新冠疫情迄今四年來，鋼筋、水電和模板工資、及房屋造價成本，已分別上漲25％至122％，在政策打房、案量減少、及台積電高雄廠建程延後等三大因素影響下，營造市場原本「包商是王」態勢稍有變化，「現在至少願意來報價了！」只是水電和模板工資高高在上，營建成本「止漲轉跌」，不知伊於胡底。

以營造廠發包的成本來看，南台灣住宅建案興建每戶水電工資在疫情爆發時已達45萬元，並從2020年一路挺進到目前至少100萬元，四年間暴漲122.22％。

模板工資也從2020年的每坪9,000元，直達目前的1.45萬元，4年內大漲61.11％；整體的工料上漲，連帶使得15層樓的大樓造價，從2020年的每坪12萬元，上漲到目前的15萬到16萬元。

過去的三年，是各大小建商最痛苦的時期，「要發大包，沒有包商要報價！」華友聯執行副總經理吳家德表示，包商的理由是，建案和工程都接不完了，沒有工人，「我報價做什麼？」

他說，去年迄今由於政策打房、房市欠佳，申報開工建案數量一年大減40％，加上台積電高雄廠建程延後等三大因素，讓營建包商態度稍微放軟，「總算願意報價接案了！」

只是，今年的水電工資仍維持在每戶至少100萬元的高檔，模板工資續漲至每坪1.45萬元，推升大樓造價漲至每坪16萬到17萬元，續漲6.67％到13.33％。

「只有鋼筋料價和土方價格走跌」，為確保工程和興建成本，吳家德表示，華友聯等五大包發包完成，地下室完工，確認成本，才考慮開始預售。據了解，有些北部建商要等整體工程完成70％，才會開賣，甚至先建後售。

台北市高房價早已司空見慣，但根據市調機構調查，北市同一行政區會因路段、生活圈、環境的不同，新案房價低於行政區行情，即使以最精華的蛋黃區大安、松山、信義區來看，有多筆近二年進場的預售案開價、成交價低於行政區行情，信義區甚至有預售案成交價為8字頭。

根據住展雜誌調查統計，北市大安區今年7月線上預售屋建案平均開價161.2萬元／坪，平均成交行情為146.5萬元／坪；2018年7月進場位於通化街的「大安富筑」，每坪開價135~140萬元，目前有五筆實價交易紀錄，平均成交單價為128萬元；另2020年底進場位於敦南街的「敦南琴朗」，每坪開價142萬元，目前已有20筆實價交易紀錄，平均成交單價為132.1萬元；而今年4月才進場位於樂業街的「大安文樺」，每坪開價115~125萬元，目前有三筆實價交易紀錄，平均成交單價為108.7萬元。

北市松山區7月線上預售屋建案平均開價141.2萬元／坪，平均成交行情為127.1萬元／坪。去年6月進場位於南京路五段的「詠綸湛」，每坪開價130萬元，目前已有三筆實價交易紀錄，平均成交單價為118.5萬元；去年8月進場也是位於南京東路五段的「和風悦」，每坪開價99~138萬元，目前尚未有實價交易紀錄；至於今年4月才進場位於復興北路的「伊邸」，每坪開價110~120萬元，目前有12筆實價交易紀錄，平均成交單價為117.4萬元。

在北市信義區方面，7月線上預售屋建案平均開價115.8萬元／坪，平均成交行情為107萬元／坪。2020年開賣位於吳興街的「信義CASA」，預計今年底完工，該案每坪開價89~105萬元，目前有27筆實價交易紀錄，平均成交單價為83.9萬元；而今年3月進場位於嘉興街的「樂揚映白」，每坪開價約110~120萬元，目前已有16筆實價交易紀錄，平均成交單價為104.8萬元。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，北市豪宅單價動輒超過200萬元，加深民眾對北市寸土寸金、房價居高不下的印象，但事實上，蛋黃區內地段價差頗大，像是吳興街底的小宅案，開價不到信義計畫區內豪宅的一半，不過一分錢一分貨，相較信義計畫區街廓完整、百貨林立，吳興街600巷一帶較近山區並距離捷運站有一段距離，環境質感常被視為抗性。

成采錡認為，接下來北市蛋黃區內新案房價價差有望縮小，因為都更危老重建盛行下，近年北市相對低價路段預售建案價格漲幅格外明顯，如過往被視為相對低價區的臥龍街，隨著知名建商進場整合老屋都更，日前區域預售建案開價天花板便頂過百萬大關，實際成交價更站穩9字頭。

受到全球經濟景氣疲軟、再加上《平均地權條例》新法限制私法人購置住宅的影響，使得台北市豪宅市場受到嚴重衝擊。永慶房產集團根據實價登錄資料，統計2021上半年和2023上半年，台北市各行政區總價超過7000萬元的住宅與華廈的交易量變化，發現內湖區豪宅市場萎縮最多，減幅高達87.5%，直逼9成！

觀察台北市整體豪宅交易量變化，在2021上半年就有高達335件的交易量，平均一天就有將近2件豪宅交易，然而到了2023年，台北市豪宅交易量歷經半年仍未滿百，驟降71.3%。其中萎縮最明顯的「內湖區」，減幅更高達87.5%，從2021年上半年的48件交易量掉至個位數。其餘的前四名萎縮幅度最高的行政區，減幅也都在6成以上。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2023年全球景氣相對低迷，不如2021年暢旺，再加上全球面臨通膨壓力，各國紛紛升息因應，整體經濟前景趨於保守，連帶使得高總價的豪宅市場出現明顯萎縮。除此之外，今年《平均地權條例》上路後，私法人購置住宅將採許可制。過去常以公司法人名義進行購買的豪宅市場，勢必再受衝擊，豪宅交易量的大幅萎縮，並不難料見。

細看交易量衰退最明顯的內湖區，陳金萍說明，內湖區發展完整、街廓整齊，吸引許多高收入族群定居於此，台北市居民平均財力最高便位於內湖寶湖里。再加上內湖有許多好口碑的豪宅建商，持續推出豪宅產品，使得在地的豪宅市場相當熱絡，房價也有支撐。然而受到經濟景氣影響和《平均地權條例》新法上路，交易量瞬間急凍，在短短2年內，交易量衰退近9成，從48筆萎縮到僅剩6筆，減幅十分驚人。其他傳統的豪宅精華地帶如「中山區」和「大安區」今年上半年交易量分別僅剩21和24筆，可見豪宅市場受到嚴重衝擊。

隨著國境解封、疫情緩和已半年多，過去疫情期間宅經濟、電商大幅成長的時代，已經被終結，近來消費紛紛重新啟動、人潮陸續回歸商圈，使得台北市主要商圈的一樓店面市場，空置率明顯下降，其中最受矚目的西門町商圈，與疫情最高峰等已減少5成，降至11.1％水準，力拚滿血復活。

戴德梁行估價及顧問服務部及研究部協理李易璇表示，疫情期間，受惠線上電商消費獨領風騷，虛擬購物通路快速崛起，宅經濟躍居為消費主流；不過隨著疫情逐漸被終結，防疫政策鬆綁、國境邊界解封也超過半年多，最近可觀察到，電商網購、超市量販已結束高成長，實體店面的消費動能，逐漸回歸，再加上外國觀察客逐漸回流，使得消費市場逐漸恢復活結。

李易璇表示，據台灣綜合商品零售營業額統計顯示，今年前五月超級市場及量販店業，營業額分別年減2.1％及0.9％；反觀沿街實體店面通路，則逆勢增溫，其中跨境旅遊人次攀升，免稅店業績持續成長，對應上年疫情影響基期低，其他綜合商品零售業營業額年增達45.6％。而隨著消費買氣升溫，外國遊客陸續來台，各家連鎖品牌、伴手禮重回主力商圈展店，加速商圈復甦。

