挾著中台灣唯一三鐵共構站、2022年家戶購屋比居台中市各行政區之冠的烏日區，區域內擁有多個商圈，如外地客與投資置產客偏愛的高鐵特區、明星學區與生活機能完備的明道花園城商圈，以及中小型工廠林立、就業人口紅利助攻的溪南商圈，還有熱鬧的烏日車站商圈！烏日區近幾年受惠交通建設與重大投資案利多帶動下，房價水漲船高，且後市仍可期。

有巢氏台中烏日榮新加盟店長楊舒婷表示，烏日區相較於台中市區房價比較親民，近幾年吸引大批建商搶進烏日推案，磁吸小資族、小家庭等剛性購屋客，以及投資置產客群湧入烏日購屋，指標新案如高鐵特區「夢幻誠」、溪南商圈「雙囍市2」、明道商圈「協和聚心」等。

楊舒婷舉溪南路周邊房市為例，因為交通便捷，透過74號快速道路約15分鐘車程就能進入七期新光三越、大遠百購物商圈；到台中霧峰、大里、甚至彰化芬園的車程都很近。五年前，溪南區內的住宅大樓，預售單價還在1字頭、透天別墅1,300萬元左右還能買得到。但隨著近年房價飆漲，大樓新案單價上看3字頭，「現在1,300萬元想買新透天，只能到鄰近的彰化芬園看看」。

最受外地客與投資置產客青睞的烏日高鐵特區，是中台灣唯一擁有三鐵共構站的區域，透過74號快速道路快速到達台中市區，還能迅速銜接國道一、國道三、國道六，周邊交通便捷，多年來吸引了龍寶、惠宇、豐邑、登陽、麗寶、櫻花、大華、達麗等知名建商爭相推案，房價也從單價2字頭到站穩3字頭，預售案最新實登甚至已站上4字頭。

由於烏日高鐵特區與彰化縣僅相隔一條大肚橋，許多彰化人想在台中購屋置產、首選就是距離不遠的烏日高鐵特區。楊舒婷說，目前區域內住宅大樓屋齡都在十年內，每坪單價站上3字頭。

而烏日在地客對於生活機能完善、位於舊市區的明道商圈，以及工廠林立的溪南商圈較為青睞。

尤其是銜接烏日溪南與彰化芬園的溪尾大橋2016年通車後，兩地之間的車程大幅縮減到十分鐘，從烏日到台中市區的交通時間也因此縮減不少，助攻溪南周邊房市。楊舒婷說，溪南以透天厝為主力，目前透天厝屋齡都在20～25年之間，且甚少有物建釋出；住宅大樓目前有「雙囍市2」、「晨右新美」等新案，預售單價還在2字頭。不過，在交通建設助攻下，溪南新大樓單價上看3字頭可期。

達‧人‧小‧叮‧嚀－台中高鐵特區 小家庭進場要趁早

台中烏日區購屋買方多為新移居的小家庭，而小家庭購屋第一個面對的難題就是自備款，購買預售屋為分階段付款，付款較為輕鬆，否則，現在首購族要買總價千萬元以上的房子，通常還是要靠長輩們幫忙資助。

台中高鐵特區近一年房價漲幅近2成，烏日高鐵特區挾帶三鐵共構的交通路網，以及「超級娛樂購物城」等重大投資案等優勢加持，建商目前推出二至三房剛需自住產品，符合小家庭使用，周邊房價上漲可期，建議應提早布局。

新北市政府規劃到2030年，新北捷運將六線齊發，而捷運站點往往是房價保證，根據統計，目前雙北興建、規劃中捷運站點的周遭房價，近一年漲幅約在7%~20%，其中房價漲幅最大的是三鶯線的媽祖田站，漲幅達20%，而房價最高的則是環狀線-北環段的故宮博物院站，平均單價為76萬元。

捷運局規劃未來四年新北市將持續推動捷運六線齊發，包含三鶯線、萬大中和線、新北樹林線、南北環線、汐東線及淡海輕軌二期等，將投入2,486億元經費可新增營運路線51公里及48座車站。

此外，待行政院核定五泰輕軌、交通部審議中的深坑輕軌、八里輕軌，及延伸五泰輕軌的泰山板橋輕軌、與桃園綠線串接的三鶯線延伸八德段，及與汐東線共線共站的基隆捷運等六條路線核定通過。

元宏不動產加值服務平台根據實價登錄統計，目前雙北興建、規劃中捷運站點的周遭房價近一年漲幅前三名，三鶯線為媽祖田20%、頂埔站16%、國華站13%；萬大樹林線監理所站17%、迴龍站14%、樹林站12%；環狀線-南環段的動物園站10%、溝子口站9%、馬明潭站7%。

另外，還有汐東線社后站11%、汐止科學園區站9%、汐止區公所站8%；淡海輕軌二期(藍海線)淡水站9%、淡水老街站7%、滬尾砲臺站7%；而房價最高的則是環狀線-北環段的故宮博物院站，平均單價為76萬元、年漲幅12%。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，隨著房市轉冷，目前捷運興建題材是少數能帶動區域房市的利多，是購屋者可以多留心的區塊。不過，由於規劃中的捷運路線變數仍大，就算是興建中的捷運，購屋者也需注意建設時程是否有延宕，如此才可以避免出現購屋後立刻就套牢的狀況。

陳傑鳴指出，依照過往經驗來說，捷運所帶動的房市效有一定周期，在興建計畫確定後，開工前住宅往往會有一波漲幅，是購屋者可以積極切入的時段。而施工期間，因工程施行，區域房市反而會陷入房市黑暗期，交易停滯，房價也會較疲軟，甚至出現下跌。

直到通車前一年，因捷運工程大致都已到收尾階段，對交通的衝擊逐漸降低，且在捷運站具體呈現下，也會讓民眾加深對捷運的期待，因此會更願意積極追價買房，往往會使得房價再出現大漲，甚至可能發酵到通車後。以上這些都是想沿著捷運買房的民眾須先掌握的購屋時機點。

台積電神話破滅？他點名高雄6區房市慘了：還沒打房先崩潰
央行升息使房市交易量降溫，房市專家Sway在臉書表示，過去因為台積電進駐推動房價飆升的高雄，現在卻是變成六都當中房價跌最慘的，「而且這還只是剛開始而已。」

Sway指出，政府打炒房政策都還沒上路，高雄房價就先崩潰了，他並點名苓雅、新興、前鎮、楠梓、前金、橋頭等6區域，強調這些區域「去年漲得越兇狠，今年就跌得越慘烈。

Sway並列出台南估價師公會揭露的實價登錄資料，比較區間2022年8至10月，與去年11月以後至2023年2月21日，其中高雄大社區房價跌幅24.08%居前，苓雅、新興、前鎮、楠梓等地，跌幅則介於18.88％至12.19%之間，前金、橋頭區跌幅則約在8%。

Sway直言，這就是房地產的世界，買的時候比狠，賣的時候也比快的，誰先跑就誰先贏，他透露，執業的房地產投資客開始用停利停損的技巧，賺多少就跑，跌的時候可以先賠先跑，「反正在哪跌倒就在別處爬起，慘賠只是換個人頭，照樣吃香喝辣。」

Sway先前也提到，高雄房市過去兩年因為台積電全面暴漲，也因為台積電而領先暴跌，而這一切都是搶購導致，他舉例投資客也搶過台積電房，就像過去大家搶過口罩，現在改搶便宜雞蛋一樣，但這些投資客過一陣子就知道囤貨的問題，想脫手恐怕不容易。

信義房屋統計官方預售實價揭露件數資料，2021下半年預售單月實價揭露1.1萬件，不過2022下半年預售僅剩下單月平均6千件，預售揭露件數幾乎較前一年度同期腰斬，預售向來是房市的領頭羊，受到央行連四升息、政策打擊投機行為與股市資金行情熄火等壓力下，預售市場僅剩下個案表現。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售市場投資退場後，市場普遍認知到房市已進入盤整階段，面對景氣突然劇烈改變，代銷業者也嘗試回頭和業主溝通價格，並且將銷售期的時間拉長，避免太快把廣告預算花完，預售案除了送冷氣等家電外，也打出低自備等付款方式，希望可以吸引消費者的目光，不過以過往的經驗來看，一旦買氣持續不振，就有可能出現部分個案先讓利搶買氣的狀況。

