內政部不動產資訊平台顯示，今年不動產買賣交易降溫，全國住宅買賣移轉的比率，也從去年第1季的60.9%降至今年同期49.9%，減少11個百分點；但贈與的比率全國增加2.6個百分點，各縣市中以台北市贈與移轉占比最高，今年第1季達23.3%。

此外，全國繼承的比率更高，達25.7%，較去年同期增加7.4個百分點。六都繼承占比最高也是台北市，達29.4%，等於每三筆住宅移轉中，就有一筆是來自於繼承。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，繼承占比走高，主因戰後嬰兒潮世代距今約70年，隨著人口老化凋零，觀察2022年全國死亡率為8.89%，是統計以來新高點，因此繼承不動產的占比隨之增加；加上戰後嬰兒潮世代經歷「台灣錢淹腳目」榮景，在房價所得比低的時代累積不少房地產，使住宅繼承筆數走揚。

繼承不動產比例增加，除因死亡率增加，也反映多數長輩擔心太早贈與房產，恐導致子孫不孝或分配不公等疑慮，循身後繼承方式分產。

至於贈與房產比例有增加趨勢，台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示，2022年起，每人贈與免稅額度從220萬元提高到244萬元，規劃提早布局的父母一般會先透過夫妻贈與後再轉贈給子女，同年度就有機會達到488元萬的免稅額度。若結婚當年，還有多100萬元免稅額。

勞動部今（23）日宣布，預告調整聘僱移工資格，其中將針對營造業的聘僱資格進行調整，預計初期先開放總額8,000名，由內政部營建署分配名額及初審認定業者申請資格。對此，國內大型營造廠指出，多引進8000名移工幫助並不大，該如何分配也是問題，更重要的是，在缺工料漲問題日益嚴重下，對抑制房價更難產生作用。

勞動說明，現行營造業僅開放公共工程和民間重大投資興建工程專案，才可聘僱移工，且移工聘期配合工程工期，無法長期留用及培養人力。考量營造業火車頭產業特性，可帶動整體經濟，規劃甲、乙、丙級綜合營造業、專業營造業及土木包工業，符合近3年承攬案件量及聘僱本國勞工人數門檻(以土木包工業為例，須承攬1千萬元以上及聘僱本國勞工5人)者，得以30%比率聘僱移工，且可附加就業安定費再提高EXTRA核配比率最高到40%。初期先開放總額8,000名，由內政部營建署分配名額及初審認定業者申請資格。

營造業界認為，全台灣缺工問題嚴重，坦白說若是所有營造廠要分這8000人真的不夠用，以大型公共工程為例，施工的高峰期，工地就至少需要500到1000人，依興建工程不同，甚至需要到2000人，若是大型半導體廠房，施工高峰期更需要多達3000人，所以勞動部引進8000名移工，對業界而言幫助並不大。

營造廠表示，國內高房價問題，其實與缺工、原物料上漲有很大的關係，這也是現階段難以解決的問題，所以儘管今年房市降溫，也難以看到開發商喊要降價。

另一方面，引進外勞還有一個問題是，通常外勞都是給協力廠商使用，目前引進一個移工的成本約落在4萬元左右，包括伙食費、住宿費、勞健保等費用，但移工實際拿到的薪水約是基本工資2.6萬元，在此前提下，也有不少移工因薪水過低而落跑，跑去一般私人公司工作，整體而言，種種因素都讓營造業界的缺工問題日益嚴重，因此營造廠現在對不管是公共工程、住宅、廠房等案子，接案都很謹慎評估。

行政院在2022年推出「300億中央擴大租金補貼方案」，民進黨立委何志偉接獲陳情，有租客通過申請並收到補貼，卻因房東未繳納房屋稅要求全數繳回。營建署對此表示，接受租金補貼者被通知房屋無稅籍變成不符合資格，且要追回補貼款，目前統計全國有180件，占總申請案件數0.05%。

營建署表示，返還方式將按申請人的經濟狀況，協議採最具彈性分期方式返還，以不影響申請人生活負擔為原則，期限以1年為限，並可依經濟狀況再延長1年，並表示歉意。

營建署表示，今年度為協助更多實際租屋為居住使用的家庭，內政部已在3月2日函報行政院修正「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」，對於承租房屋條件，例如承租「無房屋稅籍且未辦理保存登記建築物」頂樓加蓋等，可以以切結並檢附相關佐證資料提出申請，至於「有房屋稅籍但尚未按住家用稅率課徵」者，可以配合隨到隨辦精進措施，經房東向稅捐單位申請依實際情形認定全部，或部分按住家用稅率課徵後，再提出申請。

以中部科學園區為核心的「中科廊道」，由於就業機會多，帶動人口持續移入台中，根據統計，2022年六都淨遷入人口只有台中及桃園為正值，顯示人口持續移入，其中，又以北屯、南屯、沙鹿、清水及烏日等五區人口淨遷入最多。

信義房屋中六區協理洪振祐分析，中科、台中工業區、精密機械科技創新園區所串連的「中科廊道」，帶來大量工作機會，因此距離中科廊道較近、交通便利、房價相對親民、又有充足供給量體的行政區，就容易成為人口移入、買賣屋需求強勁的區域。

2022年台中市淨遷入人口達3,839人；各區域之中，又以北屯、南屯、沙鹿、清水、烏日等五區人口淨遷入最多；若再細分里別，北屯舊社里、廍子里，以及烏日區三和里，淨遷入人口為前三名。

洪振祐指出，這五個人口移入顯著的行政區，共同特色都與「中科廊道」有關。中科廊道是指由中科、台中工業區、精密機械科技創新園區所串連而成的區塊，預估可再吸引上兆元投資，帶來龐大就業機會，周邊區域房市也因人口紅利而受到帶動。

洪振祐分析，北屯與南屯距離市區、中科廊道都不遠，近年官方建設發展也多集中在兩區，包括捷運、百貨商場、重劃區等，供給量體不小，成為移居首選。

不過，兩區中尤其是南屯的房價，相對蛋白、蛋殼區也較高，目前南屯區屋齡10年左右的電梯大樓，成交單價落在4字頭，新成屋上看5字頭，預售屋甚至有出現6至7字頭的開價。

相較之下，沙鹿以通勤距離及產品類型取勝。洪振祐說，沙鹿區緊鄰中科園區，以透天產品為主，加上上班通勤方向較不會塞車，成為許多園區客鎖定的區塊，主力產品為沒有電梯的透天物件，總價約落在2,000萬元左右。

而清水距離市區較遠，但近年有建商在當地造鎮，推估是人口有移入的原因；烏日則有高鐵、捷運等題材。

洪振祐表示，由於人口持續正成長，且產業持續發展，大台中剛性需求穩定，整體來說，以標準品二、三房，且建商為一線品牌，是最多購屋者的首選。

北市又一海砂屋變黃金！由昇陽建設整合逾8年的雙溪花園別墅海砂屋案今（23）日舉行拆屋祈福典禮，現場住戶皆相當開心，台北市長蔣萬安也親自出席，並指出，推出包括公辦都更7599、都更150專案等都更5箭政策，主要目的就是要改善居住安全問題。

該案基地面積約823坪，位在士林區福林路上、臨近雙溪公園，原為屋齡40年5層樓的鋼筋混凝土建築物，原物戶達95戶，由於多次發生無預警天花板崩塌、水泥塊崩落，2015年由昇陽建設投入整合，並於2020年正式申請都更重建，北市府考量到海砂屋同意比例超過90％，特以海砂屋0.968專案辦理加速整合。

該案規劃興建2棟地上17層、地下4層鋼筋混凝土建築物，共148戶，更新後將取得「銀級」綠建築標章、留設3公尺以上人行道並認養公有人行道，以改善都市景觀，並強化整體社區防災性能。

地主指出，改建後，原室內坪數1坪，可換回約0.9坪，若以原室內面積25坪換算，大約可分回22坪左右，另外，每人也可分得一個停車位，整體而言，原本的老舊建物實在太危險，看到整合多年終於成功，實在是相當開心。

昇陽建設總經理魏岱霖表示，公司迄今已累積完成12件都更案落成交屋，目前有8案整合中，由於今年房市氛圍較差，加上營造成本上漲問題，因此該案決定採先建後售，最快明後年才會有具體的售價，全案預計2027年完工。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，當地所屬士林的外雙溪地帶，區域氛圍寧靜，綠地空間、區域商圈增添宜居性，新案開價可來到單坪8、9字頭，未來衝破百萬元也相當有機會，該案後續應能相比目前狀態增值不少。

陳炳辰指出，海砂屋都更案有政府公權力介入，兼之建商知名度不錯，加上台北市不錯的地段，順遂整合之餘，未來房市前景也看好，像知名的民生社區海砂屋都更後，價位都推上單坪百萬元，來到區域新高，原住戶資產倍數增值，還讓鄰近未整合的居民感到扼腕。

另外，陳炳辰說，當前不少建案都走先建後售，除了因應平均地權條例的預售時期禁止轉讓限制外，也能控制預售時衍生出的成本，還能展現品牌實力，蓋完再賣也算是先避風頭，以免打壞新案行情的方式，該案採取此法倒也不意外。

占地逾 84 公頃的新北市土城司法園區都市計畫案，今 (23) 日獲營建署都市計畫委員會通過，將邁入區段徵收階段，營建署指出，未來該區域將提供 8 公頃面積司法機關進駐外，並配合國家重大建設增設國道 3 號金城交流道，以紓解交通壅塞問題，此外將預留社會住宅空間。

營建署指出，新北市土城司法園區都市計畫案面積 84.07 公頃，區段徵收面積約 64.82 公頃，配合水土保持計畫新增滯洪池相關用地，經內政部都市計畫委員會及新北市都市計畫委員會審議通過。

營建署指出，新北市土城司法園區都市計畫案劃設約 8 公頃司法園區專用區，將由新北地方法院與新北地方檢察署進駐，12 公頃機關用地將提供矯正署相關單位使用，其餘土地將規劃住宅區、商業區及社福設施用地及公園綠地等；此外，配合交通部高速公路局興建國道 3 號金城交流道留設 15 公頃高速公路用地。

營建署表示，新北市土城司法園區都市計畫案經新北市環境影響評估審查委員會審查通過，已邁入內政部辦理區段徵收開發取得土地階段，未來將提供當地完善生活機能及環境品質，另提供社會住宅落實照顧不同族群居住需求。

土城地區房市交易漸活絡，2023 年房市 520 檔期北台灣的新推案量，合計大約 1477.6 億元，相較去年實際推案量，估增加大約 258.2 億元，年增幅將近 21.17%。綜觀推案表現，今年以新北市預估案量 738 億元最多，占整體案量一半，其中大約 265 億元案量位在土城區，例如捷運永寧站周邊將有「甲山林金城帝寶」、「美德市」等案公開，合計供給超過千戶。

內政部欲行虛坪改革，首當其衝為車道及車位，掀起車位大小及價格的廣泛討論，依據實價資料觀察今年第一季六都坡道平面車位的均價、平均面積，與三年前同期比較，價格全體上漲，台南市價格三年成長16.7％，平均一個平面車位133萬元輾壓台中市，不過車位面積各有增減，台北市平均面積10.9坪最大，南二都車位平均面積都不到9坪。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，南二都因台商回流及科技業南移，台南及高雄的高價住宅增加，連帶車位價格高漲甚至直追北部行情，尤其台南市過去車位價格低，這幾年大樓推案增加，更突顯車位漲幅，而車位面積通常與車道的公設比例分配有關，這也是內政部此次虛坪改革的重點。

