平均地權條例修正案7月1日上路屆滿2個月，私法人購買住宅的核准件數首曝光，全台共有76件提出申請，已審查完成共58件，其中獲得核准許可共44件，核准比高達75.9％，其中不乏雙北市高總價大戶買家獲審查許可，市場預期，下半年豪宅市場買氣，可望不像先前各界預期的冷清。

平均地權條例修正案針對私法人購買住宅改採許可制，原本外界擔憂，新制將衝擊高總價大戶豪宅買氣，不過根據內政部統計，截至目前為止全台申請共76件，扣除審查中的18件，已有58件審查完成，其中獲得許可的案件共44件、占75.9％，不許可僅11件、占19％，另需要補件的有3件。

觀察全台各都申請件數及獲得核准件數，以台北市最多，申請13件、有11件獲准；其次為新北市、台中市，都有10件申請，新北市有6件核准、台中市有4件；高雄市有9件申請、5件核准；桃園市有7件申請、4件核准；台南市有5件申請、4件核准。

至於不予許可的11件中，有1件是未有明確標的，有4件是買受非住宅房屋，至於申請宿舍用途未符合買受戶數則有1件；出租經營但未有不動產租賃業則有1件；出租經營但買受新建成屋有3件；另外，施行前已簽買賣契約，則有1件。

業者原以為私法人申請購置住宅「槓龜」率會很高，未料成功率優於市場預期。房地產市場專家認為，豪宅市場仍有特定買盤的剛性需求浮上檯面，預期「928檔期」至明年總統大選後，全台仍有不少豪宅新案會陸續登場。

土地買氣持續萎縮，根據商仲業者統計，今年前八月全國土地交易金額僅六一七億元，平均一個月約七十七．一二億元，較去年同期大減五十七．三六％，為二○一八年以來最低，較土地買氣最熱的二○二○年同期更大減七十一．五四％。

根據高力國際統計，去年全國土地買氣明顯下滑，全年約一六一四億元，跌破兩千億大關，年減四十五．七二％；今年前八月更慘，僅六一七億元，若未來四個月每月平均土地交易額無法達到九十六億元，今年土地交易總額恐跌破一千億元。

觀察二○一八至二○二三年前八月全國土地交易金額變化，從二○一九年起土地買氣開始轉熱，連續三年突破二七○○億元，其中二○二○、二○二一年甚至快要叩關三千億元，但二○二二年起土地買氣一路下滑。

高力國際研究部董事梁儀盈表示，觀察建築貸款餘額、土地放款餘額，今年增幅均走緩，顯見建商心態普遍保守。

不過，梁儀盈指出，七月桃園市政府公開標售住宅、商用地，最終標脫總額達一二七億元，占今年全國前八月土地交易額超過兩成，顯示土地只要坐落在成熟產業聚落、具軌道經濟建設等優勢，建商還是會出手獵地。因此，她認為，未來只要釋出土地位於成熟商圈且精華地段，又有產業聚集效應，建商仍有機會進場儲備土地資產。

新北市2023至2024年青年租金補貼10月2日起開放申請，並改採隨到隨辦，同時在申請限制上，不論是家庭年收入或家庭成員每人每月平均收入雙雙放寬，只要符合條件且在新北市設籍、就學或就業者皆可申請。

城鄉局表示，今年青年租金補貼將從10月2日上午9點開放申請，截止日至明年12月31日下午5點，受理對象為年滿18歲至未滿40歲，新北市設籍、就學或就業的單身、新婚及育（孕）有未成年子女（胎兒）之青年。

今年度青年租金補貼申請除改採隨到隨辦外，在申請資格方面也放寬，家庭年收入限制由132萬放寬至133萬，家庭成員每人每月平均收入限制也從5萬5300元放寬為5萬6000元，只要身份符合且財產所得、租賃地位置符合規定者，均可提出申請。

租金補貼金額按月計算，核撥至公告該年度受理申請期間為限，審查符合資格者，單身每月3500元、新婚4500元、育（孕）有未成年子女（胎兒）1至2人者5000元，3人以上則為6000元。

申請方式可透過線上或紙本郵寄至新北市城鄉局住宅發展科，相關資訊詳情也登載於新北市城鄉局網站公告區，有申請需求者可上網查閱。

看好老商辦改建效益，搭上危老改建熱潮，台北市30年以上的老舊商辦今年已有26件成交，平均每周就能成交一戶，總交易規模達21億元，尤其松江南京最熱門，包括台肥大樓、怡樂大樓、長欣商業大樓、環球世達大廈等資深商辦今年都有成交記錄。

據信義全球資產統計，今年上半年資深商辦前十件交易紀錄，均在北市重要商圈或近捷運站交通便捷的區位，其中松江南京商圈就有四件，此外台北車站商圈有二件，敦南商圈、信義世貿商圈、復興南京商圈、捷運大安商圈則各有一件。

其中，有二件屋齡高達半個世紀的老商辦，也都是億元左右的交易，台北車站的「重慶大樓」、以及南京東路二段的「怡樂大樓」分別以1.15億元、0.95億元成交。

老商辦成交總價最高的交易大樓落在敦南商圈，為可成科技以4.67億元購入屋齡32年的「敦南摩天大樓」，可成科技台北辦公室原本就位在此棟大樓內，此次交易主要是為了擴充自用的辦公空間。

信義全球資產總經理林三智表示，松江南京、敦南敦北商圈都是北市重點辦公聚落，但屋齡普遍老舊，在企業剛需旺盛帶動下，敦化南北路沿線舊商辦已掀重建潮，包括國泰寰宇大樓、台塑大樓、中華票券大樓、敦南金融大樓等，都已陸續進行都更改建，待地標級商業大樓完工落成，頂辦市場焦點可望重返敦化南北路。

林三智表示，通膨加上連續升息，資金轉向商用不動產，位在市區精華地段的優質商辦，只要一有釋出，且售價符合區域行情，就會吸引有自用需求的企業主或置產型投資人評估購置。

購買後可做為自用辦公室、亦可出租，更具未來改建潛力，若是取得大坪數辦公室，所持分土地面積也較大，在都更重建時可掌握更多話語權，資金運用進可攻、退可守，成為高資產客群資產配置寵兒。

新北市吸納台北市高房價外移人口，今年預售屋平均單價正式突破5字頭，每坪53.7萬元，五年漲幅27.1％，蛋黃五區（永和、新店、板橋、中和、三重）全數站上6字頭，以漲幅來看，則呈現「蛋白區幅凌駕於蛋黃區」的態勢，國道三號沿線蛋白區則是漲最兇的區域，樹林、鶯歌、三峽五年漲幅全數超過7成。

據永慶房產集團調查，新北市預售房價以永和每坪74.5萬元最高，為整個新北市率先預售均價越過7字頭的區域。

不過，以近五年房價漲勢來看，則則呈現愈外圍的低價區、漲勢愈強，北二高沿線蛋白區的樹林、鶯歌、三峽漲幅分別達82.5％、81.7％、74.8％；中山高沿線的泰山、林口、新莊漲幅次之，約在53～70％之間；相較下，鄰近北市第一環的蛋黃區，漲幅相對低了許多，永和、新店、板橋、汐止均在3成以下。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，近年資金潮挹注下，提升民眾對房價上漲的預期，營建工料雙漲，預售屋房價直線上揚，五年前新北蛋黃區預售屋約在4、5字頭，如今均以突破6字頭；過去房價在2字頭的外圍平價蛋白區，如今多以上看4字頭、甚至逼近5字頭。

