院7日公佈的監測資料指出，行業融資進入了相對穩定階段，海外債迎來曙光，預計未來更多信用良好的房企有望回歸海外債發行。

具體來看，2023年1月，房地產企業非銀融資總額為508.5億元，同比下降33.1%，環比下降27.0%。行業平均利率為4.32%，同比上升0.41個百分點，環比上升0.23個百分點。從融資結構來看，房地產行業信用債融資297.2億元，同比基本持平，環比下降27.6%；海外債發行67.3億元，同比下降21.2%；信託融資15.6億元，同比下降82.2%，環比下降81.9%；ABS融資128.4億元，同比下降55.5%，環比下降36.0%。

值得一提的是，海外債在連續5個月斷發後，今年1月終於再度迎來曙光，多家企業先後成功發行海外債券。中指研究院企業研究總監劉水分析認為，儘管房企海外債受到前期市場影響，但頭部央國企憑藉良好的信用再次打通海外融資管道，為行業恢復發行境外債券打造了基礎，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認可，回歸海外債發行。

同時，近期有多家出險房企的海外債務實現整體重組，為存量債務的化解和出清提供了參照樣本，也有利於海外融資管道的逐步修復。其中，華夏幸福(2.740, 0.02, 0.74%)2月3日披露，子公司在境外發行的美元債券（目前存續面值總額為49.6億美元）協定安排重組，已取得英格蘭與威爾士高等法院裁決生效，公司美元債券協定安排已正式生效，目前正在根據英國法院批准的美元債券協定安排重組方案推進執行，以發行新債券向債權人分配的方式實施重組交割。花樣年控股1月13日公告稱，公司一筆總額為40.18億美元的境外債務重組取得進展，已經與相關方達成協議。

政策面上，1月10日，央行、銀保監會召開銀行信貸工作座談會，強調保持房地產融資平穩有序，並實施改善優質房企資產負債表計畫。此後多部門也陸續強調，要促進金融與房地產正常迴圈、落實“金融16條”等。1月11日，首批改善優質房企資產負債表名單出爐，包括龍湖集團、碧桂園集團、新城控股(20.090, 0.51, 2.60%)、遠洋集團、金地集團(9.570, 0.31, 3.35%)、美的置業等企業，優質房企及白名單企業迎來融資視窗。

劉水表示，整體來看，1月份債券發行充分利用政策利好，在延續去年12月良好勢頭的基礎上，出現了新突破。隨著春節假期結束，在政策助力下，融資規模有望進一步回暖。與此同時，在政策持續鼓勵下，信用債發行主體已經出現明顯多樣化特徵。除央國企及已經發行過增信債券的民企外，部分民營房企也新加入到發行行列，出險房企也有成功發行，且均獲得中債增的不可撤銷連帶責任擔保。“第二支箭”政策不僅快速落地，而且惠及面在快速擴大，只要為合理融資需求，安全、出險房企均有機會獲得支持。

二級市場上，克而瑞研究中心分析資料顯示，1月份地產相關股表現都較為不錯，A股有74%的地產股整月上漲。個股方面，當月濱江集團(10.190, 0.23, 2.31%)漲幅較大，企業股價在1月初迎來了大漲，6日開始直至月末持續震盪，最終整月漲幅為20.39%，成為當月A股漲幅最大的房企。H股整月上漲的地產股占比也達到了52%。其中越秀服務的月漲幅達到了42.6%，是H股漲幅最大的地產相關股。除了越秀服務之外，中海物業和濱江服務等物業企業的股價整月漲幅也相對較高。

“諾德假日一度被奉為前海神盤，參考價出來前66平方米的戶型最高叫價超過1000萬元，現在760萬元價格還可以談，而且還滿五唯一。”在深圳前海經營房產仲介的陳經理認為，“在我看來，深圳樓市調控了這麼多年，參考價的威力最猛。”

2021年2月8日，深圳在國內率先建立二手住房參考價格發佈機制。轉眼間，兩年的時間過去了。這兩年來，深圳樓市經歷了太多太多：二手房成交量創下多年新低，學區房神話不再，房產仲介的日子難過，單邊代理時代到來，投資客也悄然退場……

如今，參考價仍在影響著深圳二手房市場，至今還沒有過任何調整，那到底會變還是不變？

接近參考價成交很普遍

記者在多家房產仲介交易平臺看到，一些二手房源直接標出了業主實際掛牌價，而不是規定的參考價。“這不是因為參考價的規定放鬆了，而是一些業主現在直接低於參考價掛牌。”

“2018年的時候，八卦嶺樓市還是一片安靜，均價每平方米5萬元左右就可以買到樓齡較新的二手房。到了2019年，荔園小學等名校落地的傳聞開始攪動整個片區樓市，還沒等到學校正式開建，八卦嶺房價就先飛起來了。2020年，幾乎所有八卦嶺的二手房掛牌均價都超過每平方米10萬元，房價翻倍也就用了1年多的時間。”在八卦四路一家仲介店工作多年的張經理，見證了八卦嶺樓市的瘋狂，“現在，已經有一些八卦嶺的業主以低於參考價的價格掛牌，但也不是說賣就能賣掉。”

記者在多個互聯網二手房平臺發現，不少房源標注了“X天內降價XX萬元”的標識，接近參考價出售的房源成為主流。樂有家研究中心此前公佈的資料顯示，去年11月，深圳超40%房源低於參考價成交，接近參考價（成交價與參考價差值10%以下）房源成交占比高達85%，可見目前深圳二手房接近參考價成交已成為常態。

除了價格，從成交量上來看，深圳中原研究中心的資料顯示，2022年深圳二手住宅成交21701套，同比下滑46.7%，較2020年下滑77.2%。2022年深圳二手房市場陷入歷史低谷，成交量創15年新低，各月成交量不超過2400套。今年1月，深圳二手住宅成交量依舊不足1400套。