綜觀六都坡道平面車位價格及坪數，除了價格南北差距大之外，車位坪數看似越往南、坪數越小，台北市平均一個坡道平面車位10.9坪，新北市9.9坪，桃園市9.6坪，台中市9.4坪，台中以北都在9坪以上，台南市8.3坪，高雄市最小，平均一個車位7.2坪。 住商不動產鳳山文山加盟店店東鄭啟峰指出，坡道平面車位面積多少，通常由兩個部分影響，第一是地下層深度，地下層越深，所需要的車道面積越多，在停車位本身面積差異不大的前提下，地下層越多，每個車位分配的車道面積越多，如台北市可能基地規模大小及需求高，地下室較深，因此車位面積大。

第二是與公設比有關，地下室空間除了有汽車車位，也會有機車車位、機電相關設備、垃圾處理及儲藏空間等設施，所以部分比例會撥做公設，由於每棟大樓地下層規劃不同，法規也未明訂車道、車位及公設之間的分配，有些建案為了壓低公設比，將較多的面積配置在車位上。

郎美囡表示，車位可分為法定停車位、增設停車位、獎勵增設停車位等3種，大樓常見的車為型態是法定停車位，其有產權但沒有獨立權狀、不可與主建物分開買賣，許多住宅大樓、社區甚至規定車位不得出租予非社區住戶，倘若投資車位，建築法規及社區規約應了解清楚，避免交易糾紛。

鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰今（23）日表示，營建成本飛漲加上拆遷問題多，使得全台都更牛步化，最新調查顯示，全台六都已核定公布的都更案件，至今尚未開工案件竟高達252件；他喊話政府，提高強制拆遷公權力並平抑物價、解決缺工難題，是政府在推動都更工作上應優先解決的三大課題。

賴正鎰表示，根據國發會最新報告，台灣人口高齡化有加速趨勢，人口結構恐怕出現國安危機之外，全齡住宅安全需求也迫在眉睫，但是政府聲聲說要加速都更或危老重建，雖政府核定公告實施，但在後續拆屋及搬遷速度卻可能還要卡住一、兩年甚至更久，致使推動都更的執行速度不如預期。

賴正鎰指出，除了政府公辦都更外，民間的開發商在整合都更也都很投入，但都更流程曠日廢時，他建議政府除了加快都更審查效率、簡化作業流程外，也應儘速訂定都更案相關強制拆遷辦法，提高公權力的執行力，才能有助於都市風貌的更新與強化國人居住安全。

國發會發布的最新人口推估報告台灣將在2025年進入超高齡社會（老年人口占比大於20％），到2028年勞動力減少、社會經濟負擔加重，人口紅利消失，顯見台灣人口正因為少子化問題，有加快老齡化速度的趨勢。

都更熱，政府與民間大力推動下都更與危老案件明顯成長，內政部營建署都市更新入口網統計資料顯示，台北市2022年核定都市更新案件計40件，2023年1-4月，已核定12案；新北市去年全年核定20件，今年前4月累計已核定10件，速度與件數的審核腳步有加快，但六都已核定公布的都更案件，至今尚未開工案件竟高達252件。鄉林不動產研究室表示，中央於民國87年11月發佈「都市更新條例」，截至今年四月底止，全台累計核定都市更新案件共1,075件、其中六都佔1,020件，台北市都更核定案件計603件最多，約佔56％左右、其次是新北市195件、台中市108件。在未開工部份，台北市則有154件、新北市74件。

鄉林不動產研究室分析指出，都更案在核定公告實施後卻又沒有動工，這有可能是與新冠疫情影響、政府緊縮土建融貸款成數、營建成本持續上漲、工程發包不易、建物申請取得建照後展期開工、央行連續升息造成房市短暫觀望需求減少、現住戶拆遷補償談不攏等七大原因有關。

賴正鎰指出，雙北市平均屋齡老舊，房市蛋黃區深醞潛在老宅換屋族與剛性需求，成為都更合建的一級戰區。

根據調查顯示，雙北市的都更案平均審議時間約需2.4年，平均施工期約3.51年，算起來每件更新案不包括前期整合、規劃，最快還要6年才能完成。

賴正鎰表示，都更案件前期作業很長，十年是司空見慣，其中跟地主間洽談共同負擔、權利變換等合作條件也通常是3年前就談妥，近來因為新冠肺炎疫情導致缺工、缺料，每坪營造成本幾乎是翻倍，建商推都更事實上要達到損益平衡很困難，俗語說：賠錢生意沒人做，擔心做了反而虧錢，小型建商乾脆拖著不開工。此外，疫後百業拚復甦，很多產業擴大徵才面臨招不到人手的缺工困境，年輕人寧願從事服務業也不願意到工地工作，營建人力老化和斷層問題也造成工程發包的窘境。

他強調，近年央行配合打房，針對購地貸款成數加以限縮，建商轉向都更合建或者鎖定危老建築物重建案件增多，鄉林在雙北市，手上也有近20個都更危老的合建案正在整合進行，其中北市中山區吉林路案預定今年下半年率先推案。

隨著捷運路網及周邊生活機能越加完善，捷運宅已成為通勤族居住的偏好類型，新北市新莊地政事務所針對捷運新莊蘆洲線、環狀線等16站，分析各站周邊500公尺內買賣及租賃實價登錄資料，其中買賣交易熱點為幸福站及台北橋站；租賃熱點則為台北橋站及蘆洲站！

新莊地政事務所主任林圭宏表示，統計近三年各站周邊500公尺內的9,600餘筆買賣案件實價登錄資料(已排除特殊交易情形)，移轉建物型態以住宅大樓及華廈為大宗佔73.3％、移轉建物面積以20~40坪居多佔58.3％，成交總價多落於1,000~2,000萬元區間。

根據買賣案件實價登錄資料，近三年環狀線以幸福站買賣移轉量1,316件最多，建物面積在20-40坪間之大樓華廈成交均價每坪51-58萬元之間、平均總價2,015萬元；新蘆線則以台北橋站933件最多，成交均價每坪55-56萬元之間、平均總價1,738萬元。

幸福站因緊鄰頭前及副都心兩大重劃區，範圍內多為屋齡較新之住宅大樓，坐擁四座綠地，備受喜愛純住宅區族群青睞；台北橋站則因與台北市僅一橋之隔，且均價較台北市親民，交易熱絡。

另分析各站中總價及均價最親民者，則屬新蘆線的迴龍站、丹鳳站，該兩站周邊均價每坪40-45萬元之間、平均總價1,304-1,331萬元之間，迴龍站地處新北市新莊區、樹林區與桃園市龜山區交界，生活圈內有傳統市場、龍鳳公園，亦有丹鳳國小及高中，兼具文教區及生活便利之優勢。

丹鳳站位於新莊區與泰山區交界，鄰近機場捷運泰山貴和站，周邊多為工業區，區域內有鴻金寶商圈、四維市場及福營國中，交通便利且生活機能齊備，該兩站房價相對平實。

此外，該所另彙整各站之「租金房貸比」，透過平均租金/平均每月房貸估算，分析各站周邊500公尺內建物面積在20-40坪間之捷運宅租金及房貸支出。新莊地政事務所表示，近三年環狀線以幸福站周邊平均每月租金2.6萬元、每月房貸支出約為5.2萬元，租金房貸比50％最低。

而租賃熱點則以新蘆線台北橋站233件最多，周邊平均每月租金2.9萬元、每月房貸支出約為4.5萬元，租金房貸比64％，其次則為蘆洲站159件，周邊平均每月租金2.6萬元、每月房貸支出約為4.7萬元，租金房貸比55％ ，而該兩站皆屬捷運共構，具備捷運站與住宅功能，顯見交通便利、租金合理之區域為租屋族首選！

新莊地政事務所提醒，為健全房屋租賃市場，政府推動「包租代管」社會住宅政策，提供優質租賃環境，落實居住正義，該所亦於網站設置「不動產交易安全專區」，提供各類不動產買賣、租賃相關知識及價格行情查詢，歡迎民眾多加利用！

文章來源：新蘆線、環狀線捷運宅，租售熱點大公開！

上櫃建商亞昕 (5213-TW) 積極進行全台建案布局，亞昕並擬以發行現增股 5 萬張募集 11.75 億元，此一現增案今 (24) 日獲金管會申報生效，以時程推估，現增案預計第三季前完成募集。

亞昕也是今年以來繼欣巴巴 (9906-TW) 之後獲准辦理市場籌資的建商，欣巴巴辦理發行 2 億元的國內可轉換公司債 (CB)，並已完成轉換價 53.8 元的訂定，預計於近期內掛牌交易；而上曜 (1316-TW) 董事會 19 日決議將發行 6 萬張現增股向股東籌資，將用於充實營運資金，但尚未送件。

亞昕擬以發行現增股 5 萬張，每股暫訂以 23.5 元溢價發行，擬募集 11.75 億元，主辦券商爲合庫證券，亞昕 2023 年第一季爲虧損，單季稅後虧損 3992 萬元，每股虧損 0.09 元，負債比爲 80.97%。

亞昕積極布局全台建案，公司公告與地主家泰建設等簽訂新北市中和區圓通段合建案，基地面積約 2148 坪，預計可銷售總額約 80 億元，亞昕認為，由於該案位於新北市具備人口紅利及完善生活機能、以及公共建設行政區，有助該區房市剛性需求不墜。亞昕對此一合建案預計投入 20 億元。

亞昕表示，另外延續苗栗「昕見築」順利完銷且 2023 年底完工入帳交屋，打亮亞昕品牌，緊接著近日也在苗栗頭份中央段，透過部分買賣、部分合建的方式，整合約 800 坪基地，預計可銷售總額約 20 億元，預計配合公司規劃穩健推案的頻率推案。

亞昕看好 2024 房市景氣回溫，於今年度持續積極整合、購地佈局，且因應銀行土建融成數管制，從單純購入土地開發方式，改增加合建、都更危老案源比重，除了可確保土地案源不間斷外，同時可收提昇自有資金運用效率及分散經營風險的效益。

2023 年亞昕有台北「亞昕華威」、林口「昕聯心」、桃園「向陽」、苗栗「昕見築」及台中「一緒」等，預估將有 100 億元以上的完工入帳案量。

5月23日，杭州第四輪集中土拍開拍了，掛牌的9宗地都成功出讓了，總建面76.6萬平方米，成交總金額138億元。

跟大部分城市不同的是，本次供出的9宗涉宅地，都被民企收入囊中，浙江民營經濟優勢十分突出。

本批次土地供應還是延續前三輪土拍“少而精”的策略，包含永久河、九堡、小和山、閑林、新街、喬司等樓市熱點地塊，吸引了多家房價參拍，從溢價率來看，除臨平老城、富春和江幹科技園等少數地塊底價或低溢價成交外，其餘6宗地塊均觸及封頂價搖號成交，整體溢價率高達9.43%。

杭州第四輪集中供地延續了前三輪“少而精”的供地策略，共計出讓9宗含宅用地，總規劃建面僅76.6萬平方米，總起拍價僅有126億元。

就地塊分佈來看，上城區1宗，西湖區1宗，濱江區1宗，蕭山區1宗，余杭區1宗，臨平區2宗，富陽區1宗。從板塊上來看，位置還是比較核心的，地塊分佈于長河、九堡、小和山、閑林、新街、喬司等多個杭州樓市熱門板塊。在土拍規則方面，仍延續“限房價、限地價+搖號”的方式，上限溢價率依然為12%。

