立委吳怡玎21日建議，放寬公益出租人資格、提高房東免稅額，並實施第三方押金管理制度，讓房東及房客都有公開租屋事實的動力。對此，內政部長林右昌指出，放寬公益出租人資格認定、設計第三方押金保管等會進行研議，未來幾個月會陸續推出。據悉，放寬公益出租人資格涉及需修法放寬至法人，而第三方押金保管制度則讓信託業者有商機空間，且減少返還押金糾紛。

吳怡玎質詢時表示，現在房價已太高，至少租屋市場要管好，並針對社會住宅、包租代管及租金補貼等租屋三個政策方向提出質疑。他指出，推估至少有百萬戶租屋，但真正繳稅的房東只有30萬戶，約有7成房東不願繳稅、未浮上檯面，形成租屋黑市。而公益出租人有一定免稅額還有必要費用可扣除，且月租金在2.5萬元以下不用繳稅，因此她建議提高免稅額、放寬公益出租人認定，或甚至租屋所得採分離課稅，讓更多房東願意公開租屋事實。

而從租客角度來看，吳怡玎說，租屋爭議最多出現在押金返還，目前押金多是採取2個月房租做為押金，而押金是給房東保管，房東若不願退還或隨意苛扣，容易引起爭議。她提議，英國已實施第三方押金管理，好處是解除租約時若有糾紛，給公正第三方決定是否退還或如何退還押金。

林右昌指出，租屋市場過去並不完善，租賃工會、相關服務和從業人員在這6年間才開始慢慢建立機制，立委和各界所提意見對制度改革及整體房市有幫助，他拜訪崔媽媽基金會時他們也有提出這些意見，內政部都在研議，未來幾個月會陸續推出。

據悉，內政部有研議放寬至NGO的法人團體等，因有些法人租屋後再出租給弱勢人士，因此研議在租賃專法或住宅法檢討修法空間，將公益出租人資格從自然人放寬擴大至法人，可比照享受減稅的優惠。

至於設計第三方押金保管機制，官員表示這是提供減少租約糾紛的多元管道之一，也是信託業的商機，房東、房客可協調找信託業等公正第三方出面保管押金，未來有爭議時可解決紛爭；但這些都是額外成本，要視房東房客是否願意，很難強制。官員說，像日本也有租金保險的機制。

台北市不動產開發公會與中華民國不動產開發公會全聯會兩大組織昨（21）日表示，政府認為要壓抑高房價，因此通過了《平均地權條例》修法案，但這是兩件事，高房價的問題要回歸政府住宅政府來檢討，但政府卻透過修法抑制房價，卻直接打擊了建商，殊不知打倒建商並不會實現居住正義，反而可能讓房價更高。

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏、中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全昨日召集十多位建商代表，暢談對政府近期打炒房政策的想法。

包括台北市不動產開發公會名譽理事長暨良茂建設董事長陳春銅、台北市不動產開發公會常務理事暨元利建設總裁林敏雄、台北市不動產開發公會常務理事暨文心建設董事長葉明進、台北市不動產開發公會常務理事暨僑聯機構董事長李明昌、台北市不動產開發公會常務理事暨璞永建設董事長楊岳虎、台北市不動產開發公會監事會召集人暨力麒建設董事長郭淑珍、台北市不動產開發公會常務監事暨前大陸建設董事長張良吉、台北市不動產開發公會常務理事暨昇陽建設顧問簡伯殷、台北市不動產開發公會常務監事暨華固建設總經理洪嘉昇、台北市不動產開發公會常務理事暨三圓建設董事長王雅麟、台北市不動產開發公會理事暨昌益建設副董事長朱彥龍、台北市不動產開發公會大會代表暨元利建設副總吳麗謹等人。

兩公會代表指出，高房價的成因複雜，高地價、高造價、缺工只是部分成因之一；而新法針對私法人購屋採許可制，更誤傷都更發展，因此建議排除都更、危老案。若要讓年輕人有房可住，建議政府首要任務必須提供大量社會住宅，透過新增供給、舒緩市場需求。

圖／經濟日報提供
陳勝宏表示，民眾有居住需求才會買房，透過新增供給、也就是大量興建社會住宅，才能舒緩民眾需求，進一步做到買賣市場與照顧民眾居住權益兩件事脫鉤，讓房屋買賣走向自由經濟市場，民眾居住權也能獲得保障。

楊玉全指出，高地價讓營建成本居高不下，以地價最高的台北市來說，因一地難求，只要有土地標案釋出，隨便一筆標案就是天價，政府身為台灣最大地主，是否有解方？又如缺工，不僅建案工地難找工人，光雙北市水電工初估就短缺1萬人，而近二年多來不僅住宅造價大漲三成以上。

對於社宅，陳勝宏分析，政府應大量蓋實用的社宅，可效法新加坡，不必要求高造價設計，如綠建築、智慧建築等，這樣的社宅，年輕人住不起。而是平價又實用的產品。

楊玉全強調，這次《平均地權條例》修法中，私法人購屋採許可制具高爭議，私法人購屋不等於炒房，政府目標示打擊少部分炒房團行為，但卻限制整個私法人購屋行為，更誤傷自身大力推動的都更、危老案；為避免政府政策相互矛盾，公會有兩點建議，第一私法人若屬建築業，且購入房屋以都更、危老為目的，免經許可，但於登記完畢後，應向內政部報請備查。

第二若以都更、危老為目的所取得的房屋，在登記完五年內如需移轉、讓與者，需申請內政部許可，但讓與其他建築業者做都更、危老，不在此限，以利都更、危老政策推行。

過去在車水馬龍的都會水泥叢林裡有一處大樓型豪宅，是身分的象徵，然而新冠肺炎來勢洶洶，高端客群購屋思維已出現翻轉，人們開始思索有別於過往的生活模式，擁有防疫性、健康性的生活條件，且獨立進出不受干擾成為買房置產的最大關鍵！位於大台北華城特區制高點的「清崧華城逸品琚」訴求空間尺度寬闊，更是雙北地區極為稀有戶戶獨門獨院的景觀別墅社區，吸引不少重視生活品味的客群青睞。

隨著新冠疫情進入第3年，民眾學著與病毒共存，大幅轉變經濟行為及消費習慣，不動產市場趨勢更起了化學變化，御上廣告董事長陳志宇表示，不再執著於市中心，狹小、開窗一眼望去皆是水泥建築的生活環境，此外，過去追求三代大家庭共享空間之理想，也轉換成同居分區之居住思維，不僅可以保有各自的生活步調，招待會所、宴會廳、私人酒窖、品茗室、視聽遊戲室、戶外BBQ區等，隨心所欲訂製生活，同時也能保有互動成就天倫之樂，讓生活不只是過過日子，有天有地、可分層生活的獨棟別墅成了新一代具備國際視野的新富菁英首選產品。

而雙北地區貨真價實的別墅區相當稀有，建商喊出的重疊別墅、山區別墅等，都無法達到其中大台北華城特區擁有絕佳的安全性，且有別於其他郊區別墅往返市區耗時耗力，30分鐘內直抵敦南、信義商圈，其中又以景觀制高點、獨立性的社區最受仰慕，像是區域指標案「清崧華城逸品琚」強調戶戶不連棟，近鄰不擾鄰，且無須選鄰之清幽環境，寬敞的棟距、綠意包圍的空間，24小時可無憂無慮地開窗，引進自然美景，導入陽光空氣，從容自在地呼吸。

