政策打房害的嗎？高雄進入平均3字頭房價時代，影響購屋者追價意願，加上政策不友善，建商保守因應下，高雄市今年4月申報開工的案量急縮80％、只剩95億元。目前高雄線上銷售的預售和成屋買盤，集中在低自備建案與讓利建案，以及搶平均地權條例實施前的最後一波買盤。

高雄市不動產開發公會及大高雄市不動產開發公會兩大公會指出，高雄市4月申報開工的推案量95.29億元，比去年同期476.28億年減79.99％，顯見在政策打房下，建商態度轉趨保守。兩大公會指出，4月共29個建案申報開工，其中大樓只有8案、共427戶，以2房和3房為主，占比77.98％。

至於高雄房市買氣？龍悅廣告針對5月8日到14日的大樓新屋過戶統計，一周內共有239戶實價登錄，龍悅總經理吳季濃表示，目前買氣、銷售速度明顯放緩，建商目前求的是穩定銷售。

吳季濃指出，目前高雄線上銷售的預售屋和新成屋共300個建案，上周實登的239戶預售案集中在63個建案，這些建案有一個特質就是低自備。另一種成交較多的建案則是建商和代銷選擇較低樓層產品讓利銷售。

根據高雄市房屋市場調查協會針對高雄15個行政區、67個建案所做的調查，在今年5月1日到7日，超過一半的建案來人賞屋組數都是2位數，但成交都介於0到4件之間，買氣相當低迷。吳季濃表示，高雄幾乎已全面進入均價3字頭時代，購屋者追價意願、力道逐漸產生抗性，加上政策打房及今年景氣衰退，房市低量、成交期拉長將成常態。

搶搭末班車，平均地權條例修正案正式上路前，法人買房頻頻出手。據房地產業者指出，儘管房市降溫，不過每坪200萬元俱樂部豪宅買氣穩步釋出，中正區「松濤苑」8樓戶，232.5坪包括4個車位，今年4月以總價4.65億元。

儘管以該社區最低價每坪250萬元成交，但仍為今年以來最高單價的豪宅，買家為境外法人公司以無貸款購入。

台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，「松濤苑」總戶數僅20戶，截至目前為止實價已揭露10筆，每坪成交最高單價於2015年，6樓戶所成交，每坪約270.6萬元。目前社區單價都在250萬元以上。

李毅甫表示，這次最新成交的8樓戶，買得比低樓層還划算，再加上總價高、建商較為惜售，幾乎是以平均一年成交一戶的速度銷售，目前市場以自用及換屋需求居多，豪宅的推案也在慢慢銷售去化。

今年截至目前為止，豪宅市場上每坪成交單價200萬元以上的實價，揭露共3筆，除最新的「松濤苑」，另外2筆則為松山區「潤泰敦峰」，2月一公司法人以總價4.08億元，無貸款方式買下21樓兩戶，單價約212.1萬～215萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，法人購買高端豪宅，多為個人資金用途，以及公司資產規畫為優先考量，因此交易價量和房市脫鉤，不過由於平均地權條例修正案未來上路後，私法人購屋採許可制，且購入後5年內不得辦理移轉、讓與，近期有購屋規畫的法人莫不加快腳步，而豪宅讓價空間不多，但為了促成美事，建商多半也願意表現誠意，若無法明顯讓價，也會提供更好的樓層、戶別或是較好的車位，讓買方開心入手。

第一建經研究中心副理張菱育表示，去年央行開始升息，且美國聯準會今年5月又再度升息1碼，對購屋人來說，貸款的成本恐不斷增加，再加上平均地權條例修正案預計今年上路，對私法人購屋有諸多限制，進一步讓高價豪宅買氣逐漸趨緩，且成交價格鮮少再出現創社區高價紀錄，顯示未來高資產族群購屋態度偏向保守，未來豪宅市場將呈現「量縮價緩」格局。

內政部長林右昌今天說，年輕人買不起房子，不是真的買不起，而是沒規劃或想買的地點價格太高；「青年購屋積金」方案還在規劃中，政府擬提供優惠利率、獎勵金等，幫助年輕人存到自備款。

林右昌今天出席三三會5月份例會，並進行專題演講。他在答覆關於「青年購屋積金」進度時表示，住宅問題是慢性病、要用慢藥醫，牽扯土地政策、利率、勞工、金融等問題。

林右昌指出，像是300億擴大租金補貼、中低薪房貸支持方案等，是減輕特殊族群的壓力，並非真正住宅問題的解方；實際上要解決住宅問題，首先要從國土規劃，房價漲主要問題是因為地價漲，房價溫和成長代表經濟也在成長。

林右昌說，社會住宅要蓋到一個量，才能解決住宅問題，但目前台灣社宅數量不足，且從找土地、規劃、設計、動工到完工，都需要滿長時間，到今年底會蓋好3萬戶，但數量還不夠，社宅政策要持續下去。

林右昌表示，公有閒置土地、產業區段開發時，要同時配套規劃住宅，這是過去幾十年來累積造成的問題；有的人想買房、有的人想租房，政府都要提供支持。

林右昌指出，「青年購屋積金」方案，目前還在規劃中，構想是用10年時間來抓，鼓勵有意願買房的年輕人儲蓄，「現在年輕人買不起房子，不是真的買不起，而是沒有規劃」，或是因為想買的地點、區位價格太高。

林右昌說，因此政府想要提出配套，讓中產以下的年輕人，如果想努力儲蓄買房子，政府來幫你，會提供優惠利率、獎勵金等，讓年輕人能存到買房自備款的第一桶金；政策完整成熟後，會再向外界說明報告。

打投機不打投資 林右昌：6月提出虛坪改革

林右昌指出，住宅問題是慢性病，要用各種不同政策來緩解民眾購屋、租屋的需求，所以政府要持續興建社會住宅，也提出中低薪房貸補貼等支持性方案，協助滿足不同階段國人的居住需求。

林右昌強調，他從上任以來就一直積極處理房市的問題，並以穩健有序的政策，引導房價溫和修正。包括300億租金補貼方案，165億中產以下房貸支持專案，都是為了減輕民眾的居住負擔。高房價的問題，政策效果也開始反應在數據上，包括市場交易量與價格都持續縮減修正。

林右昌也重申，住宅政策是打投機不打投資，包括預定6月提出虛坪改革，未來政府將陸續推出政策，引導房市健全發展。

房價持續高漲，加上少子化影響，近年來大坪數住宅已不再吃香，國人購買住宅逐漸有「小宅化」趨勢。永慶房產集團根據實價登錄，統計近五年雙北地區房屋平均單價及坪數變化，發現中正區五年間住宅平均坪數減少8.1坪，幾乎是少了一間套房的空間，減幅達18.9％，「小宅化」最為明顯。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近年來在貨幣寬鬆、低利環境的狀況下，雙北市房價逐年攀高，薪資成長的速度遠不及房價上漲的速度，民眾只好轉向中低坪數、中低總價的住宅；其次則是國內家庭組成也發生變化，頂客族、小家庭成長為主流，不婚不育的單身族群也在增加，大坪數住宅需求自然逐漸減少。

調查指出，最近五年間，雙北市平均坪數減少最多的前五名行政區，坪數減少的幅度皆在14％以上，而房價都呈現上漲，漲幅最高達22.6％。

陳金萍表示，2018年中正區平均單價為76.0萬元，平均坪數則是42.6坪，但到2022年，平均單價已經突破8字頭，上漲至87.4萬，但平均坪數卻大減8.1坪，來到34.5坪，顯示民眾在購屋負擔能力未明顯提升的狀況下，選擇較小的住宅減輕總價負擔。