李易璇表示，戴德梁行最新調查發現，台北市主要商圈中，以西門商圈復甦力道最顯著，空置率連續四個季度持續下降，2022年疫情高峰時還有高達23.12％，至2023年年中已降到11.1％。

但相較於疫情之前2～5％空置率，還沒有滿血復活，仍有段差距，不過地段好的店面，依然有新店家進駐，以成都楊桃冰搬遷後來說，就有知名餅家馬上搬進去，租金報酬率一樣是3％以上。

李易璇表示，由於西門町商圈短期內仍是店家挑店面的租客市場，因此短期內租金增長較不易，如果租金重新啟動上漲攻勢，還需要再等等。

政府為幫助小資首購族一圓買房的夢想，八月推出新版的青年安心成家購屋優惠貸款（新青安貸款），如今政策美意卻可能變相成為小資族進場當「投資客」的敲門磚。金融圈人士透露，已有房仲或建商想透過青安方案，增加業績或為賣不出去的房子解套，因此利用「用租金賺價差」的話術，勸誘財力有限的小資族透過青安方案的五年寬限期，「過水」賺價差套利。
根據台銀等八家公股行庫推出的新青安方案，其中最具吸引力的除了政府加碼利息補貼、貸款年期最長四十年等措施，同時將貸款金額上限從八百萬調高至一千萬元，寬限期也從三年延長到五年。

國銀主管表示，新青安貸款推出後，的確聽聞這類最新的行銷話術；至於何謂「用租金賺價差」？不具名的主管說，由於在五年的寬限期之內不用還本，青安貸款戶只需要繳利息，「每個月一萬多元的利息，形同房屋的月租」。

舉例來說，新青安目前的一段式固定利率，政府補貼後的年息是百分之一點七七五，若用最高貸款金額一千萬元換算，一年要付的利息是十七萬七千五百元，月付近一點五萬元，等於在「付房租」。這位國銀主管感嘆，房仲及建商以此為話術，搭上新青安熱潮大力促銷，也使得青安新制幫助首購族買房的用意大打折扣。

從八大行庫的最新統計來看，新青安承作量的確呈現爆棚，但申貸者是否為自住的剛性需求，或搶搭「青安順風車」投資不動產再伺機下車？則有待進一步觀察。

金融圈人士說，新青安不論對於出售中古屋的房仲業者，或推出新成屋、預售屋的建商而言，在房市低迷之際，都形同久旱逢甘霖的「及時雨」，甚至很多建商的促銷廣告，都已打出「新青安」的招牌促銷。

然而，業者想透過新青安的誘因鼓勵消費者買房，有些業者已「歪樓」，打起財力有限，甚至未來還本付息都有壓力的小資族腦筋，除了宣稱先進場買房，反正有五年不用還本的寬限期，還強調「現在是房市谷底，五年之後一定漲」，很多小資族因此上鉤。

大型行庫主管表示，近來因新青安來申辦的進件量的確很大，至於借款戶會否在五年後就賣房難以確定，但銀行會把關借款戶的財力，檢視在寬限期滿之後是否有還本的能力，才會核貸。

尤其是在台北市或新北市的精華區，行庫會特別小心。一位行庫主管說，若月薪不到五萬元，要在雙北精華區買房，恐怕超過八成的薪水都得拿來還房貸，這類貸款案即使貸款戶來借青安，行庫也不會放行，一定會檢視貸款金額和其所得能力是否對稱。

舉例來說，若借款一千萬元，貸款期限卅年計算，一個月光是還本就要約兩萬八千元，加上利息一點五萬元，等於房貸還本付息要四萬三千元，月薪不到五萬的貸款戶根本吃不消。

在都市更新推動過程中，最複雜的因素是「人」，然而，都更成功的關鍵往往也在「人」。永和大陳更新單元3公辦都更案近日通過新北市政府審議，預定2024年2月拆除，其中一位居住40多年的王奶奶，在新北住都中心的幫助下，不僅順利找到安居之所，還跟中心駐點同仁建立起如家人一般的情感，即使搬離了仍時常回來關心彼此。

獨居多年的王奶奶，因丈夫、兒子都已不在人世，高齡74歲的她，必須自立自強克服許多生活大小事，打從當初知道自家老屋即將都更，她就非常關心都更進度，常常到新北住都中心駐點服務站諮詢。「她們(駐點同仁)都對我很好，幫我好多忙」王奶奶高興地說，不論是解說都更程序與相關文件，或是地主選屋、辦理過戶、找尋租屋，謝謝住都中心都全程協助。

為了解決都更期間王奶奶的居住需求，新北住都中心幫助她申請社宅，經抽籤後幸運入住新店央北社宅，還一併彙整交通動線及搬家資訊。最讓王奶奶感動的是，前陣子中心駐點同仁悄悄準備了生日蛋糕，在駐點服務站給她驚喜，眾人一起為她慶生，「從來沒人這樣幫我慶生，我覺得她們就像我的孫子、孫女一樣」，王奶奶說，中心不只推動都更，也讓她多了家人般的陪伴。

談到對未來新家的想望，王奶奶說，1981年就住進大陳，這裡有校園、公園，又鄰近市場，若不是因為參與都更，還真捨不得搬離機能這麼好的地方，住40多年的房子要拆了，心裡當然會覺得不捨，但她更期待新家盡快落成，在新北市政府及住都中心把關下，興建出堅固耐用的建築。她也期盼，未來新生公有市場新大樓啟用後，能重回每天逛市場、跟老朋友聊聊天的生活日常。

新北住都中心表示，隨著大陳更新單元3公辦都更案審議通過，住戶開始陸續搬遷，提醒住戶若需要任何幫助或諮詢，請洽「推陳出新站」(新北市永和區永平路302巷32弄2號，電話：(02)8921-3636)，將由中心駐點同仁提供服務。

實價揭露，連霸14年新北地王的豪宅「板信雙子星花園廣場」，18樓戶今年6月以7600萬元交易，換算單價達87.8萬元，創社區歷史新高。不過，此一單價在板橋區僅排第10名，不如世界花園橋峰、新巨蛋、東方富域。

如以新北市來看，新北新店區W太子、琢青等最高單價都來到88萬，連前十名都排不上。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，地王由政府官方認證下，應為價格保證，像台北市「帝寶」就為最好的例證，皆為單價200萬元以上的身價。

同為新北市地王的板信雙子星花園廣場卻見兩樣情，推測主要是該社區轉手不多，尤其是高樓層物件更少，該社區樓高34層，實價交易資料只有2014年出現23樓戶交易，當時成交約每坪87萬元。此次18樓中樓層達每坪87萬元，估計25樓以上若有交易，有機會站上9字頭。

陳炳辰表示，觀察新北市最貴豪宅「世界花園橋峰」，也在新板特區，距離板信雙子星花園廣場不遠，顯見地王所在的新板特區，仍是公認最好地段。

橋峰因為交易量多，社區整體佳，因此價格保持新北第一。板信雙子星花園廣場雖然目前社區最高價僅87萬，但只要高樓層交易，預料就能再創新高。

房市急凍，七大縣市新屋完銷量腰斬。根據591新建案統計今年六都、新竹縣市新案銷況明顯轉弱；而上半年全台僅有694筆建案完銷，較去年同期的1,400多筆減逾五成。

各縣市房市新建案銷售狀況也同樣冷颼颼，桃園市上半年僅68筆建案完銷，年減逾六成；居次的台中從近兩百筆驟減至79筆，年減直逼六成。

另外，觀察各縣市案場來人狀況，台中及高雄較去年同期減少逾二成最多，台北也有近二成減幅，新北、桃園則以小跌作收。不過其中新竹、台南來人則逆勢成長，案場每周來人較去年增加5.3%、8.3%。