值得注意的是，本輪集中供地中，部分板塊的商品住宅精裝限價略有調整。其中，臨平喬司新城中心區C1-7地塊容積率建1.3，限高23米，適宜建造低密的疊墅類產品，其精裝限價增至32640元/平方米，較杭州今年第三輪喬司新城中心區地塊上漲了3700元/平方米，漲幅高達12.8%。此外，蕭山蜀山西地塊精裝限價增至33430元/平方米，較同板塊限價上漲了1430元/平方米，也微漲了4.5%。

並非所有地塊都有上調，本輪集中供地起拍單價和總價最高的濱江永久河地塊精裝限價僅有46000元/平方米，較周邊在售的曉月映翠銷售均價51500元/平方米，低了5500元/平方米，降幅高達10.7%。

從最終土拍結果來看，競拍熱度冷熱分化顯著。本輪集中土拍成交的9幅地中，6宗觸及封頂價進入搖號環節，占比為66.7%，與三批次持平；另有兩宗高溢價成交、1宗底價成交。

整體溢價率高達9.43%，延續了前三輪的高熱趨勢。

小和山、新街、閑林、永久河等地塊均進入搖號環節。這四宗地均是置業熱度較高的板塊。其中，競拍輪數最高的是永久河地塊，該地塊處於濱江核心區域，周邊產業集聚度較高，經過多達35輪的競價，報價達到封頂價格32.17億轉搖號環節，成交樓面價33547元/㎡，溢價率11.82%。利潤空間雖然不大，但在良好的去化預期下，仍引起了房企的激烈競拍，最終該地被興耀置業搖中。

此外，新房限價大幅上調的喬司新城地塊，與喬司地鐵站僅一路之隔，離宜家、遙望綜合體比較近，競爭也比較激烈，經過23輪競價競至封頂價，進入了線下搖號環節。同樣受限價提升的影響，蕭山老城區的蜀山西地塊雖有鐵路和廟宇的不利因素，最終也封頂搖號成交。

餘下的3宗地中，除江幹科技園地塊被濱江以6.89%的溢價拿下外，臨平老城和富春地塊均底價或低溢價成交，兩地位置相對較偏，房企拿地積極性不高，經過一輪競價就成交。

盈利空間方面。聯繫新房限價來看，9宗地塊平均地房比為0.54，盈利空間與第三批次基本持平。

一方面是由於本輪集中土拍多宗地板塊限價有所上升，譬如喬司新城地塊解鎖板塊限價為32640元/㎡，蜀山西地塊新房限價為33430元/㎡；另一方面，部分地塊樓板價還有明顯下調。

值得注意的是，搖號成交的6宗地中，僅永久河、小和山兩宗地地房比超60%，其餘4宗搖號地塊地房比均在60%以下，盈利空間相對充裕。其中蜀山西地塊表現最為突出，按照其33430元/平方米的新房限價測算的話，地房比僅有53%，房地差達15582元/平方米，盈利空間最為可觀。

4月份杭州新房和二手房市場整體熱度較3月有所下滑，但在同類城市中依然表現亮眼，房企參拍積極性仍較佳。

本輪集中土拍中，永久河、新街、小和山地塊等地塊均吸引了多家品牌房企參拍，尤其是是新街地塊有多達66家競買人參與搖號，最終大華成為全場運氣最佳，搖號競得這宗“香餑餑”，該地也是唯一一宗被外地房企斬獲的地塊。

從最終拿地結果來看，本次供出的9宗涉宅地，均被民企收入囊中。深耕杭州的本土房企——濱江運氣爆棚，接連搖中兩宗地。

品牌房企表現還是很活躍，濱江以52.1億元的總價奪得喬司（搖號）、小和山（搖號）和江幹科技園（6.89%的溢價率競得）三宗地塊，占本場土拍總金額的38%。

本土中小民企也很積極，興耀置業（搖號）、理想四維（底價）、金匯世紀（2.98%的溢價率競得）、恒尊置業（搖號）、宇誠集團（搖號）等均有所斬獲。總體來看，本土民營房企拿地總金額高達129億元，占本場土拍總金額的94%。

整體來看，在土地品質提升以及部分地塊新房限價放鬆的影響下，杭州第四輪集中土拍“高熱依舊”，出讓的9宗地全部順利成交，其中6幅地觸及封頂價搖號成交，整體溢價率升至9.43%。房企拿地方面，9宗地均被民企競得，上海本土房企大華也在杭州積極拓儲，市場熱度延續高位。

結合統計局公佈的4月新房銷售速度來看，前期積累的剛需釋放完畢，市場整體供求均迎來“拐點”，城市分化也會愈加明顯，影響傳導下，不同城市之間的土地市場分化現象短期內還將延續，杭州算是這一輪城市中表現較好，復蘇較快的樣本了。

5月22日，海南省住房公積金管理局發佈關於印發《海南省住房公積金管理局關於落實進一步優化租房提取住房公積金政策的實施細則》的通知。

據觀點新媒體瞭解，《通知》要求，加大對住房公積金繳存人租賃住房支持力度，更好滿足繳存人租賃住房的實際需求，結合本省實際，制定本實施細則。

《通知》表示，細則所稱的租房提取，是指海南省住房公積金繳存人租住自住住房，提取本人住房公積金個人帳戶餘額用於支付房租。

繳存人連續足額繳存住房公積金滿3個月，本人及其配偶在本省無未結清住房公積金貸款，在本省工作所在市縣無自有住房且實際租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。

繳存人租住公共租賃住房的，提取金額不超過提取申請年度租金支出，且不超過本人住房公積金帳戶餘額。

同時，《通知》明確，繳存人租住非公共租賃住房的，根據房屋租賃登記備案及家庭養育子女情況，確定提取最高限額。

其中，在海口、三亞地區租賃住房已辦理房屋租賃登記備案的，最高提取限額提高至每人1500元/月，夫妻雙方按個人限額分別計算合計最高為3000元/月（夫妻雙方應均為繳存職工，下同）；在海口、三亞以外其他市縣租賃住房已辦理房屋租賃登記備案的，最高提取限額提高至每人1200元/月，夫妻雙方按個人限額分別計算合計最高為2400元/月。

其次，在本省租賃住房未辦理房屋租賃登記備案的，不分市縣最高提取限額為每人900元/月，夫妻雙方按個人限額分別計算合計最高為1800元/月。

再者，養育兩個及以上未成年子女的繳存人家庭,以家庭為單位，在上述最高提取限額基礎上增加300元/月。夫妻雙方辦理的，協商指定其中一方增加最高提取限額。

此外，約定提取金額不超過最高限額且不超過實際房租支出，也不得超過本人住房公積金帳戶餘額。

若繳存人因單位派駐或分設機構等原因在非繳存市縣租房的，還應提供繳存單位出具的異地工作證明材料。

中資地產商龍光集團（03380）及合景泰富（01813）於2017年以169億元買入鴨脷洲一幅臨海住宅地，打破當時的地價記錄，一度成為香港地王，坐落其上的超級豪宅項目凱玥於今年1月以現樓形式開售，不過由於銷情慘淡，加上兩家發展商相繼出現債務違約，外電報道分析，在最糟糕情境下，凱玥將會被銀行接管，未來有可能拖累本港一手豪宅樓市。

據外電報道，龍光和合景泰富在凱玥項目上借取總值102億港元的銀行貸款，涉及的債權銀行包括匯豐控股（00005）、渣打（02888）和工銀亞洲等。龍光和合景泰富上周就貸款問題與銀行召開了電話會議，報道指，如果銀行要求發展商立即償付項目貸款，凱玥可能淪為資產接管的主要目標，銀行將享優先受償權，其他債權人也會試圖從該項目中獲得償付。龍光和合景泰富在凱玥項目分別持有50％股權。

龍光於去年8月一次性宣布五筆美元債違約，離岸債務重組事宜至今懸而未決，而合景泰富上周亦出現美元債逾期，成為最新一家債務違約的上市內房，據統計兩家企業待償離岸債務超過100億美元。

＊凱玥僅售出三戶，昔日地王無人住＊

龍光和合景泰富當時看中香港的房地產熱潮，一擲千金豪買下南港島區地皮，不料時日變遷，直至凱玥推出時香港樓市已徹底變樣，應市295個單位由1月開售截至昨日（22日）只售出3戶，銷情相當慘淡。這加劇了兩企業回收流動性的壓力，亦動搖銀行及債權人對其重組解決債務問題的信心。

不過據市場分析，除了中國經濟環境下行、香港資金流出等因素，凱玥銷情差亦與項目自身定價有關，凱玥所處的鴨脷洲地理位置較為不便，本身亦不是豪宅區，盡管項目能享悅目海景，但項目附近的建築物包括污水處理廠和駕駛學校，與其豪宅定位不符，而成交數據顯示凱玥的呎價在5萬元左右，遠高於老牌豪宅貝沙灣。

5月22日，華南房企雅居樂公告，在滙豐銀行的協調下，公司作為借款人與多家金融機構訂立融資協定，獲授52.57億港元及4719.13萬美元兩部份組成的定期貸款融資，期限為19個月。

在獲得此筆新增貸款後，雅居樂可以用以償還與恒生銀行和其他金融機構簽訂的融資協定中約定的貸款和未償還債務52.57億港元及4719.13萬美元。從完全相同的金額來看，這是一筆專款專用的借新還舊再融資，19個月的定期，不僅延長了雅居樂的債務久期，也緩解了短期違約風險。

流動性緊張問題已躍然紙上

對於雅居樂來說，事情同樣是在2021年下半年起變化的。

2021年，雅居樂的營收和歸母利潤分別同比下滑9%、29.2%，全口徑銷售額同比下滑16%，正式標誌雅居樂也隨著行業一起進入了深度調整期。與業績一同惡化的還有雅居樂的流動性，截止2021年底，在其838.74億元的總債務中，短期債務達到295.81億元，占比35.27%，而同期帳面現金及等價物為228.03，較上年同比減少近50%，資金緊張問題已開始顯現。

而隨著2022年市場需求受到疫情多點干擾的影響，雅居樂的銷售在2021年轉頭向下後，繼續大幅下滑約50%至652億元的水準。而到2022年底，雅居樂的有息負債總額仍高達594.86億元，銷售/債務之比與龍湖、保利等文件房企相比明顯偏高。且一年內到期短債合計240.27億元，短債占比進一步提升至40.39%，而帳面現金及等價物進一步銳減至84.63億元。

雅居樂的流動性緊張問題已躍然紙上，加上由於粗放的外匯管理導致借貸的匯兌虧損高達26.76億元，以及資產的大面積減值，其離違約似乎只是一層窗戶紙的距離。而在2022年全行業也是“雷聲不斷”，而雅居樂則通過多再融資、配股、賣資產、賣股權等方式收回流動性，至今仍在極力避免違約。

雅居樂極力避免違約

隨著債務的陸續到期，2022年雅居樂債務淨償還243.88億元，包括多隻美元債、境內債和銀團貸款。但由於帳面資金減少的更快，其淨負債率較上年還有所升高至57.3%，但較2019年已大幅下降約26個百分點。

被動降杠杆總是一個痛苦的過程，這其中往往是始於銷售端去化不及預期，進而壓力傳導至財務端以及再融資及投資端，並伴隨著隨時違約的風險。雅居樂為了極力避免違約，相較於同為華南房企的富力、奧園等，動作相對果斷。

首先，在降負債的基礎上盡力再融資。

2022年，雅居樂也維持了一定的融資流動性，包括夾層融資、銀團貸款以及銀團貸款的展期等，整體平均融資成本為6.03%。去年“金融16條”發佈以來，雅居樂獲得新增的銀行貸款超30億元，今年1月，雅居樂在境內成功發行中債增公司擔保的12億元中期票據，境外，3月還獲得了由中證金及券商通過CDS擔保的公募債籌資7億元。

