合庫金控（5880）主管分析今年房市景氣，因政府管控政策發酵、美台央行升息、股市震盪、地緣政治風險升溫、全球經濟成長下修等因素，使房市觀望氣氛濃厚，加上平均地權條例通過，影響房市交易量能，今年上半年房市將呈「交易量跌、房價向下緩修」格局。

合庫金昨（16）日召開今年第1季法人說明會，由金控總經理陳美足主持。

截至今年4月，合庫銀土建融餘額為1,679億元，較去年底增加43億元，增幅為2.62%；在個人房貸方面，餘額為6,291億元，較去年底增加50億元，增幅為0.8％。

合庫金主管表示，央行連番祭出限縮建商購地成數政策，加上購地貸款限18個月內動工禁令，改變建商取得土地原料的策略，轉向承作都更危老，合庫土建融主要也是承作都更危老案。

展望今年景氣，陳美足分析，高通膨、升息預期持續影響經濟金融環境，消費動能轉弱，儘管製造業廠商庫存逐漸去化，但新訂單能見度遲緩，全球經貿動能明顯放緩，景氣前景具高度不確定性。加上3月美國區域性銀行流動性危機事件，為金融市場再添不確定性。IMF、主計總處與央行等機構均下修今年經濟成長率，合庫金也將審慎看待今年景氣前景，並預期下半年景氣有機會落底回穩。

受惠於資本市場回穩，財務操作及金融交易貢獻帶動獲利成長，合庫金今年首季稅後純益為50.33億元，較去年同期成長12.42%，每股稅後純益（EPS）為0.35元。

合庫金獲利主體來自子公司合庫銀行，今年前三月稅後純益為46.54億元，較去年同期增加7.65億元，成長近兩成，主要是金融商品（含兌換）淨損益增加27.98億元，淨收益較去年同期增加25.24億元，以及呆帳費用、承諾及保證責任準備提存較去年同期增加 9.91億元，以強化資產品質。

另一方面，合庫銀逾放比0.2%、覆蓋率557.65%，資產品質穩健，第一類資本比率及資本適足率達12.82%及14.57%，符合金管會規定「系統性重要銀行」今年內部管理資本標準要求。


合庫：今年房市將呈「成交量跌、房價向下緩修」
聯合報

合庫金控今日召開法說會，外界關注房市衰退的狀況，合庫銀主管在法說會上表示，今年在聯準會升息、股市震盪，地緣政治、市場資金緊縮等影響，建材價格雖回檔但成本仍高，且買賣認知差距擴大，再加上平均地權通過，預期今年的房市將是：「交易量跌，房價向下緩修。」

合庫也出示最新統計指出，截至4月底止，土建融餘額為1679億元，較去年底增加43億元，成長2.62%，另外房貸餘額為6291億元，近四個月來增加50億元，成長率0.8%。合庫說明，因央行限制購地成數，及開工期限18個月，使建商轉向都更危老承作，這也將成為今年合庫承作土建融的主要方向，此外由於大環境的不利因素仍存在，是個人房貸成長仍趨緩的原因。

合庫金總經理陳美足表示，以存款結構來看，定存增加比活存增幅大得多，因此資金成本有上升，未來會開始透過財富管理、企金等業務來對外爭取更多活存。

合庫金也說明，外幣存放比不到50%，客戶存放美元定期存款意願增加，3月活存比已降至不到30%，所以吃掉利差；外幣放款占全行放款只有10.5%，也使利息淨收入大為減少，也影響淨利息收益，但由於swap（換匯）表現好，所以整體淨收益成長24%，已發揮彌補作用。

放款希望維持高成長，但受到通膨及需求下滑影響，使放款動能受挑戰。以放款餘額27419億元，較111年底成長1347億元，成長5.16%，而若和去年同期2兆5202億相較，更成長2217億元；至於swap收益，合庫銀指出，對合庫首季獲利有20多億元的貢獻。

陳美足也說明合庫金股利政策指出，但強勢升息影響評價損失，但基於維護股東權益，合庫金仍以可分配盈餘及部分資本公積來支應，配發率也有達到7成，股票及現金股利各0.5元。

至於銀行逾期放款比率上升問題，主要因去年第4季經濟衰退，因此逾放略增，也增提備呆，主要和新世紀光電有關。

宏璟建設（2527）昨（16）日宣布擬以每股12.67元、總價23.58億元買下集團關係人日月光半導體、台灣福雷電子共持有86.05%陸竹開發公司股權；據悉，陸竹開發最大優勢是擁有新竹竹北高鐵站附近逾8萬坪土地，在竹北土地一地難求下，宏璟建設手握「黃金地」，未來開發效益可期。

陸竹握有新竹竹北高鐵站附近土地，以及新竹縣芎林鄉下山段下山小段208地號土地，以竹北高鐵站附近逾8萬坪土地最受市場矚目，在目前房市氛圍不佳，竹北因區域買盤強勁，區內土地一地難求之下，宏璟建設可說手握極具開發潛力的燙金土地，未來開發效益值得期待。

宏璟建設指出，與集團關係人之間在陸竹開發股權交易案，需待6月26日股東常會通過後，公司將與日月光半導體、福雷電子再簽訂股份買賣契約，預計今年底前完成股權交割。

日月光集團旗下日月光半導體、福雷電子、宏璟建設昨天同步公告對陸竹開發公司之股權交易。日月光投控公告，旗下日月光半導體暨福雷電子為專注本業，經董事會決議通過，將各自持有陸竹開發普通股合計18.6萬張、約占陸竹開發發行總數86.05%，以每股12.67元出售給關係人宏璟建設，合計金額達23.58億元。

針對近期不少學者呼籲，主計總處仿效歐元區著手試編「房價」納入消費者物價指數（CPI），提供央行作為貨幣政策的參考指標，中央銀行今（16）日首度公開回應，強調房價非CPI衡量範圍，居住服務價格，例如房租，才會納入CPI編算。

央行表示，CPI是衡量一般家庭購買「消費性」商品與服務的價格變動情形，一般住宅市場房價屬資產價格，不會納入CPI衡量，住宅提供的居住服務成本如「房租」才會納入CPI。房租則可分成租屋者支付的「實際市場住宅租金」與「自有住宅設算租金」（owner-occupied housing, OOH），CPI若將上述二者同時納入，較能反映實際的居住服務成本。

其次，我國主計總處與美、日、英等多數國家均已將「自有住宅設算租金」納入CPI統計，目前歐元區並未將「自有住宅設算租金」納入其CPI（即調和消費者物價指數（HICP）統計。

央行強調，主要國家統計機構編製CPI均已將「實際市場住宅租金」納入；至於「自有住宅設算租金」，大多數國家則分別以不同的估算方法納入，台灣和美、日、英等多數國家採租金等值法（rental equivalence or imputed rents approach）；加拿大、瑞典、冰島等部分國家採使用者成本法（user cost approach）；澳洲、紐西蘭等少數國家採淨取得法（net acquisitions approach）；愛爾蘭等極少數國家採支付法（payments approach）。至於南韓、歐元區等則未納入。

央行表示，歐盟統計局（Eurostat）與歐洲央行（ECB）等單位於10多年前開始合作研議將「自有住宅設算租金」納入HICP（即HICP+OOH），遲至近年方發布試編結果，但存在若干問題尚待釐清，例如：目前歐元區對自有住宅成本的衡量，尚未能將資產性質（土地價格）與消費性質（房屋價格）做適當的分離；歐元區自有住宅成本屬季度資料、延遲較久，若將其納入HICP計算，不利通膨指標的即時性，試編結果尚未被正式採用，HICP目前仍是ECB的貨幣政策主要參考指標。

房市交易緊縮，契稅稅收也大幅減少，相較於近年每月契稅稅收都在10億元以上，今年前四月已出現2個月不足10億。此外，全國平均每件房產交易要繳4.4萬元契稅，其中新竹縣平均高達6萬元，遠高於六都3.6～5萬元水平，高居全國之冠。

根據財政部統計顯示，反應市場交易大幅萎縮，去年全台契稅稅收154.8億元、年減幅達13％；而今年前四月衰退幅度更達27％，2月及4月均不足10億元。

值得注意的是，經過2014～2015年間房屋構造標準單價大幅調整，使得新舊房屋間的構造單價差距在2～3倍，新建房屋契稅遠高於一般中古屋，以竹北一處新大樓為例，有購屋人買標準三房預售屋，交屋後契稅竟高達13萬元，今年收到房屋稅單也高達2萬餘元，對比新北中古大樓社區，有民眾房屋稅僅4,000餘元，實際上房價差距可能不大，但因完工時間點適用新標準單價，持有新大樓的代價高出許多。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，契稅主要是買賣房子時，買方必須繳納的稅費，與房屋面積、新舊、結構、完工時間點有直接關係，尤其前幾年房屋標準單價被一次性大幅調整，出現新舊制倍增的狀況，影響包括每年的房屋稅與購屋時的契稅，尤其近年完工新成屋最有感。

統計顯示，六都中平均每件房屋交易契稅以新北市5萬元最高，不過新竹縣則高達6萬元，由於新竹縣近年新屋供給量大，不如台北市交易以老舊中古屋居多，因此位居全台之冠。

台北市捷運共構住宅案「新東京宅Midtown」住戶16日控訴大樓外牆玻璃材質12年有5度墜落，影響公共安全，建商亞昕開發、興富發建設16日共同聲明指出，該事件經北市政府捷運工程局協商後已達成協議，如今已陸續落實執行，目前已完成大樓南北向防護措施；至於東向的防護措施，待管委會取得住戶同意提供施作空間後才能施作。

日前興富發建案發生公安意外事件，釀成台中捷運1死的悲劇之後，昨天又出現另一起住戶控訴案，亞昕和興富發共同投資興建的「新東京宅」，被住戶控訴其大樓外牆結晶化玻璃材質已5度發生墜落事件，損傷擋牆、車道等處，嚴重影響公共安全。

