史上打炒房最嚴的「平均地權條例修正案」即將上路，住宅市場首當其衝，建商趨吉避凶，轉向布局商用不動產，業績告捷。

其中包括：國揚（2505）、宏普（2536）、興富發（2542）、皇翔（2545）、華固（2548）、遠雄建（5522）、長虹（5534）等商辦概念股，業績邁向豐收期，今、明年商辦業績貢獻力道可望放大。

國揚持續提高商辦大樓的購地及開發比，其中總銷達80億元的台北市內湖「國揚洲際企業總部」，可望在明年底完工交屋，2025年則將有新北市三重「國揚數位大樓」完工，總銷達67億元，主要買家包括和潤企業（6592）豪砸9.22億元掃走7戶等。

宏普近兩年士林「宏普世貿」出租及出售，提供長期穩定收益；內湖舊宗商辦大樓去年底被宏楷投資、新妍投資等買家，以40.8億元全棟收購，預計2025年交屋認列，可望貢獻EPS達1.8元，堪稱大補丸。

興富發則有12筆商辦案同步進行，可售金額高達2,500億元，包括北市內湖總銷209億元的「興富發T1」、長安東路「國家企業廣場」，分別將於今年及2025年完工交屋；汐止工建段、新莊副都心建案預計2028、2027年完工交屋；桃園「中路53」辦公案約50億元，2026年可望完工；至於台中則有「TOP 1環球經貿中心」，總銷近50億元，目標今年完工。

皇翔「台汽北站」商辦案，今年底有機會完工，對外招租。華固今年有新莊「華固國家置地」、「華固樂富中心」交屋入帳。

遠雄建目前雙北市有200億元儲備案量，另外台北大巨蛋辦公大樓，則可望完工招租。

長虹近兩年商辦貢獻量明顯攀升，今年總銷30.68億元「長虹豐匯商科大樓」已100％完銷，交屋入帳後持續推升業績。

新北土城近期推案相當熱鬧，其中捷運永寧站周邊三大案總銷金額高達300億元，更成為市場指標；值得注意的是，三大案當中有二案分別是海悅及甲山林建設，兩大代銷龍頭正面交鋒，試圖在不景氣下殺出血路。

根據住展雜誌統計，土城第二季新案供給增加逾千戶量體，又以捷運永寧站周邊三大案最受矚目，包括甲山林建設「金城帝寶1號」、「金城帝寶2號」，國美、德杰建設的「美德市」，上市公司皇翔建設「皇翔MRT」，三大案合計總銷約300億元。

其中，「皇翔MRT」率先登場，樓層規劃為三棟地上20層、地下5層建築，共有356戶住家，10戶店面，目前實價登錄已有70筆交易資訊，平均成交單價56.7萬元。

根據住展調查，「皇翔MRT」5月中旬周來客數約40~45組，低總價小單位戶別銷況順遂，12坪套房已完售，全案銷售率約二成，現階段主力為20～32坪2～2+1房，預計最快明年第二季可交屋。
國美、德杰建設的「美德市」也剛公開，屬合建案，規劃二棟，總戶數288戶住家，為23～37坪2～3房格局，樓高3米4，單層八併設計，每坪開價58~63萬元。

「美德市」建商當中也有海悅建設，該案即由代銷龍頭海悅機構的好漾廣告負責銷售；住展調查，該案潛銷期已醞釀不少客戶，詢問度高，周來客數約70~80組，其中二房戶別反映尤佳。

最後壓軸的則是甲山林建設「金城帝寶1號」、「金城帝寶2號」，標榜區段最大基地開發案，前者規劃182戶住家，為16～35坪1～3房格局，單層14併設計；後者規劃三棟，總戶數577戶（含10戶店面），為20～38坪2～3房格局，單層九併設計。

住展雜誌表示，「金城帝寶1號」接待中心正搭建中，預計6月正式公開，目前設臨時接待中心，與「金城帝寶2號」聯銷，目前周來客數約50~60組。

據最新聯徵中心資料顯示，北市30年以上公寓，去年第四季共申請房貸1024筆，相當於桃園、台中、台南與高雄四個都會區的總和，顯見雙北公寓產品仍有相當市場，但跨出雙北市公寓產品就並非市場主流，電梯、透天反而是市場的主要產品，也因為雙北公寓需求穩健，銀行評估放貸也給予不錯的條件，統計台北市的公寓去年第四季平均房貸利率1.95%，比其他都會區低了0.07%~0.17%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市平均屋齡老舊，精華區內有許多公寓產品，銀行評估北市的老舊公寓產品，因為土地相對值錢，市場上的流通性也相當好，因此相較於其他都會區，銀行多願意給予更好的貸款條件，尤其公寓型產品的坪數實在，即使北市公寓屋齡動輒超過3、40年，但仍可吸引消費者的目光，短期自用坪數實在，長期精華地段且土地持分較大的公寓，仍是有可能拚一下改建的機會。

統計顯示，去年第四季30年以上的公寓，北市貸款條件最佳，房貸利率僅1.95%，平均銀行的鑑估價格約1663萬元，在台北市想要買一間標準品房屋的代價不小，不過北市公寓的貸款成數並未特別突出，貸款的中位數約77%。其他都會區雖然貸款利率較高，不過因為買方多為首購，且購屋房價僅北市的1/3~1/4，因此貸款成數中位數有些都接近79%，但跨出雙北市以外，公寓就不屬於購屋主流。

曾敬德表示，購屋公寓時民眾可以多留意有無海砂屋等問題，而公寓從更新水電翻修等也是一大筆預算，雙北以外民眾可以評估老屋裝修還是買新屋划算。

副總統賴清德5月16日赴政大與學生座談時被問到高房價問題，他反問有無注意到「房價現在已經在降？」引發輿論熱議與炸鍋。

賴副總統在演講中提到四個重點，第一，全球經濟下滑影響房市會走軟；第二，平均地權修法對抑制房市奏效；第三，社會住宅成效達標；第四，長期應重視國土規劃與南北均衡發展。

筆者認同第一項與第四項論述，但說平均地權威權式的因噎廢食政策奏效，與灌水的社會住宅達標的偽政績，年輕人是一點感受都沒有，房市降溫，若沒從真正剛需市場研究，分析官方數據與年輕人感受落差的原因，就很難真正了解年輕人陷於買不起租不起的困境所在。

房市降溫？ 政府官員與年輕人感受不同的兩大原因
賴副總統應該是引用某房價指數分析台北市房價數月來有下跌趨勢，認為房價已經在降，但市場感受不同的原因有二：

一、高價市場與低價市場的走勢迥異：目前全台房市呈現的是高價市場受打炒房影響稍有調整，低價剛需市場卻呈現強勁的支撐力道，尤其成屋低總價市場仍因供需失衡而一屋難求。台北市房價微跌現象乃因高價市場交易量萎縮、價格下修，影響到均價下跌，其實低價市場仍然走強。

二、預售市場禁止轉售，逼使剛需市場觀望：儲蓄購屋準備進場的年輕人受禁止轉售政策影響，擔心買了不能後悔轉售，促使具有自備款能力的年輕人也因而觀望卻步，政策打炒房的後遺症，就是對市場機制產生負面的扭曲作用。

因此，買不起的年輕人卻又面臨租金年年高漲的問題，就業青年面臨買不起也租不起的困境，當然賴副總統一句「房價已經降了」，年輕人一點感受都沒有是必然的事。

新人新政，期待內政部林右昌部長對未來的住宅政策提出長遠的治本方針
筆者同意林右昌部長所提，住宅問題是慢性病，但慢性病不是市場失靈而是政策失靈，實際上解決住宅問題，要對症下藥，排除短線防堵的方向，提出長遠的治本方針。

新上任的內政部林右昌部長在基隆市長任內政績斐然，他能在資源有限的城市提出諸多創新的建設與成果，包括地方創生、市港合一……等顯著政績，最經典的就是正濱漁港彩虹屋，把破爛鐵工廠變成人人到基隆都會去朝聖打卡的景點，這種微市政創新的概念，若能在內政部的住宅政策上充分發揮，相信社宅政策會有令人驚艷的創意表現。惟如何應用政府有限資源借力使力創新國策，建立長期、全面的住宅政策，在供給面、價格面和制度面，兼顧產業健康發展，期待林右昌部長發揮他台大建築與城鄉研究所碩士的專業領域，對過去的住宅政策能去蕪存菁，改弦易轍，提出較具體有效的治本方針。

內政部於5月25日召開平均地權條例配套子法草案預告記者會，部長林右昌親自說明新增五項子法內容，表示本次條例修法最主要目的是回應社會期待，打擊投機炒作，讓房地產市場逐漸恢復正常健康狀態。

經濟成長不佳，將影響房市基本面走弱
房市疲弱，銀行不動產放款比率持續下滑。據金管會5月25日公布今年四月底統計，已連續九個月沒有任何一家銀行不動產放款比率逾29%，超過28%僅一家，整體國銀不動產放款比率降到26.22%近四年低點，月減0.06個百分點，顯示房市需求持續衰退的困境。

主計總處發布最新經濟預測，今年第一季GDP初步統計為-2.87%，較112年4月概估-3.02%上修0.15個百分點，但也同時修正去年第四季GDP為-0.78%，等於經濟成長率已經受全球升息的全面影響下修，八年經濟負成長魔咒即將應驗。