台北市同樣上榜的還有萬華區、士林區以及中山區，陳金萍分析，這三區皆是發展較早的區域，商圈發展成熟，聚集人口多，加上捷運、公車路線完善，擁有廣大的大眾交通運輸網路，造就當地房價逐年攀升。

但房價高漲的同時，民眾收入追不上，可負擔的坪數也逐漸縮小。

近五年過去，萬華區平均單價從45.3萬至54.0萬，從4字頭漲至5字頭，平均坪數卻從原本的35.0坪跌至28.8坪，減幅高達17.7％；依序上榜的士林區及中山區，雖房價漲跌幅相較穩定，皆維持在10％之內，但坪數減幅卻都超過1成5，「小宅化」趨勢明顯。

綜觀坪數減少幅度最高的前五名行政區，不難發現多是北市蛋黃區，但令人意外的是一向被視為蛋白區的樹林區也榜上有名。

對此陳金萍分析，蛋黃區高昂的房價促使人口外流至蛋白區，與2018年相比，樹林區的房價漲幅高達22.6％，而平均坪數卻減少14.6％，減少了約6.5坪居住空間，約等於少了一套雅房的空間，是唯一上榜的蛋白區域。顯示「小宅化」趨勢已不侷限於蛋黃區。

不論是因為高房價亦或是生活型態改變，「小宅化」已經是當今市場趨勢，陳金萍分析，雙北市房價高，受限於購屋預算考量，不少購屋族直接以總價作為購屋標準，讓低總價、低自備款的小宅成為市場最吸睛的產品，加上社會型態的變遷，小坪數住宅更能符合現代人需求，無論是小家庭自住，或是長期置產投資都十分吃香，讓小宅成為目前市場主流。

儘管房市自去年降溫，反映預售市場已轉變為自用當道，但擁有地段力和品牌力的預售屋仍逆勢開出紅盤。翻開實價登錄，北士科重劃區指標案「國泰雍萃」自去年 7 月開案以來，銷售穩中帶勁，規劃 125 戶已揭露 78 筆實登資料，在這波房市冷靜期中，銷售表現亮眼。

醫師、科技菁英搶進「台北市下一個豪宅板塊」

潮水退去後，立竿見高下。擁有地段、機能、開發題材的北士科重劃區熱度不褪，新房單坪價格已站穩百萬大關；「國泰雍萃」則有量也有價，高樓層寫下區域實價登錄新高。

北士科是台北市最後一塊重劃區，也是繼內科、南軟後台北市最後一塊科技廊道拼圖。鄰近士林、北投、天母等名宅聚落，科技園區以 AI、生技、數位醫療等高端技術產業為主，眾多上市企業包括：新光人壽、金仁寶、華固、友華科技、叡揚、汎德永業… 等將進駐，預計將磁吸 3.5 萬白領菁英，未來發展不容小覷，被喻為「台北市下一個豪宅板塊」。

一線地段、一線品牌，吸引置產族「掃貨」

占地 94 公頃的北士科重劃區，整體使用分區規劃中，住宅區只有 19.5%，相當珍稀。「國泰雍萃」位於文林北路第一排，1168 坪方正角地，雖是北投門牌，卻靠近士林、天母交會處，無論是捷運明德站、芝山站和天母 SOGO，都在散步 10 分鐘距離內。出門就有全聯超市，開車約 10 分鐘即達美式賣場，周遭有歐洲、日僑、美國學校等國際學校，到北投泡湯也很近，生活機能齊備。

挾著地利之便，「國泰雍萃」吸引不少榮總、振興、新光、陽明等醫院的醫師入主，也有生技業自營商一次入手 3 戶，讓家族可以住在同一個社區，還有科技菁英從台中、新竹跨區購買，準備坐享北士科未來開發前景。

業者表示，「台北市土地稀缺，高資產客群看好房地產的抗通膨保值性，知道現在買，可以買到北士科一線地段、一線品牌，若等到後面再買，地段、條件未必更好，價格還可能會更高。」

國泰品牌自帶光環，47 坪進入倒數

除了位居北士科重劃熱區，品牌力也是「國泰雍萃」深獲消費者青睞的主要原因。業界龍頭「國泰建設」自帶品牌光環，是台灣少數即將邁入 60 年的建設公司，多年口碑累積，每次開案必吸引一票粉絲，尤其在市場混沌不明期，信譽品牌才能讓消費者安心買單。

「國泰雍萃」不到 20% 低建蔽率、62% 高得房率，堅持格局方正無樑柱，衛浴皆開窗通風，設計細膩、規劃到位，同樣也吸引另一類看重 CP 值的客群，目前 36 坪已售罄，尚有 4 房 56 坪、3 房 47 坪，47 坪只剩最後幾戶，正衝向完銷終點線。「實登」證明「實力」，現在入手正好。

台灣的房價尤其是都會區居高不下，三三會理事長林伯豐17日指出，年輕人與弱勢族群在台灣買不起房，連租屋也有困難，無法創造人民的幸福，應將閒置的學校、軍事營區與公有的土地等釋出興建「只租不賣」的青年或老人住宅。

三三會17日邀內政部長林右昌以「包山包海、天下第一」為題發表專題演講，林伯豐會前接受訪時，針對內政部宣布將建立青年購屋積金制度，每年300億元租金補貼資格及房貸族也都將放寬表達肯定的同時，就「住房政策」提出五點建議：

一、政府應建立長期、全面的住宅政策，在供給面、價格面和制度面，應兼顧產業健康發展，首要解決的是「租房」的問題，再解決「住房」的問題。

二、全面整頓公有閒置或畸零地，如軍方閒置營區，興建「只租不賣」平價租金的青年社會住宅、租金補貼等政策。規劃私校退場機制，並將其土地轉移為老人住宅的興建使用。

三、住宅法第22條明訂「社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減免。」，目前各縣市做法不一，建議應修法一律免徵地價稅及房屋稅。

四、民間興辦社宅融資難以取得，造成推動困境，獎勵民間興辦社宅應比照政府融資平台。

五、中央和地方政府對於都市更新及危老重建，應簡化流程縮短審議時間；放寬容積管制，加大獎勵誘因；協助成立地方都市更新專責單位，帶頭推動公辦都更，也誘發民間發起自主危老都更的意願。


三三會理事長林伯豐建議：閒置土地建社宅
經濟日報

三三會理事長林伯豐昨（17）日表示，隨著生活水準提高，台灣的住房水準應繼續加強，才能提高民眾的幸福感，並對住宅與社宅政策提出五大建議，包括政府充分整頓閒置土地，興建青年及老年住宅；增加租稅補助的誘因和解決民間興建社宅貸款問題；對於都市更新及危老重建，除了簡化流程縮短審議時間，政府要帶頭推動公辦都更。

三三會昨日舉行5月例會，內政部長林右昌以「包山包海、天下第一」為題發表專題演講。林右昌表示，社會住宅是解決國家住宅問題根本作法，過去幾年社宅有一定的成果，目前興建完成2萬4000戶，年底可以達到3萬戶，多管齊下，年底可達成政府訂定的20萬戶目標。

林右昌指出，現在也透過捷運TOD案、科學園區跟產業園區，在開發時，同步將社宅需求規畫在內，希望產業一起加入，平衡產業發展後帶來的住宅缺口壓力，很多企業家也認為這是民間可以幫忙的部分，內政部樂觀其成。

