內政部16（今）日將赴行政院會報告「落實居住正義政策精進方案」。據悉，中低薪房貸族支持方案的所得條件，年收入門檻將不逾120萬元，並將簡化適用範圍，以台北市及其他縣市兩個級距設定原始貸款總額一定門檻以下給予補貼，粗估有40萬戶受惠。內政部長林右昌強調，這項政策對象是已經有貸款的人，並不是給利息補貼、鼓勵民眾去買房。

按照行政院會議程，周四院會內政部陳報「落實居住正義政策精進方案」報告；教育部陳報「疫後就學貸款補助方案」報告；文化部陳報「溫柔堅韌 振興振心—文化部振興計畫」報告。其中住宅政策內政部將報告中低薪購屋支持方案、300億租金補貼2.0及社會住宅政策等3大方向；至於「青年購屋積金支持機制」，內政部將另提專案至行政院會報告，其屬長期政策，會使用住宅基金公務預算及金管會政策工具。

住宅政策部分，據悉，內政部將報告已具共識300億元租金補貼2.0、中低薪購屋支持方案，僅後者會使用疫後特別預算，約在150億左右，補貼時限為1年，粗估至少40萬戶受惠。據悉，所得條件門檻傾向不高於120萬，補助範圍將區分台北市及其他縣市二個級距，設定原始貸款總額一定金額以下的中低薪房貸族。據悉，北市房貸上限遠低於1,200萬元。

林右昌15日表示，中產以下房貸族支持方案對象是已經有貸款的人，而不是未來要買房子的人，並不是給利息補貼，然後鼓勵民眾去買房，與網路謠傳幫建商賣房子的說法八竿子打不著。

林右昌說，台灣的住宅自有率高達八成，民眾有房子並不是罪惡，有房也不一定代表有錢。他強調，「租屋跟買房只是一種選擇」，很多人只是想擁有自己的房子，但實際上並不富有，有些人雖然買了房子，但所得跟租房子的人可能差不多。

林右昌指出，租金補貼與中產以下房貸族支持方案，是為照顧艱苦的民眾，並非推動「居住正義」政策的全部；有關推動「居住正義」政策相關規劃，還有好幾個策略都已研議好了，未來將逐步推出。至於租金補貼2.0方案會提出精進做為，包含隨到隨辦、舊戶不必申請、免附房東證明資料，申請門檻同步降至18歲，預計最快6月可以開辦。


自由時報
房貸支持方案 被批「幫建商賣房」林右昌：準備買房者不適用

房貸族支持方案近日引發討論，更引發政府「幫建商賣房」的質疑，內政部長林右昌昨表示，中產以下房貸族支持方案，是針對一定年收入以下、原始貸款總額一定金額以下的中低薪房貸族，對象為已經有貸款的人，並非未來要購屋的人，不是給利息補貼後，鼓勵民眾買房。

林右昌認為，不宜用簡單的二分法製造二元對立，好像租屋族比較沒錢、而房貸族比較有錢，租房子可以補貼、中低薪房貸族不應該支持；台灣的住宅自有率高達八成，民眾有房子不是罪，也不一定代表有錢，對許多人而言，租屋與買房只是一種選擇。另外，還有一種群體為本人及其家人持有不動產，但收入在中低收入戶邊緣，無法被政府認定為中低收入戶的「邊緣戶」，他們通常得不到政府的幫忙與支持，比任何人活得更辛苦。

補助限定中低薪既有房貸戶
他指出，在後疫情時代，中低薪房貸族與租屋族一樣需要政府的幫忙，租金補貼及中產以下房貸族支持方案，是為照顧艱苦的民眾，並非推動「居住正義」政策的全部；今天在行政院會將先就租金補貼精進、房貸支持方案進行報告，至於日前所提「青年購屋積金支持方案」，將擇日向政院進一步報告，日後會陸續提出。

為協助推動社會住宅政策，財政部15日強調，已提供並保留合計逾112公頃土地給國家住都中心、內政部營建署和各縣市政府評估興辦社宅，其中保留的國產土地至少逾75公頃。

財政部指出，國產署向來積極主動配合內政部推動社宅政策，截至2023年1月底，劃以出租、捐贈和出售方式，提供約37.2公頃土地、102筆房屋給住都中心興辦社宅。此外，國產署並配合保留578筆國有土地、一處國有房地（土地面積75.08公頃，房屋13戶）供營建署及地方政府辦理社會住宅先期規劃。

國產署說，已確定提供住都中心的範圍，包括出租25處（10.34公頃土地）、捐贈73處（17.12公頃土地）和102筆房屋和出售21處（9.73公頃土地），其中目前已出租九處、捐贈21處、出售15處土地，及捐贈102筆房屋。

國產署表示，2022年起針對選定招標設定地上權的土地，如果屬住宅區且符合社會住宅興建條件，會先徵詢中央及地方主管機關，確認相關機關沒有使用需求之後，才會招標。以2022年辦理五批次招標設定地上權為例，其中屬住宅區的27處土地，均已預先徵詢住宅主管機關，評估沒有興建社會住宅需求，之後才進行招標程序。

平均地權條例過關，豪宅交易未來將受到衝擊，不少富豪趕在新法上路前以私法人購置豪宅。去年12月，光台北市至少就有8家法人公司購置豪宅，根據實價登錄顯示，最新一件為英屬維京群島商耐思科技3.4億、每坪178.6萬元，購入「華固天鑄」36樓戶，為近三年新高價。

房仲業者指出，近年富豪以公司法人購置豪宅相當普遍，據推估約有近半的豪宅交易登記買主均為法人，在平均地權條例新制過關後，未來法人購置住宅採許可制，等於大幅限縮富豪購置不動產財務操作的空間。不過，不少台商或傳產家族企業趁房市降溫，積極看屋為家族置產，一次就買個兩、三戶，顯示長期持有不動產仍是富豪們資金規劃的主要方式。

去年12月實價登錄已揭露的豪宅交易中，一個月至少有8間法人公司出手購置豪宅，其中有6筆都以無貸款交易，包括世偉開發和明曜百貨，各自以4億現金買入「冠德信義」13和14樓；大豫實業、大咸實業分別各以3.2億、每坪222萬元無貸款買下「西華富邦」37樓各一戶。

此外，鴻益投資以現金1億入手中正區豪宅「皇翔紫鼎」24樓，新億投資以無貸款買進大直「冠德萊特莊園」8樓，壽元開發以2.24億買「華固名鑄」18樓。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，平均地權條例上路後，法人購屋將採申請許可制，降低法人置產的彈性，原本就有計畫以公司名義置產的高資產族，便積極在法案上路前布局，其中不乏以無貸款的方式購置，顯示這類高端買方現金流豐沛、置產需求仍強。

雖然房地合一稅2.0上路後，法人置產的節稅功能大大降低，不過公司購入豪宅，不少做為招待所使用，被視為商業往來的資源，具有展示公司資本實力的意味，相關費用包括買賣時所要支付的仲介費、裝潢費、精品家具，和入住後水電瓦斯、社區管理費等，可認列為公司支出，仍有不少富豪會採取以公司法人名義置產。


打炒房條例 催出豪宅買氣
經濟日報

平均地權條例過關，私法人購屋相關規定恐衝擊豪宅市場。統計實價登錄，去年12月就有八家法人買豪宅，總成交額逾20億元。專家分析，未來法人購屋採申請許可制，原計畫以公司名義置產的高資產族，在法案上路前搶先布局，且不少是無貸款購置。

觀察去年12月的實價登錄，一個月內就有八家法人公司購置豪宅，其中六筆無貸款交易，包括世偉開發和明曜百貨，各以4億元買入冠德（2520）信義13和14樓；而西華富邦37樓比鄰的兩戶，由大豫實業和大咸實業都是無貸款買下，兩家公司負責人不同，但交易日期相同，每坪單價都是221.8萬元。

另外，鴻益投資以現金1億元入手北市中正區豪宅皇翔紫鼎，新億投資以1億多元無貸款買進大直冠德萊特莊園。

而有貸款的法人是壽元開發以2.24億元購入華固名鑄18樓，單價達206.6萬元；英屬維京群島商耐思科技以總價3.39億元，單價178.6萬元，購入天母豪宅華固天鑄，總價為該社區近三年新高。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，平均地權條例上路後，法人購屋將採申請許可制，降低法人置產上的彈性，因此原本有計畫以公司名義置產的高資產族，積極在法案上路前布局。