然而「清崧華城逸品琚」能受高端族群肯定，主要來自其獨一無二之特性，舒心開闊的單層空間、私人庭院，完整領域享受公私分區，可分層可專屬的隱密場域，「唯有量身訂做，才能符合實際需求」，居住其中能充分體現品味風格。

此外，新富階級最重視的隱私安全，「清崧華城逸品琚」社區內外二大崗哨把關，加上區內機動巡邏隊，以高規格的安全管理滿足所需，而獨立溫泉公設會館也是華城特區內絕無僅有之規劃，溫水泳池、瑜珈教室、健身房、輕食餐廳，結合專業物管服務，進入社區就是尊榮專寵的開始。

近期建商頻頻反應，央行購地貸款18個月內動工令是「虛晃一招」、沒有任何一件鬆綁案例，對此，中央銀行官員昨（21）日回應，事實上符合鬆綁條件的案例還不少，只不過銀行都是採個案認定，沒有公開且具體的統計數據，才會讓建商誤以為「沒有任何鬆綁案例」。

為避免銀行貸款淪為建商養地囤地的「方便門」，央行下令銀行承做購地貸款時，須要求借款人切結在18個月內動工興建，否則必須回收貸款或提高利率。不過，考量疫情等大環境因素致建商無法如期動工，央行2月8日首度列舉出兩大項目，一是受疫情等大環境影響而發生缺工缺料，或公務機關審照時程較長者，可排除18個月大限的適用。

對於央行購地貸款禁令是否有「鬆綁」案例，大型行庫透露，因公務機關審照時程較長而拖延到開工時間的案例確實還不少，且這樣的案例可出具實體文件佐證，在向央行申請鬆綁時可輕鬆過關。不過，缺工缺料問題較難舉證，銀行通常會視建商的規模與資歷等條件進行評估，以此角度來看，中小型建商確實會比較「吃虧」。

央行官員說明，銀行透過實地訪查，就可得知建商是否有缺工缺料問題，舉例而言，建商若缺工，就必須進行公開招募，如果建商口頭說缺工，實際上沒有任何招募舉動，或態度上並不積極，銀行一定可以判斷得出來。建商是否符合鬆綁條件，央行是交由貸款銀行認定，通常銀行只要提出，央行就會「認」，且案例還不少。此話間接駁斥了建商「虛晃一招」的說法。

金管會在近兩年共三次不動產專案金檢中、抓到炒房團大鑽聯邦銀、新光銀在確認客戶身分、對帳戶及交易監控的防制洗錢漏洞，金管會昨（21）日宣布對這兩家銀行各開罰150萬元；另外也有不動產授信缺失的元大銀則處糾正。

遭裁罰的聯邦銀則強調，對房貸業務已建立嚴謹審查機制並落實執行，對金檢缺失也在陳述意見中檢附事證說明均有依規辦理，惟未獲採納，對金管會裁罰深表遺憾。

新光金（2888）表示，預計改善措施將依裁處書內容辦理改善。

金管會是在2020至2021年對銀行辦理與不動產相關的一般業務金檢，及兩次不動產專案金檢，2021年金檢十家銀行、七家信合社及三家票券商，昨日宣布金檢處分結果，其中零元炒房團涉案情節最重大。

聯邦銀和新光銀因未落實客戶身分確認、也未落實對帳戶及交易持續監控作業，違反洗錢防制法規範，導致炒房團大鑽漏洞，金管會依違反《洗錢防制法》開罰，而非《銀行法》重懲，顯示銀行局認為，這兩家銀行並未與炒房團有相互配合的狀況。

根據金檢結果，聯邦銀和新光銀在洗錢防制上有兩大缺失，一、未落實確認客戶身分及客戶身分持續審查，包括對房貸進件控管來源、對借戶所得、資力和繳息還款能力未審慎評估，及借戶部分購屋資金由他人提供，沒檢視借戶買房自備款來源的合理性。

二、未落實執行帳戶及交易持續監控，包括借戶房貸息有代書或第三人等代繳、借戶的存款戶有由第三人代理匯出到其他信託帳戶、客戶代理他人存提大額現金等異常可疑交易，都未落實檢視或查證。

據樂屋網統計，1房以下的住宅平均單價最高，次高單價為4房以上的住宅，但若是就近5年的房價增值情況來看，2房和3房住宅則表現最佳，房價漲幅普遍達3成以上，也因2房和3房住宅是目前市場上的主流，房價也最保值。

樂屋網依據官網實價登錄資料，統計電梯大樓、華廈和公寓此類住宅中，不同房數對房屋單價的影響。結果發現，2022年1房以下的房屋每坪為61.8萬元，2房為35.5萬元，3房為32.2萬元，4房以上為49.3萬元，顯見1房以下的住宅單價最高，次高單價為4房以上的住宅，之後依序是2房和3房住宅。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，由於1房、套房這類住宅，多半集中在人口稠密的都市地區，這些區塊普遍房價較高，自然也會拉高單價，且因為坪數小，換算成單坪價格時，本來就容易拉高。在4房以上房型的部分，洪安怡指出，這類住宅不乏大坪數的豪宅，因而拉高單價，至於2房和3房，算是目前普遍購屋市場主流，不容易受極端值所影響，價格相對平均。

此外，不同房數的住宅是否會影響房價的漲幅呢？樂屋網以2022年不同房數的房屋單價，對比5年前的價格，得出跟房價完全不同的排序；3房型的住宅漲幅最多，達35.86%，其次為2房住宅漲幅33.46%，表現最差的卻是4房和1房，分別漲幅19.95%和17.71%。


洪安怡分析，現行以子女數較少的小家庭成購屋主力，2房和3房等小型住宅更受歡迎，因而更有機會推升房價；反觀4房和1房，若是坪數過大的豪宅，因為房價基期高，漲幅相對有限，至於1房和套房，多半為過渡期產品，以單身族或投資族為主，加上貸款成數受限，轉手度遠不如2房、3房，價格也比較不容易推升。

全球居不動產情報室總監陳炳辰也進一步指出，房市走弱，買方看準價格有討論空間，不見得會再委屈套房物件，不少小宅物件買氣也見放緩，印證自住型的買方對於坪數的舒適度、人生規劃所需，還是會需要具備一定的居住空間，買小又買貴不符效益下，會看到一段時間的風潮暫歇。

洪安怡表示，在台灣少子化及高房價等背景因素下，可能會加劇這種因不同房數影響的房價趨勢變化，建議自住型買方購屋時，除了考慮目前需求，也可將未來的生活規劃一併納入考量，選擇盡可能長期滿足需求的房型。

營造廠受缺工影響造成施工進度落後，市場指出，建國工程（5515）、工信工程（5521）、新亞建（2516）等業者手中在建工程雖處於高峰，但因鋼材、水泥、預拌混凝土等各項營造原物料成本仍高，加上缺工造成的工期、入帳時程拖延，營運成長挑戰多，族群今年前景轉趨保守。

新亞建以公共工程承攬為主要業務，手中合約工程案量金額超過500億元，可入帳的在建工程還有300多億元。新亞建指出，按排定的工程進度來看，全年的入帳金額一定會比去年好，但因各項成本仍高，加上缺工，因此對營運保守看待。