三三會理事長林伯豐則提出對住房、社宅的建議，包括政府應建立長期、全面的住宅政策，在供給面、價格面和制度面，兼顧產業健康發展，先解決「租房」，再解決「住房」的問題。

其次，整頓公有閒置或畸零地，興建「只租不賣」平價租金的青年社會住宅、搭配租金補貼等政策；或是私校退場後，將土地轉移為老人住宅的興建使用。

資金部分，他指出，住宅法第22條明訂「社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減免。」但各縣市做法不一，應修法一律免徵地價稅及房屋稅。

位於北市信義區的「麻辣壹號店」因湯頭溫和，被網友稱為最優雅的麻辣火鍋店，因此又有「麻辣鍋界香奈兒」的美名，品牌創辦人李怡禛表示，開業已8年，但近年受疫情、原物料飆漲、營運成本提高和長期缺工等因素，決定在5月31日結束營運，消息一出讓老饕哀號。

李怡禛日前於臉書粉專指出，開業已8年，5月31日將是麻辣壹號店最後一個營業日。從草創開店，到品牌能見度提升，成為港澳等觀光客必訪台式麻辣鍋之一，經過非常多努力，撐過了新冠肺炎，但隨之而來的是原物料飆漲、營運成本提高和長期缺工等問題，讓她決定不再營業，包括食品授權合作也將全面暫停。

李怡禛指出，感謝這段期間支持的所有好友、合作供應商及客人，很多人詢問未來會不會再次營業，她坦言暫時沒有任何想法，「若覺得怕往後吃不到這麼與眾不同的麻辣鍋，我也只能說真的很抱歉。或許待天時、地利、人和的時候，我們會再見，謝謝！」

貼文曝光，讓不少饕客惋惜，「真的是一間很好的店，我會想念的」、「太傷心了，想念的麻辣鍋物要消失了」、「我女兒要哭了」、「不！我的愛店」、「我是來自香港的朋友，以前每次來台北都會來吃，超喜歡你們店，從食物到服務都一流」。

昇陽建設（3266）今年擬推兩大新案，其中新北市永和區「昇陽國詠」麗池區，預計今年完工後以成屋銷售，另外台北市中山區「聚昇陽」在預售時已賣近八成，預計今年中完工後、未售部分將以成屋銷售。

昇陽建設今年首季因無新完工建案入帳，稅後純益達0.14億元，較前年同季減少94.1%，每股純益0.04元。

昇陽指出，總銷約29億元的「昇陽國詠」，將推出麗池區新案，預計今年完工後以成屋銷售。另外總銷約22億元的「聚昇陽」，在先前預售時已賣近八成，預計今年中完工後、未售部分以新成屋銷售。

副總統賴清德說「房價現在在降」，民眾黨立委陳琬惠今天反嗆「賴清德是活在哪個平行時空？」跟去年同期相比，信義房價指數從136.94上升至143.83，國泰房價指數從121.05上升至130.98，再看內政部自己做的統計，房價所得比也是從9.46上升至9.61。請問賴「是連在冷氣房裡看報表都看不懂嗎？」

陳琬惠批，賴清德到底是活在哪個平行時空，才會講出這麼不食人間煙火的話？她觀察民進黨執政以來，社會住宅數字灌水，平均地權條例修法為建商開後門，主管住宅政策的內政部長還稱「房地產業是台灣經濟火車頭」，揶揄「或許就不會讓人那麼意外。」

陳琬惠說，賴清德的話聽在買不起房的年輕世代耳裡，情何以堪？超高的高房價、不透明的租屋市場，早已是年輕世代的揮之不去的惡夢，掌握權力的政治人物別再不思民間疾苦，漠視人民對居住正義的殷切期盼。

加速推動社宅 健全房市效果顯現

內政部政務次長花敬群昨指出，在加速推動社會住宅及健全房市方案效果逐漸顯現下，房價的確正在緩速修正，買氣也明顯量縮；他強調，多數民眾期盼的是房市「軟著陸」、房價健康下修，而非房價暴跌或重跌，因這不僅將影響廣大購屋者權益，甚至可能造成金融系統性危機。

民進黨主席暨總統參選人賴清德日前在政大演講時提及，受國際情勢影響，房價已有下降趨勢，政府也推動社宅、平均地權條例修法等方式抑制房價；這段談話卻被刻意扭曲，國民黨還批「何不食肉糜」。民進黨昨強調，惡意攻擊不會解決高房價問題，且完全偏離公共政策討論的意義和價值，民進黨予以譴責。

花敬群指出，從第一季國泰房地產指數、信義房價指數等民間機構調查，都可看出房市「軟著陸」確實發生中，只是時間會拉長很多，速度會相較緩慢；這也顯示在政策調控下，減少房市炒作、房價未再上漲的效果已看得到。

他說，除了健全房市方案等短期策略外，長期居住政策的社宅、包租代管、租金補貼等三面向也很重要，且必須不停做、甚至做更多，才能夠幫助經濟弱勢，讓買不起房的民眾能有居住的地方。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，以目前社宅比例高的香港、英國、荷蘭等來看，房價、租金都高，顯示社宅不是唯一解方，但起碼可讓民眾「租得起」、「租得到」，廣建社宅絕對有必要性；另從國外經驗來看，台灣照顧首購族優惠方案還是太少，或許政策可考慮移撥部分資源在首購及育兒家庭上。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，社宅無論從弱勢扶持、社會安全、住宅供給多樣性等條件來評估，中、長期都有助於強化政府的住宅政策，甚至擴及公共建設周邊效益，社宅不能停辦、也不該轉向。

2月22日，保利發展(13.860, -0.10, -0.72%)向特定物件發行A股相關議案獲董事會通過。定增預案顯示，此次計畫非公開發行不超過8.19億股，募集資金125億元，用於廣州保利領秀海、西安保利天匯、大連保利城等14個專案及補充流動資金。

3月23日，上交所就保利發展定增事項發出審核問詢函。保利發展被要求說明，14個房地產開發專案的專案類型，銷售或出租物件，開工建設情況、預售情況、後續進度安排及預計竣工交付時間，公司財務、經營業績等諸多方面。

5月16晚間，保利回復上交所問詢函，多角度力證自己確實需要這筆資金。在用於項目建設外，其中15億募集資金將被用於補充現金流。

保利發展的實控人保利集團也將參與本次向特定物件的發行認購，參與認購金額不低於人民幣1億元並且不超過人民幣10億元。

保利發展稱，保利集團用於本次認購的資金來源為自有資金，且資金來源合法、合規，不存在對外募集、代持、結構化安排或者直接間接使用發行人資金用於本次認購的情形。

目前，保利集團直接和間接持有發行人的股份合計為4，846，962，318股，占發行人總股本的比例為40.49%。發行完成後，保利集團直接和間接持有的保利發展股份比例將不低於37.95%。

保交付的必要性

作為央企開發商，保利發展的資金實力毋容置疑，而這也正成為本次上交所問詢的重點之一。定增募資125億，上交所要求保利發展說明本次融資的必要性和合理性。並要求說明是否屬於“保交樓、保民生”相關的房地產專案或經濟適用房、棚戶區改造、舊城改造拆遷安置住房建設

