櫻花建設（2539）鎖定剛需市場，持續在台中太平區與烏日高鐵特區購地推案，日前再斥資5.11億元購入烏日高鐵特區「新站南段」54地號約929坪土地，目前在烏日高鐵特區至少手握4塊土地、總面積逾5,100坪，預估未來推案總銷金額逾百億元。

櫻花建看好烏日高鐵站擁有三鐵共構的交通優勢，多年來在該區共推出8個完銷案，第九個「新榮和段」二期預售新案，基地面積671坪，採取先建後售，預計明年完工，總銷約10億元，最快第四季進場銷售。

櫻花建董事長陳世英先前表示，平均地權條例新制7月上路後，剛性購屋與置產需求買盤已成市場主流，櫻花建設未來新推案將以2～3房產品為主力，搶攻自住剛需市場。

櫻花建設今年預計將有5個新建案完工入帳，包括桃園中壢「櫻花緻」、台中太平區「櫻花恰恰好」、台中西區「科博之櫻」、竹北「櫻花聚－聚學區」與「櫻花聚－聚薈區」，總銷合計約90億元。

櫻花建前七月營收22.43億元、年減42.50％，上半年稅後純益4.45億元，EPS為0.6元。法人表示，由於下半年進入交屋旺季，櫻花建在5個完銷案交屋挹注下，全年EPS可望優於去年的2.05元。

此外，櫻花建今年推出3個預售新案，總銷合計116億元，包括台中大里區「興大之櫻」、彰化市「金馬之櫻」、台中清水區「市鎮之櫻」，預計明年第三季起陸續完工，將成接下來業績貢獻主力。

新北市房屋稅徵收率自治條例於今 (29) 日經議會三讀修正通過，9 月 1 日正式上路，持有 3 戶以上非自住房屋者，每戶稅率提高至 3.6%。本次修法預計影響戶數約 8.96 萬戶。

新北市政府指出，本次修法對於持有非自住房屋 2 戶者，每戶徵收率提高至 2.4%，持有 3 戶非自住房屋以上者，每戶徵收率提高至 3.6%。至於持有 3 戶以內供自住使用之房屋者完全不受影響，仍維持現行稅率 1.2% 課徵，持有非自住房屋 1 戶者也維持現行稅率 1.5%。

同時，新北市政府指出，為鼓勵多屋者將其持有空屋釋出至租屋市場，及考量部分多屋者其持有原因亦非屬囤房性質，對於公益性房屋、符合租賃專法的包租代管房屋、社會住宅及繼承取得之共有房屋等符合特定條件的房屋予以排除適用差別稅率，仍維持單一稅率 1.5% 課徵。

新北市政府指出，本次修法預計影響戶數約 8.96 萬戶，受影響的持有人僅 2%，其餘 98% 房屋持有人均不受影響。修正後的自治條例將從公布日施行，稅額會反映在明 (2024) 年 5 月的房屋稅單。

房市進入調整期，上半年住宅建照核發、開工規模雙雙下跌，其中建照7.1萬戶、年減16.9％，開工6.7萬戶、年減8.3％，建商減量經營下，南台灣受影響最重，台南建照腰斬、高雄開工大減逾3成，建商心態轉折最為劇烈。

根據內政部統計顯示，住宅建照核發、開工數量自2016年房市谷底起，幾乎呈逐年成長之勢，去年住宅建照核發達18萬戶，創下1995年以來的新高；去年住開工14.6萬戶亦為統計以來新高。不過建商對未來評估轉趨保守，無論在購地、推案、開工的速度均有所放緩，使得兩項領先指標，雙雙出現多年來較大幅度的萎縮。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，建照量減少幅度遠大於開工量，顯示央行針對土建融、餘屋貸款限制，使建商購地自有資金的壓力增加，採取減量經營策略。由於前兩年建照量處歷史高檔，加上近期缺工、缺料情況改善，建案得以陸續開工，開工規模雖然較去年衰退，不過衰退幅度小於建照量。

以各大都會區來看，可以發現南台灣的台南、高雄二都，建商心態轉折最為劇烈，台南、高雄上半年住宅建照核發量雙雙減至5,000餘戶，分別年減54.7％、41.8％，減少幅度遙遙領先其他都會區，過去房市挾投資熱潮而暴衝，也因市場供給量大、但買氣溫而推案轉趨保守。

相較下，新北市剛需買盤相對穩定，建商對於新興重劃區、危老重建等土地開發加碼意願仍高，住宅建照核發1.4萬戶、年增31％，增幅居七大都會區之冠。

陳金萍表示，住宅建照核發、開工年增率的增減，往往預先反映經濟榮枯與房市趨勢變化，今年上半年兩者均出現多年來較明顯的反轉，產業面臨調整挑戰加大；此外，過去三年住宅建照核發超過51萬戶，未來幾年將陸續完工，而全台餘屋量也超過8萬戶，將累積大量賣壓，未來是否能順利去化，需持續觀察。

根據官方統計顯示，去年底全國住宅供需呈現平衡狀態，平均每戶住宅數為1.0宅，不過若排除50年以上的老舊住宅，平均每戶住宅數則下降至0.9，整體住宅供給略小於需求；不過，雖然整體住宅量對比供給量大致均衡，不過市場供需狀況並不平均，近年興起的重劃區還是會有短期供給待去化的問題。

2022年底全國戶數計908.9萬戶，住宅數計907.0萬宅，與2013年底相較，戶數增加80.3萬戶（9.7％），住宅數增加90.6萬宅（11.1％），宅數增幅大於戶數；2022年底全國平均每戶住宅數為1.0宅，整體住宅供需大致呈平衡狀態；惟若將屋齡50年以上老舊住宅排除，平均每戶住宅數則下降至0.9，整體住宅供給略小於需求。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若從整體住宅存量與戶數來看，國內似乎不存在過度開發的問題，不過這幾年新增供給以重劃區開發數量最多，因此供給狀況如台北市供給量就很少，但北市以外重劃區多，相對新房子供給量也大，因此像是新北市、台中市都是建照量較大的區域，但相對景氣進入盤整階段時，也會出現待售較多的現象。

另外統計顯示，若將屋齡50年以上住宅排除，2022年底全國平均每戶住宅數則下降至0.89，顯示若扣除50年以上房屋，住宅供應仍有提升空間。排除50年以上老屋，六都平均每戶住宅數以臺北市住宅與戶數比0.74、高雄市0.87及台南市0.88，相對較低，也表示這些區域老宅問題相對嚴重，而台中市0.98、桃園市0.97及新北市0.96，顯示非高齡住宅供給相對較充足。

曾敬德指出，雖然從總量看市場並無供給過剩問題，但一手新的推案供給量不在統計之內，尤其這幾年建照量都超過十萬戶，特定地區銷售率下滑後，也會出現供給量大的問題。

住宅高齡化加劇，全台住宅哪裡最年輕？中信房屋研展室根據內政部不動產資訊平台最新統計，今年第二季全台平均屋齡達33年，總計有912.1萬宅，其中僅有11.4％的住宅屋齡低於10年。而全台灣各區裡，住宅最年輕的是新北市林口區，平均屋齡18年，比全國平均屋齡要少15年之多，該區屋齡10年內住宅占比達總數的30.8％。

綜觀房屋稅籍住宅屋齡分佈資料，新竹縣竹北市以平均屋齡20年居次，屋齡10年內的住宅占總數的26.7％，第三名的平均屋齡為23年，由新北市淡水區、桃園市觀音區與高雄市仁武區並列，其中新北市淡水區與高雄仁武區的屋齡30年以上住宅占比都高於屋齡10年以下住宅占比，呈現兩極化現象。

中信房屋研展室副理謝欣亞分析，新興重劃區及新市鎮較多的區域，平均屋齡都會比較低，新北市林口區屋齡30年以上的房子很少，僅占該區總數的15.7%，因為林口早期印象為入冬冷又濕，且經常起大霧，不動產市場發展並不蓬勃，但在民國93年北縣政府三合一土地標售，同時政府祭出限時及大面積開發容積獎勵政策，建商紛紛進駐購地大舉投入林口房市，此後二十年間，經歷機捷議題加持與雙北核心區域高房價外溢效益影響，房市推案不斷創高量，因此住宅屋齡普遍較低。

