以台北市東區為核心，周圍近年陸續有指標都更案推出，包括富邦建設忠孝懷生段都更案、中山女高南側都更案、台塑總部都更案等，其中不乏躋身「200萬俱樂部」的預售新案；而延伸至微風忠孝商圈，近期開案的「揚昇君悅」主打擁有百貨商場、捷運、商業金融、明星學區等元素，其保值性也格外吸引企業領袖、二代置產等類型買方注目。

危老給予的高額容積獎勵，讓不少產權較為完整且位於精華區的老舊不動產得以順利改建，也成為目前台北市預售推案的主力。

其中，「揚昇君悅」位於復興南路一段主幹道，而敦化與復興軸線本就匯集各大企業總部、金融機構、國際知名飯店，加上鄰近微風廣場與忠孝雙商圈、敦化國中與敦化國小明星學區，步行約8分鐘可達捷運忠孝復興站與南京復興站，其坐落的生活圈及地段均具有指標意義。

業者說明，「揚昇君悅」採用抗震性強、韌性勁度佳的SC鋼骨結構，及日本森科嘉阻尼器，耐震係數至0.288G，達耐震六級設計；格局設計部分，規劃30、49坪，49坪更為雙主臥3房3衛景觀戶，希望鎖定獨鍾此生活區域、注重地段保值性的客群。

業者也分析，現在《平均地權條例》上路，預售屋不得換約新規定，確實影響了投資客短期內的進場意願，但新規定也讓市場交易制度更加健全，沒有短期買賣的投資客影響市場交易，對自住客戶將更加友善，且台北市多為高總價產品，入手門檻較高，多年以來都非換約熱區，較少客戶是以投資短期買賣為目的，購買客群多為自住、換屋、長期置產需求，對於自用的客戶來說，新制上路也較不影響購屋意願。

冠德建設（2520）近期新推出的兩大新成屋案銷售告捷，其中，北市大安區的「安沐居」已去化三成，總銷130億元的三重「心天匯」銷售率更達45%，總計兩大案熱銷約75億元。冠德表示，集團手中儲備個案高達865億元，未來五到十年業績無虞。

冠德目前在手有五大成屋案銷售，合計案量約351億元，除了近期新推案總銷50億元的「安沐居」，以及總銷130億元的「冠德心天匯」，還有總銷20億元「大直湛」也去化五成，總銷200億元「冠德信義」則穩定銷售中。在「安沐居」、「冠德心天匯」穩定銷售下，冠德今年營運漸入佳境，8月營收18.88億元，年增22.1%；前八月營收120.53億元，年減6.2%。

冠德表示，目前在手儲備案源至少11筆，總銷金額約達865億元，基地面積約達2.92萬坪；其中，住宅案比重達55%、約476億元。

據實價登錄，台北市信義區指標豪宅「台北信義」今年7月成交一筆豪宅租賃交易，八層樓戶以每月36.9萬元出租，面積約140坪，換算每坪租金2,624元，此次交易租金投報率約為1.75%；經查房東是興富發（2542）建設董娘。房市專家指出，頂級豪宅出租一般都不是為了投報率，房東通常講究租客素質，因此常是透過友人牽線或有生意來往的夥伴，投報率不是首要考量。

經查謄本，該戶屋主為潤盈投資，代表人是興富發董娘鄭秀慧，過去曾有媒體報導，鄭秀慧曾在2018年以2.53億元購入「台北信義」第三戶，含車權狀160坪，拆算每坪單價約179萬元，租金投報率約1.75%。

「台北信義」位在松勇路69巷2號，總戶數共80戶，樓高22層，諸多藝人曾經入住，包括大S徐熙媛、Elva蕭亞軒、港星房祖名等。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，豪宅租金單價事實上與一般住宅相當，不過豪宅動輒百坪以上，總租金相當驚人，由於屋主多數以置產、財富規劃為目的，因此租金投報率不在其考量內。

對房東來說，豪宅要價不菲，隱形成本更是相當高，就算現金購入，但管理費、豪宅稅都是不小的支出，因此從財務面來看，轉租他人是不錯的選項，加上又有人顧房子，一方面可攏聚人氣，二方面又能少些管理費的負擔。

對租客而言，全球居不動產情報室總監陳炳分析，通常如企業租賃為招待所、高階主管或海外主管使用，又或是層峰人士因個人需求而自用，在國內房價偏高，包括豪宅稅、私法人許可制等政策又限制買氣下，也使高端族群「買不如租」的狀況愈多。

依內政部資料顯示，2022 年苗栗竹南的淨遷入人口數為 1319 人，是除六都及新竹縣市之外，淨遷入人口數最多的行政區，且爲連續 25 年呈現正成長。由實價登錄揭露，今年前 7 月竹南的平均房價約為每坪 19.8 萬元，與 2021 年同期的每坪 16.5 萬元相比，近 3 年的房價漲幅高達 20%。

對此，東森房屋竹南運動公園加盟店店東饒心奣表示，隨著區域建設題材的相繼落實，再加上竹科買盤外溢效應，相信未來會有更多購屋民眾選擇竹南，區域房市前景值得期待。

饒心奣表示，竹南人口持續增長主要有就業機會多和房價基期低兩個方面的原因。一來，竹南坐擁竹南科學園區、竹南工業區、廣源科學園區等多個產業園區，到竹科也僅需 15-20 分鐘左右的車程，產業的蓬勃發展為竹南帶來了大量的就業人口。另一方面，竹南房價基期相對較低，目前竹南的房價只要新竹市區的 5 折左右，近年來伴隨竹科周遭房價的飆漲，以及新竹限貸令的實施，許多竹科買盤都開始把目光轉移到竹南。

饒心奣表示，今年以來受房市黑天鵝干擾，竹南的房市交易稍稍降溫，部分屋主的心態逐漸軟化，議價空間也有所增加，對於有自住需求的購屋民眾來說，現在正是進場買房的好時機，目前竹南房市以竹南後火車站到竹南運動公園一帶詢問度最高。

目前此一區域內以屋齡 5 年上下、三房含車位的電梯大樓最受歡迎，這類物件的成交總價大約落在 1,200-1,500 萬之間，買方多為單身的科技新貴或新婚夫妻。

東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，竹南是苗栗縣內人口第二多的地區，人口向來是區域房市的票房保證，而且竹南還有五楊高架南延的討論規劃，若該案進展順利，相信定能大大緩解新竹、苗栗地區交通壅塞問題，對竹南房市來說也會是一大重要利多。

另外，竹南為新竹的衛星城市，在新竹房價居高難下的情況下，竹南的房價仍具價格優勢，未來有望磁吸更多的竹科外溢買盤湧入，因此，從長線來看，竹南房價繼續穩健攀升的可能性很高，有自住需求或打算長期持有的民眾不妨多留意。

7上市櫃建商推百億級大案，不只雙北還挺進台中、桃園

房市928檔期眾案齊噴，上市櫃建商看好新青安房貸政策撐出剛性需求和買氣，合計近1,500億元新案蓄勢上膛，包括勤美（1532）、中工（2515）、宏普（2536）、愛山林（2540）、華固（2548）、遠雄建（5522）、達麗（6177）等7家，手中百億級大案就有8筆，推案來勢洶洶。

政策打房效應陸續讓下半年市場回歸基本面，加上新青安房貸政策催出一波新的首購客層買氣，不少上市櫃建商紛紛重押將登場928檔期及年底購屋旺季，規畫推出新案。今年最大特色就是百億級大案不只布局在雙北市，甚至挺進台中、桃園。

調查顯示，今年928檔期總銷規模突破100億元指標案有8筆，包括華固北市南港「華固中央置地」達109億元，中工位於北市松山區「中工鳴森苑」100億元、新北土城200億元「雲宇宙」，勤美旗下璞真建設「勤美璞真－城仰」150億元、宏普桃園「宏普序時代」120億元、愛山林新竹「新竹帝寶二期」250億元、遠雄台中「遠雄琉蘊」108億元、達麗攜手白天鵝建設的台中大案「新高鐵段」達180億元，八大百億級大案合計總銷就突破1,200億元，推案摩拳擦掌。

另三地（1438）、宏盛（2534）、綠意（2596）、永信（5508）、隆大（5519）、鄉林（5531）等建商也沒有缺席「928檔期」，其中綠意規畫推出的「永寧1號」總銷達50億元，三地在高雄的「艾美首賦」也有40億元，為區域指標案。

值得關注的是，此次「928檔期」仍有豪宅大戶產品的稀有面孔登場，勤美子公司的「勤美璞真－城仰」傳出潛銷階段已銷售奏捷，豪宅市場有機會逆轉勝。

房價則是每屆攀高，惟受政策打房，明年選後大漲機會微乎其微

總統大選熱度提升，不少市場人士將選舉視為影響房市買氣的變數之一。從過去六次總統大選經驗顯示，大選年房市交易量有四次較前一年量縮，而房價則是每屆攀高，三位總統陳水扁、馬英九、蔡英文任內，國內房價各有22％、39％、89％的漲幅。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，觀察2000年至今六次總統大選後的房市變動可以發現，不管是否歷經政黨輪替、金融海嘯等全球性的經濟大利空，還是政府強力房市管制措施，除了2000年～2004年間以外，其餘五次大選房價均較前次明顯上揚，反映20年來台灣房市多頭帶動資產的快速增值。此外，每次選後政府為積極求表現「拚經濟」，多會加碼建設與救市。

