據住展雜誌最新資料顯示，截至今年4月，六都民間綠建築案中，新北市累積案件達373件、稱霸六都，台北市以304個緊追；由於2050淨零排放政策確立，且7月1日起，建築能效評估、標示上路，建築業朝低碳房產發展趨勢將愈加明顯。

台灣建築中心統計，截至2023年4月，國內約有4,144個案件取得綠建築標章（不含僅取得候選綠建築證書的案件）；住展雜誌企研室經理成采錡分析，約67.8%屬於公有案件，約32.2%是民間案件，減碳議題、淨零轉型在建築業已成為趨勢，愈來愈多新建案將「取得候選綠建築證書」、「準綠建築」列為銷售訴求。

由於政府2050淨零排放政策確立，加上7月1日起建築能效評估、標示將在公有辦公、服務類建築（金融證券、商辦場所）全面上路，宣告建築業低碳房產時代來臨。

據住展雜誌最新統計，國內約4,144個綠建築社區中，六都民間綠建築數量由新北市稱霸，累積案件高達373件，台北市、桃園市各以304個、162個位列二、三名，台中、台南、高雄三都則不到百件。

成采錡指出，雙北市綠建築數量居全國冠亞軍，一大原因是老屋都更、危老重建盛行，業者為爭取更高額度的容積獎勵，建案在規劃時就會設計符合綠建築評估指標，以利建案取得建照後，可拿到候選綠建築證書。

央行日前突襲式祭出「第二戶限貸令」，引起全國不動產、23個縣市不動產公會今晚群聚台中砲轟，質疑政府打到炒房，沒打到投機客，反而傷到自住、換屋族，預估全國2萬戶面臨糾紛，「保證一定會炸鍋！」並決議聯合聘請律師提告中央違法。

央行祭出第5波不動產選擇性信用管制範圍，6月16日起六都與新竹，第二戶購屋貸款上限7成，俗稱「第二戶限貸令」。

台灣省不動產開發公會聯合會理事長黃啟倫說，「第二戶限貸令」溯及既往，依照預售屋定型化契約規定，現在面臨到「茶壺裡面的風暴」，建商與消費者之間購屋合約糾紛，「保證一定會炸鍋」。

中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄說，政府這1年半，祭出5波不動產選擇性信用管制、4次修法，可以說是不動產最黑暗時期，其中「第二戶限貸令」，預售屋目前年交易量約10萬戶，推估2成擁有第二戶，約2萬戶會受影響，將面臨到合 約糾紛、訴訟危機」。

大台中不動產開發公會理事長王至亮說，現場各公會決議，已經要聯合聘請律師提告中央違法，這些政策對百姓不公平、危及建築業生存權，我們不需要特權，我們只要活下去的能力。

桃園市不動產開發公會理事長劉守禮砲轟，「第二戶限貸令」亂無章法的作法，連立委都沒有徵詢就實施，政府從2020年打房，房價越打越高，台灣下一代很可憐。

台南市不動產開發公會理事長郭建志批，面臨交屋的購屋族只能借錢交屋，否則就只能解約，不解約法院見，影響到是好不容易買到房子的自住客；大高雄不動產開發公會理事長洪光佐野認為，政府扛著居住正義大旗、做著課重稅的事，沒有這些稅制，房價會像現在飆漲嗎？政府不要裝睡，就是薪資真的太低了。

北市老舊建築物漏水頻傳，7樓以下、20年以上建築物可在平屋頂上建造斜屋頂防漏，礙於規定仍須留設9平方公尺的無頂蓋式避難空地，市府考量高度已放寬至2.1公尺且不易蓄積濃煙，可供暫時避難，7月1日起取消留設，也就是頂樓可全面蓋斜屋頂，讓住戶免於漏水之苦。

市府2006年增訂「台北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則」，對於7樓以下平屋頂且20年以上或經建築師、專業技師等鑑定漏水的建物，申請者只要有同棟其他所有權人同意書，並經建築師或專業技師簽證負責，可向建管處申請在頂樓興建1.5公尺高的斜屋頂防漏水，但須留設無頂蓋式的避難空地。

建管處表示，民眾與議員李明賢均反映斜屋頂1.5公尺高，人無法進入，使用功能不大，2021年底放寬至2.1公尺後，同意備查件數確實翻倍，從該年9件增多至隔年161件，不過市民反映留設避難空地仍會造成漏水。

建管處長虞積學說，今年邀集建築師公會及消防局研議，考量斜屋頂四周不能搭設壁體，高度夠不易蓄積濃煙高溫、可供暫時避難，決定取消留設避難空地規定，7月1日起生效。針對申請搭設並核准在案的斜屋頂雨棚，將不定時派員勘查，如有增建會優先查報拆除。

李明賢指出，北市不少老舊公寓都有漏水問題，他直言市府不放寬斜屋頂高度，民眾私自加蓋就會變違建，2021年放寬後，申請件數確實增加，今年再取消避難空地規定是鼓勵措施，申請件數一定會上升。他也籲消防局，因應未來防災救難需求，應調整相關設施、設備。

根據高力國際最新「2023年第二季台北市商辦市場調查」，目前台北市辦公室市場總供給量總計有1,028,899坪，空置面積約61,469坪，平均空置率約5.97％，平均租金單價來到每月每坪約2,462元。

從分區分級表現來看，由於上半年新落成的大樓尚未完全進駐，本季空置率與上季相較僅微幅變動，需等到承租戶及自用戶進駐之後，才會有較明顯的變化；平均租金則持續維持緩漲格局，單季平均漲幅0.26％，值得注意的是，本季七大商圈平均租金都已突破每月每坪2,000元門檻，最高的為信義區每月每坪3,161元，進駐成本最低的西區商圈平均租金也已來到每月每坪2,014元，高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民認為，近幾年西區門戶改善有成，且眾多開發案持續進行中，都有助於提升整體區域風貌與區域租金潛力。

2023上半年的內湖與南港租賃市場產業需求也維持穩定，內科本季並無新增供給，空置率為4.41％，平均租金為每月每坪1,262元；而南港市場則因有世康台北生技產業大樓釋出，使得空置率由2022年底的3.66％上升至本季的9.27％，平均租金為每月每坪1,699元，半年漲幅達3.09％。

針對下半年度的租賃市場展望，待承租戶與自用戶搬遷完成後，預估年度淨去化量可達3.2萬坪，租金可望維持緩漲至每月每坪2,480元，年增率約2.05％。不過陳頌民也提醒，企業租戶對於辦公空間需求因為疫情、產業型態、人口結構而有所改變，再加上許多跨國公司因全球景氣影響資本支出計畫，租賃決策被迫延後或暫時取消，勢必影響搬遷動能，因此預期下半年度空置率仍將緩步上升。

高力國際進一步預測未來五年新增供給釋出時程，曲線將呈現勾型發展，2023年有72,268坪、2024年有30,369坪、2025年有54,045坪、2026年有133,062坪、2027年有104,413坪，五年加總約有39.4萬坪，且明顯集中在2026-2027年，兩個年度共計貢獻6成。陳頌民進一步說明，市場在經歷今年逾7.2萬坪的新增供給後，由於部分新增供給開發時程延宕至2026年以後，反而是能舒緩2024與2025兩個年度的供給壓力，先讓市場緩步去化。不過待2026年起連續兩年迎來單年度逾10萬坪的新增供給，也是台北市辦公室市場還未經歷過的，也考驗著房東，如何從大樓軟硬體、設施設備、管理服務、招租策略等多面向著手來贏得客戶的青睞，才是在大量供給下的成功關鍵所在。

根據高力國際最新第二季台北市商辦市場調查，目前台北市辦公室市場平均空置率約5.97%，平均租金單價來到每月每坪約2,462元，七大商圈平均租金都已突破每月每坪2,000元門檻。

從分區分級表現來看，由於上半年新落成的大樓尚未完全進駐，本季空置率與上季相較僅微幅變動，需等到承租戶及自用戶進駐之後，才會有較明顯的變化。

平均租金則持續維持緩漲格局，七大商圈最高的為信義區每月每坪3,161元，進駐成本最低的西區商圈平均租金也已來到每月每坪2,014元，高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民表示，近幾年西區門戶改善有成，且眾多開發案持續進行中，都有助於提升整體區域風貌與區域租金潛力。

2023上半年的內湖與南港租賃市場產業需求也維持穩定，內科第二季並無新增供給，空置率為4.41%，平均租金為每月每坪1,262元。

南港市場則因有世康台北生技產業大樓釋出，使得空置率由去年底的3.66%上升至本季的9.27%，平均租金為每月每坪1,699元，半年漲幅達3.09%。

高力國際預測未來五年新增供給釋出時程，曲線將呈現勾型發展，2023年有72,268坪、2024年有30,369坪、2025年有54,045坪、2026年有133,062坪、2027年有104,413坪，五年加總約39.4萬坪，且明顯集中在2026-2027年。

陳頌民表示，市場在經歷今年逾7.2萬坪的新增供給後，由於部分新增供給開發時程延宕至2026年以後，反而是能舒緩2024與2025兩個年度的供給壓力，先讓市場緩步去化。

不過2026年起連續兩年迎來單年度逾10萬坪的新增供給，是台北市辦公室市場還未經歷過的，也考驗著房東，如何從大樓軟硬體、設施設備、管理服務、招租策略等多面向著手來贏得客戶的青睞，是在大量供給下的成功關鍵所在。

