桃園地區繼大宇紡織 (1445-TW) 龜山廠求售後，商仲業者受託辦理桃園市觀音工業區土地公開標售，標的面積 4869.94 坪，為雙面臨路的丁種建築用地，形狀方正，建蔽率與容積率分別為 70% 與 300%，開標日為 6 月 7 日。

觀音工業區為桃園市面積最大的經濟部編定工業區，總開發面積超過 632 公頃。園區已開闢超過 30 年，聚集超過 300 家廠商在此設廠，並擁有優異的供水、供電與汙水處理等公共設施服務，區內大廠包括全聯、國瑞汽車、亞東石化、台灣玻璃 (1802-TW) 等知名企業。工業區內交易活絡，據第一太平戴維斯統計，近 3 年觀音工業區交易規模 1 億元以上的交易案合計約 77 億元，規模在桃園市的各工業區中排名第三，僅次於華亞科技園區與中壢工業區。

近年積極布局的企業包括：聯華食品 (1229-TW) 於 2020 年以 10.6 億元購入 7,000 坪工業土地，並投入 61 億元興建觀音廠，引入智慧化食品產線與自動運輸設備等；另外，華紙也在 2020 年以 20 億元購入 3M 集團子公司的觀音工業區廠房，規劃打造研發生產發展基地，並於去年正式啟用。

從近期的交易紀錄觀察，觀音工業區的土地行情已突破 2 字頭，漲幅明顯，但若與桃園週邊工業區相較，例如平鎮工業區、大園工業區與幼獅工業區，工業地行情介於每坪 25 萬到 30 萬元之間，觀音工業區的設廠成本相對較低。

負責標售的第一太平戴維斯資深協理沃仁方表示，近期不管是中央或地方政府都積極在桃園規劃開發多個產業園區，以引進智慧製造、現代倉儲、雲端運算或綠能低碳等低汙染產業為首要目標，因此不一定能夠滿足傳統製造業的建廠需求，這也反映了即便公部門積極開闢新園區，經濟部編定工業區交易保持熱絡，價格穩步上漲。

以觀音工業區為例，園區規模大且早在 1990 年就開發完成，公共設施配套相對充足，每日自來水供應量有 5.5 萬公噸，汙水處理量有 4.8 萬公噸，優於周邊其他的工業區，因此吸引有生產製造需求的企業進駐。

立法院在野黨立委批評政府推動興建社會住宅完工進度落後，內政部營建署表示，工程決標，完成發包，就視為達成，譴責野政黨惡意扭曲社會住宅進度，醜化政府為居住正義的努力成果。

營建署指出，蔡英文總統上任後，以主動積極態度，推動三大居住協助政策照顧國民，研擬社宅興辦計畫，訂定8年20萬戶社宅目標，包含12萬戶直接興建，與8萬戶包租代管，中央與地方的達成數標準，始終如一，政府直接興建社宅今年3月底，達成超過7萬戶3000戶，包租代管社宅累計媒合6萬4000餘戶。

營建署表示，行政院去年7月1日宣布開辦300億擴大租金補貼專案，相較2021年14萬戶，倍增至將近兩倍。展現政府落實居住正義的決心，希望地方政府善盡職責，共同持續的進行這項永續的社會投資。

營建署說，依據行政院2017年3月6日核定社會住宅興辦計畫，直接興建戶數，是以工程完成發包，視為達成，這個標準從未改變。第一階段4萬戶社宅目標2020年底達成，2017年1萬9631戶，2018年2萬5424戶，2019年3萬1952戶，2020年4萬708戶，2020年累計達成5萬4554戶，去年累計達成7萬1112戶，截至今年3月底既有與新完工、興建中及已決標待開工的社宅，合計7萬3031戶，正按照社宅推動的進度，持續穩健成長，全力達成12萬戶直接興建社會住宅的目標。

營建署表示，鑑於地方興建量能不足，中央協調各部會盤點篩選出適宜興辦社宅的土地，由國家住都中心為推動主力，興建約6.9萬戶社會住宅。至於社宅工程經費，地方政府及國家住都中心均採融資方式，先行取得工程款所需資金，後續再藉由中央補助收入及租金收入回收工程款。

營建署說，包租代管社宅截至今年3月底，累計媒合6萬4333戶，包含第一期5157戶、第二期1萬4527戶、第三期4萬4649戶，每季穩定成功媒合7000戶以上，有效引導民間住宅及廠商共同為居住正義付出。另為延續擴大包租代管政策效益，今年3月獲行政院核定執行第4期計畫，相關興辦經費已編列完畢，預計2024年中可達成8萬戶持續入住目標。

去年辦理300億元中央擴大租金補貼專案，透過相關創新作為及宣導措施，補貼戶數相較2021年13.1萬餘戶，倍增突破為27.8萬餘戶。今年精進採隨到隨辦、不設申請期限等方式，讓有需要的民眾隨時提出申請，將申請年齡從20歲調降至18歲，擴大對學生租屋族的照顧。

截至今年3月底，政府直接興建社會數量已超過7.3萬戶，加上包租代管6.4萬戶，整體社會住宅數量已近14萬戶，營建署表示，將全力達成20萬戶社會住宅的目標，也希望地方持續進行此項居住正義的社會投資。

根據財政部資料，統計個人房地合一徵課所得稅件數及應納稅額，從2021年以來共計有5.4萬件個人房地合一徵課所得稅案件，屬於無應納稅額，2021年無應納稅額占比達31.55%，2022年無應納稅額占比也達25%，房仲業者指出，對比房地產價格大漲，出現數萬件的免稅案件的確有點超乎想像。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2021~2022年房價出現一大波漲勢，但同時間卻有約25%～33%符合房地合一稅收條件的個案，屬於無應繳納稅額，主要是過去兩年房市大多頭的景氣，不太容易出現售屋賠錢的狀況。

曾敬德指出，推測可能有些案件屬於先買後賣的重購退稅，或是有些可能扣除成本與費用後，房價沒有增值，只是這樣的比例在前兩年大多頭景氣下，實在是蠻出乎意料之外。

統計顯示，2021年的房地合一稅案件中，共計有3.3萬件屬於不用繳稅，占比為32%。

2022年前三季則有2.1萬件屬於無應繳納稅額的案件，占比為25%，反映出有相當比例都屬於不用繳稅個案。

值得留意的是，房地合一稅2022年屬於10%稅率的案件數開始倍數增加，逐漸有2016年買進的屋主，開始適用6年400萬元免稅，超過按10%課稅的狀況。

曾敬德提醒，適用400萬元免稅有相當條件，必須個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租，且6年內以1次為限，除了400萬免稅優惠外，民眾也可以利用重購退稅條件，但都要留意相關規定。

央行信用管制斬斷金流，加上住宅市場降溫、平均地權條例上路在即，建商首季購地動能創近七年同期最低，僅113億元。建商搶地風潮不再，轉向以消化手中土地庫存為主。

世邦魏理仕台灣分公司研究部主管李嘉玶表示，2023年第1季全台土地成交金額明顯重挫，年減幅高達59％，只有186億元。在購地都會分布方面，可觀察到在市場震盪之際，買家紛紛回防抗跌性較強的市中心精華地段，因此首季各都會區土地成交金額以台北市最熱門、占比達30％。

李嘉玶指出，由於預售市場觀望心態濃厚、去化速度放緩，加上銀行土建融利率逐季攀升，建商購地動能也同步減弱；據最新調查發現，第1季建商土地投資額下滑至113億元，創七年來同期最低紀錄，年減幅高達67％。

其中較具指標的建商購地案，為達欣工程斥資26.2億買下元大建設和馬家投資公司位於北市中山區長安段土地，面積達648坪；另外還有寶建企業的桃園8,868坪土地，也被光禹開發等買家以23.5億元收購；欣陸投控旗下的大陸建設以13.9億買下惠瑜達公司的北市南港段382坪土地；另外還有尚發營造以11.2億買下台南混凝土工業的安平工業區3,035坪土地。

李嘉玶表示，央行去年迄今五度升息影響，不動產市場面臨變數，投資人購買意願也受影響。許多企業為因應景氣走弱，對於資本支出的態度更趨謹慎，商辦市場租賃活動持續受到衝擊，部份自用型買方也暫緩置產計畫。