陳金萍表示，新北市重劃區多，吸引了許多建商購地推案，原本新北市的中心素地已逐漸稀缺，因此建商便逐漸往外圍相對低基期的區域購地、推案，同時也推升當地房價。

以樹林來說，北大生活圈發展成熟，加上捷運三鶯線經過，交通題材利多發酵，吸引不少退休人士選擇在當地置產；鶯歌鳳鳴重劃區是雙北門牌房價相對較低的區域，受惠於台鐵地下化及增設鳳鳴車站、三鶯線利多，吸引不少建商搶進推案，生活圈逐漸成形，也讓鶯歌區近五年房價迅速攀高。

中古屋房價三年平均上漲逾30％，總價1,200萬～1,300萬最熱門

以漢神巨蛋百貨形成的高雄巨蛋商圈，磁吸的人潮，創造的商業機能，已成房市的重要支柱，3年來，中古屋房價平均上漲逾30％，高雄捷運紅線R14巨蛋站周遭，只要開價合理的中古屋，「最快可能2到3天就成交」，區內中古屋房價以總價介於1,200萬元到1,300萬元的小宅產品最熱門。

台慶不動產高雄博愛明誠加盟店店長湯智敏表示，高雄巨蛋商圈的中古屋房價，同樣受到台積電高雄建廠的激勵，近期的大樓新建案，每坪開價有的已經站上5字頭，使得巨蛋商圈5年內的新古屋，平均價格來到每坪32萬元到40萬元之間，比3年前的每坪最高30萬出頭，最高漲幅逾30％。

同樣的，根據實價登錄資料顯示，屋齡5年到10年的電梯大樓目前已上漲至每坪22萬到30萬元之間，而屋齡10年到15年的中古屋，則介於每坪18萬到22萬元之間。

湯智敏指出，巨蛋商圈可以博愛路為南北軸線，分為「東巨蛋商圈」、「西巨蛋商圈」，博愛路以東的「東巨蛋商圈」相對屬於較早開發的區域，屋齡也較久，但因整體商圈的生活機能完善，距離高雄捷運紅線R14巨蛋站，走路也在10分鐘左右，使得「東巨蛋商圈」近期的新案，開價已站上每坪50萬元。

至於「西巨蛋商圈」，因開發較晚，屋齡相對較低，圈內高雄捷運紅線R14巨蛋站周遭的中古屋，詢問度最高，也最容易成交，只要開價合理，「最快可能2到3天就成交了」。

他說，高雄捷運紅線R14巨蛋站最受歡迎的產品，屬於所有權狀20多坪的二房中古屋，包括車位，總價在1,200萬元到1,300萬元之間，R14巨蛋站的三房產品，也是受到關注的產品之一。

湯智敏表示，這裡的客源以年輕族群、以及首購族為主，也有小部分是投資置產族，看上這裡的主要原因，就是它的生活機能和商業機能完善。

因為，巨蛋商圈除了自己完善的機能，生活腹地更可向南延伸至農16特區，他說，二者相距只有一個捷運站，而擁有捷運紅線R13凹子底站的農16特區，房價每坪比巨蛋商圈多約2到3萬元，而且中大坪數的產品居多，因此，許多首購族和年輕客層，會選擇在巨蛋商圈購屋。

海悅國際總經理王俊傑分析，7月「平均地權條例」新法上路，不動產市況個案銷售表現差異大，觀察去化穩定的新建案多具備低總價、建設題材、產品力等條件，若有搭配促銷策略，建案順銷不是問題。

王俊傑表示，從第一線銷售端觀察，新法上路後，雖買氣較上半年掉一至二成，但整體交易量能仍有高水位，顯示自住客沒有因政策縮手，反而持續在市場尋找符合自身需求產品，尤其是首購族特別明顯。

觀察自住客青睞的建案，大多具備低總價特性，而且區域擁有建設題材，以及多是規劃二、三房產品等條件。

住展雜誌企研室經理成采錡分析，自住客仍在市場，主因剛需買方在找尋適合自身產品，尤其是低總價，若規劃不錯，區域又有建設題材，加上8月上路的「新青年安心成家房貸」政策，可說是首購族大利多。

成采錡指出，該方案中，首購族最高貸款額度1,000萬元，貸款期限最長40年，並有五年寬限期，尤其房貸利率在政府補貼後為1.775%，若建案此時又有促銷搭配，如送通勤月票、家電等，就能打動首購族的心；若建案也有頭期款「輕鬆付」方案，也能加速自住買方購屋決策速度，帶動建案買氣提升。

高市地政局今天公布第3季開發區土地標售案共8標8筆，包括台鐵高雄車站周邊、楠梓區高雄大學旁、中都重劃區等「蛋黃區」土地，總底價19億2976萬6063元，預定9月20開標。

高市地政局表示，第3季土地標售作業已於7日公告，民眾可到四維行政中心7樓地政局索取標售海報及標單或直接上網到高雄房地產億年旺網站、地政局及土地開發處網站查詢下載相關資料，或洽（07）3373451或3314942。

地政局指出，此次待標售的土地，像第71期重劃區即位於三民區高雄火車站區域，開發完成後，鐵路地下化及自由路與復興路開通，形成交通便捷的優質生活圈；這季將推出1筆面積約545坪第五種商業區土地，前後臨九如二路及鐵新二街，近台鐵高雄及民族車站、綠園道及捷運黃線Y10站預定地，使用強度高、住商皆宜。

高雄大學區段徵收區因後勁溪整治及周邊美綠化、家樂福進駐商圈形成及新台17線興闢，已營造優質社區環境；本季釋出1筆住三土地，面積約1582坪，地形方正，臨大學10街及大學17街，近藍田公園及楠梓家樂福商圈，為興建住宅大樓首選。

第92期市地重劃區距國道10號仁武交流道及仁武產業園區僅數百公尺，附近有仁武運動公園、仁武國小、仁武高中及中山大學仁武校區，生活機能及環境佳；本季推出2筆住宅區土地，1筆位於安樂四街，面積約527坪，可興建集合住宅，另1筆位於安樂一街，面積約19坪，適合興建自用住宅。

另第82期重劃區、五甲及大寮農地重劃區各推出1筆土地。中都重劃區串連美術館特區及農16，成為高雄市最大的優質住宅聚落，本季在德旺街推出1筆住三土地，面積約179坪，近中都濕地公園及美都公園，區位條件佳。

據馨傳不動產智庫統計資料顯示，全球15個主要國家房市首購族的貸款成數上限，有多達10個國家首購族最高房貸上限可申請九成以上，甚至有四個國家能貸到100％，首購族毋須自備款即可完成買房夢。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，高房價已成為全球各國執政當局嚴竣考驗，為了讓青壯族群更容易買到人生第一間房子，各國政府紛紛放寬首購族房貸成數上限、或者祭出補貼來降低首購族的頭期款，以達到消弭民怨之目的。而與普羅大眾印象截然不同的是，歐美各國對於首購族房貸上限管制相當寬鬆，反而是東亞國家管制最為嚴格。