主計總處預測112年經濟成長率2.04%，較112年2月預測下修0.08個百分點，雖驚險保二，但為八年來最低。全年消費者物價指數(CPI)年增率2.26%，則較上次預測上修0.1個百分點，顯示今年通膨情勢仍屬險峻，種種跡象顯示，經濟成長不佳將影響房市基本面走弱。

平均地權修法上路後，房市價量走勢變化預測
平均地權修法七月上路，一般人認為預售交易量會更縮減，筆者反而認為，市場利空已充分反應，預售與成屋交易量已走過谷底。

由於平均地權修法過於粗糙，內政部長林右昌上任後，積極在子法上鬆綁不合實務條例，減少對市場機制的不當扭曲，也算是亡羊補牢。

筆者認為，市場交易量上半年最壞時間點已過，下半年無論預售或成屋交易量都會稍有回溫，惟房價也同時會稍有鬆動，也就是市場呈現量微增、價微跌的格局。

從第三季開始，就會看到市場有些超漲區域將明顯有殺價取量現象，惟整體市場價格跌幅在5%以內，高價市場表現較弱，低價剛需市場仍討不到便宜，未來市場一定會面臨技術循環的反轉現象而結束多頭走勢，打炒房重典雖可讓市場降溫，但同時也會使得這波市場調整為以盤代跌，跌幅不會太大，跌勢也不會太久，預測兩年內就會止跌回升。

「新光一號」REITs公開標售六筆不動產中，脫標呼聲最高、詢問度最高的「台南新光三越百貨大樓」，2日公開標售結果，由京城銀行受託的樂富一號以43.75億元，平貼底標價、幾無溢價方式得標，扣除車位後拆算全棟建物每坪均價30萬元，以2005年原始購入金額約31億元計算，12年來累計資產漲幅達1.41倍之多。


不過，不動產市場專家依每坪土地得標價達330萬元推估，已比台南土地行情高出許多，且未來租約屆滿後，租金報酬率是否維持目前的4.7％水準，也有變數，因此未來買方受益人會議是否獲通過，將是攸關買賣契約完成與否的關鍵。

目前樂富一號與新光一號的不動產管理機構都是晶華公寓管護，市場解讀可能是自家人更了解自家不動產的價值，因此僅一家出標並得標。

日前新光一號內的「新光中山大樓」標售有大黑馬殺出、開出紅盤，市場即預期台南新光三越大樓脫標機率頗大。台南新光三越大樓是台南火車站商圈知名地標，佔地1,320.72坪，建物面積達1.71萬坪，屋齡27年，多年來一直是台南土地公告現值最高的「地王」，新光三越亦持續承租經營，提供長期穩定的租金收益；以43.75億元得標價，推算租金報酬率約4.73％。

世邦魏理仕華東區及台灣董事總經理朱幸兒表示，新光一號REITs清算金額為歷年來最高，開標前即獲投資人高度關注。雖目前不動產市場正面臨全球通膨、央行升息、經濟成長趨緩等挑戰，但透過CBRE團隊努力，仍創下標售佳績。

世邦魏理仕資本市場部董事林敬超表示，這筆標案在招標時就受潛在投資人關注，包括壽險業、金融業及開發商等；其中已領取標單者，壽險業就囊括五成以上，但最後壽險業並未出手搶標，分析恐是受央行升息，投資商用不動產最低收益率門檻已攀升到2.845％影響，壽險投資難度大大提高。

樂富一號亦公告，此案投資金額達信託資產5％以上，因此必須經受益人大會決議才能簽署買賣契約，市場人士表示，理論上應都會過關。

不動產仲介公會副理事長鄭啟峰指出，中山、中正、中華等3中路段向來是高雄精華區，閒置多年成衣商場若能活化，有助提振鄰近商圈活力。房仲業者直言，高雄幾處閒置店面或商辦都屬私人產權，地主照交地價稅、房屋稅，公部門也無權介入。

中華三路、中正四路口成衣商場，全盛時期月租高達150萬元，價值不菲，地主卻無動於衷。附近住戶觀察，中華路、中正路車水馬龍，是高雄市黃金地段，銀行林立，還有醫美、牙醫診所，街角荒廢近30年的成衣商場若積極招租要成應該不難，如果有營業開店，周邊整體商業行為更會活絡。

高雄市街景、市容逐漸翻新，但閒置的「蚊子商辦」恐凍結了城市活力。愛河畔閒置達18年的大元國際大樓近年一度傳要規畫飯店、海景商辦或招待所，卻無具體動靜。代銷業指出，愛河畔近年興建及待建的住宅大樓，單坪站上5、60萬元，大元國際大樓如果翻修招商或拆除重建豪宅，肯定賺飽飽。

緊鄰高雄流行音樂中心、輕軌真愛碼頭的大元國際大樓為地上21樓商辦，所有權人為元大集團旗下大元建設，2005年完工後從未啟用。房仲業指出，大元國際單樓面積600坪，若每坪以500元出租，單一樓層就能進帳30萬元，全棟月租近6、700萬元，年收租可觀。

大元國際大樓若規畫成海景商辦、企業總部，或由公部門承租做為科技、新創產業孵育基地，應也十分搶手。若仿照華王、國賓等飯店拆除重蓋豪宅，每坪也可望賣出50萬至70萬元超高行情。

高雄市近年致力招商引資，翻轉昔日售、租滿街負評，有幾處占據精華地段的商辦及店面，不租不售閒置逾20年，地主寧可少賺幾億也不處分，這類「蚊子商辦」演成街頭奇景。高雄市財政局長陳勇勝說，市府會設法了解原因，適度協助或媒合，也會盤點周邊市有地及開發，盼帶頭活化。

經典案例就屬中正四路、中華三路口曾風光一時的成衣商場及愛河畔元大馬家的大元國際大樓，仲介業者說，幾處精華地段閒置店面或商辦，背後有複雜的家族關係，地主財力雄厚，處分與否對地主而言一點也不急。

位於中華三路、中正四路口的3層樓店面，占地571坪，張貼斗大的「租」字，卻閒置20多年，該處曾是老高雄人必逛的成衣賣場，月租曾高達150萬元，成衣商退場閒置至今，以極盛時期租金換算，房東少進帳近5億元。

曾受委託處分該店面的高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰說，地主當時單坪要賣100多萬，20多年前賣價偏高，加上產權為家族多人共有，有人想租賣，有人反對，意見紛歧，最終乾脆不處分。

高雄市代銷公會理事長謝哲耀指出，該處成衣商場曾想出租，價格頗高，有人出到相當租金地主又反悔，時日一久，家族人口增加或主事者更迭，意見更雜，處理難度高，地主口袋夠深，不租不售也不打緊。

至於大元國際大樓，仲介業者指出，該大樓屬元大集團所有，本來連外牆都不出租，周邊流行音樂中心啟建、駁二藝術特區變夯，形同荒廢的大樓讓街景顯得格格不入，約4年前大樓外牆供作選舉形象廣告後，在愛河畔效果醒目，如今精品廣告爭相上檔，每年入帳逾千萬，商辦內部依舊閒置，何時租售遙遙無期。

陳勇勝說，市府會設法了解黃金商辦或店面閒置原因，如遇困難會予協助或媒合潛在廠商評估投資，並盤點周邊市有地開發帶頭活化。都發局說，業主如有任何投資計畫或需求會盡力協助。

台南市不動產交易熱絡，保障民眾權益，地政局對於實價登錄申報資訊提高抽查比例從5%，今年滾動式檢討後提高查核標準至10%，在查核比例不斷地提升下，違反實價登錄申報案件的裁罰金額從去年度的425萬5千元，降到今年度第1、2季的83萬元，呈現顯著下滑情形。

市長黃偉哲表示，實價登錄2.0新制自2021年7月1日實施，迄今已將近2年，實價登錄施行後，已成為民眾買賣不動產最重要的參考資訊，實價登錄平台也是政府資料公開廣受民眾關注搜尋最多的平台之一，因此特別指示地政局加強宣導及查核作業，確保不動產市場價格資訊透明、正確。

政府地政局統計，新制實施期間近兩年共受理申報總件數10萬5583件、揭露10萬0588件，整體揭露率達95.27%。另針對逾期申報或申報資訊不實案件，自2021年7月新制實施迄今共計開立裁罰184件，其中預售屋申報資訊不實81件為最高，其次為預售屋逾期申報56件，買賣案件申報資訊不實38件，租賃案件逾期申報9件，總計裁罰金額532萬5千元整。

為保障民眾權益，地政局組成聯合稽查小組，針對實價登錄申報資訊的單價顯著異於市場正常交易價格、民眾陳情或檢舉案件或新聞媒體報導交易熱區者，另外辦理實地案場查核，並加強宣導作業，以確保實價登錄資訊正確性。

地政局長陳淑美表示，地政局目前自行建置不動產大數據分析平台，以標準化方式進行資料清理，排除非正常交易案件，並運用自動化檢核功能，提升查核效益，輔助實價登錄案件揭露作業，進一步對外提供更即時、更正確價格資訊。