近年來，台灣的房價一直居高不下，引起了許多專家和學者對房市泡沫化以及崩盤危機的擔憂。然而，根據樂屋網的觀察，不動產經紀營業員的從業人數在近兩年內成長了25%，截至今年4月底已突破5萬5千人，創下新高。
樂屋網調研中心經理洪安怡表示，這顯示業內對不動產業的發展潛力仍然看好，吸引了大批新血的加入。

根據內政部不動產經紀業統計資料顯示，不動產經紀營業員人數約莫在2016年、2017年跌落谷底，跌至3萬5千人左右的水準，之後就隨著房市的蓬勃發展而一路增長，即使在2020年受到疫情衝擊，從業人數仍回升到了4萬人以上。

觀察2021年1月底至今年4月底的數字，不動產經紀營業員受雇人數，從44,167人增加至55,615人，增幅達到25.9%，其中人數增長最快為2022年的8月，單月增幅就有3.41%。

值得注意的是，不動產經紀營業員人數的增長通常會在一年中的兩個時段達到高峰，第一個高峰出現在每年的4月和5月左右，而第二個高峰則容易落在每年的7月、8月和9月。

洪安怡評估，第一個高峰多半與年後轉職潮有關，新進人員陸續加入，從而帶動了增長，而第二個高峰可能是受到畢業季的刺激影響，促使不動產經紀營業員人數增加。

洪安怡分析，儘管有關房市泡沫化和崩盤的聲音此起彼落，但不動產經紀營業員的數量不斷增加，顯示業內對不動產業仍持有信心，並對產業前景持樂觀態度，這也是他們願意投身不動產業的原因之一。房市的需求仍然旺盛，因此不動產業得以支撐著眾多從業人口。

洪安怡表示，平均地權條例的實施以及央行對第二屋貸款的限制，買方的信心多少受到了一些動搖。然而，經過這一輪升息的洗禮，買方對目前房市易漲難跌的特性有了更深刻的認知，許多剛性需求支撐的房市仍然具備潛力。一旦短期的擾動因素過去，房市將逐漸回穩。

中部科技聚落持續創新升級，掌握全球供應鏈的關鍵地位，台商回流、外商進駐，位居商業經濟核心的七期，已悄悄展開新變革，從產業、交通到生活型態全面升級，接軌國際新思潮，讓豪宅客為之眼睛一亮，而七期首座垂直綠化住宅大樓，也將於市政路上揭幕。

台中在府方、民間全力拼經濟之下，交出傲人成績單，11項經濟指標冠全台，營利事業登記家數年成長超過7000家，新登記商業、工廠合計超過8200家，尤以七期最具地段、門面的指標意義。不只在地企業鍾愛七期，跨國企業如全球最大晶片微影設備製造商ASML艾司摩爾，也選中市政路商辦作為辦公總部；頂級奢華飯店代表JW萬豪酒店也選址七期市政路，迎向中部高端客層。七期正邁向國際化、全球化的產業升級，匯集來自世界各地的尖端科技、金融商務人士。

為因應科技園區急速擴張、大批就業人口通勤往返的需求，市政路延伸科技廊道成為當務之急，屆時完工後，可望分擔台灣大道東西向交通疏導重任，成為七期通往中科、高鐵、中部各地的門戶大道，交通樞紐重要性舉足輕重，也使得七期運籌帷幄的地位更加無法撼動。

而寬度達60米的市政路，先天條件就優於七期其他道路，沿街兩側建築拔高昂立，金融、商辦、商場、豪宅節比鄰次，形成猶如紐約曼哈頓的繁榮景象。斥資超過百億元的台中商業銀行總部大樓「台中之鑽」，是台中首座高度超過200公尺的摩天大樓，設計有懸空泳池與透明空中步道，成為台中最新地標高樓。「誠品生活」位在市政路上7500坪旗艦商場，近日正緊鑼密鼓裝修籌備中。以及日本建築大師-隈研吾設計的聯聚中維大廈將接棒市政路上的頂級商辦巡禮，引進特色商場規劃，未來七期生活消費不再只有新光、遠百，市政路商圈崛起將為七期帶來嶄新生活型態。

新世代變遷襲來，居住觀念也受到ESG浪潮、SDGs永續健康生活的洗禮，高綠覆、垂直綠化建築成為「買好不買豪」的購屋準則之一，鉅陞國際抓緊未來趨勢，鎖定開發前景無限的市政大道，傾力打造七期第一座垂直森林建築「V市政」。

鉅陞國際「V市政」座落於市政路與黎明路口，南向正對60米市政路、約9000坪交六用地，遼闊視野在七期內難得一見。基地北側與鄰地之間退讓近30公尺深的花園私院，讓單層四戶住家南北向都能享有不被打擾的社交距離。此外，「V市政」在雙數樓層戶別規劃有垂直綠化設施，除了客廳陽台之外，還有主臥的空中小花園，讓自然綠意延伸進家中。創新思維還包括室內的貼心裝修設計，如定時排風除臭鞋櫃、機能工作陽台收納空間、廚房電器櫃便利系統規劃等，讓自住型購屋客規劃有感、服務有感、品質有感。

平均地權條例即將上路，剛性自住客成為房市主力，專注自住需求的「V市政」切入39~50坪的三四房格局，與七期內的百坪豪宅或20~30坪的精品小宅有所區隔，受到自營商、中科高階主管、科技業者極力推崇，紛紛表示「V市政」在特色規劃與地段潛力是吸引他們不得不出手的關鍵主因。

「茶壺內的風暴，保證一定會炸鍋！」全台各縣市23個不動產公會，29日聯合炮轟政府與央行為打房已「為所欲為！」最新實例是限制第二戶房貸成數不得超過7成，且於6/16即刻實施並溯及既往，已打到真正的換屋剛需族群，預期將有2萬戶受到影響，勢必引爆消費糾紛。

面對一年半來5次金融限縮、4次立法與修法，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄痛批：「這1年半來可說是台灣不動產業最黑暗的時期！」大台中不動產開發公會理事長王至亮也氣憤地說：「大台中不動產開發公會已聘請律師，要提告中央違法」。他強調，這些政策危及建築業生存權，「我們不需要特權，只要活下去的能力」。

全國23縣市不動產公會理事長，29日在台灣省不動產開發公會聯合會理事長黃啟倫、中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄號召下，在大台中不動產公會第12屆第二次會員代表大會後聯合舉辦記者會，抨擊央行6月15日宣布限縮特定地區（六都與新竹縣市）第二戶購屋貸款自8成降至7成，將成為壓垮房地產的最後一根稻草！黃啟倫率先發難指出，7月1日要上路的「平均地權條例」新制，要真正打擊炒房投機客，應該要溯及既往，「讓投機客買得起吐不出來」；相反地央行6月15日宣布的房貸限縮新制，不應溯及既往，才不會打擊到經濟弱勢的剛需客。」黃啟倫強調，針對央行新政，依照預售屋定型化契約規定，現在面臨「茶壺裡的風暴」，建商與消費者間的糾紛一定會炸鍋！

林正雄也痛批央行幾乎不受立法院監督，「頒布新制為所欲為」，第二戶房貸從8成限縮為7成，2,000萬的1成是200萬元，「這少掉的1成貸款要誰負責？建商不是開銀行，沒辦法貸款給消費者」。

台南市不動產開發公會理事長郭建志則痛批，以台南市況來說，2年前單價25萬元，現在一坪來到35萬元了，面臨交屋的消費者只能借錢交屋，不然好不容易買到25萬元的房子只能解約，這個政策影響最大的不是業者，是好不容易買到房子的人。

在政策打房、經濟景氣衰退雙重重擊下，土地市場被打入冷宮。高力國際最新統計顯示，第2季土地買氣持續低迷，單季成交僅195億元，連續3個季度成交量跌破200億關卡；累計上半年成交377億元，刷新2017年以來同期新低紀錄，整體市場續低迷。

高力國際董事總經理劉學龍表示，從央行對房市的調控態度，及台灣經濟成長放緩程度高於先前預測，再加上平均地權條例上路在即，買方觀望心態仍濃厚，展望下半年，預期土地交易仍保守。

其中，土地市場的最大戶建商，今年購地力道熄火。高力國際研究部董事梁儀盈表示，建商上半年只投入236億購地金額，相比去年同期597億元，不但腰斬、還衰退6成；另外過去幾年積極買地擴廠的製造業，上半年也僅出手41億元，較去年同期萎縮7成。

高力國際副董事總經理黃正忠表示，上半年前十大土地指標交易合計約180億元，量能明顯較去年的300億左右大幅萎縮，且沒有一筆交易額突破30億元；其中，排名居首的達欣工程台北市中山區土地也僅有26.23億元。

不過黃正忠認為，建商雖然購地力道下滑，但上半年最大筆的「新光天母傑仕堡」成交，就是由建商逆勢出手，顯示建商對儲備資產仍有企圖心，只是投資策略轉向。

儘管近一年半政府祭出連串打炒房措施，但國內房仲業家數仍一路挺進至6,559家，營業員人數兩年來更大增25％、突破5.5萬人，家數、人數雙創新高；不過在房市轉冷交易量縮下，今年前四月房仲整體營收僅223億、大減25％，在僧多粥少下，房仲業經營將面臨近年最嚴峻困境。