統計顯示，2021下半年景氣正熱時，單月預售揭露件數可達1.1萬件，去年下半年平均僅剩下6千件，2021下半年桃園市、台中市單月平均預售揭露都超過2200件，不過去年下半年單月揭露量就衰退4~5成，科技業投資題材快速退燒的南二都，衰退幅度相對更為顯著， 2022下半年台南與高雄平均單月年減5~6成。

不過去年12月揭露件數略為反彈，市場上仍有零星個案出現熱銷狀況，三重的指標大案「都廳大院」，就揭露約500筆，是市場上少數仍熱銷的推案。

此次統計範圍為交易日期自110年1月1日至111年12月31日之實價登錄預售屋案件，12月資料雖尚未完整，但整體趨勢已經反映2022年下半年買氣疲弱，尤其預售又是房市的領頭羊，在政策的影響下預售交易量縮，短期房價也難有表現，目前市場上預售已經從全面熱銷，轉為個案表現，接下來就要觀察329檔期的銷售狀況。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該數據在各行政區的表現上恰好提供買方在風險上的參考，像是鶯歌區、五股區、淡水區因為價位偏低，後況起伏性上不用太擔心，另外雖然如板橋區、三重區、中和區的房價高，但因為新北第一環、捷運、租屋市場、門牌鍍金知名度等因素，倒也強者恆強，得注意的反而是在價格與備查量體都偏高，卻有末端站點，以及過於外圍的土城區、暫緩重劃區不乏有單價5字頭，總價賣到3、4,000萬元以上的物件，稍顯德不配位，恐有觀望、賣壓等窘況，甚至與周邊金城舊商圈新舊屋房價倒掛也不無可能，一定程度值得觀察。

近年台商回流，高級住宅市場租賃需求提升，而統計去年豪宅租金排行，老牌豪宅「帝寶」月租金高達46萬奪冠，「文華苑」租金45萬元居次；此外，去年首次有租金揭露的新豪宅「華固名鑄」，則分別有35萬、30萬的租案。

根據實價登錄，去年豪宅租金總價排行前十名的月租金均逾25萬元，其中去年9月「帝寶」四樓以月租金46萬出租，成為豪宅租金王，另外「台北信義」、「華固名鑄」、「國美國家美術館」也都有30萬以上的出租案，天母「溪堤館」、中正區「仁愛創世紀」、信義區「寶徠花園廣場」亦有25萬元租案。若以租金單價來看，多數均在每坪2,000元以上。

大家房屋企研室總監郎美囡表示，近幾年台商回歸以及國際企業進駐台灣，增加高級住宅市場的需求，相較於豪宅的售價，租金水準並不高，還能與社會賢達為鄰，因此對不少高端客層來說，以租代買成為其選項。對豪宅屋主來說，取得豪宅多以置產、財富規劃為目的，租金收益高低並非主要考量。

郎美囡表示，近年不少高資產買方以法人名義持有豪宅，然而平均地權條例新法針對法人購置住宅採許可制後，影響買方購買豪宅的規劃，也可能推升豪宅的承租比例。

台北市精華區豪宅月租金多在20～30萬元，若指標豪宅可能達40萬元以上，住商不動產台北101世貿加盟店店東陳德潤指出，豪宅屋主願意出租通常是希望有人照顧房子，因此慎選租客。而對豪宅租客來說，除了租金費用外，包含管理費、公設用電分擔等，相關居住費用也相當高。

營建股績優生長虹去年業績長紅，合併營收87.3億、年增79％，法人預期EPS上看9元，股利有機會配出5～6元。長虹董事長李文造表示，長虹重押商辦市場，受政策打房衝擊較小，最近更將首度跨足小坪數商辦市場，新北市林口「長虹雲創科技大樓」最小坪數50坪即可入手，總價帶門檻再降低，可望闖出另一片新藍海。

長虹去年業績亮眼，今年也至少五大案、共120億完工，且幾乎完銷，市場預期長虹未來兩～三年每年營收可望從百億起跳。展望未來，長虹的商辦和廠辦營收占比將明顯拉升，從原本的5成提高到6成。

李文造表示，長虹對商辦市場相當有信心，手中也有很多商辦開發案，因為買氣遠比住宅穩定，企業辦公室舊換新的升級需求也殷切，但市場供給量相對較少，由於商辦市場鮮少有預售，幾乎都是接近完工階段、買家才會作最後決定，因此一般來說財力雄厚的大型建商才會跨入，一般小建商不敢貿然進入商辦市場，所以市場信心度高，不過仍須注意部分區域未來幾年潛在供給量將放大。

最近長虹首度嘗試辦公小宅市場，林口「長虹雲創科技大樓」大膽把坪數壓低到50坪，全案位於林口文化三路、面積586坪，規劃地上22樓的鋼骨辦公大樓，主要坪數約50～100坪，預計2024年完工，總銷約33億元。

今年長虹業績可望持續噴出，依目前工程進度推估，可望完工新案至少有五筆、總銷達120億元，包括台北市內湖總銷30.68億的「長虹豐匯商科大樓」、7.7億「政大首席」、12億「長虹閱莊」、40億「長虹PARK 32」，上述四筆都已100％完銷；另外總銷37.6億的「長虹天擎」已售近8成。

其中，「長虹豐匯商科大樓」去年4月被領航家投資興業整棟「掃」光，預計今年中完工，交屋入帳後可為長虹業績添加大補丸。另總銷30億「忠孝詠吉」已售9成多，43億「央泱長虹」已100％完銷，這兩筆新案有機會在年底完工，跨年度交屋入帳到2024年。

法人估計，今年長虹手中新案若順利全數交屋入帳，全年業績可望重返百億大關，每股稅後純益有機會重回一個股本行列。

桃園中壢琴海建案共44戶僅賣出約1半，2018年住戶入住卻發現有樓層長期滲漏水及積水，消防設備無法正常啟動，電梯經常性故障超過160次，過去雖和相關單位陳情調解，但建商輝泰建設公司卻採推延戰術沒結果，罔顧住戶安全今大樓管理委員會才會發動抗爭，盼公部門介入。

桃園市建築管理處回應，去年7月已找建商及管委會協調，建商承諾去年8月找出電梯異常原因，卻遲遲未交代，管委會向建管處申請爭議事件調處委員會，委員會去年11月4日決議建商要於1個月內改善法定點交項目以及電梯的缺失，卻仍未處理。今年2月已3次催促未果於3月2日開罰建商4萬元，並限1個月內改善完畢，否則即按月加重處罰至改善為止。

琴海住戶情緒高昂控訴最嚴重的是4棟大樓的6部電梯輪流故障、急墜或關人，2018年開始電梯經常性故障超過160次，關人十幾次造成住戶不適讓他們天天提心吊膽。

2020年管委會成立後發現多項公共設施皆有重大缺失，以致無法點交，故委託2家第三方公正檢驗公司代為檢測，分別測出超過1千及三千項缺失。今年2月SGS複驗，竟還有超過6成缺失未完成修繕。

管委會說，曾向相關部門陳情並3度參與調解，輝泰卻採用拖延戰術未有结果，盼公部門介入責令輝泰修復全部缺失並嚴懲輝泰。

輝泰公司工務經理李欣乾表示，依公寓大廈管理條例第57條規定，只要機電、消防、給水、排水及電力未有重大缺失就可點交。管委會第1次委託檢驗公司有約1800項缺失，3個月後改善至500多項，後續持續修正，但管委會卻換1家，讓他們覺得不夠公正、客觀。

李欣乾說，他實際搭過層故障電梯，僅有輕微抖一下並未出現下墜；對於被建管處開罰，公司採不放棄態度來回應給建管處。

建管處表示，主要電梯安全很重要，無預警關門、人在電梯內無法打開都很嚴重，若建商不改善會持續罰錢並強制執行，因買賣合約有保固規定，住戶如果在合約上對建商有爭執，除行政協助外也可提民事訴。

