據591新建案調查顯示，全台第三季推案量總銷4,588.7億元，季減8％、年減11％，更是近五季以來首次單季不到5,000億元，過去受惠台積電題材、房價一路突飛猛進的新竹、高雄及台南等地房價應聲下挫，年減幅約4％到12％；反觀基期較高的雙北、台中等地則是年漲10％。

591新建案指出，928檔期推案量縮、第三季推案力道持續弱化，尤其在總統大選白熱化及囤房稅2.0等議題攪局下，政策環境變動下，建商不願當出頭鳥，寧可暫緩推案或低調行事，部分地區開始步入盤整階段。不過在新青安房貸、央行利率連二凍等利多進場下，市場空頭氛圍已被沖淡不少，剛性自用買盤逐漸回籠，低總價、小坪數的產品銷況仍能傳出捷報，預計選前房市都將確立「多空拉鋸、量縮價穩、個案表現」三大主軸。

第三季全台共有390個建案推出，總戶數約2.54萬戶，無論個案數、戶數均較去年同期衰退一至二成；以總銷金額來看，除台中、高雄二都較去年同期有微幅增加外，其餘五都都有明顯衰退。

業者觀察，台北市總價超過2,500萬元的門檻，消費者接受度相當有限，隨著選舉氛圍濃厚及日前大直工安意外等不確定性，推案量比去年同期減少23％；新北市則因接收台北市高房價外溢，建案促銷催出自住買氣，三重、板橋等蛋黃區指標案撐住買氣，推案量減少3％；原本供給量大的桃園建商心態保守，推案量更是腰斬。

受惠企業自用需求殷切、及辦公總部升級潮的加持，台北市A級辦公大樓租金身價再創新高，最新調查顯示，台北市A辦平均每坪月租突破3,000元大關，來到3,052元，年漲幅達3.6％；接下來，台北市信義計畫區最新完工的「富邦A25」可望成為亮點，據悉中高樓層每坪月租開價站上5,000元，將挑戰最高平均開價的頂級辦公大樓。

仲量聯行3日公布2023年第三季商用不動產市場季報，聚焦在辦公租賃市場。仲量聯行董事總經理侯文信表示，最近市場的焦點，一個是辦公租金已突破3,000元大關創新高；另一個則是「富邦A25」可望出現亮眼的租金行情。

仲量聯行副總經理游淑芬表示，「富邦A25」因有近3萬坪辦公空間釋出招租，使得北市A辦平均空置率攀升至4％以上；但由於自用、去化、預租的總面積逾1.4萬坪，促使成交租金持續向上攀升，信義頂辦的最高租金亦被推升至每坪月租站穩5,000元大關。整體來說，辦公租賃市場仍屬強勁的房東市場格局。

游淑芬分析，下半年以來辦公去化量急遽攀升，主要來自於業主自用，及辦公室升級搬遷需求，需求產業則多為科技、金融、醫藥業。展望未來，除南港區域，北市核心商業區於五年內將有22.2萬坪新供給，其中約14.5萬坪屬可租賃樓地板面積，預計2027年開始市場需求壓力可望紓解。

市場對於綠建築的需求日益漸增，因此對既有建物的房東卻也形成競爭上的壓力，積極尋求維持競爭力的解決方案，由此可見於今年度台北市有屋齡30年以上的「國貿大樓」、「宏國大樓」，分別取得LEED黃金、白金級認證的案例，但由於ESG的範疇很廣，企業可選擇最適合自身的方案與策略逐步落實。

根據正心不動產統計，近十年台中40歲以下青壯年人口快速流失，尤其是豐原、大里，短短十年，兩區40歲以下人口從合計21萬人，減至17.5萬人，大減逾3.5萬人最為嚴重。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台中40歲以下人口數衰退，主要是少子化+高齡化造成的人口結構轉變，事實上台中近十年人口仍從270萬人增加至284萬人。

至於豐原、大里，除了大環境因素外，兩區近年在產業發展。區域開發相對弱勢，是年輕人口蒸發主因。

陳定中表示，根據台中市民政局資料顯示，民國102年時，台中40歲以下約148萬人，但到今年8月，只剩約130萬人，近10年青壯人口減少將近18萬人。

不過同一時間，台中65歲以上的高齡人口，從約25萬人成長到約44萬人，則增加了近20萬人，顯示少子化加上高齡 化，整體社會結構往高齡發展，台中各地的人口組成，也呈現青壯減少、高齡增長的趨勢。

陳定中表示，大里、豐原在縣市合併之前，就是原台中縣人口數排行前三的城市，尤其大里更是原縣區的第一大城，在人口基數相對龐大的情況下，青壯年的人數增減也較為鮮明。

另一主因則是大里與豐原在產業發展與區域開發方面相對弱勢。

台灣房屋大里中興中山特許加盟店店長劉東正表示，大里雖有台中軟體園區設立，但該園區面積不到5公頃，因此大里周邊的產業發展，仍以傳統型的基層製造業為主，加上大里近年少有新興開發話題，推案量能也相對少，因此較不易吸引青壯年族群在大里落地生根。

原台中縣府所在的豐原，在縣市合併後，便從原縣區的行政中心，轉變為山線中樞，地位略受動搖，近10年整體人口也略為減少，加上豐原周邊的后里有后科設立，潭子也有新興的聚興產業園區開闢，讓青壯年可直接在后里、潭子就業，不需再轉進豐原，使豐原的青壯年人口蒸發的情況較明顯。

陳定中表示，40歲以下有結婚、成家等購屋需求，在各地區都是主力購屋群，特別是30~39歲族群，觀察豐原、大里兩區這一年齡層過去十年分別減少4,831人及4,267人，也是台中最多，對房市長期發展來說，較欠缺永續性的首購買盤。

全球房地產永續基準指標GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）2日在荷蘭公布2023年評級結果，威京總部集團旗下鼎越開發「京華廣場頂級商辦園區」再度蟬聯五星評級，是全台唯一連續二年奪此殊榮者。威京總部集團主席沈慶京表示，這顯示京華廣場的綠色金融價值被國際認證，也期盼各界重視ESG永續開發與公司治理的重要性。

GRESB是一個評估全球房地產業及基礎建設ESG 績效指標的平台，每年以星級呈現評級結果，有超過120家投資機構使用其數據，來監控投資績效和作為決策依據，若能獲得GRESB五星評級，等同獲得國際認證，是最具有綠色金融投價值的標的；截至2022年，全球共計74個國家、1,820家開發商、房地產投資信託基金等業者參與，資產總值高達6.9兆美元。

鼎越開發執行副總張嘉文表示，鼎越開發是去年全台第一家參與評級，並一舉拿下「亞洲綜合物業發展組」最高五星評級，本次再度榮獲，也是全台唯一、連續二年蟬聯GRESB最高五星評級，同時今年也吸引台灣多家業者跟進參與，「越來越多的台灣企業重視GRESB評級，顯示出具有綠色金融價值投資標的之重要性。」

張嘉文強調，在全球淨零排放趨勢下，商辦正面臨ESG轉型，不只要達成綠建築認證的基本門檻，還要擁有綠色金融優勢，才能幫助企業避免陷入產業、資金、人才被斷鏈危機，也期望透過鼎越開發京華廣場的拋磚引玉，讓各界實踐ESG永續發展及公司治理的責任。

京華廣場為台北市罕見大規模基地、可出售的頂級商辦園區，位於市民大道、東寧路、八德路口，全園區興建四棟，地上19樓、地下7層，除已連續二年獲得GRESB五星評級殊榮外，目標將取得美國綠建築LEED及健康建築WELL雙白金認證，同時未來也將提供綠電服務，讓進駐企業實踐ESG永續責任，最適合國際旗艦級企業總部進駐，預計2026年完工。

囤房稅2.0有望在本會期三讀通過，不過就有立委指出，只調整稅率似乎不夠，
應該要從稅基部分調整，對此，財政部長莊翠雲表示，確實在稅基部分也要跟著做合理的調整，不過本次房屋稅條例修正草案主要重點還是有做到全國總歸戶，讓散落的房屋可以完全統計到。

陳建仁今天赴立院報告「113年度中央政府總預算案」，會中民眾黨立委張其祿表示，居住正義是民眾最關心的，蔡總統執政七年半，社宅要達到20萬戶從現在看來似乎沒有辦法達標，後續還會如何精進？內政部長林右昌表示，目前直接興建的有8萬5000多戶，預估年底會到9萬多戶，明年的話應該可以超過12萬戶。

陳建仁補充，一開始在地方政府取得土地比較不容易，後來有解決後，進展的速度才能加快。

另外，張其祿也提到囤房稅2.0本會期有望三讀通過，但是否還有更積極一點的做法，例如課徵空屋特別稅，直接下重手一點，坦白講現在課徵4.8％最高的稅率換算下來也僅幾千元，似乎遏止效果不足，且坦白講，台灣的實質稅率過低，約只有0.036％左右，因此建議政府應該要修改的是稅基。

