平均地權條例修正案4項子法正式上路在即，中華民國不動產開發公會全國聯合會3日號召全台各縣市公會理事長，討論相關子法的建言，焦點在於私法人購屋的「免經許可」項目。建商喊話，應放寬只要是都市更新單元、或更新地區畫定時，購買舊屋整合，即可「免經許可」，以免妨礙都更整合，避免政策矛盾。

全聯會理事長楊玉全表示，聚焦重點，在於私法人購屋改採許可制，已綁住都更危老及合建案，形成重重障礙；建商喊話，私法人購屋「免經許可」的9大項中，只要是都市更新單元、或更新地區畫定時，購買舊屋整合，即可「免經許可」，不要等到公開展覽程序才能「免經許可」，以免妨礙都更整合，避免政策矛盾。預計近日匯整完成後，向內政部提出說帖和建言。

楊玉全指出，私法人購屋未來免經許可條件，在內政部草案中，對於都更案一直要到公開展覽，才能免經許可。不過，進入公展階段，都已取得8、9成以上同意，再談購買整合已經太後面了，實益效益太低，更形成多一道行政審查障礙，無異阻礙都更之路；且另外需整合的1、2成，買賣經常都是高價忍痛取得，但是實價登錄的結果，反而讓先前的同意戶產生誤解，勢必影響都更的安定性。

有建商大歎：「政府才是最大的釘子戶！」因此全聯會號召全台各縣市公會理事長開會，將向內政部提出相關子法的建議說帖。

另外，預告子法中，只有迅行劃定更新地區免經許可，楊玉全指出，對於優先劃定地區仍須經過許可，出現政策矛盾，如果造成公司只能用借名方式購買舊屋，衍生的爭議，「只能說政策殺人！」

公會建議，私法人購屋「免經許可」的9大項中，應放寬只要更新地區或更新單元內的舊屋買賣，就不用經過許可，以免妨礙都更整合，避免政策矛盾，而不要等到公開展覽程序才能「免經許可」。

全聯會秘書長于俊明表示，全聯會就平均地權條例子法草案蒐羅同業意見，於預告期間提陳內政部。

另外，私法人購屋許可制，事涉違憲事宜，將研訂通稿供會員或民眾運用；至於修正條文第81-3條最高5,000萬元高額行政罰、第47-5條禁炒房的連坐規定，勢必影響會員權益甚鉅，全聯會將研訂強化法遵，避免建商受罰措施。

台中縣市合併13年，但課徵房屋稅的「路段率」沿用至今，已漸沒落的豐原區部分路段，竟與七期黃金地段的豪宅區相同，國民黨議員指出，原縣市都有類似狀況，影響課稅公平。地政局長沈政安說，會研議定期微調。

房屋稅應納稅額，房屋課稅現值 × 稅率房屋課稅現值，等於核定單價 × 面積 ×（1 - 折舊率 × 折舊年數）× 房屋街路等級調整率，簡稱路段率，路段率越高，所繳的稅越多。

國民黨台中市議員陳政顯、黃健豪質疑，台中市房屋稅的計算地段率不合理，例如豐原區自從合併後，市況大不如前，但府前街162巷等路段率130%，竟與蛋黃區的西屯區市政北一路到六路黃金路段同樣稅率，議員反問「這不離譜嗎？」

另豐原區的府前街到中正路段率是140%，北區的中清路一段、五權路到英才路同樣140%；西屯區市政北七路有兩大全台營業額最高的百貨公司及豪宅，其他都是名牌旗艦店與豪宅，路段率也同樣是140%。

地政局長沈政安說，目前的路段稅率仍保持縣市合併前的樣態，因稅率漲跌「牽一髮動全身」，會定期檢討，有就微調。他表示，路段率10幾年未檢討，且規定3年檢討一次，今年會研議。

5月報稅季來了，不少民眾對繳稅霧煞煞，尤其是房屋買賣會遇到的稅費問題，永慶房屋整理持有與買賣房屋最常見的6種稅費，包括購屋過程跟持有後要繳的4種稅印花稅、契稅、房屋稅與地價稅，以及賣房需要繳交的土地增值稅、交易所得稅等。

永慶房屋客服中心資深經理陳繼先表示，房屋買賣中買方與賣方所需負擔的稅費不同，一般來說，買方需繳納交易中的印花稅、契稅，以及房屋產權移轉後的房屋稅與地價稅；賣方則是因房屋出售後，被課徵土地增值稅及交易所得稅(新制則課徵房地合一稅)。

其中，買方負擔的印花稅，指的是簽署不動產買賣契約後，須按照申報移轉金額現值的0.1％貼足印花稅票，才能辦理產權移轉登記，因此在過戶時就必須繳納。契稅則是在買賣契約成立的30日內申報，需繳交契價(房屋評定現值不含土地)的6％。

而5月須繳納的房屋稅，則是房屋所有權人在持有期間，每年徵收一次，會由地方稅稽徵機關寄發稅單，視房屋使用情形，以房屋課稅現值乘上適用稅率。另外，地價稅也是每年徵收一次，由申報地價乘上適用稅率，繳稅時間則在每年的11月。

陳繼先提醒，無論是房屋稅還是地價稅，繳納期間都是1個月，逾期後每3日會加徵1％滯納金，最高加徵至10％。若不小心忘記繳費，也不用太緊張，只要帶著稅單，趕快前往郵局之外的銀行、農會、信用合作社等代收地方稅款的金融機構，連同滯納金一起繳納即可，才不會讓滯納金不斷增加，白白造成荷包的損失。

賣房方面，何時繳土地增值稅、交易所得稅？陳繼先表示，對於出售房屋的賣方而言，土地部分會依照土地漲價總數額乘上適用稅率，在買賣契約成立的30日內申報、繳交土地增值稅，房屋部分則會依照房屋取得時間，決定是否課徵房地合一稅。

在2015年12月31日以前就持有房屋的賣方，房屋部分交易獲利，要在下個年度5月申報綜合所得稅時，併入財產交易所得一起申報；在2016年1月1日之後取得的房屋，則適用房地合一所得稅制，依照房屋買賣的總價，扣除取得成本、費用及土地漲價總數額後，乘上適用稅率，且應於產權移轉登記完成後的30日內申報納稅。

簡單來說，在2022年完成的房地買賣，若是房屋持有時間超過6年、也就是2016年前取得的房屋，要用舊制在2023年5月併入綜合所得一起申報；如果持有時間在6年之內，則要課徵房地合一稅。

陳繼先指出，房屋在售出前是否為自用住宅、出租、提供營業使用與持有時間，都會影響土地增值稅的適用稅率，以及房地合一稅的重購退稅資格，因此是否在該地設籍、設籍時間長短，也成為民眾在房屋買賣前應了解的節稅妙招。

另，由於房屋買賣時課徵的許多稅費，如契稅、印花稅、土地增值稅、財產交易所得稅與房地合一稅都屬於一次性稅費，若民眾對適用稅率及稅制較陌生，想了解稅費計算方式及節稅建議，可到永慶房屋直營門市免費諮詢。

平均地權條例子法上周二（25）日預告，明定檢舉獎金制，今內政部委員會立委關注若提供明確事證，是否能匿名檢舉。內政部長林右昌表示，檢舉實名制是絕對必要，受理機關有保密責任，不會洩漏檢舉人個資，如果匿名檢舉不會受理。

平均地權條例5部子法4月25日起預告20天至5月15日，建立檢舉獎金制，最高可獲得1,000萬元，不過檢舉人採實名制，須提出違規案件人、事、時、地、物；適用範圍包括：實價登錄逾期或不實申報，違反禁止紅單轉售、限制換約、禁止炒作等規定；獎金比率為實收罰鍰的30%、每案獎金不超過新台幣1,000萬元。

根據財政部資料顯示，去 (2022) 年西藥零售、醫療耗材零售、藥品及醫療用品零售的家數達到 1 萬 584 店，店數創下近年新高，且銷售額高達 1669 億元也是近年新高。觀察疫後至今店面市場開店最積極的雙主力，除了餐飲業以外就是藥局，近期連中南部知名的丁丁藥局，都吸引企業公開收購股權。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，藥局蓬勃發展與人口老化狀況有關，銀髮族除了定期拿藥外，還會添購相關的保養藥品，長照也針對輔具有所補貼，藥局也不斷進化，經營模式更為多元，包括跨足寵物健康照護、日系藥品保健食品等，且藥局的經營場所裝潢也更為現代化，進而吸引消費者的目光，且藥局連鎖化趨勢日漸明顯。

根據上櫃連鎖藥局公司法說會資料顯示，該連鎖藥局毛利率排序分別為，保健藥品 > 健康照護 > 婦嬰用品 > 處方藥品，且中大型店單月的營收可超過 450 萬元；另外，根據財政部的資料顯示，全台的藥局數量比 7-11 店數數量還多，統計西藥零售、醫療耗材零售與其他藥品及醫療用品零售的家數，去年底就有 1 萬 584 家，2021 年底為 1 萬 518 家，2022 年銷售額 1669 億元，年增約 7%，且營業額和家數都創下近年新高。

曾敬德表示，以市府商圈為例，以前就有藥妝店進駐，撤出後，過去一年反而新增兩家藥局，有些社區商圈的角間店面，也都開起裝潢新穎的藥局，台灣藥局商機也吸引企業持續投入，統計從 2009 年至今出現 2 波的整併潮，目前連鎖化的占比台灣僅約 2 成，遠低於美國、日本等國家，業者推估藥局連鎖化的浪潮仍持續當中。

平均地權條例修正案4項子法正式上路在即，中華民國不動產開發公會全國聯合會3日號召全台各縣市公會理事長，討論相關子法的建言，焦點在於私法人購屋的「免經許可」項目。建商喊話，應放寬只要是都市更新單元、或更新地區畫定時，購買舊屋整合，即可「免經許可」，以免妨礙都更整合，避免政策矛盾。

