承襲「陶朱隱園」的公益精神及建築DNA，全台首座高樓種樹的帷幕頂級辦公園區「京華廣場」即將重磅登場，可望成為第一家取得LEED美國綠建築、WELL健康建築雙白金國際認證的大樓，預期將顛覆市場，成為全球ESG浪潮下頂級商辦的新標竿。

威京總部集團主席沈慶京表示，集團新開發的「京華廣場」，承襲「陶朱隱園」的高樓種樹吸碳精神，實踐天下公益，讓進駐企業在全球ESG浪潮下，產生更大的被社會利用價值。

鼎越開發執行副總張嘉文表示，未來化的商辦大樓必須以人為本，打造低碳環保、健康幸福感的辦公環境；「京華廣場」的規劃設計正是以ESG為核心價值，園區包括地上19樓、地下7層的四棟商辦大樓，採層層種樹、吸碳抗暖的理念來打造；此外，樓層設計有三米深的大陽台，室內辦公空間採無柱設計，打造舒適辦公環境外，一樓連結生態公園，中庭上方創新規劃三座高度不同的SKY PARK綠化浮島花園，可吸碳減碳、可消化市中心的高碳排量。

「京華廣場頂級商辦園區」朝ESG永續發展建築來規劃設計，預計將取得LEED美國綠建築及WELL健康建築的雙白金國際認證，及綠建築鑽石級、智慧建築鑽石級、耐震標章、GRESB五星評等共六項；另外園區也規劃太陽能發電節能減碳、超量雨水回收系統以達省水節能；設計初期導入BIM建築資訊管理系統及建立建築履歷，營運後透過科技物業智能化管理，並協助進駐企業進行碳中和、碳管理等服務，以確保進駐企業更能實踐ESG的永續責任。

迎接ESG時代，近年已有部分金融機構赤道法則已重新建立標竿，企業資金鏈也被企業購置的不動產或辦公室所牽動。外商不動產顧問公司指出，部分銀行已啟動「永續連結貸款專案」，把融資、放款的授信條件納入與永續發展相關的檢核標準，若貸款戶符合標準將可獲得利率減碼；反之除無法辦理貸款外，另資本市場亦恐將無法辦理現金增資。

高力國際研究部董事梁儀盈表示，在全球ESG浪潮下，商辦市場的生態將逐漸逆轉，產生質變及量變，為防止資金、產業斷鏈危機，綠色商辦園區大樓可望後來居上，超越一般A辦躍居炙手可熱的稀缺產品。

此外，張嘉文表示，「京華廣場」及「中工雲宇宙AI園區」超前部署，未來將引進綠電團購，以提供進駐的企業，在範疇一、範疇二的碳排放規範項目下，便利取得相關綠電憑證，為企業帶來更具體實質的加分效益。

更值得關注的趨勢是，「綠色溢價」（Green Premium）潮流來臨，將反應在售價及租金上。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，英國、澳洲部分擁有綠色認證的商辦大樓，在同區位、屋齡條件下，溢價幅度動輒超過2成。目前北市信義計畫區取得LEED標章的頂辦，僅有「台北101」、「台北南山廣場」、「國泰置地」及「富邦A25」等，租金溢價率也高達10～12.4％；未來若同時擁有美國綠建築LEED或健康建築WELL等國際認證的頂辦，租金溢價率可望高人一等。

學者籲師法新加坡 推建築綠化低碳獎勵

已打造全球第一座被CNN票選國際九大城市具影響力的唯一住宅地標「陶朱隱園」，威京集團首度轉戰頂級商辦的「京華廣場」，將挑戰取得LEED和WELL雙白金國際標章認證，及綠建築、智慧建築、耐震建築及GRESB等6大標章的空前紀錄，更向亞洲最綠城市新加坡下戰帖，要開發傲視全球的吸碳商辦園區。

2021年最新完工的「CapitaSpring」，是新加坡最高摩天建築及最高綠建築，17～20樓設置有螺旋式植物走道Green Oasis，51樓的空中花園更是辦公大樓租戶、公眾的充電基地，包括圓形劇場、瑜珈室、叢林健身房、創意巢穴、工作艙和咖啡館等一應俱全。而「京華廣場」在5樓、7樓規劃有空中浮島露台，綠化理念一致，滿足複合式多功能空間的需求。

他山之石，可以攻錯，地處熱帶、氣候又熱又濕的新加坡，早自2005年即推動綠色建築標章Green Mark，也是第一個專門為熱帶氣候國家所設置的永續建築評級系統，2006年更推動綠建築總體規劃，迄今至少49％建築已符合綠色標章；2021年2月更啟動新加坡2030綠色發展藍圖，目標在2030年建築綠化達80％。透過法令強制規定、每年追蹤建物能源績效數據、給予容積等獎勵等，積極打造綠色城市。

反觀台灣，1999年推動綠建築評估系統EEWH「綠建築標章」以來，一直欠缺法令的強制性，僅採宣導及鼓勵方式推動；且儘管政府喊出2050年淨零碳排的政策目標，但在現有法令制度架構下，只靠政府帶頭、民間自覺，相較於地球暖化的速度，永遠緩不濟急。

前台綜院副院長暨台北大學李堅明教授提出五大建議，呼籲政府積極推動建築綠化低碳獎勵政策，首先，「綠建築」獎勵應擴大範圍，除都更及危老案外，新建案及既有建築也應逐步擴大適用。

其次，「垂直綠化」部分也應擴大獎勵，但須加強維管條件，避免流於形式或無人維管；第三，政府成立專責部門提供技術支援以及輔導；第四，鼓勵陽台以及公設空間設置低碳綠化空間，並給予免計容積獎勵；第五，達一定標準的低碳綠色建築給予標示性區分，並給予融資優惠等獎勵。

2022年房市在政府打炒房、升息等利空籠罩之下，不僅投資客縮手，自住客也轉向觀望，根據《591實價登錄》統計，七都多個行政區2022年交易量相較前2021年出現腰斬狀況，其中又以新竹縣新埔鎮交易量下跌逾7成，全台最多，不過弔詭的是，房價並未像交易量一般走跌，反而持續上揚，尤其超過半數的行政區，價格仍較2021年成長超過1成，高雄市橋頭區甚至增加逾4成，顯示這波房價多頭的漲勢恐還未到盡頭。

2022年七都行政區交易量縮最深的就是新竹縣新埔鎮，全年交易件數僅136件，較前年下滑逾7成。炒房之都新竹去年在房市利空下，投資客紛紛撤離，就連北區與竹北等蛋黃區去年交易量都僅剩一半，不過仰賴財力雄厚的竹科客守住價格，新竹成交單價表現仍亮眼，與前年相比還有2~4成增幅，尤其竹北平均單價已漲破4字頭，一旁的新埔也受外溢效應影響，不少新建案集中在田新重劃區內，整區房價已逼近3字頭。

而交易量縮幅第2名行政區則由台中梧棲奪得，591房屋交易網新聞公關組副主任畢務潔分析，台中這2年推案大爆發，尤其新興重劃區更加明顯，其中部分位於梧棲的台中港重劃區因往返中科便利，加上1字頭親民房價吸引不少中科新貴與大量投資客，然而在去年房市景氣反轉，且區域生活機能尚未成熟下，賣壓漸漸浮現、去化速度放緩。

再來第3名則為台南市新市區，台南近年受惠於台積電於南科擴廠，替該區房市注入活水，尤其鄰近南科的新市房價更是吵得沸沸揚揚，去年成交單價漲幅超過2成，攀升至26.5萬元，也讓不少買方追價意願降低，造成新市去年交易量較前年萎縮5成以上，僅百餘件。

而台中另一上榜的行政區就是排名第4的烏日，烏日高鐵特區挾帶三鐵交通路網以及高鐵娛樂購物城等重大投資案的優勢，同樣也是建商積極搶進的兵家必爭之地，不過去年在逼近3字頭的房價高點盤整，相比2021年成交量破千件，2022年交易量明顯放緩。

畢務潔指出，第5名則是雙北唯一入榜的區域-鶯歌區，鶯歌為雙北房價相對較低的區段，過去由於區域內鳳鳴重劃區加上捷運三鶯線題材而價量齊揚，然而區域利多已發酵，加上房市反轉，買方轉往觀望，去年交易量僅426件。

接著為高雄市橋頭區，高雄房市近年也受惠科技園區議題帶動，尤其台積電於楠梓設廠，將與周邊的橋頭科學園區、仁武產業園串聯成半導體S廊帶，為高雄重大建設規劃，帶動橋頭、楠梓、仁武2022年房價漲幅皆超過1成，橋頭甚至成長逾4成，不過2022年下半年隨著經濟下行、科技業退燒，投資客縮手，該區去年成交量與前年相比直接腰斬。

至於台南上榜的還有歸仁區與相鄰的仁德區，歸仁不僅有高鐵行經還有沙崙智慧綠能科學城以及三井OUTLET進駐，仁德則因緊鄰東區且有捷運藍線議題，過去兩區域因房價基期低、建設題材豐富，吸引投資買盤，去年成交單價已突破2字頭，但在房市利空不斷，買氣降溫下，成交量僅剩前年的一半。

另外，高雄上榜的還有鼓山區及鳥松區，兩區皆以高價住宅著稱，鼓山區內有農十六及美術館兩大豪宅特區，而鳥松區澄清湖周邊多規劃大坪數景觀豪宅或是透天別墅，此類高總價產品，2022年不僅遇上景氣反轉，又加上國際情勢緊張，交易量率先反映。

最後，桃園唯一上榜的區域則為大園區，畢務潔分析，相較前年成交量破千件，去年僅剩623件，大園區擁有部分青埔特區及客運園區，其中青埔因建設題材豐富，這2年價量齊漲，吸引大批投資客進場，使得鄰近的客運園區承接青埔外溢買盤，不過由於該區生活機能尚未成熟，因此在投資客退場後，買氣驟減。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，雖然去年房市冷氣團籠罩，價量表現不一致乃在於平均地權條例遲遲未有明確結果，建商大致上還是期待2023年能見春暖花開，像是大選結束與總經可能轉趨明朗，進而改善國內投資環境，拉抬股市、房市，甚至開出兩三年後的預想價格為目標，遂有賣不好加價賣的情勢。

然而陳炳辰也說，在條例三讀確定實施，前景已看不到曙光，推測包括空有南科話題，而無其他實質利多的南二都，以及投資客群大本營形成風險的台中市，還有若台北市房價修正影響的新北市買氣轉向，都會是後續在價格上相當值得觀察之所在。

中科二期園區擴建環評過關，台積電（2330）將規劃興建2奈米新廠，預計創造約4,857億元年產值，與約4,500個就業機會。根據統計，隨著中科利多帶來的人口外溢效應，台中沙鹿區人口在10年內成長14.4%，逐漸成為中科科技人的購屋首選區域。