對此，亞昕開發、興富發建設昨天共同聲明澄清，「新東京宅」大樓由復興營造承攬興建，於民國99年取得使用執照，101年與新東京宅管委會完成公設移交及公設管理維護修繕的公共基金撥付，105年經管委會及其委任的專業技師檢查外牆建材無誤。

亞昕、興富發聲明表示，民國111年10月6日，由臺北市政府捷運工程局召開該案「外牆結晶化玻璃飾板掉落案後續處理方案討論會」，由「新東京宅」公寓大廈管委會、亞昕、興富發等三方代表達成協議，結論包括：1.施作防護措施；2.大樓外牆委託第三方進行全面檢查；3.施作防護措施前增保大樓的公共意外責任險。

亞昕、興富發表示，目前已完成保險及由台北市土木技師公會全面安檢完成，並已完成大樓南北向的防護措施，僅餘大樓東向之防護措施，待管委會取得住戶同意提供施作空間後，始能施作。亞昕、興富發表示，基於售後服務精神，將持續與管委會保持良性互動完成上述協議事項。

「左營高鐵科技之心基地都市計畫案」16日獲內政部都委會通過，基地達2.4公頃，預定今年底採公辦都更方式招商，預計引進民間投資163億元，興建7萬多坪的商場、辦公、商務、會展、轉運及停車等空間設施，打造為北高雄亮點商業中心，未來也將透過高鐵、台鐵、捷運及公車轉運，強化左營高鐵旅運樞紐機能，帶動北高雄轉型發展。

內政部16日召開第1033次都市計畫委員會，高雄市政府由副市長林欽榮率都發局、交通局、財政局等機關出席說明，林欽榮表示，高雄市原以台鐵高雄車站以南為商業發展核心，高鐵通車後迄今，左營高鐵站雖具三鐵共構優勢，可惜站區周邊未形成大眾運輸導向的發展（TOD）優勢。

林欽榮指出，高雄市現有商辦主要集中在南高雄，規劃的半導體產業S廊帶中心樞紐區的北高雄，商辦供給無法滿足近期市場需求，透過「左營高鐵科技之心基地都市計畫案」的都市計畫變更、結合TOD交通樞紐優勢，將規劃具多元複合性機能的商業中心，強化旅運機能。

高雄財政局長陳勇勝表示，本案基地位於左營高鐵站西側，全數為公有土地，面積約2.4公頃，原都市計畫使用分區為轉運專用區、廣場兼停車場用地，經交通部鐵道局同意，由高雄市政府辦理都市計畫變更為商業區、公園用地、停車場用地，並採公辦都市更新方式開發，預估開發量體達7萬多坪。

高雄財政局已積極研擬招商計畫，預計下半年公告徵求實施者，可望引進民間投資163億元左右，他說，開發完成之後，將提供商場、辦公、商務、會展、轉運及停車等空間設施，並透過高鐵、台鐵、捷運及公車轉運，強化左營高鐵旅運樞紐機能，帶動北高雄轉型發展。陳勇勝指出，本案以TOD開發概念、兼顧生態綠化、劃設適當公共設施，型塑高級商辦聚落，推動左營高鐵站區成為北高雄重要商業中心，完備北高雄門戶計畫。

房市交易緊縮，契稅稅收也大幅減少，相較於近年每月契稅稅收都在10億元以上，今年前四月已出現2個月不足10億元，全國平均每件房產交易要繳4.4萬元契稅，新竹縣平均高達6萬元，遠高於六都3.6～5萬元，居全國之冠。

根據財政部統計顯示，反應市場交易大幅萎縮，去年全台契稅稅收154.8億元、年減幅高達13%，而今年前四月衰退幅度更達27%，2月及4月均不足10億元。

值得注意的是，經過2014～2015年間房屋構造標準單價大幅調整，使得新舊房屋間的構造單價差距在2～3倍，新建房屋契稅遠高於中般中古屋，以竹北一處新大樓為例，有購屋人買標準三房預售屋，交屋後契稅竟高達13萬元，今年收到房屋稅單也高達2萬餘元，對比新北的中古大樓社區，有民眾房屋稅僅4,000餘元，房價差距可能不會太多，但因為完工時間點適用新標準單價，持有新大樓的代價卻高出許多。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，契稅主要是買賣房子時，買方必須繳納的稅費，與房屋面積、新舊、結構、完工時間點有直接關係，尤其前幾年房屋標準單價被一次性大幅調整，出現新舊制倍增的狀況，影響包括每年的房屋稅與購屋時的契稅，尤其近年完工新成屋最有感，中古大樓稅賦負擔可能較輕。

統計顯示，六都中平均每件房屋交易契稅以新北市5萬元最高，其次為桃園、高雄的4.9萬元，台南市最低為3.6萬元，不過新竹縣則高達6萬元，由於新竹縣近年新屋供給量大，在交易占比高，不如台北市交易以老舊中古屋居多，因此平均房屋交易的契稅位居全台之冠。

台中市消費力驚人，業績最強的台中新光三越及台中大遠百，去年度營業額合計超過400億元；甚至台中許多新案，主打商場為行銷的主軸。大家房屋觀察各知名商場周邊房價，疫情前後的房價，強勢上揚，位於台中東區的三井LaLaport周邊房價，四年多漲幅高達50.5％。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，百貨商場及購物中心，因囊括消費、休閒、量販店及主題餐廳等設施，為當地擴充生活機能，近幾年演變為區域房市利多，低價區搭上疫情的資金潮，都是促成當地房價大幅躍進的原因。

綜觀各商場周邊房價走勢，三井LaLaport房價上漲50.5％，今年第一季平均成交價每坪29.8萬元，從每坪不到20萬元，增值逼近30萬元，位在北區的中友百貨周邊房價也成長22％，今年平均房價每坪27.2萬元。

反觀，西屯區精華地段的3棟百貨周邊漲幅相對低，新光三越及大遠百周邊今年平均房價每坪34.9萬元，與去年價格相比，略有回落，不過，仍比2019年增加11.9％，廣三SOGO今年平均房價26.1萬元，與疫情前相比僅成長6.1％。

住商不動產西屯逢甲加盟店店東詹豐澤分析，不同區域百貨商場周邊房價漲幅不一，與主力買方及房價結構有關係，以七期兩大百貨為例，周邊豪宅林立，主力客群為高端買方，購買頂級豪宅，以投放資金為主，價格波動不大。

另一種買方考量不動產選擇性信用管制，會將購屋總價壓在4,000萬元以下。此外，自政府大力打炒房，預售屋禁止轉售將投資人導入中古屋市場，但購屋流程與稅制的操作空間有限，買方以低價位為目標，且自用買方顧慮升息壓力，也以低價物件為主，因此平均房價今年略為修正。

尤其，商場拉動區域房市的力道強，才剛動工的漢神洲際購物中心，及尚在評估階段的超級娛樂城，周邊房價漲幅顯著，今年第一季台中漢神洲際購物中心周邊房價均價，每坪30.1萬元，比疫情前高出37.4％；超級娛樂城周邊房價均價，每坪約27.8萬元，高於疫情前房價26.9％。

郎美囡指出，這兩大商場除本身規劃吸睛，交通更具優勢，漢神洲際在74快速道路旁，超級娛樂城位於烏日高鐵站，話題性十足，區域機能可期，新案價格帶動整體房價上升。

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，去年第4季新增房貸貸款期數再創歷史新高的297個月，觀察過去幾年的房貸期數變化，2015年Q4至2018年Q4房貸期數呈現溫和增加，不過2019年Q4至2022年Q4房貸期數呈現加速趨勢，顯示過去一段利率還在低檔期間，已經有越來越多人使用30年期房貸，隨後房價走揚，30年期房貸更為盛行，去年第4季房貸期數甚至創下歷史新高的297期，若是40歲才購屋的民眾，沒有提前還款規畫，可能會繳到退休。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，早年父母輩購屋因為房貸利率高，長輩多想要早點把錢還給銀行，可以少繳一些利息，不過這波升息前房貸利率已經降到1.3%多，房貸利率甚低，購屋人則希望還慢一點，可以的話多貸一些，加上高房價也考驗民眾對房價的負擔能力，民眾為了減壓，只能採取長年期房貸策略，降低每月還款負擔，現在30年期房貸已經成為市場主流。

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，去年第3季的房貸期數全國為291期，結果第4季房貸期數又跳增到297期，再創歷史新高，新房子供給量較大的區域，明顯房貸期數也比較高，可能跟新房子整批房貸條件較佳，加上購屋人年齡偏年輕，且不動產標的也是銀行認同價值相對較高的產品，因此給予較優的貸款條件，其中新北、台中、高雄與新竹縣市，房貸期數都超過300期，30年期房貸正成為市場主流。

以房貸1000萬元試算，房貸利率2.06%，20年期本息平均攤還，每個月房貸金額為5萬0873元，不過若是使用30年期房貸，同樣條件則可以減少到3萬7263元，除了貸款金額可以降低減壓外，拉長還款年限也可以增加房貸負擔能力，以同樣月付款5萬元試算，利率2%、20年期房貸可以申貸千萬元，不過30年期則可以貸到1370萬元，無形中可多增加約370萬元的購買力。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，不少房貸看起來年限長，但持有方要是以投資或換屋考量，常不至於繳滿整個貸款年限，只是圖月繳房貸較低，而提前還款也很常見，因此真實狀態倒不一定有這麼長時間的貸款壓力。

曾敬德表示，這波央行連五次升息，房貸族有感房貸負擔明顯增加，建議民眾即使使用30年期房貸，也不見得繳好繳滿，利率比較高的時候，若沒有低風險穩定報酬的投資工具，就可以選擇提前償還部分房貸，也可以降低每月負擔。

興富發文心愛悅建案 被控違規將商辦空間作為住宅販售
興富發文心愛悅建案，被指控疑似違規將商辦空間，作為住宅販售，台中市地政局16日將會同台中市法制局消保官，前往興富發稽查，調查其預售屋買賣定型化契約，是否符合預售屋買賣契約應記載及不得記載事項，及是否有廣告不實情形，若發現預售屋買賣契約有違規，將依平均地權條例，按戶（棟）數裁罰業者6萬至30萬元罰鍰。