而新北市淡水區、桃園市觀音區、高雄仁武區都是舊市區與新興城鎮的結合，儘管平均屋齡較低，但屋齡超過20年的住宅比例佔了一半以上，新北市淡水區主要是有淡海新市鎮的龐大造鎮計畫，桃園市觀音區則有草漯重劃區加持，高雄仁武區則是受惠於航太產業園區與台積電進駐加持，除了原有仁武市區舊商圈外，重劃區就有八德重劃區、84期重劃區、仁武霞海重劃區，近5年內新案推出蓬勃，因此大幅拉低整體屋齡。

商仲第一太平戴維斯台灣協助大宇紡織 (1445-TW) 售出桃園龜山工業區工業廠房，工廠坐落於龜山工業區主要幹道，土地面積 3,296.64 坪，是龜山工業區近年難得釋出的大面積生產事業用地。

而大宇紡織以 13.29 億元售出桃園龜山工業區工業廠房，公司公告處分利益達 10.7 億元，以 13.07 億元股本計算，每股貢獻 8.19 元。

第一太平戴維斯指出，大宇紡織售出桃園龜山工業區工業土地及廠房逾 3200 坪賣給內知名連鎖餐飲集團「爭鮮」，未來將打造嶄新的中央廚房及冷鏈倉儲中心，成交金額達 13.29 億元，並創下龜山工業區近 2 年來最大規模的廠房交易案。

第一太平戴維斯繼今年初協助以 18 億元售出平鎮工業區的昭安國際平鎮廠廣運 (6125-TW)，大宇紡織的龜山廠房出售案，是第一太平戴維斯再次成功出售桃園地區總金額逾 10 億元的廠房。

平均地權條例上路滿月，時逢房市傳統淡季，整體房市交易大致較上月持平，不過仍較去年呈現微幅成長；國際超級房仲Zack認為，「只要繼續補貼買方和租客，房價就繼續掉不下來」，應該借鏡新加坡經驗，才能有效且魄力的打炒房。

蔡政府一手推出房貸補貼、租金補貼，變相用全民稅金幫別人買房、租房，讓建商、房東成了最後贏家；另一手祭出平均地權條例，其換約轉售門檻限制，讓年輕人擔心買了無法後悔，加上政策也打了小型建商，又怕買到濫尾樓，只好改買成屋，在預算有限之下，買到的成屋也較為老舊、坪數又小又貴。

Zack表示，國外的成功經驗就是「提高買方成本」，最直接又有效的就是升息，那些升息大的國家哪一個沒跌價？除了用升息來提高買方成本以外，也可以借鏡新加坡的「專業做法」。

新加坡從「需求面」去打擊，讓買方的買房門檻被拉得超高，而讓買方紛紛打消購屋念頭，與台灣透過補貼鼓勵買房、租房大相逕庭，新加坡抑制需求，建商只好降低價格去配合買方，房價才有機會鬆動。

新加坡的做法是本國人購買第二戶房子直接課徵20％的印花稅，第三間房就課徵30％的印花稅，外國人則是直上60％的誇張印花稅，因此在新加坡想買第二套房，至少要多準備20％的房價來繳稅，買方打消購屋念頭，供過於求才會價跌。

台中水湳經貿園區經貿段6、8地號招商中！伴隨水湳經貿園區各項重大建設陸續完工啟用，企業看好區域前景展現高度投資意願，為擴大觸及潛在投資人，台中市政府經濟發展局2023年8月28日於金典酒店舉辦招商說明會，目標引進國際級旅館及複合式百貨商場，吸引超過50家業者到場交流。

經發局說明，此次招商標的西屯區經貿段6、8地號，合計占地約3.86公頃，坐落水湳經貿園區第二種經貿專用區內，緊鄰台中國際會展中心及水湳轉運中心，擁有建蔽率80％、容積率500％高使用強度，將採設定地上權70年方式招商，須全街廓開發。

經發局長張峯源表示，招商標的所在的水湳經貿園區，其重要性被視為下一個七期；市府投入300億興建重大建設，更有高綠覆率的中央公園位居其中，周邊緊鄰逢甲商圈，及就業人口超過5萬的中部科學園區，更被逢甲大學、僑光科大及中國醫藥學院等大學城所環繞，以智慧、創新、低碳進行完善規劃，發展後勢各界看好。

經發局也說，水湳經貿園區近期成為市府大型節慶活動首選，跨年晚會單日吸引22萬人次參加，中台灣元宵燈會190萬人次到訪，還有萬人朝聖的野餐日，搭配重大建設落成啟用；未來水湳觀光旅遊與消費需求將迅速攀升，具備高度商業發展潛力。

張峯源局長強調，尤其位於招商地塊西側的台中國際會展中心，工程進度已超過86％，目標2025年開幕啟用，每年將有40檔以上展覽在此舉辦，吸引國內外買主到訪觀展，創造的觀光、交通、住宿等會展商機相當可觀，與6、8地號具備的觀光遊憩機能相輔相成，絕對是商家必爭之地！

經發局補充，此次招商標的，除可開發國際級旅館及複合式百貨商場外，尚可以做為公共事業設施、文教設施、會展產業、金融保險產業、運輸服務業及休閒服務業等使用，土地使用彈性極佳，且建蔽率80％、容積率500％，適合大面積開發案。另考量此案開發量體大，也提供企業聯盟投資選項，預計今年第四季正式公告招商，呼籲企業儘早插旗投資。

招商說明會廠商出席踴躍，共計超過50餘家業者到場交流，包含雲朗觀光、寶成集團、新光三越、遠東百貨、統一集團、戴德梁行等，產業涵蓋零售百貨業、壽險業、觀光旅遊業及營建業等；尤其營建業者在台不乏大型商業設施開發經驗，如第一大國際開發的台中高鐵娛樂購物城、太子建設台中金典酒店、國泰建設的和逸飯店、遠雄建設的花蓮遠雄悅來大飯店、豐邑機構的台中豐邑Moxy酒店、鄉林建設的日月潭涵碧樓、瓏山林企業集團的蘇澳冷熱泉度假飯店、興富發建設的台南安平雅樂軒Aloft飯店、潤泰創新的CITYLINK南港店等；因此，此案被視為繼捷運綠線開發案後最受矚目的大型商業開發標的，可望再掀起另一波投資台中熱潮。

疫情趨緩，熱門商圈店面似有回溫跡象，台灣房屋集團統計今年以來桃園「樓店」交易，發現成交單價前十名中，有四間店面單價突破百萬元，其中最高單價店王，就位於桃園豪宅聚落藝文特區內的麗晶花園廣場社區，交易單價高達142.9萬元，再進一步觀察可以發現，前十大金店面有高達四間位於中壢海華商圈。

台灣房屋海華直營店店長黃啟東表示，海華商圈本身有威尼斯影城、SOGO百貨，走路十分鐘達機捷A21站，機能充足，自然吸引外來逛街人潮，同時該區居住人口密集，周邊社區入住率幾乎多達九成，光是在地人口消費力就足以支撐商圈營運，多數屋主購置店面目的為收租用，租金投報約落在2.5%上下，且當地店面多為小坪數產品，故成交單價破百萬元的交易並不少見。

以這次上榜的四間店面來說，有曾經營美髮業、童裝業，而第五名坪數較大的店面，則是由銀行業承租。以商圈特性來說，為同時符合外來逛街人潮及在地居民需求，業種從食衣住行到連鎖店面皆有，分布相當平均，人潮等於錢潮，海華商圈屬於成熟穩定商圈，店面經營穩定性族，故也因此成為全桃園金店面最多的區域。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察去年桃園前十名店面交易，單價都維持在七字頭以上水準，單價破百萬的店面同樣維持在四間，顯示疫後商圈店面交易狀況逐漸恢復穩定。而去年桃園店王單價為150萬，雖然今年上半年尚未超越，不過隨著國內消費回溫，後勢可期。