另外，因成本高漲，又缺工，很多營造廠無法保證工期，導致許多公共工程無法順利完成招標。這對營造廠今年新承攬的案量可能會有減少。

工信表示，雖然政府對公共工程承攬營造廠有物調補貼，但在整個大環境不確定下，對營運還是保守。

建國工程目前在建工程案量超過200億元，承攬工程案量中未實現收入也有100多億元，但囿於原物料行情波動和營建成本高漲，公司對今年營運趨於謹慎。

2022 年全台房市交易量萎縮，不過因上半年房市熱銷，全年不動產業銷售額仍達到 1.77 兆元，但年減 850 億元、約 4.6%，若以區域來看，南二都受到科技業投資題材退燒加上短期房價漲多，銷售額台南年減 18%，衰退幅度位居六都之冠，高雄則是年減 9%。不過，同時間，全台的不動產家數卻來到近年新高的 4.66 萬家。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年房市上半年火熱，下半年冰凍，去年下半年一手市場的揭露數量較前一年度腰斬，房市的建物買賣移轉棟數也是六年首見衰退，都反映出房市已經見高後進入盤整修正，反映在整體的不動產業銷售額就同步衰退。

不過，景氣高檔也會伴隨著開店數來到高峰，因此統計不動產業家數達到 4.66 萬家，創下近年以來新高，但整體市場的產值卻已經出現高檔下滑。

以六都表現來看，不動產業產值最高的還是台北市，去年不動產產值達 3790 億元，其次則是台中市的 1835 億元，台中市已經連續四年不動產銷售額超越新北市，顯示台中當地的不動產開發、交易都相當火熱，且房地合一稅也是長年居冠，反映出台中市的不動產近年蓬勃發展與價格快速走揚，高雄市則是連續兩年不動產業銷售額都超過千萬元，成為南部房市的熱區，不動產業銷售額去年不到千億，六都僅有桃園市與台南市。

統計顯示，2018 年景氣低迷時，不動產業家數僅有 3.67 萬家，5 年時間就增加 1 萬家的不動產業，銷售額也從 2018 年的 1.25 兆元，到 2021 年來到高峰的 1.86 兆元，房市成為景氣的火車頭之一，2022 年則衰退到 1.77 兆元，較前一年減少了 850 億元，反應這波房地產的景氣高峰已過。

全台扶幼比呈現「溜滑梯」下降，根據內政部統計，2022 年六都扶幼比最高的是桃園，19.5%，不過相比 10 年前，減少了約 2.3 個百分點，也是六都 10 年來縮減最多的城市，而台中市，去年扶幼比為 18.9%，相比十年前減少了 2.1 個百分點，為六都扶幼比下滑的亞軍，而這兩都 10 年來購屋面積則縮水 4-6 坪。

房仲業者進一步統計實價登錄交易資料，六都近十年來購屋坪數下滑最多的都會，也是桃園市與台中市，桃園從 44.6 坪減少至 40.5 坪，縮水約 4 坪左右，而台中市則從 46.7 坪，去年平均購屋坪數只剩約 40.6 坪，縮水達約 6 坪，居六都之冠。

所謂扶幼比，是指 15-65 歲青壯年人口和 14 歲以下人口的比例，全台的扶幼比 17.2%，代表台灣平均是 5-6 個青壯人士扶養一個小孩，人口結構走向「精緻化」的同時，房市也將「重質不重量」，

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，桃園早年推案以透天產品居多，近年受惠於高鐵和機捷的交通便利性，成為大台北一日生活圈中，房價較親民的城市，磁吸不少北部年輕家庭客群移居，也因為桃園的航空、物流、工業，影視等產業發展規劃，近年建商看好就業發展帶動的租賃和購屋市場，推出不少兩房產品，吸引單身上班族購屋，人口普遍年輕化，使扶幼比持續降低。

台中近年則因中科等產業園區發展興旺，帶動就業人口與房價，尤其是 2021 年捷運正式通車後，沿線區域新推案房價高貴，在總價考量下，近年的交易主力也以小宅為主。

南二都扶幼比 10 年減少 1.7 個百分點，整體的扶幼比也偏低，高雄才 16.1% 為六都之末，坪數需求也縮減 2.7 坪。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，南部產業發展失衡，青壯年移居到工作機會多的都市工作，往往就近落地生根，導致南部人越生越少，家戶人口減少，空間需求精簡化，尤其高雄近年房價補漲，購屋族也因而越買越小。

張旭嵐分析，台灣住宅產品呈現三大趨勢，第一，「電梯社區吃香」，單身族、頂客族增加，小家庭成主流，因此小坪數住家需求增加，並且更依賴社區規劃，比如電梯產品，或有休憩空間、多元公設的社區型產品，將會是市場主力。第二，「重教育機構品質」，父母生得少，會更願意砸重金栽培，催化幼教機構投入更好的設備與更大的發展空間，而教學口碑好的明星學區宅，仍是搶手產品。

同時，「講究銀髮需求」，少子化嚴重，城市的人口老化問題也更鮮明，因此因應高齡社會的醫療宅、養生宅，以及社區本身的全齡化，都將更受重視。

到過日本東奧主場館、淺草觀光文化中心太宰府星巴克等景點，不由得被這些建築之美震撼，這些人人都嚮往到訪的景點，皆出自於建築大師隈研吾之手，未來在台南東區新都心，也能看到隈研吾大師建築，而且更是全球限量的俬宅作品，更具有可看性！

2021年獲選《TIMES》的百大影響力人物之一的日本建築大師隈研吾，其以擅長以竹、石等自然素材與融入環境地景，打造具有線條與溫度生命力的建築，被稱作「負建築」的原創風格蜚聲國際，也成為「隈研吾流」建築流派，影像世界建築深遠。知名作品遍佈全球，接成世界經典景觀，包含2020日本東奧主場館、東京微熱山丘、淺草觀光文化中心等等，在台灣知名的花蓮洄瀾星巴克、台北白石畫廊等，以及正在興建中的台中巨蛋，都是城市知名的景觀地標。

隈研吾的美學風格不只建築界推崇，國際奢侈品界也都為之著迷。奢華腕錶品牌勞力士曾與隈研吾大師合作，設計位在美國達拉斯的「勞力士大樓」，獨樹一幟、大膽前衛成為美國知名地標；2021年勞斯萊斯與地產商Westbank合作，邀請隈研吾跨刀設計頂級訂製車「曜影Dawn」，同時發布位於東京表參道的豪宅「The Kita竹謐」。限量13個住宅單元的「The Kita竹謐」，每戶要價數十億日圓，以及1輛就要台幣2000多萬元的勞斯萊斯「曜影Dawn」，也成為為全球富豪關注的焦點。

買房也如精品收藏，首重產品特殊性，不被市場景氣左右，具有收藏價值的物件，收藏1戶永恆至寶，也成為房產界興起的熱潮。收藏愛瑪仕除了限量，更是身份的象徵，而隈研吾的住宅也是一樣，限量、稀少，唯有稀有才能匹配頂級收藏家。

放眼全球隈研吾大師作品雖多產，但多為大型公共建築與商業設施，俬宅產品卻是相當稀有珍貴，因此成為世界建築藏家競藏的項目。在台南就有建商邀請斥資上億聘請建築大師隈研吾為在東區新都心的新案參與建築設計，將台南建築帶向世界。