陳建仁表示，實際上在囤房稅2.0草案上，已經針對未使用的空屋做了很完善的規範，因此未來如果能通過囤房稅2.0的話，就不需要特別在訂定一個空屋特別稅。

財政部長莊翠雲則表示，囤房稅2.0的重點不是只有看稅率最高調整到4.8%，其實全國總歸戶算是重點之一，能將散落在全國各地的房子總計起來，當然在稅基的部分，當然也是做跟著做合理的調整。

今年房市多空交錯，前三季六都買賣移轉棟數16萬8,173棟，跟去年同期相比年減10.3%，但還是有區域今年移轉量大幅優於去年同期，台南市新化區今年前三季移轉激增114.9%，台中市梧棲區也強升111.3%，今年前三季買賣移轉強彈區前五名中，台南市有3個行政區入榜。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，這些強彈區多少有新案交屋量，但也反應出買方購屋地域性的變動，這幾年蛋黃區、市中心價格一路飆升，買方移轉至外圍地段，且有就業人口支撐、建商推案量大的區域購屋，形成新興熱區。

今年六都前三季買賣移轉棟數比去年同期增加最多的行政區集中在中、南部，台南市新化區535棟，跟去年同期相比增加114.9%，是六都增幅最高的行政區，台中市梧棲區1,183棟，年增111.3%，增幅也超過1倍，第三名為高雄市橋頭區1,171棟、年增97.1%，第四名台南市北區1,577棟、年增49.9%，第五名台南市歸仁區743棟、年增49.8%，前五名中台南市囊括三名。

郎美囡指出，這些區域都為相對低價區，如台南市新化區受惠新市區、善化區房價走高，而新化區還有單價1字頭，總價7、8百萬的新大樓，不少南科工程師轉往新化區購屋。

此外，台中市梧棲區同樣前三季狂增一倍，住商不動產台中港三井加盟店店東李幼安表示，台中市中心房價來到3、4字頭，梧棲區的2字頭頗具吸引力，且梧棲行車至中科約15分鐘，因此中科就業人口移往梧棲購屋，另一方面，近幾年台中海線成為風力發電重點地帶，許多開發商、國際企業進駐，讓梧棲不僅吸引投資置產，自住比例也相當高，建商看好區域發展大量推案，今年遠雄及長虹的交屋量多有挹注。

郎美囡表示，這幾年科技業拉動區域市場的力道強，雖然今年整體經濟面偏弱，科技業話題跟著削減，然而就業機會創造區域人口紅利仍為房市重點，如高雄市橋頭區近年因台積電效益，成為近幾年高雄市熱門區域，建商推案量大，買方的選擇也多，故今年買賣移轉量有亮眼表現。

根據桃園市不動產交易e指通最新統計顯示，桃園市13個行政區當中，屋齡五年以上中古大樓與屋齡五年以下新大樓平均每戶交易單價顯示，有高達3個行政區的新屋與中古屋單價落差達10萬元以上，價差最大的是蘆竹區，五年以上中古大樓每戶平均交易單價為26.7萬元，五年以下大樓則為40.5萬元，單價落差達13.8萬元，若以30坪住宅來看，總價差異超過400萬。

價差居次的區域為中壢區，平均每戶交易單價差13.3萬元，第三名則是桃園區的11.7萬元，顯示越是傳統房市熱區，新大樓與中古大樓的價差越明顯。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，新、舊大樓價差大的區域都是桃園市發展較早，機能完整，且捷運等重大公共建設仍持續發展中，由於所剩可開發的基地不大，新屋多往中小坪數發展，單價也越來越高，而這些成熟商圈的五年內新屋「內外兼具」自然身價不凡。也因為發展得早，區域內精華地段有著不少屋齡較高的大樓，單價相對親民，只要2字頭，建議有意入住蛋黃區，但預算有限的民眾，買新不如買舊。

差價最大的前三名區域，也是新大樓單價最高的區域，蘆竹區新大樓均價站上4字頭，中壢及桃園區則落在36萬元上下。

台灣房屋南崁光明直營店業務副總池慶垚表示，蘆竹區行政範圍相當大，除了外界熟知的上下南崁外，也有不少工業區住宅及重劃區，就以南崁交流道周邊的生活圈，和十分鐘車程距離的大竹重劃區相較，同樣屋齡的產品單坪價差就可能多達10萬元。

除了距離地段，屋齡的價差也相當大。池慶垚舉例，下南崁新建案「竹城玉川」，基地正對光明國小的成交價落在每坪44萬元左右，周邊屋齡十五年左右產品行情則在3字頭，不過屋齡二十年以上的，就有機會買到2字頭單價。

池慶垚建議，有意入住上下南崁的小家庭、首購新婚族群，推薦購買學校附近的中古屋，因開發早，雖然屋齡稍高，但一來生活機能完善、二來具有明星學區戶籍，最大優勢是有機會買到二字頭單價的高CP值產品。他舉例，下南崁光明學區有大聯邦系列社區可選擇，而上南崁的南崁國小旁則不妨參考長榮系列社區。

新、中古大樓價差最少的龍潭區，台灣房屋龍潭直營店業務副總張華欽分析，龍潭區目前都市計畫內建地相當稀少，目前線上銷售的新建案總共也僅500戶左右，不少新大樓位於都市計劃外，雖然屋況新但是機能不如市區，因此價格差異有限，重視機能的買家仍偏好市區中古屋。

以龍潭市中心來說，最大優勢是只要兩分鐘車程就能直上二高，交通便利之外，相較於再過兩、三個交流道的新北市來說，龍潭房價入手門檻相對低，吸引不少新北市民移居，同時在地中科院、陸軍司令部從業人員也是購屋主客群之一。

新北環狀線板新站將進行板橋最大規模捷運開發案，新北捷運局長李政安與馥華集團董事長陳金鐘今簽約，開發計畫將接續板新站出入口，興建自地上4層至38層，總樓地板面積約2萬坪的複合式捷運宅。副市長陳純敬說，要打造以板新站為中心的「板新商圈」，預估投資金額約60.4億元，預計2030年完工啟用。

板新站捷運開發案規畫具居住、購物、辦公等多元服務的複合式捷運宅，1、2樓為商業空間、4到8樓為辦公室，總計約6100坪商業及辦公空間，可引入就業人口約1100人，總樓地板面積約2萬坪的複合式捷運宅。陳純敬表示，搭配鄰近的馥華艾美酒店開發案等，將吸引商家進駐，形成以板新站為中心的「板新商圈」，而板新站捷運開發大樓，將成為板新地區的新地標。

陳純敬說明，新北市環狀線共10處開發基地，目前秀朗橋站、景平站已徵得投資人，且都在施工中，環狀線10處場站開發預估可引入總投資金額約652億，創造2.2萬個就業機會，這些吸引來的人流，增加捷運使用需求，為運量帶來正向效益，將持續循「點－線－面」的開發層次，打造安居樂業的新北捷運生活圈。

市議員黃淑君表示，支持捷運聯開案的推動，但市府應檢討回饋設施規畫，確保民眾權益，各項站體開發結合TOD概念，未來新北市政府保有何項分配應載明於合約中，且聯開案大多住商混合，未來相關公設的維護也應明確分工，避免重演新版特區空廊無人養護的狀況。

黃淑君提醒，TOD開發不應僅考量捷運聯開案，而是在捷運聯開案後，如何結合都市計畫帶動周邊城市更新及反轉，讓整體交通及生活品質提升，才能落實防災及韌性城市的概念。

近年房價上漲快速，永慶房產集團統計今年1至8月預售屋交易總價中位數，不僅七大都會區全面突破千萬元，苗栗縣、基隆市、彰化縣及台東縣總價中位數也突破千萬元，其中苗栗縣更以1140萬元的預售屋中位數超車高雄。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，苗栗縣近年受竹科竹南園區擴廠與五楊高架向南延伸規劃影響，帶動人口移入與房價成長，成熟的生活機能與較新竹親民的價格，吸引不少通勤新竹的自住購屋者在此置產，也因此苗栗縣熱門交易行政區主要集中在頭份與竹南。

陳金萍指出，基隆市、彰化縣與台東縣三個縣市也是七都以外預售屋交易總價中位數突破千萬元的縣市。其中基隆除了在地自住需求外，雙北地區高昂的房價，也促使部分民眾外擴至基隆居住。

隨著TPASS通勤月票上路後，北北基桃生活圈更為緊密，再加上南港軟體園區產業聚落成型，以及汐止科學園區產業的陸續進駐，使得區域發展日益全面，連帶推升基隆預售屋房價。

彰化縣預售交易多集中在彰化市，其地理位置與台中相鄰，大約半小時內可以到達台中西屯，比起台中部分臨海的行政區，甚至能夠更快進入台中市區。而親民的房價，吸引不少原本欲居住台中的民眾轉向彰化居住，再加上彰化當地自住需求，也使得彰化預售推案熱絡，進而抬升預售屋價格。