張旭嵐說明，雖然房地合一稅2.0上路後，法人置產的節稅功能大大降低，不過公司購入豪宅，多為招待所使用，被視為商業往來的資源，具有展示公司資本實力的意味。

張旭嵐並指出，相關費用包括買賣時要支付的仲介費、裝潢費、挑購的精品家具，以及入住後水電瓦斯、社區管理費等，皆可認列為公司支出，因此還是有不少法人會以公司名義置產。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，私法人買豪宅本屬市場常見，即使近年少了房地合一稅的節稅功能，但其他相關資產配置規劃仍有價值。

至於條例上路前是否會出現一波買氣，要衡量房市現況，當前並沒有買房的有利空間，不論是以私法人為名義的投資客群，或是真正企業主，眼下都沒有進場效益，就算想搭上自由買賣的末班車，也會以平實的價位為主，不會追高，也不會產生追買量能。

「平均地權條例」修正案於2023年1月10日三讀通過，其重點分別為「限制換約轉售」預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除了配偶、直系或二等親內旁系血親，或經內政部公告特殊情形外，不得讓與或轉售第三人。「重罰炒作行為」若散播不實資訊影響交易價格，利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，按交易戶數處100至5,000萬元罰款。

深耕房地產市場多年的億萬房產集團總經理呂原富表示，受到「平均地權條例」修正案影響，身邊投資客朋友均表示從112年開始，都再也不買預售屋了，只投資新古屋（十年內比較新的中古屋），因為預售屋以後不能換約，資金至少先被綁住三～五年，再等輕稅率五年（房地合一稅率20％），總共要放至少八年以上，對投資客來說，資金放太久了。因此，喜歡投資房地產的投資客，只會一直往房地產走、資金不會跑到其它的投資產品上。呂原富認為，未來預售屋不會繼續上漲了，只有中古屋會繼續上漲（資金外溢效應）。

呂原富分享，以直轄市人口來看，桃園市統計至2023年1月，總人口數為2,286,942人。即將破230萬大關，主要原因來自於雙北市的人口持續流入，以及桃園市具有多條捷運建設及各項公共建設的加持，對於中古屋市場的投資來說，未來預計將只有桃園市的中古屋會持續上漲。

呂原富強調：「112年開始，投資桃園區的捷運宅（中古屋）才是累積資產的首選。」

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據實價登錄最新揭露，台北市天母豪宅「華固天鑄」有新交易，去年12月成交36樓戶，總價3億3,990萬元，單價178.6萬元，總坪數約218.87坪，創該社區近三年新高，經查買方為英屬維京群島商耐思科技。

台灣房屋天母忠誠店東賴彥廷表示，華固（2548）天鑄是天母樓層最高的指標豪宅，樓高38層，單價也是天母豪宅之最，吸引許多海外華僑或國際背景的台商，以及知名藝人等客群。

賴彥廷指出，華固天鑄在預售時，正值豪宅市場巔峰，頂樓樓中樓戶以6.49億元、每坪207萬元成交，讓華固天鑄躋身200萬元俱樂部，近年高樓層成交單價則多在150萬至160萬元之間。

賴彥廷分析，觀察農曆年前後，不少台商或傳產家族企業趁著房市略為降溫，積極賞屋為家族置產，甚至以現金出手，一次就買二、三戶，顯示長期持有不動產，仍是這些富豪資金規劃的主要方式。

針對豪宅市場後況，全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，自用的企業主轉以個人名義買房並不難，而能取得許可以法人名義買房，應該都是資產實力雄厚的公司。不過，整體來說，整體買氣不足又套上法令緊箍咒，都已確立豪宅量縮的趨勢。

宏璟建設（2527）表示，今年主要新推案和業績之一是「土城明德段」銷售，該案已在1月中申請使照、接下來將以新成屋推出，另外今年也將續推「帝璟苑」、「宏璟榮華」、「麗園」成屋和店面，今年全年業績依舊穩健。

宏璟建設指出，目前公司手中還有「帝璟苑」成屋案，以及「宏璟榮華」、汐止「麗園」店面持續銷售或出租中，展望2023年業績和推案，公司規劃推出「土城明德段案」，該案為地上13樓、地下三樓之住宅大樓，可售面積約1,800坪以及三戶店面，已在1月申請使照，接下來將以新成屋方式推出銷售。

法人估計，宏璟「土城明德段案」總銷至少10億元以上，若後續去化順利，將挹注今年業績。另外宏璟旗下高雄「K27智慧型廠辦大樓」也預計今年首季完工，若整棟去化也將貢獻今年營運；宏璟建設昨（15）日收在21.35元、上漲0.15元。

宏璟建設目前興建中廠辦大樓，還有高雄「K13智慧型廠辦大樓」以及「中壢第二園區智慧型廠辦大樓」，兩案將分別在2024年第2季、2025年首季完工並挹注營運。

陳建仁新內閣就定位，同時有意推動新政策的住宅三箭，幫助年輕人存買房頭期款的第一桶金，根據聯徵中心的資料顯示，去年第三季六都加上新竹地區，若不考慮第一次購屋就買台北市，則 30-35 歲的年輕人，購屋自備款要準備 180-272 萬元，貸款 8 成才容易圓夢。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，對於年輕人來說，要購買房子第一道難題就是自備款，後面的房貸雖然負擔仍沉重，但可以透過 30 年期的方式，拉長還款期限降低每個月的負擔，大致還能夠承受，不過年輕人若是還背有學貸等負擔，的確要提前做好人生規劃，想辦法在攢一些費用出來，搭配政府的美意與另一半一起存，才能靠自己存到購屋的第一桶金，否則現在首購要買總價千萬元以上的房子，常常還是要靠長輩幫忙資助。

統計顯示，除了台北市以外的主要都會區，30-35 歲的年輕人去年第三季的平均購屋總價 900-1360 萬元，核貸的中位數大概是 8 成，也就是說首購大概要準備 2 成的自備款，推估自備款的金額也要 180-272 萬元，房價購屋負擔較大的是新北市，自備款要準備 272 萬元，可以買到 36 坪的房子。

而新竹市也是自備款 272 萬買到 45.4 坪的房子，購屋負擔相對較輕的是南部的台南市與高雄市，自備款約 180 萬元，台南可以買到 45.7 坪，高雄市可以買 40.5 坪住宅。

曾敬德指出，未來若政府朝向協助年輕人存錢購屋的規劃，的確是讓年輕人更有機會與早一些圓夢，而開發商也會針對年輕人的需求，盡量控制預算設計類似總價的住宅，不過換個角度來看，長期也會讓更多的資金與需求進入房市，對於剛性產品帶來支撐。

雙北地區「軌道經濟」已成房市的一門顯學，房仲業者依實價登錄資料，彙總了全台六大三鐵共構車站的交易行情，並依照地區進行排序。其中，去年台北車站以平均單價 70.1 萬元為六大車站中最高，板橋車站則以交易量 578 件獲得冠軍。

觀察 2022 年六大三鐵共構車站的價量表現，台北車站平均單價 70.1 萬元，為六大車站中最高，去年周邊住宅交易量有 523 筆。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，台北車站作為首都的交通核心，匯聚了台鐵、高鐵、捷運淡水線、捷運板南線以及桃園機場捷運，龐大的交通量能讓台北車站每日維持著 10 萬以上的人流，為全台輸送量最大的車站。多鐵共構的特性同時也吸引了大批商家及住客，台北車站不僅有微風、新光三越、京站等知名百貨，商辦、金融機構與補習班聚集的站前商圈也是台灣中心商業區，還有站前、誠品、中山、台北等各具特色的四條地下街，不論是食衣住行育樂皆能滿足，讓台北車站生活機能變得十分完善，而熱絡的商圈也能讓房子更保值。

陳金萍補充，林森北路、南京西路以及中山北路一帶都是台北站周邊熱門區域，並以大樓產品最為熱銷。

去年交易最為暢旺的板橋車站位於板橋區的精華地區，周邊不僅有新北市政府，也連通板橋大遠百、誠品以及秀泰影城等休閒娛樂場所，站內也設有環球購物中心、各式餐廳以及金石堂書店等，儼然形成一座小型百貨。陳金萍表示，板橋車站做為「新板特區」的核心，附近不僅百貨林立，距離新北市政府也不過短短幾分鐘的路程，一旁的市民廣場活動頻繁，交通方面更是擁有高鐵、台鐵、捷運板南線以及環狀線，來往全台極為方便。

