台中水湳經貿園區地價衝破300萬元大關！據最新實價資訊顯示，興富發集團旗下的潤隆建設，今年6月砸約22.7億元重金、購入中央公園首排近700坪「文商段」土地，換算單價達331.5萬元，成為台中第四貴、暫居台中今年總價最高的不動產交易，同時也登上水湳「新地王」寶座，水湳地價已直逼七期！

潤隆建設6月底購地時已公開資訊，近期才於實價登錄揭露。而潤隆當時也公告取得水湳另一塊「文商段」39及40地號土地的合建分售案，合建土地面積約1,204.6坪，預估未來投入資金約達35.8億元，顯示興富發集團對水湳的看好度。

台灣房屋經貿中清特許加盟店長劉文傑表示，該土地位於中央公園第一排，兩、三年前，中央公園首排就有土地標售案開出單價380萬元試水溫，雖然至今無售出消息，但已透露水湳經貿的潛力，因此，今年出現單價331.5萬元的新地王，算是符合預期。業界認為，水湳經貿園區地價直逼七期，主因是受惠豐富的建設硬實力，且近期中市府啟動「經貿段6、8地號」地上權招商，預計引進國際級旅館及複合式百貨商場，總投資額上看250億元，讓經貿園區未來發展更具想像空間，以現今區域新建案單價已站上9字頭來看，未來中央公園首排新案頗具創價可能性。

台灣房屋彙整歷年台中單價最高的土地交易案，由興富發2020年以每坪350萬買下的七期「惠國段」土地，穩居「台中地王」寶座；亞軍是豪宅「麗格」基地，2014年由大陸建設與厚生集團聯手以單價346.9萬元購入。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，單價300萬元以上的土地，都具有「高容積率」特色，尤其是七期的「新四」、「新六」，容積率分別達650％、600％，是台中市區開發效益最高的土地，因此價碼不同凡響；然而，隨著七期發展成熟，高坪效精華地已相當稀少，而台中市區的新興重劃區中，唯有水湳經貿園區的「文商段」部分土地，享有500％高容積率，這也是建商即使面對打炒房干擾，依然重金購地不手軟的主因。

最新市調顯示，農曆民俗月建商多暫停推新案，成交組數更比前月萎縮2成以上，不過，部分「低總、高單」產品持續成交，並推升房價，市場專家認為，要看到房價下跌機率已愈來愈小。

代表北台灣預售市場概況的「住展風向球」，8月分數達43分，較7月減少3.6分，對應燈號維持綠燈。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，民俗月新案較少正式公開，再加上7月預售推案逾900億元，基期偏高下，使8月預售推案量月減5成。

缺乏指標新案拉抬來人及成交量，但在新青安貸款方案、通勤月票等新制激勵下，8月整體預售屋市場表現平穩，其中以機捷沿線重劃區買氣較佳。

成采錡表示，由於部分中小規模建案相繼結案，8月北台灣線上待售住宅建案數微幅下滑，新建案平均議價率則未出現明顯變化。賞屋參觀客戶方面，8月指標案平均來客組數為每周23.5組、月減12.3％；成交組數方面，指標案每周平均成交2.5組、月減21.9％。

成采錡分析，8月來人、成交組數指標分數維持6月水準，顯示北台灣新建案市況表現還算平穩。

成采錡表示，預售屋限制換約實施前出現一波預售屋上車潮，稍微減輕北台灣新建案市場賣壓，加上低總價產品銷況穩定，各地持續出現坪數小、總價門檻較低的產品，但單價偏高的「低總、高單價」建案，進一步推升區段行情，接下來要看到新建案房價下修，機會可說愈來愈渺茫。

成采錡表示，以台北市文山區「象山主人」來說，最小單位18坪2房，每坪平均開價約90萬元，5月出現首筆實價登錄，目前銷售率約4成；另台北市北投區「夏沐時」，最小16坪2房，每坪平均開價95萬元，創周邊新高價，據業者說法，銷售率已98％；新北市林口「Classy Home」21坪2房起，每坪平均開價56.5萬元，目前銷售率約5成。

林口「聯廣闊境」最小單位17坪1房，每坪開價60萬～67萬元，目前銷售率約4成；桃園龜山「富堡菁英滙」，最小17坪1房，每坪平均開價45萬元，銷售率約5成。

2016年上路的房地合一稅1.0，採實價課稅制；但2021年7月上路的房地合一稅2.0，改採新制查稅，中小型建商叫苦連天、直喊被國稅局追殺！大台中不動產開發公會私下調查，旗下1,200多家建商會員中，至少3成會員被國稅局查稅，甚至有小建商被迫變賣資產補重稅，紛紛向公會與立委陳情。

該公會7日出面召開座談會，數百名會員建商到場聆聽，面對到場的國稅局官員砲聲隆隆。現場有建商質疑，國稅局全面大查稅，不符合比例原則。

大台中不動產開發公會理事長王至亮指出，過去中小型建商報稅，若未能提供帳證查核，通常是依據所得稅法施行細則第81條規定，可按「同業利潤標準」核定稅率。

不過房地合一稅2.0上路後，國稅局要求建商必須提供各種證明所得額的帳簿、文據，若無法提供完整帳證，就不得依照過去「同業利潤標準」核定稅率，得改採「房屋評定現值及公告土地現值」計算成本，此舉無疑是將建商的「成本極小化、獲利極大化！」

王至亮說，建築業有別於其他行業，一個建案從興建到完工移轉耗時多年，卻因房地合一稅2.0新法上路，突然要求建商轉換報稅方式，必須依照憑證核實認列，不僅補稅上出問題，甚至還可能被罰款，痛批政府「掃光中小型建商，對不動產市場並無實質幫助！」


房地合一稅2.0上路！國稅局全面大查稅 引發建商強烈反彈
經濟日報

房地合一稅2.0上路後，市場傳出「國稅局全面大查稅」，大台中不動產開發公會今(7)日邀集國稅局進行溝通，公會現場調查，竟有超過三成以上會員被查稅、追稅，引發建商群情激憤，呼籲政府正視中小型企業活下去的權利。

大台中不動產開發公會理事長王至亮建議政府直接修法，將「房屋興建完成後第一次移轉的房地收入，排除「所得稅法第24條之五第5項的適用項目」。

王至亮說，對於集團化建商來說，1,000億元的案量補30億元不算什麼，但對中小型建商，補稅幾千萬元，則是會衝擊到生存。他期盼「官員與民同苦」，盡速修法。

公會表示，2016年上路的房地合一稅，採取實價課稅制度，經過五年2021年7月1日，政府再推動房地合一稅2.0，對民眾而言，拉高稅負也拉高炒房成本，使投機炒作的空間大幅縮小，但另一方面，房地合一稅2.0追殺中小型建商的行動才正要開始。

大台中不動產開發公會最近就收到不少中小型建商會員的陳情書，據統計至少有三成會員被國稅局查稅，要求以新制核課，並繳交數年以前興建過程中產生的所有憑證，若帳證不全，甚至會以公告現值當作基本基準，對中小型建商而言，實在難以承受。

王至亮指出，全台各行各業，對於中小企業都可適用財政部「同業利潤標準」，唯獨針對營建業，此次國稅局大查稅，台中營建業特別明顯，除了不符合比例原則外，連8戶透天案的小型建商都難逃追稅。

王至亮說明，過去中小型建商報稅，如不能提供帳證，可根據《所得稅法》適用「同業利潤標準」。

不過，房地合一稅2.0大改革下，建商若未能提供帳證，就得依《所得稅法》第24條之五第5項及《房地合一》第26條，採「房屋評定現值及公告土地現值」計算成本。

王至亮舉例，一場小型完銷透天建案，一戶營收1,000萬元，建商報稅採「同業利潤標準」，利潤率10%，也就是一戶需繳稅20萬元。

但若採取「房屋評定現值及公告土地現值」計算成本，同樣營收1,000萬元，成本認列依照土地現值僅能認列500萬元，等同利潤高達500萬元，按稅額20%計算，也就是一戶需繳交100萬元的稅。

新舊制的稅費差距高達五倍，對此就有台中海線建商，2018年完銷幾十戶的透天，今年卻被追稅多繳2,000萬元，必須變賣資產來補稅。

對此，王至亮認為，政府應依信賴保護原則，新法(房地合一稅2.0)實施前興建中的不動產，未來出售時，仍可適用同業利潤率標準核稅，不該政策無限上綱，不僅補稅上出問題，甚至還有可能罰款，「掃光中小型建商，對不動產市場並無實質幫助！」