隨著過去幾年房市景氣熱絡，投入房仲的業者以及從業人員持續大增，根據財政部、內政部資料統計顯示，至今年4月底止，全台房仲家數達6,559家、年增3.5％，其中桃園市家數年增6％，在六都中成長最快，其餘新北、台中、台南、高雄四都皆有3％以上的成長，僅台北市年減1.1％。

此外，受僱經紀營業員人數更從房市谷底的2016年3.5萬人，迅速增加至目前已達5.5萬人，顯示近年房市多頭吸引超過2萬人進入房仲業。然而，隨著房市景氣近一年來快速下滑，房仲業營收在2021年創下887億新高後，去年已衰退2％，今年前四月年減幅更進一步擴大至25％，六都房仲業營收全數下滑，其中以高雄市衰退幅度達38％為六都最高。

過去房市熱絡時期，投資買盤帶動交易規模大幅擴增，房仲業一窩蜂的開業雨露均霑，如今搶食者眾、不動產的交易量緊縮，房仲業經營壓力倍增。六都中，以近年廣納雙北買盤及外移人口的桃園表現相對穩健，房仲家數成長最多、銷售額減幅最小。

樂屋網調研中心經理洪安怡表示，近年房仲從業人員大增，吸引大批新血加入，尤其在年後轉職潮、畢業季這二個旺季增加幅度最明顯。住商不動產企研室執行總監徐佳馨則認為，近年房仲家數大增除了景氣因素外，各家品牌搶市占率也是一大關鍵，不過各品牌間出現強者恆強的現象，大規模品牌或經營有成的店成交依然穩健，吸引創業者加入，房仲品牌版圖會更往擁有作業資源、流通優勢的大品牌靠攏。

6月27日晚間，中交地產(14.360, -0.64, -4.27%)（SZ000736，股價 15.25 元，市值106.05億元）公告稱，收到中國證券監督管理委員會出具的《關於同意中交地產股份有限公司向特定物件發行股票註冊的批復》（證監許可［2023］1347號），同意公司向特定物件發行股票的註冊申請。

事實上，早在今年2月23日，中交地產公告擬向包括控股股東中交房地產集團（以下簡稱地產集團）在內的不超過35名（含35名）符合中國證監會規定條件的特定物件發行股票，募集資金總額預計不超過35億元，主要投向長沙鳳鳴東方（8億元）、鄭州翠語紫宸（0.6億元）、武漢中交澄園（6億元）、惠州紫薇春曉（6.5億元）、天津春映海河（3.4億元）等5個“保交樓、保民生”住宅項目，以及補充流動資金（10.5億元）。

與此同時，中交地產在募集說明書中提示，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年3月末，公司存貨帳面價值分別為7203496.39萬元、10889409.21萬元、10694，308.71萬元和10841291.42萬元，占資產總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和77.30%。

“公司存貨的變現能力直接影響到公司的資產流動性及償債能力，如果公司因在售項目銷售遲滯導致存貨周轉不暢，將對其償債能力和資金調配帶來較大壓力。”

上述報告期內，中交地產實現歸屬于母公司所有者的淨利潤分別為34748.94萬元、23564.54萬元、3393.95萬元和-20189.30萬元，2022年歸屬于母公司所有者的淨利潤有較大幅度的下降，同比下降約85.60%；扣除非經常性損益後的歸屬母公司股東淨利潤分別為2115.72萬元、-43239.07萬元、-18630.43萬元和-20944.62萬元。

“三道紅線”指標方面，報告期內，中交地產剔除預收款後的資產負債率分別為 82.93%、81.34%、82.25%和82.34%，淨負債率分別為317.70%、284.61%、280.23%和294.01%，現金短債比分別為0.97、0.61、0.41和0.47。

此外，公告指出，中交地產業務主要集中在重慶、長沙、南京、天津等二線城市，由於2016年和2017年的房地產過熱現象的出現，上述城市在前兩年中陸續頒佈了限購、限貸政策，對於房地產市場的供需關係以及價格產生了一定影響。

從財務資料看，2020~2022年度和2023年1~3月，中交地產營業收入分別為123.00億元、145.42億元、384.67億元和26.89億元。

中交地產表示，“最近三年雖然處於增長狀態，但這是主要受益於公司目前開發的樓盤目標客戶為剛性需求人群，受到政府限購、限貸政策影響較小，公司整體去化率尚可。公司佈局以二線為主、一三線為輔，佈局較為合理。但如果上述區域的經濟環境發生不利變化，出現人口流入減少，剛性需求人口數量減少，可能導致當地商品房銷售面積及價格出現下降，從而對經營業績產生不利影響。”

7月200平方米以上房源有望齊放量

截至6月28日，成都本月新房成交量12547套、二手房成交量16076套，總成交28623套。從目前資料來看，預計6月總成交量與上月總成交37031套的資料相比稍有回落。其中新房市場迎來39個專案取證，雖有川發天府上城、鴻山翡翠府、招商時代公園、萬科高線公園等“高熱度”項目入市，但距離房源成交還存在一定延遲，使得本月新房成交放緩；而二手房市場由於購房者置業訴求已經相繼釋放，其成交資料則相對下降。

看向7月，記者統計發現有27個專案有望取證。7月預售樓盤中不乏天府天璽、天府半島、麓湖生態城等熱門樓盤，這些項目目前已經累積有一定的客源在等待開盤。7月還將迎來多個200平方米以上房源推售，豐富高改市場的房源供應。

網紅盤齊聚6月

二手房熱度逐漸回降

“我們最近門店上諮詢二手房的購房者明顯減少了，不過多了一些瞭解改善新房專案的客戶。”桐梓林店的一位房產經紀人分享說，“尤其是這個月好多網紅樓盤都拿證了，不少原來在觀望的購房者都去報了名。”

本月川發天府上城、鴻山翡翠府、招商時代公園、萬科高線公園等熱門項目的入市為成都樓市增添了許多熱鬧。“去年川發天府上城取證的時候就沒有搖中，希望這次可以成功上車！”已大學畢業6年的小楊可以說是川發天府上城的忠實粉絲，此次專案一開始登記小楊便早早報了名。而位於錦江區牛王廟的鴻山翡翠府憑藉優質的地理位置吸引了不少購房者關注，項目99—103平方米的戶型面積也降低了購房者的購買門檻，但含裝修34800—38800元/平方米的價格也使得專案對於購買群體經濟水準有一定的要求。

在二手房方面，當前購房者置業二手房熱情已經減退，整個二季度與一季度相比市場有所降溫。業內人士認為，由於利率的持續走低、二手房市場房源的高性價比等多重原因，讓購房者購置二手房的熱情在3月達到一個高度。目前購房者置業需求已經相繼釋放，不少騰出資格的購房者也已轉戰新房市場，正是這一系列原因讓二手房成交數量有所下降，但仍處於正常範圍，市場也在穩步運轉。

7月加推熱盤紮堆入市

“大戶型”房源集中出貨

據記者不完全統計，7月成都有望迎來27個項目入市。其中加推熱盤占比較高，如華僑城濱江壹號、華潤置地中環天序、天府半島、麓湖生態城等，麓湖生態城玄鳥灣200平方米以上房源已於6月26日開始報名。除麓湖生態城外，7月也將有多個高端項目推售，其中多個200平方米以上房源或將齊出貨。

“我們去年買到了華僑城濱江壹號，這個項目又要加推了，我們想給父母再在這裡買一套，住在一個社區也方便互相照應。”業主樑先生看中華僑城濱江壹號優質的地理位置，對其非常滿意。在7月預售項目中，同為加推項目的華潤置地中環天序的關注度也相對較高。二八板塊、成熟的主城配套讓剛獲得購房資格的小何將第一個報名的房源鎖定了華潤置地中環天序。

在即將出貨的含有200平方米以上房源的項目中，麓湖生態城關注度位列其首。專案將推出全新組團玄鳥灣，為其中重量級組團，市場期待度較高。金融城融禦作為一環路內的兩江環抱區內專案，稀缺程度不言而喻，該項目戶型面積跨度較大，包含87—324平方米房源。其中149平方米及以上均為樓中樓，採用的是局部挑高設計。需注意的是，專案商辦產品和住宅是共用出入口和地下停車場，對居住純粹度有要求的購房者需謹慎考慮。大戶型及產品品質均線上的遠大海灣雲錦和西派少城則成為蓉漂劉小姐置換的房源選擇對象。

位於天府二街的天府天璽也即將取證。該項目因優質的地理位置和建面約82平方米起的戶型面積吸引了眾多購房者等待其開盤。此外，成都樓市還將湧入金沙清源裡、天府星萃裡、聚億江安錦城、天府雅苑等全新項目入市。

整體來看，雖目前成都樓市回溫態勢逐漸放緩，但總體依然保持平穩狀態。此外，即將入市的多個熱門專案以及“畢業季”的到來都將成為推動樓市成交量增長的重要因素。

日前，遠洋集團（HK03377，股價0.47港元，市值35.8億港元）董事局成員發生變更。

6月25日晚間，遠洋集團公告稱，柴娟獲委任為執行董事，張忠党、于志強及孫勁峰分別獲委任為非執行董事，劉景偉及蔣琪分別獲委任為獨立非執行董事。

值得注意的是，執行董事柴娟、非執行董事張忠党、非執行董事于志強均為遠洋集團的主要股東中國人壽(35.190, 0.07, 0.20%)保險提名，而這三位新董事的履歷也一直與中國人壽緊密聯繫。

