內政部最新資料顯示，七月全台建物買賣移轉棟數為二萬五五八○棟，月減百分之二點七、年增百分之五點六；累計今年前七月全台建物買賣移轉棟數十六萬四五二二棟，較去年衰退百分之十五點六，交易量下探近五年同期新低。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說，七月的建物買賣移轉棟數反映的是六月至七月初的市況，房市回歸供需基本面，因民眾對於通膨常態化的預期，購屋意願仍高，但期待價格有修正空間，但屋主讓價意願低，買賣雙方價格認知仍有部分落差。

儘管今年全台交易量縮態勢已確立，不過，觀察目前房市氛圍，仍有剛性需求的購屋族群。房仲業者指出，目前成交價格還是關鍵，若能拉近買賣雙方價格認知差距，後續房市仍可期待，全台交易量從過去預期介於廿七點一萬至廿八點六萬棟，上調至廿九萬棟。

七月全台買賣移轉棟數較去同期微增百分之五點六。陳金萍指出，去年七月國內疫情逐漸趨緩，加上央行連續升息、平均地權條例修法等因素影響，衝擊民眾對房市的期待，讓市場觀望氣氛濃厚，七月房市交易量是去年相對低檔的月份，基期較低，因此今年七月全台交易呈現成長。

若從累計建物買賣移轉棟數來看，今年四月以前衰退幅度都超過百分之廿四，但上半年交易量較去年同期衰退百分之十八點七，前七月交易量的衰退幅度縮減至百分之十五點六，顯示衰退狀況逐步收斂。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡表示，平均地權條例子法七月上路，趕在新法啟用前的交易聚焦在預售案及法人購買住宅，成屋市場買方期待政府打炒房政策上路後的降價，然而除了零星個案因自身條件降價，沒有出現價格修正潮，買方持續觀望；另外以賣方的角度，房貸利率雖然平均破百分之二，但還在接受範圍無須拋售，且房地合一二點○拉長賣方閉鎖期到五年，市場供給量也不如預期多，成交量因此大幅下挫。

今年全台交易量縮態勢確立，觀察房市氛圍，仍有剛性需求的購屋族群，房仲業者指出，目前成交價格還是關鍵，若能拉近買賣雙方價格認知差距，後續房市仍可期待，因此全台交易量從過去預期在27.1萬至28.6萬棟間，上調至29萬棟。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，中研院下修全年經濟成長率至1.56％，除宣告今年經濟成長不能保2以外，預測值也更為保守，顯示景氣趨緩下，終端需求降溫，經濟表現難有亮眼表現，而國內景氣燈號連亮八顆藍燈，不過已有止跌跡象略為浮現，下半年有望逐漸回穩。

陳金萍指出，雖然全年交易量縮態勢已確立，但2019年至2022年住宅類建照核發量持續創高，尤其是2022年更高達18.1萬戶，住宅新增供給量大增，新屋完工交屋也將陸續出現，挹注交易量表現。

若近期政經局勢沒有大幅變化，加上政策變數已大致底定，目前自住、長期置產需求穩定，價格還是成交關鍵，若能拉近買賣雙方價格認知差距，後續房市仍可期待，今年全年全台交易量仍有機會挑戰29萬棟。

信義房屋專案經理曾敬德認為，由於去年下半年是房市交易急凍的時期，比較基期低，預估今年下半年會較去年同期成長。

內政部營建署今（28）日表示，112年度住宅補貼受理申請將於8月31日下午5點截止，申請項目包含「自購住宅貸款利息補貼」及「修繕住宅貸款利息補貼」，提醒民眾把握時間，備齊文件後多使用線上申請，可加速地方政府審查，早日獲得補貼。

根據營建署統計，截至今年8月27日止，自購住宅貸款利息補貼申請戶數15,579戶、修繕住宅貸款利息補貼1,705戶。

營建署表示，近期有貸款買房或準備購屋需求的民眾，「自購住宅貸款利息補貼」提供近兩年內符合購買住宅且辦理貸款者辦理申請，需檢附建物所有權狀及貸款餘額證明，未購屋者申請時則不用先檢附前開資料。

經核定自購住宅貸款利息補貼者，應在直轄市、縣市主管機關核發自購住宅貸款利息補貼證明之日起一年內，提供購置住宅的建物所有權狀影本等資料，辦理後續優惠貸款或轉換為優惠利率等。

最高優惠貸款額度依縣市分別為台北市250萬元、新北市230萬元、其他縣市210萬元，優惠利率為第一類(弱勢戶)郵儲利率減0.533%，第二類(一般戶) 郵儲利率加0.042%，補貼期間最長20年。

針對自購住宅貸款利息補貼比照行政院核定財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」再優惠1碼，優惠期間自今年8月1日至2026年7月31日，本貸款也可搭配財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」。

若有整修家中房屋的需求，僅持有一間且屋齡超過十年住宅的家庭可參考「修繕住宅貸款利息補貼」，請記得檢附該住宅的建物所有權狀提出申請，待取得修繕住宅貸款利息補貼核定資格後六個月內，向承貸金融機構辦理優惠貸款。最高優惠貸款額度80萬元，優惠利率第一類(弱勢戶)郵儲利率減0.533%，第二類(一般戶) 郵儲利率加0.042%，補貼期間最長15年，同樣也可搭配財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」。

營建署強調，住宅補貼採評點制度，8月31日受理申請期間截止後，審查期間為二至四個月，直轄市、縣市政府會依評點基準表評分，按分數排序後，於計畫戶數額度內由高分至低分依序補貼，跟申請遞件時間無關。

營建署指出，自購或修繕住宅利息補貼，今年申請方式為「線上」及「郵寄」兩種，並鼓勵民眾多使用線上申請。民眾可由營建署網站首頁重要政策之「住宅補貼專區」(https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0108.aspx)，透過「您適合哪種住宅補貼呢?」填選條件引導民眾檢視住宅補貼資格，如果想瞭解申請資格與相關規定，也可在週一至週五早上8時至下午6時，撥打諮詢專線02-7729-8003由專人協助。

建商上半年大推案，卻因打炒房、大環境不佳致買方觀望，預售屋待售量衝高。據591新建案統計全台上半年除台北市、新竹待售量體較小未進榜外，其餘五都均上榜，其中賣壓最大的是新北市三重區、待售比則以桃園大園區居冠。

新北市三重區總銷戶數、待售量分別來到2,829及2,121戶，均為各縣市最高，其待售比達75%，換言之，等於每20間新屋中，就有15間還在等買家。第二名是台南市安南區，待售量體是1,854戶，待售比也突破七成；第三是桃園大園區，待售量達1,686戶，而待售比也拿下第一、衝破八成，相當於上半年十間新屋，只賣不到兩間。

591房屋交易網新聞公關組組長林哲緯分析，今年房市變數多，此前，建商為避免下半年夜長夢多，多半選擇在上半年集中火力，也解釋即便今年房市冷颼颼，但329檔期、第2季等檔期供給卻屢創新高的原因。

進一步觀察行政區，林哲緯指出，議題與房價往往是決定賣壓的關鍵因素，特別是房價高漲且話題單薄，甚至機能與房價搭配不上的地區，一旦碰上房市吹冷風，賣壓自然就會水漲船高，隨著下半年房市928檔期逼近，是否會有另一波推案潮導致市場供需更緊繃，值得觀察。

新北市這次共兩區進榜，以待售量最高的三重來說，由於鄰近台北市享有地利之便，且這幾年先後有仁義、二重疏洪道等重劃題材助攻，建商前仆後繼獵地布局，推案潮可說從未停過，光今年上半年就有「晴空大地」、「潤泰峰左岸」等大量體指標案公開，讓銷售量始終維持高水位。

當地房仲表示，雖然推案水位高，但目前三重銷況仍有一定熱度，只是交易普遍集中在小坪數、低總價等產品，部分價格門檻較高的換屋型產品，銷售期則相對較長。同在新北市的土城，挾著相對親民房價，仍是雙北購屋熱區，上半年進場建案主要以100~300戶的中小個案為主，目前有逾千戶的賣壓準備去化。