張旭嵐強調，熱門店面需具三大特點：一、黃金地段仍是店面不二法則，尤其豪宅聚落的住戶購買力強，金店面聚財力強，維持高身價。二、人口就是消費力，除外來逛街人潮外，當地豐沛的居住人口支撐，才是商圈消費主力；三、房價高漲，電商崛起，小坪數店面，能符合多種民生所需業種，租賃門檻低，空置率低，小店出租的市場性看俏。

房市進入調整期，從消費終端的交易面來看，今年上半年全台建物買賣移轉棟數較去年同期衰退18.7%，但從生產者投資開發來看，市場收縮的幅度則更為明顯。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，今年上半年全國住宅建照核發戶數與新屋開工戶數均較去年同期減少，顯示建商對未來評估轉趨保守。

陳金萍分析，今年上半年全國住宅建照核發戶數從去年的85,725戶，到今年只剩71,259戶，總量減少16.9%；而住宅的新屋開工戶也從73,775戶，降到67,649戶，年減8.3%。

目前全球經濟局勢不穩定，加上平均地權條例修法上路，以及各項房市政策管制續行，房市買氣雖回穩，但離熱絡仍有很大一段距離，因此，預售市場銷售狀況趨緩，也讓今年上半年的推案、開工均呈現量縮，尤其是建照量減少幅度遠大於開工量，顯示在央行針對土建融、餘屋貸款限制，造成建商購地自有資金的壓力增加，導致建商採取減量經營策略，建照量明顯放緩。

不過，因前兩年建照量處歷史高檔，加上近期缺工、缺料情況改善，建案得以陸續開工，雖開工量不若去年，但衰退幅度小於建照量表現。

陳金萍補充，根據內政部資料統計，今年上半年全國住宅建照核發戶數從去年同期的85,125戶，到今年剩71, 259戶，年減16.9%，可見建商、地主減量經營的趨勢明確。陳金萍進一步指出，台南市從11,107戶，腰斬到5,031戶，量縮54.7%，建商心態轉折最為劇烈。另外，高雄市也減量41.8%。而新北市與新竹縣市卻逆勢成長，年增31.0%與4.7%，是七大都會區中唯二成長的都會區，顯示建商對當地房市仍具信心。

陳金萍說明，除了建照核發量之外，住宅新屋開工的數字反映建商建築開發的實際行動，更能凸顯建商對市場的判斷。去年上半年全台住宅開工戶數達73,775戶，但今年只剩67,649戶，年減8.3%。陳金萍指出，若觀察今年上半年七大都會區的新屋開工量，與去年同期相比增減互見，量縮的縣市中，以高雄市與台北市年減32.5%與24.6%最多，而新北市則年增16.3%，對照出新北市需求仍強，建商持續加碼的意願仍高。

陳金萍提醒，一般而言，新屋開工年增率的增減，往往預先反映經濟榮枯與房市趨勢變化，今年上半年建照核發量、開工量均減少的狀況下，除了代表產業面臨調整的挑戰外，另一方面，在去年全年建照量18萬戶創新高，在近幾年將陸續完工，而全台餘屋量也超過8萬戶，將累積大量賣壓，未來是否能順利去化，需持續觀察。

８月30日，華潤置地有限公司披露2023年中期業績。

觀點新媒體獲悉，報告期內，華潤置地實現綜合營業額為人民幣729.7億元，同比微增0.1%; 股東應占溢利為人民幣137.4億元，同比增長29.6%; 每股股東應占溢利為人民幣1.93元，董事會決議宣派2023年中期股息每股人民幣0.198元。

營業額中，開發銷售型業務營業額為人民幣546.2億元;經營性不動產業務營業額為人民幣107.2億元，同比增長41.0%，輕資產管理業務營業額為人民幣50.1億元，同比增長37.6%，生態圈要素型業務營業額為人民幣26.2億元，同比 增 長 14.5%。 經 常 性 業 務 收 入 合 計 為 人 民 幣 183.5 億 元，同 比 增 長35.6%，佔總營業額25.1%。

2023年上半年，華潤置地錄得綜合毛利率為25.7%。 其中，開發銷售型業務毛利率為17.0%; 經營性不動產業務毛利率為71.3%，同比提升5.8個百分點，經營性不動產業務（不含酒店）毛利率為77.1%，同比提升5.7個百分點。

截至2023年6月30日，該集團淨有息負債率較2022年底下降10.3個百分點至28.5%，加權平均債務融資成本較2022年底下降19個基點至3.56%，創近十年新低。

2023年上半年，該集團實現物業簽約銷售額人民幣1，702.4億元，同比增長40.6%，實現簽約面積701萬平方米，同比增長19.4%。 截至2023年6月30日，集團已銷售尚未結算的簽約額為人民幣3，304.2億元，有待陸續於2023年及往後年度結算。 其中，根據施工及交付計劃，預計人民幣1，423.5億元將於2023年下半年結算。

2023年上半年，集團新增土儲計容建築面積797萬平方米。 截至2023年6月30日，集團的總土地儲備約6，548萬平方米。

8月18日，廈門市出臺存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案的通知，從適用範圍、改建原則和工作流程等方面，對“非改租”政策進行修訂、完善，為該市盤活存量資產、增加保障性租賃住房供應注入動能。

企業參與保障性租賃住房建設的動力來自哪裡？ 廈門市住房部門負責人介紹：關鍵在於堅持政策創新，幫企業算好收益賬，讓租賃企業發展有實惠、可持續。

廈門市通過“土地增、財政補、金融扶”等方式，積極落實政策優惠，加大對企業的支援力度，鼓勵企業參與投資建設保障性租賃住房，助力更多青年人、新市民在鷺島實現安居夢。 截至目前，廈門市52個保障性租賃住房專案均不同程度享受政策紅利，籌集房源超過10萬套（間），已有3.4萬套（間）入市經營。

盤活土地 激發企業參與熱情

大力發展保障性租賃住房，需要土地政策支援。 廈門市優化土地供給，針對不同類型的投資主體，分類施策，打出「組合拳」，在土地性質、土地使用年限和土地價款補繳等方面，分別給予不同程度優惠。

推動低效用地再開發，盤活閑置土地資源，破解了用地緊缺難題，有效激發了企業參與熱情。 嶼果公寓（馬壠店）是湖裡區殿前街道馬壠社區利用農村集體用地建設的保障性租賃住房專案，該專案的成功運營得益於激活農村閑置土地資源。 “借助土地政策支持，我們盤活了馬垅社區閑置10年的資產，實現企業、村民和租戶多方受益。” 項目運營負責人說，企業獲得補助資金合計1810.58萬元，極大地降低了企業運營壓力。 由於從源頭降低租戶的租房成本，專案一入市就深受市場青睞，出租率穩定達到96%。

目前，廈門已形成存量非住宅臨時改建、企業自有用地建設、產業園區利用雙控指標配建、利用農村集體預留發展用地建設等七種保障性租賃住房籌建管道。

在一系列土地利好政策加持之下，不少國企、民企紛紛投資建設保障性租賃住房。 廈門萬科機場北片區專案是全國首個民營企業利用自有土地建設保障性租賃住房專案，沒改變土地性質，只需補繳土地差價，現專案一期已投入使用，提供房源4044套（間）; 集美嘉晟物流園集中使用產業園區用地、建築面積的雙控指標，統一建設宿舍型保障性租賃住房，既為企業員工提供住房保障，又可作為市場化租賃房源，出租給園區周邊職工，有效提高閑置房源使用率。

財政獎補 降低企業運營成本

位於湖裡區興隆路的聯發爾寓1819專案，系老工業區廠房改建的挑高複式單身公寓。 項目啟動之初，企業由於資金困難，意願不大。 2021年，該項目獲得中央財政支援住房租賃市場發展試點補貼1041萬元; 2022年，該專案納入保障性租賃住房管理，持續享受政策帶來的稅費優惠。