此次定期再融資，連同3月獲得由金額分別為23.08億港元及3693.6萬美元兩部份組成的定期貸款再融資授信，今年來雅居樂將再融資合計共超過82億港元的銀團貸款授信。

其次，頻繁配股，出售雅生活股權。

儘管股價依然“慘不忍睹”，但配資永遠是內房企融資的最重要管道之一。2022年底第三支箭發出後，雅居樂先後兩次配股融資籌資淨額約14億港元，而在今年1月，其再度宣佈先舊後新配售2.185億股份籌4.89億港元現金。

此外，貢獻雅居樂地產開發外占營收比超30%的多元業務雅生活服務，也成為為數不多具備高變現價值的資產。2022年雅居樂出售雅生活H股合計回款8.38億港元，截止年底還持有雅生活47.44%的股權。

最後，變賣自持物業及專案公司。

年報顯示，在雅居樂的投資物業中，僅一年中包括出售及轉至待售的處置物業帳面價值達到23.84億元，出手相對果斷。此外，2021年至今雅居樂處置了大量非核心資產，通過退出36個合營項目等措施，實現回籠資金超過200億元。

唯獨銷售仍不容樂觀

儘管再融資、配股、賣資產多箭齊發，雅居樂的流動性危機仍沒有解除，這其中的根本原因還是銷售端遲遲未能復蘇的緣故。

2022年預售金額為652.3億元，已然大幅下滑掣肘流動性。今年1-4月，雅居樂總合約銷售金額仍僅為204.8億元，同比下降18.2%。而同期克而瑞資料顯示，百強房企實現銷售操盤金額5665.4億元，同比增長31.6%，同比去年保持增長且增幅較上月進一步提升。累計業績來看，1-4月百強房企實現銷售操盤金額20499.2億元，累計業績同比自一季度轉正之後，增幅也進一步提升至9.7%。

雅居樂明顯低於百強房企的平均表現，反映出其在銷售去化方面仍未找到更好的解決辦法。值得一提的是，截止到2022年底，雅居樂在全國擁有土儲約4016萬平方米，簡單估計貨值或超過6000億元，是其最核心的資產。

而雅居樂也曾表示，目前土地儲備主要分佈在長三角、大灣區及海南等戰略價值較高的區域，且土儲的平均成本僅約3255元/平米。且預計2023年公司旗下項目可售貨值約1500億元，預計銷售金額將達到650億元至700億，但就前四個月的銷售業績來看，完成業績目標仍存在較大不確定性。

此次簽署的這筆再融資協議為雅居樂爭取到了這部分債務19個月的緩衝空間，但房企能否走出低迷的根本仍在於銷售的去化速度以及專案的利潤表現。

5月23日消息，仲量聯行發表最新《香港地產市場觀察》報告。

觀點新媒體瞭解到，該報告指出，由於月內數個樓面面積較大的單位重投市場，香港整體甲級寫字樓市場在4月錄得24.51萬平方呎負淨吸納量；整體空置率於4月底微升至12.3%，中環空置率橫行；4月整體寫字樓市場租金按月跌0.3%；主要分區市場中，中環和九龍東租金均下跌0.5%，而尖沙咀租金則微升0.3%。

仲量聯行香港董事總經理鮑雅曆表示，今年將有約320萬平方呎甲級寫字樓樓面落成，將推高寫字樓市場空置率，但同時新商廈正吸引租戶遷入，以整合及提升其辦公空間質素。鮑雅曆指，市場不乏各類面積的新寫字樓樓層選擇，故不少租戶視現時為提升辦公室質素的良機。

商鋪市場方面，仲量聯行香港研究部資深董事鍾楚如表示，旅客重返香港後，核心區街鋪租賃活動加快，成交租約大多為標準的兩年至三年期限，較疫情期間不乏短租的情況改善。租賃市場改善亦有助提升商鋪投資市場的氣氛。

另悉，此前報告指出，香港整體寫字樓空置率於3月底輕微回落至約12%，是去年5月以來首次回落。

2002年8月6日，成都開啟土拍大幕，首個入市項目位於青羊區西大街，占地7.75畝。經過30多個回合激烈廝殺，被手舉77號的藍光以遠超預期的465萬元/畝的價格拿下。

拿下首宗地王，楊鏗何其風光。

他不會想到，21年後的藍光，或許再也沒有機會上牌桌，舉起那張令人們印象深刻的77號了。

【大勢已去】

面對滿目瘡痍的藍光，62歲的楊鏗臉上擠不出笑容。

2022年，藍光合同銷售金額不足50億元，較上年同期大降九成。全國九大重點市場，銷售額全部負增長，其中成都、昆明、福州、西安等省會城市同比下降9%、32%、50%、12%。

而以上這些城市專案大部分已經逾期交付，害慘了一大批曾經信任藍光而買房的人。

一邊是銷售斷崖，一邊是債務堆積如山。根據一季報數據，藍光總負債已經高達1500億元左右，其中，一年內到期的非流動性負債高達379億元。

截止5月15日，藍光累計未償還債務本息額高達合計425.56億之巨。並且隨著時間的推移，這一資料還將攀升。

翻開最新財報，更是觸目驚心。2022年，藍光巨虧249億元，是所有上市房企“虧損王”。加上2021年，公司累計虧了388億元，是2015年上市以來所有利潤的3倍還要多。

另外，藍光資產負債率高達116%，淨資產已經為負的211億元。一個個驚刺的資料劍指一個悲涼的現實：藍光要不行了。

不過，只要上市地位還在，藍光就存在翻身的那怕一絲可能。但資本市場就是這樣冷酷無情，藍光股價只用一個月就蒸發了6成，且股價已經連續20個交易日低於1元。ST藍光隨即停牌。

最終，上交所5月9日正式下發了《關於擬終止四川藍光發展股份有限公司股票上市的事先告知書》。2023年A股第一家千億房企即將被強制退市，淒淒慘慘戚戚。隨之陪葬的，還有14.6萬名小股東。

藍光走過30年，猶如一頭巨獸轟然倒下，揚起的塵埃已經蓋過曾經千億規模的光輝。雖尚未破產清算，但似乎隨時又可以宣佈它的終章。

2019年，當藍光銷售額突破千億，楊鏗肯定不會想到，自己親手打造的地產王國將付之一炬，怒不可遏的債主們會踏破門檻把他告上法庭，他會153次成為失信被執行人，被限制高消費370次……

【敢為天下先】

上個世紀90年代，楊鏗在一家國企做技術開發部主任，日子過得舒坦。但他意氣風發，不安於現狀，毅然決然地選擇丟掉鐵飯碗，下海去。

很快，楊鏗在成都租下1棟2層的破舊廠房，註冊成立了蘭光汽配廠，以鉻釩鈦氣缸套起家。要知道，那時絕大多數中國人對汽車還沒有什麼概念。

1992年，楊鏗在一個偶然的機會去到沿海城市考察了一圈，敏銳地覺察到中國房地產市場的大有可為，回到成都決定成立蘭光房屋開發公司，開始轉型涉足商業地產。

短短三年之後，楊鏗交出了自己的第一個作品——位於春熙路的藍光大廈。這座26層的建築，曾獲得時任國務院副總理錢其琛的親筆題名，算是當時成都響噹噹的地標建築。

這相當有面，也打開了藍光商業地產的鑰匙。

2000年，玉林生活廣場建成落地。它幾乎是20世紀初成都小資夜生活的代名詞。藍光這個名字也逐漸在成都人民心中紮根。

那幾年，楊鏗沒日沒夜，親力親為。他來到玉林生活廣場，脫下鞋子，光腳丫在雨後的臺階上踩了踩，看是否適合走動，怕後來的行人滑到。

2002年5月9日，國土資源部簽發11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權》，叫停了已沿用多年的土地協定出讓方式。

這樣一個看似平常無奇的政策消息，卻深深震撼了楊鏗。他沒有絲毫猶豫，決定將藍光的業務重心從商業地產轉型為商品住宅。

後來，趁著成都舊城改造的東風，藍光在2005年迅速做大做強，成為川派房企的領頭羊。

幾年之後，次貸危機席捲全球，華爾街鬼哭狼嚎。當時，萬科的王石向外界預警，中國房價的拐點已現，未來不再有上漲空間。隨後，便挑起了樓市價格戰。

楊鏗應對也很乾脆：要戰便戰。

很快，聖菲•陽光裡果斷降價至2560元/㎡，藍光凱麗香江開盤價僅4180元/㎡。成都樓市保衛戰，屢屢登上新聞媒體的頭版頭條。當時的藍光處境十分危險，下游地產項目賣不出去，現金流也持續惡化。

好在楊鏗咬緊堅持，總算熬到了救市的“四萬億”。危機之後，他野心勃勃，不想只居於成都一隅。在楊鏗的帶領下，藍光先到隔壁重慶拿地建房，點燃進軍全國化的硝煙。三年之後，藍光銷售規模突破百億大關，發展之迅猛，被業界盛讚為房企大黑馬。

2015年，A股超級大牛市。藍光也在當年成功借殼迪康藥業，完成了7年上市夙願。在資本市場融到一大筆錢後，楊鏗一刻不停留，加快向全國進軍。3年近5倍，2018年藍光的銷售額已經來到了855億元之巨。

其實，2018年的房地產市場讓老江湖萬科都感受到頗大的壓力。在那年的秋季例會上，會場背景牆滿屏的“活下去”。

當時，不少同行瑟瑟發抖，認真思考，但也有不少同行卻認為這是聳人聽聞。藍光顯然是後者，不管不顧，在第二年依舊瘋狂加杠杆。

2019年，藍光銷售額突破千億大關，提前兩年完成目標。

楊鏗開心壞了，千億不過如此嘛！

【倔強不回頭】

2019年，楊鏗在寸土寸金的上海虹橋買下了一棟樓，宣佈打造“上海+成都”雙總部。那一年，藍光旗下的物業公司——藍光嘉寶服務在港交所掛牌上市。

手握兩大融資平臺的楊鏗，越來越大膽，越來越激進。
按照楊鏗的規劃，2020年土地投資總額高達400億元，占到了上一年銷售額的40%。這個指標下達下去之後，尤其是華東、華南各區子公司負責人也都信心滿滿，表示要大幹一場，做出成績，加官進爵。

沒想到，年初突如其來的新冠疫情讓全國停擺了幾十天。但這並沒有阻礙各區經理人的熱血與激情。

不管價格，瘋狂拿地，沖就對了。

4月，藍光以8.47億元總價拿下河南南陽一宗地塊，溢價率123%；5月-6月，在南陽、信陽分別以151%、149%的溢價率補充土儲；8月，藍光百輪激戰央企中海地產，首進石家莊，溢價率99%……

為了支撐起高價拿地，藍光的融資成本不斷走高，當年甚至在海外發行了多筆美元債，利率已經去到了10%以上。

為了更大規模的藍光，楊鏗“殺”瘋了。但如此激進的擴張帶來債務規模的井噴，冥冥之中風雨欲來。

8月20日，住建部、央行等多部門發佈“三道紅線”新規。這一政策的出臺再次改寫了行業規則，其影響並不亞於2002年的土地招拍掛制度。依靠高杠杆、高負債、高周轉的商業模式不行了。

