第二季商用不動產市場撥雲見日，根據信義全球資產調查，在REITs新光一號六件指標不動產標售熱絡下，第二季上市櫃公司購置商用不動產金額達469億元，較上季大增約233％，其中超過百億元資金流向商辦、廠辦，且集中雙北區域。

信義全球資產調查顯示，今年首季受到國際金融局勢動盪、升息因素干擾，市場保守觀望氣息濃，交易金額僅141億元；第二季起利空因素淡化，交易件數、金額均有回穩，上市櫃法人重點布局辦公室，單是5月辦公室交易量有123億元，創下9個月以來新高。

其中，商辦、廠辦即占商用不動產交易約45％，合計210億元，辦公室買方結構以金融業及投資機構占64％居冠，其次為科技業占19％，顯見辦公室因具穩定收益及未來增值性，在高通膨時代成投資人資產配置首選產品。

在熱門交易區域上，明顯集中在雙北市，台北市精華商圈、臨捷運站的商辦產品具稀缺性，吸引購買力強的企業入手，買方除了當下自用或出租，也看好未來開發改建的效益；新北市則聚焦廠辦交易，尤其新廠辦有限，預售廠辦去化熱絡，如國揚三重中興段的廠辦案第二季就有35億元的預售交易，買方包括伊雲谷數位科技、和潤企業、世代永富投資等。

信義全球資產經理林建勛表示，在辦公室舊換新需求帶動下，下半年辦公市場買氣續旺，買方主要鎖定屋齡新、帶有綠建築等ESG題材的辦公大樓，建商看好商用市場發展，也已轉向布局商用不動產。

近年科學園區成為帶動房價上漲的主要動能，據591調查，與四年前相較，全台十大科學區中，台元科技園區、南部科學園區漲幅均逾一倍，然而位於雙北的內科、南港經貿、北士科、新北產業園區四大科園區在全台漲幅敬陪末座。

調查顯示，全台十大科學園區中，位於雙北以外的六個枓學園區房價在疫情之前原本房價均在1、2字字頭，如今全數站上3字頭，位於新竹的新竹科學園區甚至逼近5字頭，台元科技園區也達每坪46.1萬元。

以四年來的漲幅來看，台元科技園區漲幅119％居冠、南科110％居次，竹科則以89％漲幅排名第三，其餘如高雄楠梓、桃園華亞、中科漲幅則約在4至7成。

相較下，雙北市的科學園區漲幅則遠低於桃竹及中南部科學園區，台北市的內科、南港經貿園區四年漲幅低於2成，即使近年新興的北士科、新北產業園區漲幅亦在3成左右，反應近年房市上漲，資金幾乎往房價基期低、就業機會充沛的中南部科學園區周邊流動。

591指出，過去幾年因中美貿易戰開打、台商回流，不少製造業返台設廠，帶動新的就業與周邊居住需求，加上多數園區周邊多有大型提供住宅供給的新興重劃區，使得科學園區、重劃區成為近年房價上漲的代名詞，例如新竹二大園區IC設計重鎮的台元、產值逾兆元的竹科，鄰近有竹北縣治一期、新竹關埔等劃區，房價漲幅在全台名列前茅。

漲幅同樣翻倍的南科，自台積電宣布在南科擴廠，為台南房市注入活水，使得過去曾是蛋殼區的新市、善化身價水漲船高，又以LM特定區為南科新貴移居聚落，區域主打低密度高綠覆住宅區，房價穩站3字頭。

三圓建設少東王雅麟去年接棒父親王光祥出任董事長，27日首度主持股東會，會後受訪時針對平均地權條例修正案限制私法人買房採許可制指出，這是極不合理的政策，建議應改採報備制，並限制5年不能移轉，若有處分獲利則課以較高稅率。

三圓股東會承認去年財報及盈餘配發案，2022年稅後純損2.71億，每股虧損4.71元，但配股依然慷慨，每股發放2元現金股息。

今年三圓銷售重點是總銷達450億的「台北之星」Diamond Towers，法人預期，若下半年去化順利，全年將有機會轉盈。

王雅麟表示，目前影響房市最主要因素不是升息，而是政策干預。實際上業界普遍支持打擊炒作，但一次次打炒房下來竟變成打建商。希望政府未來政策制定時能聚焦打擊炒作，不要變成打擊建商。

至於平均地權條例修正案，王雅麟表示，新制規定私法人買房必須採許可制，請問私法人可以買船、買車、買飛機，也可以吃飯、更可以報統編吃飯，那麼為什麼法人不能買房？如果滷肉飯漲價太多，難道以後也要禁止法人吃滷肉飯？

王雅麟質疑政策的目的和公平性，同時也提出建議，既然私法人買房採許可制已完成修法，以後政府應作適度調整，改採報備制，買了之後限制5年不能移轉，若有處分獲利則課以較高稅率。他對政府打炒房最後變成打建商，也打亂高資產族群的資金布局表示遺憾。

至於央行針對第2戶自然人，祭出在全台七大都會區購屋貸款限縮7成，王雅麟表示，過去多次打房已經非常夠了，應該要緩一緩，不要因為選舉一定非得推出個名堂，可以觀察世界局勢再作決策。

展望2023年，三圓最重要的壓軸大案「台北之星」，王雅麟表示，目前已在作最後準備，即將針對都更戶進行交屋；至於銷售方面，每個月都有預約賞屋，只是私法人以後改採許可制，大家還在觀望。

2005年起國內掀起不動產投資信託基金（REITs）掛牌潮，以國泰、富邦、新光三大壽險發行的五檔REITs最知名，尤其新光一號（新光R1）早在2005年就首波掛牌，歷史最久、規模亦相對較大。此次順利標售後可望清算下市，對照初始成立時價值約113億，18年來增值1.7倍，原始受益人獲利可觀。

新光一號擁有精華地段六棟不動產，類型包含辦公室、商務住宅、商場與百貨，包括新光天母傑仕堡、南京東路三段的新光國際商業大樓、建國北路的台證金融大樓、台南新光三越百貨，後來借款買入新光信義華廈、新光中山大樓，年收益率約2～3％；但舊大樓管理成本不低，部分物業又有「都更」或改建話題，成為市場派狙擊的對象，多年來三家壽險公司皆聯手防禦，避免被清算下市。

新光一號的清算風波從2020年開始延燒，當年4月突然有受益人請求新光一號終止掛牌並進行清算，中間因新冠疫情爆發延後到當年6月開會，原創始機構新光人壽尋求友軍支持，希望保留此檔REITs，卻驚覺往日盟友之一富邦人壽已出售投資部位，僅勝國泰人壽可協助聯防；6月22日受益人大會上，在國泰集團力挺下，新光集團以反對清算票達出席權數35.36％，讓狙擊者無法突破3分之2門檻，驚險保住新光一號，暫時不用下市清算。

但狙擊者一年後捲土重來，2021年4月再召開受益人大會，新光集團一路慘敗，最終以壓倒性票數通過終止新壽樓管委任契約、不得跟新光集團租借車位後，又解任不動產管理機構新昕國際的委任關係，更換為晶華公寓大廈管理維護公司，股務代理機構也從原來新光金子公司元富證券更換為永豐金證券，等於新光一號幾乎與新光集團「再無關係」。

2022年4月，新光一號更名為「樂華一號」，第二季新光人壽就出清新光一號約9.8萬張，新光一號與新光集團的關聯就剩下資產中6筆不動產的名字和新光有關，緊接著當年8月就傳出將要清算的消息；之後在今年5月底終於啟動標售，並在昨（27）日全數脫標。

新光一號6筆標售案 全壘打

今年最重磅的「新光一號」REITs不動產標售案，自5月30日起以馬拉松式標售，且連續5棟成功標脫後，27日「新光國際商業大樓」標售案也順利脫標，由房地產市場上常客能率資本公司以29.81億元得標，也宣告「新光一號」揮出全壘打，6筆標案100％標脫，標售總金額達306.9億元，可望成為第四檔完成清算下市的REITs，同時也凸顯自用買家為王的時代來臨。

「新光國際商業大樓」規畫為地上14樓、地下3層的商辦大樓，屋齡已37年，此次標售樓層包括地下1層、樓上4樓、9樓及10～14樓，面積合計共3,573.52坪，底價約29.5億元，換算每坪辦公室底價96.4萬元，並採取「全部樓層合併出售」、「部分樓層合併出售」雙軌制，以滿足投資人不同的需求，最終由率能資本以29.81億元得標，溢價率僅1.1％，換算辦公室每坪單價約97.5萬元。

負責新光一號專任委託標售的第一太平戴維斯副總陳逸鴻表示，「新光國際商業大樓」距離北捷運量第四大的捷運南京復興站僅200公尺；鄰近更有多棟大樓紛紛拆除重建，包括台塑大樓都更案、興富發國家企業大樓、大同大樓更新案、國泰人壽寰宇大樓更新案、和苑三井花園飯店敦北案、凱悅尚萃酒店等，未來商圈地景將全面翻新。他指出，這棟大樓目前滿租，擁有穩定租金收益，未來有機會吸納周圍辦公大樓改建，企業搬遷的需求；再加上這棟大樓也有都更改建的潛在效益，是吸引投資人積極參與競標的原因。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，累計新光一號六筆標售案成功擊出全壘打，總計標脫金額達306.9億元，高出標售總底價3.25％，成為台灣不動產證券化市場上第四檔可望完成清算的REITs，從不動產標的數量、基金規模來看，都是四檔規模最大的一檔REITs。

陳逸鴻表示，依照第一太平戴維斯成功協助清算處分「基泰之星」、「三鼎」、「駿馬一號」3檔REITs的經驗，可觀察到金融保險業過去積極參與競標，但這次「新光一號」公開標售，保險業受限央行升息後提高投報率門檻難以參與；不過，專業投資機構、財團法人、建設公司跟家族辦公室等則積極競標，顯示台灣商用不動產的買家呈現多元化。