中區國稅局副局長謝慧美則解釋：「房地合一稅的立法原則是採實價課稅，避免炒房、維持居住正義，針對開發商提出的核實稅務問題，則是以2021年7月1日交易為切割點，確實同一批同一案會出現不同稅制。」

針對公會提出全面大查稅，並不符合比例原則，謝慧美說，對於查稅，營建業與其他行業並無差別，比例都是6%。不過，公會會員當場反駁，指出：「自己在海線有2間公司，2間都被追稅、查稅，根本是100%。」

私法人購屋許可制上路兩個月，已有七十六件申請案，其中僅十一件被打回票。內政部強調，有五件與許可辦法用途規定不符、另六件不適用許可辦法，不是不准、是不合規定。內政部也彙整常見錯誤並製作成懶人包，分成通案、宿舍、出租經營，以及合建、都更與危老等常見錯誤釋疑。

內政部︰製作懶人包 為業主釋疑
內政部解釋，申請案遭打回票的態樣，包括申請買進標的並非住宅，還有出租經營而申請買進標的卻未保存登記的新建成屋；其他則有未填寫明確購買標的、申請宿舍戶數不符合規定、不具有房地產租賃業卻申請出租經營，以及新法上路前已簽訂買賣契約等情況。

內政部特別製作懶人包，針對這兩個月申請案中的常見錯誤進行釋疑，包括設籍地欄位、僱用人數應為整數、勾選項目出錯、出租經營標的應為成屋、老舊建物重建類應以單一街廓提出申請等。

高力國際︰私法人購屋路越走越窄
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，從二○二○年央行針對私法人購置住宅推出限貸令，到二○二一年房地合一稅二．○調高私法人交易稅率，再到最新的購買許可制，已讓私法人購置住宅的道路越走越窄，雖壓抑部分投資機會，但也使過去習慣以收購舊樓以利後續整合重建的建商更加綁手綁腳。

黃舒衛分析，大台北地區因房價、地價高，加上可供選擇的物件量有限，一般老屋屋主多以合建分屋做為參與都更、危老的途徑；相對來說，中南部的重劃區量大，環境條件也佳，選擇空間很大，屋主不見得非得搬回重建後的新家，建商多以收購老屋為整合方式，也最受到這次修法的衝擊。

潤隆建設（1808）業績暴衝，在「國家大院」、「竹科悅揚」兩案貢獻下，昨（7）日公布8月營收衝上59.65億元，較去年同期暴增424倍；接下來潤隆還有總銷36.57億元「樹禾苑」將啟動交屋，後續營運動能持續強勁。

潤隆建設今年上半年在「國家大院」、「新橫濱」兩大指標案啟動交屋下，帶動上半年營收達75.24億元，較去年同期跳增約7.5倍，毛利率約達47.5%，營業利益達28.4億元、年增117.3倍，稅後純益達22.09億元，年增52.8倍，每股純益達4.9元，大幅優於去年同期0.09元。潤隆昨日上漲1.6元、收在94.1元。

潤隆建設今年獲利突飛猛進，除了總銷25.59億元「新橫濱－上野區（A區）」跨年度入帳外，還有總銷77.99億元「新橫濱B區－星野區」5月開始交屋；另外「國家大院」6月完工，不僅帶動上半年獲利大增，同步帶旺七月營收達32.62億元、年增162.4倍，業績大幅跳躍。

至於總銷86.25億元「竹科潤隆」也在八月加入營運貢獻；潤隆建設指出，八月營運在「國家大院」、「竹科悅揚」兩大案貢獻下，讓單月營收衝上59.65億元，較去年同期暴增424倍；累計今年前八月營收達167.52億元，較去年同期激增17.2倍。

潤隆建設接下來還有總銷36.57億元「樹禾苑」進入完工交屋階段，今年下半年公司營運將進入獲利高峰期。

前兩月主計處統計房屋指數出現連兩個月租金指數年增跌破2%，不過租金上漲趨勢似乎並未終止，據主計處最新統計，8月租金指數的年增率又重新站上2%，反映租金上漲趨勢仍在，推估主要原因包括房價上揚帶動、物價通膨等因素有關，其中居住類的住宅維修費、房租及電費都呈現年增狀況。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，每年的市場交易量大概3、40萬戶，不過租屋族推估可能有百萬戶規模，且租屋族通常是比較偏向買不起房的族群，因此租金上揚對於租屋族的影響甚大，但近幾年房價飆漲，通膨因素都快速推升房租，為了減輕租屋族的居住負擔，內政部推出300億50萬戶租金補貼，此舉讓不少租屋族受惠，不過，近期引發熱議的囤房稅2.0，則須觀察上路後，是否會出現漲租效應。

主計處統計，今年8月居住類漲1.77％，主因住宅維修費、房租及電費分別上漲2.94％、 2.01％及1.91％所致。其中房租指數為104.16，年增2.01%，過去的14個月中就有12個月的年增率達2%多，今年6、7月一度年增率跌破2%，若持續跌破2%租金可能漲勢趨緩，不過這個月公布資料又重新站回2%。

曾敬德指出，實務上房租過去幾年的漲幅感受度，遠超過租金指數呈現的幅度，不過趨勢上的確是一致，政府也積極推動許多租屋政策的補貼，不僅僅是針對租客，也針對房東幾乎比照自用的持有稅率，鼓勵房東作為公益出租人，不過因為近年房價實在漲太多，2016年後買進的可能有高額的房地合一稅，一但有出租行為，日後交易就可能沒甚麼節稅空間。

第31屆泛太平洋估價研討會於9月5日到8日在台灣舉辦，中華民國不動產估價師公會呼籲政府盡速建立不動產擔保品估價獨立性，要求金融機構委託不動產估價師評估價格並簽證，避免銀行行員自行估價產生球員兼裁判的道德陷阱。

此次研討會，包括美、加、澳、紐、日、韓等12會員國的不動產估價、投資、開發、金融與顧問等專家，以及國內不動產相關領域之產、官、學界人士共500餘人與會。

中華民國不動產估價師公會表示，不動產估價師法立法迄今雖已逾23載，然金融機構不動產超貸詐貸案仍時有所聞。

他山之石，可以攻錯。回顧世界各國金融機構貸款核貸制度，特別是2007年美國因抑制通貨膨脹而提高利率，導致抵押貸款違約急遽增加並引發次級房屋貸款金融危機及2008年世界金融海嘯。各國開始從根本面反思不動產金融商品的各種弊病，並且制定相關預防與健全措施。

美國及學者嗣後予以檢討原因，起因於過於寬鬆的貸款審查規則，特別是放款查核疏失、不動產擔保標的之估價偏頗、信評機構的道德風險等漏洞所產生的乳酪效應。其中估價規範亦是其中重要一環。

特別是，不動產擔保品之估價人員、估價結果及放款額度均由銀行一條龍之機構決定，缺乏保險絲熔點，並會有金融機構與存款戶間之「代理問題」，因此各界呼籲金融機構貸款制度應重視「估價獨立性」。

美國聯邦住房金融局、房地美及紐約州總檢察長於2008年12月制訂簽署「房屋評價行為準則」，防止任何有潛在經濟利益的個人與估價師進行任何直接聯繫，以確保估價獨立性及當事人雙方合法權益。

美國更於2011年更進一步以法制化的強制方式制訂「估價師獨立性事項」，以保護購屋者、貸款投資者及整體住宅市場。

除美國外，英國皇家特許測量師學會於2013年編定之RICS專業標準規範，規範確保獨立性，不動產抵押貸款估價應由獨立於委託之金融機構以外之公正第三方且具RICS註冊之合格測量師資格者進行估價。

德國更早在2005年2月通過「潘德布雷夫債券法案」，特別於第16條第1項與第2項特別規定在不動產抵押貸款價值評估中，估價者之身份必須與該貸款放貸案無關。在在與美國重視估價獨立性之主張不謀而合。

估價師公會表示，近幾年來，世界各國因Covid-19疫情採取量化寬鬆政策，引發資產價格驟起。然而疫後過度通貨膨脹迫使美國聯準會再度遽升利率，導致今(2023)年3月間美國、瑞士出現銀行破產危機，不動產市場亦產生價格遽升後的式微，部分金融環境亦與2008年間頗為類似。