據國家科學及技術委員會截至2022年底的統計數據，目前中科總就業人數已達5萬5,726人，且未來進駐廠商仍會持續增加。

業界指出，東有台中國際機場、西可達台中港的沙鹿區，本身具地利之便外，近期更因可直接縮短中科園區與沙鹿距離的特五號道路開通在即，以及捷運藍線綜合規劃獲交通部審查通過，未來將能完整串聯中科、市區與港區，對區域發展可說是如虎添翼。

據了解，過去不少中科科技族的購屋首選，多會選在市中心繁華的西屯區，但該區近年房價不斷飆高，讓這些科技新貴開始縮手。根據樂居統計，西屯區近一年的房價漲幅就達18%，且近一年新屋成交價已來到每坪56.89萬元，中科特區新案價格也來到5、6字頭。

反觀房價仍屬低基期的沙鹿區，在交通發展、生活採買、教育學區、醫療照護的機能都逐漸到位的情況下，逐漸成為中科周邊剛性購屋族的新選擇。

根據台中市民政局統計，沙鹿2022年人口總數就達9萬7,002人，相較於10年前2012年的8萬4,797人，足足增加14.4%之多，足見該區對就業人口具有強大吸引力。

看好沙鹿區前景，包含龍寶、富宇（4907）、久樘、新業、茂美洋等建商，也都摩拳擦掌準備進場推案。久樘開發繼「久樘晶漾天鵝」在區內以單坪36.7萬元價格，寫下沙鹿區最高預售屋成交單價之後，近期也公開系列新案「久樘花漾天鵝」。

該案位於三民路近光華路的家樂福商圈，未來距離捷運藍線B5竹林站步行僅需約5分鐘，而1,245坪的基地上將打造15層大樓建築，產品則規劃26.46至47.17坪的二至四房，一次滿足首購及換屋族的不同需求。

首次進軍沙鹿的新業建設，此次也將推出總銷約28億元新案，該案位於屏西路與正英路上，基地面積1,865坪，將打造15層樓高的建物，目前產品內容尚未公開。

至於先前曾在沙鹿區打造不少透天別墅案的富宇建設，在沙工北段上也有一塊面積約861坪的基地準備推案，該案預計興建地上12層、地下3層的2棟建物，戶數約101戶，產品內容未定，同樣受到關注。

而擁有七期營建團隊背景的鴻豫建設，去年底推出千坪基地大樓新案「鴻豫境」，目前在實價登錄上已揭露17筆交易，當中就有11筆單價站上35萬元大關，且最高成交單價已來到每坪37.2萬元，展現買方對於該區的高度信心。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴分析指出，中科搭配台積電效應，對於房市本身而言，就是一大助攻，如今中科二期擴建環評過關，將吸引更多就業人口進駐，連帶推動剛需房市，「目前海線沙鹿區新案行情開價已呈現『坐3望4』之勢，未來也可望隨著中科的發展持續站穩腳步。」

長虹建設董事長李文造今(22)晚表示，《平均地權條例》修法通過後，不僅影響房市，且已經在市場反應了，他認為政府要讓建築業軟著陸，但不能像中國大陸那樣直接打趴，政府要做的是讓產業健全，不是打趴。

至於房價降多少才算軟著陸，李文造認為，一般來說，反映這波工料雙漲，建案合理漲幅在二、三成，那些漲三、五成的就是與建材漲幅相當，價格可能不跌，至於那種漲過頭要回來，像是漲七、八成那種，價格應該要回來。

李文造分析，這次《平均地權條例》修法中，對市場影響比較大的是預售屋不能轉售，這對代銷業影響比較大，建商反而還好，尤其是像長虹建設這種專注不動產經營的開發商來說，更不喜歡轉售，房子一直換手、轉來轉去，只是投資客在賺錢，但第二手買貴的買方反而把氣出在建商身上，這對務實經營的建商是很不利的。

他認為，這次《平均地權條例》修法、尤其預售屋不能轉售對代銷業影響比較大，對代銷是短空長空，對建商則是短空長多，房地產應該把代銷和建商兩者分開來看才是。

李文造表示，短期來說，對房地產業都是空，長期則會慢慢恢復，認為一、二年後房屋需求還是存在。

李文造強調，現在房市不只是信心問題，現在市場沒量的原因，還有政府打房、地緣政治風險升高，另外經濟不穩也是原因。

他分析，地緣政治高風險關鍵不是在台灣，而是美中兩個大國的大人角力戰，我們台灣只是小孩子，這是藍綠都一樣沒辦法解決的問題，就算國民黨上來也沒辦法改變國際情勢。

松山新店線帶動了沿線各站周邊的房地產蓬勃發展，成型了大坪林站、七張站、新店區公所站等3大生活商圈，目前新售建案「7字頭」已成為平均地板價位，「8字頭」建案也陸續登場中。

捷運通車帶動沿線車站生活商圈房價上漲的不變事實，讓新店區第二條通車的新店安坑輕軌，帶動房地產增值。新北市長侯友宜表示，新店安坑輕軌通車後，在十四張站可以轉乘新北環狀線，讓安坑地區前往台北市上班、上學的民眾，節省約15-20分鐘的通勤時間。

除了新店安坑輕軌之外，侯友宜也表示，安坑地區還有國道3號安坑匝道連接新北環快的中安公路，再加上安一路與雙安隧道正式啟用等2大快速道路系統，相信未來的發展會越來越繁榮。

根據新北市政府統計資料，新店區是新北市人口第5大區，人口自1947年起平均年人口成長率約為0.4％，人口移入的區域，代表安定成長的房地產買盤力道，所以，房地產人士指出「人口穩定湧入，房價必有支撐」。

都會區中的捷運，帶動交通運輸便利性，向來就是房地產增值的保證條件之一。新店安坑輕軌規劃的新和國小站，是距離環狀線十四張站最近的捷運站生活圈，成為市場聚焦的房地產置產優選區域，房地產人士表示，十四張站目前預售房地產價格已經開到「8字頭」，僅1站距離的新和國小站「6字頭」當然是一個很優質的選擇。

2022年房市在政府打炒房、升息等利空籠罩之下，不僅投資客縮手，自住客也轉向觀望，根據業者統計，七都多個行政區2022年交易量相較前2021年出現腰斬狀況，其中又以新竹縣新埔鎮交易量下跌逾7成，全台最多，不過弔詭的是，房價並未像交易量一般走跌，反而持續上揚，尤其超過半數的行政區，價格仍較2021年成長超過1成，高雄市橋頭區甚至增加逾4成，顯示這波房價多頭的漲勢恐還未到盡頭。

《591實價登錄》統計，2022年七都行政區交易量跌幅最深的就是新竹縣新埔鎮，全年交易件數僅136件，較前年下滑逾7成。炒房之都新竹去年在房市利空下，投資客紛紛撤離，就連北區與竹北等蛋黃區去年交易量都僅剩一半，不過仰賴財力雄厚的竹科客守住價格，新竹成交單價表現仍亮眼，與前年相比還有2~4成增幅，尤其竹北平均單價已漲破4字頭，一旁的新埔也受外溢效應影響，不少新建案集中在田新重劃區內，整區房價已逼近3字頭。

而交易量跌幅第二名的行政區則由台中梧棲奪得，台中這2年推案大爆發，尤其新興重劃區更加明顯，其中部分位於梧棲的台中港重劃區因往返中科便利，加上1字頭親民房價吸引不少中科新貴與大量投資客，然而在去年房市景氣反轉，且區域生活機能尚未成熟下，賣壓漸漸浮現、去化速度放緩。

再來第三名則為台南市新市區，台南近年受惠於台積電於南科擴廠，替該區房市注入活水，尤其鄰近南科的新市房價更是吵得沸沸揚揚，去年成交單價漲幅超過2成，攀升至26.5萬元，也讓不少買方追價意願降低，造成新市去年交易量較前年萎縮5成以上，僅百餘件。

而台中另一上榜的行政區就是排名第四的烏日，烏日高鐵特區挾帶三鐵交通路網以及高鐵娛樂購物城等重大投資案的優勢，同樣也是建商積極搶進的兵家必爭之地，不過去年在逼近3字頭的房價高點盤整，相比2021年成交量破千件，2022年交易量明顯放緩。

第五名則是雙北唯一入榜的區域-鶯歌區，鶯歌為雙北房價相對較低的區段，過去由於區域內鳳鳴重劃區加上捷運三鶯線題材而價量齊揚，然而區域利多已發酵，加上房市反轉，買方轉往觀望，去年交易量僅426件。

高雄房市近年也受惠科技園區議題帶動，尤其台積電於楠梓設廠，將與周邊的橋頭科學園區、仁武產業園串聯成半導體S廊帶，為高雄重大建設規劃，帶動橋頭、楠梓、仁武2022年房價漲幅皆超過1成，橋頭甚至成長逾4成，不過2022年下半年隨著經濟下行、科技業退燒，投資客縮手，該區去年成交量與前年相比直接腰斬。

至於台南上榜的還有歸仁區與相鄰的仁德區，歸仁不僅有高鐵行經還有沙崙智慧綠能科學城以及三井OUTLET進駐，仁德則因緊鄰東區且有捷運藍線議題，過去兩區域因房價基期低、建設題材豐富，吸引投資買盤，去年成交單價已突破2字頭，但在房市利空不斷，買氣降溫下，成交量僅剩前年的一半。

另外，高雄上榜的還有鼓山區及鳥松區，兩區皆以高價住宅著稱，鼓山區內有農十六及美術館兩大豪宅特區，而鳥松區澄清湖周邊多規劃大坪數景觀豪宅或是透天別墅，此類高總價產品，2022年不僅遇上景氣反轉，又加上國際情勢緊張，交易量率先反映。

最後，桃園唯一上榜的區域則為大園區，相較前年成交量破千件，去年僅剩623件，大園區擁有部分青埔特區及客運園區，其中青埔因建設題材豐富，這2年價量齊漲，吸引大批投資客進場，使得鄰近的客運園區承接青埔外溢買盤，不過由於該區生活機能尚未成熟，因此在投資客退場後，買氣驟減。

台灣房屋根據財政部綜所稅申報資料，統計北市兩大蛋白豪宅區--大直與天母的平均所得，資深天龍區的天母，核心區域主要在天母廣場，周邊四里的平均家戶年收為139萬，而大直劍南站商圈整體家戶平均年收約188.8萬元，不僅比台北市全市平均的106.9萬元多了將近八成，其中金泰里與成功里，家戶平均年收更飆破200萬元大關，大幅超越天母，可說是「台北新天龍區」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，天母和大直非屬台北蛋黃區，不過都是自成一格的豪宅區！大直商業區因鄰近內科，又有水岸景觀加持，受到許多企業主、高階主管青睞，崛起為首都的新興豪宅聚落；與大直相較，傳統豪宅區的天母，房市買盤以有國際背景的高資產族為主，加上商圈發展歷史久遠，低屋齡的豪宅選擇有限，因而近年在豪宅市場交易較少。