無論以國泰房地產指數、信義房價指數來看新案及中古屋房價，蔡英文第二任任期房價漲幅分別達55％、36％，漲幅幾乎為歷屆最高。

不過，總統大選年交易量則是普遍較前一年度量縮，近六次大選僅有2004年、2020年二次例外。陳傑鳴表示，畢竟選舉屬不安定因素，加上兩岸關係長年來都處於緊張態勢，在選舉年特別容易因風吹草動而影響人心。

陳傑鳴指出，近三年全台房價普遍上漲3成～5成，房價已在歷史高點，加上目前全球QE印鈔狀況不再，房貸利率也上漲不少，政府更陸續推動各項房市控管措施，包括「房地合一稅」、「實價登錄2.0」、「預售屋禁轉」、「限貸令」、「囤房稅2.0」等，明年選後房價要複製過往經驗，出現大漲機會微乎其微。

今年房市在升息、平均地權條例修正案上路等因素影響下，交易量能已明顯受到壓抑，全年建物買賣移轉棟數可能低於29萬件，回到歷史低檔區；明年有大選及政治新局，估計對買氣衝擊不會再繼續擴大，與今年持平的機會較大。

台中北屯市場用地第二彈

統一企業集團旗下太子實業今年4月標下台中市北屯區11期重劃區「市31」BOT開發案，成為最優申請人後，台中市政府經發局趁勝追擊、再啟動北屯區第二個市場用地「市30」BOT案，預計明年第一季正式公告招商。

「市30」坐落台中市北屯區崇德段336地號土地，鄰近新天地餐廳崇德店，基地面積7,864.72平方公尺（約2,379坪），為地上一層鋼骨造建物，現況為「上景興市場」。

台中市政府經發局18日表示，北屯區11期「市31」BOT案招商成功，今年4月評定最優申請人為太子實業後，5月接續針對北屯區「市30」市場用地，採政策公告、徵求民間提出可行性評估，至7月10日截止，共有二家申請人遞件，目前正值初審階段，未來經初審核定後並確認招商內容，即可進入招商階段，預計明年第一季可辦理正式公告招商。

經發局指出，考量「市30」基地周邊住宅區林立，因應北屯區人口急速成長、滿足民眾生活採買需求，並同時衡酌政府財政負擔，擬以BOT方式開發興建現代化複合式市場、提供足夠停車空間，期藉申請人創意與提升自行規劃參與公共建設意願，引進民間的技術、經驗、經營能力、創意，導入新型商業經營模式。

台中市11期「市31」BOT開發案，今年4月由太子實業獲選為「市31」BOT案最優申請人，基地面積約2,610坪。

據悉，該案預計砸近10億元重金、打造逾6,000坪的商場，預估2026年可取得使用執照並進入營運，未來可望引進統一企業集團旗下的各品牌如星巴克、統一超商及健身房等，顯示統一企業集團持續加碼投資布局台中百貨零售市場。

高雄市政府已公告亞灣第一個捷運聯合開發案招商－高雄捷運黃線Y15站土地開發，鎖定有意前進亞灣設立企業總部與研發中心的國內外廠商，開出開發商最高可分回70％樓地板面積的條件，若順利脫標，可望引資115億元。

高市府18日辦理「高雄捷運Y15站土地開發案」廉政平臺成立大會暨招商座談會，高雄副市長林欽榮致詞表示，此一招商案已於8月14日公告徵求投資人，開發基地位於國家級重大建設亞灣智慧創新園的核心位置，且為高雄捷運黃線及輕軌車站交匯樞紐，緊鄰高雄港旅運中心，居國境進出門戶區位，通抵高雄國際機場，交通便捷，基地具陸海空交通優勢。

捷運黃線Y15站土地開發案，係配合國家級政策「亞灣2.0智慧科技創新園區推動方案」推出的第一個捷運聯合開發案，林欽榮指出，相信在中央政策指導下，亞灣2.0將可扮演驅動高雄轉型的關鍵，此次搭配亞灣2.0相關投資獎勵，及合理設定的土地所有人分配比例30％，預期可吸引金融或科技業投資人，評估進駐設置企業總部與研發中心。

高雄捷運局長吳義隆表示，捷運黃線Y15站開發基地具有雙捷運優勢，且基地內包含Y15兩處出入口，未來可透過捷運快速連接高鐵左營站、台鐵高雄車站及高雄國際機場，配合亞灣2.0政策加持，適宜規畫企業營運總部、商辦、商場等商業設施，預估將引進民間投資超過115億元，創造至少800個就業機會。

高雄捷運局表示，高雄捷運黃線Y15站開發用地面積3,433坪，都市計畫使用分區為「特貿二」土地，建蔽率60％、容積率630％，為鼓勵企業總部進駐，開發案申請人需先依據「高雄市政府獎勵企業總部進駐亞洲新灣區作業要點」，取得企業總部進駐亞灣審議會審認合格函，至於該案都市計畫規定引入相關策略性產業者，得爭取20％容積獎勵，將悉數由投資人取得。

信義區頂辦四千金再添一員

台北市頂級辦公室需求穩定，租金行情持續居高不下，富邦信義A25總部大樓完工，首見租金實價登錄，低樓層的18樓戶月租金91.3萬元出租，換算每坪月租金達4,000元，信義計畫區已至少有八棟商辦租金站上每坪4,000元高位。

富邦信義A25大樓樓高266.3米，地上54層，目前為台北市僅次於台北101、南山廣場的第三高樓，除了部分為富邦集團自用外，也開始對外招租，由於具地標性，各界預期高樓層也相當有機會挑戰每坪5,000元。首筆實價揭露的屬中低樓層18樓戶，面積228.3坪今年7月出租，租金單價達每坪4,000元。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，今年台北市頂級辦公室場的焦點都放在富邦A25，除了出自名家建築師設計之手外，更是市場唯一的新星。目前來看，台北市新增供給的高級辦公室，同時具備綠建築、健康建築、智慧建築、耐震建築的條件，無論從成本面或是租客指名度來看，都有穩坐租金4,000元的趨勢，再加上這次實登的是轉換層，兼具零售、展售、服務功能，價格自然欲小不易。

自從去年「南山廣場」高樓層租金突破每坪5,000元大關後，在房東調漲租金、且需求強勁帶動下，不少頂級辦公室租金單價紛紛改寫自己的紀錄，今年5月「國泰置地廣場」高樓層以每坪4,830元改寫大樓單價新高；今年7月「遠雄金融中心」21樓租金單價亦達每坪4,473元，創下該大樓新高。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，近年單坪月租金4,000元的辦公室租賃案愈來愈多，不過和國際都市相比，這樣的租金並不貴，因此外商企業還是願意進駐信義計畫區的地標大樓，未來興建中的信義行政中心與世貿的改建案等，都有機會躋身每坪4,000的租金行列，樂觀信義計畫區將出現十棟「4千金」頂級辦公室的盛況。

預售屋房價仍在漲！根據內政部實價網發布的預售屋實價揭露資訊，7月北市預售屋平均成交單價為每坪108.68萬元，創有統計以來新高，觀察六都加上新竹縣市，除雙北市外，近2年預售屋平均單價漲幅2成起跳，尤其南二都，漲幅更超過35%。

根據實價資訊，2021年7月，台北市預售屋每坪均價約93.05萬元，今年7月則上漲至108.68萬元，2年漲幅約16.79%；再觀察其他六大都會區，以新竹縣市漲幅最驚人，2021年7月每坪成交均價27.06萬元，2年後每坪上漲至40.44萬元，漲幅將近5成。

至於南二都漲勢也相當嚇人，2年時間，台南市預售案從每坪均價約24.03萬元上漲至32.62萬元、漲幅約35.74%；高雄市則從23.77萬元上漲至33.15萬元，每坪貴上近10萬元、漲幅約39.46%。

南市漲35.74% 高市漲39.46%
七大都會區預售屋平均成交單價，每坪均價全數3字頭起跳。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，近2年預售市場成交價格，台北市面臨高成本、高單價的壓力，不但出現買盤外流的現象，而且央行高價住宅限貸的天花板，也使產品、價格出現分化，因此價漲頂多就是反映通膨、成本，已經不具投資增值的效果。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，由於營造成本仍在相對高檔，加上政策面持續抑制供給量、鎖住賣壓的緣故，今年整體房市呈現「成交量縮、價續漲」的格局。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這2年房價出現大漲，主要是受到缺工、缺料等造價大漲帶動，不過雙北市因為房價基期較高，漲幅並不顯著，反而是雙北以外的都會區，過去房價所得比負擔屬合理範圍，但隨著重大建設逐漸到位，最後由科技業設廠投資點火，帶動區域房價出現一大波漲勢。