全聯會理事長楊玉全表示，聚焦重點，在於私法人購屋改採許可制，已綁住都更危老及合建案，形成重重障礙；建商喊話，私法人購屋「免經許可」的9大項中，只要是都市更新單元、或更新地區畫定時，購買舊屋整合，即可「免經許可」，不要等到公開展覽程序才能「免經許可」，以免妨礙都更整合，避免政策矛盾。預計近日匯整完成後，向內政部提出說帖和建言。

楊玉全指出，私法人購屋未來免經許可條件，在內政部草案中，對於都更案一直要到公開展覽，才能免經許可。不過，進入公展階段，都已取得8、9成以上同意，再談購買整合已經太後面了，實益效益太低，更形成多一道行政審查障礙，無異阻礙都更之路；且另外需整合的1、2成，買賣經常都是高價忍痛取得，但是實價登錄的結果，反而讓先前的同意戶產生誤解，勢必影響都更的安定性。

有建商大歎：「政府才是最大的釘子戶！」因此全聯會號召全台各縣市公會理事長開會，將向內政部提出相關子法的建議說帖。

另外，預告子法中，只有迅行劃定更新地區免經許可，楊玉全指出，對於優先劃定地區仍須經過許可，出現政策矛盾，如果造成公司只能用借名方式購買舊屋，衍生的爭議，「只能說政策殺人！」

公會建議，私法人購屋「免經許可」的9大項中，應放寬只要更新地區或更新單元內的舊屋買賣，就不用經過許可，以免妨礙都更整合，避免政策矛盾，而不要等到公開展覽程序才能「免經許可」。

全聯會秘書長于俊明表示，全聯會就平均地權條例子法草案蒐羅同業意見，於預告期間提陳內政部。

另外，私法人購屋許可制，事涉違憲事宜，將研訂通稿供會員或民眾運用；至於修正條文第81-3條最高5,000萬元高額行政罰、第47-5條禁炒房的連坐規定，勢必影響會員權益甚鉅，全聯會將研訂強化法遵，避免建商受罰措施。

平均地權要來了！房市會崩盤嗎？嚇跑「這2類人」很難說
政府史上最強打炒房政策「平均地權條例修正草案」針對私法人購屋、預售屋及新建成屋讓與或轉售、檢舉獎金制度明訂規範，推估最快5月底、最遲7月初上路，房市未來會逐步走衰嗎？業內人士認為，看似美好，但最終仍須回歸執行問題。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨對此認為，「平均地權條例」最直接的影響有三，一為影響預售市場價量，小建商可能頂不住；二為購屋人轉向成屋，法人轉向商用不動產；三為建商結構將會出現改變。

近年，房價持續高漲，國人所得早已追不上房價漲幅，出現多數民眾買不起也不想買，加上人口紅利消散，所有權第一次登記與買賣數據相加的總和不斷下滑、所有權繼承與贈與的筆數在近10年激增80％，整體房市成交量降溫態勢明顯。

歷經接近三年房價狂飆之後，今年預售屋市場回歸冷靜，政治大學地政系系主任孫振義認為，目前國內房市主要靠資金實力雄厚的置產大戶、經濟能力不錯的中產階級撐盤，他們將資金投入房地產，房子是「住錢而不住人」，若房市打過頭，他們撤資了，房市會不會崩還很難說，但政府也不會願意讓這些人消失。

近年商辦及工業、倉儲需求高，不過工業、倉儲類今年第一季建照面積共59.4萬坪，跟去年同期相比減少15.5％，辦公、服務類第一季建照面積37.8萬坪，年減6.1％，兩大不動產熱門類型並未在今年續創新高。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，這幾年政府打房聚焦於住宅市場，且各產業對於辦公空間與工業廠房等需求大幅增加，以及企業為符合ESG指標的需求，促進建商大量投入開發，但前幾年供給量大增，在顧及全球經濟與終端需求減少，調控供給面積漸成默契。依據內政部資料，今年第一季六都中工業、倉儲類建照面積最大者為桃園市，共17.1萬坪、年增3.9％，佔全台工業、倉儲類建照面積近三成，新北市以6.6萬坪位居第二，年增幅高達63.3％，台中及南二都面積皆減少，台中市大幅下降51.4％。

郎美囡分析，桃園市有超過30個工業區，並有國際機場，聯外交通便利，鄰近雙北且不動產的購置開發成本低於雙北，具有地利及價格優勢，隨著台商回流以及疫後經濟帶動、航空城計畫拉高亮度，成為廠辦、物流倉儲的設點重鎮。另，第一季辦公、服務類的建照面積，仍集中於台北市及台中市，又以北市共有19.6萬坪稱霸，但跟去年同期相比減少9.9％，新北市甚至不到1萬坪，台中市相較去年同期少32.2％，不過南二都在辦公、服務類的建照面積有大幅度的成長，台南市增加10倍，高雄市則增加超過2倍，此外，桃園市辦公、服務類使照面積也成長1.6倍。

郎美囡認為，台北市高級辦公室對於大型企業具有指標性，政經資源也相對多，故台北市為辦公、服務類的主要開發區域，值得一提的是，近幾年科技業大舉南向，加上南二都政府積極招商，高雄市及台南市的辦公需求日益增加，不少企業甚至購進總部，也讓交易續穩。

永慶房產集團統計財政部《房地合一2.0》相關數據發現，《房地合一2.0》自2021年7月上路至2022年底，遭到課徵45%重稅的房市短期交易案件突破4.2萬件，總獲利高達334億。數據同時顯示，2022年第4季房市短期交易案平均每件獲利金額高達92.2萬，短期交易推升房價猛烈。

永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，《房地合一2.0》上路後遭課徵45%稅率的房市短期交易案數依舊持續增長。直到2021年年末內政部提出《平均地權條例》修正草案，對投機客產生嚇阻作用，才使房市短期交易案從2021第4季的8,554筆開始逐季下降至2022年第4季的5,215筆。

然而，雖然房市短期交易案件量持續下降，但是占比仍高。陳賜傑指出，在共計16.3萬件的應稅件數中，房市短期交易案件共有4.2萬件，占比高達25.7%，意味著平均每4件符合課徵房地合一稅的房市交易，就有1件是短期買賣。即使是房市短期交易量最少的2022年第4季，比例也高達21.7%，消費者遇上房市短期交易的機會仍高。

細究房市短期交易的獲利金額，可以發現獲利規模依舊驚人。《房地合一2.0》上路一年半，遭到課徵45%高稅率的應納稅額共計150.37億元，回推房市短期獲利高達334億元。若以各季度遭到課徵45%高稅率的交易件數和應納稅額數字進行計算，平均單件房市短期交易的獲利金額從2021第3季的59.3萬元，到了2022第4季迅速攀升到92.2萬元，獲利成長高達55.5%。

陳賜傑分析，這些數字代表2022年第4季，後一手消費者若是買到短期內買進又賣出的物件，平均要多付出將近百萬元的價格才能購得；而對於前一手出售房屋的屋主，則可能代表遇到不肖的房仲業者，未能提供精準的市場行情，甚至聯手房市投機客，才得以使房屋在短期內，增加近百萬元的差價，出售給後一手的買方。

陳賜傑指出，根據財政部2022年第4季的資訊，高達21.7%的房市交易是短期買賣，而且平均1件短期買賣價差就高達近百萬，消費者不可不慎。而且這些價差驚人的房市短期交易，依舊帶動整體房價的迅速上漲，對整體房市的穩定更是產生負面影響。

近期財政部公布2022年全國營利事業房地合一稅稅收高達171.9億元，比2021年的稅收多出一倍以上。而內政部在2023年4月公布的數據顯示，自2019年至2022年間，非不動產及營建業法人持有1年內即出售比率皆高於50%以上，2022年更是高達59.63%，顯示非不動產業及營建業法人的房市短期買賣行為明顯，對房市也產生一定程度的影響。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，近年的房市熱絡、房價大漲與投資客短線炒作有不少關係。目前打炒房的《平均地權條例》修正案已即將上路，包含預售禁轉售、私法人購屋限制、重罰炒房行為等，都將大幅壓縮投資客的炒作空間，估計新法上路後，投資客短線炒房情形將較過去幾年銳減，房地合一短線交易的稅收也將下滑，有助於房市回歸正常的軌道。

根據國科會統計，2018 年美中貿易戰以及 2020 年全球新冠疫情影響，全球轉單效應挹注新竹、中部及南部三大科學園區營業額攀高，房仲業者依 2018 年至 2022 年三大科學園區與園區所在都會區中古屋買賣實價登錄資料彙整，其中以南科年房價漲幅突破 6 成最為突出。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，依據 2018 年至 2022 年平均房價漲幅數據發現，三大科學園區中，南部科學園區與新竹科學園區近五年房價漲幅均超過六成，其中，南部科學園區五年漲幅高達 67.7%，將近七成，新竹科學園區漲幅則為 63.1%，而中部科學園區漲幅則以 39.3% 位居第三。

陳金萍說，南部科學園區位於善化區新市區交界，距離台南都會區相對較遠，園區從業人口更傾向在園區附近租房或購屋，讓台南科學園區周邊房市近年的快速成長，主要受惠於台積電宣布 3 奈米製程進入量產投資擴廠影響，吸引國際半導體大廠艾司摩爾（ASML）、GOOGLE 及多間半導體中下游供應商進駐，創造了大量的就業機會。加上不動產價格相較於中、北部便宜，因此，吸引不少投資、置產族群搶進，房價呈現漲勢，近五年平均單價從 2018 年 15.5 萬成長至 2022 年 26 萬，單價從「1 字頭」漲至「2 字頭」，漲幅高達 67.7%，居全台科學園區之冠。

至於新竹科學園區則是台灣發展最早的科學園區，也是最知名的科技產業聚落。陳金萍指出，新竹科學園區周邊房市交易主要是受惠竹科就業人口成長動能支撐，據統計竹科就業人數於去年 12 月已達 17 萬 5217 人，占新竹縣市人口將近 17%，竹科新貴所得高且收入穩定，在購屋、置產剛性需求強勁下，周邊房市交易火熱，買盤穩健使房價持續走高，住宅單價從 2018 年 23.6 萬成長至今年 38.5 萬元，是三大園區中房價最高的地區，五年房價漲幅達 63.1%。