張旭嵐指出，大直、內科高所得背景，讓大直商圈形成頗高檔的商業消費文化，除了匯集不少連鎖餐廳，還有五星級飯店及百貨，更不乏米其林等級的國際餐廳，消費族群涵蓋廣泛，不過商務型的消費力集中在周間，家庭客則集中在周末，因此客層定位過於鮮明的餐廳或商場，就較難平衡人流和消費力。

台灣房屋統計進一步統計兩大豪宅區的住宅房價，大直劍南站商圈2022年住宅大樓成交均價約124.4萬元，華廈平均也要價90.1萬元，對照天母廣場商圈大樓92.2萬元、華廈71.1萬元的水位，大直行情明顯勝過老天龍的天母，「新天龍區」地位穩如泰山！

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，大直明水路、樂群一路一帶，因具基隆河岸美景，高價豪宅林立，讓入住大直的所得門檻不同凡響，而富豪集中的金泰里與成功里，正居大直商圈核心地帶，兩里以敬業三路為界，東側的金泰里不僅有美麗華百樂園坐落，諸多企業大老落戶的指標豪宅「西華富邦」也在金泰里，使金泰里居民所得金光閃閃！西側的成功里，就是ATT商場所在地，亦有住戶背景強勁的「代官山」、「輕井澤」等水岸名宅加持，所以在豪宅住戶拉抬下，當地的財力、消費力都不容小覷。

藝文素養近年來逐漸備受重視，讓許多人看好藝文特區未來發展，因而吸引更多設施紛紛進駐，使周遭生活機能再進化，完善的機能和優質的環境，讓藝文特區更為吸睛，加上現代人購屋除了注重生活機能與環境品質外，更在意的是周邊區域的人文素養，因此藝文特區成為購屋的熱門區域。永慶房產集團根據實價登錄資料，統計出2022年全台藝文特區周邊1000公尺內的房市交易狀況。交易量由桃園中正藝文特區870件居全台之冠；平均單價則由建國藝文特區榮登房價龍頭。

盤點全台各個藝文特區周邊房市價量，發現由大安區建國假日藝文特區的每坪單價約109.4萬豪奪全台最昂貴藝文特區，建國假日藝文特區坐落於大安區建國南路二段和信義路三段，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，較特別的地方在於雖然這是假日限定的藝文特區，假日時段才有熱絡的藝文交流，不過周邊也有許多畫廊、私人美術館以及藝文空間，就算平日也是充滿了濃厚的藝術氣息，建國藝文特區位處大安區是台北市的蛋黃區，且鄰近大安森林公園捷運站，一旁就是大安森林公園，加上周邊生活機能成熟、環境品質優異，因此吸引許多消費者進場購屋。

而華山藝文特區則是以每坪單價約78.9萬的房價居次，陳金萍表示，華山藝文特區前身為台北酒廠，蘊含濃厚的人文氣息，位於忠孝東路與八德路交叉口，周圍環繞市民大道高架道路及新生高架道路，捷運方面緊鄰善導寺站和忠孝新生站，交通機能優越。生活機能部分鄰近三創生活園區、光華商場，且華山藝文特區裡也有市中心少見的大型綠地，加上周邊有優質的政經、文教環境，區域內有多所國中小，加上台北商業大學、台灣大學醫學院、台北科技大學等學校，增添了人文書香氣息，適合想在學區置產的家長或退休族群購屋於此。

板橋435藝文特區周邊房市狀況為交易量348件，每坪單價大約落在42.4萬，陳金萍說明，生活圈區域以中正路及國光路為主，特別的水岸條件，加上鄰近三鐵共構的板橋車站，公車站牌路線也多，交通便利性佳，周邊有板橋國中與國光國小，藝文特區內也會不定期的舉辦活動，讓該區域享受藝術的薰陶。生活機能方面，附近市場、超市林立，還有運動中心、環河公園、國光公園等多座公園，房價與市中心相比也較親民，不乏有新莊、土城的民眾移居於此。

若以交易量觀察，桃園中正藝文特區以870件奪下全台交易量之冠，陳金萍分析，桃園中正藝文特區向來都被認為是桃園市的房價指標，也有桃園版信義計畫區之稱，區域內因圖書總館成為熱門焦點，未來還有影城要來插旗，周邊設施陸續進駐也會逐漸帶動房價成長，目前單坪價格平均落在29萬左右。陳金萍補充，周邊有不少賣場、市場、餐廳，也有醫療院所，加上學區的密度高，還有商辦聚集，生活機能便利，而交通方面鄰近公車站牌路線方便，但距離火車站稍遠，需要開車10幾分鐘的車程，不過將來桃園捷運綠線完工通車後，就能輕鬆到達桃園機場及三鐵共構的桃園車站，期待桃園捷運路段越來越完整後，使交通網路更加密布，大幅提升便利性，將會活絡周邊房市及經濟，且房價比起雙北相對便宜，因此許多民眾爭相於此置產。

台南、高雄則以「2字頭」房價最為實惠，陳金萍表示，位在東區的台南藝文特區，鄰近台鐵台南站，周邊有市立圖書館及大面積的公園綠地，還有大型百貨公司、市場、醫療院所，加上學區環繞在周圍，各方面機能完善，房價相對親民，適合預算有限的族群於此購屋。

高雄駁二藝術特區每坪單價則是落在21.3萬，陳金萍說明，位於鹽埕區的駁二藝術特區坐擁愛河及海港的宜人景色與休閒環境的優勢，不僅交通方面有高雄捷運橘線經過，生活機能的部分，亞洲新灣區建設計畫連結周邊的漢神百貨、三多商圈等生活圈，所有需求一應俱全，連帶推升鄰近區域的房市成長。

台北市府原訂今年拆除市立第一殯儀館，卻因第二殯儀館整建工期延宕，市府預估明年春節前後才能開拆，對於房價預期反彈，房仲透露已有人指名買「殯儀館第一排公寓」。有人好奇北市還有哪些「凹陷區」可獲平反，有網友指出這一帶「百萬內入主蛋黃區最後機會」。

一殯即將拆除引爆房市話題，有網友在PTT以「台北市還有哪些凹陷區是可以平反的呢？」為題發文，他提到一殯有較明確的拆除時程後引起熱議，好奇台北市還有哪些地段也屬於「房價凹陷區」，在有生之年有望獲得房價反彈。

貼文曝光後引起網友熱烈討論，「雙北，沒有什麼便宜好區這種東西」、「文山或社子」、「南港舊庄」、「內湖安泰街蠻便宜的，不過大多是舊公寓」、「忠義復興崗一帶其實價格很好，1000萬內步行五分到捷運」；此外，有人認為市民大道沿線的「建國啤酒廠到台北機廠」，雖說房價稱不上便宜，但相比鄰近的忠孝東路、南京東路著實便宜不少。

另外有網友指出「行天宮到中山國中一帶」值得投資，由民生東路、民權東路、松江路及復興北路圍起來的區域，是「百萬內入主蛋黃區最後機會」。他認為該區域原本就是白天人流大於晚上的商業核心區，等到一殯拆遷、捷運民汐線動工，原先的抗性消失後房價絕對井噴。

不過也有人認為台北市房價凹陷區當屬「文山區福興路」，除了是北市門牌，鄰近文山森林公園、靜心中小學，交通還有捷運萬隆站、辛亥站，老公寓一坪更不用50萬，「等空軍基地移走隧道通肯定噴爆」。但有其他人不看好，「台北近郊麻煩的地方就是藏了一堆雷達跟飛彈陣地」、「文山區的潮濕真的是肉眼看得出來，建築物上青苔和雨漬很多」、「這邊先人如搬遷，不用每天起床上班瞻仰先人，倒是很好的環境」。

不動產投資信託基金（REITs）新光1號名下總值逾250億元的六筆不動產拍賣時程初定，將委託兩家標售顧問公司辦理，預計3月正式對外公布標售底價，受益人如無異議不調底價，預計5月、6月陸續分筆進行拍賣，尤其新光1號是大型壽險發起REITs清算的第一檔，等同是壽險曾珍藏的資產首度出售，市場高度矚目，可望帶起商用不動產新一波投資熱潮。

新光1號REITs受益人在等待標售完畢清算分配利益前，上半年還可再獲配息，預定3月9日除息、4月發放。

新光1號名下資產池六筆不動產，都是位於精華地段的商辦大樓，包括新光天母傑仕堡、台南新光三越百貨全棟，及新光國際商業大樓、台証金融大樓、新光信義華廈、新光中山大樓等部分樓層，根據兆豐銀公告最新績效報告，這六筆不動產最新的評價為259.7億元，執行清算即會全數標售，預計正式執行拍賣作業，將是市場上最受矚目的指標性標售大案，尤其壽險業是否出手獵樓，包括原始發起人新光集團新光人壽是否買回，都備受關注。

新光1號REITs於2022年10月12日召開受益人大會討論清算案，逾八成出席受益權數高票同意表決通過，使新光1號成為台灣第四檔將清算下市的REITs，同時也是壽險機構擔任發起人的REITs中清算下市的第一檔，距離前次、第三檔REITs清算時隔七年。

兆豐銀行指出，新光1號受益人大會通過清算下市案後，兆豐銀日前已完成遴選不動產估價機構與標售顧問公司等，將由第一太平戴維斯公司負責新光國際商業大樓、台証金融大樓及新光中山大樓三筆不動產標售顧問；香港商世邦魏理仕台灣分公司擔任新光天母傑仕堡大樓、台南新光三越百貨大樓及新光信義華廈的標售顧問。

據了解，相關標售作業將在下月對外公告，並配合受益人大會決議將先公布底價，受益人沒有異議再於5、6月陸續分筆拍賣。

兆豐銀指出，新光1號經受益人大會改一年配息兩次，今年上半年分配去年下半年收益也確定，每單位可配發0.208元收益，預定3月9日除息交易，4月20日發放。也就是說，在最終拍賣完成進行清算分配前，受益人將先拿到去年下半年的收益配息。


新光1號REITs 去年純益增逾16%

新光1號不動產投資信託基金（REITs）公布2022年績效報告，經歷管理團隊大幅調整，甚至最終決定清算下市，但是新光1號REITs的管理績效仍相當有感提升，包括租金收入年成長5.6%，營業費用大減12.9%，使得2022全年純益大幅成長16.2%。

新光1號REITs新管理機構晶華公寓大廈管理維護公司於2021年12月10日接手，受託機構兆豐銀行公布2022上半年與全年績效管理報告可以看出，收益率有感提升，包括全年租金收入提高到7.73億元，增加了4,000多萬元，年增率5.6%，以及營業費用大減12.9%、一年就少掉3,600多萬元，最終純益也大幅成長6,544萬元，為4.69億元，成長了16.2%。

另外，新光1號將在3月9日除息，根據績效報告，新光1號去年全年可分配收益4.65億元，比上一年度增加6,137萬元，合計2022年每單位可分配收益兩次相加共計0.4121元，比上一年度每單位獲配收益成長超過15%。