除此之外，陳金萍補充，板橋車站周遭的海山學區、板橋高中都是知名學校，在學區加持下，非常適合家庭定居在此。目前板橋車站周遭平均單價落在 53.8 萬元，年交易量達 578 件，中山路一段、漢生東路都是熱門路段，房市十分熱絡。

尚有軌道建設持續中的桃園車站，匯流了台鐵、捷運綠線以及捷運棕線，捷運綠線將會分階段通車。雖捷運工程尚未完工，但已吸引大量消費者入手，陳金萍表示，桃園車站去年交易量達 517 筆，幾乎與板橋、台北車站不相上下，待工程完工後，與雙北地區的來往會更加緊密，房價仍有增值空間。復興路、民族路以及中華路皆是熱門路段，整體平均單價則是落在 26 萬元。

此一統計也顯示，平均單價最實惠的新左營車站不僅結合台鐵、高鐵以及高雄捷運形成三鐵共站，還透過快速道路連接中山高及南二高，交通十分發達，陳金萍表示，2006 年 12 月啟用至今的新左營車站已經成為高雄市重要的交通樞紐，周圍也形成了新商圈，新光三越左營店、漢神巨蛋以及彩虹市集都是民眾休閒去處，人流與商業活動頻繁帶動地區逐漸繁榮，房價也跟著穩定上升。新左營車站去年周圍交易量有 306 筆，平均單價落在 25.6 萬元，交易物件多以住宅大樓為主，同時因腹地較大，透天厝產品也受青睞。

桃園青埔吸引不少雙北首購族前往置產，房仲業者依據實價登錄資料統計，桃園高鐵站與中壢火車站周邊一公里的住宅價格，2022 年青埔精華區均價每坪要價 34.8 萬元，比中壢精華區的平均每坪 24 萬元多出 45%。同時，青埔預售案 3 年也上漲 48.4%。

同時，中信房屋近一步調查青埔房市高鐵站周邊一公里內，預售屋近三年成交均價，從 31.8 萬元飆升至 47.2 萬元，漲幅達 48.4%。而成屋近三年成交均價，從 30.5 萬元上漲至 34.8 萬元，漲幅達到 14.1%。中信房屋青埔領航加盟店店長陳楨蓁表示，20 年前青埔土地每一坪僅 8 萬元，目前站前土地一坪已飆到 130 萬，取得成本高、營造成本高漲，精華地段不缺買家的狀況下，預售屋價格自然飆升。

陳楨蓁指出，3、4 年前青埔當地有建商為了減輕資金壓力，降價以每坪 25 萬元釋出裝潢屋，當時的房價基期低，每年有 8% 以上的漲幅，現在市面上的中古屋都經多次轉手，且幾乎每一手都獲利，出租也有 3% 以上投報率，在開價上有向預售屋看齊的趨勢，今年受多項利空因素影響，市場有降溫跡象，且房價低基期的紅利已減少，後續價格會走穩，而投資區域也有向 A17 領航站、A19 體育園區站延伸出去。

中信房屋研展室副理謝欣亞指出，桃園青埔地區是新興區，不到 4 字頭的房價吸引眾多雙北買盤，加上交通特性，搭車到台北比到中壢還快，居民生活圈較多是往北移動，絕大多數居民鮮少前往中壢市區，才會發展出獨立於行政區外的青埔人現象。

隨著新北外圍第一環精華區域的日漸飽和，位於第二環的新莊區也開始奮起直追，在各項建設話題的帶動下，近年來新莊房市表現相當亮眼，目前新莊區已有多個預售案的開價跳上8字頭天價，顯見新莊房價漲勢之驚人。那麼現在新莊的房子還能入手嗎？小資族群是否還有機會在新莊買房圓夢？對此，東森房屋研究中心經理葉沛堯表示，新莊人口稠密，剛需旺盛，特別是各大重劃區房市支撐力很強，房價欲跌不易，尤其在重大建設話題加持下，從長線來看，新莊房市前景仍然很有想像空間。

雖然自2022年以來，受房市黑天鵝干擾，全台各地都吹起一陣冷空氣，部分賣壓較大的行政區甚至出現了價格鬆動的跡象，不過葉沛堯表示，目前新莊區的房價卻依然相當穩健，推估原因主要有3點。

第一，新莊是新北人口第二多的行政區，區內又有多個工業區和新北產業園區坐鎮，就業機會眾多，受惠於人口紅利的發酵，區域剛性需求熱絡。

第二，新莊是新北發展較早期的區域，區內多個商圈、交通機能成熟，光捷運就有中和新蘆線、桃園機捷、環狀線三大體系，無論求學、工作、就醫、百貨、生活採買等都相當方便，重大建設也陸續到位，很適合居住。

第三，新莊區坐擁新莊副都心、頭前重劃區、歐洲村重劃區、塭仔圳重劃區、A3新北產業園雙捷特區等多個重大重劃區，各有不同產品與購屋客群，區域發展潛力不言而喻。

東森房屋新莊科達歐洲村加盟店店長曹鈞富認為，台灣的房價向來是大漲小回，所謂的買房時機其實並不是最重要的事情，買對價格、買對區域、買對地段才是關鍵。以新莊來說，上新莊地區是目前重大建設最多、最值得關注的區塊，包括市府力促的塭仔圳市地重劃案、新北產業園區、中央合署大樓遷入，以及宏匯廣場、凱悅嘉軒酒店、i-Tower科技大樓等建設完工，依據實價登錄統計，2022年上新莊的平均房價約為每坪44.6萬元，相較於2020的每坪38.4萬元，短短兩年就上漲16.1％，顯見剛性買盤對上新莊房市的認同度頗高。

內科工程師、雙北自住指名度最高！
新莊歐洲村、塭仔圳重劃區一躍成房市黑馬

而以新莊新古屋、成屋產品就屬「歐洲村重劃區」的自住指名度最高，不僅鄰近舊市區中平商圈、幸福商圈，周邊也有「塭仔圳自辦重劃區」新案齊發，住宅產品多元化、總價帶又相對其他重劃區親民，周邊還有機捷A4、A5站，兩大重劃區皆極受小資首購、換屋族青睞！

其中，「歐洲村重劃區」因住宅產品多歐式風格建築聞名，重劃區屋齡15~20年，曹鈞富進一步指出，規劃以22~50坪、2~4房等多元產品為主，近1年每坪成交行情約44~50萬元，電梯大樓成交總價1500~2500萬元，此重劃區不僅房價相對副都心、頭前重劃區、舊市區商圈動輒6~7字頭便宜，學區則有中平國中、榮富國小等，又享有上新莊生活機能與舊市區商圈，包括宏匯廣場，以及中平商圈集聚了屈臣氏、康是美、麥當勞、燦坤、電信通訊店，沿著中平路直走，則是新莊萬坪公園綠地、新莊國民運動中心、棒球場，而幸福路商圈則是最熱鬧的商店街，包括佳瑪百貨、餐廳、藥妝、銀行、診所等應有盡有，滿足所有吃喝玩樂的需求。

曹鈞富分析，「歐洲村重劃區」近年也吸引不少雙北新婚小家庭、換屋族、內科工程師青睞，熱門物件如屋齡17年的「巴黎樂章」，近1年每坪成交約45~51萬元，總價約1400~2000萬元，而屋齡13年的「凡登」近半年每坪成交約43~50萬元，總價1400~2100萬元，皆是自住換屋首選，相較鄰近副都心同樣條件的大樓動輒6字頭更親民，能以低房價入住副都心周邊更是該區最大優勢；而鄰近的舊市區也有「翔譽天心」、「海牙」等社區，也是自住客詢問度高的物件，每坪各以48、45萬元為近1年成交均價，舊市區以總價1800~2300萬元的三房含車位中古大樓最熱銷。

自住客若中意新建案、屋齡較新的成屋，曹鈞富則建議，可往鄰近的「塭仔圳自辦重劃區」看屋，除了「明日城」系列「雲開」、「初日」、「御風」、「天青」等成屋社區，區內更是建商兵家必爭之地，包括華固、忠泰、茂德、寶佳、海研、科達、宏國、丞石、碧瑤等插旗，他說明，2022年有「新潤潤見築」、「新莊科達花園」、「碧瑤菁品」、「閱讀台灣」、「華固一莊」、「宏道豐滙」等陸續推案，競爭激烈，開價5~6字頭，「新莊科達花園」、「新潤潤見築」銷售約7~8成最搶手。

