雞蛋荒，家禽產業鏈，成為話題。據內政部實價登錄揭露，彰化縣二林鎮斗苑路的一處雞舍，建坪493.8坪，地坪1,719.1坪，去年5月以總價4,260萬元易主，該筆交易高達8位數的價碼，不僅登上二林鎮去年房地交易「總價王」，更躋身彰化縣去年總價最高的雞舍交易案。

近兩年，不計入離岸的彰濱工業區，彰化縣本土建坪逾千坪的房地交易共10件，其中有5件就屬於雞舍相關交易，占比達一半，顯見雞舍是彰化縣大型房地交易的要角，其中又以芳苑鄉雞舍進榜交易量最多。

根據農委會最新畜禽統計調查結果，彰化縣是全國雞禽飼養規模最大的縣市，全縣飼養雞隻將近2,800萬隻，比台灣總人口還多，雞舍交易也相對活絡，因而引爆雞舍交易案的熱門話題。

台灣房屋彙整彰化實價登錄雞舍相關交易發現，近兩年總價最高的雞舍，位於芳苑鄉芳頂路雞舍，總建坪近1,963坪、地坪逾1,320.4坪，以總價6,420萬元高價成交稱冠。

其次為埔鹽鄉好金路雞舍，總價亦站上6,000萬元，為近兩年亞軍；伸港鄉汴頭路雞舍，因地坪較小，僅572坪，則以5,000萬元成交，排名第三。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐13日表示，顧慮到畜牧衛生及生產品質，雞舍、養雞場等畜牧場，依照法規都設有最小面積限制，加上養雞還須建置禽舍、廢水處理，及堆肥舍等設施，對土地的需求強烈。因此，諸如禽舍、牛豬舍之類的畜牧場，多半在鄉間郊區，具有「建坪廣大，地坪開闊」的特色，通常也都是連同設備整體出售，所以，畜牧場相關交易一出，常常攻占中南部農牧重鎮的高總價交易榜單。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，陳定中強調，除彰化縣外，包括雲林、嘉義、台南及屏東等禽畜飼養大縣的郊區，也不乏雞禽飼牧的物件待售，且因物件的土地持分可觀，總價基本上都從千萬元起跳。


想當雞蛋大戶？ 他砸8位數買雞舍、登全鎮房地王
經濟日報

雞蛋荒掀起諸多討論，也引發民眾對家禽產業鏈的關心，實價揭露，彰化縣二林鎮斗苑路一處雞舍，建坪493坪，地坪1,719坪，去年5月以總價4,260萬元，高達8位數價碼交易，為二林鎮2022年房地交易總價王，也是彰化縣去年總價最高的雞舍相關房地交易。

台灣房屋表示，根據農委會統計，彰化縣全縣飼養雞隻將近2800萬隻，是全國雞禽飼養規模最大縣市，雞舍交易也相對活絡。

實價顯示，近兩年總價最高雞舍交易為芳苑鄉芳頂路雞舍，總價6,420萬元；其次為埔鹽鄉好金路雞舍，總價也站上6,000萬元；伸港鄉汴頭路雞舍地坪較小，僅572坪，以5,000萬元居第三。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，法令對養雞場有最小面積限制，加上養雞需設置廢水處理、堆肥舍等，需要較大土地，因此禽舍、牛豬舍等畜牧場，多半在鄉間郊區，且通常都是連同設備整包出售，畜牧場交易也因此常攻佔中南部農牧重鎮的高總價交易榜。

近兩年不計離岸的彰濱工業區，彰化縣本土建坪逾千坪的房地交易共10件，其中就有5件屬於雞舍相關交易，占比達一半，顯見雞舍是彰化縣大型房地交易的要角，其中又以芳苑鄉進榜交易最多。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，畜牧業講求生產規模，具鮮明產業群聚效應，以芳苑為例，全鄉飼養雞隻達1,100萬隻，是鄉內人口314倍，有意擴大經營規模或新投入養雞業的買家，常會前往中南部鄉間尋覓「雞」會，使雞舍成為高總價房地交易常客。

陳定中表示，除了彰化縣之外，雲林、嘉義、台南及屏東等禽畜飼養大縣的郊區，也不乏雞禽飼牧的物件待售，且因物件的土地持分可觀，總價基本上都從千萬起跳；不過畜牧場址的設置，須與既有住宅區保持相當距離，買家購入前，應留意地點是否符合設場規範。

寵物商機熱，出生人口減少，不過去年台灣寵物狗、貓數量較2018年分別大增41％、116％，國人不生小孩改養寵物成為趨勢，帶動寵物產業營業額達387億元、五年內成長46％，相關店家數逾8,300家、五年成長29％，特別是寵物照顧服務家數躍增45.6％最多。房仲業者認為，毛小孩當道，寵物相關產業擴點需求成為店面新商機。

根據財政部統計顯示，近年來寵物貓狗數量大量增加，去年寵物狗共140萬隻、寵物貓82萬隻，較2018年明顯增加，且成長快速，帶動寵物商機發展無限。

大家房屋企研室總監郎美囡分析，現今社會不婚比例高、養育小孩負擔重，改養寵物越來越多，加上許多長輩因子女不在身邊需要情感填補，讓寵物風潮越來越熱，相關產業家數增加，也有利於店面活化利用，寵物業者加碼進場，例如知名寵物相關業者「魚中魚」也在2020年3月轉租為買，以2.95億元的高價購入新竹市經國路上的店面。

郎美囡表示，除了社會結構改變讓養寵物成為主流，新冠肺炎疫情蔓延後，基於防疫措施，拉開人與人距離，獨處時間拉長，強化人對寵物的情感依賴，形成疫後寵物療癒風，在疫情期間寵物相關產業的銷售額連年成長，尤其店面使用除了銷售寵物相關用品，還有寵物美容等服務，對大型店面的需求較高，讓大型連鎖業者加碼拓展據點。


店面新救星？ 生小孩不如養貓狗、寵物店破8千家
經濟日報

國人不生小孩改養寵物幾乎成為趨勢，依內政部資料，去年全國出生人數僅13.8萬人，跟4年前相比大幅減少23.5%，然而，財政部數據顯示去年寵物狗共140萬隻，4年增加41%，寵物貓總計82萬隻，4年增幅高達115%。

寵物商機發展無限，讓寵物相關產業家數4年間成長28%，其中寵物照顧服務家數躍增45%，寵物熱潮也反應在相關產業銷售額，去年寵物相關產業銷售額已高達387億元，4年成長45%，已直逼400億，

大家房屋企研室總監郎美囡分析，現今社會不婚比例高、養育小孩負擔重，改養寵物越來越多，此外，許多長輩因子女不在身邊需要情感填補，讓寵物風潮越來越熱，相關產業家數增加，也有利於店面活化利用。

根據統計，2018年全國寵物相關產業共6,486家，2022年已達8,335家，自2019年新冠肺炎疫情肆虐以來，寵物相關產業家數有增無減，知名寵物相關業者「魚中魚」也在2020年3月轉租為買，以2.95億元的高價購入新竹市經國路上的店面。

郎美囡表示，除了社會結構改變讓養寵物成為主流，新冠肺炎疫情蔓延後，基於防疫措施，拉開人與人距離，獨處時間拉長，強化人對寵物的情感依賴，形成疫後寵物療癒風。

從財政部公布寵物相關產業數據也可看出，在疫情期間寵物相關產業的銷售額連年成長，店面除了銷售寵物相關用品，還有寵物美容等服務，對大型店面的需求較高，讓大型連鎖業者加碼拓展據點。

財政部本次資料還有一個亮點，關於熱門寵物版圖大不同，其中寵物貓4年來增加將近1.2倍，且依各縣市寵物比例，連江縣及基隆市、台中市、台北市愛貓比重高，都有6成以上，花蓮、台東養貓的比例也高達4成。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，通常寵物狗的互動較多，中、大型犬需要定時至戶外活動，對於生活步調繁忙緊湊的都市人來說，個性較獨立的貓或許相對容易飼養，寵物商機也逐漸蔓延至六都以外區域，目前相關業者以六都及桃竹為主要據點，隨著寵物愈趨熱門，未來可能業者幅員將擴及全台。

