政府打炒房打出不少區域新高房價！根據591實價登錄調查，今年第一季全台有九個行政區房價年漲幅超過一成，台中市東區房價年漲幅更高達36％，每坪站上3字頭；新竹香山、新北八里、台南安南等區房價年漲幅也都超過2成，房價沒有最貴、只有更貴。

即使房市在升息、政策打炒房下急凍，卻難以撼動短期房價，不少區域甚至衝上歷史新高。591指出，在一片冷風中，不少都會核心的蛋黃區房價雖漲幅收歛、漲勢不再，不過外圍的蛋白區，在資金外溢、比價效應下，房價仍逆勢創高。

包括台中太平、新竹市北區、新竹湖口、高雄大寮、鳳山等地，房價年漲幅均逾一成；北市大同、新北蘆洲、台中烏日、高雄楠梓等地，也都有近一成的年漲幅。這些房價逆勢上漲的區域除了雙北市外，過去多為房價1字頭、2字頭低價區，如今已有不少區域站穩2字頭、挑戰3字頭。

以房價漲勢最兇猛的台中市東區來說，去年第一季房價僅每坪22.6萬元，今年已漲至30.8萬元，台中東區隨著近年建設利多，加上三井LALAPORT於今年初開幕，帶來人潮與就業機會，新成屋「台中新站」單價直逼5字頭，連帶拉抬東區房價，東區房價外溢也帶動鄰近太平房價一年上漲19％。

受到竹北及新竹市東區房價上漲帶動的新竹縣香山，在公道三路開通下，縮短與竹科、市區交通的便利性，房價揮別1字頭，年漲幅達26％，鄰近的新竹市北區也在高價位區段金雅重劃區帶動下，房價上漲17％，不少小資族轉往南寮漁港周邊2字頭區域購屋。

台北市A辦需求強勁，租金行情持續上揚，最高租金持續挑戰每坪5,000元大關。據最新實價登錄顯示，「南山廣埸」43樓今年1月以92萬元出租、每坪單價約4,923元，再度刷新自身原有紀錄，也是信義區辦公室實價租金的第二高價。

目前台北市商辦租金單價，以「台北101大樓」80樓在2021年創下每坪4,998元最高，今年出租的「南山廣場」43樓亦有逼近每坪5,000元的行情，台北租金單價實價最高的十件商辦租案中，全數由「台北101大樓」、「南山廣場」、「國泰置地廣場」所囊括。

目前實價租金出現每坪4,000元的頂級辦公大樓共有7棟，全數位於信義計畫區，除了三大頂級商辦，還包括「信義經貿大樓」、「新光信義金融大樓」、「華新麗華大樓」與「遠雄金融中心大樓」等。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近年不少地標頂級辦公大樓租金單價頻創自身紀錄，反映信義計畫區空置率低且需求穩定，對租金形成有利支撐，未來租金走勢則是回歸經濟發展與區域供需，未來還有至少富邦A25、南山人壽的信義行政中心、世貿三館等三棟頂級辦公大樓會釋出，未來出租狀況與租金表現將是信義計畫區頂級辦公指標。

信義全球資產公司統計顯示，今年第一季北市主要商圈平均租金，A+級辦公大樓平均租金每坪3,421元，年增約5％，信義世貿商圈持續是指標企業熱門進駐地點，平均租金每坪3,464元，年增5％。

信義全球資產顧問發展部經理林建勛分析，受惠台商回流與外國企業落地投資，過去因疫情影響而遞延的辦公室搬遷、換新決策，也重新啟動，市區商辦多為30年以上舊大樓，空間配置上較不符目前企業需求，信義區頂級辦公室具氣派門面、地段優勢及產品稀缺性，更適合公司設立企業總部需求，吸引付租能力較高的產業。

內政部預告平均地權條例相關5個子法方向後，台北市房市熱點之一的北士科園區「家居安曼」率先點火，逆勢喊衝。建商認為，台北市現在幾乎都以自住客為主，不致受修法影響，目前區內預售屋每坪成交價最高達132.7萬元，預期未來五年辦公、企業總部新聚落可望成形，接下來，房價可能會出現新的天花板。

被視為台北市內湖科技園區2.0版的北投士林科技園區，全區面積達94.38公頃，為30多家建商插旗的兵家必爭之地，去年初首發案「家居璽玉」及「華固文臨」初試啼聲後，每坪成交單價即以跳空之姿，直接站上三位數。

近年包括國泰、遠雄、長虹、璞園、宏普等新案陸續推出，迄今已逾9筆，總銷約達500億元；另外中鼎工程、新光紡織、士林電機、新光人壽、仁寶電腦、舒康科技等企業也紛紛插旗，產業聚落呼之欲出。

在平均地權條例剛預告5項子法之際，總銷45億元的新案「家居安曼」26日宣布逆勢強銷；接下來，北士科將還會有潤泰、新潤及甲山林集團、達麗等大案登場，人氣、買氣都備受關注。

家居建設總經理室特助周堅華表示，去年初「家居璽玉」率先推出，人氣買氣最高峰時，單周來客組數高達50～60組，由於營建成本高漲，因此賣到近5成時，決定喊停封盤，先行動工；如今再推出第二期「家居安曼」，目前平均周來客約15組，成交約1～2組。

周堅華表示，觀察北士科園區的房價走勢，目前區域新高為「國泰雍萃」，每坪開價達130萬～140萬元，成交價最高達132.7萬元，「華固上文林」約118萬元，「樸園璞開石」約115萬元，「宏普陽明」約110萬元，大家房價都站得很穩；但是房價天花板還沒有下降的跡象。最近潤泰將有新案登場，由於品牌效應、加上坪數會切小一點，未來極可能會出現新的天花板，超越「國泰雍萃」的新高點，不致受修法影響。

周堅華表示，雖然平均地權條例修正案即將上路，但家居建設向來以自住客為主，投資客向來都不多，雖然多以中大坪數精品住宅為主，但客戶裏面以私法人名義購屋者，比例也並不多、僅個位數，因此若修法上路，家居建設也不致改弦易轍為先建後售，依然走自己的步調。

台北市辦公室頂級A辦市場需求穩定，租金行情居高不下，據實價登錄，信義計畫區地標之一南山廣場高樓層再度刷新自身紀錄，南山廣場43樓之1在今年1月揭露月租金約92萬元，每坪單價4,923元，是實價揭露以來信義區辦公室租金第二高價，僅次於台北101大樓每坪4,998元，顯示信義計畫區頂級商辦市場仍維持穩定。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前信義計畫區已經有七棟商辦租金出現單坪4,000元的紀錄，且有些地標大樓租金頻創自身紀錄，反映出區域內的空置率低且需求穩定，對租金形成有利支撐，未來租金走勢則是回歸經濟發展與區域供需，預期還有至少三棟頂級辦公大樓會釋出，可觀察出租狀況與租金表現。

目前實價出現單坪4,000元租金的頂級辦公大樓，多數位於信義計畫區，包括台北101大樓、國泰置地廣場、南山廣場、信義經貿大樓、新光信義金融大樓、華新麗華大樓與遠雄金融中心大樓等。

統計顯示，租金前十高的實價揭露中，最高是101大樓的80樓，曾出現每坪4,998元的紀錄，前十高的辦公室實價租金，多由信義計畫區台北101、國泰置地廣場、南山廣場等三棟大樓包辦。

信義全球資產公司統計2023年第1季北市主要商圈平均租金，A+級辦公大樓平均租金每坪3,421元，較去年同期增長約5%；信義世貿商圈持續是指標企業熱門進駐地點，第1季平均租金為每坪3,464元，較前一季增長5%。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，商辦市場通常可以做為產業景氣的參考指標之一，受惠於台商回流與外國企業落地投資，過去受疫情影響而遞延的辦公室搬遷決策，也重新尋覓辦公室舊換新的地點，北市市區商辦多為30年以上舊大樓，因坪數大小、空間配置較不符目前企業需求，信義區頂級辦公室以其氣派門面，具地段優勢及產品稀缺性，更適合公司設立企業總部需求，因此吸引付租能力較高的產業進駐。

平均地權條例修法後，未來法人買住宅將越來越麻煩。不少法人趁上路前加速買進，但台北市豪宅今年竟出現認賠出售！今年3月松山區豪宅「敦璽」三樓2戶以2億1223萬元出售，原屋主2012年買進，持有11年後轉手竟認賠1263萬元。

據實價登錄顯示，今年3月松山區豪宅「敦璽」有法人以總價2億1223萬元無貸款買進3樓兩戶，每坪約125萬元，但對照前一手買家於2012年以2億2486萬元買進，賠掉1263萬元。

張旭嵐表示，「敦璽」戶數僅19戶，住戶單純，近台北小巨蛋，文華東方酒店、微風南京百貨等，地段機能佳，不過因基地面積並不大，2012年完工至今屋齡已10年，和松山區近年其他新都更新案或大型豪宅相較，「敦璽」的規格較小。之前預售成交單價130~140萬元，近年社區成交價下修一成左右，平均每坪125~128萬元上下。

平均地權條例修法不利私法人買屋，趕在修法上路前，高資產族積極布局，今年實價登錄揭露至今，台北市總價2億元以上的豪宅交易共有三筆，且都是以法人名義買進，包括冠德信義、敦璽和潤泰敦峰。