待售量第二名的安南區，在南科台積電刺激下躍居房市熱區，以推案量最大的九份子重劃區來說，在外地與投資族群搶進下，房價短短數年從1字頭一路狂奔至3字頭，但因鄰近北區、永康區等熱區享有房市外溢效應，加上工業區就業人口支撐，仍是建商優先鎖定重點區域之一，也導致供需持續走高。

至於排名第三的桃園市大園區，由於當地房價相對親民，又有青埔、客運等重劃供給支撐，上半年公開銷售的建案便直逼20件，但近期除了青埔因房價漲幅過快，建案去化速度放緩，房價僅有2、3字頭的客運特區也因買方猶豫期拉長導致去化速度放慢。

高雄麥當勞鳥松店的店面又易主。位於鳥松區中正路上的麥當勞鳥松店店面，才於2021年2月以總價1.86億元，由高雄在地建商「立崧建設」買下，當時就創下鳥松區史上最貴房地交易，如今建商加價約2608萬元轉手，根據最新實價登錄揭露，今年6月由台北一名女買家，以總價2.12億元入主當新房東，也讓該透店蟬聯鳥松區史上最貴透店王，以成交總價換算地價，每坪土地成交單價約57萬元，同樣榮登鳥松區最貴地王。

台灣房屋仁武7+1工商加盟店店長黃明智表示，此間透天店面樓高兩層，屋齡26年，建物面積142.71坪，佔地372.68坪，坐落的中正路段，為通往仁武、鳳山、大寮及三民區的中心點，人流車流旺盛、生活機能佳，且未來區段擁有捷運黃線紅利，整體地段與商業發展後勢看好，同時店面擁有連鎖品牌當金雞母，粗估租金投報率雖不到2%，但長約收租效益穩定，加上該地段頗具長遠增值性，都讓此物件更有創價優勢。

黃明智指出，不動產持有期間逾2年未超過5年，會被課以房地合一稅35%，加上交易過戶相關的費用，粗估僅小賺出場，應非原持有人的置產計劃。由於近期受央行選擇性信用管制，調降購地貸款成數等措施影響，建商推案資金壓力增加，高雄市場就陸續有不少建商，積極重整手上資產，推估這也是讓該建商選擇獲利了結的原因之一，換取現金入袋為安。

事實上，今年市場上也有不少建商將持有土地或建物出售的案例，像是高雄谷樹建設與祿陽建設，今年6月就各以1.85億元及1.46億元，出售位於高雄仁武區後港東段的住宅用地，而兩筆交易皆由三地開發接手。

另外，遠雄建設今年8月及1月，分別處分包含位於台中市北屯區愛子幼兒園北屯總校，以及新北市新莊區副都心段一小段等多筆房地，合計總價約51.66億元；華友聯開發今年6~7月，同樣接連處分位於桃園市楊梅區上田段的多筆工業地，目前累計已售出逾萬坪土地，合計總價約12.74億元。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，建商適度調整房地資產，豐沛資金，以利為其他投資標的做佈局，為業界常態性作法，不過今年平均地權條例修法正式上路，禁止預售屋換約轉售，大幅影響預售市場量能，加上缺工缺料問題持續，同時受央行信用管制措施，調降購地貸款成數，還有18個月內開發的限制，建商層層增壓下，為了降低資金周轉與開發回收風險，近來甚至也有不少是帶建照出售的交易，重整閒置資產，也成為建商可觀的業外獲利來源。

台灣美食享譽國際，今年必比登推介名單公布，台北市共有45家店入榜，其中有3家位在萬華區華西街，可謂台北市平價美食密度最高地段，士林夜市、南機場夜市、延三夜市各有2家店入榜，為台北市知名觀光夜市增添亮點。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，台北市人口密度高，且國際觀光客及移居人口多，支撐商圈經營發展，而各大觀光夜市多以小吃聞名，隨著國境開放以及國際級美食評比認證，可望帶入更多觀光人潮，讓因疫情沉寂的商圈再度復甦。

必比登推介為平價版的美食指南，台北市各行政區必比登推介的店家，以大安區11家最多，中山區也有7家店進榜，不過以美味店家的分布來看，知名觀光夜市的密度最高，且都是銅板美食，例如華西街的昶鴻麵點、小王煮瓜、源芳刈包都是在地知名料理。

住商不動產西門捷運加盟店店東劉家豪分析，華西街不僅有觀光夜市，一旁即為知名古蹟「龍山寺」，觀光及至寺廟祈福的人潮多，周邊店家大多是老店，店面的流動率不高。

華西街的店租行情在靠近廣州街約每坪2千到3千元，靠近桂林路店租約1千元，觀光夜市內的攤位單價也因位置而不同，一個攤位月租從7500元到上萬元都有，靠近人潮多的出入口一個小攤位也要萬元起跳，通常有座位的店家是承租2~3個攤位，因此位置好的月租金上看2~3萬元。

郎美囡指出，夜市餐食以平價小吃為主，價位較低、不需要大面積用餐空間，但依賴高量人流創造營收，若人潮衰減，店家難以支撐。

例如同樣聞名遐邇的士林夜市，近幾年因觀光客大幅減少、疫情衝擊，導致商圈空置率拉升、租金下滑，士林夜市風光時大東路、文林路靠近劍潭站的單坪租金可破萬元，目前商圈店租行情滑落至每坪2,000~5,000元。隨著國門大開、國際觀光客增加，又有米其林指南加持，可期商圈人流回復，降低店面空置率。

營建業「都更大戶」全坤建（2509），搶地再有斬獲，28日宣布簽下新北三重大安段合建分屋案，基地面積達676坪，預計投入11.45億元的開發資金，未來將以簡易都更方式進行。

全坤建公告，採合建分屋方式簽下重良建設位於新北市三重大安段735地號等17筆土地，基地面積676.21坪，該案預計以地主51.5％、全坤建48.5％的分配比進行合建，全坤建預計投入金額約11.45億元。

全坤建上半年因無新案完工交屋，加上認列海外幾家投資控股公司虧損後，累計稅後純損1.17億元，每股稅後純損0.52元。

至於原本有機會在年底完工交屋的新北八里先建後售案「全坤家宜」，將遞延至明年第一季完工，可分回總銷約11億元，今年5月開始對外預售，目前實價登錄資訊已揭露19筆，每坪成交價都穩步站在3字頭以上，最高每坪達35萬元。

市場預期，明年起全坤建業績將連兩年大幅攀升，除有「全坤家宜」完工交屋之外，總銷約12億元的「全坤X101」，可望在2025年完工交屋，屆時業績表現可望維持高水位。

全坤建今年主要銷售的新案，包括新北市新莊總銷60億元的基督教芥菜種會都更案「全坤峰碩」、八里「全坤家宜」等。至於規劃中的開發案包括有「全坤御大安」，總銷約10億元，可望在2027年完工交屋；重慶南路「全坤富御」約16億元、中正區「全坤衡峰」約20億元、六張犁「全坤御峰」約36億元，這三筆新案總銷逾80億元，規劃在2028年完工，交屋認列後業績可望攻頂。

房地產「代銷雙雄」海悅（2348）、愛山林（2540）下半年將邁向自建案開花結果期。海悅投資3成的台中「達麗創世紀」建案，預計第四季交屋入帳，加入業績貢獻行列；愛山林自建案「帝景3號」則可望第四季取得使照，交屋貢獻業績，近期在除權息行情發威下，股價大催油門，直逼重返100元大關，躍居上市營建股股后。

海悅上半年代銷業績噴出，累計稅後純益3.97億元、EPS達3.01元；海悅攜手達麗（6177）的台中水湳「達麗創世紀」，為雙方首度合作的指標大案，總銷達90億元，其中海悅占3成、約可分回27億元，預計第四季交屋入帳，屆時將成海悅業績大補丸。