進一步觀察顯示，三大園區以及座落縣市的房價漲幅可以發現，園區題材效應是可被複製的，三大科學園區五年漲幅均超過縣市漲幅，統計顯示，三大科學園區中，新竹科學園區與南部科學園區漲幅明顯高於新竹縣市與台南市，新竹科學園區五年房價漲幅 63.1%，而新竹縣市漲幅則為 50.8%，南部科學園區漲幅高達 67.7%，而台南市漲幅則為 49.0%，顯示科學園區的磁吸效應明顯，在產業聚落、就業機會、人口紅利加持下，購屋需求穩定成長，也推升房市交易價格。

至於中部科學園區與台中市整體房價漲幅相當，陳金萍表示，中部科學園區鐵、公路交通便捷且鄰近台中都會區，園區從業人口約 5.5 萬人占台中人口比例不到 2%，加上台中市近年積極推動市地重劃，房屋供給相對充足，加上比價效應下，園區題材外溢效應明顯，轉往沙鹿、龍井、大雅等區域，形成縣市房價呈現均質成長的狀況。

2022年末，房企融資政策迎來轉向，紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業並存”。

進入2023年，1月10日，央行、銀保監會召開銀行信貸工作座談會，強調保持房地產融資平穩有序，並實施改善優質房企資產負債表計畫。此後多部門也陸續強調，要促進金融與房地產正常迴圈、落實“金融16條”等。同時，優質房企及白名單企業保持融資優勢。

除了部分優質及白名單房企融資開閘，存量資產盤活也有了新突破。2月21日中基協發佈《不動產私募投資基金試點備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目，為房企提供了專案層面盤活資產的另一種方式。

雖然當前已出現融資政策利好，但融資開閘仍僅限於優質房企及白名單房企，整體行業面融資仍未有全面回暖。在當前行業風險仍未完全出清，市場信心未完全恢復的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

從歷年80家典型房企的融資總量來看，2023年前4月80家典型房企的融資量為2254億元，同比下降23%；其中2023年4月融資量為497億元，同比下降29%。2022年四季度以來雖然政策放鬆，但融資開閘仍僅限於優質房企及白名單房企，整體行業面融資仍未有全面回暖，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。

從企業債券發行來看，2023年前4月企業發債金額達1330億元，相比2022年同期下降了8%。其中，境內發債1263億元，相比同期增長了14%;而境外發債相比同期大幅下降81%到67億元，占比同比下降了21個百分點至5%。

從企業的債券類融資成本來看，境外債券融資成本高達8.92%，較2022年全年抬升1.87個百分點；境內債券融資成本3.52%，較2022年全年略下降了0.02個百分點。境外融資成本較高主要為期內萬達發行了境外債券成本高達11%，從而提升了整體利率水準。此外境內債券融資成本較低，主要由於發債主體大多數為國企央企及優質民企，這類企業融資優勢較為明顯。

隨著境內發債成本降低以及境內發債占比攀升，整體發債融資成本呈現下滑趨勢。2023年前4月整體新增債券類融資成本3.79%，較2022年全年下降0.44個百分點。

從各梯隊表現來看，2023年前4月TOP10房企的發債總量為256億元，同比下降54%，降幅相對其他梯隊較大，主要在於去年同期TOP10梯隊中發債房企較多，且規模較大；如中海2022年1月就發行了30億的中票，龍湖發行了28億的公司債；而萬科前兩月更是發行了80億的中票。進入2023年這類房企由於債券應發盡發，或通過管控負債規模，維持穩健運營，發債規模有所下降；但從融資成本來看，TOP10房企僅為2.80%，同比下降了0.56個點，處於各梯隊的最低位。

此外TOP11-30與TOP51+梯隊的房企，發債規模分別增長20%及11%；TOP31-50梯隊房企發債規模是增長最高達44%，主要是由於保利置業期間發行了多筆公司債及中票。

從企業的性質分類來看，2023年前4月國企、央企的發債量為1148億元，同比增長了5%，民營企業發債量為182億元，同比大幅下降48%，從而使得國企央企的發債占總量占比較2022年的72%繼續上漲14個pct至86%，主要由於規模國企央企歷來財務較為穩健，同時具有天然的信用背景優勢，受到融資政策影響較小。

從成本上來看，國企央企2023年前4月的融資成本為3.38%，民營企業達到6.34%，兩者之間的差距達到2.96個百分點，未來在行業集中度向頭部集中下，房企無論是融資量還是融資成本預計將持續分化，更多的低息債將持續流向優質房企。

進入2023年，債務違約現象仍在持續，與此同時，出險房企的債務重組進程也明顯提速。雖然當前這些房企的債務壓力依然很大，但隨著利好消息的傳來，行業信心也有望逐步修復。

2023年3月10日，佳兆業集團在停牌近一年後複牌，成為2023年首家複牌的出險房企。此後3月28日，融創境外債務重組公佈進展。融創90.48億美元的境外債務重組，已與境外債權人小組訂立重組支援協定（融創的債權人小組持債金額超過30%，近30億美元）；4月12日，融創中國控股有限公司發佈公告稱，達成複牌指引及恢復買賣。與此同時，4月14日花樣年債務重組方面也傳出利好，有消息稱花樣年40億美元境外債務的庭內重組方案已經獲得了足夠多債權人的支持，擁有75%債權的投資人簽署了同意書以接受重組支援協定。

目前從出險房企的進展來看，部分違約開發商正考慮將債轉股作為延長或重組債務計畫的一部分。如2023年1月底，華夏幸福(2.210, 0.00, 0.00%)與其離岸債權人達成協議，對其49.6億美元的離岸債券進行重組，方案涉及股權抵償。該協議安排重組已於1月底取得英國法院裁決生效。重組後，華夏幸福將有近八成金融債務實現重組。這也是自2022年富力地產重組美元債後，國內房企首次實現對境外債“以股抵債”的重組交易，目前包括恒大、花樣年等在內的房企也在嘗試推進“債轉股”的方式化解境外債務。

3月22日，中國恒大公佈了境外債重組方案。具體內容包括，方案1：協議安排債權人可以按其可獲償金額1:1的轉換比率獲得將由該公司發行的新票據，新票據期限為10-12年，將隨著時間的推移償還。方案2：協議安排債權人可以選擇將其可獲償金額轉換為：期限為5-9年的將由該公司發行的新票據；由5筆與恒大物業、恒大新能源汽車或該公司上市股票掛鉤的股權掛鉤票據構成的組合，掛鉤方式包括由其擔保、掛鉤、可強制交換或可強制轉換對應股票（按所適用的）；或者是兩者的組合。4月3日，中國恒大披露境外債務重組進展，恒大已與債權人特別小組成員（其分別持有現有恆大和現有景程票據的未償還本金總額超過20%及35%）簽訂了三份重組支援協議。據此各方同意合作以促進擬議重組的實施，並表示誠邀所有債權人儘快審閱適用的重組支援協定並加入適用的重組支援協定。

對於出險房企而言，債務重組落地越早越好，有利於企業儘快向正常經營過渡。但重組展期也並非適用於每一家出險房企，因為這種方式主要是以時間換空間，僅將償債時間延後，而實質債務壓力並未減少，這也意味著企業需要在約定時間內恢復足夠的流動性，因此僅有專案變現能力強、資產價值高、流動性釋放預期較好的出險房企可能得到市場的認可進行債務的整體重組和展期。從目前落地狀況來說，債權人對整體債務重組仍保持著謹慎態度，部分企業重組方案也一再優化，但是仍有較大的通過難度。

與此同時，一些出險房企同時面臨境內與境外債務重組，由於政策環境、債權人的權益保障不一樣，因此也面臨不同的難度，這些企業重組方案的制定與談判並不簡單，目前僅有富力地產、華夏幸福、花樣年等部分企業基本完成了境內和境外債務的整體重組。龍光集團、融創中國等企業儘管完成了境內債務整體展期，但境外債務展期工作尚未落地，債務的重組工作還將繼續。

目前來看，整體行業面融資仍未有全面回暖。尤其是對於多數民企而言，境內銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務狀況較為良好的優質房企；股權融資雖然大多數民企都可以使用，且2022年12月以來房企配股融資的熱情也相對高漲，但是這種融資方式卻並不具有可持續性。在境外，雖然部分優質房企通過內保外貸完成了境外融資，但是對於大部分企業而言境外融資環境依然處於冰封期。

與此同時，從債務到期來看，2023年前4月房企債券到期總規模為3323億元，而發行規模僅為903億元，到期規模高出發行規模268%，這也意味著房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。

2023年7月及9月仍舊有到期高峰，今年房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，債務違約現象或仍會出現。

對於有著優質物業的房企而言，可以多加關注近期的政策動向，尤其是不動產私募投資基金等工具，從而有效盤活旗下存量資產，減輕母公司財務壓力。

土地市場熱度好於新房市場。4月，核心城市土地市場保持火熱，優質地塊參拍房企數量眾多，觸頂搖號地塊占比保持高位。不過，整體來看，房企拿地仍低迷，近七成百強房企1-4月未拿地，拿地企業仍是央國企和區域深耕的民企。

業內人士認為，土地市場火熱一定程度上提振了市場信心，預計接下來一二線城市土拍熱度仍會慣性延續，優質地塊仍是房企補倉拿地的競爭點。

核心城市競爭激烈

4月份，上海、杭州、合肥等多城繼續集中供地，土拍熱度持續走高，部分優質地塊競爭激烈。

中指研究院的資料顯示，4月，全國22個重點集中供地城市中共有11個城市掛牌出讓宅地80余宗。其中，上海一次性推出19宗涉宅用地，拍地總金額近519億元，平均溢價率約7.3%，頭部房企回歸積極補倉，共吸引超50家房企競拍，為近六年最多。另外，杭州、合肥和無錫三大長三角核心城市在本輪集中供地中累計成交金額近370億元，杭州12宗地塊僅花費50分鐘就全部出讓，合肥土拍的參與房企總數超60家。2023年以來，除了上述長三角四城，南京、蘇州、寧波等城市核心板塊土地同樣競爭激烈，競拍至地價上限。與此同時，1-4月非核心一二線城市土拍市場仍以底價成交為主。