加上中國大陸因近年來不動產市場從百花怒放到市價急劇崩跌，亦對金融穩定性有所疑慮，並擔憂恐引發蝴蝶效應，影響臺灣總經及金融環境。

公會表示，國內雖在2000年面臨大量不良債權的呆帳問題時，建立不動產估價師法及估價技術規則，惟房地產市場興起20年大多頭，對於授信貸款環境較為樂觀，對於不動產貸款規範因應對策及重視程度較為消極。倘國內房地產市場一旦突然反轉，金融環境恐將不及反應。

估價師公會有鑑於此，超前佈署相關金融貸款不動產估價管控措施，歷經多次專家學者組成評議委員會討論，應用估價所需決定的參數，採取謹慎穩健原則為前提。並基於降低金融機構抵押權長期擔保的價值變動風險下，訂定適用範圍規定。因此於今年5月制訂發布「第十四號公報-金融機構設定抵押權之不動產估價報告書範本及注意事項」。

估價師公會希冀透過金融機構抵押估價公報範本作為技術及相關規範的指引，藉由提升不動產估價作業獨立性及專業性，以謹慎穩健原則協助降低不動產價值變動對金融機構設定抵押權造成之風險，並健全不動產抵押市場機制。

第31屆泛太平洋估價研討會於9月5日到8日在台灣舉辦，包括美、加、澳、紐、日、韓等12會員國的不動產估價、投資、開發、金融與顧問等專家，以及國內不動產相關領域之產、官、學界人士共500餘人與會；中華民國不動產估價師公會藉此估價專業的國際會議，同時呼籲政府，盡速建立不動產擔保品估價獨立性，要求金融機構委託不動產估價師評估價格並簽證，避免銀行行員自行估價產生球員兼裁判的道德陷阱。

中華民國不動產估價師公會全國聯合會（不動產估價師公會）表示，2000年不動產估價師法立法意旨，緣於1997年亞洲金融風暴期間超貸案頻傳，及1998年都市更新條例立法後亟待解決之權利變換價值認定，加上民眾對於土地徵收呼籲應採市價補償，希冀藉由建立制度納管專業技術人員、制定規則確保估價技術水準、透過產業自律健全市場秩序，以因應社會經濟需求、提升估價公信力、保障民眾權益、維護交易安全、協助健全經濟金融秩序。

不動產估價師公會指出，不動產估價師法施行迄今，政府在都市更新權利變換、公開發行公司不動產交易、土地徵收補償等方面，已逐步將專業估價者評估納入機制範疇。

為避免估價品質良莠不齊，並建立估價公信力，中華民國不動產估價師公會全國聯合會表示，在中央主管機關支持，及學界老師們輔導下，不動產估價師公會持續制訂相關估價技術公報或通則，並透過制訂與回饋過程，逐漸形成產業自我規範、自我協調之行為機制，從而凝聚產業共識，提升估價技術，並在發布公報或通則後，建立產業間具有普遍約束力的行為規範，使估價從業人員有所遵循，並且形成產業自律，以確保估價品質、維護市場秩序、精進產業健康發展。

不過，不動產估價師公會強調，不動產估價師法立法迄今雖已逾23載，然而金融機構不動產超貸詐貸案仍時有所聞，並見諸媒體。有立法委員擔憂影響金融穩定，因此審視我國金融機構相關核貸機制，特別是近五年內公庫銀行委外估價占其評估總數不及0.3%一事是否合理，希冀相關機關予以檢討。

不動產估價師公會表示，「他山之石，可以攻錯」，回顧世界各國金融機構貸款核貸制度，特別是2007年美國因抑制通貨膨脹而提高利率，導致抵押貸款違約急遽增加並引發次級房屋貸款金融危機，及2008年世界金融海嘯。各國開始從根本面反思不動產金融商品的各種弊病，並且制定相關預防與健全措施。

不動產估價師公會進一步指出，美國及學者嗣後予以檢討原因，起因過於寬鬆的貸款審查規則，特別是放款查核疏失、不動產擔保標的之估價偏頗、信評機構的道德風險等漏洞所產生的乳酪效應，其中估價規範亦是其中重要一環。

不動產估價師公會強調，特別的是，不動產擔保品之估價人員、估價結果及放款額度均由銀行一條龍之機構決定，缺乏保險絲熔點，並會有金融機構與存款戶間之「代理問題」。呼籲政府應正視金融機構貸款制度的「估價獨立性」(Valuation Independence)。

不動產估價師公會表示，估價師公會希冀透過金融機構抵押估價公報範本做為技術及相關規範的指引，藉由提升不動產估價作業獨立性及專業性，以謹慎穩健原則協助降低不動產價值變動對金融機構設定抵押權造成之風險，並健全不動產抵押市場機制。

此外，金融機構抵押估價公報並參考各國對於金融貸款估價獨立性要求，於附錄提出金融機構委託不動產估價管理規範原則以供金融機構參考，從而規範不動產於金融機構設定抵押權估價行為，維護不動產抵押權當事人雙方合法權益，防範不動產抵押信用風險，避免不動產估價受金融機構負責貸款業務或決策人士影響，以確保金融機構設定抵押權之不動產估價報告書範本估價品質，共同協助金融穩定及健全金融環境。

中華民國不動產估價師公會今天在泛太平洋估價研討會上呼籲，為防範金融風暴再起，估價應超前部署，政府應盡速建立不動產擔保品估價獨立性，要求金融機構委託不動產估價師估價簽證，避免銀行行員自行估價、放款，產生「球員兼裁判」的道德陷阱。

不動產估價師法立法迄今已逾23年，然而金融機構不動產超貸詐貸案仍時有所聞，有立委擔憂影響金融穩定，因此審視我國金融機構相關核貸機制，特別是近5年內公庫銀行委外估價占其評估總數不到0.3%是否合理，希望相關機關檢討。

公會指出，近來世界各國因疫情採量化寬鬆政策，引發資產價格驟起，然而疫後過度通膨迫使美國聯準會再度升息，導致今年3月美國、瑞士出現銀行破產危機，不動產市場亦產生價格遽升後的式微，部分金融環境與2008年金融海嘯期間類似，加上中國大陸最近不動產市場急劇崩跌，也對金融穩定性有所疑慮，都恐引發蝴蝶效應，影響台灣總經及金融環境。

然而，台灣房市場走了多年大多頭，對授信貸款環境較為樂觀，對於不動產貸款規範因應對策及重視程度較為消極，倘若房市突然反轉，金融環境恐將不及反應；應防範不動產抵押信用風險，避免不動產估價受金融機構負責貸款業務或決策人士影響，共同協助穩定金融環境。

住展雜誌公布最新市調，民俗月來到，8月北台灣預售屋推案量約450億元，較7月減少五成，不過在新青安貸款方案、通勤月票等新制影響下，8月北台灣整體新建案市況平穩，並以機捷沿線重劃區買氣較佳。

而代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2023年8月分數43分，較7月減少3.6分，對應燈號依然為綠燈，已連九綠。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，由於預售屋限制換約實施前出現的預售屋上車潮，稍微減輕北台灣新建案市場賣壓，且低總價產品銷況穩定，接下來要看到新建案房價下修，機會越來越渺茫。

根據住展調查，北台灣8月單一案量逾15億元以上的指標案，有台北市-中正「博愛賦御」及文山「碧水岸」、新北市-林口「和洲艾美」、桃園市-龜山「大華昇耕」、新竹縣-竹東「春福樸山」等案。

8月完工釋出的新成屋戶數將近3百戶，較上月小幅增加，不過仍沒有單一案量逾15億元以上的指標新案。

由於部分中小規模建案相繼結案，8月北台灣線上待售住宅建案數微幅下滑，新建案平均議價率則未出現明顯變化。

來客與成交組數部分，8月住展風向球追蹤的指標建案平均來客組數約為23.5組／週，較7月減少3.3組，月減12％。8月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.5組／週，較7月減少0.7組，月減21％。

成采錡表示，相對於7月市場來人、成交組數因指標新案銷售表現亮眼而成長，8月市場在新指標案數量較少、周末多雨天等因素影響下，接待中心來客量減少，進一步影響成交表現。