愛山林今年自建案陸續完工，其中新北板橋案第四季可望加入貢獻行列，再加上9月13日將除權息共5元，近期股價強勢表態，法人頻頻敲進。

愛山林上半年受惠新北市三重「都廳大院」、新竹「新竹帝寶」兩大代銷案同步貢獻代銷佣金收入，每股稅後純益1.59元，創同期次高紀錄。展望下半年，愛山林將有近千億元規模的代銷案登場，未受到平均地權條例修正案上路、央行限縮自然人第二戶貸款7成、囤房稅2.0確定開徵等政策面影響，再加上自建案今年開花結果，板橋江翠自建案「帝景3號」預計第四季取得使照，加入認列行列，代銷案、自建案可望同步發威。

愛山林指出，今年是愛山林自地自建案完工貢獻的元年，除新成屋捷運中山站「中山綻」、淡水「海上皇宮」等持續銷售認列之外，「帝景3號」分回可售金額約5.7億元，預售時已完銷，第四季交屋認列，估計今年自建案可貢獻的營收將有10億元。

儘管房市買氣降溫，卻阻擋不了建商推案決心，台中市前七個月建商推案金額已達2,765億元，隨8月起重量級大案紛紛出籠，包括富宇、雙橡園、興富發、達麗、寶輝、遠雄、亞昕等品牌建商，都將推出規模80億元以上的大案搶市，業界預估，台中今年總推案金額不僅將超越4,000億源大關，甚至有望突破去年締造的4,502億元歷史最高紀錄。

台中下半年將有兩個破200億元的超級大案將進場，其中富宇建設位於南屯區「忠勇路」的大樓預售案，總銷高達260億元，是台中市今年以來總銷規模最大的預售案；其次是西屯區水湳「雙橡園4117」，總銷也達200億元，預計第四季進場。

達麗與白天鵝建設攜手的「烏日高鐵5路」大樓預售案，總銷180億元；興富發七期「惠順段11地號」總銷135億元、興富發「惠國段61地號」商辦案總銷80億元；七期「遠雄琉蘊」總銷90億元、中科特區「寶輝THE TOWER」總銷80億元；科博館特區「亞昕丰山」80億元、富華創新水湳「之序」80億元等，都將是下半年進場的重量級大案。

其中，雙橡園開發即將進場的「雙橡園4117」，基地面積共4,117坪，強調採取SS鋼骨結構、純住宅零店面及3,500坪私有花園，由於產品特殊，預期每戶總價（含車位）將突破台中豪宅線門檻4,000萬元。

寶輝建設以「寶輝VILLAGE」開發案，做為中科特區房市領頭羊，聯袂日本設計共同開發，將福科路打造為「300米台版表參道」，同步建構精品住宅及整體商業空間，成為台中唯一綜合開發項目；至於商業空間「寶輝THE PLAZA」，未來將由寶輝統一招商管理、未對外銷售，確保商業品牌一致性。

容獎天花板視個案而定 不會全國全面性放寬

副總統賴清德指出，都更案若達到進步性要求，將給予更高的容積獎勵，甚至突破容獎五十％天花板。對此，內政部營建署表示，都更精進重心將放在容積獎勵明確化；至於容獎天花板則視個案而定，不會全國全面性放寬。

從「容獎審議制」走向「容獎符合制」
營建署署長吳欣修指出，目前都更容獎政策檢討重心放在降低委員存在刪減的不確定性，也就是要從「容獎審議制」逐步走向危老案「容獎符合制」，只要符合法規就直接給予容獎，委員不得刪減；以都更獎勵最高五十％來說，有四十％容獎符合就給，都更審議委員無法改變。

至於賴清德指出都更案若達進步性要求，將給予更高的容積獎勵，甚至突破容獎天花板。吳欣修表示，應是少數個案，不太可能全面性調高；而所謂的進步性要求，可能是都更案本身基地法定容積過低，或是基地條件適用更高的容積等個案狀況，若完成整合便可依現行機制中的原容積大於法定容積一．三倍容積獎勵選項。

容獎突調高 恐出現權利歸誰副作用
吳欣修說，二○一九年新版「都更條例」實施後，都更案進展相對穩定，因此不太可能去更動都更案容獎天花板；且突然調高可能出現副作用，像是地主、實施者的權利變換可能須花更多時間討論增加的容獎部分該歸誰，甚至可能出現越晚整合容獎越高的期望，反而不利加速都更案推動。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，目前無論都更、危老，或其他開發手段，只要提供更多的可銷售面積，就代表擁有更寬裕的談判籌碼，因此提供容積獎勵仍然是最簡單、粗暴的誘因。

不過，黃舒衛認為，容積獎勵看似萬靈丹，但也應考慮公共設施服務水準、環境容受力等永續性考驗，對於制度公平性、穩定性也無可避免產生副作用，一味餵「紅蘿蔔」，卻沒考慮到能不能消化、或是缺乏配套限期改善等「棍子」，恐怕舊的問題還沒解決，新的麻煩就發生。

加速都更》整合不同意戶 建商籲公權力介入

不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示，現行都更進度難加速與突破，最大關鍵在於不同意戶的整合，尤其公權力的消極，讓民間都更案整合曠日廢時；因此，不只是打破容獎天花板，更需要公權力介入整合。

民間都更案整合曠日廢時
楊玉全舉例，一個都更案若有二十戶不同意戶，實施者面臨的不是二十戶統一加價買進，而是逐戶加價買進，第二十戶的整合價格可能是第一戶加價的好幾成甚至倍增。若政府能夠在整合進度超過八十％的門檻後，透過第三方鑑價或估價機制，以估價師估出來的市價統一買進整合，或是透過信託機制保障，對民間都更案整合進度會有很大幫助。

房產業者指出，危老案為何大幅超越都更案？除基地面積無最低門檻限制外，且要求百分百的產權整合，所以部分陳年都更案便切割不同意戶的範圍，讓整個案子產權整合達到百分百；但可能使得基地不方整，或是被排除的老舊建物很難再有都更機會。

都更政策 不能只有蘿蔔沒有棒子
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，當老屋重建政策只剩蘿蔔沒有棒子的時候，屋主對建築修繕維護與重建都不急不徐，部分屋主甚至能拖就拖，期望拖到最後再簽同意書能換到更多坪數，而實際上也大多如此，越晚的同意戶分回條件越好，導致大家有樣學樣。由於接下來幾年老屋數量將會激增，重建議題必是政府一大挑戰。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，容積獎勵的增加，最直接的影響就是提高部分個案的財務可行性，衝高成案機會，但是在整合、分配等執行面並沒有具體幫助。舉例來說，危老重建時程獎勵逐年遞減，並不會讓建商完全喪失投資興趣，但即便拿到十％的個案，最後無法拿到建照、失效的也不在少數。

黃舒衛認為，降低審議、整合的不確定性，增加成本及價格計算與轉軌的彈性，讓更新符合市況的執行，擺脫主管機關數字管理的迷思，才能讓建商、地主不會朝三暮四，貽誤改善居住環境的機會。

8月28日晚，綠地控股發佈2023年半年報。 上半年，綠地控股實現營業收入1742億元，利潤總額61億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤26億元。 其中，房地產業營業收入722億元，基建產業營業收入809億元。

截至2023年6月末，綠地控股總資產11996億元，同比下降12%; 淨資產931億元，同比上升近3%。 公司資產負債率及扣除預收賬款后的資產負債率進一步下降1.87個百分點和2.46個百分點。 期末有息負債餘額降至2145億元，較2022年年末再降30億元，自“三條紅線”監管政策出台以來已累計壓降1737億元。 公司期末貨幣資金及交易性金融資產合計為571億元，保持了較大體量。 期末合同負債及預收款項3242億元，確保了未來房地產主業業績支撐。 房地產業總土儲1.46億平方米，基建產業在手訂單總金額9670億元，為未來業績回穩向好奠定了基礎。

2023年上半年，綠地控股整體平均融資成本5.69%; 營業成本1559億元，同比減少225億元，減幅13%; 銷售費用22億元，同比減少11億元，減幅為33%; 管理費用43億元，同比減少7億元。

房地產業務方面，上半年，綠地控股累計完成銷售金額633億元，回款571億元，回款率90%。 上半年，整體交付面積1123萬平方米，同比增長20%，交付總套數約10萬套。 公司上半年累計降本約10億元。

