大型建商掀幼兒園購地潮！近三年包括聯聚、寶輝、寶佳、惠宇、海悅等建商爭相收購台中幼兒園房地，合計砸下近百億重金、購入房地逾7,000坪；光今年來就有富宇、惠宇兩家大型建商，合計斥資48.3億元、分別收購北屯區與南區的幼兒園案例。

而幼兒園在「地坪廣大、地段出色、整合容易、融資方便」等四大優勢加持下，已成為建商熱門的獵地目標，購地價碼亦屢屢刷新區段的地價高標。

例如今年4月份，台中市南區占地近千坪的私立「中山幼兒園」房地，被惠宇建設相關自然人以8.31億元收購，換算每坪土地單價達88萬元，成為南區「番婆段」的新地王。

隨後在今年8月份，遠雄建設也發布公開資訊，將2020年起陸續整合、位於北屯區崇德路上的原「愛子幼兒園」北屯總校等周邊房地，以總價40億元，賣給了富宇建設及自然人，土地面積廣達2,324.4坪，換算每坪地價逾170萬元，亦刷新所在的「平田段」單價新高！

根據房仲業者彙整發現，連同今年的兩起幼兒園收購案例，最近三年來，台中市區還有永安幼兒園、大都會幼兒園、今日幼兒園、田納西幼兒園等，至少11起的幼兒園相關房地交易案，且買家大多具有建商背景。

其中，西屯區「永安幼兒園」房地，由聯聚建設集團旗下的理仁建設收購；而聯聚建設也斥資14.45億元、購入七期國家歌劇院首排的「大都會幼兒園」房地；寶輝建設也砸下約15億元，購入西屯區「田納西幼兒園」等房地。

而這些被收購的幼兒園房地，多半都坐落在西屯區、南屯區、北屯區等三大房市交易熱區的精華地區，顯示成熟鬧區的幼兒園，在建商眼中別具吸引力。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，建商搶購精華區的幼兒園土地，一來是因為鬧區土地資源稀少，二來是這些幼兒園附帶高屋齡建物，符合危老重建的條件，在融資上更具彈性，加上危老重建可爭取容積獎勵。

下半年房市重頭戲928檔期即將登場，預估推案量仍將衝破2,000億元，以今年928檔期推出的預售新案來看，北台灣房市改以「低總價」、「低首付」為推案主旋律，不少個案訴求總價千萬元內就能買房，藉此吸引目前房市剛性需求為主的買盤。

《平均地權條例》修法上路後的第一個房市重大檔期，北台灣新建案市場推案量不減反增，根據住展雜誌統計，北台灣今年房市928檔期預估推案量約2,122億元，較去年同期增加約303億元，年增幅達16.6％，為近八年次高量。

以今年928檔期推案狀況來看，北台灣房市仍以「低總價」、「低首付」為推案主旋律，從市中心到新興重劃區，都能找到規劃有十幾坪小坪數單位的建案，訴求總價千萬元內就能買房。

根據住展雜誌調查，928檔期新北市淡水區有二筆預售新案推出，其中，「萬企君品-厚德區」規劃21~40坪、2~3房產品，平均每坪開價37.5萬元，總銷約16億元，以最小坪數來看，總價800萬元以下；另外，「嘉潤家泰氧の森」格局規劃2~3房17~31坪產品，平均每坪開價44萬元，總銷約26億元，該案銷售主力為2房總價768萬起，也是不到千萬即可購屋。

在桃園市方面，大園區推出的預售案「璟都未來城」規劃1+1~3+1房19~40坪，平均每坪開價33萬元，總銷約46億元，該案推出首付18萬元起，最小坪數總價也在千萬元內。

今年928檔期除了總價千萬內小宅之外，大坪數豪宅案也未缺席，北市松山區慶城街的「勤美璞真-城仰」，規劃90坪、118坪二種大坪數產品，據了解，平均每坪開價從200萬元以上起跳，預估總銷高達150億元，該案也創下區段單價新高。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年房市928檔期，北台灣指標建案各有特色，豪宅、小宅也各有擁護者，如高資產族持續物色值得蒐藏豪宅物件，長線置產族青睞具備產業發展議題的重劃區，小資自住客則往市區外圍尋找低總價產品，目前看來，如果建案規劃貼合目標客群需求，則多數建案依然可以順順賣。但消費者須注意，低購屋門檻可能是高單價建案的糖衣，建議購屋前需了解當地行情，仔細評估自身房貸負擔能力。

根據聯徵中心資料顯示，今年第二季國人的房貸首見連兩季突破900萬元，並創下房貸金額932萬元的歷史新高，較2009年第一季金融海嘯後，增加116％，購屋人為了圓夢，只能多貸並拉長還款期限因應，統計貸款成數中位數較金融海嘯後多了將近7個百分點，房貸的年限則拉長了6年。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從SARS後國內房市呈現大漲小回的局勢，上漲時間比修正時間久，且結構也從雙北領漲，到各區域各擁題材的大漲現象，還沒有購屋的民眾也有感到房價今非昔比，購屋人只能透過「貸更多、貸更久」方式圓夢，因此觀察到30年期房貸成為市場主流，且購屋人幾乎貸好貸滿，購屋貸款成數的中位數已達到79％，基本上購買力已經大幅擴張。

聯徵統計顯示，金融海嘯後的2009年第一季，國人新增的購屋貸款平均431萬元，貸款成數的中位數為72.3％，不過中間出現幾波房價大漲，加上近兩年通膨與造價大漲等因素帶動下，今年第二季新購置住宅的平均房貸為932萬元，較金融海嘯後呈現翻倍大漲，顯示晚買的購屋負擔沉重許多，且購屋貸款成數的中位數已經逼近8成，達到79％。

若比對不動產資訊平台資料，金融海嘯後2009年第一季國人購屋房貸期數為219期，隨房價飆漲與30年期房貸盛行，今年第一季房貸期數已經來到291期，多出6年時間，政府為了支持青年購屋，新青安貸款甚至最多可以貸到40年，顯示長年期房貸已經成為一種趨勢。

可望於明年中登場；估計全區今年至2024年推案量將上看400億元

被視為台北市最後一塊處女地的北士科，推案潮將點火噴出，估計今年至2024年推案量將上看400億元，戰鼓頻催；其中被視為軟橋段壓軸大案的潤泰創新案，可望在明年中取得建照後登場，加上新洲美段也可望出現新潤建設首發案、及達麗、樺輝、遠雄等新案，使得北投區域史上天花板房價可望再突破，未來六年至少將有20棟大樓陸續完工，天際線也將為之改寫。

家居建設總經理室特助周堅華15日表示，複製內科、南軟成功經驗而迅速崛起的北投士林科技園區，最新的銷售數字密碼顯示，去年2月至2023年年中軟橋段共推出約300億元住宅新案，包括華固、國泰、家居、柏鴻、璞園、宏普等多家建商都已插旗，每坪成交實價已站穩100萬元以上三位數，突破北投史上天花板已成常態。

周堅華表示，估計今年第三季至2024年下波推案潮將來臨，包括軟橋段的「達麗天蒔」約30億元、「士科潤山」25億元、「新潤潤心」15億元及潤泰創新壓軸大案等四筆，再加上明年新洲美段將有首發案登場，包括「士科大院」高達120億元、及樺輝建設案案約45億元、達麗案50億元及遠雄新案等四筆，推案將熱鬧滾滾。

市場估計，下波推案量可望上看400億元，戰鼓頻催；其中潤泰創新案，可望在明年中取得建照後登場，使得北投區域史上天花板房價可望再突破。

據內政部實價登錄資訊顯示，北士科最高單價為「國泰雍萃」，已揭露96筆，最高成交單價紀錄為頂樓戶132.69萬元；市場預期，潤泰創新指標案將有機會再度突破區域天花板。

周堅華分析，未來北士科自2024～2029年的六年，至少將有20棟住宅和商辦大樓陸續完工，天際線也將為之改觀，園區雛形呼之欲出。由於客戶普遍認同區域潛力，已推出預售案平均銷售率高達75％以上，且每坪站穩100萬元以上三位數，使得總價7千萬元以內產品幾乎都順銷，因此這些開發案完工高峰之後的新成屋，將以7千萬元以上豪宅掛帥，相對的7千萬元以內產品正在絕版中，相對稀缺。

央行第2季無預警加碼打炒房，對於本周四登場的第3季理監事會議上，是否會再對房市採取新一波措施，金融圈主管認為，央行6月15日剛宣布特定地區的限貸新措施，且「平均地權條例」7月1日甫上路，預料央行會先觀察新措施上路後的成效，進行滾動式檢討。

央行在第2季理監事會議上，無預警宣布第五波房市管制措施，本波鎖定「特定地區」個人第二戶購屋貸款，限制最高成數上限為七成。受規範的特定地區包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等六都，加上新竹縣及新竹市。

截至今年7月，央行第五波房市管制鎖定的「特定地區」第二戶房貸，銀行撥款金額為12.47億元，平均貸款成數為67.92%。

央行祭出第五波房市管制，主要是基於三大理由。第一，4月底銀行不動產貸款占總放款比率37.02%，信用資源有過度流向不動產市場之虞。第二，自然人持有兩筆購屋貸款人數及占比有增加趨勢。第三，自然人申辦特定地區第二戶房貸的平均貸款成數居高且持續上升，顯示貸款條件漸趨寬鬆。

囤房稅2.0預計2024年7月上路，財政部針對誠實報稅的房東予以減稅，不過身為多屋族的房東要迎戰囤房稅2.0不可不慎，尤其房東並非「當然減稅」，根據財政部釋出草案，能不能節稅就藏在三大細節裡。