但若跟預售屋推案量水準差不多的6月比較，8月來人、成交組數指標分數未有落差，顯示北台灣新建案市況表現還算平穩。由於低總價產品銷況穩定，各地持續出現產品坪數小、總價門檻較低，但單價偏高的「低總高單價」建案，進一步推升區段行情。

9月7日，南京發佈促進房地產市場發展6項最新舉措。

新舉措提到，落實國家信貸政策最新要求。 落實國家調整優化差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策，更好滿足剛性和改善性住房需求。

部分區不再需要購房證明。 為進一步優化購房服務流程，自9月8日起，玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區範圍內購買商品房不再需要購房證明。

出台集體土地房票安置辦法。 對徵收集體土地涉及住宅房屋的，鼓勵被徵收人選擇房票安置，滿足被徵收人多元化安置需求，縮短安置過渡週期，具體由各區制定實施細則。

對購置新房實施補助。 部分區域對在2023年8月1日—12月31日期間購置新建商品住房的給予補助，具體補助標準和條件以各區細則為準。

實施「賣舊換新」補助。 在享受第四條補助的基礎上，對出售自有住房並購買90平方米以上新建商品住房的，再給予一定補助，具體補助標準和條件以各區細則為準。

推出「換新購」服務。 南京房地產業協會、房地產經紀行業協會聯合開發企業、重點經紀機構推出“換新購”服務，搭建“換新購”超市，超市房源不高於案場銷售最低價，通過“優先賣、放心買”保底交易服務，縮短二手房出售和新房購買週期，加快滿足居民住房改善需求。

房地產收併購市場8月熱度回升顯著，企業正在加快處置資產回籠資金。 根據克而瑞地產研究中心（CRIC）監測，2023年8月重點受監測房企共涉及26筆併購交易，其中披露交易金額的有22筆，總交易對價達367.3億元，同比大幅增加116.2%、環比增長200.8%，交易規模升至半年以來的小高峰。 單月披露的單筆平均交易規模16.7億元，約為7月份的2倍。

從已經明確的交易進展來看，8月份有2筆交易處於協定中，6筆交易處於掛牌狀態，9筆交易已完成。 其中，掛牌的交易包括大悅城(3.850-0.04, -1.03%, )通過產交所公開掛牌轉讓北京昆庭100%股權及債權，掛牌底價為42.56億元。 完成的交易當中，包括綠城20.72億元收購與合景泰富合作的蘇州、杭州多個專案等。

值得一提的是，當月市場關注度較高的是，碧桂園於8月25日宣佈出售廣州亞運城專案公司26.67%股權給中海，對價約12.92億元，交易事項完成後，中海將成為該專案公司100%控股股東。 克而瑞地產研究中心分析人士認為，碧桂園當前資金壓力較大，選擇此結點出售富餘資產，意在緩解其債務集中擠兌造成的短期壓力。

從8月份房地產收併購市場交易標的物業類型看，多元化併購額佔比較上月明顯回升，其中12筆涉及商辦、文旅、物管等不同領域的多元化投資，披露的交易金額241.5億元，佔全部規模的65.7%，環比提升17.6%。 上述分析人士認為，近期商辦資產出售熱度較高，開發商選擇加快處置，以實現資產價值最大化。 月內共有5筆商辦類資產交易，交易對價約216.1億元，佔到全部規模的58.8%。

8月，房地產行業利好政策密集出臺，包括降低首付比、下調房貸利率、調降存量房貸利率等方面內容。 此外，財政部、稅務總局、住建部等部門月內還出臺了改善性住房換購稅費減免政策。 近期北上廣深全部回應「認房不認貸」政策，武漢、成都、長沙和蘇州等部分二線城市也陸續跟進，極大提振市場信心。

上述分析人士表示，「認房不認貸」相關政策針對降低居民購房成本效果顯著，有利於釋放高能級城市居民置換以及異地購房需求，短期內放量明顯。

值得一提的是，除穩定需求端外，當前政策也在繼續紓困房地產供給端。 8月27日，證監會發佈優化IPO、再融資新監管安排。 其中，對房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。 機構認為，本次再融資新規豁免對上市房企限制，意味著監管層積極呵護上市房企流動性，有助於房企全力推進“保交樓”工作。

房地產服務大企業仲量聯行的數據顯示，2023年1至6月全球房地產投資額同比下降54%，降至2760億美元。 這一數值低於受新冠疫情影響的2020年，更創出從雷曼危機影響中恢復的2012年以後11年來的最低水準。 在利率上升導致借貸成本上漲的美國等地，投資減少。

仲量聯行以全球的辦公樓、酒店、物流設施和住宅等為對象統計了投資額。 按地區來看，美洲大陸今年上半年的投資額同比減少了59%。 歐洲、中東和非洲下降了55%。

以美國為中心，遠端辦公不斷普及，辦公室的出勤率還沒有達到疫情前的水準。 投資於辦公室的資金大幅下降。 仲量聯行日本法人的調查事業部部長赤城威志表示：「將辦公室改用為住宅的動向也很活躍。 ”

包括日本在內的亞太地區的房地產投資減少了24%。 在持續低利率的日本，國內外房地產資金大量湧入，房地產投資額同比增長52%，達到2.1473萬億日元（約合150億美元），但亞太其他地區房地產投資額出現下滑。

按城市來看，以東京為中心的日本東京圈投資額達到93億美元，僅次於美國洛杉磯（100億美元），排在第二位。 紐約和巴黎分列第三和第四。

從投資物件屬性來看，辦公室佔全球投資額的比例呈逐年減少趨勢，2023年1至6月全球佔比為23%。

在整個房地產行業規模下行背景下，發展住宅開發之外的第二增長曲線已成為了眾多企業的共識。

非住領域中，一直以來我們看好三個方向，第一是物業，第二是租賃，第三是養老。

在這三個方向中，物業既包括了整個行業趨勢問題，因為在整體存量市場中，每一年都有大量的交付，同時也涵蓋了物業行業完善升級的問題。 這兩個問題決定了物業行業的未來。

從剛剛過去的半年報季可以看到，「高品質」成為大部分物業企業的重點，一方面是因為在行業整體營收下滑的同時凈利率出現了回升，9成以上的企業都提到了品質提升。 另一方面隨著住宅金融屬性的消弱，回歸居住狀態本身，業主對房子承載的生活方式也提出了一定的要求。

如果說今天房地產行業還有一個能夠在某一些點上產生一些亮點的話，那麼在物業的服務力和產品力的結合下，可能會成為未來兩三年調整的最大力量。

半年報季剛剛過去，據克而瑞物管對53家披露數據的樣本企業統計，2023年上半年樣本企業在管面積、營收、毛利率增速與2022年同期相比都出現了下降，降幅分別為14%、13%和3%，與此同時，2023年上半年企業凈利增速均由負轉正，從2022年上半年的-16%漲至2023年上半年的3%。

與此同時，隨著地產行業形勢對物業行業的影響減弱，2023年物業行業風險逐步出清，企業分化加劇，各梯隊出現了斷層。

據克而瑞物管對53家披露數據的樣本企業統計，2023年上半年頭部企業營收50億以上的企業有9家，排名前3的分別是碧桂園服務、萬科雲、綠城服務。 營收在25億到50億之間的大型物企有3家，營收5-25億的中型企業有27家，5億以下的小型物企有15家。

可以看見，2023年上市物企梯隊已出現明顯斷層，頭部物企梯隊平均同比增長為全梯隊最高，達12.3%，而大型物企的梯隊平均同比是全部梯隊中唯一負增長的，為-5.1%。

2023年上半年樣本上市物企中，有90%企業提及“品質提升”。 從目前來看，儘管2023年上半年上市物企在管面積、營業收入增速有所下滑，應收賬款增速仍高於營收增速，壞賬風險依然存在。 然而，企業凈利增速均由負轉正，行業高質量發展已初見成效。

在房地產市場回歸居住屬性的背景下，業主們開始對居住本身提出了更高的需求，房子開始成為承載生活方式的一部分。 服務力也成為了持續創新滿足客戶需求的重要能力。

從目前來看，不同物企基於自身背景和發展階段的不同，服務力水準存在較大差異。

其中少量頭部物企和細分賽道頭部企業在產品和企業運營端相對穩定成熟、具備較強競爭力，開始對進行更精細化調整。 同時，還有大量企業仍處於市場化程度由低到高的過渡階段。