台中市都發局強調，興富發文心愛悅建案，後續經第三公證單位檢測安全，才能復工，對於業者申領使用執照，該局一定嚴加詳查，如有不按圖施工，或涉違法違規，將不予核發使用執照。後續若查有商辦空間作住宅使用情形，都發局也將依規按戶（棟）數裁罰業者6萬元至30萬元罰鍰，決不寬貸。

法制局指出，經檢視「文心愛悅」建築執照，1、2樓為店面，3至11樓為辦公室，12至31樓為集合住宅。建商若假藉販售住宅名義，實際卻是銷售商業空間，已涉廣告不實，市府將依規移送公平交易委員會查處。

法制局也提醒，消費者購買房屋時，如不慎買到辦公室，即坊間俗稱的「商業宅」，恐影響貸款申請與房屋施工權益，若契約記載房地用途與建照使照登記不符，民眾可要求解除契約，建商應退還已繳房價。

如有遲延利息，應一併退還，並應依契約賠償違約金（不低於房地總價款15％，但以承購戶已繳價款為上限）。如有消費爭議，承購戶可提出消費申訴主張權益。

興富發遭疑「掛羊頭賣狗肉」商辦當住宅賣 中市府：稽查中
興富發文心愛悅建案吊臂掉落中捷軌道，列車撞上造成1死10傷，台中市議員周永鴻質疑，文心愛悅3到11樓應是商業空間，卻被「掛羊頭賣狗肉」當住宅賣，要求市府說明。地政局表示，今天與消保官前往稽查，若違規將按戶（棟）數裁罰業者。

周永鴻指出，市府先前回應表示，2019年通過變更都市設計後，大樓1至2樓為店鋪，3至11樓是辦公大樓，12樓以上才是住宅，依建照檢討內容，商業用途大於規定30％，符合規定。但查詢賣房網站，找到應該是辦公大樓樓層的3樓至11樓中，有很多的「住宅」，建案官方臉書封面照寫到569戶「住宅」百分之百完售，完全沒辦公大樓，和都發局說法兜不上。

周永鴻質疑，興富發是否有保留規定的30％設置商業用途，還是其實「掛羊頭賣狗肉」，把商業空間拿來當住宅賣？

都發局強調，興富發文心愛悅建案後續經第三公證單位檢測安全才能復工，對於業者申領使用執照，都發局一定嚴加詳查，如有不按圖施工，或涉違法違規，將不予核發使用執照。後續若查有商辦空間作住宅使用情形，都發局也將依規按戶（棟）數裁罰業者6萬元至30萬元罰鍰，決不寬貸。

法制局指出，經檢視「文心愛悅」建築執照，1、2樓為店面，3至11樓為辦公室，12至31樓為集合住宅。建商若假藉販售住宅名義，實際卻是銷售商業空間，已涉廣告不實，市府將依規移送公平交易委員會查處；地政局表示，今天會同法制局消保官前往興富發稽查，若發現預售屋買賣契約有違規情形，將依平均地權條例，按戶（棟）數裁罰業者6萬元至30萬元罰鍰。

法制局也提醒，消費者如不慎購買「商業宅」，恐影響貸款申請與房屋施工權益，若契約記載房地用途與建照使照登記不符，民眾可要求解除契約，建商應退還已繳房價，如有消費爭議，承購戶可提出消費申訴主張權益。

同花順(169.060, -3.51, -2.03%)金融研究中心5月16日訊，有投資者向濱江集團(9.230, -0.14, -1.49%)提問， 公司近一年以來除了收購陽光城“永康眾泰小鎮”項目之外，和其它出險房企在專案並購方面有沒有其它重大收穫？假設公司在今年杭州土拍運氣欠佳沒有重大收穫的情況下，請問公司未來兩年如何保持在杭州房產銷售領域的龍頭地位？如何保持全國銷量前15名的目標？

公司回答表示，公司也收購了禦潮府、海潮望月城等項目中合作方的股權。除招拍掛獲取杭州土儲外，公司也會積極爭取與搖中優資地塊的開發商合作，同時，加強與資源型地方城投平臺公司的合作，通過合作入股和收並購等多樣化的拿地方式補充土儲，另外，除杭州外，公司也會重點考慮佈局南京、蘇州、寧波、深圳、廣州等優質城市。

5月14日晚間，合景泰富集團（HK01813，股價0.84港元，市值28.72億港元）發佈內幕消息公告表示，集團2024年1月票據本金金額的15%連同其應計及未付利息於強制贖回日期到期及應付。截至公告日，合景泰富尚未支付該部分本金1.19億美元（約合人民幣8.27億元），構成違約事件。

合景泰富表示，鑒於目前的挑戰，應為其所有持份者的利益即時探尋目前境外債務狀況的全面解決方案，以確保集團可持續經營。

公告顯示，合景泰富現正與潛在候選人討論擔任財務顧問的角色，以評估集團的資本架構、流動資金及探尋所有可行的解決方案，籍以緩解當前的流動資金問題，並儘快為所有持份者達成最佳的解決方案。

據悉，合景已委聘盛德律師事務所作為其法律顧問以提供支持，為制定當前境外債務狀況的全面解決方案作準備。

5月14日，合景泰富內部人士向記者透露，目前公司經營和運營一切正常，近期的債務安排對上市公司的影響不大。

此前，合景泰富一直堅持還債，無論在境內還是境外都未出現違約。截至2022年12月31日，合景泰富全年共兌付包括境內債券、CMBS及ABS本金合計75.44億元，境外美元債券3.63億美元，及12.84億港元銀團貸款，合計人民幣約113億元。

只是在4月28日，合景泰富公告稱，未能按照附息銀行及其他借貸的預定還款日期（即2023年4月28日）支付其本金2.12億元，故觸發若干長期附息銀行及其他借貸交叉違約。

對於此次主動尋求境外債務的全面解決方案的原因，合景泰富在公告中表示，自2021年下半年以來，中國房地產行業面對前所未有的挑戰。受不利的宏觀經濟因素、負面信貸事件及行業融資管道受限的影響，包括集團在內的民營開發商面對更大的流動資金壓力。整體行業困境使得購房者對未來經濟增長信心減弱，影響其對中國房地產的需求。此等市況變動令中國眾多房地產開發商的經營及融資現金流減少。

“本集團一直依賴其內部現金資源及從境內匯出現金以履行境外付款義務。根據地方政府政策的規定，本集團絕大部分現金均存入指定銀行帳戶進行嚴格預售現金託管，以確保在建物業竣工。儘管本集團已作出最大努力，惟本集團可用於支付境外債務的資金仍持續受壓。”

合景泰富表示，未來集團務求通過“強銷售、降負債”的措施，不斷改善資產負債狀況，全面增強現金流動性，並繼續採取有效措施，以提高經營效率、實施精准市場行銷、控制風險及降低成本。

交付方面，公告顯示，截至2022年12月31日止年度，合景泰富已完成交付總建築面積約806，218平方米，預計今年房地產行業將呈現穩健復蘇，逐步恢復正常營運。

根據公司2022年度報告，截至2022年，合景泰富旗下共擁有174個專案，分佈於中國內地和香港共44個城市，擁有土地儲備共計權益建築面積約1，441萬平方米，總建築面積約1，967萬平方米，權益比約為73%。公司深耕高能級城市，聚焦大灣區及長三角核心城市。兩個區域的土地儲備占總土地儲備、可售資源占總可售資源的比例分別為65%及82%。

此外，在5月12日，合景泰富還發佈了上海4個項目的出售公告，出售總代價約為7.5億元。

克而瑞近期指出，房企債務重組完成之後，中長期的“回血”自救才是關鍵。出險房企仍應以保交付為主要目標，積極行銷、促進銷售去化及現金回籠，修復基本盤，依靠銷售回款提升自身“造血能力”，才能真正擺脫困境。

5月16日，招商蛇口(13.380, -0.15, -1.11%)發佈對深交所《關於招商局蛇口工業區控股股份有限公司發行股份購買資產並募集配套資金申請的審核問詢函》的回復。

公告顯示，深交所要求招商蛇口結合收購涉及專案之一，自貿時代中心在建專案預計開發完成後收益實現方式，補充披露剩餘法評估的具體過程、主要參數的測算依據及合理性。

招商蛇口回應稱，自貿時代中心在建專案預計開發完成後物業主要為辦公、商業、酒店及地下配套停車位。本次評估採用剩餘法進行評估，對於開發完成後的辦公、商業物業，由於周邊存在可比交易案例，故以周邊同類物業的市場交易價格為基準，通過對差異因素進行修正後確定其價值；對於酒店及地下停車位，由於酒店及車位元其市場交易不活躍，故計算未來各年度淨收益同時結合相關風險報酬等因素確定其開發完成後價值。

自貿時代中心專案所在地塊宗地編號為T102-0306號，其位於南山區前海媽灣片區十九開發單元01街坊，專案建設用地面積35,268.39平方米，規劃自貿時代中心一二期商業、辦公及酒店物業，總建築面積496,647.67平方米，共規劃3棟物業。

對招商局前海經貿中心一期2202號房、華潤前海中心、世貿前海中心三個案例進行交易方式、交易時間、交易情況、區域因素、個別因素修正後得出待估物件辦公物業的銷售價格為63,000元/平方米。待估對象商業一層的銷售價格為149,000元/平方米，以一層商鋪的均價為基準，其二層均價一般為一層價格的50%-70%，若人流動線規劃好，縱向通達度優良，二層均價可達一層的65%-80%；三層均價為一層基價的35%-55%；四層均價為一層基價的30%-45%；地下負一層為一層價格的40%-50%。

採用剩餘發測算自貿時代中心在建項目價值為1,051,780萬元。

5月16日，弘陽集團官微披露，弘陽服務•匯得行于近日接連中標華中5個新項目。今年以來，該公司管理版圖不斷擴容，陸續簽約簽約15個專案，管理面積36.03萬平方米。