首購族房貸上限最高的4個國家分別是德國、荷蘭、法國與日本等國，均可貸到百分之百，唯規定稍有不同。例如荷蘭與法國的首購族若通過財務審查，確認收入可以支應每月還款金額，即可獲得百分百房貨；法國首購族若想貸到100％，需符合限符合社會貸款（prêt conventionné，PC）條件、且為法國公民。另如日本也必須是本國公民才能免自備款，外國人至日本買房並無法享受此等福利。

可以貸到九成以上房貸的國家則有加拿大、美國、澳大利亞、英國、印度、紐西蘭，其中加拿大雖規定首購族需至少準備5%自備款，但如托靈頓儲蓄銀行（Torrington Savings Bank）等金融機構提供首購限定的3%低自備購屋方案。

美國因房貸利率攀高導致房貸申請件數低迷，部份業者如Zillow Group為了提振業務而祭出「1%首付款」方案，首波開放給亞利桑那州內的首購族申請。澳大利亞的西澳大利亞州政府實施的「Keystart」計畫，規定若身份為澳洲公民或永久居民的首購族，在西澳買房可享有2%至5%的低自備款方案。

何世昌指出，各國首購族群普遍面臨房價高漲的環境，要存到足額的自備款成為買房最難跨越的門檻，於是部份國家政府索性以降低、或補助自備款的方式來讓首購族快容易買房，畢竟首購族幾乎都是自用需求而非囤房、炒作，因而調降自備款、放寬房貸成數上限日益常見。

反觀中國、韓國、新加坡、台灣等亞洲國家，對於首購族自備款要求較高，大多規定需二成自備款，但政策鬆緊卻不一。其中，台灣多年來都要求首購族自備款比例為二成，韓國則大幅放寬，但新加坡卻連年緊縮，組屋首購房貸上限原為九成，2021年底降為85成，2022年9月底再降至八成，是全球少數降低首購族房貸成數的國家，不過新加坡政府允許自備款可分期繳納。

何世昌進一步指出，央行與金管會為了維持金融體系穩定，硬性規定房貸成數上限自有其道理。然而，不少青壯族群雖然繳得起每個月房貸，但卻因自備款不足而無法買房，政府或許可參考歐美買房前進行財務計畫審查，給予收入足夠且穩定的首購族較彈性的房貸成數條件，既能保障銀行房貸授信品質，也能讓青壯族群更快完成買房夢。

基泰建設位於北市中山區大直的建案「基地大直」因施工問題，導致6 戶民宅下陷。根據資料，基泰大直規畫興建地下3層、地上12樓，共33戶，實價登錄顯示共有31筆交易紀錄，單價一坪118萬起跳，最高達144.4萬元。

基泰大直位於大直街94巷，基地215坪，規畫20~40坪， 2到4房，預計2025年第三季完工。

個案在官網廣告除了強調基泰品牌，也訴求「戶戶濃蔭藏深、窗窗樹海映綠」，實價顯示，2021年12月底預售開賣，一個月就賣掉15戶，成交單價也多在130~140萬元之間。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，大直地區因戰後大範圍被劃設為軍事用地，實施限建等措施，整體開發密度低，因此形成低矮建築群和開闊天際線的特性。

基隆河截彎取直工程再劃設大直重劃區，整齊街廓優越的環境質感和河景、河濱公園等高綠覆率設施，又吸引諸多品牌建商搶進推案，快速發展為知名豪宅聚落，目前大直地區推案多位於舊城區，成交均價約130萬元／坪上下，重劃區內大多為特種用地，近年合法的住宅案供給量極少，推估成交價約150萬／坪起。

大直公寓塌陷 基泰建設認了：施工不慎、絕不推卸

基泰建設北市大直建案因施工不慎，導致多間房屋傾斜塌陷，基泰建設一早發出重大訊息表示，該公司就相關責任絕不推卸，對受損戶會盡最大慰問、關懷與協助安置。

基泰建設表示，該公司台北市中山區建案「基泰大直」於9月7日晚間，因營造廠施工不慎，造成鄰房損壞，深表遺憾。為維護公共安全，該公司已於第一時間要求停工，同時進行相關措施。

其中包括安頓受損戶住宿等事宜，並在協力廠商的協助下，進行全晚灌漿穩定工地，防止災害擴大。台北市政府也大力協助管制交通、斷水、斷電、斷瓦斯，提供現場照明。

基泰表示，預計可能損失或影響:該建案已全面停工，相關損失金額尚待評估中，該案已投保相關保險，理賠事宜將進行處理，初步評估對本公司之財務及業務尚無重大影響。

對於該建案工程，將報經主管機關會勘安全無虞後，再行申請復工。關於受損住戶權益，將提供多元之改善方案，也會請市政府、當地各級民意代表、里長協助溝通，務必保障受損戶權益。

北京青年報記者昨日瞭解到，根據諸葛數據研究中心不完全統計，截至9月8日，有包括東莞、佛山、瀋陽、嘉興、大連、南京6個城市全面取消限購政策，鄭州、廈門、長沙等近30個城市針對局部區域或群體進行優化。 業內認為，對限購政策進行優化，有利於釋放更多購房需求，進一步修復當地市場預期，鞏固當前市場企穩修復態勢，特別是核心二線城市，政策效果或相對較好。 預計未來二線城市有望繼續優化過去市場過熱階段出臺的樓市政策，進一步優化限購政策，不排除將有更多城市全面取消限購。

兩個省會城市全面取消限購

9月4日，遼寧瀋陽市房產局官網發佈《關於進一步支援剛性和改善性住房需求的通知》，通知涉及8個方面措施。 其中提到，「認房不認貸」 降低首付比例，放寬房貸年齡限制，畢業生首次購房最高補貼7萬元等。 在限制性購售政策中還提到，取消二環內限購政策，取消住房銷售限制年限規定，滿足居民購房需求。

南京是自瀋陽全面取消限購后，全國第二個跟進的省會城市。 9月8日起，南京全面取消限購。 9月7日晚，據南京市委宣傳部微信公號“南京發佈”消息，為全面支援居民剛性和改善性住房需求的要求，在8月4日《進一步優化政策舉措促進南京房地產市場平穩健康發展》基礎上，又明確6條措施。 其中包括落實國家調整優化差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策; 出台集體土地房票安置辦法; 對購置新房實施補助; 實施「賣舊換新」補助等。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，2023年以來，瀋陽多次對房地產政策進行過優化調整，包括發放購房補貼，支援異地現金購買二手房提取公積金，降低首套房貸利率下限至LPR-50BP等。 瀋陽此前商貸首付比例已執行首套20%、二套30%，本次瀋陽官宣取消二環內限購政策，有望對市場活躍度提升起到一定帶動效果。 政策同時取消住房銷售限制年限規定，在一定程度上有利於改善當地二手房市場的流動性，讓房屋交易更加靈活。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，此前3月份瀋陽對二環外取消了限購，此次對二環內取消了限購，說明取消限購的力度加大。 這對於各地後續預測市區或中心城區限購政策的動向具有較大的啟發，也體現了瀋陽在此類政策上持續優化調整的導向。 他認為，南京作為新一線城市取消限購的信號意義更強，代表了全國重點城市政策的風向，對於啟動合理住房需求、市場預期改變都有非常重要的作用。