華僑城A公告，2023年8月份，公司實現合同銷售面積19.4萬平方米，合同銷售金額33.7億元;2023年1-8月，公司累計實現合同銷售面積141.8萬平方米，較上年同期下降18%; 合同銷售金額296.2億元，較上年同期下降19%。 1-8月，公司旗下文旅企業合計接待遊客6690萬人次，較去年同期增長58%。

工商信息顯示，寶能地產股份有限公司以及由其控股的寶能酒店投資有限公司近日新增一則被執行人信息，執行金額超過7億元人民幣，執行法院為深圳市中級人民法院。寶能地產目前被法院執行總金額超224億元人民幣，同時公司還存在多條限制消費令、失信被執行人（老賴）和終本案件信息。

在房地產行業經歷整體下行、行業大洗牌的轉折期，仍有房企大手筆擴儲拿地。

近日，廣州海珠區總價最高地塊上湧果樹公園北側地塊通過搖號確定競買人，最終，中國海外發展有限公司（簡稱“中海地產”，00688.HK）以總價127.9億元拿下。 這已是中海地產近期第二次百億拿地，6月底，中海地產在深圳摘得另一宗“百億地王”深圳灣超總地塊。

數據顯示，2023年上半年，中海地產在手現金高達1142億元，上半年斥資414億元購入土地，投資購地金額居行業前三。

自2017年回歸以來，顏建國掌舵下的中海地產一改過去保守、謹慎的形象，積極在土地市場出手，並在2022年順利實現“重回行業前五”的目標。

近兩年，中海地產強攻一線、強二線城市。 公開數據顯示，中海地產目前有6100億元可售貨量，80%位於一線和強二線城市。

曾以高毛利率聞名業內的中海地產，雖然銷售規模未能進入行業第一梯隊，卻是連續多年的“中國最賺錢房企”。 然而，隨著行業下行和地產銷售業務結算毛利率的持續下滑，中海地產的盈利能力也大幅下滑。

2022年，中海地產歸母凈利下跌42.06%，跌幅創20年之最。 到2023年上半年，其業績並沒有明顯改善，報告期內實現營業收入891.6億元，同比減少14.10%; 歸母凈利潤134.9億元，同比減少19.43%; 核心歸母凈利潤138.2億元。

百億拿地，聚焦一二線投資

在房地產行業資金緊張的當下，中海地產仍在大手筆拿地。

上涌果樹公園北側地塊位於海珠區核心腹地新港西板塊內，是一宗各方面條件均不錯的地塊，其起拍總價111億元，起拍樓面價30575元/平方米。

9月8日，經過85輪競價，這宗地塊被抬進了128億元的封頂價進入搖號階段，參與搖號的房企共有十余家，包括中海地產、廣州地鐵、珠實、華髮、保利、招商、中鐵建等國央企。

最終，中海地產以總價127.9億元拿下這一地塊，以最終的成交價計算，該地塊樓面價已高達5.22萬元/平方米（扣除政府性統籌用房及回遷安置用房）。

這已是中海地產下半年第二次百億拿地，6月底，中海地產以208.89億元在3個熱門城市接連摘得3幅地塊，包括深圳的深圳灣超總地塊，總價125.32億元、溢價15%; 廈門大唐中心地塊，總價63.2億元、溢價14.91%; 合肥包河地塊，總價20.37億元，溢價率14.86%。

根據克爾瑞的數據，中海地產上半年的拿地投資購地金額居行業前三，新增土地儲備16宗，總購地金額414億元，新增總貨值人民幣717億元。

從拿地區域分佈來看，中海地產聚焦的都是高能級城市。 公開數據顯示，中海地產目前有6100億元可售貨量，80%位於一線和強二線城市，其中，上海、北京、深圳、廣州、成都、杭州等城市近期都有新的專案入市，下半年上海市場預計貢獻合約額400億元，北京市場預計貢獻合約額超300億元。

在收併購和城市更新方面，中海上半年在北京和上海兩大城市的更新專案，北京中信城、上海建國東路專案推進順利，近期中海地產還收購了有關公司廣州亞運城專案的股權。

不管是拿地擴儲還是收併購，都需要穩健充足的資金鏈。 中海地產中期報告顯示，截至2023年6月底，其在手現金達1142億元，佔總資產的12.4%，在手現金佔總資產的比重長期保持在10%以上。

中海地產還是難得能保持「綠檔」的房企之一。 截至6月末，中海地產資產負債率為58.3%，全口徑凈借貸比率為37.7%，負債率處於行業最低區間，總借貸為2515.5億元，凈借貸比率維持於37.7%的行業低水準。

不過，在土地市場上高歌猛進的同時，中海地產也面臨產品品質和口碑一步步倒退，公司涉及虛假宣傳、以次充好的各類投訴屢見不鮮。

有業內人士表示，中海地產後續如何將土地開發運營成熟，打造有口碑的標杆專案，將是其需要攻破的瓶頸。

業績承壓，營收利潤雙降

一直以來，中海地產憑藉較高的毛利率水準，在行業內有“利潤王”的稱號，不過，作為全行業最穩健的房企，也未能躲過市場下行的衝擊，近幾年盈利能力下滑明顯。

數據顯示，2020年之前，中海地產毛利率基本維持在30%以上水準，凈資產收益率也保持在15%以上。 2012年至2021年十年間，中海地產年均凈利潤複合增長率超過40%，股東應佔溢利多次位列全行業第一。

2022年，中海地產出現了罕見的營收及凈利潤雙降的情形，尤其是毛利率的大幅走低讓公司利潤端承壓更為明顯。 年報顯示，2022年，中海地產錄得收入1803.2億元，同比下降25.56%; 銷售毛利率僅為21.29%，同比下降2.25%，已經低於華潤置地、保利發展（13.130， -0.23， -1.72%）等頭部房企同期毛利率。

資料顯示，2020—2022年，中海地產分別錄得歸母凈利潤439.04億元、401.55億元、232.6億元，同比增幅分別為5.49%、-8.54%、-42.06%。 2022年也是創下了近年來中海地產歸母凈利跌幅最大的紀錄。

中海地產董事局主席顏建國認為，過去一年行業持續下行，中海的營收和利潤出現了一定程度下降，下降原因包括疫情反覆，影響了銷售和工程進度，結轉收入相應減少，這使得毛利率有所下降，另外在財務上也做了一定的減值撥備。

雖然營收、利潤雙降，在業績會上，顏建國仍然表達了對行業及企業的三個信心，“一是對房地產市場的企穩回暖有信心; 二是對房地產下半場的高品質轉型有信心; 三是對強化中海自身競爭有信心。 “對此，中海管理層宣佈了2023年的經營目標：力爭銷售合約額增長20%，商業收入增長30%，利潤穩中有升。

雖然顏建國信心滿滿，但2023年上半年，中海地產的業績並沒有明顯改善，報告期內實現營業收入891.6億元，同比減少14.10%; 歸母凈利潤134.9億元，同比減少19.43%; 核心歸母凈利潤138.2億元。

此外，中海地產的多元化發展戰略進展並不順利，地產開發業務佔比仍高達97%，物業管理、商業地產等多元業務佔比遠低於萬科、保利等同行。

2022年，中海地產來自物業開發的收入為1745.1億元，佔總營收的96.78%，其他業務的佔比不足4%; 同期，公司商業物業收入52.6億元，同比增長1.8%，剔除減租影響后增長6.9%。

強制可轉換債券的最高限額上調至27.5億美元。

9月18日晚間，融創中國控股有限公司（01918. HK）公告披露境外債重組最新進展。 公告顯示，融創境外重組方案獲得高票通過，通過率為99.75%，債務總額通過率為98.3%。

具體而言，共有2019名持有投票計劃債權本金、及應計未付利息總額99.22億美元（占未償還總額97.30%）的計劃債權人，親身或委任代表出席計劃會議並投票，合共2014名債權人投票贊成計劃，已獲所需的大多數計劃債權人批准。

後續，融創將尋求法院對計劃的批准及裁決，尋求裁決計劃的呈請將於2023年10月5日上午9時30分（香港時間）聆訊。

此前有出險房企人士表示，房企債務重組流程大致有三步：擬定初步方案，與債權人溝通談判達成最終方案，在香港法院完成相關法律程式、重組方案生效。 融創、恆大等房企採用協定安排模式，這就要求簽署境外債重組協定的比例達到未償還本金總額的75%。

一位知情人士表示，融創本次債權人投票結果刷新了行業紀錄，“無論是債權人數通過率、還是債務總額通過率，都是近年來行業最高的。 ”

今年3月28日，融創首次發佈境外債務重組方案，將約百億美元的境外債務分為降槓桿、留債展期兩大板塊進行重組。 其中降槓桿計劃目標約30億美元，債權人既可選擇將全部或部分持有的債權轉換為股權，也可繼續持有債權，兩種方式均有機會獲得足額償付。