據瞭解，上述5個新項目均為非住物業，分別為武漢第四中學、武漢孝感公安局臨空分局、武漢協和醫院質子醫院中心&新醫技大樓、武漢天河國際機場公安局、武漢鈺龍金融廣場，涉及學校、醫院、超高層商業等多個業態。

值得注意的是，武漢鈺龍金融廣場是由天立不動產(武漢)有限公司投資建設的263米超高55層綜合樓，而弘陽服務此前未曾進駐過超高層商業物業管理專案。

換言之，弘陽服務進一步拓寬了在非住宅物業服務細分市場的邊界，填補了在超高層商業物業管理細分領域的空白。

近年來，為提高自身毛利率和淨利率，弘陽服務在非住業務的外拓方面可謂是不斷加碼。

早在2021年上半年，弘陽服務便相繼完成收購武漢匯得行精英物業管理有限公司及全資附屬公司80%股權、高力服務物業有限公司及江蘇高力美家物業有限公司各80%股權，收購代價分別為2.16億、7354萬元。

其中，並購而來的武漢匯得行精英物業管理有限公司，就是如今接連中標5個非住專案的弘陽服務•匯得行。

該公司主要負責管理商寫、公建、購物中心類物業。彼時，這筆收並購直接為弘陽服務帶來了商業寫字樓面積73萬平方米、購物中心25萬平方米，合共98萬平方米非住面積。

而高力物業及江蘇高力美家主營業務主要以家居港及汽車博覽城物業管理服務為主，弘陽服務收購這兩家公司80%股權的目標，除了增加非住在管面積，更多是為了填補公司在汽車博覽城物業管理細分領域的空白。

時間來到2022年，在物企企並購與外拓意願普遍不強的情況下，弘陽服務沒有停止在拓展非住業務的腳步。

這一年年初，弘揚服務進駐了湖北聯合交通投資開發有限公司的2022年站所後勤服務專案，為12個高速公路駐點提供相關服務；不久後，又將業務線觸及湖北黃龍湖馬口陶文化傳承基地，嘗試進軍文旅項目業務；同年7月，弘陽服務進駐了生物醫藥企業上海複宏漢霖，為其提供物管服務專案。

不過，在大舉外拓之下，弘陽服務也並非是蒙眼狂奔。

在與上海複宏漢霖合作不久後，弘陽服務便以7354萬元的價格將才到手僅一年的高力物業及江蘇高力美家各80%股權，“退回”給高力控股。

對此，弘陽服務解釋稱，主要是因為目標公司受疫情和房地產行業增速放緩等多種因素疊加影響，在管項目物業費收繳率相對較低，可持續盈利能力較弱，且不符合弘陽服務自身的長期主義發展戰略。

雖然這筆交易也使弘陽服務的汽車行業佈局計畫再次陷入空缺，但很快這一空缺就被填上。

2022年12月，弘陽服務宣佈進駐江蘇南京利星行（南京）汽車支持中心，項目總建築面積達到3.34萬平方米。這宗項目的入駐，再次佐證了弘陽服務對於拓寬非住業務邊界的渴求。

然而，在頻繁入局新業務的同時，弘陽服務的成本資料也在不斷上升。

根據最新年報資料顯示，2022年，弘陽服務銷售成本達到8.47億元，同比上升4.6%；融資成本也從1.9萬元漲至277萬元，而以上資料的變化主要由於業務規模擴張，弘陽服務的分包成本不斷增加所致。

同期，弘陽服務營業收入11.03億元，較上年同期收入下降2.4%；毛利為2.56億元，同比下降20.0%；毛利率為23.2%，較2021年同期的28.4%下降了5.2個百分點；溢利為9390萬元，同比下降32.2%。

截至2022年底，弘陽服務佈局全國55座城市，在管項目285個，在管面積4486.4萬平方米。其中，非住專案77個，在管面積約900萬平方米，較2021年同期增長17.01%，占總在管面積的20.1%。

雖然商品房銷售規模已連漲兩月，但房地產開發投資額卻繼續掉頭向下。

5月16日，國家統計局公佈的《2023年1~4月份全國房地產市場基本情況》顯示，今年前4月，全國房地產開發投資35514億元，同比下降6.2%，其中住宅投資下降4.9%；全國商品房銷售額39750億元，同比增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%。

值得一提的是，4月國房景氣指數為94.78，環比微升了0.06個百分點，已連續第4個月回升。

每經記者 甄素靜 攝每經記者 甄素靜 攝
易居研究院研究總監嚴躍進5月16日通過微信接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，“房地產開發投資額增速相比1~3月的-5.8%有所惡化，需要警惕。資料反映了房企的供給端擴張能力並沒有恢復，客觀上要求後續繼續提振銷售資料，同時強化各地營商環境的改善。”

商品住宅銷售額增11.8%

在商品住宅銷售持續修復之下，全國商品房銷售面積、銷售額同比增幅均擴大。

據統計局資料，1~4月全國商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷售面積增長2.7%；商品房銷售額39750億元，增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%。

截至4月末，全國商品房待售面積64487萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長15.4%。

貝殼研究院市場分析師劉麗傑通過微信向記者表示，“1~4月全國商品住宅銷售面積、銷售額增速較1~3月分別提高1.3個百分點、4.7個百分點。新建住宅銷售額絕對規模僅低於2021年峰值水準。今年以來住房支持政策的積極成效持續釋放，居民住房消費信心改善，帶動住房銷售市場回暖。”

記者注意到，全國不同區域的房地產市場表現明顯分化，東部地區商品房銷售面積和金額絕對數遠超其餘三個地區，並且分別同比增長5.5%和15.7%，其中商品房銷售額絕對數達到2.39萬億元，是中部、西部地區的3倍以上。

儘管東北地區商品房銷售面積和金額同比增長超過30%，但其基數過低，僅為其餘地區1/10左右。此外，中部地區銷售面積和金額仍雙雙下降，市場修復仍未見起色，西部地區商品房銷售額微增1.3%。

“銷售端指標總體上走出了負區間，尤其是住宅銷售市場指標連續兩個月為正。這意味著，今年一季度啟動合理住房消費需求的工作是積極有效的。鑒於近期有市場走弱的現象，各地要重視繼續提振銷售端指標。”嚴躍進表示。

房地產開發投資增速下降

1~4月，全國房地產開發投資35514億元，同比下降6.2%；其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。值得注意的是，前4月全國房屋竣工面積23678萬平方米，增長18.8%；其中住宅竣工面積17396萬平方米，增長19.2%。

“1~4月累計和4月單月的住宅竣工面積均是2019年以來同期最高水準。今年以來，在‘保交樓、保民生、保穩定’的目標指引下，各地加快推進保交樓，保交樓專項借款、保交樓貸款支持計畫等政策工具發揮成效。新房專案順利交付進一步鞏固居民住房消費信心，保交樓與銷售市場形成良性互動。”劉麗傑指出。

此外，前4月房地產開發企業房屋施工面積771271萬平方米，同比下降5.6%。其中住宅施工面積542968萬平方米，下降5.9%。房屋新開工面積31220萬平方米，下降21.2%。其中住宅新開工面積22900萬平方米，下降20.6%。

資金方面，前4月房地產開發企業到位資金45155億元，同比下降6.4%。其中，國內貸款6144億元，下降10.0%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金12965億元，下降19.4%；定金及預收款15925億元，增長4.0%；個人按揭貸款8222億元，增長2.5%。

劉麗傑認為，“結合供需兩端資料看，當前房企重心仍在保交樓，開工投資需求仍較弱。後期在住房政策支援下，交易市場的修復將持續推進房企銷售回款，房企資產負債情況得到改善後，開工投資信心也將逐步修復。”

5月16日，保利發展(13.960, -0.12, -0.85%)控股集團股份有限公司發佈對上交所《關於保利發展控股集團股份有限公司向特定物件發行股票申請檔的審核問詢函》的回復。

觀點新媒體瞭解到，保利發展稱，該公司本次融資是基於日常業務開展以及充分利用資金等背景進行的，具體分析如下：

從現金流情況看，報告期各期，保利發展經營活動產生的現金流量淨額分別為1,515,589.53萬元、1,055,121.72萬元和742,237.71萬元，該公司經營活動產生的現金流量淨額存在一定程度的下滑，主要原因為在手項目建設資金投入加大，同時當期簽約銷售金額增速放緩，資金回籠壓力較大，對營運資金仍有需求的缺口。

從經營情況看，截至2022年12月31日，發行人擬建和在建專案共計506個，保利發展房地產專案在建面積合計約1.47億平方米，該公司已簽訂建安工程合同但未付的約定資本項目支出共計人民幣11,879,491.08萬元。

大規模、多元化的優質土地儲備為發行人未來持續發展提供了堅實基礎，但相關專案的後續開發及專案資源的補充需要發行人未來持續的資金投入。因此，總體來看發行人未來面臨一定的資本支出壓力。通過本次發行募集資金，可以為保利發展正常業務開展提供資金保障。

從財務狀況看，近年來，保利發展通過銀行借款、債券融資等多種方式籌集資金為推動該公司持續發展、提升市場競爭力提供了資金支援和保障，但由此產生的財務費用呈現逐年上升趨勢。

報告期各期，保利發展財務費用分別為31.60億元、33.86億元和36.86億元。本次發行募集資金有利於降低該公司債務融資規模，減輕財務費用開支，進而提高利潤率及持續盈利能力。

保利發展回復問詢函：保利集團認購定增股票資金來源為自有資金

5月16日，保利發展控股集團股份有限公司發佈對上交所《關於保利發展控股集團股份有限公司向特定物件發行股票申請檔的審核問詢函》的回復。

觀點新媒體瞭解到，保利發展稱，實際控制人保利集團參與本次向特定物件發行認購，參與認購金額不低於人民幣1億元並且不超過人民幣10億元。

根據保利集團出具的書面承諾和發行人出具的書面承諾，保利集團用於本次認購的資金來源為自有資金。

綜合考慮本次發行的募集資金金額上限、股份數量上限、本次發行的價格下限以及保利集團的認購金額等因素，根據測算結果，本次發行完成後，保利集團直接和間接持有的發行人的股份比例將不低於37.95%。