9月已出台相關政策近30條

“近期政策出臺頻次有所加快，9月已有超20省市出臺政策近30條，接近8月政策頻次的半數。” 中指研究院市場研究總監陳文靜介紹，8月末9月初，北上廣深等二十余省市落實首套住房“認房不認貸”政策，部分二線城市優化限購限售政策、降低首付比例及房貸利率，各地因城施策節奏有所加快。

關於取消限購對於樓市的影響，陳文靜表示，對限購政策進行優化，有利於釋放更多購房需求，進一步修復當地市場預期，鞏固當前市場企穩修復態勢，特別是核心二線城市，政策效果或相對較好。 預計未來，二線城市有望繼續優化過去市場過熱階段出臺的樓市政策，進一步優化限購政策，不排除將有更多城市全面取消限購。 一線城市或採取因區施策的方式，優化非核心區限購政策，同時結合人口、人才政策，對多孩家庭、老年家庭給予更大政策支援，也是支援合理購房需求的重要方向。

陳文靜認為，對於更多二線和三、四線城市而言，執行單一政策對於市場起到提振作用或有限，仍需結合優化限購、降低首付比例及房貸利率、降低交易稅費等政策，供需兩端政策共同發力，促進房地產市場情緒修復。

後續還有哪些政策空間釋放

陳文靜稱，從政策方向上看，需求端政策大概率將繼續圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開。 除了優化「認房又認貸」外，一是降低二套首付比例，下調貸款利率加點數; 二是調整普宅認定標準，或通過降低非普宅首付比例的方式進行優化; 三是優化限購政策，庫存壓力大的區域或按照因區施策、一區一策原則，與人口、人才等政策相結合優化政策。 除此之外，優化限售、限價政策，降低交易稅費，也是政策優化方向。

北京市出臺「認房不認貸」政策已經一周，中國證券報記者對北京樓市進行調研發現，北京地區二手房掛牌量迅速增加，目前已經逼近16萬套，處於絕對高位; 成交量也位於絕對高位，週末日成交量超1000套，較新政出臺前實現翻倍。

二手房交易活躍

“目前，北京地區二手房掛牌量已經達到159806套，較新政出臺前增加了8000多套。” 北京鏈家一位仲介告訴記者，“目前掛牌的主要是遠郊區，但成交一般，剛需還沒有入場。 成交比較好的是市中心一些學區房以及一些改善型住房。 ”

記者在西城區一家仲介門店瞭解到，目前，北京市很多學區房片區掛牌量基本沒有新增，但是成交量相比新政前要明顯放大。 購買學區房的基本都是換房客戶，很多採取先買后賣的方式。 中介介紹，目前，學區房價格整體比較平穩，一些房源價格低於近幾年成交平均價，主要是長時間沒有成交，價格已經談判過很多輪。

記者還瞭解到，考慮到非核心區的房子不好賣，很多學區房的仲介人員將換房客戶的交易預留時間拉長至半年左右。 而此前，這些仲介只給換房客戶預留2個月左右的交易週期。

中原地產監測數據顯示，北京自9月1日發佈「認房不認貸」政策以來，成交量持續位於高位。 其中，9月2日北京地區二手房成交量達到1200套，3日成交量達到1400套。 過去的一周，北京二手房累計成交了5000套左右，接近8月的一半。

據北京住建委官網數據統計，8月北京二手房成交10960套，環比上漲12.8%，同比下降21.3%。 雖然市場整體交易仍處於低活躍度區間，但和7月相比，北京二手房成交量有所回暖。

新房成交分化

記者走訪北京新盤瞭解到，政策利好疊加「金九銀十」旺季週期，不少開發商推出了新樓盤專案，其中包括一些豪宅專案。

近日，位於北京東四環朝陽公園板塊的融創壹號院專案正式開盤，總價3000萬元起。 開盤首日，現場有169套成功認購，總認購金額約56.2億元。 記者瞭解到，該專案經歷了較長時間的蓄客，取得開盤資格后，立刻就選擇開盤入市。

“專案是2026年10月交房，期房銷售，一共350套，開盤賣了一半。 單價是12.6萬元/平方米至14.35萬元/平方米，精裝修交付。 周圍的二手房也差不多是這個價。 “融創壹號銷售人員告訴記者。

豪宅網總經理劉軍告訴記者，對於高端專案而言，一些高凈值客戶一般不會選擇貸款，“認房不認貸”政策影響其實不大，真正有影響的是對購房心理的提振。

走訪過程中，多位銷售人員告訴記者，北京新樓盤之前最好賣的是兩居室，新政出臺後，三居室、四居室的認購情況明顯好轉。 短期內，本身產品不錯、比較暢銷的樓盤應該很快會出現搶房、清盤情況。 對於二類改善盤來說，能上車的客戶多了，銷量也會有一定的提升。

但也有一些樓盤由於性價比低、樓盤位置欠佳，缺乏產品競爭力，銷售情況依然欠佳。

中原地產監測數據顯示，新政出臺一周，新建住宅累計成交3500套左右。 主要集中在9月2日、3日，分別為1800套和900套。 此後幾天北京地區新房成交量基本維持在100套左右，成交整體比較平穩。

“購買核心區、總價在千萬元級別的購房者，新政出臺前很多是全款，目前依然是全款為主。 買核心區房產的家庭，很多不止有一套房子，所以對他們的影響不大。 剛需客戶目前入場積極性還沒有完全釋放，需要進一步等待市場發酵。 “有銷售人士告訴記者。

市場反響積極

對於「認房不認貸」政策影響，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛日前接受媒體採訪時表示，政策出臺後，我們也在密切觀察，市場反響總體上是積極的。 有市場機構也做過調查，調查顯示，從全國整體上看，購房意願大概能夠增加15個百分點，一線城市增幅可能會更高。 剛需和改善性需求購房者，積極入市的跡象是非常明顯的。 一些市場機構的調研顯示，帶看量和成交量都有比較明顯的提升。

據浦湛介紹，「認房不認貸」政策出臺以後，北上廣深4個一線城市積極落地，已經全面落實了“認房不認貸”政策。 從過去房地產市場發展的過程來看，4個一線城市都是房地產的熱點城市，它們對周邊城市乃至更大區域範圍內的城市，甚至是全國，都有非常明顯的“風向標”作用。 另外也要看到，隨著房地產市場發展，特別是在目前的發展階段，城市之間的分化更為顯著。 2018年開始，房地產調控政策實際上就採取了“因城施策”“一城一策”的調控機制。 在這一機制下，城市要結合各自房地產市場的發展情況，來完善優化調整調控政策。

對於房企而言，易居研究院研究總監嚴躍進對記者表示，「認房不認貸」政策積極效應顯現，購房者市場情緒明顯被帶動起來，也更容易激活市場交易需求。 加快銷售是房企現金流好轉的必由之路，對於一些頭部涉險房企而言更是如此。 “認房不認貸”政策出臺後，相關房企更要抓住市場利好機會，加速銷售。