其中信義區松德路豪宅「冠德信義」5樓戶，也是目前台北市總價最高的豪宅交易，今年2月法人買家以3億380萬元購入，不過僅買下9成持份，剩下1成則由原自然人屋主持有，扣除車位後單價約198.5萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，平均地權條例子法預告，內容載明私法人交易的須申請範圍細項，基本上除非是買在已成案的都更、危老範圍，否則私法人購買住宅前都得申請，對於豪宅買氣將有明顯得影響，因此不少法人都加快置產布局腳步。

特別的是，「冠德信義」僅賣出9成持份，第一建經研究中心副理張菱育指出，一般來說，法人和自然人共同持有財產，代表法人與自然人的關係密切，或者其實就是負責人家族公司，而可能屋主對不動產仍有自用需求，加上個人和公司金流規劃，所以才會選擇部分持有而非全部售出。

辦公市場不只雙北市熱，台中辦公室邁向急速擴張階段。產業鏈升級帶動辦公室換屋熱潮，大坪數、整層或整棟商辦大樓需求激增，但市場現貨不足、精華商圈辦公室租售價格看漲且一「辦」難求；企業轉而將標的轉向空間量體、地段等，都符合目前企業總部設置需求的市區空置商場，加上價格具競爭力，商場物件躍升成市場新亮點。信義全球資產公司公告標售大台中車站商圈商場，因地點佳、具萬坪商業空間，對於有設置企業總部需求的企業具極高效益，此案預計於6月19日開標。

台中為隱形冠軍產業集散地，中部科學園區2022年就貢獻了1.2兆元營業額，2022年淨遷入人口3,839人，是僅次於桃園人口數唯二呈現正成長的城市，在高科技產業、人口、交通建設等利多因素加持下，成企業進駐熱門選項，也帶動商辦需求，信義全球資產公司工業地產部業務總監段禮帆觀察，目前中區辦公市場主要有兩大需求，首先為台商回流設廠，廠辦分離布局思維，促使企業積極往市區找尋辦公據點；另外，產業升級、國際商務洽談頻繁，企業為提升公司門面，企業總部設置需求也日益增加。

據信義全球資產公司統計近五年上市櫃法人大型交易，台中商辦累計交易規模達173億，最受矚目的交易案，是中國人壽在2022年斥資120.5億元取得整棟豐邑A8市政核心大樓，顯見台中大坪數、整層或整棟商辦產品，已成為市場關注重點，段禮帆總監觀察，台中辦公聚落以七期市政商圈為主，以目前供給不多、租售價格較高，企業將辦公室布局眼光落在空置商場，如半導體製造商艾斯摩爾即租下台中市政路原衣蝶百貨部分樓層，作為企業在中部地區的營運總部。

段禮帆總監進一步分析，原本作為商場使用的商業大樓，多為在交通便捷、人流匯集的商圈內，若轉做辦公用途，就地點來看便利於員工通勤；就樓況來說，商場原先就是大坪數規劃、樓層挑高設計，更有利於設置總部空間彈性規劃，例如：因應跨國視訊需求設置多功能會議室、增設員工休閒空間及簡易健身器材等，以人為本的辦公室設計可提升員工滿意度，也有助於企業營運效率，此次信義全球資產公司公告標售的大台中車站商圈商場，鄰台中車站、五權車站雙火車站，總樓地板面積超過萬坪，可因應不同產業類別彈性運用。

信義全球資產公司受託辦理公開標售大台中車站商圈萬坪商場，土地面積1,251坪，總建坪13,990坪，全棟為地下2層、地上11層建物，土地使用分區為第一種商業區、第二種住宅區，四面臨路，適百貨、商場、旅館、辦公室、企業總部等多種用途，共有甲標(全案場)、乙標(主棟)、丙標(F棟)，預計於2023年6月19日開標，

法務部行政執行署宜蘭分署5月1日、2日各有一場不動產拍賣會，其中坐落在宜蘭縣壯圍鄉的法式莊園別墅，以底價1900萬元一拍，因周邊田野風光、視野佳，有不少民眾致電宜蘭分署詢問，宜蘭分署說，這棟莊園別墅在宜蘭並不多見，是法拍市場不可多得的稀有物件。

宜蘭分署表示，這棟莊園別墅位於壯圍鄉大福路2段281巷，是地下1樓至地上3樓，屋齡約5年，有80坪，5月2日下午3時在宜蘭分署（宜蘭市中山路2段261號）以底價1900萬元一拍，換算每坪約24萬元。

宜蘭分署指出，該莊園別墅設計偏向歐洲風格，別墅外還有林蔭大道、落羽松，離國道5號宜蘭交流道近，雖然莊園別墅的電梯、衛浴還沒裝設，但一早就有民眾探詢投標細節，預計會相當搶手。5月2日在宜蘭的拍賣還有頭城、壯圍多筆不動產及行動釣魚箱、活餌箱等。

除了5月2日的拍賣，宜蘭分署表示，5月1日上午11時在宜蘭分署基隆行政執行官辦公室（基隆市信義區東信路169號），有拍賣基隆市中山區及仁愛區、雙溪、瑞芳、金山多筆不動產。其中新北市金山區頂角段竹子山腳小段65地號約2萬8,163坪土地，以底價7,100萬元、每坪約2,522元價格一拍；基隆市中和路168巷有約26坪建物，以底價341萬元、每坪約13萬元一拍。

包括台北市、桃園市、台中市等 10 縣市的囤房大戶今 (2023) 年收到稅單將會「非常有感」，統計這 10 縣市針對非自住家用房屋採差別稅率 (俗稱囤房稅)，合計開徵件數共 47 萬 2472 件、開徵稅額合計約 66.4 億元。

台北市、桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市、屏東縣、宜蘭縣、連江縣等共 10 個縣市陸續推動囤房稅，只要名下房屋超過 3 戶以上，第 4 戶就會被視為非自住，房屋稅率將落在 1.5% 到 3.6%，稅率明顯高於自住的 1.2%。

其中台北市、宜蘭縣、連江縣等 3 縣市等已開始實施囤房稅；其他包括桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市、屏東縣等 7 縣市，已自去 (2022) 年 7 月 1 日起針對轄內非自住的房屋採行差別稅率，換言之，這 7 縣市囤房大戶今 (2023) 年 5 月收到稅單將會非常有感。

根據統計，去年 7 月 1 日實施囤房稅的 7 個縣市，共約 25.27 萬戶受影響，稅額估計約將增加 12.59 億元，估算每一個囤房大戶平均約將多繳近 5000 元的稅額。

以六都來說，台北市非自住家用房屋今年開徵件數 9 萬 3372 件、稅額 21 億 6807 萬元；桃園市開徵 7 萬 1841 件、稅額 8 億 4145 萬元；台中市開徵 11 萬 4511 件、稅額 14 億 922 萬元；台南市開徵 4 萬 4010 件、稅額 4 億 2792 萬元；高雄市開徵 8 萬 7582 件、稅額 11 億 5720 萬元。

此外，包括新北市、台東縣、澎湖縣等也規劃跟進推動囤房稅，其中新北市是目前六都中唯一尚未實施囤房稅的直轄市，待新北市通過後六都將全面實施囤房稅。

統一集團旗下建商太子建設 (2511-TW) ，可望獲台中市 11 期重劃區「市 31」BOT 開發案的為最優申請人，在此一 2610 坪的基地上，可望至少開發出 6000 坪的商場，預估在 2026 年取得使用執照並進入營運。

太子建設子公司太子實業爲主體，獲選為「市 31」BOT 案最優申請人，預計投資金額近 10 億元，也顯示統一 (1216-TW) 集團持續加碼投資布局台中百貨零售市場。

台中市 11 期重劃區「市 31」BOT 案，原由冠德建設 (2520-TW) 旗下環球購物中心 2020 年底標下，原訂在 2021 年動工開發，但受到疫情及營建業缺工、缺料影響，決定棄標，先前繳交的 400 萬元保證金遭台中市政府沒收。

台中市 11 期重劃區的「市 31」BOT 案，基地面積約 2610 坪，建蔽率 50%、容積率 240%，四邊臨路、地形完整。依評估，以 240% 的基礎容積率，太子建設在此一 BOT 案可興建 6000 坪樓地板面積商場。

雖然冠德建設放棄「市 31」的 BOT 開發案，但冠德與中鹿開發已拿下台中捷運綠線市政府站 (G9-1) 聯合開發案最優申請人，與台中市政府簽約，規劃興建地上 43 層，樓高 208 公尺的大樓，預估投資金額合計達 106.55 億元，開發進程再邁出一大步。

太子建設 2022 年全年營收 127.69 億元，毛利率 30.87%，年增 7.56 個百分點，稅後純益 14.75 億元，年減 3.92%，每股純益達 0.91 元。太子建設手中庫存土地逾 2 萬坪，未來 10 年業績無虞。

北北基桃通勤月票即將實施，促使周邊生活圈更加緊密，從捷運網路來看，房仲業者依實價登錄資料，統計出雙北市捷運共構宅交易價量情形，並依照交易量進行排序。由小碧潭站的美河市拔得頭籌。

根據實價登錄資料盤點 2022 年雙北市捷運熱門交易共構宅，由小碧潭捷運站旁的美河市 41 件交易再居冠，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，美河市是小碧潭站的共構宅，屋齡約為 10 年左右，位於新店區中央路，與捷運綠線末端站新店站距離不遠，大約半小時左右就能到達台北市中心，小碧潭站上方有京站廣場及 IKEA 連鎖賣場，周邊也有超市、大型河濱公園、多所小學及高中，生活機能健全，