東部地區的好山好水，從過去就吸引不少富裕族群、退休族於台東置產，作為度假、退休住宅之用。隨著台鐵南迴線電氣化完成，從高雄到台東最快2小時內就能抵達，更是帶動觀光熱潮，不但持續吸引外地民眾於台東購置度假、退休宅之外，也吸引了部分投資民眾，看好未來台東觀光發展，購置住宅經營民宿。

近幾年來全台房價猛烈推升，台灣本島19縣市的預售屋交易中位數已多突破千萬門檻，僅剩雲林縣、嘉義縣、嘉義市、南投縣、屏東縣、宜蘭縣、花蓮縣等7縣市，目前預售屋交易總價中位數還在千萬元以下。

值得特別關注的是雲林縣。雲林縣屬農業大縣，過去房價相對低廉，但近年來GOOGLE將在雲林科技工業區購地籌建資料中心、以及科技大廠陸續進駐中科虎尾園區等，吸引相關產業跟進投資。隨著產業陸續到位，就業人口持續遷入，有望持續帶動自住購屋需求，預售屋中位數價格恐怕也會很快突破千萬大關。

根據591新建案統計，六都、新竹第3季總銷金額為4588億元，季減8%、年減11%，較去年同期量減近千億，並寫下近一年各季總銷新低；新進場個數達390件，約2.5萬戶，雙雙較上季及去年同期減少1至2成。

房價部分，全台新案開價與成交價站穩5字頭，各縣市則是漲跌互見，如過往深受台積電加持，房價一路突飛猛進的新竹、高雄及台南等地，較去年同期皆應聲下挫，年減幅約4%到12%；反觀基期較高的雙北、台中等地則是年漲10%。

591新建案指出，延續928檔期量縮格局，第3季推案力道持續弱化，尤其在總統大選白熱化及囤房稅2.0等議題攪局下，政策環境忽高忽低難以預料，造成建商不願當出頭鳥，寧可暫緩推案或低調行事，部分地區開始步入盤整階段。

惟在新青安房貸、央行利率連2凍等利多進場下，市場空頭氛圍已被沖淡不少，剛性自用買盤逐漸回籠，低總價、小坪數的產品銷況仍能傳出捷報，估計到選前房市都將確立「多空拉鋸、量縮價穩、個案表現」三大主軸。

台北市因房價持續走高，加上市場局勢混沌影響購屋客心態，進場個案數、總銷及戶數較去年同期持續縮水2成上下，也導致第3季來人與成交狀況遲遲未能回春。

目前北市買方主力是以剛性需求的換屋客為主，總價過高的中大坪數產品較不受青睞，但即便是市場主流的小坪數產品，一旦總價超過2500萬以上的門檻，消費者接受度仍相當有限，隨著選舉氛圍濃厚及日前大直工安意外等不確定性，預計選前北市推案將保守發展。

新北市受上季及去年同期水位較高影響，今年推案力道略減，不過受惠北市高房價外溢效應，加上新青安房貸及928檔期案場主打促銷等活動，催出首購、首換等自住客出籠，尤其是位處北市第一環的行政區如三重、板橋等，除了有新進場個案拉抬聲勢，也能仰賴知名度較高的指標案撐住買氣，撐住一定銷況。

桃園因供給仍處高水位，加上下半年建商保守推案，改採全力衝刺銷售，本季不只未見任何百億指標案進場，連中小型個案亦按兵不動，導致總銷、戶數雙雙年減5成為各縣市最高。

新竹市則因去年同期推案大爆發，房價隨之噴漲，但本季房價領頭羊的東區、竹北市，卻在缺乏指標案支撐下漲勢熄火，導致Q3新案每坪成交價、開價較去年同期回檔約5至6萬，年跌幅超過1成。

至於台中市本季挾著928檔期氣勢，縱使推案量有所下滑，在西屯、北屯等蛋黃區仍有超過百億的推案量進場。不過現階段區域市況仍相當拉鋸，一級戰區如北屯區14期重劃區，就因房價過熱人流有限。

但房價平均約3字頭的烏日區，憑藉三鐵共構、高鐵娛樂購物城等一手好牌，吸引台中首購族、外地置產客出手，尤其是位在周邊高鐵站或鄰近特區的自住型產品更是搶手。

至於南二都，台南因供給仍處高檔且缺乏利多議題維繫熱度，加上選舉逼近，買氣已有放緩跡象，建商對未來評估也多半保守，本季進場的新案量體十分有限，持續呈現量縮走勢。

高雄本季看點仍是北高雄橋頭、楠梓等區，在建設題材帶動下，當地指標案去化仍能維持恆溫，月成交甚至可達10戶以上；不過房價部分，建商為刺激買氣多半保守，像楠梓高大特區部分案場價格就已陸續修正至合理範圍，房價追高動能熄火。

央視網消息：樓市交易有「金九銀十」的說法，今年黃金周假期前一個月，多個城市利好政策陸續落地，為假日的樓市交易添了一把火。 在廣東深圳，「雙節」假期，各大開發商為搶客戶，開啟了“內卷”模式——打折、一口價、送家電等花式營銷紛紛上演，多數新盤均可在備案價基礎上享受8.6折到9.5折的折扣。

廣東深圳：新房普遍打折 開發商激戰「雙節」樓市

黃金周期間，深圳多個新盤項目紛紛推出優惠活動，打折、一口價房源、國慶購房豪華大禮...... 開發商的優惠措施力度空前，吸引了不少購房者前來看房。

郝女士成為了今天第一位成功認購的業主，她告訴記者目前自己住的房子偏小，買房對於她來說是剛需，所以趁假期有優惠，就果斷下手。

目前深圳多數新盤均可在備案價基礎上享受一定折扣，普遍折扣在8.6折-9.5折不等。 專案自身的「性價比」也成為各個樓盤熱度的風向標。

廣東深圳：二手房放盤量大幅攀升 剛需客開啟買房“加速度”

新房交易異常火熱，那麼二手房市場的表現又是如何呢？ 繼續來看記者在深圳的報導。

在深圳市龍崗區的一家房產仲介門店，記者看到，上午10點鐘，已經有一半的工作人員出去帶客戶看房。 目前整體的帶看量比去年同期增長一倍以上。

另一家房產仲介的經紀人告訴記者，假期以來他基本每天都有一到兩組客戶需要帶看，主要是剛需改善型客戶，成交總價集中在400萬到500萬元左右的三居室。 這兩天他剛剛成交了一單。

記者瞭解到，8月31日起正式施行“認房不認貸”政策后，深圳二手房掛牌量有了大幅提升。 數據顯示，新政落地后3周，深圳二手房成交量環比上漲超80%，購房者的決策速度也有所加快。

廣東廣州：樓市限購「鬆綁」 購房需求攀升

繼8月底官宣“認房不認貸”政策后，廣東省廣州市在9月20日再次出臺房地產優化政策，對限購區域進行了縮減，同時，還降低了限購區域購房人的社保年限要求。 新政策的落地，又給廣州的房地產市場帶來了哪些影響？ 來看記者的走訪。

在廣州市天河區的一處房屋仲介，工作人員告訴記者，9月20日新政策落地以來，他們門店的諮詢量、帶客量、成交量都有所增加。

據瞭解，此次限購政策鬆綁，對於改善型和剛需購房者的購房意願影響最為明顯。

業內人士分析，此次政策將原本限購區域的9區調整為6區，且非廣州戶籍家庭限購區域購房社保年限由原來的5年降為2年，將顯著釋放居民的購房需求，也將有利於這些區域房屋去庫存。

廣州成為首個鬆綁樓市政策的一線城市后，土拍市場熱度並未全面回升，雖然核心區的百億總價地塊仍需爭奪，但其他地塊仍以底價成交，還出現地塊流拍。

根據廣州公共資源交易中心掛牌資訊，9月4日至10月10日，廣州上架了12宗涉宅地，位於天河、 海珠、番禺、白雲、黃埔、花都、從化7個區，總建面超164萬平米，總起拍價超308億元。

截至目前，這一輪供地中只有7宗地塊成功出讓，另有1宗流拍，3宗終止出讓，1宗延後出讓，成功出讓率不到六成。 這也是今年以來廣州土拍市場出讓效果最差的一輪拍地。

在成功賣掉的7塊地中，除了海珠、番禺2宗整體素質較高地塊在經過激烈競拍后搖號成交， 其餘5塊地均以底價成交。

廣州這一輪供地最受關注的是海珠區上湧果樹公園北側地塊。

9月11日，海珠區上湧果樹公園北側地塊、番禺區大石街新光快速西側地塊競拍搖號結果出爐，這兩宗地塊均是經歷了幾十輪的競價達到封頂價，其中，海珠區的這宗地塊起拍價已為111.2億元，更是有16家房企參與角逐，經歷了85輪競價。

