華建（2530）在寶佳集團入主後，已從區域型建商轉型為全台推案的大型建商，下半年力拚有「大華首捷」、「大華靚」、「大華旭」等合計總銷約70億元的三建案完工，業績將擺脫上半年的低檔格局，獲利也可望大躍進。

華建副總經理李俊賢表示，去年在總銷4.4億元「大華榮芯」、15.69億元「台大華」等新案完工交屋挹注之下，全年營收獲利大幅成長，創下近六年最佳紀錄。

今年上半年華建仍然處完工入帳空窗期，累計前六月營收僅有718萬元、年減近1倍。李俊賢指出，雖然營建業面臨缺工、搶工、工程延宕的問題，華建下半年仍然力拚桃園蘆竹總銷34.8億元「大華首捷」、12.5億元「大華靚」、22億元「大華旭」等三案完工，今年業績可望再超越去年。

李俊賢表示，華建目前採雙北市、桃園、台中、台南為主的推案策略。

另外，華建還推動都更、危老重建案，以台北市為重點戰區，其中懷生段都更案目標年底取得建照、粗估總銷達到50億元；太原路都更案在去年基地面積擴大到近1,000坪之後，總銷規模也一舉突破到100億元以上。

永信建設（5508）今年因為可供銷售入帳的建案總銷達220億元，推升上半年營收達25.65億元、年增58.49％，增幅居高雄上市櫃建商榜首，華友聯（1436）雖然上半年營收只有1億元，不過藉由出售桃園工業區土地的業外收入挹注，全年每股稅後純益可望排名高雄上市櫃建商第一。

永信建發言人陳怡均表示，今年可供銷售入帳的新成屋，包括謙樂、禾豐、晴川、晴萃、豐華大鎮、博萃、原旭、和平二期、有光案、福誠七期等十大案，總銷逾220億元。

上半年營收居高雄上市櫃建商之末的華友聯，因無案可賣，加上預售時間完銷的建案也要到明年才能交屋入帳，因此上半年營收只有1億元。

不過，由於華友聯擁有桃園楊梅工業土地1.28萬坪，已從今年6月開始分批出售，累計至今已售出5,261坪，銷售金額達14.8億元。

法人說，雖然售地金額迄今不到15億元，但因取得成本極低，以華友聯實收資本額9.72億元計，出售土地的業外淨利估約10億元，助攻華友聯賺進一個股本，有機會成為高雄上市櫃建商的EPS王。

國泰一號REITs名下資產「台北中華大樓」完成都更重建，創下REITs界首例，日本飯店品牌「索拉利亞西鐵」將進駐，8月1日開幕。台北中華大樓都更實施者國泰建築經理公司24日表示，大樓將成為西門商圈嶄新地標，也創下國內REITs資產成功活化的紀錄。

日前新光一號以306億元成交金額，完成6大棟旗下收益性不動產的處分，大步邁向清算之路，且資產增值幅度高達1.7～2倍，更引發市場震撼；國泰一號旗下3大棟資產中的「台北中華大樓」已都更改建完成，並將在8月1日開出索拉利亞西鐵飯店，屆時租金收益和資產價值，可望再跳一級，未來是否重啟資產處分計畫，備受矚目。

國泰一號是由國泰人壽擔任發起人的不動產投資信託基金，募集規模達139.3億元，並向國泰人壽購買「台北喜來登大飯店」、「台北西門大樓」、「台北中華大樓」等3棟收益性不動產。其中台北中華大樓位於台北市萬華區中華路一段88號，2014年在國泰建經的規畫下，經受益人會議，決定將大樓進行都更重建，由國泰建經擔任都更實施者，並於去年10月完工取得使照，不僅資產價值在都更後獲得顯著提升，也寫下台灣REITs市場成功都更的首例。

台北中華大樓都更改建為地上28樓、地下5層的觀光旅館和購物商場複合式商業大樓，躍居為西門商圈卓越地標建築，其中商場位於1～4樓，已有知名餐飲品牌洽談進駐中，至於觀光旅館位於6～28樓。

國泰建經24日表示，國泰建經引進索拉利亞西鐵飯店進駐台北中華大樓，進一步提升大樓的資產價值和吸引力，也為基金投資人創造長期穩定收益。


REITs 成功都更首例 「台北中華大樓」吸睛
2023.07.24

REITs成功都更首例！國泰建經「台北中華大樓」都更完成
國泰建築經理公司今（24）日表示，身為國泰一號不動產投資信託基金（REITs）的管理機構，其基金名下資產「台北中華大樓」，已成功都更完成，並引進日本知名飯店品牌「索拉利亞西鐵飯店」進駐，預計8月1日正式開幕，躍居為西門商圈嶄新地標，也創下國內REITs成功都更完成的首例。

國泰建經今天表示，「台北中華大樓」經歷一次成功的轉型，成為西門商圈卓越地標建築，並引領日本西鐵飯店旗下品牌進駐，為基金的投資人創造長期穩定收益。

「台北中華大樓」位於台北市萬華區中華路一段88號，都更改建為地上28層樓、地下5層的觀光旅館和商場大樓。

在國泰建經的專業規劃下，「台北中華大樓」於103年經受益人會議，決定將大樓進行都市更新重建，由國泰建經擔任都更實施者，並順利於111年10月完工取得使照，不僅使台北中華大樓的資產價值在都更後獲得顯著提升，也塑造台灣REITs市場成功都更的首例。

國泰建經更遠赴日本引進享譽盛名的飯店品牌「西鐵飯店」集團旗下的「索拉利亞西鐵飯店」進駐台北中華大樓，進一步提升大樓的價值和吸引力。

該飯店預計於8月1日正式開幕，提供國內外遊客一流的住宿體驗，也為西門商圈帶來新的商業活力和動力。

國泰建經表示，這棟大樓都更案，除了引進知名飯店品牌進駐，國泰建經也對「台北中華大樓」進行全面改造，設計現代化的外觀與提升內部設施設備品質；同時為因應ESG訴求，「台北中華大樓」在規劃設計階段即以取得「黃金級」綠建築標章為目標，並在完工後成功取得標章認證。

國泰建經表示，國泰建經憑藉卓越的專業管理能力，成功將「台北中華大樓」打造為一座兼具品質與價值的地標建築，為國泰一號基金的投資人創造長期穩定的收益。國泰建經將持續致力於不動產經營管理，為REITs基金投資人創造更好的收益與回報。

依據國家發展委員會推估，台灣預計將會在2025年邁入超高齡社會，如何妥善解決銀髮族的養老問題便成了目前最值得關注的社會議題之一。部分長輩會在退休後重新規劃房產，由此也引發了一股退休宅的購置風潮。東森房屋研究中心彙整聯徵中心資料發現，近一年雙北65歲以上銀髮族新增房貸件數合計1,260件，且以中和區的銀髮族申貸件數最多、達93件，其後分別是淡水區(86件)、板橋區(80件)、中山區(72件)、新店區(70件)，前五大銀髮族購屋熱區的申貸件數就佔了總件數的3成以上。

東森房屋淡水新市鎮加盟店店東沈雅純表示，銀髮族在購置房產時會更加注重區域的生活便利性，因此我們可以看到，在前五大銀髮族購屋熱區中有四個都位於雙北相對精華的區塊。不過最近幾年伴隨淡水的快速發展，以及雙北房價的飆漲，到淡水購買退休宅的銀髮族也有明顯增多的跡象。與繁華喧囂的市中心相比，淡水的生活節奏較慢，空氣清新，風景優美，又有馬偕醫院坐鎮，很適合長輩族群居住，而且目前淡水的房價僅為台北的1/3、新北精華區的1/2左右，很多本來住在台北的長輩在退休之後，都會選擇賣掉市區內的房子，跑到淡水買房，手上留下一些現金用來保障退休生活，或是拿去給小孩支付頭期款。

沈雅純進一步表示，目前在淡水買房的銀髮族大多會首選淡海新市鎮一帶，淡海新市鎮經歷了十餘年的開發，生活機能早已逐漸成型，且區內住宅多為屋齡較新的新成屋、新古屋，對於上了年紀、行動不便的長輩來說，居住條件相對友好，目前區內以屋齡5年以下、總價900萬元左右的兩房電梯大樓最受長輩青睞。儘管2023年受到升息、打炒房等因素干擾，淡水的成交量有所下滑，但在淡江大橋、淡北道路等建設利多的強勢加持下，大部分屋主和建商依然相當看好淡水的後市發展，區域房價仍呈現穩步走揚的趨勢。

至於，銀髮族在買房時有哪些注意事項，東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，銀髮族在買房時除了要留意生活機能、交通機能、醫療資源、社區環境外，還需特別留意資金規劃問題。很多長輩購置退休宅都是出於資金變現的目的，但從銀行的角度來看，退休族缺少固定的收入來源，還款能力相對較弱，核貸成數通常只能拿到6成左右，而且貸款期限也不會太長，因此建議長輩在買賣房產之前，應做好詳細的財務規劃，以確保有充足且靈活的現金流來維持日常開支。