為提振市場信心，助力企業可持續經營，廈門市多管齊下，既給出真金白銀，發放中央財政試點獎補資金，一次性降低企業在建設階段的投資; 又注重細水長流，落細落實減稅降費等措施，為企業中長期的運行降低成本，有力保障企業良性循環發展。

日前，廈門市住房局、資源規劃局等7部門聯合印發的《關於進一步規範保障性租賃住房優惠政策申領事項的通知》，通知明確：符合條件的保障性租賃住房專案可適用減按1.5%繳納加值稅、減按4%稅率徵收房產稅。 聯發爾寓版塊負責人嚴斌算了一筆賬：1819專案享受房產稅、加值稅降稅優惠政策后，僅2022年就節省稅費近200萬元。

“我們堅持管當前和利長遠相結合，為企業算好'收益賬'，持續加大政策扶持力度，為企業投資、建設、運營保障性租賃住房提供全過程支援保障。” 據該市住房局相關負責人介紹，藉助中央財政獎補資金24億元，該市47個專案獲得專案補貼，減免稅費超億元。

融資扶持 引來更多資金“活水”

在稅費減免之餘，如何進一步引導社會資金持續投入，緩解企業發展保障性租賃住房的資金壓力？ 拓寬保障性租賃住房建設的融資管道？

去年7月，中金廈門安居保租房封閉式基礎設施證券投資基金在上交所通過，成為國內首批發行保障性租賃住房REITs產品的專案之一，募集資金總額為13億元，為保障性租賃住房投資的可持續發展提供改革創新範例。

除支援保障性租賃住房建設、改造、運營企業發行不動產投資信託（REITs）融資外，廈門市加大對保障性租賃住房建設的金融支援力度，鼓勵銀行業金融機構以市場化方式向建設、自持運營的保障性租賃住房的主體提供長期貸款。 其中，商業銀行面向保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理; 對商業地產改造為保障性租賃住房的專案，銀行發放貸款的期限、利率適用保障性租賃住房貸款。 據瞭解，該市已與中國銀行(3.800-0.04, -1.04%, )、興業銀行(16.000-0.20, -1.23%, )等金融機構簽訂戰略合作協定，“十四五”期間將提供中長期低息貸款，用於支援保障性租賃住房建設。

8月30日，華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金2023年中期報告。

該基金簡稱為華夏北京保障房REIT，場內簡稱為京保REIT，擴位簡稱為華夏北京保障房REIT，基金代碼508068，基金管理人華夏基金，基金託管人建設銀行，上市交易所上海證券交易所，封閉期62年，基金髮售的詢價工作已於2022年8月12日完成，基金管理人根據詢價結果，確定本基金認購價格為2.510元/份。

觀點新媒體獲悉，期內，該基金收入36，311，630.50元，本期凈利潤15，503，130.26元，本期經營活動產生的現金流量凈額27，088，449.65元，期末基金總資產1，403，816，126.14元，期末基金凈資產1，264，573，812.36元，期末基金總資產與凈資產的比例為111.01%。 期末基金份額凈值2.5291元。

期間，實際分配金額19，125，046.72元，單位實際分配金額0.0383元。 本期合併凈利潤15，503，130.26元本期折舊和攤銷11，747，711.58元，本期所得稅費用-1，071，810.17元本期稅息折舊及攤銷前利潤26，179，031.67元。

報告期內，專案公司整體運營平穩，完成收入35，861，259.00元，專案公司EBITDA為29，096，668.00元。 報告期內專案公司未發生安全生產事故，不存在未決重大訴訟或糾紛。

專案公司下轄兩處公租房資產，分別位於北京市海澱區文龍家園一里的文龍家園公租房專案和位於北京市朝陽區朝陽北路82號院的熙悅尚郡公租房專案。 兩處資產合計可出租房間數2，168套，可出租面積共計112，796.30平米。 截至報告期末，已出租房間2，103套，已出租面積共計109，446.62平米，出租率總計97.03%。

報告期內基礎設施專案租金收繳率為97.58%。 其中，文龍家園專案租金定價為52元/月/平米，可出租面積為76，564.72平米，截至本報告期末出租率為96.67%，報告期內租金收繳率為96.99%; 熙悅尚郡專案租金定價為60元/月/平米，可出租面積為36，231.58平米。 截至本報告期末出租率為97.80%，報告期內租金收繳率為98.72%。

租約結構和剩餘期限方面，截至報告期末，文龍家園項目單位躉租面積占已出租面積比例為22.29%，個人租戶比例為77.71%; 熙悅尚郡專案全部為個人租戶。 兩項目合併的租約期限分佈情況如下：一年期及以內租約面積占實際已出租面積的43.29%; 一年至兩年期（含兩年）租約面積占實際已出租面積的36.87%; 兩年至三年期（含三年）租約面積占實際已出租面積的19.84%。

莊士機構國際（00367）公布，擁有88﹒2％權益的附屬以1800萬坡元（約1﹒04億港元）出售新加坡物業，料收益1300萬坡元（約7440萬港元）。

該集團指，該物業位於新加坡裕廊鎮惹蘭阿末依布拉欣245號工廠綜合大樓，佔地約23萬平方呎，大樓總樓面面積約7﹒9萬平方呎，考慮到與其空置該物業一部分，現時出售事項給予釋放儲該物業價值及變現投資利潤之良機，所得款項淨額將用作額外營運資金。

8月28日，綠城中國舉行了2023年中期業績發佈會，超過萬字的媒體問答環節，“權益”成為提及頻率最高的詞彙，出現近30次。

在綠城高管看來，歸母凈利潤佔比的提升，是一個可喜的變化。 據綠城發佈的半年報顯示，今年上半年，其歸母凈利潤佔比上升至55%左右，如果剔除掉匯兌損益影響，歸母核心凈利潤佔比達到了60.7%，已經回歸到相對合理的水準。

歸母凈利潤佔比一直是近幾年市場對綠城較為關注的財務指標之一，如今明顯提升與改善，這背後是綠城在土地市場深耕核心城市，聚集投資，並不斷提高拿地權益佔比。

今年上半年，綠城參加一二線核心城市土地競拍百餘次，新增貨值預計達571億元，一二線城市土地佔比89%，權益佔比提升至79%。

土地策略不僅令綠城權益不斷提升，還令其銷售業績在行業普遍下降時保持同比上漲。 前幾年的提前“排雷”讓如今的綠城業績，不僅展現韌性，還實現逆勢增長。

精準投拓下的銷售增長

根據中指研究院統計，上半年房企權益拿地金額TOP100中，綠城排在第五名; 在新增貨值排行中，位居第七名。

今年上半年，綠城在土地市場可謂積極，參加杭州、上海、北京等核心一二線城市土拍100餘次，斬獲專案19個，總建面257萬平方米，預計新增貨值達571億元。

在拿地策略上，綠城依然堅持深耕核心、狙擊投資。

在綠城571億元的貨值構成中，一二線城市佔比89%，近半數貨值位於杭州; 同時，綠城「狙擊式」投資浙江優質的三四線城市，在嘉興、台州臨海、紹興上虞佈局。 深耕核心城市核心板塊，這為綠城的業績持續增長奠定了堅實基礎。

據介紹，綠城新拓專案銷售轉化率提升至61%，加快了現金迴流。

土地市場的精准拿地、周轉效率的提升直接反映在銷售指標上。今年上半年，綠城取得總合同銷售1342億元，同比增長19%。其中，自投專案銷售982億元，同比增長16%；代建合同銷售360億元，同比增長29%；權益銷售額633億元，同比增長40%。

其中，一二線城市銷售占比85%，這得益於土地投資環節的精准佈局。以綠城在北京的專案為例，綠城•北京西山雲廬是近年來綠城產品創新的代表作之一，它創新了中式疊拼，在建築、規劃上都彰顯了北方氣韻，在今年上半年的北京別墅市場廣受認可，表現突出，23.42億元的網簽金額大幅度領先同品類別墅項目。