能率標到新光國際大樓樓層
經濟日報

新光一號所屬之新光國際商業大樓部分樓層昨（27）日標脫，由能率資本（5392）以29億8,168萬元得標，溢價率1.1%，換算辦公室每坪單價約97.5萬元。新光一號REITs六標的至此全數標脫，總金額306.9億元，較標售總底價高出3.25%。

第一太平戴維斯指出，此次新光一號標售，保險業受限於央行升息拉高投報率門檻難以參與，改由專業投資機構、財團法人、建商及家族辦公室等投資人得標，顯見買家多元，也顯示對商辦及商用不動產中長期發展深具信心。

新光國際商業大樓鄰近的復興北路、敦化北路與民生東路沿線，有多個商辦大樓、飯店重建案興建中，包括台塑（1301）大樓都更案、興富發的國家企業大樓、大同大樓更新改建案、國泰人壽寰宇大樓更新改建案、和苑三井花園飯店敦北案、凱悅尚萃酒店等，帶動商圈地景改變與機能提升。

該案屋況良好、管理嚴謹，現況滿租有穩定收益，有機會吸納周圍辦公室改建，企業辦公室搬遷的需求，帶動租金上漲，加上該案有都更改建題材與潛在效益，是投資人積極參與的原因。

新光國際商業大樓是新光一號不動產投資信託基金啟動公開標售計畫最後一個開標之標的，六個標的標脫金額總計306.9億元，新光一號是台灣不動產證券化市場上第四檔要清算的REITs，從不動產標的數量、基金規模看，都是四檔REITs中最大。

前幾年房市價量齊揚，吸引不少投機客蜂擁而至，加上通膨壓力，資金大幅湧向房地產市場，導致房市過熱，政府因此陸續推出各項打炒房措施；去年下半年起房市已有感降溫，但央行6月出乎意料再祭出第五波信用管制，管制力道絲毫未見鬆手，外界質疑此時加碼管制措施，必要性、正當性似有待商榷。

根據央行統計，5月購屋房貸餘額年增率下滑至近五年半新低，建築貸款（土建融）餘額年增率創逾四年新低，且六都移轉棟數年減6.35％，政府打炒房明顯見效；但央行15日第二季理監事會卻意外再揮重棒，針對六都及新竹縣市自然人購買第二戶住宅限貸7成，讓業界直跳腳，房仲業怨聲載道，有些準備換屋的買方「才剛簽約就可能會違約」。

這次再出手新一波管制，央行總裁楊金龍解釋，主要考量全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，持續由去年底36.83％成長至今年4月底的37.02％；且第一季新申貸第二筆購屋貸款比重增加，由上一季12.6％增至15.2％；最後是第二戶購屋貸款平均貸款成數持續上升，從前年10月的75.5％上升至今年4月77.1％，顯示貸款條件寬鬆，因此決議再調整管制措施。

從央行攤開統計數字，希望資金不要持續流向不動產，再推管制合情合理，考量未來房市產生系統性風險的可能，央行索性超前部署、預作準備，趁6月暫停升息的空檔加碼信用管制。加上下半年總體經濟前景不明，不少專家認為後續很可能出現衰退風險，為避免任何不測，以央行一貫「穩」字訣的思維，選擇打防守牌，也符合央行一直以來的政策考量角度。

但聯準會升息並未告終，我央行也不排除再次升息，房貸族利率壓力可能再增加，另外也傷及真正有需求的第二戶換屋族。央行美其名為維持金融穩定，但每次出手，都有無數的人與企業受衝擊；也因此，未來在政策出台前，是否多一分考慮與周延，尤其不應溯及既往，以免傷及無辜，徒然傷害房市的正常交易。

遞延交屋潮效應，5月國銀不動產放款比率雖小幅上升到26.42％，占比為今年前五個月最高，但其實從去年8月跌破27％後，至今仍未回升到27％之上，顯示房市交易仍冷颼颼，近期僅靠遞延的交屋潮撐盤。

受到央行升息、打炒房政策、經濟衰退疑慮、通膨導致建材價格上漲等四大利空影響，國銀4月不動產放款比率降到26.22％，創2019年6月以來新低，5月小幅提高到26.42％，終結連續10個月占比下降紀錄，但僅是遞延交屋潮效應。

依照銀行法第72條之2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30％，俗稱銀行不動產放款「天條」，國銀內部多會自行設定更嚴格要求、以28％為警戒區；也因此，5月不動產放款比率逾29％的銀行仍掛零，且從去年8月至今，沒有任何一家銀行不動產放款比率逾29％，落在28％～29％者5月仍只1家，落在27％～28％者從4月的11家增至5月的14家。

銀行局副局長童政彰表示，主要是5月存款總餘額（分母）減少約2,000億元，增加的三家國銀在4月比率約27.8％左右，數字有一點變動就會上移，但三家國銀的餘額整體來講沒有異常波動。

5月國銀房貸餘額月增551億元、月增率0.59％，為去年12月後單月增幅的高點。童政彰認為，民眾購屋有基本需求，房貸餘額呈現小幅增長並沒有特別異常。房貸餘額年增率從2021年6月最高10.29％之後就一路下探，5月持續下探到4.5％，顯示民眾購屋意願仍持續低迷。

央行升息加上各項管制措施見效，國內房市持續降溫。中央銀行27日公布5月消費者貸款與建築貸款餘額，其中購屋房貸餘額達9兆5,032億元，較上月增加552億元，餘額雖再創歷史新高，但年增率再下滑至4.54％，創2018年1月以來的近五年半新低，且已連14個月下滑。

根據央行統計，5月工作天數回歸正常，較4月增加6個工作天，房貸餘額也跟著提高至9兆5,031億元，續創新高；但若從年增率來看，5月房貸餘額年增率續降至4.54％，為近五年半新低水準，前低已要追溯至2017年12月的4.44％。

近幾年房地產交易熱絡，銀行授信高度集中在不動產，房市出現過熱跡象，各部會接力推出打炒房措施，央行今年6月再宣布第五波信用管制，針對第二戶限貸7成，再加上去年來五度升息，利率壓力持續上升，直接把房貸餘額年增率打回疫情前水準。

統計5月六都移轉棟數年減6.35％，更以台北市年減16.79％最大，其次為台南市減幅12.58％，整體交易量持續萎縮，反映在銀行房貸餘額成長率顯著下滑。房價方面，觀察信義房屋的房價指數（中古屋），5月雙北市合計年增幅放緩至0.81％，房價近期略有鬆動跡象。

央行官員表示，多數民眾買房都是透過貸款，這波房市明顯量縮，直接連動到房貸餘額成長下滑，緊接著7月平均地權條例新制上路，加上央行新一波信用管制，對整體房貸影響有待觀察。

供給面的建築貸款（土建融）餘額，5月來到3兆1,878億元，已連51個月創歷史新高，月增156億元，但年增率同樣下滑，創2019年4月以來新低，前低為2019年3月的8.82％。

央行官員分析，建築貸款年增率下滑，主要反映缺工、營建成本增加，建商投資規劃相較過往保守，且建築貸款不只包含土建融，還包括周轉金等，當前景氣前景不佳，建商開案、購地轉趨謹慎。

受惠於軌道經濟發酵，中台灣唯一三鐵共構的烏日高鐵，近期有全台最大高鐵開發案台中「高鐵娛樂購物城開發案」力拚今年動工，在重大利多逐漸發酵下，吸引建商爭相搶進烏日購地推案，帶動烏日區房價逆勢上漲。

根據實價登錄資料統計，今年Q1烏日區的成屋整體成交均價約27.5萬元，較去年同期的24.5萬元漲約12.2%；預售屋成交價更站穩3字頭，今年Q1每坪均價已來到36.6萬元。

台中「高鐵娛樂購物城開發案」基地面積4萬8000坪，樓地板面積高達14萬坪，其中商場部分面積就高達9萬坪，得標廠商第一大國際開發在2021年11月與交通部鐵道局簽約後，近日宣布力拚今年動工、2026年開幕。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，烏日高鐵特區有三鐵共構、高快速公路交織的交通優勢，已是烏日房價的領頭羊，不僅特區內的新案來到3、4字頭價碼，上漲漣漪還外擴；未來高鐵娛樂城開發完成，就能補齊高鐵特區的機能缺口，使生活更加豐富便利，並加深民眾移居烏日的誘因。

巨鼎建設總經理陳坤鎮說，「巨鼎TOWER花園」基地位於烏日區學田路568巷，距台中高鐵約5分鐘車程，採讓利策略，開賣3個月傳佳績，今舉辦開工動土典禮，並結合公益捐贈活動，會場提供希望家園、愛之光手工餅乾、咖啡給賓客享用及認購，巨鼎建設按照認購金額，如數捐贈公益。

巨鼎建設台中首案採取讓利策略，今年3月26日進場開賣時，每坪開價2字頭起，根據預售實登目前最高單價36.85萬元，每坪均價站上3字頭，已購客戶群大都是在周邊上班的區域客。

聯上發（2537）昨（27）日在股東會後表示，今年公司業績，將有總銷8.8億元「聯上淳」完工，預計第4季交屋挹注收益。另外手中還有四大成屋案可持續銷售、金額約24.2億元，又以「聯上天母」最大，今年營運將持續穩健。

聯上發昨股東會承認去年財報，公司去年稅後純益達0.77億元，年減81.4%，每股純益為0.26元，低於前年1.38元。股東會同步通過不配發股利，並完成七位董事改選，新任董事為蘇永義、楊淑綿、李志明、王貞尤，三位獨董為柯尊仁、莊明煌、溫尹勵；股東會後董事會通過蘇永義續任董座。

聯上發指出，今年公司業績在總銷8.8億元「聯上淳」完工、並在第4季交屋挹注收益。另外手中還有四大成屋案可持續銷售。

今年首度以董座身分主持三圓建設（4416）股東會的王雅麟昨（27）日表示，三圓建設手中「Diamond Towers台北之星」、「新隆國宅」兩大重量級都更案，前者總銷高達450億元，後者未來總價值挑戰500億元，光是兩大案合計總銷逼近千億元規模。