內政部為降低貸款族負擔，近期提出「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」，預計動用特別預算165億元，一次性補助55萬戶各3萬元，民眾黨立委邱臣遠質疑，申請條件限制非常嚴格，只補助既有貸款戶，不含新貸戶，更沒有持續性的政策；另外，300億的擴大租金補貼，預計補貼50萬戶，目前只有核定27.7萬戶，達成率55%，多數民眾根本看得到，吃不到。

面對房貸補助僅限850萬以下中產戶，台北市恐怕只能「看得到、吃不到」的質疑，內政部林右昌部長近日回應，台北市有30%房市交易案件，符合850萬元補助門檻。

邱臣遠表示，林右昌的發言，更讓人覺得高官與人民的距離真的好遙遠，難道林部長不知道850萬在台北市只能買得起小套房？難道雙北市非套房家庭住戶的房貸壓力會更小嗎？為何真正需要的家庭不在補助範圍內？

邱臣遠說，這次房貸補貼專案，根本是鼓勵單身，是少子化推手，撒幣換選票，治標不治本，錢沒有花在刀口上，速食式決策，效果有限，呼籲民進黨政府，不要忽略人民的感受，不能企圖用數字矇混應付，否則錢花越多越令人失望。

邱臣遠要求，政策不能曇花一現，持續性政策應該要由公務預算挹注，而非選舉時才使用特別預算「大撒幣政策買票」。另外，也請政府加速社宅興建，提供人民便宜社宅；並實施囤房稅，拿出決心打擊炒房族，徹底解決高房價問題。

近年全球主要國家房價大漲，很多知名城市都有房價泡沫化與租金收益率過低狀況，根據全球數據庫（Numbeo）計算全球15大租金報酬率最低城市，前三名為廣州，深圳，首爾，台灣也有四個都會區上榜，包括台北、台中、高雄、新竹。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年世界各國因應疫情蔓延與金融情勢動盪，大量印鈔救市，熱錢湧入房市導致房價暴漲，各地普遍出現房價漲的比租金快的情形，房價漲愈快的地方，租金報酬率就愈低 。

他表示，這次15個上榜的都會區，有高達11個在中國大陸及台灣，應與華人社會「有土斯有財」認為買房子是擁有財富的觀念有關，目前華人眾多國家或都會區，普遍有房價偏高、租金收益率偏低情形。

根據全球數據庫計算2023年全球347個主要城市「市中心租金收益率」，目前租金收益率最低城市為廣州僅1%，其次依序為深圳，首爾、台北，均為1.1%，第五為杭州1.5%。

另外，台中1.9%、高雄2.0%、新竹2.1%也入榜15大租金收益率最低城市。

陳傑鳴指出，以長期投資角度看，過低收益率代表租金跟不上房價漲幅，將使得區域房產對投資者喪失吸引力，台灣這次上榜台北、台中、高雄、新竹等四個都會區，對這些地區房市是一項警訊，是否有泡沫化危機值得關注。

以房價最高的台北來說，目前在台北市中心租金收益率僅1.1%，等於要收租90年才有機會還本，雖然台北是台灣首都，人口集中、就業資源豐沛，房產保值力強，但過高房價已壓的不少民眾喘不過氣來。

依內政部資料顯示，到去年Q3北市家庭房貸負擔率高達67%，等於家庭每月可支配所得超過三分之二都要繳房貸，明顯衝擊家庭生活品質與年輕家庭積蓄財富的可能。如果未來家庭所得無法提升，北市房價要再繼續大幅上漲難度不小。

這次上榜的台中、高雄、新竹，目前市中心租金收益率也僅2%上下，同樣需收租高達50年才能還本。

由於這三個都會區近三年來房價大漲二到四成，投資炒作風氣盛行，區域新屋新增供給相當多，在租金報酬率偏低下，對長線買房收租置產族誘因逐漸喪失，購屋者此時追價需謹慎。

陳傑鳴表示，台灣過去只有雙北房價讓人感覺負擔不起，近年全台房價爆漲，無論在桃園、新竹、台中、台南、高雄等地區，4、5字頭房價不算少見，甚至桃竹還有6~7字頭房價，顯示房市墊高情形擴及全台多個縣市，值得大家關注。

台灣有兩項棘手的老化問題，分別為全國平均屋齡高和人口結構老化。據內政部不動產資訊平台統計數據顯示，截至去年第3季，全台逾30年老宅戶數比率達51.1％，六都中又以台北市最老，屋齡超過40年建物占47.51％，加上台北市去年正式成為六都中第一個超高齡直轄市，五位市民就有一人超過65歲，逾20%。營建署官員表示，老人住老屋，甚至是獨居，已成為進行式，未來增多趨勢也是不可避免。

內政部官員指出，截至去年第3季，全台住宅約有904萬戶，其中屋齡50年以上住宅數量達101.4萬戶，相當於每九戶就有一戶屋齡超過50年；但還有更大批的住宅屬於屋齡40年以上，共計有313萬戶，若這些老屋後續仍未重建，推估十年後屋齡50年以上的住宅將達300萬戶以上，住宅老化問題將愈來愈嚴峻。

從六都屋齡觀察，屋齡20年以下建物占比以桃園市34.2％最多，也就是說桃園市在六都中屋齡較年輕；而「雙老」問題最嚴重的直轄市為台北市，屋齡超過40年建物占比47.51％，是六都中最高。

進一步觀察觀察屋齡50年以上的都會區，仍以台北市為最多，約12.5萬戶，屋齡50年以上老宅占比為13.8%。官員指出，台北市因為新增供給的速度緩慢加上老宅數量龐大，且對於發展已高度成熟且無向外擴張可能的都市而言，要找到尚未建築的空地相當困難，大面積的空地更是稀缺，造成台北市屋齡老化問題最為嚴重。

其他都會區來看，屋齡50年以上建物，排名第二是高雄市的12.2萬戶，占比11%，新北市也有10.3萬戶50年以上老宅。內政部官員表示，新北市屋齡老化戶數和台北市相比只差2萬戶左右，不過因為新北市有許多重劃區，有許多新建案，因此50年以上老宅占約6.2%，台南市9.5萬戶，50年以上老宅占比13.2%，最少的是桃園市的4.1萬戶，占比4.6%。

內政部官員表示，台灣位處於板塊交界處地震頻繁，去年918大地震房屋倒塌警訊，凸顯台灣房屋正面臨嚴峻「危老」挑戰，因此要讓國內都更危老重建量能提升，才能解決屋齡持續老化問題。

官員表示截至去年為止，全國危老重建受理案件達3,338件、核准數2,746件，且近年來都更及危老案每年平均700案，比過去大幅成長，平均每年創造11,435戶新屋可供居住，不過官員也表示，目前都更整合面臨到許多困難，包含籌措重建經費融資、人力不足，必須透過具公信力的組織深入社區幫忙老屋健檢，以及重建融資的支援，加上都更的觀念普及、教育扎根，才更能讓都更危老重建推動順利。

“復星系”上市公司豫園股份(7.860, 0.02, 0.26%)（600655）近期籌畫融資的動作不斷。繼近日擬發行不超過60億元公司債券後，豫園股份又拋出了大手筆的定增計畫。

3月3日晚間，豫園股份公告稱，擬非公開發行股票募集資金不超過80億元，募集資金投向為黃金珠寶等主營業務專案，補充流動資金及償還銀行貸款。

值得一提的是，復星系旗下境內運營實體復星高科近期也頻頻獲得大額融資支持，包括1月份，獲五大行牽頭的120億元銀團貸款以及完成發行10億元超短期融資券。另一方面，郭廣昌近期多次出席各種商務活動，並表示加大相關領域的投資力度。

拋出80億元定增計畫

具體來看，公司擬向不超過35名特定物件發行A股股票，擬募集資金總額不超過80億元（含本數），本次發行股票數量不超過11.7億股（含本數），同時不超過本次發行前公司總股本的30%。

在募資投向方面，其中珠寶時尚線下銷售管道及品牌拓展專案總投資46.3億元，計畫使用募集資金26.18億元；珠寶時尚電商銷售平臺建設和供應鏈平臺升級項目總投資5.1億元，計畫使用募集資金4.5億元；文化商業零售擴建專案總投資81.7億元，計畫使用募集資金21.7億元；集團數位化建設專案總投資6.4億元，計畫使用募集資金3.5億元；補充流動資金及償還銀行借款24億元。