今年來民間不動產投資動能減弱，不過政府公部門招商案卻熱度飆高，據統計，包括捷運聯開、公辦都更、地上權三大政府招商案就預估達24筆、招商和招標金額將挑戰2,223億歷年新高。

仲量聯行董事總經理侯文信表示，最近民間私部門的不動產投資市場趨於冷靜，反觀公部門的招商案件則維持穩健，據財政部促參司統計，繼2022年民間參與公共建設簽約金額，創下2,828億元歷史新高後，2023年前2月的廣義促參案件，簽約金額也達到187億元。

侯文信表示，若加計已決選出最優申請人台壽保的高雄舊市議會公辦都更案，及皇翔建設獲選最優申請人的金城機廠暨莒光站╱加蚋站捷運聯開案，兩大政府招商案就吸引民間投資金額達77億、200億元，累計來到464億。

侯文信指出，由於政府招商案往往具備產權單純、位於市中心或鄰近捷運等優勢，近年成為投資人取得土地的重要途徑之一，據最新調查，包括公辦都更、捷運聯開、政府地上權等三大招商案，今年至少將釋出24筆、民間招商金額達2,223億元；相較2022年三大招商案1,903億、2021年1,910億，今年可望再挑戰新高。

仲量聯行執行主席趙正義表示，隨著全台捷運路網擴大，「軌道經濟」全面發威，帶動雙北市和台中、高雄的捷運聯開案遍地開花，而政府土開案招商也逐年增加，對著眼於中長期布局的投資人來說，在不確定的市場中，優質地段或有區域發展題材的收益型資產，以及區位佳的政府招商案，將是目光焦點。

據財政部統計，2022 年全台營利事業房地合一稅收達 171.9 億元，年增將近 100 億元，足足比 2021 年多出 1 倍以上，也讓去年稅收寫下史上單年新高，甚至超過了 2017-2021 的五年總和，締造「一年贏五年」超狂紀錄。六都中又以台北市貢獻最大，稅收逼近 60 億元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，房地合一稅 9 成為專款專用，另有 10% 作為中央統籌分配款，房地合一稅收大增，對營所稅超徵貢獻不少，也間接推動政府普發現金。而去年營利事業房地合一稅收翻倍大爆發，可說是「政策能量完整釋放」所致。房地合一 2.0 新制於 2021 年下半年上路，法人交易比照自然人課稅，且新制適用範圍擴大，不僅納入預售屋，法人間常見的特定股權交易也需課稅，因此新制自前年下半年實施後，稅收隨即大進補，而 2022 年是房地合一 2.0 施行後的第一個完整年度，政策發酵程度更勝 2021 年，一舉讓營利事業房地合一稅收首破百億大關。

張旭嵐指出，除了房地合一 2.0 徹底發威外，近年不動產漲勢鮮明，交易多有獲利，也為國庫奠定豐厚的稅收基礎。不過今年平均地權條例修法過關，私法人許可制即將實施，屆時法人對房市的態度將轉趨保守，使買賣熱度降溫，因此今年營利事業房地合一稅收，不排除會「開高走低」。

全台的企業投資以都會區為主，所以營利事業房地合一稅收也高度集中在六都，去年六都合計貢獻 146.2 億元，佔比超過 85%，其中台北市去年進帳近 60 億元，佔全國總額的三分之一強，堪稱最威金雞母。台中市則以 25 億元稅收奪下六都亞軍；南霸天的高雄市，也以 18.2 億元躋身前三名，且稅收年增 2.63 倍，比台南的 2 倍還高，增幅為六都最可觀。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市不僅是全台的商貿核心，也是亞太經貿重鎮，海內外法人交投熱絡，所以創稅能力最強。台中市則是中台灣產經中樞，且南來北往便利，吸引企業積極進駐，據經濟部資料顯示，近五年登記在台中的公司行號家數，增加近 15%，成長幅度為六都之最，蓬勃的企業投資，是台中營利事業房地合一稅收的最大利基。

高雄與台南稅收翻漲逾兩倍，首先是稅收基期相對低，易放大增減幅度；二來是打炒房政策加深房市的觀望氣氛，且不少持有多戶非自住房屋的法人，在地方政府實施囤房稅後，選擇固守基本面較扎實的中北部，將南二都的物件獲利了結，助長高雄、台南去年的法人交易，激勵稅收顯著上揚。

受政策影響，短期投資客退出市場，房市回歸自住當道，台中14期重劃區擁品牌、地段、規畫等優勢的預售案不受影響，近期銷售捷報頻傳，如329檔期進場的「國泰美禾」、「惠宇覞山」銷售亮眼，「順天KING’S ROAD」預售實登單價甚至創區域新高。下半年包括大陸、精銳等品牌建商14期新案將進場，備受期待。

根據台中市地政局統計，首季台中市買賣移轉棟數9,945棟，年減約22％；根據內政部實價登錄資料指出，台中市交易最熱絡的三大屯區（西屯、南屯、北屯），今年前二月有352筆交易，相較去年同期大減6成，買氣明顯趨緩。

觀察近期銷售傳捷報，或是實登揭露創高價的北屯區14期預售案，幾乎都是具品牌力或地段優勢的建案。包括「國泰美禾」、「惠宇覞山」，329檔期進場均傳出銷售佳績；順天「KING’S ROAD」豪宅案，每坪預售實登單價67.8萬元，刷新區域單價新高。

看好14期潛力，下半年預計將有大陸、精銳等建商進場推案。業界預期，14期新案目前成交單價已「坐5望6」，下半年有機會推升14期成交單價。

順天建設二代、執行董事柯啟新表示，14期是台中近20年來最大開發規模的新興重劃區，順天在14期握有多塊精華土地，「未來30年，順天將會持續深耕14期！」

因應鐵路高架化、捷運時代的來臨，位居台中海線交通門戶的沙鹿車站，未來有捷運藍線、鐵路高架與轉運站計畫，吸引全台建商搶進卡位「新站重劃區」，預估三年內將有2,000戶新案量、總銷金額逾200億元蓄勢待發，有機會複製台中東區經驗，反轉站前、站後價差。

台中車站高架化通車七年，在2016年鐵路高架化完成前，中市東區的成屋住宅大樓最高成交價為舊站前的「東京澀谷區」，每坪36.5萬元，後站最高成交單價為「林維湖森」，每坪24.7萬元，兩社區價差達每坪約12萬元。

而隨著台中鐵路高架完成，開發商搶進台中火車站後站開發，新案價格不斷堆疊，目前最高成交單價為「浩瀚湖濱城」的58.3萬元；而舊站前的最高成交價則是名軒「台中新站」的46萬元，同樣價差約12萬元，但站前、站後出現反轉。

站前、站後反轉現象也正在沙鹿區上演。海線地區人口最多、商業活動最為密集的沙鹿區，是海線唯一具有機場、國道匝道、鐵路、捷運等多種交通運輸集散地，也因此被定位為雙港核心區，是台中港科技產業園區與台中國際機場門戶特區的出入轉乘點。

值得一提的是，台中藍線捷運沙鹿站已確定設置於沙鹿新站重劃區周邊，加上未來不排除有沙鹿車站高架與轉運中心計畫，「新站重劃區」的發展前景備受矚目。

沙鹿「新站重劃區」占地面積9.16公頃，吸引建商卡位，未來三年近2,000戶新案量釋出，區域內已公開個案價格正逐步追平舊站前的房價，如即將完工的「和築T1」，近一年成交單價每坪約27萬元、「勝麗交響曲」成交均價31萬元。

財訊雙週刊

曾是台北商業中心的大同區，地主視店面如傳家寶，要談合建是何等難事，但三豐建設有何能耐取得地主信任，而贏得「大同區都更王」的封號？

「我們公司第一件與地主合建案，就是現在的辦公室。」三豐建設總經理游瑞興自豪地對《財訊》報導說，三豐成立30餘年來，9成以上案子都是和地主合建。相較於買素地蓋房，談合建其實是個苦差事；然而，三豐卻能一案接一案取得地主信任與認同，贏得「大同區都更王」的名號。

指標 每坪破百萬元 創區域最高價
根據《財訊》報導，三豐建設自1998年在大同區推出第一案「偉瓦第」，迄今在大同區建案已有16案，主要集中於重慶北路、延平北路一帶，近年則擴及至民生西路、承德路，加總的樓地板面積也有近兩個小巨蛋規模。最具指標「雲極」的一案，更是整合近70位地主百分百同意的危老案，一開案即熱銷，最高樓層成功挑戰每坪破百萬元，創下當時區域最高價行情。