王雅麟指出，「Diamond Towers台北之星」已在今年首季取得使照，目前每個月都有預約看屋。而「新隆國宅」10多年前發現為海砂屋，有500多戶居民參與都更案，未來則是規劃為逾800戶超大型社區，產品為20~40坪剛性需求產品，該案緊鄰中正紀念堂，現正進行文化審查，希望盡速通過審查，讓都更案盡快成行。

據三圓建設先前規劃，「新隆國宅都更案」未來將重建成為地上16~34樓、地下5~6樓之大樓，總計有四大棟建物，包括16樓一棟、34樓三棟，地下5~6樓之住商綜合大樓。

據中國建設報報導，6月26日下午，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹會見了來訪的中國銀行(3.860, 0.08, 2.12%)黨委書記、董事長葛海蛟一行，就深化政銀合作、推動住房和城鄉建設事業高品質發展進行交流。

倪虹指出，要鼓勵引導金融機構參與城市建設和更新，推動打造宜居、智慧、韌性城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命週期安全保障。要抓住數位化轉型機遇，加快推進新型城市基礎設施建設，讓城市更聰明、更智慧。要深化國際交流與合作，助力建築業企業“走出去”，打造“中國建造”升級版。希望中國銀行走在前列，與住房和城鄉建設領域開展更加深入廣泛的合作。

新世界(7.170, 0.09, 1.27%)發展又一次和私有化話題掛鉤，只是相比於過去主動私有化新世界中國、新世界百貨，如今的發起方是大股東周大福。

6月27日早間，周大福企業、新世界發展、新創建集團聯合公告，周大福企業全資附屬公司擬以9.15港元/股私有化新創建集團，較新創建集團停牌前收盤價溢價14.5%，預計要約價值合共348.03億港元，若涉及購股權行權則最高為354.66億港元。

據觀點新媒體瞭解，新創建集團由新世界發展持股60.88%，周大福企業則持股新世界發展44.39%，因而私有化新創建集團，本質上是新世界發展剝離資產的交易。

新創建集團主營業務為道路、建築、保險，定位為新世界發展的“多元化上市旗艦”，過往新世界向九鼎投資(12.230, 0.24, 2.00%)買入富通保險，向“龍光系”收購高速公司資產，均是通過該平臺開展。

截至2022年底止半年度，新創建的三項業務為新世界發展貢獻了近59%並表收入。

新世界發展近年來風格較為進取，對外投資不在少數，但財務杠杆也為資本市場所關注。今年2月召開的中期業績會上，管理層曾表示會提出切實的去杠杆計畫。

最新的私有化事項，也被視作是去杠杆計畫的重要行動。

公告披露，新世界發展因股權出售事項所得款總額將為217.82億港元，將拿出其中40億港元派付特別股息。

高盛預計，交易完成後，新世界發展淨負債率將由47%降至約42%，派付特別股息後淨負債率則在43%左右。

大手筆剝離

在港交所，上市公司私有化已成為一種慣常現象，不少港資發展商都曾進行過相關交易。

一般而言，採取私有化手段主要有若干方面原因，包括上市公司自身缺乏二級市場融資能力，經營風險加大，股價亦未能真實反映資產價值；以及源於企業內部資產重組需要，將上市公司與其他平臺整合等。

比如2016年新世界發展以高達50.4%溢價私有化新世界百貨，便是因為面臨傳統百貨公司經營困境。新世界百貨2014年在21個城市擁有的百貨店數量增至43家，淨利潤卻下滑至5.2億港元，2015年進一步縮減，僅為4564萬港元。

與之相對比，新創建集團在2019-2021財年歸母淨利潤分別為2.53億港元、11.46億港元、15.87億港元，並不存在業績萎縮風險。

在這種情況下，進行私有化也更多是鄭氏家族的戰略性重組使然。

新創建集團是新世界發展的多元化產業上市旗艦，道路資產包括了杭州繞城公路、唐津高速公路（天津北段）、廣州市北環高速公路、京珠高速公路（廣珠段）等，以及2022年從“龍光系”手中收購的貴梧高速公路40%權益。

保險業務資產主要是富通保險，後者是於2018年從九鼎投資手中收購獲得，作價215億港元，曾創下當時香港最大宗同類交易紀錄；建築業務則包括協興集團、惠記（持有11.49%權益）。

新世界發展披露的財報也顯示，截至2022年底止六個月，公司錄得總收入401.93億港元，同比增長12.99%；其中主要透過新創建集團開展的道路、建築、保險業務收入分別為13.17億港元、164.82億港元、58.18億港元，合計占公司總收入的58.76%。

在這次私有化計畫中，周大福企業全資附屬公司擬提出有條件全面現金要約新創建集團，要約價格9.15港元/股。觀點新媒體瞭解，周大福企業目前持有新創建集團2.48%股份，扣除這部分權益後，新創建剩餘97.52%股份均在要約範圍內。

具體總價方面，假設新創建集團總股本在截止日期前不變動，要約將涉及37.91億股及8463.87萬份購股權，對應價值合共約348.03億港元；假設總股本不變動而購股權被悉數行使，要約股份數則達到38.76億股，對應價值提高至354.66億港元。

公告強調，新世界發展持有新創建集團23.80億股（占總股本60.88%），也構成要約股份的一部分。因此對於新世界發展而言，私有化也構成了股份出售事項。

新世界發展表示，預計出售事項的所得款總額將為217.82億港元，自出售事項完成之日起，新創建將不再是公司的非全資附屬公司，將不再併入財務報表。

其續稱，出售事項所得款項總額預計將用於派付40億港元的特別股息，預計餘下資金將用於償還現有借款及作為公司的一般營運資金。

需要指出的是，新世界發展同樣預計，出售事項將錄得未經審核綜合全面虧損總額23.81億港元。此乃出售所得款與2022年末公司應占新創建資產淨值之間的差額計算，虧損部分主要源于富通保險旗下持有的債務工具，而釋出63.28億港元的儲備後厘定。

降杠杆導向

周大福企業在新創建集團私有化計畫中，以相對合理的價格推進交易，盡可能控制了成本，同時向新世界發展輸送了接近218億港元資金，加速降杠杆進程。

即便對於那些關注新世界發展的投資者而言，鄭氏家族通過私有化為新世界發展補充現金的方式，或許也出乎他們的預料。

實際上，在此前幾個月時間，市場更傾向於認為新世界發展將以供股形式優化債務。

這源於今年2月10日，領展房產基金宣佈首次採用供股形式融資，按每個供股基金單位44.20港元的認購價以“5供1”的基準進行供股，一口氣籌集高達188億港元。至於用途，所籌集資金約40%-50%用於償還現有債務。

在領展進行“世紀大供股”後，關於新世界發展是否配股的話題開始持續發酵，以致于鄭志剛在2月23日召開的新世界發展中期業績會上作出澄清：“公司財務非常穩健，不需要以供股或任何股權形式集資，完全沒有需要向股東集資的需要。”

市場關注新世界發展，主要由於其近年來負債水準持續保持較高位置，在香港頭部房企之中也高於長實集團、新鴻基地產、恒基兆業等。

資料顯示，截至2022年底，新世界發展有息負債錄得1859.36億港元，借貸淨額1292.76億港，還未包括474.41港元永續債。淨負債率則從2022年6月30日的43.2%上升到46.9%，而2021財年的數據為35.6%。

由於負債水準高於其他港企，新世界發展在這一輪加息週期下融資成本受到影響也較大。去年底，該公司平均融資成本為3.80%，較去年中期及2021年底上升1.3個點，並且隨著美元基準利率提高，整體利息支出存在繼續增長的風險。

較高的負債也令新世界發展部分美元債價格有所受挫。以長債為例，該公司2031年到期3.750%票據目前賣盤價79.023，新鴻基地產2030年到期2.750%票據賣盤價在88.665，恒基兆業2031年到期4.800%票據賣盤價則達100.757。

在2月業績會上，新世界發展首席財務總監劉富強曾強調，公司淨負債率“已經見頂”。他透露，淨負債率將在2023財年下降到稍高於40%，至2024年6月進一步下降至40%以下。

據觀點新媒體瞭解，新世界發展提出的去杠杆具體措施包括優化資本支出，積極處理非核心資產，重設股息，通過財資管理去降低人民幣貶值帶來的風險。同時還包括削減預算，具體將2023財年總體預算從去年10月初披露的360億港元減少至320億港元。

處理非核心資產方面，2020年開始新世界發展已通過沽清非核心資產，回籠資金420億港元；所沽清的資產涉及香港巴士業務、航空租賃服務業務、天津港(4.350, 0.13, 3.08%)等，有相當一部分原先都是在新創建集團旗下。

今年4月28日，新世界發展還宣佈出售協盛建築集團，代價2990萬港元。

按照鄭志剛的說法，下一步公司會對各業務進行全面策略性檢討，審視如何完善集團旗下每一間公司的戰略焦點和釋放價值，通過企業行動進一步提升股東回報。

如今私有化新創建集團也被解讀為檢討後的行動之一，資本市場仍對此表示認可。

高盛發表報告表示，交易如果完成，將改善新世界發展財務狀況，特別是淨資產負債率，並為股東釋放出約8.1%的特別息收益率。

高盛認為，私有化交易完成後，以列賬基準計，新世界發展淨負債率將會由約47%降至約42%，派付特別股息後，淨負債率將上升至約43%。其續稱，一旦交易完成，聚焦點將由盈利和股價驅動因素縮小到房地產相關業務。