根據該公司2022年半年報顯示，豫園股份當期實現營收220億元，其中黃金珠寶領域是該公司的主要營收來源，該板塊實現營收達154億元，占比70%，物業開發與銷售的營收占比為12.66%，酒業占比為5.58%。

“項目實施後，公司原有珠寶時尚、文化商業業務板塊的 綜合競爭力及公司數位化運營能力將進一步加強。”豫園股份直言，本次向特定物件發行股票的目的是為進一步實施公司戰略佈局，加強珠寶時尚、文化商業板塊的綜合競爭力，提升數位化運營能力，加快打造全球一流家庭快樂消費產業集團；其次是為優化公司資產結構，提升公司抗風險能力。

值得一提的是，本次定增事項不會導致郭廣昌對豫園股份的實控權發生變化。

截至目前，控股股東復星高科直接持有豫園股份2.09%股份，通過上海復星產業投資、浙江復星商業發展等17家企業間接持有59.70%股份，合計持有61.79%股份。復星高科與17家企業為一致行動人，郭廣昌為實際控制人。


郭廣昌（圖片源自時報財經圖庫）

在此背景下，若按預案發行股份上限測算，本次發行完成後，復星高科與上述17家企業仍將合計持有豫園股份 47.53%的股份，且公司其餘股東持股較為分散，復星高科仍為控股股東。

近期啟動多項融資計畫

證券時報•e公司記者注意到，今年以來，豫園股份已經從多個途徑啟動了多項融資計畫。

2月10日，豫園股份披露了一份公司債券發行預案，擬發行不超過60億元公司債券，期限不超過7年，票面利率將根據市場詢價結果確定。本次公司債募集資金用途包括但不限於調整公司債務結構、償還公司債務及補充流動資金。

2月8日，包括豫園股份、均瑤集團等在內的20家民營企業與上海農商銀行集體簽署《銀企戰略合作協定》，合作旨在進一步支持民營企業、提振市場信心、助力實體經濟。根據合作協定，合作期內上海農商銀行將為簽約企業提供總額超520億元的意向性綜合授信額度。

實際上，去年12月12日，豫園股份就發佈過籌畫非公開發行股票的提示性公告，也就是本次擬定增募資80億元的計畫。

最新財報資料顯示，2022年前三季度，豫園股份實現營收334.29億元，淨利潤9.03億元，截至2022年三季度末，豫園股份帳面總資產為1336.32億元，負債合計914.25億元，資產負債率為68%，資產結構相對健康。

除了啟動多項融資計畫外，豫園股份近期還拋出了收購計畫，擬從關聯方復星國際方面接手在日本的2個相關旅遊資產，兩項股權轉讓事項及增資事項，合計金額160.161億日元，約合人民幣8.28億元。

復星高科頻獲融資支持

實際上，復星系旗下境內運營實體復星高科近期也頻頻傳來獲得大額融資的消息。

1月16日，復星高科與8家國內銀行舉行貸款簽約儀式，由中國工商銀行(4.360, 0.04, 0.93%)、中國農業銀行(2.970, 0.04, 1.37%)、中國銀行(3.310, 0.05, 1.53%)、中國建設銀行(5.830, 0.16, 2.82%)、交通銀行(5.000, 0.05, 1.01%)作為聯合牽頭行，中國民生銀行(3.460, 0.03, 0.87%)、中國進出口銀行、上海浦東發展銀行作為參貸行，共同組成銀團，向復星高科提供總計120億元貸款。這也是近期由五大國有銀行牽頭，聯合政策性銀行、股份制銀行完成的最大一筆民營企業貸款。

1月13日，中國貨幣網公告，復星高科完成10億元超短期融資券“23復星高科SCP001”的簿記建檔發行，期限180日，年化票面利率6.99%。主承銷商和簿記管理人上海銀行(6.090, 0.08, 1.33%)股份有限公司同步創設了同期限人民幣8.5億元的信用風險緩釋憑證“23上海銀行CRMW001”，為此次發債提供了信用風險保護。

值得一提的是，復星系實控人郭廣昌近期也多次出席各種商務活動。

2月18日，復星國際董事長郭廣昌在廣州產業投資母基金、廣州創新投資母基金、廣州產業發展研究院成立大會上發言表示，復星不僅將全力深入參與到廣州產投基金的發展中，還希望與廣州產投聯合南沙、海珠、天河、白雲、黃埔等區的金控平臺共同建設新動能基金，把更多好產業和項目聚集到廣州。

2月23日下午，重慶市委書記袁家軍，市委副書記、市長胡衡華會見了來渝深化合作的復星國際董事長郭廣昌一行。郭廣昌說，企業願持續深耕重慶，在交通物流、醫療衛生、旅遊消費、智慧製造、股權投資等領域推動合作，深度參與現代化新重慶建設，為重慶經濟社會持續健康發展作出貢獻。

3月5日，上交所公司債券專案平臺披露，海通-新靜安集團-上海宏安瑞士大酒店資產支持專項計畫，專案更新至“已回饋”。

觀點新媒體獲悉，本期債券擬發行金額為人民幣12.81億元，品種為ABS，原始權益人為上海靜安地產（集團）有限公司，計畫管理人為富國資產管理（上海）有限公司。

項目受理日期2023年1月20日，更新日期2023年3月5日。

3月3日，新老交班落下帷幕的碧桂園公佈了2023年2月份未經審核運營資料。

資料顯示，1-2月，碧桂園實現權益合同銷售金額約為468.6億元，同比下降32%；權益合同銷售面積637萬平方米，同比下降30%。

2月單月權益合同銷售金額為248.5億元，環比增長12%，同比下降24%；權益合同銷售面積約為331萬平方米，環比增長8.%，同比下降26%。

值得注意的是，雖然2月份銷售有所回暖，但距離去年同期還有較大差距。2021年首2月，碧桂園共實現權益合同銷售金額約691.2億元，權益合同銷售建築面積約910萬平方米。

觀點指數發佈的2023年1-2月房地產企業銷售表現顯示，碧桂園依然在權益銷售金額上位居榜首，只是第二名保利與其相差不大。而在全口徑銷售金額方面，碧桂園位列第三，與榜首保利有一定差距。

對於剛剛接過重任的楊惠妍來說，面臨的變化之一或是銷售排名的打亂重構，但可以看到行業總體銷售在回暖。

首2月，前100房企累計實現權益總銷售金額6356億元，同比下降14.5%，降幅較1月收窄21.1個百分點。

2月份，頭部房企銷售普遍增長。前100房企實現權益總銷售金額3558億元，同比上升15.2%，環比上升27.1%。前20房企實現權益銷售金額2281億元，同比上升32.3%，環比上升25.5%。

今年以來，多地提振樓市活力的力度加大，更多二線乃至新一線城市取消限售、限購，首套房利率進一步下降，貸款年限更長。春節過後，、北京、上海、深圳、南京、武漢等多地都傳出房地產市場回暖的消息。

暖風襲來，2023年或許是房地產頭部企業的重大分野之年，民營企業需要找准自身定位，找尋新的增長動力。楊惠妍和她的團隊也同樣面臨這一挑戰。

據稱，為了提升競爭力，在權力中心交班兩日後，3月3日，碧桂園再次傳出組織架構調整的消息——累計新任命22個區域總裁、24個區域執行總裁；累計免去32個區域總裁、1個區域執行總裁。

對此，接近碧桂園的人士向觀點新媒體表示，作為監管部門選定的示範民營房企，碧桂園一直都在全面檢視經營管理各個環節，致力於找尋後危機時代新發展模式下的經營管理方式，努力提升企業競爭力，落實集團管理層提出“四保”工作重點，即“保交樓、保資產、保安全、保信用”。

碧桂園高層也指出，要發掘一批綜合經營管理能力較強的區域總並給予其更大的授權空間兼管多區域業務，能最大化發揮優秀管理者能力優勢的同時，兼顧管理團隊的穩定性及屬地市場的深耕延續性。

剛剛過去的兩個月，碧桂園頻傳利好消息，如完成美元債兌付、獲得銀行貸款、7200萬元財產及相關資金完成解凍、200億中票獲接受註冊……

不過可以看到，為了保障安全的現金流，碧桂園去年在拿地方面的動作較少。觀點指數報告顯示，2022年碧桂園新增土地儲備76.26萬平方米，而2021年這一數據為5285.03萬平方米。