財政部預告《房屋稅條例》修正草案，針對非自住住家稅率自現行1.5%至3.6%調高為2%至4.8%，盼增加囤房成本，預告期將於18日結束，財政部規劃月底前送政院、立法院審查，列為本會期優先法案。

其中針對申報租賃所得達標的房東，房屋稅率可適用1.5%至2.4%，稅率上、下限都比一般非自住住家還低。財政部指出，給予房東減稅是希望鼓勵釋出閒置房屋，另一方面也有助政府掌握租屋黑數。

然這項減稅優惠是有條件適用，現行草案下，持有多屋的房東必須留意三大細節。

首先，房東須報稅才可適用，且申報租賃所得須達標。財政部官員表示，所謂達標是指財政部依《所得稅法》於每年初公布的前一年租金標準，過去是用來推計租金所得，未來也將是判斷能否適用房屋稅較低稅率的基準。

以財政部公布的2022年租金標準來看，台北住家房屋是以房屋現值20%為標準，也就是說，100萬現值的房屋，申報租金必須達20萬元，未來才能適用較低稅率。

其次，繼承取得房屋稅率也是1.5%至2.4%，與申報租金達標的房屋稅率相同，兩者戶數要合併計算。

第三，出租、繼承房屋合計戶數，地方政府也必須設計差別稅率，財政部也會訂定參考基準。房屋若位於尚未實施囤房稅縣市，即使申報租金達標，稅負仍有可能增加。

囤房稅2.0將上路 十縣市慢半拍 衝擊恐更大

全台22縣市中，仍有包括苗栗縣、彰化縣、嘉義縣市等十縣市尚未推動非自住住家房屋稅差別稅率，財政部正修法推動囤房稅2.0，未來所有縣市都須強制跟進，尚未實施囤房稅的十縣市，受到的衝擊將比其他縣市更大。

舉例而言，現在未實施囤房稅的縣市，針對非自住住家皆採單一稅率1.5%，未來囤房稅2.0上路後，最高稅率可能一舉調高到4.8%，比現行稅率增加逾兩倍。

目前六都皆已推動囤房稅，尚未推動囤房稅的縣市包括苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、嘉義市、基隆市、台東縣、花蓮縣、金門縣。其中台東先前已預告修法。

根據財政資訊中心縣市歸戶統計，尚未實施囤房稅的十縣市中，2022年持有非自住住家人數以嘉義縣最多共3.1萬人，其次為南投縣2.5萬人，第三名為彰化縣1.9萬人。

囤房稅2.0將上路 建商喊單一稅率 財部研議

囤房稅2.0對建商造成衝擊，業界向財政部疾呼，對於建商興建房屋存貨應該豁免，採單一稅率。但財政部表示，已給予建商合理銷售期，是否適用單一稅率，後續會在訂定參考基準時通盤審慎研議。

業界不斷向財政部呼籲，建商為房屋供給者，非一般囤房者，針對待銷售房屋，應在五年內一律以單一稅率課徵房屋稅。

財政部指出，目前草案給予建商合理銷售期兩年，新建房屋持有年限在兩年內，上限稅率為3.6%，已比一般非自住稅率4.8%低，希望透過稅率差距，鼓勵建商依市場銷售狀況調整價格、加速出售。

財政部現正研擬囤房稅2.0參考基準，其中包含建商寬限期兩年內，應如何依據持有年限訂定稅率，是否要給予單一稅率或戶數是否累進等問題，都要審慎評估，且仍須待立法院通過修法後，參考基準才會定案。

台北市「基泰大直」建案，7日晚間因連續壁施工強度不足，造成鄰近民宅龜裂下陷，又正逢921地震24年周年，逢甲大學土地管理學系於上周四（14日）舉辦「建築物瑕疵擔保責任與風險控管機制座談會」。內政部地政司前司長王靚琇表示，政府一直想立法來管理規範建商，但阻力太大迄今仍無具體作為。

雲林科技大學營建工程系名譽教授蘇南表示，「基泰大直」建案的連續壁崩了，造成旁邊民房受損，按照民法這是營造廠的責任，基泰（2538）建設很難被追究責任 ，至於現在大家為何都要找建商，蘇南直白地說「因為基泰建設有58億元。」

逢甲大學建築系講師同時也是設計公司經理楊斯閔，則以921地震為例，表示當年台北震度只有四級，東星大樓因結構問題造成倒塌，造成87人死亡，經過土木鑑定與法院判決，倒塌主因為建商偷工減料造成。

楊斯閔表示，東星大樓因結構設計有問題，被判賠3.3億元，然而災民一毛錢都沒有拿到，國賠的比例還比法人多，受災戶非常辛苦，重建之路很漫長，這個建商目前卻還存在著，到底是好或不好的建設公司，讓大家自己去判斷。

楊斯閔說，時間一久，大家都會忘記過去的事情，建議民眾可以從司法院網站或公共工程委員會，去查看建商或負責人過去的歷史。

逢甲大學土地管理學系教授陳建元也以實務狀況說明，認為東星大樓倒塌因施工不良或偷工減料，主因是以前施工人員便宜行事，現場寶特瓶垃圾亂丟，認為混擬土倒下去就完整覆蓋，而建築師有辦法一直在第一線監工嗎？營造廠對小包可否嚴格的控管？現場工班真的有按圖施工嗎？這些都會影響最後的建案品質。

危老條例實施至2027年5月底屆期，內政部次長花敬群昨（16）日出席危老都更博覽會時表示，「幾乎可確定，危老一定會繼續下去，不會落日。」他透露將朝兩方向討論，一個是直接取消危老落日條款，另一是在都更條例新增危老專章。

此外內政部與地方政府也正在討論加速都更審議速度，希望達到「都更審議危老化」目標，無爭議都更案件快速通關，劃清權責分工，回歸專業審議。


危老條例2017年5月上路，定位為老屋改建「特快車」，希望透過簡便程序、低門檻加速老屋改建，並訂定實施期間為十年，將在2027年5月底屆滿。

累計至今年8月底，危老核准件數已達3,180件，尤其雙北、台中危老最熱，申請、核准案量皆遠超過其他縣市，市場對危老仍有高度期待。

花敬群昨日表態，危老一定會繼續下去，不會落日，只是針對要直接刪除落日條款或併入都更條例，仍在討論中。

內政部表示，將邀請產官學檢討相關法令及機制，例如都更與危老的競合問題，以及危老最為外界詬病的「迷你基地」問題，是否要限制小基地開發、維持都市景觀？後續會再討論。

內政部長林右昌則表示，公辦都更量能提升，是下階段推動危老、都更工作最重要的一步，像是台北、新北、桃園都已成立住宅及都更相關單位，高雄市也正籌備中，未成立的縣市，中央會協助地方成立專責機構。

林右昌指出，2018年成立的國家住都中心，是國家推動公辦都更的關鍵角色，成立至今已推動17案。

中央社

營建署今天透過新聞稿指出，社會住宅包租代管計畫提供安心住宅保障，迄今已經執行至第4期計畫，截至今年8月31日止，累計已媒合8萬79戶房客入住，有效契約為5萬8954戶。

社宅政策之一的社會住宅包租代管計畫自民國106年底開辦，營建署今天說，截至今年已經執行至第4期計畫，由中央全額補助地方政府或中央行政法人國家住宅及都市更新中心，委託租賃業者包租代管民間房屋作為社會住宅，媒合房客入住。

營建署說，全台已有16縣市加入辦理包租代管，截至8月31日為止，已累計媒合8萬79戶，有效契約為5萬8954戶。

營建署表示，房東在出租房屋常面臨到租賃事務繁瑣與管理房屋耗費時間、高齡房東管理屋況不易、出租房屋距離房東住所遙遠的難題，即所謂「管不好、管不了、管不到」的房東3不難題，若讓包租代管業者協助處理，除了能讓房東放心出租，也能讓房客安心入住。

營建署指出，房東透過包租代管專業管理，可以輕鬆收租，還享有政府提供的修繕費、居家安全相關保險費及公證費「3費補助」，另外還享有房屋稅、地價稅減徵和每月租金收入免稅額度最高新台幣1萬5000元的3稅減徵優惠，提升整體住宅安全及房屋價值；房客則經由包租代管承租適合且安全的房屋，並且由業者協助申請租金補貼，減輕壓力。

台新北美收益資產證券化基金 經理人李文孝指出，美國養老社區、工業、住宅需求熱絡，使得在大部分電子業面業績衰退之際，美國REITs第2季財報逆勢轉佳，財報高達65%優於市場預期，較前一季的45%高，僅12%不如市場預期，亦比前一季34%低，也帶動高達75%的美國REITs企業上修2023年獲利展望，整體市場獲利成長率上修至4.4%。隨著Fed升息進入尾聲，美國REITs將迎接第4季多頭行情，美國REITs指數(RMZ Index)年底上看1300-1400，現在正是布局甜蜜點。

李文孝表示，工業物流第2季需求熱度不減，整體租金成長與承租率皆維持高峰，第2季工業用地租金平均每平方英尺7.29 美元，同比上漲7.4%，港口市場的租金漲幅保持最高，其中內陸帝國的租金增長17.1%，洛杉磯增長12.8%，紐澤西增長10%，波士頓增長9.7%，橘郡增長9.2%。養老社區入住率第2季上升至85%，新開工量下降六成，庫存下降至4.9%，整體仍處於供不應求狀況，租金成長率第2季持續上升至5.7%，創金融海嘯來新高，需求旺盛。

李文孝表示，就中長線來看，美國短期通膨雖偏高，但趨勢快速下降，Fed預測今年底核心PCE將回落至3.3%，明年通膨水準將在2.0%-3.0%，長債將緩步向下，Fed今年內應會停止升息腳步。而在經濟趨緩，貨幣偏向寬鬆的環境下，投資REITs是相對較好的選擇，因為房地產與其他金融投資（例如股票和債券）的相關性較低，因此，將房地產納入現有投資組合中可以分散風險，另一個優點是在利率將走低環境中，REITs因具有收益性，吸引力大幅提升。