新規之後，不少大中型房企很快做出戰略部署：保命要緊，停止拿地，降低杠杆！

藍光連踩三根線，為情況最為糟糕的“紅檔”區。楊鏗不以為然，沒有立馬下令停下一路狂奔的藍光。9月、10月、11月、12月，藍光下屬子公司繼續在全國各地溢價拿地，刷新KPI。

瘋狂之下，卻沒有多少人關注藍光兜裡還有多少餘糧。當年10月，藍光與平安旗下公司合作的廣東佛山裡水專案中，未能將15億元的債務按時還給平安，延遲了10多天。

此舉引發了平安的強烈不滿，導致其內部對於藍光發展的融資做出了限制。不料，其他金融機構悄然跟進，藍光融資環境開始惡化了。

楊鏗這才意識到，大事不妙了。

2021年2月，藍光開啟賣資產自救之路。首先處理掉了藍光嘉寶服務，後來又折價賣了一些土儲項目給萬科，拿回幾十億元。但對於海量的到期債務，這筆錢杯水車薪。

4月，坊間傳聞藍光將有三筆信託出現違約，融創、萬科也在洽談戰投藍光。監管機構也對公司發去了問詢函。

很快，藍光常務副總裁楊武正召開投資者緊急會議，承認藍光確實遭遇了一些問題，但強調“不會出讓控股權，不會甩賣公司”。

這句話從兒子的口中說出，或許也是這位四川地產大亨最後的底線與尊嚴了。但這一定程度上也導致與戰投者談判無果，釀成大禍。

深陷漩渦之後，楊鏗很快把兒子推向前臺，自己卸任了董事長。且把直接持股藍光發展的股份全部轉移到藍光集團，做了徹底的切割。

3個月後，藍光官宣債務違約，徹底引爆市場。海內外評級機構相繼大幅下調債券評級，重要融資夥伴中航信託、百瑞信託開始變臉申請藍光司法凍結……

年僅26歲的楊武正，哪見過如此大場面。面對信用塌陷的藍光，他並沒有太多辦法，只有眼睜睜看到經營、融資、債務狀況持續惡化。

2022年，楊氏父子是否改變出讓控制權想法不得而知，但一切都亡羊補牢。因為越來越多的房企暴雷，以藍光的資產品質和債務規模，在並購市場已經沒有任何優勢可言了。

重組的大門被楊鏗親手關閉，也幾乎決定了藍光的命運。

藍光7年百億到千億，4年千億歸零，像一場夢一樣。

世界也給楊鏗開了一個大大的玩笑。

我們不得不承認，房地產行業野蠻生長的黃金時代、白銀時代已經過去。適者生存、物競天擇的叢林法則已經降落在了體量龐大的房地產身上。

只有時代的英雄，沒有英雄的時代。或許很快，中國地產界再無草莽英雄，因為時代不再允許，商業競爭也不允許，落幕將是最後的歸屬。

最後，希望楊鏗處理好藍光剩下的爛攤子，也請人們不要忘記中國房地產市場曾經有一個倔強的成都男人。

5月23日，據阿里司法拍賣網信息，寶能集團的合肥寶能城T7&MALL項目的部分住宅及酒店將被司法拍賣，起拍價總計約50.78億元。

其中，安徽省合肥市濱湖新區華山路以西、南寧路以北土地使用權起拍價約40.03億元，該部分的房地產價款已繳清，該部分為合肥濱湖寶能城的部分住宅用地，住宅用地總面積為159424平方米。

另一個被拍賣的為安徽省合肥市濱湖新區井岡山路以東、杭州路以南土地使用權及地上建築物。根據評估報告，該項目名稱為“安徽省合肥市濱湖新區寶能城T7&MALL項目-M1商業、寶能城T7&MALL項目-M2商業、寶能城T7&MALL項目-T7酒店、寶能城T7&MALL項目-地下室在建工程”，起拍價約10.75億元，建築規模453830.73平方米。該項目為寶能城的商業及酒店部分，房地產價款已繳清。該項目已在2020年底停工至今。

截至2023年3月，上述項目整體累計欠繳相關稅費12371692.54元，其中：城市維護建設稅95771.21元、房產稅88200元、印花稅65484元、城鎮土地使用稅2720384.22元、土地增值稅9401853.11元。

根據拍賣資料，此次拍賣的項目所有地塊應為一個受讓人，實行統一規劃、統一建設、統一銷售、統一管理，涉案房地產的競買人應滿足以上要求。從實際情況來看，涉案房地產僅為該項目部分內容，如進行拍賣，也難以滿足統一規劃、統一建設、統一銷售、統一管理。受讓人不得以股份轉讓或其他任何形式轉讓土地，否則出讓人有權解除合同收回土地。補充條款中也明確要求導入超高層寫字樓、商業綜合體、星級酒店等高端服務配套。由於涉案房地產以及上述單體全部建設完成，才可辦理產權過戶及不動產權證，因此涉案房地產不具備拍賣可行性。

另外，“巢湖流域水環境實行三級保護。巢湖湖體，巢湖岸線外延1000米範圍內陸域，入湖河道上溯至10000米及沿岸兩側各200米範圍內陸域為一級保護區”，寶能城項目部分地塊位於巢湖流域水環境一級保護區內，原規劃方案需進行相應調整，涉案房地產無法按照原規劃方案開發建設。

合肥寶能城是2014年合肥市重大招商引資項目，整體規劃一個大型產業項目，項目住宅與超高層辦公物業建設須整體規劃、整體落實，不可分割。寶能城T7&MALL項目在2014年6月開工，2021年5月31日主體結構封頂，因施工總包單位合同糾紛，導致竣工逾期。根據合同約定，出讓人有權無償收回國有建設用地使用權。當前，合肥市相關單位正在進行調查。

合肥寶能城項目曾號稱要建成“合肥第一高樓”，該項目囊括超高層寫字樓集群、沿湖酒吧街、高端酒店、高層住宅、別墅等業態。其中寶能環球金融中心即“七星攬月”CBD項目總建築面積200萬平方米，由7棟超高層摩天建築集群林立而成，其中T1塔樓設計高565米，建成後將問鼎安徽第一高。據新安晚報2018年12月14日報導，合肥寶能環球金融中心項目已於2017年被緊急叫停，原因為“環保相關新要求”。此後，寶能集團在將住宅一期、二期、三期建成後，剩餘的四期住宅、商業、T7寫字樓就全部陷入了停滯狀態。

在2022年12月23日，安徽省合肥市包河區委書記曾在人民網回復關於寶能城項目是否繼續建設時表示，寶能城T7&MALL項目計劃在2023年底前復工，項目施工計劃已報相關部門審批。

該地塊項目是寶能集團在2014年6月20日斥資約24億元競得，地塊東至華山路、南至南寧路、西至廬州大道、北至金斗北路，計價面積約619.37畝，發證面積約600.71畝，其中住宅用地約280.58畝。合肥寶能城項目規劃總建築面積約280萬平方米，其中住宅約110萬平方米，商業、辦公約170萬平方米；寶能環球金融中心地標集群由7棟超高層建築組成，300米以上有4棟，最高的T1塔樓達到了565米，計劃建造成為一個集甲級辦公、國際會議中心、星級酒店、精品商業、娛樂觀光等眾多功能於一體的高端商務寫字樓集群。但隨著寶能集團陷入流動性危機之後，該項目也隨之陷入了停工狀態。

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住房和城鄉建設部、國家市場監督管理總局近日發布了《關於規範房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），從十個方面提出監管措施，旨在規範房地產經紀服務行業，保護交易人合法權益，促進房地產市場健康發展。接受中國經濟時報記者採訪的專家表示，這一政策的出台，對於房地產經紀行業來說將是一個重要的里程碑。

規範房地產經紀服務迫在眉睫

前段時間，明星夫婦謝娜、張傑有關“跳單事件”引起了極大關注，房地產經紀服務行業再次成為談資。

“經法院判定，謝娜夫婦購房不存在跳單行為，僅憑看房，不能成立合同關係，而且謝娜夫婦購買的這套房子並不是獨家代理，所以，謝娜後期找其他經紀公司購買這套房子，不屬於跳單行為。”儘管一紙判定給這一事件畫上了句號，但對於“帶謝娜夫婦看房的經紀機構為何認為自身利益被侵犯？是否因長期享受'霸王條款'而不允許聽到異樣聲音？”的討論仍在持續。

“房地產經紀機構掌握了房源、房價等一系列稀缺資源，如'我愛我家'官網就清晰標註了賣房看房、產權調查、資金監管及貸款申請、完稅過戶等十項交易流程。反觀買方，因其對房屋信息狀況不了解，也不熟悉市場情況，處於信息劣勢地位，不得不借助房地產經紀機構進行房屋交易。這也是謝娜夫婦買房這件事受關注的一個重點原因。”一位不願意具名的業內人士對中國經濟時報記者分析道。

在北京某科研機構工作的小楊在接受中國經濟時報記者採訪時表示，北京短租的中介費約等於一個月的房租，去年6個月的短租，相當於額外交總租金15%的中介費。另外，他還提到，第一次租房時輕信經紀機構，結果經歷了房屋衛生間的照片裡有馬桶，實際是披著馬桶外殼卻須手動倒痰盂的奇葩遭遇。

“只要是租房、買房時留了手機號，一定會被大批經紀人員'攻陷'。我的手機號在被瘋狂傳播。”在相關採訪中，被洩露個人信息的問題，也導致不少民眾對房地產中介怨言頻出。

重拳出擊整治房地產經紀服務亂象

受訪專家表示，《意見》的出台，將有助於規範房地產經紀服務機構的行為，保護消費者的合法權益，增強市場的透明度和公正性。

在加強從業主體管理，嚴格落實備案製度方面，《意見》要求房地產經紀機構要依照《房地產經紀管理辦法》向所在地的住房和城鄉建設部門備案。經紀從業人員要實名登記，公示從業信息，接受社會監督。

“《意見》有助於促進經紀服務行業在與互聯網的結合方面，更好、更有序地發展。如果房地產經紀機構能夠很好地執行這些規定，將有助於經紀機構更好、更健康地發展。”易居研究院研究總監嚴躍進在接受中國經濟時報記者採訪時表示，《意見》將為房地產互聯網平台的發展，帶來實質性的推動。

對於大眾較為關注的“信息保護”問題，《意見》也給出明確規定，經紀機構嚴禁非法使用、加工、傳輸客戶個人信息，要採取有效的措施防止洩露客戶個人信息。各地住房和城鄉建設部門會對經紀機構加大違法違規整治力度。

租客小楊認為，《意見》有助於提升房地產經紀服務的質量和信譽，保障消費者權益。“在減費方面，除了分檔定價應儘早實現外，房東也應承擔一部分經紀服務費。”

減費讓利是政策導向更是民心所向

房產經紀服務費對普通民眾來說，是一筆不小的負擔。根據《意見》，房地產經紀服務機構要明確經紀服務內容，合理確定經紀服務收費，嚴格實行明碼標價。這一系列減費讓利的管理規定，備受民眾矚目。

二手房大V大志在接受中國經濟時報記者採訪時表示，目前，北京樓市依然是鏈家地產“一家獨大”，處於行業壟斷地位，但其他中介機構的市場佔有率也在提升。就目前而言，除鏈家地產之外的其他經紀機構，服務費都是可以商量的。因此，《意見》的出台將刺激房地產經紀服務行業進行改革，包括降低服務費率。

嚴躍進認為，《意見》中要求房地產經紀機構費用採用分檔計價，因此，經紀機構需要深入研究背後的定價規則，只有實行差異化的定價策略，才能滿足市場需求並保持業務的競爭力。在面對經營高端豪宅項目時，更要注意這一點。未來，差異化定價會對經紀機構的業務產生影響。