得益於精准的投資策略，綠城總土地儲備也在不斷優質聚焦，結構合理。截至6月30日，綠城集團共有土地儲備項目200個（包括在建及待建），總貨值7495億元；總建築面積約4455萬平方米，其中權益總建築面積約為2660萬平方米；總可售面積約為2952萬平方米，權益可售面積約為1747萬平方米；平均樓面地價每平方米約7642元。

值得關注的是，今年7-8月份，綠城在土地市場“開掛”，上海搖號收穫3宗優質地塊，為閔行梅隴專案、嘉定南翔項目、青浦徐涇項目；同時在杭州、寧波等城市有良好斬獲。

截至8月25日，綠城累計新增貨值達到1005億元。

這進一步增厚了該企業核心城市土儲，保障全年銷售去化。綠城中國副總裁李駿表示，今年8月，在上海收穫的3宗地塊，年內準備全部入市。

綠城行政總裁郭佳峰說，上海這3宗地，無論是利潤率、IRR（內部收益率）、還是預計的去化情況，都是非常好的。而從近幾年的品質來看，綠城今年的投資品質比前幾年要更好一些。

對於下半年的土地投資，郭佳峰表示：「我們仍然會堅持精準投資，來考慮投資的具體分佈。 ”

權益佔比逐年提升

綠城在土地投資上的另一個特徵是權益比的明顯提升。

數據顯示，去年上半年，綠城新拓項目權益佔比為76%，今年上半年則提升至79%。

拿地端投資權益的變化直接反饋在銷售端。 今年上半年，綠城權益銷售額633億元，在自投專案中佔比64%，相比去年同期的53%大幅增長11個百分點。

而過去幾年，綠城在土地投資結構上不斷地調整與優化，也反饋到財務指標中來。

據綠城發佈的半年報顯示，今年上半年，綠城股東應占利潤為25.45億元，同比增長41.3%; 歸母凈利潤佔比提升至約55%。 若剔除匯兌損益因素，歸母凈利潤佔比為60.7%，回歸到相對合理的水準。

與此同時，綠城非控股股東權益相應下降，少數股東損益佔比降至約45%。 對此，綠城中國執行總裁耿忠強表示，「歸母凈利潤佔比的提升，對公司來講也是一個可喜的變化。 ”
耿忠強進一步稱，隨著這兩年銷售項目權益比、新拓項目權益比的不斷提升，未來利潤的佔比肯定會有進一步提升的空間。

綠城中國董事會主席張亞東表示，就規模而言，綠城看重銷售總規模，更看重投資規模，最看重權益規模，“沒想到權益規模這麼快進入TOP10，隨著投地權益比的上升，權益規模也會持續提升。 ”

“原來計劃到2025年綠城的市場份額佔到整個行業3%，現在看來已基本接近了這個目標。” 張亞東在業績會上表示，“下一步我們更需要接近的目標是綠城作為一個產品主義者，為社會、為客戶提供更好的房子，來滿足大家對美好生活的需求。 ”

8月29日，杭州濱江房產集團股份有限公司發佈2023年上半年業績公告。

上半年，該公司營收270.3億，同比增長152.84%，凈利潤16.4億，同比增長27.33%，經營活動產生的現金流量凈額275.9億。

上半年，該公司實現銷售額925.8億元，同比增長35%，權益銷售現金回籠478.66億元; 新增土地儲備專案22個，新增專案計容建築面積合計249萬平方米，權益土地款180億元; 土地儲備中杭州佔 60%。

截止6月底，該公司有息負債規模425.57億元，其中銀行貸款佔比76%，直接融資佔比24%。 扣除預收款后的資產負債率為55.71%，凈負債率為21.54%。 短期債務為142.95億元，佔比33.59%，低於期末貨幣資金（296.31億元），現金短債比為2.07倍。

繼深圳之後，8月29日，市場又傳出「認房不認貸」政策已在廣州的南沙區開始執行，對此，第一財經致電多家銀行，均表示暫未接到相關通知。

廣州市住建局在接受媒體採訪時也表示，相關政策目前正在研究，如有正式通知會在官網發佈。

目前，廣東僅廣州、深圳兩大一線城市仍在執行「認房又認貸」政策，儘管兩地否認政策已經落地，但距離正式落地也不遠了。

呼聲高

7月28日，住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的企業座談會上率先釋放了政策信號，稱大力支援剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

此後，北京、深圳、廣州等官方紛紛表態，明確要結合各地實際優化調整購房政策，以大力支援和滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

據統計，目前有北京、上海、廣州、深圳、廈門、成都等十余個重點一二線城市仍執行“認房又認貸”。

8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合發佈《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（下稱《通知》）。

此次《通知》明確居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

另外，此項政策作為政策工具，納入「一城一策」工具箱。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，市場對於當前政策的優化呼聲非常高，尤其集中在此類大城市的政策上。

“當前大城市的樓市也遇到了一些壓力，所以對於'認房不認貸'政策，市場期望已久。 該政策的出臺，對於大城市信貸政策的調整、房貸政策的優化、購房成本的降低等都有非常直接的影響。 他說。

對於購房者來說，嚴躍進指出，「認房不認貸」能夠快速降低購房成本。 比如，按照部分一線城市的購房政策，二套房首付比例超過了70%，而按照「認房不認貸」，首付比例可以降低至35%。 若按500萬元的房子進行計算，其首付款可以從350萬減少為175萬。 換句話說，首付款可以直接減少175萬，相當於購房總價的35%。

“這樣看來，減負非常明顯，實實在在惠及購房需求。” 他說。

必要性提升

事實上，去年底以來，已有多數城市調整、優化了房貸政策。

比如，8月3日，鄭州市住房保障和房地產管理局等八部門聯合發佈了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，其中指出，落實新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制，結合評估情況及時調整我市新發放首套住房商業貸款利率下限。 落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。

另外，今年5月25日，天津市住房公積金管理中心網站發佈關於修訂《天津市個人住房公積金貸款業務操作細則》的通知，明確套數核定以簽訂購房合同或買賣協定時，天津市住房交易及不動產登記管理部門確定的購房套數為準。

而在此前，天津市住房公積金的首套房認定標準為，繳存職工家庭在本市無住房且無本市住房公積金貸款記錄。 二套房的認定標準為，申請貸款時，繳存職工家庭在本市無住房，但有一次已結清的本市住房公積金貸款記錄，或繳存職工家庭在本市有一套住房，但在本市無住房公積金貸款記錄或辦理過一次住房公積金貸款。

平安證券研報指出，8 月以來，部分新一線和三線城市新房銷售同比跌幅明顯收窄，部分二線和四五線城市也略有改善，多地繼續“鬆綁”地產政策有所提振。 但一線城市8月新房銷售的環比表現弱於季節性，同比跌幅擴大; 其中，上海同比漲幅收窄，北京、深圳同比跌幅明顯擴大，廣州同比增速低位徘徊。 一線城市房地產銷售政策鬆動的必要性逐步提升。

冀遲3年償還遭反對 逼近違約死線

碧桂園（02007）債券違約死線日漸逼近，除境外債有2250萬美元（約1.76億港元）債息將於9月6日屆滿寬限期之外，9月2日亦有境內私募債「16碧園05」存續本金39.04億元（人民幣．下同）到期，因當日為周六而順延至9月4日兌付（不設寬限期），該公司正尋求持有人同意把該境內債展期3年，但傳出債權人不滿意有關方案。碧桂園為求爭取同意，繼把表決會議延遲，昨提出擬就該債券增設寬限期40日，以避免違約事件發生。

據上交所私募債平台披露的公告，碧桂園計劃在昨天至今天召開持有人會議，審議為「16碧園05」增加40日寬限期的議案，議案顯示，在本次債券項下的違約事件發生之後，給予發行人40天寬限期，在寬限期內不構成債券違約；議案亦顯示，若發行人在寬限期內對本期債券到期本金和利息，進行足額償付或得到持有人會議相關豁免或展期，則不構成違約。