利於大股東加強管控

公告顯示，柴娟現任中國人壽保險深圳區域審計中心紀委書記，曾先後在中國人壽保險個險銷售部、教育培訓部、電子商務部擔任高級經理、總經理助理、副總經理，在中國人壽保險安徽省分公司擔任紀委書記、副總經理；張忠黨現任中國人壽保險科技園管理辦公室高級經理，曾任中國人壽保險研發中心經理；于志強現任中國人壽保險共用服務中心（財務板塊）高級經理，曾先後擔任中國人壽保險吉林市分公司副總經理、中國人壽保險吉林省分公司財務管理中心總經理。

此外，孫勁峰現任大家投資控股有限責任公司投資總監兼股權投資部總經理，遠見共創資本管理有限公司董事，他是由遠洋集團另外一個大股東大家人壽保險股份有限公司提名。

6月27日，遠洋集團相關負責人通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，“本次調整是有利於大股東加強對公司的管控，推進公司治理機制的進一步完善，從而提升公司的可持續發展能力。”

今年早些時候，中國人壽副總裁劉暉就表示，“作為大股東，中國人壽高度關注遠洋集團的經營情況，將持續通過市場化的公司治理手段，進一步推動遠洋加強戰略制定、運營管理和風險管控，協助其穩健經營。當前地產行業基本面迎來了積極的變化，市場也在築底修復中，中國人壽將支持遠洋走出低谷，實現平穩發展。”

遠洋仍在不停回籠資金

事實上，去年以來，中國人壽保險已經在多方面對遠洋集團進行了支持。

如在金融產品認購方面，遠洋集團2022年12月發行一筆13.03億元的REITs產品，得到中國人壽及廣發銀行的參與認購；資產盤活方面，2022年4月，遠洋以約30億元向中國人壽出售北京頤堤港一期專案公司股權；2022年6月，將位於北京麗澤商務區的北京遠洋銳中心21%股權出售給項目合作方中國人壽，交易金額達到50.15億元；2022年10月，以2.33億元向中國人壽出售全資附屬公司北京萬洋世紀創業投資管理有限公司全部股權，後者主要資產為朝陽區東三環路商務中心區的甲級寫字樓中國人壽金融中心。此外，雙方在養老領域亦有合作。

年報顯示，2022年遠洋集團實現營收461.27億元，同比下降28%；毛利為23.77億元，同比年下降79%；毛利率為5%，遠低於2021年的18%；公司擁有人應占虧損及每股基本及攤薄虧損分別為159.30億元及2.092元。

截至2022年12月31日，遠洋集團淨借貸比率（即貸款總額減去現金資源總額再除以權益總額）約183%（2021年同期為85%），淨借貸比率上升主要是由於“2022年持續受到國內房地產市場低迷，整體銷售額顯著下降”。

目前，遠洋集團仍在不停回籠資金。5月29日，遠洋集團將北京遠洋未來廣場的各項權益轉讓予居然之家(3.690, -0.07, -1.86%)，到手資金3.49億元。遠洋集團表示，“擬將優先收購權轉讓的出售所得款項用於補充其營運資金。”

據最新發佈的營運資料，今年5月，遠洋集團實現協議銷售額約50.4億元，同比下降32%；協議銷售面積約39.03萬平方米，同比下降6%。今年1-5月，遠洋集團累計實現協議銷售額約286.2億元，同比下降2%；協議銷售面積約212.69萬平方米，同比增長18%；累計協議銷售均價為每平方米約13500元，同比下降17%。

昨天，濟南開啟新一輪賣地大戰，8宗土地鮮肉待割。在各大房企激烈競爭，最終無人出價，等待審核成交時，濟南卻發佈通知，系統崩潰了，段店和西客站的兩個組團出現了網路卡頓，需要重新交易。

這應該是濟南有史以來第一次出現這樣的情況吧，可見開發商搶地程度到了何種激烈的地步，而公告中卻明確表示，卡頓非系統自身原因，不知道房企們到底用了啥樣的外部手段。

系統恢復後，西客站組團經過137輪激烈競拍，被龍湖以139868萬摘得；段店組團經過98輪競拍，被杭州寶成以95548萬摘得，雖然銀豐也對此地塊的競爭也非常強烈，但是最終還是沒搶過外來房企。

最終，除了槐蔭一地塊被終止出讓外，其餘7個地塊成功以31.28億的價格賣出，這次又要恭喜濟南啦。

三個組團，段店樓面價最高7987元，最低5980元；西客站均在5500元左右；濼口兩個地塊均底價被濟南城建成交，樓面價分別為5579元和2454元。

此次，段店組團因為沒有商業捆綁，受到了中海、華潤、保利、龍湖、銀豐和寶城等多方親睞，徹底改變了流派的命運，一下變身香餑餑。土地價格的降低，也進一步刺激了房企的拿地欲望。

不管咋說，地是成功賣出去了，希望拿地的房企能夠好好把握住房子品質，不要讓濟南的購房者們一直心寒。

6月25日，據資本市場消息，李嘉誠旗下長實集團已與滙豐接觸，意圖收購龍光與合景泰富合作開發的香港“凱玥”項目相應債權。這筆債權的規模大約102億，而“凱玥”項目貨值則高達300億港元。一旦收購成功，很可能造成兩家內房企的境外債務重組失敗。

這種操作，跟“抄底內地房地產”沒啥關係，而是對兩家出險內地房企的精准圍獵。是吃定了出險內房企已經沒有兌付能力。

隨著內房流動性困境進入第四年，行業系統性風險基本已經出清，精明的獵手也開始紛紛出動。除了長實這種“趁你病、要你命”的操作，內地地產行業的“大魚吃小魚”也開始變得頻繁。

房地產新的收並購潮，正在醞釀。

行業風險出清

各方資本重啟收並購

前兩年，由於行業形式不明朗，風高浪急之下，各方對資產價值的評估體系不統一，收並購的性價比低、風險性卻相當高，因此，不少房企都暫停了收並購工作。

但從今年的市場情況和房企表態來看，各方勢力對收並購的態度已經發生逆轉。

1、頭部房企重啟收並購，國央企出手提速

6月份，綠城在股東會上表示，房地產行業的系統性風險，到今天為止大概率已經出清完了，行業的低谷已經走完了。綠城將會重新啟動收並購的工作。年初，華潤置地董事局主席李欣在內部講話中也提到，今年要積極、審慎、高效推進收並購。

事實上，自從去年年底監管層重啟了房企股權融資，支持涉房企業開展並購重組以來，不少國資背景的開發商在收並購方面已經明顯加速。

1月，建發股份和子公司聯發集團，收購了上市公司紅星美凱龍家居集團29.95%的股份。華髮股份斥資35.7億元，出手拿下融創深圳冰雪文旅城51%股權。

2月，信達地產通過成立合資公司，投資了中南建設在深圳的一個城市更新項目80%的股份。遠洋集團則收購了濟南城建子公司山東德天嘉業置業100%股權及賣方貸款，將目標公司擁有的優質土地納入麾下，擴充了遠洋在濟南的市場份額和土地儲備。

華潤置地斥資124億收購華夏幸福南方總部資產，3月底就已經完成多個專案公司的股權收購。招商蛇口也在6月16號，成功獲得同意批復，將通過增發股票，重啟南油股權收購。成為“第三支箭”後首例房企股權重組交易成功案例。

目前來看，去年底在股權融資方面的5條優化措施，正在加速發力。融資管道寬鬆、多元，國央企和頭部房企獲利最明顯，加劇馬太效應的同時，也將加快上市公司並購重組的速度。

2、險資“大手筆”加碼不動產，瞄準新經濟

除了房企收並購提速，今年，內資的典型代表——險資，也開始重回不動產投資。

早在今年年初，險資大手筆投資不動產就引起過大眾關注。年初疫情剛放開，市場情況尚不明朗，友邦人壽、平安人壽、泰康人壽，三家保險公司就砸下7個不動產項目，涉及資金超過600億！ 是去年同期金額的10倍以上！

今年上半年，險資出資頻率也明顯提升。5月以來，平安人壽不動產投資專案的出資動態就多達8筆，新增出資金額合計超38億元。

而從險資投資的標的來看，也有著明顯的“抄底”心態。之前險資投資房地產，更熱衷於上市房地產企業的股權。但是今年以來，開始更聚焦物權的獲取。

因為經過幾年的深度調整和增量規模見頂，相較于上市房企股權的低預期，現在物權的價格已經跌入穀底，性價比非常高。只要經濟繼續保持中速增長，預期回報就有保證。

中國平安首席投資執行官鄧斌就明確表示，宏觀角度上看，不動產行業最困難的時間已經過去。具有穩定現金流的不動產投資，例如商辦、長租公寓、園區類投資，會帶來長期穩定的現金流，以及價值增值的潛力。

除了險資，其他金融機構目前在不動產市場的拓展，似乎也開始變得積極。6月份，四大AMC之一的中國華融，成為萬達的白衣騎士。通過收購萬達旗下一家投資公司近90%的股權，華融將該公司投資的武漢萬達東湖置業旗下的萬達瑞華酒店和萬達嘉華酒店收入囊中。