未來因應內政部配合平均地權例修正，陸續通過有關私法人買受住宅許可、預售屋及新建成屋換約審核，以及檢舉獎金辦法等子法規定及配合新制即將上路一事，地政局將於6月8日在永華市政中心10樓小禮堂辦理平均地權新制及相關子法宣導講座，民眾也可透過直播觀看(https://youtube.com/live/dN2IdPON8C4?feature=share)，了解最新法令。

下一站省很大！元宏不動產加值服務平台彙整近一年，雙北捷運相鄰兩站房價價差五大站點指出，橫跨北市中正、新北永和的「古亭站-頂溪站」，平均房價每坪價差高達50萬元，居雙北所有捷運站點之冠。

其次為位於中正/大安的「公館站」，也與下一站、位於文山區的「萬隆站」每坪房價有33萬的差距。

排名第三的是北市大同區的「大橋頭站」到新北三重的「三重站」，一坪差25萬；第四是橫跨中山、松山的「大直站-松山機場站」房價也有23萬的價差。

第五處也是北市大同區的「大橋頭站」，但到新北三重的「台北橋站」，價差21萬元。五處站價差大站點中，橫跨雙北多個行政區的「中和新蘆線」就包括的三處。

緊臨兩站價差大 主要兩原因導致
元宏不動產加值服務平創辦人周昆立表示，這五處房價隔一站能省這麼大，主要是跨行政區，或跨縣市所導致。

他表示，傳統北市精華區動輒單價破百萬、總價數千萬的房價，讓很多購屋者望之卻步，其實目前雙北捷運發達，傳統好地段的生活機能已不再只有當地居民可獨享。

如果購屋者能跨出自己熟悉的生活圈，撇開門牌觀念，沿著捷運跨行政區、跨縣市或在豪宅區旁購屋，花費短短捷運一站的通勤時間，其實就可以省下大把購屋預算，生活品質也能大大提升。

以房價價差最大的站點「古亭站-頂溪站」就是跨縣市具代表性的案例，古亭站位處中正區，也是新店線及中和新蘆線雙捷運交會站，加上鄰近師大商圈，地段精華，屬於蛋黃區中的蛋黃，目前區域房屋單價平均破百萬。

至於新北永和頂溪站，雖然也是永和區最精華地段，但每坪房價均價只要59萬，幾乎只要古亭站的一半。只要購屋者願意從北市門牌，換到新北門牌，短短捷運一站的距離，就可以在同樣預算下，買到幾乎2倍的空間，CP值相當高。

不過，周昆立提醒，永和頂溪站雖然有一站到台北的優勢，但區域因為發展較早，周邊老大樓、老公寓也多，民眾在此挑選物件買房時，需要多留意屋況。

「公館站-萬隆站」每坪價差33萬元
再以房價價差第二大的站點「公館站-萬隆站」則是跨行政區省很大的案例，公館站位處中正區與大安區交界，隸屬台大商圈，與文山區的萬隆站僅僅只相隔一條基隆路，不過房屋均價每坪價價差卻高達33萬。

雖然公館站相對於文山區的萬隆站，無論是生活機能或地段價值都高一個級別，但公館站平均每坪房價高達百萬以上，頂溪站卻不到60萬，要首購族如果想鄰近公館商圈，萬隆站是一個很不錯的選擇。

房價價差排名第三「大橋頭站-三重站」與排名第五的「大橋頭-台北橋站」也是跨縣市的結果，這兩站因橫跨北市大同區與新北三重區，因傳統門牌效應，區域房價跟北市站點也有很大的價差，分別有著每坪25萬及21萬的價差。

排名房價價差排名第四大的「大直站-松山機場站」則是豪宅區塊與非豪宅區塊的差異，價差大的原因在於大直站鄰近豪宅區塊大直重劃區，使得區域房價相對比松山機場站附近的房價超高出很多。

不過，雖然松山機場站房價較低，但周遭生活機能比較弱，加上區域房市因為鄰近機場有禁限建的相關規定，區域房市熱度較低，房市年交易量較少，購屋者買房時，除考慮房價價差外，一定要綜合考量周邊生活機能與未來發展。

內政部每年8月開辦自購住宅貸款利息補貼，共4,000戶受惠，所得及財產符合一定標準以下可申請，內政部修正今年適用標準，以家庭年所得標準來看，六都僅新北市調升，其餘五都皆調降，尤其台北市自167萬元調整至163萬元調降最多； 六都以外則從原本99萬元提高到102萬元。

若所得不變，調降所得標準意味標準趨嚴，例如家庭年所得165萬元的台北市民，去年可申請自購住宅貸款利息補貼，今年超過所得標準，將無法申請。

營建署表示，自購住宅貸款利息補貼是為協助一定所得及財產標準以下，兩年內自購住宅並辦理貸款的家庭，提供自購住宅貸款利息補貼；民眾向政府提出申請，經審查核定的一年內，以自行購買的住宅向金融機構辦理貸款，並由政府補貼部分住宅貸款利息。

官員表示，民眾若要申請自購住宅貸款利息補貼，家庭成員年所得應低於一定金額。

內政部近日公布今年適用標準，六都中有五都所得標準向下修正，又以台北降最多，從167萬元降至163萬元；高雄則自113萬元降至110萬元；桃園、台中、台南分別調降1萬元至131萬元、122萬元、101萬元；其餘縣市提高至102萬元。

除家庭年所得標準，也必須符合每人每月平均所得、不動產限額等標準，各縣市調整情況不一，符合者可提出申請。

營建署表示，不同縣市的最高優惠貸款額度不同，台北市最高為250萬元，新北市最高為230萬元，其餘縣市最高為210萬元，至於補貼年限最長達20年，付息不還本的寬限期最長為五年。

在優惠利率方面，屬於弱勢家庭及特殊經濟需求的「第一類」申請者，可享有以郵儲二年定期機動利率減0.533%較低的優惠利率，至於大多為第二類的一般民眾，適用郵儲利率加0.042%。

官員表示，自購住宅利息補貼可與財政部青年安心成家購屋優惠貸款搭配使用，與「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」3萬元定額補貼也不衝突，民眾若符合資格皆可申請。

ST世茂(1.170, 0.06, 5.41%)退市關鍵時刻，5月30日晚實控人許榮茂宣佈增持1億到2億元，公司股價直接收出3個連續一字漲停，從1元“生死線”拉了回來，6月2日收盤價已經錄得1.17元/股。

6月4日晚公司又再接再厲，公告擬回購股份，回購金額同樣為不低於1億元不超2億元，回購價格上限也是1.3元/股。公告稱，回購的資金全部來源於公司自有資金，但需要注意的是，本次回購股份並不註銷，而是用於後續出售。

因2022年度被會計所出具了否定意見的內控報告，4月29日世茂股份被實施其他風險警示，戴上ST的帽子，隨即出現8個連續跌停，加上隨後的持續陰跌和整個板塊的拖累，最終引爆退市危機。5月30日也就是許榮茂宣佈增持當日，ST世茂觸及1元/股，收盤則錄得1.01元/股。

上市公司也宣佈回購

6月4日，ST世茂召開董事會會議，審議通過了《關於以集中競價交易方式回購股份方案的議案》。

方案稱，鑒於公司目前股票收盤價格低於最近一期每股淨資產，且連續20個交易日內公司股票收盤價格跌幅累計超過30%，為維護廣大投資者利益，增強公眾對公司的投資信心，推進公司的長遠發展，結合公司的經營情況、財務狀況及未來的盈利能力，公司擬以自有資金回購股份。

本次擬用於回購資金總額不低於人民幣1億元（含），不超過人民幣2億元（含），具體回購股份的金額以回購期滿時實際回購的股份金額為准，本次回購股份價格區間不高於人民幣 1.3元/股。需要注意的是，本次回購股份並不註銷，而是將用於後續出售，未來減持期間自發佈回購結果公告後12個月後起至36個月止。

就在5月30日晚，公司實際控制人許榮茂剛剛出手。公司彼時公告於當日接到控股股東峰盈國際及其一致行動人上海伯拉的通知，其計畫自5月31日起3個月內，在二級市場增持1億到2億元股份，增持價格不高於1.3元/股。峰盈國際正是世茂系創始人許榮茂控制的實體。

上述公告一出，最低已經觸及1元/股生死線的ST世茂，第二天直接一字漲停，隨後的兩個交易日繼續一字漲停，股價也回升到了1.17元/股。從三天的成交額和封單來看，似乎仍有繼續漲停的動能，尤其疊加此次公司又公告回購1億-2億元。

不過，需要提醒的是，截至目前公司還未公告許榮茂控制的實體下場參與買賣，也就是說都是市場資金自發在買。而此次公司的回購也大概率要去到7月份之後了，因回購方案需要經過擬於2023年6月27日召開的股東大會通過後方可實施。

近日新增53億債務逾期

實控人的增持和上市公司的回購，雖然都稱是用“自有資金”，但世茂方面實際上資金鏈仍然十分困難。

6月2日晚公司公告，公司及子公司近期公開市場債務7.39億元未能按期支付，其中：公司未能於2023年5月30日支付中期票據“20滬世茂MTN001”到期本息2540萬元、“21滬世茂MTN001”到期利息833萬元、“21滬世茂MTN002”到期利息586萬元；子公司未能於2023年4月10日支付資產支持專項計畫“希爾頓01”的資產支持證券退出款7億元。