信義房屋（9940）指出，今年房仲事業展店速度趨緩，依商圈移轉微幅調整，此外，目前握有的二個新案，總銷25億元的新北新莊案預計明年上半年展開預售，高雄楠梓案則尚在產品規畫階段，推案時程未定。

信義13日舉行線上法說會。信義因大陸無錫「山水嘉庭」在2021年完工認列高峰期過後、銷售趨緩，加上國內房仲本業去年下半年起因房市景氣衰退，5月起房仲本業單月營收均在7億元～9億元，去年合併營收137.2億元、年減27％，淨利12.4億元、年減47.8％，EPS為1.66元。

信義指出，無錫「山水嘉庭」迄今已賣出413套，銷售率約68％，未來餘屋銷售將持續認列營收；總銷30億元的板橋「嘉和」在去年底完工認列，並於今年2月已完成全數交屋，板橋「嘉品」則預計2025年上半年完工，屆時將為另一波建案帶動業績的高峰期。

值得注意的是，去年底信義全台店數為490店，比起前年高點減少五店，包括台北地區有較明顯的店數調整。

信義指出，定期檢視分店績效，進行汰弱留強的調整，雖然台北地區店數占全台近6成，不過將一些績效不好的店收掉，而桃竹及中南部店數則有增加，今年整體展店速度將放緩。

信義表示，今年以來可以發現遞延買盤回流，農曆年後房市有小陽春，預期上半年中古屋房市交易量將優於去年下半年，不過預售市場仍是個案表現，整體交易仍顯疲弱。

展望今年房市景氣，信義分析，美國大幅升息告一段落，國內升息近尾聲，通膨感受強烈，惟房價也處於歷史新高，住宅市場趨於盤整，不過觀光類不動產回溫，商用不動產能見度提高。


信義：遞延買氣將推升房市
經濟日報

信義房屋（9940）昨（13）召開2022年第4季法說會，信義房屋指出，房市進入盤整修正階段，不過在干擾因素逐漸確定、影響淡化下，遞延的買氣將會使房市產生一波的回溫。此外，信義房屋今年可認列信義開發板橋案交屋挹注，有助推升今年整體獲利表現。

信義房屋2022年全年營收137.24億元，年減26%，稅後純益12.23億元，年減47.9%，每股稅後純益1.66元，董事會決議通過擬配發每股現金股利1.2元。

近期房地產市場處於景氣循環的盤整期，但具稀有性及與增值潛力的高總價豪宅，仍成口袋深的客層，積極鎖定的標的，12日進場銷售的明基建設「英倫湖畔」，因屬市場唯一的面湖第一排電梯別墅新成屋，一進場就吸引30多組賞屋客，並傳出下訂成交的好消息。

高雄澄清湖特定區因景觀獨特，近來成為建商推案重鎮之一，明基建設在搶到湖畔最後一塊面湖第一排寶地之後，12日正式公開推出「英倫湖畔」第一排景觀別墅，限量11戶，以實價銷售4,980萬元起的價位，讓重視生活品味的富豪們，成為澄清湖「富豪區」的主人。

維多廣告總經理鍾榮和12日表示，擁有375公頃面積澄清湖風景區，因具無法取代的景觀優勢，成為建商選擇推代表作的區域之一。

以大樓建案，包括「景中泱」和「頤湖苑」（原名澄清湖1號院），則都採取一層一戶的大坪數規畫，以目前每坪至少50萬元的行情來看，每戶動輒6千萬元起跳。

鍾榮和指出，因採預約制，客戶能夠很從容的賞屋，確保看屋品質，12日的開賣現場，預約賞屋組數超過30組，賞屋主要客層為企業主、開業醫生及科技業主管，已有客戶看完之後，心動下訂，買家還表示要邀約好友一起買隔壁。

他說，「英倫湖畔」地坪從43到52坪，五樓建物的總建坪約108到120坪，戶戶有電梯及湖景，屬於市場唯一的面湖第一排電梯別墅新成屋，「睜開眼就是澄清湖景，過生活，每一刻都是享受」，除了湖景，「英倫湖畔」還特別規畫其他透天或別墅沒有的地下室，可做為接待會所、酒窘、家庭劇院，讓屋主有另一揮灑的空間。

這裡除了是富豪聚落，在生活機能上，也相當完備，鍾榮和表示，「英倫湖畔」十分鐘車程可到文山特區、建工商圈和巨蛋商圈，以及衛武營，在交通上，除了可連結國一及國十，未來的高雄捷運黃線鳥松站，也在附近。

房價硬梆梆 「二稀」建案開價挑戰區域新高
房市買氣降溫，原本期望的建案降價不僅悄然無聲，甚至有些新推案因位於供給稀缺區、或是稀缺產品，目前價格仍硬梆梆、不動如山，部分個案仍開出區域天價，挑戰市場接受度，平均銷售率約在三成左右，民眾期盼的房價下跌恐怕還要等等。

今年前二月六都買賣移轉棟數合計28,430棟，年減28.3%，移轉量創近六年同期新低，儘管買氣大幅降溫，但建商寧願慢慢賣、也不願輕易降價，甚至有所謂的「二稀」產品，開價挑戰區域新高。

其中區內近年供給少，一釋出幾近區內獨賣的，開價都不菲，住展雜誌表示，像是南港中研院生活圈，因銜接南港、汐止，加上興建中的南港隧道，預計2024年通車，附近新案「中研首席」，因區內供給稀缺，每坪平均開價85萬元，高出區域行情6字頭一大截。該案目前平均成交單價約84萬元、銷售率約三成左右。

新北市安坑地區因安坑輕軌在今年2月通車，加上區內許久未有新供給，近捷運新和國小站的新案「漢皇開雲」，同樣開出6字頭天價考驗區域客。目前該案實價揭露平均成交單價約58萬元，平均銷售率近三成。

此外，安坑地區去年12月進場的另兩筆預售案「耑美」、「名毅吾山-靚山區」，開價都在55~60萬，平均成交單價約52~53萬元，目前銷售率都在三成左右。

另外，位於桃園市平鎮區坤慶路、坤慶一街交叉口的「環泥晴森」，去年12月進場，也因當地新案量稀缺，每坪開價34萬元，高於2字頭的區域行情，目前平均成交單價約29萬元，銷售率約八成。

住展雜誌表示，近期另外一個現象，則是稀缺產品的建案也很吸睛，像是區內推案訴求高規格建材，主要因為區內過去罕見，價格高於區域行情。例如鶯歌尖山地區去年12月公開的「宏國青田」，除因區內供給少，建商宏國關係事業在當地口碑不錯，再加上該案所選用的建材，與業者在新店央北的推案差不多，為目前鶯歌高規格，因此開案單周來人數超過百組，在鶯歌地區相當罕見。

目前該案平均成交單價36萬元，銷售率約三成多。同樣以區域高規建材吸客的，還有桃園龜山A7重劃區的「合展家禾」，該案以中路重劃區推案的建材規格來做規劃，為區內高規建材首案，目前平均成交單價約34萬元。

都更是條漫長路，專攻危老都更的佳元建設機構，在台北市中心接連推出「佳元臨沂」、「佳元松江」後，首度跨足板橋推出「佳元植」，僅花22天就完成都更審查，被形容是最「神」都更案，連1樓知名的「炒飯大王」房東也點頭加入，整合能力受到關注。

佳元植近日公開，佳元建設董事長蔡錫全表示，「佳元植」這塊都更案，前後歷經10多年，換了10家建商，最後佳元建設接手一年多就完成百分之百，靠的是「一傾二品三誠四不一沒有」這11字秘訣。

一傾，就是要傾聽；二品，則是四做好建商品質、品牌，三誠，是要誠信、誠懇、誠意，四不為不合理、不合情，就不答應，至於一沒有，則是沒有利他就不會利己，公司透過這些觀念，去和地主溝通。