房市去化趨緩，待售新成屋近一年大增1.2萬戶，且高度集中在少數有重劃區的區域，新北板橋、三重，桃園龜山，台中北屯、烏日，台南安南等六個行政區新增待售新成屋即囊括全台半數以上，尤其龜山近一年來新增2,082戶，餘屋數量增速最為驚人。

據內政部調查，過去一年來全台增加1.2萬戶的待售新成屋，其中龜山因A7重劃區大量興建，增加2,082戶，台中北屯14期、機廠特區等多個重劃區吸引大量推案，增加1,233戶，台中烏日因高鐵特區也增加970戶。

板橋因江翠北側重劃區、三重因二重疏洪道二側，台南安南因九份子重劃區，一年來待售新成屋都增加超過500戶。桃園大園、觀音，新竹縣新豐，高雄楠梓等四個行政區一年來也增加超過300戶。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡表示，不動產市場從2016年谷底反彈後，交易量及新屋供給量逐年增加，市場在2020到2021年消化速度很快，但去年央行升息及內政部打炒房五重拳政策，讓市場熱絡節奏嘎然而止，累積出的新屋量來不及消化。

尤其供給過剩的壓力高度集中在重劃區，全台待售新成屋近一年來增加最多的十個行政區，即占全台三分之二，這些行政區幾乎多有近年步入開發階段、建商搶地搶建的重劃區；近年買氣低檔、市場買盤僅靠剛性自用買盤支撐，恐需長時間才能去化這麼大的待售量。

就過去一年待售新成屋減少數量較多的行政區來看，新北淡水由於淡海新市鎮推案高峰期已過，加上相對低價的房價水準，吸引人口進駐，一年來待售新成屋減少429戶為全台最多；台北市文山、新北汐止，高雄左營、前金、前鎮也都減少百戶以上，反映這些區域近年推案量規模縮小，在人口持續進駐、供需相對平衡下，餘屋穩步去化。

根據內政部人口遷移資料，南台灣的台南市、高雄市、嘉義縣市、以及屏東縣，今年上半年人口都屬於遷入人口大於遷出人口的「淨遷入」現象，其中，高雄市淨遷入超過1.3萬人居冠，而今年上半年南部各縣市平均房價，高雄市每坪23.1萬元最高。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡24日表示，遷入人口正成長有兩項原因，其一為疫情無法歸國的國人，陸續回國復籍，另一重點是南部近幾年受到科技業、台商回流帶動，北漂的情況趨緩不少，甚至出現就業人口南漂的機會，但也受到大型企業話題及疫後資金潮影響，房價顯著上揚，甚至拉動南二都周邊區域，因此，嘉義市平均房價邁入2字頭。

郎美囡指出，根據內政部人口遷移資料，南台灣生活圈5縣市今年上半年人口，都呈淨遷入的現象，高雄市及台南市淨遷入人口，都超過1萬人，因地緣關係，南部各縣市人口交互流動狀況明顯，台南市主要人口來源為高雄市，上半年共有3千多人從高雄移入、同時也有2,700多人移往高雄，屏東縣與高雄市人口流動也很頻繁，從屏東遷往高雄或高雄遷至屏東的人口都在3千人以上。

住商不動產鳳山文山加盟店東鄭啟峰指出，南部各縣市常因就業機會及房價變動，而人口互相遷移，南部這幾年受惠半導體產業發展，高雄市更因科技廊帶的政策讓市場穩定發展，有助於人口成長，雖然台積電設廠進度眾說紛紜，不過受其影響比較大者僅楠梓區，其他區域變動不大。

值得注意的是，台積電在台南建廠，因高雄市地理位置與台南市聯動性高，吸引不少高雄市民輕移民至台南市，以至於高雄對台南人口淨輸出。

在房價部分，鄭啟峰指出，高雄市預售屋市場因為成本高，開價沒有鬆動，且新案公設比偏高，相較之下，中古屋坪數實在，且平均地權條例子法啟動後，預售屋限制轉售，促成買方偏向中古屋市場，也因政府健全房市的政策逐步底定，觀望已久的買方逐漸進入市場，下半年房市可望轉為明朗。

郎美囡表示，高雄市、台南市雖然均價還在20出頭，但這兩都的蛋黃區房價都有3、4字頭，僅偏郊區、外圍地帶有1、2字頭，導致財力有限或總價考量的買方往外擴散，至嘉義市及屏東縣置產，讓兩個縣市人口正成長超過千人，並讓嘉義市的平均房價逼近台南市。

台北市「國賓飯店改建案」最新規劃設計出爐，頂級豪宅規格結合國賓（2704）60年的飯店服務經驗，動作快的高端客戶已提前布局。

由於「國賓飯店改建案」座落在中山北路林蔭大道，擁有優越位置，加上政府積極推動台北市西區軸線翻轉的國門雙子星計劃，讓該案備受市場矚目。

台北市中山區從早期60年代開始發展，為美日重要經商聚集區，區內不僅商業發展活絡，且企業總部、飯店等林立，是國內最富饒文化、商業氣息的行政區之一；尤其近年在北市府積極推動西區軸線翻轉的國門雙子星計劃，西區風華再現，將再帶起區域更進一步的蓬勃發展。

值得注意的是，台北市中山區星級旅館遍布，包括約九家五星級飯店，以及約16家四星級、87家三星級飯店，是全國星級飯店密度最高的地區，而國賓飯店、國華飯店、亞都麗緻、台北老爺酒店等更是成立逾30年的老字號五星品牌飯店，因此區內「國賓飯店改建案」更是動見觀瞻。

國賓飯店成立長達一甲子，2022年啟動危老改建工程，這棟見證台灣經濟起飛、中山北路歷史人文的時代標誌，是承載國內政治、經濟、文化的國際外交場域。該案改建後將化身為三棟新建物，分別是樓高23層的兩棟住宅，以及22層樓的一棟旅館。

「國賓飯店改建案」住宅案設計、服務將以頂級豪宅規格，結合專屬的飯店式服務呈現；住戶不僅能使用飯店公設，住宅棟內更有專屬住戶的獨立公設空間，包括多個Lounge空間滿足住戶對外接待、舉辦國際會議或私人活動，甚至由國賓飯店提供、專屬住戶的家宴外燴等服務。

在雙子星的重大建設題材、中山北路優越地段，以及飯店式服務的產品特殊性下，已有動作快的高端客戶布局搶進。

據北市地政局資料顯示，去年北市實價揭露數量最多的千萬元內社區，前三名都在中山區，包括「林森觀光大廈」揭露28件，平均單價每坪57.6萬元，「春暉大樓」揭露23件平均每坪52.4萬元，「和益金銀大樓」揭露17件平均每坪45.44萬元，第四與第五名則分別是北投區的「極上之湯」與「金馬獎大樓」。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，中山區一直是套房交易量最大的區域，主因區域內靠近市中心，加上早年有許多套房社區，以及低單價與低總價產品多之特性，吸引資金有限與收租型的客戶買進。

不過，曾敬德指出，中山區部分區域夜生活較多，相對起來居住不像一般住宅區單純，若是戶數眾多又管理欠佳的狀況下，難免會出現比較複雜的狀況。

從各總價區間交易最熱門的大社區來看，未滿1,000萬元最熱門者為中山區林森觀光大廈，交易件數計28件，以1房型產品為主；1,000~1,500 萬元由萬華區台北晶麒奪冠，交易件數計35件，以1房型產品為主；1,500~2,000 萬元為萬華區台北晶麒，交易件數計 17 件，以 2 房型產品為主。

曾敬德表示，中山區的套房社區品質不一，新的套房大樓管理較佳，還有租金水準較高的飯店式管理商務住宅，也吸引不同客層的租客進駐，但若是租金相對便宜的套房社區，可能就要留意是否有住戶太過複雜的問題。


北市千萬內最賣社區 前三名都在中山區
聯合報

根據北市地政局資料顯示，去年北市實價揭露數量最多的千萬元內社區，前三名都在中山區，包括「林森觀光大廈」揭露28件，平均單價每坪57.6萬元，「春暉大樓」揭露23件平均每坪52.4萬元，「和益金銀大樓」揭露17件平均每坪45.44萬元，第四與第五名則分別是北投區的「極上之湯」與「金馬獎大樓」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，中山區一直是套房交易量最大的區域，主要區域內因為靠近市中心，早年就有許多套房社區，加上低單價與低總價特性，吸引資金有限與收租型的客戶買進，不過中山區部分區域夜生活較多，相對起來居住不像一般住宅區單純，若是戶數眾多又管理欠佳的狀況下，難免會出現比較複雜的狀況。

從各總價區間交易最熱門的大社區來看，未滿1,000萬元最熱門者為中山區林森觀光大廈，交易件數計28件，以1房型產品為主；1,000-1,500 萬元由萬華區台北晶麒奪冠，交易件數計35件，以1房型產品為主；1,500- 2,000 萬元為萬華區台北晶麒，交易件數計 17 件，以 2 房型產品為主。