金融機構重返不動產投資，意味著當前的不動產行業，已經是機會大於風險。今年的投資策略，要從“求安全”，轉向“求發展”了。

3、外資積極下注租賃住宅市場

危機掃蕩之後，資產價格大跌，這種絕佳的收割時刻，當然少不了外資。

從去年開始，外資抄底內地資產的活躍度，就不斷走高。

前幾年，外資投資重點往往是辦公、酒店、物流倉儲、生物醫藥園等長期看好的新經濟資產。而今年以來，高端租賃開始吸引外資的注意。

1月底，領盛從朗詩青杉資本手中收購了位於上海楊浦區的獨棟辦公樓黃興大樓。兩周後，又從建發手中收購了上海楊浦三棟辦公樓，都將改造成長租公寓。

5月份，輝盛國際和鐵獅門成立合資公司，落子深圳，投資7.17億整體收購了華潤置地深圳深潤大廈325套酒店式服務公寓，並計畫繼續在中國拓展高端租賃公寓專案。

而早在去年8月，全球最大房地產投資機構之一博楓資產，就收購了富力合景旗下的上海楊浦項目，並改造為上海五角場博鄰行政公寓，並計畫於2023年中全面開放營業。

外資壓注中國長租公寓市場，除了當下資產價格低的因素外，更重要的還是看好未來的租賃市場。

睿星資本大中華區董事總經理則認為，當前的長租公寓，就像是工業地產、物流地產十年前的狀態。中國毫無疑問以後會是全球最大的長租公寓市場。無論是做高端、低端、藍領、學生，都會找到機會。

世邦魏理仕的《中國長租公寓投資報告》甚至認為，長租公寓有望成為未來十年中國最具成長性的商業地產類別。

用的來看，不管是房企、金融機構、還是投資公司，今年抄底內地房地產的意願都正在提升。

行業形勢迅速變化

收並購吸引力正在反彈

其實，早在去年，政策就在鼓勵和支持行業收並購，銀行提供融資並購額度，大量優質的資產專案也擺上了“貨架”。但是，市場熱度一直不高，收並購的推進速度都相當緩慢。

究其原因，主要是三個方面：

一是對資產價格和市場預判沒有共識，買賣雙方僵持不下。買房想撿漏，賣方想抬價。

二是行業流動性緊張的局面沒有得到緩解，收並購的主體以國央企為主，而國央企收並購的制約性因素更多。

三是公開土拍市場大量流拍和底價成交，地方拿出優質地塊刺激市場，降低了收並購項目的吸引力。

但是，今年這三個方面都發生了變化，讓收並購重新成為可以考慮的選項。

1、弱復蘇成為共識，出售方正在接受現實。

從今年的政策態度來看，大力度刺激樓市的希望變得越來越渺茫。各方面對後市的發展逐漸形成了共識，那就是“弱復蘇”。

政策放鬆對市場刺激的邊際效應正在遞減，房地產大概率會保持“L”型發展趨勢。資產價格在短期內不太可能出現大漲了。

政策目標，也是要通過這一輪調控，淘汰掉一部分的低效產能，實現全行業的縮表。寄希望於像過去一樣，依靠救市實現企業解套，不太現實了。

不切實際的預期落空，加上債權方的耐心逐漸耗盡，讓一些資產方在出售資產時，更容易接受市場報價。

2、土拍市場競爭激化，比較優勢迅速減弱。

隨著城市分化加劇，目前幾乎所有房企的投資戰略都已經統一，那就是：戰略收縮，向核心城市、核心板塊回撤。過去在全國各地討生活的房企，全部紮堆到了一二線城市，直接拱熱了核心城市的土拍市場。

去年公開土拍市場低競爭、低溢價的比較優勢，迅速減弱。以龍湖為例，去年龍湖拿地平均溢價率僅為4%，其中6成土地都是零溢價拿下。而今年，截至目前的平均溢價率已經達到10%。

土地變貴了，拿地也變難了。上半年核心城市的土拍，幾乎都要搖號。今年北京昌平一塊地，創下了北京自有土地出讓招拍掛制度以來，最多房企搶地的記錄。杭州也出現了70家房企搖一塊地的超級內卷場面……

可以說，房企在公開市場拿地，不僅要有錢，還要有運氣。收並購選項作為替代方案，比較優勢再次出現，也開始重新回到頭部房企的視野。

3、金融支持加大，收並購資金投向放鬆。

除了標的性價比回升，另一個重要因素，是政策對收購方的融資支持持續發力。

2022年底，監管層對行業的支持力度再加大。證監會出臺在股權融資方面調整優化5條措施，其中就包括恢復涉房上市公司並購重組及配套融資。監管上，房企並購貸款等融資管道的資金投向也得到了放鬆。

融資管道通暢、監管寬鬆、標的性價比升高，這些都將提升房企參與收並購的能力和意願。

小結

暴風過境，倖存者們開始重整山河，新的機會和起點正在湧現。

一部分企業仍然心有餘悸，一部分企業則已經開始在一片狼藉中淘金。“活下來”之後的新時代，可能已經拉開序幕了。

近日，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹在會見來訪的中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行時表示，要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命週期安全保障。

房屋養老金制度再度被提出，無疑引發輿論和公眾廣泛關注。要知道，此項制度看似離大眾很遠，實則就在身邊。《中國人口普查年鑒~2020》及相關資料顯示，我國城鎮家庭住房中，超三成是本世紀之前所建。也就是說，房齡都在20年以上，部分存量房房齡超過30年，有的接近40年。隨著房齡的不斷增長，風險隱患也在加大，需要維修和維護的房屋數量也在不斷增多。相反，現行房屋專項維修基金數量遠遠無法滿足維修、維護需要。如果不能及早採取措施，建立房屋養老金制度，就會對房屋維修和維護帶來極大影響，給房屋安全留下許多隱患。

在余姚市古建社區屋頂，余姚市大城小愛公益服務中心的志願者在安裝光伏發電板 新華社圖

所謂“房屋養老金”，簡單地講，就是住宅專項維修資金。住宅專項維修資金是用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後日常維修以外的大、中修，更新改造的資金。這項資金是取之于民用之於民，保障居住條件，延長房屋使用壽命的必要保障。房屋養老金制度，自然就是確保房屋舒適安全、能夠有效延長房屋使用壽命、提高廣大居民生活品質的一種制度安排。

那麼，如何才能建立適應我國房地產市場發展實際、滿足廣大居民住房需要、能為房屋提供全生命週期安全保障的房屋養老金制度？眼下來看，應做好四方面的工作。

首先，先試點，再推廣，做好制度的頂層設計工作。由於是一項全新的工作，沒有現成的經驗可以借鑒。因此，最好按照先試點、再推廣的方式，先選擇少量城市試點，待條件成熟後再全面推廣。而按照目前的實際情況來看，由於不同城市的情況不同，試點的效果也會不同。一旦相差較大，推廣的難度也會很大。在這樣的情況下，試點城市的選擇就一定要做到點更多一些、面更廣一些，最大限度地發現可能出現的矛盾和問題。在此基礎上，做好頂層設計工作，減少推廣過程中的阻力。

其二，想方設法做好資金籌措工作，拓寬資金籌措管道。建立房屋養老金制度，制度是基礎，資金是核心。沒有有效的資金來源管道，房屋養老金制度就無法推行。即便推行，效果也不會好，矛盾會相當多。就眼前而言，房屋養老金除已經存放在居民個人帳戶的住宅專項維修資金外，還必須建立公共帳戶，通過多種管道籌措房屋養老金。土地出讓金無疑是最應當安排房屋養老金的一種管道。因為，土地出讓金就是來源於土地，如果沒有房地產市場的發展，大批房屋的建立，怎麼會有如此龐大的土地出讓金呢？因此，按照一定比例，在土地出讓金中提取房屋養老金是合理的，也是合適的。除土地出讓金外，老舊社區改造資金、三供一業移交應歸集的資金、城市物業管理獎補資金等，也可以部分或全部納入到房屋養老金中。

再者，要更加有力地加強房屋建設品質監管工作，確保房屋品質安全可靠。建立房屋養老金制度屬於後續工作，前期則是房屋的品質安全。品質好、安全度高的房屋，後續的維修、維護等方面的壓力也會小很多，需要的維修資金等也會大大減少。反之，就會增加房屋維修、維護的壓力。因此，在探索建立房屋養老金制度的同時，要更加有力地加強房屋建設品質的監管工作，確保房屋品質安全可靠，最大限度地減少維修、改造，最大限度地避免發生品質安全方面的問題。如此，對房屋建設品質和安全也提出了更高要求。必要時，可以提高房屋品質安全等級標準，以減少維修等方面的負擔，減輕房屋養老金制度壓力。

最後，要充分發揮物業作用，嚴防過度裝修現象。眼下的住房市場，幾乎每家在裝修過程中，都會對房屋結構進行調整。雖然絕大多數居民都懂得不能改變承重牆結構，但是，也有極少數、極個別居民將承重牆結構改變，導致住房發生裂縫等方面的問題。如哈爾濱發生的居民“私拆承重牆”事件，就造成了非常嚴重後果。更重要的，每戶居民都在裝修過程中改變房屋結構，就算沒有動承重牆，也會對房屋品質和安全帶來不利影響的。因此，必須強化物業監督作用，嚴控居民過度裝修。否則，也會給未來房屋養老金制度帶來很多新的壓力。

銀行按揭估價略回穩，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報33.7點，按周漲0.55點，是連跌4周後首次回升。該行並抽選本港十大二手屋苑的單位追蹤銀行估價變化，發現當中6個屋苑估價按季向下，其中鰂魚涌太古城一個中層戶最新估價1325萬元，較3月底急挫約7%，屬十大屋苑中跌幅最大單位。