蔡錫全表示，佳元植共有6棟公層，一共24戶，38位地主，原本1樓有6間店面，包括「塗記燒餅」、「炒飯大王」等知名店家，房東每月收租可達10～15萬，要說服他們都更非常困難，另外還有頂樓戶，因為有加蓋，也很不好談。

但他秉持誠懇的心，常和地主一起吃早餐，甚至每天在等垃圾車時等屋主出來一起倒垃圾，漸漸取得信任。

佳元植位於莊敬路，基地三面臨路，規畫22層，23坪～48坪，每坪開價85～96萬元，實價揭露最高成交到一坪93萬元。蔡錫全表示，由於訴求打造城市美學，因此接待中心特別邀請隈研吾建築都市設計事務所上海辦公室前設計經理帶領的GAPA ASSOCIATES團隊，設計出與環境友善且令人印象深刻的接待會所，化身打卡地標。

豪宅看客回流，蓄積買氣。指標豪宅案「潤泰敦峰」、「華固敦品」，甚至超豪宅「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」等，近月以來都有「誠意客」回流看屋，每周來人至少六、七組，甚至十組以上。

業內人士認為，這顯示新法對房市的恐慌期已過，尤其私法人購屋採許可制最快6月1日上路，催出高資產客戶看屋意願拉高。

建商表示，今年2月中以來，線上銷售的指標豪宅案確實來人有增多狀況，不過每個案子回溫情況不同，需視個案而定，每周來人六、七組，甚至部分個案有十組以上的賞屋客；北市豪宅建案來人回春，顯示《平均地權條例》修法定案已讓房市最恐慌時期已過，至於豪宅建案人氣回溫是否能反映在成交上，還要再觀察。

建商指出，《平均地權條例》修法三讀通過後，加上政府明確表示私法人購屋採許可制等新法，最快6月1日上路，對不少高端客戶來說，因有透過私法人名義買房的需求，因此欲在新法上路前出手，才會推升今年2月中以來，近一個月時間如「潤泰敦峰」、「華固敦品」，以及「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」等指標豪宅案，都有誠意客回流看屋的情況。

房產專家何世昌分析，去年12月至1月農曆春節前是預售、新成屋一手市場表現最低迷的時刻，主因《平均地權條例》修法所帶來的不確定因素，讓市場瀰漫著濃厚的觀望氛圍，大部分的案場多呈現「等無人」市況，關鍵就在於法令不確定因素干擾，造成市場恐慌。

何世昌表示，今年農曆春節過後，市況逐漸解凍，多數案場來人慢慢回流，一般市場平均來人較年前增加二至三成，每周來人約在十至15組左右，部分新登場的建案人氣可到每周20組以上。至於北市豪宅市場，部分指標豪宅確實也出現人氣回升，認為私法人購屋採許可制等新法上路前，確實可刺激出一波高端客戶加速看屋潮。

不過他強調，要注意的是，房市重要推案時刻「329檔期」將至，接下來業者如何能把「人氣轉換成買氣」，才是突破市況僵局的關鍵。

台北市政府日前公布「公辦都更7599專案計畫」，降低公辦都更意願門檻後，7日內諮詢電話破百通，因第一階段意願門檻降至75%，包括廣慈社宅西南側案、廣慈社宅西中側案及信維整宅等3案搶先達標，讓市府團隊可以「早進場」協助整合，並由專業技術團隊「幫試算」協助第二階段方案評估作業，即刻啟動公辦都更。

北市府推出的公辦都市更新7599專案計畫，以「早進場、幫試算、助選屋」等三大創新服務，降低第一階段意願整合門檻至75%，意願整合已達標的廣慈西南側案、信維整宅立即受惠，廣慈社宅西中側案也於3月6日送件，經檢核後即刻受理。

更新處表示，諮詢電話中，大部分民眾關心該計劃的申請條件，以及受理申請後市府團隊將提供哪些服務等，而更新處「15人連署法令說明會」申請累計也超過4場，可見民眾對於透過公辦都更7599專案計畫更新自己的家園充滿期待，市府也預計從4月開始舉辦12行政區巡迴說明會。

桃園青埔、小檜溪等近年搶占重劃區焦點，最近卻有網友質疑這些明星重劃區的人氣，更點名小檜溪以及中路缺乏長遠利多而且沒建設，還拿山鼻、航空城客運園區等新興重劃區比較，好奇還有哪裡更適合進場；專家指出，從歷史數據能發現重劃區的地點主導市場價值，即使新興重劃區增值潛力未必更好，購屋心態應該回歸個人訴求，例如青埔賣的是創價空間以及區域潛力，航空城客運園區則是訴求房價親民，同樣能滿足不同需求的購屋族。

投資要看房價基期低？ 新舊重劃區各有擁護者
網友在PTT論壇發文，內容提到手上有資金可運用，本身擁有一間房子而且正在貸款，最近想在桃園市再買一間，暫時對青埔有興趣，不過發現住宅開價從每坪50~70萬元都有，認為價格偏高只好往小檜溪一帶尋找，雖然後者房價4、5字頭，發現除了鄰近小檜溪「不覺得有何長遠利多」，後續又到中路特區尋找，雖然感覺環境不錯但「缺點也是無重大建設」，想起之前到青埔看房子的經驗，無奈表示「要買還是想看比較精華的區域」，更好奇目前在桃園還有哪裡的獲利空間較大？

文章掀起網路話題，有人建議投資要找房價基期較低的重劃區，還宣稱「你去找大家都聽過的早就炒得老高」、「後面發展怎樣沒人知道 但有話題給你抄」，另有觀點認為也可考慮新興重劃區，甚至點名山鼻、航空城客運園區等，更強調「要投資就是便宜的，未來變數太多，炒作一下價格就上來了」，言談似乎認為新興重劃的市場價值更勝舊重劃區。

地點決定市場價值 熱門重劃區仍是票房保證
《591新建案》總編輯李忠哲表示，新舊重劃區只差在開發早晚，長線來看地點好壞仍然主導市場價值，而且從歷史經驗也能證實增值潛力不減，例如三重重陽、三峽北大特區都是發展多年的經典案例，房價各自持續攀高，即使經歷10~12年，房價也從1、2字頭來到如今的4、5字頭，顯見發展較早或是青埔、小檜溪等討論度較高的重劃區，增值空間不輸新興重劃區，目前仍是置產的好選擇。

李忠哲提到，比較青埔、小檜溪、中路、山鼻以及航空城客運園區等重劃區，綜合評估最推薦的是青埔，主要是迎來大型招商和工程，房價增值潛力堪稱最強，部分社區已見4字頭，每坪還以2~5萬的年漲幅攀升，但從購屋門檻來看以山鼻、航空城客運園區最推薦，目前仍有機會入手1、2字頭的大樓，唯獨區域機能不如其他三者，例如山鼻重劃區甚有民眾養牛的情形，這也是小檜溪等熱門重劃區少見的現象，至於中路、小檜溪雖然仍是首購熱區，話題性或是入手門檻卻不如上述山鼻和桃園客運園區，推薦程度自然相對落後青埔。

國科會三大科學園區於2023年3月13日召開「國家科學及技術委員會科學園區2022年營運記者會」。受惠於後疫情時代消費反彈、AIoT、5G及HPC高效能運算等新興應用持續驅動半導體產業發展等因素帶動下，園區2022年營業額為4兆2,664億元，較2021年增加5,483億元，成長14.75％；貿易總額達4兆8,067億元，較2021年成長25.72％；就業人數也增加到32萬3,113人，較2021年成長7.09％。房地產業者表示，科學園區的發展會帶動區域房地產行情，看到三大科學園區業績的高度成長，代表區域進住人口將持續增加，對於房市買盤會產生有效支撐。