房地產作為長週期開發的行業，如果回款的同時沒有及時擴充土儲，對後續的發展將會不利。

近期有報導稱，2023年碧桂園將會重啟拿地，投資方向上將聚焦市場恢復更好的一二線城市。

與此同時，碧桂園之前聲明的多元業務方面，機器人(10.660, -0.23, -2.11%)和農業在2022年下半年之後未見動靜，市場對於其探索新業務的期待自然來到了楊惠妍身上。

在經歷三年疫情洗禮和地產調控政策之後，上述挑戰對於長期深度參與公司管理的楊惠妍來說或許並不太糟。

資本市場將其接任視為重磅利好，3月1日港股開市，碧桂園便應聲上漲；3月3日收盤，碧桂園股價再漲2.33%，報2.64港元，成交量1.06億股，成交額2.80億港元，總市值729.64億港元。

而在籌措資金能力方面，2022年上半年，碧桂園處置了47.29億元的金融資產，使得投資活動呈現38.71億元的淨流入；下半年，其完成2次配股，籌資86億港元。同時，2022年12月初，先後與10家銀行簽署戰略合作協定，獲得超過3000億元的意向性綜合授信支援。

2023年1月26日，碧桂園又發佈融資公告，表示獲得民生銀行(3.460, 0.03, 0.87%)香港分行提供最高5000萬美元三年期貸款。

2月23日，銀行間交易商協會官網顯示，碧桂園200億元中票獲得接受註冊。

在這之前，碧桂園於今年1月17日公告表示，6.25億美元於2023年1月到期的4.75%優先票據到期已及時償還，向市場展現其籌資的優勢。

隨著2023年經濟復蘇、銷售回暖、經營環境好轉，其融資情況有望得到進一步改善。

“在去年房地產市場遭遇寒冬的大背景下，銷售業績依然保持業內領先，交付量遠超同行，且未出現任何違約或延遲支付本息的情況，展現出了足夠的韌勁。”碧桂園方面表示。

招商蛇口(14.870, -0.21, -1.39%)於3月3日晚間披露關於深交所重組問詢函的回復公告，對深交所關注的相關問題進行了充分的解釋說明，招商蛇口重組及融資專案繼續順利推進。

早前，招商蛇口於2023年2月17日披露重組及融資正式方案，擬發行股份購買深投控持有的南油集團24%股權、招商局投資發展持有的招商前海實業2.89%股權，以進一步加碼前海；同時向不超過35名符合條件的特定物件發行股份募集不超過85億元配套資金，用於存量項目、補充流動資金及償還債務，招商局集團下屬招商局投資發展積極參與認購不少於1億元、不超過20億元。深交所於2月27日晚間發出重組問詢函，依規對招商蛇口重組及融資項目例行問詢。

作為房企股權融資新政下的房企重組專案，招商蛇口披露的專案方案受到市場積極關注，也恰逢以資訊披露為核心的全面註冊制改革，深交所根據註冊制精神對招商蛇口重組及融資項目進行了深入的問詢。雖然只是例行問詢，但作為行業內執牛耳者，招商蛇口收到的問詢問題中如募集資金用途等問題也受到市場的廣泛關注。

現在看來，招商蛇口也不負眾望，在短短四天內，以超過160頁的回復報告對深交所以及市場關注的問題進行了充分的解釋說明，體現出招商蛇口對於本次專案的堅定的信心與高效的執行力。

招商蛇口在本次回復中，對相關問題進行了逐一說明。在逐項對照政策要求後，募集資金用途均不涉及拿地拍地、開發新樓盤，符合房企股權融資政策要求；就評估方法選擇，交易範圍內資產多樣，所採用的評估方法均是結合資產特點與市場情況的適宜選擇；就標的資產的評估增值率，主要是不同層級的賬務處理不同導致的；就交易中業績承諾安排的合理性，也是結合資產特點、預計經營計畫、開發建設及銷售交付進度等方面進行了充分說明，業績承諾安排合理、合規。

近期樓市迎來小陽春，尤其是核心城市的市場回暖明顯，招商蛇口經過近年聚焦核心城市的佈局調整，其資源儲備優勢更加明顯。隨著本次重組及融資專案的持續推進，招商蛇口將進一步加碼前海，進一步優化資產負債表，推動新一輪高品質發展。

3月3日晚間，首創钜大有限公司發佈盈利警告，截至2022年12月31日止年度，將錄得不超過約人民幣3.95億元歸屬於公司擁有人淨虧損。

其表示，較截至2021年12月31日止年度錄得約人民幣2.24億元歸屬於公司擁有人淨虧損增加的主要原因包括無論從範圍還是時間上，2022年疫情影響遠甚於上一年度，集團旗下15個在營奧萊專案中有10個項目出現階段性的閉店，尤其是北京、昆山、鄭州、南昌、青島奧萊項目閉店時間均超過40天，嚴重影響到店客流及銷售，奧萊項目傳統行銷節奏被頻繁打亂，而疫情及行業環境影響亦造成可售物業可結轉收入有所減少，導致集團投資物業租金收入、銷售物業收入以及銷售貨品收入合計與上年同期相比減少約15%。

此外，其他利得淨額較上一年度同期減少約55%，主要由於根據當前環境，本集團對旗下投資物業的價值評估持謹慎態度，首創钜大投資物業的公允價值變動收益較上年同期減少；受匯率波動影響，集團簽訂的交叉貨幣利率掉期協議因沖回上一年度匯兌收益，匯兌損益較上年同期減少；根據奧萊專案建設及開業節奏不同，集團收到的政府補助較上年同期有所下降。

首創钜大還表示，踐行社會責任，堅持與商戶共渡難關，加大經營幫扶力度，提振商戶合作信心，共減免租金約人民幣3500萬元。

3月3日晚間，萬科企業股份有限公司披露2023年2月份銷售及近期新增專案情況.

觀點新媒體獲悉，萬科2023年2月份實現合同銷售面積193.7萬平方米，合同銷售金額人民幣301.2億元，同比增長2.55%。

此外，於2023年1月至2月份，萬科累計實現合同銷售面積361.0萬平方米，合同銷售金額人民幣587.5億元，同比減少9.57%。

觀點新媒體獲悉，2023年1月份銷售簡報披露以來，萬科新增加開發項目1個，位於廣東東莞龍灣濱江片區城市更新專案（2022WD002）之首批地塊，需支付價款9.8億元。另外，2023年1月銷售簡報披露以來，萬科無新增物流地產項目。

3月3日晚，時代中國控股有限公司披露截至2023年2月28日止兩個月未經審核經營資料，累計合同銷售（連合營專案銷售）金額約為人民幣28.13億元，簽約建築面積約為16.6萬平方米，分別同比減少70.71%和71.33%。

於2023年2月，時代中國合同銷售（連合營項目銷售）金額約為人民幣19.61億元，簽約建築面積約為11萬平方米，分別同比減少22.06%和25.17%。

據觀點新媒體瞭解，時代中國截至2023年1月31日止一個月合同銷售(連合營專案銷售)金額約為人民幣8.52億元，簽約建築面積約為5.6萬平方米。

3月3日，合生創展集團有限公司披露截至2023年2月28日止2個月未經審核營運資料，總合約銷售金額為約人民幣35.20億元，較2022年同期約54.91億元同比下降約28.82%。

據觀點新媒體瞭解，截至2023年2月28日止2個月，合生創展及其合營公司及聯營公司物業合約銷售約人民幣33.45億元，同比減少29.24%；裝修合約銷售約人民幣1.75億元，同比減少19.72%。

截至2023年2月28日止2個月，合生創展及其合營公司及聯營公司物業合約銷售面積為約14.21萬平方米，物業合約銷售平均售價為每平方米人民幣23,539元。

就2023年2月單月而言，合生創展及其合營公司及聯營公司總合約銷售金額為約人民幣21.93億元，同比增長12.69%；其中物業合約銷售約人民幣21.29億元，同比增長16.09%；裝修合約銷售約人民幣0.64億元。