對於《意見》會否在實際執行中面臨挑戰，專家們認為，一項新規定的完全落地是有難度的，尤其是在疫情過後，房地產行業整體表現低迷，減費讓利的實際執行效果可能並不樂觀。

“目前中介服務費費率是2.7%或2.35%（連環單），收費上限是50萬元。若分檔計價，有些房子可能剛好卡在分界點以上，如果強行執行分檔費率，可能會影響買房客戶的體驗。”大志表示，《意見》的出台是為了規範房地產服務行業，讓交易人的權益得到進一步保障。服務費用分檔計價的出發點是好的，但是實施起來有一定難度。

嚴躍進表示，過去的兩年，房地產經紀行業面臨著巨大壓力，現在要求他們降低服務費用，這是一個具有挑戰性的任務。此外，要求買家和賣家共同承擔服務費也存在一定的困難。雖然表面上看起來費用分攤是可行的，但需要謹慎考慮實際可能遇到的問題。

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最近，北京土地市場表現出了“迫不及待”的態勢。

第一批供地的23宗地塊還有17宗待拍，5月17日晚，規自委又“追加了”29宗地塊，土地面積158公頃，地上建築規模307萬平方米。

具體來看，北京二批次集中供地中，房山區是供地大戶，共計6宗地塊；其次是丰台，供應4宗地塊；通州、大興、順義、昌平各有3宗地塊；朝陽、石景山各有2宗地塊；平谷、密雲、延慶各有1宗地塊，海淀區無地塊供應。

從地塊供應數量不難看出，此次擬供應商品住宅用地空間佈局更加均衡，按照梯次疏解、有序承接要求，進一步強調了北京市各區域的功能定位。

順義

順義區高麗營鎮兩宗地塊，距離相差不是很遠，兩宗地塊均沒有配建軌道交通，其中高麗營鎮SY02-0102-6003地塊更靠近“大廣高速”，南側為北六環路，另一宗棚改地塊則更靠近“白馬路”其他配套上，兩宗地塊相差不大。

比較來看，順西路地塊則更有優勢，該地塊東側為“臥龍公園”，向南可到達地鐵15號線“石門”站，西側為“東六環”路，值得一提的是，該地塊南側為“首都國際機場”。

石景山

石景山此次掛出的兩宗地塊，均位於“古城街道”，阜石路及石景山路中間，西側即為“首鋼園”。

從地塊位置來看，北辛安棚戶區改造地塊臨近“中海寰宇天下天賦”，北側即為S1線，但距離較遠，地塊周邊也多為成熟小區，總體來看，地塊周邊配套和環境還是不錯的。

比較來看，1609街區新首鋼核心區地塊，在交通配套上有一定優勢，臨近11號線的“新首鋼”地鐵站，南側為石景山路，東側的“石門路”與“阜石路”交接，可通達全城。

房山

綜合來看，房山區此次掛出的6宗地塊，無論是地塊位置還是周邊配套，還是“可圈可點”的，其中長陽鎮兩宗地塊，拱辰街道兩宗地塊比較搶眼。

具體來看，長陽鎮的兩宗地塊，分別位於長陽公園的西北側和東南側，兩宗地塊距離長陽公園都比較近。不過，“長陽鎮北廣陽棚改地塊”的優勢在於臨近房山線“廣陽城”站，從掛牌文件來看，屬於是“臨鐵盤”，而“長陽鎮FS00-0002、0003地塊”南側則臨近“京良路”，西側臨近“京港澳高速”，距離最近的地鐵站是房山線的“籬笆房”站。

房山區拱辰街道的兩宗地塊中，“拱辰街道FS00-0006、0007地塊”的位置更靠近房山線，位於“良鄉大學城西站”和“良鄉大學城”地鐵站之間，東北側即為“北京理工大學（良鄉校區）”，“拱辰街道FS00-0017地塊”距離最近的地鐵站為“良鄉南關”站，比較來看，位置上稍差一些，但地塊臨近“良鄉西路”，出行也比較方便。

房山區閻村鎮地塊和城關中心區地塊，距離地鐵站的位置都不算近，但周邊配套還可以。其中城關中心區地塊是房山6宗地塊中，距離城中心最遠的一宗地塊，位於燕房線上，周邊有“房山中醫院”，“房山區城關第二小學”，可以滿足基本生活所需。

事實上，大家對房山的印像是“又偏又遠”，是“價格窪地”，其均價在近郊幾個小伙伴裡也是“吊車尾”的存在。

但從近期的一系列“動作”及供地情況來看，天秤的兩端出現了明顯的變化，房山區作為“生態涵養區”在進一步推動“承接中心城區人口疏解的功能”，再加上此前住建委發布的，“多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，按照一區一策的方式由房山區試點”，房山正在發生著“翻天覆地”的變化。

丰台

郭公莊車輛段1518-614地塊、1518-621、627、629地塊，兩宗地塊屬於“兄弟”地塊，南北相鄰，兩宗地塊距離地鐵房山線和九號線交彙的“郭公莊”站，一步之隔，北側為“丰台科技園”站，丰台萬達廣場，永旺購物中心等均在附近。

南苑棚改地塊則位於“新宮”板塊內，距離4號線的“新宮”站較近，東側即為“南苑濕地公園”，北側為“萬達廣場”，地塊附近的成熟小區較多，可滿足日常生活需求。

朝陽

朝陽區此次掛出的兩宗地塊分別位於小紅門和十八里店，這兩個板塊都是目前朝陽區關注度比較高的區域。在2023年北京商品住宅用地推介會上，朝陽區重點推介了6宗地塊，其中就有小紅門、十八里店。

值得一提的是，二批次集中供地掛出的小紅門鄉地塊與首場土拍中，中建東孚拿下小紅門地塊如出一轍。彼時，總價及現房銷售面積雙雙“觸頂”後，仍有6家房企及聯合體參與最終搖號環節，該地塊最終銷售指導價為6.6萬元/平方米。

十八里店地塊位置堪稱“絕佳”，根據掛牌文件，該地塊緊鄰地鐵17號線“十八里店”站，是個妥妥的“臨鐵盤”，南側即為此前熱銷的“金隅昆泰雲築”，預測地塊一經入市，仍會是“香餑餑”。

通州

通州區本次共掛出3宗地塊，其中宋莊兩宗，均為R2類居住用地，永順鎮一宗，配建托幼用地。

具體來看，宋莊鎮兩宗地塊中，“宋莊鎮雙埠頭村地塊”緊鄰六環路，周邊暫無軌道交通配套，值得一提的是，該地塊距離“金地北京壹街區”較近，而“壹街區”就此前曾有“通州最孤獨的樓盤”之稱，該地塊位於“壹街區”西北側，距離宋莊城中心要更遠。

比較來看，“宋莊鎮寨辛莊村地塊”位於六環裡，雖然周邊也暫未軌道交通配套，但地塊臨近“東郊濕地公園”，西北側即為“北京首都國際機場”，預測未來項目入市，去化會相對好一些。

“永順鎮鄧家窯及永順村南部地塊”臨近地鐵6號線“物資學院路站”，與目前賣的如火如荼的“北京城建·國譽朝華”是鄰居，該項目指導價6.5萬元/平方米。

大興

大興區此次出讓的三宗地塊，位置上都各自優勢，其中，西紅門再次推出了“西紅門鎮1號地A組團地塊”，與日前由中鐵+華潤置地聯合體雙觸頂拿下的另一宗地塊大興西紅門地塊相鄰，相信此次出讓的西紅門地塊，也會有不錯的成績。

黃村鎮三合莊改造區B組團地塊，則是位於黃村的老城區，與此前熱銷的“大興·星光城”一路之隔，該地塊交通，配套，城市界面等都比較清晰完整。

新城核心區地塊則臨近“北京大興站”，以及4號線的“義和莊站”，值得一提的是，該地塊臨近“泰禾中央廣場”。

平谷、密雲、延慶

平谷區興谷地塊，位於平谷主城區，地塊南側即為“北京中醫醫院平谷醫院”，北側為“京東大峽谷”等風景區，地塊附近配套比較完善，附近一條平程路可直達主城區。

密雲區水源路地塊，位於密雲的主城區，地塊緊鄰潮河及大廣高速，北側為“京密路”，西南側為“密雲華潤萬像匯”，地塊附近暫時沒有“軌道交通”。

延慶區棚改地塊，附近生態環境較好，北側為“夏都公園”，西側為“北京世園公園”，此外，醫院、學校、商業等配套也較為完善。

總體來看，北京二批次擬供應清單中，雖然數量可觀，但不再聚焦中心城區而是向近遠郊擴散。

北京市規劃和自然資源委員會有關負責人也表示，新版北京城市總體規劃實施以來，在減量提質背景下，努力為投資北京的房地產開發企業創造更為廣闊的發展空間。

根據目前樓市新盤的熱端，預計二批次供地中朝陽小紅門鄉、十八里店鄉、丰台花鄉街道、石景山古城、昌平北七家鎮等地區的地塊仍是熱門地塊。

昌平

昌平區此次掛出的三宗地塊中，“沙河高教園地塊”和“新城東區地塊”是沿著昌平線出讓的兩宗地塊。

其中“沙河高教園地塊”臨近地鐵“沙河高教園站”，左側即為“北京航空航天大學”，東側為“北京郵電大學（沙河校區）”南側緊鄰“外交學院”，而“新城東區地塊”則臨近昌平線的“北邵窪”站。

值得一提的是，“新城東區地塊”，是北京二批次集中供地中面積最大的地塊，規劃地上建築面積32.32萬平方米。

北七家鎮地塊，附近暫無軌道交通配套，不過，該地塊臨近“未來科學城濱水公園”，生態環境不錯，南側為“定泗路”。

文/趙海名

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觀點網5月18日，深圳市寶安區城市更新和土地整備局發佈公告稱，因有效期內規劃未獲市政府或其授權機構批准，西鄉街道西井工業區城市更新單元計劃已失效。

西井工業區城市更新單元位於寶安區西鄉街道，擬拆除重建範圍面積約為2.2037萬㎡，擬更新方向為商業用地（含酒店，建築面積不低於1萬㎡）等功能，項目擬拆除重建用地範圍內需落實不少於3306㎡的公共利益項目用地。

更新單元計劃有效期原為2年3個月，經延期後調整為3年9個月，即2019年8月12日至2023年5月11日止。

項目申報主體為深圳市西錦投資有限公司，該企業股東為東莞市碧桂園房地產開發有限公司，隸屬於碧桂園地產集團有限公司。碧桂園過往在深圳曾有龐大的野心，但市場環境變化令其面臨不少挑戰。

舊改入深

工改，曾經是碧桂園轉向一二線的一步活棋。

2015年，主攻三四線城市的碧桂園提出“環抱一二線城市”，設立一線事業部。正是在這一年，碧桂園以股權收購方式獲得龍崗坂田榮匯工改保項目72%股權，借道舊改進入深圳市場。

據悉，碧桂園起初允許一線事業部、莞深區域、惠深區域在深圳競爭搶地，但由於招拍掛競爭激烈，三個團隊後續主要轉向收購或合作形式介入舊改。

隨著舊改戰局白熱化，選擇“戰略性”繞道的不止碧桂園。世聯行數據顯示，截至2016年底，至少60家外地開發企業（主要為北上廣及珠三角周邊城市的大中型開發企業）通過合作、收購等多種形式涉足工改市場，挺進深圳舊改。

在碧桂園2017年度業績會上，碧桂園總裁莫斌稱，對於深圳區域，公司當前並沒有具體目標，打算“做一個成一個”，“哪裡有市場，哪裡就有碧桂園。”