9月15日，遠洋集團官微發佈題為《行業發展新階段 始終聚焦高品質交付 積極推動債務管理 全力提升可持續經營能力》的文章，對前一段時間的“爆雷”、違約等傳聞做了公開回應。 遠洋集團表示，當前，遠洋集團未出現任何公開市場違約，境內公司債、境外美元債票息均展期成功，並按期兌付展期后的境內公司債款項。

8月17日晚間，遠洋集團公告宣佈，2024年、2027年和2029年到期的3筆美元債票息展期方案正式通過。 8月31日，“18遠洋01”展期方案順利通過。

目前，遠洋仍在積極正常履約。 9月14日，遠洋已經匯出境內債“18遠洋01”的首筆款項。 9月15日，遠洋集團表示，提前對境外債務進行全面重組，通過主動、積極的債務管理，應對當前行業的流動性挑戰。

“認房不認貸”新政在深圳落地已有半個月，“網紅盤”的入市成為考驗市場人氣回升的重要標的。

深圳兩大「網紅盤」入市

近日，深圳樓市兩大「網紅盤」綠景白石洲璟庭和金地環灣城認籌數據出爐。 數據顯示，最終入圍並完成意向登記保證金凍結的客戶數量分別為756及456批。 根據此前公佈的銷售方案，兩個專案此次推出的住宅套數分別為1257套和401套。

綠景白石洲璟庭和金地環灣城分別是南山和福田體量百萬平方米級別的舊改大盤，推售節奏也相近，對於該兩個樓盤的推售情況，市場高度關注。 值得注意的是，兩個新盤都來源於城中村舊改，環灣城所在的是上下沙片區，綠景白石洲璟庭便來自白石洲。

作為網紅新盤，價格也是吸引購房者的“法寶”之一。 以綠景白石洲璟庭為例，專案售樓處人員告訴記者，專案推出多重購買折扣，包括VIP登記9.5折、凍資100萬享9.5折、准簽享9.8折等，每平方米8.2萬元系折後最低起步價。 此外，綠景白石洲專案會根據認籌人數，最多拿出10套45平方米的一期公寓專案，開盤當天繳納100萬認籌金，就有機會抽取公寓10年使用權。

與白石洲專案僅隔一個沙河高爾夫的華潤城潤璽2期，去年拿證均價為13.2萬元/平方米。 南山大沖片區的房產仲介表示，目前掛牌的華潤城潤府二期、三期150平方米3房戶型的二手房源，總價在2250萬-2400萬元之間，單價約15萬元。

深圳一家民營房企的營銷負責人表示，目前市場復甦程度仍不及預期，絕大多數新房去化率不高，加大折扣促銷也是情理之中，多數深圳開發商都將折扣常態化以加快銷售。

記者根據公開資訊梳理髮現，今年以來深圳新房項目開盤認籌率冷熱不均，但入圍比例達到「1：1」的項目數量與前兩三年相比已大幅減少。 有業內人士表示，從最近一段時間深圳樓市新房項目的表現來看，樓市信心恢復仍有待時間的考驗。

二手房市場回暖

今年以來深圳樓市相關政策也迎來了眾多利好，包括房貸利率調整; 住房公積金出台新規，二手房參考價“調整”等。 8月底，「認房不認貸」新政在深圳落地，至今已有半個月的時間。

據深圳貝殼研究院的統計，在「認房不認貸」新政落地后，深圳二手房市場出現一定回暖跡象，其中帶看量環比前15天（8.15-8.29）增長74%、成交量環比增長62%。 若是與去年同期對比，增幅更是超兩倍。 不過，與成交火熱的2019年同期相比，實際成交量還未達到彼時一半水準。

與此同時，“認房不認貸”新政後15天新增二手房掛牌量環比增長28.1%、新增客源量環比增長28.8%，反映了在利好政策推動下，買賣雙方入市更加積極，為後市成交量上行提供有效支撐。

新房市場方面，在近期政策利好頻出、樓市預期改善的氛圍下，開發商推盤積極性增強，其中9月8日獲批預售的新盤共有6個，提前放量佈局“金九銀十”行情。 根據深圳貝殼研究院統計，今年9月上半月（截至9月15日），深圳共有11個專案（包含人才房等類型）取得批售，合計供應住宅7009套，環比增長325.8%，創今年以來月度上半月住宅供應量新高。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，調控政策的放鬆對深圳樓市支撐力度比較弱。 即使放開限購，所限制的一部分人群的買房可能會釋放，但整體來講作用也不大，目前最根本的還是高房價和居民收入的預期產生巨大的不匹配。 此外，就目前整個房地產市場來說，深圳的住房供應量在大幅度增加，結構正向公共住房調整，「房價只漲不跌」的預期已經開始打破，「房住不炒」開始深入人心。 所以，現在最重要還是要穩定居民的收入預期，繼而慢慢改善對市場的預期。

海南「超級文旅地產大盤」博鼇金灣專案分拆，將是融創在海南從「規模化」向「精細化」轉變的開始。

9月15日晚間，融創中國發佈公告稱，基於目標專案開發現狀及本集團與合作方各自的發展規劃，本集團及合作方擬調整目標專案的合作模式，對目標專案進行分拆開發。

上述目標專案，即位於海南省瓊海市博鼇濱海旅遊度假區的「超級文旅大盤」博鼇金灣專案（也稱」融創金成·博鼇金灣」等），專案佔地面積為2470餘畝，由瓊海華悅實業有限公司、海南和融房地產開發主體開發建設。

上述公告所稱的「分拆開發」，通俗地講就是「分家」：各方通過股權轉讓等方式，實現專案公司一（瓊海華悅）100%股權均由融創中國直接或間接持有; 專案公司二（海南和融）100%股權卻歸合作方直接或間接持有。

記者瞭解到，上述所稱的“合作方”，其部分股權最終實益擁有人為綠地控股(2.8100.02, 0.72%, )。

融創方面相關人士9月16日回應中國房地產報記者稱，博鼇金灣專案分拆開發，實際上是企業發展的一種戰略調整，於融創而言，其在海南業務從“規模化”向“精細化”轉變，對企業是件好事。

2000畝「超級大盤」將分拆

博鼇金灣專案售樓處。 陳標誌/攝博鼇金灣專案售樓處。 陳標誌/攝
“專案總佔地2600畝，總建築面積170萬平方米，容積率僅為1.0，綠化率約為45%。 區域環境全亞洲獨一無二，天然形成2.2公里優質海岸線，可以與瑪律地夫數千米淺坡沙灘相媲美。 ”

這是海南「超級文旅地產大盤」——博鼇金灣專案在網上的「詞條名片」。。 博鼇金灣專案又名「融創金成·博鼇金灣」等，其位於海南省瓊海市博鼇濱海景觀大道8號。 據公開資料顯示，博鼇金灣首期開盤時間為2011年12月。

9月15日晚間，隨著融創中國的一則公告，這個位於博鼇黃金地段、持續開發10餘年的海南「超級文旅地產大盤」將徹底「分家」。。

融創中國在《須予披露交易》公告稱，基於目標專案開發現狀及本集團與合作方各自的發展規劃，本集團及合作方擬調整目標專案的合作模式，對目標專案進行分拆開發。

公告稱，於2023年9月15日，海南融創、合作方、平臺公司及專案公司訂立了股權轉讓框架協定。 根據股權轉讓框架協定，各方通過股權轉讓等方式，實現融創中國通過專案公司一（瓊海華悅）及合作方通過專案公司二（海南和融）分別獨立開發目標專案相應的地塊。

公告稱，經考慮本集團、合作方、平臺公司及專案公司之間的股權差額款及債權債務沖抵后，最終合作方應向海南融創支付差額款項為1723萬元人民幣（以下同）。

記者瞭解到，博鼇金灣項目位於博鼇亞洲論壇永久會址所在地的博鼇鎮，由瓊海華悅、海南和融兩專案公司為主體開發建設。

據上述公告披露，博鼇金灣專案佔地2471.24畝，其中瓊海華悅所開發的專案佔地1496.73畝，海南和融佔地974.51畝。

瓊海華悅已開發計容面積51.67萬平方米（已全部交付）、未開發計容面積49.02萬平方米;海南和融已開發計容面積37.7萬平方米（其中已交付面積22.92萬平方米），未開發計容面積26.36萬平方米。

合作方「大股東」為綠地控股

博鼇金灣專案為融創與合作方在海南合作開發建設的房地產專案，融創及合作方分別透過平臺公司持有目標專案50%權益。

據瞭解，合作方包括廣西建工集團有限責任公司、浙江億源投資有限公司及杭州金建實業有限公司，這3家企業股權佔比分別為50%、39%和11%。 而大股東廣西建工的最終實益擁有人為綠地控股集團有限公司。

根據雙方的股權轉讓框架協定，海南融創同意從合作方受讓平臺公司一（杭州禾明投資有限公司）的50%權益; 海南融創同意向合作方出讓其於平臺公司二（杭州融悅投資有限公司）和平臺公司三（浙江悅成投資有限公司）持有的50%權益。

關於轉讓價款方面，各方根據截至今年7月31日專案公司的財務狀況、專案地塊的已開發情況及未開發地塊面積及未來銷售貨值等，一致同意專案公司瓊海華悅100%股權價值為24.5185億元及專案公司海南和融100%股權價值為17.1219億元。

交易事項下的股權轉讓完成後，海南融創將間接持有瓊海華悅100%股權，合作方將間接持有海南和融100%股權。 為此，海南融創應向合作方支付股權差額款項3.6983億元。