基建產業方面，綠地控股上半年順利完成陽新高速、沿太行高速、南京地鐵9號線等一批重大工程專案關鍵建設節點，柬埔寨等海外項目獲得所在國領導人視察肯定。 公司中標117億元的四川攀枝花高速公路等一批重大專案。 上半年累計新簽合同金額1641億元，其中二季度新簽合同金額944億元，環比增長36%。 太陽能光伏等新型基礎設施項目規模大幅增長，新增基建項目合計643億元，佔比達到39%，同比提升13個百分點。

房地產再迎利好。

8月27日，證監會發佈一系列資本市場利好政策，其中，在上市公司再融資監管方面提出，房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。

業內人士認為，新政表明了監管部門對房地產行業上市公司的融資給予了更大力度的支援，對於經營比較困難的A股上市房企再融資是一個利好，有利於緩解這些企業的資金困難，有助於防範和化解當前房地產企業的風險，同時也有利於改善商業銀行等金融機構對於房地產行業的預期。

房企再融資政策放寬

8月27日，證監會對IPO和再融資監管提出新的安排。

證監會表示，充分考慮當前市場形勢，完善一二級市場逆周期調節機制，圍繞合理把握IPO、再融資節奏，作出以下安排：

一是根據近期市場情況，階段性收緊IPO節奏，促進投融資兩端的動態平衡。

二是對於金融行業上市公司或者其他行業大市值上市公司的大額再融資，實施預溝通機制，關注融資必要性和發行時機。

三是突出扶優限劣，對於存在破發、破凈、經營業績持續虧損、財務性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當限制其融資間隔、融資規模。

四是引導上市公司合理確定再融資規模，嚴格執行融資間隔期要求。 審核中將對前次募集資金是否基本使用完畢，前次募集資金專案是否達到預期效益等予以重點關注。

五是嚴格要求上市公司募集資金應當投向主營業務，嚴限多元化投資。

六是房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。

有利於緩解房企資金困難

中指研究院企業研究總監劉水認為，證監會此次政策提到，上市公司如果有破發、破凈虧損的，融資規模會受到限制，但是房地產上市公司不受這個條款的限制，並且明確提出房地產上市公司破發、破凈、虧損，還可以繼續再融資，表明瞭監管部門對房地產行業上市公司的融資給予了更大力度的支援。

劉水指出，新政對於經營比較困難的A股上市房企再融資是一個利好。 因為目前多家房地產上市公司，有的發生債務違約，有的存在經營困難，這些公司已經出現了破凈或者虧損的情況，再融資不受這些條件的限制，有利於這些企業進行再融資，緩解資金困難，有助於防範和化解當前房地產企業的風險。

另外，劉水還認為，這次監管部門特別支持房地產上市公司融資的措施，將會改善商業銀行、資產管理機構等金融機構對房地產行業的預期，會加大對於房地產行業的投資，有利於改善房地產行業的融資環境。

在鏡鑒諮詢創始人張宏偉看來，經歷這輪樓市深度調整后，即使是央國企房企，其上市公司的核心指標比如市凈率、市盈率等也基本觸底，更不要說已經爆雷的民營房企。 再融資不再受破發、破凈等限制為房企尤其是民營房企進一步打開了融資渠道，有助於緩解當前銷售困難下的融資壓力。

張宏偉認為，房企再融資政策，與印花稅減半等資本市場四大利好政策，將有助於上市房企的股價和市值修復，但是能否延續持續翻紅的態勢，還得看樓市預期能否真正好轉，上市房企的核心經營數據能否得到實質性改善。

從政策走向來看，張宏偉認為，8月底9月初，一線城市樓市優化政策具體措施將落地，隨後其他核心城市政策也將出臺，預計接下來1-2個月為各地“一城一策”措施密集出台的時間段。 隨著樓市利好的到來，市場預期和信心將逐步得到改善，預計核心一二線城市樓市將在2024年3月份左右企穩。

8月28日，湖北省國資委發佈消息，湖北武漢區域性國資國企綜合改革試驗（以下簡稱綜改試驗）開展以來，湖北省國資委緊緊圍繞打造國資國企改革“五個高地”的目標要求，大力探索創新，高規格起步、高品質實施，推動各項改革舉措系統集成、協同高效，綜改試驗呈現出持續發力、全面突破、縱深發展的良好態勢，取得了一系列突破性重要成果。

其中，在支援國有企業以多種方式盤活利用存量土地方面，經測算，通過作價出資、優化利用等方式，預計可盤活土地價值約578.25億元。 增強企業自主科技創新能力方面，今年1—6月，省屬企業創新發展取得積極成效，自主創新能力顯著增強，研發投入超過10億元，同比增長30%以上; 新增18家企業入選國務院國資委科改專項行動名單，「科改企業」入選總數達26家，居全國第二。

以多種方式盤活利用存量土地

2020年底，湖北省武漢市獲批入選第二批區域性國資國企綜合改革試驗區。 2022年1月，《湖北武漢區域性國資國企綜合改革試驗實施方案》正式獲批，明確了綜改試驗20條具體措施，並同步分解形成了10項標誌性成果清單和26項重點工作台賬，力爭在國有企業存量土地盤活利用、科技創新、服務國家和區域發展戰略方面取得更多、更大突破。 此後，湖北省國資委先後出臺了一系列政策措施。

在支援國有企業以多種方式盤活利用存量土地方面，出臺《湖北省自然資源廳湖北省政府國資委關於加快推進國有企業盤活利用存量土地的通知》，結合湖北實際提出八條政策措施，明確在鄂央企可參照執行，大力推進區域內國有企業存量土地盤活利用。 包括建立國有企業土地資源台賬、存量土地資料庫，完善定期報送機制，將資料庫逐步升級為國有企業存量土地資產管理系統，適時與國土空間基礎資訊平臺對接，對國有企業存量土地資產資訊化、精細化管理。

提高土地資產開發利用效率方面，支援產業項目建設多層工業廠房，明確工業建築面積佔比不得低於50%。 將原依法取得的工業專案配套建設行政辦公及生活服務設施用地面積佔比上限由7%提高到15%，用於建設宿舍型保障性租賃住房。 由政府依法收回國有建設用地使用權重新組織供應，明確補償價格標準和方式。 對於增進公共利益的專案，明確容積率獎勵方式。

同時，創新土地儲備機制。 對低效閑置土地，鼓勵納入土地儲備，創新省市合作收儲，完善增值收益分配機制對納入儲備暫時不具備開發條件的土地，做好管護和臨時利用。 經測算，政策惠及全省央地國有企業及子企業約8000多戶，涉及省屬企業土地171.5萬畝，其中已開發利用土地約115.47萬畝，低效閑置農用地約42.09萬畝，低效閑置建設用地約13.94萬畝。 通過作價出資、優化利用等方式，預計可盤活土地價值約578.25億元。

“科改企業”居全國第二

湖北省先後出臺《關於進一步加強科技激勵的若干措施》《關於鼓勵和支援省屬國有企業加快推進科技創新工作的若干舉措》等一系列科技創新政策文件，設立了規模100億元的楚天鳳鳴科創天使基金、5支產業鏈母基金，對科技型、創新型企業實施全生命週期培育。 統計數據顯示，今年1—6月，省屬企業創新發展取得積極成效，自主創新能力顯著增強，研發投入超過10億元，同比增長30%以上; 新增18家企業入選國務院國資委科改專項行動名單，「科改企業」入選總數達26家，居全國第二。

創新企業人才激勵機制，支援國有企業積极參與高水準人才高地和吸引集聚人才平臺建設，推動組建湖北省人才集團，發佈30億元規模的長江優企人才基金，預計十年內可迴圈投放資金100億元以上，支援省內優質企業300家以上，激勵高端人才1萬名以上，助力50家企業上市。