2022年林森觀光大廈，交易量為28戶，平均成交總價420萬元，平均交易面積約7.7坪。曾敬德表示，中山區的套房社區品質不一，新的套房大樓管理較佳，還有租金水準較高的飯店式管理商務住宅，也吸引不同客層的租客進駐，但若是租金相對便宜的套房社區，可能就要留意是否有住戶太過複雜的問題。

實價登錄資料，發現近一年的億級商用不動產交易，不乏企業購入自用的交易案例，包括今年4月，玉山銀行共花費3.23億元，買下新北市新莊區的「玉山銀行新莊副都心分行」現址的店面及商辦，從租客變屋主；同月也有旅宿業者購置飯店的案例，為新竹東門街的「明月大飯店」，由「吉發股份有限公司」以2.4億元整棟取得，由於買方背景與瑞石旅館集團有關，市場推測自用的可能性頗大。

而近年積極買店面開設門市的橡木桶洋酒，今年3月花費約1.33億元，購入信義區忠孝東路四段1樓店面，作為「橡木桶大巨蛋門市」。還有桃園區「沃客商旅」，原本承租桃園第一廣場大樓11樓經營，但去年12月轉租為買，以1.21億元買下582坪商旅；中華郵政去年底亦斥資約2.14億元，購得新莊「駅森」社區1樓200坪店面，據郵局公告，該店面除了自用外，還將切出約65坪空間招租。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，疫後國內的內需市場開始回溫，不僅餐飲旅宿業反彈，AI相關的科技產業發展也爆紅；伴隨產業復甦，業者也衍生擴張需求，加上平均地權條例的打炒房新制，原則上「管住不管商」，因此包括旅宿、店面等商用不動產，後市發展相對穩健，也讓店面成為買家出手卡位的重點。

再者，政府打房主要針對短期炒作，長期自用族群受到的影響相對低，使市場朝「自用優先」，且「長期持有」的方向發展，尤其在持續性通膨的大環境下，高資產族對房地產的抗通膨特色相當重視，因此地段佳、保值性強的店面，仍會吸引有自用需求的企業與投資人長線布局。

第一建經研究中心副理張菱育表示，精華地段的店面乃兵家必爭之地，原本以承租方式經營的業者，在累積一定資產後，遇到房東願意出售店面，即把握時機「轉租為買」，把租金變換為自身資產；且買家購入自用店面，不但有助於維持長期穩定經營，在租金節節攀升的時局裡，也能化掃除房東漲租或不續租的不確定因素；加上好地段的黃金店面，除了自用外，也具有十足的出租商機，未來亦可展望房市回溫後的增值前景，可謂投資自用兩相宜的理財選擇。

根據北市地政局資料顯示，2022年北市實價揭露數量最多的千萬元內社區，前三名都在中山區，包括「林森觀光大廈」揭露28件，平均單價每坪57.6萬元，「春暉大樓」揭露23件平均每坪52.4萬元，「和益金銀大樓」揭露17件平均每坪45.44萬元，第四與第五名則分別是北投區的「極上之湯」與「金馬獎大樓」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，中山區一直是套房交易量最大的區域，主要區域內因為靠近市中心，早年就有許多套房社區，加上低單價與低總價特性，吸引資金有限與收租型的客戶買進，不過中山區部分區域夜生活較多，相對起來居住不像一般住宅區單純，若是戶數眾多又管理欠佳的狀況下，難免會出現比較複雜的狀況。

從各總價區間交易最熱門的大社區來看，未滿1,000萬元最熱門者為中山區林森觀光大廈，交易件數計28件，以1房型產品為主；1,000-1,500萬元由萬華區台北晶麒奪冠，交易件數計35件，以1房型產品為主；1,500- 2,000萬元為萬華區台北晶麒，交易件數計17件，以2房型產品為主。2022年林森觀光大廈，交易量為28戶，平均成交總價420萬元，平均交易面積約7.7坪。

曾敬德表示，中山區的套房社區品質不一，新的套房大樓管理較佳，還有租金水準較高的飯店式管理商務住宅，也吸引不同客層的租客進駐，但若是租金相對便宜的套房社區，可能就要留意是否有住戶太過複雜的問題。

據綠地集團7月24日消息，近日，綠地哈爾濱東北亞國際會展中心項目、大慶金融中心項目建設取得重大進展。綠地東北亞國博城將加速建設成為東北亞國際貿易會展產業高地，綠地大慶金融中心也將加快腳步打造成為東北地區重要的金融產業集聚區。

哈爾濱新區綠地東北亞國際會展中心項目加快建設施工儀式近日圓滿舉行，標誌著會展中心專案建設進入新的階段。目前，會展中心地庫結構及回填已完成，A-E展廳混凝土結構封頂，AB展廳鋼結構完成50%，C展廳鋼結構完成50%。

建成後，綠地東北亞國際會展中心將成為東北的“對外開放新視窗”。該項目建築面積約18萬平方米，擁有約8.5萬平方米淨展空間，可提供約4200個國際標準展位。會展中心AB展廳計畫於今年年底正式投入使用，整體於2024年6月建成竣工。未來投入運營後，綠地將與國際一線會展公司漢諾威合作，以國際化標準打造會展經濟平臺，連接世界資源，使其成為哈洽會、中俄博覽會、綠色食品產業博覽會等大型會議的永久舉辦場地，打造黑龍江新時期“改革創新的重要戰略平臺”和“對外開放的重要展示視窗”。

該專案規劃以國際會展中心、國際會議中心、全球商品貿易港、星級酒店群等四大中心業態為核心，於2019年9月啟動，總規劃占地面積2580畝，規劃建築面積495萬平方米，預計總投資額超過500億元。截至目前，該項目已開發近200萬平方米，累計投資額超過135億元。

大慶金融中心G2#辦公樓及三期“世紀峯匯”專案目前已全面開工建設，綠地將聚焦優質資源，全力保障施工進度，按下施工“快速鍵”。大慶金融中心將打造成為東北地區重要的金融聚集區。該專案總占地面積約26萬平方米，建築面積55萬平方米，分兩期開發建設，一、二期住宅及商業已全部交付使用。其中在建專案G2辦公樓計畫2023年9月30日外立面完工。三期住宅項目計畫於2025年10月全面建成竣工，將成為大慶市新地標、新名片，進一步發揮金融中心優化區域資源配置優勢，滿足城市不斷升級的發展需求，助推大慶經濟發展再上新臺階。

綠地集團表示，截至目前，綠地集團在東北地區十一個城市累計開發專案63個，開發面積超過1850萬平方米，實現了地產、商業、酒店、會展、產業園多元產業協同發展，以全產業、多維度踐行“振興東北”國家戰略，攜手東北地區開展全方位合作，共同打造合作發展新高地，實現互利共贏新發展。

7月24日，佛山市住房公積金管理中心消息，《佛山市住房公積金管理中心關於階段性提高個人住房公積金貸款額度的通知》將於8月1日起實施。繳存職工個人申請的，最高可貸額度將提高至50萬元；繳存職工家庭（夫妻雙方）同時申請的，最高可貸額度將提高至100萬元。

公積金額度可上調

上述《通知》明確，足額繳存住房公積金1年（含）以上2年（不含）以下的，貸款額度個人最高不超過30萬元；足額繳存住房公積金2年（含）以上3年（不含）以下的，貸款額度個人最高不超過40萬元；足額繳存住房公積金3年（含）以上的，貸款額度個人最高不超過50萬元。

《通知》還明確，資金總額度為20億元（當貸款審批金額達到資金總額度上限時，個人住房公積金貸款額度不再提高）。《通知》實施日期自8月1日起，至12月31日止（起止時間以銀行受理貸款日期為准）。

中國證券報記者梳理發現，近期，包括海南、鄭州在內的多個樓市熱點地區都出臺了樓市新政。政策內容包括提高公積金貸款及租房提取額度、支持公積金支付首付、支援多孩家庭公積金租房購房等。

其中，海南省住房和城鄉建設廳、省住房公積金管理局聯合印發《關於提取住房公積金支付購買新建商品住房和保障性住房首付款的通知（徵求意見稿）》。明確提出，優化住房合同備案規定，各房地產開發企業支持購房人使用住房公積金與自籌資金相結合的方式支付購房首付款。

業內人士認為，在因城施策原則下，各地將在加大公積金購房支援力度、減免房地產交易環節稅費、引導居民房貸利率下行等方面持續發力。

共有產權房頻發新政

7月23日，“無錫發佈”微信公眾號發文，日前，新修訂的《無錫市市區共有產權保障房管理辦法》正式出臺，明確規定了共有產權保障房的申請條件及申購流程，符合規定條件的購房家庭可按房屋總價的50%購買共有產權保障房，並持有50%的產權份額。

據悉，作為住房保障體系的重要組成部分，共有產權保障房相關細則的落地將進一步完善“租購並舉”的住房供應體系，提升無錫住房保障水準和供應能力，有效解決中低收入家庭的住房難題。