曹鈞富說明，近年吸引雙北換屋族移居塭仔圳自辦重劃區，包括新莊當地、三重、板橋、中永和區，以及北市中正區、內科、汐科等自住客，其中「新莊科達花園」為重劃區7％新莊門牌，採日本國土營造、大信防水保固8年等高規建材，為塭仔圳內CP值最高新案，近1年每坪成交約48~55萬元，主打總價1600萬起買三房，受到不少自住青睞，最後建議目前欲購屋民眾，多看、多比較、誠意議價，或找到深耕在地的房仲協助，相信不難挑選到心儀的物件。

近日，上市房企陸續披露2023年1月銷售業績。以保利發展(15.120, -0.48, -3.08%)、招商蛇口(14.600, -0.29, -1.95%)為代表的大型房企銷售金額同比實現增長。

值得注意的是，從房企融資動作看，近期不少房企融資較積極，萬科、保利等多家頭部房企發佈定增方案。業內人士表示，加大融資力度有利於房企解決“交房難”等問題，進一步對銷售產生利好。

大型房企銷售企穩

保利發展披露的2023年1月銷售情況簡報顯示，2023年1月，公司實現簽約面積183.94萬平方米，同比下降0.98%；實現簽約金額295.45億元，同比增長4.39%。

招商蛇口披露的2023年1月銷售及近期購得土地使用權情況簡報顯示，2023年1月，公司實現簽約銷售面積64.11萬平方米，同比下降9.14%；實現簽約銷售金額157.67億元，同比增長4.09%。自2022年12月銷售及購地情況簡報披露以來，公司新增鄭州老鴉陳資產包32畝地塊和合肥市包河區BH202226地塊，需支付價款分別為53013萬元和59386萬元。

部分中型房企銷售金額、銷售面積同比仍然有一定幅度下滑。

華僑城A(5.450, -0.05, -0.91%)披露的2023年1月主要業務經營情況公告顯示，2023年1月，公司累計實現合同銷售面積12.3萬平方米，同比下降29%；合同銷售金額為19.2億元，同比下降39%。

根據華僑城A最新披露的投資者關係記錄表，華僑城A表示，從市場看，利好政策刺激市場恢復，但情況還未出現根本性改變。一般來看，從政策出臺到市場恢復需要一段時間，短期市場調整壓力仍在。今年，公司將堅定落實“以收定投、以銷定產”措施，搶抓市場機遇，動態調整開發實施計畫，採取靈活的價格策略，全力衝刺更高的銷售目標。

融資動作頻繁

從房企融資動作看，近期不少房企融資較積極。

Wind資料顯示，2022年12月以來，已有16家上市房企發佈定增預案。2020年、2021年以及2022年1-11月期間，僅有9家房地產上市公司發佈定增預案。

從已發佈的定增預案看，萬科A(17.340, -0.37, -2.09%)預計募資150億元，居於首位；保利發展緊隨其後，預計募資125億元。華髮股份(9.980, -0.32, -3.11%)預計募資達60億元，外高橋(12.240, -0.03, -0.24%)、大名城(3.360, 0.01, 0.30%)、榮盛發展(2.120, -0.02, -0.93%)、中南建設(2.300, -0.03, -1.29%)、蘇寧環球(3.310, -0.01, -0.30%)的募資規模均超過20億元。

2022年11月以來，針對地產融資的政策密集出臺，基本形成穩地產融資“三箭齊發”的態勢。其中，證監會決定在房地產企業股權融資方面調整優化5項措施，包括恢復房地產上市公司非公開方式再融資，代表著股權融資“第三支箭”落地。

業內人士表示，對於房企而言，股權融資相對於直接貸款或者拿地抵押融資更穩定，更有利於房企修復資產負債表，強化核心資本，改善資產結構和流動性基本面，能夠對解決房企“交房難”等問題起到較好作用。

除股權融資外，房企債權融資也較頻繁。

2月13日，上交所披露，北京首創城市發展集團有限公司2023年面向專業投資者公開發行公司債券已獲受理。債券類別為小公募，擬發行金額為79.66億元，本次債券募集資金扣除發行費用後全部用於償付行權回售、到期的公司債券本金。

2月13日，中國銀行(3.200, 0.00, 0.00%)間市場交易商協會披露，金融街(5.240, -0.06, -1.13%)控股股份有限公司擬發行13億元中期票據，發行期限為3+2年。

2022年整體業績欠佳

從房企業績預告和快報來看，2022年房企業績整體欠佳。

Wind資料顯示，截至目前，已有69家房地產上市公司公佈2022年業績預告，僅10家公司業績預喜。保利發展、華髮股份已公佈的2022年業績快報顯示，業績均出現不同程度下滑。

保利發展2022年營業總收入約為2811.11億元，同比下滑1.37%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約為183.03億元，同比下滑33.17%。報告期內，公司收入保持基本平穩，主要源於房地產項目竣工交付並結轉收入，同時受專案結轉毛利率、權益比例等下降的影響，營業利潤及歸屬于上市公司股東的淨利潤均出現同比減少。

華髮股份2022年營業總收入為591.29億元，同比增長15.39%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為25.62億元，同比下滑19.8%。報告期內，公司實現銷售金額1202億元、銷售面積401萬平方米，年度回款總額約為734億元；淨利潤保持基本平穩，受項目權益比例下降影響，歸屬于上市公司股東淨利潤同比下降19.8%。

對於房地產市場未來的發展前景，中銀證券(11.090, -0.08, -0.72%)研究認為，政策利好疊加需求修復，今年二季度或見轉機，短期內看好供需兩端政策共振帶來的地產板塊修復行情。目前市場的關注點逐漸轉移到基本面資料的兌現，行業深度調整或進入收尾期，但銷售持續性回暖仍要等待整體經濟修復後。預計未來兩個月，政策節奏或加快，重點關注基本面恢復更快、受融資政策邊際利好更多、投資強度高、佈局區域優的房企。

招商積餘(16.500, -0.19, -1.14%)2月15日披露，近日，積余南航公司與南方航空(7.620, -0.02, -0.26%)物流公司達成協議，順利承接南航物流公司綜合物業服務專案，主要包括南航物流公司老機場辦公區域、新機場廣州航空貨站園區和綜合支援服務三部分。

據觀點新媒體瞭解，南航物流專案老機場辦公區域包括南航物流公司辦公樓（原南航集團辦公樓）和144棟（原財務辦公樓），總計建築面積6450平方米；廣州航空貨站區域位元新白雲機場(14.670, -0.03, -0.20%)北工作區，總用地面積約28萬平方米，建築面積10萬平方米。屆時，積余南航將為南航物流公司新老機場區域提供一體化綜合物業服務。

此次牽手南航物流，是積余南航在市場化轉型發展過程中又一次收穫的碩果。未來，積余南航將依託招商積余平臺化資源，發揮在航空物業賽道積累的成熟服務經驗優勢；同時加速探索市場化轉型路徑，深入挖掘民航業態空間，全力以赴助推公司實現高品質發展。

另據2月10日報導，招商積餘近期新增中標5個項目。包括中移線上服務有限公司佛山分公司專案、國家管網北方管道瀋陽輸油氣分公司專案、海南博鼇研究型醫院項目、南山智谷大廈施工總承包專案智慧化安裝工程、深圳華潤城潤璽二期智慧家居安裝工程。

2月15日，友邦人壽發佈公告稱，以股權方式投資上海市虹口區北外灘89街坊專案。

今年以來，險資投資不動產明顯提速，截至2月15日，險企已發佈14份大額不動產投資資訊。一方面，今年險資新增投資項目涉及資金約157億元；另一方面，對非首次投資標的專案，險資出資頻率提升。

業內人士認為，不動產投資契合險資性質，可能帶來長期穩定的收益，但也需要防範相關風險。

根據公告，友邦人壽投資的不動產專案為上海市虹口區北外灘89街坊項目，目前為在建工程，預計2023年上半年竣工。上海實森置業有限公司（簡稱“上海實森”）是該專案的開發建設主體。友邦人壽以對上海實森享有的48.89億元債權，以及現金35.2億元，共計84.09億元對上海實森進行增資。