加快建設高質量供應鏈體系方面，推動各層級國有企業緊緊圍繞綜合交通運輸體系、高質量供應鏈物流體系、“三大都市圈”建設等重大戰略部署，謀劃和實施一批強基礎、增功能、利長遠的重大專案，為湖北加快打造新時代「九州通(9.4400.21, 2.28%, )衢“提供有力支撐保障。 推動省屬企業與2家世界500強供應鏈企業、有關中央企業合資組建湖北國控供應鏈集團、湖北楚象供應鏈集團，助力湖北打造自主可控、安全可靠的產業鏈供應鏈; 圍繞湖北汽車產業鏈，推動跨省域國資國企合作，牽頭組建長江汽車產業供應鏈公司和長江車百產業基金，助力重塑全省汽車產業供應鏈生態; 推動省、市、區屬國企，聯合社會資本共同組建湖北華紡供應鏈有限公司，打造全球領先的紡織服裝產業供應鏈，助力湖北紡織服裝產業衝擊5000億元產值。

湖北省深入推進戰略性重組和專業化整合同樣取得明顯成效。 據悉，湖北省國資委將28戶省屬國企整合為10戶，武漢市將31家市屬國企整合為9戶，基本實現“一主業一主體”，區域內國資國企功能定位更加明晰、主業更加突出，核心競爭力不斷增強，並積極推動省、武漢市國企與央企深度合作。

截至2023年6月，在鄂央企資產總額5.47萬億元，同比增長4.7%; 1—6月實現營業收入1.4萬億元，利潤總額741.4億元，資產規模等主要經營指標位居全國第4位。

8月28日，深圳市發展和改革委員會、深圳市住房和建設局發佈關於深圳市公共租賃住房申請家庭和單身居民收入財產限額的通知，劃定深圳公共租賃住房申請家庭和單身居民收入財產限額。

據悉，深圳公共租賃住房申請家庭和單身居民收入限額為人均年可支配收入54000元（含）以下。 公共租賃住房申請家庭和單身居民財產限額為3人及以下家庭（含單身居民）財產66萬元（含）以下，4人及以上家庭財產87萬元（含）以下。

根據此前公佈的深圳市住房和建設局發佈的《深圳市公共租賃住房申請家庭經濟狀況核對和認定實施細則（徵求意見稿）》，關於家庭收入範圍方面，對核對物件的家庭收入範圍進一步細化，規定家庭收入主要包括工資性收入、經營凈收入、財產凈收入、轉移凈收入，並在此基礎上明確了優待金、獎學金、城鄉居民基本養老保險基礎養老金等八類不計入家庭收入項。

關於家庭財產範圍方面，規定家庭財產範圍為核對對象擁有（含接受繼承、贈與）的全部實物財產和貨幣財產，包括房屋、車輛、銀行存款、證券、基金、商業保險、互聯網金融資產等。

備受關注的《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》已於8月1日起正式實施，保障各類住房困難居民住有所居。

根據上述辦法，公租房主要面向符合條件的住房困難深圳戶籍居民，以及為社會提供基本公共服務的一線職工供應。 申請輪候公租房的，需滿足的條件主要包括：戶籍、在本市無自有住房、未正在本市享受住房保障優惠政策、收入財產符合限額標準、正常繳納社會保險且累計繳納3年等。 符合公租房收入財產限額標準的，租金為市場參考租金的30%。 屬於特困人員、最低生活保障家庭、最低生活保障邊緣家庭的，租金為市場參考租金的3%。

其實，劃定公租房申請人收入限額標準，北京已探索多年。 自2011年12月1日起施行的《北京市人民政府關於加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》規定，申請人須具有本市城鎮戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下; 3口及以下家庭年收入10萬元（含）以下、4口及以上家庭年收入13萬元（含）以下。 《通知》同時提出，北京市住房城鄉建設主管部門應當會同相關部門根據本市人均可支配收入水平變化等對上述標準及時進行動態調整。

另外，截至目前，深圳今年已供應分配保障性住房3.4萬套（間），年底前計劃完成全年供應分配6.5萬套（間）的任務目標。 此前，深圳對住房發展“十四五”規劃作出調整，將原來規劃的建設和籌集保障性住房54萬套（間）的目標，調整為不少於74萬套（間），大幅增加的20萬套（間），均為保障性租賃住房。

近期，杭州、成都、北京等地進行新一輪土地出讓。 從成交情況看，熱點城市土地市場分化明顯。 熱點地塊受到房企追捧，部分城市的遠郊地塊受到冷落。 地方國企仍是拿地主力，財務狀況欠佳的房企拿地態度普遍謹慎。

優質地塊受追捧

近日，杭州成功出讓7宗地塊，合計攬金117.8億元，成交樓面均價為20363元/平方米，平均溢價率為6.3%。 在7宗地塊中，2宗封頂搖號，2宗高溢價成交，3宗低溢價或底價成交。

中指研究院華東大區常務副總經理高院生分析認為，本次土拍熱度下滑，7宗地塊僅2宗觸頂。 杭州今年第十批次地塊已公示，8宗地塊將於9月20日出讓。 一些邊緣地塊若無充足利潤保障，預計多數房企拿地將趨謹慎。

8月24日，成都採用「限價競買+抽籤競得」方式出讓15宗地塊。 其中，核心主城區有8宗，新六區有6宗，新津區有1宗。 從土拍情況來看，當日上午場有72家企業報名，8宗地塊中有2宗進入搖號環節。 其中，錦江區錦江工業園26畝地塊有44家企業參與抽籤，最終由貴州屹澤抽中; 武侯區武侯新城106畝地塊有16家企業進入抽籤環節，最終由中鐵建抽中。 下午場共12家企業報名參拍，7宗地塊中僅郫都區郫筒33畝地塊有0.9%的溢價，由中瑞天悅取得，其餘地塊均以底價成交。 從拿地企業看，萬科、龍湖、中鐵建均有所收穫。

部分房企積極拿地

多家房企近期披露了拿地情況。

首開股份(4.7700.25, 5.53%, )披露的銷售及取得房地產項目情況簡報顯示，2023年1-7月份，公司共實現簽約面積145.76萬平方米，同比降低17.79%; 簽約金額380.64億元，同比降低25.96%。 首開股份新增多宗地塊。 其中，北京市昌平區沙河高教園區四期專案土地面積61471.54平方米，規劃建築面積12.73萬平方米。

保利發展(14.3600.38, 2.72%, )8月7日晚間披露的房地產專案公告顯示，公司新增加房地產專案8個，包括廣州市天河區員村一橫路東側地塊、上海市青浦區毛家角路南側地塊、 杭州市餘杭區荊山灣路北側地塊、南京市雨花臺區數位大道北側地塊等，需支付價款合計約105.36億元。

永利地產（00864）公布，截至6月30日止中期虧損10﹒8萬元，比去年同期虧損659萬元收窄，每股虧損0﹒03仙，不派中期股息。

該集團指，收入1381萬元，跌2％，融資成本升至288萬元，但稅前虧轉賺109﹒8萬元，惟稅項120萬元拖累。

＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

大陸多家房地產企業近期陷入財務危機，外界關注未來產業走向。學者分析，官方可用的政策工具多已推出，預計政策效果約至2025年才可見效，而經過這波房市震盪，相信大陸房地產業將出現大洗牌。

國防安全研究院國家安全研究所副研究員林雅鈴向本報分析，房地產政策方面，大陸官方已能出盡出，包括放寬購房限制等刺激市場措施，未來至多是敦促銀行對建商延長債務償還期限。然而，現實中仍面臨民眾信心不足問題，導致政策短期內效果不佳。

由於政策見效與市場信心恢復需時，林雅鈴評估，相關政策效果明年才會逐漸生效，中國經濟與房地產景氣約到2025年才會真正好轉。

除了市場信心不足，在當前失業率攀升、員工面臨減薪的背景下，林雅鈴認為，大陸民眾也可能因「口袋沒錢」而無力購屋，但當局將政策重心持續放在刺激消費上，加上近期降息力道不如預期，都反映出主管經濟的官員對當前中國經濟放緩的情勢有所誤判，若真如此，恐怕導致更大問題。

林雅鈴指出，經過這波危機，未來一、兩年內大陸房地產商的結構應會產生變化，體質不好的房企可能會被政府放棄、面臨重組或遭併購的命運，而財務體質較佳、資金流動性問題較低的房企將會在市場上存活下來。