成立於1988年的三豐，早期原始股東自迪化街發跡，是紡織界堪稱大老級的宏洲纖維、中國人造纖維與南光纖維所出資創辦，至今宏洲仍是三豐原始股東。由於地緣性的關係，三豐很早就在大同區立足。董事長洪敏夫經營理念是堅持做好每一件事，尤其三豐專營開發合建，擅長就是與地主溝通，據實以待。

不過，《財訊》分析，早期做整合開發不是件容易的事，游瑞興笑談，「地主最怕建商來，擔心樓蓋到一半變爛尾樓，因此最難就是建立起人與人之間的信任，」特別是大同區一帶，自清末就商業貿易興盛，不乏經商置產代代相傳，許多老屋在地主眼中是「起家厝」，甚至是祖產，「根本捨不得賣！」

由於地區獨特性，游瑞興表示，經常碰到土地是家族祖產，若產權還有爭議，比方父母借名登記在小孩名下，結果父母雙雙過世，其他兄弟姊妹主張也有繼承權，如何說服不動產所有權人與家族共同分配， 就延伸另一道難題。

即使整合難題百百種，「但三豐比較大的長處，是我們懂得地主的需求。」游瑞興對《財訊》記者表示，懂得地主需求，才有進一步談的可能。諸如這裡地主不希望祖產資產有所減損，絕大多數都要住回去，因此需要透過專業及法規制度，盡量創造基地最大坪效，對地主而言，也是一種「對祖先的交代」。再者，這裡地主更在意商業空間的使用，重建後如何把店面效益最大化，也是設計的關鍵。

折衝 考量地主需求 創造最大坪效
「合建就是一種合作關係，地主出土地，我們出資金。」游瑞興對此自豪地說，三豐從不拿地主的土地融資貸款，這是對地主最大的保障，而且一開始就說明合作條件，提供公開透明資訊，才是讓雙方能建立互信基礎。例如，2010年推案位於民生西路和重慶北路口精華地段的「鼎極」，基地面積四百多坪，整合時四個家族都願意將土地資產託付給三豐。此外，三豐曾一口氣聯合開賣了3件重建案，其中1案與第一銀行合建，當中地主還有知名藝人張瓊姿姊妹。

《財訊》報導指出，談起都更，至少都是五年、十年起跳，三豐的案子能夠一案接一案，很大一個原因是把地主需求落實在建案規畫中。近幾年，三豐在建案平面格局花了很大的心思，就像時下主流兩房產品，同樣是28坪格局講究每個空間能夠通風、採光，即使廁所也不馬虎。對消費者而言，在同區域挑選同質性產品，格局差異化隨即留下深刻的印象。

負責代銷的巨將廣告與利置行銷提及，根據過往銷售經驗，來購屋的客戶總有幾位是買過三豐其他案子的消費者，有的直接把子女帶過來購屋。游瑞興認為，畢竟地主重建後都要分回，通常對分配選屋都非常在意位置或格局，既然如此，一開始規畫就彙整各個地主的需求，盡可能把每一個格局弄得更理想。

《財訊》也發現，三豐的作法等於以地主需求為重，有了地主滿意度就是最堅強後盾。未來這些地主入住新房，原本住在外地的子女有可能看了喜歡，也就近買一戶搬回來一起住，或者介紹親朋好友來看看，從既有客戶深耕成為了長遠客戶。

過去談合建案，建商與地主多處於對立角色，但三豐推翻了這樣局面，攤開以往建造的十六案就是最佳活招牌，有些地主有改建需求甚至直接登門造訪，有些經商在地客認同品牌看了喜歡地點，一出手就不只買一戶。

近期，三豐在大同區進行合建案至少6、7案，除了正在銷售鄰近大稻埕商圈的「雲迪」，另「承德路3段」一案，整合43戶地主，正進行拆屋階段；正對延平國小的連棟2層樓公寓，從都更轉危老，再從危老轉都更，基地664坪整合149戶地主，今年下半年規畫送審事業計畫。

淡定 瞄準剛性需求 無畏市場緊縮
此外，《財訊》報導指出，整合十餘年的「承德路一案」，基地近7百坪，之前為和欣客運承租轉運站，距離台北車站不到5百公尺，被三豐視為指標大案，預計下半年開案銷售。而該案巷弄的對面公寓，也在去年同意與三豐合建，整合669坪基地，近197戶地主。

對於近期房市雜音紛沓，價量呈現下滑趨勢，是否影響都更危老的整合？游瑞興表示，房地產市場本就高低起伏，但與地主談合建是最不受景氣影響，原因是整合開發何時成案「不知道」，不一定會碰上景氣緊縮；就算碰上了，與地主合建分回比率約占4成，其實量並沒有想像中多，受市場影響相對性較小。

但他也坦言，政策性打炒房，對新案銷售或許有影響，不過三豐從根本著手，建案一開始產品定位就著重在符合市場性；「當很多消費者要買你的房子就是剛性需求」，顯見三豐深耕在地的品牌，有一群粉絲支持著，才能不畏景氣波動在大同區蓋出一棟棟大樓。

近年新竹房價快速飆漲，預售案銷售價更逼近8字頭，此現象引起外媒關注，根據美國財經媒體報導，台灣半導體的成功推動房價飆升，房仲資料顯示，新竹房價過去5年飆升99%，一位竹科工程師受訪時說，新竹的工程師有很多錢但沒地方花，在當地看房、買房是一種流行的消遣方式。

報導指出，台灣在半導體行業的成功正在推動房價上漲，主要晶片廠員工的的高薪待遇帶旺房地產交易，根據房仲業者的數據，新竹房價在過去5年飆升99%，幾乎是全台平均水平的3倍。

報導稱，雖然全球科技業景氣不佳掀起裁員潮，卻幾乎沒有減緩新竹購屋者的熱情，2022年第四季的房價仍比前一年同期高出22%，反觀美國科技業重鎮舊金山去年12月的房價，比前一年同期下降6.7% ，是美國主要都市區跌幅最大者。

33歲的Johnny Chung是台積電前工程師，現為化學品製造商杜邦的經理，他透露，從2013年剛開始在新竹工作以來，一直在找適合的房子，「4年前覺得房價太高沒有買，現在價格幾乎翻了3倍。」

另一位竹科工程師透露自己也買了預售屋，他稱新竹缺乏休閒娛樂，新竹工程師有很多錢沒地方花，在當地看房、買房是一種流行的消遣方式。

報導提到，除了新竹房價飆漲，自從台積電要在台南及高雄設廠後，投資者也轉向南部尋找機會，數據顯示，2022年第四季台南房價年漲幅逼近9%，高雄房價也飆升14%，同期全台灣的平均漲幅為 7.6%。

2022 年房企收入利潤雙降，營收為2010 年以來首次負增長，業績為2010 年以來首次虧損。有息負債規模保持穩定，但“三道紅線”惡化，資產負債表需進一步修復。銷售拿地規模下降，融資呈淨流出狀態，但支援性政策持續推出。2023 年以來，房地產銷售復蘇明顯，土拍市場熱度恢復，我們認為銷售復蘇具有持續性，看好在此過程中穿越週期且具備高成長性的央國企和優質民企。

標題

2022 年房地產開發商收入利潤雙降，利潤率逐步築底。我們對A+H 共123 家房企進行統計，2022 年實現營收40732 億元，同比下降9.7%，為2010 年以來首次負增長，實現歸母淨利潤-498 億元，同比下降120.3%，為2010 年以來首次出現虧損。板塊實現毛利率17.3%，較上年下降4.7 個百分點，結算利潤率逐步築底。

有息負債規模穩定，資產負債表仍需進一步優化。2022 年，樣本房企有息負債規模同比下降0.1%，其中央企、地方國企分別同比增長9.3%、7.1%，民企同比下降7.0%，央國企得益于信用優勢在加杠杆，而民企有息負債規模已經連續兩年下降。但是房企“三道紅線”指標有所惡化，資產負債表仍需進一步優化。