在客戶意識覺醒、市場競爭激烈的環境下，服務力是物業企業持續發展的關鍵能力，其中產品力和組織力是企業生存和發展的根基，數位力則是企業面向未來的競爭力。

通過不斷完善這些能力，物業服務企業才能夠滿足客戶需求，提供卓越的服務體驗，從而取得持續的發展和成功。

產品力：企業核心競爭力的體現

產品力是企業核心競爭力的體現，它直接關係到企業的市場表現和業績成果。 服務的設計、服務的品質以及其背後的品牌理念和價值主張，是企業贏得客戶心智的關鍵。

2023年以來，品質提升已經成為企業發展的重要關鍵詞。 企業不斷加強產品力，通過不斷改進與創新來提高服務品質。

為了進行精準的客戶洞察，首先需要對客群進行精細化的細分。 不同行業的客戶在服務要求、專案規模、類型、檔次、屬性、區域等方面存在差異，因此針對不同業態的服務要求，需要進行專案的分類洞察，每個業態根據其特點和需求的不同來進行細分和洞察。

不同業態中的基礎服務難度存在顯著差異。 企業在提供服務時，需要根據不同業態的特點要求，針對性地制定服務策略和操作規程。

以保潔業務為例，專案的管理規模、人員密度、服務對象的屬性和服務的等級要求都會導致服務難度的差異。 其中，醫院物業的保潔服務的難度最高。 醫院作為特殊的服務場所，其院感要求非常嚴苛。 由於醫院環境需要高度清潔和消毒，因此清潔工作需要更加細緻和嚴格。 同時，醫院作為人員密度較高的場所，保潔工作需要更頻繁、更高效。 此外，醫患特殊客群對環境的要求更高，對服務的要求和期望也更加嚴格。

在當下的市場環境中，服務不再僅僅是滿足客戶基本需求，而是越來越注重提供更高層次的精神層面的滿足。 對於物業企業而言，提供優質的服務已經不再足夠，需要更進一步深入到客戶精神內心，提供符合精神需求的服務，以此來滿足當今客戶日益緊迫的情感需求和個人化需求。

組織力：支撐產品力呈現的重要底座

如果說產品力是是企業吸引並維護客戶的首要因素，那麼組織力則是支撐產品力呈現的重要底座。

自2022年以來，我們已經觀察到物業企業對組織架構進行了深度的優化和調整。 這些變化旨在提高效率，改進服務，並更好地適應快速變化的市場環境。 2023年，這種趨勢變得更加明顯，組織優化的物業企業數量進一步增加。

根據不完全統計，2023年上半年，已經有接近60%的上市物業企業進行了不同程度的組織調整，這一比例反映出當下市場企業對提升業務和管理效率的迫切需求。

2023年的上半年，物業企業的組織調整主要圍繞“更精簡、更扁平、更專業”這三個關鍵詞進行。 這些企業希望通過組織改造，提升自身的運營效率以及應對市場的挑戰。

在追求「更精簡」的過程中，許多物業企業選擇了優化區域架構。 他們合併相關的業務區域，去除管理層級，消除冗餘職能。 這樣不僅能夠提高決策效率，也有助於釋放更多資源供一線服務使用。

在推動組織的「扁平化」過程中，構建敏捷組織和將職能中心轉變為賦能中心已經變成了主要的發展方向。

從組織調整的效果來看，2023年上半年上市物企管理效率有所提升，企業平均管理費率為9.04%，同比下降0.49個百分點。

2023年上半年，企業人均效能也進一步提高，披露數據的37上市物企顯示，人均營收為17.1萬元/人，同比上升5.7%; 人均毛利4.7萬元/人，同比下降6.5%。

數位力：降本增效仍是核心

降本增效是物業數位化的發展核心，從數位化投入上看，TOP50平均投入在2023年出現顯著下降，預計2024年穩中有升，頭部企業與中部企業數位化投入差異明顯。 從數位化團隊人數來看，2023年頭部物企團隊整體人員規模結構較2022年變化不大。

在數位化戰略目標上，受整體經濟形勢影響，2023年總體戰略目標大方向與2022保持一致，降本增效仍是物企數位化絕對主旋律。

從部分物企2023年中報披露資訊看，智慧社區與數位化對增值服務的工具作用被提及最多。 智慧社區已經成為物企運營社區專案的必選項，而數位化工具對物企增值服務的提升也更好的説明物業企業突破現有資源管道，擴大使用者規模，從而助推增值營收的增長。 同時，我們看到，智慧能耗/低碳和AI+ 機器人(12.230-0.46, -3.62%, )等領域在2023年也開始出現在更多的物企中報內容中。

克而瑞調研數據顯示， 「大部分員工對於數位化轉型認知和理解不深」、“業務流程龐雜，梳理重構苦困難”以及“公司內部缺乏數位化專業人才”是TOP50物企數位化發展中最核心的3個難點，人才培育仍是物企數位化發展的核心瓶頸。 同時我們也看到，有約四成的頭部物企認為「數位化投入在短期內無法展現成效」也是制約企業數字化發展的重要因素。

目前Top50物企均已經完成業財一體化和中後台資訊化的建設，逐步推進運營管理數位化和賦能一線數字化場景的落地建設。 雖然2023年的行業發展難度較大，與2022和2021相比TOP50物企推動運營管理數位化和賦能一線數位化的比例提升明顯，有近4成的TOP50物企在賦能一線數位化發展中成果顯著。

2023年，也許對房地產行業來說，是調整和回穩的階段，但對於物業行業來說，正處於發展、起步、上台階的過程中。

物業行業在之前幾年已經基本完成了行業風險逐步出清，地產行業形勢對物業行業的影響減弱，物業企業正積極向獨立性方向發展。

面對如今行業的變局，物業企業如何在保證獨立發展的同時，持續提升服務品質，構建服務能力成為行業重點。

東北地區四大主要城市中，繼瀋陽市發佈樓市新政後，「東北經濟最強市」大連緊隨其後，於9月7日出臺一系列新政措施，其中包括解除限購限售政策、認房不認貸、購房有補貼等舉措。

業內人士表示，大連此次出臺的樓市新政各項舉措，針對性強，可有效滿足居民剛性和改善性住房需求，進一步降低交易成本，支援居民合理住房消費，將對促進大連房地產市場平穩健康發展具有重要意義。

全面解除限購限售政策

根據大連市9月7日發佈的《關於進一步促進我市房屋消費的通知》，即日起，在大連市中山區、西崗區、沙河口區購買商品住房的限購政策解除。 居民家庭在大連市購買商品住房的不再受住房總套數限制。

此外，個人在大連市中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區、高新區購買的房屋不再受上市交易年限影響，滿足購房者“以舊換新”“以小換大”等合理售房需求，激發二手房市場活力，促進一二手房市場良性迴圈。

上述兩條措施意味著大連市全面解除限購限售政策。

大連在樓市全面鬆綁后，還將給予購房者補貼，降低使用交易成本。 2023年9月7日起至2023年12月31日期間，個人購買大連市中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區新建商品住宅並完成契稅繳納的（以購房合同網簽時間為準），按照不動產權證面積給予200元/平方米的購房補貼，且購房補貼不超過買方繳納的契稅總額。

信貸方面，大連市加入“認房不認貸”行列。 居民家庭申請貸款購買商品住房時，對家庭成員在大連市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

此外，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低於30%。

首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按大連市現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

此次大連樓市新政還推出“賣舊買新”個稅減免政策。自2022年10月1日至2025年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

“零門檻”搶人

大連作為副省級城市、計劃單列市及東北地區經濟「領頭羊」城市，近年來GDP總量穩居東北三省各城市首位。 憑藉優越的沿海區位、良好的宜居環境、較為完善的產業結構，大連成為東北地區為數不多的常住人口凈流入城市之一。

但也要看到，近年來，大連市老齡人口佔比不斷上升，中青年人口比重下降較為明顯，老齡化進程加快。

為此，大連在「搶人」方面可謂不遺餘力，下足了功夫。 2022年5月，大連市人民政府印發關於全面放開落戶條件的通知。 自2022年6月1日起，全面放寬個人落戶學歷和年齡限制。 中職學歷、在校學生、有繳納社保記錄、擁有合法產權房屋等均可落戶，大連戶籍人員的父母、配偶、子女也可投靠落戶，幾乎實現「零門檻」落戶。