兆豐銀行指出，新光1號新的管理機構目標重點即在提升收益率，包括租約到期協商新租約，積極談判調整更貼近市場行情，以及提升出租率、降低空置狀況等。

近日，中國金茂公告稱已成功發行5年期規模為17億元的公司債。與此同時，據上交所公司債券專案資訊平臺披露，名稱為“金茂申萬-上海金茂大廈第1-5期綠色資產支持專項計畫（碳中和）”的專案狀態也更新為“已受理”。

值得關注的是，該ABS債券擬發行金額高達100億元，如果成功發行將刷新中國金茂自己在2022年創下的87億元全國最大單筆碳中和CMBS的記錄。此外，支撐起如此大規模的ABS發行的底層資產正是上海金茂大廈，作為中國金茂的標誌性物業和“浦東三件套”之一，金茂大廈被用於抵押融資引起了投資者的廣泛關注。

接連ABS融資 核心資產陸續被抵押

作為公司的標誌性自持物業，上海金茂大廈與上海中心、環球金融中心並稱為“浦東三件套”。金茂大廈共88層，總建築面積約29萬平方米，主塔由國際甲級寫字樓、上海金茂君悅大酒店以及88層觀光廳組成，地處上海最為現代化及充滿活力的商業地區——陸家嘴(10.110, -0.01, -0.10%)金融貿易區的核心位置。

上海金茂大廈寫字樓於2022年中期的出租率為93.8%，近幾年出租率也都在90%以上，屬於優質物業。而正因如此優質核心的資產也被用於抵押融資，引起了投資者對於中國金茂債務增長的關注。

實際上，自去年來包括合生創展等不少房企對ABS融資表現出了較高的積極性，中國金茂也不例外，且規模有過之而無不及。

此次高達100億元的發行規模，刷新了金茂2022年4月“中信證券(20.800, -0.29, -1.38%)-金茂凱晨2022年綠色資產支持專項計畫（碳中和）”87億元的單筆碳中和CMBS的發行規模紀錄。同樣值得注意的是，“中信證券-金茂凱晨ABS”的基礎資產則是北京凱晨世貿中心，其近三年平均出租率始終高於99%。

此外，2022年11月的“中金-西城金茂中心資產支援專項計畫”的底層資產是西城金茂中心；2022年11月的“國君資管-金茂綠建能源運維基礎設施1-5期綠色資產支援專項計畫”底層資產為金茂綠建的基礎設施；2022年10月的“金茂華福-金茂商業卓越2號重慶瓏悅裡資產支援專項計畫”的底層資產為重慶金茂瓏悅裡；2022年4月的“金茂華福-長沙金茂廣場北塔二期綠色資產支援專項計畫”底層資產是長沙金茂大廈北塔。

資料來源：公司官網
接連ABS融資使得在金茂官網所展示的主要商務租賃類自持物業不少處於抵押狀態。公告顯示，截止2022年中，中國金茂處於抵押狀態的物業、廠房及設備為38.3億元，投資物業為118.74億元，同期公司帳面固定資產和自持物業的帳面值為119.65億元、316.35億元。若加上2022年下半年及今年初的幾筆重要融資，金茂被抵押的資產規模將更大，所抵押的比例也將更高。

長端債務持續擴容

截止2022年6月，中國金茂的計息銀行貸款及其他借款總計約1141.72億元，其中一年內到期債務約280.59億元，占比僅24.6%。而第二年的債務占比為21.14%，三年後的債務占比達54.3%，債務結構相對合理。

但隨著期限更長的ABS融資相繼落地，中國金茂的長端債務及總債務規模無疑也將持續擴容。僅加總上述ABS的融資規模，就近200億的規模，此外還有銀行貸款及公司債、中期票據等融資工具，預計截至目前，中國金茂的總債務規模將有較為明顯的增長。

實際上，近年來中國金茂的債務總額增長主要集中在長期債務方面。2017年至2022年中，短期債務規模相對可控，長期債務則實現了翻倍的增幅。而近兩年持續擴容的ABS融資則或是中國金茂債務管理一脈相承的思路。

此外，熱衷ABS融資、把債務拉遠，或也與中國金茂2022年銷售端、現金流方面的走弱有關。

截至2022年末，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計1550億元，同比下降34.21%，累計簽約銷售建築面積約779.53萬平方米，同比減少40.97%。今年1月份，中國金茂及其附屬公司取得簽約銷售金額100億元，與上年同期持平，在基數較低的情況下未有明顯的反彈勢能。

一方面銷售回款增長乏力，另一方面，中國金茂的城市運營業務、自持物業運營需要大量的資金維持。2022年上半年，經營活動現金流一改多年淨流入的趨勢，淨流出34.02億元，而投資活動由多年的淨流出改為流入。對於中國金茂來說，當前只能量入為出，既減少拿地，同時也拉長債務久期來緩解現金流壓力，等待銷售回暖。

據金茂債券發行報告，2022年1-9月，公司拿地面積僅為218.71萬平米，拿地強度（拿地面積/銷售面積）僅為0.4，土儲池子有所收縮。此外，北京興茂置業有限公司掛牌轉讓泉州振茂房地產有限公司50%股權，或也是金茂做出調整的信號之一。

開年以來，北京、上海、深圳等地二手房市場明顯活躍起來，樓市“小陽春”是否來了？對此，2月21日至22日，記者走訪多個一線城市房屋仲介，調研二手房市場交易情況。

帶看量網簽量雙升

“帶看量高”是這次走訪過程中出現的高頻詞。

“二手房市場確實回暖了。最近帶看量很高，基本上每天都有三四單在談。”北京麥田房產工作人員對《證券日報》記者表示。鏈家工作人員也有同樣感觸，“最近北京二手房市場交易量持續保持在較高水準。相對而言，客戶量增加不少，市場成交量也較去年同期有所上漲。”

廣州樓市近期表現也很搶眼。“本週二手房網簽量預計在3000套左右，交易非常活躍。”一位元廣州的房地產仲介人士對記者說，“開年以來，廣州房地產市場表現較前兩年有所提升，二手房和新房銷售情況都有所改善。”

上述人士表示，目前搶手的房源多為價格較低、戶型較好的，大部分購房者是剛需置業。

上海房地產從業人員向《證券日報》記者介紹，上海買房高峰大概在4月份、5月份，因為4月份劃學區是一個重要節點。近期二手房整體成交量雖然較去年12月份增長了40%左右，但行情能維持多久很難說。一些位置不好、品質不高的二手房甚至價格還下跌了，出現長時間掛盤不成交的現象。此外，二手房價格普遍較高，與新房的價格倒掛現象比較嚴重。

中國房產資訊集團資料顯示，2023年第六周，深圳二手房成交4萬平方米，較春節前一周成交量翻番。佛山二手住房成交面積10.6萬平方米，較去年11月份至12月份周均上升4%。

樓市整體復蘇跡象明顯，不過觀望情緒還是比較濃重。在記者走訪深圳二手房仲介時，有工作人員向記者表示，目前的成交量還遠未達到“小陽春”的水準。總體來看，深圳房地產市場仍然存在一定的不確定性，需要進一步觀察和分析。

雖然目前二手房市場成交量有所放大，但與高峰相比還有一定差距。“目前，北京、深圳等一線城市的限購、限貸政策還沒有出現明顯鬆動跡象。在商辦類房屋方面，限制依舊非常嚴格，包括購房指標要求、三到五年內不許出售等，都是影響二手房交易量的重要因素。”北京住宅房地產業商會會長黎乃超對《證券日報》記者說。

“分化”成關鍵字

“帶看量”的激增是否帶來了二手房價格的變化？

“二手房市場講究的是‘一房一價’，同一個社區的不同房型價格都不一樣。搶手的房源依舊搶手，好地段、好學區的房源需求量依舊旺盛。但條件一般的房源可能就要多等一等，總體來說賣家還是比買家多，房主現在其實沒有太強的議價能力。”姜子林（化名）告訴《證券日報》記者。

在走訪過程中，北京鏈家工作人員向《證券日報》記者介紹，“現在一些熱門社區二手房供不應求，成為市場上的搶手貨，預計未來市場可能會有一定程度波動，但整體走勢不會有太大變化。”

事實上，目前房價上漲態勢並不明顯，僅有部分熱門社區出現房價上漲。

“二手房市場存在分化。樓盤的位置和品質等不同，房價也存在一定差異。一些地理位置好、品質高的樓盤房價在持續上漲，而一些普通的樓盤則可能剛剛止跌。”深圳房地產從業人士說道。

同樣的情況在重慶也有體現。“不同地區的房價仍存在著較大差異。核心區域的房價較高，一些口碑好的社區房價約兩三萬元。核心區域雖然新房數量不算多，但產品競爭力很強。”重慶房地產仲介從業人員向《證券日報》記者表示，總體而言，總價在500萬元以下的房產比較容易交易。目前新房僅僅是少了一些折扣，尚未漲價。

黎乃超表示，今年年初央行發聲全方位支持房地產健康發展，多項金融政策隨即發佈。各地政府也陸續出臺放寬購房限制的政策。春節以後，北京和深圳的二手房市場表現活躍，雖然房價尚沒有明顯上漲，但是成交量已有所放大。

從調研結果來看，樓市仍在逐步復蘇階段。

繼2022年底招商局太子灣大廈舉行相關封頂儀式後，招商蛇口(14.580, -0.21, -1.42%)對太子灣專案迅速採取了另一項措施，目的仍是釋放核心存量資產的價值。

根據北京產權交易所2月21日披露信息，招商蛇口擬掛牌轉讓深圳市商航置業有限公司（下稱商航置業）全部股權及1.9億元債權，掛牌底價15.14億元。

深入查詢不難發現，轉讓標的所持有資產為太子灣DY03-03地塊。

上述地塊從K202-0014宗地（即太子灣專案）分宗而來，總體量7萬平方米，用途為商業，總投資額6.16億元。招商蛇口曾預計該項目於去年12月開工，在此之前一個月動工的還有太子灣DY01-01地塊（環港大廈），這幾乎也是太子灣項目剩餘兩宗未動工核心地塊。

觀點新媒體對比，太子灣DY03-03地塊與過往招商蛇口打造的“太子灣展示中心”所在地存在較為吻合之處，後者已於2020年宣佈啟動拆除工作，因而並不排除存在地塊平整後重新開發的可能。

同時在地塊未動工之際便選擇出售，背後隱藏著招商蛇口回籠現金流以外的更多考量。

觀點新媒體從相關人士處瞭解到，此番掛牌的地塊基本將建成寫字樓，具有定制成分，相當於直接銷售了整個項目。

對於招商蛇口而言，諸如此類的盤活方式在太子灣專案身上並不鮮見。過去七年間，包括新世界(7.680, 0.04, 0.52%)、蘭桂坊、中集集團(7.700, -0.04, -0.52%)都曾出現在該項目引援名單之中，交易方式涵蓋增資入股、輕資產操盤甚至直接出售。