最終，兩宗地塊分別由中海地產、山西金振德競得，總價分別為127.9億元和10.8億元，廣州土拍市場當日攬金超過138億元。

然而就在三天后，同樣是番禺臨江宅地的番禺永大1號地塊，卻因無人報價而最終流拍。

該地塊起拍價為63.8億元，摺合樓面價約2萬元/平米，總佔地面積近24萬平米。 根據規劃，該地塊被拆分為5個板塊， 除了商住外，還需無償配建中小學以及道路和綠地。

廣州市場分析人士認為，過高的起拍價，加上學校、道路等配建抬高了用地成本，導致該地塊未能順利成交。

在海珠區，同樣備受關注的還有東方紅印刷廠地塊，被保利發展(12.740-0.04, -0.31%, )以20.3億元的底價拿下，摺合樓面價1.7萬元/平米。 不過，該地塊雖是以底價成交，但需要競得人無償配建學校和留用地補償安置物業工程，因此該地塊的實際拍地成本依然有所溢出。

此外，位於白雲、黃埔、花都、從化的4宗地塊均以底價成交，成交總價分別為15.1億元、11.8億元、7.9億元和1.9億元。

其中，從化的地塊為今年成功出讓的第一宗，摺合樓面價5074元/平米，在去年，從化也僅出讓一塊土地。

自2021年下半年以來，廣州土地市場就呈現出了明顯的分化趨勢，市場壓力逐步增大，核心區域優質地塊競拍激烈，非核心區域地塊則多為底價成交或者流拍。

據克而瑞統計，2021年廣州全年集中供地共成交78宗，總攬金1778億元，總面積達560.8萬平米。 另據統計，2022年廣州全年集中供地成交48宗，總金額下降至1221億元，同比下滑約32%，成交面積為819.3萬平米。

今年以來，這一分化趨勢更加明顯。 根據中指研究院數據，今年年初截至當前，廣州住宅用地共有16宗底價成交，9宗流拍或者取消交易，但也有10宗觸頂搖號，分化明顯。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強認為，一些地塊底價成交或流拍的原因主要和地塊的區位有關。 這些地塊主要位於郊區或者市區非核心板塊。 同時也和地塊的自身素質也有較大關係， 地塊周邊配套以及配建條件也是影響地塊是否熱門的重要因素。

此外，新房市場成交分化也是影響土拍市場分化的主要因素。

近兩年來，廣州中心區域新房成交熱度明顯好於外圍區域。 中心核心區域主要由於供應量少且以改善產品為主，核心地段的優勢及產品的稀缺性，普遍受到對產品價格敏感度不高的改善客群青睞。 但是外圍區域主要以剛需群體為主，這部分群體對價格較為敏感，也是導致這兩年週邊區域成交不理想的主要原因。

面對樓市成交量和土地市場熱度持續走低，廣州也繼續出臺樓市支援政策，率先在一線城市中對限購政策進行放鬆。

9月20日晚，廣州出臺住房限購優化政策，將番禺、 黃埔、花都以及白雲北部四區納入非限購區域。

陳雪強認為，這將明顯放寬本市戶籍及非本市戶籍在這四區的購房資格， 短期內也將帶動這些區域成交量的明顯上升。 同時，廣州也降低了非本市戶籍在中心五區及南沙區的購房資格，將整體提振廣州房地產市場活躍度及購房信心，進一步激發市場需求的釋放。

從政策的影響來看，番禺、黃埔、花都以及白雲北部四鎮新納入非限購區域的市場熱度將明顯提高，同時中心區域的市場熱度也將繼續保持，整體將進一步帶動這些區域的土地市場的回溫，但也會依然保持分化趨勢，核心板塊土地依然競爭激烈， 非核心板塊土地仍以底價成交或低溢價成交。

10月3日，萬科企業股份有限公司（簡稱“萬科”）發佈2023年9月份銷售及近期新增專案情況簡報。 公告顯示，9月單月，萬科實現合同銷售面積193.8萬平方米，合同銷售金額320.1億元。

整體來看，今年1-9月，萬科累計實現合同銷售面積1818.4萬平方米，合同銷售金額2806.1億元。

此外，土地儲備方面，自8月份銷售簡報披露以來，萬科新增加開發專案5個，合計計容建築面積79.5萬平方米，公司權益建築面積50.6萬平方米，需支付權益價款44.4億元。

10月3日，建發國際集團在港交所公告，前9月實現歸屬公司股東權益的累計合同銷售金額約人民幣1013.3億元，歸屬公司股東權益的累計合同銷售面積約458.8萬平方米，同比分別增加約36.6%和約18.0%。

在多項利好政策支援下，9月百強房企銷售金額環比止跌回升。

中達證券報告顯示，9月百強房企銷售金額為0.44萬億元，環比上升約15.8%; 銷售面積為0.26億平方米，環比上升約18.2%。

“近期需求端政策力度逐步加大，一二線城市在購房補貼、住房需求等方面的支援政策對住房銷售產生一定影響，隨著政策逐步傳導至銷售端，市場信心及銷售情況或有所改善。” 中達證券分析師指出。

據克而瑞統計，2023年9月逾六成百強房企實現單月銷售業績環比增長，32家企業環比增幅在0%至30%之間，29家企業環比增幅超過30%。 其中，部分企業的業績表現相對突出，如中國金茂、華髮股份(9.5800.10, 1.05%, )、綠地控股(2.7400.00, 0.00%, )、大華集團、首開股份(4.090-0.03, -0.73%, )等房企的環比增幅均在60%以上。

但從同比業績情況來看，目前規模房企整體仍未走出負增長困境，9月單月業績同比降低的企業數量超過七成，累計業績同比降低的企業近六成。

累計銷售方面，中指院數據顯示，2023年1-9月，TOP100房企銷售總額為48501億元，同比下降10.3%。 具體來看，前9個月實現千億以上銷售的房企共14家，較去年同期減少1家; 銷售過百億房企96家，較去年同期減少4家。

其中，保利發展(12.740-0.04, -0.31%, )以3321億元的銷售額排名行業第一，其次分別為萬科、中海地產、華潤置地、招商蛇口(12.3900.06, 0.49%, )，銷售額分別為2806億元、2389.6億元、2378億元、2268億元。

值得關注的是，監管部門9月逐步落實前期已出臺的各項政策，各地加快落實優化限購限貸等政策，提振了市場信心。

根據中指院監測，各地政策出臺頻次達到2022年四季度以來單月最高水準，其中，11個二線城市全面取消限購，多個核心城市縮小限購範圍，一線城市中廣州近郊已取消限購，深圳降低了首套、二套房貸利率，均對市場信心起到提振作用。

一線城市因新政支援作用，短期內熱度回升。 克而瑞數據顯示，9月一線城市整體成交212萬平方米，環比上升16%，前三季度累計成交規模與去年同期持平。

據瞭解，一線城市全面執行認房不認貸政策后，新盤項目銷售速度有所加快。 其中，9月26日，位於北京東城區的北京城建·天壇府六期開盤共計推出300套房源，開盤當天銷售275套，銷售額73億，全盤累計銷售319億元，刷新北京住宅歷史單盤銷售金額新紀錄。 此前於9月3日，位於北京的融創壹號院開盤后，現場共認購169套，總認購金額約56.2億元。

受訪專家認為，總體來看，房企在“金九”推盤積極性穩步恢復，疊加核心城市陸續出臺“認房不認貸”、降低首付、限購鬆綁等新政，整體成交小幅回升。

“預計核心一二線城市市場活躍度提升，仍將持續一段時間。 從全國範圍來看，核心城市市場被啟動以及去年低基數效應背景下，預計四季度全國商品房銷售面積同比降幅將有所收窄。 “中指研究院企業研究總監劉水認為。

“雖然近期政策層面釋放利好，市場有一定的修復預期，房企'金九'推盤積極性也有所提升，但企業銷售去化及回款壓力仍然較大。 四季度房企仍需加強供應和行銷力度，以提振成交去化。 」克而瑞分析師稱。

“市場高位時買的房，一年多來房價一直跌，賣的話不夠還貸款和利息，不賣又看著一路'虧'下去。” 孫陽（化名）最近很煩惱，2021年初，她在武漢江岸區買下一套不到60平方米的小戶型，單價約2.5萬元，總價130萬元，公積金貸款84萬元。 最近，同樓棟同面積同戶型的房子以85萬元-90萬元不等的價格售出，“以這個價位賣房，房款不夠還貸款的。 ”

近兩年，武漢樓市一直承受著下行的壓力。 優化調控的政策也一直在路上，9月以來力度尤其大，繼9月1日實行“認房不認貸”後，9月19日武漢又出臺了包括取消二環以內限購、支援換購住房等政策的“漢十條”。

業內人士馮毅成稱，這是武漢對樓市放的大招——長短結合、供需兩救、多措並舉。 他認為，政策已經從“治標”深入到“治本”，將能夠深層次解決妨礙市場發展活力的問題。 不過，他也坦言，預計政策短期內不會反轉樓市趨勢。