剝離多元化業務後，新世界發展剩餘的業務主要包括物業發展、物業投資及酒店運營，這也是其核心競爭力所在。

據瞭解，新世界發展在香港擁有眾多農地儲備，在內地也積極佈局物業。去年四季度，鄭志剛對外表示將在12個月內向上海、廣州、杭州和深圳等城市投資百億。

226234套，重慶正成為當前全國二手房掛牌規模最大的城市。

82%，上海正成為當前全國二手房掛牌規模增幅最大的城市。

全國二手房市場復蘇之路跌宕起伏，2023年前兩個季度，掛牌量逐步高企、成交價格重回下跌區間。

上海易居研究院監測的全國13個重點城市，二手房掛牌量在6月初攀上199萬套，相比今年初的159萬套，增幅達到25%。

“從歷史長週期角度看，過去二手房總體處於‘不愁賣’階段，而現在二手房開始步入‘愁賣’階段，意味著二手房市場已經從賣方市場開始悄然變為買方市場。”易居研究院認為。

《每日經濟新聞》記者調查發現，今年3月12日，重慶的二手房掛牌量才首次突破19萬大關，3個月時間新增掛牌房源超過3萬套；武漢超過80%的二手房均在降價，今年已經有超1000家仲介門店關門；上海個別門店店東則為置換房源的客戶用火鍋券充抵了10萬元仲介費，一些仲介門店則虧錢運營。

重慶掛牌價不及兩年前

張程（化名）後悔了：兩年前，曾有買家出價132萬元，要買自己一套位於渝北區北岸新洲的套二，“當時覺得價格上還能再漲點，也不急著出手。”

然而兩年過去了，當時能賣132萬元的房子，如今連120萬元都賣不到了。據張程介紹，這套房子是2018年花98萬元買的二手房，91平方米，單價剛過10000元，“如果以現在這個價格出售，除了貸款利息和之前入住時的翻修，可能只保證剛好不虧錢。”張程告訴記者，現在他暫時不降價出售，“再穩穩”，“萬一之後價格又能有所上漲呢？”

“現在這個社區房源價格跟前兩年比都有所下降，現在我們門店還掛牌了一套同社區、同等面積的房源，掛牌價格只有90多萬元。”重慶德佑冉家壩商圈一門店經紀人于洋（化名）在電話中告訴《每日經濟新聞》記者，不過這套房源是在二樓，特殊樓層價格參考價值不大。

記者在貝殼找房瞭解到，目前北岸新洲掛牌房源有41套，掛牌單價12657元/平方米，這一價格環比上月下降了1.69%；在售房源中大多是最近兩年才掛牌出售的，9成以上先後降價，其中一套實際使用面積超過200平方米的房源，2019年5月掛牌時為280萬元，但最新的掛牌價格是230萬元。

“如果有意向購買，這個價格是還可以再談的。”于洋表示，目前重慶二手房屬於買方市場。

對於當前絕大部分房源的調價行為，于洋直言，除了市場下行和業主急於出售等原因外，還有仲介主動議價行為。“這與我們的業績相關聯。”

他舉例道，如果一套房源的成交價格和其初始掛牌價基本一致，就證明我們對房源的維護沒有花費多少精力，我們的業績就會少一點，工資相應也會減少，因此在沒有帶客看房的時候，大家都會主動與房東議價，以加速房源的掛牌、成交週期。

多種因素作用下，好不容易止跌的重慶二手房價格，又降下來了。

中指研究院提供的資料顯示，2022年8月~2023年5月，重慶市二手住宅成交均價環比連續10個月下降，其中2023年5月成交均價為13477元/平方米，環比下跌0.50%，環比跌幅繼續擴大，這一價格同比2022年5月的14054元/平方米已下跌4.1個百分點。

國家統計局資料也顯示，自2022年8月以來，重慶市二手住宅銷售價格指數同環比已連續6個月下跌，直至2023年2月環比止跌回升，升幅為0.3%，同比仍下降2.8%，在隨後的3、4月環比價格持續上漲，截至4月同比下降幅度已縮小至2.6%；但到了5月，重慶二手房價格又再次進入下跌通道，環比再次下跌0.5%。

而與下行價格相反的，則是持續上漲的掛牌量。

據鏈家官網，截至6月27日，重慶二手房掛牌量已經來到了226234套，而今年3月12日才首次突破19萬大關，3個月時間新增掛牌房源超過3萬套。但交易量上，銳理資料顯示，5月重慶主城二手房僅9115套成交。

“一方面，重慶新房滿兩年才能上市交易，這也導致部分業主在限售期滿後掛牌出售，特別是部分投資客；另一方面，前兩年疫情，生意經營困難的需要賣房還債或者持續投資。”于洋告訴記者，其所在的仲介行業，這兩年也有部分個人門店因經營困難而關門的。

武漢超八成二手房降價

“截至目前，6月這個社區（中建大公館）一套成交都沒有！”武漢德佑格林東郡江門店經紀人張強（化名）無奈地說，在當前二手房業務成交量不佳的情況下，門店只能靠租賃與銷售新房支撐業績。

公開信息顯示，位於東湖高新(5.870, 0.18, 3.16%)區的中建大公館總占地面積22.4萬平方米，一期於2017年12月首次開盤，彼時毛坯均價22000元/平方米，社區附近集合了光谷實驗小學、光谷第十小學、光谷實驗中學等多所知名公立學校。

不過儘管如此，貝殼二手房平臺資料顯示，截至6月27日，中建大公館一期掛牌房源已有128套，其中6月新增10套掛牌房源，最近一次成交還要追溯至兩個月前的4月13日。

成交資訊顯示，該套房源為面積108.26平方米套三戶型，初始掛牌價為282萬元，成交週期達到533天，調價18次。

“成交價肯定是低於這個掛牌價的，按照近期區域市場成交情況來看，降價10萬~20萬元都是正常的。”

記者梳理該社區目前掛牌房源情況看到，超九成房源存在降價情況，甚至有的房源一次性降價40萬元，有的房源掛牌一年內調價就超過15次。“有些房東急於回收資金，不得不下調掛牌價；也有些大戶型掛牌價下調幅度較大，如果算上資金信貸、裝修成本，有的房源價格房東是不賺錢的，甚至會虧本賣。”張強告訴《每日經濟新聞》記者。

不只是東湖高新區。記者調查發現，武漢主要區域代表樓盤如江岸區旭秀星匯君泊、礄口區時代新世界(7.170, 0.09, 1.27%)、東湖高新區保利時代北區、武昌區複地東湖國際等二手房價格均有不同幅度的回落下調，“基本上全武漢的二手房價格都在降。”

諸葛找房資料研究中心報告顯示，5月熱點城市二手房掛牌房源，調價房源中降價比例超過80%，其中武漢的二手房掛牌量降價房源同樣超過80%。中指研究院監控資料也顯示，5月，武漢二手房價格環比4月下跌0.54%，連續15個月環比下跌。

而截至6月27日，武漢市房地產經紀服務平臺顯示，武漢市二手房掛牌量已經來到了176407套。

在成交價格持續下跌、掛牌量攀升的同時，武漢二手房的成交量卻在沖高後迅速回落。

《每日經濟新聞》記者通過貝殼平臺跟蹤梳理發現，今年2~3月，貝殼平臺武漢二手房每日成交量約200套，最高單日成交量超300套。5月，武漢貝殼平臺新增掛牌量約24000套，而全月成交量僅3183套，平均每天成交僅約100套，到了6月，這一資料還在持續走低，市場明顯已經呈現乏力走弱態勢。

“今年初二手房市場有一段短暫的復蘇，但沒想到這波行情4月就開始衰減了。”江岸區中環地產一門店經紀人鄧瑤（化名）告訴記者，就算是以前熱門的學區房，近期不僅價格有鬆動，成交量也在走低，“部分房東看不到短期內價格有回升的希望，整個市場預期沒有好轉，就只希望能趕緊出手。”

據武漢樓市一知情人士透露，今年4月後，由於市場業務量的下滑，貝殼在武漢關閉或合併了一些實體門店，目前武漢的線下實體門店已從3月的超3000家，下降至如今的不足1700家。

“我們門店就有一部分人選擇了離職、轉行。”鄧瑤透露，這些離職人員中很大一部分是剛進入這個行業不久的“新人”，“老員工還是比較固定。”

上海二手房掛牌增速第一

“這樣的現金券一共有1000張。”據《每日經濟新聞》此前報導，李小憶是上海21世紀不動產某門店店東，他拿出了幾疊火鍋店抵用券，向記者聲稱，為了維護客戶關係，他經營的仲介門店在為一個開火鍋店的老客戶置換千萬級房屋後，用火鍋券充抵了10萬元仲介費。

上半年著急買房的宋女士，在3、4月看過十幾套房源後，已經暫緩了看房計畫。“我們準備一直看到今年年底，原先300萬元出頭只能買一室一廳，但現在好好挑挑也許能買到二室一廳呢。”

今年2月以來，上海二手房掛牌量持續走高。易居研究院報告顯示，截至6月初，在13個重點監測城市中，上海二手房掛牌規模比年初增加82%，增幅全國第一，掛牌套數達到18萬套。

5月二手房的交易資料是1.53萬套，剛過“榮枯線”，但相比4月的成交量縮水約13%。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，“一般來說，大部分市場交易是通過仲介成交的，差不多占八成；通過手拉手交易的（繞過仲介的二手房交易）可能占兩成左右，但5月手拉手交易比值上升到了26%。”

手拉手，意味著該筆交易可能是為了打新，需要騰出購房資格，而房子一時半會賣不掉，只能進行親友之間的更名操作。

“也就說，經紀人的‘體感’更差。”盧文曦指出。“在這樣的情況下，6月市場上真正願意自己去做一些交易買賣的，或許收縮得更明顯，全月市場很有可能直接到達‘地板量’——成交1.3萬~1.4萬套。”

21世紀不動產另一位店長韓新志向記者證實了這一感受，“預期不好，現在很多客戶暫緩了買房計畫，先把錢袋捂緊，觀望市場。但不管是剛需上車還是置換，這些客戶肯定是有需求的。庫存這麼大，置換需求還是主流，有些人繼續置換周邊二手房，有些是拿錢買新房，純套現的少。”