即便如此，招商系最終也未實現在2022年開發完整個專案的目標。

再賣分宗地塊

作為在深圳自貿區三大片區（前海、蛇口、太子灣）都擁有豐富土儲的房企，招商蛇口土地轉性乃至開發都充滿巨大想像空間。

以太子灣為例，K202-0014宗地於2011年12月被招商蛇口以64.39億元競得，成為當時深圳的總價地王。專案土地面積69.8萬平方米，規劃建築容積率2.44，總規劃建面約170萬平方米，因此按樓面價計成本僅不足3800元/平方米，在寸土寸金的南山片區顯得十分便宜。

按照出讓條款，太子灣專案地塊可分宗開發。因此2020年9月初，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發佈通告，宣佈DY03-03地塊從專案宗地內分宗而來，用地1.39萬平方米，用地單位為商航置業，土地用途為商業用地，計容建面7萬平方米。

觀點新媒體查詢的一份資料顯示，DY03-03地塊用地單位商航置業最早成立於2016年5月26日，過往用地面積為1.47萬平方米，計容建面7萬平方米。

值得一提的是，2016年7月8日，招商局蛇口太子灣展示中心正式開放，該項目占地1.47萬平方米，建築面積6752平方米，主要用作規劃展示、商務洽談等用途。至2020年8月10日即DY03-03地塊分宗前一個月，專案宣佈啟動拆除工作。

當時招商局方面還透露，太子灣展示中心未來將由一座新的世界企業總部寫字樓替代。

從種種跡象看，DY03-03地塊或許便是由展示中心拆除後調整而來。接近招商蛇口的人士也向觀點新媒體表示，03地塊如今屬於定制出讓。

由於國央企轉讓股權基本需要通過產權交易所掛牌，因此即便招商蛇口選定了交易對手，也不得不走流程。2月21日掛牌出讓公告要求，商航置業受讓方對於DY03-03地塊只能設計、建設1棟塔樓，且必須符合預留地上連廊與地下通道等條件。

熟悉招商蛇口的人士則向觀點新媒體表示，掛牌並非引入股東或合作方，而是直接出售了這一寫字樓項目。按照過往披露的規劃，太子灣專案也具有總部基地定位，計畫以產業為驅動，著力發展金融、科技、現代服務業等高端產業。

招商蛇口2022年中報披露，DY03-03地塊預計開工時間為2022年12月，並於2025年竣工；總投資額6.16億元，其中至6月底餘額僅有1.96億元，較年初增加500萬元左右。目前，深圳市場也難以查詢該項目是否已按計劃開工。

對此，TBC拓朴思CEO王玉珂表達看法稱，房企在項目早期出讓並不是一件壞事，整售很重要的原因在於引入了一位具備實力的買家，後者在寫字樓品質把控、租戶完整性方面都較有價值。

“房企持有大型商業物業都會面臨後續運營壓力，儘早出售除了回籠現金流，還相當於轉移了這種壓力。”其認為，招商蛇口能出售項目，同樣能說明深圳市場對於投資者仍具有很強的吸引力。

巨無霸項目盤活

在獲得太子灣地塊後，招商蛇口曾于2014年形成《太子灣片區綜合開發專案詳細藍圖》，並將片區規劃為集國際郵輪母港、港澳客運碼頭配套區、濱海特色娛樂休閒區等功能於一體的深圳新“海上門戶”，定位為南中國最大的郵輪母港。

具體而言，太子灣項目早期主要分三期規劃，分別為一期太子港自貿區（64.1萬平方米）、二期商業綜合體開發（40萬平方米）、三期住宅開發（住宅10萬平方米、公寓40萬平方米），計畫8年左右完成開發，最晚開發節點為2022年。

按用途分，170萬平方米建面之中，辦公、公寓、住宅及其他商業分別占30%、20%、10%、40%。

面對巨無霸專案，招商蛇口並未選擇單打獨鬥，這既考驗開發運營能力也令現金流承受巨大壓力。實際上，過去十二年間，尤其自2016年以來，該公司在推進太子灣土地建設進展的同時，也持續出售股權引入了其他企業。

其中2016年4月，時任招商局董事長的李建紅便與新世界主席鄭家純會談，明確談及在深圳的合作事宜。同年12月，招商蛇口曾通過增資擴股方式，為太子灣DY02-02地塊、DY02-04地塊、DY04-01地塊及DY04-04地塊引入新世界，據此回籠資金接近90億元。

2018年4月，招商蛇口先是將DY02-01地塊、DY02-03地塊、DY03-02地塊、DY01-04地塊增資擴股，以底價63.2億元引入中集集團（此後中集引入了碧桂園）；再自2020年9月起陸續出售DY03-02地塊、DY01-04地塊剩餘股權，據此實現完全退出。

至2019年5月，蘭桂坊集團主席盛智文宣佈將在深圳太子灣推出“LKF852太子灣”綜合體項目。觀點新媒體查詢，這項合作具體涉及招商蛇口的太子灣商務廣場項目，蘭桂坊主要負責招商運營，投資層面較少參與。

據觀點新媒體不完全統計，在太子灣項目各分宗地塊中，招商蛇口最終主要與新世界共同開發了領海大廈、雲璽項目，以及新世界文化購物坊、新世界藝術文化坊、新世界親子購物坊項目；與中集聯合開發了濱海大廈、灣璽一期及二期、灣海大廈；以及與蘭桂坊打造了LKF852。

王玉珂接受採訪時表示，引入品牌企業是房企在商業領域提升運營能力及影響力的重要手段，招商蛇口同樣不例外，尤其是後者早期並沒有特別強力的商業團隊（招商商管於2020年重構），合作也是為了更好挖掘區域價值及活力。

他同時認為，招商蛇口引入新世界、蘭桂坊等港資，一方面是招商想實現太子灣片區招商引資，另一方面也和港資有在大灣區投資的意圖有關。

不過，從開竣工角度觀察，截至2022年中期，招商蛇口太子灣僅完成竣工量不足45萬平方米，有85萬平方米體量的項目（不含出售100%股權的中集太子灣專案）仍處於在建階段。至期末，項目尚有約14萬平方米未開工。


除此以外，該公司自去年下半年以來主要有太子灣4宗地塊未開工，其中明確在去年底開工的DY03-03地塊、DY01-01地塊（環港大廈），總體量12萬平方米；DY04-03地塊、DY04-05地塊的總建面僅0.85萬平方米，仍未有披露。

儘管無法在2022年完成開發太子灣，招商蛇口仍回籠了相當一部分現金流。

除了股權轉讓所得款項，該公司曾於2018年、2019年先後出售太子灣商貿大廈、太子灣商務大廈（均為蘭桂坊專案的部分）部分樓層，套現約20億元；2020年，新世界披露，與招商合作的太子灣灣璽公寓所推公寓加上兩棟寫字樓，銷售總額逾90億元。

去年9月21日，太子灣唯一的住宅部分招商璽家園開盤，推出604套豪宅，當天項目便售罄，號稱總貨值超過100億元。

開春時節，滬上陸續迎來新一批入市項目，浦東、楊浦、閔行、松江等9個區域均有新盤亮相。

值得關注的是，在此期間，保利與越秀聯合打造的楊浦專案也上新了。

2月22日，保利越秀和樾天匯與古美華邸、馨嘉雅苑項目同步開啟認購，除去首次開盤的江匯銘庭和古美華邸外，和樾天匯項目自去年12月就已開放了公共展廳，而此次進行推盤的房源均分佈於項目一期。

保利楊浦帶節奏

公開資料顯示，和樾天匯專案總規劃8幢高層住宅，共有624套住宅將在今年陸續進場，保利這一次拿出了340套公寓房源，均價達到11.5萬元/平方米，社保係數0.17分/月，入圍比2.5，主要面對戶群十分明確——想要置業上海的中低積分改善型購房者們。

說起這宗項目的今生前世，於2022年二批次上海集中供地現場，在競拍中接連失去四宗土地的保利發展(15.190, -0.16, -1.04%)，聯合越秀以底價47.75億元底價攬獲了一塊位於楊浦區江浦社區3.59萬平方米地塊，彼時樓面價為5.6萬元/平方米，與目前超過11萬的單價相差整整一倍。

從區域角度來說，保利這宗專案的售價或多或少映射出當前上海內環板塊的價值攀升。

類似跡象同樣體現在和樾天匯北側鄰居專案金隅外灘東岸的銷售情況中，截至2月中旬，金隅外灘東岸已售住宅648套，網簽率約97.3%。

該項目於2022年8月首開推盤，推出了270套公寓戶型，或許是由於相鄰加上聯動價的影響，銷售均價同樣為11.5萬元/平方米。從8月首次開盤到12月底的加推，金隅外灘東岸項目吸引了超2000組客戶參與搖號。

金隅項目開盤階段的火熱從側面證實當前楊浦內環區域新盤的空白，而保利與越秀選擇在開年將和樾天匯項目推入市場，順應了當前的樓市供需節奏。

更何況，保利手中的牌還不止這一張。

回到去年二批次土拍當天，攜手越秀帶走江浦社區地塊後，保利並沒有停手，繼續聯合上海建工(2.730, 0.01, 0.37%)以27.64億元價格競得了同地段的楊浦區江浦社區S-09宅地，這宗地塊過去這裡曾是街道社區衛生中心和舊區地塊，周邊商業配套成熟，占地面積2.25萬平方米，建築面積7萬平方米。

拿地僅僅過去23天，地塊就啟動了規劃設計方案公示，規劃建設成住宅社區，並在此基礎上實現舊城區更新，項目命名為保利建工海玥天匯，預計將在今年一季度正式入市。

據瞭解，海玥天匯首推房源數量相較和樾天匯來說要少一些，但銷售均價依舊為11.5萬/平方米。

兩宗銷售均價均超過11萬元的項目，接連出現在楊浦這片新盤緊缺的區域其實並不突兀。

此前2022年10月，上海楊浦區政府發佈了一則歷史風貌保護專案實施主體公開遴選的答疑紀要，其中所提及相關地塊的房地聯動價達到了21萬元/平方米。此價一出，暫態突破了楊浦區域及上海市區最高新房的價格上限。

另外，2022-2023年以來楊浦區內的新房備案均價均超過了11萬。其中，新江灣尚海灣專案的聯排產品備案均價13.31萬元/平方米，而今年仁恒海上源推出的公寓產品均價也達到了11.98萬元/平方米。

內環新盤尋良機

事實上，保利在內環板塊的選址大都趨向集中，以保利越秀和樾天匯與保利建工海玥天匯的地理位置為例，兩宗項目之間僅相隔一個公共片區，落在了板塊中心區。

值得一提的是，與保利專案處於同區域同板塊的新盤專案還有兩個。

其中，由上海城建置業開發的瑞仕雲曜璟庭專案與和樾天匯相鄰，已經於2月初開放了售樓處，預計將於一批次入市，預計首推342套房源，建面約90-185平方米3-4房，指導價10.99萬元/平方米，交房時間則擬定在2025年3月。

另一邊，同樣坐落內環板塊的中海海上和集項目，與瑞仕雲曜璟庭僅隔一條馬路的距離，因此區位差異較小。目前專案建設包含了複合商業、鄰裡中心、獨棟企業公館，預計也將在上半年入市，將推出約800套房源。