所謂共有產權保障房，指的是政府與符合規定條件的城鎮中低收入住房困難家庭按份共有產權的保障性住房。購買共有產權保障房家庭與政府各占50%產權份額。

針對中低收入住房困難家庭，新修訂的《無錫市市區共有產權保障房管理辦法》明確了共有產權保障房的申請條件：第一，申請人具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未婚子女。單身家庭提出申請的，申請人年滿35周歲。第二，具有本市市區戶籍滿5年。第三，人均月可支配收入在規定標準以下。第四，人均住房建築面積在規定標準以下。第五，家庭金融資產、車輛等情況，符合無錫市市區住房保障中等偏下收入家庭認定標準。

在此之前，南京市住房保障和房產局發佈的《南京市共有產權住房管理辦法（徵求意見稿）》明確，保障對象首次購買的產權份額比例為50%-80%。定向供應人才的項目中，人才持有的共有比例可適度降低。

中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，共有產權房已經不是新事物，涉及共有產權房政策核心內容有兩點：是否可以轉成商品房，供應量能否增加。共有產權房的核心是要增加供應才能對市場產生影響。

根據克而瑞資管（CAIC）監測顯示，2023年上半年，中國內地大宗物業成交總額621.973億元，較2022年同期下降41.54%，較2021年上半年成交規模更是攔腰減半，創近三年新低。

2023年上半年一方面國際環境較為複雜嚴峻，另一方面國內社會生活處於疫後恢復常態化運行的階段，且經濟持續恢復發展的基礎不穩固，因此大宗市場交易活躍度較前幾年有較大水準下降，單筆成交額也為2020年以來的最低水準。

尤其4、5月份全國32城大宗成交規模較去年同期下降8成左右，市場活躍度下滑明顯。6月國民經濟回升向好，大宗成交額也有所回升，但上半年市場整體仍表現冷淡。

值得注意的是，2023年上半年，房地產業重回大宗市場收購方主力行業，成交金額達到233.2億元，占總成交規模的37.5%。

CAIC資料顯示， 2023年1-6月，內地32城大宗物業共91筆交，交易總額約621.97億元，同比下降41.5%；平均單筆成交額約6.83億元，同比下降33.3%。

上半年多個重點城市大宗資產交易整體表現不及去年同期，較2021年上半年成交規模更是攔腰減半，整體處於近幾年的成交低位。

與此同時，總成交單數91筆，相較於去年同期減少12.5%；單筆成交金額同比下降33.3%至6.83億元，為2020年以來的最低水準。

按月來看，一季度，大宗物業市場的利好消息並不少。2月20日，證監會發佈公告，啟動不動產私募投資基金試點工作，投資範圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

同時，鼓勵境外投資者以QFLP（合格境外有限合夥人）方式投資不動產私募投資基金。對私募機構及境內外機構投資者而言，這意味著房地產“抄底”機會來臨。

3月24日，證監會又發佈通知，進一步推進REITs常態化發行工作，優先支援百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點專案，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs，零售類商業又新增退出管道，利好大宗物業的投資與退出。

受其影響，雖然一季度全國32個核心城市的大宗物業成交金額和成交單數較去年同期下降，但單筆成交金額達12.4億元，同比漲253%。

進入4、5月份，受經濟持續恢復發展的基礎不穩固影響，全國32城大宗成交規模較去年同期下降8成左右，6月國民經濟回升向好，大宗成交額也有所回升。

具體到城市來看，以上海為核心的長三角城市群以297.9億元的成交金額仍居首位，其中上海總成交額約189.2億元，為單城市最高，其在內地大宗交易市場舉足輕重。

對比一線城市成交情況來看，基於上半年以來有效需求不足和市場預期不穩等因素，2023年上半年除深圳外，北京、上海及廣州都較去年同期成交額有較大降幅，其中廣州及上海降幅超5成，廣州更是同比下降了87%。

考慮到去年同期上海及北京都處於疫情封控時期，面對本就較低的基數，2023年上半年成交規模還同比下降，大宗市場冷淡程度可見一斑。

上海作為大宗市場一直以來的核心熱門城市，一季度成交規模同比下降28%，二季度環比驟降86.2%，與此同時，上海大宗成交金額在32城中的占比也從去年的底的68%降至30%，市場悲觀情緒明顯。

2023上半年，房地產業重回大宗市場收購方主力行業，成交金額達到233.2億元，占總成交規模的37.5%。

從企業性質看，大型央國企地產憑藉充裕的現金流及良好信用成為大宗市場絕對收購主力，占比超8成。

近些年房地產行業持續受到政策調整，同時伴隨大量開發商暴雷，其持有的優質核心資產也在陸續進入市場，與此同時，也有更多房企迎來資產重塑的契機。

其次內資機構投資者占比17.04%位居第二，主要以保險和信託機構為主，價值投資依然為交易的主要需求，成交標的多為一線城市核心地段的優質寫字樓及園區。

值得一提的是，3月華潤置地有限公司公告，以124億元完成收購華夏幸福(2.340, -0.04, -1.68%)公司股權，此次交易包含三個大體量商辦資產專案，其中2個位於武漢，1個位於南京，為上半年成交規模最大的專案。此外1月鐵獅門向凱德投資的人民幣基金以76億元出售位於上海的尚浦中心項目緊隨其後。

從成交規模前10位元的專案來看，一線及新一線城市的優質辦公及綜合體專案持續受到資本加碼。

2022年32城大宗物業成交總額2196億元，同比2021年下降33.9%；與此同時，總成交單數287筆同比上升10%，交易頻率明顯提升。從各季度成交情況來看，二季度因上海、北京等主要大宗交易城市受到疫封控影響，交易規模明顯下降，隨著防疫政策調整，三季度開始，市場大宗交易規模逐漸增加，四季度達到682億元，全年整體大宗市場交易熱度不減。

進入2023年，雖然大宗交易成交總額出現了明顯下降，但從業態來看，受證監會3月24日發佈的推進REITs常態化發行工作，優先支援百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點專案利好，綜合體專案頻頻被現金流充裕的國企地產和外資地產基金收購，2023上半年該業態資產總成交額達220.3億元同比升幅達90.4%，成為唯一同比上升的業態。

我們認為，隨著房地產政策企穩，以及投資活動復蘇態勢明顯，預計大宗物業的成交量有望在下半年集中體現。

第一太平大衛斯最新發佈“上海二季度市場回顧報告”(以下簡稱報告)，針對寫字樓、零售商業、大宗交易投資、產業物流地產等市場展開多維度解讀和預測，其中優質住宅租賃市場表現矚目，其供應多元、需求回暖。

據第一太平大衛斯統計：今年二季度，上海服務式公寓市場迎來4個新專案入市，共計721套新增供應。新開業專案包括露香園璟源服務式公寓、Ôpartment、中海海堂國際服務公寓和桃浦雅辰悅居公寓。其中由原遠東公寓改造的Ôpartment及露香園璟源服務式公寓均為位於核心地段的精品公寓，為高端客戶提供了更多租賃選擇。

同期，中高端市場入住率及平均租金均現回暖趨勢。全市服務式公寓空置率環比下降2.8個百分點至18.5%，同比下降3.8個百分點。除南京西路、新天地(20.130, 0.20, 1.00%)等核心板塊項目入住率有所提升外，曹楊、長風、碧雲等非核心片區空置率也有不同程度下降。由此使得此間服務式公寓平均租金環比上漲0.2%，達人民幣270.2元/平方米/月。

二季度還有一個優質長租公寓項目“COZI可遇虹橋店”入市，新增590套供應。儘管市場空置率上升0.6個百分點至18.7%，但優質長租公寓平均租金環比上漲0.2%，為182.2元/平方米/月。

報告披露：申城今年下半年將有包括盛捷星河灣星邸服務公寓、五角場博鄰行政公寓等新專案入市。

第一太平大衛斯認為，上海優質住宅租賃市場在疫情後快速地供需回暖，顯示其頗具發展及投資潛力。雖然目前外籍租客比例不及10年前或疫情前，但國內外就業人群的回流將利於高端租賃市場進一步復蘇。

組建“一站式”辦理安置房換購商品房綜合平臺，舉辦道外區2023春夏房展會……道外區嘗試用多元化、市場化和數位化的方式，推出“房產數位化平臺”及2023春夏房展會兩項屬地化促市舉措。實施以來，道外區房地產市場熱度快速提升，房地產市場資料連創新高，前6月，實現商品房銷售1877套，同比增長124%；銷售面積17.7萬平方米，同比增長96%；成交金額16.7億元，同比增長77%。

近日，記者來到位於道外區紅旗大街1105號的“房產數位化平臺”，這裡彙集了道外區房屋徵收服務中心、華夏銀行(5.540, 0.00, 0.00%)、招商銀行(31.450, -0.35, -1.10%)、道外區公證處等辦公視窗以及道外區昆侖時代中心、東方庭園、匯龍花溪半島等12個優質在售樓盤展位。在這裡，被徵收人可以憑藉原《房屋徵收補償協定》、身份證明、購房認購書至“房產數位化平臺”區房屋徵收服務中心視窗領取實名電子“房票”，辦結《選房協議書》。在現場，道外區房屋徵收服務中心工作人員宋春河介紹，“房產數位化平臺”作為“一站式”安置房換購商品房綜合平臺，換購實現了標準化、規範化、流程化、簡單化。“數位化、智慧化、智慧化”的作業系統，將商品房、徵收補償款等資產、資金資料化，用資料管理、服務和決策。“平臺實現了全程數位化辦公和多維系統聯通，所有流程線上留痕、有據可查。被徵收人辦好《選房協議書》之後，就可以與房企簽署商品房買賣合同。”他說。