且美河市鄰近逐漸成熟的央北重劃區，加上近期安坑輕軌的通車，讓 2022 年房價較 2021 年上漲約一成左右，目前房價落在每坪 64.8 萬元，比起市中心相對親民，不只深受許多通勤及小家庭族群青睞，也是不少首購族群的購屋好選擇。

而新巨蛋則以 35 件交易量位居第二，陳金萍表示，新巨蛋位在板橋區文化路一段，為捷運新埔站的共構宅，交通部分環狀線的通車帶動了周邊商機，且只要一站就能到達板橋站，不僅是三鐵共構，也是公車往返雙北的重要轉運站，可說是新北市重要的交通要道，附近從傳統市場到大型購物中心都有，商圈成熟、生活各項機能完整，周圍學區環繞，包括莒光國小、中山國中、江翠國中、致理科技大學等，是許多家長置產的首選。新巨蛋屋齡部分大約 13 年，2022 年房價約 81.7 萬元，年漲幅 8.4%。

第三名則由南方之星拿下，陳金萍表示，南方之星位在中和區和平街，為捷運南勢角站的共構宅，屋齡約為 12 年左右，此區域發展的較早，因此整個商圈生活機能完善，且與南勢角市場、興南夜市及連鎖超市比鄰而居，周遭還有地方政府機構、興南國小、中和國中，聯外交通完整，近年也因環狀線開通的效應，促使坐落於周圍的南勢角站受惠，2022 年房價約 61.3 萬元，年漲幅 12.1%，

觀察交易量前十名共構宅，有超過半數都位於捷運末段站，陳金萍說明，捷運通勤族大多偏好居住於捷運站附近，不過由於越靠近市中心價格越貴，因此紛紛轉往捷運末段站尋屋。交易量排名中，單價最低的三間共構宅，分別為美麗新境、冠德捷世及美麗景安。

4月26日，建發廈門五緣灣海項目（1號樓，2號樓，3號樓，5號樓）獲批預售，獲批預售住宅234套，面積42114.68㎡，預售價5.68萬/㎡起。

觀點新媒體獲悉，該項目位於廈門湖裡區06-08五緣灣片區五緣灣道與鐘宅東路交叉口西北側（C25），自4月17日起專案已開始購房意向登記。意向登記為1號樓、2號樓、3號樓、5號樓，一次性推出4幢住宅234套，建面約118-270㎡產品，9個戶型。

根據廈門市住房局資訊顯示，專案最快將於5月1日開盤，若是意向登記人數不少於可售房源數1.2倍，將於5月1日開啟搖號，5月3日開始選房。

建發五緣灣海規劃4棟樓，打造有9種戶型，建面約118-270㎡4-5房，最低預售56830元/㎡，最高預售88188元/㎡，總價824.83-2376.23萬。專案核心亮點距灣海較近，通過戶型排布及位置調整，保證了戶型灣海雙景效果的最大化。其中，119㎡4房是五緣灣片區最小瞰景戶型，最靠海的1#、2#兩棟規劃為最大戶型，221㎡、270㎡。

2022年上市物企淨利潤下滑成為不爭的事實。

據記者統計，2022年53家上市物企淨利潤總額約為142.49億元，平均淨利潤約為2.69億元，較上年同期分別下降37.9%和43.72%；僅23家物企實現淨利潤的正增長，包括碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、金科服務等在內的多家頭部上市物企均呈現負增長。

與淨利潤同步下滑的，還有物企營收增速減緩。資料顯示，53家上市物企2022年度營業收入總計約2371億元，平均增長約10.64%，較2021年同期的44.5%大幅下降近34個百分點。

記者梳理多家企業年報發現，計提資產減值、商譽減值準備等用詞頻繁出現，成為物企淨利潤下滑的重要原因。據記者不完全統計，超過60%上市物企進行了減值準備，甚至有物企減值金額占淨利潤比重超100%，而計提減值增速超過100%更成了行業普遍情況。

多位元行業人士在接受記者採訪時表示，地產行業流動性危機造成的物業企業大量應收賬款壞賬，以及前兩年行業內規模擴張存在為了增加規模而激進並購的現象，導致分攤成本高、出現商譽減值等均是物企在2022年進行大幅減值的重要原因。

收並購釀“苦果”

從地產分拆而來的物業股，在地產的黃金時代，汲取了關聯地產公司規模龐大的業務輸送，吃盡了關聯方的紅利。如今時移世易，如何處理野蠻生長時代所遺留下的商譽以及應收款、尤其是關聯地產公司的應收款，正成為上市物企共同面臨的考驗。首當其衝的就是收並購所帶來的商譽減值問題。

以頭部物企碧桂園服務為例，2022年公司營業收入同比增長43.4%至約413.7億元，公司股東應占利潤同比下滑51.82%至19.43億元，系上市以來首次錄得淨利潤下滑。在業績會上，碧桂園服務管理層就直言，商譽減值是公司淨利潤下滑的重要原因，報告期內公司因收並購商譽及無形資產減值、因收並購而產生的合同及客戶關係等攤銷分別達17.7億元、10.8億元。

具體來看，2022年碧桂園服務的商譽減值主要圍繞3宗收購標的，公司確認嘉寶服務、財信服務、武漢雪域的商譽減值分別達11.82億元、4.45億元、1.09億元。其中，由於管理層評估武漢雪域經營業績惡化將持續更長時間，確認商譽減值後武漢雪域商譽及品牌的帳面值已減少至零。

為此，在過去一年，碧桂園服務也對四川嘉寶服務、財信服務多個因為利潤率及物業管理費收取率低於預期的專案，進行了清退，涉及合約管理面積約8400萬平方米，“幾乎相當於一些小型物管上市公司的規模”。

再如金科服務，也在為曾經的收並購買單。在2021年金科服務對物業管理公司進行了一系列並購並錄得較高商譽。然而受地產及物業市場行情變化影響，公司於2022年對此等並購產生的商譽計提減值2.88億元；同時對低質效、負貢獻的項目逐步進行系統性撤場，全年撤場在管面積2778萬平米。

對收並購進行反思，這是萬物雲董事長朱保全在業績發佈會上重點談及的行業反思之一。朱保全指出，一旦將高價收購來的無形資產100%計入財務報表中，資產負債表一定是變重的，而一旦像萬物雲這樣計入大量的攤銷，就會對當前的利潤業績產生影響，這是在幾年前大家基於高PE倍數下並購要去反思的事情。

不過，朱保全認為，需要反思的不是高溢價，而是反思到底什麼是商譽，除了買入合同、收入外，到底還有什麼？

“商譽減值、利潤被侵蝕，是物企在收並購後的管理中最容易踩中的雷。”同策研究院研究總監宋紅衛分析指出，過去物業商譽及無形資產快速增長主要基於三個方面的影響：第一，過去物業板塊的高估值，本身就存在高估及泡沫的成分；第二，行業收並購帶來在管規模大幅上漲，資本市場按照行業規模及頭部市占率去衡量物業板塊價值，但是財務資料顯示，大規模收並購的企業和項目運營狀況良莠不齊，並購過快導致運營效率下降以及成本的上升；第三，開發業務對於物業板塊的聯動支援，過去由於開發業務持續上漲，關聯業務支撐力度較強，但受行業發展形勢影響，板塊估值也在下行。

中指研究院物業總經理牛曉娟也表示，前兩年行業內規模擴張出現內卷，存在為了增加規模而激進並購的現象，導致分攤成本高，但整合效益不佳，從而出現商譽減值問題。

“預計今年房地產行業會在二季度後觸底逐漸修復，行業信心會進一步恢復，屆時預計物業股價會逐漸回升，但肯定回不到原來的估值水準。”在宋紅衛看來，目前部分物業企業商譽減值的風險還未全部出清。

來自關聯方的風險

不過，物企的大額減值中，商譽減值僅是其中一部分，波及範圍更廣的是來自地產行業出現的債務風險和現金短缺，為物企帶來的如借錢或擔保付款、地產向物企出售資產套現、物企被抵押股權或出售股權，以及地產關聯方應付帳款欠款等的減值撥備。

記者梳理發現，53家上市物企中，有17家物企披露了2022年金融及合同資產減值虧損淨額。如融創服務減值虧損淨額達13.47億元，2021年該數值僅1.96億元，年報解釋這是出於謹慎性原則，針對關聯方應收款項計提更多減值撥備；雅生活年內金融資產減值損失淨額為4.66億元，同比增加190.7%，主要由於若干客戶信貸風險增加，及收購按金及向協力廠商貸款增加，導致貿易及其他應收款項減值撥備的增長；時代鄰里該項減值虧損淨額為3.72億元，同比暴增3464%。

此外，房地產客戶信貸風險增加，致使物業公司在賬務處理上加大了應收賬款的減值撥備。在應收賬款方面，融創服務計提了17.17億元減值撥備，同比劇增738%；雅生活服務計提7.76億元，增幅為136%；合景悠活和碧桂園服務當期計提減值額度均在6億元左右。