此外，公司及下屬子公司有46.3億元的非公開市場的銀行和非銀金融機構債務未能按期支付，公司正在盡最大努力，積極聯繫債權人洽談展期方案，其中17.7億元的債務已與金融機構達成初步展期方案，將儘快推進落實展期工作。

公司稱，2022年至今公司通過拓寬銷售管道、精准定位客群等方式，多措並舉促銷售，但銷售情況仍大幅度下滑，受宏觀環境及行業環境影響，2022年累計實現銷售簽約額92億元，較2021年同比下降68%；2023年1-4月銷售簽約額僅34億元，較2021年同比下降約55%，較2022年同比上升23%。另外，自2021年下半年以來，公司經歷融資管道收窄、受限，未能獲得補充資金流入。

此前，2022年年報顯示，年審會計師對ST世茂2022年度財務報告出具了保留意見，對公司內部控制出具了否定意見。原因是公司部分子公司資產被申請強制執行進程中，執行標的金額達到162.88億元，占淨資產的比例達39.91%，年審會計師未獲取與該事項相關的全部資料，也無法通過其他審計程式獲取充分、適當的審計證據。

6月3日，中國證券報記者對北京地區二手房市場實地走訪發現，北京多個片區二手房房源量激增。記者在鏈家一家門店資料庫看到，北京房源量即時資料已經達到145266套。

北京目前二手房掛牌量 記者 董添 攝北京目前二手房掛牌量 記者 董添 攝
房源數量增加

“我在北京從事二手房仲介工作11年了。北京二手房市場10萬套至11萬套算是比較正常。超過這個界限就算滯銷。最近成交量明顯下來了，房源雖然多，但是賣不出去。我們店一共20多個業務員，上個月全店只成交了6套。市場好的時候，每個人成交不止一套。”位於大興區一家鏈家門店經理王偉（化名）告訴記者。

以南五環外某地鐵旁大型社區為例，據仲介介紹，社區一共有2000多套住房，在售房源接近200套，而成交高峰期，這類社區最多在售房源也就70多套。

“賣房的人最近變多了，主要是兩類客戶，一種是換房客戶，另一種是變現的客戶。目前這個市場，變現客戶可能確實賣不上價，像南城的房子，疫情期間基本沒有變化，現在有的片區還跌了。而東西城、回龍觀、西二旗等片區的很多房子，疫情期間上漲了10%至20%。”王偉告訴記者，“但是，目前來看，這些熱門片區也面臨掛牌房源數量激增的局面。”

這一說法得到了其他片區多位仲介人士的證實。“掛牌量相比3月份，整體增長了20%左右。現在很多人都在賣房。一些換房客戶積極入市，畢竟換房的話，還是希望市場可選擇範圍大一點。先把要買的房子定下來，手裡這套怎麼也能賣掉，無非價格稍微降低一些。如果在市場火爆的時候換房，很可能出現手裡的房子賣出去了，自己想買的搶不上或者根本選不到想買的戶型或者樓層。”海澱區一家仲介人士李梅（化名）告訴記者。

據李梅介紹，現在掛牌量多，一定程度上說明房屋持有者短期內不看好二手房市場走勢。目前的行情是成交量小、掛牌量大、價格滯漲或微跌。如果掛牌量繼續增加，很有可能導致較大範圍內的降價。“因為仲介不會看著大批房源賣不動，肯定會主動跟賣房客戶講價，讓客戶降價好快速出售。北京二手房一般是談一批賣一批，再上一批。現階段是掛牌量集中上來了，誠心賣房的不太多，還需要時間消化。”李梅說。

記者走訪發現，多個二手房仲介門店門可羅雀，仲介人員基本都在店內守著電腦等客戶上門，很少有外出帶看的情況。

市場高位回落

根據北京住建委官網資料統計，截至5月30日，5月份北京二手房網簽12117套，比上月同期下滑13.0%；比去年同期上漲49.9%（去年5月因疫情影響，成交基數較低）。4、5月份，北京二手房市場呈現出明顯的高位回落。

麥田房產分析認為，5月二手房成交量下滑，屬於需求階段性正常回檔。疫情防控措施優化後，北京二手房市場在2、3月份強勁反彈，一些觀望的客戶也因市場熱度的上升被裹挾入市。短時間內成交量的上升，使得部分業主預期升高提升報價。面對高性價比房源減少，購房客戶入市意願減弱。再加上新增需求補充不足，使得4、5月份二手房成交下滑明顯。今年5月二手房成交量，在近五年中僅高於因疫情影響的2022年。但拉長時間看，今年1-5月份，北京二手房成交超過7.2萬套，在近五年中僅次於2021年的9.1萬套，市場整體表現較為穩定。

掛牌量方面，麥田房產資料顯示，5月掛牌量和上月相比增加3.7%。成交放緩，掛牌量增加，市場去化進一步承壓。

“和4月份相比，不但業主的預期開始下降，在價格上也更願意做出讓步，以換取成交。雖然當下屬於買方市場，但實際上從掛牌房源的結構來看，房齡超過20年的老房子占到一半左右，供應的結構性矛盾依然存在，購房者選到合適房子的難度依然不小。從購房者的角度，現在下行的市場購房者掌握選擇的主動權，有更充足的時間挑選合適的房子。當前在售房源不斷增多，市場觀望情緒增加，導致置換鏈條運轉不暢。預計市場在未來一兩個月會經歷一個階段性築底過程。隨著買賣雙方價格博弈逐漸完成，以及‘賣一買一退減個稅’政策年底結束，很多業主會選擇在年底前完成置換，再疊加年末購房需求小高峰，北京二手房市場或在年末迎來明顯翹尾行情。”麥田房產分析師告訴記者。

中原地產首席分析師張大偉認為，在一季度北京二手房成交上升後，5月北京樓市降溫，成為春節後成交最低的月份。雖然高於疫情影響的去年同期，但整體持續降溫。

“2023年北京樓市的確出現了明顯的小陽春。因為過去幾年北京房地產市場的高峰基本都出現在3月份，大部分是因為購房入學需求上漲導致。2023年北京入學人口刷新歷史紀錄，在這個需求影響下，2023年北京樓市出現了小陽春， 2月北京二手房單月成交約1.5萬套，3月成交超過2萬套。但隨後市場持續下行，4-5月成交均低於1.5萬套。隨著交易淡季來臨，預計6月份市場成交量將低於5月份。”張大偉對記者表示。

6月4日，保利發展(13.580, 0.77, 6.01%)控股集團股份有限公司發佈公告稱，2022年年度權益分派每股分配比例為A股每股現金紅利 0.45元。

本次利潤分配以方案實施前的保利發展總股本11,970,443,418股為基數，每股派發現金紅利0.45元（含稅），共計派發現金紅利5,386,699,538.10元。

據觀點新媒體查閱，2022年保利發展營業總收入約2811億元，同比減少1.37%；營業利潤約346.8億元，同比減少30.18%；利潤總額約352.33億元，同比減少29.58%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約183.02億元，同比減少33.17%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤約180.1億元，同比減少32.86%。

保利發展2021年度利潤分配方案每股派發現金紅利0.58元，占2021年度合併報表歸屬于母公司股東的淨利潤的25.35%。

深度掘金中國市場，幾乎成為國際酒店集團的統一動作。

“2023年，集團預計在中國近30個目的地開設近47家酒店，並將迎來中國市場第500家酒店開業里程碑。”6月1日，萬豪國際集團大中華區總裁毛怡冰在接受《中國經營報》記者採訪時表示。

記者注意到，包括萬豪、洲際、希爾頓等多個國際酒店集團正在不斷將新品牌引入中國市場，並通過品牌升級等形式，持續加碼中國市場。

多位行業人士提到，中國酒旅市場的韌性以及所蘊含的潛力，是國際酒店集團持續深耕的主要原因。它們通過多種模式引入多個品牌，形成了從經濟、中端到高端、奢華的多元產品矩陣。在此過程中，本土酒店集團也不斷成長，從學習到合作再到參與競爭，我國酒店市場呈現快速發展。“未來，我國酒店會在確保軟硬體水準的基礎上實現個性化、特色化發展。”華美顧問集團首席知識官趙煥焱說。

加碼中國市場

多個國際酒店集團正在通過引入新品牌、進行品牌升級等方式持續加碼中國市場。

5月24日，希爾頓集團宣佈在大中華區引入兩大細分領域的獨特品牌，即生活方式品牌Motto by Hilton與高端全服務酒店品牌Signia by Hilton。

根據希爾頓方面提供給記者的資訊，希爾頓集團大中華區及蒙古總裁錢進表示，此次新引入的兩個品牌亦是考慮到中國市場的巨大機遇和潛力，希望能將特色品牌帶到更多像香港、成都這樣充滿活力的目的地。

多位元行業人士告訴記者，希爾頓集團在中國的擴張速度正在提速。記者梳理瞭解到，該集團從進入中國市場到開業100家酒店，共花費29年，而從100家到500家酒店，只花費5年時間。

萬豪集團今年在華開業酒店也有望突破500家。毛怡冰告訴記者，萬豪目前在中國130餘個城市運營490多家酒店，涵蓋奢華、高端和精選服務在內24個酒店品牌。

“2023年，集團預計在中國近30個目的地開設近47家酒店，並將迎來中國市場第500家酒店開業里程碑。”毛怡冰提到，公司旗下酒店還根據市場需求，在中國實現品牌煥新、品牌專案更新等。