591房屋交易網新聞公關組組長林哲緯則指出，目前市場除了受利空及政策環境多變等不確定性，削弱動能外；買賣雙方對房價認知仍有落差，案場即便有買方上門，仍無法反映在實質銷售上。換句話說來案場「看比買的人還多」，才會形成來客數有增減、完銷量卻腰斬的狀況。

以桃園市來說，受惠建設議題及房價相對雙北親民等優勢，近年除了建商兵家必爭，更成為雙北首購族鍾愛區塊，供給始終維持在高水位。

資料顯示，桃園上半年完銷個案中，主要集中在八德擴大、觀音草漯及楊梅等蛋白區。不過如青埔、小檜溪及龜山A7重劃區等一級戰區，近期雖然仍有賞屋人潮，但苦於高房價及建案量體大等因素，建案成交力道有限，完銷個案也幾乎砍半。

跌幅第二多的台中市，同樣受大環境衝擊，不只新公開個案減少，部分舊案也面臨銷況放緩的壓力，加上前兩年北屯、梧棲等購屋熱區房市過熱，在自住客裹足不前、案場讓利空間又相對有限下，導致來客、完銷量雙雙走跌。

跌幅第三的高雄市，過去因為台積電設廠議題，引起一陣熱度，不過隨著今年經濟景氣不佳，加上話題退燒，尤其以高雄楠梓、仁武兩區衰退幅度較大。

至於首都台北市，因房價本來就高，去年是碰到比較多小量體的案子完銷，墊高基期，今年市場趨冷，因此也下跌。

展望今年下半年走勢，房仲業者分析，由於下半年仍有選舉、囤房稅2.0等議題干擾，房市仍會維持震盪格局；房價部分則由於成本高漲，加上大型建商銀彈充足，目前市場僅出現促銷方案，還未到降價的地步，因此短期內恐難見鬆動。

房價跌不下去也賣不掉，呈現苦撐狀態。專家分析，近期在政府對房市調控政策，興建房屋當中產生的持有成本偏高下，市場也出現新案價碼開高，而業者苦撐的狀況。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，根據行政部主計處統計，雖然6月營造工程物價指數下滑，但主因是金屬製品的價格弱化，其他包括水泥、砂石在內建材的仍偏高。

另外，在工資表現的指數也走高，由於從2017年起就見營造工程指數年增成長，直倒今年4月，如此墊高的成本就算這幾個月小幅滑落也還在高檔，因此要對比2016年因房地合一稅首波實施之際產生價量雙跌，當時工料等成本相對平緩，建商有空間調整價位，但時空背景不同，相關數據確實一定程度展現建商難處。

成立10年、資本額7500萬元的嘉源建設，成為打炒房專法上路後，台北市的首宗落跑建商，其位於北投區「泊山妍」、大同區「嘉源埕驛」，兩案無法依約完工，數十名屋主受害。買預售屋怕建商落跑，也怕品質不良，買貴又買了個寂寞，部份購屋族轉向購買中古屋。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，中古屋並非每一間都那麼完完美，尤其老公寓氯離子濃度過高的問題比想像中更常見。高氯離子房屋俗稱「海砂屋」，指混擬土中氯離子濃度過高的房子，成因不侷限於海砂。

氯離子濃度如果過高有啥危害？何世昌指，混凝土原本應該是鹼性，但氯離子濃度太高會使混疑土的PH值下降，容易造成鋼筋腐蝕，進而使建築結構受損。

如果買老屋寓擔心買到海砂屋，何世昌提供5重點，1是「屋況好不代表不是海砂屋」，要驗過才知道；2是別再信「水管漏水讓氯離子濃度高」假話；3「慎選檢測機構」；4「別心存僥倖」；最後5則是「別只相信自己的眼睛」，強烈建議花小錢做檢測。

何世昌也提供避免買到海砂屋的看屋重點，要自帶手電筒並打開天花板檢查內部，看有沒有鋼筋裸露的情況；買公寓頂樓要到樓頂看防水層有沒有重做。

同時，不少屋主會裝修房屋後再出售。何世昌提醒，買方要注意牆壁有沒有補土的痕跡，雖然整修後重新上漆，肉眼就難以辨識，但總之，「有整修、重新上漆、牆壁貼壁紙或其他裝修大面積遮擋」的物件都要留幾個心眼。

8月19日，華僑城A（000069）發佈了主要業務經營情況。2023年7月份，公司實現合同銷售面積14.2萬平方米，合同銷售金額34.8億元；2023年1-7月，公司累計實現合同銷售面積122.4萬平方米；合同銷售金額262.5億元。

旅遊綜合業務方面，7月份，華僑城旗下各景區景點將音樂與歡樂相融合，在盛夏中燃燒成激情與活力，深耕“文化+體驗”“旅遊+音樂”模式，舉辦音樂節開啟暑期狂歡。百余名超強全明星陣容，從流行到搖滾、從電子到嘻哈，多種音樂風格席捲全場打造百變音樂樂園，用音浪將“夜經濟”營收推上新高度。另外，隨著成都第31屆世界大學生夏季運動會開啟，成都歡樂穀以大運音樂節系列活動為載體，深入開展“愛成都•迎大運”城市共建共治共用行動，以年輕的潮流音樂文化、歡樂的品牌文化為核心，助力大運會順利舉辦。

公告顯示，2023年1-7月，公司旗下文旅企業合計接待遊客超5480萬人次，較去年同期增長65%。

摩根大通加倉、大宗交易溢價，大佬力挺

8月18日，碧桂園債務展期有了新進展，啟動點對點談判以及投票。

據不完全統計，碧桂園停牌的11只境內債，存續本金金額合計約157億元，另有存續境外債17只，存續金額107.95億美元。

那麼，碧桂園具體的債務展期議案是什麼呢？據瞭解，此前碧桂園已給出“16碧園05”的初期方案，並與部分持有人討論展期事宜。該筆債券為私募債，將於在9月2日到期，債券餘額為39.04億元。

碧桂園計畫將“16碧園05”展期三年，準備分七期兌付。其中，首筆兌付6%（第1、2、3個月連續兌付2%），2024年9月兌付10%，2025年9月兌付15%，2026年3月兌付25%，最終在2026年9月兌付最後的44%。碧桂園方面準備拿出部分專案股權收益權用以增信。

有投資者表示，目前僅收到“16碧園05”的展期議案，尚未獲得其他債券展期議案。部分投資者認為，碧桂園其他債券也可能參照該債券的方案進行展期。

展期3年較為理性和切合實際，先做好保交樓，首付已經盡力

資深人士認為，展期成為房企應對債務壓力的一種普遍選擇。如果房企將所有資金用於償債，過度壓縮經營規模，過度處置優質資產，也不利於企業長期發展。

從碧桂園內部人士瞭解到，目前公司監管帳戶資金餘額加上已售待收回樓款基本可以保障未來保交付任務的完成，但專案層面現金基本採用封閉管理，資金在扣除工程款等成本後需優先償還專案層面金融負債。此外，未來2年出於保交樓需要，公司大部分資金處於專案監管戶，帳面現金中可自由動用的比例極低。

一位接近碧桂園的人士表示，碧桂園提出展期3年的方案，應該是基於公司可持續經營的大邏輯之下，同時也是比較理性和符合實際的。

按公司去年底合同負債餘額6600多億簡單估算，碧桂園年初時的未交付房源約為107萬套，扣除今年上半年已交付的27.8萬套，再加上今年的銷售部分，公司截至目前的未交付房源預計在80-90萬套。據瞭解，今年下半年碧桂園的交房任務為40多萬套，實現全年交付量與去年持平，剩餘的四五十萬套會在未來兩年左右完成，大部分應在明年交付。

也就是說今年下半年和明年將是碧桂園落實保交付的關鍵時期，在目前“魚和熊掌不可兼得”的現實背景下，首先做好保交付，不僅是政治任務，也是企業的義務，這是關係到千百萬購房家庭幸福的民生問題。隨著專案的逐步交付，監管資金逐步解凍釋放，資源錯配的情況將在後期得到緩解。