金科服務對金融資產的計提減值準備大幅增加至21.54億元。具體而言，貿易應收款項的帳面餘額為25.14億元，其中關聯方占了23.8%，計提減值準備10.30億元；應收票據帳面餘額為1703.2萬元，關聯方占了97.06%，全部進行計提減值準備；其他應收款為18.8億元，關聯方占比為48.07%，計提減值準備10.78億元。

世茂服務計提減值虧損7.44億元，其中主要由於關聯方應收賬款計提的虧損從2021年的0.79億元增加到5.74億元。世茂服務執行董事、副總裁兼首席財務官蔡文為在業績會上表示，“虧損最大的因素是，針對應收賬款壞賬和收並購帶來的無形資產（品牌、合同及客戶關係）的攤銷成本、商譽等計提減值。若剔除這些影響因素，歸屬世茂服務權益持有人的核心淨利潤為4.996億元。”

記者統計發現，2022年上市物企中，貿易應收款減值撥備數額增幅最大的是合景悠活，達到了3280.7%。2021年，合景悠活減值撥備金額為1746萬元，但到了2022年這一數值超過了5.9億元。

此外，時代鄰里和金科服務同比增幅均超過1000%；而包括融信服務、祈福生活服務、德商產投服務等在內的20家物企的貿易應收款減值撥備數額增幅，則超過了100%。

一份來自中信證券(20.630, -0.09, -0.43%)的報告也顯示，2022年行業應收款占收入比例提升到36.4%，應收款減值比例從2021年的4.0%大幅上升到10.2%，一年以上貿易應收款占總貿易應收款比例從2021年底的11.0%快速提升到18.7%。

物企競相“獨立”

除了應收賬款，向關聯方提供貸款也有收不回來的風險，需作減值撥備。

2022年7月31日，金科服務公告稱，為讓第二大股東金科控股度過資金危機，向其借款15億元，年利率8.6%。該筆借款分5次還清，第一次還款日為2023年1月20日，每次還款都有兩個月的寬限期。寬限期屆滿後的違約利息為12.9%，按日計息。

到了2023年3月30日，金科股份(1.370, 0.02, 1.48%)未能在寬限期內償還貸款，金科服務也發出催款函。金科服務在年報中稱，已對貸款和抵押品公允價值損失準備金進行評估，並在當期計提了1.2億元的貸款減值撥備。

不過隨著博裕資本的入主，金科服務已逐步擺脫對金科股份的依賴。在2022財年業績會上，金科服務管理層就稱，博裕已成公司大股東，當下的股權結構將保障公司的獨立性。其還拋出了未來的增長目標，稱2023年公司收入將實現高雙位數增長，並實現約4.5億元的“可迴圈歸母淨利潤”。

發表“獨立宣言”的不只有金科服務。就算是對融創中國的依賴度相對較高的融創服務，其管理層也在業績會上稱，關聯地產公司的影響將越來越小，並通過派息提振投資者信心。

不過就融創服務當前情況來看，仍有一段路要走。截至2022年底，融創服務的在管建築面積約2.44億平方米，其中，來自母公司融創中國的在管建築面積為1.54億平方米，占比為63%；而來自協力廠商的在管建築面積為8946.7萬平方米，占比與上年同期一致，為37%。

朱保全日前在萬物雲2022年業績發佈會上坦言，“萬物雲67%的合同已經跟萬科地產沒有任何關係了。當然，其中很大一部分得益于萬物梁行的發展和多元客戶策略，這一定會讓我們變得更加穩健。”

“展望未來，並購市場逐漸回歸理性，關聯方利空應出盡出，物企有望邁入有品質增長階段。”申港證券分析師曹旭特認為，隨著經濟向好，物企收繳率及社區增值服務仍有較確定的提升空間，在應收賬款及其他應收款計提合理減值後，物企于2023年有望迎來業績回歸。

4 月 25 日下午，中交地產(13.210, 0.33, 2.56%)（SZ000736，股價12.88元，市值89.57億元）舉行2022年度線上業績說明會，董事兼總裁汪劍平、獨立董事劉洪躍、董秘田玉利、財務總監劉兵出席。

不出意料，2022年度尤其嚴重的增收不增利、被問詢的35億元定增，以及作為一家央企的拿地規劃和對行業的預判，成為投資者和市場的關注重點。

但客觀說，這場業績說明會成色略顯不足，關於市場質疑的業績是否不足預期、近期股價大跌、計提大額減值準備的依據等問題，中交地產管理層並沒有作出明確回復。

重點佈局一線、強二線

年報顯示，2022年中交地產實現營業收入384.67億元，較上年同期增長164.52%；利潤總額21.83億元，較上年同期增長43.36%；歸屬于上市公司股東淨利潤0.34億元，較上年同期減少85.60%。

對於利潤下降，田玉利解釋稱，2022年隨著項目交付結轉面積的增加，公司營業收入有明顯增加，但隨著前期較早拿地並開發的高毛利專案逐步結轉完畢，近年拿地成本不斷提高以及銷售端限價等各類因素影響，房地產行業毛利率總體呈現下降趨勢，公司部分專案毛利空間有限，盈利空間出現一定程度的收窄。另一方面，並表範圍內專案公司持股情況不同的專案盈利情況存在一定差異，歸母淨利潤亦受到影響，導致2022年歸屬于母公司所有者的淨利潤較少。

記者梳理年報發現，2022年中交地產的土地成本達187.22億元，占營業成本比重達56.22%，而2021年這一比例為43.87%，2020年為33.56%。

汪劍平表示，中交地產在業務開發方面遵循以一二線城市為核心原則，土地儲備主要佈局在長三角、珠三角、京津冀及西南城市群等區域，重點佈局北京、天津、重慶、杭州、廈門、廣州、深圳等一線城市與強二線城市。

在回答記者以投資者身份提出的拿地策略問題時，田玉利表示，公司新專案的拓展聚焦高能級區域與城市，優選市場基本面表現較好、投資風險小的城市和板塊，資源配置向投資品質效益好的城市及團隊傾斜；優選人口規模大、人口聚集能力強、GDP總量和增量排名靠前的區域和城市，進一步向核心城市、核心區域聚焦；2023年投資方向仍主要以資金投入產出效率高的市場化商品房項目為主，適度佈局城市更新項目，擇機選擇政策性住房項目，謹慎獲取持有型物業類項目；進一步提升市場研判能力，提升合作、收並購談判能力，提升資源嫁接能力，充分規避投資風險，精益求精，進一步提高投資品質。

公司資產負債率偏高

截至去年底，中交地產的負債總額是1182.66億元，資產負債率為86.13%；賬上貨幣資金104.82億元，與上年同期相比有所下滑，其中受限資金18億元，然而一年內到期的非流動負債為175.87億元。

不過劉兵表示，公司近年來主營業務發展規模較快，積極開拓融資管道，為公司主營業務發展的可持續發展提供資金保障。房地產行業政策自2022年下半年以來有所鬆動，公司融資管道進一步暢通，總體融資成本有所下降。公司目前資金鏈平穩，無到期未償還債務，融資風險在可控範圍內。

中交地產此前在年報中曾坦言，公司的發展規模和效益與行業領先企業相比尚有不小的差距，資產負債率偏高、商業運營整體專業能力偏弱、滯重資產去化慢等問題仍然沒有得到根本解決；地產主營業務整體毛利率有所下滑，除政策宏觀調控等客觀因素影響，也反映出公司運營管理的精細化、科學化水準還不夠，產品溢價能力還不足。

從管理層在業績會上的表態不難看出，中交地產對於本次定增寄予厚望。

今年2月23日晚間，中交地產公告稱，擬向包括控股股東中交房地產集團（以下簡稱地產集團）在內的不超過35名（含35名）符合中國證監會規定條件的特定物件發行股票，募集資金總額預計不超過35億元，主要投向長沙、鄭州、武漢等地的“保交樓、保民生”住宅專案。

此次定增募資將全部用於長沙鳳鳴東方（8億元）、鄭州翠語紫宸（0.6億元）、武漢中交澄園（6億元）、惠州紫薇春曉（6.5億元）、天津春映海河（3.4億元）等5個“保交樓、保民生”住宅項目，以及補充流動資金（10.5億元）。據田玉利的說法，這5個項目均為中交地產並表範圍內子公司項目，均為最符合“保交樓、保民生”的房地產項目，篩選過程中以合規性為先，均為盈利項目。

汪劍平表示，本次定增，一是能夠充實公司資金實力，補充權益資本，優化公司資本結構，提高公司發展潛力；二是本次募集的資金將用於政策支援的“保交樓、保民生”相關房地產項目，有利於支持公司可持續發展，夯實長期增長基礎，維護行業穩定。

對負債過高問題，汪劍平也拿出了定增這一“撒手鐧”：“公司目前總股本與同行業上市房企相比偏低，近年來主營業務發展規模較快，債權融資在促進公司業務規模增長的同時，也導致公司資產負債率指標偏高。我司目前正在積極推進向特定物件發行股票事宜，如能夠順行發行，將擴大公司淨資產規模，改善公司資產結構。”

管理層還表示，公司目前開發的樓盤目標客戶以剛性需求人群為主，受到政府限購政策影響相對較小。

對行業發展，田玉利認為，房地產行業作為我國國民經濟的支柱產業，在拉動投資、促進消費、保持國民經濟持續增長中發揮了重要作用。在政策端適時發力的基礎上，房地產行業發展前景依然可期。