高位“上車”，看著自己小區房價往下跌

孫陽的房子位於武漢市三環內的漢口鎮江漢路板塊。 整棟樓由A、B兩棟塔樓組成，總層高30層。

2020年年末，孫陽看中這套樓齡十多年的房子。 “我就想在中心地段買個適合單身住的房子，看了一圈，最後選了這裡。 它雖然是單棟而非社區，但物業服務好、配套齊全，而且那時想著早晚要買房、房價不會跌，所以很快定下來，2021年年初完成過戶。 ”

房價不斷上漲是讓孫陽下定決心買房的重要原因。 據孫陽瞭解，前業主的買入價為80萬元，持有四年左右，轉手給她賺了近50萬元。 有鄰居比她早買入一年，且房子是大戶型，總價卻比她的便宜了近40萬元，僅為96萬元。 此外，當時周邊稍微好一點的房子，單價均不低於2.5萬元/平方米; 有的甚至與一環內的差不多，單價超3萬元/平方米。

讓她沒想到的是，房子買到手後，房價卻在一路向下。 孫陽說，和她同時間段買房的人都後悔了，業主群裡好多人想賣掉房子。 不過，目前市場環境下賣房並不容易，尤其這棟樓齡長、容積率高達7的單棟樓。

為儘快出售，不少業主選擇降價。 貝殼找房信息顯示，該棟樓近半年成交均價為20386元/平方米。 孫陽直嘆：「運氣不好，買在了高點。 ”

房產貶值的武漢業主不止孫陽。 一位業主在某社交平台發帖稱，家裡有套房閑置，2019年有人出價145萬元。 最近找仲介報價，回復“95萬元左右”。 一位最近剛買了一套二手房的業主則稱，原業主2018年以120萬元買入，賣給他的價格為89萬元，持有近五年虧了30多萬元。

受市場環境影響，著急賣房的業主不斷主動降價。 貝殼找房信息顯示，位於武漢東湖新技術開發區的健龍尚谷傑座二期一套106平方米、三室的二手房於今年3月末掛牌，至今降價8次，掛牌價由最初的210萬元降至155萬元，仲介稱“房東很著急賣”。 該社區目前在售的三房戶型有18套，掛牌價中位數為192萬元，同比去年下降29.3%。

新房價格連跌16個月，房企降價出清

房價下跌是武漢近一年半來的常態。 國家統計局發佈的70城房價數據顯示，從2022年4月至今年7月，武漢新建商品房價格連續16個月同比下降; 二手房下跌態勢更長一些，從2022年3月至今年8月的18個月內均同比下跌。

一位曾在某民營房企武漢公司工作的地產人對時代財經表示，主要原因是購房者對未來及收入預期不太好，行業邏輯發生了很大變化; 其次，這兩年行業處於出清階段，為了「活下去」，很多開發商不約而同地通過降價的方式自救，經過這兩年的銷售出清，現在剩下的基本是不太好的產品，所以在量價方面難以有好的表現; 第三是武漢的供貨結構，前幾年三環外土地供應量大於主城區，而郊區的抗風險能力相對較差。

庫存高企是武漢二手房難出手的原因之一。 諸葛找房網顯示，截至9月24日，武漢各區二手房掛牌量高達20.78萬套。 這與其高容積率不無關係。 在武漢主城區，住宅容積率普遍在4以上; 即便在三環外的遠郊區，四五十層的超高層住宅也並不鮮見。

當地一位不願具名的業內人士對時代財經稱，早期住宅容積率高，與城市建設、舊改成本高等有關，但與土地出讓要求更有關係。 特別是城市向外擴張的時候，三環、四環等遠城區域也建高層、超高層住宅，不僅未體現郊區住宅生態環境好、居住舒適的特點，也增加了市場存量。

“以前高密度、品質相對低的產品以量取勝，但目前房地產市場已是改善性需求為主的時代，剛需族的比例有所下降，購買需求發生了改變，但供給卻跟不上。 我們業內常說，遠城區就算降價也賣不動，因為房子本身就不符合目前主流的需求。 “上述業內人士續稱。

樓市新政後，售樓處又熱鬧起來

作為長江中游城市群重要的省會城市之一，武漢曾是房企熱衷投資的城市。 據克而瑞數據，2018年-2021年，在房企新增土儲城市分佈中，武漢均位列前五。 尤其是2020年，武漢全年土地出讓金同比2019年上漲4.2%、達1840億元，位列全國第六。

這一年，有房企首進武漢，亦有房企大手筆拿地，如綠地164億元攬下武漢黃陂臨空經濟區7宗地，中海144億元落子歸元，龍湖70億元摘武昌濱江地塊。 房企熱搶甚至導致土拍中止。 2020年11月13日，江岸區解放大道與頭道街交匯處一宗宅地引十數家房企爭搶，競拍進行到205輪時，因網路負載過大而暫停。 當日下午，又經過107輪競價，華潤置地最終以65.7億總價拿下該地塊，摺合樓面價30588元/平方米，刷新當時江岸區及武漢市的樓面價紀錄。

由於成交量曾佔全市總量的20%以上，有“中國矽谷”之稱的武漢光谷片區更受房企追捧，中小房企也不斷搶入。 2020年8月和12月，成都德商置業分別以105.39%、86.53%的高溢價拿下光谷兩塊宅地，樓面價為14369.98元/平方米、15777.87元/平方米，均刷新了區域樓面價紀錄。

2021年，光谷的熱度仍在延續。 是年6月29日，武漢首輪集中供地開拍，推出了55宗土地，其中10宗位於光谷。 最終，10宗地中有7宗高溢價成交，平均溢價率達74.67%。 深圳南山在該次土拍中拿下光谷兩塊地，溢價率均超100%。

而市場下行后，在高位拿地的房企並不好過。

房天下信息顯示，今年9月，位於光谷二路西的美的雲築加推，目前單價為13650元/平方米。 而在2020年9月首次開盤時，毛坯高層均價約17000元/平方米，洋房均價約18810元/平方米。 與地價相比，初開盤時利潤空間也不大。 美的置業於2019年4月獲得該地塊，樓面10369.8元/平方米，溢價率72.94%。

今年7月，位於漢陽的中國電建地產·瀧悅長安調價，均價約18000元/平方米，較去年9月份的26137元/平方米下降了約8000元/平方米。 據瞭解，為適應市場行情，該專案取消了精裝修、壓低了售價。 上述地產人對時代財經表示，市場不太好，進來的開發商沒掙到錢，土拍把利潤算得比較死，市場一下行，基本就不太好了。

市場壓力下，房企在武漢的投資熱情開始減退。 2021年全年，武漢土地出讓金達1905億元，其中上半年就高達1028.71億元。 而到了2022年，全年土地收入卻驟降至871.3億元。 今年上半年，武漢賣地收入僅進賬175.36億元，拿地房企多為當地城投平臺和國央企。

中指研究院今年6月發佈的《2023中國城市開發投資吸引力排行榜》顯示，由於近兩年房地產市場調整壓力較大，武漢的城市吸引力排名下降兩位至第9位。

武漢也在出臺政策刺激市場的回暖，「漢十條」樓市新政從盤活企業資產、盤活存量用地、積極助企紓困、建立房企「白名單」等供給端角度進行了調整。 另外，武漢將於9月28日至10月31日舉行金秋線上房交會，通過契稅補貼刺激樓市銷售。

今年4月末，武漢舉行了為期3天的春季房交會，成交安居房源2032套。 5月，武漢又舉行了為期一個月的線上房交會，上線近10萬套房源。 受此帶動，武漢樓市迎來「紅五月」，成交量破萬。 據武漢市房地產市場管理中心統計數據，5月全市住房成交套數環比增長88.2%，同比增長66.8%; 二手住房成交套數同比增長63.5%。 中指研究院華中市場分析師李國政認為，秋季房交會有望讓武漢10月樓市從“銀十”變“金十”。

新政出臺後，目前市場熱度已開始攀升。 光谷一位仲介對時代財經稱，看房熱情起來了，有的樓盤三四天就賣掉一百多套，售樓處人多到坐不下。 一位項目銷售則在朋友圈發文稱，三天的接客量超過過去幾年總和。

政策利好預期下，有二手房業主開始調高售價。 融創中心武漢壹號院一套241平方米的湖景房於今年7月掛牌，掛牌價930萬元，隨後5次降價，降至880萬元。 仲介稱，業主買入價為1100萬元，相當於虧本220萬元“甩賣”。 但到了9月3日，該房源上調了20萬元，目前掛牌價900萬元。

恒大集團董事局主席許家印9月底遭大陸官方監視居住，集團也公告承認涉嫌違法犯罪。復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民認為，從恒大各種資金往來，看來都已在做脫產準備，尤其在美國宣布破產讓大陸官方不得不出手，否則其他爆雷房企恐怕也都跟進，此舉也是表態，將房企老闆脫產打算的路給堵上。