銷售拿地規模下降，融資呈淨流出狀態。2022 年TOP20、TOP50、TOP100 房企銷售規模分別下降29.9%、39.4%、42.6%，頭部房企表現相對更優。2022 年拿地金額TOP100 房企全口徑拿地金額16503 億元，同比下滑56.5%，根據我們對19 家樣本房企的統計，2022 年土地儲備規模80867 萬方，同比下滑15.3%，隨著2023年銷售市場回暖，有較大的補庫存壓力。2022 年是房地產債券償還大年，全年淨融資額為-4634 億元，較2021 年下降10199 億元，隨著信貸、債券、股權、REITs 等針對房企融資的支持性政策持續推出，房企現金流情況有望改善。

投資建議：2021 年四季度以來，房地產政策持續向好，同時隨著疫情的放開，購房需求得到釋放，進入2023 年後，房地產銷售復蘇明顯，土拍市場熱度恢復，我們認為銷售復蘇具有持續性。我們看好能在此過程中穿越週期且具備高成長性的央國企和優質民企，推薦A 股：華髮股份、濱江集團、萬科A、保利發展、建發股份，港股：越秀地產、中國海外發展、建發國際集團、綠城中國、碧桂園。隨著地產銷售復蘇，商業及物管企業盈利和估值有望修復，推薦A 股：新城控股，港股：龍湖集團、華潤置地。

自2015年以來，無論是一季報、半年報、三季報還是年報，“東北藥茅”長春高新(168.800, 2.00, 1.20%)（000661）交出的每份“成績單”都非常理想，業績均處於同比增長狀態，可以說是A股市場頂尖的“優等生”。不過，在2023年一季度，長春高新多年的業績連漲紀錄被打破了。4月17日晚間，長春高新披露2023年一季報顯示，公司報告期內營收、淨利雙降，主要是曾捲入集采風波的核心子公司金賽藥業“拖了後腿”。面對公司淨利下滑的態勢，長春高新4月17日晚間也宣佈了一則大消息，要剝離地產業務聚焦主業。

一季度營收、淨利雙降

4月17日晚間，長春高新對外披露了2023年一季報，公司報告期內營收、淨利雙降。

財務資料顯示，2023年一季度長春高新實現營業收入約為27.78億元，同比下降6.63%；對應實現歸屬淨利潤約為8.57億元，同比下降24.71%。

長春高新主營業務為生物藥品及中成藥的研發、生產和銷售，輔以房地產開發、物業服務等業務。據長春高新介紹，依託持續的研發投入、產業優化和佈局調整，公司醫藥業務板塊已覆蓋創新基因工程製藥、新型疫苗、現代中藥等多個醫藥細分領域，成為公司業績的主要支撐。

在一季報中，長春高新也對外披露了公司主要4家子公司的業績情況，其中金賽藥業實現收入23.53億元，實現淨利潤8.95億元；百克生物(63.830, -0.12, -0.19%)實現收入1.79億元，實現淨利潤0.18億元；華康藥業實現收入1.65億元，實現淨利潤0.09億元；高新地產實現收入0.71億元，實現淨利潤0.01億元。

值得一提的是，長春高新也被市場稱為“東北藥茅”，之所以能拿下這一稱號與公司穩健的業績增勢不無關係。經同花順(199.640, 3.84, 1.96%)iFinD統計，自2015年以來，無論是一季報、半年報、三季報還是年報，長春高新淨利均處於同比增長狀態。

2023年一季報業績下滑也是長春高新近九年來首次。股價方面，長春高新近期股價也迎來一波下跌，經東方財富(21.830, 0.24, 1.11%)統計，在1月20日-4月17日這近56個交易日，公司股價區間累計跌幅為21.05%，而同期大盤跌幅0.49%。

截至4月17日收盤，長春高新股價報168.8元/股，總市值為683.2億元。高禾投資管理合夥人劉盛宇對北京商報記者表示，上市公司股價反映的是公司基本面，尤其現在在註冊制下，價值投資更是深入人心，業績下降必然會帶來股價的下跌。

核心子公司“拖後腿”

細細對比長春高新旗下子公司2022年一季度、2023年一季度業績，金賽藥業“拖了後腿”。

據瞭解，金賽藥業是長春高新核心子公司，主要從事基因工程生物藥品的研發、生產和銷售，主要產品為注射用人生長激素（粉針劑）、重組人生長激素注射液（水針劑）、聚乙二醇重組人生長激素注射液（長效水針劑）等，涉及人生長激素缺乏、輔助生殖、女性健康、創面癒合（醫療美容）、青少年成長發育等領域。

2022年一季度，金賽藥業實現收入26.48億元，實現淨利潤12.05億元。經計算，2023年一季度金賽藥業營收收入同比下降11.14%，淨利潤同比下降25.73%。

需要指出的是，2022年金賽藥業曾先後兩度陷入集采風波，其中2022年1月，公司的生長激素產品就曾被納入廣東省的藥品集采。之後當年8月，浙江省藥品醫用耗材集中帶量採購辦公室制定了《浙江省公立醫療機構第三批藥品集中帶量採購檔》（徵求意見稿）。市場消息稱，雖然採購目錄沒有對外公佈，但其中有一些是長春高新的主力產品生長激素。

對於上述消息，長春高新彼時表示，目前相關檔為徵求意見稿，公司未收到相關正式通知，對於生長激素集采，從目前已有的廣東聯盟集采來看，未對公司生長激素產品銷售產生負面影響。

除了金賽藥業之外，長春高新子公司百克生物2023年一季度淨利則同比上漲，華康藥業淨利與去年同期持平，高新地產淨利略降。針對相關問題，北京商報記者致電長春高新董秘辦公室進行採訪，不過電話未有人接聽。

剝離地產聚焦主業

業績不如意下，長春高新4月17日晚間也披露了一則出售資產公告，要剝離地產業務聚焦主業。

公告顯示，長春高新與控股股東長春超達投資集團有限公司（以下簡稱“超達集團”）簽署了《附生效條件的股權轉讓協議》，公司擬出售持有的高新地產100%股權，對應價格為2.42億元，超達集團擬通過發行可交換公司債券籌措本次收購資金。

據瞭解，高新地產淨資產帳面值為2.41億元，本次評估價值為2.42億元；評估增值率0.6%。

長春高新年報中介紹，高新地產主要從事房地產的開發及銷售，經營區域在長春市內，先後開發了高新•怡眾名城、高新•和園、高新•慧園、高新•君園、高新•海容廣場等專案。

對於此次出售地產業務的原因，長春高新表示，為聚焦生物醫藥核心業務板塊，優化產業佈局與資源配置，突出主業核心優勢，改善資產負債結構，提高公司現金流水平。

值得一提的是，截至2022年末，高新地產日常經營中形成對長春高新的資金拆借餘額27.12億元。長春高新表示，本次交易完成後，高新地產將根據本次交易各方確認的、截至股權交割日高新地產向長春高新拆借資金的餘額，分三年償還本金及相應利息。

投融資專家許小恒對北京商報記者表示，從營收、淨利規模，高新地產在長春高新中的占比並不高，在淨利下降的情況下，出售地產板塊能夠回流資金，降低上市公司資產負債率。“不過，出售地產業務並不意味著提振主業，想要業績回升，上市公司還要發力公司醫藥主業。”許小恒如是說。

中國建築(6.580, 0.09, 1.39%)2022年房地產業務營收2820億 新購土儲1489萬平米

4月17日，中國建築股份有限公司公佈2022年年度報告。2022年，中國建築新簽合同額39031億元，營業收入20551億元，歸母淨利潤509億元。

報告期內，中國建築房地產開發與投資業務合約銷售額4016億元，同比下降4.9%；合約銷售面積1722萬平方米，同比下降19.7%。

同時，中國建築房地產開發與投資業務營收2820億元，同比下降14.8%。期內新購置土儲1489萬平方米，期末土儲為9303萬平方米。

中國建築地產業務一季度銷售1124億元 同比增長超八成

4月17日，中國建築股份有限公司公佈2023年1-3月經營情況簡報。1-3月，中國建築新簽合同總額10843億元，同比增長20.9%。

其中，該公司建築業務新簽合同額9718億元，同比增長16.4%，房屋建築、基礎設施及勘察設計業務新簽合同額分別為7238億元、2438億元及42億元。

此外，中國建築地產業務合約銷售額1124億元，同比增長82.8%；合約銷售面積505平方米，同比增長74.9%。

期內，中國建築新增土儲68萬平方米，截止期末該公司土儲為9114萬平方米。

上海建工(2.870, 0.00, 0.00%)2022年新簽合同4516.87億 房開業務收入132.9億

4月17日，上海建工集團股份有限公司發佈2022年年度報告。2022全年，上海建工累計新簽合同4,516.87億元，其中建築施工業務，政府投資專案占比達到29%，比上年同期提升了11個百分點；國企投資專案占比55%，兩者合計比例達84%。