科學園區2022年營業額4兆2,664.41億元，其中竹科1兆6,132.55億元，成長1.59％；中科1兆1,698.11億元，成長13.00％；南科1兆4,833.74億元，成長35.48％。2022年在俄烏戰爭、中國封城及通貨膨脹等全球動盪的氛圍中，科學園區仍穩定發揮半導體產業聚落效應，涵蓋上、中、下游廠商營運動能強勁，除對國內GDP成長有所貢獻外，更鞏固台灣在全球高科技產業扮演不可或缺的地位。

以六大產業分析2022年營業額，高效能運算(包含CPU、GPU、AI晶片)及車用電子等需求帶動，先進製程及傳統特殊製程產能利用率維持在相對高檔，積體電路產業成長22.62％。因歐美市場需求成長及產品價格上漲，建置資料中心及遠距網路傳輸需求增加，電腦及周邊產業成長30.20％。緣於雲端需求持續成長，隨著缺料問題改善，車用電子出貨逐漸順暢，通訊產業成長25.21％；由於全球製造業下游應用市場需求回溫帶動產品價格上漲，以及全球半導體產業擴廠效應，精密機械產業成長10.45％；受惠醫療器材外銷訂單成長，加上全球防疫篩檢帶動相關檢測廠商營收持續成長，惟醫療面板因受景氣循環影響，生物技術產業成長0.84％。另光電產業則較2021年衰退24.89％，主要是因2020至2021年在宅經濟、遠距商機等需求強勁帶動下，基期墊高，2022年則因需求下降導致面板價格下跌等影響，市場需求疲軟，終端品牌持續進行庫存調節，營業額較2021年衰退。

園區整體出口額達2兆7,850億元，成長2.72％，顯示科學園區在疫情及各國追求製造業在地化的挑戰下，仍維持穩定出口量。另進口額大幅成長，主要係因園區廠商持續建廠擴產，購置國外精密機械設備增加所致，整體進口額為2兆217億元，成長81.81％。

展望2023年，仍有全球通膨、俄烏戰爭未解、及美中科技戰再起等變數，持續加深全球經濟前景疑慮，國際主要預測機構皆認為2023年全球經貿成長速度較2022年放緩，進一步影響台灣進出口與投資表現。參酌園區2022年營業額成長率、各大研究機構預測經濟成長率及主要產業半導體之預估成長率，並考量2023年政經情勢及疫情等不確定因素仍多，預估2023年園區整體表現與2022年持平或微幅成長。

未來在科技與環境共榮發展的目標下，積極導入永續與精緻化思維，科學園區將作為產業數位轉型及研發創新的樞紐，成為全球典範的精緻多元、優生活、節能永續科學園區，布局軟硬整合與節能永續之高附加價值產業，園區和在地產業、社會共存共榮，打造友善全球人才移居環境，也成為淨零碳排的示範園區。

3月13日，碧桂園控股有限公司發佈公告顯示，公司預計截至2022年12月31日年度可能獲得剔除公允價值變動、匯兌淨損益等影響後的歸屬股東的核心淨利潤約10億元至30億元，股東應占虧損約55億元至75億元。碧桂園在公告中表示，受房地產市場下行的影響，本期部分低毛利專案結轉，導致房地產業務結轉毛利率下降；此外，對物業項目計提的減值增加以及外匯波動造成預期匯兌淨損失也是影響業績的主要因素。

據公司介紹，2022年，碧桂園連同聯營、合營等項目已累計交付近70萬套房。此外，公司已先後與數十家銀行簽署戰略合作協定，獲得逾人民幣3000億元意向性綜合授信支持。

碧桂園董事會稱，展望未來，公司將抓住市場修復的機遇，踐行新的發展模式，繼續走高品質發展之路，並結合科技建造體系，持續提升全週期綜合競爭力。董事會對集團的發展充滿信心。

3月6日-3月12日，本周土地市場持續低迷，重點監測城市成交以商辦地塊為主，22城集中供地迎來短暫的“間歇期”，僅二線城市周邊區縣有少量宅地成交，整體土地成交建面為198萬平方米，環比提升491%，成交總金額60.8億元，平均樓板價3066元/平方米。供應方面，本周僅寧波掛牌今年首批集中供地地塊，重點監測城市供應建面375萬平方米，環比下降43%。

供應：寧波、成都共掛牌13宗含宅地塊，湖州、紹興等長三角城市為供應主力。本周重點城市掛牌54宗地塊，總建面375萬平方米，環比下降43%。寧波掛牌10宗年度首批集中供應地塊，但其中5宗為安置房或純租賃用房地塊，成都掛牌的3宗地塊也是年內首批集中供地中的部分地塊，分別位於金牛區和天府新區。其他三四線城市中，湖州、紹興、嘉興和金華等長三角城市是供地主力區域。

成交：商辦地塊幅數占比超六成，漳州、濟南（平陰）有少量含宅地塊成交。本周無集中供地成交，重點城市土地成交以商辦地塊為主，重點城市成交26幅地塊中，16幅為商辦地塊，占比達到61%。地塊主要分佈于成都、福州等地，含宅地塊則主要分佈于長沙縣、慈溪、平陰、漳州等城市。總成交建築面積198萬平方米，總金額60.8億元，平均樓板價3066元/平方米。

熱度：平均溢價率5.2%，但除個別地塊外，底價成交仍是常態。本周溢價率上升、流拍率下降，土地市場熱度看似企穩，但實際上平均溢價率受到個別地塊影響較大，長沙縣一宗含宅地塊成交溢價率高達51.03%，金華的兩宗商辦地塊成交溢價率也突破40%，其餘地塊基本為底價或低溢價成交。此外，本周流拍率為7.1%，較上周下降4個百分點。

隨著2022年板塊估值回落，物管行業正回歸理性發展。

地產公司持續彌久的資金緊張局面，對關聯物業公司也產生了影響。

3月12日晚間，融創服務發佈公告稱，預期2022年度未經審核公司擁有人應占虧損不超過人民幣5億元，主要由於集團對關聯方應收款項計提的減值準備大幅增加所致。

公告表示，於該年度，融創服務基於關聯方應收款項回款情況，對非業主增值業務做出主動調整，非業主增值服務的業務規模大幅下降。若剔除非業主增值業務，融創服務於該年度的其他核心業務毛利額不低於去年同期。

去年中報時，融創服務曾披露，期內擁有人應占虧損約為7.51億元，剔除關聯方應收款項計提減值影響後，擁有人應占溢利約為5.61億元。期內，融創、融創合營及聯營公司、協力廠商的在管面積比例分別為44%、24%、32%。

在物管行業，因關聯方應收款減值，導致去年業績欠佳的物企，不止融創服務一個。

近日綠城服務也發佈業績預告，預計去年未經審核的收入將錄得超過18%的增長(2021年收入為人民幣125.56億元，較2020年同比增長24.3%)；未經審核的核心經營利潤及未經審核的權益股東應占溢利同比分別下降5%～10%、及30%～40%。

公告表示，該降幅主要原因是基於審慎原則，應收賬款及其他應收款減值準備增加，以及金融工具等資產減值增加；其次，受中國房地產行業環境及疫情反復影響，公司收入增幅下降的同時成本上漲。

再早前，碧桂園服務同樣發佈業績預告，預計去年未經審核的綜合收入將同比增長40％，歸母核心淨利潤同比增長超5％，但稅前利潤、期內淨利潤及歸母淨利潤均大幅下滑，預計將同比下降34％～40％、45％～51％和51％～57％。

公告表示，2022年稅前利潤、期內淨利潤及歸母淨利潤大幅下降的原因主要有三方面：一是2022年新冠疫情反復，公司配合疫情防護措施，產生額外的防疫成本；二是疫情封控期間，部分業務及商務活動較難正常開展，對收入及利潤產生負面影響；三是公司若干並購事項帶來的商譽及其他無形資產減值等因素。

此外，佳兆業美好集團也披露，預期2022年度公司擁有人應占利潤將不少於人民幣9000萬元，較2021年同期增長超過60%；預期2022年度收益將較2021年同期減少約30%至35%（未經審核）。