清景麟建築團隊不惜重金禮聘邀請隈研吾跨海來台參與俬宅設計，將台南城市建築水平拉高至與世界接軌。清景麟建築團隊董事長林聰麟更指出，希望在台南富有文化及歷史底蘊的土地上，留下一座讓台灣、台南都驕傲的傳世經典名宅。清景麟建築於台南東區新都心全新建案「巴克禮PARK」規劃設計，很可能是隈研吾大師南台灣唯一座俬宅，完工後也將成為城市地標，因此更值得市場關注期待。

近日，老牌南粵房企越秀地產公佈了2022年業績報告，從銷售、營收、利潤、財務、拿地及周轉等多方面看，越秀地產均表現出了一個國資房企的穩健。

但一個不可忽視的問題是，在越秀地產成立40周年之際，回顧公司過去十年的發展，在營收不斷增長的表面風光下，是利潤增長相當乏力的現實。2012年至2022年，營收從81.2億元增長792%至724億元，而同期的歸母淨利潤僅從24.82億元增長59.16%至39.5億元。

營收和利潤之間極為懸殊的表現，其背後不僅是毛利率的波動下滑，也是自持物業“升值”拉動利潤的弊端，更是合作開發帶來的帳面繁榮。

10年過去 毛利率已砍半

2022年，越秀地產實現營業收入724.2億元，同比增長26.2%，歸母淨利潤39.5億元、核心淨利潤42.4億元，分別同比增長10.2%和2.2%。

對於2022年的房地產行業來說，能實現淨利潤同比正增長並不容易，但僅就2022年來說越秀地產增收不增利的現象也十分明顯。全年越秀地產的毛利率降低1.3個百分點至20.4%，核心淨利率降低1.4個百分點至5.9%，延續了低迷的利潤率表現。實際上，自2012年以來，越秀地產的毛利率已經從47.5%下滑至20.45%，中間因上一輪地產泡沫結轉的緣故短暫在2017-2019回升至34.21%的水準，但最終在地產行業過渡至製造業的大趨勢中持續回歸。

實際上，梳理2022年中報及目前已發的年報，在頭部房企中，越秀地產的毛利率基本處於平均水準（20%-25%），一定程度上也是全行業利潤率變化的反應。即使近年來越秀地產在越秀商管、越秀服務等更高毛利率業務占比提升的情況，也未能挽回開發業務毛利率滑坡的趨勢。

對於越秀地產來說，毛利率下滑趨勢似乎仍沒有結束。

2022年越秀地產實現銷售額1250.3億元，同比上升8.6%，合同銷售均價30200元/平方米，相較於2020年、2021年的25246元/平方米、27570元/平方米兩年間分別同比增長9.21%、9.54%。

由於越秀地產未公佈公司拿地平均成本情況，若以Wind土地庫統計公開市場拿地成本來大致表徵公司的拿地成本變動趨勢， 2021、2022年的拿地成本較2022年明顯上升，幅度預計超銷售均價的增幅。

這對於毛利率已經下滑了10年的越秀地產來說，未來項目結轉的毛利率短期內仍難看見反轉跡象。

自持物業回報率有待提高

2016年、2017年，越秀地產相繼成立越秀商投公司、城市更新集團，將“商住並舉”戰略提上新高度，並佈局康養產業、長租公寓產業等。以越秀房托為主要平臺的自持物業持續膨脹，從2014年的193億元增長至2022年底的377億元，這其中越秀地產為其輸送了包括越秀金融大廈在內的部分物業，加上越秀地產帳面的自持物業，越秀共計控制的物業接近500億元。

儘管越秀控制的物業與龍湖等超千億的規模仍有差距，但其仍是越秀地產利潤來源的重要組成部分。其主要從三個方面貢獻利潤：越秀服務在管面積的重要組成部分，越秀房托的營業利潤，越秀地產的租金、公允價值變動、出售等方式。

值得一提的是，除了旱澇保收的物業管理服務業務外，越秀房托的經營績效並不理想，2022年越秀房托實現歸母淨利潤為虧損5.29億元。而回顧過去幾年的ROA表現，均在1.5%-3%之間，考慮杠杆後的ROE主要在4%-6%左右的水準。

而越秀地產自己持有的物業整體規模徘徊不前，房地產投資分部營收從2021年的7.14億元銳減至2022年的3.7億元。投資物業出售及公允價值變動貢獻業績方面，整體呈現整體弱化趨勢。


相較於2012-2014年均貢獻十幾億的公允價值變動收益，自持物業回報率的下降是越秀地產近年增收不增利的另一重要原因。實際上，未來包括寫字樓、酒店、商場及綜合體等在內的物業或難在資產增值方面有較為突出的表現，仍需要從租金收入等經營方面提升資產回報率。

合作開發帶來的帳面繁榮

由於越秀地產並未公佈全口徑銷售中的權益比例，但公司在合聯營公司的權益規模以及並表中的少數股東權益及損益可以看出，越秀地產近年來在合作開發方面動作不小。

2017年，越秀地產少數股東權益占比僅為10.9%，而翻至10倍後到2022年占比達到44.06%，幾乎佔據總權益半壁江山，這背後即為銷售權益比例的降低。實際上，在帳面靚麗的銷售規模持續增長底下，是歸母淨利潤增長乏力，少數股東損益持續飆升，從2017年的0.71億元增長至2022年的21.84億元，短短幾年增長近30倍之多，此為公司增收不增利的另一大原因。

在少數股東權益快速飆漲的情況下，越秀地產2022年的權益銷售額或可能也是下降的。此外越秀地產的合作開發還體現在表外的合聯營企業上，截止2022年底，越秀地產在合聯營企業的權益和達到296.28億元，除去在越秀房托的約73億元的權益，整體仍有超兩百億的表外權益，其中貢獻的表外銷售額或也不少。

而如此體量的表外權益，並未獲得可觀的回報，2022年，越秀地產從合聯營企業處錄得損益合計為虧損約1億元。而在2021年相關損益也僅有約4億元，整體回報率較低。

而在表內外同時出擊的情況下，越秀地產全年新增土儲近600萬平米，明顯超出全年銷售414萬平米，拿地力度明顯增強。截至期末現金及現金等價物及監控戶存款總額351.2億元，同比減少13.3%，其中僅現金及等價物為218.46億元，同比減少33.33%。此外，公司有息負債總額同比增長至，其淨負債率也從2021年的47.1%增長至62.7%。

在如今早已過了規模為王的新時期，越秀地產得到的究竟是面子還是裡子呢？

3月20日，保利發展(14.170, -0.16, -1.12%)披露2023年度第二期短期融資券發行結果公告。

公告顯示，2023年3月16日，保利發展成功發行2023年度第二期短期融資券，期債券簡稱“23保利發展CP002”，發行總額為25億元，期限為270日，發行利率為2.26%。

3月20日，招商蛇口(13.490, -0.13, -0.95%)發佈2022年度業績報告。

公告顯示，2022年招商蛇口實現營業總收入1830.03億元，同比增長13.9%；實現歸母淨利潤42.64億元，同比下降58.9%；經營活動產生的現金流淨額221.74億元，同比減少14.64%。

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2023年至今，多個城市完成了集中供地，從出讓結果來看，長三角土地市場回暖明顯，先是杭州月內土拍兩次“高溫”，再是蘇州園區樓板價再創新高，近日，南京土拍也迎來開門紅，整體溢價率7.98%，僅次於2021年首批集中供地。