自農曆新年後，內地樓市明顯好轉，2月新盤銷售數據好過預期。摩根士丹利指出，該行追蹤的30間主要地產商，2月銷售額按年跌16%，累計首兩個月降幅由去年第四季的55%收窄至24%；國企內房銷售錄大幅增長，跑贏民企，部分原因是今年農曆新年較早，去年春節在2月，令基數較低。該行維持對內地樓市銷售復甦會較預期快的觀點，具體可留意在高線城市經營商場的公司如潤地（01109）及龍湖（00960），料將受惠消費反彈。

克而瑞地產研究資料顯示，2月百強房企銷售操盤金額按年升14.9%，按月增長29.1%，累計首兩個月按年跌幅為11.6%，降幅較1月的32.5%明顯收窄。

大摩引用其早前的調研稱，一線城市買家信心恢復較預期佳，相信這情況會擴大至多個二線城市，加上3月及4月料有更多新供應，低基數效應下，整體銷售表現可望改善；同時，高線城市賣地成交出現溢價的情況增加，或意味地產商對實體市場復甦的展望轉趨樂觀。

該行提到，國企及國資投資的地產商整體繼續跑贏民企，越秀地產（00123）、中海外（00688）、潤地、招商蛇口（001979.SZ）2月銷售分別急飆3.79倍、1.52倍、1.47倍、1.24倍；優質民企如龍湖及美的置業（03990）則增長85%及24%；相比之下，富力（02777）、融信（03301）、正榮（06158）均跌逾70%。能跑贏的地產商有較佳口碑，優質可售資源較多，潛在交樓風險亦較低。

滙豐薦買潤地萬科

滙豐環球研究表示，首兩個月一手銷售勝預期，為樓市提早復甦帶來希望，該行看好國企能壯大市場領導者角色，給予潤地及萬科（02202）「買入」評級，因潤地賣樓執行力強、有賣地門路及商場具規模，萬科則收入能見度較高。

對於市況改善下樓市政策支持力度會否減弱，滙豐認為，市場基本面依然脆弱，需要更多工夫去提振樓市需求，尤其是低線城市，因此即使2月銷售數據令人鼓舞，但難以斷定是否迎來真正復甦。

內地和本港正式通關，工商舖買賣投資氣氛好轉。中原（工商舖）指出，今年2月全港工商舖市場錄得約273宗買賣交易，創近半年新高。

中原（工商舖）統計，今年2月工商舖買賣共有約273宗，屬於近半年單月高位，較今年1月的215宗，急增58宗或約27%；涉及總金額也由1月的40.83億元，急漲約77.7%，至2月的72.55億元。

舖位表現最標青，2月錄得86宗買賣，較1月的57宗，多29宗或50.9%，屬工商舖中升幅最顯著的類別；所涉金額約37.98億元，比1月僅21.4億元飆77.5%。中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，情況反映投資者甚為看好全面通關後商舖市道反彈力強且回報穩健。

9單大刁造價超過1億

實際上，2月共有9宗造價超過1億元的工商舖成交，其中舖位已佔超過六成，包括旺角亞皆老街16至16B號旺角商業大廈地下E舖及1樓至4樓，總建築面積約17002方呎，另有一個1950方呎平台，於2月傳以3.5億元易主，呎價約2.06萬元。

此外，2月工廈市場錄得145宗成交，按月增22.9%；寫字樓市場則由1月的40宗買賣，升至2月的42宗，按月多2宗。

潘志明認為，受通關及《財政預算案》等利好因素影響，2月工商舖市場表現回勇，隨着香港經濟前景趨樂觀，投資者及用家將加快入市速度，料今年首季工商舖買賣表現持續穩步上揚。

另一方面，美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年2月工商舖買賣註冊量268宗，連揚兩個月，按月增3.5%；註冊金額32.64億元，按月微升約1.9%。

鋑聯控股（00459）行政總裁（工商舖）盧展豪說，內地和香港全面通關，本地防疫措施全部鬆綁，相關利好消息料在市場逐漸反映，投資者恢復信心，未來工商舖交投數字將穩步回升。

首輪單日售罄 帶動一手周末銷420戶

一手市場再有新盤開紅盤，新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2B期，過去周六（4日）展開首輪銷售，即日沽清352伙，套現逾20億元，帶動過去周末兩天（4日及5日）全港一手市場錄得約420宗成交，創近7個月新高。該盤周六即晚原價加推180伙，折實平均呎價14098元，其中171伙安排於周三（8日）作次輪銷售。

今年暫時只有兩個全新盤公開發售，繼會德豐地產旗下觀塘藍田站KOKO HILLS第3A期KOKO ROSSO，上月24日即日沽清首批148伙後，NOVO LAND第2B期過去周六展開首輪銷售，項目以收逾1萬票之勢開售，即日賣出首批全數352個單位。

平均呎價14098元 特色戶登場

NOVO LAND第2B期於周六早上9時正式開售，A組大手客及3房買家優先揀樓，市場消息指出，該時段共售出56伙。其後為B組散客時段，直至晚上約6時，全數352伙已獲揀選，歷時約9小時。

新地副董事總經理雷霆形容，NOVO LAND第2B期首輪銷情「盛況空前、人潮洶湧」，為新地單日套現逾20億元。新地代理總經理陳漢麟透露，當天共有8組大手客，各購入2個單位，最大手斥資逾1400萬元購入一個3房及一個1房單位。

該盤周六加推第4號價單，涉及180伙，包括首次推出的5個特色戶，折實售價423.21萬至936.61萬元，折實呎價13234至15932元，折實平均呎價14098元，較2月26日推出的3號價單折實平均呎價13988元，高出約0.8%。雷霆稱，計及樓層及景觀因素，今次屬於原價加推。

發展商落實本周三作次輪銷售，但抽起第4號價單其中9個3房單位，推售餘下171伙，今天截票。該項目累計有532伙開價，其中523伙已售出或發出銷售安排，相當於單位總數729伙的71.7%，有206伙待公布銷售詳情。NOVO LAND第2B期位於欣寶路8號，實用面積277至1429方呎，預計2024年5月中落成入伙。過去周末兩天全港一手市場受NOVO LAND第2B期帶動，錄得約420宗成交，按周飆升近7倍，為去年8月6日至7日的周末售出681伙後，近7個月最多。

發展商恒地（00012）銷情表現亦亮麗，大角咀利奧坊第4期利奧坊．壹隅兩天連沽14伙，成交價464.14萬至888.82萬元，套現近8200萬元；鰂魚涌THE HOLBORN周六售出6伙，成交價562.97萬至1376.17萬元，套現近5300萬元；西半山堅道項目CAINE HILL昨天亦以827.8萬元沽出1伙。

恒地THE HOLBORN快賣現樓

恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝預計，上述3個項目會於短期內加推單位應市，其中THE HOLBORN快將以現樓形式發售。

另外，九龍建業（00034）旗下將軍澳海茵莊園近期以現樓形式發售，過去周末共沽10伙，成交價532.5萬至821.3萬元，呎價18478至21370元，合共涉資近6000萬元。

至於KOKO ROSSO周末亦賣出3伙，涉資2553萬元，包括1個連平台特色戶，單位為7座1樓B室，實用面積437方呎，連112方呎平台，成交價922.3萬元，呎價21105元；發展商透露，買家為醫護人員。該盤開售10天內累售304伙，佔該項目單位總數392伙的77.6%。

二手交投持續暢旺，有業主見市況轉好隨即提價，荃灣中心一個兩房單位放盤約一周以380萬元售出，較原放盤價高10萬元或2.7%。

美聯物業營業經理李廣順表示，荃灣中心19座低層D室，實用面積329方呎，2房間隔，原業主一直把單位出租，近月租客遷出，本打算把單位翻新後再招租，但有見最近樓市暢旺，而上月有同類高層連裝修單位以402萬元成交，遂改變初衷把單位放售，叫價370萬元；業主本來預計到價就賣，但過去周六（3月4日）約有近8至10組準買家睇樓，於是即時提價10萬元，並以380萬元成功售出物業，呎價11550元。