採訪中記者瞭解到，道外區堅持“大資料”發展理念，搭建以“房產數位化平臺”為核心，以“需求側、供給側、服務側、金融側”為主線，健全房產資料標準體系，促進房產資料有序流動，催生資料經濟新動能。出臺《道外區徵收項目待安置房屋換購商品房暫行辦法》，為“房產數位化平臺”提供政策依據。

在需求側方面，充分考量和滿足被徵收人多元化購房需求，提高“房票”換購價值標準，提升被徵收人購房資金實力。考慮市場流通需求，給予一次“房票”所屬權變更機會，同時“房票”與房展會政策疊加使用，讓在道外置業的購房人獲得最大購房優惠。在供給側方面，整合全區12家優秀房地產企業，提供近7000套優質房源進入市場，供購房者充分使用和選擇。按照消費擴容新樣板定位，引入道外區入統企業廣匯電器為群眾提供家電購物券，實現供給擴容、消費拓寬。在服務側方面，以政府為中樞，橫向聯通企業、徵收戶、購房者，將常規的徵收貨幣補償金額計入電子房票，群眾可通過手機端即時查看電子房票動態，企業在政府擔保的情況下放寬心態售房。在金融側方面，將有形資產變為無形資金，用資金流撬動房地產市場。同時，考慮換購客戶資金問題，提前溝通省銀保監會，打通換購客戶可使用“房票”作為前期付款資金從而完成購房貸款的全流程。

在3月17日~6月30日舉辦的道外區2023春夏房展會上，集中釋放了多項政策紅利，激發了房地產市場的活力，拉動經濟回暖、消費復蘇。在市政府出臺的各項政策基礎上，道外區對於在該區購房的市民，每戶再額外提供5000元購房補助。在房展會期間還抽取了“安居築家置業禮包”，禮包內含最高15萬元購房首付補貼，以及1萬~3萬元不等的廣匯電器道外店家電消費券，讓更多的人走進道外、瞭解道外、選擇道外、安居道外。

房展會期間，市民劉女士幸運地抽中了安家禮——15萬元的首付補貼，“我正準備購買婚房時，趕上了道外區房展會，補貼政策非常給力。抽中這份大禮，真是太幸運了！我要把這份幸運傳遞給身邊人並告訴他們，在道外買房我實現了安居、樂業。”

道外區“房產數位化平臺”及2023春夏房展會為哈爾濱市乃至全省啟動房地產市場提供了樣板，為全面深化能力作風建設，強化晉位爭先意識提供了經驗和啟示。該區順應房地產行業與市場變化，擇機主動求變，全力抓項目、精細抓調度、找准發力點、培育新亮點，將區域房展會和創新安置工作進行有機融合，創造性推進政策紅利與本地實際高度契合，確保政策的落地、轉化、升級，加快推動房地產市場復蘇回暖。

“下一步，道外區政府將持續促進供需對接，拓寬房屋徵收與補償管道，滿足人民群眾置業的多樣化需求，讓更多購房者以更優惠的價格買到好房，實現美好生活安居的夢想。”道外區委副書記、區長李晗龍說。

近日，新湖中寶(2.570, 0.01, 0.39%)股份有限公司2023年度第一期中期票據完成發行，金額7億元，期限3年，票面利率4.25%。募集資金將用於住宅項目開發建設、償還境外美元債券及補充流動資金。本期中票系新湖中寶近兩年來首次成功發行的境內債券，新湖中寶也是浙江省首家獲得“第二支箭”助力的民營房企。

業內認為，民營企業債券融資支持工具作為“第二支箭”，支援的企業範圍持續擴面，能夠有效緩解民營房企信用收縮困境，積極落實保交樓金融服務，切實降低民營房企融資成本。

發揮債券市場優勢

民營經濟作為我國國民經濟的重要組成部分，是經濟增長的重要動力、推進創新的重要主體。7月14日，在中國人民銀行的指導下，中國銀行(3.710, -0.03, -0.80%)間市場交易商協會召開民營企業融資座談會，聽取民營企業對擴大民企債券融資支援工具服務範圍、更好促進民營企業持續健康發展的意見和建議。

這也是自6月29日交易商協會發佈《關於進一步提升債務融資工具融資服務質效有關事項的通知》以來召開的首場民營企業融資座談會，《通知》重點內容之一就是加大對民營企業等重點領域發債支援力度。

“第二支箭”是金融支持民企融資政策組合中的一項。2018年，為化解民營企業、小微企業融資困難，人民銀行會同有關部門推出“三支箭”的政策組合。其中，“第一支箭”是民營企業信貸支持，“第二支箭”是民營企業債券融資支持工具，“第三支箭”是民營企業股權融資支援工具，目的是支援民營企業拓寬融資途徑，緩解民營企業“缺水”難題。

“相較國有企業，民營企業的經營和融資更容易受到經濟形勢的影響。在經濟發展面臨壓力時，一些民營企業經營困難、融資能力下降比較明顯。此時，金融機構的風險偏好也恰恰會出現順週期的下降，傾向於將更多資金投放給經營更穩健的國有企業。上述兩點原因互相疊加形成共振，常會在經濟運行動力偏弱時加劇民營企業融資難、融資貴的問題。”光大證券(16.360, -0.10, -0.61%)首席固定收益分析師張旭表示。

張旭認為，“第二支箭”對於民企債券融資的支持作用體現在兩個方面：一方面，可以通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支援暫時遇到流動性困難的民營企業發債融資；另一方面，“第二支箭”釋放了金融管理部門對國企、民企一視同仁，堅定支持民企發債融資的信號，可以起到提振市場信心的作用，助力更多民企順利融資，緩解其融資難、融資貴的問題。

根據交易商協會披露的名單，參與此次民營企業融資座談會的企業有12家，包括新希望(11.770, -0.14, -1.18%)集團、新城控股(14.260, -0.40, -2.73%)、碧桂園集團、紅豆集團、TCL集團等，企業類型涵蓋房地產企業、產業類企業等。參會企業表示，自2018年以來，在人民銀行指導下，交易商協會通過“第二支箭”支援民營企業債券融資，充分發揮債券市場公開透明、預期引導性強的優勢，釋放積極明確信號，有效提振了市場預期和信心，帶動民營企業融資管道恢復暢通。尤其是去年11月以來，“第二支箭”政策延期並擴容，積極支持民營房企發債融資，對維護民營房企債券融資穩定發揮了重要作用，取得了良好成效。參會企業還介紹了民營企業在當前形勢下遇到的困難和挑戰，並對進一步優化民營企業融資環境提出了意見和建議。

“下一步，將認真研究民營企業提出的意見和建議，扎實推進‘第二支箭’工作開展，持續支持民營房地產和產業類企業債券融資，助力民營經濟健康發展、高品質發展。”交易商協會表示。

重點支持民營房企

房地產是信用債市場存量規模較大的行業之一，債券融資也是房地產企業重要的資金來源。在當前房地產市場深度調整背景下，支持民營房企發債融資，成為去年11月“第二支箭”擴圍以來的支持重點。

2022年11月11日，人民銀行、原銀保監會聯合印發《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（“金融16條”），其中明確，通過人民銀行“三支箭”、政策性銀行專項借款等措施，加大對房地產企業流動性支持。為此，人民銀行支援和指導交易商協會繼續推進並擴容“第二支箭”。2022年，中債信用增進公司為12家民營房企205億元債券的發行提供了增信支援。與此同時，4家優質房企完成了780億元的儲架式項目註冊。

民營房企發債呼聲也很高。2022年11月23日，交易商協會披露稱，“截至目前，中債增進公司已通過公開業務郵箱收到近百家民營房企增信業務意向，正在按照相關機制積極推進業務開展”。後續，在人民銀行指導下，交易商協會將組織中債增進公司繼續積極推進“第二支箭”實施，保持房企債券融資穩定，促進房地產市場平穩健康發展。

近日，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統計資料情況新聞發佈會上介紹，去年11月以來，在“第二支箭”框架下，累計為民營房企約260億元債券發行提供增信支援。而在7月10日，人民銀行、金融監管總局決定將“金融16條”中有關政策適用期限統一延長至2024年12月31日，其他不涉及適用期限的政策長期有效。

“金融16條”明確，要保持債券融資基本穩定。支持優質房地產企業發行債券融資；推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。值得關注的是，新湖中寶本期中票正是在近期人民銀行、金融監管總局宣佈優化“金融16條”，延長有關政策適用期限後，民營房企利用“第二支箭”發行的債券。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟表示，“第二支箭”的支持主體範圍優化到覆蓋民營房企，工具手段在出售信用風險緩釋工具、擔保增信等方式之外增加了直接購買債券方式，政策目標拓展到協助有市場、有前景、有競爭力、有暫時困難的優質民營房企提升增強信用、防範化解風險、降低融資成本、滿足合理融資需求，有效地助力房地產企業尤其是符合條件的民營房企紓困解難、增強信心、輕裝上陣、大膽發展。