公告稱，公司擁有人應占利潤增加，主要因沒有2021年就出售按公平值經損益入帳的金融資產而產生的虧損，及2021年就終止收購交易而產生的虧損。收益減少主要源於，交付前及顧問服務所得收益減少。

綜合來看，因地產行業下行、尤其是銷售低溫，物企在管面積增速受到影響，進而影響了利潤表現；加上部分房企資金較為緊張，對物企的應收款造成負面影響；疫情期間物業公司加大防疫措施、部分業務活動受限，也對盈利產生了不利影響。

已披露業績的越秀服務方面便稱，整個地產的行業下行，特別是銷售面積的下行，肯定對物管行業整體有影響。不過，對未來物管行業的發展空間，該公司管理層認為還是會向好，雖然受到地產衝擊，集團物管整個服務的面積，應該是會增長。

東吳證券(6.810, 0.02, 0.29%)表示，過去兩年間，物管板塊已經歷了兩次較為明顯的回撤。一次是2021年7~10月，區間最大跌幅42%，主要受規範物業費收取等政策影響；第二次是2021年10月-2022年的11月，區間最大跌幅77%，反應了市場對地產行業出現系統性風險的擔憂，進而影響其關聯方物業公司。

“越來越多民營地產公司陷入流動性危機，對關聯物業公司的影響，不僅僅體現在企業治理層面、控制權變更等直接影響估值水準的因素，更將直接造成物業公司的關聯業務收入大幅下滑，因此在下跌的第二階段，物業公司遭遇了估值與業績下滑預期的雙殺。”東吳證券稱。

不過，隨著2022年板塊估值水準回落，行業正逐步回歸理性發展，物企各項指標的增速開始均值回歸。此外，部分物企的關聯方/大股東出現困境反轉機會，2023年開發業務有望持續恢復，帶動專案交付、關聯業務等影響物業公司業績的因素一同恢復，壓制估值和影響業績的因素都在發生積極變化。

以碧桂園服務為例，申港證券表示，2022年碧桂園服務盈利下滑受客觀不利因素影響較大，隨著疫情防控政策的優化，疊加房地產企穩回升，2023年碧桂園服務有望擺脫增收不增利情況。利空出盡後，物企整體亦將實現穩中向好發展，仍然看好2023年物企的發展空間。

3月13日，綠地香港發佈2023年1月至2月的未經審核營運統計數字。

資料顯示，2023年首兩個月，集團的合約銷售約為人民幣22.28億元，同比增長10.9%；已售合約總建築面積則約為17.67萬平方米，環比下降16.83%。

擠進上海主城區域不久的閔行吳涇，在滬上樓市濺起了不少火花。

近日，位於上海閔行區吳涇鎮紫竹科學園區的剛需類住宅專案象嶼招商•公園1872北區取得了預售許可證，目前線上登記認購已經結束，從該專案北區推盤情況來看，首批144套房源收穫超過800組的認購，認購率達到555%。

值得注意的是，此前於3月初刷新上海認購率紀錄的華髮半島華庭認購率為491%，略低於象嶼招商•公園1872項目。

換言之，這宗項目的加推，刷新了上海新房當前的最高認購率紀錄，其背後的主開發商---招商蛇口(14.000, -0.17, -1.20%)，在喊出“重返上海”口號6年之後，再度回歸市場視線。

滬上狂飆

從去年年底開始，象嶼招商•公園1872專案前後經歷5次推盤，其中前四次均為出售項目南區房源。最早一次的推盤於2022年12月8日開始，同年12月29日，該專案南區繼續加推；2023年1月19日，項目再放出192房源，認籌率為344.3%；2月26日再次加推364套房源，認籌率升至395.3%。

資料來源：觀點指數、企業公告資料來源：觀點指數、企業公告
截至3月13日，項目南區已售住宅套數1221套，幾近清盤，去化速度較快，北區的1079套房源則將於3月底上線。在其5次推盤過程中，其房源的備案價均價在5.2萬元/平方米，與拿地時的房地聯動價相差無幾。

2022年6月，上海一批次拍地現場，招商蛇口聯合象嶼集團以40.43億元的總價競得閔行區吳涇鎮紫竹科學園區MHPO-1004單元09A-11A地塊，樓面價2.97萬元/平方米，溢價率5.07%，出讓公告顯示，地塊擬建設16幢18層高層住宅。

這宗地塊的易手，意味著閔行又一宗新項目即將誕生。

拿地一個月後，招商蛇口與象嶼再次補倉，以底價32.23億元落子上述地塊隔壁的吳涇鎮紫竹科學園區MHP0-08A-03Ab地塊。至此，兩宗地塊被招商蛇口及象嶼納入囊中，象嶼招商•公園1872專案得以初步成型。

連續兩個月接連拿地露臉，彼時招商蛇口的一舉一動都在攪動市場的好奇心，但細究其在2022年於上海的整體拿地情況，兩宗地塊的成交僅僅是招商蛇口持續重倉滬上的一步棋。

回到2022年6月初上海首場土拍第一日，拿下吳涇地塊的招商蛇口沒有閑著，又聯合香港置地、徐匯城投以47.33億元競得徐匯區斜土街道xh128D-06地塊，溢價率超過9%；

土拍第五日，招商蛇口又打敗保利、華髮，以封頂價格摘得青浦區西虹橋會卓路南側52-04地塊，成交總價19.19億元，這筆交易的結束作為節點，開啟了招商蛇口後日在上海灘周邊的掃貨模式。

7月盛夏，土拍市場的熱度也隨氣溫狂飆而蠢蠢欲動，第二批土拍中，招商蛇口再次出手，連下五城，但這一輪供地中，其選擇了全以聯合體形式進行拿地，以分攤交易壓力。

其中，招商蛇口與初入上海的南昌市政形成聯合體，攬下嘉定區嘉定新城遠香湖中央活動區和青浦區徐涇鎮2宗涉宅地塊，溢價率均超過9%。兩宗地塊分別成為璀璨湖畔、虹橋公館三期項目，並已趕在去年底入市。

而後，招商蛇口又與保利發展(14.120, -0.17, -1.19%)、新世界(7.380, 0.02, 0.27%)中國一同拿下普陀區中山北社區地塊，即擬在今年3月下旬進行認購的天匯璽住宅項目。

值得注意的是，招商蛇口還不忘拉上老夥伴象嶼集團，再次搭檔以38.6億元的價格競得了上海青浦西虹橋商住地，並在該地塊基礎上合體建設蟠龍府二期項目。

僅於2022年內，招商蛇口與象嶼之間的合作地塊已達3宗，雖然均為2022年中旬拿地，但截至目前，象嶼招商•公園1872南區及蟠龍府二期均完成入市。

華東隱患

加上與象嶼聯合拿下的3宗地塊，招商蛇口於2022年內合計攬下上海城區內的10宗涉宅地塊，而在2020-2022年這三年間，其總共在上海落子也有16次之多。

另從區域範圍觀察，招商蛇口于華東區域的營收資料也在接連上漲，這從側面說明，該公司企圖通過重倉上海策略入手，從而帶動華東區域內整體營收規模的上升。

資料來源：觀點指數、企業公告資料來源：觀點指數、企業公告
另一方面，招商蛇口近年得以順利深入上海市場也不僅僅與自身發展需求掛鉤，還包括諸多外因，而最為市場所津津樂道的要數2020年其與龍光的一次奪地之爭，以及那場著名的圍標事件。

2020年7月，招商蛇口在與龍光經過超80輪競價後，以28.4%溢價率、44.04億元奪得上海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊。當時一批此前拿地兇猛的企業逐漸淡出，市場震動在無形之中為招商蛇口加碼上海市場免去不少煩惱，也帶給其更多摘地機會。

不過，就近年來于華東區域營收毛利率來看，重倉成色還有待觀察。以2021年度及2022年半年度招商蛇口于華東的毛利率資料均有所下跌分別同比下跌4.65個百分點及3.98個百分點。