克而瑞研究中心指出，當前土地市場呈現四個特徵：第一，城市、區域分化加劇，即便是集中供地城市熱度同樣差異顯著；第二，優質地塊參拍靠“搶”和“運氣”，整體競爭十分激烈；第三，城市選擇高度集中，鮮有三四線城市受到企業的青睞；第四，儘管土拍火熱，但拿地主力仍是規模化央企、品質地方國企和優質民企組成的“老面孔”，“新鮮血液”並不多，大部分房企仍然面臨資金壓力。

中指研究院的資料顯示，1-4月，百強房企拿地總額3150.1億元，拿地規模同比下降13.1%，降幅較上月收窄1.88個百分點，降幅繼續收窄。從新增貨值來看，華潤置地以累計新增貨值503億元佔據榜單第一；建發房產、萬科緊隨其後，累計新增貨值規模分別為418億元和337億元。

據克而瑞研究中心統計，貨值TOP100集中度依舊較高，其中貨值TOP10房企1-4月新增貨值占百強比例達到42%，前30強企業貨值占比更是接近七成。

不過，克而瑞研究中心指出，土地市場雖熱，但企業拿地整體仍低迷。一方面近七成百強房企1-4月未拿地，且百強拿地銷售比持續低位，另一方面，投資策略主要集中在一二線城市，拿地企業依舊是“老面孔”央國企和區域深耕的民企。

民企投資逐漸復蘇

從拿地企業的特徵來看，克而瑞研究中心指出，第一，民企投資的積極性在復蘇。一方面是此前拿地積極的民企如龍湖、濱江、偉星等持續在深耕城市拿地。龍湖在上海、杭州、長沙以41億元拿下三塊地，濱江則繼續深耕杭州，偉星繼2月份杭州拿地後，再次競得蕭山區一宗地，且在合肥土拍中，報名多達7幅地，並在競品質中競得高新區地塊。

另一方面，本土民企緊抓“撿漏”機遇，參與到搖號中，坤和、天陽等多家民企在大本營均有所斬獲。值得注意的是，碧桂園時隔9個月首次在集中供地拿地，通過搖號競得杭州濱江浦沿地塊，總價28.3億元。

第二，央國企參與熱度較高。克而瑞研究中心指出，在上海、成都的土拍中，央國企拿地幅數占比達到84%和60%。且從參拍來看，銷售TOP10央國企房企基本均報名了核心城市優質地塊。4月單月拿地中，華潤、萬科、建發、中國鐵建(11.900, 0.73, 6.54%)拿地金額（全口徑）超過100億元，華潤在廣州、上海、長沙共計拿地6幅，金額達到234億元，保利、招商、金地拿地同樣超過50億元。

中指研究院也表示，從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力。華潤置地、萬科、綠城、保利發展(13.910, 0.03, 0.22%)等全國性龍頭企業仍在多個重點城市廣泛佈局，央國企參與熱度較高，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企國企。民營企業中，坤和集團佔據杭州拿地金額榜首。

展望後市，克而瑞研究中心指出，在優質地塊“僧多粥少”情況下，土地市場競爭仍將加劇。以搖號或競品質為主的土拍方式會影響房企的投資策略，同時也給中小房企帶來機遇。一方面，需要在核心城市補倉的央國企投資週期或將被拉長，而民企整體仍呈現弱復蘇的態勢，深耕當地的本土民企則有“撿漏”機會。另一方面，隨著競爭提升，房企投資策略也會從僅關注核心區域、核心地塊延展向城市週邊區域，帶動整體市場熱度提升。

克而瑞研究中心認為，土地市場的火熱一定程度上提振了市場信心，加快了投資-銷售的傳導效應。預計接下來一二線城市土拍熱度仍會慣性延續，優質地塊依舊是房企補倉拿地的競爭點。

深交所報告：去年深圳上市公司淨利潤按年跌3.8%

5月3日，據《深市上市公司2022年報實證分析報告》，去年深圳上市公司總收入按年升7%至20萬億元，近六成公司收入增長；全年淨利潤錄9278.8億元，按年下降3.8%。

報告指，深圳上市公司海外業務收入錄3.4萬億元，按年增長19.2%，在全球環境下展現較強韌性；實體公司（不含金融業和房地產業）淨利潤錄8782.2億元，按年增長7.0%，其中近八成公司錄得盈利，近五成公司正增長，324家公司增長至少達1倍。

去年深市主機板上市公司突破1500間，總市值超22萬億元。深交所重視「服務先進製造」、「數位經濟」、「綠色低碳」三大領域，目前深圳股市于此三項中共有1198間公司，占股市公司總數43.2%，去年全年收入和淨利潤按年分別增長13.0%和13.3%。

星巴克2023財年第二季度淨利潤9.08億美元 於中國淨新增門店153家

5月3日，星巴克公佈2023財年第二季度財報。期內，實現營收87.20億美元，同比增長14.2%；淨利潤9.08億美元，同比增長34.66%。

從中國市場的情況看來，星巴克中國淨收入增長3%，去除8%的匯率折算不利影響，則淨收入增長11%；同店銷售額增長3%，同店交易量增長4%，平均客單價下降1%，實現自2021財年第三季度以來的首次同店銷售額正增長。

門店規模方面，星巴克中國季度內淨新增門店153家，較上季度增長一倍以上，目前於244個城市運營超過6200家門店。

星巴克中國董事長兼首席執行官王靜瑛表示，中國市場開啟了新篇章，第二季度標誌著穩健、全面復蘇的開始。三月份，星巴克中國同店銷售額增長了30%，第三季度這一增長勢頭仍在繼續。今年下半年，星巴克中國將推動營收和利潤的增長，並加速新開門店。據瞭解，星巴克中國此前曾立下2025年運營9000家門店的目標。

粵港灣控股2022年收入同比降72.6%、淨虧損收窄 股票將複牌

粵港灣控股有限公司宣佈，公司已向聯交所申請自2023年5月2日上午九時正起恢復本公司股份的交易。

據觀點新媒體瞭解，該公司由於2022年度業績公告延期刊發，股份自2023年4月3日上午九時正起於聯交所暫停交易。目前，其2022年度業績公告已於4月28日披露。

資料顯示，該公司2022年度實現合約銷售約人民幣24.504億元，相比2021財政年度下降約46.5%（2021財政年度：人民幣45.825億元）。於2022年12月31日，該集團已確權的土地儲備約為820萬平方米（2021年12月31日：940萬平方米）。

2022財政年度，粵港灣控股的收入約人民幣31.681億元（2021財政年度：約人民幣55.709億元），主要來源於物業開發及相關服務及貿易業務，其中物業開發及相關服務收入約為人民幣11.215億元（2021財政年度：約人民幣40.882億元），同比下降了72.6%。其表示，該下降主要是由於中國整體房地產行業經營環境不利及新型冠狀病毒疫情的影響持續，導致集團整體物業銷售面積和平均售價嚴重下降所致。

2022年財政年度，該集團錄得負毛利約人民幣4600萬元，而其於2021財政年度錄得毛利潤約人民幣7.353億元。毛利由盈轉虧主要是由於中國整體房地產行業經營環境不利及新型冠狀病毒疫情的影響持續，導致本集團整體物業銷售面積和平均售價嚴重下降所致。

百勝中國第一季度總收入29.2億美元 淨利潤增加189%至2.89億

百勝中國控股有限公司5月3日披露2023年第一季度財務業績，資料顯示，報告期內總收入為29.2億美元，較上年同期的26.7億美元增加9%（或增加18%，不計及外幣換算的影響）。

系統銷售額較去年同期增加17%，其中肯德基和必勝客均增加17%，不計及外幣換算的影響，主要得益於同店銷售額增長，新門店的貢獻，以及去年同期門店暫時停業的影響帶來的低基數效應。

同店銷售額較去年同期增加8%，其中肯德基和必勝客分別增加8%和7%，不計及外幣換算的影響。

觀點新媒體查閱報告，第一季度其經營利潤為4.16億美元，較去年同期的1.91億美元增加118%（或增加134%，不計及外幣換算的影響），主要得益於同店銷售上升和利潤率提升。

經調整經營利潤為4.19億美元，較去年同期的1.93億美元增加117%（或增加133%，不計及外幣換算的影響）。

餐廳利潤率為20.3%，去年同期為13.8%。

淨利潤為2.89億美元，較去年同期的1.00億美元增加189%，主要是由於經營利潤的增加。

經調整淨利潤為2.92億美元，較去年同期的1.02億美元增加186%（或增加131%，不計及公司按市值計價的股權投資於2023年第一季度和2022年第一季度分別帶來的1,400萬美元和3,000萬美元的淨虧損；或增加148%，同時不計及外幣換算的影響）。

土地市場熱度好於新房市場。

4月，核心城市土地市場保持火熱，優質地塊參拍房企數量眾多，觸頂搖號地塊占比保持高位。

不過，整體來看，房企拿地仍低迷，近七成百強房企1-4月未拿地，拿地企業仍是央國企和區域深耕的民企。

業內人士認為，土地市場火熱一定程度上提振了市場信心，預計接下來一二線城市土拍熱度仍會慣性延續，優質地塊仍是房企補倉拿地的競爭點。

核心城市競爭激烈

4月份，有上海、杭州、合肥等多城繼續集中供地，土拍熱度持續走高，部分優質地塊競爭激烈。

中指研究院的資料顯示，4月，全國22個重點集中供地城市中共有11個城市掛牌出讓宅地80余宗。其中，上海一次性推出19宗涉宅用地，拍地總金額近519億元，平均溢價率約7.3%，頭部房企回歸積極補倉，共吸引超50家房企競拍，為近六年最多。另外，杭州市、合肥市和無錫市三大長三角核心城市也在本輪集中供地中累計成交金額近370億元，杭州市12宗地塊僅花費50分鐘就全部出讓，合肥土拍的參與房企總數超60家。2023年以來，除了上述長三角四城，南京市、蘇州市、寧波市等核心板塊土地同樣競爭激烈，競拍至地價上限。與此同時，1-4月非核心一二線城市土拍市場仍以底價成交為主。