對於14個房地產開發項目的項目類型，保利發展表示，本次募集資金投向的14個房地產開發專案均屬於普通住宅，銷售物件均為剛需型或者剛改型客戶，其中2個專案涉及租賃住房，其由地方房產主管部門指定單位按照確定價格回購專項用於租賃住房，該公司不參與後續運營。

項目均已於2022年12月底前開工建設，預售情況良好，後續將根據協定約定及專案銷售等情況開展施工及交付，滿足“保交樓、保民生”的政策要求。

截至本回饋回復報告出具日，本次募集資金投向的14個房地產開發項目均已開工建設，平均開工面積進度為62%，其中3個專案已100%開工，並且全部專案均已實現簽約銷售。根據相關約定，本次募集資金投向的14個房地產開發項目2023年和2024年交付建築面積分別超過47萬平方米和153萬平方米。

在這些項目中，廣州保利領秀海計畫總投資金額最大，約為67億元，此次募集資金中將有14.5億元用於該項目。此外，西安保利天匯和大連保利城兩個專案分別擬動用募集資金也超過10億元。

保利發展強調，將調用一切資源確保項目如期交付，但如果開發資金未能及時到位，仍將面臨較大交付壓力。

截至2022年12月31日，保利發展擬建和在建項目共計506個，在建面積合計約1.47億平方米，已簽訂建安工程合同但未付的約定資本項目支出共計人民幣1187.95億元。

保利發展表示，大規模、多元化的優質土地儲備為其未來持續發展提供了堅實基礎，但相關專案的後續開發及專案資源的補充需要發行人未來持續的資金投入。因此，總體來看，保利認為其未來面臨一定的資本支出壓力。通過本次發行募集資金，可以為保利發展正常業務開展提供資金保障。

保利根據往年運營資料測算，在2023年至2025年三年流動資金新增需求總額為660.52億元，本次補充流動資金的金額為15億元，占本次募集資金總額的12%，未超過30%，也未超過未來營運資金需求，規模合理。

該公司稱，雖然其將調用一切資源確保專案如期交付，但如果開發資金未能及時到位，公司仍將面臨較大交付壓力。為此，其將充分把握本次再融資契機，合理鋪排募集資金使用計畫，確保完成保交樓任務。

2022年，保利發展全年實現品質交付25.9萬套，同比增長 26%。

經營與資金訴求

除了順利推進14個專案的開發，完成保交付目標，保利發展此次股權融資也有更深層次的思考。

截至2022年12月31日，保利的貨幣資金餘額為1765.37億元，其中，受限制貨幣資金金額10.95億元，受限原因為履約保證金存款；受監管的預售房款為479億元。

從帳面上來看，保利發展的資金相對充裕，但其還需要預留一定的貨幣資金以滿足日常經營性現金支出，應對外界重大不利變化下短期負債需要集中償還的風險，以及維持穩定的股東回報。

具體來看，2020-2022各報告期內，保利經營活動現金流出小計分別為3953.74億元、4981.45億元和4415.75億；2023 年度，保利計畫房地產及相關產業直接投資總額3510億元。房地產資金密集型的行業屬性，決定了保利發展仍需不斷投入巨量資金。

另外，截至2022年末，保利合併口徑下的短期借款餘額為11.97億元，一年內到期的長期借款672.67億元。2022年，保利現金分紅53.87億元，現金股利支付率29.36%，相較於2021年的25.35%有所提升。

從現金流情況看，報告期各期，保利發展經營活動產生的現金流量淨額分別為151.56億元、105.51億元、74.22億元，下滑明顯。

主要原因系保利在手項目建設資金投入加大，同時當期簽約銷售金額增速放緩，資金回籠壓力較大。保利認為其營運資金仍存在一定缺口，因此通過本次募集資金部分用於補充流動資金，可以為公司正常業務開展提供一定資金保障。

從財務狀況看，近年來，保利發展通過銀行借款、債券融資等多種方式籌資，但由此產生的財務費用呈現逐年上升趨勢。報告期各期，保利發展財務費用分別為31.60億元、33.86億元和36.86億元。

此外，截至2022年12月31日，該公司有為子公司提供擔保餘額合計1643.54億元，公司子公司為子公司提供擔保餘額合計208.4億元，為合營聯營企業提供擔保餘額合計161.12億元。

相比之下，2022年度受經濟週期下行及房地產市場整體低迷的影響，保利發展結算金額及結算面積較2021年度有所下降，營業收入相應下降1.37%。其在2022年實現結算金額2，565.78億元，同比減少1.61%。

根據回復函，2022年度，保利發展在重點佈局的38城的項目拓展金額占比達到98%，銷售貢獻為86%，同時在26個城市銷售排名第一，51個城市排名前三，分別較2021年增加8、9個，區域深耕效果持續顯現。

保利發展稱，本次發行募集資金有利於降低該公司債務融資規模，減輕財務費用開支，進而提高利潤率及持續盈利能力。

關於15億募資補充現金流的具體用途，其主要用於項目建設、財務費用、日常管理費用、行銷費用及稅費支出等剛性支出。該公司表示，考慮到履約保證金存款等資金受限及全國各省市對房地產專案的預售資金監管要求，公司需要補充流動資金來滿足業務的正常開展。

5月17日，保利物業服務股份有限公司公告披露，有關2022年度利潤分配方案的第5項決議案已獲股東周年大會批准，年度股息將派付予於2023年6月13日結束營業時名列公司股東名冊的股東。應付H股股東的年度股息將以人民幣宣派並以港元支付，因此，就每股H股應付的年度股息為0.56795港元(稅前)，年度股息將於2023年7月13日或之前支付，除淨日為6月8日。

同一天，保利物業還宣佈，經股東于股東周年大會批准，吳蘭玉女士獲委任為該公司第三屆董事會執行董事，劉平先生、胡在新先生及黃海先生獲委任為該公司第三屆董事會非執行董事，王小軍先生、譚燕女士及張禮卿先生獲委任為該公司第三屆董事會獨立非執行董事。上述董事任期自2023年5月17日起至第三屆董事會任期屆滿之日止，任期三年。

同時，經股東于股東周年大會批准，廖模瓊女士及楊海波先生獲委任為該公司第三屆監事會股東代表監事。經本公司職工代表大會選舉，穆靜女士獲委任為該公司職工代表監事。上述監事任期自2023年5月17日起至第三屆監事會任期屆滿之日止，任期三年。

公告還披露，董事會欣然宣佈，根據保利物業公司《公司章程》的相關規定，董事會同意選舉吳蘭玉女士為公司董事長，任期與第三屆董事會任期一致。

董事會進一步宣佈，根據該公司《公司章程》的相關規定，董事會同意：(1)聘任姚玉成先生為公司總經理；(2)聘任鄒福順先生、靳勤先生、趙斌斌先生、朱芮嘉女士、劉龍先生為公司副總經理；(3)聘任尹超先生為公司董事會秘書；及(4)聘任何傑倫先生為公司財務總監。該等高級管理人員的任期與第三屆董事會任期一致。

“代建”正在成為各大房企高管口中的高頻詞。

“代管代建業務將是未來2-3年的市場機會點。”作為行業銷售規模最大的房企，這是碧桂園總裁莫斌在年初業績會上的判斷。

龍湖集團首席財務官趙軼也在業績會上介紹，龍湖龍智造已獲取建管項目近40個，總建築面積超過700萬平方米，“通過龍湖龍智造入局代建行業是龍湖持續洞察行業機會、佈局長期業務的重要戰略，已成為集團服務業態的新增長極。”