集中供地以來，長三角一直都是最受歡迎的區域，在整體市場承壓的2022年，房企投資金額中近五成位於長三角。

進入2023年，隨著市場逐步復蘇，長三角土地市場也已率先出現了回暖徵兆，在這其中有零星民企代表開始拿地，雖然以個案為主，但算是個積極的信號。

我們認為，2023年房企是否恢復投資，主要還是看規模民企是否開始拿地。

近日，南京完成了2023年首批集中供地的出讓，成為繼杭州、蘇州後長三角第三個進行集中供地出讓的熱點城市。

南京第一批次掛牌的涉宅用地共11宗，總建面91.2萬方，起拍總價163.6億，雖然較2022年首批集中供地建面規模降低了四成，但是地塊品質較優，分佈於南部新城、河西南、江心洲、雨核、小行、南站等主城熱門板塊。

在優質地塊的推動下，南京本輪土拍吸引近30余家房企參拍。

從出讓結果來看，11宗地塊全部成交，其中有4宗激烈競拍至搖號階段，另外3宗溢價成交，4宗底價成交，整體成交溢價率7.98%，僅次於2021年首批集中供地。

其中關注度最高的建鄴區G03號地塊，在12輪競價後進入搖號階段，最後一輪競價中報價直接從28.6億元增加至30.9億元，達到最高限價，成交樓板價為43173元/平方米，較之前周邊成交的國貿G70地塊樓板價提升約2500元/平方米，成為建鄴區樓板價第二高的地塊。

此次南京土地市場的高熱，除了部分地塊自身條件優越以外，也與近期南京購房政策持續寬鬆、市場的回暖、行業的預期回升有較大關聯。

不僅僅是南京，從2023年至今的集中供地情況來看，除了1月12日寧波土拍競拍熱度冷熱分化顯著之外，杭州和蘇州地市熱度都明顯較高。

2023年2月7日和21日，杭州月內土拍兩次“高溫”，分別是2022年最後一批集中供應和2023年第一批集中供應，這兩次土拍前後僅差了14天，總出讓金額達到271.8億元。

具體來看，2月7日完成了2022年12月公告的第五輪集中供地，在僅有5宗精品地塊供應的情況下，整體溢價率達到10.9%，刷新杭州2022年集中供地溢價率最高值。

2月21日完成的是2023年第一批次集中供地。13宗地塊中，有9宗來自熱點區域，包括蕭山市北、濱江浦沿、錢江新城二期、余杭未來科技城、臨平核心區、良渚新城等地。

在優質地塊的帶動下，參拍房企數量超過60家，最終8宗地塊迅速達到封頂價格、進入搖號環節，其中最熱門的蕭山市北地塊出現了60家房企爭搶的局面。

蘇州方面，2月16日開啟了2023年首輪集中土拍，一批次6宗地均成功出讓，總成交建面37.4萬平方米，成交總金額83.9億元。

雖然供應體量較低，但品質上相對較佳，11宗地塊中，有3宗來自園區（2月16日競拍）、4宗來自獅山（2月23日競拍），均位於配套完善的熱點板塊，屬於比較優質的土地資源。

尤其是園區湖西地塊，起始樓面價高達31000元/平方米，創下園區起拍單價新高，加之區位優越、所在板塊宅地斷供多年，該地塊經過65輪競拍，進入線下搖號環節，共有31位競買人參與現場搖號。最終成交總價36.43億元，成交樓板價35650元/平方米，溢價率15.00%。

在該地塊的帶動之下，蘇州土拍熱度大幅回升，整體溢價率達到6.07%，超過了2022年任意一輪次。

自2021年集中供地以來，長三角區域一直都是房企的投資熱點，2022年全年，有近五成房企投資金額位於長三角。

從目前杭州、蘇州及南京的集中土拍情況來看，2023年的土地市場熱度明顯上漲，長三角地市也或將率先回暖。

在這其中，我們看到了個別民企代表開始拿地的積極信號。如，杭州兩次土拍中，中天美好、興耀房地產、新城控股(16.810, 0.24, 1.45%)、濱江房產、浙江中豪、中騰置業、富陽山水、偉星房產等浙系民企均有斬獲；南京土拍中，偉星還搖得了南京首輪土拍中最熱門地塊，這也是偉星今年繼杭州之後在22城拿的第二宗地。

同時，久未露面的外地房企也出現在了競得名單中，如蘇州土拍吳中光福地塊被山西萬信房地產開發有限公司底價拿下；杭州土拍兩宗蕭山地塊分別被南通市政和南通神輝置業收入囊中。

但需要注意的是，無論是杭州、蘇州、南京還是其他城市，目前拿地主力依舊是央國企，且熱門地塊主要落入國央企囊中。

我們認為，要判斷房企投資是否恢復，主要還是看規模民企是否開始拿地，但目前來看，民企雖然有個別代表拿地，但投資還未普遍復蘇。

整體來看，雖然這些城市在優質地塊的加持下，出現了回暖，但企業端投資全面回暖仍難度頗大，市場仍是高度集中。

從目前的土拍情況來看，市場所期待看到的，其實是另一類規模較大、且許久未有投資動作的民企現身，但遺憾的是，從目前這幾個土拍熱點城市來看，此類民企仍未現身，這在一定程度上也說明規模民企投資仍處在弱復蘇的狀態之中。

我們期待，在經過一段時間的調整後，未來將有更多民企走進土拍市場，帶動市場熱度的回升。尤其是部分去年在集中供地中沒有或少量拿地的民企，無論是出於補倉需求，還是隨著市場復蘇而恢復投資，“換倉提質”都是一個不錯的選擇。

3月21日晚間，天安中國投資有限公司披露2022年度業績情況。2022年度，天安中國收入為50.87億港元，較去年增加98%。該公司股東應占溢利為15.29億港元，同比增加7%。

公司股東應占溢利截至2022年12月31日止年度高於去年，部份主要原因如下：已竣工物業銷售增加25.28億港元。主要是由於江蘇省及浙江省住宅項目收入確認所致，該項目已竣工並移交給客戶；應占合營企業溢利增加2.35億港元每股盈利為1.04港元，於2022年年底，公司股東應占每股帳面資產淨值為18.34港元。

此外，天安中國2022年總應占已登記銷售為48.86萬平方米，增加26%。已竣工總應佔樓面面積約為86萬平方米，較去年增加92%。2022年年末，在建總應占樓面面積約為146.3萬平方米，較去年減少28%。

於財務方面，於2022年12月31日，天安中國總銀行結餘及現金儲備約91.27億港元；總借款約66.03億港元，包括流動負債20.71億港元及非流動負債45.33億港元。

另悉，天安中國資產負債率為-9%，2021年為14%。借款主要為待發展物業及發展中物業提供所需資金。融資成本增加主要是融資成本資本化於發展中物業較去年減少所致。其未償還借款中約37%將於兩年內到期。

公告還顯示，於2022年度，天安中國銀行(3.430, -0.08, -2.28%)存款約50萬港元，物業、廠房及設備、發展物業及投資物業帳面總值分別約3650萬港元、38.9億港元及111.78億萬港元已作抵押，以便為天安中國取得銀行信貸及為發展專案的公用服務供應商及政府機關提供擔保。

金融街(5.080, 0.03, 0.59%)物業股份有限公司3月21日公佈，擬收購目標公司公司置佳物業服務有限公司70%股權。

具體來看，金融街物業與賣方鄭佩怡女士及目標公司置佳物業服務有限公司訂立股份買賣協定，據此，賣方有條件同意出售及金融街物業有條件同意收購所售股份（相當於目標公司70%股權），總代價最高為1.54億港元，惟須受股份買賣協議所載條款及條件規限。