但考慮到彼此之間的股權差額款及債權債務沖抵后，最終合作方應向海南融創支付差額款項1723萬元轉讓價款。

融創從“規模化”到“精細化”

融創中國方面認為，博鼇金灣專案分拆是彼此發展計劃的需要，通過重組的方式實現該項目進行分拆。

記者瞭解到，融創與綠地“分家”后，彼此通過各自的專案公司分別獨立開發博鼇金灣專案的相應地塊。

融創方面認為，通過交易事項，各方將對各自之間及對金融機構的債權債務進行清算及沖抵，有利於解決目標專案目前的債務問題，有助於融創方面集中資源專注其專案公司持有的地塊進行後續開發建設，推進專案經營恢復正常。

據瞭解，融創也是通過其「傳統」的操作模式——收併購「而進駐海南」。 早在2015年，融創通過收購的方式，獲得海南東部市縣——萬寧市的日月灣專案，這也是融創紮根海南的第一站。

2016年，融創收購了博鼇金灣專案。 之後，融創在海南的項目遍佈海口、三亞、陵水等房地產開發熱點區域。 有數據顯示，截至2018年底，融創在海南的土地儲備近400萬平方米，可銷售面積超過400萬平方米。

但從2018年開始，受「環保風暴」及海南「全域限購」等因素影響，融創與其他房企一樣，在海南的房地產開發受挫，業績開始「走下坡路」，融創海南區域公司也因業績逐年下滑而降格為城市公司。

針對此次博鼇金灣專案的“分拆”，多名不願具名的融創方面人士向中國房地產報記者表示，專案分拆也是意料之中的事情，這個專案也存在一些亟待解決的問題，“時間還是拖得長了一點。 ”

“目前，融創在海南的專案本身也不算多了，博鼇金灣項目這樣分拆，對多方都是更有利的事。” 上述人士告訴記者，融創在海南，此前一直想要走“規模擴大化”的路子，但在當前房地產大環境下，更需要轉型走“精細化”的路子。

針對記者的採訪，綠地方面未對此次博鼇金灣專案分拆進行置評。

社區是居民生活主要空間，物業服務事關億萬居民的切身利益和生活品質、關係基層社會治理和社會服務體系。 由於市場化相對滯後、法治化有待健全，物業服務成為我國當前社會主要矛盾中最為突出的矛盾之一，根本原因在於相關主體的權責利劃分不清、物業企業的“管理”角色與“服務”角色定位不清。 物業服務業正處於由「管理」到「服務」、從「自發成長」向「規範發展」雙重轉型的關鍵階段。 相關政府部門需要加快完善法規體系、規範市場環境、改善行業生態、優化政策環境，促進行業跨越“低水準迴圈陷阱”，完成雙重轉型。

我國物業企業完成「雙重轉型」需要應對四大挑戰

我國物業企業具有市場空間廣闊優勢，同時具有貼近客戶、入駐後壟斷相關業務的“圍牆優勢”，理應有更大的發展。 但行業起步晚，市場、政策、法律環境均有待完善，企業普遍深陷“低水準迴圈陷阱”，制約“雙重轉型”、影響高質量發展。

（一）行業亟待走出“低水準迴圈陷阱”

物業服務質量與業主期望差距過大。 仍有部分物業企業沉迷於管理者角色，而忽視了物業的服務本質——可以說，中國的業主與物業企業是最不像「甲方乙方」的甲方乙方; 更多的物業企業或得過且過或急功近利，服務理念滯後於時代、主動服務意識薄弱、服務水準低下，難以滿足業主越來越高的需求——相關機構評價2022年商業服務，物業服務滿意度為78.8%，在10項主要商業服務中排名第7; 物業問題經常位居城市12345熱線投訴前列。 物業服務的低端供給，導致「服務品質低繳費率低」惡性循環。

缺乏龍頭企業引領行業發展。 2020年，住宅物業服務500強企業中，僅有6.3%的企業收入在10億元以上，73.6%的企業收入在2億元以下。 行業「多小散亂」問題突出，「大行業+小龍頭」的市場格局，導致龍頭企業引領效應不強，難以帶動行業突破發展瓶頸。

企業依賴規模擴張增收的發展模式已經難以為繼。 物業企業大多通過擴大管理規模提升營業收入，但受上游房地產業低迷等影響，管理規模與營收增速均呈下行趨勢百強物業服務企業管理面積和營業收入增速分別由2021年的16.7%、14.2%下降至2022年的12.4%、10.6%。 更重要的是行業「增收不增利」現象凸顯，頭部物業企業的規模擴張並未帶動提升盈利能力——2022年上半年在管面積排前10的物業企業毛利潤均值為22.0%，而其餘物業企業毛利潤均值為28.7%。 頭部物業企業的毛利率甚至還低於其他物企，規模優勢並未轉化為盈利優勢，依靠規模擴張的傳統優勢在減弱，亟待轉型發展，向“多元服務”要紅利。

（二）市場環境亟須規範

市場化滯後導致部分物業企業缺乏服務意識和市場化運營經驗，物業服務成為“人民群眾反映強烈、社會關注度高的突出問題”。

物業服務市場化程度偏低。 相較而言，我國物業服務市場化程度低、市場化進程滯後。 行業在發展前期，以政府調節與市場化運作並行為主; 直到2014年放開非保障性住房物業服務收費管理，行業才真正進入市場化主導階段，但在招投標制度、市場化定價機制和構建開放競爭的市場格局等方面，仍亟待改善提升。

物業服務市場競爭機制尚不成熟完善。 由於市場化滯後，中國物業企業更多依賴開發企業。 很多房地產開發企業同物業企業存在關聯關係——約1/3物業企業是房地產開發企業的派生企業、不少物業企業是房地產公司的子公司; 直到2020年，物業服務百強企業中具有開發商背景的超過七成，管理面積的五成以上來自開發商及其關聯公司。 部分物業企業專案主要來源於房地產母公司，不少企業未經招投標而直接入駐社區，業主只能接受被房地產公司打包的物業服務。 即使在採取物業服務招投標的專案中，也主要以專家評估和價格確定中標人，存在客觀性不足、市場競爭不足、“價低者得”等問題。

尚未完全形成市場化的物業服務定價機制。 儘管2015年取消了物業服務政府指導價格，但仍有部分地區繼續制定基準價和管控調節幅度; 物業服務尚未完全實行市場化收費——保障性住房、房改房以及老舊住宅社區和前期物業服務收費仍存在指導價格; 同時，國內物業收費模式以包乾製為主、酬金製為輔。 政府指導價與市場價並行，再加上收入主要依賴包乾制，導致物業服務市場發展深度有限，物業企業難以通過正常市場化途徑解決成本上升而服務費難以提升的矛盾。

（三）政策環境有待進一步優化

央地各級政府出臺相關政策促進了物業服務業發展，但也存在部分政策缺乏具體實施細則或未及時更新，加之一些政策存在條塊分割或局部割裂，難以適應環境變化或指導行業發展。

央地政策有待實現有效銜接。 物業服務業存在地區發展不平衡等問題，目前，仍有少數省份尚未出臺本轄區的「物業管理條例」; 多數地市缺乏「物業管理條例實施細則」。

政策規範與實際執行存在「兩張皮」現象。 一方面，政策出臺與行業需求、實際應用存在時間差。 另一方面，政策與行業現實存在錯位，較難解決行業面臨的困境與難題; 部分政策相對簡略或存在空白，業主和物業企業常常因如何理解、執行政策而出現分歧，難以處理矛盾衝突、發揮實際作用。 此外，由於成立業委會規定程式多、業主協調難度高以及社區差異性等影響因素，相關政策執行難。

（四）法規體系有待進一步完善

所屬法系不同，一定程度上決定了各國物業服務業發展的差異——如德法日韓等大陸法系國家物業服務准入標準嚴格，而英美等海洋系國家的行業准入較為寬鬆。 但總體而言，先行國家很少直接幹預物業服務業發展，而是通過出臺行業法規、設立相關協會推動行業自律等來指導、影響行業發展。 相較而言，我國物業服務法律建設遠遠晚於先行國家，尚難為行業發展和解決相關問題提供系統明確的法律依據。

行業法規建設相對滯後。 物業服務業“實踐先行、立法滯後”，經歷了一段時期的法規空白。 相較於實踐，法規既有時間錯位，也有內容缺失。 如1981年，深圳成立了國內第一家物業管理公司，而直至1994年才出臺國內第一部地方性物業法規，中間經歷了13年行業自我管理的立法空白期; 1994年之後原建設部才陸續頒布行業相關規定辦法，行業發展才正式受法律約束; 2003年出臺的《物業管理條例》標誌著物業服務真正擁有了行業運行的官方準則; 2022年《民法典》的出臺，才標誌著物業服務正式進入了法治時代。 此外，我國長期將住宅物業作為行業主要業務，導致早期頒布的相關行政性法規主要針對住宅物業，缺失非住宅物業相關內容，一定程度上制約和窄化了行業發展。

物業服務尚缺乏屬於本行業的基本法律。 物業服務涉及多類主體，目前，各方主體權利和義務主要根據物業服務合同，依靠《物業管理條例》和部分地區性行政法規進行規範; 此外，《民法典》中也有一些行業相關內容提供一定依據。 但總體而言，行業基礎性法規仍然缺失——如相關主體的權利和義務缺乏統一性規定; 物業費、維修資金、公共資源收益等行業基礎性內容，缺乏明確定義與用途規定。

行業相關法規層次較低。中國物業服務相關法律法規多以行政規章或地方法規形式出現，缺乏高級別層次的法律規範行業發展——《物業管理條例》仍然是規範行業發展的最高級別法律依據。