據記者不完全統計，中國市場已經成為希爾頓、洲際、Club Med、盧浮等多家集團的第二大市場。

“入華48年，洲際酒店集團高度重視中國市場發展。”洲際酒店集團大中華區董事總經理愛默爾告訴記者，截至2023年3月 31日，共有641家開業酒店和493家籌建酒店，系統規模超過16萬間客房。

此外，美諾酒店日前宣佈成都非遺博覽園及盛橡服務公寓正式開幕，這是亞太地區首個緹沃麗與盛橡雙品牌酒店項目；凱悅酒店也首次在亞太地區引入凱悅嘉薈（Caption by Hyatt）、凱悅悠選（Destination by Hyatt）和Thompson Hotels三個酒店品牌。

在趙煥焱看來，中國經濟和酒旅市場的潛力是國際酒店集團持續加碼的重要原因。國際酒店集團進入內地市場，除了香格里拉酒店和半島酒店是投資不動產之外，其餘均為輕資產的品牌輸出，通過增加酒店數量和品牌覆蓋面，可讓其影響力增加，並獲得更多收益。

國際酒店在華成長史

從1984年第一家假日酒店在北京開業，國際酒店集團便開啟了在華佈局征程。目前，希爾頓、洲際在華開業門店均已超過500家，另有萬豪、雅高、溫德姆、雅高等國際酒店集團全力在中國市場佈局。

上海星碩酒店管理諮詢有限公司首席諮詢官袁學婭梳理到，國際酒店品牌在華發展大致分為三個階段。

第一階段是從上世紀80年代中期到90年代末，很多國際酒店以單品牌的形式進入中國，對於當時剛剛放開的中國酒店業而言，其具有引領作用，培育了很多管理人才；第二階段是2000年到2015年，伴隨著房地產行業的快速發展，高星酒店成為很多地產項目的必有配套，國際高端酒店品牌獲得快速發展；第三階段是2015年至今，國內大眾消費快速增長，中端酒店需求增加。國內酒店在此方面快速發展，也使得國際酒店開始發力中端品牌，從雅高與華住合作到後來的希爾頓與碧桂園合作等皆是如此。

多位行業人士提到，目前國際酒店集團在華佈局都已形成了產品矩陣，類型覆蓋豪華、高端以及中端產品，在風格上也更加追求個性化和年輕化。

希爾頓日前引進的Motto by Hilton定位是生活方式品類的城市酒店品牌，而Signia by Hilton是希爾頓在重要城市和度假勝地開設的會議與活動酒店品牌。

凱悅集團在去年計畫引入中國三個新的品牌，即凱悅嘉薈、凱悅悠選和Thompson Hotels，分別主打生活方式，獨立酒店、度假村和度假公寓，強調多元文化等。

愛默爾告訴記者，洲際在華的12個品牌中，涵蓋奢華精品、高端及品質酒店品牌，遍佈不同層級的旅遊市場，通過各具特色的品牌矩陣滿足本土客群的差異化需求。

同時，在開發方式上，國際酒店集團也由最初的委託管理擴展至特許經營等多種方式。部分國際品牌還同本土酒店集團合作開發，以此加速掘金中國市場。

雅高集團主席兼首席執行官塞巴斯蒂安•巴贊日前在接受媒體採訪時透露，目前在中國我們有三位戰略合作夥伴，分別是華住集團、鳳悅酒店及度假村、尚美數智。公司可能會找到第四家合作夥伴。

酒旅行業觀察人士張旭雲表示，幾乎國際酒店集團都採用這種模式開拓中國市場，比如萬豪與東呈酒店曾合作開發萬楓品牌，希爾頓與錦江合作開發希爾頓歡朋，碧桂園與希爾頓開發希爾頓惠庭等。在合作過程中，國際酒店集團迅速佔領市場，而本土酒店集團也獲得擴張，並從中汲取經驗。

中國市場的魅力

根據多家酒店上市公司披露的資料，中國市場正在經歷強勁復蘇。

華住酒店在今年一季度的日均房價達到277元，同比增長23.9%，入住率達75.6%，同比增長16.4個百分點。同時，華住中國RevPAR（平均可出租客房收入）達到210元，達到2019年一季度的118%。

萬豪集團方面提供給記者的資訊顯示，中國市場的酒店在2023年第一季度每間可售房收入已恢復至2019年水準的95%，其中中國大陸市場的每間可售房收入則已完全恢復至2019年水準。

在張旭雲看來，中國酒旅市場的基本盤擁有很大的挖潛空間，蛋糕夠大且能做得更大。他援引相關資料，今年“五一”期間，全國國內旅遊出遊2.74億人次，實現國內旅遊收入1480.56億元。同時在雙迴圈的大發展格局下，國際酒店集團的發展空間更大了。

“我國酒店仍以單體酒店為主，與連鎖化程度較發達國家存在較大差距。這對於品牌力相對更強的國際酒店集團而言，意味著巨大的市場機遇。同時，我國諸多二三四線城市對於中高端酒店的需求仍在提升，國際酒店集團擁有一定的優勢。”張旭雲說。

中國飯店協會披露的資料顯示，截至2023年1月1日，我國酒店連鎖化率為38.79%，同比增長3.79%。但較發達國家酒店的60%仍有很大提升空間。

“中國酒店經營目前已經基本恢復到正常水準，但在供給上總體是供大於求，未來酒店必須尋求個性化、特色化發展。中外酒店品牌各有千秋，相互借鑒，平等競爭，為旅遊業繁榮發展出力。”趙煥焱說。

毛怡冰也告訴記者，中國旅遊市場展現堅實韌性並蘊含巨大潛力，在華企業擁有廣闊發展空間。

“以上海為例，我們遵循‘品牌+目的地’的發展戰略，公司目前在此擁有54家酒店和19個品牌，上海也成為集團亞太區首個運營超50家的酒店城市。”毛怡冰說。

洲際酒店愛默爾闡述了更為具體的在華發展思路。他告訴記者，公司將加碼奢華精品品類酒店的拓展，踏實高端品類酒店的腳步，加碼中高端酒店在下沉市場的影響力。其中，智選假日酒店將向更加下沉的酒店市場發起探索，今年的開業酒店將涵蓋15個省份與直轄市。

“中國市場仍有很大的投資機會，增量還很大。很多國際品牌在國內市場上正在下沉，去三四線城市。仍有很多投資人願意接近國際酒店品牌。”袁學婭說。

6月2日，萬科企業股份有限公司發佈2023年5月銷售及近期新增專案情況簡報。

據觀點新媒體瞭解，2023年5月，萬科實現合同銷售面積213.1萬平方米，合同銷售金額329.4億元，同比增長7.09%。

2023年1-5月，該公司累計實現合同銷售面積1045.1萬平方米，合同銷售金額1677.9億元，同比減少0.19%。

2023年4月銷售簡報披露以來，萬科新增加開發項目5個，分別位於上海、昆山、東莞、西安和成都，合計占地面積39.1萬平方米，計容積率建築面積104.1萬平方米，萬科權益建築面積61.8萬平方米，需支付權益地價85.51億元。

世茂在深圳的最大投資項目走上了法拍的道路。

近日，京東法拍網掛牌了深圳市龍崗區龍城街道12宗地的土地使用權及地上物，標的評估價163.05億元，起拍價130.44億元，參與競拍的保證金6.52億元，加價幅度6522萬元，將於2023年7月4日開拍。

上述標的物的所有者為深圳市世茂新里程(4.840, -0.04, -0.82%)實業有限公司（下稱“世茂新里程”），企查查顯示，世茂新里程的實際控制人為ST世茂(1.170, 0.06, 5.41%)（股票代碼：600823.SH，下稱“世茂股份”），根據拍賣資料，上述拍賣標的即世茂深港國際中心。世茂股份2022年年報顯示，其在深圳投資的專案共三個，分別是深圳坪山項目、深圳梅林項目、深圳龍崗大運項目，三者總投資額分別為35億元、30億元、504億元，投資額最大的龍崗大運專案即世茂深港國際中心。

從拿地到規劃、銷售，世茂深港國際中心可謂是賺足了眼球。

世茂深港國際中心緊鄰龍崗區中心城區大運中心，2017年12月，世茂股份以239億元的底價拿下深港國際中心地塊，土地面積32.19萬平方米，樓面價1.75萬元/平方米，土地使用年限40年，成為當時深圳歷史上土拍總價第二的地塊。根據當時的土地出讓規定，該地塊的土地用途為商業用地、公共管理與服務設施用地、教育設施用地、廣場用地、公園綠地。

世茂股份官網對深港國際中心的項目介紹是“集大型城市級購物中心、甲級寫字樓、IP主題樂園、雲上觀光廳等各類明星產品于一體”。值得一提的是，根據暫定的設計方案，世茂深港國際中心的最高塔建築高度為668米，高於深圳第一高樓平安國際金融中心（599.1米），也高於全國第一高樓上海中心大廈（632米），若建成，世茂深港國際中心最高塔將成為我國“第一高樓”。不過，拍賣評估報告顯示，目前最高塔地塊還未取得工程規劃許可證。