此外，在歷經17個月的停牌之後，中國恒大集團28日在港交所恢復交易，首日一開盤股價就暴跌逾86％，全日在低谷徘徊，收盤下跌78.8％至0.35港元，市值從停牌前的217.8億港元縮水至46.2億港元。

恒大公告顯示，截至6月底，該公司負債總額高達2.39兆元人民幣。復牌同日午間，恒大宣布債務重組會議延至9月26日，讓債權人有更多時間考慮、理解和評估恒大的近期發展。

稱重組問詢眾多 供時間考慮條款

資不抵債的中國恒大（03333）停牌17個月後已履行復牌指引，股份昨天獲港交所（00388）批准復牌，低開86.7%，迅即見全日低位0.22元，高位亦僅得0.41元，仍插75.2%，最後埋單報0.35元，較停牌前暴瀉78.8%，成交額5.82億元，市值蒸發171.66億元，只剩46.21億元，與2020年6月高位逾3700億元相比，市值喪失近99%。恒大物業（06666）跌2.9%，收報0.67元，市值72.43億元；恒大汽車（00708）挫5.4%，收報1.22元，市值132.29億元。

延至9月底安排表決方案

恒大原定昨晚就境外債務重組計劃舉行債權人會議表決方案，惟該公司突然再度押後會議日期，昨午公布，恒大協議（本金139.225億美元）安排會議將延期29天，至9月26日舉行；景程協議（本金52.26億美元）安排會議及天基協議（擔保景程票據）安排會議延期28天，至9月25日舉行。恒大認為，雖然該等協議安排會議延期，鑑於最後期限日為今年12月15日，擬議重組的時間表仍符合協議安排債權人對實施擬議重組的預期。

恒大表示，會議延期是考慮到公司及訊息代理人接連收到恒大協議債權人就擬議重組提出的多項問詢，在此般規模及複雜的重組中，全部恒大協議債權人都理解擬議重組程序及協議安排條款是至關重要，以最大限度提高債權人對擬議重組的參與度，並為其作出知情決定提供支持。

該公司續稱，恒大股份已於港交所恢復買賣，這是恒大協議債權人在考慮擬議重組和恒大協議安排時，需要考慮的相關新進展；同時，近期有大量媒體報道描述美國法典第15章下的重組承認程序，公司澄清此乃任何涉及紐約州法律管轄債務主要協議安排的正常程序，且該等協議安排中明確考慮到相關程序，公司因此決定延長供恒大協議債權人考慮、理解和評估恒大協議安排條款的期限，並給予恒大協議債權人更多時間考慮集團近期發展，以及其對恒大協議債權人的影響。

鏡鑑諮詢創辦人張宏偉相信，恒大仍然會面臨較大銷售壓力，保交樓工作會在艱難的過程中推進，股份復牌只能迴避短期退市風險，估計往後會像其他已退市地產商般被交易所質詢業績甚至退市的風險。他直言，儘管住建部、人民銀行及金融監管總局的救市措施逐步出台，但市場復甦過程依舊相當緩慢，行業整合洗牌持續，恒大這類違約的房企，經營壓力勢持續一段時間。

作為房企爆煲潮的原爆點，恒大如何化解危機備受同業關注，易居研究院研究總監嚴躍進解釋，恒大復牌對其恢復H股融資渠道及保交樓等工作有積極作用，有利提振投資者信心；下半年是防範房企金融風險的關鍵階段，要借鑑恒大解決問題的模式及流程。

融創債權人9．18開會

截至今年6月底，恒大負債總額2.388萬億元人民幣，較去年底減少492.1億元人民幣或2%，惟剔除合約負債6039.8億元人民幣後，欠債1.78萬億元人民幣，較去年底增加678.3億元人民幣。

另一方面，同樣在推進境外債務重組的融創中國（01918）昨早公布，債權人會議於9月18日在港舉行。融創昨天股價以全日低位0.87元收市，跌2.2%。

央企內房中海外（00688）昨天收市後公布中期業績，截至6月底，股東應佔溢利134.9億元（人民幣．下同），按年下跌19.4%；剔除稅後投資物業重估增值和滙兌淨損益等影響後，核心股東應佔溢利138.2億元，減少20.3%；每股盈利1.23元，派中期息每股35港仙，較去年同期減少12.5%。期內，收入891.6億元，降14.1%。

於6月底，中海外總借貸2515.5億元，持有銀行結餘及現金1142.1億元；淨借貸比率37.7%，維持於行業低水平，資產負債率為58.3%，保持「綠檔」。上半年，實現正向經營現金流337億元，並提前或到期償還境內外債務582.4億元。

該公司表示，住宅銷售與商業收入逆勢增長，市場佔有率進一步提升。上半年集團系列公司實現銷售合約額1801.8億元，增長30.1%；集團系列公司合約銷售市場份額逆勢提升0.76百分點至2.86%，全口徑銷售和權益銷售排名分別位居行業第三和第一。商業資產運營收入29.5億元，增11.3%。

土地儲備方面，截至6月底，集團系列公司土儲為6096萬方米，上半年新增16幅土地，總買地金額414.3億元，新增總貨值717億元，投資買地金額排行業內前三；單計中海外新增13幅地，地價378.8億元，新增貨值641.8億元。

指財務穩可應對市場風險

中海外稱，房地產市場短期處下行築底過程，集團對市場企穩轉好保持信心，並擁有充裕財務空間應對市場波動風險，有厚實資源把握市場調整機會。

上半年，「港澳海外大區」的合約物業銷售佔系列公司銷售的13.5億元或0.7%。集團認為，隨美元加息周期已近尾聲，在國家及港府各項政策支持下，香港就業及經濟逐步向好，長期而言，相信香港樓市將會持續穩定，對香港未來發展依然保持信心，並持續把握機會適時增加投資。

富力地產（02777）公布，截至今年6月底止，中期虧損51.09億元（人民幣．下同），每股虧損1.3614元，不派中期息；去年同期虧損69.2億元。目前集團正就數個海外項目與買家進行盡職調查，預計年底前完成。

「時光倒流價」漸成新常態

長實（01113）油塘親海駅於8月以「平爆價」推盤，搶佔市場焦點及購買力，其他發展商亦各出其謀乘勢推售現樓項目。據本報統計，在親海駅推售後，發展商最少採用7招吸客，例如直接減價或增設現金回贈等，其中星星地產（01560）元朗宏業西街單幢新盤雨後率先預告，料9月取得滿意紙，屆時將增設「先住後付」等付款辦法。業界人士認為，發展商「大鑼大鼓」減價以吸引買家注意，有利去貨，估計要待息口走勢明朗化後，新盤爭相減價和推優惠的情況才會告一段落。

Bal Residence 26伙直接削價

自從本港去年9月踏入加息周期後，樓市充斥負面因素，部分發展商面對現實減價，以「時光倒流價」推盤已成新常態。最矚目為本月開售的油塘親海駅，以「平爆價」登場，成功帶動銷情，其他新盤也跟隨增優惠促銷。

本報統計，發展商採用最少7種不同招數，其中以下調價單定價最為直接。麗新發展（00488）與市區重建局合作發展的觀塘恒安街Bal Residence，在親海駅II開價後，當中26個單位定價直接減價6%至10%，折扣率不變，減價後折實售價為556.86萬至707.06萬元，折實呎價16141至20688元。

其次為增加樓價折扣，九龍建業（00034）將軍澳海茵莊園為指定17伙增添折扣，以2座27樓A7室為例，實用面積289方呎，定價729.6萬元，2021年10月首推時設有最多3%樓價折扣，折實售價707.7萬元。今年3月該單位的最高樓價折扣大增至17.5%，折實售價降至601.9萬元，至本月進一步提高折扣至32%，折實售價降至496.1萬元，最終在上周四成功售出。

另外，恒地（00012）西半山堅道CAINE HILL 6樓F室，實用面積190方呎，2021年12月開價時折實售價約542.3萬元，同月獲買家承接，惟買家上周五終止交易。發展商昨天增設優才折扣及中秋折扣優惠，該單位最新折實售價約531.1萬元，另設「許可入住」等優惠。