只有隨著項目建設交付，監管戶資金逐步釋放，方能有可動用的剩餘資金上流至集團，以償還集團層面的公開市場債務。

據瞭解，自行業進入調整期以來，碧桂園竭盡全力堅守保交付、保剛兌信用底線。但行業銷售持續下滑、再融資環境極其艱難，集團層面的可動用現金資源已非常稀缺，出於對公開債券兌付的重視及對債券投資者利益的關注，目前的首付條件公司已經盡力，並且利息將維持正常支付，最大限度體現誠意。

最大限度避免後續二次展期帶來的傷害

碧桂園的展期方案是在通盤統籌、結合中性的市場預期、與其償債能力相符的情況下制定，從多方面展示出碧桂園非常有誠意的態度和負責任的擔當。

首先，碧桂園無差別對每個帳戶提前償付10萬元，很多公司沒有考慮小額兌付。

其次，結合實際情況，最大限度避免後續二展帶來的傷害。目前，市場上還沒有一家房企能落實提出的1年至1.5年的展期方案，後續都陷入了二次展期甚至三次展期的局面。

最後，碧桂園對利息進行正常支付，而近年房地產企業展期案例中，很多房企對利息都進行了遞延，例如龍光、世茂、融創、富力等。

值得注意的是，房企債務重組無法一蹴而就，無論是展期還是債轉股，只能緩解燃眉之急，對於各種債權人來說，都是無可奈何的妥協。出險房企最終能否“復活”還要依靠銷售回款，仍應以保交付為主要目標，積極行銷、促進銷售及現金回籠，修復基本盤。只有企業恢復正常運行，才是各方利益最大化的選擇。

摩根大通加倉、大宗交易溢價，大佬力挺

伴隨著碧桂園頗有誠意的債務重組方案，二級市場上碧桂園股票也是暖意融融，不僅有外資加倉，還有大宗交易溢價。

根據香港聯交所最新權益披露資料顯示，8月14日，碧桂園獲JPMorgan Chase & Co．以每股均價0.8435港元增持好倉約1.71億股，涉資約1.44億港元。增持後，JPMorgan Chase & Co．最新持好倉數目為13.94億股，持好倉比例由4.42%上升至5.04%。

8月17日下午，碧桂園1000萬股股票通過大宗交易以每股0.775港元成交。當日收盤，碧桂園報收0.77港元，即大宗交易價格高於收盤價，相當於溢價0.6%。

8月18日，在恒生指數大跌2%的情況下，碧桂園盤中最高漲幅超5%，截止收盤跌1.3%，顯著強於大盤。

8月16日晚間，萬科創始人王石在社交平臺談近期碧桂園事件，王石直言，“當前房地產企業陸續面臨挑戰，尤其是大的房地產公司面臨著轉型，我和老楊相互敬重，相互佩服。”其相信，“楊國強先生會積極地應對困難”。

令人唏噓！繼*ST藍光退市後，又一家“千億房企”ST陽光城敗走資本市場。

據金融投資報記者不完全統計，今年以來，ST泰禾、*ST嘉凱、*ST宋都、ST粵泰、ST美置、*ST中天、*ST藍光和ST陽光城等8家房企相繼退市。對此，業內人士認為，部分企業退市，能促使行業加快出清，也為其他房地產企業的發展提供了更多空間。

ST陽光城摘牌

8月16日，ST陽光城正式被深交所摘牌。

據公告

此前，深交所發公告稱，陽光城股票在2023年5月15日至6月9日期間，連續20個交易日的每日收盤價均低於1元，因觸及交易類強制退市情形，深交所作出終止上市決定，不進入退市整理期，陽光城股票將於15個交易日內摘牌。

根據規定，ST陽光城應當在股票被終止上市後及時做好相關工作，以確保股份在摘牌後45個交易日內，可以進入全國股轉公司代為管理的退市板塊掛牌轉讓。

ST陽光城表示，請投資者、證券公司等市場主體在股票摘牌前及時了結股票質押式回購、約定購回、融資融券、轉融通、深股通等業務。對將在股票摘牌後至完成退市板塊初始登記期間到期的司法凍結業務，建議有權機關在股票摘牌前通過原協助執行管道提前辦理續凍手續。

自6月9日收盤後，ST陽光城一直處在停牌狀態，而股價最終定格在0.37元/股，總市值僅剩15.32億元。要知道，在2019年3月，年報發出後的次日，ST陽光城股價漲幅達7.42%，報7.96元/股。

有業內人士表示，退市不等於企業完全倒下，只能說在某個時點，企業的表現已經不滿足資本市場的要求，但最終的結局如何，還不能輕易下結論。

但對於背負巨額債務的ST陽光城來說，資本市場在此時選擇對其關閉大門，這也意味著，其想要通過資本市場融資的功能基本喪失，無疑是雪上加霜。

躋身千億房企俱樂部

公開資訊顯示，陽光城集團股份有限公司創立於1995年。2002年，ST陽光城通過一系列資本運作收購上市公司石獅新發，ST陽光城也由此借殼上市。

早期的陽光城只是一家名不見經傳的區域房企，2006年，其銷售規模還未超過2億，但到了2018年，陽光城銷售額就達到了1600億元，首次邁入千億房企陣營。2020年時更是達到2180億元銷售額，還一度喊出3500億銷售目標。

期間，2017 年《財富》 世界 500 強 企業排行榜出爐，陽光城集團母公司陽光金控憑藉 2016 年度 236.57 億美元的營收首次躋身《財富》 世界 500 強 之列，排名榜單第 459 位。

14 年時間，ST陽光城迎來了屬於它的“黃金時刻”。年銷售額從 2 億元飛躍至2180 億元，翻了 1000 多倍。

然而，瘋狂擴張下，不僅為ST陽光城帶來了千億業績規模，但也埋下了巨大的隱患。首先暴露出來的是，業績的連續下滑。

2021年-2022年，ST陽光城連續兩年虧損，累計虧損額195.05億元。財報顯示，2021年其總營收約425億元，同比下降48%；淨利虧損超69億元；2022年其營收同比下降6.13%至399億元，淨利虧損超125億元。

化解債務危機是首要前提

然而，真正壓死駱駝最後一根稻草的是，巨額的債務危機。

ST陽光城2023年一季度財報顯示，截至3月末，陽光城總資產2988億元，總負債2744億元。一年內到期的非流動負債為573億元，但現金及現金等價物餘額僅48億元。

截至今年5月12日，ST陽光城披露的《關於公司債務情況的公告》顯示，其已到期未支付的債務（包含金融機構借款、合作方款項、公開市場相關產品等）本金還有647.32億元，逾期金額高於2022年年末的金額。

此外，金融投資報記者從企查查平臺獲悉，陽光城集團股份有限公司關聯多條失信被執行、限制高消費資訊，目前被執行總金額高達約為76.23億元。

對此，有業內人士認為，大部分地產公司一旦退市，除了缺少上市公司融資便利外，也代表著未來其信用會受到一定影響，債務兌付的風險也會同步增多，這不僅僅表現在境內債務，對境外債務的償還也會受到影響，或會增加不能如期兌付的風險。

如今，房地產行業洗牌仍在繼續，進而波及資本市場。有專家預測，今年退市房企或達10多家，因此房企必須要降低負債水準，保證現金流穩定，擺脫高負債、高周轉的舊模式，積極探索新發展模式。

萬科A(14.310, -0.22, -1.51%)於8月20日公告，公司2022年利潤分配方案將合計派發現金股息人民幣80.63億元（含稅），占公司2022年合併報表中歸屬于上市公司股東的淨利潤的比例為35.65%。

其中，萬科將向全體股東（不含庫存股）每10股派發現金紅利（含稅）人民幣6.80元，其中A股股權登記日為2023年8月24日（週四），除息日為2023年8月25日（週五）。