“這兩年，房子越來越難賣是事實，但也不全是參考價造成的影響。”張經理表示，“購房者信心不足，觀望情緒還是很濃厚。”不過，記者對多位元剛需置業者採訪時得到的答覆是，穩定的市場更適合自身剛性需求。

變還是不變？

2022年以來，各地持續放鬆此前實施的二手房相關政策，包括利率調整、二手房限售年限縮短、取消二手房限售、加速推進“帶押過戶”模式等，從交易環節、交易門檻等層面支援二手房市場。值得注意的是，絕大多數曾推出二手房參考價的城市，目前已經“名存實亡”。

二手房交易對樓市的重要性不言而喻，甚至被視為房地產市場的風向標。目前，市場對於調整二手房參考價的呼聲也越來越大。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，二手房參考價不僅僅為了調控樓市，更重要的是政府適應地產存量時代，在管理機制上的一種創新，暫時不可能退出，但應該會進行調整和優化。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹預計，2023年深圳樓市將會呈現“前低後高”的走勢，上半年延續調整，下半年企穩並回升，成交量會率先回升，唯價格方面仍有小幅下降的趨勢。至於價格指導方面，希望相關部門能放鬆調控，交由市場的供求關係來調節價格，這也將更有利於行業長遠發展。

2月7日，剛過完春節週期的鄭州迎來2023年首批集中供地。

本場土拍出讓11宗住宅用地，包括中原區3宗，管城區2宗，鄭東新區、金水區、惠濟區、高新區、二七區、上街區各1宗地塊，總面積62.14萬平方米，起始價共計90.6億元。

最終，除鄭東新區1宗地塊流拍外，剩餘10宗地全部底價成功出讓，總成交價53.84億元。

從結果看，本次鄭州拍地總體表現仍較為平淡，大部分地塊由城投平臺公司托底成交。

但“河南王”建業地產連袂廣州富力的落子，還是給市場帶來了一絲暖意。

地方平臺托底

拿地企業中，鄭州中原城市開發建設投資有限公司競得地塊最多，以旗下3家企業包攬鄭政出〔2022〕63號（網）、鄭政出〔2022〕68號（網）及鄭政出〔2022〕69號（網）這3宗位於中原區的地塊，成交價共11.5億元。

鄭州泰博房地產開發有限公司（惠美城建）則摘得本次成交地塊中價格最高的1宗。該地塊編號鄭政出〔2022〕70號（網），位於惠濟區天元路南、魯河路西，面積11.93萬平方米，容積率1.1-3，規劃用途為城鎮住宅，成交價15.38億元，樓面價4295元/平方米。

有業內人士指，該宗地為毛莊村合村並城項目改造用地，原本是位於鄭州市惠濟北大學城的萬科民安雲城項目後期用地，交通、商業配套較好，但最終萬科並未出手。

實際上，本次土拍掛牌價格最高的是鄭政東出〔2022〕11號（網）地塊，競拍起始價為36.77億元。

由於地塊所處為鄭東新區配套較成熟區域，地理位置優越，因此在本次鄭州土拍中最受關注。然而，可能是體量太大價格較高，繼去年鄭州第三批集中供地流拍後，本次該宗地再次流拍，令市場頗為意外。

資料顯示，該地塊位於鄭東新區永平路北、黃河南路西，土地使用權面積18.27萬平方米，用途為城鎮住宅用地、零售商業、餐飲、旅館用地相容商務金融用地等。地塊產業用地定位為糧食產業總部及科技研發基地，擬打造集總部、科研、高端商貿、高端商務酒店、文化博物館、配套住宅等為一體的城市綜合體項目。

另一宗出讓價格較高的地塊鄭政出〔2022〕67號（網）被中豫置業（鄭州）有限公司12.39億元摘得，成交樓面價5346元/平方米。

該宗地位於金水區慧城大道（金城大道）南、崇禮路（景泰路）西，面積9.27萬平方米，用途為城鎮住宅，容積率1.1-2.5。

市場觀點認為，這塊地與楊金金科北瓏鉑樾專案有關，但金科股份(1.990, 0.03, 1.53%)目前依舊深陷債務泥沼，或許並無餘力拿下此地。

除此之外，管城建設、二七區政通新地開發等地方平臺公司亦有所獲，1家鄭州當地企業鄭州順邦置業有限公司以7619萬元競得上街區宅地，成為本場土拍唯二民企拿地之一。

建業回歸與暖意

第二宗被民企拿下的是位於高新區的鄭政高出〔2022〕11號地塊，競得者為鄭州建泓置業有限公司，成交價4.93億元，樓面價3574元/平方米。

股權穿透結果顯示，建泓置業背後控制人系建業及廣州富力地產，權益比例分別為65%、35%。

該地塊位於高新區五龍口南路南、電廠路東，面積2.83萬平方米，從位置上應看是富力與建業打造的盛悅居專案後續地塊。

中期報告顯示，2022年上半年，建業地產通過招拍掛和股權合作獲取土地約26.6萬平方米，新增儲備建築面積約88.6萬平方米。其中，通過招拍掛在鄭州摘得的地塊僅1宗，面積共5030平方米，花費金額0.74億元。

在2022下半年鄭州第二批、第三批集中供地上，同樣幾乎未見建業地產身影。

儘管本次拿地規模較小，但作為深耕河南的頭部房企，建業回歸鄭州土拍依然釋放出了積極信號。

樓市暖意也體現在供需兩端的政策上。

1月29日，鄭州部分銀行首套房貸利率宣佈下調，最低降至3.8%，減50個基點，二套利率不變。

本次調整之前，鄭州首套房按揭貸款年利率普遍執行4.1%的標準，這意味著鄭州首套房利率進入“3”時代，新簽客戶將能省下一筆錢。

另一方面，與鄭州2023年首場土拍同一天，河南省住房和城鄉建設工作會議在鄭州召開。

會議明確，今年將進一步規範商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。

同時，推動房地產企業做強一批、整合一批、轉型一批、出清一批，支援房地產企業向商業、文化、旅遊、物業管理、住房體檢、住房養老等延伸，由開發商向城市綜合服務運營商轉型。