房地產收併購市場8月熱度回升顯著，企業正在加快處置資產回籠資金。 根據克而瑞地產研究中心（CRIC）監測，2023年8月重點受監測房企共涉及26筆併購交易，其中披露交易金額的有22筆，總交易對價達367.3億元，同比大幅增加116.2%、環比增長200.8%，交易規模升至半年以來的小高峰。 單月披露的單筆平均交易規模16.7億元，約為7月份的2倍。

從已經明確的交易進展來看，8月份有2筆交易處於協定中，6筆交易處於掛牌狀態，9筆交易已完成。 其中，掛牌的交易包括大悅城通過產交所公開掛牌轉讓北京昆庭100%股權及債權，掛牌底價為42.56億元。 完成的交易當中，包括綠城20.72億元收購與合景泰富合作的蘇州、杭州多個專案等。

值得一提的是，當月市場關注度較高的是，碧桂園於8月25日宣佈出售廣州亞運城專案公司26.67%股權給中海，對價約12.92億元，交易事項完成後，中海將成為該專案公司100%控股股東。 克而瑞地產研究中心分析人士認為，碧桂園當前資金壓力較大，選擇此結點出售富餘資產，意在緩解其債務集中擠兌造成的短期壓力。

從8月份房地產收併購市場交易標的物業類型看，多元化併購額佔比較上月明顯回升，其中12筆涉及商辦、文旅、物管等不同領域的多元化投資，披露的交易金額241.5億元，佔全部規模的65.7%，環比提升17.6%。 上述分析人士認為，近期商辦資產出售熱度較高，開發商選擇加快處置，以實現資產價值最大化。 月內共有5筆商辦類資產交易，交易對價約216.1億元，佔到全部規模的58.8%。

8月，房地產行業利好政策密集出臺，包括降低首付比、下調房貸利率、調降存量房貸利率等方面內容。 此外，財政部、稅務總局、住建部等部門月內還出臺了改善性住房換購稅費減免政策。 近期北上廣深全部回應「認房不認貸」政策，武漢、成都、長沙和蘇州等部分二線城市也陸續跟進，極大提振市場信心。

上述分析人士表示，「認房不認貸」相關政策針對降低居民購房成本效果顯著，有利於釋放高能級城市居民置換以及異地購房需求，短期內放量明顯。

值得一提的是，除穩定需求端外，當前政策也在繼續紓困房地產供給端。 8月27日，證監會發佈優化IPO、再融資新監管安排。 其中，對房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制。 機構認為，本次再融資新規豁免對上市房企限制，意味著監管層積極呵護上市房企流動性，有助於房企全力推進“保交樓”工作。

高齡住房公積金貸款年限變長了。

9月7日，上海市住房公積金管理委員會第六十九次全體會議審議通過《關於調整本市住房公積金購買存量住房最長貸款期限的通知》（下稱《通知1》）及《關於本市住房公積金支援城市更新有關政策的通知》（下稱《通知2》）。

《通知1》明確，對借款人購買6（含）至35年之間房齡的存量住房的住房公積金最長貸款期限進行調整其中，所購存量住房房齡為6（含）至20年之間的，住房公積金最長貸款期限從原來的不超過“35減房齡”的計算規則調整為不超過30年。

所購存量住房房齡為20（含）至35年之間的，住房公積金最長貸款期限從原來的不超過15年調整為不超過“50減房齡”。 本次政策調整自2023年10月7日起正式實施。

這意味著，一套20年房齡的住宅，原先公積金貸款上限為15年，新規下可以放寬到30年; 如果是35年高齡房，也就是1988年左右建造的“老破小”，也可以從原先無法辦理公積金貸款，變成最多可貸款15年。

記者打開鏈家APP查詢可見，上海目前掛牌超過20年房齡的住宅較多，市中心區黃浦區11.5萬套二手房中，有948套房齡超過20年，其中靜安區2200套、徐匯區2500套。

上海中原地產市場分析師盧文曦接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，“這一消息對購房者而言是利好。 因為二手房會受房齡影響，壓縮購房人的貸款年限，進而對購房人月供產生一定壓力。 現在調整后，公積金最長房貸期限有所調整，趨勢上是延長的，月供壓力就會小一些。 現在一些房齡大的房源去化有一定壓力，這樣調整后，這種房源的不利因素在減少。 ”

同時公佈的《通知2》明確，對納入本市城市更新範圍內的舊住房更新改造項目實施住房公積金支援政策，主要包括三個方面內容：

一是支持購買更新改造后房屋公積金提取。 業主（產權人或公有住房承租人，下同）購買改造后具備交易條件的房屋（含增加面積），可以提取住房公積金支付實際購房款。

二是支持項目建設期內租房公積金提取。 業主在項目建設期內租賃住房過渡安置的，可以提取住房公積金支付扣除過渡費補貼后個人承擔的租金。

三是擴大提取申請人範圍。 提取申請人範圍為業主本人及其配偶、父母、子女。 申請人為本市住房公積金貸款的借款人、借款人配偶、共同借款人的，應當符合當前貸款無逾期的條件。

盧文曦表示，這部分業主可以減輕支付壓力，尤其是原先公房的“承租人”。 一些房源經過改造，其實具備了上市交易的條件。 使用公積金支付房款后，可以變成自有產權，擴大公積金使用範圍，而且公積金提取的範圍不局限於本人，配偶等也可以提取，得到實惠。 當然，也為上市流通做了鋪墊。

內地經濟不景，商業樓宇租賃需求欠佳，截至6月底，央企光大集團系內物業公司光大永年（03699）的物業平均租用率由86%，降至73%。

主席劉嘉稱，具金融背景的大客進駐後，租用率已有所回升，期望往後可達90%；現時市況下，昆明租金情況不樂觀，因雲南省經濟壓力較大；至於成都的情況則較穩定，近年韌性較佳，疫情期間租金也沒有下行。

英息高企 物業投資仍處觀望

光大永年2018年來港上市，物業組合有3幢商業樓宇，包括成都光大金融中心、毗鄰光大國際大廈的部分物業，以及昆明明昌大廈的部分物業。該公司負責成都兩項物業的租賃和物管，以及昆明物業的租賃。

光大永年上市集資所得資金主要擬用於英國物業收購，可是至今未有斬獲。劉嘉表示，受近年疫情及美國持續加息影響，市場逆轉下租金回報低於資金成本，現階段仍處於考慮投資的冷靜期。英國息口同樣高企，難以確定應否出手投資，要觀望市場環境找機會。

該公司中期息每股派0.0106元人民幣，劉嘉指出，中期派息比率約為35%，希望未來可維持良好比率，惟具體要視乎每年業績情況。公司的回報率並不算低，與同業看齊，會把小股東利益視作工作的主要目標。

弘陽地產（01996）公布，連同聯營公司在內，8月銷售金額18﹒77億元（人民幣．下同），同比下降約29﹒7％，銷售面積約14﹒2萬平方米；每平方米平均銷售價格約1﹒3萬元。