事實上，各大仲介品牌前期加速擴張、搶佔市場份額，但在市場下行期壓力陡然增大。

“現在大家都進入了洗牌期，很多店目前是虧錢的，勉強還開著的門店也基本上靠硬撐著。“韓新志坦言。

像他們這樣18人左右規模的門店，目前每個月成交1單到1.5單。

但這個行業整體表現又有所割裂：一邊是成交量粥少僧多，門店過剩；另一邊則是每家都缺人，都在招人。割裂的背後，韓新志透露，門店規模和員工人數仍是競爭的重要抓手，市場向好時的收入情況，再加上前期投入的經營成本，也是各家門店繼續堅持的動力。“不過，如果沒有刺激政策利好二手房的話，可能7、8月又要關掉一批店了。”

而在銷售端未出現重大反彈的情況下，供應端的大規模增長必然帶來去化週期的延長。統計顯示，今年一季度，全國13城二手住宅去化週期為10個月，而二季度該指標為15個月，出現明顯增長。

另一方面，二手住宅價格指數也開始大面積下行。國家統計局最新公佈的70個大中城市二手房價格指數顯示，5月僅15個城市價格上漲，而在4月上漲城市數量還高達36個。

此外，5月一二三線城市的房價環比漲跌分別為-0.4%、-0.3%和-0.2%，同比分別為0.4%、-2.1%和-3.3%。“三類城市二手房都重新進入下跌區間，說明市場壓力具有普遍性。”嚴躍進說。

無論掛牌數量、成交數量，還是價格指數，都共同指向——二手房供求關係明顯緊張。

6月26日上午，上海聯交所與上海陸家嘴(9.770, 0.15, 1.56%)（集團）有限公司戰略合作協定簽約儀式在陸家嘴集團舉行。

觀點新媒體獲悉，上海聯交所黨委副書記、總裁管小軍表示，通過此次簽署戰略合作協定，雙方將圍繞浦東打造社會主義現代化建設引領區，在城市更新、產業轉型、融合創新發展、數字經濟等方面開展全面深入合作。

上海聯交所將繼續發揮自身優勢，深化與陸家嘴集團的協同合作，以優勢互補、資源分享、聯動發展、互惠互利為基礎，不斷拓展合作領域，在浦東打造社會主義現代化建設引領區的新進程中實現共同發展。

陸家嘴集團黨委書記、董事長徐而進表示，陸家嘴集團正在全力推進國資國企改革，聚焦浦東地區的城市更新、開發建設、運營管理，通過優化資產配置，提升經營管理效率、增強市場競爭力，致力於打造具有卓越競爭力的大型現代服務業綜合運營商。

他說，期待以本次戰略合作簽約為契機，發揮雙方優勢，圍繞不動產租賃、招標採購、園區招商、資產證券化等創新業務領域，加強交流對接，不斷提升合作層次和水準。

2021年下半年以來，擁有國資背景的房企，以及各地城投平臺公司成為土拍市場的主角。值得注意的是，在此過程中，除了為當地土地市場托底，還有國資企業走出大本營，在熱點城市逆市拿地。

武漢市國資委旗下的武漢城市建設集團有限公司（下稱“武漢城建”）就是逆市拿地的企業之一。這家在2020年9月才正式成立的公司，近年來頻頻走出武漢，在南京、義烏、寧波、蘇州、佛山、東莞、廣州等熱點城市拿地，中指研究院統計的資料顯示，2022年，武漢城建權益拿地金額為257億元，同比增加12億元，在我國房地產企業中排名第11位。

另外，在大多數房地產企業不談目標的當下，以城市更新、建築施工、綜合開發為主要業務的武漢城建公開提出，要將自己打造為“營收千億級國企”。

走出武漢

房地產研究機構克而瑞統計的銷售榜單顯示，2022年，武漢城建以550.3億元的全口徑銷售額排名34位，較2021年的57位上升了23個名次，較2020年的71位上升了37個名次。

武漢城建的大本營在武漢。武漢城建的官網稱：“每10戶武漢家庭，就有一戶武漢城建集團的業主。”而根據克而瑞統計的資料，2022年，武漢城建在武漢的全口徑銷售額為352.23億元，在武漢的商品房市場佔有率排名第一，較第二名湖北聯投134.53億元高約217億元。

武漢市的土拍市場上，武漢城建也是拿地的“主力軍”。資料顯示，2022年，武漢成功出讓土地109宗，共攬金908.9億元，而僅武漢城建一家企業就貢獻了228億元的拿地金額，共拿地10宗，成為2022年武漢土拍市場中競得地塊數量最多的房企。

除了深耕武漢市場，武漢城建在其他城市的土拍中也展露頭角。

今年4月的廣州首輪土拍中，廣州荔灣區白鵝潭板塊的羊城食品廠地塊成為熱門地塊，吸引了包括武漢城建、保利、華潤置地、越秀、中海、招商、華髮、中鐵建、建發、五礦、廈門國貿(8.600, 0.13, 1.53%)、中建五局、華僑城、龍湖在內的十多家房企參與競拍，最終，武漢城建成為搖號環節的幸運兒，以及19.3億元的封頂價拿下該地塊，成交樓面價32199元/平方米。

此外，在廣州今年首輪土拍中，武漢城建還參與了番禺區迎賓路BA0603009地塊的競拍，該地塊的熱度也較高，共吸引了包括武漢城建在內的16家房企到場競拍，不過，最終該地塊被南通亞倫搖號競得，武漢城建“陪跑”。

去年4月，武漢城建以50.3億元拿下了東莞市長安鎮沙頭社區一TOD地塊，首次進入東莞市場。此後，其與招商蛇口(13.550, 0.88, 6.95%)聯合開發，專案名為“臻境花園”。據悉，該項目占地面積約

5.8萬平米，總建面約30萬平米，規劃約2000戶。

更早以前，武漢城建在長三角區域拿地勢頭較強。2020年12月，武漢地產集團與融創聯合，以總價40.01億元競得寧波北侖一宗商住地，以總價14.55億元競得北侖新碶鳳凰山西ZB04-05-04b地塊，兩宗地的競價輪數均在200次，溢價率超26%。

2021年3月，武漢城建全資控股的武漢地產經過102輪競價，以總價30.013億元競得義烏市江濱北路與賓王路交叉口西北側地塊，樓面價36030元/平方米，溢價率53.03%；2021年4月，武漢地產以25.68億元競得寧波慈溪市慈古塘一地塊，競價107輪，溢價率29.82%。；2021年6月，武漢地產以18.45億元一次性報價競得蘇州蘇地2021-WG-32號地塊，落子高新科技城；2021年8月，武漢地產以32.2億元的上限價競得金華義烏北苑街道前洪有機更新地塊，溢價率29.84%。

武漢城建官網顯示，其深耕武漢本土市場，大力實施“走出去”戰略，積極拓展長三角、粵港澳大灣區重點城市市場，目前開發版圖已經增至20個城市

重組後的千億目標

武漢城建成立的時間並不長。2020年9月，武漢市委、市政府批准，將武漢地產集團、商務區集團、武漢建工集團、武漢園發公司、市工程諮詢部、武漢二零四九集團、武漢市都市產業集團七家企業整合為武漢城建集團，至此，武漢城建正式成立。

新成立的武漢城建在其官方網站上表示，其主要業務包括城市更新、建築施工、綜合開發等，發展戰略是“雄踞武漢，傲立湖北，佈局全國，揚帆海外”，立志成為具有全球影響力的一流城市綜合運營商。另外，武漢城建還定下目標：打造“營收千億級國企”。公開資料顯示，武漢城建集團成立後，與首創置業、招商蛇口、中國金茂、融創中國等品牌房企來往比也較頻繁，或展開高層座談交流，或進行戰略合作。

上述7家企業中，武漢地產集團的開發能力較強。公開信息顯示，整合之前，武漢地產集團是武漢市房地產市場中的頭部企業，2017年、2018年分別以142.3億元、176.2億元的權益銷售金額，位列武漢市房地產銷售榜第六名和第二名。

而早在2018年，武漢地產就陸續走出武漢市場。2018年，武漢地產集團與建發集團成立合營公司，共同開發廈門兩宗土地；2018年11月，武漢地產以19.11億元競得浙江紹興越城區一宗商住地；2019年6月，武漢地產集團以38.12億元競得浙江紹興鏡湖奧體中心旁一宗大體量商住地，競價290輪，溢價率17.8%。

不過，企業整合之前武漢地產集團的規模有限，年度營收僅70億元左右，整合之後，武漢城建的規模明顯增大，2020年，其權益銷售金額升至204.48億元，超越融創中國，位居當年武漢市商品房銷售榜第一。財務資料方面，2020~2022年，武漢城建的年度營收增至今266.54億元、500.92億元、580.81億元。

值得注意的是，武漢城建努力做大規模的同時，其杠杆率也在上升。

今年6月15日，由於武漢城建集團杠杆率較高，惠譽評定其財務狀況為“較弱”。惠譽稱，2022年末該公司的淨杠杆率(以淨債務與EBITDA比率衡量)升至25.6倍，預計該比率將在未來五年隨武漢城建對基礎設施專案和公共工程的進一步投資而持續攀升至30倍以上。“不過，債務到期狀況分佈均衡、流動性充裕及持續資本注入有助於武漢城建集團減輕再融資風險。”惠譽稱。

與此同時，武漢城建在債券市場上也比較活躍，發行的短期債券不少，今年以來，武漢城建已經在籌畫發行第五期超短期融資債券。財務資料顯示，2022年末，武漢城建的短期債務約238億元，長期債務459億元，短期債務占比34%，略高於行業30%的安全標準。