去年開始跟著母公司各處紓困出險房企的信達地產(5.510, 0.09, 1.66%)，新年依舊動作不斷，最近半個月內已參與到三宗舊改專案盤活，涉資超百億。

2月6日晚間，信達地產（600657.SH）公告稱，全資子公司廣東信達地產與公司關聯方中國信達、信達資本共同參與認購蕪湖信中盛投資合夥企業，總認繳規模為31.51億元，合夥企業擬投資深圳某城市更新項目，該項目屬於中南建設(2.320, 0.04, 1.75%)（000961.SZ）。

截至目前，項目已完成拆遷及實施主體確認工作，預計項目總貨值約45.77億元。合夥企業將根據協定約定，在各項付款條件分別滿足後，分筆支付投資款項。

一條君注意到，涉及深圳舊改專案的紓困，信達地產半個月前剛剛進行了一筆大額投資。

1月19日晚間，信達地產公告稱，信達系與和昌集團等成立約90億基金，投向貨值340億元的深圳兩個舊改項目。其中一個專案已取得專項規劃批復，一期已開盤預售，二三四期正在推動拆遷，專案總貨值約250億元；另一個項目已完成立項，目前正在準備專項規劃申報，項目總貨值約90億元。

如算上最新紓困中南建設的深圳專案，信達地產近期在深圳合作的三個舊改項目總貨值將達到385.77億元。

在信達系紓困出險房企已不是新鮮事的當下，這兩起最近的交易卻透露出新的變化，同時釋放出的信號則是：曾四處自己拿地的信達地產已悄然轉變，探索新的發展模式。

與信達系此前“AMC+代建”模式內核相同，信達接下的三個深圳舊改專案，是由中國信達主導、體系內其它平臺參與出資，並由信達地產小額帶資負責開發建設。

出現的一點明顯變化則是，專案的原建設方也將參與其中。

90億基金涉及的兩個舊改專案中，和昌集團及其關聯方現金出資12.6億元，信達系紓困的基金存續期為72個月，期間內各方可協商退出時間。

專案公司或和昌集團關聯方除償還資金本息外，還應向廣東信達地產支付聯合開發建設收益。信達方的投資本金和收益按約定全額受償後，信達方以合夥企業清算分配或對外轉讓份額的方式實現退出。

也就是說，信達系在盤活項目之時，主要提供資金與信達地產的聯合開發，在全額獲得自己投資回本及收益之後即可退出，其餘收益將歸和昌集團及關聯方所有。

同樣在紓困中南建設的深圳舊改項目中，深圳市寶昱投資有限公司（中南建設控股子公司）以其持有的項目公司100%股權作價6億元認繳合夥企業份額，保留與信達地產聯合開發。

不過中南建設雖然保留了一些股份和收益的可能，但信達系享有優先回報權，項目公司實現的銷售回款需先償還信達系的投資本金及利息，在他們的投資本息未分配完畢前，不向中南建設及其關聯方分配。

這種模式類似於去年底融創董家渡等項目與AMC機構進行的“股權融資”，即房企不是單純出售項目，而是保留一定的股權和建設運營的資格，在專案實現回款後償還融資，償還完畢後再獲得自己的收益。

有出險房企人士對一條君表示，這是在去年11月“金融16條”等利好政策下，AMC等金融機構在紓困模式上的創新，房企可以在未來融資償還後回購股權。

除了模式上的變化，信達地產這次參與舊改項目紓困亦有特殊性，低周轉的舊改專案往往需要長時間的成本與資金投入，在諸多房企現金流緊張當下，引入資方啟動舊改開始普遍化。

“自大拆大建被叫停以來，舊改全面轉向公共屬性主導，而不是房地產化主導以後，確實比以前要難做了，因為需要提供很多的公共空間。現在來看，對舊改的重啟是提上了議事日程的，原來的模式行不通，就必須要有新的資本和力量進來。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對一條君表示。

去年6月，深圳規模最大、關注度最高的舊改項目“白石洲”，也被綠景中國引入萬科入股，萬科方面注資23億元，投資款分兩期於兩年內付清。

接近信達系人士對一條君透露，信達地產其實在城市更新方面已有多年的經驗，包括北京1月銷售的東直門專案等，去年在紓困房企中也有涉及舊改專案。

李宇嘉認為，信達系入局舊改項目，作為企業也得實現盈利，深圳對於城市更新項目的需求還是有很大空間，如今是與原有主體談判相對好的時間點，成本會低一點。

“也意味著整個存量資產的風險處置，在房地產領域已經進入了一個實質性落地階段，就是國有性質的資金入場，來承擔著社會責任，以及推動存量的盤活。”

接近信達地產人士對一條君表示，在地產開發主業方面，城市更新是未來的主要方向。

昔日，信達地產背靠信達資產在土地市場上攻城掠地，隨後的消化週期也令其沉寂了幾年。

自2022年以來，央國企在土拍市場獨佔鰲頭，而信達地產也沒有著急出手，拿地榜不見其身影，而是跟著母公司收並購投資，發力代建。

2022年前三季度，信達地產參與了30多家危困房企項目研判，累計跟進項目300多個，並實現4個項目復工複產、4個專案解決逾期風險，代建盤活泰禾、新力、佳兆業等房企部分專案。