據金地集團(7.910, -0.09, -1.12%)公佈的資料，截至2022年末，金地集團管理的代建業務專案累計超過110個，開發管理面積超1800萬平方米。

CRIC資料統計，截至2022年底，發展代建業務的品牌房企已經超過60家。其中既有全國化大型房企如綠城中國、華潤置地、金地集團等，也有地方性大中型房企如建業地產、眾安集團等。

我們認為，代建是未來行業的機會點，但也絕對不是一門容易做的生意。

當前代建業務已成為各大房企爭相佈局的新藍海市場。

早在十多年前，代建模式就已存在，但是卻在近兩年開始以極高的頻率出現在地產圈，這究竟是為什麼？

近年來土地投資“國進民退”，地方城投平臺手持大量優質土地亟待開發。2021年下半年城，城投開始參與到土地市場，到2022年，城投成為主力，全年城投拿地總建面達到58%。從拿地金額來看，2021年城投拿地金額占整個房地產投資的31%，2022年占46%。可以說，2022年如果沒有城投，土地市場完全是另外一個局面。

然而，2021年和2022年城投拿地開工率都很低，平均只有五成。尤其是從2022年第二批次開始，開工率越來越低。

這主要是因為，大多數城投公司不具備真正的房地產開發能力。從城投公司的性質可以看出，29%以交通投資為主，20%是傳統的城投，傳統的城投有一定的開發能力，但是近幾年這些開發能力早已消耗殆盡。

在這背景下，代建業務憑藉其低杠杆、高盈利、逆週期的特性，成為目前越來越多房企奔赴的目標。

從代建發展來看，目前實現分拆上市的代建企業數量僅有綠城管理及中原建業兩家。該兩家代建企業憑藉搶先上市的先發優勢，在規模上已發展到了行業前列。

作為“代建第一股”的綠城管理，截至2022年底，代建專案已覆蓋120個城市，合約項目建面首次突破1億平米，較2021年增長19.8%至1.014億平米；代建項目整體可售貨值6510億。而中原建業2022年底的在管建面也達到了3171萬平米，較2021年增長了2.38%。

雖然綠城管理與中原建業的業務規模在諸多代建企業中遙遙領先，但其他代建企業也在加速佈局、縮短差距，目前在管或累計簽約面積超千萬平方米的還包括有金地、碧桂園、旭輝等。

其中值得注意的是旭輝建管，不同于金地2006年開始佈局代建，以及碧桂園超過7年的代建佈局經驗，旭輝集團於2021年才成立代建板塊。但後來者居上，截止2022年末旭輝建管累計在管項目超50個，累計在管總建面超1000萬平方米。

同樣與旭輝作為代建行業新軍的，還包括有出險房企世茂集團、華夏幸福(2.440, 0.01, 0.41%)、陽光城、中梁控股以及“民企師範生”龍湖集團等等。

按綠城管理的估算，未來代建市場每年大約是3億平米的規模，目前已有60家房企參與其中，可以預見，未來房企在代建市場勢必又是一場激烈且艱難的市場份額之爭。

需要注意的是，由於代建具備輕資產的業務特點，在帶來高盈利的同時，利潤體量也往往較少。

如2022年中原建業的淨利率為50.1%，保持較高水準。綠城管理由於使用合作代建的模式，雖然成本計入方式不同，淨利率仍維持在27.7%。但從利潤規模來看，2022年綠城管理實現淨利潤7.35億，與重資產性質地產開發的利潤規模相比並非同一個量級。

與此同時，當前無論是城投專案還是紓困類專案往往都需要資金的支援，而額外的資金投入又意味著杠杆及市場風險的增加。

在2022年的業績會上，綠城管理就曾表示“城投公司的開工率比重偏低，其中最後一個原因，實際上也是缺錢”，“綠城管理是一個輕資產公司，為了隔離投資類的風險，是絕對不加財務杠杆，也就是不出資的。但是實際上紓困類企業最缺的是錢，所以我們在這個過程當中就會產生不匹配。”

對綠城管理而言，解決辦法是通過尋找外部金融機構或金融資源，給遇困專案提供流動性支援。

由此可以看到，在當前市場環境下，雖然潛藏著巨量的代建需求，也讓房企看到了代建業務廣闊的發展和增長空間，但優質的代建項目卻是有限的，隨著越來越多的房企加入，未來競爭也將變得更加激烈。

總體來看，代建正成為一些房企正在努力打造的第二增長曲線。不過，隨著入局者的不斷增加，代建這條賽道也將變得日益擁擠且不易。

要想做出口碑贏得更大的市場份額，需要從產品力、品牌力、以及操盤、行銷、專案管理、資源整合、綜合業態開發等各方面出發，苦修內功，形成自己的差異化競爭優勢，這樣才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟。

國家統計局17日公佈的4月份商品住宅銷售價格變動情況統計資料顯示，4月份商品住宅銷售價格環比整體漲幅回落。國家統計局城市司首席統計師繩國慶介紹，4月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲城市個數減少，同比上漲城市個數增加。70個大中城市商品住宅銷售價格環比整體漲幅回落、二手住宅環比漲幅回落更為明顯，各線城市商品住宅銷售價格同比上漲或降勢趨緩。

繩國慶介紹，商品住宅銷售價格環比上漲城市個數減少、同比上漲城市個數增加。4月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有62個和36個，比上月分別減少2個和21個，二手住宅減少個數較多。新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有22個和9個，比上月分別增加4個和1個。

繩國慶介紹，商品住宅銷售價格環比整體漲幅回落。從新房看，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月略擴0.1個百分點，其中，北京、上海、廣州和深圳環比分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.3%；二三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.2個和0.1個百分點。從二手房看，環比整體漲幅回落更為明顯。4月份，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點，其中，北京、廣州和深圳環比分別上漲0.1%、0.3%和0.5%；二三線城市二手住宅銷售價格環比均由上月上漲轉為持平。

記者梳理發現，70個大中城市中，與上月相比，新建商品住宅銷售價格漲幅較多的城市有銀川上漲1.0%，成都上漲0.9%，石家莊、哈爾濱、武漢、海口、重慶、唐山、惠州均上漲0.7%。二手住宅方面，與上月相比，成都上漲0.7%，韶關上漲0.6%，深圳、韶關、岳陽上漲0.5%。

儘管進入4月份以來，隨著前期積壓住房需求釋放，部分城市市場熱度有所下降，市場預期有所下調，當前房地產市場仍呈現一些積極因素。

房地產市場銷售情況總體尚可。國家統計局新聞發言人付淩暉介紹，從銷售看，隨著政策效應逐步顯現，以及前期疫情下積累的需求釋放，前4個月，全國商品房銷售面積同比下降0.4%，降幅比前3個月收窄1.4個百分點；商品房銷售額增長8.8%，增速比前3個月加快4.7個百分點。其中，前4個月全國住宅銷售面積增長2.7%，住宅銷售額增長11.8%，均有所加快。京津冀、長三角、大灣區等熱點市場銷售情況總體向好。

從房企資金看，受到市場銷售改善影響，房地產開發企業資金緊張狀況有所緩解，前4個月，房地產開發企業到位資金同比下降6.4%，降幅比前3個月收窄2.6個百分點。

“儘管房地產市場需求出現恢復跡象，但房地產投資和開發建設仍在下降，房地產市場整體處於調整期，穩定房地產市場，保障和改善民生，仍需要繼續努力。下階段，隨著經濟恢復向好，穩定房地產市場政策顯效、市場預期好轉，房地產市場有望逐步企穩。”付淩暉說。