保利回復問詢函：定增募資投向14個項目均已開工建設 確保完成交樓

5月16日，保利發展控股集團股份有限公司發佈對上交所《關於保利發展控股集團股份有限公司向特定物件發行股票申請檔的審核問詢函》的回復。

觀點新媒體瞭解到，保利發展稱，本次募集資金投向的14個房地產開發專案均屬於普通住宅，銷售物件均為剛需型或者剛改型客戶，其中2個專案涉及租賃住房，其由地方房產主管部門指定單位按照確定價格回購專項用於租賃住房，該公司不參與後續運營。

項目均已於2022年12月底前開工建設，預售情況良好，後續將根據協定約定及專案銷售等情況開展施工及交付，滿足“保交樓、保民生”的政策要求。

截至本回饋回復報告出具日，本次募集資金投向的14個房地產開發項目均已開工建設，平均開工面積進度為62%，其中3個專案已100%開工，並且全部專案均已實現簽約銷售。根據相關約定，本次募集資金投向的14個房地產開發項目2023年和2024年交付建築面積分別超過47萬平方米和153萬平方米。

雖然保利發展將調用一切資源確保項目如期交付，但如果開發資金未能及時到位，仍將面臨較大交付壓力。

為此，將充分把握本次再融資契機，合理鋪排募集資金使用計畫，確保完成保交樓任務。本次募集資金全部用於與房地產工程建設支出相關的資本性支出，包括房地產主體工程建設和水電煤暖等配套設施建設的工程投入。

招商蛇口(13.380, -0.15, -1.11%)回復問詢函：南油倉儲租賃回穩向好 評估主要參數取值合理

5月16日，招商蛇口發佈對深交所《關於招商局蛇口工業區控股股份有限公司發行股份購買資產並募集配套資金申請的審核問詢函》的回復。

據觀點新媒體查詢，深交所要求招商蛇口結合南油集團實際業績未及前次交易評估預期的原因等，補充披露收益法下未來租金增長率水準及空置率逐漸降低的可實現性，並量化分析主要參數變動對相關資產評估值及本次交易作價的影響。

招商蛇口表示，報告期內，南油集團實際業績未及前次交易評估預期，主要系兩方面因素導致：一是因市場與行業波動的期間波動，導致倉儲需求以及租賃價格受到負面影響；二是為應對大市場環境影響，南油集團採用了提高出租率、適當降低出租租金的經營方案。截至評估基準日，隨著整體經濟逐步企穩，以及W7倉庫建成投入使用，南油集團倉儲租賃業務已回穩向好。

南油集團W6倉庫及輔助樓、W7倉庫位於深圳市南山區前海灣保稅港區內，主要功能定位以保稅倉倉庫為主，倉儲物流氛圍較濃厚，區域倉儲物流行業發展前景較好。截至評估基準日，南油集團倉儲物業經營情況良好，與主要客戶合作穩定。

本次評估中，結合最新市場情況以及南油集團倉儲業務實際經營情況，相較前次交易評估，對主要評估參數進行了合理調整，使評估參數基礎更為審慎。本次評估中選取的租金增長率，與南油集團實際情況、市場調研情況相近，符合區域房地產市場發展情況及租賃市場競爭情況，具有可實現性；截至評估基準日，南油集團倉儲物業出租情況良好、客戶平均簽約期限相對較長，南油集團與主要客戶合作關係穩定，本次評估中空置率參數取值相對審慎，符合區域房地產市場發展情況及租賃市場競爭情況，本次評估中設定空置率逐漸降低，最終穩定在5%，具有可實現性。

租金分別上漲或下降5%、10%的情況下，相關資產的估值變動幅度約為-11.58%~+11.58%，南油集團24%股權的交易對價變動幅度約為-0.76%~+0.76%；租金增長率分別上漲或下降0.5%、1%的情況下，相關資產的估值變動幅度約為-5.24%~+5.90%，南油集團24%股權的交易對價變動幅度約為[1]0.34%~+0.39%；空置率分別上漲或下浮3%、5%的情況下，相關資產的估值變動幅度約為-4.93%~+4.93%，南油集團24%股權的交易對價變動幅度約為-0.32%~+0.32%。

總的來說，本次評估中主要參數取值合理，若主要參數變動，對相關資產的估值和交易對價會有一定的影響，相關資產的估值與主要參數變動的幅度基本一致。

招商蛇口回復深交所：自貿時代中心在建項目價值105.18億

5月16日，招商蛇口發佈對深交所《關於招商局蛇口工業區控股股份有限公司發行股份購買資產並募集配套資金申請的審核問詢函》的回復。

公告顯示，深交所要求招商蛇口結合收購涉及專案之一，自貿時代中心在建專案預計開發完成後收益實現方式，補充披露剩餘法評估的具體過程、主要參數的測算依據及合理性。

招商蛇口回應稱，自貿時代中心在建專案預計開發完成後物業主要為辦公、商業、酒店及地下配套停車位。本次評估採用剩餘法進行評估，對於開發完成後的辦公、商業物業，由於周邊存在可比交易案例，故以周邊同類物業的市場交易價格為基準，通過對差異因素進行修正後確定其價值；對於酒店及地下停車位，由於酒店及車位元其市場交易不活躍，故計算未來各年度淨收益同時結合相關風險報酬等因素確定其開發完成後價值。

自貿時代中心專案所在地塊宗地編號為T102-0306號，其位於南山區前海媽灣片區十九開發單元01街坊，專案建設用地面積35,268.39平方米，規劃自貿時代中心一二期商業、辦公及酒店物業，總建築面積496,647.67平方米，共規劃3棟物業。

對招商局前海經貿中心一期2202號房、華潤前海中心、世貿前海中心三個案例進行交易方式、交易時間、交易情況、區域因素、個別因素修正後得出待估物件辦公物業的銷售價格為63,000元/平方米。待估對象商業一層的銷售價格為149,000元/平方米，以一層商鋪的均價為基準，其二層均價一般為一層價格的50%-70%，若人流動線規劃好，縱向通達度優良，二層均價可達一層的65%-80%；三層均價為一層基價的35%-55%；四層均價為一層基價的30%-45%；地下負一層為一層價格的40%-50%。

採用剩餘發測算自貿時代中心在建項目價值為1,051,780萬元。

招商蛇口回復審核問詢函：標的資產前期專案均按計劃實施

5月16日，招商蛇口發佈對深交所《關於招商局蛇口工業區控股股份有限公司發行股份購買資產並募集配套資金申請的審核問詢函》的回復。

據觀點新媒體查閱，招商蛇口擬通過發行股份方式收購深圳市投資控股有限公司持有的深圳市南油（集團）有限公司24%股權、招商局投資發展有限公司持有的深圳市招商前海實業發展有限公司2.89%股權，深交所要求招商蛇口補充披露前期專案是否按計劃實施。

招商蛇口回復，標的資產前期專案主要為啟迪實業相關開發專案，主要包括招商局前海經貿中心一期辦公、二期公寓、三期國際學校、招商領璽家園以及招商港灣廣場。另外，2020年下半年和勝實業開始開發招商嶸璽家園、招商錦尚公館（前海媽灣錦璽一期）以及自貿時代中心，南油集團開始建設W7倉庫。

上述項目除自貿時代中心由於體量較大且業態複雜，按計劃於2026年完工外，其他專案均按計劃實施並已完工。

招商蛇口表示，通過本次交易增厚對招商前海實業的權益份額，是推動轉型可持續發展、落實經營發展戰略的重要舉措，有利於招商蛇口為公司全體股東創造更大發展價值、貢獻高品質股東回報，本次交易具有必要性。

理由包括，前海媽灣土地特點與招商蛇口發展戰略高度匹配，助力招商蛇口戰略轉型；提升權益份額，增加可獲得的開發建設運營收益，為全體股東積極貢獻切實回報，若招商前海實業基於前海媽灣土地開發運營收益進行利潤分配，招商蛇口最終可實際享有的分配額為總分配額的72.34%。

本次交易完成後，由於招商蛇口將直接享有南油集團100%權益份額，且將增加原由招商局投資發展持有的招商前海實業2.89%權益份額，招商蛇口對招商前海實業的實際權益份額增加24%×（32.89%+35%×34.17%）+2.89%=13.65%，合計享有的招商前海實業實際權益份額為85.99%。

傳大連萬達正和境內銀行談判 試圖延期償還今年到期的貸款本金

5月16日消息，大連萬達集團正在和境內的銀行進行談判，試圖延長萬達地產集團的一些專案貸款到期時間。其目前想要延期償還今年到期的貸款本金，但利息的支付並不延期，仍願意支付利息。

據觀點新媒體此前報導，近期大連萬達集團與中國工商銀行(5.010, -0.03, -0.60%)等一些集團的主要債權行開始商討無還本續貸的方案，但目前僅是初期磋商，暫未形成具體的方案。萬達方面希望其旗下的子公司還能從銀行獲得新增貸款授信。

消息指合景泰富將召開離岸債券持有人會議 討論成立小組進行重組談判

5月16日，有消息稱合景泰富集團將在今日17時召開離岸債券持有人電話會議，討論成立小組進行重組談判。

此前合景泰富在5月14日晚間發佈公告稱，根據2024年1月票據的條款，未能於強制贖回日期支付該部分本金將構成違約事件。因此，未能於強制贖回日期後30日寬限期屆滿時支付有關利息。該筆票據為2024年到期的年利率6%的優先票據，發行本金總額7.949億美元以交換兩筆2022年9月到期票據。

根據2024年1月票據的條款，本金額的15%連同應計及未付利息於強制贖回日期（即2023年5月14日）到期及應付。截至本公告日期，合景泰富尚未就該部分本金及利息作出贖回付款1.19億美元。