克而瑞研究中心指出，當前土地市場呈現四個特徵：第一，城市、區域分化加劇，即便是集中供地城市熱度同樣差異顯著；第二，優質地塊參拍靠“搶”和“運氣”，整體競爭十分激烈；第三，城市選擇高度集中，鮮有三四線城市受到企業的“青睞”；第四，儘管土拍火熱，但拿地主力仍是規模化央企、品質地方國企和優質民企組成的“老面孔”，“新鮮血液”並不多，大部分房企仍然面臨資金壓力。

中指研究院的資料顯示，1-4月，百強房企拿地總額3150.1億元，拿地規模同比下降13.1%，降幅較上月收窄1.88個百分點，降幅繼續收窄。從新增貨值來看，華潤置地以累計新增貨值503億元佔據榜單第一；建發房產、萬科緊隨其後，累計新增貨值規模分別為418億元和337億元。

據克而瑞研究中心統計，貨值TOP100集中度依舊較高，其中貨值TOP10房企1-4月新增貨值占百強比例達到42%，前30強企業貨值占比更是接近七成。

不過，克而瑞研究中心指出，土地市場雖熱，但企業拿地整體仍低迷。一方面近七成百強房企1-4月未拿地，且百強拿地銷售比持續低位，另一方面，投資策略主要集中在一二線城市，拿地企業依舊是“老面孔”央國企和區域深耕的民企。

民企投資逐漸復蘇

從拿地企業的特徵來看，克而瑞研究中心指出，民企投資的積極性在復蘇。

一方面是此前拿地積極的民企如龍湖、濱江、偉星等持續在深耕城市拿地。龍湖在上海、杭州、長沙以41億拿下三塊地，濱江則繼續深耕杭州，偉星繼2月份杭州拿地後，再次競得蕭山區一宗地，且在合肥土拍中，報名多達7幅地，並在競品質中競得高新區地塊。

另一方面，本土民企緊抓“撿漏”機遇，參與到搖號中，坤和、天陽等多家民企在大本營均有所斬獲。值得注意的是，碧桂園時隔9個月首次在集中供地拿地，通過搖號競得杭州濱江浦沿地塊，總價28.3億元。

儘管土拍火熱，但主力仍是規模化央國企。

克而瑞研究中心指出，在上海、成都的土拍中，央國企拿地幅數占比達到84%和60%。且從參拍來看，銷售TOP10央國企房企基本均報名了核心城市優質地塊。4月單月拿地中，華潤、萬科、建發、中國鐵建(11.900, 0.73, 6.54%)拿地金額（全口徑）超過100億元，華潤在廣州、上海、長沙共計拿地6幅，金額達到234億元，保利、招商、金地拿地同樣超過50億元。

中指研究院也表示，從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力。華潤置地、萬科、綠城、保利發展(13.910, 0.03, 0.22%)等全國性龍頭企業仍在多個重點城市廣泛佈局，央國企參與熱度較高，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企國企。民營企業中，坤和集團佔據杭州市拿地金額榜首。

展望後市，克而瑞研究中心指出，在優質地塊“僧多粥少”情況下，土地市場競爭仍將加劇。以搖號或競品質為主的土拍方式會影響房企的投資策略，同時也給中小房企帶來機遇。一方面，需要在核心城市補倉的央國企投資週期或將被拉長，而民企整體仍呈現弱復蘇的態勢，深耕當地的本土民企則有“撿漏”機會。另一方面，隨著競爭提升，房企投資策略也會從僅關注核心區域、核心地塊延展向城市週邊區域，帶動整體市場熱度提升。

克而瑞研究中心認為，土地市場的火熱一定程度上提振了市場信心，加快了投資-銷售的傳導效應。預計接下來一二線城市土拍熱度仍會慣性延續，優質地塊依舊是房企補倉拿地的競爭點。

•政治局會議強調穩需求、保交樓，最高法明確商品房消費者權利

本月政治局會議對房地產表述，沿用“房住不炒”、“保交樓”、“支持剛需和改善性住房需求”以及“新發展模式”等角度。穩需求與保交樓成為今年政策調控的兩大主線方向。本月市場銷售復蘇前景不明朗，各地“因城施策”支持力度再增加；而保交樓方面，最高人民法院重磅公佈《關於商品房消費者權利保護問題的批復》，明確商品房消費的權利優先於受償權、抵押權及其他債權，優先保護購房者和退房者的相關權益。

•深圳國資聯手長城擬盤活佳兆業核心資產

本月底深圳國資（福田安城投公司）聯手長城擬盤活佳兆業核心資產，新合作方由安居建業與福田投資各占50%股權聯合成立，安居建業是萬科與3家深圳國資聯合設立的地方紓困平臺，主要針對恒大與佳兆業於深圳的舊改項目進行盤活。近階段，陸續有舊改項目或引入地方國資“帶資輔助”，或由AMC牽頭引入融資方盤活，但就零星案例看，多數由地方為“保交樓”指導紓困平臺接手，因週期或資金量等因素多數市場化平臺對舊改盤活持觀望。

•世茂27億成功出售倫敦寫字樓

本月重點監測房企共涉及22筆並購交易，披露的交易對價約91.5億，收並購熱度有所回落。本月最引起市場熱議的交易，世茂3.15億英鎊成功出售英國倫敦金融城寫字樓Sancroft予三井不動產與Greycoat，回籠近30億資金緩解流動性現狀；疊加本月世茂債務重組迎來新的進展，將香港第二大酒店東湧酒店群加入質押資產包，並將重組方案草案發送給了美元債債權人小組及協調委員會的顧問，重組步伐有所加快。

並購政策

政治局會議強調穩需求、保交樓

本月28日中央政治局會議對房地產表述，仍沿用“房住不炒”、“保交樓”、“支持剛需和改善性住房需求”以及“新發展模式”等角度。本次政治局會議重申“房住不炒”是政策核心基調，監管層對當前局部市場出現以學區房、豪宅等名義炒作房價的現象給予高度重視。

同時，穩需求與保交樓成為2023年政策調控的兩大主線方向。本月市場銷售復蘇前景不明朗，多數城市商品住宅成交面積環比下跌，各地政府“因城施策”支持力度再增加，杭州再降落戶門檻，杭州臨平區全域放寬限購，寧波、漳州、安陽、常州繼續優化公積金貸款等，以支持剛需和改善性住房需求。而保交樓方面，各地政府保交樓工作在攻堅有序推進中，本月最高人民法院重磅公佈《關於商品房消費者權利保護問題的批復》，明確商品房消費的權利優先於受償權、抵押權及其他債權，優先保護購房者和退房者的相關權益。

並購金融

深圳國資聯手長城擬盤活佳兆業核心資產

AMC紓困層面，本月中國信達將組建50人金融專家團、建立“1+14+N”綜合服務機制、開展“一對一”精准對接在房地產紓困等領域與貴州開展合作，助力貴州市場紓困及化債。

具體專案紓困上，本月底深圳國資聯手長城擬盤活佳兆業核心資產，深圳佳兆業佳園專案公告稱，在政府的指導下引入國資福田安城投公司進行合作。該專案現推廣名天宸是深圳福田中心區的重點舊改專案，地理位置優越，東是會展中心，東北面是平安金融中心大樓、南鄰濱河大道，北臨星河國際，曾是上世紀80年代深圳建安集團的職工住宅（福田東山社區）。因建安集團多次開發未果後，2012年引入佳兆業合作開發，因優越的地理位置，成為其深圳的核心資產。近期佳兆業陷入流動性危機，專案也處於停擺，在深圳政府的主持下地方國資聯手長城盤活專案，釋放大量舊改的資產價值。根據企查查，福田安城投公司由深圳安居建業、深圳市福田投資各占50%股權聯合成立，安居建業是萬科與3家深圳國資聯合設立的地方紓困平臺，主要針對位於深圳的恒大與佳兆業舊改項目進行盤活，而深圳市福田投資由福田區財政局全資控股。近階段，陸續有舊改項目或引入地方國資“帶資輔助”，或由AMC牽頭引入融資方來盤活資源價值，但就當前零星的案例來看，多數是地方政府為“保交樓”指導紓困平臺接手的，因週期或資金量等因素多數市場化平臺對舊改的盤活持觀望。

行業並購

世茂27億成功出售倫敦寫字樓

根據CRIC監測，2023年4月重點監測房企共涉及22筆並購交易，披露交易金額的有9筆，總交易對價約91.5億人民幣，環比大幅減少82.3%，披露的平均單筆並購交易規模10.2億（2023年3月：32.3億），收並購熱度有所回落。

交易進展來看，本月5筆掛牌中的交易中有3筆披露交易對價，涉及對價31.86億，其中陸家嘴(10.090, 0.01, 0.10%)集團底價27億掛牌上海仁耀置業65%股權，仁耀置業旗下的晶耀名邸落於上海浦東前灘，由陸家嘴和美國鐵獅門合作開發，總占地面積3.35萬平，總建築面積9.05萬平，戶型面積為81-155平，曾開創過前灘新盤千人搖號紀錄，最新二手均價已飆升至16萬元/平。此外，完成、進行中、簽署轉讓協定、傳言交涉的交易分別10筆、5筆、1筆和1筆。

交易標的物業類型看，與上月比較，本月多元化類並購額占比大幅提升，涉及多項商業地產與其他業務的收並購交易，13筆涉及多元化投資的交易中有4筆涉及商業地產，對應交易額30.21億，占到全部規模的33%；5筆涉及其他業務收並購，對應交易額23.97億。