促進物業企業儘快完成雙重轉型、實現高品質發展的幾點建議

物業企業以企業組織形式承擔了部分社會責任，是完善社會服務體系的重要主體，對社會基層治理具有重要作用，其提供的服務不僅具有“私人物品”屬性，也有部分公共屬性，事關居民生活品質和現實利益。國家邁入高品質發展階段、社會主要矛盾轉化對物業服務提出了更高要求，物業企業應以“業主需求”為出發點、以“城市發展”為切入點、同“產業發展”相契合，完善以法治化與市場化為雙軌的行業運行機制，儘快完成“雙重轉型”、實現高品質發展。

完善物業服務相關法規。完善相關法律體系、明確界定相關主體的權責利關係，是行業規範發展的基礎。我國目前主要依據《物業管理條例》規範物業服務企業行為，2022年1月生效的《民法典》也在界定業主及物企權責關係等方面發揮作用。但仍有法律空白，尚未形成獨立的物業服務相關立法，難以應對各種物業服務相關民事糾紛。我國應加快制定物業服務行業專項立法，完善物業服務相關法規體系，為行業規範化、市場化發展提供法律依據：在國家層面，推進物業服務專項立法，明確業委會作為業主自治組織的性質及法律地位，界定業委會的權力、責任、義務及經費來源等事宜，完善房屋建設單位、物業企業及業主之間的制衡機制；同時，加快統籌地方完善本地物業相關法規。在地方層面，基於中央法規出臺具有操作性的配套實施細則，具體指導本地物業服務業發展，在尊重地區差異性的前提下實現央地法規、政策的協調統一。

啟動物業服務市場。 完善的市場體制是物業服務專業化發展的基礎。 我國不少物業企業尚未實現獨立經營、自我發展，「建管不分」導致房企與物企之間關聯密切，產生權責不明、忽視業主等問題。 應促進房企與物企「建管分離」，提升物業企業獨立性。 在此基礎上，啟動並完善統一開放、競爭有序的物業服務市場：加快引入和完善物業服務招投標制度，市場化選聘具有資質的物業服務企業，促進優勝劣汰，為管理能力強、服務品質好的企業脫穎而出創造環境，在有序競爭中激發活力、提升服務能力; 支援龍頭企業引領行業規範發展，實現專業化分工、社會化服務和規模化經營，形成管理方式靈活、業務形式多樣、組織結構適宜的專業化服務體系; 建立質價相符、權責統一的市場規則和市場秩序，在法律健全、行業成熟、市場規範時，由市場決定物業服務收費標準，政府不幹預定價，促進物業服務收費價格市場化動態調整。

推動物業服務業供給側結構性改革，改善行業生態。

引導企業彌補服務供給空缺，提升高品質服務供給能力，優化服務和產品結構，更好匹配物業服務需求。 鼓勵企業彌補基礎物業服務不足，增強業主增值服務的市場化供給能力，改善社區服務薄弱環節，啟動服務的潛在需求，開發潛在市場; 支持企業拓展行業發展空間，解決業務結構同質、業務邊界狹窄等滯緩行業轉型升級的問題，引導企業向非住宅物業領域拓展，拓展商業管理、城市服務、綜合設施管理等業務類型，從「基礎」到「增值」、由「社區」向「城市」服務轉型，構建「物業服務+城市服務」多元業務格局和發展新生態，拓展物業服務業務邊界; 依託數位化賦能提升物業智慧服務能力，支援企業利用「雲大物智移」技術，搭建智慧物業服務平臺、豐富社區生活服務生態，將智慧化、資訊化技術應用至物業服務場景。

優化政策環境，促進形成標杆性發展模式。 適應國情和企業特色的發展模式是物業服務企業實現高品質、可持續發展的基礎。 需要促進更多地區完善行業政策，加強央地聯動，促進政策銜接與落地，支援優秀物業服務企業在堅持「以人為本」發展理念的基礎上，提升服務和價值創造能力，探索「內生+外延」發展模式：就橫向業務佈局而言，支援物業服務企業結合自身能力和國情，通過「物業+養老」等服務模式開展多元化業務佈局; 從企業縱深化發展來看，鼓勵企業利用貼近業主、理解需求的優勢，深度挖潛，延長價值鏈，提升增值潛力。

將物業服務納入社區共同治理和社會基層治理體系。

發揮社區黨組織的溝通協調、宣傳教育、服務群眾等作用，完善社區黨組織、居委會、業委會和物業企業的聯席會議機制，統籌社區治理、物業服務相關事宜，構建社區治理共同體; 落實物業服務管理責任，常規性問題明確責任主體，非常規性問題通過聯席會議機制商議解決，避免問題長期積壓。 同時，促進社區黨組織與物業企業黨組織在黨建方面的共建聯建，引導物業企業促進黨建與物業服務、社區治理深度融合。

超40個城市將試點開展為期四年的城中村等低效用地再開發工作，試點專案土地應執行「淨地」出讓，並將探索完善地價政策和土地增值收益分享機制。

近日，自然資源部印發《關於開展低效用地再開發試點工作的通知》（下稱“通知”）。 根據通知，為落實在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的有關要求，將在北京市等43個城市開展低效用地再開發試點，探索創新政策舉措，完善激勵約束機制。 低效用地再開發試點以城中村和低效工業用地改造為重點，試點期限原則上為4年。

從區域來看，本輪入選城市主要集中於東部地區，以珠三角和長三角城市群為主。 其中，廣東和浙江兩省入圍試點城市數最多。

相較於此前市場對於城中村拆除新建和增量開發抱有較高期待，此次通知明確，嚴格落實國土空間規劃管控要求，嚴守紅線底線，確保耕地不減少、建設用地總量不突破、生態保護紅線保持穩定。 在堅持「局部試點、全面探索、封閉運行、結果可控」的前提下，探索創新盤活利用存量土地的政策機制。

針對城中村改造的土地出讓模式，7月底召開的超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作部署電視電話會議上曾提出，城中村改造必須實行凈地出讓。 此次通知進一步明確，堅持“淨地”供應，按照公開擇優原則，建立競爭性准入機制，探索依法實施綜合評價出讓或帶設計方案出讓。

“淨地”是指土地出讓發生在經確權平整過的土地上，在土地出讓之前，已經完成了土地收儲、拆遷補償、七通一平等系列工作。

“結合此次通知，'淨地'供應同時適用於城中村和低效工業用地之外的及其他低效用地。” 中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強在接受第一財經採訪時稱。

之所以強調“建立競爭性准入機制”，在他看來，這意味著堅持市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵社會資本和原土地權利人參與再開發，同時，需要強化政府在空間統籌、結構優化、資金平衡、組織推動等方面的作用。

為了提高社會資本和原土地使用權人參與改造的積極性，通知圍繞低效用地再開發政策與機制創新，重點在規劃統籌、收儲支撐、政策激勵和基礎保障四個方面開展試點探索。

在土地收儲方面，通知提出，探索將難以獨立開發的零星地塊，與相鄰產業地塊一併出具規劃條件，整體供應給相鄰產業專案用於增資擴產（商品住宅除外）。

針對一級開發主體融資難度大的問題，通知稱，拓展收儲資金管道。 統籌保障土地收儲、基礎設施開發建設等資金投入，做好資金平衡，合理安排開發時序，實現滾動開發、良性迴圈。 完善國有土地收益基金制度，明確國有土地收益基金計提比例，專項用於土地儲備工作。

城市低效用地大多集中在老城區，散佈於不同的土地使用權人手中，涉及的用地主體較多，土地權屬關係錯綜複雜，土地產權不明晰等問題普遍存在，加之再開發大多需要對原有用地進行重新規劃和用途轉換，社會資本和原土地權利人參與再開發的投資意願不強。

對此，通知在政策激勵中明確，優化地價政策工具和收益分享機制。

具體而言，在優化地價政策中，通知明確完善低效用地再開發地價計收補繳標準，分不同區域、不同用地類別改變用途后，以公示地價（或市場評估價）的一定比例核定補繳地價款; 探索以市場評估價為基礎按程式確定地價款，要綜合考慮土地整理投入、移交公益性用地或建築面積、配建基礎設施和公共服務設施以及多地塊聯動改造等成本。 探索完善低效工業用地再開發不再增繳土地價款的細分用途和條件。

“這樣既能保證國家的利益，也能保護現有土地消費者利益，充分調動現有土地消費者低效土地二次開發的積極性，推動土地節約集約利用和經濟發展方式轉變。” 王業強說。

9月12日，北京自9月8日起取消二手房指導價限制，海澱29個學區房源恢復掛牌“的消息在市場流傳。

中新財經記者向海澱區房地產中介機構人士求證后得知，並不能直接說“取消”，只是此前被隱去的部分高價房源可以直接展示出來，或對購房者的心態產生積極影響。

梳理髮現，自去年起，已有多個城市相繼放鬆了對二手房指導價的限制。 這對於房地產市場交易會有怎樣的影響？

北京市一處住房。 中新網 左宇坤 攝北京市一處住房。 中新網 左宇坤 攝
“部分高價房源可以直接展示出來”

北京二手房指導價一事，要追溯到2020年-2021年這一時段，彼時的海澱區正處於熱度高漲時期，優質教育資源區域更是“頂流中的頂流”：14萬-16萬元/㎡已成均價，20萬/㎡以上的價格頻現，房價一夜之間跳漲幾十萬的消息也頻頻發生。

於是在2021年9月底，北京市海澱區房地產經紀協會發佈了部分熱點社區的二手房交易指導參考價。 針對海澱29個重點社區，分60平方米以下小戶型、60-90平方米中戶型以及90平方米以上大戶型均給出了指導價。 如果超出指導價1%將不允許中介掛牌。