按當時的方案，融創將發行10億美元9年期可轉換債券，12個月內可轉股，價格為20港元/股。 如不轉股，則留債9年期，公司需支付1-2%的票息。

發行17.5億美元5年期強制可轉換債券，可在期初、周年等不同條件下轉股，半年內轉股價格為10港元/股，到期日尚未行使轉股權的，將全部轉換為融創中國普通股。

債權人可將現有債權轉換為融創服務股權，價格為60個交易日加權平均股價的2.5倍，不得低於每股17港元，規模上限約4.49億股，約佔融創服務已發行總股本的14.7%。

就剩餘債務，融創將發行60億美元以上的新票據進行置換，期限為2年至9年，票面利率介於5%-6.5%之間。 前2年可實物付息，利率將比現金利率增加1%。

該重組方案的特點包括：降槓桿方案將調整融創的資本結構，降低運營風險; 新票據的本金攤銷計劃，將為融創提供2~3年的緩衝空間; 向新票據和強制可轉債提供收益權增信資產包; 控股股東貸款和債權人強制可轉債以相同的價格同步進行轉股。

值得注意的是，今日融創同步公佈了強制可轉換債券的調整方案。 根據最初的重組支援協定，強制可轉換債券的限額初始為17.5億美元，因債權人對強制可轉債展現出較高的認購意向，融創擬再次上調強制可轉換債券的最高限額至27.5億美元。

據悉，強制可轉換債券最低轉換價格為每股4港元，相當於較本公告日期股份於聯交所所報的收市價每股2.80港元溢價約42.86%; 及較緊接本公告日期前五個連續交易日股份於聯交所所報的平均收市價每股2.834港元溢價約41.14%。

融創表示，倘容許發行較大本金額的強制可轉換債券，融創向計劃債權人發行的新票據本金額將相應減少。 與新票據相比，強制可轉換債券不計息且其未償還本金額將在到期時強制並自動轉換為股份。 “發行較高比例的強制可轉換債券作為重組對價的一部分，有利於進一步優化資本結構，降低債務規模及減輕未來的流動資金壓力。”

按方案調整后測算，27.5億美元強制可轉債，加上10億美元可轉債、以及按照13.5港幣價格轉為融創服務股權的債務最多約7.78億美元，融創通過債轉股削減債務總額合計將超45億美元，將大幅壓縮融創整體債務規模、緩解流動性壓力。

克而瑞此前表示，目前國內政策環境放鬆，市場步入修復期，房企整體債務重組成功，不僅可暫時從償債壓力中抽身，集中精力投入正常經營; 也有利於改善市場預期，爭取政策支援，逐步扭轉困局，提高存活率，對大量債務集中到期且無力按期償還的房企尤為適用。

未來，融創爭取到債務喘息機會後，能否真正“上岸”，還要看其經營的恢復程度。 在年初召開的債務重組溝通會上，融創管理層表示，去年來公司的工作重心，一是全力保交付和基本運營，一個是保護資產價值。 “低價變賣核心資產將嚴重影響長期交付和債務清償，公司保護了核心資產，這是後續恢復經營的基礎。”

近日，湖北舉行第三季度重大專案集中開工活動。 此次共開工億元以上專案1881個，總投資達1.02萬億元。

本次開工的重大專案更加突出城市和產業集中高質量發展。 湖北各市州立足自身資源稟賦和比較優勢，搶抓新能源、積體電路、智慧裝備、生命健康等產業風口，以開發區和產業園區為載體集中佈局，共開工產業專案1295個、總投資6863億元。 此外，湖北還開工基礎設施專案326個、總投資1613億元; 生態環保及社會民生專案260個、總投資1698億元。 這些專案將有力推動各地產業集聚發展和城市功能集成。

更加突出重大專案引領帶動。 湖北本次開工100億元以上專案13個，50億元~100億元以上專案23個，10億元以上專案總投資佔比六成以上。 項目總投資靠前的是武漢、宜昌、孝感、襄陽、十堰，項目個數靠前的是宜昌、襄陽、荊門、孝感、十堰。

更加突出專案落地轉化。 湖北堅持開工竣工一起抓，截至8月底，全省億元以上專案已竣工2072個，竣工率由去年同期的21.5%提高到今年的30.8%，竣工率較高的是鄂州、十堰、黃石、鹹寧、襄陽。 1~8月投資增長較快的是宜昌、荊州、孝感、仙桃、荊門。

湖北省發展改革委負責人表示，下一步將深入落實湖北省委、省政府關於投資專案績效綜合評價的工作部署，持續抓好工作調度，確保專案快建設、快竣工、快達效，為湖北加快建設全國構建新發展格局先行區提供堅實投資支撐。

當前，視頻獲客已成為房企獲客的“必選題”。

隨著拓客越來越難，獲客成本不斷高漲，傳統行銷打法失靈，房企紛紛轉向新媒體，擁抱流量獲客成為大勢所趨。 2023年地產行銷全面進入流量獲客時代，房企扎堆搶佔抖音流量風口，非常內卷。 就在此時，下一個流量風口——小紅書，已經開始展露頭角。

遍觀行業，萬科、龍湖、保利等頭部房企以及各路分銷管道甚至業主自己都已紛紛入場。 隨著小紅書的強勢崛起，它必將成為未來地產行銷的“兵家必爭之地”。 另外，小紅書目前處於快速增長階段，是地產場景還沒有進入「流量藍海」，誰率先入場，誰就能率先吃到流量紅利。

明源雲客多年以來持續專注於地產數位營銷領域，一直引領著行業趨勢，今年明源雲客敏銳洞察到地產行銷轉向流量獲客。 所以，也將在今年實現從「微信端的明源雲客」進化到「視頻時代的明源雲客」。

為此，明源雲客抓住流量風口，率先擁抱小紅書，繼續引流行業潮流，持續遙遙領先！

明源雲客與小紅書強強聯手達成戰略合作，將充分發揮明源雲客「懂地產」和小紅書「懂流量」的優勢，共同探索地產地產行銷新玩法，賦能廣大房企搶佔流量獲客新陣地！

不過，面對小紅書這片「陌生的新戰場」，地產行銷人要怎麼入局呢？

首先我們需要搞清楚三個問題：究竟都是誰在小紅書賣房，為什麼小紅書可以賣房以及如何在小紅書賣房？

溫馨提示：公眾號發消息頁面回復【小紅書】即可觀看直播重播。

都是誰在小紅書賣房？

開發商、仲介經紀人、業主爭相搶駐的流量新風口！

在小紅書賣房的目前主要是三類人群：仲介經紀人、開發商和業主。 他們各自賣房的方式也不一樣，下面我們來分別介紹。

1、仲介經紀人：不到千粉也能成交

仲介經紀人在高傭金的驅使下，是最積極擁抱各類免費新媒體平臺的。 而且小紅書對新人友好，願意跟素人博主流量。 不像抖音這麼內卷，流量基本集中在頭部。 此外，圖文的製作門檻也比視頻的製作門檻更低，所以受仲介經紀人喜歡。 上海某仲介沒想到自己的小紅書帳號不到1000的粉絲量，居然也能有成交，這就是小紅書的力量。

仲介經紀人這麼積極擁抱小紅書，如果開發商再不行動的話，以後可能又要花錢從分銷手裡買小紅書上的客戶了，好在已經有很多頭部房企行動起來了！

2、開發商：萬科龍湖保利紛紛入場

積極擁抱創新和嗅覺敏銳的開發商，比如萬科、龍湖、保利等已經扎堆進駐小紅書了。 萬科為了搶佔流量新高地，就通過多盤聯動，使用圖文筆記、視頻行銷等多種方式，打造爆款筆記矩陣，實現總曝光1640274 次，點擊數87630次，點擊率5.34%，觸發用戶關注、點讚、分享等互動行為657次，私信135條！

現在你很容易在小紅書上看到很多萬科、保利的專案官方“專業號”（小紅書的企業號）。 但是還有很多房企，比如龍湖，你很少能看到他們的官方號，那是因為他們在“偷偷”做小紅書。

龍湖其實從2021年就開始做小紅書了，現在他們內部的小紅書行銷已經做到了2.0版。 之所以你看不見，只是他們做的方式不是做官方號，所以小紅書上開發商的數量實際遠比你看到的多很多。

3、業主自己：想像全民行銷新可能

房地產業主一般很少直接下場賣房，但是小紅書上卻有很多業主在賣房。 一方面，說明小紅書的門檻確實比較低。 另一方面，說明小紅書確實存在巨大的潛在購房需求。

業主單槍匹馬自己賣房，只是他們賣的基本上都是二手房。 而很多開發商手裡就有幾十萬的業主群體，而且現在老業主也是幫開發商賣房的主力軍。 未來，如果開發商把這些業主都動員起來幫忙在小紅書賣房，將為開發商業績增長創造新的可能。