2018年3月世茂深港國際中心正式開工建設，2019年11月，該項目的公寓首次獲得預售證並開盤，均價5.2萬元/平方米，此後，其公寓一、二期和商業陸續入市。在深圳的公寓產品中，世茂深港國際中心算是熱銷的項目。克而瑞統計的資料顯示，2019年12月，該項目的商務公寓以7.14億元的銷售額位居深圳商務公寓熱銷榜首，2020年、2021年，該項目的商務公寓年度銷售額分別為39億元、31億元，在深圳商務公寓項目銷售金額排名中均位居第三名。

然而，隨著2021年下半年房地產企業債務違約，房地產行業銷售端回落，融資端收緊，世茂深港國際中心項目也逐漸停工。直到今年今年5月初，世茂股份曾向媒體確認，世茂深港國際中心復工，復工的範圍僅限於二期公寓的第12棟。

值得一提的是，本次拍賣的地塊並非深港國際中心全部地塊，公寓部分未在本次拍賣標的之中。評估報告顯示，世茂深港國際中心地塊分為十四宗，本次估價物件為十四宗土地中的十二宗土地，十二宗土地中有十宗設立了抵押權利，抵押權人為中信信託有限責任公司，目前12宗地已經被法院查封。

據悉，早在2020年7月，中信信託曾發行“深圳龍崗融資集合資金”信託產品，為深港國際中心專案的建設融資，2022年，該信託產品出現兌付困難。

2022年債務違約以來，世茂股份在債務展期、債務重組的同時，也加緊出售資產，截至目前已出售了香港維港匯專案股權、廣州亞運城股權、上海外灘茂悅大酒店、上海黃浦路229號地塊、北京分鐘寺地塊、南京市棲霞區專案股權等專案。

中指研究院統計的資料顯示，2023年前5個月，世茂集團銷售額為238.5億元，同比2022年的342.6億元減少了30.38%。

“買方付全部經紀費，賣家實收”的時代結束了。

僅實施一日，被稱為“仲介費下調第一槍”的福州市仲介費新收取標準就被撤回了。

6月2日淩晨，福州市房地產仲介協會發出一則通知稱，5月30日印發的《關於合理調整二手房交易傭金標準，促進房產消費復蘇的指導意見書》（以下簡稱“《指導意見書》”），因對住建部、市場監管總局等部門關於規範房地產經紀服務的意見政策把握不准、領會不透，悖離上級精神，給房產經紀行業造成較大負面影響。

為及時消除影響，該協會按照行業主管部門要求，已將上述《指導意見書》撤銷。業內認為，住建部等部門此前下發的意見旨在規範仲介行業，壓降二手房交易成本，引導市場降低買方承擔的費用，而福州《指導意見書》並未減少傭金總額，甚至有可能適得其反。

根據相關調研，全國25個重點城市的仲介費率平均值為2.2%，相較於3%的參考價打了7折，二手房市場偏弱、購買力相對偏弱的城市，其仲介費更低於該平均水準。多位受訪業內人士表示，在二手房市場疲軟，且逐漸走向買方市場的當下，仲介費下調是大概率事件，而雙邊收費也將成為一大趨勢。

25城仲介費率平均值僅2.2%

根據早前發佈的《指導意見書》，調整由買方全額支付交易傭金的現行辦法，轉為由買、賣雙方等比等額分擔傭金；同時，合理下調仲介企業的傭金收費標準，單方收傭比例定為房屋成交價的1.5%。該《指導意見書》原定於6月1日起正式實施。

上述通知中所指的住建部、市場監管總局等下發的檔，是今年5月初印發的《關於規範房地產經紀服務的意見》，其中提出“房地產經紀機構要合理降低買賣和租賃經紀服務費用”。

其中該政策意在壓縮二手房的交易成本，而福州的《指導意見書》並不符合這一政策導向。據諸葛資料研究中心，福州當地目前的仲介費收費標準為成交總價的3%。這也就意味著，即便由過去的買方單邊支付，變為買賣雙方各付1.5%，新政策執行之後經紀公司獲取的傭金仍然不變。

值得一提的是，在過往的二手房交易中，時常存在業主將自己所需承擔的仲介費轉嫁給買家的情況，這更削弱了福州《指導意見書》的作用。

上海中原地產市場分析師盧文曦向第一財經記者分析，根據監管層意見的精神，仲介費應該是從3%降低到2.5%或者更低，從而減少交易成本，即便存在轉嫁仲介費的情況，整體的費用實則也被壓低了。他同時認為，該《指導意見書》亦缺乏相應的監督措施，實際上無法保證執行效果。

有在大型連鎖仲介機構工作多年的內部人士直言，福州給出的上述新收費標準“沒有意義，結果一樣的”。

此外，監管層的相關意見還明確，“鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價”。同策研究院研究總監宋紅衛認為，這一政策導向是要求收費要有差異化，房價高低與費率掛鉤，房價越高、費率低，而福州仲介協會“一刀切”地按照上下家各1.5%的比例來指導，亦與檔精神有所不符。

事實上，當前許多城市的二手房仲介費並未達到3%的水準。易居研究院在對全國25個重點城市的調研中發現，各地仲介費用的定價並無統一標準，其根據各地仲介機構回饋的主流仲介費用情況得出的市場價顯示，25個重點城市仲介費率平均值為2.2%，相較於3%的參考價，相當打了7折的水準。

具體到城市來看，成都、西安、北京的仲介費略高，分別為2.8%、2.8%、2.7%；石家莊、東莞、太原的仲介費相對低，分別為1.5%、1.8%、1.9%。

諸葛資料研究中心首席分析師王小嬙認為，其他城市目前的傭金率低於3%，如果也更改為買賣雙方各為1.5%，仲介公司收取的總傭金實則有所上調，為防範市場亂象的發生，仲介費買賣雙方收取標準還有待研究。

仲介費下調是必然趨勢

事實上，在二手房交易行情偏弱、仲介機構競爭壓力增大等的影響下，買方市場形成中，現階段的仲介費實則還有下調的趨勢和可能。

2021年7月時，廣州曾有地產仲介通過降傭讓利的方式吸引購房者，其表示統一向買賣雙方各收取房屋總成交價0.69%的傭金。而這背後是彼時慘澹的廣州二手房市場。據廣州中原研究發展部監測資料，2021年6月，當地的二手房成交量跌至7794套，創下當時的新低。

近期，各大城市二手房市場表現同樣不樂觀。從掛牌量上來看，據克而瑞資料，南京二手房掛牌量已突破17萬套大關；近來二手房一直保持在高位成交的成都，掛牌房源仍維持在約19萬套的水準；北京二手房掛牌量在6月份也達到了11.97萬套，較3月多了1萬餘套。

掛牌量攀升同時，二手房成交量則出現明顯回落。南京的二手房成交量在3月達到了12609套的峰值，而在5月前3周的成交量尚不足3月峰值一半，下降趨勢明顯；而同樣成交量在3月沖高的上海，4月成交約1.77萬套，環比減少超6千套，5月亦繼續降溫。

這樣的大趨勢下，仲介費下調是大概率事件。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，在房屋供應量大增、交易週期拉長的當下，仲介人均交易單數明顯下降，其促成交易的訴求很強，願意降低費率；而賣方也想儘快賣掉以回籠資金，同樣也會願意支付一定經紀費，經紀費率下調是必然趨勢。

不只是仲介費下調，在買方市場下，雙邊收費也將成為一大趨勢。從此前不少城市的實際情況來看，由買家支付全部費用的情況並不少見。李宇嘉認為，當前買方市場下，購房者有大把機會可挑可選，怎麼買到性價比最高的房子，需要仲介的精細化服務。由此，未來買賣雙方均支付經紀費的情形和案例將會大量出現，“買方付全部經紀費，賣家實收”的時代結束了。

從國際經驗來看，王小嬙介紹，如美國、英國、西班牙、俄羅斯等為賣家支付仲介費，德國、義大利、日本等為買家與賣家共同承擔；在中國的房地產市場此前經歷了高速發展時期，衍生了買家單獨支付傭金的收取模式，但從當下的二手房市場來看，仲介費雙邊支付是適宜之舉，這可降低購房者的買房壓力，對於促樓市消費來說也有一定的積極作用。

近來二手房市場有所降溫的上海市場，就有房東在掛牌房源時，將“稅費各付”作為核心賣點之一吸引購房者。例如，某仲介機構執行的收費標準為賣方1%、買方2%，那麼一套總價1000萬的房源，若可切實執行雙邊收費，在現行規則下，買方也可省下10萬的仲介費。

不過，易居研究院也提醒，仲介費用下調的過程中，往往會產生幾個老問題，即費用滋生和費用轉嫁。其中，費用滋生是指產生包括貸款服務費、保障服務費、擔保費等在內的新費用，對於這些如何定價或如何收的問題，都應該在仲介費調整政策中做出說明；在費用轉嫁的問題上，則要做好系統論證和機制創新，防止出現購房者承擔房東那部分費用的情況。

中指研究院報告顯示，上周樓市整體環比上漲28﹒2％。分城市來看，一二線城市環比均漲，三線城市則仍環比大幅下降。庫存總量環比略漲。

一線城市成交面積環比漲4﹒5％；二線代表城市整體成交面積環比上漲36﹒9％，青島漲幅最大，為101﹒3％。不過三線代表城市整體同環比均下降，環比下降76﹒5％。

地市整體供求較上周走高，宅地供應量增逾八成，整體均價環比上揚，宅地均價增近三成。出讓金總額增近兩倍，杭州收金108億領銜。一線城市交易活躍，北京逾184億公告7宗經營性用地。房企融資類型以中期票據為主，房企拿地城市集中在北京、廣州、蘇州、青島、金華、溫州等城市。