股價炒高一成 美元債跟升

碧桂園昨天股價升幅在午後擴大，高見0.93港元或飆14.8%，收市報0.91港元，仍急升12.3%，成交額7.15億港元；同系碧桂園服務（06098）公布中期業績後午市炒上，高見9.5港元，收報9.45港元，勁漲9.9%，成交額7.42億港元。碧桂園美元債亦抽高，其中2026年到期票息4.95厘美元債一度升近1美仙。

就即將到期債務本金加設寬限期做法，路透引述接近碧桂園的人士稱，此舉是考慮到債券持有人均為機構投資者，需要預留更充裕時間讓其進行內部溝通、討論、決策。然而，其中一名債券持有人透露，將對該議案投反對票，而且有多名平常與其聯繫緊密的持有人「基本上都反對」；碧桂園之前提出展期3年方案，在第一輪表決未獲得通過，惟該公司選擇延長投票時間至月底，形容碧桂園「就是喜歡拖延」。

公司資金鎖定保交樓難周轉

就碧桂園的現金流狀況，公司高層坦言，大部分資金被鎖定在項目承包的託管賬戶中，以確保未來兩年的樓盤交付，因此用於償還集團層面債務的現金所餘無幾；公司約六成境內債券將在年內到期，如果能夠延長還款期限，便可改善營運及現金流。

彭博報道指出，碧桂園對債券展期及增設寬限期的訴求，以及近期出售資產的舉動，都是顯示其流動性持續緊張的訊號，而這間大型民營房企能否避免違約，將影響境內外投資者對於內地房地產行業未來前景的信心。彭博行業研究資深信用分析師Daniel Fan認為，碧桂園可能出售更多資產去籌集現金，以助公司就部分境內債券的展期進行談判。

碧桂園本月中提出「16碧園05」的展期方案，並將舉行會議就把債券展期3年並分7期兌付，以及部分持有人要求債券到期全額兌付本息，進行表決，日前碧桂園把有關會議的參會登記截止時間延長至本月31日晚10時，市場傳出，原因是不少債權人對展期方案不滿意。

龍湖發行11億中期票據

另外，一如傳聞，龍湖（00960）計劃發行不超過11億元中期票據，境內子公司重慶龍湖企業拓展為發債主體，再度由中債公司全額擔保；募集資金中，50%擬補充流動性資金、其餘50%用作項目建設、償還債務融資工具、償還及回購境外美元債券。

碧桂園（02007）同系碧桂園服務（06098）公布上半年業績，股東應佔溢利23.51億元（人民幣．下同），按年跌8.7%；股東核心淨利潤減9.5%至26.15億元。每股盈利69.7分，維持不派中期息。首席財務官黃鵬強調，會確保碧服與「兄弟公司」（碧桂園）的財務、業務及資產獨立，嚴格遵守法律及上市規則，不做利益輸送行為，並會調整合作方式及減少不必要的關連交易，但會配合保交樓穩定大局，積極協助對方化解風險。

持近126億自由流動資金

6月底止，碧服總負債321.63億元；銀行存款及現金總額約127.12億元，去年底為113.77億元。黃鵬指出，受限制資金僅1.6億元，其餘近126億元全屬自由可流動資金；有關資金及存款並無質押限制，承諾不會用於兄弟公司的債務擔保。

期內，收入207.33億元，上升3.4%。經營活動所得現金淨額仍有21.92億元（按年下降6.6%），相當於股東核心淨利潤的83.8%，較去年同期提升近2.7個百分點。黃鵬表示，流動資金足以支持公司正常營運，沒有任何融資計劃，並會在安排股份回購的同時，收回投資及應收賬款，處理沉澱資產，增強現金流，並可讓利一部分去保持現金流，未來狀況會更有改善；目標全年淨現金流達股東核心淨利潤的100%。

碧服管理6986項物業，涉及業主約885.3萬戶，合同管理面積近16.47億方米，收費管理面積約9.16億方米，令有「三供一業」物業服務合同管理面積9290萬方米。黃鵬稱，管理面積已在行業排行第一。

持有碧服36.12%股份的大股東楊惠妍上月把20%股份捐贈予楊氏家族在港成立的慈善基金，時間正值碧桂園出現流動性危機，動機惹外界疑慮。黃鵬解釋，捐贈是楊惠妍深思熟慮後的決定，對各方評論深感痛心，重申楊氏家族堅持了長達26年的公益長跑，包括在碧桂園2007年上市的10年前就捐出一半身家，大量兒童仍在受惠其幫助，「很多人不理解，沒有情懷是很難理解的。」

深陷債務危機的中國恒大（03333），本周一（28日）復牌至今兩天，股價累瀉八成，昨收報0.3元，慘變毫子股。聯交所權益披露顯示，恒大4名執董已預先「投降」，早在上星期恒大正式恢復買賣前，已合共放棄涉3370萬股、最遲2030年到期及行使價最高30.2元的認股證。

據權益披露，中國恒大執行董事劉振、史俊平、肖恩及錢程，已率先於上周四（24日）、即恒大宣布復牌前一日，放棄所持有的恒大購股權（Surrender of share options held），分別涉及340萬股、650萬股、2060萬股及320萬股恒大股份，這批購股權的行使價主要為30.2元及13.112元，行使期限分別為2027年10月及2030年4月。放棄購股權後，4人均不再持有恒大任何權益。

債權人會議押後 股價再插14%

恒大周一復牌瀉79%後，昨日再挫14.3%，收報0.3元。集團原定周一晚就境外債務重組計劃舉行債權人會議表決方案，惟公司突然再度押後會議29天，至9月26日舉行。

合生創展（00754）昨公布截至6月底止中期業績，股東應佔溢利39.03億元，按年跌38.9%。每股盈利1.132元；維持不派中期息，但每持10股現有股份送1股紅股。期內收益150.8億元，增長14.5%，以人民幣計值則升24.2%。受惠物業開發及投資業務表現良好，毛利率由23%升至36%。該股午後升幅擴大，收報4.9元，漲5.6%。

半年總銷售額少4.7%

上半年總合約銷售額160.62億元，微降4.7%；已銷未付建築面積187.71萬方米，款項共469.27億元將於下半年及其後確認為收益。上半年已落成總建築面積約83.39萬方米，預期下半年落成量約206.35萬方米，土地儲備2835萬方米。

截至6月底，現金及銀行結餘189.97億元，較去年底增3.3%，當中98%幣種為人民幣。負債總額較去年底減少1.8%至1966.6億元；負債對資產比率維持約67%。借貸淨額較去年底下降6.7%至752.36億元。

財務成本方面，資本化前利息開支總額下降27%至29.81億元；借款的實際利率約為每年6.2厘，降低0.3厘。銀行信貸額2074.03億元，其中1159.77億元仍未動用。展望未來，合生創展繼續堅持長期主義，保持審慎穩健的經營策略，在保證財務安全的基礎上持續提升盈利能力。

信和置業（00083）公布截至6月底年度業績，股東應佔基礎溢利為60.88億元，按年下跌6.8%，若計及非現金項目的投資物業重估虧損，股東應佔溢利為58.49億元，增長2%。公司擬派發末期股息每股43仙，較去年同期增加2.4%；全年派息58仙，現價股息率約6.5厘。

財政年度內，信置應佔物業銷售總收入為119.37億元，按年升一成，主要來自出售財政年度內完成的住宅單位及車位，包括黃竹坑揚海、西南九龍維港滙I、何文田St. George's Mansions和馬鞍山Silversands，以及出售過往財政年度完成項目餘下住宅單位與車位。

展望未來，集團有多個新項目推售，除了將軍澳凱柏峰III、元朗柏瓏III、中環ONE CENTRAL PLACE，以及黃竹坑海盈山已獲發預售樓花同意書，集團預期有一個住宅項目將於新財政年度獲發預售樓花同意書，為油塘通風樓物業發展項目。

土儲1950萬呎 足夠數年發展

土地儲備方面，於6月底，信置在中國內地、香港、新加坡及澳洲悉尼擁有土地儲備應佔樓面面積約1950萬方呎，其中商業佔46.8%、住宅佔27.9%、工業佔11.3%。信置稱，土地儲備足以支持未來數年的發展需要，將繼續以選擇性的策略增添土地儲備，提升盈利潛力。