該集團指，今年首8個月累計銷售金額169﹒13億元，跌32﹒6％，累計銷售面積約122萬平方米，每平方米平均銷售價格約1﹒4萬元。

GHW INTL（09933）公布，競標山東省泰安市岱嶽區滿庄鎮一幅地皮，若進行收購事項，可能構成須予披露交易。

該集團指，向泰安大汶口工業園管理委員會繳存1000萬元人民幣保證金，以供潛在收購，而收購事項將通過公開競標方式進行，目前尚未與當地政府或任何有關當局就收購事項訂立具法定約束力的合約。

兆邦基地產（01660）公布，許志聰已獲委任為執行董事，以及張彧已獲委任為執行董事及副行政總裁，兩人均自上周五（8日）起生效。

該集團指，許志聰為深圳市兆邦基家旅酒店運營管理全資股東及法人，亦為執行董事、主席及控股股東許楚家的兒子，及執行董事及行政總裁許楚勝的侄子。至於張彧任深圳兆邦基集團多個職位，包括董事長助理、人力總監、財務總監、商業地產業務總經理、副總裁及董事。兩人各有權收取酬金每年12萬元。

宏安集團（01222）、宏安地產（01243）、位元堂（00897）發聯合公告，稱宏安地產的兩家間接全資附屬公司 Viva Action Limited 和 Shining Sun Developments Limited，分別與作為買方的位元堂之間接全資附屬公司，就買賣該等目標公司訂立該等買賣協議，據此，買方有條件同意購買兩家目標公司的全部已發行股本及目標公司的股東貸款，代價分別為4380萬和3500萬元，按相應買賣協議的條款及條件進行。

目標公司均以持有物業為目的，除持有相關物業的直接權益外，並無其他主要資產。該等物業包括荔枝角美孚新村第七期萬事達廣場1－11、15－17號及荔灣道10－16號地下N77號舖；及元朗同樂街2號金寶樓地下F號舖。

公告指，估計宏安地產集團根據該等交易出售該等物業將錄得收益約310萬元。美孚物業大部分面積及元朗物業的全部面積均經營「位元堂」品牌分店。宏安董事及位元堂董事認為，收購該等物業符合位元堂集團之長期業務需求，並為位元堂集團進一步鞏固及擴展其在理想零售位置持續經營業務提供機會。

目前，很多人都盯著房地產，看不到行業以外的東西，所以認為放開一線城市限購，就是目前房地產的最優解，甚至是經濟復甦的最優解。

真是這樣的嗎？恐怕大錯特錯了！

9月4日，經濟學家李稻葵在“百年變局下的中國經濟金融形勢與未來”研討會演講中表示，中國經濟的病在房地產，治本刻不容緩，明確表達了對救房地產的支持。

我們不得不承認，當前房地產行業現狀對經濟整體影響是巨大的，但是房地產已經不是房地產本身的問題了，而是一個經濟問題。這話有兩層含義，第一經濟好了房地產才能好；第二房地產問題是一個複雜的系統性問題，牽扯到很多方面，是一個牽一發而動全身的問題。

我們看到，關於這個問題，有專家公開呼籲盡快放開一線城市限購，放開所有城市限購，放開全國的限購。

這真的是治本的良方嗎？恐怕未必。

我們首先來看，放開限購，尤其是放開一線城市限購，這究竟意味著什麼呢？

所謂的限購政策，核心點有兩個，第一是必須要知道買房的人是誰，需要確認這個人有沒有資格在這個城市買房；第二是同一個主體在一個城市買房的套數要受到限制。

所以，這就很容易能夠看出來，限購政策的本意就是要限制炒房，尤其是那些來路不明的錢下場炒房和境外資本進來炒房。

如果外資進來炒房，他們在哪些城市炒呢？炒什麼房呢？當然是一線城市和強二線城市了，三四線以下城市已經沒有了投資價值。炒什麼房呢？炒核心地段的優質房產和商業房產。

所以，如果放開限購，就意味著我們不再管買房人背後的資本到底是誰，是誰給了他們錢買房，也不再管他們買了多少套房。

如果放開炒房，相信很多人都明白後果是什麼。一方面大量資本被吸入房地產，經濟再度被套上枷鎖；另一方面外資和國內資本肆意炒房，炒到一線城市20萬一平米，炒到所有人都買不起房。

特別是一線城市放開炒房，將會帶動全國房價飛漲，韓國和日本房地產的歷史，將在我們這裡重演，房地產行業的崩潰，是遲早的事情。

那麼，現在要怎麼辦呢？

一線城市必須要堅守限購底線，但同時不能限制正常需求，甚至買兩三套房都可以不限制，可以把買房當作資產保值手段，但不允許買很多套，這樣一來把大規模炒房的漏洞堵住。

更危險的是，因為美元暴力加息，目前中美息差已經高達3%，大量美元資本回流美國。同時我們的資產價格已經被打到低位。大量外資正在虎視眈眈，要進來抄底，這是中美經濟的大局。

還有很多事情，例如金融風險、地方債等等，今天就不太展開講了。

總之，不要瞎起哄了，一線城市放開限購風險太大。

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內地房地產市場持續滑落，中原集團創辦人施永青在Now新聞台節目《大鳴大放》上指出，「房住不炒」政策下，用家難以獨力支撐樓市，建議內地參考港府在2002年由時任房屋及規劃地政局局長孫明揚推出的「孫九招」，減少土地供應。

內地用家難獨力支撐

他昨在節目上說，內房一向靠用家、投資者及投機者三方面支持，當限制投資者與投機者入市後，用家獨力難撐，如果嚴格執行「房住不炒」政策，市場恐難以消化大量新盤。他建議內地削減土地供應，「免得政府一直推地，整死樓市，現在內地地方政府還在拚命賣地、推地，之前那些都仍未消化完，再推出來對解決問題沒有好處，一定要減少供應。」

內房陷入債務危機，施永青早前坦言，集團旗下深圳中原遭多間發展商、代理拖欠佣金超過10億元人民幣。

長實（01113）以「平爆價」推出油塘親海駅後，過去周末（9日至10日）重推旗下兩個已入伙屋苑的車位，包括樓齡約7年的將軍澳峻瀅II及樓齡約4年的北角維港頌，並劈價最多35%發售。該兩個項目過去兩天共售出32個車位，套現約5200萬元。

峻瀅II首批半小時賣清

長實營業部首席經理郭子威表示，受加息因素困擾，加上本港經濟不明朗，導致投資氣氛處於非常疲弱狀態。為重新提高投資者興趣，該集團過去周六以超級優惠價推出峻瀅II首批10個車位，售價由128萬元起，較原價折讓逾三成。

他續說，現時峻瀅II車位月租約4000至5000元，預計租金回報可達4.5厘，極具投資吸引力。據悉首批10個車位開售首半小時已沽清，發展商隨即在周六和周日加推應市，兩天共賣出24個車位。

維港頌勁削35%共售8個

該集團也重推同系維港頌車位，形容「行動更激進」，車位售價由原先約362萬元起，減至約236萬元起，降幅達35%，成功於兩天內售出8個車位。

郭子威指出，市場對上述兩項目車位大劈價反應不錯，對銷情感到滿意。現階段上述兩個屋苑的車位仍會按現價繼續銷售，暫不打算調整售價。

早前超強颱風「蘇拉」襲港，令前一個周末（2日至3日）全港一手市場僅錄得4宗成交，雖然過去周末兩天（9日至10日）已回升至18宗，按周飆升3.5倍，但仍屬低水平。

恒地5項目支撐大局

過去周末由恒地（00012）撐起大局，旗下5個新盤兩天共售出14伙，佔全港一手成交量約77.8%。紅磡大型住宅重建項目BAKER CIRCLE．GREENWICH昨天新一輪發售28伙，即日沽出7戶，成交價396.61萬至809.82萬元，呎價18708至20926元，套現3569.98萬元。