一則發生於2年前的拍賣，讓四川省樂山市成為關注焦點。

近日，“樂山大佛景區觀光遊覽車和攤點30年經營權整體轉讓”的競拍圖片在多個社群傳播。與此同時，“樓市下跌，樂山把樂山大佛給賣了”的消息在網路上流傳。

樂山大佛景區為樂山當地的旅遊“扛把子”。據樂山市文化廣電旅遊局，樂山大佛景區2021年累計接待遊客304.52萬人次，門票收入2.03億元。

6月26日，樂山大佛風景名勝區管理委員會相關負責人對外表示，該拍賣發生於數年前，是符合規定的。“根據相關管理條例，該經營權就應該公開出讓。”

時代週報記者獲悉，樂山大佛景區觀光遊覽車和攤點30年經營權為2021年11月29日拍賣，該場拍賣吸引328次圍觀，最終承包公司為樂山大佛實業有限公司。此次拍賣為旅遊項目經營權的轉讓，屬正常商業行為。

天眼查App顯示，樂山大佛實業有限公司成立於1999年6月，註冊資本2億元，經營範圍包括餐飲服務、遊藝娛樂活動、住宿服務、遊覽景區管理等。股權全景穿透圖顯示，該公司由樂山大佛旅遊投資開發（集團）有限公司全資持股，後者控股股東為樂山國有資產投資運營（集團）有限公司。

樓市面臨挑戰

此次交易，將樂山樓市拉向大眾視野。在樂山的經濟大盤中，房地產佔據著重要地位。

Wind資料顯示，2021年樂山商品房銷售額為301億元，同期樂山GDP為2205.15億元。商品房銷售額占GDP比例約為13.65%。

事實上，在樓市下行週期，樂山房地產市場面臨巨大挑戰。

來自克而瑞四川的資料顯示，2022年，樂山市銷售面積較2021年下降36%。價格方面，樂山房價處於低位，整體呈現穩中小跌的趨勢。

據統計，2022年樂山整體走量只有9278套，比2021年減少6315套，降幅41%。每月成交量方面，樂山僅在5月、6月、10月成交破千套，其它月份成交量均在千套之下。

買家觀望情緒濃厚，樂山的大宗交易亦顯現頹勢。據媒體報導，2022年，遠成•樂山文旅城、紅利來賓館和東風賓館等項目均擺上拍賣貨架，最終均因無人競買而流拍。

對此，諸葛資料研究中心高級分析師關榮雪對時代週報記者表示，樂山商業專案不被資本青睞的原因可能在於近些年商業競爭力度加大，多樣化的商業服務加速分食市場需求，受區域位置、城市建設等多方面因素影響，樂山商業版圖的發展優勢相對走弱。另一方面，近年市場經濟格局發生變化，資本市場更加青睞於需求穩健且抗風險能力更強的重點一二線城市。

利好政策出臺

為促進剛需購房者入市，樂山出臺多項樓市利好政策。

2022年5月，樂山市住房和城鄉建設局發佈通知，凡是在樂山購買首套新建商品住房的，享受購房補貼 8000元每套。首次購買車位給予購房人2000元/個的補貼政策，最多享受3個車位補貼，即最高6000元補貼。今年以來，樂山多家銀行下調房貸利率，為購房者減輕負擔。

多方合力下，樂山樓市初現企穩勢頭。

據當地媒體統計，2023年5月，樂山市區在售樓盤總計銷售887套，較4月上升3%。

關榮雪指出，從市場回饋來看，今年前5月樂山新房成交表現總體穩中趨升。不僅是樂山，全國大多數城市成交動力仍然不足，當前復蘇基礎尚不穩固，還需要政策端的持續支援。

“預計下半年樂山可能還會推出部分利好政策，房地產市場或將較此前有所改善。”關榮雪表示。

6月27日，萬達商業2024年1月到期、7.25%債券每1美元漲5.9美分至64.1美分，勢創11月16日以來最大漲幅。

觀點新媒體獲悉，同時，該公司7月到期的6.875%債券每1美元漲6.7美分，至92.3美分；2026年2月到期的11%債券每1美元漲4美分，至46.5美分。

其他方面，6月26日，據國家企業信用資訊公示系統披露的資訊顯示，萬達地產旗下武漢華達玖號創新投資合夥企業（有限合夥）股東發生變更。

根據股東變更資訊，萬達地產集團有限公司、華融資本管理有限公司分別轉讓武漢華達玖號創新投資合夥企業（有限合夥）85.7206%股份、0.3175%股份，受讓方為中國華融資產管理股份有限公司。

股權轉讓後，中國華融持股86.0381%，萬達地產集團有限公司持股13.9104%，華融資本管理有限公司持股0.0515%。

6月27日，觀點新媒體獲悉，2023年上半年，美置服務作為美的置業旗下物管板塊，不斷精進底層服務能力建設，截止至6月底，美置服務新拓超一億元合同項目，累計至今獲取54個服務專案，涵蓋住宅、商業、產業園等業態。

同時，近年來，美置服務立足社區服務，戰略佈局產業園區、醫療康養服務，依託美的置業體系資源，深度挖潛增效。美置服務緊隨城市發展的脈搏、人居需求的提升，持續拓展多元服務版圖，2023年服務合約面積突破1億平方米，較去年同期上升41%，堅持深入探索品質服務新模式，推進城市高品質發展。

值得一提的是，美置服務持續深耕產業園區業態，不斷提升服務能力，連續拓得佛山菱王電梯產業園、廣東拔萃樂萃穀、東方國際會客廳、徐州安得智聯、蕪湖美的廚衛基地等25個產業園項目，總簽約面積超673.2萬㎡，服務業主超150萬，以智慧服務底盤匹配產業園業態特性，構建新型服務管理模式，服務品質和品牌口碑受到市場高度認可。

從智慧製造到智慧空間、智慧社區，再到智慧城市，美的置業借助新興的技術力量，為城市生活提供傳統以外的增值服務。在美置服務支援下，充分利用社區高粘性特性，構築良好的合作生態，逐步搭建起全生命週期城市綜合運營能力。

6月27日晚，四家上市房企保利發展、大名城、中交地產、福星股份同時公告，收到中國證監會出具的關於同意向特定物件發行股票註冊的批復。這意味著，在“第三支箭”涉房股權融資放開7個月後，首批房企再融資正式落地。此前的6月16日，首單房企重大資產重組批文則花落招商蛇口。

去年11月28日，中國證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，支援房地產企業股權融資，包括允許房地產上市企業非公開方式再融資，引導募集資金用於政策支援的房地產業務，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。房企隨即迅速掀起一股股權融資潮水，政策“放開”首月，A股已有至少25家拋出了融資預案或者宣佈醞釀方案。

中國基金報記者注意到，此次四家房企的註冊生效批復落款時間均為6月19日。此前，因經歷全面註冊制切換，上述房企均在3月份重新報材料，到此次拿批文歷時均在3個月左右，速度較快。其中，最快的中交地產只用了82天。

四家房企公告再融資獲批

6月27日晚保利發展公告，近日收到中國證券監督管理委員會出具的《關於同意保利發展控股集團股份有限公司向特定物件發行股票註冊的批復》（證監許可[2023]1366號）（以下簡稱“批復檔”）。

批復檔主要內容如下：

一、同意你公司向特定物件發行股票的註冊申請。

二、你公司本次發行應嚴格按照報送上海證券交易所的申報檔和發行方案實施。

三、本批復自同意註冊之日起12個月內有效。

四、自同意註冊之日起至本次發行結束前，你公司如發生重大事項，應及時報告上海證券交易所並按有關規定處理。

保利發展稱，將按照上述批復檔和相關法律法規的要求及公司股東大會的授權，在規定期限內辦理本次向特定物件發行股票的相關事宜，並及時履行資訊披露義務。

大名城、中交地產、福星股份三家上市房企也在同日晚發佈了類似公告。

根據此前的募集說明書，保利發展此次非公開發行擬募資不超125億元，投向全國14個房地產項目，以及用15億元補充流動資金；大名城擬募資不超30億元，投向上海的5個房地產項目，以及用9億元補充流動資金；中交地產擬募資不超35億元，投向5個房地產項目，及用10.5億元補充流動資金；福星股份擬募資不超13.4億元，投向兩個地產項目，以及用4億元補充流動資金。

最快82天拿到批文

中國基金報記者注意到，這是去年11月底監管放開地產企業股權融資（即“第三支箭”）之後，首批拿到再融資批文的房企。在此之前，招商蛇口於6月16日晚公告獲得重大資產重組批文。

2022年11月28日，中國證監會新聞發言人提出，房地產市場平穩健康發展事關金融市場穩定和經濟社會發展全域，中國證監會支援實施改善優質房企資產負債表計畫，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防範風險、轉型發展。

中國證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，支援房地產企業股權融資，包括允許房地產上市企業非公開方式再融資，引導募集資金用於政策支援的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產專案，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。

而“第三支箭”射出短短一個月時間，A股已有至少25家房企拋出了再融資預案或者公告正醞釀融資方案，隨後陸續有企業提交申請材料。不過，今年2月1日隨著全面註冊制正式實施，申請再融資的房企均經歷了向交易所重新報材料的過程。

而材料重新受理之後流程較快，上述四家房企申請獲受理時間均在3月份，最早的是3月1日獲受理的保利發展，最晚的是3月29日獲受理的中交地產。而上述房企獲得批文的落款時間實際上都是2023年6月19日。也就是說，從受理到獲批用時都在3個月左右，其中用時最短的是中交地產，前後共82天。

值得一提的是，6月27日A股迎來普漲，上證指數漲幅1.23%，而房地產開發板塊漲幅靠前，錄得3.55%。其中，中南建設、天地源等四股漲停，還有招商蛇口、中交地產等近20只個股漲幅超5%。

內地房企仍在着力緩解危機，外電引述知情人士透露，內地商業地產龍頭大連萬達集團已備好充足資金，用於兌付今日（28日）到期的2.75億美元（約21.5億港元）私募融資。