同時，合景泰富未能按照附息銀行及其他借貸的預定還款日期（即4月28日）支付其本金2.12億元，觸發包括8筆優先票據及其他借貸311.63億元的交叉違約。其中，8筆優先票據分別為1筆2023年9月到期票據、3筆2024年到期票據、1筆2025年8月到期的票據、2筆2026年到期票據及2027年1月到期票據。

合景泰富稱，集團一直依賴內部現金資源及從境內匯出現金以履行境外付款義務。根據地方政府政策的規定，集團絕大部分現金均存入指定銀行帳戶進行嚴格預售現金託管，以確保在建物業竣工。儘管集團已作出最大努力，但可用於支付境外債務的資金仍持續受壓。

合景泰富在公告中表示，公司現正與潛在候選人討論擔任財務顧問的角色，以評估集團的資本架構、評估集團的流動資金及探尋所有可行的解決方案，緩解當前的流動資金問題，並儘快為所有持份者達成最佳的解決方案。公司已就此委聘盛德律師事務所作為其法律顧問以提供支援。集團一直與其顧問緊密合作，為制定當前境外債務狀況的全面解決方案作準備。

5月15日，合景泰富發佈公告稱，應公司要求，其發行的2023年9月票據、2024年3月票據、2024年11月票據、2025年8月票據、2026年2月票據、2026年8月票據及2027年1月票據均將自2023年5月16日上午9時正起在港交所暫停買賣，直至另行通知為止。

下階段，隨著經濟恢復向好，穩定房地產市場政策顯效、市場預期好轉，房地產市場有望逐步企穩。

樓市仍在復蘇中前行，一些新的變化也開始出現。

5月16日，國家統計局發佈1~4月份房地產開發投資與銷售資料，投資端與銷售端走出不一樣的發展曲線。

從銷售端來看，1~4月，商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，跌幅持續收窄，其中住宅銷售面積同比增長2.7%，已經連續兩個月正增長。商品房銷售額39750億元，同比增長8.8%，較3月末回升4.7個百分點，其中住宅銷售額同比增長11.8%。

銷售金額增速明顯快於銷售面積，也說明市場在轉好過程中居民購房信心被帶動，尤其是一線和熱點二線城市，買漲不買跌預期下市場帶起了一波銷售潮。從區域看，京津冀、長三角、大灣區等房地產熱點市場銷售情況總體向好。

根據銷售資料測算得出，1~4月全國商品住宅均價為10562元/平方米，漲幅為11.1%，已經連續3個月上漲，且漲幅連續2個月擴大。

4月份，房地產開發景氣指數為94.78，持續4個月回升，但仍未達到去年同期96.62的水準。

房企資金面也在進一步改善。1~4月，房企到位資金45155億元，同比下降6.4%，降幅較1~3月收窄2.6個百分點。其中，國內貸款同比下降10%，降幅較1~3月收窄0.4個百分點；個人按揭貸款8222億元，同比增長2.5%，而1~3月這一資料還是下降2.9%。

這些都是樓市出現的利好變化。“今年以來，房地產市場需求較快釋放，商品房銷售有所恢復，住宅銷售價格環比出現上漲，房地產開發企業資金狀況有所改善。”國家統計局新聞發言人付淩暉表示。

但問題依然存在，樓市復蘇根基並不穩定。最明顯的就是開發投資端。1~4月份，全國房地產開發投資額同比增速為-6.2%，相比1~3月-5.8%的增速繼續惡化，並繼續成為經濟復蘇的主要拖累因素之一。

國家統計局資料顯示，1~4月份，全國固定資產投資（不含農戶）同比增長4.7%，比1~3月份回落0.4個百分點。分領域看，基礎設施投資同比增長8.5%，製造業投資增長6.4%，而房地產開發投資下降6.2%。

在影響開發投資資料的主要指標中，據國盛證券研究所統計，1~4月，全國土地成交總額7966.9億元，同比下降18.81%。

根據國家統計局資料，1~4月，房屋新開工面積同比下跌21.2%，跌幅持續擴大，顯示開發商拿地與開工積極性仍舊很低。

保交付政策支持下，1~4月，房屋竣工面積23678萬平方米，同比增長18.8%。其中，住宅竣工面積17396萬平方米，增長19.2%。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，由於建築工程（新開工貢獻）、土地購置費合計佔據開發投資總額的65%~75%，這導致1~4月全國開發投資跌幅繼續擴大。雖然竣工增長會帶動安裝工程投資，有助於穩定開發投資，但這部分投資占比只有15%左右，難以左右開發投資走勢。

“這反映了房企供給端擴張能力並沒有恢復。銷售端的改善，已經通過首付款和按揭貸款等指標改善了房企資金面，但要真正影響房企投資拿地和工程建設，時滯過長。此類問題要解決，否則容易影響後續新盤的供應和房源供給。”易居智庫研究總監嚴躍進提示道。

李宇嘉分析認為，房地產下游銷售端繼續改善，而上游拿地、開工、投資跌幅繼續擴大，成為近段時間樓市常態。這意味著在多方政策紓困下，特別是各地將消費擺在更加重要位置，熱點城市鬆綁調控政策，需求端快速復蘇，但供給端的制約因素在於暴雷企業風險處置和債務償還，這兩方面問題導致開發商整體拿地、開工的積極性較低。

另一個問題是，需求端居民購買力仍較為疲弱，加杠杆積極性也較低。

央行資料顯示，4月份，居民住戶貸款減少2411億元，其中，短期貸款減少1255億元，中長期貸款減少1156億元。居民中長期貸款的主要構成就是個人按揭貸款。

從過往資料來看，這是僅次於2022年2月和2020年2月的歷史低值。多位業內人士分析認為，除受季節性因素和信貸節奏調整影響外，也反映出居民消費信心和購房意願仍需進一步穩固。

4月份，房地產交易市場活躍度亦出現不足。據中指院資料，4月重點100城房地產成交面積環比下降超兩成，不過在去年同期低基數下，同比增長約40%。分城市來看，一線及核心二線城市更為堅韌，普通二線及三四線城市下滑幅度較大。

從市場層面看，樓市庫存量仍在增加，去庫存壓力依然存在。4月末，商品房待售面積64487萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長15.4%。

“儘管房地產市場需求出現恢復跡象，但房地產投資和開發建設仍在下降，房地產市場整體處於調整期，穩定房地產市場、保障和改善民生，仍需要繼續努力。”付淩暉表示，下階段，隨著經濟恢復向好，穩定房地產市場政策顯效、市場預期好轉，房地產市場有望逐步企穩。

未補地價資助房屋市場交投活躍，不乏獲利個案，東涌居屋裕泰苑錄得原業主支付辣稅後仍獲利約83.2萬元的成交。

中原地產資深分區營業經理林溢斌表示，該行新近促成東涌居屋裕泰苑A座裕玥閣高層7室成交，實用面積320方呎，開放式間隔，附32方呎露台，裝修新淨，以未補地價258萬元沽出，呎價8063元。原業主於2020年以149萬元一手買入單位，因持貨未滿3年轉售，須繳付樓價10%的額外印花稅（SSD），涉及約25.8萬元，惟即使扣除SSD後，賬面仍獲利約83.2萬元。

世紀21家天下物業分行經理黎振傑指出，旺角居屋富榮花園18座低層C室，實用面積592方呎，3房間隔，以未補地價598萬元售出，呎價10101元。據了解，原業主於1998年7月以補地價213萬元購入，持貨近25年賬面獲利385萬元，升值1.8倍。

未補價資助房半月交投彈2.5倍

據房屋委員會（房委會）資料，今年5月上半月錄得39宗未補地價資助房屋成交，較4月同期的11宗回升2.5倍，但仍屬今年同期第二低。房委會同時更新4月全月的未補地價資助房屋成交宗數至301宗，較3月的421宗，急跌120宗或約28.5%。

本港全面通關後，有內地資金大手入市本港投資物業。上環德輔道中及急庇利街交界單邊6個相鄰地舖，獲內地投資者斥資近1.8億元購入，呎價高達10萬元。

呎造10萬 租戶全為找換店

資料顯示，上環德輔道中287至291號長達大廈地下A2至A7號舖，現為6個建築面積由約300至800方呎的相鄰舖位，租戶全是找換店，合共建築面積約1800方呎，分別以2200萬至4588萬元售出，成交價合共近1.8億元，呎價約10萬元。

據了解，原業主於2017年4月以1.87億元購入長達大廈地下A舖，其後將其分拆成7個細舖位，並率先在2020年6月以3128萬元售出建築面積約200方呎的A1號舖，呎價約15.64萬元。連同最新成交，原業主合共套現約2.11億元，賬面獲利2416萬元或12.9%。

據悉，買家為持有內地身份證的盧海強，他於今年2月曾斥8800萬元購入佐敦廟街129至131號全幢酒店，3月又以3.5億元買入旺角亞皆老街16至16B號旺角商業大廈地下E舖及1樓至4樓一籃子舖位。連同最新上環地舖在內，自2月本港全面通關後至今，他已斥資共約6.18億元掃貨。

此外，原由本地老牌餅店凱施餅店老闆蕭偉堅家族或有關人士持有的荃灣眾安街3號全幢舊樓，市傳由銀主以3880萬元售出。該廈兩層高，每層建築面積約900方呎，總面積約1800方呎，成交呎價約2.16萬元，現由髮型屋以每月14萬元租用，回報約4.3厘。蕭偉堅家族或有關人士2015年9月以5000萬元入市，賬面貶值1120萬元或22.4%。

仲量聯行今天公布《銀髮市場可預見的未來－－香港及大灣區內地城市安老地產的發展機遇》研究報告預期，香港於2032年前將缺乏超過6萬個長者居所。香港年屆65歲或以上的長者於未來十年將增加46﹒3％。

仲量聯行評估與諮詢服務部大灣區拓展總監陳曼藝表示，香港有不少長者財政充裕，並希望過更活躍和更獨立的退休生活。因此，她建議政府應考慮撥出地皮作為長者居所發展，鼓勵公私合作和提供誘因以加快長者居所的發展。並指出，北部都會區正好可以提供一個規劃長者居所地皮的良機。