分派對象為截止2023年8月24日下午深圳證券交易所收市後，在中國結算深圳分公司登記在冊的公司A股股東。

近期，李嘉誠創立的長實集團旗下位於北京東四環外朝青板塊的豪宅專案“禦翠園”已經拿到預售證，即將開啟預售。

據北京市住建委官網資訊顯示，禦翠園位於北京市朝陽區姚家園東裡1號院，備案名“逸翠園”，於今年7月18日獲得預售證，預售範圍包括9棟住宅，准許銷售面積為93212.24平方米，最高擬售均價為99744.99元/平方米、最低擬售均價為90672.35元/平方米。

“我們現在預售證下來了，等公司通知隨時開盤。”“禦翠園”專案的銷售人員表示，“我們專案是目前五環內唯一在售的新房，目前看房的人還挺多的。而且我們是准現房，房子已經蓋完了，高層的玻璃都掛好了。明年年底交房。”

開發週期22年

公開資料顯示，“禦翠園”由長江實業旗下和記黃埔地產（北京朝陽）有限公司開發。據多家媒體此前報導，“禦翠園”所在的姚家園專案地塊總面積約40萬平方米，由和記黃埔於2001年時以7億元的價格拿下，樓面價僅1750元/平方米。然而，該地塊出讓後，直至2005年6月才開始動工，並于當年11月開盤銷售。

目前，該地塊已有2006年至2013年入市的“逸翠園”和2012年至2013年入市的“禦翠尚府”兩個項目，此次即將預售的“禦翠園”專案則為該地塊最後被開發的部分，開發週期長達22年。

澎湃新聞在貝殼找房平臺搜索發現，目前逸翠園的7月參考均價約90545元/平方米；禦翠尚府7月參考均價約94439元/平方米。

從“禦翠園”的平面圖來看，“禦翠園”項目共26棟樓，包括8棟16~18層樓的高層及18棟低密聯排產品。高層住房包括約140平方米和185平方米兩種戶型；低密聯排產品則為約345平方米的地上三層及地下挑高6.6米的戶型。

此次“禦翠園”即將預售的9棟樓包括3棟16~18層樓的高層及6棟低密聯排產品。其中3棟高層的擬售均價分別為96465.86元/平方米、99744.99元/平方米和98046.3元/平方米，6棟低密聯排產品的擬售均價範圍在90672.35~92372.54元/平方米之間，超過拿地價格51倍以上。

“禦翠園”預售樓盤表。（來源：北京市住建委）“禦翠園”預售樓盤表。（來源：北京市住建委）
售價與周邊二手房基本持平

從“禦翠園”的配套情況來看，該專案距離今年年底將建成的地鐵3號線朝陽體育中心站約100米，周圍商業配套包括國貿商圈、燕莎三裡屯、麗都商圈、朝陽大悅城(4.220, -0.07, -1.63%)等。

諸葛資料研究中心高級分析師陳霄指出，“禦翠園”所屬的朝青板塊成交較為活躍，緊鄰CBD和朝陽公園的優越位置，交通四通八達，配套成熟，接受國貿CBD的輻射，屬於熱門優質板塊。從板塊內來看，在售項目以二手房為主，單價基本在8~10萬元/平。此前入市的長實集團旗下的逸翠園項目單價在9.5萬元/平以上，周邊還有銀穀美泉家園單價在8.5萬元/平以上、匯成家園售價在8萬元/平以上。

澎湃新聞注意到，貝殼找房平臺資料顯示，以姚家園地塊來看，“逸翠園”目前在售房源38套，單價在8.4萬元/平方米至11.2萬元/平方米不等；“禦翠尚府”目前在售房源13套，單價在8.5萬元/平方米至10.6萬元/平方米不等。

陳霄表示，禦翠園是和記黃埔在北京姚家園開發的最後一個專案，雖然此前吹風價達到10萬元，但是實際申領銷許價格略低，這也是順應市場形勢做出的適時調整，面對市場持續降溫之下，開發商適當下調了市場預期。加上該專案地塊據悉已經拿地二十年之久，開發週期長，產權縮短。

“禦翠園”專案的銷售人員表示，該專案是目前五環內唯一在售的新房，暫時還不知道會不會特別搶手，但關注的人挺多。

陳霄指出，在當前市場降溫的背景下，禦翠園下調了價格預期，平層9.8萬元/平的單價相較於板塊內同類項目價格相當，但是板塊內新房項目不多，去化上應該不成問題。聯排別墅產品在四環內也是屬於稀缺性產品，入市也能獲得一定的青睞。

北京商品住宅成交量

連續三個月下降

從北京市場整體情況而言，中指研究院資料顯示， 今年7月北京商品住宅（不含保障房）成交規模為50.99萬平方米，環比下降12.8%，同比下降8.9%。2023年1~7月，北京商品住宅（不含保障房）累計成交387.89萬平方米，同比下降5.1%。

中指研究院指出，整體來看，受房地產市場下行、預期不明朗、前期推盤力度不足等影響，北京樓市持續承壓，商品住宅成交量連續三個月下降，成交規模降至近5月的最低位。

從價格來看，8月16日，國家統計局發佈的資料顯示，7月份北上廣深二手房房價全部下降，其中北京二手房價格環比均下跌0.6%。

新建住宅價格方面，中指研究院資料顯示，今年7月份，北京新建住宅平均價格為44767元/平方米，環比微漲0.04%，漲幅擴大0.01個百分點；同比上漲0.39%，漲幅收窄0.23個百分點。綜合1-7月來看，北京新建住宅價格累計上漲0.19%，較去年同期收窄0.46個百分點。

截至今年7月底，北京商品住宅（不含保障房）庫存量約為1135.56萬平方米，環比增長11.1%；去化速度進一步放緩，帶動出清週期回升至18.3個月，環比提升1.9個月。

8月18日，SOHO中國發佈2023年度中期業績公告。在公告中，SOHO中國表示集團可能出現交叉違約。

公告稱，SOHO中國的一家子公司北京望京搜候房地產有限公司（簡稱“北京望京公司”）於2022年8月收到當地稅務機關的稅項繳納通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO專案塔1和塔2的相關土地增值稅人民幣17.33億元，自稅款滯納之日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

SOHO中國在公告中表示，於2023年6月30日，已支付土地增值稅人民幣3060萬元，尚有人民幣19.86億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付。

SOHO中國在公告中稱，土地增值稅的滯納導致集團於2023年6月30日合計人民幣42.32億元的銀行借款本金有可能出現交叉違約。交叉違約借款本金為人民幣42.32億元，利息為人民幣1057.6萬元，其中包括根據原合同約定的還款日在2024年6月30日之後到期的借款，由於可能會被各自的借款人要求立即償還，因此於2023年6月30日將其重分類為流動負債。

此外，SOHO中國還在公告中提示，根據稅收徵收管理法，當地稅務機關可能採取其他強制措施，包括但不限於扣押、查封、依法拍賣或變賣相關物業，以及就滯納土地增值稅處以不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

SOHO中國稱，集團已持續與當地稅務機關就尚未償付的土地增值稅和相關滯納金開展溝通，並就具體償付計畫達成一致，將繼續處置若干商業物業，用以償付部分土地增值稅。在相關政府機構和稅務機構的支持與配合下，自2022年9月1日至中期簡明綜合財務資料批准之日，已完成25套商業物業的銷售，截至2023年6月30日已償付土地增值稅人民幣3060萬元，並在2023年6月30日之後至中期簡明綜合財務資料批准之日進一步償付人民幣700萬元。

截至6月30日，SOHO中國的現金及現金等價物約6.27億元，銀行貸款及其他貸款約160.46億元，總負債約315.19億元，總資產約689.2億元。

截至2023年6月30日止6個月，SOHO中國與主要現有借款的貸款人簽署了補充協議，修改還款計畫，涉及借款金額共計72.7億元，其中包括集團於2022年12月未按期償付的借款5968.2萬元。同時，於2023年6月30日，SOHO中國的銀行借款及其他借款共計160.47億元。上述借款以集團持有的帳面價值為539.92億元的投資物業作為抵押。