蔡為民表示，從許多資金困難甚至爆雷房企來看，並不是都如恒大集團一樣資不抵債，例如市價資產可能是5000億元（人民幣，下同），但負債3500億，雖然當下沒有現金，但仍有1500億資產價值，如果大陸政府介入接管穩住情勢，之後慢慢消化出售，還是有機會救活的。

就目前來看，大陸官方把注資責任壓在銀行身上，但許多銀行也是上市公司，必須承擔經營績效，不可能不顧風險的執行，最終讓房企輸血程度始終有限。

而作為近年爆雷房企代表的許家印，9月28日因涉嫌犯罪被採取強制措施，人在北京被監視居住。稍早就已有許多疑似脫產行動，包含與妻子丁玉梅的技術性離婚，甚至有消息稱，許家印為兒子設立一個23億元的單一家庭信託基金。

觀察大陸官方對恒大為何從力挺變成出手抓人？蔡為民指出，官方原本心態是一定要救房企，不能坐視動輒上兆元的負債不理，但過程卻發現「洞越來越大」，尤其是恒大。他認為恒大有各種資金往來，「在他看來都已經是在做脫產準備了」，尤其在美國直接宣布破產，讓官方不得不出手。

蔡為民更說，許多房企老闆，常利用關聯交易創造負債，號稱用自己的錢救公司，其實是從公司拿錢再倒回去，原是代表公司的債務人，一番操作卻成為債權人，甚至可以參與公司獲利分配，使得許多高管收入高得不合理。

另值得注意的是，因許家印被監視居住再度停牌的恒大系股票中國恒大與恒大物業，3日在港交所復牌，股價盤中一度漲幅超過40％，最終收盤升值28.13％、走跌3.39％。香港股評人認為，官方允許恒大迅速復牌，應是不想拖垮恒大和整個房市信心。

新世界（00017）上周五收市後公布的業績顯示，財務成本壓力進一步惡化，截至6月底止2023財政年度末期息大削八成，以保留資金應對息口高企，而負債比率仍上升，隨即遭多間大行唱淡並調低目標價。該股昨早低開3.5%，最多跌7.9%，低見14.04元，創近20年低，收報14.44元，仍挫5.2%，成交額3.21億元。

中信嗌沽 目標價劈至10.96元

中信里昂把新世界評級由「買入」跳降至「沽售」，目標價由29.9元勁劈逾六成至10.96元，直言其派息遠遜市場預期，撇除落實出售新創建（00659）股份後才派特別息每股1.59元，全年股息僅每股0.76元，以上周五收市價計，股息率不足5厘，屬本港地產股中最低。該行提到，出售新創建可加強新世界的資產負債表，但預計未來盈利及股息勢必受損。

新世界負債比率由去年底的46.9%升至48.7%，瑞銀表示，若計及永續債，其綜合負債比率實際較去年底增加3個百分點至83%，單計新世界（撇除附屬）則達93%，往後任何資本擴張或人民幣貶值，均進一步推高負債比率；閒置資金僅約110億元，一旦賣樓銷售減弱、出售非核心資產放慢，資金流會繼續偏緊；同時，面對2024財政年度的資本開支150億元、利息支出100億元計及稅務開支60億元，合計平均每月涉25.8億元。

花旗看淡本港樓市前景，料新世界主打的啟德及黃竹坑項目銷情較慢，而且該公司境外債券本息持續高企、負債比率極高，相信要更進取去槓桿，維持新世界「中性」評級，目標價由20.2元降至15.4元。


券商關注新世界利息支出 紛降目標價
大摩：削開支助減槓桿 深項目增租金收入
（經濟）

新世界發展（00017）將上一財年的末期息大減80%，加上去年下半年業績遜預期，在高息環境持續下，券商普遍憂慮新世界未來的利息支出及現金流，並調低其評級及目標價，當中里昂更將新世界評級連降兩級至「沽售」。新世界股價昨曾跌8%，低見14.04元，收報14.44元，跌5.2%。

瑞銀指，撇除投資物業重估價值及滙兌虧損，新世界去年純利下跌25%至9.34億元，大幅低於該行預期，若撇除來自新創建（00659）的利潤，新世界淨虧損約3億元。「面對末期息大減，加上淨負債比率再升，以及手頭現金減少，相信股價會有負面反應。」

瑞銀：倘人幣貶 負債率再升

瑞銀稱，將永續債視作債務下，新世界綜合淨負債比率較去年底再升3個百分點至83%，而單計新世界的淨負債比率則為93%，任何資本化擴張或人民幣貶值都會再推高淨負債比率。

隨深圳K11 ECOAST及11 SKIES落成，瑞銀預計新世界在2025財年資本開支會進一步減少，惟利率開支在高息環境下持續高企。瑞銀維持新世界「中性」評級，目標價20.4元。

高盛降未來兩年派息預測

里昂亦看淡新世界，指即使出售新創建股份可加強財政實力，但對未來盈利及股息仍有負面影響，因此調低目標價63%至10.96元，並將評級由「買入」降至「沽售」。

高盛將新世界2024財年盈利大幅降低67%，2025財年盈利預測則升1%，同時將2024財年及2025財年每股派息分別調低64%及40%，並估計2026財年每股派息約1.2元。

富瑞表示，新世界基礎溢利按年下跌，同時市場推廣及銷售開支倍增，財務成本亦大增。富瑞將新世界2024至2025財年的每股派息削至0.85元，相當於現價股息率約6厘。

摩根士丹利及銀河聯昌證券相對樂觀。大摩認為，新世界大減派息後，股息率降至5厘，低於其他發展商，而每股盈利下跌與滙兌損失及人民幣貶值有關。大摩指，新世界削減今年資本開支計劃及股息支出，將有助新世界降低槓桿，而回購債券亦有幫助，預期未來深圳K11及11 SKIES項目可增加零售租金收入。

銀河聯昌證券估計，新世界2024至2026年本港物業發展利潤率將持續受壓，該行調低新世界2024至2025財年每股盈利預測16%至43%，目標價亦削至19.3元，但重申「買入」，因相信公司減債後可恢復盈利增長。

中國恒大（03333）主席許家印因涉嫌違法犯罪被採取強制措施，該股上周四停牌後昨天復牌，高開9.4%，迅即見0.455元或飆42.2%全日高位，收市報0.41元，仍升28.1%，成交額1.61億元；旗下恒大物業（06666）同日復牌，早段高見0.67元或升13.6%後旋即倒跌，低見0.54元或挫8.5%，收報0.57元，下滑3.4%。上周四同步停牌的恒大汽車（00708）昨早公布，有待刊發一份有關內幕消息的公告，股份繼續停牌。

恒汽續停牌 待發內幕消息

恒大未能推進境外債務重組計劃，該公司本月30日面臨的清盤聆訊將是其一大考驗，彭博報道，押注於恒大低股價的買盤似乎帶動其股價上漲，有分析師提醒，許家印涉嫌犯罪的調查引發該公司不確定性，而且債務重組將再度迎來挫折，不要對其股價意外飆升過度解讀。

彭博行業研究分析師Kristy Hung表示，恒大復牌或許無法化解對該公司監管風險的疑慮；監管機構禁止恒大發行新債券，不排除導致其境外債務重組失敗，增加清盤風險，並引發對其持續經營能力的質疑。Forsyth Barr Asia高級研究分析師Willer Chen說，恒大昨天股價的升勢，看起來是由投機資金所推動。

呎價2.4萬較年初跌24% 銀主去年叫價約5億

指標甲廈呎價下跌，內企持有中環美銀中心全層早前淪為銀主盤，現以3.38億售，呎價2.4萬較年初同廈成交價跌24%，而物業5年貶值一半。

市場消息稱，中環美國銀行中心23樓全層連3個車位，物業面積約13,880平方呎，以約3.38億售出，呎價約24,352元，單位以交吉交易。由於該層屬物業中高層單位，享有非常開揚海景。據了解，買家為用家，趁價格大幅回調，購入樓面自用。

美國銀行中心為中區呎價指標之一，該廈今年初曾錄成交，3月份極高層單位，面積約1,517平方呎，以4,793萬元成交，成交呎價約3.16萬元，如今呎價低逾兩成。該廈對上一宗低價成交，為2020年，美國商會持有高層04至07及13室，總面積約5,968平方呎，以約1.45億元售出，呎價約2.43萬元，屬近年新低價。

內企2018年逾7億購 淪銀主盤

翻查資料，是次成交單位，原由山東如意集團持有，於2018年7月以約7.01億元購入，平均呎價逾5萬元，及後淪為銀主盤。去年尾銀主曾委託代理行標售，叫價約5億元，惟未獲承接。如今以3.38億元售出，物業5年間貶值逾半。

近兩星期市場連環錄全層甲廈成交，均屬用家入市個案。如早前招商輪船以7.78億元，購入信德中心招商局大廈28樓全層作自用，建築面積25,395平方呎，平均呎價30,636元，成為信德中心分層最大金額成交。該層樓面由「小巴大王」馬亞木持有，於1996年尾，以3.02億元購入單位，持貨27年轉手，獲利約4.78億元，升值1.6倍。