信和置業主席黃志祥表示，營商環境逐步回復正常，加上利率前景日趨清晰，將為市場復甦增添動力，並為香港住宅市場提供支持。集團財政穩健，加上可持續的業務增長策略，有助應對經濟環境的挑戰和把握機遇。

樓市前景未明，差餉物業估價署（差估署）數據顯示，今年7月私人住宅整體售價指數（售價指數）報343.4，按月挫1.12%，連瀉3個月共3.05%；租金指數則連升6個月，最新報183.2，創2021年10月以來接近兩年（21個月）高位，半年共飆5.53%。

大單位最傷 年內升幅蒸發

差估署昨天公布《香港物業報告每月補編》初步數據，整體售價指數屬於今年1月錄得338.3以來的半年低位，並已連跌3個月，今年累計的樓價升幅收窄至約2.6%。

細單位和大型單位的樓價跌勢湍急，依照單位面積分為A至E共5大類比較，實用面積431方呎或以下的A類單位最新報374，按月跌約1.4%，連挫3個月約3.56%，今年累計只餘1.38%升幅。實用面積1722方呎或以上的E類單位的樓價更按月冧1.89%，最新指數跌穿300大關，報296.2，3個月累瀉4.88%，較去年12月的300.2還要低1.33%，屬今年內唯一樓價升幅完全被抵消的一類單位。中型單位樓價表現相對硬淨，實用面積753至1075方呎的C類單位，按月僅跌0.19%，今年累計仍有3.74%漲幅。

租金走勢續背馳 連揚6月

樓價走勢連月向下，租金指數則節節上升，整體租金指數最新錄得183.2，按月升1.05%，連升6個月，今年首7個月合計飆4.39%，跑贏樓價同期2.6%升幅，而租金和售價指數走勢已經連續第三個月背馳。

對於A類和E類單位樓價跌勢較急，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明解釋，近月發展商主力推售細單位，並以低市價發售搶佔購買力，加上細單位買家對息口走向較敏感，都令A類單位造價受壓；至於E類單位近年購買力主要依靠內地客，但今年內地和本港通關後，內地買家未見急增，令大單位業主須減價沽貨，拖累E類單位樓價回落。布少明相信，8月「樓價跌、租金升」的背馳走勢將維持，建議政府順應時勢「減辣」甚或「撤辣」。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑直言，若樓市缺乏利好消息或政策刺激，僅餘的2.6%樓價升幅將於第四季被消耗，全年樓價無升跌。

新地（00016）副董事總經理雷霆對後市較樂觀，認為近期租務市場活躍，對樓市有很大支持，加上新盤銷情不俗，反映置業需求強勁，料第四季樓價可回復升軌。

在高息環境下，大手投資物業買賣成交量及金額量均比去年減少。美聯工商舖數據顯示，今年截至8月中，整體投資市場逾1億元成交宗數共錄49宗，較去年同期少約43%；成交金額總值約299.1億元，按年下降20.3%。

今年以來，投資市場以商舖大手成交較多，錄得18宗，當中12宗為地舖買賣；寫字樓大手成交只錄12宗，主要為分層成交，全幢買賣僅錄3宗。經營美聯工商舖的鋑聯控股（00459）行政總裁（工商舖）盧展豪表示，本港經濟復元步伐不似預期，工商舖市道未見顯著反彈，目前借貸成本高企，令投資者及企業保持審慎態度。他預計，今年全年逾億元大手成交只有75宗，涉資約430億元。

此外，鋑聯控股公布截至6月30日止6個月的中期業績，期內收益為2.3億元，按年減少約12.1%；股東應佔溢利1751.1萬元，按年增39倍；每股賺0.97仙，不派中期息。

羅守輝3000萬售西環舖 損手7.7%

舖位買賣方面，資深投資者羅守輝或有關人士以3000萬元沽售西環德輔道西363號龍豐閣地庫，建築面積約7959方呎，呎價約3769元。物業由健身中心承租，月租10萬元，回報率4厘。舖位於2018年以3250萬元購入，賬面蝕7.7%。

傳言未礙與銀行關係 或提早贖永續債增信心

新世界發展（00017）財政狀況近日引起市場關注，上周五更傳出質押資產以應對債務問題，引發股債大跌。市場消息透露，新世界與銀行關係一直良好，上半年完成約300億元融資，而且融資成本未有如市場傳言指高達10厘，只是介乎約6至7厘水平，與其他港資發展商相若。

市場消息指，內房危機下，銀行為規避風險，紛減少內房風險敞口，並傾向與具實力的港資發展商保持良好關係，向其放貸，故市場傳言未有影響銀行與新世界的信貸額度，銀行繼續給予支持，而為提高市場信心，消息稱新世界或提早贖回部分永續債。

貸息未如傳言高 證獲銀行支持

消息又稱，面對內地奉行寬鬆貨幣政策下，新世界亦傾向增加內地借貸規模，以享受更優惠的息率。

被問及貸款安排情況，新世界發展發言人向本報表示，集團在今年上半年已成功獲得300億元銀行貸款，當中約220億元屬再融資，超過80億元屬新批出貸款，全屬低成本融資，從銀行獲得貸款的息率為香港銀行同業拆息（HIBOR）加約1.1厘的低成本融資。新世界發言人又指，集團在內地境內借款的利率介乎2.8厘至3.2厘，而截至去年底，新世界的銀行貸款息率平均亦約為3.8厘，反映銀行非常支持新世界。

美銀報告認為，假設所有到期銀行貸款都獲再融資，新世界現有現金足以應付今明兩年的到期債券和今年度的潛在現金流出。另外，而新世界出售新創建持股的交易，將強化其短期流動性的重要舉措，加強小股東投票贊成的誘因。

據新世界年報顯示，截至去年底可動用資金合共約920億元，包括現金及銀行結餘約570億元及可動用的銀行貸款約350億元。

渣打報告指，雖然該行一直擔心新世界的信貸狀況，但不相信新世界債務會違約，亦不預期新世界於未來12至18個月會延遲派發永續債的利息。渣打又稱，現時新世界高級債券的收益率已升至11%至15%，而永續債的現金價格最低亦跌至約40多水平，相信很多負面因素已反映。

市場仍關注新世界的財政狀況，據彭博數據，新世界發展6.15厘永續債券昨一度進一步跌至約60美仙，再創新低，4.125厘永續債則於約44.7美仙的低位徘徊，其後走勢略反彈。截至本港昨晚10時，其6.15厘永續債券報64.506美仙，升3.57美仙。

有中資分析員稱，與內房相比，新世界的債務並不多，而且債務主要為銀行貸款，而且集團的大部分資產及資本均在香港，故要進行融資相對容易，更重要是母公司周大福企業財政充裕，若新世界真的財困，相信周大福企業會向其注資，助新世界度過難關。「新世界去年底總資產逾6,000億元，投資物業又值逾2,000億元，但負債只是千多億元，故即使要還債，出售非核心資產已足夠，不會構成違約。」

資產豐厚足抵債 不構成違約

上述分析員續稱，現時市場主要擔心新世界明年將有一批永續債到期，利率為6.25厘，若新世界提前贖回有關永續債，料可增加市場對其財政狀況的信心，但以目前港元拆息逾5厘來看，一般銀行貸款息率至少約7厘，故新世界提前贖回永續債後，未來或需以更高息率進行再融資，並不划算。

5年貶值逾2成 呎價19899元

樓市急轉向下，二手樓價持續下跌，差估署的最新樓價指數已連跌3個月，鐵路盤連環錄蝕讓成交，九龍站漾日居3房以1,580萬元易手，5年蝕幅逾2成；另二三綫屋苑沙田好運中心2房售468萬元，3年貶值21%。

繼青衣站盈翠半島2房4年帳面蝕72萬元後，再有鐵路盤損手離場，其蝕幅更逾2成。市場人士指出，漾日居2座高層F室，實用面積794平方呎，3房間隔，以1,580萬元易手，呎價19,899元。售價較原業主2018年購入價1,995萬元，帳面蝕415萬元或貶值21%。