數據顯示，截止2018年底，碧桂園在深圳儲備的項目逾40個，城市更新儲備用地約150萬平方米，總貨值達4000億元。而到2019年底，碧桂園在深佈局出現收縮，潛在項目13個，較半年前驟減15個，潛在權益可售資源降28%至1408億元。

截至2022年底碧桂園在深圳已立項（計劃公告）的更新項目17個，已批規劃的項目有9個，拆除土地面積共147萬平方米。

其中，既包括位於工業區內的綜合用地、新型產業項目，也包括西鄉街道老工業區內已建成的鳳凰智谷工改項目。

與高調入局相比，碧桂園在深圳舊改擴張後半程失速，部分非住項目呈現換倉跡象。

如2019年底，將持有60%股權出售給合作方京基後，碧桂園退出位於深圳南山區南山街道荔林公園附近一個舊改項目。該項目已取得專項規劃批复，將規劃成一個商辦項目，但並未配套居住功能。

4個月後，碧桂園介入已立項的深圳龍華大浪下早舊村改造項目，該項目主要為居住用途。

去年12月8日，深圳市大鵬新區城市更新和土地整備局發布通告顯示，捷德紡織廠更新項目計劃有效期延至2023年10月21日。

項目申報主體為捷德紡織（深圳）有限公司，由老牌紡織企業香港捷德布廠於上世紀九十年代初成立。根據意願達成證明材料，意向合作方為碧桂園集團。

捷德紡織廠更新項目更新方向為商業、居住等功能，屬於“工改商住”項目。

而隨著西井工業區更新計劃經歷延期並最終失效，碧桂園在深圳的其餘“工改”項目推進亦蒙上一層不確定性。

工改難題

近年來，部分房企將旗下“工改”項目退出或出售的原因，除了行業整體資金鍊緊張的大背景外，政策環境也是決定因素。

在各家房企爭先入局工改時，工業用地在規劃細節上尚有迴旋餘地，巨額差價利潤之下，各地研髮用房被打造成公寓推售的案例並不稀奇。

出於對產業發展用地的保障，深圳陸續出台城市更新相關政策，嚴控“工改住”、“工改商”，各類“工改”項目的界限逐漸涇渭分明。

2017年底，深圳發布了《深圳市工業區塊線管理辦法（徵求意見稿）》，命令禁止將廠房改為公寓，研髮用房和配套設施建築平面不得採用住宅套型式設計。

到了2020年1月21日，《深圳市工業樓宇及配套用房轉讓管理辦法》正式出爐，明確工業樓宇整體或部分可分割出讓的，配套宿舍可整體分割出讓；工業樓宇不得出讓的，配套宿捨不得出讓。

工廈與宿舍捆綁，限制了房企的拆分操作空間。

對此，合一城市更新集團董事總經理羅宇接受觀點新媒體採訪時表示，當工改商項目不再規劃公寓，意味著此類項目失去可以快速變現的一個現金流；至於剩下的工改商辦、酒店等長期經營型物業，可以分割銷售，但在市場上去化會非常困難。

“市場難以去化，後續還要大量投資，開發商意願也就降低。”

廣東合一城市更新研究院於2022年底針對100多家涉足深圳更新整備業務的開發企業和金融機構開展問卷訪談調研，調研企業中，2023年房企新增投資城市更新項目意向類型聚焦於工改項目的，佔比56%，其中工改住佔比最大，達23%；其次是城中村改造項目，佔比31%。工改商僅為3%。

針對於工改商類更新項目還會聚焦於城區核心區位的項目，利於後期銷售去化及持有經營。

而工改項目中的持有型物業，除了分割出售外，資產證券化理論上同樣能實現資金較快回流。

羅宇表示，“目前工改工的確有走通資產證券化的項目，像招商的博時蛇口產園REIT，星河World的ABS等。但實際上這個類別要求的回報率和估值，與原來企業收購資產價值的預期能不能匹配，這是很核心的一點，簡單來說是原來是不是買貴了。”

“另外，資產證券化的前提就是能夠通過較強的產業招商運營方式，實現可持續經營收入。這對於很多原來從事高周轉的住宅開發企業來說是不具備的，也就是面臨能力錯配的問題。” 羅宇補充道。

適時退出回報預期不佳的“工改商”、“工改工”等項目，有利於房企穩定現金流，將資源重新分配，然而這也需要付出一定的沉沒成本。

首先是調出計劃後原則上3年內不得再次申報。依據《深圳市拆除重建類城市更新計劃管理規定》，調出更新單元計劃未滿三年的用地原則上不得納入拆除範圍；

此外，若項目無法繼續推進，意味申報前期費用無法收回。計劃前期通常會涉及前期可研、規劃研究、房屋測繪、意願徵集簽約獎勵等相關費用。

某種程度上，這正是深圳“工改”難題的縮影，解題思路背後往往又帶來另一道難題。

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網媒「香港01」母公司南海控股（00680）創辦人于品海或失控股股東地位，于品海所持的406.73億股（持股量約59.25%）南海控股當中，有314.54億股（約45.82%）於本周一（22日）被德勤接管，假若按該股去年4月停牌前收市價0.035元計，價值11億元。本報聯絡德勤及一名相關接管人查詢，截稿前未獲回應；而截稿前亦未能與南海控股及于品海取得聯繫。

料失控股地位 于品海未回應

港交所（00388）披露權益資料顯示，於5月22日，何國樑、侯佳伶及葛俊以接管人身份，持有南海控股314.54億股或45.82%股權，3人均為德勤企業重組服務的負責人員。而遭接管股份的數目，與建行（00939）於2021年12月22日持有南海控股抵押股份的數目大致相同。

南海控股2020年的年報顯示，于品海旗下的大地控股，透過其全資擁有的Pippen Limited、Rosewood Assets Ltd.及First Best Assets Limited，向建行及建銀國際抵押了217.35億股或31.66%南海控股股份。而據披露權益資料，于品海於2021年4月及12月，再進一步抵押多44.45億股及52.75億股股份予建行，令建行總持股量增至45.83%。

一般而言，債權人倘未如期獲清還債項，則有權取得抵押品，並將之出售償債，亦可委任接管人處理有關事宜。南海控股於去年4月，因未能趕在「死線」前公布2021年全年業績，因而停牌至今，如公司在今年9月30日前未能刊發業績及成功復牌，則會遭「除牌」。

9月底前不發業績恐除牌

資料顯示，建銀國際海外於2017年購入大地控股全資持有Pippen所發行的債券，2021年3月債券到期，惟Pippen未有如期償還應付的3.84億元，逾期後亦只分批支付了數千萬元，包括2021年6月及去年3月期間償還不足3716萬元。建銀國際去年6月入禀，控告債券交易中任擔保人的于品海，向涉案公司及于品海等連本帶利追討共逾4.16億元；答辯方包括Pippen、大地控股及于品海。

南海控股去年6月指出，鑑於流動性狀況，未能履行部分到期的財務義務，導致部分相關債權人採取法律措施；用於擔保債務的部分資產被凍結；該公司將繼續與債權人積極溝通，尋求重組該等債務。

NOVO LAND 2A期快上樓書 下周開價

發展商新地（00016）積極推盤，今年推售屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2B期及大埔白石角優景里63號University Hill第2A期及第2B期，不足半年時間已賣出約1650個單位，相當於去年全年銷售量56%。發展商未有減慢步伐，NOVO LAND第2A期將於日內上載樓書，未來一周公布首張價單。

新地繼續採取「月月有樓賣」的推盤策略，3月推出NOVO LAND第2B期，為集團打響頭炮，至今累售近700伙。之後轉戰白石角，4月University Hill第2A期經兩輪開賣後，至今累售362伙。

University Hill 2B期連沽4特色戶

5月緊接推出University Hill第2B期，昨天連沽4個特色戶，成交價約589.59萬至1741.96萬元，呎價18611至20991元，該期數暫沽350伙。

以牽頭發展項目計，截至昨天，新地今年暫售出約1650個住宅單位，相當於去年全年銷售量約2930伙的56%。屯門及白石角新盤貢獻最多，期內共售出約1420伙，佔逾八成半。

University Hill第2B期將於今天進行入伙前壓軸一輪推售，涉及240伙，其中222伙以價單形式發售。新地馬不停蹄，同系NOVO LAND第2A期將於日內上載樓書，示範單位也於今天首度曝光。

新地副董事總經理雷霆表示，NOVO LAND於8個月內售出逾2200伙，市場仍有眾多向隅客，故加快推盤的步伐。NOVO LAND第2A期已一切就緒，將於未來一周公布樓書、開放示範單位，以及公布首張價單，價錢有5%至10%提升空間，最快會於6月初開售。

先推Arreso第3及5座涉519伙

新地代理總經理陳漢麟指出，NOVO LAND第2A期提供929伙，將於日內上載樓書。該期數由3座住宅大樓組成，分別為Arreso第3座、Arreso第5座及Charlot第1座。現階段先推出Arreso第3座及Arreso第5座，佔519伙，實用面積216至1528方呎，間隔由開放式至3房；至於Charlot第1座會留待接近現樓時推售。該盤預計入伙日期為2024年5月，樓花期約1年。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，目前樓市處於鞏固期，發展商要用折讓價錢吸客，但發展商較惜售豪宅，所以集中火力推上車盤，希望帶動樓市氣氛。屯門及白石角新盤主攻上車客，1房單位最平400餘萬元有交易，吸引不少用家入市，相信上車盤銷情仍然理想。

半新盤市場連錄蝕讓個案，入伙約2年的觀塘凱滙2房戶新近以900萬元易主，賬面貶值約222.71萬元或約19.8%。

資料顯示，凱滙第3座低層J室，實用面積500方呎，2房間隔，新近以900萬元蝕讓，呎價18000元。原業主在2019年樓花期間斥約1122.71萬元一手購入，持貨逾4年轉手，賬面蝕222.71萬元或約19.8%。據了解，由於銀行加息，原業主不看好後市，才將單位蝕讓。

香港置業市務經理袁世昌表示，受加息影響，凱滙業主普遍肯減價放售單位，蝕讓放盤暫有4個，惟蝕幅輕微，僅10萬至30萬元左右，或為樓價1%至2%。

另一半新盤馬鞍山星漣海亦錄蝕讓個案，中原地產行高級分行經理陳耀榮說，星漣海2A座中層D室，實用面積1154方呎，4房間隔，開價約1860萬元，議價後以1745萬元易手，呎價15121元。新買家為外區換樓客，見屋苑居住環境舒適，原業主提供合理議價空間，即決定入市自住。據了解，原業主於2019年11月以1800萬元購入單位，持貨約3年半，賬面蝕讓約55萬元或約3%。

港灣豪庭低層3年半貶7%

大型屋苑方面，香港置業首席聯席董事曾家輝透露，該行促成大角咀港灣豪庭2座低層H室成交，實用面積約320方呎，2房間隔，成交價558萬元，呎價約17438元。曾家輝指新買家為首置客，見上述單位間隔實用，睇樓1次即決定入市。原業主於2019年9月以約600萬元購入，是次轉手賬面虧損約42萬元或約7%。

中原地產副區域營業經理王勤學稱，元朗YOHO Midtown 8座低層B室，實用面積450方呎，2房間隔，以642.8萬元沽出，呎價14284元，創同類單位逾5年新低。原業主於2010年11月以285萬元買入上址，持貨約12年半，賬面獲利357.8萬元，升值1.3倍。