報告期內，上海建工實現營業收入2,860.37億元，同比上升1.77%；實現歸母淨利潤13.56億元，下跌64.03%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤8.75億元，同比下滑68.36%。

其中，房產開發業務營業收入132.90億元，同比-4.06%；毛利率為5.60%，同比減少1.67個百分點。

上海建工表示，受房地產行業景氣度低迷及調控政策影響，公司房產開發業務結轉毛利率下降，部分存貨進行了較大額的減值計提，從事房產開發業務的子公司淨利潤為負。

東湖高新(5.910, 0.01, 0.17%)一季度新簽項目23個 金額同比增長1222%

4月17日，武漢東湖高新集團股份有限公司披露2023年一季度主要經營資料。

據觀點新媒體瞭解，2023年一季度，東湖高新全資子公司湖北省路橋集團有限公司及其下屬全資子公司、控股子公司共中標項目34個。其中，已中標且簽訂合同專案18個，合計金額約56.76億元；已中標待簽合同項目15個，合計金額49.92億元；已中標尚在業務分配中且未確定中標金額項目1個。

工程建築方面，東湖高新一季度新簽項目數量23個，同比上年增加91.7%；金額共約63.67億元，同比上年增長1222.2%。

該公司目前無已簽訂尚未執行的重大專案。

蘇寧環球(3.090, -0.01, -0.32%)2022年營收22.39億元 淨利潤率為15.99%

4月17日，蘇寧環球股份有限公司發佈2022年年度報告。觀點新媒體瞭解到，2022年公司實現營業收入22.39億元，同比下降25.12%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤3.58億元，同比下降42.07%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤3.96億元，同比下降33.19%。

同時，蘇寧環球毛利率為62.5%，較上年同期增4.22%；淨利潤率為15.99%；經營活動產生的現金流量淨額7.94億元，同比增長110.61%。

公告指出，蘇寧環球房地產開發業務以南京市場為主，同時在上海、吉林、宜興等地均有佈局。截止報告期末，蘇寧環球累計土儲面積186.63萬平方米，總建築面積226.86萬平方米。

紅旗連鎖(6.100, 0.07, 1.16%)一季度歸母淨利潤1.41億元 同比增長超15%

4月17日，成都紅旗連鎖股份有限公司發佈2023年第一季度報告。報告期內，公司實現營收25.55億元，同比增長4.68%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為1.41億元，同比增長15.39%；扣除非經常性損益的淨利潤為1.38億元，同比增長18.25%；基本每股收益為0.10元/股，上年同期為0.09元/股。

報告期末，公司擁有淨資產80.66億元，較上年度末減少1.54%；歸屬於上市公司股東的所有者權益為42.91億元，較上年度末增加3.39%。

此外，一季度公司實現含稅主營收入28.58億元，較去年同期增長4.50%。另外，實現增值業務收入6.97億元。期內公司投資新網銀行和甘肅紅旗投資收益共0.25億元，同比增長17.93%，扣除這部分投資收益後公司主營業務利潤同比增長14.85%。一季度公司的工作重心主要放在加強內部管理上，比如門店、配送、公司管理及資訊化建設等方面。

4月17日，中國首席經濟學家論壇理事，瑞信董事總經理、亞太區私人銀行高級顧問陶冬發表題為《美國加息已近尾聲，但中國刺激還需加碼》文章。

陶冬表示，CPI通脹大幅下滑給了美聯儲一點緩衝的空間，但核心CPI還在上漲，判斷工資物價的連環攀升是否已經被打破還需要進一步觀察，所以我認為美聯儲處在判斷通脹是否見頂的臨界點位置。筆者認為美國經濟下半年步入衰退的機會頗高，經濟活動會進一步放緩，物價應該可以得到進一步控制。

陶冬預測美國在5月還會最後一次加息。被稱為美聯儲喉舌的華爾街日報記者Timiraos稱，美聯儲終於感受到今年經濟陷入衰退的機會過半了，不過希望進一步鞏固在就業市場和物價的成果後再鳴金收兵。

陶冬稱，中國可能已經進入了廣義通縮狀態。廣義通縮指的是企業和居民預期發生變化，經濟行為趨向收縮。

他表示，打破通縮心態，在於改變預期。中國需要推出更強有力的政策刺激。央行過去在減息上一直比較慎重，不過現在距離下一次減息、減存款準備金率可能不遠了，距離取消房地產限購政策可能不遠了。歸根到底，還要看貨幣擴張能不能帶來民企的信用擴張。

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近日，深圳公共資源交易公共平臺發佈《龍崗區四聯社區排榜村城市更新專案醫院設計總承包》，招標部分估價4064萬元。除了龍崗區四聯社區排榜村城市更新專案醫院設計總承包外，還有建築方案設計及建築專業初步設計等也相繼進行了招標。

值得注意的是，觀點新媒體瞭解到，公告顯示該專案建設單位為深鐵置業，意味著深鐵已經接手了恒大橫崗四聯排榜村舊改，專案計畫總投資464.43億元。

據悉，龍崗區四聯社區排榜村城市更新項目位於深圳市龍崗區橫崗街道辦，四至為：東至興旺路、南至紅棉路、西至恒心路、北水官高速。交通條件優越，專案用地緊挨軌道14號線四聯站，北區連通水官高速。

該項目的主要功能為住宅、商業、辦公、酒店、M0研發及宿舍、學校和醫院等，總建築面積約為307萬平方米。醫院用地範圍約為4.3萬平方米，擬規劃建設床位為300張，總建築面積約17.5萬平方米。主要建設七項基本設施用房，國家級眼病重點實驗室、動物實驗室、深圳眼庫等科研用房，眼科大資料人工智慧、兒童青少年近視防控、防盲治盲等眼健康管理中心，規範化培訓用房及配套設施用房。

專案更新單元範圍用地面積60.66萬平方米，拆除範圍用地面積50.59萬平方米，其中住宅131.85萬平方米（含保障性住房合計26.1萬平方米，包括安居型商品房8.7萬平方米、公共租賃住房8.7萬平方米、租賃型人才住房8.7萬平方米）。

此前，龍崗區四聯社區排榜村舊改由恒大集團主導開發，於2016年12月22日在深圳市規劃和國土資源網公示，列入《2016年深圳市城市更新單元計畫第六批計畫》。

4月18日，建業地產股份有限公司發佈公告宣布，其已就各系列同意票據接獲令建議修訂生效必要的所需同意。

公告顯示，建業地產於2024年7月到期的7.25%優先票據（2020年1月票據）未償還本金金額2億美元，通用代碼為XS2102302200/210230220；於2024年8月到期的7.25%優先票據（2020年8月票據）未償本金金額2.9123億美元，通用代碼為XS2215180550/221518055；於2024年到期的7.75%優先票據（2020年11月票據）未償還本金金額2.97549億美元，通用代碼為XS2262030369/226203036；於2025年到期的7.5%優先票據（2021年1月票據）未償還本金金額2.6億美元，通用代碼為XS2282587414/228258741。

據悉，上述優先票據交換要約的同意費為每1000美元本金金額2.50美元。

建業地產宣布，其已就各系列同意票據接獲令建議修訂生效必要的所需同意。其相信，該等同意指示已表明有關同意票據的持有人繼續支持同時同意徵求，倘同時同意徵求完成，將有助公司管理其離岸金融義務。

同時，建業地產鼓勵尚未有效提交交換票據的合資格持有人於交換屆滿期限之前提交其交換票據。

據了解，建業地產已委任Morrow Sodali Limited為交換要約及同意徵求的數據、交換及製表代理以及就同時同意徵求的資料及製表代理。

公告稱，交換要約及同意徵求須待交換要約及同意徵求備忘錄所載及該公告所概述交換要約及同意徵求的先決條件獲達成或豁免後，方告完成。概不保證交換要約及同意徵求將會完成，而建業地產保留有條件或無條件修訂、撤回或終止交換要約及同意徵求的權利。

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曾經的千億房企、“地產黑馬”中梁控股（02772.HK）近期宣布美元票據再違約。