這一要求是否出現鬆動？ 北京市海澱區房產仲介小景對中新財經記者表示：「我們口頭上說是『取消』，其實只是之前被隱去真實價格的部分高價房源可以直接展示出來，不展示的高價房之前也是有成交的。 取消還是要以官方口徑為準，而且現在還是有單價18萬元的這個限制。 ”

中新財經查詢房地產仲介平台發現，以此前指導價格在14.7萬元/㎡左右的黃莊社區為例，目前已能查詢到多套單價高於此價格的房源，最高單價達到17.9956萬元/m²。 其他小區情況大抵類似，但同樣未有單價超過18萬元/㎡的房源顯示。

北京市海澱區部分高單價二手房源截圖。北京市海澱區部分高單價二手房源截圖。
中新財經在9月13日致電北京市海澱區房管局，電話並未接通。 據澎湃新聞報導，海澱區房管局工作人員表示，目前進行動態調整，可以按照正常的市場價格對外展示房源資訊。

此外，房產微信公眾號「京房字」稱其從海澱房協瞭解到，這29個社區的二手房交易指導價也並非取消，而是隨著市場實際情況有所調整，高價學區房仍然在指導之列。

小景表示，海澱一些熱門房源的價格長期來看還是相對堅挺，但因為二手房指導價的限制，一些高價房源此前不能直接展示出來。 購房者在公開管道看到房源後需要跟仲介聯繫，他們再從內網上諮詢到真實價格; 或者有些高價房源可能直接不掛牌，要跟仲介聊聊才能知道。

比如有一套房子，按照指導價單價不能超過11萬，在平臺上看到的價格也肯定是低於11萬的，但我們從內網查價格很可能就是12萬-14萬。 還有些新房社區，展示價格更便宜，大概5-6萬，但實際價格可能得9-10萬，都得私下問才知道。 小景舉例稱。

“不過有些房子前段時間確實降價了，跟指導價差不多了。” 小景補充道，只是房源展示的調整，目前對實際成交價格還沒有構成什麼影響，只能說能更直接地看到真實價格了，購房者會有種“買定離手”的感覺，或許會產生心態的積極變化。

多地已二手房指導價出現鬆動

實際上，此前明確推出過二手房指導價的眾多城市，也開始出現了鬆動與變化。

2021年2月8日，深圳在國內率先建立二手住房參考價格發佈機制，隨後便呈現出二手房價連續下跌的“擠泡沫”態勢，也引來不少業內人士感慨“深圳樓市調控了這麼多年，參考價的威力最猛。 ”

但在今年4月，深圳也多次傳出要對指導價進行調整的消息。 雖未有官方消息明確，但在後續實際執行過程中，銀行等也採取了更加靈活的方式。

再以2021年7月起執行二手房參考價的西安為例，2022年5月，西安市發佈《關於調整商品住房交易政策的有關問題的通知》，其中明確提到“促進二手住房流通”。

此後，二手房成交參考價陸續從西安多個二手房交易平臺上消失，后經西安市住建局相關工作人員確認，西安目前暫停發佈參考價，部分仲介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意願掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。

此外，還有成都、廣州、東莞等地，均有弱化二手房指導價落地力度的消息傳來。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，二手房指導價存在的必要性逐步減弱，為了提振市場、拉動購房者入市積極性，放開指導價是必經之路。

“近期，多城官宣執行'認房不認貸'、取消限購限售等，對新房的利好性更強; 放鬆指導價是針對二手房的放鬆，有利於促進一二手房聯動，提升房源流動性，帶動置業信心的修復，對促進市場回暖有著重要意義。 “陳霄認為，同時，北京此次”帶頭“，也對其他城市的政策調整起到重要的指向作用。

“當前對於二手房的限價政策放鬆，其實也和二手房供求關係發生重大的變化有關係，體現為二手房掛牌量明顯增加、購房者購置二手房的心態趨於平穩等。” 易居研究院研究總監嚴躍進也認為。

政策接力

一線城市全面「認房不認貸」之後，房企久違的成交喜報又在社交媒體流傳。

不過，由於「認房不認貸」本身屬於樓市調整政策的「小布丁」，從北京、深圳、廣州等城市成交數據來看，放開認房不認貸的前幾天，市場情緒很濃厚，但並沒有維持幾天，後面兩天的成交量出現了大幅下滑現象。

因此，在新政釋放出的改善群體購買力消耗盡之後，市場普遍焦慮下一波購買力從何而來，市場又該由誰來接力？

從9月份各地不斷釋放的優化政策來看，樓市紓困政策正朝著我們的預想發展——“認房不認貸”之後，全國範圍內取消限售限購將逐步展開。

9月6日，市場流傳著一則小作文，核心內容有三點：

一是監管部門將逐步解禁北京上海深圳等大城市的非核心區限購令;

二是放開新建商品住房備案價格上下浮動範圍，即取消限價;

三是改變住宅用地出讓年限限制。

拋開第三點委實在目前情況下有點離譜，前兩點實則已經在目前房地產市場暗流湧動。

據中指研究院監測數據，近期政策出臺頻次有所加快，9月上旬已有超20省市出臺政策近30條，接近8月政策頻次半數，越來越多的城市將政策調整的重點集中在放開限售限購等政策上，其中南京、鄭州、瀋陽、大連全面取消限購，天津限購區域調整為市內六區，上海臨港新片區則對重點人才放寬購房門檻，深圳則放開對港澳人士的商辦物業和商務公寓的套數限制。

政策的「大堤」開始從一二線城市挖開一道道缺口。

二線城市率先發力

二線城市又走在了全面放開限購的前面。

9月7日深夜，南京官方發佈《促進房地產市場發展南京最新舉措》，宣佈從9月8日起在玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區四區範圍內購買商品房不再需要購房證明。

除了解除限購外，南京樓市最新舉措中還包括調整優化差別化住房信貸、降低存量首套房貸利率、對購置新房實施補助、“賣舊換新”補助，及出臺集體土地房票安置辦法等一系列“組合拳”。

其中讓市場最為興奮的，無疑是全面取消限購與降低首付比例。 作為強二線城市，南京的政策一直跟進得比較快，此前8月份就已經將四區之外的城區限購取消了，此次又迅速跟進政策，無疑能夠帶動其他仍在搖擺的城市跟進出臺全面取消限購的政策，促進更多城市積極跟進。

降低首付比例是第二個強力政策。 此次南京促進房地產的新舉措就明確要求落實首套首付20%、二套首付30%的房貸政策有助於改善購房者的購房條件，提高購房的可負擔性。

目前，除了南京取消限購外，鄭州、瀋陽、大連也全面解除限購限售，天津調整外圍區域限購政策。 其中，鄭州更是在9月12日宣佈全面取消限購、限售政策，這是繼4月3日「二環外全面解除限購」後，把限購範圍擴大到全市。 降低商業性個人住房貸款最低首付比例要求，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一調整為不低於20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一調整為不低於30%。

從此，鄭州的五限“限購、限貸、限價、限簽、限售”從官方層面只剩下限價了，二線城市在解除限購方面展現出巨大的動力與魄力。

一線城市有望部分放開

南京的大招甚至也開始影響外界對一線城市的期待。其實在上週末，一度傳來廣州要下調首套房（到20%）和二套房的首付比例（到30%）及貸款利率。但9月10日官方的報導出來後，給那些熱情高漲的購房者澆了一盆“溫水”——之所以不是“涼水”，是因為廣州還是給到了較大的誠意——廣州首套房貸突破LPR下限，成為首個突破下限的一線城市。

據悉最新的政策為，雖然首套房貸首付比例沒有下調至市場此前期待的二成，仍為三成，但利率為LPR-10%，即4.1%，廣州成為首個突破LPR下限的一線城市。

對二套房的放鬆是此次政策又一個亮點。根據政策，只要結清首套房貸，購買二套房可享受與首套房同樣的30%首付比，利率也為LPR-10%，這一政策超出市場預期，此前這種情況的首付比例為五成。

另外，在廣州有一套房且在供，首付40%，此前無房或無貸記錄的要五成，房貸未結清的可高達七成。

利率方面，此前二套房利率為LPR+60基點，這也是此前的全國二套房利率下限。現在廣州二套房利率為LPR+30基點，下調了30個基點，對於二套房的支持力度是相當大的。

目前來看，二線城市成功走出全面取消限購這一步，但一線城市仍在逐步試探。這種試探除了廣州下調利率和首付比例外，上海和深圳也在摸索。

上海方面，9月7日，上海“臨港新片區”管委會宣佈：在重點支援單位工作的人才，購房的工作年限要求從6個月以上縮短為3個月以上。與此前動輒5年社保年限相比，3個月的工作年限也算是接近沒有限購了，臨港大概率會成為上海首個取消限購的區域。

這種從邊緣區域開始放鬆的方式，原先南京也這麼幹過，未來不排除北京、廣州、深圳也在邊緣地區先這麼做。所以這算是一個非常積極的信號，限購政策將在一線城市撕開一個口子。

深圳則放開了港澳臺人士購買商辦物業和商務公寓的套數限制，港澳人士可以以個人名義購買商辦類物業，無須註冊公司，而且不限套數、隨便買。深圳的商辦“限外令”已經執行了16年，2007年7月深圳下發“限外令”後，境外機構只能購買用於辦公所需的商品房（辦公類），港澳臺地區居民和華僑、在境內工作、學習超過一年的境外個人只能購買一套用於自住的商品房（住宅類）。