另外，金朝陽集團 （00878） 宣布，以總代價1.22億元，出售葵涌同珍工業大廈第一期（A座）一籃子物業，包括地下貨倉、1樓至3樓的多個單位。據資料顯示，金朝陽在今年5月放售該批物業，叫價1.6億元，以現時沽貨價計算，則減價24%或3,800萬元。以該批單位合共面積約37,081平方呎計算，呎價約3,290元。

仙股內房陽光100中國（02608）昨天收市後公布，其於新交所上市的2023年到期12厘優先票據，已發生違約事件且觸發交叉違約，目前尚未收到任何債權人將採取加速到期的通知。該股趕及在停牌18個月的除牌期限前達成復牌指引，於9月21日恢復買賣，至今累跌81.8%，昨收報0.07元。

拖欠本息超過1.5億美元

陽光100表示，該等票據未償還本金總額1.2億美元，未付利息總額3840萬美元，所有未償還本金及應計未付利息昨天到期，然而，受宏觀經濟環境及房地產行業等多個因素的不利影響導致的流動性問題，該公司無法償還該等票據本息；已積極與票據持有人溝通，以盡快達成還款展期或其他還款安排。

建公屋與鄉郊不協調 憂損害歷史文物

城市規劃委員會昨再舉行公聽會，就規劃署把粉嶺高球場的計劃建屋土地暫時修訂為「未決定用途」事項進行討論。會上透露共接獲1903份有效申述，當中1872份反對建屋，佔總數的98.4%，支持的只有23份，至於部分支持、部分反對的申述則有8份。

接1903份意見書

反對意見主要是擔心公營房屋會令球場歷史及文物價值永久受損，而且發展公營房屋與周邊鄉郊不協調，視覺上造成負面影響；部分反對申述提出，當局把土地列為「未決定用途」，或會影響城規會決定，建議改劃為「其他制定用途」，並註明「保育暨康樂」地帶，同時應加入用地具有極為重要文物、生態及社會價值等。

政府在9月1日收回球場其中32公頃土地，目前借回予香港哥爾夫球會，籌備即將舉行的國際高球賽事。球會早前就球場用地環評報告，向高等法院提出司法覆核，獲法庭批准暫緩執行環評程序，直至明年5月開審的司法覆核案有裁決為止。

規劃署代表昨在公聽會解釋，考慮到司法覆核申請所帶來的不確定性，不宜把用地表明永久需要保護，故現階段把用地改為「未決定用途」是恰當和提供彈性的做法，期間政府可在該處進行各項研究工作，包括調整建屋參數、評估景觀等。

不過，有城規會委員關注，球場北面9.5公頃的擬建屋用地，被劃為「未決定用途」期間，政府能否有效監督，防止任何對環境具破壞性的工作；政府代表回應稱，當局早前已公開承諾，司法覆核期間不會於土地上展開房屋發展工程，重申砍伐樹木要向政府部門申請，除非遇上打風等不可抗力因素，否則不會無故主動申請砍伐場內樹木。

哥球會會長郭永亮提到，中國香港代表隊在今屆杭州亞運高球項目歷史性奪得1金1銅，在港府對高球發展的薄弱支持下，有此佳績實屬奇蹟，但自政府收回球場用地後，港隊訓練時間即時減少20%，質疑本港明明有世界級高球場，偏偏不能作為球場用途，是毫無道理兼大材小用。

特首重申願借出土地

郭永亮說，香港未來絕對有極高潛質在國際高球界進一步打響名堂，萬事俱備、只欠設施，惟他強調，球會絕對無意重獲球場營運權，純粹希望政府保留一個可讓香港揚威海外的國際級球場；他認為，在司法覆核案未有結果前維持球場現狀，是最符合本港整體利益的做法。

行政長官李家超昨召開行政會議前，祝賀港隊高球手許龍一在亞運高球賽男子個人賽奪金，重申政府立場非常明確，不論城規會最終決定如何，政府已承諾把收回的部分土地借予高球賽事主辦單位，並會提供協助。

金朝陽集團（00878）公布，以總代價1.22億元向救世軍大將出售葵涌物業。該物業為葵涌昌榮路9至11號同珍工業大廈第一期（A座）地下A貨倉；一樓A、B1、B2和C室；二樓A、B1、 B2和C室；三樓B1和B2室；以及地下16號停車位。預期錄得出售事項收益約1600萬元。

連跌六個月 年底前恐穿4萬

本港房地產市場復甦勢頭不似預期，持牌代理人數持續向下，地產代理監管局（地監局）數據顯示，截至9月底全港共有40223名持牌代理，創2020年10月以來近3年（35個月）新低；與2022年2月錄得的歷史高位42408人比較，約19個月（逾一年半）大減2185人或5.15%。代理人數連跌6個月，創2014年4月後近9年最長的跌浪，業界料年底前代理人數很大機會跌穿4萬人大關。

截至9月底，全港總持牌代理人數為40223人，較8月底的40430人減少207人或0.51%，連跌6個月，共減少851人或2.07%，並屬於2020年10月底錄得39954人以來的接近3年低位。今年首9個月代理人數只在2月和3月輕微反彈，其餘7個月的跌勢拖累今年首9個月代理人數累減884人或2.15%；更比去年9月底的41594人，按年急挫1371人或3.3%。

9年最長跌浪 10.4人爭一單

資料顯示，地產代理人數曾於2013年5月至2014年4月連跌12個月，其後較長的跌浪主要集中2022年第五波新冠疫情後，包括2022年3月至7月連跌5個月，累減971人，以及2022年9月至今年1月連挫5個月，減少877人。代理人數最新連續6個月縮水，雖然僅縮減851人，但已經是約9年以來的最長跌浪。

前述地產代理人數相當於持有營業員牌照（俗稱S牌或細牌）和持有地產代理（個人）牌照（俗稱E牌或大牌）之總和。

根據地監局數字，9月底營業員牌照持有人的數目為21548人，按月減少243人或1.12%，首9個月累減703人或3.16%，並創2020年9月錄得21441人以來的3年低位；持有地產代理（個人）牌照的人數則為18675人，連跌5個月後輕微反彈36人或0.19%，今年累計流失181人或0.96%。

而反映代理分行數目的營業詳情說明書數目，於9月底報7031份，按月回落17份或0.24%，較去年底的7154份少123份或1.72%；按年計則削131份或1.83%。

雖然代理人數減少，但受到一手和二手住宅交投量低迷的影響，代理行業的競爭反而變得更為白熱化，參考中原地產統計，9月整體物業買賣合約登記（包括住宅和工商舖等）錄得3885宗，以此計算，代理人數和整體物業註冊量比例約10.4比1，較8月的8.7比1趨激烈，屬於去年12月錄得11.5比1以來，近9個月首度重上10比1以上水平。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，樓市成交宗數反覆下滑，不少屋苑的樓價已重返6至8年前水平，影響代理行業，持牌人數減少屬正常，他透露現時該行約七至八成前線代理的生意額未及目標，情況屬2003年沙士以來最差。陳永傑說，通關後內地客來港買樓的數量未如市場預期，加上若美國利率持續向上，即使本港樓市「減辣」，對市場的帶動有限，揚言若政府不推出救市措施，今年底前代理人數勢跌破4萬人大關。

市況較差 無新血入行

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認同，走勢反映市況不理想，地產代理行業的「搵食指數」降低，其他行業的從業員也不願意加入行業，後市仍須視《施政報告》有否好消息，否則代理人數跌勢難逆轉。

加息壓力持續影響二手住宅交投，個別半新盤業主決定割愛蝕讓物業套現。元朗朗城滙一個2房單位，以705萬元沽出，約5年虧蝕112.99萬元，而長沙灣家壹1房戶以475萬轉手，原業主逾4年貶值145.6萬元。

家壹呎價失守兩萬 貶24%

中原地產副區域營業經理王勤學表示，元朗朗城滙3座中層F室，實用面積490方呎，2房間隔，開價845萬元放售，累減140萬元或約16.6%，最終以705萬元沽出，呎價14388元。原業主於2018年12月以約817.99萬元一手買入單位，持貨約5年，賬面蝕112.99萬元，單位期內貶值13.8%。

至於入伙僅兩年多的長沙灣家壹出現蝕讓成交，市場消息透露，家壹中層C室，實用面積277方呎，1房間隔，以475萬元易手，呎價17148元，為屋苑入伙後首宗呎價低於2萬元成交。