本月最引起市場熱議的交易，世茂3.15億英鎊（折合約27.3人民幣）成功出售英國倫敦金融城寫字樓Sancroft。該辦公樓2015年由許榮茂斥資2.7億英鎊收購而來，2021年7月曾標價3.7億英鎊將其出售給老租戶高盛和英國地產公司Greycoat，但因高盛單方面退出致交易難產。本月世茂以2021年85折的價格（3.15億英鎊）成功出售項目予三井不動產與Greycoat，回籠近30億資金緩解流動性現狀；疊加本月世茂債務重組迎來新的進展，將香港第二大酒店東湧酒店群加入質押資產包，並將重組方案草案發送給了美元債債權人小組及協調委員會的顧問，重組步伐有所加快。

增持約2.47萬呎 區內轉型具重建價值

油塘工業區轉型為住宅區，不少財團正積極併購物業。油塘華東貨倉全層工廈樓面，以1.4億元易手，買家為華潤置地，該集團早年亦曾大手購入該廈樓面，現作增持加快收購進度。

資料顯示，油塘東源街4號華東貨倉錄全層成交，涉及物業3樓全層，以1.4億元易手，物業面積約24,732平方呎，是次成交呎價約5,661元。原業主於1988年以900萬元購入物業，持貨35年轉手，獲利約1.31億元，升值逾14倍。

據了解，買家為中資華潤置地旗下公司，而該集團本身亦持有物業樓面，是次進行增持。

屬臨海物業 已擁大部分樓面

華東貨倉建於1978年，樓高7層，佔地約2.6萬平方呎。由於地盤規模大，加上位處臨海，重建住宅具有一定價值。2017年，華東貨倉一老牌業主，標售物業1、4、5及6樓合共4層，面積共98,928平方呎，佔物業41.27%業權，結果以約3.98億元易手，呎價約4,023元，當時由華潤置地購入。另2018年，該集團亦購入地下部分，如今再增購1層樓面，換言之估計集團已購入物業大部分樓面。

華潤集團亦曾把工廈物業發展住宅，如本年初就長沙灣潤發倉庫與政府達成換地協議，涉補地價金額逾137億元，亦為歷來最大金額市區補地價項目，涉及每平方呎樓面補價約8,692元，料建約2,500伙。

現時油塘屬於住宅及工業綜合社區，以茶果嶺道為分界，北部以住宅區為主，包括油塘邨、油翠苑、油塘中心等，而南部分別是鄰近港鐵油塘站的油塘灣工業區，以及東源街、高輝道交界一帶的工業區，兩者近年均已在加速轉型。

區內重建項目 料供近3400伙

其中東源街、高輝道一帶現時以分層工廈為主，過去10年陸續有工廈重建成住宅項目，例如包括嘉賢居、鯉灣天下等。目前正在進行規劃及重建中的項目，則仍有5個，合共將提供近3,400伙。

其中，長實 （01113） 旗下東源街5及8號項目，發展商已經在2年前補地價約22.1億元，將工業地轉為興建4幢住宅大廈，提供約800伙，預計以中、小型單位為主，將會在今年推售樓花。

併購方面，曾經在區內收購工廈重建成曦臺的宏安 （01222） ，去年以5.8億元購入油塘四山街18至20號油塘工業大廈第4座8成業權，料統一業權後，將發展住宅項目。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務－商舖部資深董事兼主管溫運強表示，在剛過去的五一黃金周期間，內地遊客主要活躍於銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角四個核心區，民生區活躍度較低。隨著人民幣兌港元匯率走低，加上消費模式轉變，內地旅客訪港購買日常必需品的需求有可能相對減弱。

他指出，在五一黃金周，本港原預計約有60萬內地遊客訪港。不過，據報錄得的實際內地旅客量約45萬，佔過去高峰期的60％。儘管旅客人數較去年大幅上升，但比香港零售商預期的內地旅客人數為少。然而，該公司也注意到部分內地遊客的消費模式改變了不少，從過往單純的購物和吃喝玩樂等，轉變為追求新的體驗，包括遠足、露營深度遊或文化城市漫步等活動。

近日，北京石景山衙門口713地塊、經開區台湖0032地塊、順義新城第19街區19-69地塊、順義新城第20街區6001地塊等4宗地由預申請正式轉正掛牌，四宗地總土地面積約13.53萬㎡，總建設控制規模約28.37萬㎡，總交易起始價86.45億元。

據觀點新媒體了解，其中，石景山衙門口棚改項目1615-713地塊位於五環內，用地面積約2.62公頃，建築規模約7.87萬㎡，用地性質為F1住宅混合公建用地，容積率3.0，控高60米。地塊起始價28.3億元，上限價格325450萬元，當達到上限價格時，則轉為在此價格的基礎上競報“現房銷售”面積程序，起始競報1000平方米。

經開區台湖0032地塊位於台湖板塊，五至六環之間，佔地面積約4.34公頃，建築規模約8.68萬㎡，起始價28.7億元，上限價格330050萬元，當達到上限價格時，則轉為現場搖號方式確定競得人。該地塊北側緊鄰綠城開發的桂語聽瀾，主力戶型為102-128㎡三至四居，目前去化已超6成。地塊周邊的北京小學、北京八中已經確認選址，今年開始籌建。

順義新城第19街區19-69地塊、順義新城第20街區6001地塊皆位於六環內，屬於順義後沙峪板塊，用地性質均為二類居住用地，容積率同為1.8。第19街區19-69地塊佔地面積約3.16公頃，建築規模約5.68萬㎡，控高36米；第20街區6001地塊佔地面積約3.4公頃，建築規模約6.14萬㎡，控高45米，起始價分別為14.4億和15.05億。

兩地塊相距約1.4公里，6001地塊距離地鐵15號線後沙峪站更近。順義新城第20街區SY00-0020-6001地塊上限價格為173075萬元，當達到上限價格時，則轉為在此價格的基礎上現場競報“現房銷售”面積程序，起始競報面積為1000平方米，面積上限13000平方米，當面積達到上限時，轉為現場搖號方式確定競得人。

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近日，浙江溫州掛牌兩宗商住地，分別位於鹿城區、甌海區，總出讓面積約11.34萬平方米，總起價38.3億元。

據觀點新媒體了解，其中，洪殿單元C-18地塊位於鹿城區濱江街道，出讓面積65254.91㎡，容積率1.5-2.81，建築面積183366㎡。其中兼容建築面積≥20000㎡且≤55009㎡（含旅館建築面積≥13000㎡）。地塊起價268000萬元，起始樓面價14616元/㎡。

該地塊周邊鹿城廣場、花園1956文創園、歐洲城羅馬廣場、溫州醫科大學、溫州十四中、瓦市小學等優質商業、醫療、教育配套環繞。預計5月31日出讓。

另外，溫州市核心片區牛山單元HX-ns02-048地塊位於甌海區婁橋街道，出讓面積48164.9㎡，容積率1.5-2.2，建築面積105963㎡。其中兼容零售商業、餐飲用地建築面積≤31788㎡且≥4600㎡。地塊起價115000萬元，起始樓面價10853元/㎡。預計6月14日出讓。

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日前，浙江麗水中心城區掛牌1宗商住地，地塊起價3.9億元，起始樓面價11183元/㎡。預計5月26日出讓。

據觀點新媒體了解，該地塊位於宇雷路與麗陽街交叉口東北側，出讓面積23250㎡，容積率1.4-1.5，建築面積34875㎡。其中商業建築面積不超過2500㎡。

地塊位於中心城區，距離麗水市政府不到1公里，周邊配套齊全。商業配套有萬地廣場，福德隆超市等；麗水人民醫院、蓮都小學、實驗學校、幼兒園、圖書館等醫療教育設施分佈四周，滿足基本的教育、醫療需求；同時離麗水生態體育公園、處州公園等休閒配套距離不遠。

地塊東側600米處，今年4月4日，杭州兆匯房地產有限公司（建發）以總價9.73億元競得麗水麗陽街與壽爾福路交叉口西南側地塊，樓面價16151元/㎡，溢價率41.01%。

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議息前夕，二手交投偏軟，準買家伺機執筍盤，鰂魚涌太古城3房減22萬賣1,158萬元，售價較網上銀行估價1,237萬低79萬元；另粉嶺牽晴間3房718萬易手，減價12萬元。

太古城單日錄2宗成交，同屬3房，消息指，屋苑鳳山閣高層D室，實用面積689平方呎，3房間隔，高層開揚，向東南，原叫價1,180萬元，現以1,158萬元成交，減價22萬元或2%，呎價16,806元。售價較網上銀行估價1,237萬低79萬元，原業主於2007年386.8萬元購入，持貨16年帳面獲利771.2萬元。新買家為外區用家。

另一宗為衛星閣低層A室，實用面積701平方呎，3房間隔，以1,028萬元成交，呎價14,664元。原業主於2001年310萬元購入，持貨22年帳面獲利718萬元。新買家為同區分支家庭。屋苑4月錄20宗成交，平均呎價約1.73萬元，而5月暫錄2宗成交，其均價屬於低價。

粉嶺牽晴間3房 7年升值39%

另外，粉嶺牽晴間6座中層C室，實用面積570平方呎3房，開價730萬元，減12萬718萬元易手，呎價12,596元。新買家為用家。原業主於2016年以518元購入，持貨7年帳面獲利約200萬元，單位期內升值約38.6%。

其次，東涌海堤灣畔3座高層B室，實用面積854平方呎3房套房，享機場海景，景致開揚，3月中叫價1,150萬元，最近一星期可睇樓，議價50萬元以1,100萬元沽出，呎價12,881元。新買家為換樓客，在東涌睇樓已一段時間。

原業主於2003年以241萬元一手買入，持貨20年帳面獲利859萬元，單位升值3.6倍。

造價回升，惟市場不乏損手個案，市場單日錄5宗蝕讓成交，葵涌浩景臺一個套3房單位以670萬元（已補地價）沽出，3年多帳面蝕90萬元；另元朗Park YOHO Genova兩房715萬元沽，微蝕2%。