元朗雨後預告加設「先住後付」

提前成交現金回贈也是常見手法。遠洋集團（03377）旺角千望的「90天現金付款計劃」最高可享20%樓價折扣，若買家提前於60天內成交，可獲樓價2%回贈，30天內完成交易更可獲4%回贈。

五礦地產（00230）旗下油塘蔚藍東岸，只要買家或其親屬年齡為40歲以下，或為「指定輸入人才計劃」人士，可獲贈樓價9%的現金回贈。在親海駅推盤前僅適用於10個單位，現增至15個。其他發展商採用的招數，還包括增設一按貸款付款計劃，以及夥地產代理推置業優惠等。

其他新盤也預告推新付款方法吸客。星星地產（01560）元朗宏業西街單幢新盤雨後，料9月取得滿意紙，星星地產主席及首席執行官陳文輝強調，雨後從來沒有減價，仍持續錄得成交，由開售至今累售169伙，套現逾10.3億元。

他續說，雨後尚餘166伙，市值逾12億元，取得滿意紙後將提供全新付款方法，例如「先住後付」及長成交期付款辦法等；2房連書房或3房單位有機會獲車位認購權。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，以往發展商不希望推冧樓市，多數會私底下加佣促銷，惟目前樓價下跌已成既定事實，新盤要「擺明車馬」減價才可獲買家承接。

布少明以親海駅為例，發展商「大鑼大鼓」以近7年最平市區新盤作招徠，準買家覺得執到平貨，令猶豫不決者加快入市步伐。他預計須待息口明朗化後，新盤減價戰才會終結。

房屋委員會（房委會）本月截止接受申請的「出售居者有其屋計劃單位2023」（居屋2023），累收約17萬份申請，以居屋2023有約9200伙供揀選計算，超額認購約17.5倍。新任房屋署署長羅淑佩認為，申請數字反映社會對資助出售房屋的需求仍然殷切，又透露當局未來會研究改善資助出售房屋的揀樓流程，例如「家有長者優先選樓計劃」（「家有長者計劃」）的認購配額，會平均分配至各個推售屋苑。

房委會昨天舉行公開例會，本月中出任房屋局常任秘書長兼房屋署署長的羅淑佩首次以房屋署署長出席該會議。她指出，居屋申請數目受經濟因素、息口和市場氣氛等因素影響，若推售的單位多，超額倍數下降也屬正常。居屋2023的供應量是近年之冠，超額倍數仍接近18倍，反映資助出售房屋的需求仍殷切，也意味申請者成功購買單位的機會增加，對買家並非壞消息。

收緊公屋免審查年齡恐惹議

現時每期資助出售房屋（包括居屋和綠置居等），房委會安排約30%配額供「家有長者計劃」中籤者先行購買，結果到一般家庭申請者組別揀樓時，受歡迎屋苑的可售單位往往所剩無幾。

羅淑佩說，會考慮房委會委員的建議，把30%配額平均攤分至各個屋苑，認同可讓不同組別的申請者有機會買到較受歡迎的屋苑，惟整個揀樓程序需時或延長，房委會在未來的銷售計劃進一步探討該建議。

有房委會委員建議在出租公屋的「富戶政策」下，檢討所有家庭成員均年滿60歲或以上公屋住戶作出豁免的安排，研究應否收緊免審查年齡至65歲。羅淑佩指出，公屋全長者戶的住戶約有近19萬戶，佔公屋總住戶數目約24%，確保公營房屋資源合理運用固然非常重要，惟政府明白退休及接近退休的人士或需依賴積蓄和資產以維持日後生活，若收緊豁免審查安排，部分住戶或會因家庭資產超出限額而要遷出，但未必有固定收入負擔生活開支。

羅淑佩又提到，社會在分配包括公營房屋在內的資源時，一般對長者採取較寬鬆態度，貿然收緊安排或會引來反響，指政府罔顧長者的福利和需要。

商廈造價回落，私募房地產投資基金凱龍瑞集團以公開招募意向書形式，放售灣仔謝斐道303號全幢商業大廈KONNECT，以及毗鄰的告士打道160號海外信託銀行大廈41個車位，意向書截止日期為9月27日。據了解，該批物業市值約16億元，較去年放售時市值下降2.5億元或13.5%。

高力資本市場及投資服務部高級董事溫達文表示，KONNECT樓高25層，標準樓層每層建築面積約3200方呎，全幢總建築面積約86212方呎，於2020年完成涉資約2億元的大型翻新工程。該廈現時平均呎租約40元，主要由食肆、共享工作空間及金融機構承租，現時出租率約75%。另外，是次出售亦包括毗連海外信託銀行大廈的41個私家車車位，新買家可連同KONNECT一併購入，亦可以考慮個別洽購。

據悉，兩項物業最新市值合共約16億元。資料顯示，兩項物業去年4月曾推出標售，當時市值合共18.5億元，事隔逾一年，物業市值跌13.5%。

市值約16億 一年貶13.5%

凱龍瑞集團2017年底向資深投資者鄧成波家族以13.5億元購入謝斐道303號，以及斥1億元買入海外信託銀行大廈的車位，總值14.5億元。

此外，美聯旺舖高級營業董事吳錤溱稱，獲銀主委託放售尖沙咀加連威老道98號東海商業中心地下G1至G2號舖，總建築面積約1814方呎，意向價約5465萬元，呎價約3萬元。

上述舖位原由本地老牌餅店凱施餅店老闆蕭偉堅家族於2011年以5900萬元購入，目前銀主叫價較12年前買入價低435萬元或7.4%。

近期整體二手買賣偏淡，且接連錄蝕讓個案。筲箕灣香島一個3房單位以1130萬元易主，該物業約6年半賬面貶值約175.6萬元或13.4%。

美聯物業聯席區域經理李振榮表示，該行促成香島3座中層F室的成交，單位實用面積約695方呎，2房間隔，獲區內客「轉租為買」，斥1130萬元承接，呎價約16259元。原業主於2017年2月以約1305.6萬元一手購入該物業，是次轉手，6年半賬面蝕約175.6萬元或13.4%。

同位於筲箕灣區的遠晴，有持貨約10年的一手買家損手離場。美聯物業高級區域經理周永業說，該行促成遠晴本月首宗買賣，單位為中層A室，實用面積約431方呎，1房間隔，以628萬元「意頭價」由同區買家承接，呎價約14571元。

原業主2014年8月以約674.2萬元一手購入，持貨9年賬蝕約46.2萬元或6.9%。

利嘉閣地產高級聯席董事甘尚德指出，大角咀君滙港3座低層C室，實用面積541方呎，3房間隔，以900萬元成交，呎價約16636元。原業主2020年4月以1000萬元入市，持貨滿3年，轉手賬面虧損100萬元或約10%。

君滙港剛滿SSD蝕百萬沽

不過，有居屋業主則要繳付額外印花稅（SSD）沽貨。消息透露，屯門居屋新圍苑D座新凱閣低層3室，實用面積401方呎2房戶，以已補地價370萬元易手，呎價9227元。原業主2020年12月以已補地價426萬元購入上述單位，是次轉手賬面損失56萬元或13.1%，由於持貨未滿3年，料須支付相當於成交價10%即37萬元的SSD，連同其他使費，原業主實際虧損逾約100萬元。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，以全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（28日）公布的指數為150.55點，按周跌0.05%，連降兩周共0.74%，較4月錄得的今年暫時高位155.25點，反覆跌約3.03%。該行以其網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」，最新則為54.4點，按周急跌2.9%，連挫3周共5.4%。

市區重建局土瓜灣盛德街/馬頭涌道前公務員建屋合作社樓宇試點項目（盛德街項目）招收意向書程序今天（29日）中午截止。該項目預計可建樓面面積約41.49萬方呎，提供約640伙，市場對該用地的估值約24.9億至29億元，每方呎樓面地價約6000至7000元。


九龍城盛德街項目 今截意向
(經濟)