此外，一向廣深政策同頻，不出意外的話，在關於首付比例及貸款利率方面，深圳方面也會積極向廣州靠攏。

“三道紅線”何時解除？

從目前房地產政策市場的發佈情況來看，我們可以清晰地看到，沿海的一二線城市提前搶跑，國家也把政策都傾向給了這些超大特大城市。

這裡面既有經濟復蘇的需要，一二線城市承擔起了經濟復蘇旗手的責任，所以在政策上的傾斜不難理解。另一方面也是因為，影響全國樓市回暖的重要原因，是一線城市遲遲不鬆綁樓市政策，為全國樓市形成了一個堅不可摧的天花板，所以要穩住房地產市場就必須驅動人口向一二線城市彙聚，並極力穩住一二線城市的房價。

總體來看，一線城市基本上需求量還是比較充足的，所以刺激政策起效快，但要維持這種效果需要從工具箱子裡不停地掏政策，既要人口，也要資金，還要購房資格，這裡面最重要的是資格，因為大城市放鬆了限購，會產生強烈的虹吸效應，中小城市的熱錢、富裕家庭的錢，會加速流向大城市，這樣才能支撐起一二線城市的地產復興。

但三四線城市的樓市就更加嚴峻了。

所以結論有三個：

一線城市的地產企穩，需要不停地給政策，而政策的終極就是取消限制。

二是一線城市回暖後，二線城市會跟進，甚至搶跑，因為你不搶不行，不然人口資金全被一線城市搶走了，所以到年末，大部分的強二線城市都會取消限購。

三是三四線城市的地產復興仍路途遙遠，就不能僅限於刺激消費端了，更重要的是國家層面對地產開發商的支撐，包括但不限於在融資、土地、稅收、舊改等方面的支援。

限購限售放開後，樓市可能會回暖，但要持續復興大概率要等到“三道紅線”的解除後，只有房企能緩過來，整個市場才能真正緩過來。

深圳市公安局南山分局日前通報指，公安機關依法對恒大金融財富管理（深圳）有限公司杜某等涉嫌犯罪人員採取刑事強制措施，案件正在進一步偵辦中，並為需要報案的投資人提供報案登記方式。有內地傳媒指，杜某即恒大財富法定代表人、執行董事兼總經理杜亮。這是恒大集團旗下暫時唯一被採取刑事強制措施的高層。

今年5月，中國恒大旗下恒大財富曾表示，因資金回籠情況不理想，5月可用兌付資金不足，無法按原標準兌付。

出事前提早贖回個人投資

恒大財富早在2021年9月初爆出經營不善，宣布暫停兌付所有理財產品本金，多達數十萬人難以收回本金。當中，不少投資者更是公司員工，以致當時有員工及客戶到集團深圳後海總部維權。當時有報道指杜亮向維權人士承認，他已提早在2021年5月底贖回個人在恒大財富的理財產品，但強調當時恒大仍未出現危機。2021年9月中，恒大財富曾發布一份兌付方案，提出現金分期兌付、實物資產兌付及理財額度沖抵購房尾款等三種兌付方式供投資者選擇。

滬上豪宅「雲錦東方」發展商－－上海東航置業有限公司17日下午公告，將重啟搖號開盤等相關銷售活動。公告指，因早前開放認購期間，發現部分認購人存在不符合認購資格的情況，於是5月30日宣布，推遲原定於6月1日舉行的開盤銷售搖號排序活動及後續相關活動，聯合調查組同步對上述問題展開調查。

調查組通過調查發現部分認購人確實存在利用不當手段，規避上海市房地產限購政策的行為，上述行為違背了房地產市場誠實信用的原則，損害了其他購房人合法權益，不應納入認購名單。上海東航置業結合調查組的調查建議，依法採取應對措施，切實維護認購客戶的合法權益，助力房地產市場健康發展。

上海東航置業表示，經許可後現決定重啟搖號開盤等相關銷售活動，具體活動事宜須關注微信公眾號「雲錦東方」後續發布的相關搖號開盤公告及電話、短信通知。

今年5月，上海豪宅新盤雲錦東方開盤認購十分火爆。由於新房限價，新房價格與二手房之間巨大的倒掛空間，出現「買到就賺2000萬」現象，2000萬人民幣甚至高於許多上市公司一年的淨利潤。如此誘人的盈利空間，令眾多購房者趨之若鶩。認購現場除了有提供資金、幫忙代持的中介、黃牛，更有甚者在現場直接找人結婚以推高積分獲得購房資格。這樣瘋狂的認購情況引起了監管的注意，隨後該樓盤的搖號活動被叫停。

雅居樂（03383）公布，由上周五（15日）起，陳卓賢辭任非執行董事及董事會副主席職務。

該集團指，陳卓賢因需要更多時間處理個人及其他商業事務而辭任，他確認與董事會並無意見分歧，亦無有關辭任其他事宜須提請股東垂注。

嘉湖插9%最傷 業界指追回樓市降幅

二手住宅樓市跌勢漸成，蝕讓個案不斷，加上市場持續有負面消息傳出，銀行估價態度趨保守，本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位今年9月上半月的網上估價（下稱估價），中銀香港（02388）共有26個或約96%單位估價向下，以天水圍嘉湖山莊單位估價半個月急插8.97%最勁。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，銀行估價一向滯後，因8月樓價走勢繼續向下之餘，跌幅有擴大跡象，這情況在9月的估價才開始反映，即跌幅及速度都見加快。

王美鳳指出，不同銀行更新估價時間及使用成交的基礎計算有所不同，故滯後時間有分別，「中銀香港因應成交價基礎追返樓市的調整幅度，並在9月上半月的估價中反映。」

她續稱，「嘉湖山莊近期平均樓價跌超過一成，所以估價都跌得深啲」，其他樓價跌得較明顯的屋苑有尖沙咀九龍站擎天半島和同區的港景峯，及鰂魚涌太古城等。王美鳳認為，9月樓市再多添利淡因素，「最明顯係銀行加按息，一加就半厘，係對樓市的明顯利淡因素。」

成交價短期料按月續回落2%

同時，繼8月有一手新盤「用明顯低的開價促銷，9月又再有新盤同樣咁做」，加上9月有政府土地每方呎樓面地價以同區約9年半新低批出，「買家都會要求有較大的減價幅度才肯承接」。

因現時樓市是由買家主導，故成交價會繼續下跌，跌幅短期按月達2%，稍後會在估價中反映。

本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位今年9月上半月的估價，中銀香港估價下調的單位佔26個，下調幅度0.81%至8.97%，嘉湖山莊景湖居1座高層C室，實用面積546方呎，8月底估價580萬元，但至9月上半月的半個月間，估價已急挫至528萬元，呎價僅9670元。上述單位8月的估價按月回落1.02%，而7月按月持平。

鰂魚涌康怡花園H座中層3室，實用面積524方呎，9月上半月估價報800萬元，呎價15267元，半個月回落5.1%。該單位8月的估價按月跌1.98%，而7月按月持平。

9月上半月中銀香港估價持平單位有1個，期內沒有單位估價上調。

滙豐15戶減估值 第一城挫3.96%

另外，滙豐銀行9月上半月有15個單位估價向下，下調幅度0.17%至3.96%，沙田第一城29座高層G室，實用面積327方呎，9月上半月估價為558萬元，呎價17064元，較8月底的估價581萬元，回落3.96%。該單位8月估價按月下調0.51%。

滙豐銀行9月上半月有10個單位估價按月持平；而期內上調估價的單位則有2個，半個月估價調升0.43%及0.48%。

路勁地產牽頭發展的屯門管翠路新盤凱和山上周公布首張價單140伙，成為本月首個開價的全新盤，並在過去周六（16日）起開始收票，兩天暫收到約2500張認購登記，超額逾16倍。

凱和山於上周四（14日）公布首張價單，首批140伙折實平均呎價11088元，首個周末開放展銷廳及收票，於周末兩天（16日至17日）旋即收到約2500張認購登記，超額逾16倍。

發展商指出，項目連日參觀人流絡繹不絕，參觀人士近五成屬同區換樓客，以年輕人及小家庭為主，大部分對2房單位感興趣；另有部分內地專才查詢大單位。

飛揚1期快開現樓予VIP參觀

凱和山位於管翠路18號，提供693個單位，實用面積291至3419方呎，預計入伙日期為2024年6月底。

長實（01113）及新地（00016）合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期已獲發入伙紙，並籌備於短期內開放現樓予公眾參觀，數日內已接獲不少查詢。長實營業部助理首席經理楊桂玲表示，開放現樓單位的預備工作已接近完成，希望爭取本周內開放現樓予首批VIP客戶參觀；同時會特別為專才等人士設計全新的付款計劃以迎合其需求。

過去周末兩天一手市場未有全新樓盤發售，全港一手市場錄得23宗成交，較前一個周末（9日至10日）的18宗，按周升27.8%。九龍建業（00034）旗下將軍澳海茵莊園周末兩天共售出6伙，實用面積215及283方呎，成交價407.3萬至517.7萬元，呎價17628至18944元，套現2960.2萬元。

一手市兩日銷23伙 增28%

長實油塘親海駅早前推出「親海駅月圓中秋送大禮」優惠，買家可獲贈豐澤電器購物禮券價值8.8萬元，於過去周六成功售出最後一伙複式戶，為親海駅II 3座6及7樓A1室，實用面積522方呎，另設172方呎天台，成交價828萬元，呎價約15862元。

美國聯儲局本周議息，二手觀望氣氛濃厚，交投在低位徘徊。中原地產統計十大屋苑周末兩天（16日至17日）錄得6宗成交，按周減少7宗或53.8%。

十大屋苑中，以鴨脷洲海怡半島及天水圍嘉湖山莊各錄2宗成交最多，鰂魚涌太古城及紅磡黃埔花園各有1宗買賣，另外6個屋苑成交則吞蛋。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，主要銀行今天起上調按揭息率，加上議息在即，加息陰霾下，二手交投陷僵持局面。