連續3周低於好淡分界

該行數據顯示，CVI由3月中旬的91.3點，急降至5月中旬跌穿60點，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀說，今年3月美國爆發銀行危機後，CVI便由90點以上高位，降至60點以下，反映本港銀行積極控制借貸風險。她指出，CVI最新單周回穩，但已是連續3個星期低於40點好淡分界線下限。銀行按揭取態趨保守審慎，預示樓價進入下調階段。

中原地產並統計主要二手屋苑的估價變化，十大二手屋苑中有6個屋苑所抽選的單位，本地主要銀行最新估價都低於今年3月底水平，幅度由0.5%至7%。鰂魚涌太古城銀星閣一個實用面積749方呎的中層E室，最新估價為1325萬元，較3月底的1425萬減約7%。

樓價全升 美孚新邨半年漲17.6%最多

中港兩地全面通關，二手樓市一度呈旺勢，及後加息陰霾和新盤齊推等衝擊，二手交投轉趨膠着。10大屋苑今年上半年錄得1,078宗二手成交，較去年同期減1成，惟較2022年下半年有近2成增長。10個屋苑樓價均錄得升幅，其中荔枝角美孚新邨半年升17.6%稱冠。

業界預計下半年樓市仍受制息口走勢，交投量橫行。

本報統計10大屋苑今年上半年表現，出現「量跌價升」情況，1月初中港兩地全面通關，經濟復常下，準買家趁樓價回升前加快入市，致令首季交投量極速反彈，惟本港樓市復甦進度不似預期。

第二季受到加息、新盤應市以及股票波動等多方面不利因素夾擊，市況掉頭降溫，單月交投量更跌穿100宗水平。今年上半年錄得1,078宗二手成交，較去年同期減1成，惟較2022年下半年有近2成增長。而6月交投低位橫行，暫錄87宗較5月微升1%。

至於呎價方面，10個屋苑樓價一律錄得正增長，升幅由0.8%至17.6%不等（以6月呎價與去年12月相比），當中3個屋苑美孚新邨、將軍澳新都城和鰂魚涌太古城均錄得逾1成升幅，分別升17.6%、15.9%和11%。

美孚上半年172宗最旺

美孚新邨上半年錄172宗成交，為期內最旺屋苑，較去年下半年131宗升31%。交投旺究其因由是樓價低企，樓價1,000萬元可選購3房大單位，備受上車客和換樓客追捧。屋苑6月呎價報1.2萬元，較去年12月1.02萬元，累升17.6%。因屋苑樓齡較高，不乏遺產盤、移民盤，加上頂層單位無電梯直達，這些條件欠佳單位呎價低於1萬元方現承接，非筍價難有吸引力。

6月份屋苑亦有2宗呎價低於1萬元成交，惟個別優質單位亦具叫座力，月內一個4房樓王直逼2千萬元，以1,995萬元沽出，為屋苑今年次高售價。據悉，該單位為美孚新邨3期百老滙街62號高層B室，實用面積1,370平方呎屬樓王級數，勁減385萬或16%以1,995萬元沽出，呎價14,562元。

將軍澳新都城呎價半年升15.9%，最新報15,762元，2房單位基本已企穩600萬元以上水平，如新都城1期2座低層A室，實用面積420平方呎，內園泳池景，作價669.8萬元易手，呎價15,948元。

受制息口 樓市踏整固期

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期整體樓市踏入整固期，受制息口走勢，息口未見頂，仍影響不少上車及換樓意慾，若政府短期內推出支持樓市政策，第3季樓市走勢才有轉機。

發展局局長甯漢豪在記者會上表示，政府不能在市況良好才賣地。對於過去屢有地皮流標情況，她認為，發展商有自身考慮，參考政府過往重推曾流標地皮，亦能成功售出，認為政府亦與市場存在連繫。她強調，政府所訂底價參考多項因素，不會純粹視乎市場估算。

至於自2007年起開展的衙前圍村重建項目，剛完成換地手續，甯漢豪指出，早前市建局跟業權人已達成協議，惟範圍內發現古跡、古物，因此涉及保育方案，方案去年已獲古諮會支持，她相信所有事情現已解決。

季內所推出的東涌地皮，並非將納入青年宿舍所述用地，她相信，待民青局敲定相關條款後，將適時推出該地皮。

6月29日下午，山亭區“百姓安居·美麗宜居”新聞發布會在山興鄰里中心舉行。山亭區住建局黨組書記、局長孫鴻鵠，山亭區住建局黨組成員、住房保障服務中心主任潘偉，山亭區住建局副科級幹部魏永水出席新聞發布會，並回答記者提問。

會上，孫鴻鵠介紹，2023年上半年，山亭區住建局終聚焦項目建設，持續提升城市功能品質。在產城融合示範區項目上，山亭區住建局計劃先期實施府前路幼兒園、康養醫院（中醫院、婦保院）、主題運動公園、兩河潤城及豐澤湖提升等工程。目前，已完成總體初步規劃方案，正在籌備推進一期工程建設。針對城市路網建設，孫鴻鵠還介紹，2023年春季期間完成北京西路瀝青鋪設實現通車，下半年將進行道路綠化、亮化等配套工程。加快實施開元路北延、西安路中段拓展工程，其中開元路北延工程（漢諾路·青屏路）全長1,368米，總投資5,960萬元。目前已完成全路段方案設計。西安路中段拓展工程（府前路·北京西路）全長505米，總投資640萬元。目前已完成設計方案，正在進行前期管網敷設。

同時，記者也從發布會上了解到，為改善群眾居住環境，山亭區住建局加快推進東西魯棚改三期項目。三期總投資4.85億元，建設高層住宅樓20棟978套。目前已開工建設12棟樓434套，主體工程已完成，正在進行內外牆裝飾及室內供水、強電穿線安裝等工程。對於來山亭就業的人才住房問題，山亭區2023年共建設人才住房2處。風華里人才公寓建設項目為單幢2單元17層高層建築，共66套，目前已完成主體工程，電梯驗收、裝飾裝修已全部完成。翼雲荷園人才公寓項目為三期6號樓和9號樓，共計34套。目前已主體封頂。

針對老舊小區改造，潘偉在回答記者提問時介紹，2023年山亭區老舊小區改造項目總投資8,099.87萬元，佔地275畝，共涉及雙山片區、貴誠片區、邾國路片區、福地公寓4個片區11個小區的88棟樓，改造住宅套數2,168戶，改造總建築面積247,288平方米，具體內容包括改造瀝青路面、刷漆外牆、更新雨水和污水管網、改造自來水、暖氣、燃氣、電力，安裝監控、路燈，新建車棚、充電設施等。目前，四個片區11個小區已經全部完成地下管網施工，正在進行內外牆粉刷和道路硬化等內容，預計完成總工程量的60%。

潘偉表示，下一步，對改造後的小區會由社區居委會黨組織牽頭落實黨建引領紅色物業管理模式，指導小區業主委員會建立物業管理長效機制。

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今年多幅土地流標或以低價售出，卻未動搖政府按季推地的決心，發展局昨天公布2023/24財政年度第二季（今年7月至9月）賣地計劃，來自不同土地供應來源的私人住宅土地，預計可興建4050伙，按季微跌4.3%。不過，若以本財政年度首6個月（今年4月至9月）計算，賣地涉及私人住宅總供應達8280伙，創2017/18年度同期錄得18260伙以來，近6個年度最多，相當於本財政年度供應目標12900伙約64.2%。

下季佔4050戶 兩幅官地招標

發展局局長甯漢豪昨天公布下季度賣地計劃，政府將循賣地表抽選兩幅住宅地皮招標，共涉及1740伙，而11個私人發展商手上的重建項目，也可望在該季度內完成地契修訂等程序，共提供約2310伙，意味今年7月至9月來自不同來源的土地供應，合計有約4050伙。

下季度推出招標的兩幅賣地表用地，包括九龍東啟德第2A區2號及3號地盤【見另稿】，可建約1325伙，屬於政府連續第二個季度推出可建逾1000伙的大型發展項目；而東涌東新市鎮擴展部分（下稱東涌東擴展）的東涌第106B區用地，也安排在該季度招標，是東涌東擴展首幅推出的私人住宅用地，佔地約11.46萬方呎，位處臨海地段，鄰近私人住宅項目東環和昇薈等，預計可建約415伙。市場估計該幅東涌地皮的可建樓面面積約40.1萬方呎，估值約11.4億至16億元。

市建衙前圍村項目完成換地

至於今年4至6月，來自不同土地來源的供應有約4230伙，甯漢豪特別提及，市區重建局（市建局）已經就黃大仙衙前圍村發展項目，於上周完成換地手續，提供約750個單位。她指出，經過多年的考古和準備，衙前圍村的保育方案已在去年年底獲古物諮詢委員會支持。

資料顯示，衙前圍村有逾600年歷史，由市建局前身的土地發展公司於1998年宣布重建，市建局於2007年正式啟動該重建計劃，在2008年與持有該地盤逾七成業權的長實集團（01113）簽訂合作協議，以「寓保育於設計」研究發展方案，預計2030至2031年完成發展。

綜觀今年4月至9月，來自不同土地供應來源的私人住宅單位共有約8280伙，膺近6個財政年度同期新高，較2022/23年度首半年（2022年4月至9月）僅約6000伙，大增38%。逾8000伙供應中，賣地表地皮佔4幅，可建約4130伙，佔總供應量約49.9%。