中層595呎夾屋 3年半蝕90萬

市場單日錄5宗蝕讓成交，損手10萬至90萬元不等。市場人士指，夾屋浩景臺6座中層B室，實用面積595平方呎，原則套3房，望開揚山景，以670萬元（已補地價）沽出，呎價11,261元。原業主於2019年10月以760萬元購入，持貨3年半帳面蝕90萬元，單位貶值12%。

另外，消息指，Park YOHO Genova 12座中層D室，實用面積582平方呎，2房連儲物房，叫價725萬元，減至715萬元獲上車客承接，呎價12,285元。售價較原業主2017年7月購入價729.2萬元，持貨6年帳面蝕14.2萬元，貶值2%。

同時，指標屋苑沙田第一城39座高層H室，實用面積304平方呎2房，向東北，望園景，原開價560萬元，減價32萬以528萬元沽出，呎價17,368元。原業主於2020年3月以580萬元購入，持貨3年帳面蝕52萬元，帳面跌價9%。

馬鞍山聽濤雅苑2房 貶10萬

其次，馬鞍山聽濤雅苑7座低層E室，實用面積503平方呎2房，向西北，望園景，單位放盤長達1年，減價20萬元以760萬元沽出，呎價15,109元。原業主於2018年以770萬元入市，帳面貶值10萬元。

港府擬今年9月收回粉嶺高爾夫球場32公頃用地，其中約9公頃興建1.2萬伙公營房屋。因應上屆環諮會要求，土木工程拓展署提交8項補充資料，昨日再到環諮會「闖關」，經過一輪討論後，認為當中6項補充資料大致符合要求，但就房屋發展布局及墳墓遷移，建議環保署署長審批時附加改善要求。

香港哥爾夫球會昨再發表報告，逐點反駁土拓署補交資料「不科學、不專業、存在實質性錯漏」，對該份環評報告將提交環保署審批表示極度遺憾，但未有透露下一步行動。

房屋布局墳墓遷移 促修改

待土拓署向環保署署長提交環評補充後，署長會在30日內決定是否就工程發出環境許可證。

土拓署按環諮會要求進行額外7個月生態調查，在8個範疇提交補充資料，包括額外的雀鳥及飛蛾調查、蝙蝠補充資料、樹木補償方案、房屋發展布局等。土拓署資料指出，雀鳥及蝙蝠的調查均證明原有報告成立；而1：1樹木補償已足夠，而區一的0.39公頃林地生態價值較低，認為可移除。

惟香港哥爾夫球會昨公布自行再補充的生態研究報告，逐點反駁土拓署。

環諮會主席查逸超昨會後表示，委員認為土拓署8項補充資料中，6項大致符合委員要求，但在房屋發展詳細布局、分區一的墳墓處理有改善空間，建議環保署署長審批時要求相關部門修改，並盡可能保育發展範圍內的0.39公頃林地。

環保署長30日內 決定批許可否

多名委員關注兩份報告存在巨大差異。土拓署代表昨回應指，其調查以採樣形式進行，與哥球會長時間「地氈式」搜索不同。但香港哥爾夫球會澄清，其按照專業標準進行生態調查，範圍亦只涉擬發展用地。

環諮會副主席梁美儀指，上屆環諮會已信納環評報告提出擬建屋範圍生態價值較低，昨毋須就環評報告再作任何決定。查逸超補充，按照程序，土拓署參考環諮會意見，並向環保署署長提交環評報告後，環保署署長需30日內決定是否批出環境許可證；如公眾人士或團體不同意有關決定，可作出上訴甚至司法覆核。

土拓署補充 哥球會指存錯漏

被問及會否擔心哥球會提司法覆核？環保署助理署長曾世榮稱，無法預測未來，但香港環評制度公開透明，相信不會輕易遭到司法覆核。他指，哥球會過去公開諮詢時已提交類似報告，署方審批時一併考慮。

香港哥爾夫球會認為，土拓署報告中每個技術環節均存在嚴重和實質性錯漏，指若此份環評報告獲通過，將成極差先例，帶來不可逆轉的生態影響。



土拓署堅持移除0.4公頃林地 惹爭議

香港哥爾夫球會昨再針對土拓署補交8項資料，逐點再做調查或審核，部分項目出現較大分歧，包括物種數量。多名環諮會委員對土拓署堅持移除分區一的0.39公頃林地感到失望，斥未有按上屆委員意見修改布局。

土拓署回應指，有關林地外來樹種多，加上要用作興建住宅、社區設施和停車場，堅持移除林地的規劃。不過，就搬遷墳墓的問題，土拓署已聯絡到其後人，環諮會認為，應交由雙方直接商討跟進。

涉186棵樹 指樹種多樣性低

土拓署額外做多2個月飛蛾調查，在指定時段發現多28種飛蛾，但哥球會在同一時段另一次調查，發現多達323種飛蛾。哥球會又指，發現土拓署報告遺漏了460棵樹木，指其樹木評估不合格。

至於擬建屋範圍正中央有0.39公頃林地，上屆委員要求土拓署修改規劃，盡量保育林木。土拓署最新資料指，有關範圍有186棵樹木，當中包括121棵本地樹種、62棵外來樹種和3棵枯樹，認為有關林地外來樹種多、多樣性低，維持移除建議，否則對發展範圍受影響。

多名委員斥土拓署未有嘗試改動設計，更有委員指，即使署方承諾種植新樹作補償，但無法彌補數十年老樹的生態價值。

環諮會委員蘇祐安關注球場內墳墓情況，認為應有技術避免遷墳，加上相關古迹評估未有結果，難以支持署方決定。

啟德天瀧將於明日（5日）起標售116伙，五一黃金周期間，不少準買家到項目展銷廳參觀；另大埔白石角University Hill 2A期，今天次輪銷售216伙，收逾1萬票，52人爭1伙。

恒地 （00012） 等6大發展商合作發展的天瀧，恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，目前收到的查詢中，6成為香港人，4成為內地人；若以地區劃分，5成為九龍區，3成來自港島區，其餘則為新界區。而隨着香港全面復常，料今年樓價可錄得穩定增幅。

University Hill單日沽6特色戶

天瀧昨夥美聯物業推出全新「置低息高回贈按揭優惠」，按息全期為H加1.3厘，上限P減2.25厘（P=5.625厘），即封頂息率為3.375厘，現金回贈達2.6%；中原按揭亦為項目買家提供類似優惠。

另邊廂，新地 （00016） 大埔白石角University Hill 2A期，今日展開次輪銷售攻勢，涉及216伙，當中價單發售191伙，折實售價325.43萬元入場，另招標銷售25伙。以早前截收逾1萬票計算，平均52人爭1伙。

項目單日招標售出6伙特色戶，套現逾5,300萬元，涵蓋1房至3房戶型，成交價由522萬至1,171.2萬元。當中成交價最高為漾景閣2座1樓B3單位，實用面積556平方呎，3房間隔，連146平方呎花園，成交價逾1,171.18萬元，呎價21,065元。

同區鷹君 （00041） 發展朗濤，剛以招標形式售出第7A座地下A室，實用面積1,343平方呎，3房間隔，連478平方呎花園，成交價2,888.8萬元，呎價21,510元。

其次，恒地 （00012） 發展的粉嶺ONE INNOVALE-Cabanna及紅磡必嘉坊•迎匯，合共沽出3伙，累吸1,519.53萬元。

另外，豪宅成交不絕，新地 （00016） 發展的尖沙咀九龍站天璽，昨日以8,489.44萬元售出天鑽璽72樓D室，單位實用面積1,422平方呎，為4房間隔，實用呎價約59,701元。

規劃署每兩年檢討已劃作「綜合發展區」3年或以上的土地。當局最新對都會區法定圖則上劃為「綜合發展區」的用地作檢討，檢視都會區中50幅相關用地，認為有2個地盤擬應改劃、1幅則正進行檢討，另外當中39幅相關用地則擬該保留，其餘8幅在上一輪檢討時已同意改劃。

署方建議改劃的地盤涉2個，當中位於荃灣馬頭壩道19至31號，用地並未獲核准總綱發展藍圖，比鄰爵悅庭。該署提及，用地的比鄰土地已經改劃為商業等用途。其餘1幅用地則為已獲核准總綱發展藍圖的用地，位於深水埗深旺道38號海達邨。

至於上述1個正進行檢討的地盤位於九龍城道及馬頭角道交界，規劃署建議將用地再細分為兩個綜合發展區，以減低併合土地的困難，以便重建。

豐景台用地等 料建44伙住宅

另外，城規會周五將會審議一批申請。就早前東半山嶺南小學、嶺南幼稚園舊址及豐景台用地早前向城規會提出改劃，提供44伙住宅，涉約9.4萬平方呎樓面，規劃署表示原則上不反對上述申請，料周五獲城規會批准的機會大。

同時，荃灣西汀九一幅涉第399約地段第403號和毗連政府土地，亦已申請放寬劃地積比率限制，以發展1幢樓高2層（建於1層停車場之上）的住宅，而規劃署同樣不反對，意味該申請周五獲城規會批准的機會亦很大。

滙豐最多調升2.47% 中銀持平為主

二手住宅樓價經過一輪急升，加上發展商以貼市價甚至低市價促銷一手新盤搶客，令樓價升勢放緩，4月銀行網上估價（下稱估價）調升幅度亦見收窄，個別單位估價甚至掉頭回落。本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位今年4月的估價，滙豐銀行有18個單位估價錄得升幅，按月上調0.1%至2.47%，明顯較3月的0.38%至6.19%按月升幅為細，同時更有2個單位估價下調，終止2個月來零下調的走勢。中原按揭董事總經理王美鳳預期，未來一個月銀行估價「都會係橫行狀態」。