值得注意的是，華東區域的金額於近兩年內均排在招商蛇口營收比重首位，若華東區域內毛利率繼續呈下降趨勢，或會埋下招商蛇口盈利能力同步下降的隱患。

觀點新媒體還注意到，此前被圍標事件纏身的萬科、華潤近期於上海動作不斷，應有回歸之勢：2023年1月，萬科披露公告表示，將開發上海靜安的雅賓利四期專案，權益比例占到70%，該項目所在地塊正位於萬科翡翠雅賓利三期旁，而萬科此次則依託上海北萬置業有限公司實現曲線複出。

此外，前段時間華潤以35.26億元拿下上海地產集團子公司上海德澤置業則完成了90%股權及相關債權，而上海德澤置業的主要資產土地位於浦東三林濱江片區，這筆交易的完成，意味著華潤正式回歸上海土地市場。

老將們即將返回戰場，此時的招商蛇口是否能夠持續應戰滬上，有待2023年土地市場進一步檢驗。

龍光估淨虧損高達90億

多間內地房地產或相關行業公司發出盈警。碧桂園（02007）刊發公告指出，預期於截至去年底止的年度股東應佔虧損，將介乎約55億至75億元（人民幣．下同），而剔除公允價值變動、滙兌淨損益等影響後的核心淨利潤，料介乎約10億至30億元；2021年則錄得股東應佔利潤約268億元及核心淨利潤約269億元。龍光集團（03380）及富陽（00352）亦預告去年業績將錄得虧損。大部分內房將在未來幾周陸續公布去年業績。

碧桂園昨天發盈警，預計2022年全年業績將會錄得約55億至75億元虧損。集團表示，虧損主要是受到房地產市場下行的影響，部分低毛利項目結轉，導致房地產業務結轉毛利率下降；對物業項目計提的減值增加；以及外滙波動造成預期滙兌淨損失所致。

全力做好保交付

集團認為，相關對盈利的影響因素多為非現金性質，而在銷售市場疲弱的情況下，集團圍繞可動用現金的核心管理目標，保持財務水平和營運狀況穩健，淨負債率長期保持於低水平；公司銷售維持在行業前列，融資渠道暢通。

儘管2022年行業面臨嚴峻挑戰，碧桂園稱，集團仍在全力做好保交付工作，連同聯營合營等項目，已累計交付近70萬套房。集團預期，房地產是中國經濟的支柱產業之一，將抓住市場修復的機遇，實踐新的發展模式。

龍光集團亦發盈警，預期2022年全年將錄得介乎約70億至90億元的淨虧損，2021年則錄得股東應佔溢利100.21億元。

公司稱業績錄得虧損，主要是受新冠病毒疫情影響，導致工程進度延緩，令年內確認收入有所減少，以及房地產行業持續低迷，令銷售下滑，以及期內對物業項目計提的減值準備所致。集團透露，其清盤聆訊將押後至今年5月10日後、法院日誌中第一個可用日期進行。

主要從事內地房地產諮詢及銷售代理業務的富陽發昨發盈警，預期2022年全年將錄得股東應佔淨虧損約1400萬元，而2021年年度淨虧損為290萬元，按年計顯著擴大。富陽表示，年內淨虧損增加，是因為收益按年明顯減少，這與新冠疫情及地方政府實施相應預防及控制措施有關。

富陽指疫情拖累業績

另外，融創服務（01516）日前亦發出盈警，預期於2022年年度轉盈為虧，預料股東應佔虧損不超過5億元。該公司2021年股東應佔利潤為12.76億元。

內地與本港恢復全面通關，市場除憧憬內地客來港買樓外，本港居民往內地置業的比例亦有上升趨勢。美聯物業指出，自今年1月8日通關後，深圳物業成交中，約有一成買家來自香港，預料持續有港人在內地尤其大灣區入市。

美聯物業中國部營運總裁白紀遠透露，自年初通關後，2月深圳全市的物業買賣宗數較1月升88%，各大關口區域更按月飆近1.4倍。該行客戶對物業的諮詢量較通關前大增八成；港客佔總成交量約10%，2022年則僅佔4%。

內地人購港樓 上季佔比11.1%

美聯物業住宅部營運總監張子存稱，該行以姓名的英文拼音推算內地買家在港入市的比例，去年第四季達11.1%，創2011年第四季錄得14.2%以來的11年按季高位。他相信，當時的購買力主要來自居港多時的「新香港人」，隨着累積3年的購買力爆發，預料內地買家佔本港物業交投比例將進一步提高。

另外，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，該行與深圳中原合作舉辦的「深圳購房節」，接獲逾500個查詢，過去周日首團有近100名港客往深圳實地視察，估計4周共有逾360人參加。

美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，最新報151.25點，按周漲0.33%，連升10個星期，累計飆3.57%。該行以其網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」表現較反覆，前一個星期上揚1.5%後，最新一周回落0.2%，降至65.7點，連續兩周穩企65點以上。

先瑞達醫療（06669）全資附屬北京先瑞達昨日協議向獨立第三方莊城市更新公司，租用北京市北京經濟技術開發區核心區地塊，面積約23,635平方米，租期十年，總租金約2.57億元人幣。

該集團解釋，其主要生產基地位於北京經濟技術開發區，故租用上述地塊有助擴大集團的研發、測試及製造能力。

時代電氣（03898）（滬：688187）公布，斥約1.44億元人民幣購入工業地皮。

該集團指，有關地皮位於宜興市屺亭街道寺東村、三陽社區，地皮面積約23.82萬平方米，收購有助於建設中低壓功率器件產業化建設項目，將以自有資金支付，不會對財務狀況及經營成果產生重大影響。

建灝地產旗下屯門上嵐銷情持續，該盤昨天加推第5號價單，涉及21伙，折實平均呎價20124元，較約一年半前貴約7%，周五（17日）賣23伙。

上嵐昨天加推第5號價單，涉及21伙，實用面積265及270方呎，計及最高16%折扣，折實售價515.67萬至550.77萬元，折實呎價19459至20784元，折實平均呎價20124元，較2021年8月公布的4號價單折實平均呎價18807元，貴約7%。

若以個別單位作比較，新推的17樓A室，實用面積270方呎，折實售價536.62萬元，對比4號價單推出的樓下單位16樓A室，面積相同，折實售價514.44萬元，前者較後者貴約4.3%。該盤連同新舊價單，周五採用先到先得方式出售23伙。

MONACO MARINE周五賣115戶

另外，會德豐地產九龍東啟德MONACO MARINE也在周五賣115伙，以價單形式推售其中111伙，折實平均呎價25743元。

雖然樓市回穩，惟市場仍不時錄得低價買賣。老牌藍籌屋苑荔枝角美孚新邨有中層凹海4房大戶，以1600萬元成交，較銀行估價低近一成。

美聯物業高級區域營業董事吳志輝表示，美孚新邨3期百老匯街62號中層C室，實用面積1327方呎，屬4房凹海單位，成交價1600萬元，呎價約12057元。據中銀香港（02388）網上估價顯示，該單位估值約1769萬元，成交價較估價低9.6%。

不過，由於原業主早於1987年以低價160萬元入市，縱使以低估價沽出，持貨約36年，賬面仍大幅獲利1440萬元離場，升值9倍。

康怡高層兩年貶值20%

另一藍籌屋苑鰂魚涌康怡花園亦錄得成交，中原地產高級分行經理劉子峻透露，康怡花園Q座高層15室，實用面積466方呎，2房間隔，以768萬元易手，呎價約16481元。同類單位在2年前樓價高位時造價曾達965萬元，是次成交價較高位低約20%。

原業主於1994年以379萬元買入單位，持貨29年，賬面獲利389萬元，升值逾1倍。

此外，尖沙咀九龍站君臨天下2月有單位淪為銀主盤放售，在放盤約一個月後沽出。消息指出，君臨天下2座中層F室，實用面積1056方呎，3房間隔，銀主原以3555萬元連一個車位放售，終以3332萬元沽出，呎價約31553元，成交價較叫價低223萬元或6.3%。