實際上，大連全面放開落戶條件，不僅對增加人口數量、優化人口結構、吸引更多高素質人才落戶大連具有積極作用，還對大連樓市帶來利好影響。

值得注意的是，大連市人才住房政策也頗具吸引力。

在高層次人才安家費方面，大連市給予的安家費標準為尖端人才500萬元、領軍人才260萬元、高端人才120萬元、青年才俊30萬元。

新就業或自主創業高校畢業生住房補貼方面，新就業或自主創業高校畢業生住房補貼標準為博士每月2500元、碩士每月1500元、本科每月1000元，保障期3年（“雙一流”高校提高10%）。

高校畢業生一次性購房補貼方面，大連市規定，2022年5月26日後畢業，正在領取大連市住房補貼或已經保障期滿的博士、碩士、本科畢業生; 畢業后5年內在大連市購買普通商品房，申報時已取得不動產權證書，一次性給予10000元購房補貼。

9月7日來自貴陽城投集團的消息，該集團旗下貴陽市住投公司打造的「城寓」人才公寓整體出租率已達85%。

去年以來，貴陽市住投公司通過自建、划轉、存量房源改造等方式，累計籌建投用1463套人才公寓和人才保租房。 其中「城寓」人才公寓997套，包括大數據人才公寓、新莊人才公寓、航空港人才公寓、玫瑰園人才公寓、集美陽光人才公寓。 今年以來，「城寓」人才公寓出租率穩定提高，截至目前已累計出租房源846套，入住人數約2600人，其中玫瑰園人才公寓出租率達100%。

人才公寓投用以來，貴陽市住投公司通過線上、線下等方式，面向專案周邊創業就業的新市民、新青年及高層次人才廣泛開展市場化招租，並結合各人才公寓區位等實際情況，針對周邊企事業單位、專業機構等用人單位推行定向化服務。 同時，該公司以打造「城寓」品牌為抓手，不斷提升公寓的“硬環境”和“軟服務”。 組建專業化運營團隊，堅持放心、省心、貼心、舒心、開心“五心服務”，不斷優化提升公寓管理和服務，為住戶提供良好的居住體驗。

9月7日，中梁控股集團有限公司（簡稱“中梁控股”）發佈2023年8月若干未經審核營運數據。 公告顯示，8月單月，中梁控股實現合約銷售（包括合營企業及聯營公司的合約銷售）金額約20.4億元，合約銷售面積約19.1萬平方米。

整體來看，今年1-8月，中梁控股累計實現合約銷售（包括合營企業及聯營公司的合約銷售）金額約252.7億元，累計合約銷售面積約244.2萬平方米。

近期內地政府接連放鬆房地產政策，據《中國房地產報》昨日報道，目前深圳非住宅類的商業辦公物業、商務公寓等，對港澳居民放寬限購。

《中國房地產報》引述深圳市住房公積金管理中心相關人士表示，政策是最近幾天才更新，接下來會告知相關職能部門落地執行。據介紹，該中心負責審核購房資格與網簽備案，相關政策調整會否對外發布尚未明確，但如果近兩天有港澳居民購買深圳市的商用物業，已經可以網簽，放寬意味着「不限套數」。

不包括台灣和境外人士

此次放開針對港澳居民，但不包括台灣居民和境外人士，住宅的限購政策也未有變化。

根據2007年7月發布的《深圳市國土局關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》，港澳台地區居民和華僑只能購買一套用於自住的住宅類商品房。境外機構和個人購買非自用房地產的，要遵循商業存在的原則，申請設立外商投資企業，取得營業執照後，方可按照核准的經營範圍從事相關業務。也就是說，境外機構和個人購買非自用商品房，必須取得兩證，一個是外商投資企業批准證書，一個是營業執照，營業執照中要有房地產投資的營業範圍。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀稱，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報22.64點，較上周24.64點下跌2點，連跌4周共9.79點。CVI跌勢未止，二手樓市持續低迷，銀行按揭取態更趨保守。若CVI跌穿20點，預示樓價將加快向下調整，可能會結束現時窄幅回軟的局面。

建業地產（00832）公布，8月銷售額6﹒5億元（人民幣．下同），同比減少62﹒5％；銷售建築面積約9﹒8萬平方米，同比減少63％，每平方米平均銷售價格6608元，同比增加1﹒1％。

該集團指，今年首8個月已取得物業銷售總額110﹒8億元，同比減少38﹒1％；總銷售建築面積約164萬平方米，同比減少34﹒6％；每平方米平均銷售價格6763元，同比減少5﹒3％。

選擇性補充土儲 加快推售新盤

新鴻基地產（00016）公布截至6月底止2022/23年度全年業績，股東應佔盈利239.07億元，按年下跌6.5%；基礎溢利238.85億元，減少16.9%，主因物業銷售溢利下降。每股盈利8.25元；維持派末期息每股3.7元，全年派息4.95元不變，股息佔本年度基礎溢利約60%。新地稱，未來將緊守派息政策，分派其基礎溢利的40%至50%為股息。

淨債項1098億 漲近半成

截至6月底，淨債項1097.73億元，增加4.9%；負債比率由17.4%升至18.2%。因平均實際借貸成本由2.2%漲至3.3%，令淨財務支出增至40.81億元。銀行存款及現金152.8億元。香港及內地已落成物業的加權平均資本化率維持於5.1%及6.6%不變。

新地表示，近期內地和香港的經濟和樓市表現疲軟，在不明朗的經營環境下，集團會繼續恪守審慎財務原則，在補充土地儲備時採取選擇性策略，嚴格控制資本支出，新項目準備就緒後便立即推出市場，並加快推售已落成的待售單位及非核心物業，務求帶來持續的現金流；另外，政府吸納外來人才、輸入勞工和引進重點企業等措施，可望為本地經濟增長注入新動力，有利樓市發展。

本年度港賣樓目標330億

期內，集團收入達711.95億元，減少8.4%。物業銷售溢利降28.7%，至112.99億元，其中香港跌42%，至84.74億元，內地大增1.78倍，達28.25億元。總租金收入下滑2%，至243.22億元，其中香港上揚1%，至177.38億元，內地少4%，至52.15億元人民幣；淨租金收入下跌4%，至184.61億元。

權益合約銷售總額約379億元，香港佔334億元，增13%，接近全年銷售目標，內地則佔40億元人民幣。尚未確認銷售收入324億元，香港佔280億元。2023/24年度香港銷售目標330億元，內地50億港元。

2023/24年度餘下時間，將推售香港住宅項目包括元朗天榮站發展項目第一期YOHO WEST、元朗The YOHO Hub II、屯門NOVO LAND第三期、啟德「天璽．天」和「天璽．海」的第一期，以及何文田太子道西合作發展項目。在內地計劃推售上海濱江凱旋門新一期單位，以及杭州國際金融中心和佛山瀧景等合作發展項目的新批次。

截至6月底，按所佔樓面計，在港土地儲備約5800萬方呎，當中約3640萬方呎已落成物業，絕大部分用作出租及長線投資，餘下部分中約1430萬方呎為可供出售發展中住宅，預計未來6至7年分批落成，其中約140萬方呎已預售。內地土儲6750萬方呎。新地稱，長遠隨主要綜合發展項目落成，經常性收入基礎將進一步壯大，連同非地產業務收入，為集團帶來穩定且可觀的經常性收入。

吳向東11月退任獨立非執董
新鴻基地產（00016）公布，獨立非執行董事吳向東為投入更多時間專注其他事務，將於11月2日股東周年大會上退任。

在2019年8月，吳向東獲新地委任為獨立非執行董事，因為他是中共黨員且是首位加入新地董事會的內地人而備受關注。

首位入局內地人

吳向東現年56歲，於1993年加入華潤集團，2009年至2019年2月期間擔任華潤置地（01109）執行董事，期間出任潤地常務副總經理、董事總經理及主席。他於2019年3月被平保（02318）董事長馬明哲招攬出任華夏幸福（600340.SH）聯席董事長，直至去年4月辭職。

另外，新地2019年11月投得西九龍高鐵站上蓋商業項目，翌年4月獲平保旗下平安人壽購入辦公大廈部分的30%權益。

新世界發展（00017）及香港迪士尼樂園度假區宣布簽訂合作備忘錄，雙方將探討多個協同合作機遇，包括在機場航天城11 SKIES開設全新精品店、增強交通接駁，以及開發嶄新旅遊及文化產品，勢把大嶼山升級轉型為國際旅遊娛樂產業園。