收購事項完成後，目標公司將成為金融街物業的直接附屬公司，其財務資料將於財務報表內綜合入帳。

觀點新媒體獲悉，目標公司置佳物業服務有限公司於2000年9月11日根據香港法律註冊成立，主要在香港從事物業管理、保安服務、設施管理及工程顧問服務，在物業管理領域擁有逾20年經驗。於2022年9月30日，目標公司在管專案22個，在管單位超過63,400個，包括商業及住宅物業。目標公司由賣方全資擁有。賣方現為目標公司董事之一。

金融街物業表示，基於戰略發展需要，將收購及投資方式作為業務規模增長途徑之一，廣泛尋求市場合作機遇。香港作為中國物業管理行業的發源地，市場整體運營模式成熟，服務理念精進，目標公司具有穩定的經營業績和豐富的管理經驗，此次收購將有助於進一步提升業務規模及市場競爭力。

恆基地產（00012）去年全年基礎盈利96.29億元，按年減少29%，部分原因是美麗華（00071）於2021年4月14日成為附屬公司，集團以公允價值合併美麗華的資產及負債，產生應佔收益18.89億元所致；末期息維持每股派1.3元，全年共派1.8元，與2021年持平；去年錄得應佔公允虧損3.9億元，如計及相關公允價值虧損，去年股東應佔盈利為92.39億元，按年跌30%，每股盈利1.91元。

物業出租率達93%

期內，恆地收入按年增8.6%，至255.5億元，當中物業發展收入233.35億元，按年多22.8%，包括本港物業發展收入155.36億元；截至去年底，本港合約銷售總額137.43億元，來自推售紅磡、啟德、旺角、長沙灣和粉嶺等項目。未入賬金額約120.72億元，當中約71.9億元預計可隨物業落成並交付買家而於今年入賬。

去年本港收租物業的租金收入64.57億元，按年減少1%，主要由於疫情持續，新租及續租的租金均有所下調，集團主要收租物業於去年底的平均出租率為93%。恒地表示，零售物業組合客流量已恢復至接近疫前水平。

市區舊樓重建方面，已購入全部或80%以上權益的自佔樓面面積，合共約330萬方呎，另有約60萬方呎的自佔樓面面積，已撥作今年開售計劃。截至去年底，計及被收回土地及土地儲備調整後，集團所持有的新界土地儲備約4500萬方呎，為本港擁有最多新界土地的發展商。

年內推10個市區項目

恒地透露，計劃今年內推售10個發展項目，全部位於市區，連同尚餘存貨，在本港預計有約289萬方呎自佔住宅樓面面積；集團旗下中環新地標超甲級寫字樓The Henderson，預期可於今年建成；至於中環新海濱三號用地項目建築進展亦良好。隨着收租物業組合不斷擴展及優化，經常性租金收入將進一步提升，並成為推動業績增長的主要動力。

寶龍地產（01238）公布，預期截至去年12月31日止年度利潤約16億至20億元（人民幣．下同），同比下降72.74％至78.19％，而公司擁有人應佔核心盈利約24億至28億元，同比下降25.65％至36.27％。

該集團指，純利減少主因受房地產行業經營環境嚴峻及新型冠狀病毒疫情的持續影響，年內結轉體量減少，令銷售物業已確認收入和溢利減少、物業項目減值上升、投資物業公允價值下跌及匯兌損失。

該集團預期於下周四（30日）或前後公布業績。

融信中國（03301）發盈警，料2022年全年公司擁有人應佔淨虧損約95億元至115億元（人民幣．下同），2021年同期則錄公司擁有人應佔年內溢利約12.95億元。

集團認為，預期錄得虧損主因受房地產行業經營環境嚴峻及新冠疫情持續影響，尤其是市場下行疊加，導致期內工程進度減緩，已出售物業結轉確認的收入減少；結轉項目毛利普遍較低，導致房地產業務結轉毛利率大幅下降；出於謹慎性原則對可售及自持性物業項目計提的減值增加；及基於流動性需要期內上半年集團處置若干項目導致的處置損失；及美元匯率全年總體較去年呈上升趨勢造成預期淨匯兌損失所致。

大悅城地產（00207）公布，昨天作為借款人與數家銀行作為貸款人及一家銀行作為協調人及代理訂立融資協議，獲提供金額1.27億美元的3年期定期貸款融資，最多可分4次提取。貸款融資將用於對全部或部分現有債務進行再融資。

該集團指，根據融資協議，倘最終控股股東中糧集團不再是單一最大股東，及╱或不再對擁有管理控制權；及╱或中糧集團不再由國務院控制，則將構成違約事件。當發生違約事件時，貸款人承諾貸款金額可取消，並即時到期償還。

瑜一加推67戶 全盤周末兩天應市

兩大全新盤周六（25日）互撼，合共推出579個單位。本地兩大發展商長實（01113）及新地（00016）合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第2期，昨天加推108伙，並「晒冷」盡推全盤400伙於周六發售。華懋集團及港鐵（00066）合作發展的何文田站物業發展項目瑜一第1B期，昨天亦加推67個單位，周六以價單形式賣179伙，連同周日4個特色戶招標，兩天推出全盤183伙。

飛揚第2期昨天公布第4號價單，涉及108伙，包括20個連天台特色戶，折實售價329萬至1036.3萬元，折實呎價11545至15782元，折實平均呎價12997元，較第3號價單折實平均呎價12977元，高約0.2%。長實營業部助理首席經理楊桂玲稱，今批屬於原價加推。

開售當天即場抽籤

飛揚第2期昨日亦公布銷售安排，周六將一炮過推出全盤400伙發售，整批折實平均呎價12798元。根據銷售安排，3房買家可優先揀樓，每名買家最多可購4間。項目本周五（24日）截票，開售當天即場抽籤。飛揚第2期位於青山公路大欖段170號，提供400伙，實用面積263至722方呎，預計2024年12月底入伙。

事實上，一手市場已經久違具規模的「晒冷盤」，對上一個為會德豐地產旗下將軍澳日出康城7B期GRAND MONTARA，2019年6月盡推全盤504伙，當時更一炮沽清。

另外，瑜一第1B期昨天公布第3號價單，涉及67伙，包括4個連天台特色戶及7個連平台特色戶，折實售價1171.81萬至3045.29萬元，折實呎價25530至34374元，折實平均呎價29318元，較第2號價單折實平均呎價26398元，貴約11.1%。

華懋價單發售179伙 暫收6200票

該盤昨天公布兩份銷售安排，周六先以價單形式賣179伙，整批折實平均呎價27083元。根據銷售安排，是次銷售設有大手及3房單位優先安排；項目周四（23日）截票，周五抽籤。華懋集團銷售總監封海倫表示，截至昨日下午2時暫收逾6200票，超額認購33.6倍。

此外，瑜一第1B期將於周日（26日）起以招標形式推餘下4個4房特色戶，實用面積劃一1234方呎，分別外連平台或天台。換言之，該項目將於兩天內「晒冷」推出全盤183伙。

上述兩個全新盤，周六合共推出579個全新單位發售，為恒地（00012）粉嶺One Innovale–Archway及新地（00016）屯門NOVO LAND第1A期於去年8月6日共推665伙對撼後，近7個半月最激烈的新盤大戰。