為什麼小紅書可以賣房？

流量大且精準，內容與話題行銷的新陣地！

從上面我們已經看到仲介經紀人、開發商和業主都進入小紅書賣房了，那麼為什麼小紅書可以賣房呢？

1、萬事不決小紅書，新一代搜索入口

小紅書之所以可以賣房，首先是因為它的流量大。 現在小紅書月活用戶已超過2.6億，而且使用小紅書搜索已經成為當下年輕人上網的最主要場景之一。 小紅書日均搜索量3億+次，因此，網上才有了“遇事不決小紅書”的流行語，小紅書已然成為普通人的“生活搜索入口”。

现在房地产市场上的购房者越来越理性，买房前他们会做足功课，上网查阅专业分析和购房攻略，而小红书这方面的优质笔记越来越多。因此，小红书现在房产类搜索同比上涨了75%，买房前先上小红书搜一搜逐渐成为年轻一代的习惯。

小红书的搜索功能可以覆盖整个购房全旅程，从开始有卖房这个想法，到最终成交，任何场景购房者都可以在小红书上“搜”到想要到知识，作为决策参考，尤其越接近成交，小红书越能发挥的“种草内容”影响力。

2、三高人群聚集地，提前捕捉未来业主

小紅書除了流量巨大，這裡的人群還特別精準，因為小紅書是“三高”（高收入/高學歷/高消費）人群的主要聚焦地。 而且這些「三高」人群50%集中在一線城市。 隨著近些年房地產市場分化越發加劇，房企紛紛重返一二線城市，未來一二線城市將成為地產行銷的主戰場，而小紅書將成為線上行銷的主戰場。 小紅書上的“三高”群體，就是各大房企未來潛在的業主。

比如身處一線城市北京的世界級豪宅專案萬科大都會NAVA今年在小紅書進行資訊流廣告投放，獲得了私信771組，最終成功成交3套豪宅。

3、內容行銷新陣地，話題行銷新引擎

現在的購房者對比較硬的“營銷廣告”越來越抗拒，但是對優質的內容行銷不光願意接受，甚至願意主動的尋找、收藏和分享。 如何通過優質內容影響客戶，而不是通過廣告教育客戶已經逐漸成為行銷新趨勢。 而小紅書平臺，就是以「真實性、利他性、價值性」優質種草內容為主的平臺。 69.8%使用者認可內容真實可靠，打心底裡認同，因此願意接受和分享。 現在小紅書平臺房產類筆記發佈數量同比增長了161%，「好房種草」的趨勢非常明顯！

除了內容行銷，小紅書還是很多現象級話題的來源。 比如這兩年非常火熱的露營、飛盤運動等，都是小紅書起源於小紅書，隨著傳播逐漸破圈並影響線下行為熱潮的現象級話題。 而房產類，因為小紅書女性用戶為主，所以女性買房話題非常火熱。 因此，小紅書也是話題行銷引爆的絕佳陣地。

小紅書如何賣房？

種草筆記、關鍵詞搜索、組合玩法引爆行銷新勢能！

既然小紅書是這麼適合賣房的一塊少被開發的「藍海」，那麼開發商要如何在小紅書賣房？ 目前主要有達人種草筆記、關鍵詞搜索和組合玩法三種方式。

1、達人種草筆記，影響購房決策

達人筆記，就是開發商通過達人發佈打卡或探盤筆記，輸出項目價值，吸引客戶的方法。 達人也分為好幾類，常見主要有流量達人、專業達人和素人達人。

流量達人，主要是一些有很多粉絲或流量的網紅小姐姐。 他們一般顏值高，拍照好，種草文案吸引人，平常主要輸出的內容是美好生活方式，和地產行銷的生活方式行銷非常契合。 這類達人一般開發商會直接出費用，邀請他們來樓盤專案打卡拍照，製造人們嚮往的生活場景，從感性角度影響前者購房者。

專業達人，很多是專業房地產自媒體博主出身，擅長有理有據的進行區位分析和樓盤價值解讀。 他們主要靠專業筆記內容贏得小紅書使用者的信任，他們的內容經常被搜索和收藏，作為小紅書用戶購房決策的參考。 開發商經常會找她們寫筆記或者拍探盤視頻，深度解讀專案區位及產品價值，通過理性說服引導購房者決策。

素人達人，也是就是普通人博主，他們可能沒有流量也不懂買房，但是他們用心分享生活，能影響身邊的人，地產全民行銷用的也是這個原理。 開發商針對這類達人常常採取公開徵集的方式，比如來樓盤參加活動，然後發佈筆記，根據流量效果可以獲得不同價值的獎品。

碧桂園雲湖天境就以達人探盤打卡方式，發佈優質種草筆記，在小紅書平台獲得280w曝光，點擊12w+，互動量300餘組，實現購房人群的精準觸達。

2、關鍵詞搜索卡位，精準發現需求

上面我們說過，小紅書已經成為年輕人的主要搜索入口。 所以小紅書的關鍵詞搜索能更精準的獲客。 關鍵詞也主要分為三類：品牌關鍵詞、項目關鍵詞和長尾關鍵詞。

以和昌瓏悅項目的關鍵詞鋪排為例，他的品牌關鍵就是其品牌名相關的關鍵詞，比如“和昌”“鄭州和昌”。 項目關鍵詞就是專案主打的價值關鍵詞，比如“低首付”“現房”等。 長尾關鍵詞，就是購房人群長期會搜索的熱詞，比如“鄭州買房”和“公寓loft”。 通過這三類關鍵詞，基本可以精準鎖客項目目標客群。

搜尋結果，除了事先準備好的筆記內容，還可以通過投放呈現品牌專區頁面。 小紅書使用者可以從這裡點擊瞭解品牌、產品戶型和物業，還在可以直接進行諮詢互動，也可以直接關注該品牌帳號，或者點擊進入該品牌帳號的主頁查看更多筆記內容，深入了解專案。

3、多種組合玩法，創造行銷新可能

除了小紅書特別玩法之外，小紅書還可以和以往的行銷打法組合發力，讓行銷效能得到更大的發揮。 比如碧桂園的「55購房節」就聯合小紅書從「前期預熱-播中助推-播后沉澱」全鏈路進行助推，實現直播曝光超161萬，品牌搜索猛漲150%。 除了線上玩法的組合，小紅書行銷還可以賦能線下行銷，比如保利麓谷林語就和小紅書聯名，落地線下快閃店，並設置打卡裝置，吸引大家打卡分享小紅書，引發話題傳播。

除了玩法的組合，其實帳號和可以組合，發揮“1+1>1”的效果。 現在小紅書“2+X+N”的賬號組合模式已經相對成熟了。 也就是開發商通過集團專業號打造官方品牌陣地，同時協同區域/專案同步建立專業號，進行樓盤價值輸出，然後由置業顧問、業主、客戶等個人號進行精準觸達和圈層影響，最終通過不同層級帳號相互賦能，實現小紅書行銷效能的最大發揮。

結語

2023年地產行銷全面轉向流量獲客，明源雲客也將實現從「微信端的明源雲客」進化到「視頻時代的明源雲客」，所以明源雲客成為了第一個擁抱小紅書的地產互聯網企業。 接下來，明源雲客將基於全鏈路的數據優勢和小紅書的流量及內容優勢，圍繞著流量獲客的底層邏輯，在小紅書佈局全域的數位化產品，高效利用小紅書的流量紅利，讓流量透明可見顆粒歸倉，為廣大開發商尋找第二增長曲線，制勝地產新週期！

9月18日，上海、深圳同一天公佈前8月進出口資料。加上上周率先公佈資料的北京，外貿城市三強均交出了持續增長的成績單。在進出口總額上，上海繼續位居第一，北京、深圳分列二、三位，其中京、深之間的差距僅為200億元。

值得注意的是，三者的增速差距較為明顯。其中深圳以8.1%的同比增速排名第一，上海、北京分別以3.6%、3%的同比增速排名二、三位。

第一財經記者根據海關詳細資料分析發現，民營企業進出口占比較大且增勢強勁，是深圳在進出口總體增速上取得較大優勢的主要原因。

外貿三強均處於增長軌道

9月12日，北京海關公佈，今年前8個月北京地區（含中央在京單位，下同）進出口2.39萬億元（人民幣，下同），較去年同期增長3%。其中出口3910.1億元，增長9.3%；進口2萬億元，增長1.8%。

據上海海關18日發佈的資料，前8個月上海市進出口總值2.79萬億元，比去年同期增長3.6%。其中出口1.14萬億元，同比增長4.9%；進口1.65萬億元，同比增長2.8%。

而據深圳海關統計資料，同期深圳市累計進出口2.37萬億元，同比增長8.1%。其中，出口1.5萬億元，增長19.4%；進口8726.6億元，下降7.1%。

據海關總署此前發佈的資料，前8個月，我國進出口總值27.08萬億元，同比微降0.1%。

從交易夥伴來看，歐盟、美國、東盟位列外貿三強共同的前四大交易夥伴。

前8個月，北京地區前五大交易夥伴分別為歐盟、美國、東盟、澳大利亞、巴西，分別進出口2638.2億元、1848億元、1644.7億元、1345.3億元、1232.5億元，分別增長4.8%、持平、下降4.3%、增長13.9%、增長44.7%。