4月14日，中梁控股在港交所公告，2023年4月票據I及2023年4月票據II的所有未償還本金額連同其應計及未付利息，原本於2023年4月17日及2023年4月15日到期應付，但截至公告日期，公司無法支付2023年4月票據I項下的未償還本金額2億美元及2023年4月票據II項下的未償還本金額2.24億美元以及各自利息。

對此，中梁控股稱，將繼續與其境外優先票據持有人溝通，旨在達成整體解決方案。

由溫州商人楊劍實控的中梁控股，早在去年7月就曾官宣債務“爆雷”。2022年7月29日， 中梁控股曾發佈內幕消息稱，一筆於2022年7月29日到期的9.5%優先票據到期未支付，構成違約事件。

2022年11月，中梁控股曾表示，境內公開債務已全部還清，但預期不會在寬限期內支付兩筆2023年4月到期票據的應付利息，並暫停所有美元債本息的兌付。當時中梁控股所指的，就是目前違約的兩隻存量美元債。

根據公開數據，截至2022年年末，中梁控股的總負債規模高達2064億元，資產負債率接近87%。截至2022年末，中梁控股未償還債務總額為約267.35億元（其中境內有息負債約為185億元，境外有息負債約為82億元），包括銀行及其他借款約202.33億元，優先票據約65.02億元。

其中，中梁控股需要在2023年內到期償還的債務達到178.43億元，而中梁在手現金及現金等價物僅有146.04億元，根本無法覆蓋其短期債務，流動性堪憂。

從經營層面看，去年宣佈公開債務違約的中梁控股為了保住現金流，整個2022年都沒有新獲取土地。此外，各項經營及盈利數據都有大幅下滑：全年物業銷售收入391.69億元，同比下降48.1%；總營收為393.29億元，同比下降48.3%；淨虧損13.5億元，利潤下滑幅度達到100%。扣除各項資產的減值虧損、投資物業估值的公平值虧損及匯兌虧損，擁有人應佔經調整淨利潤為人民幣12.0億元。

2022年在蕭條的行業大環境下，中梁控股實現合約銷售額660.5億元，同比減少約62%，但這在民營房企中已經是不錯的成績，守住了行業規模TOP30的位置。

中梁控股曾被稱為“小碧桂園”，從2016年開始全國化佈局，銷售額從百億級漲到千億級只用了短短兩年，2019年便以千億房企身份在香港IPO，曾被稱為地產界最瘋狂的“黑馬”。當時中梁控股最核心的策略就是下沉三四線加高周轉模式，吃透了棚改紅利。

成也“三四線”、敗也“三四線”，在目前全國樓市大分化的背景下，一二線土儲更具安全性和穩定流速，由於中梁控股近七成土儲集中於三四線城市，其整體銷售去化正在承壓。今年一季度，中梁控股僅實現合約銷售額114.3億元，且由於前兩年沖擊規模時增速過快，和其他已爆雷房企一樣，如今交付成了中梁控股的重要工作，一季度該公司在江蘇、安徽、廣東、浙江、湖北等地累計交付近1.7萬套房屋。

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天眼查 App 顯示，萬達地產集團有限公司4月14日發生工商變更，法定代表人由張霖變更為黃國斌。目前張霖為該公司董事長。

萬達地產集團有限公司成立於2018年2月，註冊資本約40.5億人民幣，由深圳迪迅實業有限公司、富泰（香港）投資有限公司分別持股約98.7％及1.3％。深圳迪迅實業有限公司由萬達百貨集團有限公司持股100％。萬達地產集團4月初新增兩則被執行，合計執行標的約10.86億元人民幣，執行法院均為上海市第二中級人民法院。

黃國斌1990年畢業於中山大學，獲得文學學士學位。1990年至2000年期間曾擔任雲南省商業總公司業務部經理，2003年3－4月曾擔上海福喜公司營銷部經理。2003年4月加入大連萬達商業管理集團股份有限公司，曾擔任該公司大項目管理中心總經理、文旅項目管理中心常務副總經理、總裁助理兼桂林萬達城籌建組組長、總裁助理兼南方項目中心副總經理等職務，目前為大連萬達商業管理集團股份有限公司副總裁兼北區項目管理中心總經理。

內地樓市數據向好，中指研究院4月17日發布數據，一線城市上周成交面積整體環比上漲26.6％，深圳、上海、廣州環比均有較大漲幅，其中深圳成交面積環比漲幅最大，為86.5％；二線城市漲6.7％，蘇州漲幅最大至34.1％，僅溫州一城市下降，降幅為24.9％。三線城市漲69.1％，惠州環比漲幅最大為70.6％。

一二三線城市同比均上漲明顯，三線城市同比漲幅最大，為812.7％。

今年開年以來，房地產的修復成了最熱話題，二手房復甦到什麼程度了？

天風證券分析師劉清海在4月17日發布的報告中指出，近期二手房市場景氣度顯著上行。通過對二手房成交數據的監測分析，自2月以來，中國二手房成交大幅改善，2、3、4月連續3月同比增幅均超8成：

我們發現，截至一季度末，典型城市二手房累計成交規模已超過2021年的歷史高點，且超過2022年和2020年的6成以上。

對比新房，2023年以來新房成交規模較2022年有個位數小幅增長，二手房復甦力度明顯更強，二手累計同比增速高出新房超50個基點。

春節後二手房市場持續復甦，4月受清明假期影響週度環比雖有回落，但同比仍在高位。一季度我們監測的18 城二手房銷售面積累計同比上漲59%。

3月單月，18城二手房單月同比上漲91%。4月前14天，18城二手房月度同比上漲83%，較3月單月同比上漲91%略有回調，但成交規模仍處歷史相對高點。

分析師認為，二手房較新房而言改善力度更強，在高能級城市帶動下二手房市場熱度有望延續到二季度，新房市場的短期調整或也將催化二手行情維持高位：

對比1月末，二手房累計增速改善幅度達78pct，新房改善幅度為45pct，二手房修復幅度明顯更強，我們認為或與1）二手房利好政策持續落地；

2）熱點區域新房供給有限，推高二手房熱度；

3）新房推盤節奏調整造成銷售波動等因素有關。

展望二季度，我們認為高能級城市帶動下二手房市場熱度有望延續，新房市場的短期調整或也將催化二手行情維持高位。

從具體的城市來看：

一線城市——北京：一季度二手房同比增幅約兩成，4月置業節奏略有放緩。

截止2023 年4 月14 日，北京二手房銷售面積累計同比增長19%；4 月單月二手房同比上漲8%。

3 月，北京新房、二手房市場均呈現較高熱度，成交規模接近2021 年的歷史高位。年初至今，二手房累計增速與新房基本持平，4 月單月二手房增速表現暫時低於新房。

深圳：二手市場活躍度顯著回升，3月單月同比超250%。

截止2023 年4 月14 日，深圳二手房銷售面積累計同比上漲90%。4 月單月二手房同比上漲。

3 月“小陽春”行情下，二手市場活躍度明顯提升，但從成交規模20 年曆史高點仍有距離。對比新房來看，年初至今，深圳二手房累計增速高於新房94pct，二手房4 月單月增速仍高於新房119pct。

二線城市——杭州：二手房累計同比超六成，4 月成交持續向好。

截止2023 年4 月14 日，杭州二手房銷售面積累計同比上漲61%；4月單月二手房同比上漲54%。一季度，杭州二手房銷售規模已超過2020、2022 年，進入4月二手房仍保持良好增勢。

對比新房來看，杭州二手房累計增速高於新房50pct，二手房4月單月增速高於新房72pct。

南京：3月二手房單月成交近創近年新高

截止2023 年4 月14 日，南京二手房銷售面積累計同比增長76%；4 月單月二手房同比上漲109%。3月， 南京二手房單月成交突破近年曆史高點，進入4 月仍維持良好增速。對比新房來看，南京二手房累計增速高於新房94pct，二手房4 月單月增速高於新房86pct。

青島：“小陽春”如期而至，累計成交已接近21年

截止2023 年4 月14 日，青島二手房銷售面積累計同比上漲83%；4月單月二手房同比上漲101%。年初至今，青島新房、二手房累計成交面積均已接近21 年，復甦態勢良好。

對比新房來看， 青島二手房累計增速高於新房52pct，二手房4 月單月增速高於新房81pct。

蘇州：二手市場保持高熱，與新房增速差仍在加大

截止2023 年4月14 日，蘇州二手房銷售面積累計同比上漲40%；4月單月二手房同比上漲140%。2023 年至今，蘇州二手房市場累計成交面積顯著高於2020和2022 年，二手房保持良好復甦力度、 未見明顯回落。