5月17日，海航投資集團股份有限公司全資子公司海南和悅家養老投資有限公司與海南海航國際酒店管理股份有限公司三亞唐拉雅秀酒店分公司簽署《康養旅居業務合作協定》。

海南和悅家與三亞唐拉雅秀合作，向其預定酒店房間作為其運營康養旅居業務的獨立區域，並以此客房區域作為康養旅居品牌運營基地，為中老年客戶群體提供管家式旅居服務。合作期間內，雙方結算總金額預計不超過300萬元。

三亞唐拉雅秀系公司控股股東海航資本集團有限公司的股東海南海航二號信管服務有限公司控制的企業，二號信管持有海航投資控股股東海航資本100%股權，根據《深圳證券交易所股票上市規則》6.3.3條，三亞唐拉雅秀為海航投資關聯法人，本次交易屬於關聯交易。

近日，海南和悅家養老投資與藍鯨文旅（北京）有限公司也簽署了《合作備忘錄》，擬共同開展康養旅居項目投資及管理。選定的首期合作專案為三亞亞太海航度假酒店暨亞太國際會議中心及三亞唐拉亞秀酒店。

5月17日，越秀資本(7.340, 0.04, 0.55%)透露，廣州資產自成立以來已累計收購不良資產規模超2900億元，綜合實力邁入地方AMC前列，成為越秀資本三大核心主業之一。

據悉，廣州越秀資本控股集團股份有限公司於2000年在深圳證券交易所主機板上市。2016年4月，公司非公開發行股票募集100億元收購廣州越秀金融控股集團有限公司100%股權順利完成，成為國內首個地方金控上市平臺。

觀點新媒體瞭解到，廣州資產管理有限公司是由越秀資本牽頭設立的廣東省第二家地方資產管理公司，自成立以來，順利推進和實施了多項重組重整業務，致力於化解地方金融風險。

奧園健康（03662）公布，截至去年底止全年業績，股東應佔溢利1.6億元（人民幣．下同），每股基本盈利22.09分，不派末期息，2021年度同期股東應佔虧損1.91億元。

物管服務收入減13%

期內，收入16.3億元，按年下跌16.07%。其中，物業管理服務分部收入14.44億元，減少13%；商業運營服務分部收入1.85億元，減少34.18%。毛利率為約24.4%，按年增加約0.2個百分點。物業管理和商業運營分部之毛利率分別為23.5%和31.4%。

奧園健康成功轉虧為盈，主要由於2022年預期信用損失模型和商譽之減值虧損大幅減少、行政開支和財務成本節省，以及2021年錄得應佔聯營公司業績之虧損。

截至2022年12月31日，該公司淨資產為約9.92億元及銀行結餘及現金為約8.26億元。權益回報率為約18.2%。

物業管理方面，於2022年度集團共為中國22個省、直轄市及自治區78個城市的376處物業（含銷售案場）提供物業管理服務，涉及在管收費建築面積約為4710萬方米，合約面積約為8040萬方米。

2022年累計簽約物業服務合同69個，其中新拓展項目合同9個，續簽項目合同60個，簽約合同金額按年增長約30%。

商業運營方面，2022年集團共向22個商場訂約提供商業運營服務，合同總建築面積約為77.5萬方米，其中訂約向21個合同總建築面積約74.8萬方米的商場，提供開業後的商業運營及管理服務。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年4月已知的內部轉讓住宅註冊個案（包括買賣雙方其中一個名字相同，以及部分業權轉讓個案）共有374宗，較3月的488宗減少約23.4%，但佔整體二手住宅註冊量的比率，則由3月約8.9%，按月大增2.1個百分點，至4月的11%，創去年12月錄得11.3%以來的4個月高位。

內地房價回暖趨勢放緩，4月70城樓價按年降0.2%，連降12個月，但降幅為11個月以來最低，按月則升0.4%，漲幅回落。

同時，不同綫級城市分化顯著，一綫城市仍保持韌性，二三綫城市漲幅縮小，料後續將繼續因城施策，針對樓市低迷城市出台新寬鬆政策。

國統局公布，4月70個大中城市中，新樓和二手樓價按月上升的城市有62個和36個，比上月減少2個和21個。同時新樓及二手樓價按月漲幅均收窄。

新樓方面，數據顯示，4月一綫城市新樓價格按月漲0.4%，升幅比3月擴大0.1個百分點；其中北京、上海、廣州和深圳按月分別漲0.6%、0.4%、0.2%和0.3%；二、三綫城市新樓價格按月分別漲0.4%和0.2%，漲幅比3月分別回落0.2和0.1個百分點。

城市分化顯著 料續因城施策

至於二手樓，價格按月漲幅回落明顯。4月一綫城市二手樓價按月漲0.2%，漲幅比3月回落0.3個百分點；其中北京、廣州和深圳分別按月漲0.1%、0.3%和0.5%，上海由3月漲0.7%轉為下降0.2%；二三綫城市二手樓價按月均由上漲轉為持平。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指，各級城市間分化更為明顯，一綫城市漲幅微擴，房價展現強韌性，北上廣深房價均延續穩定漲勢，二三綫城市漲幅則均有回落。

中原地產首席分析師張大偉表示，4月市場出現小陽春退熱現象，由於前期積壓的需求釋放後開始有所減少，但整體看，價格下調城市仍是少數，表明市場雖降溫但仍有熱度。

政策方面，巴克萊銀行認為，考慮決策層「房住不炒」總基調，政策仍將是因城施策，例如取消購房限制。

新地TOWNPLACE WEST KOWLOON十月預租 提供843伙

高才通等計劃預計可帶動住宅租賃需求，發展商搶商機。新地 （00016） 西九TOWNPLACE WEST KOWLOON，總數843伙最快10月開放預租，同系堅道項目目前呎租中位數約100元。

TOWNPLACE WEST KOWLOON屬於新地旗下租住品牌本舍全新旗艦項目，總樓面面積約30萬平方呎，提供843伙，涉開放式至3房戶型，建築面積約242至860平方呎，開放式單位佔約8成，亦設有連花園或平台特色單位。

料下半年租金可錄得10%升幅

新地Signature Homes董事總經理孫偉剛表示，通關帶動本港經濟，加上港府通過高才通招攬人才，年初至今已有3萬名高才獲批來港，預計人數未來將會持續增加。

他續指，「這群年輕優才除了有經濟實力之外，亦對生活十分有要求，而本舍就正正針對這類客群，所以看好中高檔租住物業發展，亦預料下半年租金可錄得10%升幅」。

部署6月開示範單位

孫偉剛又指，項目部署於6月率先公開示範單位予傳媒參觀，最快10月開放預租，租金則需視乎市場情況而定，因為西九項目的特點是引入了「Aparthotel」長短租賃酒店混合模式，短至日、長至月的彈性租期，配合酒店服務，定制個人化租住方案，因此租金變得彈性，但亦會參考同系及同區項目造價。

據資料顯示，同系位於中環堅道18號TOWNPLACE SOHO，呎租中位數為100元，最高呎租曾達120元，屬1房間隔，實用面積約320至350平方呎。

新地（00016）於2019年成立豪宅租賃物業組合Signature Homes，負責管理靈活租住品牌「TOWNPLACE本舍」，主攻年輕才俊的中高檔租樓需求，繼推出堅尼地城TOWNPLACE KENNEDY TOWN及中環TOWNPLACE SOHO兩個項目，將於今年第四季推出西九TOWNPLACE WEST KOWLOON，提供843個單位。Signature Homes董事總經理孫偉剛表示，政府在現有人才輸入計劃外再新設「高才通」，將有愈來愈多專才來港，但當中在港置業定居的人士暫未算很多，故相信未來不乏租樓需求。