據信達地產2022年三季報顯示，其前三季度新增儲備計容規劃建築面積約154.92萬平方米，其中代建專案約109.24萬平方米，占比達7成。

在帶資聯合建設、佈局城市更新專案以盯緊存量市場的同時，信達地產的新年動作開始傾向於加碼“輕資產”。

信達地產在去年成立了一個輕資產平臺，作為培育第二增長曲線的平臺“信悅資管”，最新的定位是“資產管理平臺+服務運營平臺+基金管理平臺”，目前已基本搭建完成。

其中物業和商管是大頭，與行業龍頭已展開合作。物業方面發展的較早，去年6月就與綠城服務成立了合作平臺，已經涉及了近300個項目。商管板塊跟行業龍頭萬達合作，年後才剛初步確定了一些合作方向，還未正式落地。

一條君獲悉，該平臺還涉及智慧產業園、康養、長租公寓等一些新業務，目前還處於孵化階段，近期正在與燕園明德接洽合作事宜，2月6日下午剛進行過一輪交流，擬以輕資產方式落地專案。

公開資料顯示，燕園明德是北大校企，業務佈局教育、健康、科技、文旅四大產業領域的投資、建設和運營。信達地產與之合作，打的“算盤”則是，進行相關領域的專案合作，並且共建“投、融、建、管、退”一體化合作模式。

作為在紓困出險房企方面最積極的國資企業，信達地產接下來各項新業務的落地和經營層面的表現，也值得關注。

越秀地產在港交所公告，2023年1月，公司實現合同銷售（連同合營公司專案的合同銷售）金額約為88.84億元，同比上升約76.3%，實現合同銷售面積約為23.65萬平方米，同比上升約21.0%。2023年1月，公司通過股權收購方式取得杭州市兩幅相連地塊18.05%的實際權益。該兩幅地塊位於杭州市臨平區，總建築面積合共約47.3萬平方米，規劃用途為住宅用地。代表公司實際權益的土地價款約為7.41億元。

元宵剛剛結束，各地土地市場便陸續火熱開工。

作為2023年率先進行集中土拍的熱點城市，北京與杭州2022年的第五輪集中供地均在2月7日進行競拍。兩個城市共計11幅地塊均順利出讓，北京還有三宗將進入現場競拍環節。

本輪北京集中供地共掛牌6宗地塊，分別位於經開區亦莊新城、通州區梨園、昌平區回龍觀、朝陽區小紅門、石景山區蘋果園以及房山區良鄉大學城。土地總面積約21.47萬平方米，總建面約53.18萬平方米，總起始價122.52億元，共吸引33家房企及聯合體報名參與。

其中3宗宅地由於只有一家企業報名，不出意外的話實際上已經底價成交。截止16：00，亦莊新城、通州梨園、房山大學城3宗地均收到一次報價，總成交價58.72億元。

亦莊新城地塊將由京東以31．12億獲得，通州梨園地塊則將被通州當地國資企業新城基業以10．4億獲得。北京規自委官網顯示，中建一局旗下的中建智地已經以17．2億底價拿到房山良鄉大學城地塊。

剩餘3塊熱度較高的朝陽小紅門、昌平資訊園二期以及石景山蘋果園地塊進入競拍環節，將于明天（2月8日）進行現場競價。

截至目前，據北京規自委官網，朝陽區小紅門地塊線上有10輪報價，報價金額13．03億元。該地塊設定土地合理上限價格14．26億元，不含現房銷售面積，當競買報價達到土地合理上限價格後，定高標準住宅建設基礎上以搖號方式確定競得人。

昌平區回龍觀地塊共14輪報價，該地塊設定土地合理上限價格為33.12億元，報價金額為30．75億元。該地塊是一塊綜合用地，含“現房銷售”上限面積45000平方米。

此外，石景山蘋果園地目前有6輪報價，報價金額為23．2億元，設定有“現房銷售”面積上限17000平方米，當現場競報“現房銷售”面積達到設定的上限面積時，轉為現場搖號方式確定競得人。

從目前報名以及報價情況來看，北京開年首次土拍將會呈現分化，一半的地塊會有多家房企爭搶。

2月7日剛剛結束的杭州集中土拍，也實現了5宗地3宗觸頂、1宗溢價、僅1宗底價成交的成績。共收金89.57億元，總成交出讓面積26.2萬平方米，總規劃建面59.6萬平方米，成交樓面均價15033元/平方米，平均溢價率為10.89%。

此次集中土拍是杭州自集中供地以來地塊數量最少的一次。分別位於上城區艮北新城2宗和丁橋1宗、臨平區崇賢1宗和東湖新城（南區）1宗。

本批次杭州土拍取消了一次性報價環節，採取“限房價、限地價+搖號”的方式出讓，上限溢價率為12%。

興耀房地產以底價4.56億元摘得東湖新城（南區）宅地，出讓面積為21721平方米。丁橋宅地溢價9.5%由本地國企大家房產競得，出讓面積為30094平方米，起始價為10.53億元，上限價11.73億元。

而艮北新城2宗宅地以及崇賢花海地塊均溢價封頂，進入搖號程式。

最終中天以25.36億元總價競得艮北新城牛田單元R21-08地塊，樓面價29506元/平方米，溢價率11.9%。

與其隔著一條新塘路的姐妹地塊牛田單元R21-09由北京科技園建設拿下。成交價為23.5億元，樓面價29850元/平方米，溢價率11.9%。

杭州本次出讓地塊中唯一一宗商住地崇賢花海地塊由新城以24.6億元總價競得，樓面價為7378元/平方米，溢價率11.8%。該地塊毗鄰杭州地鐵四期15號線，由三宗子地塊組成，總用地面積15.6萬平方米。

此次杭州土拍本土與外來企業並重，投資策略各有所長。5宗地塊中，有3宗被本土企業摘得，另有2宗被民營新城控股(20.090, 0.51, 2.60%)與北京國企北京科技園建設拿下，這也是新城控股今年首次大手筆拿地。

2023年杭州調整了土地政策，儘管依舊進行集中供地，但會增加集中供地頻次。

在今天土拍結束後兩周，也就是2月21日，杭州將進行2023年第一批集中供地出讓，合計13宗宅地。總規劃建設面積93.5萬平方米，與去年一批次供地60宗、總面積580萬平方米相比大幅下降，推地規模縮量明顯。