信置（00083）及會德豐地產牽頭的西南九龍長沙灣維港滙II餘貨亦加入戰團，周六以價單賣55伙，另外63伙以招標形式推售，合共發售118伙。

中港全面通關後，市場對寫字樓的租賃需求增加。仲量聯行最新發表《香港地產市場觀察》報告指出，本港整體甲級寫字樓市場在連續3個月錄得負吸納量（即整體遷出騰空的樓面多於新租出樓面）後，於今年2月重新錄得1.69萬方呎正吸納量。

空置率微升至12.3%

仲量聯行香港董事總經理鮑雅歷（Alex Barnes）表示，寫字樓租賃市場持續改善，近期接獲更多來自保險及金融機構的租賃查詢，同時愈來愈多企業物色新寫字樓以提升辦公空間，將有助吸納新供應。雖然2月市場錄得正吸納量，但整體市場空置率微升0.1個百分點，至12.3%，主要受帝國集團旗下黃竹坑甲級商廈S22落成影響。

此外，2 月整體寫字樓市場租金按月減少0.7%。主要分區市場中，中環和灣仔及銅鑼灣租金分別下跌0.8%和1.2%。

另一方面，新世界（00017）旗下長沙灣南商金融創新中心早前錄得買家大手入市27樓A1至A9室共9個單位，建築面積共15263方呎，成交價約2.41億元，呎價約15806元，創通關後最大額甲級商廈成交。據悉，新買家為「毛紡大王」曹光彪家族成員，同時以合共1100萬元購入該廈5個車位，每個作價220萬元。

近期樓市焦點集中一手新盤，二手市場錄得個別業主蝕讓沽貨個案，並包括豪宅物業。薄扶林貝沙灣有1房海景戶以1180萬元易手，原業主持貨5年，賬面蝕100萬元離場。

中原地產高級分區營業經理黃家俊表示，貝沙灣1房戶少有放盤，新近有業主沽出6期1座高層B室，實用面積459方呎，享海景，成交價1180萬元，呎價約25708元。

原業主於2018年3月以1280萬元買入單位，持貨剛滿5年，賬面虧蝕100萬元，貶值7.8%。

德福花園中層618萬貶9.1%

大型屋苑亦有蝕讓個案。中原地產高級資深區域營業經理賴仲軒指出，九龍灣德福花園N座中層11室，實用面積494方呎，2房間隔，由同區上車客以618萬元購入自用，呎價約12510元。

據悉，原業主於2017年12月以680萬元購入單位，持貨逾5年，賬面損手62萬元，單位跌價9.1%。

藍籌屋苑荔枝角美孚新邨本月已至少錄得6宗損手成交，美聯物業高級區域營業董事吳志輝透露，最新一宗為3期百老匯街65號中層C室，實用面積509方呎2房單位，以655萬元售出，呎價約12868元。原業主於2017年7月以670萬元購入，持貨近6年賬面仍蝕15萬元或2.2%。

置業須不吃不喝18.8年 負擔比率創近6年低

據國際調查機構報告指，香港樓價中位數對家庭入息中位數比率達18.8倍，相當於不吃不喝18.8年才能置業，縮短了4年時間，但仍然連續13年蟬聯全球最難負擔樓價。學者認為，需要透過增加公營房屋，解決樓價難以負擔問題。

國際調查機構Demographia每年發表《全球城市樓價負擔能力報告Demographia International Housing Affordability》，今年報告調查了全球94個城市在2022年第三季的樓價中位數，以及家庭入息中位數。

連續13年貴絕全球

香港去年的樓價較家庭年收入比率為18.8倍，相較2021年調查的23.2倍，相當於不吃不喝18.8年才能置業，按年下跌了近2成或4.4年，屬於2016年（18倍）以來近6年新低。報告指是該調查19年來最大幅度的改善，不但以18.8年的水平，香港樓價仍然連續13年位列全球最難負擔水平，並且大幅拋離排名第二的澳洲悉尼（13.3倍）。

據報告指出，中央政府已經明確提出香港政府要改善住屋負擔能力，以及增加居住面積的責任。據政府統計處數據顯示，去年第三季的私樓家庭月入中位數為3.64萬元，按年上升近1%，而同期的私樓樓價指數下跌9.5%（2022年全年樓價則下跌15%），導致香港樓價的負擔能力有所改善。

至於跟隨其後全球排名第三則為加拿大溫哥華（12倍），其餘第4及5位，則分為美國檀香山（11.8倍），以及美國聖荷西（11.5倍）。而最容易負擔的城市，則分別是美國匹茲堡（樓價收入比3.1倍）、美國羅徹斯特（樓價收入比3.2倍），以及美國克里夫蘭和聖路易斯（樓價收入比均為3.5倍）。

去年94城市全屬難負擔

浸大會計、經濟及金融學系副教授麥萃才稱，香港居住在公營房屋比例高達5成，因此以全民收入作統計放大香港樓價難負擔的水平。他又指，現時政府長策將公私營房屋比例定為七三比，要解決房屋問題不能夠靠私樓，而是靠增加公營房屋解決大部分問題。

事實上，高樓價趨勢在全球屬普遍現象，報告亦指，在2022年所有94個城市無一個屬於可負擔水平（樓價收入比3倍或以下），屬於過去19年調查以來首次，相對2019年有10個城市屬於可負擔水平。

因此若果要將香港樓價變得相對可以負擔，除非將樓價大幅調整，否則或須透過以市價4至5折出售的資助房屋。

新盤特色戶有價有市，新世界 （00017） 發展的北角柏蔚山，昨日以1.25億元售出3座複式單位，實用面積2,502平方呎，4房間隔，享維多利亞港海景，呎價達5萬元。

新港人3764萬 購MONACO兩伙

據悉，該盤推售至今累沽610伙，套現約160億元，分層單位沽清，僅餘1伙複式戶待售，為1座33及35樓B室，實用面積2,331平方呎，連78平方呎平台。

另外，會德豐地產發展的啟德MONACO昨日連沽2伙，據悉，買家為一組新香港人，涉資共3,763.5萬元，2伙分別為2A座20樓B室及2A座33樓B室，同屬實用面積678平方呎3房，成交價1,805.9萬及1,957.6萬元。

恒地 （00012） 發展的旺角利奧坊•壹隅也售出2伙，來自1座9樓A室及2座21樓B室，實用面積447及328平方呎，成交價976.59萬及827.67萬元，呎價21,848及25,234元。而同系鰂魚涌THE HOLBORN售出A座20樓1室，實用面積452平方呎，成交價1,292.95萬元，呎價28,605元。

此外，信置 （00083） 、嘉華 （00173） 及中國海外 （00688） 合作的元朗錦上路站柏瓏II9座15樓A室，實用面積974平方呎，以1,810.3萬元沽出，呎價18,586元。

至於新地 （00016） 發展的尖沙咀九龍站天璽，同日以招標形式售出天鑽璽88樓A室，實用面積1,574平方呎，成交價逾1.41億元，呎價90,188元，創項目呎價新高。

受惠通關等利好因素，本地工廈市道亦見回暖，據主要代理行數據顯示，2月工廈租務成交量按月升近3成。

2月租務成交按月增3成

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年2月工廈租務成交量錄得逾550宗，較1月數字月升近3成。租金走勢方面，以區域劃分，10個分區中，有4個分區於2月平均呎租按月錄升幅，當中以觀塘及紅磡/土瓜灣2區的升幅最大，分別為19.9元及15.8元，各自升0.6%。