機場航天城11 SKIES設精品店

根據合作備忘錄，雙方探討的協同合作將涵蓋零售、產品開發及宣傳層面，新世界稱，能夠發揮集團生態圈2600萬名會員的龐大機遇，以至在香港及大灣區的K11據點合辦活動和市場推廣。

新世界執行董事薛南海表示，集團與香港迪士尼兩強聯手，在不同層面優勢互補，並牽頭發揮大嶼山旅遊景點之間的協同效應，集團將繼續積極物色更多信念相同的合作夥伴，讓大嶼山成為國際旅遊娛樂產業園，令香港成為本地、中國內地及國際旅客的首選目的地。

香港迪士尼樂園度假區行政總裁莫偉庭指出，香港迪士尼一直積極促進經濟發展，並致力以創新方式推動香港成為首屈一指的旅遊目的地，期待滙聚大嶼山的友好夥伴，在旅客重回香港之際捕捉其瞬息萬變的多元需求，提供更多體驗式旅遊選項。

待賣單位滾存 發展商淡市按兵

買家觀望氣氛濃厚，新盤大多按兵不動，令已批出預售樓花同意書但尚未發售的單位愈滾愈多。地政總署昨天公布，8月批出4份預售樓花申請，涉及2998伙，按月減少35%，但仍為今年次多，會德豐地產與港鐵（00066）將軍澳日出康城第12A期及12B期共佔1335伙或44%。單計今年首8個月，全港共有23個私樓項目取得售樓紙，單位數目達12495伙，當中有7769伙或62%仍未開售。

地政總署公布，8月有4個項目獲批售樓紙，涉及2998伙，較7月的4602伙，按月減少1604伙或35%，仍為今年次多。

屬今年次多 康城12AB期佔44%

日出康城第12期提供1985伙，分3期發展，8月先批出第12A期及第12B期。第12A期佔650伙，預計落成日期為2025年10月底，樓花期約26個月；第12B期佔685伙，預計落成日期為2025年11月底，樓花期約27個月。至於第12C期提供650伙，仍待批售樓紙。

會德豐地產於日出康城有多次賣樓經驗，例如第5期MALIBU及第7期MONTARA等，第12期是該發展商在日出康城壓軸推售的項目。會德豐地產稱，該集團現正積極籌備預售工作，如有進一步消息將再作公布。

上月3預售申請 屯門48區矚目

整個日出康城共分13期發展，最後一期為信置（00083）等發展的日出康城第13期，分成第13A期及第13B期，合共提供2550伙，正待批預售樓花同意書。

其餘兩個在8月獲批預售樓花同意書的新盤，均不是私人住宅項目。其中房協旗下觀塘安達臣道安禧街21號住宅項目，提供1403伙，屬於資助房屋；而市區重建局紅磡煥然懿居第三座，提供260伙，屬於首置盤，料本月開始接受申請。

此外，地政總署8月接獲3宗預售申請，最矚目為屯門第48區青山公路青山灣段住宅項目，第1期及第2期齊齊申請預售，分別提供692及631伙。前述項目原本由內房佳兆業（01638）於2020年1月以35億元投得，據悉，該地皮已出售予玩具大王、旭日國際集團主席蔡志明。連同大昌集團（00088）旗下鴨脷洲豪宅項目的38伙，8月共有1361個單位申請售樓紙，按月增1.3倍。

根據統計，今年首8個月，全港共有23個私樓項目取得售樓紙，單位數目達12495伙。當中有14個項目仍未開售，涉及7769伙，以九龍東啟德佔3924伙最多。

啟德累積3924戶未開售最多

有見及此，發展商正減慢申請預售樓花的速度。全港累積待批預售樓花單位連續3個月下跌，8月跌至16195伙，較7月的17832伙，按月減少9%，創2021年11月16011伙後近兩年新低。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，近期二手交投低迷，相信新盤市場的動向依然是樓市焦點。

二手市場交投持續低迷，樓價較高峰回落，港島區大型屋苑呎價亦失守1萬元關口。薄扶林置富花園有極低層3房戶以580萬元易手，呎價僅9864元，屬屋苑近6年半以來再有單位呎價低於1萬元。

中原地產分區營業經理葉偉明表示，薄扶林置富花園20座極低層F室，實用面積588方呎，3房間隔，望內園景，今年8月起放盤，開價658萬元，最新以580萬元沽出，一個月累減78萬元或11.9%，呎價9864元。原業主於2011年6月以445萬元購入單位，持貨逾12年，賬面賺135萬元，單位期內升值30.3%。

翻查資料，屋苑對上一宗同類型單位成交可追溯至今年3月，為19座極低層F室，面積與上址相同，成交價678萬元，呎價約11531元，反映半年內同類單位造價回落98萬元或14.5%。置富花園上一次錄得呎價低於1萬元的交易在2017年2月，即是次為屋苑近6年半呎價新低。

麗港城頂層三載輸175萬

此外，消息指出，觀塘麗港城37座頂層連天台特色戶，實用面積748方呎，3房間隔，連約631方呎天台，以1100萬元成交，呎價約14706元。原業主2020年8月斥資1275萬元入市，持貨剛滿3年沽貨，賬面虧損175萬元離場，單位跌價13.7%。

資料顯示，尖沙咀九龍站天璽皇鑽璽高層E室，實用面積910方呎3房戶，原先以4580萬元放售，最終以4198萬元售出，呎價約46132元。原業主於2019年10月以4268萬元購入，持貨近4年，賬面蝕讓70萬元或1.6%。

前稱華僑永亨銀行的華僑銀行（香港）近年多番出售原先自用的舖位套現，最新以3200萬元賣出大角咀通州街地舖，賬面大賺3015萬元離場。

資料顯示，大角咀通州街51至67號新漢大樓地下6至8號舖，建築面積共2294方呎，以3200萬元交吉售出，呎價約1.39萬元。物業自去年10月起推出市場放售，叫價為3500萬元，終降價300萬元或8.6%售出，據悉買家為一家教會。

該舖位於1979年用永亨銀行名義斥資185萬元買入，一直自用作為分行，舖位在兩年前起丟空，現持貨44年後沽出，賬面勁賺3015萬元，升值16.3倍。

PARKVILLE基座舖拆售呎造6.38萬

根據資料，華僑銀行（香港）自2021年5月起先後以9108萬元出售觀塘牛頭角道地舖、2400萬元賣出新蒲崗康強街地舖、5680萬元沽售荃灣沙咀道地舖，連同上址，逾兩年售出4項舖位物業，共套現近2.04億元。

此外，宏安地產（01243）及宏安集團（01222）夥拍長實（01113）執行董事趙國雄兒子趙朗持有的屯門THE PARKVILLE基座商舖再錄拆售成交，為地下G10B舖，建築面積約337方呎，成交價約2150萬元，呎價約6.38萬元。

8月急增見237伙 學者：今年樓價橫行

樓價指數連跌數月，財務機構看淡樓市前景，加快推售拖欠借款的不良資產。有財務公司上月底一口氣推售16項「財仔盤」（財務公司借貸物業），令銀主盤急增至237伙，創2008年金融海嘯後新高。

由於向財務公司加按借貸的物業，以工廈、地廠甚至劏房等另類投資為主，現市場較難「去貨」，相信短期內銀主盤會進一步積壓，對樓市構成壓力。

財務公司一口氣推售16盤

前綫地產代理統計資料顯示，一家大型財務公司於上月30日，一口氣推售16個財仔盤，叫價介乎360萬至8,000萬元，而且以未補地價居屋、工廠劏房（工作室）及住宅劏房等另類單位為主，例如柴灣利眾街四興隆工業大樓2樓A室，面積4,799平方呎，現時分間成51個工作室，叫價2,600萬元放盤。

資料顯示，原業主2012年以約1,280萬元購入，2019年向財務公司借貸2,500萬元，估計工廈劏房銷情冷淡，最終淪為銀主盤。其次，紅磡信用街萬高花園洋樓A座低層B室，實用面積720平方呎，銀主叫價780萬元放盤。而單位分間4個劏房出租，租金介乎5,300至8,000元。

另外，荔枝角青山道通源工業大廈地廠，面積約10,320平方呎，銀主叫價8,000萬放盤。原業主2003年以320萬元購入，惟2011年開始向不同財務公司加按借貸，至2018年其中一筆貸款由3間財務公司聯合提供，估計數額巨大，財務公司擔心爛尾，故聯合3間財務公司合作以分攤風險，而至2021年業主再向現有財務公司借貸因而淪為銀主盤。