4月26日，中國海外發展有限公司發佈了2023年第一季度業務回顧、經營情況即財務表現。

觀點新媒體獲悉，2023年第一季度，中海實現合約物業銷售額為人民幣836.0億元，同比上升73.2%，對應銷售樓面面積為426萬平方米，同比上升70.1%。

期內，中海在中國內地2個城市新增2幅土地，新增總樓面面積19萬平方米，總地價人民幣42.2億元。

截至3月31日止3個月，中海的收入為人民幣319.0億元，同比上升10.6%，經營溢利為人民幣66.4億元，較去年同期不包含收購股權所產生的收益，經營溢利上升34.3%。

截至3月31日，中海的銀行結餘及現金為人民幣1396.6億元，淨借貸比率維持於40%之內的行業低水準。集團的財務持續穩健。

中海于業績回顧中提到，第一季度全國商品房成交止跌回升，一二線重點城市的住宅成交顯著增長，呈現了良好的發展勢頭。香港樓市氣氛于第一季開始好轉，成交量顯著增加，發展商重啟大型銷售活動。隨著內地與香港全面通關，香港經濟正逐步複常，預期將支持樓市穩定發展。

[ 近兩年來，物業公司向開發商輸血的情況增多。克而瑞物管指出，多家地產或關聯企業陸續發生債務違約，房企資金緊張環境下，房企旗下物企被迫反向“輸血”，方式包括地產直接向物企借錢或擔保付款、向物企出售資產、被抵押股權或出售等，例如金科服務向金科股份(1.370, 0.02, 1.48%)提供借款、佳兆業集團抵押佳兆業美好股權以獲得融資等。 ]
[ 據億翰物研，2022年已披露面積來源的物企中，超56%物企獨立拓展面積過半，相較於2021年的44%增長了近12個百分點。 ]
潮水退去，曾經被掩蓋的隱秘交易浮出水面。近期，接連有物管企業公開與關聯地產公司之間的資金問題。例如新城悅服務就車位元代銷服務向控股股東王振華的關聯公司支付可退還按金，涉及未償還結餘金額超5億；鑫苑服務則因4億元存款被強制執行而將大股東鑫苑置業告上法庭；康橋悅服務亦有兩筆關聯方擔保曝光，事涉3.53億元……

不只是被不合規的交易拖累，由於對開發商的依賴，物企的業績也隨著地產的深度調整而遭遇重創。受到應收賬款風險暴露、壞賬計提、與開發商相關的增值服務收入大幅下降等影響，51家上市物企營業收入增速不及上年一半，淨利潤同比大幅下滑四成。

“如果不是地產行業遭遇寒冬，或許物業行業還會躺在傳統收入結構的溫柔鄉里。”萬物雲董事長朱保全表示。如今，歷經這樣一場洗禮，物企將獨立性擺在更重要的位置上，也在探尋更多發展路徑。

向關聯方“輸血”

在發佈年報半個月之後，新城悅服務披露了自身一項違反上市規則的行為。新城悅服務表示，截至2022年末，其已付按金的未償還結餘約為6.658億元，其中約5.6億元涉及車位代銷。

根據協定，新城悅服務向關聯方提供車位元代銷服務，需向後者支付車位可退還按金；後者為包括新城發展集團在內的王振華的關聯公司。在車位銷售完成後，相關可退還按金連同傭金一起退還給新城悅服務；若未能完成車位銷售，則可退還按金在代銷協議期滿後退還。截至4月21日，過往可退還按金的未償還結餘約為5.496億元。

按規定，上述交易構成持續關聯交易，須予以披露；相關款項的支付情況也應披露，且構成了相關上市規則項下的向實體墊款。新城悅服務稱出現該情況是由於疏忽，並表示將對該筆資金進行追認。

同樣決定向關聯方追償的還有鑫苑服務。該公司超4億元的銀行存款被控股股東鑫苑置業作為貸款融資的抵押品。鑫苑服務表示，管理層對此不知情。今年4月18日，該公司稱已就抵押事項向香港國際仲裁中心申請，要求收回在該事項受到的損失。

物業公司與開發商之間的這般關聯在業內早已存在。最早引起市場關注的是恒大物業手中134億存款被銀行強制執行。而該筆超百億的資金是通過為融資提供質押的方式，流向了中國恒大方面。奧園健康亦曾為中國奧園方面的融資提供質押等。

近兩年來，物業公司向開發商輸血的情況增多。克而瑞物管指出，多家地產或關聯企業陸續發生債務違約，房企資金緊張環境下，房企旗下物企被迫反向“輸血”，方式包括地產直接向物企借錢或擔保付款、向物企出售資產、被抵押股權或出售等，例如金科服務向金科股份提供借款、佳兆業集團抵押佳兆業美好股權以獲得融資等。

在同策研究院研究總監宋紅衛看來，近來類似事件的頻繁曝光，主要還是受到地產行業下行的影響，隨著開發業務的快速下降，銷售去化放緩，過去向物企暫借的現金流很難按時歸還，這對物業公司的市值以及未來發展預期造成不利影響，並且也已經影響到物業公司股東利益，因此，物企會主動追回相關款項。

無處不在的影響

在需要來自物企的“輸血”之前，開發商一直都是一個“好客戶”。朱保全在萬物雲首份年報的《致股東書》中提及，來自關聯地產公司免費的增量面積增加以及毛利不菲的開發商增值服務，都曾令物企的財報增色。

如今，地產行業下行，過去正常的關聯交易也給物企的業績造成了持續的負面影響。朱保全直陳，由於開發商變得捉襟見肘，新開盤萎縮使得物業公司的前介業務與案場業務大幅下滑，新交付的開發商未售空置房帶來了物業費欠費增加、其他關聯應收賬款增加等。

事實上，不少房企資金緊張導致了物企計提減值撥備。金科服務就在關聯地產公司的影響下，出現了上市以來的首度虧損。據披露，2022年內，該公司歸母淨利潤為-18.19億元，同比大幅下降272.09%，主要原因即金融資產減值虧損淨額21.54億元。而該筆巨額減值便是由於關聯房地產開發商客戶及部分協力廠商客戶面臨流動性困境，金科服務對帳面其他應收款項、應收賬款等資產均進行了減值計提。

作為房企過去向物業企業“輸送”的主要業務之一，非業主增值服務創造的收益在2022年也明顯下降。據浙商證券(9.880, 0.00, 0.00%)統計，16家樣本物企的該項收入占總收入比例約9%，較2021年末回落4個百分點；收入增速同比下降6%，較上年大幅收窄42.8個百分點。

中信證券(20.630, -0.09, -0.43%)同時指出，相較於高效率的管道服務商，物業管理公司所提供的案場服務等直接創收能力差，可替代性強，在開發企業行銷預算有限的背景下，未來物企能享受的開發商需求紅利或越來越少。案場服務、管理諮詢服務等也可能在未來緩慢走向消亡。

收並購帶來的隱藏風險也同樣被房企“引爆”。據朱保全披露，此前收購的陽光智博和伯恩物業，由於其各自原本的母公司開發商出險，萬物雲在2022年記錄超4億的客戶關係攤銷，同時也對各自原母公司與物業公司之間的關聯交易記錄了超1億的壞賬，這些都對當期的利潤表造成了影響。

於是，在地產行業的深度影響下，物企的業績普遍遭遇重創。據克而瑞統計，2022年，51家上市物企營業收入增速不及上年一半，淨利潤同比大幅下滑四成；截至2023年一季度末，上市物企總市值僅為4265億港元，相較于此前衝破萬億港元的高點幾近四折。

獨立發展的良機

歷經如此震盪後，削弱對開發商的依賴，加速獨立發展，成為物企不得不思考的問題。業內認為，獨立化發展將為物企有效化解來自于關聯方的經營危機影響，降低企業自身發展的不確定性。

億翰物研總經理鄔曄指出，2022年以來，很多物業企業輕則因為關聯交易而停牌，重則被地產公司出售折現，獨立性的重要性更加凸顯，這就要求物企更加依託品牌價值與強大外拓能力挖掘存量市場，稀釋掉來自關聯方支持力量下降帶來的不利影響。

物企如今也更加強調自身的獨立性。易主博裕資本的金科服務明確表示，“作為一家不被房企控股的物業公司，金科服務其實可以更好地獨立發展。”該公司管理層強調，非經營性的放貸款給關聯方的事項在2023年不會出現。

萬物雲早在2010年就曾被市場詬病過“項目都是萬科的”。據萬物雲披露，截至2022年末，其手中67%的合同“跟萬科地產沒有任何關係”。另一行業頭部公司碧桂園服務也強調，公司不依賴非業主增值服務，也很少依賴關聯兄弟公司，而且經過多年協力廠商拓展，已完全具備市場化獨立能力。

物企獨立也已成為行業發展的必然趨勢。據億翰物研，2022年已披露面積來源的物企中，超56%物企獨立拓展面積過半，相較於2021年的44%增長了近12個百分點。

2023年，存量運營的長期價值逐漸被重視起來，在供給與需求端雙向發力之下，房企融資環境相對寬鬆，資金鏈壓力將會有所減緩。在這種情況下，物企與房企的利益輸送情況或會減少，物企也將迎來獨立發展的良好機會。