此外，SOHO集團已與並將持續與包括現有存在交叉違約的銀行借款的貸款人在內的若干金融機構積極溝通，協商本集團現有借款的重組。2023年6月30日之後，集團已與一家銀行簽署補充協議，延長本金金額為人民幣3.59億元的銀行借款的償付期限。

公告顯示，截至6月30日，SOHO中國的營業收入約8.215億元，2022年同期為8.96億元；上半年毛利為6.78億元，2022年同期為7.42億元；公司經營利潤約4.9億元，同比下降約32.99%；淨利潤約1470萬元，同比減少約92.4%；歸屬于母公司股東淨利潤人民幣1361.3萬元，同比下降92.86%；毛利率為83%，來自經營活動的歸母淨利潤約為2.07億元，公司的淨資產負債率約為42%，平均借貸成本約為4.7%。

今年上半年，SOHO中國的租金收入約8.19億元，投資物業平均出租率已企穩並恢復至約79%。

在展望2023年下半年時，SOHO中國稱，2023年下半年機遇與挑戰並存，集團將繼續貫徹穩健的經營策略，加大力度與措施，提升集團整體物業出租率和經營性現金流穩定，為迎接外部困難與挑戰提供更大的支援與保障。“我們相信，長期來看中國經濟具有巨大的發展韌性和潛力，長期向好的基本面沒有改變。京滬兩地寫字樓市場長期穩健性和資產稀缺性對投資者的吸引力不減。隨著政府各項促進經濟發展政策措施的出臺，市場活躍度將逐步回升，為下半年寫字樓市場重振奠定基礎。”

截至8月18日收盤，SOHO中國港股股價為1.16港元/股，最新市值為60.31億港元。

近日，上海市浦東新區房地產（集團）有限公司與印力上海城市商業公司就浦發三林盛世南苑項目（暫定名）正式簽署合作協定。

觀點新媒體瞭解到，浦發三林盛世南苑專案具體位置位於地鐵8號線蘆恒路站附近，建築總面積超5萬平方米。未來這裡將構建一處集美味、運動、娛樂、休閒等特色業態為一體的新商業空間，整體將營造精緻溫馨的社區商業氛圍感，以此來打造適合全齡消費者的15分鐘愜意生活圈，吸引人們來漫步探尋城市生活的更多可能性。項目預計於2024年開業。

另據瞭解，2023年上半年，浦發集團已與印力集團就唐鎮鄰里中心項目以及川楊河項目簽署合作協定。總建築面積約 6 萬平方米的“鄰里中心項目”，將以“商業與社區公共設施彼此賦能，創造與社區共榮的向心綠島”為整體定位策略，打造滿足國際社區需求的高品質消費場所，實現社區、社群交流共融的城市活力會客廳，預計2025年三季度開業。

內房債務危機持續，中原集團旗下在內地經營房地產中介業務的深圳中原，據報遭內房企業拖欠逾10億元（人民幣．下同）佣金，內媒引述近日網上流傳一份「關於深圳中原反饋墊付佣金相關事宜的通報」顯示，發出日期為2023年8月11日，文件下款並寫有中原集團行政總裁施俊嶸的名字，事件引起外界關注。

該文件指出，近年房地產行業不景氣，發展商資金鏈斷裂，衍生其他相關問題，佳兆業、恒大（03333）、寶能、世茂（00813）、龍光（03380）等開發商拖欠深圳中原佣金逾10億元，導致深圳中原持續錄得巨額虧損，經營舉步維艱。

文件提到，按照房地產銷售行業多年以來的慣例，銷售人員的收入包含基本工資和佣金分成，佣金需要在收到開發商或代理商的銷售佣金之後發放。

不過，中原集團表示，深圳中原在尚未收到開發商或代理商銷售佣金的情況下，並不具備先行墊付予員工及合作方佣金的先決條件，即使僅墊付基層員工的佣金，涉及的金額已超過4億元。考慮到部分員工的生活困境，中原集團董事局決定向有特別困難的員工發放特困撫恤金。

興訟追討佳兆業恒大等

文件又透露，目前深圳中原已在法院啟動訴訟，追討佣金金額達5.35億元，深圳中原起訴的主要發展商及項目，包括佳兆業、恒大、寶能、世茂、龍光與吉祥里。

同時，中原集團董事局決定，即日起成立重大項目追佣跟進專案組，負責後續的追佣工作；深圳中原內部人士回覆內媒查詢時，證實該份文件屬實。

上海網信辦上周五（18日）召開房地產類自媒體分類指導會，屬地近20家重點房地產類自媒體負責人參會。上海網信辦表示，近期部分自媒體帳號為博眼球蹭流量，胡亂解讀、片面曲解房地產領域公共政策，規範信息內容，造成不良社會影響，因此召開指導會幫助自媒體規範信息內容發布、合法合規運營。

會上，上海市房管局對近期房地產政策進行了解讀。會議提醒，屬地房地產類自媒體要切實維護房地產市場秩序，客觀地解讀上海房地產政策，不能發布「標題黨」文章煽動焦慮情緒，更要堅決杜絕違規採編、有償信息、造謠傳謠等違法違規行為。

值得注意的是，今年以來，上海網信辦已召開資訊、房產、科技、財經、教育、醫學、法律等多場自媒體分類指導會。下一步，上海網信辦將繼續開展相關指導培訓，共同維護清朗的網絡空間。

人民銀行、金融監管總局、中證監18日聯合召開電視會議，研究落實金融支持實體經濟發展和防範化解金融風險有關工作。會議強調，金融支持實體經濟「力度要夠、節奏要穩、結構要優、價格要可持續」（即「18字方針」）。

＊積極推動城中村改造、平急兩用公共基礎設施建設＊

會議要求調整優化房地產信貸政策，繼續推動實體經濟融資成本穩中有降。主要金融機構要主動擔當作為，加大貸款投放力度，國有大行要繼續發揮支柱作用；要注重保持好貸款平穩增長的節奏，適當引導平緩信貸波動，增強金融支持實體經濟力度的穩定性。要注意挖掘新的信貸增長點，大力支持中小微企業、綠色發展、科技創新、製造業等重點領域，積極推動城中村改造、平急兩用公共基礎設施建設。

＊豐富防範化解債務風險的工具和手段＊

要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規範貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關係；發揮好存款利率市場化調整機制的重要作用，增強金融支持實體經濟的可持續性，切實發揮好金融在促消費、穩投資、擴內需中的積極作用。

會議並要求，金融部門要統籌協調金融支持地方債務風險化解工作，豐富防範化解債務風險的工具和手段，強化風險監測、評估和防控機制，推動重點地區風險處置，牢牢守住不發生系統性風險的底線。

會議指出，中國經濟恢復是一個波浪式發展、曲折式前進的過程。金融部門要繼續落實好穩健貨幣政策精準有力的要求，用好政策空間、找準發力方向，不斷推動經濟運行持續好轉、內生動力持續增強、社會預期持續改善、風險隱患持續化解。

資本策略地產（00497）旗下中環「威靈頓街92號」以樓花形式拆售，聯合家族辦公室德林控股（01709）本月宣布，將斥資近3億元購入「威靈頓街92號」最高5層連樓頂及大廈冠名權，擬命名為德林大廈，為德林2015年上市以來首度購入香港商廈。

德林主席陳寧迪表示，公司的資產管理規模已經接近40億美元（約312億港元），目前三分二是內地客及內地經商華人，下一階段目標是把管理規模增至100億美元（約780億港元）；不少內地客尋求穩定回報資產、固定收益產品，目前資產規模中僅得5%是房地產，將逐步提高至20%。