孫偉剛：高才通可帶動需求

TOWNPLACE WEST KOWLOON由新地於2017年以50.6億元投得的長沙灣酒店用地發展而成，預計最快今年10月試業。孫偉剛指出，西九項目提供日租及長租，定價不會過高，但也不屬8000元至1萬多元便可入場的共居空間；項目樓面30萬方呎，八成單位（逾650伙）為建築面積180方呎至300多方呎的開放式戶型，其餘為一房至三房單位，最大面積約800方呎。他解釋，項目規劃要求是酒店項目，地理上也有日租客需求，而擴展至長租，技術上最長簽一年約便要續約。

暑假黃金期租金望升一成

問及這類項目的投資額及回報率表現，品牌相關負責人表示，要視乎租金及租用率水平，堅尼地城項目（128伙）及中環項目（293伙）分別於2019年及2020年推出，疫情期間的租用率一直維持逾九成；中環項目推出初期呎租80元，目前中位數已達100元，呎租最高的單位已屆120元，例如一個一房單位約320至350方呎，月租逾4萬元。

孫偉剛稱，粗略估計，首季整體租金已按季升10%至15%，第二季仍延續同樣增速，相信上半年可按年升20%，恢復疫情前的八成水平，估計第三季暑假傳統長租旺季，租金可再升5%至10%。但他坦言，復常後市況急速轉變，難以預估一年的租金收入。

安寧花園三房沽550萬 低估值14%

過去3年本港經濟受新冠疫情影響，令不少業主手上的物業因斷供而淪為銀主盤。昨日忠誠拍賣行舉行大型銀主物業拍賣會，涉及23項銀主盤，包括私人住宅、居屋、公屋及車位，吸引不少準買家欲吸納低水銀主貨。拍賣會最終售出4項物業，並且不乏低市價成交，如將軍澳居屋安寧花園一個3房單位，以550萬元拍出，低銀行估價近14%，呎價9434元，則低市價最少7.6%。

全部開價均平市場逾一成

忠誠拍賣行昨日舉行銀主盤拍賣會，原本安排24項物業拍賣，由於有一個鴨脷洲居屋漁安苑單位在拍賣前取消拍賣，最終共有23項銀主盤推拍，當中9個為居屋物業、公屋佔4伙，單計公屋及居屋單位合共13伙，佔整體拍賣項目56.5%。拍賣會於尖沙咀香港金域假日酒店舉行，由於全部物業開價都較市價有一成或以上折讓，故吸引約50人出席，現場氣氛尚算踴躍。

拍賣會於下午3時展開，經歷逾1小時競投後，售出4項物業，包括西九龍御金．國峯、安寧花園、大角咀富多來新邨富麗樓及旺角弼街73號的住宅單位，成交價由330萬至560萬元，總值1913萬元。

現場所見，競爭較為激烈的物業為安寧花園5座中層F室，實用面積583方呎，以已補地價470萬元開拍，每口叫價10萬元，共吸引4組買家出價，在搶高至540萬元，叫價每口調低至5萬元，在經歷13口價至565萬元，因未到底價被收回。其後銀主接受調低底價，物業在約半小時後以開價550萬元翻拍，獲買家承一口價投得，較開價高出80萬元或17%，呎價約9434元。

御金．國峯搶高40萬 每呎17391元

不過，根據滙豐銀行、恒生銀行（00011）及渣打銀行就上述安寧花園單位的網上估價均為637萬元，即成交價較網上估價低約13.7%。而安寧花園在過去一個月市場錄得的成交呎價由10206至11949元，以呎價計亦較市價低最少7.6%。

另邊廂，御金．國峯6座高層F室，實用面積322方呎，開價520萬元，在兩組買家互相出價後，搶高40萬元，以560萬元成交，仍較上述3家銀行的網上估價615萬元，低出8.9%，呎價約17391元。

其餘成交物業包括弼街73號高層單位，實用面積516方呎，以430萬元開拍，獲承10口價後以473萬元成交，呎價約9167元。富多來新邨富麗樓低層F室，實用面積268方呎，以330萬元拍出，呎價約12313元。

除安寧花園單位售出外，現場有不少推出拍賣的公屋及居屋單位均未獲承接，當中牛池灣居屋瓊山苑及筲箕灣居屋東熹苑有買家曾出價外，其餘公屋及居屋單位俱屬未有買家出價而要收回。

盤源數百個 忠誠料可消化

忠誠拍賣行拍賣部總經理鄭世傑表示，拍賣會氣氛「算係幾好」，個別物業銀主已多次降價，反映甚有意欲出貨。由於買家出價較保守，仍未到達銀主底價而未能夠售出，同時反映銀主並非急於劈價求售。目前銀主盤較去年多，但僅數百個，與高峰期仍有差距，現時購買力不太差，認為市場可以消化。

過去數年向土地審裁處申請強拍的舊樓項目，陸續進入拍賣程序，裕景興業昨天循強制拍賣，以4.65億元統一西營盤干諾道西133至134號利宏大樓的業權；恒地（00012）2019年申請強拍的土瓜灣舊樓，今年4月獲土地審裁處批出強制售賣令，相關的拍賣會落實於6月8日舉行，底價10.71億元。

利宏大樓坐落於干諾道西近東邊街，鄰近港鐵西營盤站，今年4月初獲土地審裁處批准強拍，相關的拍賣會昨天舉行，由萊坊負責，結果由手持1號牌的大業主代表，在沒有對手的情況下以4.65億元統一業權。

資料顯示，利宏大樓屬於8層高的商住舊樓，不設升降機，樓齡約54年，地盤面積約2835方呎，具潛力重建為商業樓宇，可建樓面面積約4.25萬方呎。

另外，仲量聯行宣布獲委託為土瓜灣落山道72至76號及土瓜灣道72至76B號（下稱土瓜灣道地盤）商住舊樓的拍賣人，依照土地審裁處批出的售賣令，於6月8日早上拍賣該項目。

土瓜灣道地盤底價10.71億

上址樓高8層，設有4條公用樓梯，不設升降機，仲量聯行指出，地面層設有10個商舖和3個住宅單位，1至7樓每層各有13個住宅單位。

根據資料，土瓜灣道地盤佔地約1.03萬方呎，具潛力以9倍的地積比率發展，最高可重建樓面面積約9.27萬方呎，拍賣底價10.71億元，恒地已經併購上址逾94%業權。而恒地統一該地盤的業權後，也有機會把該址與鄰近的舊樓一併重建，總佔地約4.25萬方呎，可重建的總樓面面積共約37.44萬方呎。

資深投資者「舖王」鄧成波家族散貨潮持續，最新委託高力放售油麻地彌敦道525至543A號寶寧大廈部分地下至3樓基座商場，意向價7.2億元。

高力資本市場及投資服務部聯席主管王唯峰表示，物業位於彌敦道及窩打老道交界，總建築面積約6.23萬方呎，包括地下面積約6600方呎，商場設有獨立入口，內置扶手梯及3部升降機連接1樓至3樓，可打造成區內特色主題商場，同時享有商場外牆廣告權。