九龍城盛德街/馬頭涌道發展項目將於今日（29日）中午12時截收發展意向書，有部分發展商透露，地皮具吸引力，將研究遞交意向書。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀透露，集團很大機會就項目遞交意向書，因為地皮位於市區，而且鄰近港鐵站，這些均是地皮的吸引之處。

另外，麗新發展 （00488） 高級副總裁潘銳民亦表示，會就項目提交意向書，其後會先研究其發展條件，才決定日後會否入標。

地皮估值約25億至29億

前述項目涉及馬頭涌道51至77號、盛德街12至34號、及馬頭角道2至4A號，屬於市建局其中一個重建公務員建屋合作社樓宇試點項目，於2020年5月開展並獲政府授權進行。項目的地盤面積約4.6萬平方呎，最高可建樓面面積約41.5萬平方呎，日後提供約640個住宅單位。而日後成功取得本項目的發展商或財團，須按發展協議中列明的建築設計、標準與品質、可持續發展和智能系統的要求，興建新發展項目，以提供一個可持續發展的生活環境。綜合市場資訊，地皮估值約24.9億至29億元，每呎樓面地價約6,000元至7,000元。

呎租逾830元 近月已承租羅素街舖

旅客重返個別行業趁機擴充，尖沙咀彌敦道地下300呎舖位，獲找換店以約25萬租用，該品牌較早前租用羅素街地舖，如今再於核心區一綫地段擴充。

尖沙咀彌敦道80號C1號舖位，原由一家影音店租用，近日換上新租客。據悉，舖位獲HONG KONG EXCHANGE找換店租用，舖位面積約300平方呎，月租料約25萬元，呎租逾830元。該舖鄰近尖沙咀港鐵站出口，物業位於彌敦道及金馬倫道交界，對面為清真寺，屬於尖沙咀人流暢旺的核心地段，租值較高。

翻查資料，該舖曾由一名老牌業主持有，早於1967年以35萬元購入。直至本年初，中港通關，業主趁機沽舖，結果獲投資者張實來以1億元購入，呎租高見32.2萬元。按最新月租計算，回報率約3厘。

栢麗大道舖 8萬租出

自從通關後，個別行業重新擴充，包括兌換人民幣的找換店。是次新租客HONG KONG EXCHANGE，近月相繼於核心區進行擴充，並選擇一綫旺段，包括6月份以30萬元，租用銅鑼灣羅素街28號地下舖位，面積約800平方呎，預計除了基本貨幣找換及滙款生意外，亦設有貴賓服務等。

近期尖沙咀彌敦道舖位租務成交加快，消息指，彌敦道栢麗購物大道地下A段54號舖，面積約766平方呎，以約8萬元租出，新租客料為時裝店。據悉，該舖早年曾由STACCATO鞋店租用。

另美聯旺舖高級營業董事吳錤溱表示，獲銀主委託，出售尖東東海商業中心地下1至2號舖，單位建築總面積約1,814平方呎，意向售價約5,465萬元，折合每平方呎約3萬元。據悉，物業曾由凱施餅店持有，於2011年以5,900萬元購入。

近期商廈租務活動稍加快，漸現搬遷或擴充個案，當中大手成交以東九龍商廈成為焦點。

商廈租務活動增加，而近期大樓面租務亦上升，包括九龍灣恒生中心2層樓面，合共約5.2萬平方呎，以每平方呎約25元租出。該廈位於港鐵站上蓋，交通便利。消息稱，新租客為港鐵，而該集團總部亦設於該項目，即德福廣場港鐵總部大樓，相信是次租用2層恒生中心作擴充。

恒生棄多層樓面 先後獲承接

恒生中心樓高15層，1995年恒生銀行以約10.9億元購入該廈10層，多年來一直作自用。直至去年初疫情期間，多間銀行採在家工作措施，先後減省辦公室樓面，而恒生銀行亦不例外，把其中多層自用樓面，推出市場放租。該批樓面於過去1年相繼獲吸納，包括其中1層獲本地網購平台士多Ztore租用作擴充，呎租約25元。至於最大手租務，來自玩具公司孩之寶，租用3層樓面，把尖沙咀辦公室遷入以減省成本。若連同是次2層租予港鐵，去年推出的放租樓層，已相繼獲吸納。

九龍灣啟匯 醫管局租9萬呎

至於最大手租務，來自九龍灣啓匯（HARBOURSIDE HQ），獲醫院管理局租用2層半，樓面達9萬平方呎，成為今年九龍東最大宗的甲級辦公室大樓面租賃成交，呎租料約17元。醫管局表示，計劃將現時位於九龍灣國際展貿中心的資訊科技及醫療信息部辦公室遷往啓匯，搬遷工作將於明年初展開。據了解，啟匯錄得2層半樓面租務後，出租率升至約7成。

另外，觀塘全新甲廈The Millennity 1座27至29樓，合共3層樓面約4.5萬平方呎，獲日資機構FUJIFILM租用。該集團目前租用太古城中心4期商廈，是次新租The Millennity 3層料作搬遷，既可節省租金開支，亦提升辦公室級數。

其他地區方面，灣仔合和中心錄得租務成交，涉及物業54及57樓全層，每層面積約1.58萬平方呎，合共近3.2萬平方呎，以每平方呎約40元租出。由於屬該廈極高層，故為優質樓層。

據了解，新租客為友邦保險旗下藍十字保險，該集團提供多元化的保險產品及服務，包括醫療、旅遊及一般保險。去年8月，友邦完成向東亞銀行收購藍十字。據了解，藍十字原租用觀塘創紀之城商廈，現升級至灣仔合和中心。

分析指，由於整體商廈空置樓面仍多，不論新落成甲廈或是傳統商廈，可供租客租用選擇多，加上租金已有調整，故吸引機構搬遷。主要商業區中，以東九龍空置率最高，令業主叫價上不敢進取，當中亦不乏全新商廈供選擇，對機構來說吸引力進一步提升，故近期不少大手租務集中於東九龍。

東九龍物業具投資價值，現觀塘航天科技中心全層，以約6,900萬元放售。

利嘉閣（工商舖）地產商業部/商舖部及投資部高級區域董事潘榮德稱，受業主委託出售觀塘海濱道143號航天科技中心低層全層單位，面積約10,589平方呎，可享全海景。

回報率3.6厘

物業現連租約出售，市值租金每月約20.5萬元，意向價約6,900萬元，租金回報率約3.6厘，呎價約6,500元。潘氏表示，該大廈設有2部載客升降機、2部客貨升降機，以及1部載貨升降機。另外，物業採玻璃幕牆設計，設有瑰麗雲石大堂，且鄰近港鐵站牛頭角及巴士總站，均只數分鐘步程，交通十分便利。

翻查資料，項目對上一宗全層成交為2021年，物業全層面積約10,589平方呎，以約9,000萬元成交，呎價約8,499元。

恒地與太古地產收購及發展的鰂魚涌英皇道與濱海街一籃子舊樓，早前獲土地審裁處頒出強拍令，強拍底價達63.1億元，為本港歷來最大宗單一強拍個案。仲量聯行獲委託為拍賣人，強拍將於9月19日進行。

上述強拍地盤位於英皇道983至987A及濱海街16至94號，包括於1959至1962年落成的瑞士樓舊樓物業。根據鰂魚涌分區計劃大綱核准圖，該土地現劃為「住宅（甲類）」用途，物業佔地約4.388萬方呎。該物業將以部分交吉、部分連現有租賃、租約及准用約（如有）及以「現狀」為基礎出售，但受制於現有建築物命令及通知。

項目獲批建44萬呎

據早前屋宇署資料，上述項目已獲屋宇署批准興建兩幢28層高（另設3層基座及2層地庫）的商住分層大廈，住宅部分樓面約36.83萬方呎，商業部分樓面涉約7.23萬方呎。該項目曾向城規會申請發展商廈，但遭到拒絕，隨後發展商轉作住宅發展。

翻查資料，對上一宗全港最大宗強拍個案為鰂魚涌華廈工業大廈重建項目，於今年5月獲批強拍，底價51.25億元。不過，申請人太古地產後來自行統一物業權益，不需要進行強拍程序。