原業主於2015年以2528萬元連車位購入，近年曾向財務公司承造二按，及後遭一按銀行沒收而淪為銀主盤，現時成交價仍較8年前購入價賬面高804萬元或31.8%。

九龍東商廈空置率高企，直接拖低物業造價。九龍灣恩浩國際中心高層全層，剛以1.1億元易手，原業主持貨近9年，賬面仍勁蝕1435.8萬元離場。

資料顯示，九龍灣常悅道1號恩浩國際中心32樓全層，建築面積約11430方呎，以1.1億元成交，呎價跌穿1萬元大關，只約9624元。原業主於2014年4月斥資約1.24億元一手購入，持貨近9年沽出，賬面虧損1435.8萬元，貶值11.5%。

據悉，上述物業新買家為光榮電業董事總經理郭燦耀或有關人士，以往曾有購入豪宅及商舖物業的紀錄。

另外，沙田石門京瑞廣場2期27樓J室，建築面積7605方呎，以6700萬元售出，呎價約8810元。

據了解，京瑞廣場2期27樓原由京瑞集團於2015年斥資近1.15億元購入全層，平均呎價約7324元，一度擬全層放售，及後改為拆售，以最新成交呎價計，較8年前高20.3%。

荃灣河背街舖60年升值522倍

舖位方面，荃灣河背街45至53號地下E舖，建築面積約1200方呎，由投資者斥3980萬元購入，呎價約3.32萬元。該舖位現時由豬肉檔及家品店租用，月租約10萬元，租金回報約3厘。

原業主於1963年以7.6萬元購入，持貨60年，賬面大幅獲利3972.4萬元，升值522.7倍。

樓市谷底反彈，帶動銀行估價見底回升。10大屋苑網上估價，一連兩個月全綫向上，兩行均有6屋苑估值彈升逾半成。其中，上車屋苑沙田第一城2房估價按月揚10.9%領漲，並半年來再重越500萬元關。龍頭屋苑鰂魚涌太古城3房估值也彈7.8%，創6個月新高。

星之谷行政總裁莊錦輝表示，近期樓市氣氛改善及成交價回升，均令銀行在估價上更趨向寬鬆，「個價比起舊年那時經常估不足，今年就明顯比較貼返個成交價」。他指出，若樓市持續向上，銀行未來將會繼續調升估價，對於推動買家入市，以及樓價向上，有正面幫助。

本報追蹤10大屋苑部分單位網上估價，本月不論滙豐或中銀香港 （02388） ，均全綫調升有關單位估價。其中，滙豐銀行調升幅度介乎0.6%至10.9%，佔6個屋苑升幅對比2月更擴大2.7至9.8個百分點。

漲幅最勁來自沙田第一城1座中層C室2房，實用面積327平方呎，估值由上月錄467萬元，彈至本月錄518萬元，不但屬去年9月後，再獲滙豐估價達500萬元以上，估價升幅相對2月，更按月擴大9.8個百分點。

一城2房550萬售 呎價高見19366

事實上，沙田第一城樓價近月持續走高，令銀行調升估價誘因增加。綜合代理數據，以該屋苑本月暫錄得7宗成交，2房售價全數企穩500萬元之上。當中44座頂層一個2房連天台戶，實用面積284平方呎，日前更以550萬元售出，呎價高見19,366元，創今年新高。

此外，鰂魚涌太古城、同區康怡花園及將軍澳新都城，同期有單位估價獲滙豐調升7.5%至7.8%，作為指標屋苑的太古城，一個雅蓮閣中層A室3房，實用面積1,114平方呎，估價按月漲7.7%，由2,254萬元衝上至2,428萬元。

東涌映灣園3房 估價重上千萬

至於中銀香港方面，同期上調上述10個單位估價2.7%至7%，除前述沙田第一城2房單位估價獲調升7%領漲外，東涌映灣園6座中層A室一個3房，實用面積894平方呎，同期估價也獲調升2.7%，至1,025萬元，屬2個月以來估價再度重上千萬元大關。

而將軍澳新都城1期4座中層F室，實用面積701平方呎，3房，估價也重上900萬元關，錄939萬元，較2月錄881萬元，升58萬元或6.6%。

全面通關帶動二手交投，指標屋苑接連錄大額成交，鰂魚涌繼康怡花園促成一宗相連單位成交後，太古城套3房以2,000萬元易手，呎價19,704元直逼2萬元，高質素單位備受實力客垂青。

繼日前康怡花園相連單位賣2,003.8萬元後，同區太古城亦促成大碼成交。市場人士表示，屋苑春櫻閣低層G室，實用面積1,015平方呎，套3房間隔，原叫價2,050萬元，現以2,000萬元易手，減價50萬元或2%，呎價19,704元。原業主於1995年以711萬元購入，持貨28年帳面獲利1,289萬元，升值1.8倍。太古城3月暫錄6宗成交，交投步伐較2月減慢，涉及銀碼由1,010萬至2,000萬元。資料顯示，2月屋苑錄得3宗逾2,000萬元成交，樓價介乎2,150萬至2,388萬元。

美孚4房1600萬售 36年賺1440萬

另外，九龍區指標屋苑美孚新邨罕有錄凹海單位成交，消息指，屋苑3期百老滙街62號中高層C室，實用面積1,327平方呎，套4房，兼望海景園景，以1,600萬元成交，呎價12,057元，成交價較市價1,800萬元低約11%，目前中高層單位叫價約1,900萬至2,000萬元。原業主於1987年1月以160萬元購入，持貨36年帳面賺1,440萬。屋苑3月暫錄18宗成交，實用呎價11,575元。

奧運站君滙港4房 低市價15%沽

其次，香港置業首席聯席董事張仲賢表示，奧運站君滙港2座低層D室，實用面積1,765平方呎，4房連工人房，向正南，以3,980萬元放盤約1年半後獲同區客接洽，議價後減280萬元以3,700萬元易手，呎價20,963元，低市價15%。原業主於2008年6月以2,029.5萬元購入，持貨15年帳面獲利1,670.5萬元，升值82%。

九龍倉（00004）去年盈利大跌，高盛指，雖然九倉股價在過去3個月內累跌25%，惟相信已反映去年業績疲軟及投資證券組合估值下調的下行風險，而九倉管理層對於今年前景持審慎態度，預期今年不同業務表現不一，集團今年資本開支重點放在本港的住宅發展項目，特別是持股30%的啟德項目。

九倉管理層預期，內地物業發展合同銷售去年已見底，但基於可銷售資源有限，今年合同銷售目標僅介乎40億至60億元人民幣。高盛指，九倉土儲只有約170萬平方米，而且淨定單只有85億元人民幣，預期九倉今年內地物業發展銷售收入只有72億元，相關盈利則為6億元。

內地投資物業方面，租戶銷售額特別是奢侈品銷售有復甦迹象，料支持九倉今年內地零售續租租金有低雙位數增長，但管理層憂未來數月內地人外遊或令本地支出減少。

股價較NAV折讓67% 估值合理

高盛指即使該行預期九倉未來盈利增長放慢，而且內地物業發展及投資物業的資產回報放緩，但其股價較每股資產淨值（NAV）折讓近67%，2023年預測市帳率約0.4倍，預測市盈率約13倍，估值仍然合理。

高盛稱，雖然該行不清楚會德豐會否將九倉私有化，但會德豐一直在公開市場增持九倉，若會德豐未來再增持九倉，相信會成為股價另一支持。高盛將九倉2023年及2024年每股盈利下調17%及調升3%，12個月目標價調低4.3%至22元，評級由「沽售」調升至「中性」。

領展（00823）供股權於上周四開始在市場上交易，因應領展正股近期股權走弱，最新除權後價格與供股價44.2元接近。在領展供股權理論價值減少、「水位」淺窄下，供股權價格更為波動。領展供股權（02915）周一早市曾跌16%，低見2.6元，但領展正股於午後反彈後，領展供股權曾升47%見4.54元新高。

領展供股權收市升37%，報4.22元，成交7,290萬元。領展正股收報48.7元，升2.5%。領展供股權交易期為3月9日至16日，在周四停止交易前，其理論內含價值約相當於正股價格與供股價的差距。