值得注意的是，這宗項目對於中海來說有著重要意義。

2022年1月，上海楊浦區推出首個市區聯手、政企合作的城更項目，最終經過股權轉讓，該專案交給了中海地產與楊浦城建共同開發。經此，中海成功將專案版圖挺進楊浦內環。

資料來源：公開資料，觀點指數整理資料來源：公開資料，觀點指數整理
與中海不同，保利已經在內環板塊內佈局了多宗住宅專案。除與其他房企合作操盤的和樾天匯及海玥天匯，位於內環東外灘地段的保利瓏譽則號稱擁有“一橋、四隧、雙軌”的通勤路網，首期已於2022年11月開盤，二期項目也將在2月底推出。

在保利瓏譽專案周邊，還聚集了龍光與融創於2022年開盤的兩宗項目，均價相似的三者之間形成了內環板塊中的新房群。

其中，龍光在2020年7月以23.81億元競得楊浦區定海社區D2-2地塊，彼時樓面價為6.54萬元/平方米，後來項目被命名為龍光天境，並於2022年1月正式開盤。

而融創則是在2020年10月斥24.46億元摘得了楊浦區定海社區D1-5地塊，也就是後來的楊浦濱江壹號項目。同樣在2022年1月，這宗專案也順利開盤，且沒有觸發積分制，銷售均價達到了10萬元/平方米。

縱觀當前落戶上海內環的項目，多多少少都帶有改善型住房色彩，而在今年購房環境下，該板塊中的稀缺性或將逐漸有所體現。

美聯工商鋪調高香港全年核心區商鋪租售價預測至20%-25%
觀點網訊：2月22日，香港財政司司長陳茂波今日發表新一份《財政預算案》。美聯工商鋪表示，較受工商鋪市場注目的，是連續第三年再向每名合資格人士，分期發放新一輪總額5,000港元的電子消費券。該行認為，雖然疫情對社會的威脅逐步消退，但政府仍然派發消費券，相信措施可以進一步刺激本地消費及經濟，讓香港得以從過往三年多的疫情中迅速恢復。因此，該行將分別調高今年全年民生區和核心區商鋪租售價的預測至15%-20%及20%-25%，而今年全年商鋪成交量則維持將按年升3成的預測，即約1,550宗。

鋑聯控股行政總裁(工商鋪)盧展豪認為由於政府將會分期派發消費券，預料措施對商鋪市場的利好因素將在年內逐步反映。

盧展豪又指，寬減企業百分百利得稅和首兩季非住宅物業差餉等措施可改善企業在疫後的經營環境，長遠能對工商鋪物業的租務及買賣注入正面氣氛。另外，在政府賣地方面，預期受到目前高息環境的影響，再加上本港甲級商廈空置率高企，相信發展商出價仍然會偏向保守，今年地皮流標的風險較高。

對於政府將建議調整從價印花稅的稅階。盧展豪預料政策能令工商鋪物業受惠，但主要都是以首次買入物業的買家為主。不過，政府建議調整價值低於2,000萬港元物業的稅階。在2022年，價值2,000萬港元以下的工商鋪註冊量占總註冊量的逾八成，相信政策會帶動部分中低價物業的交投，並輕微提振工商鋪市場的表現。

2月22日，鄭州市人民政府發佈關於印發鄭州市2023年國民經濟和社會發展計畫的通知。

觀點新媒體獲悉，其中提到，樹牢“專案為王”的鮮明導向，強化重點領域專案支撐。

持續推動重點領域謀劃儲備專案轉為新開工專案，加快新開工專案前期工作，優化土地、資金、人才、服務等專案要素保障，形成更多投資增量，力爭工業投資達到1500億元、房地產開發投資達到3000億元、基礎設施及其他項目（含城市有機更新）投資達到2200億元，力爭全市固定資產投資突破7000億元。

其中提到，持續提升房地產開發投資，加快推進147個保交樓專案進度，持續推進鄭東新區合村並城祭城北安置區建設工程項目、鄭州高新區郭村安置房建設項目等445個保障性安居工程項目建設，著力抓好355個新建商品住宅項目，力爭房地產開發投資完成3000億元。

基礎設施投資領域，加快推進鄭州市南四環至鄭州南站城郊鐵路工程、鄭州市軌道交通6號線一期工程等533個專案建設，力爭完成投資1200億元。

抓好重大專案謀劃，力爭省市重點專案數量達到1000個，年度投資突破5000億元，產業專案投資占比提高到48％以上，省重點項目達到300個以上，產業專案儲備數量占比達到60％，總投資超10億元項目占比達到50％以上。

高質高效推動“三個一批”項目，積極舉辦“三個一批”項目簽約活動，確保簽約專案數量達到120個以上，簽約專案總投資金額達到2400億元以上。

力爭儲備項目債券需求額度達到全年債券配額的3倍以上，確保鄭州航空港區產業園區、保障性租賃住房等項目進入國家不動產信託基金專案庫。通過政府投資和政策激勵有效帶動全社會投資，鼓勵和吸引更多民間資本參與重大工程和補短板專案建設。

2月22日，港府今日公佈最新《財政預算案》，雖然未有撤走樓市辣招，惟宣佈調整首置印花稅。戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢指，該行支持政府對首置印花稅作出調整，透過擴闊從價印花稅(第二標準稅率)稅階以減輕一般家庭及首置買家的負擔，相信此措施亦有助支持住宅市場成交量回升，特別是一千萬以下的中小型單位。雖然本港樓價在過去三年受疫情及週邊因素影響而反復下調，然而隨著今年本港與內地回復全面通關，預期無論宏觀經濟或買家氣氛將會轉好，本行亦留意到最近市場上的住宅睇樓量及成交數目已逐漸回穩，現再加上政府調整從價印花稅階，將有助樓價進一步反彈，預計2023年上半年度整體樓價有望回升5-10％。

戴德梁行環球董事、大中華區行政總裁趙錦權就指，樂見政府積極造地，向市場提供更多土地供應，其中於財政預算案中提及，2023／24年度賣地計畫共有12幅住宅用地，預計全年的潛在土地供應可興建約20,550個單位。然而，有鑒於最近幾次政府賣地出現流標狀況，該行建議政府適時檢討標準地價及政府招標價，以確保價錢緊貼市場真實狀況。

戴德梁行又認同北部都會區是香港未來發展的新引擎，為加快該區發展，該行建議政府對元朗南及洪水橋兩個新發展區建立階段性指標，以儘快推動其規劃及發展步伐。同時，亦建議政府優先考慮整合土地，規劃產業園建設。

另外，港政府已覓得8幅土地作興建「簡約公屋」之用，該行認同有助填補短期公營房屋供應不足的缺口，但同時為釋除市民對簡約公屋用地收回的疑慮，該行建議政府向公眾提出一個清晰的土地收回時間表，甚或可考慮將部分簡約公屋用地適時放入勾地表中，向市場釋出清晰資訊：「目前計畫建造簡約公屋的用地只屬暫時性」，藉此給予公眾信心，有關用地將在不久將來被重新推出市場。

內地媒體澎湃新聞報道，由高銀金融（00530）前主席潘蘇通透過子公司持有，位於廣州的「爛尾」項目松日總部大樓，日前以底價約13.12億元（人民幣．下同）拍出，購得項目的是廣州開發區攬新投資有限公司。該公司在拍賣開始前6天才註冊成立，並且透過阿里拍賣平台投得項目。

兩度流拍 底價屢降

報道引述阿里資產網披露的結果顯示，今次投得的資產，除了大樓本身外（尚未完工），還包括廣州富大房地產持有的KXC-D2-2地塊土地及辦公用品。富大地產是松日資訊有限公司（香港）旗下子公司，實際控制人為松日集團創始人潘蘇通，這次是相關項目第三次拍賣。

廣州開發區攬新投資有限公司於2023年2月15日註冊成立，註冊資本1000萬元，法定代表人名為漆沛，註冊地址為廣州市黃埔區科學大道237號801房，經營範圍包括園區管理服務及房地產開發經營。

松日總部大樓因資金鏈斷裂於2018年停工，工程只完成80%，遭人民法院查封拍賣。去年11月8日舉行首次拍賣，底價20.5億元，同年12月10日進行第二次拍賣，起拍價降至16.4億元，今年1月29日第三度競拍，底價再下調到13.12億元。

仲量聯行研究報告指出，受經濟金融環境動盪影響，2022年亞太區地產投資總額較2021年下跌25%，預計2023年投資總額將下跌5至10%。

仲量聯行亞太區首席研究官Roddy Allan表示，隨着各市場本地需求的反彈，2023年亞太區地產總體投資表現可能會有所改善，但仍難免面對外圍因素挑戰。

在這種情況下，決策者在面臨更大壓力的同時，也將積極採取各種措施，來應對和平衡大環境帶來的負面影響。

關注數據物流項目

該行預計，盡管融資活動放緩，但抗跌能力強、投資回報率較高的資產仍然受到投資者關注，如數據中心、物流地產、分層住宅項目，以及印度和東南亞等新興市場的新發展項目等。此外，受日圓疲弱和低息等因素影響，日本成為最具吸引力的市場；新加坡良好的投資環境將繼續吸引資本；澳洲因市場透明度高和低風險低回報，也將持續受到核心資本青睞。

可持續發展方面，仲量聯行調查顯示，多達74%的受訪企業願為承租有可持續發展認證的綠色辦公空間支付租金溢價，當中有22%的受訪企業表示目前已經在綠色辦公空間中辦公。

環保商廈需求續增

此外，目前亞太區有認證的綠色辦公樓數量只佔甲級辦公樓存量的40%，不足以滿足企業淨零排放的承租需求。而且隨着企業要達成可持續發展目標，對環保商廈的需求持續增加，受訪企業希望在2025年前實現其資產半數以上達到或取得可持續發展認證。

物流方面，仲量聯行指，電子商務仍將是推動貨倉物流地產發展和升級的最大推動力，尤其在亞洲的新興市場，預計僅2023年將有2,590萬平方米的新貨倉落成使用，以滿足不斷增長的市場需求。

財政司司長陳茂波今日宣讀新一份《財政預算案》，調整住宅及非住宅物業印花稅，定額100元從價印花稅的物業，由不超過200萬元擴大至不超過300萬元，1,008萬元以下物業印花稅亦相應調低，1,008萬元以上物業印花稅則維持不變，措施即日生效。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，今次公布的印花稅調整即時令1000萬以下的住宅及非住宅物業買家受惠，現時住宅物業買賣成交當中，千萬元以下樓價佔比約達八成，反映市場上中小型單位及上車需求較大，是次調整可針對性減低首置買家的入市負擔，有利促進用家置業，並可望進一步支持樓市氣氛向好，並推動中小型單位成交量增加。

王美鳳續指，原先首置物業印花稅率已維持十多年未有調整，期間至今樓價已有約1倍升幅，是次稅階稅率變化可切合樓價已累積的升幅而作出相應合適調整，有助首置用家以較合理的稅率置業。