從更長遠的角度來看，擺脫對地產的依賴，走上獨立發展之路，物企要探尋更多發展路徑。克而瑞物管認為，借鑒國外標杆公司經驗，物企可深耕優質賽道，注重精細化運營，實現高品牌認可度，增值服務領域高度專業化，或為未來發展路徑。2021年以來，受到政策對物管行業領域延伸支持力度的加強，國內典型物業企業已在生活服務、資產管理、房產經紀、團餐團購等增值服務賽道充分進行了佈局。未來，其發展空間和經營領域更為廣泛和多元化，充分挖掘更多的服務類消費需求。

從紀律處分決定書公佈情況來看，被通報批評企業多為恒大、富力、融創等H股上市房企在境內的發債主體，與上市公司存在關聯關係。

多家房企日前收到了上交所的紀律處分決定書。

據財聯社記者不完全統計，近一月以來，已有12家房企及有關責任人，因未能在2022年4月30日前披露公司2021年年度報告而被上交所通報批評，紀律處分將通報中國證監會，並記入誠信檔案。

遭紀律處分房企包括：融創房地產、恒大地產、富力地產、钜盛華股份、福建陽光集團、上海世茂建設、正榮地產、景瑞地產、花樣年集團、奧園集團、廣西萬通房地產公司、新力地產等。

從紀律處分決定書公佈情況來看，被通報批評企業多為恒大、富力、融創等H股上市房企在境內的發債主體，與上市公司存在關聯關係。

更換核數師不能成為理由

以富力地產為例，其2016年4月至2019年5月期間發行了16富力04、16富力06和19富力02等公司債券。上述債券均在上交所上市交易或掛牌轉讓。根據《證券法》《資訊披露管理辦法》、《上市規則》和《掛牌規則》等相關規定，富力應當於2022年4月30日前披露2021年年度報告。但富力未能按時披露，直至2022年8月22日才予以披露。

一位元熟悉上市公司業務規則的業內人士表示，公司年報是反映其一年內經營及財務情況的重要報告，且是公司資訊披露的核心內容。

上述人士指出，根據現行法律法規，上市公司應該在每一會計年度結束之日起四個月內披露年度報告，預計不能在規定時間披露的，應及時向交易所報告，並公告不能按期披露的原因、解決方案以及延期披露的日期。

“交易所不只監管上市公司，只要在交易所資本市場融資的，都需要接受監管。根據相關規定，發債主體必須要公佈年報。”上述人士稱。

記者查閱上交所《掛牌規則》發現，交易所對監管物件違反該規則、與交易所掛牌轉讓協議、募集說明書約定、承諾或交易所其他規定可採取的措施進行了分類，其中，一般情況下，交易所可以給予口頭警示、書面警示、監管談話、要求限期改正。情節嚴重的，可實施通報批評、公開譴責、暫不接受其提交的相關交易檔、收取懲罰性違約金等。以此來看，上述房企違反相關規則，均為情節較為嚴重的情況。

從上交所對上述房企的紀律處分決定書中可以看出，恒大地產、富力地產等房企，提交過異議理由，但上交所認為異議理由不能成立。

在2022年初，曾有多家房企以疫情及更換核數師等理由，延遲發佈2021年年報。而在上交所發佈的針對部分房企的紀律處分決定書中明確，疫情及更換審計機構，不能成為未披露年報的理由。

“更換核數師等不能成為發行人未按時披露年度報告的合理理由。同時，相關責任人也未能就已勤勉盡責有效推動年度報告及時披露提供充分證據予以證明。”上交所在對富力的紀律處分決定書中稱。

另外，上交所在對恒大的紀律處分決定書中表示，“控股股東推進境內外債務重組方案、會計師追加審計程式等，不能成為發行人未按時履行年度報告披露義務的合理理由。”

部分關聯上市公司或面臨退市風險

雖然目前來看，受到紀律處分的房企並非為上市公司，該份紀律處分決定書短期內未必會對其關聯的上市公司造成實質性影響，但一定程度上反應了其關聯上市公司的生存現狀，部分其關聯的上市公司至今未披露年報。

“不披露年報的情形較為嚴重，除非預先得到交易所豁免。為保護投資人的利益，超出一定期限，股票就要停牌。”一家上市房企CFO稱。

據悉，A股與H股的停牌規則不同。其中，根據A股相關規則，上市公司未在法定期限內公佈年度報告，將在披露期限屆滿後次一交易日被強制停牌；同時，停牌兩個月仍未披露年度報告將被實施退市風險警示；此外，退市風險警示後兩個月內仍未披露年度報告將被終止股票上市。

H股退市規則與A股有所不同，但上市公司若長期無法複牌，也不可避免面臨退市風險。簡而言之，受到紀律處分企業的關聯上市公司，如果無法在既定期限內複牌，將有可能被取消上市地位。

目前來看，上述收到紀律處分的公司中，多數房企關聯的上市公司因年報披露問題出現較長時間停牌，但截至目前，富力地產、正榮地產及融創房地產、景瑞地產等房企關聯的上市公司已實現複牌。

但恒大、花樣年集團、奧園集團等關聯的上市公司，仍處於停牌中。另外，新力地產的關聯上市公司上市地位已被取消。

根據H股上市規則第6.01A (1)條，港交所可取消任何連續18個月暫停買賣證券的上市地位。此外，港交所也有權於適當時間縮短特定補救期。

而從這些已遭紀律處分房企關聯的上市公司停牌時間來看，包括恒大、花樣年等上市房企在內，其18個月的停牌期限將於2023年9月底屆滿，這也意味著，留給其努力實現複牌的時間不多了。

多間內房開發商涉及債務違約，擅長債務重組的華利安諾基，是中國恒大（03333）、融創中國（01918）及多間內房企業的財務顧問。華利安亞洲財務重組業務主管Brandon Gale昨日表示，現時在內房債務重組時，第一波重組方案大多是留債展期交易，即將債務延期，為這些房企換取1至2年喘息空間，但是市場正持續下行，把債務延期不能根治問題，預計當債務在未來1至2年到期時，會再有下一波債務重組的需要。

華利安：展期難根治問題

對於恒大、融創及花樣年（01777）的債務重組情況，Brandon Gale指出，這3個案例均複雜及規模大，並涉及多期和目標不一的不同投資者，加上境外及境內債務在處理上涉及不同法律制度。他稱，華利安已花多個月對恒大的境內資產及項目進行盡職審查，部分項目可產生一些現金流，亦能為恒大帶來重回正軌的空間和時間。

華利安高級顧問邵子力認為，在處理內房債務重組問題上，與海外案例不同，因內地政府着重「保交樓」，要確保有資金完成項目，維持社會穩定，而欠債房企售樓所得資金亦非優先給予債權人，因境內債務的重組由政府主導，債券人的選擇不多，但只要房企不破產，仍有機會取回欠債。

Brandon Gale說，公司現時大部分項目都是全盤債務重組方案，將按現時商業環境重塑企業的資本結構，幫助企業重生及重新發展；大多數重組方案會結合較長期的展期，以較低債息及債轉股等方式去槓桿。

浙江省杭州市本周二（25日）進行今年第三批土地集中出售，所推出的12幅地皮全部成交，總成交金額為166.56億元（人民幣．下同）。其中碧桂園（02007）成功以近28.3億元，投得濱江區BJ0107-R21-13地皮，每方米樓面價2.67萬元。

碧桂園所投得的地皮總佔地68.90畝，規劃容積率2.3，底價為25.3億元，最終成交價為28.3億元，溢價率11.88%。

提升一二線城市土儲

碧桂園集團總裁莫斌早前在業績發布會上表示，今年碧桂園已重啟投資拿地，接下來將更多聚焦一二線核心城市、核心區域，逐步提升一二線城市的投資額和土地儲備佔比，並計劃用3年至5年時間，將一二線和三四線的貨值比例提升至50比50。

碧桂園集團常務副總裁程光煜透露，從去年下半年到現在，碧桂園已積極參與北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等城市公開市場拿地。

「三道紅線」自發布至今已將近三年。諸葛數據研究中心公布監測的100家上市房企情況，去年房企三道紅線的合格率不足3成，2022年有21家房企較2021年升檔，僅6家房企實現降檔。

根據機構監測的100家上市房企情況，2022年三道紅線均未踩中、處於安全區間的綠檔房企為29家，較2021年減少6家；只踩中一條紅線，處於黃檔區間的房企有20家房企，較2021年減少2家；踩中兩條紅線，處於橙檔區間的房企有21家房企，較2021年減少1個，三條紅線全部踩中的紅檔房企有30家，較2021年增加9個。

中國海外發展（00688）公布，今年第一季，集團實現合約物業銷售額為836億元（人民幣．下同），按年上升73.2％，對應銷售樓面面積為426萬平方米，按年上升70.1％。期內，集團在中國內地2個城市新增2幅土地，新增總樓面面積19萬平方米，總地價42.2億元。

今年首季，集團收入319億元，按年上升10.6％，經營溢利為66.4億元，較去年同期不包含收購股權所產生的收益，經營溢利上升34.3％。於3月底，集團的銀行結餘及現金為1,396.6億元，淨借貸比率維持於40％之內的行業低水平。

啟德天瀧推綠色按揭 大埔 University Hill 新地會享折扣

五一黃金周將至，發展商持續軟銷攻勢吸客。由6大發展商合作的啟德新盤天瀧，夥中銀香港提供綠色按揭計劃；而新地 （00016） 旗下大埔白石角University Hill累收逾8,000票，以價單推售的150伙計算，或超額逾52倍，夥新地會推置業優惠，會員可享1%樓價折扣。