近期有市民在上海市政府官網「市委領導信箱」頁面留言稱，多孩家庭購置改善型住房目前需要按照二套房利率來計算貸款，且首付款比例不低於50％，在如今市場情況下，置換房屋的壓力非常大，建議政府對多孩家庭可在貸款上給予一定的利率優惠，比如置換房屋仍按首套房利率來計算。

對此，人行上海總部就此回應稱，如已利用信貸資金購有一套房產，在上海再購買非普通自住房的，根據上海市差別化住房信貸政策的規定，首付款比例不低於70％。市政府相關部門按照因城施策、一城一策的原則統籌研究針對特殊群體、特殊區域的房地產調控政策，人民銀行根據市政府相關要求，配合落實好差別化住房信貸政策。

根據《關於進一步做好個人住房貸款政策相關工作的通知》、《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》的精神，上海符合下列情形之一的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50％；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70％。1、在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的；2、在本市已擁有1套住房的。

萬科企業（02202）（深：000002）公布，5月銷售金額329﹒4億元（人民幣．下同），同比增長7﹒08％，銷售面積213﹒1萬平方米，而5個月銷售金額1,677﹒9億元，同比下降0﹒19％，累計銷售面積1,045﹒1萬平方米。

該集團指，5月新增加5個開發項目，持股介乎49％至100％，需支付權益價款85﹒51億元，權益建築面積61﹒8萬平方米，並無新增物流地產項目。

93伙平均呎價13888元 本周末賣首輪

一手市場聚焦新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2A期，該盤上周五（2日）開始收票，並於昨天加推93個單位，折實平均呎價13888元，較首張價單的折實平均呎價高約2.1%，發展商稱今批屬原價加推，料本周末首輪銷售。過去周末兩天（3日至4日）新盤市場未有大型推售活動，合共只錄得17宗成交，按周多2宗。

NOVO LAND第2A期昨天公布第2號價單，共93伙，包括7個開放式、4個1房、80個2房及2個3房單位，實用面積245至667方呎，折實售價348.92萬至852.38萬元，折實呎價12728至14775元，折實平均呎價13888元，與上月30日推出的第1號價單折實平均呎價13598元相比，高約2.1%。

抽出個別單位作比較，新推出的Arreso第3座6樓C室，實用面積434方呎，折實售價605.28萬元；對比首張價單推出的樓上單位、Arreso第3座7樓C室，實用面積相同，折實售價606.47萬元，兩個單位僅相差0.2%。

陳漢麟料登記突破3000個

今批共有7個單位折實樓價低於400萬元，全屬開放式戶。入場單位為Arreso第5座27樓F室，實用面積245方呎，折實售價348.92萬元，折實呎價14242元。

新地副董事總經理雷霆昨天下午表示，NOVO LAND第2A期自上周公布第1號價單以來，市場反應非常熱烈，為讓準買家有更多選擇，所以加推第2號價單。今批單位樓層及景觀較佳，屬於原價加推，料短期內公布銷售安排，本周末首輪開售。

NOVO LAND第2A期目前有279個單位已開價，相當於單位總數929伙的30%。新地代理總經理陳漢麟在同一場合上透露，不排除於公布首張銷售安排前，再度加推單位。

陳漢麟說，NOVO LAND第2A期累計錄得約2500個購樓意向登記，以279個已開價單位計算，超額認購近8倍，預料連同昨天全日，登記量可突破3000個；該盤示範單位參觀人流迄今錄得逾3萬人次。

NOVO LAND第2A期位於欣寶路8號，實用面積216至1528方呎，預計2024年5月中入伙。

新盤淡靜 兩日僅17成交

NOVO LAND第2A期正展開收票程序，凍結不少市場購買力，令整體一手成交持續淡靜。綜合市場消息，過去兩天僅錄17宗新盤成交，較前一個周末的15宗，多2宗或13.3%。

全港只有7個新盤錄得成交，新地大埔白石角優景里63號University Hill第2B期兩天共有6宗，包括5個開放式及1個2房單位，成交價340.96萬至739.47萬元，呎價15428至18214元，套現2614.21萬元。成交價及呎價最高單位為優景閣第2座7樓B2室，實用面積406方呎，成交價739.47萬元，呎價18214元。

啟德天瀧臨海戶受睇樓客歡迎

九龍建業（00034）旗下將軍澳海茵莊園過去兩天也沽出6伙，成交價410.7萬至585.4萬元，呎價18267至19513元，套現3245.6萬元。

恒地（00012）旗下兩個新盤錄得成交，位於粉嶺的One Innovale第3期One Innovale–Cabanna昨天售出D座9樓20室，實用面積474方呎，成交價724.08萬元，呎價15276元；大角咀利奧坊第4期利奧坊．壹隅昨天賣出1座5樓B室，實用面積275方呎，成交價609.96萬元，呎價22180元。

另外，由恒地等六大發展商合作發展的九龍東啟德天瀧，恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝稱，過去周末有多枱客人參觀，對臨海單位甚具興趣。

投資氣氛轉趨審慎，工商物業交投步伐也放緩。中原（工商舖）指出，今年5月工商舖買賣成交共有319宗，較4月的322宗，按月微減3宗或0.9%。當中舖位買賣成交量逆市彈起，5月錄得75宗，按月增加27.1%。

中原（工商舖）數據顯示，今年5月共錄得319宗工商舖買賣，其中商舖表現最突出，5月錄得約75宗，較4月的59宗多約27.1%，是工商舖3大類別中，唯一一個類別的交投量錄得升幅，較去年5月錄得的100宗則少25%。中原（工商舖）董事總經理潘志明分析，現時整體舖位價格已比去年同期有所回升，加上經濟復甦需時，所以交投量按年比較稍為疲弱；若單以今年比較，舖位買賣個案由1月約57宗增至5月的75宗，按月份計增約31.6%。

寫字樓按月減19%

5月工商物業錄得的成交量最多，共有205宗，佔工商舖總交投量約64.3%，但較4月的215宗減少4.7%。寫字樓市場則由4月的48宗成交減少18.8%，至5月的39宗。

金額方面，5月工商舖總成交金額為41.25億元，按月挫25.1%。三大類別只有舖位市場的成交額按月增加，5月錄得16.85億元，升幅達18.7%。

潘志明認為，本港今年陸續開關和撤銷防疫措施，社會漸復常，但經過3年的疫情，環球經濟需時復甦，故5月買賣交投量趨平穩。他看好整體工商舖市場前景，相信投資者會陸續回歸，入市信心將隨經濟反彈恢復，而且訪港旅客人次增加，直接帶動舖位市道回暖，預期舖市可成為「領頭羊」。

資助房屋出現明賺實蝕個案，葵涌居屋葵俊苑一個未補地價3房單位，以未補價512萬元易手，原業主持貨約5年沽貨，明賺實蝕約20萬元。

美聯物業分行市務經理（銷售）陳偉健表示，葵俊苑B座葵裕閣中層6室，實用面積554方呎，3房間隔，望開揚市景，4月以未補地價520萬元放售，至近日獲上車客議價8萬元或1.5%，以未補地價512萬元承接，呎價9242元。

原業主於2018年以未補地價510萬元購買上述物業，約5年賬面僅賺2萬元，計及釐印等雜費開支，估計明賺實蝕約20萬元。

翠嶺峰一手貨賬賺42%

入伙3年的將軍澳新晉資助出售房屋項目翠嶺峰，新近得錄得2房單位未補地價成交。中原地產高級分區營業董事伍錦基指出，翠嶺峰中層D室，實用面積450方呎，望山景，4月以未補地價700萬元放售，惟賣方叫價太高，乏人問津，最終累劈143萬元或20.4%，以未補地價557萬元售出，呎價12378元。原業主於2018年以未補地價392.8萬元向香港房屋協會（房協）一手購入單位，持貨約5年，賬面獲利約164.2萬元或41.8%。

伍錦基續稱，該屋苑甚少放盤，本月暫時只有上述成交，上月則有2宗，未補地價平均成交呎價12811元。

息口走向未明、股市波動加上大型新盤吸客，二手持續疲軟。四大代理行統計十大二手屋苑在剛過去兩天（6月3日至4日）的交投均維持低個位數。中原地產統計十大屋苑過去兩天僅得4宗交易，按周跌20%，連續5周處於個位數字，6個屋苑零成交。

中原地產統計的十大屋苑，過去兩天只有鰂魚涌太古城、荔枝角美孚新邨、天水圍嘉湖山莊和東涌映灣園各錄得一宗成交。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，市場焦點落在一手樓，二手難免受壓，加上本港跟隨美國加息，股票市場波動，市場暫缺利好消息，買家對後市多抱觀望態度。若金融市場穩定下來，樓市的購買力有望提升，下半年繼續踏上復常之路，不過需要時間整固。