隨著進入加息周期供樓人士按揭利息支出增加，王美鳳建議政府可上調居所貸款利息扣除額上限，由10萬元上調至15萬元。本港進入加息周期，現時按息較去年初上升約近2厘，由1.5％升至現時主要為3.375％至3.475％，供樓人士利息支出因而增加逾1倍，以市場平均按揭額約500萬計，年度按揭利息已超出扣稅額10萬元，由約7.5萬元增至約17萬元。

針對1008萬元以下住宅 低於300萬付100元

去年下半年樓市跌勢轉急，市場上有聲音呼籲政府應在合適時間為樓市「撤辣」或「減辣」。不過，財政司司長陳茂波昨日在2023/24年度《財政預算案》中特別重申，現階段各項樓市「辣招」維持不變，無意撤銷，但就由即日起調低物業從價印花稅（第二標準稅率）的稅階，針對樓價1008萬元或以下物業，而最低徵稅100元的樓價上限由原先200萬元或以下，調整至不超過300萬元，以減輕首次置業人士入市負擔，預計將令3.7萬名買家受惠，政府則每年因此少收約19億元物業印花稅收入。

陳茂波重申「不撤辣」

陳茂波表示，目前各項住宅物業需求管理措施（即所謂「辣招」）維持不變。政府消息人士補充，港府一直密切留意樓市情況，包括樓價變化的速度和幅度、未來供應、外圍經濟、樓市氣氛及成交量等，認為過去兩年樓市平均成交量仍維持正常水平，而且今年1月樓市交投明顯較去年第四季活躍；加上目前市民的供樓開支偏高，因此住宅物業需求管理措施仍視為有效。消息人士強調，政府會一直監察市場情況而調節，但沒有「減辣」時間表。

雖然「減辣」無望，但陳茂波指出，去年購置住宅物業人士當中，超過九成屬首次置業，為減輕一般家庭首次置業的負擔，將調整買賣或轉讓住宅及非住宅物業須繳付的從價印花稅（第二標準稅率）的稅階，有關調整即日生效。陳茂波在宣讀調整從價印花稅稅階後再次重申，現階段無意「撤辣」。

3.7萬人受惠 政府年收少19億

政府消息人士稱，原有的從價印花稅稅階自2010年後都未有調整，加上政府希望減輕首置人士負擔，經考慮不同因素後，決定作出調整。預計新措施將令3.7萬名買家受惠，其中約3.2萬名為住宅物業買家，政府每年因而少收約19億元。

是次調整從價印花稅的稅階，令購買樓價逾200萬至1008萬元內物業所需繳付稅款有所減少。若以300萬元的樓價計算，之前稅率為1.5%，涉及4.5萬元稅款；新稅階將大減4.49萬元或99.8%，只要繳付100元稅款。至於樓價900萬元的物業，印花稅率由3.75%降低至3%，最新稅款約27萬元，較舊稅率的33.75萬元稅款，減少6.75萬元或20%。

陳茂波形容，樓市正處於較穩定狀況，現時調整稅階屬合適，今次調整與「辣招」無關。此舉可令部分買家減少支付數萬元稅項，有助置業人士「支付裝修、買電器或傢俬」。新措施對樓市影響不大，不會助長炒風。

消息人士又透露，2021/22年度的物業印花稅收入共328億元，2022/23年度則為138億元，按年度減少190億元或58%。

地產建設商會執委會主席梁志堅認為，調整從價印花稅稅階只局限於減輕購買上車盤買家的負擔，對整體樓市交投刺激作用不大，若全面「撤辣」，對交投量可望有更大刺激，帶動庫房收入增加。

立法會地產及建造界議員龍漢標對於調整物業從價印花稅稅階表示歡迎，但對於推行多年的各項樓市需求管理措施維持不變則感到非常失望。他指出，現時外圍和本地的經濟環境都已經與3年前推出「辣招」時完全不同，既然「辣招」屬於「非常時期的非常措施」，政府應該重新審視「辣招」，作出適度的放寬甚至撤銷，才可讓樓市鬆綁，加速經濟復甦。

仲量聯行香港主席曾煥平稱，政府維持樓市「辣招」不變屬預料之內，現時樓市面對經濟衰退及加息等負面因素影響表現疲弱，原屬是放寬措施的最佳時機，若現時政府不放寬，相信未來「減辣」的機會也不大。

賣地表推十二幅 潛在總供應兩萬伙

財政司司長陳茂波昨天公布新一份《財政預算案》表示，於2023/24年度（下年度）的賣地表將推出12幅住宅用地，連同其他供應來源，總潛在供應約20550伙，創近5個年度新高。

陳茂波指出，下年度賣地計劃共有12幅住宅用地，加上鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目，預計全年的潛在土地供應可興建約20550個單位，較《長遠房屋策略》的12900個單位年度估算需求高出約六成。

翻查近年的預算案，下年度的潛在供應量約20550伙，較去年2月公布本年度預算案時公布約18000伙，增加2550伙或14.2%，屬於2018/19年度公布25500伙以來的5個年度高位。

此外，政府持續加快造地，預期未來5年，通過賣地計劃及鐵路物業項目，將會向市場提供可興建不少於72000個私營房屋單位的土地，規模較上一個5年期增加近一倍。

當中近六成的土地供應來自新發展區和新市鎮擴展區，包括古洞北/粉嶺北、洪水橋/廈村、元朗南及東涌新市鎮擴展區等；另外四成來自其他地區的政府賣地項目和鐵路物業發展項目，而且另有市區重建局及其他私人發展項目的供應。

每年平均逾萬九戶私宅落成

陳茂波又估計，由今年起計的5年內，私人住宅單位每年平均落成量超過19000個。截至2022年年底，未來3至4年一手私人住宅單位潛在供應量維持在較高水平，約為10.5萬個單位。

今天公布的賣地計劃中，亦包括3幅商業用地及3幅工業用地，提供約215萬方呎商業樓面面積和約183萬方呎工業樓面面積。

近月市場屢有土地流標，惟未有動搖政府的推地計劃。財政司司長陳茂波強調，不能單看土地流標，須仔細研究背後原因，強調政府總目標是持續穩定地供應土地。

土地市場近月吹淡風，今年內已先後有3幅土地流標，包括賣地表赤柱環角道住宅地、港鐵（00066）大嶼山小蠔灣物業發展項目第一期，以及市區重建局觀塘市中心重建計劃第四及五發展區。

陳茂波昨晚出席電視節目時指出，政府有研究土地流標的原因，他也有處理流標的經驗，例如山頂曾經有土地流標後，拆細為兩塊地招標，結果收益比原先一塊土地招標時更高。至於小蠔灣第一期也不能單看土地流標，須視乎土地的招標條款。他以其出任發展局局長時曾處理港鐵沙田大圍站流標為例，直言後來該招標進行調整後，地皮終順利批出，流標事宜需要仔細分析背後原因才能作定論。

資料顯示，「一拆二」的山頂地皮，涉及2018年10月流標的山頂文輝道用地，地政總署後來把其分拆為兩幅用地，先後於2020年12月和2021年2月由九龍倉（00004）分別以獨資和合資方式中標，總地價192.5億元。

港鐵大圍站則是於2012年7月上旬流標，2014年重推，地政總署調整補地價金額，加上港鐵修訂招標條款，終在2014年10月由新世界發展（00017）中標，現正發展為柏傲莊項目。

地價收入預算修訂後縮四成

陳茂波強調，政府的目標是要持續穩定地供應土地，不想因為市場短期波動而打亂政府的計劃，形容這樣才能夠給予市場信心，穩定住宅物業市場。

事實上，2022/23年度（本年度）在多幅土地流標和低價批出的影響下，政府地價收入遠低於去年《財政預算案》就本年度地價收入的預期，地價收入最新修訂預算約為711億元，較去年原預算的1200億元低約40.8%。其中來自土地招標等的地價收入僅約351億元，為2009/10年度此類別的地價收入只有約139億元以來的13個年度低位。

至於政府就2023/24年度（下年度）的地價收入預算則為850億元，如果以每年《財政預算案》就地價收入的原預算金額作比較，則是7個年度低位。

2022年本港受到第五波疫情痛擊，各類物業市場都大受影響，租金亦回軟。差餉物業估價署（下稱差估署）數據顯示，2023/24年度（下稱下年度）各類物業的整體應課差餉租值（下稱租值）按年降0.4%，其中私人住宅按年跌0.6%。若以十大二手屋苑比較，下年度有6個屋苑租值按年向下，以鰂魚涌康怡花園挫9%最急。

差估署每年評估全港物業租值，最新一輪涉及估價冊中265萬個評估項目，牽涉約346萬個物業單位，重估後平均租值跌0.4%。

該署稱，整體私人住宅租值按年降0.6%，其中實用面積753至1075方呎的中型單位跌幅最大，按年挫1.1%；實用面積1076方呎或以上的大型單位下滑0.9%；實用面積752方呎或以下的小型單位，按年微跌0.4%。差估署助理署長（差餉及物業估價事務）鄧燕霞指出，經濟表現遜色時，租客傾向租住面積較小的單位，令小型單位租金表現較硬淨。

若以全港10個主要屋苑比較，2021/22年度十大屋苑租值全部下跌，2022/23年度（本年度）僅有1個屋苑向下，下年度則有6個屋苑租值按年回軟，4個屋苑平穩發展。

該10個屋苑中，有4個位處港島區，包括鰂魚涌康怡花園和太古城、鴨脷洲海怡半島及柴灣杏花邨，租值全部「見紅」，康怡花園以9%跌幅冠絕十大屋苑，其餘3個屋苑分別冧4%至7%。新界區表現堅挺，該區3個屋苑包括天水圍嘉湖山莊、沙田第一城和將軍澳新都城，租值均按年不變。鄧燕霞表示，港島和九龍區較多租值下調的個案，新界區則表現靠穩，更有個別屋苑租值向上。

工廈單位逆市飆0.8%

工商舖方面，寫字樓租值按年急跌2.7%，舖位亦挫1.6%，反而工廈單位逆市按年飆0.8%。

差估署評定下年度的租值，是以2022年10月1日的市值租金水平評定，已經考慮樓齡、面積、物業質素、地點和交通設施等因素。差估署將於3月20日至5月31日開放估價冊和地租冊供公眾查閱，任何人士若要提出反對，須於此段時間內向差估署提交修改應課差餉租值建議書。該署將於今年11月底前發出決定通知書。

資深投資者「小巴大王」馬亞木家族今年沽貨態度趨積極，剛以約8500萬元售出何文田窩打老道現由銀行租用的「鐵約」巨舖，大賺逾6400萬元離場。

市場消息透露，何文田窩打老道86至86E號萬基大廈地下A2及B1B號舖，建築面積共約5560方呎，原業主以8800萬元放售，經議價後，以8500萬元易手，呎價約1.53萬元。舖位由中銀香港（02388）承租超過20年，現時月租為22萬元，租期至2025年8月，新買家可享3.1厘租金回報。