專家認為，銀行間債券市場對民營房企的支持有力扭轉了市場投資者風險偏好過度收縮的行為，保障了房地產企業在銀行間市場融資管道暢通。資料顯示，2022年銀行間債券市場共發行民營房企債券487.2億元，同比增長24.4%；支持民營房企註冊1415億元，同比增長249.7%。

組合發力還有空間

2022年，由於“三支箭”政策組合發力，對民營企業的支援力度明顯加大。一是金融管理部門繼續加大“第一支箭”支持力度，引導金融機構加大對民營企業的信貸支援，為金融機構支持民營企業提供長期、成本適當的資金。二是人民銀行支援和指導交易商協會繼續推進並擴容“第二支箭”，預計可支援約2500億元民營企業債券融資。三是“第三支箭”方面，證監會明確恢復涉房上市公司並購重組及配套融資，恢復上市房企和涉房上市公司再融資，調整完善房地產企業境外市場上市政策，進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用，積極發揮私募股權投資基金作用。

接下來，針對房地產等重點領域，金融支持力度仍將加大。龐溟認為，應繼續落實改善優質房企資產負債表計畫，繼續帶動房地產行業的現金流狀況、投資活動、並購重組回到正常發展軌道，繼續引導金融機構提供正常的金融支持，繼續平穩、有序地加快房地產企業風險市場化出清。

“考慮到我國房地產市場供求關係已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”鄒瀾說。

張旭表示，民企融資難、融資貴既是個長期性問題，也是個世界性問題。一方面，民企融資難、融資貴通常在經濟擴張期有所好轉，但在經濟收縮期中又會加劇；另一方面，無論是發展中國家還是發達國家都會遇到。

“客觀地講，雖然我國金融供給的現狀還不能完全滿足民營企業的融資需求，但當前我國金融資源對民營企業的支援已較幾年前有了明顯改善，甚至優於較多發達國家。”張旭認為，隨著“第二支箭”不斷擴容和扎實推進，其將為促進民營經濟的發展壯大作出更大貢獻，將助力民營經濟做大做優做強，走向更廣闊的舞臺。

二十三年的時間很長，長到足於讓中國從一個較大的發展中國家，成長為世界第二大經濟體，人均GDP也從不足1000美元增長到超過1萬美元。

如果要給改革開發以來的中國經濟發展設定一個時點，2000年會是一個分水嶺，這一年也是伴隨房地產一路高歌的博鼇房地產論壇的起點。

從此刻回望，所有人都能清楚看到千禧前後中國經濟開始騰飛的一切動因，房地產顯然在其中起到了重要的支柱性作用。

但要推動一個底子薄弱、人口龐大、問題眾多的發展中國家不斷向前加速和起飛，所需要的力量是無法想像的，並不是簡單粗暴的一句“房地產”可以解釋。

在當時，剛剛從98金融風暴和00互聯網泡沫危機中突圍而出的人們，很難相信不過10年時間，中國就超過日本成為世界第二，並在之後將除了第一之外的所有國家不斷拋離。

數十年高速前行的過程當然不是一帆風順，02非典、08金融危機直至20年新冠疫情，都曾經是和正在成為發展的阻礙和危機。

大疫三年剛過，疊加全球經濟動盪和地緣競爭變局，讓轉型中的中國經濟再一次碰到了巨大考驗。曾經風光無限的房地產，也成為了危機中的風暴眼，供給萎靡、需求疲憊、信心轉弱。

所幸的是，中國經濟韌性強、潛力大、活力足，有著更為穩定的環境和向好的預期。那麼，如何能夠在面臨困難和挑戰時創造並抓住新的機遇？在萬眾期盼的企穩和復蘇預期中，投資、消費、出口各駕馬車如何繼續發揮各自的支柱性作用？

時代已經改變，大變局之下，企業和個人的選擇就顯得尤為重要。對於房地產及新經濟產業領域每一位從業者及每一家企業而言，如何在巨變之時可以從容應對，或有新的突圍之路，正是當下最焦慮也是最急迫的問題。

2023年的關鍵字應該是“突圍”，反思過往種種，無數企業在戰略過於激進的指引下，唯規模論，高杠杆高負債，企業管理粗疏……所有不良的後果在經濟下行時期逐一顯現並引起各業巨震。

然而，歷史總是不斷輪回，所有的危機一定是新的生機的開始！正如過去二十三年以來，我們曾經歷過的一切。

有鑑於此，8月7-10日在海南舉辦的2023博鼇房地產論壇及系列活動，已明確大會主題為“突圍大變局”。

觀點機構將繼續高舉博鼇房地產論壇已成功舉辦二十二年的影響力大旗，齊聚住宅開發、金融資管、商業、物業、產業、物流、數字科技、租賃、文旅、大健康及養老、聯合辦公、代建及城市更新各業態精英，集合央國企、民企及外資、港資企業數百位智者一起腦力激蕩，群策群智，在不確定中尋找所有可能的新機會。

有心者勝，中國經濟與房地產的全域性問題，需要從宏觀和建設性、戰略性角度出發，綜合考慮各方面的因素和影響，制定更為全面、長遠、有效的解決方案。在博鼇全體大會的語境下，意味著行業與企業正在進行變革、轉型和創新。

2023博鼇房地產論壇，“一個架在火爐上烤”的論壇，必將為您繼續燃燒希望之火，您準備好了嗎？

摩通報告提三警號 狠削目標價

市場對內地房企的流動性憂慮升溫，摩根大通發表報告認為，儘管上周國務院通過城中村改造的指導意見，但無助紓緩投資者對民營房企流動性壓力的擔憂。摩通提到，碧桂園（02007）近期已顯現三大流動性壓力跡象，當中包括碧桂園服務（06098）執行董事、總裁李長江作出上市以來最大筆減持。該行大削兩股目標價，評級降至「減持」。

碧桂園昨急挫8.7%；碧桂園服務勁瀉17.8%，成交額達13億元。其他內房股普遍受壓，新城發展（01030）全日插水9.3%，龍湖（00960）下滑8.5%，融創（01918）低收7.4%。

公司指創始人及主席正常辦公

內地澎湃新聞引述碧桂園回應稱，目前公司所有債券都按期兌付利息和本金，未發現近期可能或已經對公司債券價格波動產生較大影響而未公開的重大資訊；至於最近市場流傳碧桂園「要躺」、「大小楊出國了」等傳言，該報道引述碧桂園內部人士指出，創始人楊國強、主席楊惠妍都在國內，於總部正常辦公。

國常會上周五（21日）審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。摩通說，鑑於很多城市已經在進行城中村改造，故此並非新政策，而且欠缺具體細節，例如現金補貼、規模和資金支持等，相信難以緩和投資者對民營房企的流動性憂慮。

該行提及，去年11月「金融16條」出台，加上今年首季房地產銷售以及民營房企債務違約問題顯著改善。然而，隨着房地產銷售在第二季再度轉弱，針對民營地產商的流動性憂慮重燃，最近遠洋集團（03377）和萬達的債務違約風險更加深恐懼。

投資者愈來愈關注其他內房商的流動性風險，尤其是合同銷售放緩、土地儲備低質、面臨較多債務到期以及投資性房地產不足的企業，摩通認為，在民營房企中，碧桂園和中駿集團（01966）「符合大多數標準」。

據該行看法，碧桂園已響起流動性壓力警號，其債價上周五起驟降。境內「21碧地03」昨回落超過30%，觸發臨時停牌，「20碧地03」六連跌，昨跌逾兩成。境外債亦下滑，2024年到期、票息8厘的美元債及2025年到期、票息5.125厘的債券價格均下跌。

碧服總裁大手減持惹疑慮

第二個警號，是碧桂園在最新的微信公眾號文章中，刪去「保信用」字眼，公司此前曾經提出「保交樓、保資產、保安全、保信用」工作重點，惟如今「四保」變成「三保」。此外，碧桂園服務總裁李長江減持被視為另一警鐘。

港交所（00388）股權披露資料顯示，李長江上周三出售約323萬股碧服股份，套現2825萬元，最新持股降至0.11%。雖然他自碧服上市以來持續有減持動作，惟按股數計本次為最大筆沽售。李長江向內地媒體回應股價大跌時稱，公司一切正常。

摩通補充，自從恒大（03333）危機以來，碧服與碧桂園股價呈現高度關聯性，市場憂慮碧桂園流動性風險，碧服也無法幸免。摩通重申，有別於恒大和融創的高槓桿，碧桂園更多是行業動盪的受害者，相信政府有理由避免碧桂園發生債務違約。若再發生同類事件，將損害房地產買家信心，無法交樓的情況會惡化。