「獅子行」連續兩月零下降斷纜

王美鳳指出，4月網上估價主要反映3月成交為主，「1及2月成交向升佔比較多，3月成交見到升跌比例平均返，3月下旬至4月整體樓價（走勢）橫行為主，明顯見（樓價）升幅收窄咗」。

她續稱，4月港島屋苑如薄扶林貝沙灣及置富花園樓價下跌，小西灣藍灣半島明顯上升。九龍屋苑如觀塘麗港城樓價下滑，紅磡海逸豪園造好。新界的新元朗中心樓價回落，惟天水圍嘉湖山莊則反彈。

王美鳳估計，未來一個月銀行估價「都會處於橫行狀態」，因為首季升幅大，筍盤已消化不少，業主議價空間收窄，「咁啱新盤開價吸引，令買家追價（二手住宅）意欲降低。樓價窄幅上落會維持一段時間，即使上升都緩慢一啲，情況會在估價中反映出來」。

王美鳳料未來一個月橫行

滙豐銀行3月曾錄得估價單月急升6.19%的個案，但4月估價升勢已明顯放緩，最多只有2.47%，為紅磡黃埔花園7期5座高層B室，實用面積962方呎，4月底估價為1745萬元，呎價18139元。

滙豐銀行4月有18個單位估價錄得按月升幅，較3月的21個，減少3個；估價持平單位有7個，較3月的6個，多出1個；估價按月下調單位有2個，下調幅度0.79%及0.99%，其中鴨脷洲海怡半島13A座高層H室，實用面積864方呎，4月估價為1793萬元，按月回落0.99%，呎價20752元。至於3月整體則沒有單位下調。

中銀香港（02388）4月有10個單位估價上調，幅度為0.92%至3.03%，而3月有23個單位估價按月上調1.04%至5.04%。

其中，4月估價上調幅度最大的單位為荃灣綠楊新邨B座高層1室，實用面積582方呎，4月估價為816萬元，呎價14021元。

該行4月估價下調的單位有3個，降幅為0.74%至4.97%，筲箕灣居屋愛蝶灣4座低層K室，實用面積431方呎，4月估價報574萬元，較3月的604萬元，調低30萬元或4.97%，呎價回落至13318元。4月估值持平單位有14個，較3月的4個，大增10個或2.5倍。中銀香港3月同樣沒有單位估價下調。

樓市交投放緩，加上接連有新盤平價推售，新界二手樓蝕讓成交增加。沙田藍籌上車屋苑沙田第一城近日再錄得損手成交，一個高層2房戶以528萬元售出，原業主逾3年損手52萬元或約9%離場。

世紀21奇豐物業高級分行經理袁麗詩表示，沙田第一城39座高層H室，實用面積304方呎2房單位，放盤1個月，原開價560萬元，累減32萬元或5.7%，以528萬元成交，呎價約17368元。

據了解，原業主於2020年3月以580萬元購入上址，額外印花稅（SSD）徵稅期完結，隨即把單位放盤求售，持貨逾3年賬面蝕52萬元離場，單位期內跌價約9%。

美聯物業高級區域營業董事吳志輝稱，葵涌半山夾屋浩景臺6座中層B室，實用面積595方呎，3房間隔，剛以670萬元售出，呎價約11261元。原業主於2019年10月以760萬元購入，持貨約3年半，賬面虧損90萬元，單位跌價約11.8%。

御凱特色戶5098萬雙破頂

中原地產副區域營業經理王勤學指出，最近元朗區二手市場陷入拉鋸，業主態度強硬，而買家不願追價，二手成交氣氛有所降溫。區內Park YOHO Genova 12座中層D室，實用面積582方呎，2房間隔，原叫價725萬元，減至715萬元獲上車客承接，呎價約12285元。

原業主於2017年7月以729.2萬元一手買入單位，持貨近6年沽出，賬面蝕14.2萬元，期內貶值約1.9%。

另邊廂，市場罕有的特色單位創新高。中原地產副營業董事謝秋儀說，荃灣御凱1座高層A室，實用面積1553方呎，4房間隔，附設1064呎平台，最初開價5800萬元，早前調低至5500萬元，最終售5098萬元，呎價約32827元，樓價及呎價俱創項目新高。

謝秋儀透露，買家為本地家庭，原先於新盤市場尋覓特色單位，惟一直未遇到心水盤，後來轉至二手市場覓盤，心儀上址屬優質特色戶，享永久海景，見同類放盤可遇不可求，故購入作自住之用。原業主於2015年8月以3350萬元買入單位，持貨近8年，賬面獲利1748萬元，升值52.2%。

為了遏制新房和二手房價格暴漲，深圳於2021年2月8日出台嚴厲的調控措施，即「2.8」新政，並且銀行只能以政府參考價貸款，此舉嚴厲打擊了市場炒作，遏制了房價大漲的勢頭和市場炒作，令成交大幅下降。兩年來許多二手房價格紛紛下滑，目前深圳有近八成二手房接近政府參考價。而兩年前二手房價較參考價高出兩三成，有的甚至高出四五成。

大量樓盤房價下跌兩三成

據樂有家研究中心發布的最新調研數據顯示，過去兩年，深圳樓市逐步回歸理性，因首付貸款門檻高，既打擊了炒家也影響成交，令一路高企的二手房價明顯走低。參考價實施兩年來，成交量一度跌至谷底，市場逾八成房源以低於或接近參考價10%以內成交，參考價已成為購房者買房時的參考基準線。

今年以來，受疫情管控放開的利好影響，深圳二手房成交較為活躍，今年3月，二手房過戶量達到3,949套，每周近一千套，整體接近2021年2月的水平。最近，深圳市房地產中介協會公布的數據顯示，上周（4月17-23日）深圳二手房（含自助）成交錄得1,182套，環比上升19.3%。深圳市房地產中介協會認為，受市場傳聞銀行對房貸政策調整影響，二手房成交量呈現短期快速小幅回升，但能否保持仍有待觀察。

此前，受「2.8」新政影響，令交易門檻提高，打擊市場炒家，剛性需求也受到了影響，深圳二手房成交量在2021年10月降至近10年的新低。據深圳中原研究中心數據，當年10月份，深圳全市二手住宅過戶套數為1,605套，環比下滑9.1%，過戶套數為2012年3月以來的最低值。

商人陳紅天月前先後被接管3項物業，最新有突破性進展，接管人已委託測量師行，即將標售該3項物業，其中以紅磡祥祺中心最矚目，屬罕有全幢甲廈，適合作集團總部。
深圳祥祺集團主席陳紅天，在2015年8月至2016年7月的11個月內，斥69.87億掃貨，轟動市場，不過，今年2月開始，旗下物業先後被接管，成為焦點。市場消息透露，最新3項物業接管程序已經完成，接管人委託第一太平戴維斯標售物業，其中，紅磡祥祺中心最矚目，屬市場上矚目的全幢甲廈，適合作集團總部。

OPUS唯一放盤市值6.8億

祥祺中心前身為One HarbourGate東座全幢，包括商廈連商鋪，陳紅天於2016年6月以45億承接，用作集團總部，當時造價位列全港寫字樓最高第6位，九龍區排行第3，以總樓面約28萬方呎計算，呎價約16071元，較中國人壽保險（海外）在2015年購入毗鄰的One HarbourGate西座（中國人壽中心）高出近8%。

今年3月28日，祥祺中心大堂貼出通告，指根據抵押人Cheung Kei Center Limited與恒生之間、於2019年4月抵押協議，恒生已委任羅兵咸的合夥人蘇文俊及莊日杰為抵押資產接管人，3月28日生效，有關抵押資產包括祥祺中心A、B座商廈，連同155個車位及8個電單車車位。

歌賦山道地皮購入價21億

東半山傲璇（OPUS）5樓一個單位，面積5154方呎，由陳紅天與太太於2015年8月聯名購入，作價3.87億，呎價約7.51萬，於今年2月被會計師樓接管，昨日消息廣傳，有關代理已積極覓客，該豪宅為OPUS目前唯一放盤，估價6.8億，呎價約13.2萬，將以非交吉形式標售。至於山頂歌賦山道15號地皮，今年3月初被接管，為陳紅天於2016年6月向莊士國際購入，作價21億，重建總樓面9235方呎，樓面呎價高達22.74萬，創豪宅呎價新高。

港人熱愛日本，自放寬入境防疫措施後，日本東京、大阪成為主要旅遊的熱門地，不少港人選擇日本物業投資，甚至移民當地，當地亦不乏全新住宅項目發售，其中來港推售位於大阪的 The Peak Chiyozaki ~ Osaka Dome，售價約由港幣200萬起。

由FMI Japan最新發展，位於大阪西區千代崎二丁目的The Peak Chiyozaki ~ Osaka Dome，項目樓高11層，合共提供21個單位，單位全為1房1廳設計，面積291方呎，並戶戶設有露台，單位並配備智能家電。

戶戶設露台

日圓兌港幣匯率稍為回升，但仍維持在6算以下。項目售價約由港幣200萬起，買家可享有永久業權，預計今年7月落成，屬短樓花項目，項目除適合度假自住外，亦適合作投資收租用途，以當地市值租金計算，預計租金回報率可達5%，回報甚至較不少本港中小型單位及豪宅為高。

大阪西區千代崎，鄰近著名地標大阪巨蛋多用途室內體育館，是日本職業棒球重要場地之一，項目位處住宅區，周邊亦不乏生活配套設施，從項目步行約5分鐘便可到達大型購物商場AEON MALL，商場內設有各式各樣，林林總總的店鋪，店鋪數目超過100家，提供娛樂、各式各樣的餐廳及零售商店，提供各樣生活配套，此外步行10分鐘，亦設有不少商店、餐廳，提供生活所需。

買家可享永久業權

交通配套上亦有一定優勢，從項目步行約3分鐘便可到達地鐵巨蛋前千代崎站，並可轉到心齋橋及難波，只需約4至5分鐘，前往梅田亦只需約16分鐘，若前往關西國際機場亦在1小時之內，車程約47分鐘，交通方便。發展商委託FMI至匯投資協助銷售。