中指研究院浙江分院常務副總高院生表示，這與全國優化供地模式的大方向是一致的，多次分散供地，降低參拍門檻，以保持市場熱度，預計今年杭州的一批次企業將保持較高積極性。

中海外保利物業 潛在上升空間最大

武漢周一宣布放寬買房限購令，容許家庭購置第二套房，摩根大通認為，昔日放寬限購的城市大部分位處非核心地段，而且只向有數個小孩的家庭放寬，故今次武漢為少有放寬限購令的二綫城市，預期更多一或二綫城市會跟隨放寬。

內房股上周回吐8%，表現跑輸大市，摩通相信，這與整體市場獲利回吐、行業未有進一步放寬消息及預期將會有一系列盈警消息有關，影響市場投資情緒，若短綫未有強大的催化劑，內房或會維持弱勢一段時間。

不過，摩通表示，步入3月，內房股或會出現新一輪復甦，因市場憧憬兩會或有進一步放寬政策，以及內房銷售改善。

摩通引述內地60大城市每周銷售數據，指農曆新年首兩周銷售額按年下跌16%，全因去年基數異常地低，而且涵蓋公眾假期，故若按照同一個基礎比較，20大城市於農曆新年首兩周銷售下跌15%，若與與2019年、2021年及2022年比較，跌幅約32%，意味內房銷售仍未見有改善。

新春後次周銷情 較預期佳

與內房開發商核實農曆新年首周數據後，摩通與部分開發商談及第二周情況，大部分表示第二周銷售情況較預期為佳，睇樓的人數有改善，而且預期未來會有較大的反彈，反映市場情緒轉好，因此該行相信，內房銷售按年跌幅會由1月份的30%至40%，收窄到2月份的20%。

摩通建議買入中海外（00688）、華潤置地（01109）、華潤萬象生活（01209）、保利物業（06049）及中海物業（02669）等國企。若以目前估值計，中海外及保利物業的潛在上升空間最大。

至於「撈底」的高啤打值交易，看好碧桂園服務（06098）及新城控股（01030），不過，市場短綫或需時消化碧桂園服務去年盈利弱於預期的消息，而新城控股早前已發盈警，意味疲弱盈利的預期已反映。

美孚4房估值彈至1914萬 按月漲9.2%

中港通關後樓市氣氛明顯升溫，銀行亦一改取態，重新調升住宅估價。10大屋苑網上估價最新全綫回升，終止5個月連跌，當中荔枝角美孚新邨4房估價，更按月調升9.2%，彈至1,900萬元。而鴨脷洲海怡半島3房估值亦重上千萬元關口，按月漲升近半成。

本報追蹤10大屋苑部分單位網上估價，其中，滙豐銀行本月共調升9個單位估價，上調幅度1.1%至9.2%，以荔枝角美孚新邨4房漲幅最勁，來自百老滙街108號中層B室，實用面積1,373平方呎，由1月初估價錄1,752萬元，彈升至1,914萬元。

事實上，美孚新邨近期樓價持續回升，綜合代理數據，該屋苑上月共錄32宗成交，平均呎價彈至11,095元，按月漲6%，升幅僅次同期上漲9.3%的鰂魚涌康怡花園，以及彈升6.4%的鴨脷洲海怡半島，為10大屋苑第三勁。

美聯物業高級區域營業董事吳志輝直言，買家入市加快，美孚新邨放盤量已降至約550個，較上月初減少15個，而入場費升至550萬元，按月升6%。

海怡半島3房估值 重上千萬元

此外，鴨脷洲海怡半島同期有3房獲滙豐銀行調升估價4.6%，為29座中層E室3房，實用面積687平方呎，最新估值升至1,040萬元，屬該行自去年11月初就該單位估值1,100萬元後，約3個月新高。

至於中銀香港 （02388） 方面，同期更全綫上調上述10大屋苑單位估價，升幅1.5%至7.2%，當中上車屋苑沙田第一城估價升幅，跑贏其餘9個屋苑，為1座中層C室2房，實用面積327平方呎，最新估價報503萬元，不但按月漲34萬元，更屬去年10月初以來首度重上500萬元水平。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，整體樓價於去年12月起止跌回穩，買家開始擔心遲買愈貴，陸續加快入市步伐，以致樓價得到支持，而銀行建基於市場交投及售價回升，開始改變取態，重新調升住宅估價，相信下月相關趨勢將更明顯。

不過，王美鳳提醒，由於近期有個別屋苑樓價反彈幅度較大，銀行估價上調速度或出現「跟不足」情況，建議買家在追價時需額外小心，包括入市前可多參考數間銀行的估價情況。

越秀地產（00123）公布，連同合營公司項目在內，1月銷售金額約88.84億元人民幣，同比升約76.3％，銷售面積約23.65萬平方米，升21％。

該集團指，1月通過股權收購方式取得杭州市兩幅相連地皮18.05％實際權益，均位於杭州市臨平區，總建築面積合共約47.31萬平方米，規劃用途為住宅用地，該集團實際權益的土地價款約7.41億元人民幣。

萬達集團積極籌措資金，不單一個月內兩度發行美元債及與國有銀行洽談融資，有傳旗下購物中心營運商珠海萬達商業管理再度尋求來港上市集資。澎湃新聞引述知情人士稱，萬達商管的管理層預計公司將於今年第二季完成在港上市，估計本月底前可再獲中證監開出的赴港上市批准文件。

萬達商管此前已兩度尋求來港上市未果。該公司2021年獲監管機構批准上市計劃，同年10月向港交所（00388）遞交招股書，惟未有進展。事隔6個月申請失效後，萬達商管去年4月又再遞書，但同樣未有推進，去年10月第二度宣告申請失效。