彭博報道，恆大（03333）昨日獲得本港法院批准，在下月對其離岸債務重組計劃進行表決。報道引述恒大一位代表律師表示，該公司計劃於8月23日和24日在香港舉行重組計劃會議，會上將正式表決，法院同意在9月5日和6日進行聆訊，以認可會議投票結果。

法院將聆訊認可結果

恆大代表律師又在庭上引述德勤最新分析，若按重組計劃進行，債權人從恒大境外票據獲得的平均回收率為22.5%；一旦恒大最終清盤，資產回收率僅為3.4%。

而當法官問及恒大如何計算資產回收率，代表律師稱，有關資產回收率是基於假設的估算，預期包括恒大未來有能力生成現金流，並且作為重組一部分所發行債券的本金和利息均可全額償付。

今年4月，恒大曾披露，涉及170億美元債權的A組重組支持協議，已有佔未償還本金總額77%以上的債權人支持；涉及債權近150億美元的C組重組支持協議，取得30%以上支持。如要實施重組協議，恒大需要對各個組別取得75%支持。

大發地產獲撤清盤呈請

按上周一公布，恒大擬於香港實施協議安排召開的聆訊，會上將尋求頒令分別就A組債務及C組債務的債權人召開兩次協議安排會議，以考慮及酌情批准。

另一方面，大發地產（06111）公布，於昨日的聆訊中，高等法院命令撤銷對該公司的清盤呈請。該公司自今年4月3日起停牌。

受通關效應刺激，上半年樓市表現理想，中原研究部資料顯示，一二手私人住宅買賣合約登記宗數約24,444宗，較去年同期上升4.7%。

中原二手住宅市佔率新高

中原地產精英把握樓市復常機遇，於今年上半年創出驕人成績，上半年中原地產香港業績20.73億元，較去年同期升24%。

中原地產指出，在規模及網絡營銷上皆進行了優化，配合中原地產一直以來堅持的專業地產服務，令該公司於市佔率上錄得可觀的增長。二手住宅市場的市佔率更創下2001年有紀錄以來歷史新高，於成交金額上的市佔率更高達逾32%；在一手市場上，中原精英亦屢奪冠軍佳績，今年一手市佔率亦錄得理想升幅。

中原地產昨日舉行上半年度頒獎禮，中原集團行政總裁施俊嶸指出，今年經濟及社會逐步復常，上半年整體樓市較去年有所改善，第一季樓價快速反彈，雖然第二季整體成交量下跌，但市場上剛性需求不減，部分買家暫時對後市觀望，先擱置入市，待後市明朗化後，相信購買力會陸續釋放，對後市不宜過分睇淡，加上租金有上升趨勢，長遠支持樓價升值。

併毗鄰總樓面多25% 保育不受影響

以「寓保育於發展」形式推展的北角皇都戲院大廈重建計劃，繼去年5月獲屋宇署批准興建兩幢商住大樓（原方案）後，再新批擴建一幢商業樓。新世界發展（00017）今年5月獲屋宇署批出新建築圖則（新方案），把毗鄰該項目的熙和街天宮台併入重建計劃，擴大後的地盤可以興建3幢樓宇，總樓面面積約47.96萬方呎，較原方案多約24.5%。新世界強調，一級歷史建築前皇都戲院部分的復修和保育計劃，不會受新發展計劃影響。

位於英皇道、電廠街和渣華道交界的皇都戲院大廈重建計劃，重建主要集中於面向渣華道一方的舊樓，現時已經拆卸，而靠近英皇道的前皇都戲院範圍，則主力作保育和活化，去年5月曾經獲屋宇署批出建築圖則，可以興建2幢商住樓宇（另設3層地庫），總樓面面積約38.52萬方呎，其中住宅樓面面積約20.16萬方呎，非住宅樓面面積逾18.36萬方呎。

共起3幢 住宅佔30萬呎增47%

經過一年時間，屋宇署今年5月就該項目批出新方案，除原有發展地盤外，其東鄰的熙和街1至17號天宮台也納入發展範圍之內，建築物數量由2幢增加至3幢，其中一幢為31層高商住樓宇，未有提供平台或地庫；餘下兩幢則是在3層地庫之上，興建23層高的商業樓宇和31層高的商住建築物。

新方案的總樓面面積約47.96萬方呎，其中住宅樓面面積約29.67萬方呎，較原方案多約9.51萬方呎或47.2%；非住宅樓面面積則微減約0.4%，至約18.29萬方呎。

新世界於2020年以47.76億元，循強制拍賣統一皇都戲院大廈的業權，至今仍是循強拍統一業權舊樓項目之中最貴重的一個。該集團當時指出，會保育和復修已評定為一級歷史建築的前皇都戲院部分，並冀延續戲院提供表演及藝術場地的功能。新世界發展發言人昨天接受本報查詢強調，新方案有關總樓面面積的改變，並不會影響前皇都戲院部分的復修及保育計劃。

屋宇署今年5月共批出8份建築圖則，住宅或商住發展佔5項，兩項為商業發展，另有一份圖則涉及社區服務發展，除前述皇都戲院大廈重建計劃外，市區的商住發展計劃也包括大鴻輝興業旗下深水埗鴨寮街94至102號舊樓，准重建為1幢25層商住樓宇，總樓面面積約5.87萬方呎。

屋宇署亦披露5月私人發展商手上項目的動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準）和落成項目資料。5月共有4個私人住宅項目動工，涉及1779伙，較4月的1261伙，多約41.1%。

私宅動工量1779伙 11個月高

利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，5月的動工量是近11個月高位，而今年首5個月累計有4956伙動工，較去年同期的5302伙略減6.5%，估計今年全年落成量可上試1.2萬伙。

落成量方面，5月只有3個項目落成，涉及86伙，按月下降約74.7%，美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，今年首5個月暫僅7222伙落成，較去年同期的11162伙少約35.3%。

儘管樓市持續整固，但優質豪宅物業仍不乏買家垂青，願以高價承接。西半山寶翠園一個實用面積1158方呎3房單位，獲用家追價100萬元，以3850萬元承接，呎價高達33247元，創屋苑今年呎價新高。

美聯物業高級營業董事楊宜貞表示，寶翠園8座高層H室，實用面積1158方呎，3房間隔，買家斥資3850萬元入市，呎價約33247元，呎價創屋苑今年新高。原業主於2011年3月以2100萬元購入單位，持貨逾12年，賬面獲利約1750萬元，物業升值約83.3%。

據了解，上址一直出租，每月租金約5.8萬元，租期至今年底，買家的親友居於同一屋苑，對屋苑單位非常熟悉，所以即使單位現仍有租約，買方沒有睇樓仍開價約3750萬元經代理洽購，及後再追價100萬元或約2.6%，最終打動原業主拍板成交，並計劃在單位租期屆滿後收回自住。

天鑽3房780萬沽 四年輸3.3%

最近樓市淡靜，個別半新盤出現蝕讓個案。中原地產分行經理李嘉龍稱，大埔天鑽19座中層C室，實用面積584方呎，3房間隔，議價後以780萬元沽出，呎價約13356元。買家為換樓客，居於同區，見屋苑樓齡新，價錢合理，即入市單位自住。原業主則於2019年以807萬元購入單位，持貨逾4年轉手，賬面蝕約27萬元或約3.3%。

此外，市場消息透露，九龍東啟德OASIS KAI TAK 2座中低層E室，實用面積451方呎，2房間隔，新近以850萬易手，呎價18847元。原業主於2018年2月以949.4萬元購入單位，持貨約5年半轉手，賬面虧損99.4萬元或10.5%。

至於同區尚．珒溋2座低層D室，實用面積558方呎，2房間隔，新近以1280萬成交，呎價22939元。據了解，原業主於2019年12月約以1331.31萬元一手購入，持貨逾3年半賬面虧蝕51.31萬元或3.9%。

通關後零售業漸露曙光，核心旅遊區舖位連錄租賃成交。尖沙咀廣東道新港中心的3層巨舖，原租戶英國奢侈品巨頭Burberry遷出後，過去一年只能租出部分樓面，近日終整組舖位重新租出，由一家內地零售商斥資每月200萬元承租，租金較高峰大跌逾69%。

該舖為廣東道30號新港中心地下G4及G5連1樓104至106及2樓207至209號舖，位處廣東道及海防道交界單邊，建築面積共約10140方呎，Burberry於2011年起租用，至2021年底遷出，歷時共10年。

在Burberry結業後，整組舖位曾經丟空9個月之久，直至去年9月獲包浩斯（Bauhaus，00483）旗下手袋及配飾品牌Salad「短租」地下G4及G5號舖，建築面積約2816方呎，月租30萬元，呎租約107元，租期至今年8月；1樓及2樓則一直丟空。而業主則一直將原本的3層舖位繼續一併放租，每月叫租為250萬元。

傳內地零售商進駐 每呎197元

由於今年遊客回歸，尖沙咀一段廣東道商舖租賃明顯加快，新港中心的3層巨舖亦獲零售商戶垂青，市場消息指出，舖位剛以每月200萬元租出，呎租約197元，較叫租低50萬元或兩成，有傳新租戶為內地零售商，主要售賣金飾。