＊建議在綜合大樓內提供豪華樂齡屋＊

仲量聯行倡建的樂齡房屋為在綜合大樓內提供豪華型的居所，並附設護理、醫瘼、娛樂等服務設施、而此類設施均無法在安者院或私人屋苑中提供。樂齡房屋的概念與共居空間或服務式佳宅相似，附設醫療及護理設施，更讓長者可使用牙醫、餐廳、咖啡室、健身室及影院的等。

樂齡居屋由發商發展、投資者擁有、私人安老護理企業營運；通常無需申請牌照，並且多種付款辦法，包括月費、債券或私人買賣合約方式，另外沒有特定建築高度限制，用戶一般以租用或購買的方式取得私人獨立空間等。

＊歐美樂齡屋資本化率溢價一般高最少100基點＊

仲量聯行評估與諮詢服務部企業客戶董事Tom Parker表示，樂齡房屋於歐洲及北美洲市場已盛行一段時間。根據這些市場的數據顯示，樂齡房屋的資本化率溢價一般可較普通住宅高出100至150個基點，可望吸引更多在另類資產類別中正積極尋求更高回報的投資者。他表示，由於回報率較高，樂齡房屋市場也較穩定，以及香港和大灣區內地城市長者人口增加，樂齡房屋市場極具發展潛力，預計未來十年，此市場表現將極為活躍。

仲量聯行建議發展商物色價格較低的舊式佳宅大廈或酒店，但有見於價格仍然偏高和住宅發展商的競爭，這對有意發展樂齡房屋的發展商在收購合適的物業或地皮上面對一定程度的難度。他指出，政府應投放資源研究支持該市場發展的方式。

＊建議在招標條款加入發展樂齡房屋限制＊

他指出，目前其中一個主要難題是有意興建樂齡房屋的發展商在競投政府賣地時，將難免要面對計劃興建私人住宅項目的發展競爭。他建議政府可以考慮在推出地皮招標時，在招標條款加入發展樂齡房屋的限制，或簡化將現有資產改裝作樂齡房屋用途的程序。

內房債務危機仍未平息，旭輝控股（00884）及旭輝永升（01995）公布，德勤．關黃陳方會計師行已辭任公司核數師，本月15日起生效；並已委任上會栢誠出任新核數師，以填補臨時空缺，任期直至下屆股東周年大會結束時為止。

兩間公司將與新核數師合作，完成對2022年度綜合財務報表的審計，並盡快刊發2022年全年業績。兩間公司股份繼續停牌。

德勤辭任 上會栢誠接手

根據兩間公司早前公告，德勤收到一封匿名信，對旭輝控股與旭輝永升服務及其附屬公司之間的部分交易，提出一些未經證實的質疑，聲稱總金額約18億元人民幣；德勤要求公司採取額外程序，以使其能完成對集團截至2022年12月底止年度綜合財務報表的審核工作。德勤建議審核委員會對有關交易的商業實質和業務理據，以及集團遵守上市規則的情況，展開獨立調查。

為確保經審核的2022年全年業績能盡快刊發，旭輝控股與旭輝永升認為，委聘另一位核數師並盡快完成審計，符合公司及其股東、公司債權人及其他持份者的最大利益，因此已就更換核數師的意向通知德勤，經溝通後，德勤決定辭任公司核數師。

市場頻現銀主盤成交，何文田豪宅天鑄一個4房單位，因原業主多番向財務公司借貸，最終資不抵債淪為銀主盤，新近以4280萬元售出，較6年前購入價大幅貶值近27%。

資料顯示，何文田天鑄7座低層D室，實用面積1576方呎，4房間隔，原業主於2017年6月斥資5830.91萬元一手購入，之後有最少13次借貸紀錄，包括不同財務公司甚至私人借貸，最終淪為銀主盤。該銀主單位最新以4280萬元售出，呎價約27158元，較6年前購入價賬面低1550.91萬元，貶值26.6%。

啟岸拍賣單位搶高30萬成交

據了解，原由同一業主擁有的天鑄1座中層D室，實用面積994方呎，今年2月由銀主以2340萬元售出，呎價約23541元，較2016年4月購入價2894.91萬元，賬面跌價554.91萬元或19.2%。

另外，紅磡啟岸中層D6室銀主盤，實用面積197方呎，昨日由環亞拍賣舉行拍賣會，以開價335萬元推拍，終以365萬元沽出，搶高30萬元或9%，呎價約18528元。據悉，原業主於2019年6月以475.23萬元一手購入單位，現時成交價較購入價賬面低110.23萬元，跌幅23.2%。

老牌屋苑荔枝角美孚新邨再錄蝕讓，美聯物業高級區域營業董事吳志輝透露，美孚新邨5期蘭秀道9號高層，實用面積704方呎3房戶，去年7月起以蝕讓價1050萬元放盤，終累減170萬元或16.2%，以880萬元售出，呎價約12500元。

原業主於2018年3月以1070萬元購入，持貨逾5年，賬面大幅蝕讓190萬元，虧損約17.8%。

元朗宏業西街新盤雨後今年首季登場，銷情不俗，其他發展商也加緊向城規會申請增加該區項目的住宅發展潛力。麗新發展（00488）等近日就元朗宏業東街21至35號麗新元朗中心向城規會提出新方案，建議把其住用地積比率由5倍放寬至6倍，以興建提供1019伙的商住項目，較2021年城規會就該用地批准的同類申請，多建191伙或約23.1%。

由麗新發展和資本策略（00497）合作推展的麗新元朗中心重建項目，位處宏業東街近強業街，佔地約7.83萬方呎，原屬商貿用途，城規會2020年曾批准上址重建作商業樓宇，2021年再准許該用地改為住宅地帶，最高住用地積比率為5倍，非住用地積比率上限為0.22倍，高度限制為85米（主水平基準以上．下同），當時麗新等建議於上址興建2幢24層住宅樓宇和1幢3層非住宅樓宇（全部另設1層地庫），提供828個住宅單位。

城規會文件顯示，麗新等最新指出，城規會批准前述方案後，政府提出《北部都會區發展策略》，該財團檢視相關基礎設施後，認為該用地的住用地積比率可放寬至6倍，非住用地積比率則不變，即總地積比率由5.22倍增加至6.22倍，估計總樓面面積約48.68萬方呎，高度限制放寬最多約18.5%，至100.75米。據最新計劃，該用地維持興建3幢樓宇，包括2幢29層綜合樓宇和1幢3層非住宅大樓（全部另設2層地庫），住宅單位數目共1019伙，較2021年方案增加約23.1%，非住用樓面將用作零售、餐飲和社福設施等用途。

麗新元朗中心距離港鐵朗屏站約5分鐘步程，該區有不少新住宅，除今年推售的雨後，亦包括世宙、朗屏8號、朗城滙、尚豪庭、映御和居屋項目宏富苑等。

汀九南岸寄廬擬重建臨海大宅

另外，有財團向城規會申請，把荃灣汀九青山公路汀九段293號的地積比率上限，由0.4倍大幅增加至0.75倍，以興建1幢兩層高的臨海大宅，涉及樓面面積約9811方呎。該用地屬臨海用地，現址建有樓齡約72年的「汀九南岸寄廬」，有指曾經由聯交所前主席冼祖昭或相關人士持有。

私人住宅租金拾級向上，美聯物業追蹤全港143個著名中小型私人住宅屋苑租務成交而編訂的「租金走勢圖」，以實用面積計算的私人住宅平均呎租，於今年4月錄得34.24元，創去年11月報34.25元以來的5個月新高，按月漲約1.1%，連升3個月共約2.2%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，第二季屬於傳統租務旺季的開始，以2014年至2022年共9年比較，第二季的租金表現都較同年的首季好，隨着經濟改善和政府推出多項吸引人才來港的措施，有關人才來港生活為本港租務市場帶來需求，對住宅租金提供正面支持。

1.5萬元內租務比例失守四成

他指出，以今年首4個月計算，平均呎租累漲約2.1%，較大額的租務成交比率按年回升。以該行促成的交易比較，月租逾2萬元的個案，今年首4個月的比率為33.7%，較去年同期多3.4個百分點；月租1.5萬元或以下的成交，今年首4個月為37.3%，較去年同期減少約4.5個百分點，跌穿四成大關。

香港置業研究部董事王品弟引述土地註冊處數據指出，今年首5個月（截至5月15日）全港暫時錄得17971宗二手住宅買賣註冊，較去年首5個月的17514宗，還要多約2.6%。今年錄得最多成交的二手屋苑為荔枝角美孚新邨，暫為203宗，較去年首5個月的158宗，增加約28.5%。

停牌超過兩年的內房股花樣年（01777）近周宣布，現有債務工具76.44%的持有人已加入重組支持協議，惟第二大股東TCL實業反對花樣年擬議債轉股計劃的條款。花樣年香港公司副總葉倩瑩接受內媒訪問時稱，盡管公司及債權人小組多次嘗試接觸TCL及TCL控股子公司鐘港，但TCL均未同意上述方案，其顧慮或要求並不明確。

葉倩瑩提到，在整個重組方案裏，第一大股東曾寶寶亦將自己的股東貸款作為債轉股部分，另外她也會引入外部新的資金投入到重組計劃裏。葉倩瑩稱，希望持續跟TCL有建設性的溝通，希望可以得到各利益相關者利益最大化的優化方案。

對於花樣年在債務已經違約的情況下，如何去做新增融資的問題，花樣年集團助理總裁陶豐恬稱，美元債違約後，公司意識到要解決信用問題，所以一直在積極努力地完成境內外的重組，恢復主體信用，其中首要的任務是恢復花樣年境外上市主體的信用，以及境內的公開市場發行債務主體的信用。

問及目前花樣年境內債及其他債務情況，陶豐恬稱，對於境內債，公司已成立了專項小組在和境內債權人進行積極有效的溝通，今年5月4日兩項境內公募債通過延期，還款期限最長延長到2028年的6月30日，極大地給境內運營爭取了更長的時間。