同期，上海市對歐盟進出口5707.8億元，增長7.1%；對東盟、美國分別進出口3549.9億元、3192億元，分別下降2.7%、5.2%；對日本、澳大利亞分別進出口2578.6億元、1534.8億元，分別增長2.5%、26.5%。

前8個月，深圳市對香港地區、東盟、歐盟和美國分別進出口3656.8億元、3630.8億元、2677.8億元和2647.1億元，分別增長5%、9%、13.3%和13.4%，合計占比過半，達53.2%。

從產品門類看，汽車、機電產品成為三強的進出口大戶。

前8個月上海市出口機電產品7867.5億元，增長8.6%，占全市出口總值的69.1%。電動載人汽車、鋰電池、太陽能(6.030, -0.01, -0.17%)電池出口表現搶眼，出口分別增長98%、90%、30%，合計拉動出口總體增速5.1個百分點。

8月份北京地區原油、汽車進口回暖，其中進口原油2775.2萬噸，增加36.7%，進口值1166.4億元，增長5.6%；進口汽車4.3萬輛，增加2.7%，進口值150.7億元，增長15.9%。

前8月深圳市出口機電產品1.09萬億元，增長11.8%，占同期出口總值的73.1%；進口機電產品6722.3億元，下降10.8%，占同期進口總值的77%。

從企業性質看，外企、國企、民企分別占上海、北京、深圳進出口的主導地位，成為三強最顯著的區別。

根據上海海關統計，前8個月，上海市外商投資企業進出口1.65萬億元，下降0.3%，占近六成；民營企業進出口8597.5億元，增長9.6%，占全市進出口總值的三成以上；國有企業進出口2778.1億元，增長9.7%，占10%；

而在北京地區，同期，國有企業進出口1.78萬億元，增長4%，占地區進出口總值的74.3%；民營企業進出口2445.4億元，增長18.3%，占地區進出口總值的10.2%。

相比之下，民營企業是深圳外貿增長的主要推動力量。前8個月，深圳市民營企業進出口1.55萬億元，增長15.6%，占65.3%，拉動同期深圳市外貿增長9.5個百分點；外商投資企業和國有企業分別進出口6805.2億元和1403.1億元，分別下降1%和15.2%，占28.7%和5.9%。

深圳大興民營經濟經驗

民營經濟一直是深圳經濟的一張“王牌”，占GDP比重約六成。上周，由全國工商聯發佈的“2023中國民營企業500強”榜單顯示，深圳共有27家企業上榜，其中前10名占4席（不包括未參評的華為）。北京、上海分別有24家、18家企業入圍。

深圳市在扶持民營企業發展方面向來不遺餘力。今年，在《中共中央 國務院關於促進民營經濟發展壯大的意見》印發之後不久，深圳市即公佈《關於促進民營經濟做大做優做強的若干措施》，提出20條務實措施。

從企業“不找市長找市場”，到政府“我為企業找市場”，“有效市場+有為政府”的認識在深圳不斷深化。今年以來，深圳政府部門積極支援民營企業“補鏈”需求，助推“跨界”供給，在全市範圍內開展“萬名幹部助企行”“我為企業找市場”等行動。

其中在8月28日至9月6日，深圳連開9場“穩外貿”政策宣講會，深入各區（新區）開展“大走訪、大座談、大起底”行動，為外貿企業送上政策禮包。全市超過1000家重點外貿企業和跨境電商企業參加。

民營經濟也是全國其他地方大力扶持發展的重點，只是因資源秉賦和發展側重的不同，而在地方經濟結構維度呈現不同的效果。拿城市外貿三強來說，區別于“民營經濟強市”深圳，北京、上海分別以國有企業和外商投資企業見長，這也跟國家賦予三個城市在“摸著石頭過河”道路上的不同使命有關。

資料顯示，2022年，上海民營經濟實現增加值1.21萬億元，占全市生產總值中的比重達到27.1%；全年上海民營企業繳納稅收4666.4億元，占全市比重的32.7%。

今年以來，上海已出臺多項政策力挺民營經濟，比如召開促進民營經濟高品質發展大會，發佈促進民間投資“20條”，建立上海市重點企業“服務包”制度，提升企業高水準“走出去”綜合服務能力，加大對上海市科技型中小微企業金融支援，持續推進“政會銀企”“公檢法司”“春雨潤苗”等服務機制。

北京市則從政策、服務、機制等方面系統謀劃，助推民營經濟進一步發展。7月下旬，北京市召開民營企業家座談會，明確將認真落實《中共中央 國務院關於促進民營經濟發展壯大的意見》，堅定不移落實“兩個毫不動搖”，發揮首都優勢、貫徹新發展理念、服務和融入新發展格局，優化民營經濟發展環境，充分激發民營經濟生機活力，全面促進首都高品質發展。

碧桂園（02007）繼續處理債務問題。彭博引述債券受託人Kasikornbank給泰國債券市場協會的聲明指出，碧桂園旗下泰國子公司Risland，提供價值約7.74億泰銖（約1.7億港元）的土地和房產，用作今明兩年到期兩隻當地債券的抵押品。債券的未償還本金總額為7.74億泰銖。

債主接納1.7億房產作抵押

報道又指出，合計持有兩隻債券86%的5名投資者，於本月14日批准以這些抵押品取代碧桂園作為擔保人；同時，投資者投票決定只要碧桂園尚未完全償付債券，便限制向其股東支付股息和其他現金。

數據顯示，Risland另有兩筆合計4160萬泰銖（約911萬港元）的利息已於上周一（11日）到期。

與此同時，碧桂園有一筆2025年到期境外債，其中約1540萬美元利息於上周一到期，設有30天寬限期；而另一筆短期內面臨最大規模的到期債券，為10月21日到期境內債「16騰越02」，將要償付餘額為4.92億元人民幣，該債的展期3年方案已延長至昨晚10時截止投票表決。

碧桂園為昔日內房龍頭，在建項目超過3000個，能否化解債務問題備受關注，公司股價上月曾跌穿1元大關淪為毫子股，本月略為轉穩，昨天收市僅報1.04元，跌1.9%。

其個別美元債在6月一度接近80美仙價位，惟現時大部分美元債均已跌穿10美仙水平。

旭輝（00884）宣布，以總代價約2.4億元人民幣（約2.61億港元）向恒地（00012）出售合營公司廣州昌卓50%股權及貸款，當中僅1元為50%股權的代價，餘下為出售貸款的代價。旭輝料上述出售將錄得約9100萬元人民幣虧損。廣州昌卓原本為旭輝及恒地各持50%的公司，而廣州昌卓持有增城項目20%權益。增城項目位於廣州市增城區三聯村，佔地約85000方米，將分階段開發為高層住宅，配備商業社區設施，總建築面積約為256000方米。

北京市統計局發布，從房地產市場建設情況來看，1－8月，北京市房地產開發企業房屋新開工面積為 764.9 萬平方米，同比下降33.3％。其中，住宅新開工面積為 432.2 萬平方米，下降29.6％；辦公樓為 32.8 萬平方米，下降42.3％；商業營業用房為 28.6 萬平方米，下降40％。

1－8月，北京市新建商品房銷售面積為 693.5 萬平方米，同比增長12.2％。其中，住宅銷售面積為 511.2 萬平方米，增長13.6％；辦公樓為 43.9 萬平方米，增長13.5％；商業營業用房為 35.4 萬平方米，下降1.5％。

＊房地產開發企業自籌資金為 479.3 億元，降26％＊

北京市房屋竣工面積 718.7 萬平方米，同比增長7.3％。其中，住宅竣工面積為 373.6 萬平方米，增長3.7 ％；辦公樓為 70.1 萬平方米，下降38.9％；商業營業用房為 31.3 萬平方米，增長53.8％。

從房地產開發企業到位資金情況來看，1－8月，北京市房地產開發企業到位資金為 3503.8 億元（人民幣．下同），同比增長4.5％。其中，定金及預收款為 1877.1 億元，增長17％；國內貸款為 480.3 億元，下降19.1％；自籌資金為 479.3 億元，下降26.1％。

融創中國（01918）近百億美元的境外債務重組方案獲得通過。公司昨早舉行債權人會議就重組方案進行表決。據昨晚公布，在本金及未付利息總額近99.23億美元（近774億港元）中，有98.3%債權人贊成計劃，重組獲得所需的大多數債權人批准。公司將尋求法院對計劃的批准及裁決，呈請於10月5日進行聆訊。融創昨收報2.8元，升6.9%，成交額14.06億元。