美議息在即 市場氣氛觀望

另外，據美聯物業分行統計，過去周末兩天十大藍籌屋苑僅錄6宗成交，較前一個周末的14宗大幅下跌57.1%，重回單位數。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，雖然市場普遍預期本周美國議息的息口維持不變，但二手市場觀望氣氛仍然濃厚，相信要待議息結果公布後，市場明朗化，購買力才有望回流二手。

綜合利嘉閣地產分行網絡數據，過去的周六日十大指標屋苑錄得7宗二手成交，按周減少5宗或41.7%。

過去周末兩天十大屋苑部分成交現低價。市場消息透露，天水圍嘉湖山莊景湖居2座低層A室，實用面積638方呎，3房間隔，成交價470萬元，呎價跌穿8000元，只約7367元。原業主於2012年11月以315萬元購入，賬面獲利155萬元，升值約49.2%。

中原地產首席分區營業經理盧鏡豪透露，鴨脷洲海怡半島2座高層A室，實用面積642方呎3房單位，以883萬元易手，呎價約13754元。據了解，原業主於2003年9月以193萬元買入，賬面賺690萬元或3.6倍。

二手蝕讓幅度不斷擴大，屯門單幢盤弦海有低層開放式單位，剛以295萬元易手，成交價較去年易手的樓上一層單位大跌價119萬元，原業主賬面損手96.53萬元離場。

美聯物業區域營業董事梁浩文表示，屯門弦海低層G室，實用面積224方呎，開放式間隔，原以340萬元放盤，獲用家洽購，經議價後以295萬元售出，呎價約13170元，減價45萬元或約13.2%。原業主於2019年3月斥資391.53萬元一手入市，現轉售賬面勁蝕96.53萬元，跌幅約24.7%。

資料顯示，上述成交單位對上一層G室，實用面積相同，曾於去年7月以414萬元易手，呎價18482元。事隔逾一年，同類單位造價急挫119萬元，跌幅達28.7%。

朗晴居3房呎造9543元

中原地產副區域營業經理王勤學稱，元朗朗晴居1座中低層G室，實用面積744方呎3房戶，原以760萬元放售，獲上車客以710萬元購入，呎價約9543元，較同類單位成交價低約30萬元或4.1%。據悉，原業主2014年8月以485萬元買入上址，持貨約9年，賬面獲利225萬元，升值約46.4%。

美聯工商舖資料研究部最新發表的《工廈快訊》指出，8月錄得約185宗工廈註冊，按月上升約8.8%，期內註冊金額則錄得14.05億元，按月跌約38.3%。至於8月工廈租務成交量錄得近505宗，按月跌約11%。

核心區舖位租務加快，資深投資者黎永滔旗下銅鑼灣羅素街舖位，獲藥房以50萬租用，較上手長租客升約1倍，較高峰期則跌近8成。

市場消息指，銅鑼灣羅素街59號地下G舖，面積約700平方呎，獲藥房以每月約50萬元租用，呎租約714元。該舖位於羅素街及利園山道交界，正對希慎廣場，舖面亦闊，為區內一綫靚舖。

該舖原由一家時裝店以每月約28萬元租用，新租金較舊租升近1倍。該時裝店於疫情期間租用，現遷出後，即轉租附近軒尼詩道黃金廣場地下一個逾千呎舖位，月租約18萬元。

租金較高峰期 仍跌近8成

翻查資料，上述羅素街舖位，由資深舖位投資者黎永滔持有，2012年零售高峰期時，周生生曾以216萬租舖，呎租逾3,000元，為全港最貴呎租舖位。直至2017年，舖市轉弱，舖位轉由鐘錶品牌Daniel Wellington以約100萬元租用，租金已明顯下跌，及後2020年疫情爆發，鐘錶店遷出，亦因當時零售氣氛差，缺乏知名品牌問津，舖位曾由口罩店以約10餘萬元租用。若以最新月租約50萬元計，較高峰期仍跌近8成。

通關多月後，核心區舖位租務加快，而租務仍集中於本地藥房。以羅素街為例，數月前羅素街59號地下B1至B3號舖，位處波斯富街交界，對面為時代廣場，屬區內舖王級數。該舖面積約1,408平方呎，以每月約70萬元租出，呎租近500元，租客為藥房。若與高峰期英皇鐘錶珠寶比較，舖租下跌約7成。可見即使租務增，租金仍與高峰期相距甚遠。

高息環境影響「收租佬」發圍，順豐房託（2191）行政總裁翟廸強表示，該基金已調整發展步伐，未來一年的併購策略會轉趨非常審慎，但相信全年租金收入繼續增長，而明年陸續消化供應過剩後，將可重拾收購活動及增長。

翟廸強接受訪問時表示，高息環境下融資成本高昂，市況波動，加上內地的物流地產正處於供過於求局面，整體市場的出租率及租金正面對較大下行壓力，順豐房託亦因此在收購上轉趨保守。

全年租金收入續增

順豐房託2021年上市時，目標2年內將資產組合翻倍至120億元，目前中港4項物流物業組合估值約77.6億元。翟指出，一直有物色項目，市場也有很多資產包在求售，但買賣雙方陷入膠着，令交投疏落，估計至明年不利因素逐步消化後，該基金下半年可重新出手收購。

策略上，他指，仍然屬意背靠母企順豐控股，收購對方物流倉，可確保作價合理及維持高出租率，「集團真係做緊生意，好低機會走」，未來將集中物色珠三角以至大灣區的項目，強調回報率並非最優先考慮因素，「就算做回報分析，計數還計數，最後始終要睇前景同風險。」

對於香港物流倉的前景，翟廸強指，今年上半年完成的續租租金平均上調12.4%，考慮一般租期約3至5年，即年化加幅為單位數。他稱，香港的物流行業「始終係揼石仔生意」，物流倉需求在通關後因進出口放緩而受影響，但整體適合運輸的場所十分短缺，「車可以去到嘅倉，全香港得15幢」，故整體租金保持平穩增長，對前景有信心。

順豐房託中期每基金單位分派14.64仙，按年增7.1%，是今年唯一一家分派增長的房託基金，最新股息率11.1厘。資料顯示，本港工廈回報率約為3.5厘，較零售及寫字樓物業都高，而順豐房託在青衣物業的資本化率為4.25厘。

淺水灣環境優美，遠離城市喧囂，向來為城中追求品質生活之人士置業優選地，區內THE BEACHSIDE有一業主盤連地下車位將拍賣，面積678方呎，開價1780萬，呎價26254元，低市價約6%。
環亞拍賣行發言人表示，THE BEACHSIDE A座3樓D室，面積678方呎，屬1房加1套戶型，連地下車位，開價1780萬，較銀行估價1900萬低約6%，呎價26254元，將於9月26日（二）推拍，同場共有57項物業可供競投。

呎價26254元

業主2018年以1500萬買入上址。客飯廳鋪灰色雲石地磚，設有落地大窗，採光度十足，更將翠綠山景引入室內；睡房鋪設木質地板，透過大窗可與客飯廳同享美景。廚房與客飯廳分界處有一中島，既可供烹飪料理，又可作為簡易吧台。

THE BEACHSIDE位於淺水灣道82號，屋苑設有住戶會所，配備健身房、游泳池、網球場等設施。

連地下車位

淺水灣作為本港著名旅遊景點，住客閒時可前往泳灘游泳，亦可在泳灘一帶享用環球美食，感受慢節奏生活。交通方面，住戶外出除了可自駕，淺水灣道亦有多條巴士線來往中環、尖沙咀、北角等地，方便住戶外出。

核心區舖位受捧，旺角先達廣場一個單邊地舖，在丟空逾3年後，最新剛由加密貨幣交易商每月約7萬租出，平均呎租299元，租金較疫市前跌50%，更較高峰期大瀉80%。

上址為旺角亞皆老街83號先達廣場地下G2至3號舖，坐落於通菜街及亞皆老街單邊，建築面積約234方呎，舊租客文記小食，自從2019年撤出後，舖位丟空逾3年。

月租7萬 高位跌80%

該舖最新以每月約7萬租出，新租客終於曝光，為一家叫「香港貨幣加密資產」的店舖，平均呎租299元，較3年前小食店撤走時月租約15萬，租金下跌逾50%，亦較舖市高峰期手機店租金大跌80%。

長情小食店承租逾20年

上述舖位曾由小食店及手機店承租，並以小食店最長情，承租超過20年，最新迎來新行業，見證時代變遷。

近年來，有加密貨幣交易商積極承租旺區舖位，包括旺角弼街及銅鑼灣駱克道等等，舖位大小，經營做法有所不同，有800多方呎的大舖位，成為教授投資的地點，亦有細舖位主攻做買賣。

上址先達廣場單邊舖搶眼，舖位由90年代起，一直由文記小食承租，及至2014年舖市高峰期，儘管小食店負擔得起月租28萬，一間手機店提價以每月35萬搶租，以呎租高見1496元進駐，市場嘩然，及至2016年，由於iPhone銷售表現平淡，手機店撤走，文記小食高調回歸以26萬承租，呎租約1111元，較舊租回落26%。

該間長情小食店日夜經營，生意穩定，可是敵不過在2019年中以後，由於政治事件引發動亂，直至2020年12月撤走，市場消息指，由於業主意向租金偏高，同時無意短租，舖位因而丟空逾3年半，直至近日，準租客積極洽商，業主終於首肯租出舖位。

正榮地產（06158）公布，由於2020年6月票據在上周五（15日）到期，無法在到期時支付有關票據未償還本金額及其應計未付利息。

該集團指，有關票據於到期後自聯交所退市，且未支付根據2020年6月票據契約條款所到期的應計利息。但由於該集團流動性仍緊張及正與債權人特別小組討論境外整體債務管理方案而無法支付票據未償還本金額。