雖然政府密密推地，惟今年先後有多幅土地流標或低價批出，令市場關注下季登場的土地會否有流標風險。甯漢豪強調，入標價格必須高於地政總署釐定的底價，政府才會出售該土地，「不會純粹只看市場估算」，又指過去即使有地皮流標，經過一段時間後重推，也能成功批出。

甯漢豪重申，政府推地是要照顧市場對房屋和經濟用地的需求，不能只在市況非常好時才賣地，當局會繼續貫徹多管齊下的造地策略，抱持之以恒的態度持續及穩定地向市場提供土地。

達本年度目標12900伙逾64%

團結香港基金副總裁葉文祺表示，本財政年度首兩個季度賣地計劃的私人住宅供應量，已達年度目標12900伙逾64%，有信心全年度可達標；對於政府推出東涌東擴展首幅住宅地招標，葉文祺樂見有關安排，相信該區是未來數年供應重鎮。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，今年4月至9月來自賣地表土地的住宅供應，佔總供應近半，屬於2019/20財政年度同期錄得51%以來的近4個年度新高，反映政府積極覓地，提高未來住宅供應的主導權及穩定性，減少過於依賴私人發展及重建供應，估計全年度各來源的私人住宅供應可達約16500伙，略高於2022/23年度的16050伙。

啟德地擔大旗 每呎估值低見4300元

政府擱置在九龍東啟德興建單軌列車之餘，又在該區興建簡約公屋，區內樓價前景不明朗。在2023/24年度第二季（今年7月至9月）賣地計劃中，政府推出招標的兩幅住宅地，其中一幅是啟德第2A區2號及3號地盤，提供1325個單位，市場估值46.9億至65.4億元。

上述地盤鄰近港鐵宋皇臺站，原為商業地皮，後來檢討啟德多幅土地用途後，決定改劃成住宅地，地盤面積約14.53萬方呎，可建樓面面積109萬方呎，綜合市場估值介乎46.9億至65.4億元，每方呎樓面地價4300至6000元。

發展局局長甯漢豪表示，在賣地條款中，發展商需要興建175米長的地下街，以及8100方米的社福設施，包括長者鄰社中心、弱智人士宿舍及展能中心等。

長實會地研究競投

長實集團（01113）於去年12月以87.03億元投得毗鄰地皮，為第2A區4號、5（B）號及10號地盤，每方呎樓面地價6138元。長實營業部首席經理郭子威回應稱，政府每次推出土地招標，該集團都會積極研究，今次推出的住宅地有不同價值，將根據客觀因素來決定會否入標。

作為啟德「大地主」之一的會德豐地產，集團副主席兼常務董事黃光耀說，啟德住宅地位處市區，且鄰近宋皇臺站，有意研究入標競投。

高力亞洲估價及諮詢服務行政董事周若瑜指出，啟德第2A區2號及3號地盤發展規模及需時比較長，考慮到整體經濟環境及市場氣氛，建議政府釐定地皮招標底價時，顧及私人發展商就長遠發展，包括融資、人力及建築物料通脹的成本，從而增強發展商買地信心。

萊坊高級董事、估價及諮詢部主管方耀明認為，現時同區一手供應充足，商業活動及配套未成熟，預計發展商入標態度保守。

六月23項目送禮 恒地最積極

新盤積極增優惠吸客，根據統計，6月截至29日全港共有23個全新及貨尾盤夥拍地產代理推出置業優惠，按月急增2.3倍，約一半屬於發展商恒地（00012）旗下樓盤。適值本周六（7月1日）為本港回歸26周年，共有12個新盤因應推出慶回歸優惠。

根據統計，6月共有23個全新及貨尾盤與地產代理共同推出置業優惠，包括父親節優惠、端午節優惠及七一回歸優惠等，合共128個名額，送贈的金額總值共逾250萬元。

對比5月全月只有7個新盤推出優惠、名額只有39個，兩者均按月急增約2.3倍。至於相對5月優惠項目送贈的金額總值共逾133萬元，6月則按月增約88%。

以發展商計，恒地表現最積極，該集團旗下大角咀利奧坊系列、西半山堅道CAINE HILL、鰂魚涌THE HOLBORN等共12個新盤推出優惠，佔總數約52%。

恒地四叔系5盤贈酒店餐飲券

在眾多優惠中，最大手筆是恒地等六大發展商合作發展的九龍東啟德天瀧端午節優惠，首5名經香港置業買入單位的買家，每位可獲價值13.6萬元的旅遊套票，優惠總值達68萬元，大幅高於第二位的萊蒙國際（03688）與俊和發展合作的何文田128 WATERLOO的端午節優惠。128 WATERLOO則夥拍利嘉閣地產推出總值38.4萬元的旅遊套票。

本周六是香港回歸26周年，當中有12個新盤推出慶回歸優惠。中原地產昨天公布，由即日起至7月底，經該行買入恒地CAINE HILL、THE HOLBORN、恒地前主席李兆基私人持有的北角維峯．浚匯、西半山The Richmond及粉嶺高爾夫．御苑，各項目之首兩名買家，每位可獲贈價值約1.8萬元的「五星級酒店餐飲禮券」，名額共10個，優惠總值約18萬元。

美聯料7月一手成交達2000宗

會德豐地產九龍東啟德MONACO MARINE，也與中原地產推出慶回歸置業優惠。由即日起至7月底，首5名經該行買入指定2房單位，每位可獲贈5000元智能家電禮券，優惠總值2.5萬元。

另外，利嘉閣地產總裁廖偉強說，臨近7月1日，為慶賀香港回歸中國26周年，由即日起至7月底，經利嘉閣地產買入恒地利奧坊．壹隅、利奧坊．曦岸及利奧坊．凱岸，各項目之首5名買家，每位可獲贈「旅遊套票禮券」，價值約8000元，優惠總值約12萬元。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明分析，在全新大型新盤推出前，發展商趁機積極銷售餘貨，推出置業優惠是最直接的吸客方法。由於7月有多個新盤部署推售，估計全月成交量可達1500至2000宗。

佳明集團（01271）土瓜灣炮仗街舊契重建項目明雋，昨天結束一連9天收票程序，發展商公布，項目超額認購逾8倍。

明雋將於今晚首輪發售30伙，折實售價378.56萬至541.2萬元，呎價16388至20815元。該盤昨天截票，佳明集團營業及市務總經理馮倩平透露，項目超額認購逾8倍；以此計算，項目料收逾270票。

馮倩平說，項目銷售中心連日來參觀氣氛熾熱，入票人士中，四成來自土瓜灣，兩成來自新界，其餘為東九龍、黃大仙及港島等地區，備受上車客及投資者歡迎。明雋位於炮仗街45號，提供76個單位，實用面積207至260方呎，預計入伙日期為今年9月。

HENLEY PARK累收6400票 今截飛

恒地（00012）九龍東啟德HENLEY PARK則於今天截票，明天首輪賣228伙。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民說，項目6天累收約6400票，超額認購約27倍。林達民補充，HENLEY PARK完成首輪銷售程序後，會積極籌備次輪銷售，加推單位有3%至5%加價空間，有機會推出望啟德體育園的海景單位，料下周末進行次輪銷售。

新盤市場昨天僅錄4宗成交。市場消息稱，恒地旗下粉嶺發展項目One Innovale第3期One Innovale–Cabanna售出D座16樓20室，實用面積474方呎，2房間隔，成交價729.8萬元，呎價15397元。

受到供應增加及空置率上升影響，港島甲級商廈租金持續偏軟。萊坊發布最新《香港每月物業市場報告》指出，5月港島區整體甲廈租金按月回落0.6%，每月呎租僅67.8元；今年頭5個月港島區整體甲廈租金累跌2.5%，期內中環區甲廈租金下挫4.1%最慘情。萊坊預期港島甲廈租金跌勢未止，全年料挫3%至5%。

萊坊稱，隨着寫字樓租金向下，刺激睇樓活動轉趨活躍，企業繼續在核心區尋找租金吸引的優質寫字樓作擴充及升級。

由於到2025年市場約有183萬方呎的新增甲廈供應，主要集中在中環及灣仔，令港島區甲廈空置率上升，供應充裕使甲廈業主除為租戶提供租金優惠外，部分業主更可能為租戶提供其他資助，例如靈活租賃計劃和裝修，以留住和吸引租戶。

九龍區甲廈租務市道仍疲弱，大部分寫字樓租賃交易主要屬面積3000方呎樓面以下，以及呎租22元或以下。租賃活動以續租為主，即租戶傾向以優惠租金續租，而非選擇搬遷。

萊坊料舖租全年升5%

不過，萊坊認為，因部分企業正在尋求整合和擴張的機會，預計第三季市場氣氛會改善，將錄得更多交投，預計九龍區整體甲廈租金在今年餘下時間將上升4%至6%。

商舖市道方面，萊坊指市場氣氛已改善，零售租賃市場在6月重拾上升勢頭，特別是核心一線區街舖，月內更錄得多宗大額租賃個案，該行預計今年舖租將溫和上升5%。

多達500年歷史的宋代古村黃大仙衙前圍村，經過40多年收購後，據發展局透露，終於在上周完成補地價協議。項目將由長實 （01113） 夥市建局發展，提供約750伙。