對比新房來看，蘇州二手房累計增速高於新房54pct，二手房4 月單月增速高於新房138pct，與3 月相比增速差仍在拉大。

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事隔4年再開齋 貴絕過去10個月新盤

新盤豪宅市場回暖，九倉（00004）及南豐合作發展、有「亞洲樓王」之稱的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON第一期，事隔接近4年再錄成交，昨天以約5.77億元售出12號屋，屬於近10個月全港造價最貴的一手物業。全港今年迄今共錄33宗逾億元一手成交，按年飆1.2倍，已超越去年上半年。

MOUNT NICHOLSON第一期12號屋，實用面積7042方呎，採4房間隔，外連2715方呎花園及1970方呎庭院，更設有私人泳池，於本月5日突然公布銷售安排，於上周四（13日）招標。發展商昨天公布，該物業以約5.77億元沽出，呎價8.2萬元。

上述單位成交價打破新地（00016）旗下港島東半山超級豪宅項目Central Peak II（Central Peak發展項目第2期）洋房上月以約4.1億元創下的今年最貴新盤造價紀錄，更成為英皇國際（00163）牽頭發展的南區壽臣山洋房項目壽臣山15號去年6月以約8.7億元沽出一幢洋房後，近10個月最貴重一手買賣。

豪宅新樓過億大刁增1.2倍

值得留意的是，新冠疫情爆發期間，MOUNT NICHOLSON第一期一直未聞成交，對上一宗洋房成交已經是15號屋，於2019年5月以9.16億元售出，實用面積8674方呎，呎價逾10.5萬元。該盤昨天打破近4年的「零成交」僵局。

位於聶歌信山道8號的MOUNT NICHOLSON第一期，提供17幢洋房，實用面積7042至9950方呎，項目迄今累售16伙，套現逾126億元。MOUNT NICHOLSON第一期僅餘最後1幢洋房待售，為20號屋，實用面積8093方呎，外連2889方呎花園及1131方呎庭院。

事實上，自內地和本港兩地通關後，新盤豪宅市場明顯回暖，截至4月17日，本月暫錄得5宗逾1億元的新盤買賣。今年初起不足4個月，已錄得33宗造價超過1億元的一手成交，較去年同期只有15宗，按年急增1.2倍，更比去年上半年錄得的32宗還要多1宗；涉及金額約53.08億元，也較去年同期26.63億元，按年增近1倍。

全港一手成交單日23宗

昨天全港最少錄得23宗一手成交，信置（00083）及會德豐地產牽頭的西南九龍長沙灣維港滙II、新地元朗Grand YOHO第2期、恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna和同系紅磡必嘉坊．迎匯，昨天各沽出3伙。

就在恒地等六大發展商合作發展的九龍東啟德天瀧推售前夕，毗鄰的華潤置地（海外）與保利置業（00119）合作發展的澐璟，昨天賣出8座30樓B室，實用面積1187方呎，採3房間隔，成交價4350.35萬元，呎價36650元。發展商稱，本港經濟復常利好樓市，澐璟睇樓量亦見上升，該盤至今累售84伙，成交金額逾41.6億元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，近期新盤豪宅市場開始升溫，平均每月可錄數宗逾億元大額成交，情況比去年初即第五波疫情時期好。不過，他指出，仍要待經濟好轉及港府「撤辣」，豪宅市場才有機會轉旺，重返疫情前水平。

樓市氣氛好轉，個別二手業主仍要微蝕沽貨。元朗區近日連錄3宗損手成交，其中尚悅高層戶以486萬元易主，約4年時間貶值38.5萬元或約7.3%。

中原地產副區域營業經理王勤學指出，元朗尚悅3座高層F室，實用面積357方呎，兩房間隔，原業主叫價520萬元，減價34萬元或6.5%後，以486萬元沽出，呎價13613元。原業主於2019年以524.5萬元買入該單位，持貨約4年轉手，賬面蝕38.5萬元或約7.3%。

王勤學又說，同區柏逸2座頂層連天台單位，實用面積435方呎，兩房間隔，天台約281方呎，原業主本來開價580萬元，減價25萬元或4.3%，以555萬元獲上車客承接，呎價12759元。原業主於2017年11月以559.3萬元一手買入單位，持貨約5年半，賬面微蝕4.3萬元或約0.8%。

溱柏開放式低估值10%沽

天置物業高級客戶經理張子康表示，元朗溱柏9座低層G室，實用面積約272方呎，為開放式單位，成交價358萬元，呎價約13162元。據了解，原業主於2017年以365萬元購入上述單位，持貨至今約6年轉手，賬面虧損7萬元或約1.9%。

按滙豐銀行網上估價，該行就前述單位的最新估價約398萬元，意味最新成交價，較銀行估價還要低40萬元或約10.1%。

至於其他區域方面，世紀21奇豐物業營業董事廖振雄稱，西貢清水灣傲瀧22座一個連天台單位，實用面積457方呎，1房間隔，連381方呎天台，近月以773萬元成交，呎價16915元，較原業主於2017年的購入價860萬元，約6年賬面大跌87萬元或約10.1%。廖振雄透露，由於原業主換樓，故肯蝕讓上址。

為了加快工廈活化和重建，政府在2021年3月中就工廈推出以標準金額徵收補地價的先導計劃（標準地價計劃），截至今年2月底接近兩年時間，共有13宗符合參與資格的工廈重建項目簽訂契約修訂文件，其中11宗或84.6%採用標準地價計劃進行補地價。

政府指出，前述11宗採用標準地價計劃的工廈重建個案中，有9宗擬重建為商業樓宇，2宗則重建作商住項目，涉及的總商用樓面面積約170.61萬方呎，住宅單位數目則有約4300個。有兩個項目則採用傳統補地價方法，重建後作商業用途，可提供的商用樓面面積約59.2萬方呎。

計劃擬恒常化 數月內推方案

當局重申，該計劃冀令徵收補地價金額有明確依據，推動工廈業主重建老舊工廈，並加快處理相關的契約修訂申請。政府計劃把有關安排恒常化，目標今年中或之前推出具體實施方案。

翻查地政總署公布的資料，採用標準地價計劃的工廈重建項目中，以長沙灣發祥街西和荔發街交界的潤發倉庫重建項目最矚目，涉及補地價金額約137.34億元，屬市區歷來最大額的私人重建項目補地價個案，預計最高可重建樓面面積約158萬方呎，提供約2500伙住宅，商用樓面面積佔約10萬方呎。至於去年12月進行補地價的九龍灣啟興道九龍貨倉重建項目，則以約20.9億元進行補地價，預計可重建為商住項目，涉及約1800個住宅單位。

另外，政府提到，2020至2022年3年之間，有72宗循活化工廈政策申請放寬地積比率兩成的工廈重建申請，提交城規會考慮，其中70宗或97.2%獲批。城規會「開綠燈」的個案中，約57%擬重建為工廈，34%作商業用途，約9%則擬興建數據中心等。城規會同期批准7宗整幢工廈改裝的申請，涉及商店和服務行業等不同用途。

近年工廈買賣市場熾熱，仲量聯行發表的《投資概覽：物流及工業物業市場的蓬勃發展》報告顯示，本港分層工廈的總存量自2011年起持續每年以0.6%的比率減少，在供應緊絀下，估計未來3年工業物業價格可望累積上升15%至20%。

該份報告指出，由於政府持續的活化政策，鼓勵不少業主重建工業物業並轉作其他用途，導致私人分層工廈自2011起持續減少。由2011年至2021年間，私人分層工廠大廈總存量一共減少了超過1500萬方呎，在去年及今年雖然共可新增約640萬方呎工廈樓面，但遠遠未能抵消之前累積的跌幅。

仲量聯行香港物流和工業部主管古嘉豪表示，在2021年及2022年，全幢工業物業投資總額達到341億元，反映市場對貨倉、凍倉及數據中心的需求持續增加。他預期，未來3年工業物業仍是投資者首選的商用投資物業之一，期內價格有望上升15%至20%，平均每年升最少5%。

美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，連續3周上揚，累計漲約1.06%，周一（17日）公布的最新指數報155.25點，按周揚0.07%，升幅屬3周之中最小；今年樓價累計飆約6.31%。