至於恒地同系粉嶺One Innovale第2期One Innovale–Bellevue與第3期One Innovale–Cabanna，過去周六（9日）總共售出5個單位，成交價介乎329.55萬至496.18萬元，呎價13970至15954元，5伙合共套現2167.16萬元。

星凱．堤岸本星期推15伙

長實（01113）油塘親海駅I也錄得成交，單位為1座15樓E室，實用面積714方呎，採3房間隔，原定於上月以1180.1萬元售出，惟買家撻訂離場。該單位於過去周六以1138萬元重新易手，呎價15938元。

中洲置業旗下沙田火炭星凱．堤岸上星期四增加專才住靚屋及代繳印花稅優惠，買家最高可享樓價17.25%折扣。

該盤過去周末連環公布銷售安排，落實本周三（13日）起發售11伙，周四（14日）起再推出4伙。前述15個單位折實售價776.3萬至1752萬元，折實呎價18411至22636元。

中洲置業營銷策劃總監楊聰永說，星凱．堤岸開放全新示範單位予公眾參觀，過去周末兩天累計吸引逾千名睇樓客到場。

二手樓市氣氛稍為好轉，個別上車盤業主不惜蝕讓出貨套現。九龍灣上車屋苑得寶花園一個低層戶，原業主約半年內累積減價130萬元或30.2%，以300萬元沽出單位，7年賬面蝕64萬元或17.6%。

利嘉閣地產高級聯席董事鮑允中表示，九龍灣得寶花園C座低層4室，實用面積253方呎，原本為1房戶，現改開放式間隔，設有新穎裝修，原業主由於移民而於今年3月以430萬元放盤，較當時市價高20萬元；其後連番減價，最終以300萬元沽貨，重返2014至2015年間同類單位的價格水平，呎價11858元。原業主2016年以364萬元購入該物業，持貨約7年，現轉手賬面貶值64萬元或17.6%。

資料顯示，同座更低層4室，相同面積及間隔，2020年登記以430萬元成交；是次易手單位以300萬元成交，3年間樓價跌約30.2%。

嘉湖樂湖居減價一成獲承接

美聯物業聯席區域經理湯少建稱，該行剛促成天水圍嘉湖山莊美湖居7座低層A室3房戶的成交，實用面積629方呎，上址約1個月前以510萬元放盤，較原業主2018年的購入價540萬元，已低30萬元或5.6%，最終該單位「零議價」下由區內上車客以510萬元承接，呎價約8108元。

中原地產資深區域營業經理文家輝透露，嘉湖山莊近月樓價回落，帶動交投稍微加快，本月該屋苑暫錄得8宗買賣，較上月同期多5宗或1.7倍。該行剛促成樂湖居9座中層C室以507萬元易主，實用面積551方呎3房戶，造價較開價565萬元，低58萬元或10.3%，呎價9201元。文家輝指出，原業主於2011年以238萬元買入上址，持貨12年賬面獲利269萬元或約1.1倍。

PARKSIDE三房1125萬 二手新低

香港置業首席分區董事劉浩勤說，將軍澳THE PARKSIDE第2A座高層A室，實用面積694方呎，3房間隔，最新以1125萬元易手，呎價16210元。原業主2021年6月以約1390萬元放售，今年5月曾經提價至1400萬元，惟4個月間累劈275萬元或19.6%終售出單位，造價屬該盤同類單位二手成交價（扣除內部轉讓個案後）新低。原業主2014年以847.5萬元一手購入上址，物業9年升值277.5萬元或32.7%。

過去周末兩天（9日至10日）市場未見新盤有大規模推售活動，加上天氣相比前一個周末（2日至3日）好轉，帶動十大二手屋苑買賣按周回升。中原地產數據顯示，全港十大屋苑過去兩天錄得13宗買賣，創近20個周末（約4個月）新高。

四大代理行買賣周增3至6倍

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，連續兩周臨近周末受惡劣天氣影響，交投減少，市場累積的購買力於過去周末爆發，加上二手業主陸續願意擴大議價幅度，帶動十大屋苑過去周末錄13宗成交，按周飆3.3倍。陳永傑認為，樓價有尋底跡象，料二手交投量逐步回升。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，過去周末沒有全新大型新盤登場，部分新盤向隅客回流，偷步在二手市場物色筍盤和心水單位，令二手交投增加。該行統計十大藍籌屋苑過去兩天有14宗買賣，按周多11宗或3.7倍，並由前一個周末只有兩個屋苑錄得買賣，逆轉成過去兩天僅紅磡黃埔花園「零成交」。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，該行統計的十大指標屋苑過去兩天錄得12宗二手成交，按周增加10宗或5倍，創今年3月初以來的27周新高。

香港置業行政總裁馬泰陽表示，該行統計的十大二手指標藍籌屋苑過去兩天錄得約7宗成交，屬近9個周末新高，較前一個周末僅1宗大增6倍。

美聯工商區域營業董事陳樂民說，該行獲委託代理屯門震寰路9號好收成工業大廈兩個高層單位的放售事宜，總建築面積共約3742方呎，連3個私家車車位一併放售，總意向價約2100萬元，意向呎價約5612元。

樓市下行，但資助房屋卻出現逆市奇葩，新蒲崗「綠置居」景泰苑一個2房單位，新近以未補地價581萬元售出，造價創該屋苑未補地價歷來第3高。

2房493呎 6年帳面賺近1倍

金滙地產分區經理林偉良表示，上述景泰苑高層14室，實用面積493平方呎，2房間隔，原叫價608萬元，新近減價27萬元或4.4%後，以未補地價581萬元售出，呎價11,785元。原業主於2017年以291萬元購入，持貨約6年，帳面升值約290萬元，獲利99.7%。

資料顯示，上址造價創該「綠置居」歷來第3高，僅次於2021年8月以588萬元易手的中層戶，以及2021年11月以608萬元沽出的中層單位。

此外，樂富居屋富強苑及康強苑亦各錄得成交，世紀21富山地產高級經理林偉雄表示，其中富強苑E座富逸閣高層9室，實用面積645平方呎，3房間隔，向東南，原業主以680萬元放盤約1年，剛終減價82萬元或12%後，以未補地價598萬元沽出，呎價9,271元。該業主早於1995年以143.24萬元入市，轉手帳面賺454.76萬元或3.2倍。

富強苑3房598萬沽 減價12%

祥益地產高級分行經理黃文樂表示，屯門居屋富健花園3座中層G室，實用面積592平方呎，上月叫價450萬元，累減82萬元或18.2%，獲區內買家以未補地價368萬元承接，呎價6,216元。