項目意向價7.2億元，呎價約1.16萬元。高力資本市場及投資服務部董事鄭元禮稱，項目目前月租收入約130萬至140萬元，若把整個物業重新包裝出租，預計月租可達300萬至350萬元，租金回報最少逾5厘。早前鄧成波家族日前再將丟空多年的荃灣海濱廣場推出放售，意向價12億元，較去年初放售意向價低1億元或7.7%。

此外，仲量聯行稱，獲委託招租中環皇后大道中九號嘉軒廣場2樓9個舖位，每個舖位的建築面積由726至1400方呎，總樓面面積約9221方呎，每方呎租金叫價140元，即合共意向月租逾129萬元。據了解，其中3個舖位可以打通成總樓面面積約3920方呎的舖位。

中環商舖空置率回落

仲量聯行香港研究部資深董事鍾楚如指出，本港四大購物區的空置率在過去4個月持續改善，中環商舖空置率由去年第三季的11.9%，降至今年3月底的10.5%，半年間跌約1.4個百分點，而今年首季該區舖位租金回升約1.7%。近月租務氣氛明顯好轉，相信中環商舖空置率將進一步改善，隨着入境旅遊逐漸恢復，預計今年下半年租金可顯著回升。

有財團向城規會申請，重建灣仔樂基中心為1幢全新的商業樓宇，總樓面面積接近10.4萬方呎，城規會本周五（19日）將審議該申請，規劃署認為，新發展與該區環境協調，不反對有關申請。

上址屬於灣仔道165至171號，佔地約6930方呎，過往規劃上屬於「商業/住宅」地帶，2010年改劃「住宅（甲類）」地帶，有財團今年3月以Top Talent Development Limited名義，向城規會申請以15倍地積比重建現有樓宇，興建1幢25層（另設兩層地庫）商業樓宇，提供寫字樓、零售等用途。

規劃署考慮該申請時指出，雖然商業發展不符合住宅地帶的規劃意向，但有見該址早於1983年已經建有商業樓宇，加上今次申請涉及的商業發展，與該區商住混合發展的環境協調，交通和其他技術層面也相信不會對該區造成不良影響，故不反對該申請，意味很大機會可獲城規會通過。

政府產業署今年初推出港島區5個豪宅單位招標，已經於2月3日截標，政府產業署資料顯示，有1伙成功售出，涉及中半山麥當勞道6及8號麥當勞大廈13樓A室連一個車位，該單位實用面積約2302方呎，以5600萬元售出，呎價約24327元。

新地 （00016） 發展的大埔白石角University Hill 2B期，今日次輪銷售之際，系列單日沽出3伙，涉3,217.8萬元；西南九龍維港滙系列單日沽出2伙3房大戶，吸金近半億。

維港滙單日沽2伙 吸金近半億

University Hill以招標形式售出3伙，分別為2A期漾景閣第5B座1樓B2室及漾景閣第5B座1樓B3室，實用面積381及428平方呎，同樣連269平方呎私人花園，同採2房間隔，成交價848萬及889.3萬元，呎價22,257及20,778元。另2B期以1,480.5萬元售出優景閣第6座11樓A5室，實用面積771平方呎，3房間隔，呎價19,203元。

市場持續錄得大額成交，信置 （00083） 與會德豐地產等牽頭發展的西南九龍維港滙系列，單日連沽2伙，累吸4,835.8萬元。成交包括維港滙I的1座5樓B室，實用面積948平方呎，3房間隔，成交價2,847萬元，呎價30,032元。

另外涉維港滙II的5座17樓C室，實用面積795平方呎，3房間隔，成交價1,988.8萬元，呎價25,016元。維港滙系列累售973伙，套現逾153億元。

中港全面通關後，市場連錄多宗超豪宅買賣。市場消息透露，渣甸山高士美道5號屋地，剛登記以7.5億元易手。該項目曾由「大劉」劉鑾雄或有關人士持有。

渣甸山高士美道5號屋地，佔地約13,283平方呎，現有物業實用面積7,317平方呎、連8,550平方呎花園及前庭，另1,130平方呎平台及1,929平方呎天台；如以此面積計算，實呎價約10.25萬元，但若以地積比0.6倍計，項目可建樓面7,970平方呎，每呎樓面地價即約9.4萬元。

消息：曾由劉鑾雄持有

據了解，渣甸山高士美道5號屋地，2011年以海外公司登記買入，當時造價約4.6億元，而當時市場消息指新買家為「大劉」劉鑾雄，至2015年又有報道指，大劉將該豪宅地贈予女兒劉秀樺。

不過，至2017年高士美道5號登記一份按揭文件，由「重慶李嘉誠」之稱的張松橋簽署，未知是否從大劉手上接貨。值得注意的是，今次以7.5億元接貨的新買家，同樣為海外註冊公司登記，未能確定是否內部轉讓。若是次真的完成交易，則該屋地於12年間升值約63%。

其次，山頂MOUNT NICHOLSON上月中以約5.77億元售出12號洋房，該單位實用面積7,042平方呎，採四房四套連儲物室間隔，連2,715平方呎花園及泳池、1,970平方呎庭院及兩個車位，成交呎價8.2萬元。據指，登記買家姓陳，英文名採用國語拼音，須支付成交價15%、即約8,661.7萬元從價印花稅，惟未知是否須付買家印花稅，有機會是內地客或在港擁有物業的新香港人。

至於其他豪宅買賣方面，中半山富匯豪庭2座高層A、B室，實用面積合共3,738平方呎，剛以近2億元易手，呎價約5.35萬元。資料顯示，原業主2007年以約9,070萬元購入2個單位，持貨約16年，帳面獲利約1.09億元離場。

仲量聯行香港商舖部主管唐偉樂表示，皇后大道中9號嘉軒廣場2樓的9個商舖放租，總樓面面積達9,221平方呎。商舖面積介乎726平方呎至1,400平方呎不等，適合珠寶店、咖啡店、美容和時尚品牌等商舖租戶。當中部分商舖可打通使用，合共樓面面積3,920平方呎，租戶亦可租用全部舖位。

他指，目前上述所有舖位已空置，意向呎租約140元，承租全數9個商舖的總租金逾120萬元。

活化工廈政策漸見成效，令工廈發展潛力無限，加上香港與內地全面通關，令工廈需求進一步提升，同時吸引業主伺機放盤，新近放售的荃灣連豐中心低層連平台單位，意向價約3,000萬元。

鮮有全層 高樓底附平台

萊斯物業高級客戶經理陳蕊表示，接獲業主委託放售位於荃灣德士古道184至186號連豐中心低層全層放售，單位面積約9,538平方呎，連平台，業主意向價約3,000萬元放售，平均每呎叫價約3,145元，以市場呎租約10元計，單位作長綫收租，租金回報可達3厘以上。

該特色單位備寫字樓裝修，樓高10呎多，單位多窗開揚，設有平台、獨立洗手間及冷氣設備。該廈設有停車場及卸貨台，可入40呎櫃，方便物流上落貨，合各行各業；同時大廈位於住宅區，周邊商場食肆林立，生活配套完善，交通便利，鄰近荃灣西鐵站和港鐵站，四通八達。

陳氏續稱，荃灣區有多幢工廈進行翻新，周邊配套完善，亦有新型工貿湧現，自然吸引用家目光，加上近年諸多投資者轉投工商避險，而價格低水工廈更屬於進可攻、退可守的投資，預期未來新界工業區將成市場焦點所在。