九龍東啟德新盤銷情穩，發展商部署加推單位應市。由恒地（00012）等六大發展商合作發展的天瀧，預料本周末至下周初加推低座單位招標；恒地同系同區THE HENLEY II相隔逾10個月，公布全新價單，折實平均呎價28898元，本周六（27日）賣12伙。

恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，天瀧設有低座單位，名為Harbour Mansion，共提供7伙，實用面積836至908方呎；其中兩個屬於連平台特色戶。目前接獲不少準買家查詢，預料本周末至下周初推出市場招標。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，該行為天瀧買家提供置業優惠，由即日起至6月底，首5名經該行買入天瀧單位，每位可獲贈「雙人15天夏之北歐五國郵輪假期」，總值64萬元。

天瀧自本月初以招標形式推售，至今累售14伙，套現約6.88億元。項目位於承豐道22號，提供566伙，實用面積351至1942方呎，預計2024年9月底入伙。

THE HENLEY II原價添食31伙

恒地同系同區THE HENLEY II昨天加推第4號價單，涉及31伙，實用面積414至575方呎，折實售價971.18萬至1865.7萬元，折實呎價23458至34423元，折實平均呎價28898元，較去年7月中推出第3號價單折實均價27598元調升4.7%。

抽出個別單位比較，新推出的1座26樓C室，實用面積542方呎，折實售價1811.65萬元，對比第3號價單推出的樓下單位、1座25樓C室，面積一樣，折實售價1806.33萬元，兩戶相差約0.3%，故相信新推單位屬於原價加推。項目本周六先到先得賣12伙。

本港寫字樓市場再度轉靜，仲量聯行發表《香港地產市場觀察》報告指出，甲級寫字樓市場連續兩個月錄得淨吸納量後，4月再度出現24.51萬方呎的負吸納量（即整體遷出騰空的樓面多於新租出樓面）。

仲量聯行香港董事總經理鮑雅歷（Alex Barnes）表示，4月有數個樓面面積較大單位重投市場，令整體甲級寫字樓錄得負吸納量，整體空置率由3月份12%，微升至4月12.3%；中環空置率橫行，最新為9%。整體寫字樓市場租金於4月按月跌0.3%，在主要分區市場中，中環和九龍東租金均下跌0.5%，尖沙咀則微升0.3%。

鮑雅歷指出，今年將有約320萬方呎甲級寫字樓樓面落成，推高寫字樓市場的空置率；但同時亦有租戶遷入新商廈，以整合及提升辦公空間質素。

資深投資者「舖王」鄧成波家族再度損手沽貨，近日以7450萬元售出油麻地砵蘭街地舖，持貨6年賬面勁蝕1050萬元。

市場消息指出，油麻地砵蘭街78至84號幸運大廈地下A及B舖連閣樓，地下建築面積約2134方呎，閣樓建築面積約1646方呎，合共建築面積約3780方呎，以7450萬元交吉成交，呎價約1.97萬元。原業主鄧成波家族於2017年5月以8500萬元買入，賬面虧損1050萬元，舖位貶值12.4%。

另一方面，資深投資者、裕泰興家族成員羅守輝或有關人士繼續沽貨，最新以3800萬元賣出筲箕灣南安街61至65號都富大廈地下5個相連舖位，總建築面積約3053方呎，呎價約1.24萬元。現時舖位租予3個租客，月租收入共13.45萬元，買家可享4.2厘租金回報。原業主於2016年12月以2870萬元入市，持貨約6年半，賬面獲利930萬元或32.4%。

黃竹坑工廈28單位7.3億放售

中原（工商舖）工商部副分區營業董事魏漣表示，黃竹坑香葉道4號怡達工業大廈共約28個單位，分布於高、中及低層，建築面積由約2545至7310方呎，合共總面積約93275方呎，共佔全幢物業約38.8%業權，以意向價逾7.27億元放售，呎價約7800元。據悉，原業主為資深投資者「磁帶大王」陳秉志，由1975年起至2002年間購入該批單位，涉及投資金額約2046.4萬元。另外，火炭禾寮坑路2至16號安盛工業大廈6樓A及B室，建築面積約8200方呎，售3327.56萬元，呎價約4058元，買家為建華集團。

銀行加息衝擊浮現，二手業主以平價甚至蝕讓沽貨，鴨脷洲海怡半島套3房東南園景戶，業主因睇淡後市，不惜以2房價錢855萬元沽貨，較銀行估價低約8%；元朗YOHO MIDTOWN低層2房，以近5年低價易手。

造價低估價1至8% 呎價13528

中原首席分區營業經理盧鏡豪表示，鴨脷洲海怡半島剛錄得本月第3宗成交，東南園景套3房以2房價錢成交。成交為海怡半島19座低層E室，實用面積632平方呎，套3房，內籠企理，業主於今年初以868萬元放售，現以855萬元沽出，呎價13,528元，屬2房價買套3房，因業主看淡後市不惜低價沽售，而參考網上銀行估價，上址造價較估價低1%至8%不等。海怡半島本月至今暫只有3宗成交，料成為2018年11月以來單月低位。

至於元朗YOHO MIDTOWN亦錄得低價成交，為8座低層B室，實用面積450平方呎，2房，議價45.2萬元，以642.8萬元沽出，呎價14,284元，創同類單位逾5年新低。原業主於2010年以285萬元買入，13年間轉手帳面獲利357.8萬元。

業主除以低價沽貨，止賺出貨，有部分選擇蝕讓提早離場。其中，本月暫錄56宗成交的馬鞍山區，按月同期成交跌15%，續有業主蝕讓易手，新近有持貨4年的星漣海套4房，帳面貶值55萬元離場。

馬鞍山星漣海4房 4年貶值3%

獲外區客承接的星漣海2A座中層D室，實用面積1,154平方呎，套4房間隔，開價1,860萬元，議價後以1,745萬元沽出，呎價15,121元。原業主於2019年月以1,800萬元購入，4年間貶值3%。

另外，上車屋苑屯門市廣場亦接連錄蝕讓個案，其中，1座高層B室，實用面積326呎，2房，剛以458萬元市價沽出，惟原業主於2018年以468萬元購入，轉手帳面虧損10萬元；此外，2座中層D室，實用面積325平方呎，2房。業主2017年以440萬元購入，現以433萬元成交，帳面損失7萬元。

二手交投淡靜，無礙個別屋苑樓價重上高位。南區淺水灣知名豪宅松苑更錄得破頂成交，一個海景3房以8,380萬元易手，不論售價或呎價俱創該屋苑歷史新高。

呎價高見43714元

市場消息指，松苑中高層B室，實用面積1,917平方呎，3房連書房間隔，連同1個車位叫價8,680萬元，減價後以8,380萬元沽出，呎價43,714元，創該屋苑樓價及呎價新高。

據了解，原業主2010年4月斥資5,500萬元入市，當年樓價及呎價亦一度刷新屋苑新指標，是次易手不但再破屋苑紀錄，帳面更獲利2,880萬元，升值52.4%。

松苑位於淺水灣道65號，業主非富則貴，例如金融管理局前總裁陳德霖、廣播界名人俞琤、英皇集團老闆楊受成胞弟楊超成等，均持有該屋苑單位。中原地產高級區域營業董事李卓雄指，松苑放盤緊絀，目前一個中層B室叫價亦需逾9,000萬元，反映今次易手的單位叫價具競爭力，且屬市價水平。

另邊廂，荃灣灣景廣場樓價相隔近2年來再重越千萬元關，美聯物業高級區域經理羅文暉指出，該廈高層C室3房，實用面積643平方呎，由叫價1,100萬元，累減62萬元，至1,038萬元成交，呎價16,143元。原業主1997年初以575萬元入市，持貨約26年，帳面升值463萬元或80.5%。

舊式工廈業主積極謀求轉型，如近年元朗東頭工業區逐步轉型為住宅區，當中麗新元朗中心最新再向城規會申請增加發展密度以重建逾千伙住宅，計入近期開售的住宅重建項目雨後，變相該區共提供逾1,300伙住宅。

規劃署於約10年前建議改劃7個工業區作住宅發展，包括鄰近港鐵朗屏站的元朗東頭工業區，佔地約200萬平方呎，現時區內有4個重建項目，部分工程正在進行或規劃中，包括2個住宅項目及2個商業項目，共涉約140萬平方呎樓面，及約1,354伙住宅。

麗新元朗中心 申放寬地積比

其中由資本策略 （00497） 及麗新發展 （00488） 持有的麗新元朗中心，近日再向城規會申請放寬用地地積比率及建築物高度限制以重建。最新申請將用地的住用地積比由5倍增至6倍，及放寬建築物高度限制至最高100.75米（主水平基準上，下同），變相以總地積比率約6.22倍重建為2座29層高（另設2層地庫）的住宅大樓，及1座樓高3層（另設2層地庫）的非住用建築物。重建後項目將會提供1,019伙住宅，平均單位面積約461平方呎，並會提供零售、社會福利設施等，總樓面涉約48.7萬平方呎。

事實上，項目於2021年8月曾獲會方批准重建，舊方案擬以總地積比率5.22倍發展2座為24層高的住宅大樓及1座3層高的非住用建築，共提供828伙，換言之，新申請的總伙數較舊方案增191伙或約23%。

至於另一住宅重建項目是星星地產持有的雨後，將重建為1幢24層高綜合商住樓宇，可建樓面約17.1萬平方呎，合共提供約335伙住宅，實用面積約252至909平方呎，已於今年3月展開首輪銷售。項目於2021年底以約8.18億元完成補地價，由工廈轉作住宅發展。

商業項目方面，當中規模最大的屬於信置 （00083） 於2015年以約16.9億元投得的宏業西街項目，並已命名為朗壹廣場（One North）。項目由2座樓高14層的物業組成，辦公室面積佔約44.5萬平方呎，商場零售面積則涉約11.3萬平方呎，另外亦有2萬平方呎的休憩園林，已於去年第4季落成並招租，當時寫字樓意向呎租約20元起。發展商透露，項目將會主力吸納創意科技、金融、醫療保健等行業。

新盤市場氣氛向好，一手市場連錄新高成交。由華懋及港鐵合作發展的何文田站新盤瑜一．天海，昨以招標形式售出1伙3房連儲物室單位，成交價3791.87萬，呎價約38071元，創第IA期成交價及呎價新高。

華懋集團銷售總監封海倫表示，瑜一．天海昨以招標形式售出第1A座20樓D室，面積996方呎，屬1伙3房連儲物室戶，成交價3791.87萬，呎價約38071元，創IA期成交價及呎價新高。該單位位於第IA期向南第1A座，坐北向南，採用橫排式設計，客飯廳及所有睡房均可享維港景觀，屬罕有海景大戶。而瑜一系列自今年3月開售以來已累售405伙，佔可售單位逾80%，套現逾68億。

睿峰維港1號錄成交

鼎珮集團持有的長沙灣睿峰昨再沽1伙，為西翼32樓C單位，面積319方呎，屬1房間隔，以超過870萬成交，呎價約27392元，平均呎價更破項目重啟銷售以來的最高呎價。發展商表示，項目自2月初重啟銷售後累售72伙，套現直逼8億。

中國海外發展的啟德維港1號新錄成交，為2B座8樓A室，面積656方呎，屬3房1套間隔，以1630.6萬成交，呎價約24857元。

The V Group持有的山頂豪宅Twenty PEAK ROAD by V，全數4幢洋房以內部轉讓成交，每幢成交價由5.6億至8.6億，總金額約26.7億，其中1號洋房，面積4740方呎，連1472方呎花園及1085方呎天台等，作價8.6億，呎價約18.1萬。