料區內供應足 地皮規模大或有流標風險

啟德是本港新盤供應重鎮，今午該區再有一幅住宅地截標，測量師認為，雖然啟德未來發展前景不俗，但考慮到地價低及區內供應充裕，料該區地價呈跌勢，地皮仍有流標風險。

政府近年加快將啟德區內地皮推出招標，啟德2A區2號地盤及3號住宅地，原定於上周五（8日）截標，惟最終因應極端天氣影響，延至今日（11日）截標。地皮鄰近宋皇臺站，面積約145,303平方呎，預計可建樓面面積約992,279平方呎，發展規模龐大，而賣地章程列明，中標發展商須附設興建男童院。綜合市場估值約40億至60億元，每平方呎樓面地價約4,000至6,000元。

料吸中大型發展商入標

萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明認為，雖然現時周邊發展未算完善，還有很多私人及資助房屋項目正在興建，居住環境及交通配套不算理想，但相信數年後，當周邊各類項目，包括新商場、大型體育園等大型地標項目落成後，相信啟德整體發展不俗。另外，啟德本身亦位於九龍區名校網，即34校網，料可吸家庭客。

他預計，項目會接獲2至4份標書，並主要吸引中大型發展商入標，因為地皮的位置不俗，而且未來基建逐步成熟，可釋放發展潛力，但由於地皮規模大，故存在有流標風險。

他解釋，該地可建總樓面面積約99萬平方呎，若以每平方呎樓面地價約4,000至5,000元計，加入建築成本後，總投資額約80億至100億元，尤其在現時高息環境下，發展成本高。同時整地皮需分兩幅地發展，變相影響日後落成後的統一性，及增設計難度。

該地鄰近長實 （01113） 去年以87.03億元，投得的啟德第2A區4號地盤、5（B）號地盤及10號地盤，地盤面積約21.4萬平方呎，可建樓面面積約141.8萬平方呎，折合每平方呎樓面地價約6,138元，創約8年半新低，中標價更高出次標價24%。可見發展商入標取態趨保守，故方耀明預期，在啟德區一手供應仍充裕情況下，該區未來地價持續偏低。

根據主要代理行的數據，以2017年推出的項目計，最新啟德的私人住宅貨尾量約3,400伙，而已獲批預售樓花同意書但未出售項目，及正在申請預售樓花同意書的單位高達10,295伙。此外，目前地價呈跌勢，他預料該等因素會令該區樓價進一步受壓。

租盤短缺，細單位呎租被推高，南昌站匯璽開放式海景戶獲外區客斥1.65萬元承租，呎租59元；深水埗AVA61開放式單位月租1萬元，呎租達67元，媲美九龍站上蓋屋苑。

此外，港鐵南昌站匯璽中層海景亦錄近60元呎租成交。香港置業首席分區董事殷其家表示，租務需求持續，匯璽6座中層C室，實用279平方呎，開放式間隔，向南享海景。單位以1.7萬元放盤約2星期後獲外區客議價，終以1.65萬元租出，呎租59元。新租客為單身人士，心儀單位景觀開揚，睇樓數次後承租。業主於2021年10月以約786.1萬元購入，現享租金回報2.5厘。

AVA61呎租67元 媲美九龍站

深水埗AVA61本月首宗租賃成交，中原區域營業董事歐陽振邦表示，單位為低層C室，實用150平方呎，採開放式間隔，望都市景，最新以1萬元租出，呎租67元，呎價媲美九龍站上蓋屋苑。業主於2017年8月以298萬元購入，租金回報4厘。

反觀，奧運站維港灣2房則錄得低市價3%租賃。單位為9座中層H室，實用464平方呎，向北望泳池景及內園景。業主以約2.2萬元放租約3個月，始獲外區客議價，終以1.88萬元承租，呎租41元。據悉，業主於今年5月以約800萬元購入上址作投資用，現可享租金回報率約2.8厘。

仲量聯行唐偉樂：鐘錶珠寶擴充積極

今年旅客疫後重返香港，帶動商舖租務市場。仲量聯行香港及澳門商舖部主管唐偉樂認為，疫情下舖租大幅回調後，對零售商具吸引力，租務加快，舖租料反彈15%，並指鐘錶珠寶前景銷售將穩步向上，擴充料積極。

經歷3年後，中港正式通關，理論上為本港零售餐飲帶來好消息，終於有遊客重臨，生意可望大幅改善。但近期不少商戶吐苦水，表示通關後生意不似預期。唐偉樂指出，通關後暫時出現數個現象，「本地消費削弱，一來現在是疫後第一個暑假，港人特別想外遊；二來港人北上消費，因為深圳不僅飲食比香港便宜，選擇亦多，一些大型商店如超市，亦為港人帶來新鮮感。」至於遊客方面，消費亦不似預期，他謂同樣受多項因素影響，「內地經濟復甦需時，人民幣下跌，令消費上會較手緊。此外，內地遊客經歷3年封關後，重新外遊，香港未必是內地客首選，其中澳門對內地客來說甚吸引。」

他強調，即使現階段消費市場未算如疫情前般暢旺，「不論如何，與疫情前比較，回復都要時間，但一定比起疫情期間好，起碼數字上，訪港人數大增。」

優質商場租金 疫市調整35.8%

租務市場上，仲量聯行資料顯示，2019年至今，街舖租金已調整43.1%，而優質商場租金，同樣回調35.8%。唐偉樂指，當租金一度跌至03年沙士水平，成本大降，吸引商戶留意重新擴充，「零售商戶見租金跌，睇舖開始增加，國際品牌在租舖決定上仍較慢。」銀碼方面，他謂以往數以百萬元月租的情況不復再，指目前商戶仍對成本控制審慎，「月租以數十萬元為主，逾百萬的仍然偏低。」後市上，他預計隨着租務加快，租金可望升10至15%。他強調，不論內地或歐美品牌，仍想打入香港市場，作為品牌擴充至亞太區的跳板，深信香港對品牌吸引力仍不減。

成交方面，今年暫時最大額租務，來自國際名牌Chanel，租用銅鑼灣京華中心兩層舖位，月租料涉約300萬元。奢侈品擴充，似乎亦反映相關市場前景仍佳，「通關至今的觀察，內地客消費兩極，一是最貴消費如奢侈品，而低價的小食、藥房等，租務亦活躍，反而中價貨品，銷售未如理想。」多項零售消費品上，他睇好鐘錶珠寶，「跟一些鐘錶品牌負責人傾談，旗下品牌生意明顯回升，甚至勝疫情前，而這些手錶價格約幾千至兩萬元。」

疫情時零售商相繼遷出，核心區舖位空置率升至高位，隨着近期藥房、金行等商戶落戶，空置率已大為改善。他指，較看好尖沙咀區，近期如新港中心、海防道等錄成交，吸納理想，相比之下，旺角區表現較弱，空置率較高。

唐偉樂身兼澳門商舖代理，他指通關後，內地客消費亦與香港情況近似，最高級及最低檔的零售及餐飲表現最好，而生意彈升最強勁是酒店，「有兩星賓館負責人表示，暑假期間房租也增高至2,000元。其他優質新酒店，3,000至4,000元也很平常。」他表示，澳門半島有大型全新項目推出，名為澳門金銀島名勝世界酒店，提供650間房，20萬平方呎商廈，以及40萬平方呎零售樓面，而仲量聯行負責購物中心的獨家租賃及市場策劃代理。