曾兩度申請失敗

萬達旗下萬達地產於1月發行2年期12.375厘4億美元（約31.2億港元）債券，到期日為2025年1月20日，為2021年11月以來首筆中資地產商發行人的公開簿記交易；本月再發行3年期12.375厘3億美元（約23.4億港元）債券，據悉發行價格定為96.639美元，到期日2026年2月13日，評級機構給予的發行評級包括穆迪的「Ba1穩定」、標普的「BB+負面」、惠譽的「BB+穩定」。

料低市價開售 NOVO LAND 2B期矚目

香港與內地已經全面通關，多個新盤準備出擊搶頭啖湯。根據統計，全港共有5個全新盤有機會在2月推售，涉及3140伙，唯一一個新界盤、新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2B期料成為市場焦點，佔729伙。

本月唯一的一個新界盤NOVO LAND第2B期，提供729伙，間隔由1房至4房，主打1房及2房，佔近九成。第2B期景觀以內園及屯門市景為主，最大賣點是坐落商場NOVO Walk上蓋，住客可以在1樓平台乘坐住客升降機，直達地下商場樓層。

啟德海灣1或對撼HENLEY PARK

發展商早前稱，第2B期定價參考該項目第1A及1B期。第1A期於2022年7月、以低市價近兩成推出首批單位，折實平均呎價13188元，市場隨即哄動，首輪銷售勁收逾2萬票，膺去年新盤票王；第1B期於同年8月推售，首批折實均價13998元。兩期在不足一個月內火速沽出1538伙，成為去年熱賣紅盤。第2B期有望延續去年旺勢，再次掀起搶購潮，項目今天公布最新部署，料本月內開售。

4個九龍市區盤亦有機會在2月推售，最大型為嘉華國際（00173）、會德豐地產及中國海外（00688）合作的九龍東啟德承豐道啟德海灣1（啟德海灣發展項目第1期）已經蓄勢待發，提供1017伙，標準單位戶型由1房至3房，2房佔六成。同區鄰近港鐵啟德站的恒地（00012）沐泰街HENLEY PARK也計劃在2月推售，提供740伙，戶型由開放式至3房，另設特色戶，有機會與啟德海灣1對撼。

全月成交量有望達2000宗

發展商恒地曾說，除HENLEY PARK外，香港小輪（00050）與市區重建局合作發展、恒地負責銷售的深水埗映岸也有機會同月推出，提供262伙，項目早於去年6月已公布樓書，間隔由開放式至3房。該盤位於通州街280號，預計2024年2月入伙。

至於會德豐地產發展的觀塘藍田站KOKO ROSSO（KOKO HILLS發展項目第3A期），提供392伙，標準單位僅設1房及2房戶，預期大部分單位價格低於1000萬元，賣點是逾半單位可享海景。

事實上，2月暫未有全新盤開售，首7日已錄逾140宗一手成交，較1月同期約68宗，增加逾1倍。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，去年全年新盤成交量不足1萬伙，踏入新一年，發展商冀望盡快沽貨，首批單位會沿用「先求量、後求價」策略，以低市價推盤，以達至貨如輪轉。本月有多個全新盤開售，其餘貨盤持續錄得成交，預計本月成交量將升至2000宗，較1月全月503宗，急增近3倍。

港鐵（00066）大嶼山小蠔灣大型發展項目首個地盤（下稱小蠔灣第一期）將於今天的下午截標，業界認為，該項目具備鐵路優勢，預料可吸引發展商入標，惟現時市況下出價趨審慎，市場對該用地的估值由約39.4億至60億元。

總樓面面積約131.27萬方呎的小蠔灣第一期，住宅樓面面積佔約124.54萬方呎，去年12月吸引33家發展商提交意向書，港鐵同月推出該項目招標，並定於今天下午截標。

業界預計最少收3標書

萊坊估價及諮詢部主管方耀明表示，雖然內地和本港通關，住宅市場趨活躍，但實際影響仍需時間體現出來。參考近月土地市場的招標反應，預期發展商對小蠔灣第一期的入標反應未必太踴躍，估計可收到3至5份標書。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，雖然小蠔灣屬於全新的發展地區，有見鐵路上蓋項目的住宅銷情往往不俗，相信具備鐵路元素的小蠔灣第一期可吸引6至8個財團入標，但由於市況未完全回暖，估計財團出價將較為保守。

資料顯示，港鐵於招標條款中，對發展商的出價要求相對直接，入場費固定為12億元，毋須支付補地價，並以發展商自行提出的分紅建議定勝負。港鐵本來限制該用地可興建1200至1600伙，在招標過程中聽取發展商意見後，把單位數目上限調高至1900伙，增加該項目的發展彈性。

測量界對小蠔灣第一期的最新估值約39.4億至60億元，每方呎樓面地價約3000至4570元。

香港與內地全面通關，內地資金在物業投資市場亦有所行動。由內地業主持有的尖沙咀寶勒巷地舖，近日割價500萬元後，以4500萬元售出，持貨4年半，賬面蝕818萬元離場，舖位貶值15.4%。

市場消息透露，寶勒巷1號玫瑰大廈地下E及F1號舖，建築面積約1000方呎，去年起一直以5000萬元放售，近期減至4500萬元易手，呎價約4.5萬元。舖位由廚師發辦日本餐廳租用，月租6萬元，新買家料可享約1.6厘租金回報。

據了解，上述舖位原業主為內地人，更有發展商背景，在中山、珠海等地曾發展商住項目。舖位原業主於2018年8月斥資5318萬元購入，持貨約4年半，賬面虧損818萬元，貶值15.4%。

中資購荔枝角道888號高層

另一邊廂，有內地資金回歸香港寫字樓市場，斥資逾1750萬元購入新世界發展（00017）位於長沙灣荔枝角道888號的南商金融創新中心高層單位，建築面積約1118方呎，呎價逾1.56萬元。