李廣順指出，原業主2012年以100萬元購入上址，持貨約11年轉手，賬面獲利280萬元，物業期內升值2.8倍。

美孚2期688萬低水半成

美聯物業高級營業經理鄭志燿說，沙田第一城11座中層D室，實用面積504方呎，3房間隔，經該行以735萬元售出，呎價14583元，成交價屬該屋苑同類單位今年高位。原業主以759萬元放售單位，最終減價24萬元或約3.2%沽貨；原業主2005年以205萬元入市，賬面賺530萬元或約2.6倍。

不過，有藍籌屋苑續錄得低價成交，美聯物業高級區域營業董事吳志輝透露，荔枝角美孚新邨2期吉利徑2號高層B室，實用面積626方呎，原則2房，改為3房間隔；原業主去年8月以850萬元放盤，約7個月累減162萬元或約19.1%，以低市價約5%的688萬元易手，呎價10990元。據了解，上述單位由原業主在2008年以342.8萬元購入，賬面賺345.2萬元或約1倍。

翠嶺峰綠表565萬賺36%

香港置業首席分區董事劉浩勤稱，將軍澳資助出售房屋項目翠嶺峰高層E室，實用面積452方呎，2房間隔，以未補地價565萬元易手，實用呎價12500元。原業主2018年以未補地價415萬元購入，5年間賬面升值150萬元或36.1%。

一手新盤接踵登場，搶去市場焦點，主要二手屋苑交投量有所放緩。中原地產統計的十大二手屋苑，過去兩天（3月4日至5日）錄得17宗買賣，較前一個周末（2月25日至26日）減少7宗或29.2%。美聯物業統計的十大二手指標屋苑交投量亦按周回落7宗，至18宗，有2個屋苑「零成交」。

中原地產統計的十大屋苑，過去兩天錄得17宗成交，其中紅磡黃埔花園最旺場，錄得5宗；鰂魚涌太古城則是唯一捧蛋的屋苑。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，九龍及新界區均有新盤出擊搶客，一手成交暢旺，樓價逐步回穩，加上《財政預算案》公布調低物業從價印花稅稅階，二手業主對後市充滿信心，普遍收窄議價空間，部分業主更加價或封盤。

業主漸心雄 收窄議價空間

美聯物業統計的十大二手指標屋苑，過去兩天有18宗買賣，雖然按周減少，但已是連續14個周末處於雙位數水平，過去兩天有2個屋苑「零成交」，包括太古城和鴨脷洲海怡半島。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明分析，政府取消口罩令，意味本港進入全面復常之路，市民置業決定明顯加快。雖然美國本月再度議息，但市場預期加息壓力溫和，對本港樓市影響有限，料二手業主議價空間隨之收窄，叫價轉趨強硬，樓價可延續升勢。

香港置業行政總裁馬泰陽指出，該行統計的十大二手指標藍籌屋苑周末錄得13宗買賣，按周減少3宗或18.8%。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，該行統計的十大指標屋苑過去周末錄得15宗成交，按周持平。

今年整體樓市買賣氣氛好轉，純車位交易亦轉活。美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年2月純車位買賣註冊量（主要反映1月市況）共有274宗，創去年11月錄得374宗以來的3個月高位，較1月的216宗亦多約26.9%。該行相信，《財政預算案》下調物業從價印花稅稅階，造價300萬元以下的車位只須支付100元印花稅，措施對車位市場有幫助。

降印花稅稅階料刺激交投

美聯物業指出，伴隨着註冊量上揚，註冊金額亦由1月約4.06億元，按月升約18.5%，至2月約4.81億元，金額亦為近3個月新高。至於以全港18區劃分，2月最多註冊個案的是沙田區，有37宗；其次是九龍城區，錄得35宗登記。以屋苑計算，馬鞍山迎海佔13宗最旺場。

《財政預算案》就物業從價印花稅稅階作出改動，造價300萬元或以下的物業買賣，印花稅定額100元。美聯物業首席分析師劉嘉輝說，以2022年1月至今年2月共14個月有7228宗純車位買賣註冊統計，其中6759宗或約93.5%屬於造價300萬元或以下的成交，因此相信新措施有助車位買賣。由於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，相信新措施的效應待稍後的註冊個案才會反映出來。

外資重新派員駐港 豪宅租務回升

隨着口罩令解除，香港全面復常，外資機構開始重新派員駐港，帶動豪宅租務市場轉旺。市場消息透露，山頂白加道31號洋房，呎租高達109元，成區內租金新指標。

前綫代理指出，近期月租約20萬元的豪宅租務交投明顯回升，例如山頂白加道31號一幢洋房，實用面積3,204平方呎，屬於5房間隔，並連約2,200平方呎私人花園及1,013平方呎天台，單位室內裝修尚算簇新，賣點是可居高臨下飽覽維港煙花景，洋房剛以月租約35萬元租出，呎租約109元。以業主2007年購入價1.78億元計，租金回報2.4厘。

區內代理透露，山頂白加道31號由華人置業 （00127） 發展，共有4座獨立屋，其中「大劉」劉鑾雄家族持有2幢，另外2幢早年沽出，其中一幢由伯明翰前班主楊家誠持有；另一幢則由有「私貸之父」之稱的亞洲聯合財務（UA）創辦人長原彰弘持有。

21 BORRETT ROAD錄2宗

至於其他豪宅租務方面，市場消息透露，半山西部21 BORRETT ROAD本月連錄2宗租務成交，其中21 BORRETT ROAD 1期高層2室，實用面積2,154平方呎，屬於4房間隔，連車位以月租19萬元租出，呎租88元，屬屋苑呎租新高紀錄。

御花園複式 呎租約38

資料顯示，業主為騰訊 （00700） 創辦人之一的曾李青（ZENG LIQING），其於2021年中以接近1.7億元購入該單位，現時租金回報約1.3厘。

其次，中半山堅尼地道御花園一個低層複式單位，面積共4,144平方呎，屬於6房間隔，剛以月租15.8萬元租出，呎租約38元。

至於豪宅買賣方面，市場消息透露，西半山羅便臣道80號2座中層A室，實用面積1,064平方呎，屬於3房間隔，原業主早於2002年以約942.3萬元購入，剛以3,250萬元易手，持貨約21年帳面獲利約2,308萬元離場，期入升值2.4倍。

下財政年度（2023至2024年）將會推出3幅商業地，其中兩幅位於傳統核心商業地段，包括多年前已經計劃推出的前灣仔警察已婚宿舍用地。該地屬多年來區內罕有的商業用地供應，而且規模是3幅中最細，入場門檻相對低，估計將吸引不少發展商競投，尤其是中型發展商。

前宿舍地 逾30年新供應

前灣仔警察已婚宿舍用地位於傳統商業地段駱克道，附近有不少商廈，亦鄰近世紀香港酒店、比鄰前灣仔警署，目前規劃為「商業（4）」用地，最高地積比率限制為12倍，總樓面約23.9萬平方呎，規模適中，市場估值18.1億至26.2億元，每呎樓面地價約7,600至1.1萬元。

翻查賣地紀錄，不計及2011年推出的酒店用地，灣仔逾30年來未曾有新商業官地供應，因此是次地皮供應罕有，而且地皮的規模適中，屬於下財年推出的3幅商業地中規模最細，投資額相對較細，入場門檻較低，估計除大型發展商外，可吸引更多財團參戰。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，地皮位置不俗，在沙中綫通車後更具優勢，而且沙中綫通車後，區內未有商業地推出，所以地皮成交價具指標作用。參考上周批出的旺角洗衣街商業地已以低價批出（每呎樓面地價約3,103元），估計灣仔商業地每呎樓面地價只有7,600元左右。考慮整幅地皮規模及近期投標氣氛後，預測可接獲至少6至8份標書。

此外，上述用地早前已經放寬其建築物高度限制，由80米（主水平基準上，下同）增加約37.5%至110米，估計日後建成項目最高樓層可達20多至30層。

近期二手樓價指數低位回升，惟二手蝕讓未絕迹，2月錄得約90宗損手個案按月減2%，惟蒸發金額約2.3億元按月則回升1.2倍，蝕得最傷為亞洲樓王山頂豪宅MOUNT NICHOLSON分層戶，4年帳面蝕近1.4億元；而將軍澳和大埔屬重災區。