至於美聯物業統計過去兩天十大藍籌屋苑成交，同樣只有4宗，按周減少兩成，創自去年7月同期兩宗後的48周新低。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明稱，雖然日前股市反彈，市場亦憧憬6月美國暫停加息，有利樓市，但由於新盤續以吸引價搶客，二手市場觀望氣氛濃厚，短期交投料續處低水平。

去年中以來最長淡市

利嘉閣地產綜合過去周末十大指標屋苑成交共得3宗，按周持平，連續9周在單位數徘徊，是繼去年6月中至8月中之後，另一次最長的單位數淡市。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，市場對未來息口走勢意見分歧，股市波動也令住宅買家卻步，樓市處於牛皮膠着狀態。香港置業行政總裁馬泰陽說，該行統計的十大二手指標藍籌屋苑過去兩天有4宗買賣，按周回落33%。

美聯旺舖高級營業董事劉啟聰稱，該行獲業主委託放售大角咀福澤街33至47號福祥樓地下1號舖，建築面積750方呎，意向價2900萬元，呎價約3.87萬元。該舖位處福澤街和角祥街交界，現時由地產代理行租用至2024年10月底，劉啟聰估計租金回報可達3.3厘。

滙豐降康怡5.4%最多 中銀5個月首削3戶估價

近月二手交投低迷，銀行估價轉趨保守。10大屋苑本月網上估價進一步分化，其中滙豐銀行下調4個屋苑估價，較上月多2個，最高降幅5.4%；而中銀香港 （02388） 同期也削3個屋苑單位估值，屬5個月來首度調低10大屋苑單位估價。

本報追蹤滙豐及中銀香港對10大屋苑部分單位的網上估價，當中滙豐繼上月初下調2個單位估價後，本月進一步降4個單位估值，削幅介乎0.6%至5.4%；當中減幅最多為鰂魚涌康怡花園C座中層9室3房，實用面積594平方呎，估價由上月初錄1,001萬元，降至最新947萬元，跌幅為去年10月遭大削5.8%後，約8個月以來最深。

事實上，康怡花園上月交投疲弱，全月僅錄得7宗成交，按月減6宗或46%，而平均呎價同步下降0.9%至15,209元。據代理指，該屋苑業主目前普遍僅提供約2%至3%議價空間，與買家期望約半成減幅存在落差，導致交投停滯。

太古城3房 估價連跌兩月共2.8%

此外，同區龍頭屋苑太古城一個3房單位，估價也連續2個月被滙豐調低，屬雅蓮閣中層A室，實用面積1,114平方呎，最新估值錄2,394萬元，按月降49萬元或2%，連跌2個月累削68萬元或2.8%。至於其餘2個遭調低估值的單位，包括荔枝角美孚新邨百老滙街108號中層B室4房，以及將軍澳新都城1期4座中層F室3房，估價按月各跌0.6%及2.3%。

反觀上車屋苑天水圍嘉湖山莊一個3房單位，期內獲滙豐調升估價1.1%，屬期內估價升幅最多屋苑，來自麗湖居6座中層C室，實用面積546平方呎，最新估價錄581萬元，是自今年2月以來連續5個月獲該行調升估價，累漲52萬元或9.8%。

而中銀香港對10大屋苑網上估價取態，本月同樣見分化，共削3個單位估價，全屬港島3個藍籌屋苑，除前述太古城及康怡花園單位，各被調低估價1%外，鴨脷洲海怡半島29座中層E室3房，實用面積687平方呎，估價亦由上月錄1,061萬元，下調至1,040萬元，降幅2%。

業界：新盤搶客 二手樓價受壓

值得留意是，中銀香港對上一次下調10大屋苑單位估價，已追溯至今年1月，當時悉數單位均遭下調估價1.9%至5.4%，意味今年為該行5個月來首次降10大屋苑估價。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，近月二手受新盤搶客影響，部分二手單位要有折讓先承接到，令到樓價受壓，拖累了銀行估價。他指出，銀行未來估價取態，要視乎新盤開價情況、二手成交量、息口趨勢，以及股市表現等因素，相信短期估價仍會較反覆。

大型新盤收票，凍結市場購買力，一手周末交投淡靜，兩日僅錄得16宗成交，交投集中上車項目，其中將軍澳海茵莊園兩日沽出6伙，吸金逾3,200萬元。

海茵莊園沽6伙 吸金逾3200萬

過去兩日新盤成交量按周末增加3宗。其中，九建 （00034） 發展的海茵莊園售出6伙，涉及實用面積215及300平方呎，成交價410.7萬至585.4萬元，呎價18,267至19,513元。據悉，該盤今年已累售207伙，吸金逾11億元。

新地 （00016） 發展的大埔白石角University Hill第2B期，過去兩日也增添6宗成交，涉資2,614.21萬元；當中售價最高屬2座7樓B2室，實用面積406平方呎，以739.47萬元售出，呎價18,214元。

同系日出康城晉海II錄得特色戶交易，為3A座55樓C室，實用面積578方呎，設60平方呎平台，3房間隔，以1,040萬元成交，呎價17,993元。

其他成交方面，恒地 （00012） 發展的粉嶺ONE INNOVALE-Cabanna，以724.08萬元售出D座9樓20室，實用面積474平方呎，呎價15,276元。

本港經濟逐步復常，帶動豪宅市場氣氛升溫。市場消息透露，淺水灣華景園一個低層單位，新近以3500萬易手，呎價約28249元，原業主持貨逾15年轉售，單位升值逾1.4倍。

消息透露，華景園第3座低層B室，面積1239方呎，原則3房間隔，以3500萬成交，呎價約28249元。據了解，單位原業主於2007年10月斥資1450萬買入，持貨逾15年轉售，帳面獲利2050萬。

深灣9號4400萬沽

消息又透露，黃竹坑深灣9號第8座一個低層A單位，面積1342方呎，原則3房間隔，近期以4400萬連一個車位易手，呎價約32787元。據悉，單位原業主於2011年11月斥資3098萬買入，持貨逾11年轉售，帳面獲利約1302萬，期內單位升值約42%。

南灣2250萬承接

此外，美聯首席高級營業經理鄭祖發表示，鴨脷洲南灣10座中層A室，面積約1072方呎，1房連套房及士多房間隔，剛獲外區用家以2250萬承接，呎價約20989元。他又說，單位原業主於2013年1月斥資約1808萬購入，持貨逾10年轉售，帳面獲利約442萬，物業期內升值約24%。

又一居呎價18493元售

中原副區域營業董事王婉婷表示，九龍塘又一居17座高層F室，面積584方呎，3房套房間隔，議價後以1080萬易手，呎價18493元。她又說，單位原業主於1997年6月斥資776萬買入，持貨26年轉售，帳面獲利304萬，期內單位升值39%。

兩地通關後，雖然不乏遊客到港，惟購物豪情不再，深度及文化遊大行其道，亞洲地產控股執行董事蔡家莉表示，民生區鋪間接受通關帶動，租務增加，尤其食肆表現積極，她預期年內民生區鋪租穩升5至10%。

蔡家莉表示，自從通關和經濟逐漸復常，旗下民生地段鋪位連錄承租，其中，荃灣川龍街118號百悅坊全幢零售商廈，剛租出3層全層樓面，2層由食肆進駐。

荃灣百悅坊3全層租出

百悅坊5樓全層，建築面積6576方呎，另平台3000方呎，剛由西餐廳承租，月租25萬，5樓至7樓舊租客大專院校，月租共約39萬，疫情期間撤走，6至7樓早於2021年由健身室承租，月租逾37萬，現時隨着5樓成功租出，新租金加幅高達60%。

該廈11樓面積6495方呎，剛由區內老牌中菜館進駐，月租21.5萬，擴充分店，原租客為韓國燒烤月租20萬，新租金提升7.5%。她表示，目前該廈尚有9樓及15樓放租，每層6495方呎，意向月租22萬。

她指出，通關後，零售市況氣氛好轉，受飲食業持續擴充帶動，預期年內民生區鋪租升5至10%；市場預期今年遊客近3000萬人次，內地客消費模式改變，多了深度文化遊，但整體而言，對核心仍有正面影響，預料銅鑼灣羅素街、尖沙嘴廣東道鋪租回升10至20%，有機會重返疫市前70%至80%，最高峰時50%水平。

旗下新蒲崗三祝街10號「迷你坊」，地鋪6000方呎，獲食肆及零售洽商中，意向月租26萬，物業位處大有街單邊，可分間出租。

新蒲崗迷你坊租出逾60%

早前，集團斥資5000萬為該廈翻新，現時租出逾60%，其中1樓全層，建築面積11800方呎，由建築工業相關公司承租，月租18萬，新租客來自新界區，認為新據點鄰近啟德發展區，有利公司業務發展。該廈2樓全層，同樣11800方呎，租予連鎖店工作室，月租16萬。目前，7樓及8樓全層每層叫租16萬。

土地註冊處公布，5月份送交土地註冊處註冊的所有種類樓宇買賣合約共5284份，較4月份下跌8﹒2％，與去年5月比較，亦下跌33﹒5％，涉及樓宇買賣合約總值446億元，按月下跌30﹒1％，按年亦跌42﹒1％。

上述買賣合約中，住宅樓宇買賣合約佔4003份，按月下跌12﹒7％，按年下跌35﹒5％，涉及住宅樓宇買賣合約總值368億元，按月下跌29﹒8％，按年亦下跌36﹒6％。