公開信息顯示，友邦人壽對上海實森的首次投資是2022年12月19日受讓原上海虹晟所持有的上海實森90%股權，以及另外兩家公司持有的上海實森100%股東借款債權。

另外，平安人壽今年以來一口氣投資了4個產業園區不動產項目，預計總投資金額不超過73.33億元。

以此計算，到目前為止，險資年內擬新增的不動產投資金額約157.42億元。

具體來看，平安人壽投資的這4個專案分別為東方萬國項目、弘源科創項目、弘源國際項目、弘源新時代項目，項目位於上海市和北京市，均為產業園區及研發辦公項目，且均已竣工，取得不動產權證並投入使用。

作為投資主體，平安人壽以直接受讓標的專案公司股權的方式投資標的專案公司持有的不動產。

除新增不動產專案投資之外，對於非首次投資不動產專案，險企也加快了出資速度。例如，建信人壽在今年1月11日和1月30日，分別向綠地外灘中心T4幢辦公樓的開發商支付7893.5萬元購房款，出資完成後，建信人壽對該項目累計投資金額約55.56億元；平安人壽對其投資的北京市豐台區麗澤路第E-01、E-05地塊C2商業金融專案，北京麗澤商務區D-03、D-04不動產項目等多次出資。

川財證券首席經濟學家、研究所所長陳靂對《證券日報》記者表示，優質不動產投資可以分攤險企投資風險，使投資組合更加多元化，並帶來相對較為穩定的長期收益。同時，當前不動產專案正處於低估值期間，性價比較高，隨著經濟的復蘇，地產行業也將逐漸回暖，投資不動產專案的收益將更加顯現。

中國人民大學重陽金融研究院高級研究員王衍行認為，當前，險資青睞不動產投資主要有三方面原因：一是不動產的主要風險已經在前期有效釋放，投資者對現有風險的識別，對專案價值的評估和定價相對容易；二是目前不動產價格處於階段性底部，且面臨政策上的持續利好，在此形勢之下，險資可以順勢而為；三是不動產投資對大額資金的需求與險資的體量與屬性相契合。

儘管險資投資不動產有諸多優點，但業內人士認為，也有一些風險需要防範。例如，龍灣湖智庫首席經濟學家陳輝對《證券日報》記者表示，以股權方式投資不動產，看好的是不動產未來的升值空間，一般持有期都較長，保險公司要做好資產負債匹配，避免現金流風險；如果以債券方式投資不動產，債券的底層資產一般為不動產的租金收益，需要防範信用風險。

陳靂表示，險資投資不動產需要在投資前對風險進行全方位的評估，在投資過程中努力追求合理定價，並在投資後時刻關注投資專案的經營情況。

時隔近一年後，恆大物業134億存款被銀行強執終於有了結果。

2月15日晚間，中國恆大與恆大物業均發佈關於該事項獨立委員會調查結果公告，結果與去年7月披露的初步調查結果並沒有太大出入，只是內容更為詳盡。

中國恆大指出該事項自上而下暴露出的合規缺失：質押事件的發生反映出集團存在潛在的內控問題，包括公司層面的高級管理人員/執行董事(可能是在知情的情況下)促使一家上市附屬公司違反香港上市規則的披露和合規義務。

這並不令人意外，去年，包括“打工皇帝”夏海鈞在內的多位高層人士就已引咎辭職。七個月之前，參與相關質押擔保安排的中國恆大執行董事、行政總裁夏海鈞，執行董事、首席財務官潘大榮，恆大集團執行總裁柯鵬因此辭職。

雪崩的時候，沒有一片雪花是無辜的。

來龍去脈

或許，這份調查報告能夠還原部分真相。於2020年12月28日-2021年08月02日，在恆大有關高管的授意安排下，恆大物業六家附屬公司以存單質押擔保方式，通過協力廠商，分三組向恆大集團提供了大額資金。

觀點新媒體從公告獲悉，涉及的恆大物業的六家附屬公司分別為金碧物業、金碧恆盈、金碧華府、恆大恆康、金碧世家和金碧恆康，三組存單質押擔保分別為20億元、27億元和87億元。

操作手法方面，以第一組20億元的存單質押擔保為例，恆大接連做了兩輪擔保：

2020年12月28日，金碧物業通過在銀行1的三個月定期存款，為一協力廠商公司提供金額為20億元的存單質押擔保，使該協力廠商公司獲得等額的銀行票據。在扣除和抵銷了恆大集團支付的相關費用後，金額為人民幣19.5275億元的資金通過一通道公司間接轉至深圳恆大材料。

緊接著於2021年3月23日至2021年3月26日，貴陽置業、廣州鑫源及貴州廣聚源向深圳恆大材料轉帳合計19.8275億元；深圳恆大材料轉而把這筆錢向協力廠商1悉數轉帳，協力廠商1向銀行1還清票款。由此第一輪20億元存單質押擔保解除。

第二輪質押擔保幾乎無縫銜接地開展。2021年3月24日至2021年3月29日期間，金碧物業再以20億元定期存單為協力廠商2融資向銀行2提供存單質押擔保，使協力廠商2獲得19.554億元銀行借款，協力廠商2先後借助通道公司2、3，以增資和提供無息借款形式把資金轉入貴州廣聚源。

雖然沒有直接檔顯示資金被用於解除上述所述的定期存單質押，其他同期檔及恆大地產確認函表明這是資金的用途。因協力廠商2在借款合同項下發生違約行為，銀行2於2021年9月25日至2021年9月26日期間對金碧物業的20億元存單進行了劃扣。

獨立調查委員會指，第一組存單質押擔保方案、具體經辦及其他相關事宜均由恆大集團相關人員審批、辦理。

其中，存單質押擔保所涉及的銀行帳戶開立及資金存入由恆大物業某些管理人員審批，主要是時任執行董事兼分管財務副總經理安麗紅、時任執行董事兼總經理胡亮、時任執行董事兼董事長趙長龍，以及時任中國恆大執行董事兼首席財務官潘大榮參與審批通過。

而第二輪20億元資金存入由時任中國恆大執行董事兼總裁夏海鈞審批通過。

第二組和第三組發生著相似的情節，恆大物業就這樣成了“提款機”，定期存款通過一系列違規操作流入了恆大集團的口袋。

自2021年9月-12月，因質押擔保期限屆滿，觸發質權實現條件，被銀行強制執行的恆大物業附屬公司存單質押的總計價值為人民幣134億元。

違規質押的背景，是恆大捉襟見肘的資金情況、以及面臨的巨大流動性壓力。

2020年12月中至下旬，基於資金需求，恆大集團提出開展一個專項融資業務，具體方案為利用附屬公司對外做質押，為協力廠商向銀行申請融資提供擔保，協力廠商融資所獲取資金，以支付在2021年2月的負債及/或應付款。

質押目的是繼續利用專項融資業務，為集團的其他營運及財務需要獲得資金，包括支付在2021年不同時間點到期的負債及/或應付款。

內控失當

中國恆大用大篇幅反省集團存在潛在的內控問題，包括該質押涉及公司層面的高級管理人員/執行董事(可能是在知情的情況下)促使一家上市附屬公司違反香港上市規則的披露和合規義務等。

這個鍋，總得有人來背，調查結果中提及的高層，正是時任中國恆大執行董事、行政總裁夏海鈞，執行董事、首席財務官潘大榮，以及恆大集團執行總裁柯鵬三人。

早在2022年7月，恆大核心高管層變動，上述三人因為該事項被要求辭職。處於風暴中心的，便是恆大僅次於許家印的“二號人物”夏海鈞。在他離開後，執行董事肖恩接任了行政總裁一職。

經調查後，獨立委員會不建議恢復前述三位的原有職位。

其次，調查結果指雇員在促成該質押安排處理內部審批時所表現出的服從性，顯示需要更多有關一般合規要求的培訓，使得妥當的審核程式得以進行。雇員也應當知道，善意的合規問題可在無須擔心被報復的情形下被提出及上報。

同時，附屬公司層面的一些批准交易者嚴重依賴內部專案負責人在尋求批准之前對擬進行交易承擔所有必要的合規檢查。因此，批准交易者對擬進行交易的目的、理由和細節只進行了有限的獨立審查。

另外，由於恆大集團或恆大地產的高級管理人員有參與有關交易及/或就有關交易發出指示，附屬公司層面的管理人員在促成交易時表現出高度的服從性。

值得一提的是，一些雇員在訪談時提到，即使交易事項違反了正常程式，他們並沒有角色去質疑集團高級管理人員所瞭解和推動的事項。這引申至一個潛在的問題，即在履行其批准交易者和把關者的職務時，相關人員有否行使其獨立判斷。