另外，美聯物業以該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」，最新報65.1點，按周微增0.1點或0.2%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，二手市場減價盤減少，信心指數上升，連續16個星期高於平均值（屬樓價好淡分界線），反映二手業主信心偏強。

據房委會統計，4月上半月全港共有11宗未補地價資助房屋成交，比上月同期48宗，少37宗或77.1%，創去年3月上半月錄得零成交後逾一年同期新低。另外，房委會把3月全月未補地價資助房屋成交宗數上調至389宗，但比2月全月成交量挫19.8%；首季全港錄1339宗未補地價資助房屋買賣。

新盤搶客源 映灣園2房670萬沽平市價2%

一手盤分薄客源，二手交投量回落，低價成交重現。龍頭屋苑鰂魚涌太古城，繼上周錄得超低價成交後，一個4房全海賣2,100萬，惟仍低估價14%；另外，東涌映灣園2房以670萬元沽，低市價約2%。

港島指標屋苑太古城4月暫錄14宗成交，當中3房以上單位佔8宗，反映市場上換樓客持續入市，繼上周錄得超低價618.8萬元沽出兩房後，再有4房全海景戶成交。

太古城2100萬沽 呎價18851

市場人士指，屋苑春櫻閣中層A室，實用面積1,114平方呎，4房，全海景，2月放盤，叫價2,250萬元，現以2,100萬元沽出，減價150萬元，呎價18,851元，售價較網上銀行估價2,439萬元，低339萬元或低14%，亦為月內同座同室第3宗成交，餘下2宗售價分別為1,980萬和2,238萬。新買家為用家。原業主於2003年以525萬元購入，持貨20年帳面獲利1,575萬元。

事實上，交投放緩下，亦再現輕微低於市價成交。市場人士指，東涌映灣園16座中層E室，實用面積544平方呎2房間隔，開價700萬，1星期前減至680萬，買家有誠意，再減價10萬以670萬成交，呎價12,316元，平市價2%。原業主於2007年2月以約194萬元購入，現持貨約16年沽出，帳面獲利約476萬元。新買家為區內上車客。

同時，小西灣藍灣半島5座高層F室，實用面積455平方呎，2房間隔，望內園景及小海景，叫價828萬元，現以785萬元沽，平市價2%，減價43萬元，呎價17,253元，新買家為區內客。原業主於2001年7月以230.9萬元購入，持貨22年帳面獲利554.1萬元，單位升值2.4倍。

映日灣1房595萬 升值5.8萬

市場亦錄明賺暗蝕個案，消息指，荃灣半新樓映日灣3座高層E室，實用面積289平方呎1房，3月初放盤，開價610萬元，議價15萬元以595萬元達成交易，呎價20,588元。原業主於2019年以589.2萬元購入，持貨4年帳面升值5.8萬元，但計算釐印費、律師費和代理佣金等使費，料要損手18萬元。

此外，個別成交現理想價沽。青衣盈翠半島4月至今暫錄6宗成交，套3房半個月賣貴42萬元。消息指，盈翠半島3A座高層E室，實用面積676平方呎，套3房間隔，向西南，望內園小海，2月放盤，叫價1,220萬元，現以1,130萬元易手，累減90萬元，呎價16,716元。售價較半個月前同座同室低10數層賣1,088萬貴42萬元。原業主於2009年5月以373萬元購入，持貨14年帳面賺757萬元。

另外，美聯樓價指數最新報155.25點，按周升0.07%，連升3周，創自去年10月後新高。若與4星期前相比則升0.91%；本年迄今升6.31%。

通關後甲廈租務需求稍增，惟供應仍多，業界普遍料今年甲廈租金調整未完，全年微跌。

戴德梁行指，商業活動逐漸復常，但受農曆新年傳統淡季影響，首季甲級寫字樓整體的表現未見有明顯反彈。吸納量方面，第一季整體淨吸納量錄得負24.8萬平方呎，反映在環球經濟前景不明朗情況下企業仍以節省成本為目標，擴充需求普遍較少。

金融行業租戶 新租面積最大

新租賃成交方面，按行業劃分，繼續以銀行及金融行業租戶（33.3%）面積佔比最大，其次為專業服務行業（14.8%）及醫療保健/美容業（13.5%）。按地區劃分，九龍東及中區分別佔比超過三成及兩成，當中不乏大型樓面的租賃成交。戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝指，季內見到不少企業落實遷出傳統核心商業區以減省租賃開支，市場上亦看見一些醫療及美容行業的租客進行搬遷活動。

近期租務成交上，漸見有中資企業擴充，涉及中環國金1期中層單位，面積約1.6萬平方呎，以每呎約120元租出，新租客為中資科技公司字節跳動，近年旗下社交應用程式TikTok更是極受歡迎，屬科企巨頭。該集團原租用港島區較細辦公室，是次租國金1期，既可整合業務及擴充，並可升級至超甲廈。

該層樓面原由瑞士私人銀行寶盛集團租用，原租用中環國金1期3層樓面，以及交易廣場等，合共逾7萬平方呎。2021年，該集團決定預租鰂魚涌太古坊二座4層樓面作搬遷，可節省租金支出，如今其中一層樓面獲中資企業承租，另其餘近兩層樓面仍在待租中。

港島東九龍東 租金跌幅明顯

蕭亮輝指，展望未來幾個月，內地企業的潛在需求將有助帶動寫字樓租賃活動逐步恢復。另外，整體甲廈待租率升至17.1%，而租金續見下調壓力，按季回落1.5%，與上年同期相比跌7.9%。分區而言，首季以港島東和九龍東的租金跌幅較為明顯，均按季下調超過2%。他指，在過去數周，寫字樓的查詢及看樓活動亦逐漸回升。然而，始終這些活動後仍需要一段時間才能轉化成實際的租賃成交，因此未能即時反映在第一季度的吸納量及租賃表現當中。另外，盡管通關向市場釋出利好信息，但目前寫字樓待租面積及待租率仍處於高水平，業主難以提高租金，預測全年租金下調幅度介乎2至4%。

至於世邦魏理仕指，在中港兩地全面通關並取消所有防疫限制後，寫字樓租賃情緒在2023年第一季度有所改善。總租賃量較上一季的低基數按季增加42%，至110萬平方呎。鑑於2023年第一季度未有新寫字樓供應，加上淨吸納量為正數，空置率自2018年第四季度以來首次下跌0.2個百分點至15.1%。總空置面積為1,290萬平方呎。整體租金按季度下跌1.5%，連跌第16個季度。大尖沙咀區為唯一錄得租金增長的區份，淨吸納量為正數，租金按季上升0.3%。港島東為其中一個疲弱區份，隨着空置壓力持續上升，租金按季下跌3.8%，創下2021年第一季度以來最大跌幅。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩表示，展望未來，隨着企業繼續實施成本控制政策及更多新的寫字樓供應，預計空置率將呈上升趨勢，2023年租金將繼續受壓。

核心零售區商廈可作半零售用途，現投資者放售尖沙咀堪富利士道商廈，市值約25億元。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事楊偉禮表示，獲投資者吳鎮科家族旗下亨利集團，放售尖沙咀堪富利士道1至2A號商廈，市值約25億元，以總面積5.85萬平方呎計，呎價約4.3萬元。

總樓面5.85萬呎 料本季落成

物業樓高22層，標準樓層約3,000平方呎，總樓面約58,584平方呎，預計本季落成。大廈高層設有露台及空中花園，預計受到投資者及用家青睞。

翻查資料，吳氏早年收購該地段舊樓地盤，包括堪富利士道1及1A號舊樓，以及2及2A號，2017年向土審提出強拍申請，及後以4,180萬元購入該物業最後一伙住宅，實用面積679平方呎，實呎高見6.1萬元，之後把4地盤合併發展，進行重建。

高力今承遺囑執行人委託為獨家代理出售劍橋道單號屋連地皮，將以「現狀」連租約或可議交吉出售。

物業建於1954年，地盤面積約5,485平方呎，現為兩層高物業，而最高可建地積比為1.8倍或可建建築面積約9,873平方呎。目前項目意向價為3.98億元，即可建樓面呎價約40,312元。項目過往亦曾作幼兒園及護老院等用途。

高力資本市場及投資服務部副董事杜偉豪表示，是次放售屬該物業自落成後之首次放盤，業主家族持貨近70年。