天瀧短期公布 更多招標條款

由恒地 （00012） 、中國海外 （00688） 、華懋、帝國集團、新世界 （00017） 及會德豐地產合作發展的啟德天瀧，下周五（5月5日）起招標推116伙大戶銷售，包括80伙4房及36伙3房。

恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，將於短期內公布更多招標條款，料提供建期及即供付款供買家選擇；而查詢客戶當中，約半數為內地客，故將開放展銷廳予代理帶內地客於黃金周期內參觀。

對於差估署公布，3月份私人住宅樓價指數按月升1.36%。韓家輝認為，這反映後市向好，留意到本年一手項目收票理想，加上料美國息口見頂，上年囤積的購買力釋放，估計全年樓市可錄10%升幅。

項目亦作進一步部署，剛夥中銀香港 （02388） 提供綠色按揭計劃，客戶可享額外6,888元，按揭獎賞及逾8萬元「私人財富」獎賞計劃。

另外，新地發展的大埔白石角University Hill，落實於本周六（29日）銷售160伙，折實價437.24萬元入場，新地代理總經理胡致遠表示，項目自開放展銷廳及公布價單後，參觀人流不絕，預計可收逾8,000票，以價單推售的150伙計算，或超額逾52倍，今日下午1時截票。

University Hill今日將截票

入票客源方面，新界佔約7成、九龍佔2成、港島佔1成，主要為用家，包括分支家庭及換樓客，購入單位以改善生活環境。胡致遠預期，本年樓價會穩步上揚，料今年下半年的樓市前景會比上半年更好。

項目夥新地會推置業優惠，新地會董事總經理謝文娟表示，新地會會員可享1%售價折扣優惠及100 Point Dollar、參觀示範單位可參與大抽獎，有機會贏取1.8萬元大埔超級城商場禮券等優惠。

長沙灣連方I 送48萬轎跑車

另邊廂，萬科香港長沙灣連方I，適逢五一黃金周將至，夥香港置業推「五一黃金周置業賞」，經該行購買指定2房單位之買家，可獲贈值近48萬元的BMW i4豪華轎跑車或同等價值之優惠。

由嘉里 （00683） 、信置 （00083） 、太古地產 （01972） 及港鐵 （00066） 合作發展的港島南岸第4期，將於日內命名及公布銷售部署，項目早前已獲批售樓紙，提供800伙，並細分4A及4B兩期發展，分別提供432伙及368伙，間隔則由1房至3房，可於2025年3月中及5月底落成，成本年首個出擊的港島區全新盤。

通關後樓價反彈，3月份私樓樓價指數報351.4點，按月升1.4%，累積一季升5%，創近4年最大單季升幅，不過距離歷史高位仍然低12%。分析料，息口及供應將制約樓價升幅。

3月份報351.4點 按月升1.4%

據差估署公布，3月份樓價指數報351.4點，按月升1.4%，屬於連升3個月累積升幅近半成，亦即是今年首季樓價升5%，屬於2019年第一季錄得5.4%之後、近4年單月最大升幅，而指數亦回升至去年9月後新高，不過相較2021年9月的歷史高位398.1點，仍然低11.7%。

若果以面積劃分的5類單位，將會以實用面積753.5至1,075平方呎的中型單位，首季樓價升6.1%，升幅屬於各類單型最高，明顯跑贏大市；其次則為實用面積431至752平方呎的B類單位亦錄得首季5.7%升幅。

而逾千平方呎豪宅方面走勢則較弱，面積1,076至1,721平方呎的D類單位僅升2.6%，逾1,722平方呎的豪宅更只有2%升幅。

萊坊董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒稱，二手樓價繼續受惠於通關消息帶來的報復式反彈，但短期內高息口及新盤餘貨量囤積等因素依然繼續阻礙樓價回升的速度，預料第二季樓價面對阻力較第一季大，預計今年上半年樓價仍會在低位徘徊。

至於利嘉閣地產研究部主管陳海潮則指，4月份受大量新盤貼市價甚至低市價開售，對二手市場構成一定壓力，預期樓價升幅將會收窄約1%，但展望第二季樓價有機會再升3%。

租金跟隨樓價回升，私樓租金指數3月份升1.1%，連升2個月，升幅由豪宅帶動，逾千平方呎大單位升幅1.7%，跑贏大市

3月指數報176.3點 按月升1.1%

據差估署公布的私樓租金指數3月份最新報176.3點，按月升1.1%，屬於連升兩個月，累積升幅2.1%，抵銷了今年初租金跌幅，首季私樓租金升約0.5%（同期樓價升5%）。

在3月份，租金升勢最主要由中大型單位帶動，其中實用面積介乎1,076至1,721平方呎的D類豪宅單位，按月升1.7%，升幅屬於5類位之中最高，連升兩個月，累積升幅更達3.5%跑贏大市，其次則為實用面積753.5至1,075平方呎的C類單位，亦按月升1.3%。

另一邊廂，新入伙盤受追捧，啟德新區本月至今暫錄122宗租賃成交，最旺維港1號佔30宗，平均實用呎租35元，中原地產分行經理施蒂文表示，新入伙的維港1號平均實用呎租35元。其中屋苑1B座低層D室，實用面積330平方呎1房，向西南，望內園景，原叫價1.3萬元，現以1.23萬元租出，呎租37元。

另外，美聯物業分行區域經理王偉健表示，元朗THE YOHO Hub入伙後首宗成交，B期1座高層D室，實用面積872平方呎，享開揚景。據悉，原叫租2.95萬元，僅4天速獲區內分支家庭客以2.75萬元承租，呎租31.5元。

新居屋有價有市 海景2房695萬售升值1倍

新居屋可做高成數按揭及長年期借貸，故新居屋一直有價有市，而且升幅十分驚人。其中長沙灣凱樂苑一個海景單位以綠表呎價14,419元易手，創刷新西九龍未補地價居屋紀錄。

市場消息透露，長沙灣凱樂苑本月暫錄逾10宗二手買賣，而且造價愈來愈貴，例如凱樂苑B座高層1室，實用面積482平方呎，可作2房間隔，可遠望維港海景，屬於優質單位，原業主叫價700萬元放盤，議價後以695萬元（未補地價）易手，呎價14,419元，呎價不但創屋苑新高，更刷新西九龍未補地價居屋紀錄。

4年帳面賺346萬離場

資料顯示，單位原業主於2019年以約349萬元購入，持貨約4年，帳面獲利約346萬元離場，期內帳面升值99%。

其次，屬於綠置居項目的長沙灣麗翠苑，本月錄逾10宗買賣，其中麗翠苑4座高層8室，實用面積287平方呎，屬於1房間隔，原業主於2019年以約191萬元購入，剛以350萬元（未補地價）易手，呎價12,195元，持貨4年帳面獲利159萬元，期內升值83%。

區內代理指出，新居屋仍在擔保期內，不用壓力測試也可做到9成按揭及25年還款期，故新居屋造價持續向好，相反老牌居屋造價則有下調迹象。例如大角咀富榮花園4座低層E室，實用面積431平方呎，屬於2房間隔，剛以415萬元（未補地價）易手，同座低數層E室，2年前造價達528萬元，兩者相差21%。

黃竹坑雅濤閣4座高層E室，實用面積422平方呎，剛以580萬元易手（未補地價），呎價13,744元，屬近1年呎價新高個案。

樓價、租金高企，不少市民被迫租住劏房（分間單位），亦引起政府規管劏房租賃。房屋局回覆立法會議員時指，2022年1月22日至2023年1月31日期間，屬於房間的劏房月租中位數為5,000元，每平方呎月租中位數為約40元。

上述數據為房屋局局長何永賢回覆立法會時透露，差估署處理了共1.3萬份租賃通知書，並分析了其中約1萬份有效及屬「房間」類別分間單位資料。同時，有關劏房的面積中位數為約124平方呎，接近99%設有獨立的廁所、窗戶，而擁有獨立廚房亦佔76%。

另有，294宗屬於板間房、床位及太空艙等的分間單位，則未有包括在內進行分析。

首季累彈半成 四載最強勁

今年內地和本港全面通關，加上本港放寬疫情相關社交距離措施，本港私人住宅樓價在去年連挫兩季後，今年首季「報復式」反彈，差餉物業估價署（差估署）最新數據顯示，今年3月整體售價指數報351.4，屬於近半年高位，按月升1.36%；指數連升3個月共4.99%，更是2019年首季飆5.37%以來，近4年（16個季度）最大季度漲幅。

3月揚1.36% 升幅收窄

根據差估署最新公布的《香港物業報告每月補編》初步數據，今年3月整體售價指數報351.4，按月揚1.36%，連續第3個月向上，但相較2月的2.36%升幅，則有所放緩。

以季度比較，去年第三季和第四季整體售價指數分別挫5.63%和7.11%，今年首季終迎來大反彈，首季累計漲4.99%，為2019年首季錄得5.37%升幅以來最勁，較2019年社會運動及2020年起疫情爆發期間任何一個季度的表現理想。

中小型單位繼續主導樓價走勢，實用面積1075方呎或以下的中小型單位，今年3月指數報352.8，按月升1.32%，連漲3個月共5.03%；實用面積1076方呎或以上的大型單位，樓價指數雖然也連續3個月向上，但合計漲幅僅2.49%，最新報308.9，按月升0.78%。