明年中進駐威靈頓街92號

陳寧迪續稱，年內新落成中環商廈只有長江中心二期、The Henderson及威靈頓街92號，其中僅得後者有冠名權，符合公司配置需求，讓投資者對其財富管理更有信心，預計明年6月進駐，自用5年。他說，一直想等租金下跌時由黃竹坑搬回中環，早前趁市況下行看過很多寫字樓，最終決定轉租為買；因作價合適，也有不少客戶感興趣，考慮在該廈添置多兩至三層。

他強調，現時入市並非「抄底」，家族辦公室着重長期投資，入手房地產資產最好是在經濟下行時在合適區域的核心地段尋找機會，抗衡下跌風險，等持貨5年至10年後當經濟上行時出售套現；息口高企時是資產價值最低的時期，投資重點是有持貨能力。

住宅方面，數量稀缺的豪宅較具價值，有持貨能力便可等高位套現，若市場出現銀主盤必定關注。

此外，公司亦留意日本以及美國市場，日本一旦加息將吸引資金回流，股市上漲產生財富效應會利好當地房地產，尤其大量資金因應美國制裁撤出中國，不少流向日本；美國置業率逾七成，所有利益方都想樓價上升，息口高企令價值下降正是入市好時機。

公司主要投資指數基金，美國投資已佔逾四成，中國包括香港佔兩成多，日本投資開始增加，另因應客戶需求持有3%至5%黃金，最近也開始留意虛擬貨幣。

I期單日沽209戶 佔首輪總數95%

長實（01113）油塘親海駅I承接親海駅II於本月12日即日沽清首輪626伙的氣勢，於昨天首輪公開發售219伙，即日沽出209伙，佔可售單位逾95%。親海駅兩期在9日內共售出835伙（親海駅II其後有3伙撻訂），按銷售時間及沽出單位數量計，屬接近5年最熱賣新盤項目。信置（00083）牽頭的將軍澳日出康城第11D期凱柏峰III上周開價後，首個周末兩天開放示範單位及收票，兩日收逾1050票。

趙國雄：市底較估計更疲弱

昨日首輪賣樓的親海駅I，盡推全數標準分層戶共219伙，計及「愛才即供付款計劃」與向隅客優惠，折實售價365.3萬至1342.4萬元，折實呎價13381至18239元，折實平均呎價15939元。該盤截收近9000票，超額認購約40倍，平均41人爭購一伙。

親海駅I在昨天開售當日即場抽籤，售樓處設於紅磡置富都會商場，早上10時正式開始報到，售樓處大排長龍，人龍伸延至商場外天橋及對面的港鐵紅磡站。發展商預計，昨日有約3700人到場。截至下午4時，該盤110伙1房及44伙2房率先沽清；直至下午5點半完成揀樓，共有209伙獲認購，佔公開發售219伙的95.4%。

長實執行董事趙國雄稱，對於親海駅I的銷售成績非常滿意。但對於今次未能「清袋」，他表示市底較他原先估計更疲弱，是次未售出為3房向海單位，現時買家對樓價極度敏感，價位稍為高出預算即現卻步跡象，估計市場疲態將會維持。

儘管是次親海駅I未能即日售出所有單位，但計及親海駅II在本月12日沽清所有626伙後，項目兩期8日內共沽835伙，套現約54億元。以銷售單位數目計，僅次於觀塘凱滙第一期在2018年12月進行兩輪銷售、6天內售出871伙的紀錄，成為近5年同期計沽出單位數量最多的新盤項目。

不過，據成交紀錄冊顯示，親海駅II有3個單位撻訂，成交價由425.6萬至1121.6萬元，料遭發展商沒收樓價5%訂金、合共逾131.7萬元。

凱柏峰III收逾1050票或今加推

過去周末兩天（19日至20日）一手市場最少錄得244宗成交，按周下跌62.7%。其他在售新盤方面，恒地（00012）旗下紅磡大型住宅重建項目BAKER CIRCLE．GREENWICH兩天共售12伙。

此外，信置牽頭的將軍澳日出康城凱柏峰III首個周末兩天收票，累積收逾1050票，以已推出單位共130伙計，超額逾7倍。

信置執行董事田兆源表示，項目吸引用家和家庭客，有機會今日加推單位，由於2房單位最受歡迎，預計加推單位中或有八成為2房戶，比例較首張價單的約六成高。

新盤低價搶客，二手市場處於捱打狀態，三大代理行統計的十大屋苑過去周末兩天（19日至20日）買賣均維持在低個位數，利嘉閣地產統計只有4宗成交，按周萎縮50%，美聯物業僅錄得5宗成交，按周挫38%。至於中原地產錄得的成交雖按周回升25%，但亦只得5宗。

新盤凍結大批購買力

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，油塘新盤低價搶客，扣起大批購買力，二手持續受壓，但他觀察市場剛性需求仍高企，買家主力尋覓筍盤，個別業主減幅較大亦有承接。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明相信，受多個新盤以低價出擊，部分二手業主會陸續下調叫價，有望逐步帶動二手交投表現。

利嘉閣地產總裁廖偉強則認為，雖然部分二手業主已面對現實減價放盤，但幅度始終較細，導致成交呆滯。

另外，十大屋苑中港島區全軍覆沒零成交，天水圍嘉湖山莊幾乎獨撐大市，美聯物業及中原地產的統計均有4宗。

街市承包商建華集團近年開拓迷你倉業務，並積極購入工廈物業改作迷你倉，該集團新近購入大埔太平工業中心一層工廈，涉資4720.1萬元。

資料顯示，大埔汀角路53號太平工業中心3座9樓全層，建築面積約13486方呎，上月底以4720.1萬元售出，呎價約3500元。原業主於2004年6月以418萬元入市，賬面獲利4302.1萬元，逾19年升值10.3倍。據了解，買家為建華集團或有關人士，該集團近年成立24 STORAGE迷你倉，過去一年內購入不少工廈單位，改裝成迷你倉。

鴻圖道28號工廈九年輸百萬

另外，觀塘鴻圖道28號9樓全層工廈樓面，建築面積4388方呎，以1830萬元售出，呎價約4170元。原業主2014年4月以1930.7萬元入市，持貨逾9年，賬面蝕100.7萬元或5.2%。

最近有主打中小戶的新盤平價發售，拖累二手市況，細單位更是首當其衝，其中市區半新樓大角咀奧城．西岸1房單位，原業主扣除佣金等開支僅袋萬多元，持貨10年幾乎食白果。此外，沙田河畔花園1房單位則3年跌價13%。

美聯物業助理區域經理劉志偉表示，大角咀單幢樓奧城．西岸1房單位以485萬元成交，為中層B室，實用面積263方呎，望樓景，吸引年輕上車客承接。單位原叫價499萬元，最終以呎價18441元易手。原業主於2013年2月以約460.4萬元一手購入單位，持貨逾10年賬面獲利24.6萬元或5.3%，但若計及佣金等開支僅賺約1.35萬元，幾乎平手。

河畔花園蝕13%出貨

中原地產分行經理曾展鵬稱，沙田及大圍區本月至今暫錄得26宗二手成交，其中沙田河畔花園佔兩宗，包括E座高層8室，實用面積242方呎，2房改1房間隔，今年5月叫價約480萬元放盤，日前議價後以398.5萬元易手，低市價約5%，呎價16467元，買家為上車客。據了解，原業主於2020年3月以458萬元購入上址，持貨3年多賬面蝕59.5萬元，單位貶值約13%。

美聯物業分行首席聯席區域經理梁葦姮說，大埔中心19座中層B室，實用面積384方呎，2房間隔，裝修新淨企理，景觀開揚享少許海景，原以560萬元放售，原業主見大市不妙，很快主動減至530萬元，迅即吸引多枱客睇樓，惟最終還是要再劈近30萬元，以502.8萬元成交，稍低於市價，呎價13094元。單位於2009年以170萬元聯名購入，至2020年8月以600萬元透過俗稱「甩名」交易轉讓業權。