消息人士稱，萬達集團與原安排行瑞信即將完成新的364天期融資安排，金額略低於2.75億美元。據悉，萬達所持傳奇影業的股票將為這筆新融資提供抵押。

子企獲華融出資17億接手

此外，萬達旗下子公司據報獲中國四大不良資產管理公司（AMC）之一的華融接手。彭博報道，華融以債權形式認繳出資16.7億元人民幣，令萬達旗下武漢華達玖號創新投資合夥企業的註冊資本增至19.41億元人民幣，即華融現持有約86%股份，成為第一大股東，而萬達地產2.7億元出資額仍然維持不變。

彭博行業研究信用分析師Andrew Chan在研報中表示，中國華融成為武漢華達玖號的第一大股東，此舉可通過拆分與其相關的債務來協助大連萬達集團。武漢華達玖號於今年3月成立，旗下房地產子公司已在武漢市購地。

報道指出，華融的舉動提振投資者信心。根據彭博數據，萬達7月23日到期的美元債每1美元面值昨一度升5.6美仙，至91美仙；而其票面利率7.25厘、2024年到期美元債則升4.8美仙，至63美仙，均創近一個月以來最大升幅。

萬達數隻境內外債券面臨償付壓力，上述7月23日到期的債券曾於萬達旗下公司股權凍結後遭拋售。投資者亦關注珠海萬達赴港上市的申請批覆情況，若今年未能來港上市，或須向投資者支付約300億元人民幣的股權回購款項。

折實呎價21463元 超購近18倍

全新盤接連開售，恒地（00012）九龍東啟德HENLEY PARK將於本周六（7月1日）展開首輪銷售，盡推首兩張價單共228伙，暫收逾4330票，超額認購近18倍。另由嘉里建設（00683）、信置（00083）、太古地產（01972）夥拍港鐵（00066）合作發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第4期海盈山發展項目，其中第4A期（下稱海盈山第4A期）則於昨天公布樓書，預告短期內開放示範單位予公眾參觀。

繼佳明集團（01271）土瓜灣炮仗街舊契重建項目明雋，鐵定本周五首輪公開發售30伙後，HENLEY PARK昨天亦上載首份銷售安排，於本周六盡推首兩張價單共228伙，折實售價518.22萬至1724.13萬元，折實呎價19580至27498元，折實平均呎價21463元。

根據銷售安排顯示，是次銷售分兩組進行。A組買家優先揀樓，買家需要買入一間實用面積500方呎或以上單位，或最少買入兩伙，每組買家最多可買4伙。B組買家可買入一至兩伙。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，HENLEY PARK收票成績十分理想，截至昨天晚上8時，4天累收逾4330票，超額認購近18倍。該盤將於本周五截票。HENLEY PARK位於沐泰街8號，提供740伙，實用面積250至1558方呎，已屆現樓。

海盈山第4A期上樓書快開示位

另一邊廂，正部署登場的港島南岸第4期海盈山，由兩座大樓組成，合共提供800伙，分兩期發展，昨天率先上載海盈山第4A期樓書，佔432伙。

海盈山第4A期屬於該發展項目第2座，細分第2A座及第2B座兩翼，實用面積351至1847方呎，間隔由1房至4房。標準單位共416伙，當中272伙屬於2房單位，實用面積486至680方呎。該期數另設16間特色戶，包括12間連花園特色戶，以及4間連平台及天台頂層特色戶。

海盈山第4A期位於香葉道11號，預計入伙日期為2025年5月中，樓花期約23個月。

嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗指出，海盈山第4A期加快銷售步伐，將於短期內開放示範單位予公眾及傳媒參觀，價錢參考港島南區豪宅及鐵路上蓋盤。他續說，市場已消化加息的消息，看好今年樓價走勢，預料全年樓價上升約5%。

會德豐地產旗下觀塘藍田站KOKO HILLS第3A期KOKO ROSSO與第3B期KOKO MARE昨天齊齊更改價單，120天即供最高折扣由樓價12%減至11.25%，即變相加價，新價單本周六起生效。

133 PORTOFINO累售30戶套逾10億

在成交方面，信置旗下西貢住宅項目133 PORTOFINO經過逾一年再錄成交，昨售出3座1樓B室，屬3房間隔，實用面積1164方呎，成交價2423.3萬元，呎價20819元。全盤累售30伙，套現逾10億元，僅餘最後3個單位待售，包括1個分層戶及兩座洋房。

曾於去年公布樓書的大坑宏豐臺10號現樓項目，最新委託代理以「賣殼」形式放售。市場人士估計，有關項目市值約5.5億元。

仲量聯行香港資本市場部執行董事何家威表示，宏豐臺10號坐落於東半山傳統豪宅地段，為全玻璃幕牆獨幢別墅，建築面積12315方呎，可分成兩個獨立別墅，實用面積分別約5207方呎及5389方呎。該項目地下設有私人車庫，並備有全屋智能家居系統，將以出售股份形式放售。

資料顯示，宏豐臺10號由海鷹發展持有，據知具承建商背景。該項目兩年前曾推出全幢放售，當年市場估值約7億元，現時市值下跌21.4%。

羅便臣道1號7000萬獲承接

發展商曾於去年6月上載樓書，樓書列明該項目樓高4層，共有4個開放式及兩個3複式戶，合共6個單位，實用面積由172至5238方呎。

市場消息指出，裕泰興羅氏家族成員、資深投資者羅守輝或有關人士持有的中半山羅便臣道1號低層複式E室，實用面積2626方呎，連1個車位，售7000萬元，呎價約26657元。物業於2011年以4418萬元買入，賬面獲利2582萬元或58.4%。

資深舖位投資者相繼沽貨，經營旅運及地產生意的萬通集團羅佛照家族，剛以5500萬元沽售元朗教育路地舖，持貨14年大賺近一倍。

資料顯示，元朗教育路15至19號嘉城大廈地下3及11號舖，建築面積約919方呎，原以7500萬元放售一段時間，最終以5500萬元售出，呎價約5.98萬元。舖位現租客為手機配件店，月租13萬元，新買家可享2.8厘租金回報。

資料顯示，羅佛照家族於2009年4月以2700萬元買入地下3號舖，一個月後再斥110萬元買入地下11號舖，合共涉資2810萬元，並將兩個舖位打通出租，持貨14年後沽貨，賬面大幅獲利2690萬元，升值95.7%。

太平道一籃子物業賣1.02億

另外，旺角太平道4號地下，早前連23個私家車車位一併放售，合共叫價1.38億元。最終有關物業分拆出售，建築面積約3389方呎的地下A舖，以4400萬元售出，呎價約1.3萬元；地下B舖，建築面積約3980方呎，連23個車位以5800萬元易手，呎價約1.46萬元。上述一籃子物業全部沽出，合共套現1.02億元，較意向價低3600萬元或26.1%。

堅尼地城西寧街與域多利道交界的商住地皮（下稱域多利道地皮）將於本周五截標，市場對其地價估值約9.7億至23.1億元，部分業界人士因應該項目發展條款多而下調對其估值，最多急劈55.6%。

佔地約2.43萬方呎的域多利道地皮，鄰近招商局第二貨倉，現址包括堅尼地城巴士總站等，若作純住宅發展，可建樓面面積上限約24.33萬方呎。政府在賣地章程中列出多方面要求，包括重置公共交通總站、保留古樹，以及保育東華痘局拱形牌坊及基石等。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，中標財團需要負責一系列的重置和保育工作，料大型發展商較具相關經驗，而發展期動輒長達9年，現時息口高企，發展風險大，料招標反應一般。他在政府公布賣地章程前，於5月中旬初步估算該用地價值約21.9億元，以純住宅發展計算的每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約9000元，最新估值急降約50%至55.6%，至約9.7億至10.9億元，樓面呎價約4000至4500元。

美聯物業高級區域經理高劍明稱，大埔康樂園康樂東路單號屋，實用面積1535方呎，議價後以2418萬元沽出，累減282萬元或10.4%，呎價約15752元。單位於1991年以365萬元購入，持貨32年，賬面大幅獲利2053萬元，升值5.6倍。

新盤大額成交不絕，新地 （00016） 早前推出拆售的中半山帝景園2座，再錄得逾億元成交，為2座22樓A室，實用面積2,141平方呎，4房間隔，以逾1.17億元售出，呎價54,881元。

中原地產中半山副營業董事黎劍茵表示，帝景園近期連錄兩宗成交價逾1億元成交，各以逾1.17億元及1.18億元售出，買家之一為帝景園租客，鍾情屋苑環境及地理位置。

帝景園屬中半山指標豪宅，發展商拆售以來，先後吸引名人入市，例如有「太子黨基金」之稱的私募股權投資公司博裕資本董事霍中丞，於3月以近1.2億元購入屋苑1伙。

133 PORTOFINO三房 2423萬售

另外，信置 （00083） 發展的西貢133 PORTOFINO，昨日以2,423.3萬元售出3座1樓B室，實用面積1,164平方呎，3房間隔，呎價20,819元。項目由3座分層及7座洋房組成，共設有33伙，至今累售30伙，套現逾10億元。

恒地 （00012） 發展的啟德HENLEY PARK開售前夕，系內紅磡必嘉坊·迎匯增添成交，昨日以541.17萬元售出17樓F室，實用面積270平方呎，呎價20,043元。

港島近兩年全新鐵路盤 2及3房戶佔85%

政府擬再放寬首置按揭成數，以協助市民換樓，有發展商看準機會，加快推盤步伐。黃竹坑港島南岸海盈山第4A期剛上載樓書，提供432伙，當中標準2及3房設368伙，佔全盤85.2%，料可從中受惠，市場估計發展商短期展開軟銷攻勢，有望成港島區近2年全新鐵路盤。

由嘉里 （00683） 、信置 （00083） 、太古地產 （01972） 及港鐵 （00066） 合作發展的海盈山，分兩期發展，提供共800伙，發展商昨日率先上載第4A期樓書。據樓書顯示，項目為一座38層高住宅大廈，由2A及2B座組成，設共432伙，實用面積351至1,847平方呎，涵蓋1至4房。