物業說法

雪崩的時候，沒有一片雪花是無辜的。

恆大物業則將矛頭對準了恆大，稱反映出有關存單質押擔保方案和合同審批未遵守內控管理制度、以及相關內部審批流程由恆大集團而非恆大物業最終決定的問題。

具體來看，作出對外質押擔保審批方面，該事件中涉及的《恆大地產集團融資工作報送資料及用印審批表》、請示均由恆大集團發起，審批人均為時任恆大集團相關人員，未見時任集團相關人員簽字或審批；此外，第二輪人民幣27億元存單質押擔保未見到有關融資方案審批文件。該等情況不符合《物業集團管理辦法》關於審批許可權和審批流程的相關規定。

另外重要一點雙方均有提及，則是在印章和檔案管理方面存在較大隱患，兩家公司共用處所保管公司印章，以及使用相互連通並有時重疊的用印審批系統。

這意味著，恆大物業附屬公司的公司印章有可能在獲得公司或恆大地產的高級管理人員批准，但未得恆大物業管理層批准的情況下被使用。

恆大物業指出，涉及該質押事件的集團附屬公司未設立獨立的印章和檔案管理制度，其公司級印章均由恆大集團實際控制，其作為質押擔保的當事方亦未能妥善保管相關合同檔，反映出集團附屬公司在印章及檔案管理方面存在一定內控缺陷。

另外，恆大物業稱，涉及該質押事件的集團附屬公司依賴恆大集團合同管理中心進行重大合同的審核，且未採取必要的風險評估及防範措施，包括未對被擔保人進行必要的盡職調查及未要求被擔保人或資金實際使用方提供適當或足夠反擔保措施等，缺少必要的獨立的風險評估程式或制度。

亡羊補牢，為時或晚。對於134億的存單損失，恆大物業說要向被擔保人，或依據債權債務關係向資金實際流入方或使用方追償。中國恆大則稱將“以資抵債”，償還方案主要透過集團轉讓資產予恆大物業抵銷相關款項。

2月15日，華僑城（亞洲）控股有限公司發佈盈利警告，預期截至2022年12月31日止年度的公司權益持有人應占淨虧損為人民幣15億元至人民幣20億元。

據觀點新媒體瞭解，截至2021年12月31日止年度，華僑城亞洲的公司權益持有人應占淨虧損約人民幣8.83億元。

2022年度虧損增加的主要原因是（其中包括）：受行業宏觀調控及房地產市場環境持續下行影響，集團部分聯營公司因計提存貨及應收賬款減值導致業績產生大額虧損；集團依照謹慎性原則，對部分綜合開發專案存貨計提了減值損失，並對部分聯營、合營公司的投資計提了減值損失；受疫情管控措施影響，酒店及公寓租賃業績出現虧損。

根據對集團截至2022年12月31日止年度未經審核綜合管理帳目的初步評估，董事會認為投資及基金業務基於謹慎性原則計提的投資減值以及綜合開發業務計提的存貨減值，不會對集團現時整體業務運營及現金流產生重大影響，且綜合開發業務分部2022年度收入大幅增長。集團融資成本長期處於較低水準，整體財務狀況相對穩健。

2023年，該集團將堅持精益管理，聚焦做強做優主業，提升資產經營與資本運營能力，遵循謹慎經營原則，加強風險防控，提升運營效益，努力為公司股東創造價值。

2月15日，中國建築(5.390, -0.10, -1.82%)股份有限公司董事會公佈2023 年 1 月經營情況簡報。

據觀點新媒體瞭解，中國建築1月新簽合同總額3358億元，比上年同期增長12.4%；建築業務方面新簽合同額3171億元，比上年同期增長12.3%。

地產業務方面，1月合約銷售額為187億元，比上年同期增長13.8%；合約銷售面積為89萬平方米，比上年同期增長3.9%。期末土地儲備為8788萬平方米，新購置土地儲備為37萬平方米。

2月15日，陽光房地產投資信託基金披露截至2022年12月31日止六個月中期業績。

據觀點新媒體瞭解，於報告期間，陽光房地產基金的收益為港幣3.89億元，按年下降3.9%，主要由於若干物業錄得較低的現行租金及租用率所致。物業收入淨額按年下降4.9%至港幣3.08億元，成本對收入比率為20.8%。

反映較高的利率環境，利息支出按年上升25.7%至港幣5860萬元，儘管該不利影響已因利息收入急增至港幣1010萬元而得以部分緩解。

經計入投資物業公允價值減少港幣4.48億元，除稅後虧損為港幣2.74億元，相對去年同期的除稅後溢利港幣2.34億元。

報告期間，陽光房地產基金可分派收入為港幣1.98億元，較去年同期下降8.7%。董事會已通過派發中期分派每基金單位11.0港仙，相當於派發比率93.7%，而按報吿期間最後交易日錄得的收市價港幣3.37元計算，年度化分派收益率為6.5%。

於2022年12月31日，陽光房地產基金物業組合整體租用率為92.5%，相對2022年6月30日的94.7%。

其中，寫字樓物業組合的租用率下降至92.2%（2022年6月30日：94.8%），而零售物業組合的租用率亦下降至93.1%（2022年6月30日：94.5%）。

于報告期間，寫字樓及零售物業組合分別錄得4.5%及4.8%的續租租金負增長，導致整體續租租金負增長為4.6%。寫字樓物業組合於2022年12月31日的現行租金較六個月前下降1.1%至每平方呎港幣34.7元，而零售物業組合的現行租金則下降0.7%至每平方呎港幣67.1元。

陽光房地產基金物業組合於2022年12月31日的估值為港幣176.49億元，較2022年6月30日下降2.5%；每基金單位資產淨值為港幣8.05元（2022年6月30日：港幣8.36元）。

亞太區地產受加息及主要市場交投低迷所拖累，去年地產投資縮減27%。預期今年放緩趨勢會有好轉。

據仲量聯行的數據和分析，受緊縮利率周期和全球宏觀經濟不明朗影響，去年亞太區的商業地產直接投資總額按年下降27%至1,290億美元。去年第4季，亞太區整體投資活動按年下跌41%。然而，10月至12月期間則按季增加12%至307億美元，預期放緩的趨勢在2023年可能會有好轉。

新加坡表現最佳

新加坡在2022年成為亞太區內表現最好的市場，商業地產投資總額按年上升53%。受到去年上半年蓬勃的寫字樓投資活動，以及12月可觀的一次性零售組合交易支持，新加坡資金投資額達到142億美元。南韓是2022年最活躍的投資市場，盡管按年下降11%，交易額仍達262億美元。澳洲投資總額為209億美元，按年下降38%。

酒店業是2022年亞太地區表現最好的資產類別，受旅遊業恢復推動，共吸引101億美元的資金，按年增長7%。

寫字樓交易量高

寫字樓仍然是亞太區交易量最高的資產類別，物流和工業的交易額為259億美元，按年下降46%。去年區域內的零售地產交易額為230億美元，按年下降39%。

仲量聯行亞太區資本市場投資者情報和策略主管Pamela Ambler表示，去年第4季的經濟復甦令一年來交易量下降的局面終結，投資市場在極具挑戰性的2022年結束階段，形勢變得樂觀。預計部分寫字樓市場的強勁基本面、增值零售及區內較成熟市場的經濟周期和投機活動，都將成為推動2023年交投的因素。

穆迪發表報告指，中國將經歷一個艱難的過渡期，因為房地產市場的疲軟將在2023年持續下去，該行業對經濟的貢獻在未來幾年將大大低於過去十年，也不可能恢復到調整前的規模。
　　
穆迪又指，盡管中國樓市壓力迄今對中國的主權信用質量的直接影響有限，但仍對中國政府帶來了風險。報告解釋，房地產活動和價格進一步下跌或下跌時間超過預期，地方政府融資工具的資金可能會受到額外的壓力，或因樓價急劇下降而在銀行系統中產生流動性和資產負債表壓力。至於中央政府方面，其對地方政府的轉移支付可能會進一步攀升，同時也可能要撥出大量資源，支持抗風險能力較弱的銀行。
　　
穆迪表示，從長期來看，中國面對的過渡期非常複雜，而且有很大的政策失誤空間，其代價可能會在主權資產負債表上體現出來。