認乏風險意識 出事後削7成人手

管理層被問及花樣年突然發生流動性危機後，是否有重新反思事件，陶豐恬稱，當時確實是風險意識不足，2021年上半年國家宏觀調控地產，但是公司還是在「高歌猛進」。在團隊端，自出事以來，公司精減了70%的人員，管理費用下降了80%以上，效率急速提升。

陷財困的凱施餅店續沽貨，消息指，荃灣眾安街3號全幢，以約3,800萬元沽出，物業地下及1樓面積合共約1,800平方呎，舖位現由髮型屋以14萬元租用，回報率約4,4厘。

原業主為凱施餅店，早年購入眾安街1、3及5號，而上星期地段1號及5號，分別以3,680萬及3,880萬元沽出，如今連同3號易手，合共涉約1.13億元。

位於港島最西面的堅尼地城，近年陸續有住宅地推出，連同臨海的招商局置地 （00978） 持有貨倉計劃重建，將刺激該區有新的面貌。

堅尼地城屬於發展成熟的社區，區內以私人住宅為主，其中西寧街一帶則有零星數幢工廈，而政府近年物色區內有潛力的住宅用地陸續推出，增加市場住宅供應。

估價介乎22至23億 6月30截標

繼去年推出西寧街一幅「蚊型地」後，今個財政年度再推出西寧街與域多利道交界的住宅用地，地皮現為巴士總站，比鄰招商局第二貨倉及公眾殮房，地盤面積約24,327平方呎，現規劃為「住宅（甲類）」用途。

項目若果作純住宅發展，最高樓面面積約243,266平方呎，而要作為商住用途，則受賣地條款規定的特別條件計算。初步綜合市場估值，地皮估值介乎約21.9億至23.1億元，每平方呎樓面地價約9,000元至9,500元，5月19日（本周五）開始招標，於6月30日截標。

至於去年同區比鄰的西寧街「蚊型地」，則由興曄發展有限公司以約4.4億元投得，以純住宅發展、可建樓面約4.6萬平方呎計算，每呎樓面地價約9,500元，將為該公司在香港首個投得的官地項目。

招商局貨倉 重建增10萬呎樓面

除了住宅發展區，於堅尼地城臨海碼頭一帶的招商局貨倉，地盤面積約14.2萬平方呎，現時為2幢13及16層高的工廈貨倉。項目已經於2019年向城規會申請放寬樓面限制，以重建作商場、辦公室及酒店用途。

根據當時的申請，業主提出重建2幢商廈及酒店，基座則連同碼頭位置興建2層高的商場，總樓面約60萬平方呎。其中，現時西座的招商局貨倉計劃重建為14層高的商廈，涉約11.7萬平方呎；現為東座的招商局第二貨倉則計劃改建成21層高的酒店，提供約438套房間，涉及樓面約27.5萬平方呎。

相比現有佔地約49.9萬平方呎的總樓面面積，重建後的總樓面新增約10萬平方呎。此外，項目將設不少於19,375平方呎的休憩用地，並會開放給公眾使用。

事實上，政府亦積極將區內的用地重建為住宅，其中規模最大為前摩星嶺平房區、加惠民道前已婚警察宿舍重建計劃，可建樓面涉約129萬平方呎，預計提供約2,340伙公營房屋，容納約7,500人，將延遲至2028年分階段完工。

仲量聯行：可公私合營或予地價優惠 吸引地產商發展

人口老化是目前全球先進經濟體正面對的挑戰，仲量聯行昨發表研究指出，香港於2050年將成為全球人口老化程度最高的城市，預期到2032年，本港65歲或以上老年人口將增加46.3%，至220萬，惟現存7.42萬個安老院舍宿位的供應同期僅增加0.24%，屆時將缺乏超過6萬個長者居所。目前以觀塘區安老院舍的宿位短缺問題最嚴重，平均41名長者爭一個床位。鑑於本地長者更長壽和更富經濟能力，該行認為，香港可以尋找安老院舍外的其他選項，例如樂齡居所，而且市場上樂齡房屋的回報率較一般房屋高，該行建議政府可以撥出地皮，以公私合營、提供地價優惠等，吸引更多投資者或地產商發展樂齡居所。

仲量聯行評估與諮詢服務部大灣區拓展總監陳曼藝昨表示，現時本港可供應的安老選擇大多局限於與家人同住或入住安老院舍，而現存的7.42萬個安老院舍宿位一般只提供重要服務和照顧，這些基礎設施所帶給長者的私隱性和自主性有限。然而，香港有不少長者財政充裕，並希望過更活躍和更獨立的退休生活。長者缺乏適當居所，部分或會考慮移居至大灣區或海外國家安老，因此在本港及大灣區內地城市提供足夠合適的長者居所極為重要。

北都區正好提供長者居所規劃

陳曼藝續指，現時長者居所的主要市場參與者是香港房屋協會，惟私人參與者則寥寥無幾，近期只有跑馬地及九龍城項目。該行曾詢問個別發展商意向，惟因為投資回報、地價及建築成本等因素，長者居所的買賣市場相對普通住宅市場狹隘。希望政府可以「做多一步」，例如考慮撥出地皮發展長者居所和鼓勵公私合作，或為長者居所項目提供地價優惠和舊廈改建補地價優惠等，吸引私人投資者參與。「北部都會區」正好可以提供一個規劃長者居所地皮的良機，有助減輕政府面臨人口老化所面對的壓力和負擔。

樂齡房屋潛力大 租金回報較高

仲量聯行認為政府及私人機構可考慮引入設備更佳的長者居所 — 樂齡房屋，以配合香港長者正改變的生活需求。該行指出，樂齡房屋與傳統住宅相比可提供更高的租金回報，在其他國家和地區，樂齡房屋已成為主要的房地產投資類別之一，與辦公室、工業地產和零售地產等成熟市場共同競爭企業資金。受惠於樂齡房屋的居住性質，此資產類型不但可為投資者提供比傳統住宅更高的投資回報，相較其他資產類型也可取得更穩定和持久的長期收益。由於現階段樂齡房屋數目有限，而市場需求日益增加，因此樂齡房屋在香港和大灣區內地主要城市蘊藏着巨大的商機。

該行評估與諮詢服務部企業客戶董事Tom Parker表示，樂齡房屋於歐洲及北美洲市場已盛行一段時間。市場數據顯示，樂齡房屋的資本化率溢價一般可較普通住宅高出100至150個基點，可望吸引更多在另類資產類別中正積極尋求更高回報的投資者。由於回報率較高，樂齡房屋市場也較穩定，以及香港和大灣區內地城市長者人口增加，樂齡房屋市場極具發展潛力，預計未來十年，此市場表現將極為活躍。

鼓勵舊廈改建及加入樂齡房屋項目

Tom指出，發展商物色價格較低的舊式住宅大廈或酒店，但有見於價格仍然偏高和住宅發展商的競爭，這對有意發展樂齡房屋的發展商在收購合適的物業或地皮上面對一定程度困難。儘管大灣區內地城市的地價及樓價較低，但潛在回報亦較香港低逾1個百分點，要覓得可行方案也存在挑戰。因此，特區政府應投放資源研究支持該市場發展的方式。

Tom建議，政府需要採取措施鼓勵更多的樂齡房屋發展。目前其中一個主要難題是有意興建樂齡房屋的發展商在競投政府賣地時，將難免要面對計劃興建私人住宅項目的發展競爭。為解決這個問題，他認為政府可以考慮在推出地皮招標時，在招標條款加入發展樂齡房屋的限制，或簡化將現有資產改裝作樂齡房屋用途的程序。

樂齡房屋為在綜合大樓內的豪華型居所，附設護理、醫療、娛樂等服務設施，而此類設施均無法在安老院或私人屋苑中提供，概念與共居空間或服務式住宅相似。仲量聯行預料，隨長者遷入樂齡房屋後，將有更多傳統住宅單位可望重投市場，有助紓緩住屋供應短缺。

仲量聯行對長者居所發展建議

◆ 政府應考慮撥出地皮作為長者居所發展，鼓勵公私合作和提供誘因以加快長者居所的發展。

◆ 在賣地條款加入發展樂齡房屋要求，或簡化將現有資產改作樂齡房屋用途的程序。

◆ 「北部都會區」可提供一個規劃長者居所地皮的良機，有助減輕政府面臨人口老化的壓力和負擔。

◆ 2021年《施政報告》提出研究把「廣東院舍住宿照顧服務計劃」擴展至其他大灣區內地城市符合資格的安老院舍，以便利長者在大灣區安老。大灣區內地城市的土地供應較為充裕，成本亦較低，在大灣區內地城市發展樂齡房屋項目具商機。

由鄧成波家族持有的荃灣海濱廣場全幢放售，意向價12億，該家族在2015年以約8.2億收購，曾計畫翻新為國際學校或醫療中心，該項目亦適宜作藝術品交易展覽館、主題商場及訓練場地。

戴德梁行執行董事葉健均表示，海濱廣場位於怡樂街1至9號及2至12號，怡康街1至7號及2至12號，總面積約24萬方呎，共設171個車位，意向價約12億，扣減車位價值約2億，商場呎價僅約4166元，項目截標日期6月19日。

平均呎價4166元

他表示，該商場於1990年落成，近年荃灣新盤數量增多，人口上升帶動消費需求，荃灣海濱沿海住宅數目逾1.3萬伙，對商鋪及主題商場有需求，該物業樓底特高，空間寬敞柱少，極具改造潛力，由項目前往港鐵荃灣西站，步程約7分鐘。
可打造藝術館主題商場

葉健均續說，近年香港藉藝術品、資金和人才自由流通，成功打造出僅次於倫敦和紐約的全球第三大藝術品交易地。

另外，在《施政報告》中亦提及，期望透過香港演藝學院培育文化藝術人才，將資助有潛質中小藝團和年輕藝術家。葉氏建議，潛在買家可參考M+、故宮、大館等官方美術館的模式，轉型為高度安全的珍品和藝術品交易、展覽及儲藏中心。物業可改建一站式主題商場及訓練場地。