項目共432伙 樓花期近23個月

項目主打2房，設272伙，而3房則有96伙，意味2房連3房共368伙，相當全盤85.2%，有關單位實用面積486至915平方呎，若政府日後落實進一步放寬首置按揭成數，將高成數按揭範圍覆蓋至更高銀碼的單位，料海盈山第4A期不少單位將可從中受惠，並有助刺激項目銷情。

而該盤最細及最大單位同屬特色戶，其中最細一伙位於2B座5樓G室，實用面積351平方呎，1房間隔，連119平方呎花園。而最大單位為2B座43樓A室，實用面積1,847平方呎，4房間隔，另設531平方呎平台、1,452平方呎天台。

另外，項目2樓及3樓設有共138個住客車位，而住宅樓層由5樓起，預計2025年5月中落成入伙，樓花期近23個月。

事實上，港島鐵路盤供應緊絀，海盈山第4A期有機會成為2021年8月嘉里、信置及港鐵合作的同區揚海後，港島近2年全新鐵路盤。

憧憬政府寬按揭 助刺激交投

嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗表示，海盈山定價將參考南區豪宅及鐵路上蓋項目，市場已消化加息因素，而政府擬進一步放寬按揭成數，將有助刺激樓市交投。

嘉里物業代理銷售及市場策劃總監盧永俊補充，集團部署率先推出海盈山第4A期，示範單位將盡快對外開放。

發展商昨日邀請梁黃顧建築師（香港）事務所創始人及董事總經理梁鵬程介紹項目設計賣點，梁鵬程表示，海盈山以山和水作設計主題，希望打造以「向海迎山」為主題的居住環境，不論空間布局或外觀細節均以流綫為主導。

藍田KOKO MARE 減折扣優惠

另邊廂，有市區新盤加價，會德豐地產發展的藍田KOKO MARE昨日更新價單，將兩款即供付款辦法最高折扣率，由12%降至11.25%，變相加價。

KOKO MARE提供444伙，據成交紀錄冊顯示，項目由4月推售至今，累沽約220伙，套現逾18.18億元。

堅尼地城西寧街地皮將於周五（30日）截標，華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓預計，按純住宅換算，項目地價介乎21億至22億元，樓面呎價約8,633至9,044元。由於是市區靚地，投資規模適合中至大型發展商，相信流標風險不大。

梁沛泓指，由於地皮是市區靚地，投資規模適合中至大型發展商，相信流標的風險不大。地皮為堅尼地城西寧街域多利道交界，現為巴士總站，面積約24,326平方呎，若以純住宅計最高可建樓面面積243,264平方呎。

同時，他補充，近月土地招標反應欠佳，除了荃灣寶豐路成績符合市場預期外，其他土地招標大多只能以低價售出甚至有流標個案，政府今季明顯減慢推地速度。

他又指，中標發展商要安置東華痘局拱形牌坊及基石，並需要先在西寧街對面，政府指定的空地興建一所臨時巴士總站，完成後才能開發地皮。由於設計、興建和驗收臨時巴士站需時，項目的回報期會較長。政府亦容許本項目的「建築規約」期限長達9年，比一般的6年多。

項目享海景 估值9.7億至23億

至於天俊測量師行董事鄧紀端指，是次住宅用地盡享海景，是堅尼地城市區罕有新供應，位置以比2022年底批出的同區西寧街住宅地更卓越和方便，相信可吸引各類型發展商入標。

綜合市場資訊，項目估值介乎9.7億至23.1億元，每平方呎樓面地價約4,000至9,500元。

美加息添樓市變數 發展商降投地意慾

三年疫情傷及經濟根基，樓市及賣地收入亦受牽連。過去佔政府財政收入十多廿個百分比的賣地收入，在上一財年（2022/23財年）急跌四成後，今年遇上美國連續加息10次影響，加上地緣政治風險等，樓市由2021年高位至今回調約12%，大量貨尾積壓，財團投地意慾低下。政府屢屢低價批地，並因應市況降低2023 / 24財年（今年4月至明年3月）賣地收入目標至850億元，然而首季推出2幅地皮仍未開標，即使全部賣出，估計收入亦僅約60億元，有測量師估計本財年賣地收入介乎350億至400億元，或創自2009 / 10財年以來的十四年新低。

根據政府賣地計劃（2023 / 24財年），目前賣地表中可供出售的住宅官地仍維持在12幅（合共9,120伙），而鐵路項目有3個（合共4,530伙），市建局項目亦有3個（合共2,200伙）。政府賣地速度較慢，雖然今財年首季（4月至6月）推出了港島堅尼地城西寧街住宅地與荃灣油柑頭住宅地，惟兩者仍在招標中，不論是官地或者是「一鐵一局」項目暫時仍是「食白果」。政府公布上一財年（2022 / 23財年）賣地收入錄得711億元，按年急跌約四成，今財年賣地收入雖難有「水晶球」預測，但政府已因應市況下調賣地收入目標至850億元。

金鐘廊赤柱地皮料仍搶手

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒預計，今年較受關注的包括金鐘廊及赤柱環角道地皮，為賣地表上僅兩塊有機會超越百億元的地皮。而金鐘廊、赤柱環角道及堅尼地城地皮批出的機會較高，始終是港島區地皮，在市場供應較少下，比較搶手。

王兆麒補充，無論是住宅地或非住宅地，發展商短期內出價會較為保守，預計未來幾個月官地拍賣多以接近市場估計下限地價批出。他預測，本財年賣地收入介乎350億至400億元左右，有機會創2009 / 10財年以來新低。

全年賣地計劃利財團部署

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國相信，今年內地與香港恢復全面通關，樓市走勢步向穩定，惟加息環境、地緣政治，加上「明日大嶼」以及「北部都會區」造地建屋，會令發展商投地有更多考慮，估計本財年賣地多數以市場估值下限批出。

陳氏認為，政府今財年改為一次過公布本財年賣地表，而非每財季公布，新舉措能讓發展商一次過了解整年賣地計劃，更容易掌握賣地市況，方便發展商提早對項目作出部署，有利加強發展商發展土地的效率。

香港的賣地收入佔政府整體收入一個相當重要的比重，過去十個財年賣地佔總收入百分比大約10%至20%之間。然而，新冠疫情爆發令香港公共開支大增，加上連續派發電子消費券令政府財政壓力增加，2020 / 21財年出現歷來最高、多達2,000多億元財政赤字；2022 / 23財年赤字預計也將達1,000多億元。

業界倡政府謹慎安排補地價

財政司司長陳茂波年初曾指連續幾個財年的擴張性財政政策，令財政儲備大幅下降到8,000億元的水平，相當於約12個月的政府開支，遠低於3年前、相等於20多個月開支的水平。因此，今財年850億元賣地收入目標相當重要。有市場人士指，政府應謹慎安排補地價或賣地涉及的價格，避免賣地收入大幅減少影響財政。

浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才表示，今財年實際賣地收入未必達標，估計較目標「少收幾百億」，大約達到目標的六成至七成左右。他指，目前市況一般，發展商難有較大意慾吸納土儲，然而賣地收入目標僅佔政府全年收入大約十多個百分點，加上政府財政儲備仍逾8,500億元，不擔心今財年賣地收入下跌會影響政府財政。

港鐵今年擬推3鐵路項目

本財年的賣地計劃內，預計有12幅住宅地、3幅商業地，以及3幅工業地可供出售。惟本財年首季（4月至6月）僅安排出售兩幅住宅地，而「一鐵一局」項目則未見推出，估計原因在於上一財年第四季（今年1月至3月）連續出現流標，相信是政府為避免出現流標，在摸清市場或待市況明朗後，本財年餘下時間才加快推地。如連同港鐵項目，下財季料有5幅住宅地推出，合共可建4,300伙。

小蠔灣項目爭取下季重推

市場人士認為，今財年賣地焦點均會落在港島及九龍的地皮上，其中啟德2A區、赤柱環角道住宅地以及灣仔駱克道商業地皮有機會納入下季賣地計劃。而大嶼山長沙東涌道對出住宅地以及大嶼山長沙海沙徑住宅地亦同樣有機會下季推出。

此外，政府早前公布港鐵今年將會推出3個鐵路物業項目。港鐵曾表示，已就小蠔灣車廠上蓋首期商住項目流標事宜諮詢業界意見，並會檢討如何在分擔技術難度及發展風險上作安排，爭取在今年內重新招標。該項目有較大機會在下季重推。資料顯示，首期總樓面約逾131.27萬方呎，最多可提供1,900伙住宅單位。

換言之，下財季有機會推出的住宅地共有5幅，料可提供4,300伙單位，佔全年目標約33%。不過，即使推出地皮數量較少，但受到早前地皮流標以及加息影響，地價無可避免會出現下調，有測量師預料成交地價將緊貼市場估值下限。

西環不少舊樓近年獲收購重建，帶動區內物業升值，美聯旺舖營業董事楊開永表示，西環第三街168至172號地下1號鋪連入則閣樓，建築面積約800方呎，連約950方呎入則閣，意向價約1980萬，呎價約11314元。

上逾鋪位門闊約15呎4吋，深約46呎6吋，加上連入則閣及後門，上落貨物方便，現時租客為火鍋店，料租金回報約2.79厘，2006年起租用該鋪，該物業距港鐵西營盤站約5分鐘步程。

樂聲工中意向價4380萬

萊斯物業客戶董事黃品瑞表示，葵涌大連排道58至66號樂聲工業中心單位，面積約9906方呎，意向價約4380萬放售，平均呎價約4421元，市值呎租14元，料回報3.8厘。

該單位四正企理貨倉，特高樓底10呎，內設500A大電，洗手間配備，該廈擁有雲石冷氣大堂，6部客梯、12部貨梯、停車場及卸貨台，可入40呎的貨櫃。