「財仔盤」涉95伙 佔整體40%

事實上，在上述大型財務公司大手推售財仔盤因素下，現時銀主盤升至237伙，但當中有95伙是由財務公司持有的財仔盤，佔整體約40%。

另一方面，大埔康樂園10街雙號屋，實用面積1,596平方呎，上月淪為銀主盤，以2,600萬元放盤。據悉，原業主為一名大馬拿督，早於2004年以970萬元購入單位，估計資金鏈斷裂淪為銀主盤。

中大經濟系副教授莊太量認為，即使近期銀主盤數量急增，但對樓市及樓價的衝擊不大，主因是各項經濟數據依然向好，例如失業率續跌、訪港旅客數字增加，樓價跌幅亦不算大，所以估計在各項經濟數據向好的情況下，今年樓價會橫行。

33全新盤待推售 高見17349單位

新盤積壓供應進一步飈升，地政總署上月共批出4份預售樓花同意書，涉2,998伙，令現時全港獲批尚未推售新盤增至33個，伙數更突破至逾1.73萬伙。當中，將軍澳日出康城第12A及B期，雙雙取得售樓紙，可提供1,335伙，發展商指已積極籌備預售。

今年8月獲批的4份預售均來自市區，涉及伙數雖然按月跌1,604伙，減少34.9%，仍是今年次高。最矚目為會德豐地產與港鐵 （00066） 合作的將軍澳日出康城12A期及12B期，各650及685伙，合共設1,335伙，預計2025年10月及11月底落成入伙，樓花期約26及27個月。

資料顯示，日出康城12期共分A至C期發展，發展商會德豐地產，早在去年5及6月就上述12A至C期作出申請預售，當中12C期仍待批預售，涉650伙，意味整期可提供1,985個單位。會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀指，集團正積極籌備該盤預售工作，有進一步消息將再作公布。

3項目申預售 共1361單位

事實上，除日出康城12A及12B期外，港島及新界亦有鐵路盤可隨時出擊，如嘉里 （00683） 、太古地產 （01972） 、信置 （00083） 等合作的黃竹坑港島南岸海盈山4B期，早在去年12月獲批售樓紙，涉368伙，如連同其他獲批尚未推售項目，目前全港更達33個，伙數高見17,349伙，多於過去5年平均每年一手消耗約1.5萬伙。

另外，地政總署同月接獲3份預售樓花同意書申請，涉共1,361個單位，較今年7月增加767伙，增幅1.3倍。相關申請項目包括「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際地產，持有的屯門青山公路——青山灣段項目第1期及第2期，各692伙及631伙，預計2025年11月下旬落成入伙，樓花期均27個月。

而該地盤原由內房佳兆業 （01638） ，於2020年1月以35億元擊敗15家財團投得，惟隨着佳兆業陷入財困，地皮最終在2021年以37.7億元易手予旭日國際地產。

此外，大昌集團 （00088） 發展的鴨脷洲海旁道豪宅項目，上月也遞交預售申請，提供38伙，是繼今年4月中信泰富旗下渣甸山大坑道135號項目後，再有港島項目入紙申請預售。而隨着地政總署加快預售批出速度，截至上月底，全港滾存待批預售單位進一步回落至16,195伙，按月減9.2%外，更創2021年11月錄16,011伙後近2年新低。

近期樓價、地價回落，啟德2A區2及3號住宅官地今日截標，受市場氣氛及地皮設有多項社區設施影響，市場看淡地皮招標反映，地價估值由44.7億元起，每呎樓面地價低見4,500元，或創啟德賣地新低價。

該幅地皮可建樓面達99.2萬平方呎，料可提供約1,325伙。綜合各測量師市場估值介乎44.65億至59.54億，樓面地價4,500至6,000元，即較鄰近長實 （01113） 去年底投得的另一幅2A區住宅地，每呎6,138元，低出2%至27%不等。

至於啟德發展區自2013年首次推地以來，最低地價為每呎4,913元，若以市場估值下限4,500元計，即有機會創區內地價新低。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，8月份工商舖註冊量共錄351宗（主要反映7月份市況），按月上升約18.2%。

8月份整體註冊宗數最新報351宗，按月上升約18.2%，註冊金額則錄38.76億元，按月上升約27.7%。當中工商舖三板塊的註冊宗數按月錄得全綫上升，商舖板塊的註冊量升幅最大，8月共錄106宗登記，按月上升約35.9%，其次為商廈板塊，最新有60宗註冊，按月增加約22.4%。工廈註冊量維持平穩，8月錄得185宗登記，按月上升約8.8%。

中高價物業 註冊量升幅顯著

若按金額劃分，8月份註冊量升幅最多的為價值5,000萬以上至1億元的物業，共錄10宗註冊，按月上升150%。其次為價值2,000萬以上至5,000萬元的物業，最新錄得25宗，按月增加約38.9%。中細價物業的註冊量則維持平穩，500萬或以下的物業最新錄189宗註冊，按月升約8.0%。至於介乎500萬以上至1,000萬元的物業登記量則錄72宗，按月升約26.3%。

8月份錄得4宗逾億元註冊成交。其中商廈市場錄得1宗註冊，尖沙咀柯士甸路28號新港國際大廈全幢以1.38億元成交。商舖市場則錄得3宗登記，成交包括鰂魚涌英皇道983至987A號瑞士樓多個舖位、荃灣荃景圍187至195號荃威花園1期地下及2樓商場部分，以及西營盤皇后大道西476至482號永興樓地下多個舖位，作價分別為2.49億、1.7億及1.15億元。

鋑聯控股行政總裁（工商舖）盧展豪表示，雖然8月份工商舖物業註冊量略見回升，但由於目前市場上欠缺新盤的推售，加上本港經濟仍未恢復到疫情前的水平，相信短期內物業的註冊量將在目前的水平徘徊。聯儲局將在9月中旬進行議息會議，預料投資者將觀望消息的發展。不過，隨着內地政府宣布「認房不認貸」政策及其他組合拳措施，預料內地的置業需求有望被釋放，內房面臨的財政危機得以紓緩，令投資信心恢復穩定。此外，中央人民銀行正實施較為寬鬆的貨幣政策，相信北水有望流入本港，令本港工商舖市場維持平穩。

核心區巨舖受追捧，中環盈置大廈一個複式巨舖，面積約6000方呎，自從運動用品旗艦店撤出，舖位在丟空3年後，終以每月55萬租出，平均呎租93元，較3年前舊租金下跌38%。

上址為中環干諾道中41號盈置大廈地舖及1樓，建築面積約5942方呎，舖面向干諾道中及域多利皇后街大單邊。

平均呎租93元

市場消息透露，自從開關以來，業主以每月65萬放租，近日成功租出，月租55萬，較意向租金減10萬，暫未知新租客所屬行業，惟並非時裝，亦不是飲食業。

租金較高峰期跌66%

該巨舖舊租客運動用品連鎖店NIKE，10年前，NIKE將旗艦店由區內皇后大道中的萬年大廈巨舖，搬遷至該盈置大廈巨舖，其時正值舖市高峰期，租金高企，該巨舖月租高達160萬，及後於疫市前續租時，月租減至90萬，2020年8月，NIKE敵不過疫市只好撤出，舖位亦一直丟空，業主亦大幅減價放租，曾一度叫價50萬，在市況低迷時仍乏人問津。

直至今年通關後，該舖位開始受注目，業主亦將叫租提高至65萬，今番終獲承租，最新租金較當時跌38%，相對高峰期更下跌66%，卻高於市況最低潮時的意向價。

近期區內巨舖承租，包括中環皇后大道中36號興瑋大廈2及3樓，建築面積共約8500方呎，由威士忌品牌麥卡倫以每月約50萬承租，平均呎租約60元，在此設立旗艦店，上址位處中環核心地段，是皇后大道中通往蘭桂坊必經之路，該品牌選址於此，可網羅中環上班一族、蘭桂坊常客及旅客。

麥卡倫承租九龍灣國際交易中心單位多時，面積約1.2萬方呎，市值呎租約20餘元，早前租用金鐘太古廣場2期中層全層，面積約2萬方呎，市值呎租約100元，現時由東九龍升級至核心區，開設旗艦店。