舖位原業主為馬亞木家族等人，於2004年8月斥資2096.6萬元入市，持貨近19年，賬面大幅獲利6403.4萬元，升值約3.1倍。

中環歐銀中心地舖呎造3.16萬

資料顯示，馬亞木家族等今年迄今已先後以1.1億元售出藍田啟田大廈一籃子舖位、以9600萬元沽觀塘輔仁街地舖及以4950萬元賣出天水圍俊宏軒地舖，連同最新何文田巨舖在內，已套現逾3.4億元。

此外，中環昭隆街9號歐銀中心地下1號舖，建築面積約886方呎，以2800萬元售出，呎價約3.16萬元。舖位現由便利店以每月7萬元租用，租金回報約3厘。

美聯中國珠海、中山、江門、香港大灣區總部董事總經理林世昌表示，自內地與香港通關消息傳出後，港人對大灣區樓盤買賣的查詢量大增數倍，當中投資者查詢量佔整體約四成。

中山富逸城．臻譽228萬起

美聯中國獲中山市富逸實業發展有限公司委託，作為中山富逸城．臻譽項目香港區銷售代理。項目位於中山市火炬開發區孫文東路688號，分3期發展，共提供2134個單位，3月18日將在港舉辦推介活動。

在港推售第一期的第3及4座，面積1066呎至1335呎，3房設計，售價200萬元人民幣（約228萬港元）起。

中山市富逸實業發展有限公司成立於1999年，是一家以房地產開發為主營業務的房地產開發企業，業務範圍涉及房地產開發、規劃設計、物業管理及商業項目經營等。

大型屋苑亦錄成交，鰂魚涌太古城套3房賣1,480萬元，相比同類單位去年11月賣1,340萬回升約1成，惟仍較網上銀行估價1,597萬元低7%；另同區南豐新邨3房賣783萬元，為近半年同類高位。

太古城2月至今暫錄25宗二手成交，實用呎價17,200元，呎價較上月16,458元調升4%。消息指，富天閣高層D室，實用面積760平方呎，望內園，原叫價1,550萬，現以1,480萬元沽出，減價70萬元，實用呎價19,474元。

售價較對上一宗同類型三房套成交價1,340萬元（去年11月促成）高出約1成，惟仍較網上銀行估價1,597萬元低117萬元或7%。原業主則於1999年以525萬元買入單位，持貨24年，帳面獲利955萬元或1.8倍。

南豐新邨3房783萬沽 半年高

同區南豐新邨3房亦現近半年高位，市場人士指，屋苑5座高層A室，實用面積570平方呎3房，向東，原叫價930萬元，今年2月調整至800萬元，最終以783萬元易手，累減147萬元，呎價13,737元，是次3房單位造價已回升至近半年同類新高水平。

買家屬於外區用家。原業主於2013年以630萬元買入，持貨10年帳面獲利153萬元，單位升值24%。屋苑2月至今已錄得10宗成交，交投量已上月全月7宗。

測量師：發展限制多 流標風險高

規劃逾10年、前身為旺角水務署及食環署辦事處的商業地，屬區內罕有商業地供應，由於地皮規模龐大，總樓面高達約152.4萬平方呎，加上比鄰旺角東站，有條件挑戰百億地王之列，地皮將於明日（24日）截標，惟有業測量師認為，流標風險高，更將估值大幅調低逾4成。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓料，地皮最大缺點是有很多發展限制，包括要保留近亞皆老街的3棵榕樹，變相不能在榕樹周邊興建任何建築。同時，中標發展商日後要興建天橋接駁旺角道行人天橋及黑布街、亦要提供公共運輸交滙處、及比鄰項目的休憩用地等。

另外，地盤中間包括旺角道及快富街分別需要預留兩個建築物間距，令到空氣更流通，視覺更寬闊，預計這會增加日後商場設計的困難，變相不能興建大型商場，故減低項目地價，並估計日後用作商場的樓面只佔約2成，樓上則為商廈。

地皮比鄰新地 （00016） 旗下新世紀廣場、帝京酒店，而且近期新地有競投其他商業項目，所以他認為是次他們入標的機會很大，料項目最終接獲2至3份標書。

估值調低 約93億至98億

不過，觀乎過去1個多月，連續有3幅地皮流標，其涉總投資額均偏高。他指，由於地皮的投資額大，涉逾200億元，加上近期發展商競投商業項目的意慾不太高，料是次發展商出價不會高。與此同時，他認為政府會否調低底價視乎政府政策，但近期政府亦推出簡約公屋等，意味當局不需在地皮價錢低迷時推地，反而有其他選擇，因此地皮的流標風險依然高。

他又指，考慮到寫字樓成交量已經下跌了4成，而且加息，及建築成本增加，因此最新將地皮估值調低至約93億至98億元，每平方呎樓面地價約6,102至6,430元，較地皮去年2月被納入賣地表時估值約160億至183億元，大幅下挫逾4成。以目前計算，項目落成後商廈呎租料約42元，日後或再有上升空間。

民生住宅區內的商舖，於疫市下被受市場追捧，加上通關效應帶動下，亦刺激優質商舖市場交投，而現正放售的北角城市花園地舖，周邊為住宅所包圍，人流有保證外，同時屬區內罕有大面積旺舖，現連鐵約，以意向價約9,000萬元放售，料可獲投資者青睞。

罕有大面積舖位 連超市鐵約

美聯旺舖營業董事陳頴嫻表示，獲業主委託代理放售位處北角電氣道233BLK7號城市花園BLK7至14地下60至68號舖，面積約6,668平方呎，連租約，業主意向售價約9,000萬元，每平方呎叫價約13,497元。

放售的舖位間隔四正實用，現由本港大型連鎖超級市場承租，有鐵約保證，租金回報合理。再者，物業屬區內罕有巨舖，加上地理位置佳，坐落於港島區藍籌屋苑，而周邊亦被龐大住宅群包圍，中產消費力潛力巨大，而北角區發展成熟，由舖位徙步約3分鐘即可到達港鐵北角站，而附近民生配套完善，有各式食肆、銀行、港島海逸君綽酒店和歷山酒店等，日夜人流暢旺，營商環境有保證。

至於參考市場最新成交，為去年底易手的電氣道233BLK7號城市花園BLK7地下87E、F舖，面積約400平方呎，成交價約1,080萬元，平均呎價約27,000元，可見其叫座力佳。

陳氏續指，隨着中港兩地恢復通關，資金重新流入本港物業市場，而優質商舖物業更成為搶手貨，而上述舖位坐擁優越的地利位置，配合區內的民生消費力龐大，並為罕有區內大面積旺舖，相信很快可獲市場資金垂青。

《財政預算案》後，主打細價樓兩個焦點新盤即時受帶動升溫。新地旗下屯門NOVO LAND第2B期推出首張價單後，仍有待進行數票，項目昨日續開放示範單位供公眾參觀，現場再度出現大排長龍情況，單日錄逾萬參觀人次；會德豐地產旗下藍田KOKO ROSSO入票情況持續，截至昨晚，累積收票已超過5500票，以明日進行首輪銷售148伙計算，超購36倍。
屯門NOVO LAND第2B期開價後，發展商昨日繼續開放位於九龍站環球貿易廣場示範單位供參觀，位於3樓升降機大堂，繼續出現大批市民到場參觀，情況相當理想。

新地代理總經理陳漢麟表示，項目昨日開放示範單位供公眾參觀，參觀人潮非常踴躍，開放僅3小時，便錄得逾3000個參觀人次，料這兩天參觀人次將過萬，項目明日起開始接受認購登記，將視乎收票反應再決定加推部署。

對於《財政預算案》公布調低印花稅階梯，新地副董事總經理雷霆表示有助項目銷情。
NOVO LAND明起接受入票

項目示範單位愈夜愈多市民到場，情況相當墟冚。發展商晚上公布，項目昨天單日料很大機會錄得逾1萬個參觀人次。樓盤可謂未收票先哄動。

NOVO LAND第2B期日前公布首張價單，合共推出146伙，單位面積305至703方呎，以最高15%折扣計算，折實平均呎價13288元，較去年7月首度推售第1期首張價單折實平均呎價13188元，每方呎僅高出100元。

首批最平單位為1B座3樓H室，面積305方呎，屬1房戶，折實入場費425.51萬，呎價13951元；最貴單位為2座33樓A1室，面積703方呎，屬3房戶，折實售價947.32萬，呎價13475元。
KOKO ROSSO超購36倍

藍田KOKO ROSSO入票持續，發展商昨晚表示，項目截至昨日傍晚，累積入票已達5500票，以明日進行首輪銷售的148伙計算，超購36倍，項目將於今日截票。

會德豐地產常務董事黃光耀亦表示，項目全數單位在1000萬以內，直接受到《財政預算案》帶動。
今截認購登記

項目明日進行首輪銷售148伙中，包括38伙1房戶、67伙2房戶採開放式廚房及43伙2房連梗廚位，以最高12%折扣計算，折實平均呎價18347元。當中最平單位為6座3樓J室，面積300方呎，折實售價554.5萬，呎價18483元；呎價最平單位為6座5樓H室，面積424方呎，屬2房間隔，折實售價727.5萬，呎價17158元。

位於高嶺道3號的KOKO ROSSO屬KOKO HILLS第3A期項目，合共提供392伙，項目提供1房至3房間隔，主打1房及2房戶，單位面積由268至988方呎，預計2024年6月底落成入伙，樓花期約16個月。至於第3B期則提供444伙，現時仍有待批出售樓紙，料下半年推售。

本港迎來復常通關後第一份《財政預算案》調減住宅印花稅，加上美國加息步伐放緩等利好消息，刺激買家入市信心，帶動本月二手交投量彈升，整體二手造價按月有回升象。本報追蹤的20個指標屋苑最新估價，19個屋苑按月止跌回升，一持平。
本報統計20個指標屋苑估價，由上月17個屋苑估值錄得下跌，最新錄得多達19個屋苑估值止跌回升，升幅1.68%至13.26%，當中估值升幅最多的為馬鞍山新港城，單位A座低層5室，面積579方呎，上月估值626萬、最新估值709萬，按月急升13.26%。
19個屋苑錄止跌回升

中原資深區域營業經理胡耀祖表示，屋苑本月錄得11宗成交，較1月同期所錄的9宗、按月增加22.2%、買家入市步伐明顯加快。本月最新呎價為14701元、亦較上月同期呎價約14450元，按月上升1.7%。

至於紅磡黃埔花園亦扭轉估價多月的跌勢，屋苑3期6座低層H室，面積852方呎，最新估值為1102萬，較上月的1003萬、較月回升9.87%，成為估值第2升幅最多的屋苑。
新港城升13.2%最勁

多個上車屋苑估值明顯上升，沙田第一城20座中層C室，面積327方呎，最新估值535萬、較1月的490萬上升9.18%；另荃灣麗城花園3期6座高層C室，面積786方呎，上月估值783萬、最新升至855萬，估值升幅9.2%；以及荃灣中心1座高層A室，面積377方呎，最新估值錄432萬，較上月的396萬回升9.09%。本月僅有北角城市花園一個單位按月持平。