租金高位回落6成 地舖及1樓共涉3515呎

中港通關旅客數目急升，不少與自由行相關的行業重拾擴充信心。當中以藥房最積極，近1個月市場錄得多宗藥房或藥粧店租舖個案，其中有連鎖藥房以月租60萬元進駐旺角通菜街，屬疫後最大額藥房租舖。

市場消息透露，旺角通菜街63至67號地下及1樓，地舖面積約1,890平方呎，連閣樓及1樓總面積達3,515平方呎，前租戶為運動品牌Adidas，2020年中退租後一直空置至今，期間有零售商大幅壓價至30萬元洽租，惟遭業主婉拒，直到上周獲本地連鎖藥房以60萬元承租，以單一月租金額計，屬於疫後最大宗藥房租務個案。第二貴為尖沙咀廣東道14號前溥儀眼鏡舊舖，2月底由藥房以55萬元承租。

舖位空置3年 高峰期月租148萬

資料顯示，上述通菜街舖位於「女人街」及「波鞋街」人流最旺地段，距離旺角港鐵站不遠，人流有保證。過去一直是運動品牌及化粧品店搶租對象。據了解，該舖在2012至2015年的租戶為莎莎，當時月租120萬元；2015年轉由運動品牌Adidas承租，2018年月租達148萬元，若以新租金每月60萬元計，租金仍比高峰期回落約6成。

除了上述個案外，西洋菜南街核心旺段連錄多宗藥房搶租個案，例如西洋菜南街32號地下，面積700平方呎，剛獲藥粧店以33萬元進駐，呎租達471元。代理指舖位於西洋菜南街時裝及電訊旺段，租金有一定支持。

事實上，鄰近內地的上水區藥房搶租個案最活躍，租金升幅相對明顯。例如上水新康街47A號地下2號舖，面積約1,000平方呎，剛獲藥房以18萬元承租，直逼2018年疫情前月租20萬元的水平。

中原（工商舖）董事總經理潘志明指出，藥房肯定是近期最活躍搶舖的行業，一來反映行業看好自由行旅客帶旺零售，二來反映藥房承租力相對較強。近日不少藥房動輒10餘萬至50萬元搶舖，雖然租金仍較高峰期有大幅折讓，但比去年疫情高峰有明顯升幅。

潘志明又謂，香港全面開關約1個月，舖位租金很難短時間急升，始終目前仍有不少口罩店即將退租，有待市場消化，相信下半年個別核心區舖有機會重返疫情前水平。

通關加上撤銷防疫措施，消費市道料向好，近期不論零售及餐飲，均進行核心區擴充，令租務市場頗為熱鬧。

近期商舖租務市場轉旺，更出現近年罕見的奢侈品複式舖租務。消息稱，中環皇后大道中54至56號豐樂行多層舖租出，物業地下至3樓，面積合共約8,735平方呎，以每月約100萬元租出。豐樂行由老牌業主持有，數年前進行重建，並於2020年落成。物業樓高28層，總樓面面積3.3萬平方呎，而地下至3樓為商舖部分。

鐘錶集團 100萬租中環多層舖

消息指，是次新租客為國際大型鐘錶集團Swatch Group，該集團擁多個名錶品牌如浪琴、雷達錶等，是次集團租用，料作旗下歐米茄（Omega）之用。

據了解，該品牌目前亦有租用同區中建大廈地下，是次預租豐樂行，因看中物業樓面大，可打造旗艦店。據悉，在4層樓面中，除了銷售名錶外，更會預留部分樓面作展覽館，介紹品牌故事及展示經典款式等，增加體驗部分，以吸引更多客人前來。是次亦屬疫情以來，罕見奢侈品租用多層舖位打造旗艦店。

奢侈品重新擴充業務，六福珠寶承租銅鑼灣羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心地下3及5號舖，面積約3,068平方呎，月租約70萬元，呎租約228元，亦為通關後，核心區首宗珠寶店租用核心區舖位。翻查資料，舖位對上租戶為周大福 （01929） ，在2019年底即新冠病毒爆發前，以每月130萬元租用，去年10月租約期滿撤出。另外，2014年舖位由英皇鐘錶珠寶 （00887） 以每月276萬元租用，現租金較9年前大跌75%。

翠華重返中環 租逾5千呎舖

除了零售外，餐飲亦租大樓面舖位，中環威靈頓街1號荊威廣場高層地下舖位，面積約5,089平方呎，以每月約35萬元租出。據了解，新租客為本港知名茶餐廳品牌翠華，該集團近年放棄多間分店，消息稱是次集團租用中環店，將以全新餐飲概念配合，帶來新意。翻查資料，翠華自1998年租用中環威靈頓街華商會所大廈3層，涉及約8,160平方呎，惟疫情衝擊，於2020年不續租，如今翠華重返中環。

荊威廣場地下、地庫、1至2樓，面積合共約2萬平方呎，內地財團於2019年以310萬元租用舖位，開設夜店，惟僅經營一段短時間便結業。期間物業一直交吉，現業主決定把樓層分拆招租，以吸引更多租客。

分析指，因中港正式通關，旅客重返，令零售商重啟擴充意慾，而本港撤走防疫措施，市民消費意慾亦提升，在旅客及本地消費提升下，餐飲及零售均有興趣租舖迎接商機，料第二季商舖租務數字顯著上升。

大鴻輝9100萬 沽軒尼詩道舖

至於舖位買賣方面，大鴻輝加入沽貨行列，包括近日以9100萬，沽出灣仔軒尼詩道舖。

消息指，灣仔軒尼詩道71至85號熙華大廈地下A2號舖，面積約1,718平方呎，以約9,100萬元沽出。舖位屬駱克道及軒尼詩道交界，屬灣仔區內旺段，現由茶餐廳以約22.3萬元租用，回報率達2.9厘。舖位原由大鴻輝持有，該集團於2008年以3.95億元購入該廈地下多個舖位，包括現由滙豐銀行所租用部分。

放售多項物業 總叫價20億

近期多名資深投資者大舉出貨，而大鴻輝亦作出部署。據悉他近期放售多項物業，分布在旺角、鰂魚涌、北角、香港仔、柴灣等非核心區，叫價介乎3,700萬至5.7億元，整批舖位總叫價高達約20億元。除了大鴻輝外，投資者馬亞木、羅守輝等最近亦相繼沽售商舖。

樓市逐漸好轉，新盤持續錄得成交。其中，長實去年售予新加坡基金的港島半山波老道超級豪宅項目21 BORRETT ROAD，錄得今年第3宗分拆出售個案，成交價近1.63億，呎價約7.03萬。

利奧坊系列售出2伙

成交紀錄冊資料顯示，項目第1期11樓7號單位，面積2316方呎，連2個車位以1.628億售出，呎價約70294元。資料顯示，早前第1期12樓2號單位及10樓7號單位，分別以1.455億連2個車位，以及1.528億連1個車位售出，呎價分別約67549元及65976元，連同剛成交的單位，合共套現約4.611億。

此外，恒基旗下旺角利奧坊．壹隅，其中2座19樓B室，面積328方呎，1房連儲物房間隔，以816.39萬成交，呎價24890元。

睿峰視乎市場考慮加推

另同系利奧坊．凱岸亦錄得成交，其中1座3樓K室，面積257方呎，連205方呎平台，以718萬售出，呎價27938元。

由鼎珮集團持有的長沙灣現樓新盤睿峰，自開放現樓以來累售47伙，合共套現逾4.7億。鼎珮董事總經理陳玉成表示，預期周三前套現金額可突破5億，集團將視乎市場需要考慮加推。

夥代理推置業優惠

與此同時，發展商夥拍中原為項目買家提供置業優惠。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，新盤銷情理想，反映累積多時的購買力正釋放，3月至今已錄得逾1100宗一手 成交，已經超過上月全月的交投量，料3月一手成交量有機會突破3000宗，創6年半新高。