強制可轉換債券增至27.5億美元

根據重組協議，強制可轉換債券的限額初始為17.5億美元，及融創可酌情提高強制可轉換債券的限額，公司決定把強制可轉換債券的限額提高至27.5億美元。強制可轉換債券的最低轉換價格為每股4元，較昨天收市價有42.86%的溢價。若悉數轉換，相關持有人將合共持有融創44.4%股份，大股東孫宏斌持股數目雖然都有增加，但持股比重將由38.75%攤薄至24.74%，原有街貨則由60.48%攤薄至27.28%。

融創認為，這有利於進一步改善資本結構，降低債務規模及減輕未來流動資金壓力。

粗略推算，強制可轉換債券27.5億美元，連同債權人合計把10億美元現有債權轉換為10億美元的9年期可轉換債券（轉換價每股20元），以及債權人可按每股13.5元把債權交換為融創服務（01516）股份，最多約7.78億美元，意味融創或可先行解決45.28億美元債務。其餘53.95億美元債務將以新票據進行置換。

折實呎價11478元 特色戶首登場

上周四（14日）以低價出擊的屯門管翠路新盤凱和山，經過周末兩天的收票後，路勁地產牽頭財團昨晚加推第2號價單共70伙，並首度推出特色戶。前述70伙折實平均呎價11478元，較首張價單140伙的折實平均呎價11088元高約3.5%，惟發展商指出，撇除樓層和景觀等因素，今次是原價加推，最快本月下旬首輪銷售。

凱和山上周四公布首批140伙價單，扣除最高18%折扣後，折實平均呎價11088元，折實呎價低至9168元，折實入場費312.5萬元，上周六（16日）起收票，發展商透露首兩天收票約2500張。發展商隨即於昨天加推2號價單，涉及70個分布於第3座和第5座的單位，開放式至3房間隔，折實售價328.3萬至849萬元，折實呎價9941至12711元，折實平均呎價11478元。

趕本月下旬賣 傳超額12.3倍

加推單位包括5個位處第5座1樓的連平台特色戶，單位實用面積291至498方呎，連81至309方呎平台，折實售價328.3萬至584.4萬元。其中5座1樓K室開放式單位，實用面積291方呎，外接81方呎平台，折實售價328.3萬元，更是加推單位之中售價最低。

路勁地產銷售及市場推廣副總監陳健聰稱，凱和山首張價單以「勁爆勁筍KING心價」推出後，市場反應熱烈，故加推單位應市，以推動有意置業人士上車為目的。雖然2號價單的單位折實平均呎價較首張價單高約3.5%，他強調，撇除樓層及景觀等因素，屬原價加推，最快9月下旬首輪銷售。

若抽選首兩張價單的單位作比較，例如2號價單的5座17樓E室兩房戶，實用面積475方呎，折實售價535.7萬元，相比1號價單內低1層面積相同的16樓E室，折實售價533萬元，17樓單位的售價僅高約0.5%。市場人士指出，該盤截至昨晚累積收票逾2800張，以首兩張價單共210伙計算，超額認購約12.3倍。

為配合新盤銷售，經絡按揭轉介營運總監張顥曦說，該行為凱和山提供「高成數高回贈H按優惠」，按揭成數高達九成，按息全期低至H（HIBOR）加1.3厘，上限低至P（6.125厘）減2.5厘，現金回贈高達2.8%。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明提到，10月底前首5名透過美聯物業購入凱和山一手單位的買家，將可獲贈雙人日本來回機票及酒店住宿置業優惠，每個優惠價值約1.76萬元，總值約8.8萬元。至於中原按揭和中原地產，也為凱和山買家提供類似的優惠。

凱和山位於管翠路18號，提供693個單位，實用面積291至3419方呎，預計入伙日期為2024年6月底。

文曜連開3示位 快出價單

另外，建灝地產集團投資及銷售部董事鄭智荣表示，九龍城翻新項目文曜昨天起開放3個現樓示範單位予公眾參觀，將於短期內開價，涉及30伙，揚言是同一校網區內的「震撼驚喜價」。該盤位於九龍城聯合道18號，提供92個實用面積379至2183方呎的單位，鄭智荣說，考慮保留四成至五成單位作長線收租，呎租料約70元。

原本由高銀金融（00530）前主席潘蘇通私人持有的何文田傲玟已被接管，接管人近月重新推出單位標售，市場昨天盛傳有約11伙成功售出，單位實用面積878至1425方呎，成交價約1668.2萬至3163.5萬元，呎價約19000至22200元，總涉資逾2.8億元。不過，翻查該盤的成交紀錄冊，暫未見相關紀錄。

樓市風高浪急，不少近年入伙的半新盤業主蝕讓掟貨，個別更加願繳額外印花稅（SSD）出貨。將軍澳日出康城SEA TO SKY有3房單位以蝕讓價1150萬元沽出，原業主持貨不足3年並負責支付SSD稅款，合共勁蝕超過280萬元離場。

中原地產高級分區營業董事伍錦基表示，日出康城SEA TO SKY錄得本月首宗成交，為1座低層J室，實用面積791方呎，3房間隔，擁海景，6月開價1380萬元放售，最新大減230萬元或16.7%，以1150萬元成交，呎價約14539元。

原業主於2021年3月以1315.9萬元一手購入單位，賬面已經蝕165.9萬元或12.6%，由於持貨不足3年，是次轉手需付的10%SSD更是由原業主承擔，涉及稅款約115萬元，料實際需蝕讓280.9萬元離場。

世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿透露，北角單幢樓尚譽中低層C室，實用面積170方呎，開放式設計，原叫價398萬元，減價58萬元或14.6%，以340萬元成交，呎價20000元。據了解，是次為尚譽落成後的樓價新低。

AVA 228開放式蝕一球沽

原業主於2020年12月購入單位，作價410萬元，現沽售賬面輸70萬元或17.1%，連同持貨不足3年的10%SSD稅共34萬元計，需蝕104萬元。

中原地產區域營業董事歐陽振邦指出，深水埗AVA 228高層C室，實用面積155方呎開放式戶，最初開價270萬元，終以258萬元易手，呎價約16645元。原業主於2019年3月以359.8萬元一手購入單位，持貨4年半，現轉手賬面需蝕讓101.8萬元或28.3%。

中原地產副區域營業經理王勤學說，元朗朗城滙2座低層F室，實用面積532方呎，2房間隔，以660萬元沽出，呎價約12406元。原業主於2019年7月以814.21萬元一手買入單位，持貨逾4年，賬面虧損154.21萬元，單位貶值18.9%。

另外，房屋委員資料顯示，9月上半月全港錄得17宗未補地價資助房屋成交，相較8月同期23宗，按月減少6宗或26.1%。

因應沙田石門一帶逐漸由傳統工業區轉型，規劃署建議修訂《沙田分區計劃大綱圖》，把位於石門一帶的5幅中小型土地，由「政府、機構或社區」（GIC）和「休憩用地」地帶，改作商業和私人住宅發展，估計可新增約184.6萬方呎的商業和住宅樓面面積。

前述5幅土地佔地約0.1至0.8公頃，其中3幅屬於GIC地帶，兩幅現劃為「休憩用地」地帶。規劃署根據2014年和2020年的《全港工業用地分區研究》和小瀝源工業區及其周邊地區的土地用途檢討，在沙田石門一帶物色到5幅土地可改劃，其中2幅地皮可改劃為住宅地帶作私人住宅發展，另外3幅則劃為商業地帶。

可建960住宅單位

建議用作興建私人住宅的兩幅土地，鄰近港鐵第一城站和九巴沙田車廠，面積較大的一幅佔地約0.6公頃，位於沙田圍路和小瀝源道交界，擬改為「住宅（甲類）9」地帶，最高地積比率為5倍，高限為110米（主水平基準以上．下同），預計可建樓面面積約32.29萬方呎。如果以平均每戶面積約538方呎估算，料可興建約600伙。另一幅毗鄰小瀝源消防局的插桅杆街GIC用地，佔地約0.3公頃，規劃署建議改劃為「住宅（甲類）10」地帶，地積比率6倍，可建樓面面積約19.38萬方呎，將設有GIC設施和公眾停車場，高限120米。以前述同樣假設估算，料可建約360伙，預計兩地可建960戶。

為減低鄰近工業用途、交通和鐵路帶來的噪音影響，規劃署指該兩幅用地或需採取緩解措施，如單一方向建築物設計、減音窗等，也須在部分路口進行道路改善措施。

該署同步建議把3幅土地改為「商業（1）」地帶，以最高地積比率9.5倍發展，其中一幅鄰近前述兩幅土地，位於源康街和源順圍交界，佔地僅約0.1公頃；餘下兩幅則位於石門商貿區的北端，處於大涌橋路近翠湖花園，分別坐落在安心街南北兩旁，北面地盤佔地約0.8公頃，南面地盤則為0.4公頃。以此計算，3幅將改為商業地帶的土地，分別可提供約10.23萬至81.81萬方呎樓面面積。