資料顯示，上述舖位在Burberry結業前的月租約450萬元，呎租約444元，即最新租金較舊租下跌250萬元或55.6%。而2014年時，月租一度高見650萬元，呎租641元，屬該舖月租的高峰，目前較最高位大幅回落69.2%。

近期同區都陸續有多層舖位租出，廣東道82至84號流尚坊地下、1樓至3樓共4層複式舖位，合共建築面積約7203方呎，由中國銀行（香港）以每月150萬元租用，呎租約208元。

房屋委員會（房委會）「出售居者有其屋計劃單位2023」（居屋2023）及「白表居屋第二市場計劃2023」（白居二2023）將於下周一（31日）開始接受申請，房委會昨天起開始派發申請表和各屋苑的資料，6個全新屋苑之中，以九龍東啟德啟悅苑最受準申請者關注。房委會透露，截至昨天下午5時，位於樂富的房委會客務中心共派出約2300份申請表。

啟德啟悅苑最受關注

居屋2023共有6個全新屋苑，提供9154伙，以市價六二折發售，售價約148.72萬至494.46萬元。其中鄰近港鐵宋皇臺站的啟悅苑，最受準申請者青睞，有市民認為該項目位處市區、毗鄰鐵路站，「位置（在各屋苑中）最靚，又近商業區」。有市民則看好屯馬線將伸延至屯門南，垂青位於新鐵路站附近的屯門兆翠苑。

房委會亦披露重售單位的初步資料，來自鑽石山啟翔苑、馬鞍山錦駿苑、沙田愉德苑及東涌裕雅苑共4個現樓屋苑，最少有46伙，實用面積272至494方呎，售價163.24萬至351.3萬元，錦駿苑佔33伙屬最多。

疫情下近年網上瀏覽和申請成主流，房委會客務中心首天派表量也明顯由2017至2019年居屋動輒派出逾萬份申請表，大減至昨天只派出約2300份，當中約900份為綠表申請表，另有約1400份為居屋2023及白居二2023的白表申請表。

原由太平協和或有關人士持有、但遭接管人放售的上水一幅低密度住宅用地，以7730萬元易手，較意向價1億元低22.7%。

資料顯示，上水丈量約份第100約地段第1583、1584號的部分分段和餘段，一幅毗鄰邁爾豪園的空置用地，在上月以7730萬元售出。

上述項目佔地約56119方呎，位處「住宅（丙類）3」地帶，可以地積比率0.4倍重建，估計可建樓面面積約22448方呎，以成交價計算，每方呎樓面地價約3444元。不過，有關土地若要作住宅發展，須涉及補地價等程序。

有關土地由太平協和或有關人士於上世紀九十年代初期購入，但今年遭接管，並由接管人推出放售，最終成交價較意向價低22.7%。

上環88WL全幢叫價13.5億

此外，上環永樂街88號全幢商業大廈88WL，由世邦魏理仕代理以公開要約形式出售，公開要約截止日期為9月20日，意向價13.5億元。

美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，本周一（24日）公布的指數為152.1點，按周回落0.37%，連跌4周共1.4%，今年以來升幅已收窄至4.15%。

封關3年，零售業大幅收縮，而通關後半年重啟擴充下，租務個案宗數及面積，均非常理想，商舖空置率亦明顯下降。

過去3年因零旅客狀態，4大核心區商戶生意轉差，紛紛遷出，令核心區舖位空置率上升，個別地區空置率一度高見兩成。年初通關至今，因憧憬旅客重臨帶動消費，租務即上升。

銅鑼灣空置率降至7.9%

據世邦魏理仕統計，2023年上半年，零售租賃量達87萬平方呎，為有記錄以來的半年最高水平，上半年餐飲業佔32%的新增租賃活動，為所有主要零售行業中最高。另該行指，租賃需求增加，令2023年上半年空置率下降1.8個百分點至11.6%，為2020年第一季度以來的最低水平。銅鑼灣的空置降幅最大，空置率降至7.9%，拉近了與中環6.6%的差距。

銅鑼灣區近月相繼錄大手租務，包括國際品牌CHANEL以約400萬元，租用京華中心地下及1樓，面積合共約1.8萬平方呎樓面。據悉，品牌租用兩層舖，將作推廣化粧品等，兼作展覽及體驗用途，近日正式開業。

4大核心區 租金升2.5至7.1%

至於租金方面，戴德梁行數據指，上半年4大核心區租金，按年均有2.5至7.1%升幅，但若與疫情前比較仍有頗大距離。如銅鑼灣為例，2019年該區呎租約1,520元，其後遇上疫情，2022年跌至每呎約764元，最新已回升至約805元，數字上雖有回升，但較2019年疫情前有47%跌幅。

私樓動工量有回升趨勢，屋宇署5月份錄得私樓動工量1,779伙，創去年6月以來11個月新高，不過累積今年首5個月不足5,000伙，較去年同期低7%。

首5月累積4956伙 較同期少7%

5月份共有4個私人住宅項目動工（按接獲上蓋建築工程動工通知為準），涉1,779伙，按月增加41%，亦為自去年6月以來的11個月新高。不過，由於今年初一度錄得單月「零動工」，導致今年首5個月，累積動工量有4,956伙，仍較去年同期的5,302伙少約7%。

5月份動工的項目，規模最大的是屯門第48區青山公路青山灣段項目，涉及1,323伙。該地皮原由佳兆業 （01638） 以35億元投得，但後來有指發展商轉售予「玩具大王」旭日國際集團主席蔡志明。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，復常後大型新盤相繼動工，目前市場尚有不少大型項目已獲批准可隨時施工，包括長實 （01113） 觀塘安達臣道首置盤用地（涉1,926伙私樓、1,000伙首置單位）、相信全年動工量仍可超越萬伙水平，上試1.2萬伙。

另外，5月份共有3個私人住宅項目獲批入伙紙（佔用許可證），涉及86伙，較4月份的340伙，大減75%，創兩年半最少，而今年首5個月共有7,222伙落成，佔差估署全年預測量的近36%，惟較去年同期的11,162伙減少35%，為近4年新低。陳海潮估計，全年落成量恐難達差估署預測的約19,950伙。

寶翠園呎價重越3萬關 逾2年高

美國聯儲局本周三再議息，雖然市場預期會再加息，但憧憬息口有望見頂，交投略見加快，個別二綫屋苑錄得破頂成交。西環堅道豐樂閣3房3,000萬元沽，創屋苑新高；西半山寶翠園有3房單位呎價再重越3萬元關口，創逾2年新高。

市場人士指，西環堅道豐樂閣高層B室，實用面積2,075平方呎，3房間隔，屬屋苑面積最大標準戶之一，原連車位叫價3,200萬元，剛降至以3,000萬元易手，樓價創屋苑新高，呎價14,458元。原業主2007年以1,190萬元購入，帳面賺1,810萬元，升值1.5倍。

憧憬息口見頂 交投步伐加快

此外，西半山寶翠園有3房單位呎價再重越3萬元關口，創逾2年新高。美聯物業高級營業董事楊宜貞表示，8座高層H室3房，實用面積1,158平方呎，屬屋苑優質戶，獲買家斥3,850萬元購入，呎價高見33,247元。原業主2011年以2,100萬元購入，帳面獲利1,750萬元，升值83.3%。

議息前部分小業主加快出貨，代理指出，鰂魚涌太古城鳳山閣中層B室，實用面積582平方呎，2房則王，2月放盤，叫價1,100萬元，成交價1,000萬元，減價100萬元或9%，呎價17,182元。售價與網上銀行估價1,031萬元相若。其次，美聯物業首席高級營業經理陳少枝表示，元朗錦綉花園荔枝南路雙號屋，實用面積1,100平方呎，原叫價1,550萬元，現以1,440萬元沽出，減價110萬元或7%，實用呎價13,091元。原業主於2001年10月以270萬元購入，持貨22年帳面獲利1,170萬元，單位升值4.3倍。

另外，東涌本月暫錄20宗成交，東堤灣畔7宗最旺，代理表示，東提灣畔5座高層B室3房，實用面積759平方呎，以855萬元沽低市價3%，呎價11,265元，原業主於2000年3月以約352.3萬元購入，持貨23年帳面獲利502.7萬，期內物業升值約1.43倍。

通關後酒店入住有改善，現業主趁勢放售旺角旭逸酒店，叫價約7.3億元。高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰表示，獲委託放售旺角砵蘭街60號「旭逸酒店‧旺角」，物業邀約截止日期為2023年8月25日（星期五）正午12時正。

「旭逸酒店‧旺角」為樓高30層之酒店，地盤面積約4,053平方呎，總建築面積約48,595平方呎。地下及1樓為酒店大堂及商舖、5樓至32樓為客房，共提供199間酒店客房。他指，業主意向價約7.3億元。

業主5年前 11億購入

翻查資料，物業由鄧成波家族持有，波叔於2018年，斥約11億元向英皇購入酒店。其後遇上疫情，酒店出租情況受嚴重影響。按現時購入價計，已較購入價低約3.7億元，幅度跌逾3成。