據成交資料顯示，南商金融創新中心在上月初至今通關前後，合共錄得8宗買賣成交，共套現近1.5億元。

近期樓市交投增加，因價錢已較高位調整，吸引買家入市。荃灣環宇海灣錄得2房銀主盤以660萬元成交，較去年同座較高層單位售價低近15%。

利嘉閣地產高級經理周煇宏表示，環宇海灣8座低層C室，實用面積482方呎，2房間隔，隨着原業主破產而淪為銀主盤，早前銀主以798萬元放售，其後由於市道回落，叫價不斷下調，近期終以660萬元售出，累積降價138萬元或17.3%，呎價約13693元。原業主於2014年6月以497.2萬元一手購入物業，近9年賬面升值162.8萬元或32.7%。

資料顯示，同座樓高6層的C室，面積相同，去年6月以775萬元成交，即相隔逾半年，同類單位樓價下跌115萬元或14.8%。

中港全面通關下，屯門區本月暫錄得約50宗二手買賣，較上月同期增逾三成，但市場仍不乏蝕讓個案。消息指出，區內大興花園1期3座低層C室，實用面積515方呎3房戶，以520萬元成交，呎價約10097元。原業主2019年7月斥595萬元入市，賬面虧損75萬元或12.6%。

中原地產分行經理陳家富稱，屯門翠林花園D座高層3室，實用面積747方呎，3房間隔，去年6月開價768萬元，多番減價後，新近減至718萬元易手，呎價約9612元。原業主於2018年7月以738萬元購入，持貨4年多，賬面蝕20萬元或2.7%。

中港全面通關，大企業高管重臨香港，帶動豪宅租務需求，1月份山頂及南區傳統豪宅地段，租務交投上升33%。其中，淺水灣道71號OVERBAYS雙號屋以約37萬元租出，屬近期大額租務個案。

淺水灣道71號 37萬租出

市場消息透露，淺水灣道71號OVERBAYS雙號屋，實用面積4,204平方呎，屬於5房間隔，客飯廳設有落地玻璃，外望開揚淺水灣一帶海景及山景，視野十分開揚，據悉單位上月底以約37萬元租出，平均呎租約88元，屬於理想租金水平。

區內代理透露，業主早於1992年購入，當年購入價約1,700萬元，以新租金計業主享有約26厘租金回報。不過，屋苑最新成交呎價約7.8萬元，即單位市值租金約1.4厘。

前綫代理指出，中港通關後內地租客問盤及睇樓的需求明顯上升，故帶動豪宅租務價量走俏。事實上，根據中原地產前綫代理統計數據顯示，山頂及南區傳統豪宅地段，租務成交共32宗，比去年12月的24宗上升33%，而上月平均呎租報48元，較前月的44元上升約9%。

資料顯示，上月所錄32宗租務中，有10宗屬於月租10萬元以上的大額租務個案，比去年12月的4宗，反映租務需求帶動租金向好。例如淺水灣道3號高層B室，實用面積3,250平方呎，屬於複式間隔，連車位以20萬元租出，呎租約62元。

其次，淺水灣道63號曼赫頓大廈中層B室，實用面積2,053平方呎，上月以13萬元租出，呎租63元。

至於九龍區方面，市場消息透露，天鑄6座高層A室，實用面積2,018平方呎，屬於4房雙套房間隔，原本叫價11.8萬元放租，議價後以月租10萬元租出，呎租約50元。以業主2017年購入8,874萬元計，租金回報約1.4厘。

中原地產西半山首席營業董事李巍指出，近期明顯多了內地客出動租樓，例如有內地教育機構有意洽租6個單位作員工宿舍。由於豪宅租金一直超低水，預期上半年有約2成升幅。

富力地產（02777）擬拖欠稅款。據內媒引述據企查查APP數據顯示，近日廣州富力地產股份有限公司新增欠稅公告，當前新發生的欠稅金額約1,174.2萬元（人民幣，下同），欠稅餘額1,753.3萬元，欠稅稅種包括土地增值稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅、增值稅、房產稅等。

據企查查顯示，廣州富力地產成立於1994年8月，法定代表人為李思廉，註冊資本37.5億元，經營範圍含房地產開發經營；房地產諮詢服務；場地租賃等。

買家加快入市 屯門暫錄50成交增3成

中港全面通關，二手市場交投持續回暖，準買家加快入市步伐，馬鞍山天宇海3房放盤3天以1,020萬元沽；屯門2月累錄約50宗成交，較上月同期增逾3成。

消息指，天宇海5B座高層D室，實用面積736平方呎，3房連多用途房間隔，叫價1,050萬元，減價30萬元或3%以1,020萬元沽出，呎價13,859元。原業主於2011年以586萬元購入，持貨12年帳面獲利434萬元，單位升值74%。

荃灣萬景峯3房 租客即睇即購

同時，中原地產分行經理陳家富表示，2月份樓市較農曆新年前熾熱，屯門區月內暫錄50宗成交，較上月同期升逾3成，其中翠林花園D座高層3室，實用面積747平方呎3房套房，享河景，去年6月以768萬元放盤，多番減價後，新近減至718萬元易手，呎價9,612元。原業主於2018年7月以738萬元購入，持貨4年多帳面蝕20萬元。

市場更不乏即睇即成交，美聯物業高級營業經理戴偉強表示，荃灣萬景峯1座中層G室，實用面積674平方呎3房，內園景，新買家為區內租客，見通關後區內交投明顯增加，筍盤逐漸被市場消化，故加快入市，睇樓2小時即落訂，原業主開價1,380萬元，終以1,330萬元達成交易，減價50萬元，呎價19,733元。原業主於2006年以458.2萬元一手購入，持貨逾16年帳面獲利約871.8萬元。