如果以單位面積分為五大類別，實用面積753至1075方呎的C類單位表現最搶鏡，今年3月指數報323.5，按月飆2.18%，連升3個月共6.1%；最遜色的是實用面積1722方呎或以上的E類單位，今年首季僅漲2.03%，其中3月只微升0.29%，報306.3。

大型二手屋苑部分樓價升幅更超越大市。參考中原地產網站資料，今年首季十大屋苑平均呎價全面報升，當中6個屋苑升幅跑贏大市，鰂魚涌兩個屋苑更以單月飆逾11%最驚人，其中康怡花園去年第四季狂瀉11.21%後，今年首季反彈11.9%；同區太古城今年首季亦飆11.29%，去年第四季則挫15.25%。不過，有兩個市區屋苑呎價走勢較平穩，鴨脷洲海怡半島今年首季平均呎價微升0.46%，荔枝角美孚新邨更只是「象徵式」升0.34%。

萊坊預計樓價次季遇阻

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒稱，3月樓價指數繼續受惠於通關消息帶來的報復式反彈，惟他指出，雖然首季樓價指數從低位反彈近5%，但短期受利率處於較高水平，以及新盤貨尾量囤積等因素影響，阻礙樓價回升速度，預料第二季樓價面對的阻力較第一季大，今年上半年樓價仍會在低位徘徊。

租金表現相對平穩

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，內地和本港全面通關，加上政府下調首置印花稅的稅階，3月以C類單位升幅最顯著，反映換樓客和中型單位買家入市表現積極。他估計第二季樓市穩中向好，惟升幅料收窄至3%，上半年合計累升約8%；若「高端人才通行證計劃」成功申請者次季陸續來港，勢推動住屋需求，有機會令樓價升幅進一步擴大。

租金走勢相對樓價平穩，差估署數據顯示，今年3月整體租金指數報176.3，按月漲1.09%，較2月的0.98%按月升幅略為擴闊，連升兩個月共2.08%；以今年首季計，則累漲0.46%。

差估署昨日公布3月私人住宅樓價指數，按月升1.36%，連升3個月，首季累升約5%，指數並見去年9月以來半年新高。新地代理總經理胡致遠昨認為，數字反映今年樓市成交量及成交價穩步上升，預料下半年樓市前景會比上半年更好。

University Hill收逾8000票

而為迎接「五一黃金周」到來，發展商趁機積極部署推盤。胡致遠表示，旗下大埔白石角University Hill自上周開放示範單位後，參觀人流絡繹不絕，估計昨日累收逾8,000個購樓意向登記。

至於登記客源分布方面，約70%來自新界區，約20%來自九龍區，約10%來自港島區。入票客以用家為主，包括分支家庭，亦有換樓客希望購入單位以改善生活環境。

由六大發展商包括恒地、中國海外、華懋、帝國、新世界及會德豐地產合作的啟德天瀧亦推出優惠吸客。發展商夥拍中銀香港為買家提供置業按揭優惠，凡客戶選用綠色按揭，可享額外6,888元綠色按揭獎賞，更可獲邀成為中銀香港「私人財富」客戶，享超過80,000元獎賞優惠。

啟德天瀧趁「五一」推優惠

恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，天瀧自上周六正式開放示範單位予公眾參觀，市場反應熱烈，查詢者眾，大部分詢問有關3房至4房海景單位，不少準買家對項目擁維港景及對區內發展前景感興趣。項目前晚已上載銷售安排，首批單位全部臨海，包括3房及4房戶，下周五起招標發售。

樓市氣氛向好，業主態度轉趨強硬，吸引用家紛紛於拍賣場「尋寶」，昨日有兩場拍賣會，並且售出五項物業，最矚目為鰂魚涌太古城一個無契樓單位，吸引4組買家搶購，最終較開價搶高11%，獲用家「一炮過」斥資1080萬購入，呎價僅1.17萬，屬低市價約30%。
黃開基拍賣行舉行物業拍賣會，昨即日沽出2項物業，當中焦點為鰂魚涌太古城海景花園41座雅蓮閣低層E室、屬法院令無契樓物業，面積922方呎，屬3房間隔，開價970萬，即獲4組客出價搶購，每口價10萬，最終搶高約11%，以1080萬成交，呎價約11714元。

成交價1080萬

拍賣行發言人透露，新買家為用家，由於單位屬無樓契物業，故不能承做按揭，因而新買家以「Full Pay」方式購入。
西貢農地搶貴約64%拍出

另外，該單位原業主失蹤，令單位丟空十多年之餘，並欠交管理費及差餉等，因而淪為法院令及無契樓物業。據了解，該單位裝修殘舊，料新買家購入後需要進行全面大翻新。

除住宅物業外，同場亦有西貢蠔涌一幅農地成交，地盤面積495方呎，開價28萬，獲3組客出價競投，每口價2萬，最終搶貴約64%，以46萬拍出，呎價約929元。

另外，忠誠拍賣行昨日亦拍出3項物業，包括有2宗銀主盤成交，其中屯門豐景園1座中層3號，面積約395方呎，開價328萬，每口價5萬，獲3組客爭購，最終搶高約12%，至368萬成交，呎價約9316元；旺角有成大樓高層D室，面積約386方呎，以「一口價」315萬拍出，呎價約8161元。

此外，觀塘永興工業大廈（後座）13樓C4室，屬法院令無契樓物業，面積1115方呎，開價313.6萬，獲5組客競爭，最終搶高141.4萬，至455萬成交，呎價約4081元。

近期零售商積極承租核心區鋪，中環皇后大道中一個地鋪，剛以每月40萬租出，平均呎租400元，租客為北京同仁堂，亦是兩地通關後，中環區內首錄中藥保健品進駐，租金則較疫市跌低約20%。

上述為中環皇后大道中47號地鋪，建築面積約1000方呎，多年來先後由Crocs鞋店、Body Shop承租，經歷樓市高低潮，近年一直由Body Shop短租，租金亦大減。隨着中港兩地全面通關，該地鋪頻錄準租客洽商，市場消息透露，近日剛租予北京同仁堂，月租40萬，平均呎租400元，較目前的短期租金升1倍，比較疫市前則低約20%。

平均呎租400元

該地鋪現址租客BODY SHOP，於2017年以每月50萬承租鋪位，隨後曾以55萬續租，近年來在疫市衝擊下，轉為短租，月租20萬，隨着鋪位落實長租，Body Shop將於短期內遷出。

資料顯示，該鋪位早年的租客則為Crocs鞋店，早於2011年每月50萬承租，最新租金重返2009年至2010年水平。

Dior每月50萬租雲咸街全幢

同區的雲咸街全幢物業，由國際品牌Dior以每月約50萬承租，上述為雲咸街52號地鋪至3樓，面積共約4550方呎，呎租約109元，新租客Dior將在此品牌旗下化妝品專門店。雲咸街該地段聚集藝廊，而該物業亦曾由藝廊以約78萬承租，新租金減約36%。

今年以來，中環頻錄大樓面租務，皇后大道中54至56號豐樂行多層鋪，涉及地下至3樓，面積共約8735方呎，由Swatch Group以每月約100萬租出，作為旗下名表Omega旗艦店。皇后大道中8號地下及1樓，合共約6000方呎，由藝廊以每月約100萬承租。

英國為港人主要投資物業的國家，當地近年推出不少全新項目，最新來港推售的位於倫敦的Kidbrooke Village大型住宅項目，推出最新一期發售，售價約為英鎊46.5萬起，折合港幣約455萬。

由英國政府及上市發展商Berkeley Group投資10億英鎊打造，位於格林威治（Greenwich）的全新社區Kidbrooke Village，屋苑社區內設有公園、濕地公園、人工湖及兒童遊樂場，面積相等於2個香港維園。預計到2030年，整個項目將提供超過5000個新住宅單位。

是次來港推售為Kidbrooke Village最新一期項目Central Gardens，並首次在香港進行公開發售，項目提供1房至3房間隔，其中1房單位面積由554方呎起，售價約為英鎊46.5萬，折合港幣約455萬；1房單位面積由680方呎起，英鎊計售價約55萬，折合港幣約538萬；3房面積由997方呎起，售價約英鎊69.5萬，折合港幣約680萬。

屋苑內設鐵路站

項目的交通配套非常方便，屋苑內設有Kidbrooke鐵路站，項目位置距離鐵路站1分鐘步程，乘搭地鐵20分鐘可達倫敦橋（London Bridge）及金絲雀碼頭（Canary Wharf），交通四通八達，出入倫敦市中心非常方便，深受上班族歡迎。

此外，項目周邊教育資源方便，屋苑內設有兩間評為Good的小學，Locrating範圍內有兩間評為Good及Outstanding的中學，最適合一家大細移居英國。

倫敦設有3個皇家自治區（Royal Borough），分別是Kensington and Chelsea、Kingston Upon Thames和Greenwich，其中位於倫敦東南部的格林威治（Greenwich），不像金融區、旅遊區的繁忙，予人感覺舒適、悠閒。不少喜歡倫敦，但又希望遠離鬧市的人都會選擇在格林威治「落腳」，屋苑設有大型超市和中式超市，四周被佔地12英畝的得獎公園Cator Park所環繞，環境清幽。發展商委託至匯投資FMI協助銷售。