彭博行業研究指出，未來十年，中國的私人住宅新屋銷售可能會保持在每年12萬億元人民幣以下，原因是結構性變化阻礙銷售恢復到危機前的高峰，即2021年的16萬億人民幣。創紀錄的低出生率和低結婚率或會抑制人口增長，威脅首套房和改善性住房需求。隨著民營房企數量減少，新屋供應勢將變得稀缺，因為民營房企的銷售佔全部銷售的三分之二。中國推進保障性住房和保障性租賃房建設，意味商品房銷售對房地產相關 GDP 的貢獻可能會退居其次。

＊投資需求或面臨永久下降的風險＊

市場對中國樓市的信心或開始出現根本性轉變，各城市樓價普遍下跌改變了投資者認為房地產只漲不跌的看法，而政府自2016年以來的「房住不炒」定位亦限制了中期上漲空間。在2016年至2020年樓市行情火熱期間，投資需求的關鍵驅動因素之一是樓價上漲的確定性很高。

＊民營房企銷售勢將大幅下滑＊

中國民營房企的新屋供應在短期內將大幅收縮。大多數民營房企的銷售和土地儲備或將持續萎縮，因為民營房企主要依賴2021年或更早買入的地塊來推動銷售，而未來幾年它們可能會因為債務重組而暫停拿地。

＊內地或轉向新加坡的住房模式＊

長遠而言，共有產權住房可能在內地的住房供應中佔更高的比例，因為內地試圖避免香港私宅市場出現的負擔能力問題。這可能會為中資地產商在主要城市的銷售增長帶來挑戰，因為在這些城市，原定用於建造私宅的土地可能被用於建造公共房房。新加坡或能成為內地參照的範本，因為新加坡當局供應大量公共房屋，令樓價記錄穩定，在過去十年中上漲了24％。

＊家庭規模變小對住房需求構成威脅＊

中國單人家庭數量在年度人口普查中的佔比從2004年的8％升至2021年的17％，或對首套房需求造成不利影響，因為購房首付通常需要夫妻雙方的共同積蓄。政府對租賃公寓的支持或構成另一重威脅，因為愈來愈多的中國單人和兩人家庭考慮租樓而非買樓。

中原大灣區指數連跌三個月，跌幅持續收窄，今年1月報113.31，較上月跌1.06％，返至2019年4月水平。本月指數回落主要受港澳影響，中原城市領先指數 CCL 雖已止跌，但受匯率影響，本月大灣區指數仍有回落。

12個指數當中，錄得升幅的指數共4個，8個下跌。四個錄得升幅的指數，升幅由1.37％至4.82％，八個下跌指數，跌幅由0.34％至5.30％。至於四大中心城市指數，全數錄得跌幅，其中澳門樓價持續下滑，導致指數大幅回落，最新報86.48，按月跌5.30％，創歷史最大跌幅。

＊兩地恢復全面通關，後市樂觀＊

香港指數則跌穿100點關口，報98.97，創2018年1月後新低。其餘城市普遍波動不大，當中，中山及珠海表現相對較好，升幅較高。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，上月內地放棄動態清零，進一步放鬆防疫措施，疫情初期表現反覆，加上農曆新年長假亦大大窒礙睇樓活動，交投放慢，樓價亦下挫。幸好，中港兩地自上月初分階段性有序通關，各類經濟活動得以復常，惟有關因素仍未能即時於樓市中反映，樓市需時復常，相信隨著本月初中港兩地恢復全面通關，大灣區樓價有望重拾升軌，對後市感樂觀。

打破流標魔咒 2023首個項目批出

今年不足一個半月連續有3幅矚目地皮流標後，土地市場終於「開齋」，上周五（10日）吸引10家財團入標的賣地表荃灣寶豐路住宅地，以約14.39億元由嘉里建設（00683）中標，成為今年土地市場首幅成功批出的地皮，地皮造價接近市場預期上限，以最高可建樓面面積約31.43萬方呎計算，每方呎樓面地價（樓面呎價）約4578元。

樓面呎價4578元 近預期上限

地政總署公布，荃灣寶豐路住宅地由嘉里建設旗下的Wealthy Guide Limited以約14.39億元中標，其出價是10家入標財團之中最高。

該用地鄰近私人住宅項目壹號九龍山頂、翠濤閣及灣景花園等，屬荃灣市地段第427號，佔地約9萬方呎，賣地章程容許的最高可建樓面面積約31.43萬方呎，屬於本季推出招標的賣地表地皮中唯一一幅住宅用地，估計可興建約490伙。該用地招標的踴躍程度也是近月少見，共吸引長實（01113）和新地（00016）等10家發展商入標，屬近5個月標書數目新高，結果由嘉里建設摘下該用地。此外，新加坡上市的鴻福實業過往亦偶爾競投賣地表用地，今次也獨資入標，惟最終落敗。

除住宅發展外，賣地章程顯示，嘉里建設需要按照賣地條件，興建設有30個宿位的弱智人士輔助宿舍及停車處，有關樓面不會計算在前述可建樓面面積之中。

市場對於寶豐路地皮的估值約11億至15.1億元，結果嘉里建設以接近市場預期上限的作價中標；翻查近年賣地表批地紀錄，同區批出的用地不多，位置較接近的已經是2014年8月批出的荃灣楊屋道商住項目，當時樓面呎價為3693元，現時興建成住宅項目映日灣等，以此粗略計算，樓面呎價約8年半漲約24%，惟由於發展模式和周邊環境有所不同，難以直接比較。

資料顯示，嘉里建設對上一幅中標的地皮，是2021年12月投得市區重建局（市建局）土瓜灣鴻福街/銀漢街發展項目，當時斥資約55.88億元投得，以可建樓面面積約44.38萬方呎計算，樓面呎價約12591元，預計可興建750伙。至於該集團對上一次循賣地表招標得手地皮，已經是2016年10月中標九龍半山龍駒道3號緹外所在的用地，當時以約72.69億元中標，樓面呎價21206元。

總投資料33億 每呎成本1.05萬

今年土地市場連環錄得流標，包括賣地表赤柱環角道住宅地於上月流標，而本月市建局觀塘市中心第四及五發展區商業地和港鐵（00066）大嶼山小蠔灣第1期，招標程序亦先後觸礁。上述荃灣地皮雖然是今年政府連「一鐵一局（鐵路及市建局）」合計第四幅截標的土地，最終卻變成今年首個成功批出的項目。

美聯測量師行董事林子彬分析，近月流標的土地，規模和投資額都較大；相比之下，荃灣用地發展規模適中，投資風險較低，加上市況回暖，吸引發展商較積極競投。林子彬認為，寶豐路用地具臨海優勢，相信落成後有不少中高層單位可享有海景，料該用地適合發展中小戶型為主的住宅項目，單位一房至三房間隔。

市場人士估計，寶豐路項目地價連建築費等合計總投資額約33.1億元，折合每方呎總發展成本約1.05萬元。現時鄰近買賣較活躍的屋苑，樓齡都超過30年，包括麗城花園、灣景花園和翠濤閣等，近月二手成交呎價約8300至12000元，業界估計寶豐路用地建成住宅後，開售呎價可望較高，動輒超越16000元。

鴨脷洲近年陸續有重建項目上馬，其中毗鄰鴨脷洲公園的新明大樓，獲財團向土地審裁處提出強制拍賣申請，成為土地審裁處今年收到的第二宗強拍申請，測量師對該廈的估值約2.61億元。

土審處今年第二宗申請

新明大樓位處新市街和山明街交界，屬於新市街41及43號及山明街16至24號，步行往港鐵利東站約5分鐘時間，現為1幢8層高商住唐樓，設有兩條公共樓梯，不設升降機，1966年落成，樓齡約57年，地面層提供6個舖位，其上每層則設有6個住宅單位。

申請文件顯示，該財團以威德勝有限公司提出前述強拍申請，現已持有80%業權，尚餘3個地舖和4個住宅單位有待收購。

前述項目佔地約4060方呎，規劃上屬於「住宅（甲類）2」地帶，估計可建樓面面積約3.65萬方呎。測量師對現有建築物的估值約2.61億元。

根據資料，利東站一帶近年陸續有重建項目，其中毗鄰新明大樓的南德大樓，今年初經強制拍賣由大業主宏安地產（01243）或有關人士統一業權；至於莊士中國（00298）同區平瀾街8號的單幢重建項目本月初命名為「弦岸」，提供105伙，料明年9月底入伙，發展商預告有機會本季預售。