梁葦姮透露，現時大埔中心新期數的單位減幅不算明顯，但樓齡較舊的期數則減幅較大。1期3座中層一個361方呎單位，裝修普通，現叫價460萬元，她相信最終會以低於叫價成交。

新盤市場持續升溫，市區盤受市場歡迎。當中，恒地 （00012） 發展的紅磡BAKER CIRCLE系列，過去周末兩日售出共13伙。

當中BAKER CIRCLE‧GREENWICH佔12伙，套現6,280.41萬元，成交價由494.73萬至623.39萬元，呎價由17,992至21,259元。成交價最高單位為11樓F室，實用面積315平方呎，1房間隔，以623.39萬元成交，呎價19,790元。

同系鰂魚涌現樓新盤THE HOLBORN周末兩日售出9伙，吸金5,584.21萬元。項目昨單日售出6伙，套現3,743.74萬元，成交價由597.05萬至649.57萬元，呎價由23,414至25,473元。成交價最高單位為25樓B5室，實用面積255平方呎，以649.57萬元成交，呎價25,473元。

另外，九建 （00034） 旗下將軍澳海茵莊園，昨錄得7宗成交，套現逾3,500萬，戶型包括開放式至兩房單位。其中2座22樓D9室，實用面積402平方呎，成交價705.4萬，平均呎價17,547元。項目本月共售出12伙，套現逾6,300萬。

長沙灣睿峰 呎價創項目新高

其次，鼎珮旗下長沙灣睿峰，昨日最新售出東翼32樓B單位，成交價逾1,297萬元，實用面積439平方呎，採2房間隔，呎價29,554元，創項目呎價新高紀錄。

綜合而言，過去周末兩日新盤市場錄約243宗成交，按周下跌62%。而在親海駅熱賣帶動下，8月新盤市場暫錄約1,036宗買賣，比7月的638伙多62%。

市區推盤潮持續，日出康城凱柏峰III連續3日對外開放展銷廳，吸引逾5,000人次參觀，累收逾1,050票，超額逾7倍。發展商部署日內加推單位應市。

3日逾5千人次 參觀示位

由信置 （00083） 、嘉華 （00173） 、招商局置地 （00978） 及港鐵 （00066） 合作發展的將軍澳日出康城凱柏峰III，信和置業執行董事田兆源表示，項目開放展銷廳3日已錄逾5,000人次參觀，反應熱烈。截至昨日下午3時半，項目累積收逾1,050票，以已推出單位共130伙計，超額逾7倍，目前入票客人當中，以用家為主，佔約80%，投資者則佔約20%。

此外，田兆源又指，集團有機會日內加推不少於65伙，由於留意到2房單位較受歡迎，佔約75%客人計劃購入2房單位，故預計加推單位將會推出較多2房戶型，並於本周初決定首輪銷售時間，最快本周開售。

冀延旺勢 銷售目標求量

嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）温偉明表示，希望項目可延續一手市場銷情旺勢，又料日後加推的單位有加價空間，但銷售目標仍然以「求量」為主。

據記者昨日現場所見，展銷廳門外曾出現人龍，而參觀人士當中，不乏年輕家庭及年輕人，料大部分屬首置客。

凱柏峰III早於上周三（16日）開價推出首批130伙，價單定價由584.4萬至1,474.9萬元，呎價18,469至21,494元，提供最高15%折扣，折實價由496.74萬至1,253.66萬元，折實呎價15,699至18,270元，造價較去年同系第2期有約7.8%折讓之餘，更屬日出康城一帶5年來最平新盤。

二手交投淡靜，不少看淡後市的業主蝕讓離場，其中，大埔中心2房，3年貶值近百萬元；而月內暫錄2宗成交的沙田河畔花園，均屬蝕讓成交。

沙田河畔花園 1房貶值13%

美聯首席聯席區域經理梁葦姮表示，大埔中心19座低層B室，實用面積384平方呎，2房，裝修新淨企理，且享有少量海景，單位早前以560萬元放售，現議價後以502.8萬元沽出，呎價13,094元。而原業主2020年以600萬元購入，持貨剛滿3年，期內物業貶值97.2萬元，樓價跌幅達16%。

至於月內暫只有2宗成交的沙田河畔花園，均屬蝕讓個案，包括最新沽出的E座高層8室，實用面積242平方呎，1房，附有裝修，5月以480萬元放盤，現以398.5萬元易手，累減81.5萬元，呎價16,467元。原業主同樣於3年前入市，買入價458萬元，現沽售帳面貶值13%。

另外，中原副區域營業經理王勤學指，元朗朗屏8號3座低層E室，實用面積371平方呎，1房套房，原以560萬元放售，現以542萬元易手，呎價14,609元，原業主於2019年以585萬元入市，4年間轉手帳面損失43萬元。

而將軍澳新寶城5座高層C室，實用面積378平方呎，2房，2020年以620萬元購入，現以580萬元易手，持貨3年，轉手帳面蝕讓40萬元。

美聯工商舖一項研究報告指出，7月份商舖註冊宗數錄78宗，按月下跌約10.3%；註冊金額約16.07億元，按月增加約24.2%。

該行預期，雖然通脹升溫會令息口保持高企，難免令投資者保持審慎，但由於持續增加的消費活動推動本地的經濟增長，預料舖市能受惠於此，相信後市的商舖註冊成交量將在現水平保持平穩。

美聯旺舖董事梁國文表示，美國7月份的通脹再度升溫，整體通脹率回升至3.2%，而核心通脹率僅微跌0.1個百分點至4.7%，預料美聯儲或會再加息以遏制通脹，令高息環境持續，投資者對後市將會保持審慎態度。雖然本港第二季的GDP按年僅增長1.5%，但佔GDP比重最高的私人消費開支按年增加8.2%，反映消費活動繼續主導香港的經濟增長，相信商舖市場將持續受惠於本地的經濟增長，商舖註冊量將在目前的水平保持平穩。

中環區甲廈市場表現不俗，嶄新地標即將落成，吸引租客頻作「升級搬遷」，不過，由於租客未見大幅擴充，當承租了新據點，舊址勢必騰出放租，空置率只是稍見回落。

近期中國工商銀行大手洽租中環長江集團中心2期，涉及樓面多達20萬方呎，若然落實，將是一宗轟動的「升級搬遷」，工行目前租用同區花園道3號多層樓面，作為香港總部，該廈亦命名為「中國工商銀行大廈」，假如成功租用長江集團中心2期，原來據點將會騰出放租。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，目前整體商廈市況一般，新租賃及大幅擴充未算熱烈，不過，大手洽租，租客積極升級，仍為市場帶來動力；由於租賃屬於預租，相信舊址有足夠時間尋找新租客。

工行洽租長江中心2期

恒基旗下The Henderson，以及長實旗下長江集團中心2期，將於今年內落成，合共提供約100萬方呎樓面，預租該大廈租客，主要來自升級搬遷，亦包括承租長江2期5000多呎的滙橋資本，由同區告羅士打大廈遷來；加拿大退休金計劃投資局承租The Henderson約28000方呎，來自同區的約克大廈。

事實上，經歷疫情洗禮後，不少外資機構離港赴往新加坡設立據點，由於商廈缺乏剛性需求，因此企業新租賃及擴張規模減少，市場以搬遷及續租主導，根據世邦魏理仕資料顯示，上半年整體空置率升0.4個百分點，目前處於15.7%水平，屬於歷來新高。

中環100萬樓面今年落成

根據高力資料顯示，最新「升級搬遷」，不再是疫市期間的要求縮小面積，而是承租較多樓面，市場睇樓氣氛有所改善，預期第3季進入「轉角位」，市況有起色，第4季向上，料今年全年租金可錄得3%升幅。