御金‧國峯4房 11年貶18%

其次，油麻地御金‧國峯一伙4房套戶亦蝕逾400萬元，美聯物業高級區域營業董事彭文浩表示，御金‧國峯1座中層A室，實用面積1,132平方呎，屬4房1套連工人套間隔，望昂船洲一帶海景，景觀開揚，鄰近高鐵站，方便往返內地，加上原業主急於用錢，不惜以吸引價錢沽貨，成交價1,950萬元，呎價17,226元。原業主於2012年2月斥資2,378萬元購入，持貨11年帳面亦要蝕428萬元，蝕幅約18%。

市場人士指，大坑瑆華中層A室，實用面積612平方呎，以1,298萬元易手，呎價21,209元，售價較2013年購入價1,428.7萬元，10年帳面蝕130.7萬元，貶值9%。

好運中心2房 帳面蝕127萬

與此同時，二三綫屋苑亦錄多宗損手個案，中原地產區域營業董事黎宗文表示，好運中心松林閣中層E室，實用面積348平方呎，2房間隔，7月開價約565萬元，月初減至542萬元，日前議價後以468萬元易手，呎價13,448元。新買家為上車客。原業主於2020年以595萬元購入，持貨3年帳面蝕讓約127萬元，貶值約21.3%。其次，元朗溱柏7座中層G室，實用面積556平方呎，2房間隔，原叫價635萬元，最終以606萬元沽出，實用呎價10,899元。原業主於2019年12月以620萬元購入單位，持貨約4年，帳面蝕14萬元離場，期內貶值約2.26%。

「舖王」鄧成波家族續出貨，據指，剛以約8,200萬沽出淺水灣麗景園3座中層單位連兩個車位，較叫價低近2成，單位在2016年以7,038萬購入，帳面賺逾千萬元。

據市場消息指，由鄧成波在2016年購入的淺水灣麗景園3座中層單位，實用面積2,576平方呎，屬於4房間隔，連兩個車位，高峰期市值達1億元，及後近期以8,500萬元放售，據指最終以8,200萬元沽出，以此計算呎價約3.2萬元。

持貨7年 帳面賺1162萬

據資料顯示，鄧成波在2016年中以7,038萬元購入該單位，持貨至今約7年時間，帳面賺約1,162萬元，升值17%。而單位最初在2016年時候最初由華僑永隆銀行承造按揭，及後在2019年再轉按至另一間銀行。

鄧成波家族過去一年積極沽貨，包括沽出一系列工廈、酒店及商場，涉及逾百億元，其中較為大手包括22億元沽出屯門東亞紗廠工業大廈全幢，以及14億元沽出荃灣汀蘭居。

另一邊廂，薄扶林碧瑤灣20座中層C室，實用面積1,372平方呎，近日以2,225萬元沽出，實用呎價約16,217元。據資料顯示，原業主為招鍾羣英，料為「的士招」招友全的二太。招友全有隱形富豪之稱，據指曾經持有逾30間碧瑤灣、中半山愛都大廈的豪宅單位，市值數以億元計，招友全在2004年病逝後，遺產物業陸續出售。

除了今次單位外，另外一間同由招鍾羣英以遺產執行人持有的碧瑤灣48座高層單位，實用面積2,488平方呎，則在2021年以5,250萬元連1個車位沽出，呎價約21,101元。

二手樓市氣氛持續低迷，市區物業呎價亦失守1萬元關口。市場消息透露，灣仔摩頓臺灣景樓低層A2室，實用面積約808平方呎，屬於3房間隔，原本叫價800萬元放盤，議價後以788萬元易手，呎價9,752元。原業主1999年以233萬元購入，持貨24年帳面獲利555萬元離場。

西九高鐵站一帶是本港的重要交通樞紐，新地 （00016） 逐步在該帶擴大其商業版圖，持有區內指標項目，涉及逾540萬平方呎樓面，成區內大地主。

新地在區內的勢力龐大，如計入九龍站上蓋環球貿易廣場（ICC）、西九文化區藝術廣場大樓，及高鐵站用地，發展商已手持區內3個大型商業指標項目，即逾540萬平方呎商業樓面。

整個西九文化區佔地約38.6公頃，面積相等於2個維園（19公頃），除了提供博物館、藝術館、表演場地外，亦設有零售、商業及酒店樓面等。

藝術廣場大樓 集辦公零售一身

按照過往規劃，西九文化區總樓面約916.4萬平方呎，4成屬於文化藝術用途，其餘約394.6萬平方呎或43%作為酒店、辦公室或住宅，及約148.9萬平方呎，約佔16%用作零售、餐飲及消閒設施，1%作政府、機構或社區用途。

而新地近年積極鞏固該帶商業勢力，已經於去年11月投得藝術廣場大樓項目之發展及營運權，日後將會以「建造、營運及移交」模式負責藝術廣場大樓項目的設計、建造、融資、市場推廣、租賃、管理等工作。

上述項目將由3幢商業大樓組成，總樓面面積合共約69.97萬平方呎，其中約67.2萬平方呎作辦公室用途，零售或餐飲或消閒用途則佔約2.69萬平方呎。

高鐵站商業地 料2025年內落成

同時，新地於2019年以約422億元奪得另一大型商業項目西九高鐵站商業地，其總樓面高達約316.5萬平方呎。不過，中國平安 （02318） 旗下的平安人壽於2020年斥資約112.73億元入股項目的辦公大廈約30%權益，成郭氏家族公司後、項目的另一長綫策略性投資者。

翻查新地年報，新地持有約115.4萬平方呎寫字樓，及整個零售樓面（涉約60.3萬平方呎），即合共約175.7萬平方呎總樓面。集團在去年公布，預計項目在2025年內落成，並將由知名扎哈．哈迪德建築師事務所（Zaha Hadid Architects）負責其設計，日後亦會提供逾10萬平方呎的休憩用地，包括開放給公眾的戶外觀景台等。

樓市氣氛稍有回落，但仍不乏新高價成交，由嘉里牽頭發展的黃竹坑站上蓋項目海盈山增添成交，一個3房單位以「雙破頂」售出；佳明集團旗下土瓜灣明雋，昨日突擊加推新一張價單，涉及30伙，並於周六進行新一輪銷售共22伙。

呎價高見3.7萬

由嘉里、信和、太古地產及港鐵合作發展的海盈山，項目最新售出位於2B座35樓A室，面積915方呎，為3房連套房間隔，單位以3388萬售出，呎價高見37027元，成交價及呎價均創項目新高，造價不俗。

海盈山現時推售的4A期共提供432伙，面積介乎351至1847方呎，涵蓋1房至4房戶，項目預期025年5月中落成入伙，自7月中落推售至今，累售近50伙，套現逾10億。

由佳明集團發展的土瓜灣明雋剛獲批入伙紙，發展商趁勢加推新一張價單，共涉及30伙，以最高折扣19%計算，折實平均呎價20721元，推出其中22伙於本周六（9月2日）次輪發售。

明雋加推2號價單涉30伙

明雋昨日加推2號價單，涉及30伙，面積231至260方呎，涵蓋開放式及1房戶，折實平均價較首張價單折實平均呎價18526元為高，主要因為加推單位以推出中高層以上單位為主。

佳明集團營業及市務總經理馮倩平表示，項目獲批入伙紙後收到大量向隅客查詢，由於現樓價勢可即買即住，為回應市場加推價單2號，折實呎價由17704元起，折實最低的1房戶售價由485萬起，項目並推出22伙單於周六以先到先得方式發售。

位於炮仗街45號的明雋共提供76伙，面積207至260方呎，全屬1房戶，項目推出2號價單中的22伙於周六發售，最平單位為8樓D室，面積231方呎，屬開放式間隔，折實入場費約409萬，呎價17704元；售價最高單位為21樓C室，面積260方呎，折實售價約589萬，呎價22651元。