達500年歷史 收購逾40年

衙前圍村位於東頭邨耀東樓跟彩東樓之間，佔地大約6.5萬平方呎，據研究有多達500年歷史，早在宋代已經建村，由1980年代開始由長實展開收購，及後跟市建局在2008年簽訂合作協議推行重建。

昨日發展局局長甯漢豪透露，市區重建局上星期剛完成其黃大仙衙前圍村項目的換地手續，項目可提供約750個單位，並已經將供應數目納入今年度首兩季數據內。

由於衙前圍村擁有數百年歷史，加上過往發挖出文物遺迹。甯漢豪稱，經過多年來的考古和準備，保育方案在去年底都得到古諮會支持，所以現在能完成地契手續，正式開始重建，形容是「所有事情都解決了」。

保育村內「三大文物」

按照市建局公布的方案，項目將主要集中在南北兩面興建住宅大樓，而中間則會保留作為保育公園，特別是村內「三大文物」即門樓、「慶有餘」牌匾和天后廟，而市建局亦會復修圍村中軸綫兩旁結構較為完整的村屋，並活化作公眾用途等。

在發展之後，項目總樓面將近40萬平方呎，提供約750個私人住宅，預計2023/31年落成。參考鄰近啟德區的地區，估計地皮市值約20億至22億元，每呎樓面地價約5,000至5,500元。

資助房屋減價有承接，牛池灣居屋瓊山苑3房勁減「2球」筍價455萬元（已補地價）易主。另公屋粉嶺華明邨再現1字頭成交，呎價約4,289元。

富誠地產高級物業顧問冼俊彥表示，瓊山苑A座瓊峰閣低層5室，實用面積548平方呎3房，向西南望市景，放盤3年，累減195萬元或3成以455萬元（已補地價）易手，呎價8,302元。原業主於2016年2月以432萬元購入，持貨7年帳面僅獲利23萬元。

同時，中原地產分行經理李嘉龍表示，大埔居屋頌雅苑C座（頌美閣）中層07室，實用面積544平方呎3房，放盤時開價530萬元（已補地價），議價後以500萬元沽出，呎價9,191元。新買家為家庭客。原業主則於2015年以458萬元購入，持貨8年帳面獲利約42萬元。

華明邨2房 未補地價190萬沽

另方面，粉嶺華明邨2房亦勁減1球。世紀21奇豐分行經理周晉廷表示，華明邨耀明樓（6座）中層18室，實用面積443平方呎2房，向北望開揚遠景，開價295萬元（未補地價），放盤2個月，減105萬以190萬元易手，呎價4,289元。原業主早於1999年6月購入，當時作價14.82萬元（未補地價），持貨24年帳面獲利175.18萬元，單位期內升值近12倍。

「小巴大王」馬亞木再沽舖，涉及西環德輔道西426至428號B，及山道4至16號地下，涉及9個舖位，以6,480萬元成交。物業合共面積約7,000平方呎，租客包括家品店，食品雜貨等，成交呎價約9,257元。據了解，買家為佳寶超市或有關人士，集團過去3年曾多番沽貨，現重新入市購舖。

翻查資料，馬亞木於2002年，以1,380萬元購入該廈地下多個舖位，現沽出部分，套現6,480萬元。

自年初通關後，商舖租務轉好，中原工商舖料下半年舖位租金升約5%。

據中原工商舖資料顯示，2023年上半年截至6月27日，市場共錄得約433宗商舖買賣成交，接近2022上、下半年約500餘宗水平；但總成交金額上升幅度較大，2023上半年成交金額錄得約150.3億元，對比2022下半年增加約28%，反映投資者入市態度逐步轉正面，除舖價對比過去疫情期間有所回升外，購入的舖位物業涉及的成交價亦相對較高。

過去一年舖位買賣成交每月均徘徊於70至80餘宗，預計舖位市況會繼續轉活，成交宗數可望慢慢重回逾100宗水平。同時，商舖大手買賣市場活躍，主要因個別資深投資者積極在市場放售物業外，中資背景的買家亦積極吸納優資物業，如九龍旺角道93至99號華懋王子大廈地下4及5號舖，由內地投資者買入，成交價約1.5億元。

4大核心區舖位 空置率仍高

舖租市場氣氛同樣暢旺，資料顯示，2023上半年暫錄得約2,187宗商舖租務個案，與2022下半年的2,142宗相若；同時總成交金額錄得約2.51億元，半年計錄得近一成升幅，可見商戶對租舖開業興趣上升，舖租都呈回升迹象。

不過，最新商舖空置率未即時反映舖租熾熱市況，今年5月份中環舖位空置率錄得約13.26%、銅鑼灣約6.49%；九龍方面，尖沙咀為11.65%，旺角則錄得約8.78%。相信隨着更多租客落戶，空置率將會逐步改善。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，自年初起商舖租賃查詢明顯增多，當中以藥妝店、奢侈品店及餐飲行業最旺，例如龍豐藥房承租尖沙咀廣東道86至98號文利大廈地下1至3號舖，料月租約100萬元。另外，有奢侈品品牌租用銅鑼灣渣甸街105號京華中心地下、1樓及外牆部分廣告位，市傳成交月租約400萬元，為年內最矚目舖租之一，另一宗個案則為尖沙咀廣東道30號新港中心地下、1及2樓，由一家專營餐飲、娛樂等業務的公司承租打造日本動漫主題店，市傳月租達約700萬元。

後市上，黃偉基認為，香港旅遊及本地消費均強勁，核心區舖位逐漸被消化，更湧現大額租務成交，租賃氣氛相當樂觀，預料下半年舖位租賃成交會有2,400宗水平，而舖租旺就自然增加買家投資信心，現時舖價已逐步回升，相信會有更多投資者善價而沽、買家趁未全面回升前趕緊入市，預測2023下半年商舖買賣交投達500宗，至於買賣價則平穩發展，而租金則個別發展，核心區租價會有5%上升空間，而民生區則會輕微下跌，幅度約5%。

本港經濟逐步復常，帶動豪宅持續錄得大額成交。市場消息透露，有「越南朱」之稱的投資者朱立基，剛以約3億售出其持有的山頂倚巒單號洋房，呎價逾8萬。

原業主為投資者朱立基

消息指出，朱立基剛售出的倚巒單號洋房，面積約3736方呎，原本叫價4.67億放售，最終減價約1.67億，剛以約3億沽出，呎價約80300元。

據了解，該洋房居高臨下，望維港景致，朱立基是於2009年11月斥資2.4億購入，持貨14年轉售，帳面獲利約6000萬，期間物業升值25%。

資料顯示，朱立基持有的貴重物業包括中環商廈盈置大廈全幢，他早前分別以4.3億沽出鰂魚涌商住地盤、以4.7億沽天后英皇道全幢酒店。

位於山頂施勳道8號的倚巒，由22座獨立洋房組成，對上一宗成交為2021年底，市傳其中一座雙號洋房以2.4億易手，按該洋房面積3098方呎計算，平均呎價約77469元。

南源錄「雙破頂」成交

事實上，近期豪宅市場不乏逾億的大額成交個案，例如南區壽臣山南源（Bay villas）一幢單號洋房，面積約3680方呎，5房4套間隔，連約603方呎平台、572方呎天台及326方呎花園，早前以2.5億易手，呎價達67935元，成交價及呎價均創屋苑紀錄新高。

本財年首幅招標的堅尼地城西寧街與域多利道交界地皮，今日正式截標。由於中標財團須負責項目範圍內古樹及歷史建築物的保育工作，同時須負責興建公共交通總站等設施，以致項目發展年期較長、利息成本較高。有大型發展商高層直言入標價會傾向審慎，業界亦紛紛調低項目估值，綜合市場最新估值約10億至18億，每方呎估值約4111至7399元。

有大型發展商董事直言，上述地皮為市區靚地，因此有興趣參與競投。不過，由於中標財團須負責地盤範圍內古樹及歷史建築物的保育工作，更需要興建臨時及全新的公共交通總站等設施，所以政府才會容許發展年期長達9年，但亦意味發展商的利息支出等發展成本增加，故此入標價會審慎，推測入標價逾10億的財團不會很多。

普縉總監 （估值及諮詢） 李雋傑表示，儘管地皮地理位置及發展規模適中，惟落成後景觀可能受到不同程度的遮擋，未必能夠以豪宅發展定位。

另外，中標財團須負責地盤內外的不同設施的建造或重置工作，加上整個發展年期長達9年，發展商現金流要有一定能力，預計反應未必十分踴躍。

須興建公共交通總站等

上述地皮位於西寧街與域多利道交界，現為巴士總站，鄰近招商局第二貨倉，距離港鐵堅尼地城站約10分鐘步程，料日後部分單位可享海景。

保留2棵古樹及百年牌坊

該項目地盤面積約24327方呎，若作純住宅發展，涉及可建總樓面約24.32萬方呎；若作商住發展，最大可建總樓面約29.19萬方呎，當中住宅及商業樓面各佔約14.6萬方呎。

根據賣地條款，單位設有限呎條款，住宅單位面積不可少於280方呎，中標財團須保留2棵古樹細葉榕，同時須負責搬遷逾百年歷史的東華痘局拱形牌坊及基石至特定範圍內，並且要負責興建臨時公共交通總站和公廁，以及興建一個全新的公共交通總站及公廁等政府設施。項目的發展期長達9年，較一般項目的6年為長。