二手樓價持續回落，美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，本周一（18日）公布的指數為148.39點，按周跌0.67%，連挫5周共2.16%。最新「美聯樓價指數」相對年內高位累計下跌4.42%，創今年2月中後的新低。

港九新界全線向下

港島、九龍及新界3區樓價指數按周全線下跌。「美聯港島樓價指數」最新報160.5點，按周跌0.67%；「美聯九龍樓價指數」最新為149.75點，按周回落0.44%。「美聯新界樓價指數」最新報137.44點，按周下滑0.86%，跌幅屬3區中最勁。

美聯物業以該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」最新報53.3點，按周跌0.6%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，大型銀行上調新造拆息按揭的鎖息上限，息率增加半厘，急於沽售業主為增加吸引力，只好減價出貨，拖累信心指數再次回落，並創自去年12月中旬後的次低。

樓市頹勢未止，資助房屋更價量齊跌。房委會資料顯示，9月上半月全港錄得17宗未補地價資助房屋成交，宗數較上月同期減少6宗或26.1%。其中，馬鞍山居屋富寶花園一個3房，以308萬元（未補地價）易手，較同類單位賣平12%。

上述富寶花園低層單位，實用面積592平方呎，於9月份以未補地價308萬元成交，與8月份同類戶的造價低42萬元，跌幅12%，呎價僅5,203元更創該居屋自去年11月後新低。

據悉，該單位為6座低層G室，現為3房間隔，原業主以325萬元放盤約1個月即減價賣出，按照1993年購入價91.5萬元計，樓價仍升值216.5萬元，獲利2.4倍。

鑽石山宏景呎價7666 今年低

此外，鑽石山居屋宏景花園低層單位，實用面積574平方呎，同月以未補地價440萬元易手，呎價7,666元是該居屋今年新低。代理說，該單位為3座低層B室3房，原業主累減148萬元或25.2%將單位賣出，以1999年斥資122萬元購入計算，離場帳面大賺318萬元或2.6倍。

另外，房委會修訂上月同類成交量，由原先統計錄得111宗，修訂至錄170宗，較今年7月，按月減少38宗或18.3%，屬去年10月錄得159宗以來，約10個月新低。

可提供1000單位 地皮估值共15.5億起

為加快小瀝源工業區轉型，規劃署建議將區內兩幅政府用地及休憩用地改劃成私樓用地，料共提供52萬平方呎樓面，預計提供約1,000伙供應，地皮估值約15.5億元起。

位於城門河旁的小瀝源工業區，規劃署早在2010年有意推動轉型成住宅發展，不過位於工業區中央的巴士廠一直未能遷離，加上目前工業仍然活躍，一度在2015年維持原有工業用途，直至2021年的工業地檢討才重提建議將整區劃成住宅用途。

政府今次推動該區加快轉型，並且增加土地供應，選取了區內兩幅官地改劃成私人住宅發展。該兩幅用地分別位於沙田圍路，以及插桅杆街，前者地盤面積約6.5萬平方呎，現時為「休憩用地」，則擬改劃成「住宅（甲類）」用途，以地積比率5倍發展，預計總樓面約32.5萬平方呎，預計可提供650伙。據市場估計，用地市值約9.7億至12.9億元，樓面地價約3,000至4,000元。

石門3地 倡改劃商業用途

至於插桅杆街用地佔地約3.2萬平方呎，現時為「政府、機構或社區」用地，則擬改劃成「住宅（甲類）」用途，地積比6倍，較沙田圍路用地略高一點，預計總樓面約19.2萬平方呎，預計可提供約380伙，地皮估值約5.8億至7.8億元。

另外，當局亦建議將同區石門3幅「政府、機構或社區」及「休憩用地」改劃成「商業」用途，面積介乎1.1萬至8.6萬平方呎，地積比率9.5倍，預計會提將釋放133萬平方呎樓面供應，當中面積最大為安心街以北用地，佔地約8.6萬平方呎，可建樓面料約81萬平方呎。

恆地 （00012） 及太古地產 （01972） 收購的鰂魚涌濱海街16至94號連同英皇道983至987A號舊樓，將會在今日上午進行強拍，底價約63.1億元，料屬歷來最大宗的強拍。

根據鰂魚涌分區計劃大綱核准圖，該土地現劃為「住宅（甲類）」用途，佔地約43,881平方呎。項目原擬發展2幢32層高（包括7層地庫）的商廈，但遭城規會拒絕，其後發展商變陣發展住宅，並於去年3月獲屋宇署批准興建2幢28層高（另設3層基座及2層地庫）的的商住大廈，並設有住戶康樂設施，涉及的住用總樓面約36.83萬平方呎，而非住用樓面則涉約7.24萬平方呎。

近期利息高企，資深投資者頻減磅，「磁帶大王」陳秉志近期沽售大埔工廈及推售中環中心車位，最新沽售葵涌華榮工業大廈單位，作價1350萬，平均每呎2249元，物業於35年間升值5.7倍。

美聯工商區域營業董事陳樂民表示，葵涌永樂街14至20號華榮工業大廈一個低層單位，建築面積約6004方呎，原叫價每呎約2800元，叫價1680萬，最終減價20%，以約1350萬交吉售出，平均呎價約2249元。陳秉志早於1988年4月以199.33萬購入，持貨35年，帳面獲利1150.67萬，物業升值逾5.7倍。

建築面積逾6000呎

陳氏指，上述單位樓底約10呎，設三相電300A，間隔四正實用，該廈大堂乾淨，設有1部載客電梯及5部載貨電梯，車場可入40呎大櫃，位處葵興工業區，鄰近光輝凍箱，距離葵興港鐵站約數分鐘車程。他又說，早前房屋委員會擬於葵涌葵安工廠大廈重建公屋，料將提供約600個單位，華榮工業大廈臨近葵安工廠大廈，享協同效應。

「磁帶大王」陳秉志近期拆售中環中心35個車位，總值約1.8億，入場費由438萬至550萬，較購入價低8%至15%，拆售即沽15個車位。是次沽售車位，買家包括協成行家族成員，購入B2層2個相連車位，每個作價468萬；九記牛腩相關人士亦購入B1層雙號車位，作價550萬。

投資者頻減磅

現時陳秉志拆售部分車位，涉及35個，分布該廈B1、B2及B3層，售價介乎438萬至550萬，若與他當時的購入價作比較，蝕讓幅度介乎8%至15%。

早前太平工業中心地下B號地廠，建築11193方呎，以5950萬易手，平均呎價5316元，原業主為「磁帶大王」陳秉志，於1983年以445萬購入，持貨40年，帳面獲利5505萬，物業升值逾12倍。

該物業連約易手，月租18萬，料回報3.6厘，新買家為食物製造商，購入物業作為自用。

儘管息口問題持續困擾樓市，然而豪宅買家所受影響較輕微，因而持續錄得成交。市場消息透露，九龍站凱旋門朝日閣一個極高層單位，新近以逾1.05億連1個車位易手，呎價逾5.72萬，原業主持貨近16年轉售，帳面獲利4858萬。

消息指出，凱旋門朝日閣極高層B單位，面積1842方呎，4房間隔，享維港海景，整個屋苑只有10個同類單位，新近以1.0538億連1個車位售出，呎價約57210元。據了解，單位早前曾經委託代理以招標形式放售，意向價約1.5億，意向呎價達81433元。

資料顯示，單位原業主於2007年11月，斥資5680萬連1個車位買入，持貨近16年轉售，帳面獲利4858萬，期內單位升值約85.5%。

港景峯1550萬連租約沽

消息續透露，尖沙咀港景峯第1座一個中層C單位，面積830方呎，剛以1550萬易手，呎價約18675元。據了解，單位現時仍有租約，每月租金約3.4萬，若按上述成交價計算，租金回報率逾2.6厘，而原業主於2010年斥資1290萬買入，持貨13年轉售，帳面獲利260萬，期內單位升值逾20%。

柏蔚山每呎2.1萬售

區內代理透露，北角柏蔚山第3座中層H室，面積832方呎，原則3房間隔，新近以1788萬成交，呎價約21490元。資料顯示，單位原業主於2018年7月斥資2080.8萬買入，持貨逾5年轉售，帳面蝕讓約292.8萬，期內單位跌價約14.1%。

至於其他逾千萬成交，中原高級分區營業董事伍錦基表示，將軍澳日出康城SEA TO SKY第1座低層J室，面積790方呎，3房套房加儲物房間隔，今年6月開價1380萬放售，最新以1150萬成交，呎價14557元。

他又說，單位原業主於2021年3月以1315.9萬購入，持貨不足3年轉售，因此需要支付10%額外印花稅（SSD）約115萬，帳面蝕讓280.9萬離場。

市場人士指出，荃灣萬景峯3座高層C室，面積827方呎，3房套房連書房及儲物套房間隔，屬於銀主物業，原本日前以拍賣方式出售，由於市場反應踴躍，銀主遂改用招標方式出售，意向價1400萬，最終以1468萬成交，呎價約17751元，成交價較同類單位市價低5%至8%。