其次，造價由低位反彈，市場人士指，元朗新元朗中心2座中層B室，實用面積466平方呎2房，叫價650萬元，以636萬元沽出，減價14萬元，呎價13,648元。較去年11月同類單位成交價低見560萬元，反彈13.6%。原業主於2009年9月以204萬元買入，持貨約13年半帳面獲利432萬元，升值2.1倍。

長沙灣過往屬傳統工業區，但近年正加速轉型，當中南面、近港鐵南昌站一帶不少工廈、貨倉等正重建成住宅發展，目前區內有5個重建項目，估計將可提供逾7,900伙公、私營房屋。

長沙灣工業區若果以荔枝角道作為分界，北面長沙灣道、近港鐵荔枝角站一帶，近年正在轉型成為商貿地區，不少舊式工廈均在重建、翻新成為新商廈。至於荔枝角道以南，由泓景臺至東京街、深旺道一帶，當年有不少船廠、貨倉林立，亦成功轉型成為住宅區，當中泓景臺、昇悅居等大型屋苑前身亦為船廠用地，區內私樓星匯居亦是由工廈重建而成。

公私營各佔一半

目前長沙灣南部至少有5個住宅項目正在發展，涉及單位約7,927伙，公、私營房屋大約各佔一半，不少前身亦屬工廈或貨倉，在重建後將會令該區煥然一新。

潤發倉庫住宅樓面148萬呎 另設商舖

當中位於發祥街的嘉里鴻基貨倉、潤發倉庫，現時屬於綜合發展區規劃，早於1998年已提出，並曾經在2000年獲批准重建，但再改方案將分為2個地盤進行重建，總樓面超過約200萬平方呎。而由華潤置地 （01109） 夥母公司華潤集團合作的潤發倉庫，則在較早前公布跟政府達成換地協議，並會補地價約137.3億元，將現有貨倉重建成大型商住項目，總樓面面積達158萬平方呎，每呎樓面補地價約8,692元。當中住宅佔逾148萬平方呎，將提供約2,500伙，另設10萬平方呎的非住宅樓面包括商舖。

隨着潤發倉庫落實補地價，預計對於旁邊的嘉里鴻基貨倉重建起帶動作用。嘉里鴻基貨倉由新地 （00016） 、嘉里 （00683） 合作發展，預計重建後總樓面約46萬平方呎，將可提供逾1,000個單位。另外，由東方石油持有的東方石油大廈，亦在多年前獲批重建成2幢樓高39層住宅，將提供約694個中、大型單位。

除了私樓之外，房委會亦在區內有不少公營房屋項目，當中屬於近年宣布收回重建的宏昌工廠大廈，將以最高地積比率9倍發展2幢住宅，提供約1,200個單位，預計容納約3,240人，料2030或2031年落成。

恒基旗下粉嶺ONE INNOVALE-Cabanna踏入2023年銷情可謂一枝獨秀，發展商趁銷情持續，待推第2期項目ONE INNOVALE-Bellevue，昨日發出新一份銷售安排，推出82伙於本周六（11日）發售，折實平均呎價14883元，入場費約333萬，令新盤今日起一連4天合共有6盤推售，涉及單位達逾600伙。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示：ONE INNOVALE系列項目擁有「國際創科新城」的地利優勢，並為政府倡議北部都會區發展後粉嶺的首個大型發展項目，自開售以來一直成為全城焦點，踏入2月短短一星期，ONE INNOVALE-Cabanna已共售出33伙，隨中港正式通關，樓市氣氛明顯好轉，為回應市場需求，第2期ONE INNOVALE - Bellevue乘勢推出應市，本周六進行新一輪銷售82伙，戶型涵蓋開放式至3房，面積228至501方呎，折實後平均呎價14883元。

林達民：回應需求乘勢推出應市

該82伙最低售價為C座1樓12室，面積228方呎，屬開放式間隔，折實入場費333.12萬，呎價14611元；最貴單位為C座9樓8室，面積458方呎，為2房連套房加衣帽間間隔，折實售價701.31萬，呎價15312元。最低呎價單位為C座1樓18室，面積477方呎，為2房連套房間，折實售價652.58萬，呎價13681元。

ONE INNOVALE-Bellevue共提供408伙，項目自去年9月推售以來，暫售出近300伙，套現逾15億。

樓市踏入2023年，受到疫情放寬及通關效應刺激，氣氛明顯升溫，新盤交投亦明顯回升，其中以ONE INNOVALE-Cabanna銷情最為理想，以上份為例，全月錄得約500宗成交，當中ONE INNOVALE-Cabanna共售出153伙，佔整體約30%，成為上月眾盤之冠；本月情況亦持續，迄今已售出33伙，佔整體約110宗的30%，今年至今項目暫累售逾180伙，套現逾8.7億，整個項目共提供565伙，迄今累售逾350伙，套現逾16.6億。

7盤今起發售共逾600伙

ONE INNOVALE-Cabanna昨日亦售出1伙，為D座2樓12室，面積316方呎，屬1房間隔，單位以476.5萬售出，呎價14250元。

ONE INNOVALE-Bellevue復推單位，令新盤今日起一連4天合共有7盤發售，涉及單位達逾600伙，明日率先發售為會德豐地產、信和、嘉華及爪哇合作發展的西九龍維港滙，推出維港滙II合共120伙今日進行新一輪銷售，其中59伙以發價單方式發售，61伙以招標方式發售。

中州置業旗下已屆現樓的沙田火炭星凱‧堤岸削折扣，並於明日進行新一輪銷售，合共推出389伙發售，其中306伙以價單方式推售，另外83伙以招標方式發售。另外，恒基旺角利奧坊‧凱岸亦加推3伙於本周五起招標發售。

由Twin City Holdings Limited持有的長沙灣睿峰亦於周五起推出8伙進行新一輪銷售，此外中冶置業旗下荃灣青龍頭逸璟‧龍灣、會德豐地產啟德GRANDE MONACO亦限量加推單位發售。