大鴻輝興業去年12月向城規會申請，把佐敦彩鴻酒店連同毗鄰的舊樓一併重建為商住樓宇，提供303個住宅單位。城規會周五（17日）將審議有關申請，規劃署不作反對，料有機會順利獲批。

彩鴻酒店位於西貢街與志和街交界，大鴻輝申請連同毗鄰的西貢街15至19號等舊樓，一併重建為1幢30層（另設2層地庫）的商住樓宇，總樓面面積約14.22萬方呎，提供303個平均面積約452方呎的住宅單位。

連毗鄰舊樓一併建分層

該項目現時劃為「商業」地帶，相關大綱圖列明，如果經城規會批准，此地帶內的土地亦可興建分層住宅單位。

規劃署指出，在土地用途層面上，前述商住發展與該區的環境不會造成不協調，過往亦有同類申請獲批，加上其發展密度屬於該地帶准許的水平，相關政府部門對最新方案沒有負面意見，故不反對大鴻輝提出的申請。

中港通關後，核心零售區持續錄得地舖租賃成交，但租金仍要下跌。旺角一線地段西洋菜南街地舖獲港式飲品店以每月14萬元承租，租金較5年前跌近55%。

剛錄租賃成交的舖位為西洋菜南街2J至2Q號新江大樓地下3號舖，地下建築面積800方呎，連一個600方呎閣樓，合共1400方呎，由一家去年才開業的港式茶飲店租用，月租約14萬元，呎租約100元。該舖位2018年起由台式飲品店以每月31萬元承租，呎租221元，最新租金較5年前下跌17萬元或54.8%。

景隆街舖租客加4%轉長約

此外，銅鑼灣景隆街2號地下A1號舖，建築面積約50方呎，原由一家售賣雪米糍的店舖在去年10月起短租，月租5萬元，呎租1000元。該租戶將轉為長租，月租增加4%至5.2萬元，呎租約1040元，租期由本月底起租用3年。

本地超級市場大生生活超市近年除積極擴充外，更買舖自用，剛斥資1.1億元大手向資深投資者「小巴大王」馬亞木家族購入藍田啟田大廈一籃子舖位，實行轉租為買。

資料顯示，藍田啟田道51至67C號啟田大廈地下6至8、11至12、16至23號舖，總建築面積9958方呎，本月初以1.1億元售出，呎價約1.1萬元。現時舖位分間予多個租客，包括食肆及街市行業等，而佔用最大面積的商戶為大生生活超市。

據了解，是次入市買家為大生生活超市或有關人士，由租客變為業主。

根據資料，馬亞木家族於2009年斥資3.15億元購入啟田大廈地下多個舖位及低層地下（Lower Ground Floor）全層，總建築面積28716方呎，去年開始分拆出售。

鄧成波家族售廟街物業蝕18%

另外，美聯旺舖高級區域營業及策略董事江靜明表示，佐敦廟街129至131號全幢以8800萬元成交。項目樓高約18層，總樓面面積約10471方呎，呎價約8404元，買家為長線投資者。上址現時全幢由服務式住宅營運商租用，每月租金為23萬元，買家可享3.1厘回報。

廟街129至131號由資深投資者「舖王」鄧成波家族在2016年中以1.08億元購入，持貨約6年半，賬面虧損2000萬元，貶值18.5%。

陽光房地產投資信託（00435）截至去年底止中期可分派收入下跌8.7%至2億元，每基金單位分派減少9.8%至11仙，派息比率下降0.5個百分點至93.7%。以周三收市價3.47元計，現價股息率約6.9厘。

上半財年盈轉虧 續租租金跌

陽光房託上半財年盈轉虧，除稅後虧損2.7億元，期內收益減少3.9%至3.9億元，物業收入淨額減4.9%至3.1億元。

寫字樓物業續租租金平均下跌4.5%，跌幅較前一半年收窄，現行租金較6個月前下降1.1%至每平方呎34.7元，租用率下降2.6個百分點跌至92.2%。雖然大新金融中心於去年底的租用率僅88.5%，但其物業收入淨額按年輕微下降0.9%至8,686萬元。

零售物業方面，續租租金下跌4.8%，跌幅較前一半年收窄，現行租金較6個月前下降0.7%至每平方呎67.1元，租用率降1.4個百分點至93.1%。新都城一期物業物業收入淨額按年下降8.2%至6,181萬元，租用率僅91.9%，因正在進行的翻新工程，以及部分銀行租戶於2022年第二及第三季遷離導致租金收入真空期。

由於較高的利率環境，陽光房託上半財年利息支出按年上升25.7%至5,860萬元。陽光房託今年1月初收購西九匯，收購預期於2023年4月完成。

通關效應下，青衣區量價齊升，2月上半個月錄62宗成交，較上月同期升15%，以灝景灣錄8宗最旺，有3房以938萬元沽出，較網上銀行估價872萬元高66萬元。元朗2月暫錄85宗買賣，為過去1年同期最多。

市場人士指出，灝景灣3座低層D室，實用面積671平方呎，套3房間隔，以938萬元沽出，實用呎價13,979元。售價較網上銀行估價872萬元高66萬元或7.5%。原業主於2005年355萬元購入，持貨18年帳面獲利583萬元，單位升值1.6倍。

另外，美聯物業首席區域營業董事林振華表示，元朗朗屏8號3座中層C室，實用面積493平方呎2房，叫價700萬元，議價6萬元以694萬元沽出，呎價14,077元。原業主於2016年以559.4萬元購入，持貨逾6年帳面獲利134.6萬元，期內物業升值24%。

曉峯灣畔2房 706萬易手

其次，馬鞍山2月暫錄90宗成交，較上月同期75宗升20%。中原地產分區營業經理陳鴻霆表示，曉峯灣畔2月暫錄得約6宗成交，包括3座中層A室，實用面積482平方呎2房，以706萬元易手，減價24萬元，呎價14,647元。原業主於2010年以265萬元購入，持貨13年帳面獲利441萬元。

中港兩地通關推動樓市復甦，當中珠海一帶物業尤為看好。

有資深投資者認為，隨着本港往返珠海的人流及物業查詢量大增，配合相關利好政策，珠海樓市可看高一綫。

資深投資者林一鳴昨出席華發實業投資講座時指出，留意到現時港人對當地物業的查詢量增加，且港珠澳大橋的流量於全面通關後，已恢復至疫情前77.4%，速度為各出入境管制站最高；認為在「港車北上」等政策配合下，可吸引更多港人前赴珠海置業。

至於內地整體樓市，林氏估計整體樓價按年回落約一成，惟現時已逐步復甦；發展商則以國企的恢復速度較快。他解釋，內地人認為國企發展的物業「至少不會爛尾」；而民企發展商「即使劈價3成，銷售情況都差得遠」。

同日公布的中原大灣區指數同樣顯示，大灣區樓價跌幅持續收窄，今年1月報113.31點，按月跌1.06%。在4大中心城市指數全綫下跌之下，珠海及中山樓價同期仍錄較高升幅。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預計，中港兩地全面通關後，大灣區樓價有望重拾升軌。

觀塘工業區周邊配套完善，發展潛力無限，吸引不少投資者及買家進駐觀塘區擴展業務，加上中港兩地正式全面通關，樓市可見回暖迹象，促使業主趁機放盤，其中華鴻工貿中心地廠，以意向價5,280萬元放售。

備工場裝修 交通八達

萊斯物業高級客戶經理李文禮表示，放售為於觀塘鴻圖道41號華鴻工貿中心地廠單位，面積約4,930平方呎，業主意向價約5,280萬元放售，平均呎價約10,710元，按市場呎租約25元計，單位出租可享租金回報率近3厘。

該地廠為工場裝修，內配備洗手間，車到門前，方便上落貨，至於該廈於1992年落成，為樓高14層工廈，管理完善，設有獨立入口大堂，多部升降機、卸貨台及停車場，車位充裕。大廈位於觀塘中心地帶，附近多間銀行，並且鄰近apm，人流暢旺，交通方面，除了港鐵外，另有多綫巴士、小巴往返，交通四通八達。

李氏續指，東九龍發展潛力無限，積極帶動觀塘區工廈活化轉型，近年觀塘發展成商貿區，商業元素加強，推動該區升值潛力，加上工商物業買少見少，更吸引用家或長綫投資者垂青，料投資氣氛將繼續保持濃厚。