不過，工廈售價持續下跌，只有觀塘的平均呎價按月錄得升幅，最新報6,282元，但升幅十分輕微，只達0.4%。而跌幅最大的分區為葵涌，該區2月平均呎價報3,874元，按月跌2.9%。美聯工商董事陳偉志認為，工廈現時出現「量升價跌」的現象，有機會是賣家有意趁市道見底回穩，而決定在短期內套現所致。

康城LP6兩房跌2% 東涌東環3房回落5%

陸續有新盤登場，二手交投進一步淡靜，個別單位造價月內跌幅顯著，其中將軍澳日出康城新貴之一LP6，2房造價月內跌2%，而東涌東環套3房亦月內回落約5%，屬近期筍價。

面對新盤湧現，各區二手睇樓量及成交明顯放緩，將軍澳區屬其中之一，當中交投最為熱熾的日出康城區，新貴屋苑之一的LP6，2房造價月內下跌2%。

中原高級分區營業董事伍錦基指，剛易手的LP6 3座低層A室，2房，實用面積463平方呎，單位去年5月以960萬元放售，直至日前租客遷出，即交吉並減至760萬元，翌晚即以735萬元沽出，呎價15,875元。盡管單位於2018年以642.8萬元購入，仍可獲利達92.2萬元離場，但相比同月成交的同座低層M室，實用面積460平方呎，成交價約747萬元，同景觀、同方向，但樓層再低一點，造價回落2%。

杏花邨3房 累減100萬易手

另外，剛沽出的東環1B座高層2室，實用面積644平方呎，為套3房備獨立廚房戶型，以約830萬元易手，較日前沽出同類單位成交價878萬元，回落5%，屬近期同類筍價成交；而5B座高層3室，實用面積408平方呎，現以575萬元成交，持貨5年帳面蝕23萬元離場。

造價回軟，反而吸引租客棄租轉買，美聯助理營業董事李聖智指，杏花邨24座中層7室，面積620平方呎，方廳3房，望海景，上月以1,100萬元放售，至月底已降價至1,038萬元，同區租客見價錢吸引，議價至1,000萬元承接，呎價16,129元，月內累減100萬元。

此外，元朗PARK YOHO Venezia 6A座低層D室，實用面積723平方呎，套3房間隔，新近以820萬元易手，較日前同類低價成交848萬元再低28萬元，為同類單位今年新低價。

新盤市場氣氛熱鬧，連帶一手市場亦連錄多宗大額成交。由新地旗下九龍站天璽昨以招標形式售出1伙，為天鑽璽88樓A室，面積1574方呎，屬4房單位，成交價逾1.41億，呎價約90188元，呎價創項目新高紀錄。

新世界發展的北角柏蔚山昨沽1伙複式戶，為3座33及35樓A室，面積2502方呎，屬4房4套間隔，可享維港海景，成交價達1.25億，呎價達50000元。項目所有分層單位已全數沽清，全盤僅餘最後1伙複式大宅可供發售。該項目由開售至今，累售610伙，套現約160億。

成交價逾1.41億

萬科香港發展的長沙灣連方I昨錄新成交，為15樓B室，面積為401方呎，屬2房戶，成交價為954萬，呎價約23791元。

另外，恒基旗下西半山CAINE HILL昨日上載新一張價單，加推20伙發售，以最高折扣3%計算，折實平均呎價31236元，最平單位為12樓C室，面積197方呎，屬開放式間隔，折實入場費602.855萬，呎價30602元；最貴為23樓A室，面積289方呎，屬1房戶，折實售價918.493萬，呎價31782元。項目同步發出銷售安排，新舊價單合共推出10伙於周六先到先得方式發售。

CAINE HILL限量加推

信和、會德豐地產、嘉華及爪哇合作發展的西九龍維港滙II昨更新銷售安排，於周六推售118伙，包括55伙以招標方式出售，另推63伙以價單方式出售。

隨着東涌新填海區土地陸續釋出，新一財政年度推出3幅東涌第106區住宅地，包括首次在賣地表推出青年宿舍單位。地盤面積介乎11.4萬至15.8萬方呎不等，均呈長條形剪裁。上述用地綜合市場估值約12億至19億不等，每方呎樓面估值約3100至3500元不等，料可吸引各大中小型發展商入標。

估值12億至19億

新一年政府賣地表推出3幅東涌新填海區住宅地招標，包括東涌第106A區、東涌第106B區及東涌第106C區用地，地盤面積介乎11.4萬至15.8萬方呎不等，涉及可建總樓面約39.93萬至53.5萬方呎。

可建樓面39萬至53萬呎

當中規模最大為東涌第106A區（青年宿舍計畫項目）用地，即位於東涌東環對出，地盤面積約15.28萬方呎，涉及可建總樓面約53.5萬方呎。綜合市場估值約16.58億至18.72億，每方呎樓面估值約3100至3500元。

值得留意的是，上述用地是政府首次透過賣地推出青年宿舍單位的用地，發展商除興建私人單位，亦提供10%樓面的「青年宿舍」，並需交回政府，再由政府夥拍非政府機構負責，而整個項目共提供500伙。至於詳細條款，當民政及青年事務局有定案後，會加入賣地條款一併公布安排細節。

其次為東涌第106C區用地，佔地面積約15.82萬方呎，涉及可建總樓面約55.38萬方呎，市場估值約17.17億至19.38億，每方呎樓面估值約3100至3500元。最後一幅則為東涌第106B區，地盤面積11.41萬方呎，涉及可建總樓面約39.93萬方呎，是上述3幅地中最細，市場估值約12.38億至13.98億，每呎樓面估值約3100至3500元。

大埔老字號煲仔飯店陳漢記近期結業，其鋪址亦剛錄承租，建築面積2180方呎，以每月23萬租出，平均呎租106元，新租客為粥麵店，提價22%進駐。

食肆名店陳漢記因租約期滿，加上經營人有倦意，於本月16日光榮結業，其巨鋪亦剛租出，市場消息透露，大明里22至28號、運頭街91號龍騰閣地下A及B號鋪（建築面積各約1100及1080方呎），合共2180方呎，極速以23萬租出，較舊租金約18萬，加幅約22%，新租客為一家粥麵店，平均呎租106元。

平均呎租106元

知情人士表示，有別於一般食肆，於結業時將架生及食物牌照轉給新租客，收取頂手費用，由數萬至逾百萬不等，陳漢記沒有這樣做，而是將鋪位交還業主，新租客業務性質及食物品種將會跟陳漢記甚相似。

巨鋪由2名業主持有

而上述的A及B鋪，分別由2名不同的業主持有，其中A鋪業主為活躍於市場的董姓投資者，於2022年8月以3350萬購入鋪位，今番以每月11.8萬租出鋪位，回報4.2厘，目前並以4400萬放售鋪位。

至於B鋪業主於1999年3月以660萬購入，現時月收11.2萬，未聞放售。

陳漢記屬長龍餐廳，於高峰期時日賣500個煲仔飯，該店手工腸粉、生滾粥及牛腩亦很出名，外區食客慕名而至，名人食客包括胡杏兒夫婦、陳小春，前特首曾蔭權也是「粉絲」，該店於荃灣經營20多年，然後搬至大埔亦營運逾25多年。早於2008年至2012年，上述巨鋪月租約10萬，及至2012年至2017年，月租12萬，接着的3年月租14萬，直至近年月租約18萬。