統計指出，2月份錄得90宗蝕讓個案，較1月約92宗按月減少2%，蒸發金額約2.3億元較1月1.05億元反而掉頭回升1.2倍，已連續6個月蒸發金額逾1億元。蝕得最傷為「亞洲樓王」山頂豪宅MOUNT NICHOLSON。據資料顯示，該單位為MOUNT NICHOLSON D座中層單位，實用面積4,596平方呎，在2018年10月當年由一名普通話拼音的內地人士以5.19億元一手購入，實用呎價約11.3萬元，並在2021年再以900萬元增購一個車位。而單位早前放盤，最終連車位以3.9億元易手，相較當年購入價總價近5.3億元，實用呎價約8.5萬元，持貨4年多帳面蝕讓約1.4億元。若連同原業主在當年購入單位支付約2,210萬元的印花稅，今次蝕讓實際金額將達1.6億元。

其次為西貢清水灣傲瀧3座地下B室，實用面積1,819平方呎，4房雙套房連工人房套間隔，望山景，放盤時叫價3,800萬元連車位，累減650萬以3,150萬元不連車位成交，呎價17,317元，低市價15%，屬同類單位新低價。原業主於2018年6月以4,391萬元購入上址連車位，帳面蝕1,241萬元。

美孚6宗損手個案

而藍籌屋苑荔枝角美孚新邨錄6宗損手個案，佔屋苑2月成交約12%，其中2期百老滙街42號中層D室，實用面積734平方呎，大兩房望園景，業主於去年11月份以蝕讓價860萬元放盤，以845萬元沽出，呎價11,512元。原業主於2018年1月以907萬元購入，持貨5年蝕62萬元。屋苑2月錄得約50宗成交，為全港最旺屋苑。

以地區而言，將軍澳和大埔區屬重災區，分別錄得10宗和5宗，主要是半新樓，白石角海日灣佔3宗，其中B2座中層A室，實用面積877平方呎3房套，開價1,250萬元，減價70萬元，以1,180萬元易手，呎價13,455元。原業主於2019年以1,350萬元購入，持貨4年帳面蝕170萬元，貶值約12.6%。

本報統計所得，去年全年約800宗蝕讓案，蒸發金額約11.9億元，較2021年全年（3.73億元）急增2.2倍，去年爆發第5波疫情，蝕讓個案和金額企於高位，其中10個單月均蒸發逾半億元。

工商舖投資氣氛近期大為改善，中原工商舖董事總經理潘志明認為，全面通關加上口罩令撤銷，對舖市是大好消息，相信舖位反彈力度最高，並以一綫舖位最受惠。他認為，投資者憧憬資產升值，加息因素變得相對輕微。

據中原工商舖數字，2022年全年合計錄得約4,016宗工商舖買賣成交，涉及總成交金額約862.90億元，對比2021年分別下跌約39.27%及36.64%，而商舖買賣宗數創24年新低。

正當市況表現甚差，踏入2023年，利好工商舖的消息接連出現，先是1月份中港初步通關，已對整體投資氣氛有轉變，潘志明指，「當時因內地突放寬所有防疫措施，兩三星期出現翻天覆地轉變，最初投資市場未有反應，畢竟要投資者在一個極短時間扭轉之前想法，又涉及資金安排，故最初仍未見交投急升。」

商舖成交 上月反彈約3成

2月份，商舖市場買賣熾熱，凱施餅店相關舖位連番易手，連同投資者羅守輝、馬亞木等加快放售舖位，令整體成交量上升，「除了成交量上升外，成交舖位銀碼並不細，涉及7,000萬至8,000萬元舖位成交甚多，可見投資者憧憬舖市反彈。當商業活動正常化，投資活動開始多，舖位投資者一定偷步早期入市，仍有機會買到筍盤。」上星期，政府更撤銷口罩令，「近幾日明顯街上人流增加，消費氣氛甚佳，亦會推動租客搵舖。零售、餐飲近期查詢洽租也加快，相信未來一至兩個月，租務將進一步上升。」

潘志明分析，舖市始終為首階段最受通關帶動的範疇，他指去年交投低迷時，每月商舖成交僅約70宗，上月數字已逾百，反彈已有2至3成，而舖位租售價勢從低位反彈，「舖租已調整3年多，低基數下反彈2至3成是基本。舖位業主實力雄厚，既然已捱過疫情，通關後當然不急於短時間租出舖位，所以租金一定睇高。」他又認為，核心區舖位最受捧，「近來如凱施餅店相關舖位，多位處尖沙咀、銅鑼灣及旺角等核心零售區，承接力強勁，可見通關後核心區投資氣氛升溫。」

舖市一馬當先起動，他提出，近來商廈市況也有改善，如宏基資本 （02288） 推售黃竹坑道新盤，開售一個月成交不少，而第一集團旗下荃灣國際企業中心項目，今年銷售也稍加快，「預計通關效應，次階段寫字樓亦理想，過去數年租務少因封關問題，令租金下跌快。」他指，財政預算案中，提到引入專才、鼓勵投資等，均有利本港商業及工業租務。

引入專才鼓勵投資 利商廈

去年息口上升，令投資工商舖氣氛轉弱，潘志明認為，息口尚有上升空間，但強調投資工商舖並非單計息口，「若與加息前相比，投資者成本可能增加，不過必須留意，經濟活動重新啟動，工商舖租售價從低位回升，資產價格上升幅度，足以填補加息因素。」

何文田豪宅天鑄落成不足10年，頗受用家歡迎。該屋苑個一銀主盤單位交吉拍賣，面積900方呎，開價2280萬，呎價25333元，低市價3%。

環亞拍賣行發言人表示，天鑄1期6座11樓D室，2房設計，開價2280萬，較銀行估價2350萬低3%，呎價25333元，將於3月7日（周二）以交吉形式拍賣，同場共有53項物業可供競拍。

原業主2017年6月以2708.26萬購入上址，自從2019年起，先後6次以物業抵押向財務公司借貸，最終物業淪為銀主盤，開價較購入價還要低逾358萬。

6次抵押淪為銀主盤

該單位新淨，全屋鋪設深木質色調地板，客廳長形開則，廁所及廚房均為灰黑色系大理石地磚，裝修考究，景觀開揚，可遠眺翠綠山景及都會景致。

天鑄位於九龍何文田佛光街23號，分2期發展，建有7座住宅大廈及7幢洋房，提供527伙，面積介乎784至3405方呎。1期1號洋房呎價曾創何文田以至九龍區洋房新高紀錄，面積3345方呎，造價3.17658億，呎價高達94965元。

遠眺翠綠山景

該屋苑位於何文田半山位置，大部分單位擁有開揚景色。交通方面，距離港鐵何文田站僅數分鐘步程，車站現為觀塘的中途站，屯馬開通後，便成為兩交匯站；佛光街還有多條巴士、小巴路，往來觀塘及旺角多個地區。

天鑄盡佔校網優勢，小學校網為34，是九龍區明星學校集中地。小學有培正小學、陳瑞祺（喇沙）小學、拔萃男書院附屬小學等。中學則屬九龍城區，有培正中學、九龍真光中學、協恩中學、喇沙書院等。

旺角舊樓普遍樓齡較高、人口密集，但因樓價親民、交通極其方便，受用家追捧。區內振宜大廈一銀主盤單位交吉拍賣，面積765方呎，開價620萬，呎價8104元，低市價約20%。

忠誠拍賣行發言人表示，振宜大廈4樓A室，面積765方呎，5房間隔，開價620萬，較銀行估價765萬低約20%，呎價8104元，將於3月8日（周三）交吉拍賣，同場共有10項物業可供競投。面積765呎5房間隔
面積765呎5房間隔

原業主2016年以550萬購入上址，近年以物業抵押借貸，最終淪為銀主盤。該單位曾被作賓館營業，日久失修，尤其天花板和牆壁嚴重剝落，須經過大翻新，才可入住。

振宜大廈位於旺角彌敦道731號，共有58伙，面積由277至765方呎，入伙日期由1966年11月開始。近年區內大規模重建舊樓，完善社區配套，形成新舊交融特色社區。振宜大廈鄰近港鐵旺角站，亦有多條巴士小巴路，前往各區皆十分方便。
鄰近港鐵旺角站

區內小學校網為32，中學校網為油尖旺區，有許多傳統名校中學，包括拔萃女書院、華仁書院（九龍）等。