據了解，原業主在2019年以約620.6萬元購入上述單位，持貨逾4年賬面虧蝕145.6萬元，期內大幅貶值23.5%。

利嘉閣地產市務經理黃錦鵬稱，屯門滿名山滿庭9座低層F室，實用面積319方呎，開放式間隔，以368.8萬元成交，呎價約11561元。

據悉，原業主早於2019年以約430萬元買入上址，持貨4年賬面虧損61.2萬元或14.2%。

利嘉閣地產首席分區董事溫錦駒說，將軍澳LP6第5座中層K室，實用面積約307方呎，1房間隔，以460萬元成交，呎價約14984元。據悉，原業主於2018年以約562.4萬元購入單位，賬面虧損約102.4萬元或18.2%。

綠表公居屋買賣 18個月最少

另一方面， 根據香港房屋委員會資料顯示，9月錄80宗未補價公屋及居屋成交，創18個月新低，按月減少約54.8%。

旺角為本港四大核心零售區之一，區內商舖備受投資者注目，由市建局持有、位於旺角ONE SOHO的3層基座商場連11個商業停車位及2個商業電單車停車位，現委託仲量聯行及世邦魏理仕為聯合獨家代理，以公開招標形式出售，11月15日截標，市場人士預期成交價約4億元。

ONE SOHO位於旺角山東街32B號，鄰近朗豪坊，離港鐵旺角站約3分鐘步程。商場總建築面積約22449方呎，商舖分布於商場地下、1樓及地庫1層，可提供至少14個商舖。11個商業停車位及2個商業電單車停車位則位於地庫2層。

ONE SOHO住宅部分共有322個住宅單位，已於近期入伙。

仲量聯行資本市場部執行董事鄧潔瑩表示，ONE SOHO基座商場為核心市區的商舖物業，預期是次招標可吸引各類型投資者競投。而11個商業車停車位更設有充電設備，配合電動車普及化的需求。

旺角核心地段添吸引力

世邦魏理仕香港資本市場部資深董事黎其峰稱，ONE SOHO的基座商場是旺角核心地段多年未有全新住宅基座商場物業放售，是次招標將吸引大量投資者或用家注目。

昇御門4房損手逾800萬最傷 樓價恐添壓

銀行加按息後，進一步削弱小業主信心，蝕讓賣樓個案急增。本報統計，9月蝕讓賣樓個案逾95宗，屬今年蝕讓最多月份，蒸發金額約9,500萬元，最傷為紅磡昇御門4房11年虧損約逾800萬元。業界預期不利因素不會在短期內消散，樓價仍然有調整壓力。

隨着息口高企，新盤低開，進一步拖低二手交投，急於套現而蝕讓賣樓的個案日漸增加。9月蝕讓逾95宗，按月升4%，惟蒸發金額顯著回落。9月蒸發金額約9,500萬元，較8月1.14億元大減17%，蒸發金額罕有地回落，相信與大額蝕讓個案減少有關。

昇御門2250萬沽 11年貶3成

9月最傷為昇御門1座中層A室連車位，實用面積約1,570平方呎，4房2廳，向正南，可眺望維港煙花景，業主原開價2,500萬元，經雙方議價後，最終累減250萬元，至2,250萬元連車位成交，呎價約14,331元。原業主在2012年以約3,067.41萬元買入單位，持貨11年轉手，現帳面虧損約817.41萬元，單位貶值近3成。

不過，若以帳面貶值計，紅山半島松柏徑一個銀主盤，實用面積3,142平方呎，上月底以6,000萬元易手，較2017年購入價1.115億元貶值約5,154萬元（銀主盤與業主盤損失難一概而論）。

其次，按地區而言，將軍澳9月全區錄96宗成交，約2成為蝕讓個案，當中7成蝕讓來自康城區，LP6首當其衝。例如LP6 5座中層K室，實用面積307平方呎，以460萬元易手。原業主於2018年以562.4萬元購入單位，持貨至今轉售，帳面虧損102.4萬元或約18.2%。

10月續弱 單日連錄6宗蝕讓

事實上，踏入10月份，二手氣氛暫時未有太大改善，二手蝕讓持續，昨日單日市場連錄6宗蝕讓個案，例如長沙灣家壹高層C室，實用面積277平方呎，屬於1房間隔，原業主2019年以約621萬元購入，剛以475萬元易手，持貨約4年帳面蝕讓146萬元，期內大幅貶值24%，蝕讓幅度頗驚人，預期二手蝕讓情況短期難有改善。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，當樓市開始轉勢的時候，在高位入市買家想減低損失，會較急於出貨，令到蝕讓個案開始增多，而準買家亦會有「遲買會平」的心態，推遲入市計劃。

陳超國對第4季樓市亦不樂觀，因困擾樓市因素如國內經濟情況、息口高企及供應多等不利因素不會在短期內消散，樓價仍然有調整壓力。至於中大經濟學系副教授莊太量則較為樂觀，他指出，樓價指數從今年高位跌5%至6%，出現蝕讓情況屬於預期，但預計政府可能有「救市」措施，再加上本地經濟無太大問題，認為第4季樓市可能有反彈。

二手低迷，公居屋價量顯著萎縮，9月全港暫錄80宗未補地價資助房屋成交，按月挫近55%，當中筲箕灣居屋東盛苑樓價險守300萬元，創約8年新低。

據房委會資料顯示，今年9月全港錄得80宗未補地價資助房屋成交，相比8月錄177宗，按月大減97宗，下滑54.8%，惟數字屬臨時性質，日後有機會再作調整。總結今年第三季市場共錄465宗同類交易，對比今年第二季，也挫382宗或45.1%。

東盛苑2房售303萬 8年低

上月整體成交回落，連帶造價進一步回軟，當中東盛苑低層8室，實用面積407平方呎，2房間隔，屬銀主盤，以未補地價303萬元售出，呎價僅7,445元，不論樓價或呎價均創該居屋自2015年9月後約8年新低。

而翻查資料，東盛苑同類戶於今年1月造價達380萬元，亦即前述單位大幅跌價77萬元或20.3%。

此外，牛頭角公屋彩霞邨一個高層戶，實用面積443平方呎，同月以未補地價160萬元轉手，呎價3,612元，造價為該公屋自2017年2月以來，逾6年半新低。而粉嶺公屋祥華邨祥和樓中層14室2房，實用面積443平方呎，剛降至以203萬元易手，呎價4,582元。

據房委會資料，祥華邨同呎數中層戶去年11月造價達253.8萬元，前述戶樓價較之不足1年已回落50.8萬元或20%。原業主2010年以19.3萬元購入，帳面仍獲利183.7萬元，升值9.5倍。

不過，個別新居屋樓價逆市造好，長沙灣凱樂苑一個高層單位，實用面積629平方呎，上月以未補地價848萬元成交，樓價創該居屋歷史次高，呎價13,482元。

雖然地價回落，不過地政總署更新10月份收地特惠補償率仍然維持每呎1,267元，連續兩度下調後凍結，而收地的二級補償率亦維持在634元。

根據現行機制，在推行每個需要收地的項目之前，政府會按照特惠補償向受影響土地業權人作出補償，而收地特惠補償率則會由地政總署每年4月、10月兩次進行更新。

按照地政總署最新10月份公布，維持劃為第一級分區、即收地作為發展，包括新發展區、住宅或經濟發展等用途的農地收地價為1,267元，跟4月份維持不變，中止了過去兩連跌。而屋地收地金額則為估價另加每呎2,514元，亦是凍結維持不變。

至於收地作為非發展用途的二級補償率，則為一級補償率的一半，亦即是每呎634元，亦是維持跟今年4月一樣不變。

政府未來幾年將展開大規模收地，由2022至2026年，將陸續收回及清理200公頃棕地，因此政府公布的收地補償金額預計將影響到政府數以億元的收地開支。

近期業界呼籲為樓市「減辣」聲音不絕於耳；房屋局及發展局近期密密與部分地產代理商會等業界人士會晤。商會建議政府檢視現時住宅辣招稅，其中可率先處理豁免買家印花稅，以及減免港人購買第二層樓稅率。另外是調整額外印花稅，從而增加成交流轉性，避免大量購買引發投機之風，以符合現今市場狀況。商會冀政府盡快出招「減辣、撤辣」，令辣稅有序退場，以讓樓市回穩，重振市場信心，預期月底公布的《施政報告》將會對樓市辣招作出調整。

新一份《施政報告》將於25日公布，據本報獲悉，多個地產商會近期與政府官員會晤，消息指，席間有業界人士指，現時本港經濟前景未明，而且樓市持續回軟，現時樓市環境與當年推出辣稅時已有不同，建議政府應審時度勢，盡快出招，讓實行十多年的辣稅有序退場，以激活樓市交投量，重振市場信心，同時亦可刺激疲弱經濟，締造雙贏局面。

建議豁免專才置業稅

多個商會建議政府先處理撤銷或減少買家印花稅（BSD），首階段可以考慮容許來港工作的專才置業豁免相關稅項，若在7年內出售物業時才追收稅款，以增加專才來港發展的吸引力，減少人才進駐香港的成本，否則難以招攬人才。

其次是減免港人購買第二層樓的樓價15%雙倍印花稅（DSD），同樣以第一層樓的稅率徵收，讓港人可以買多一層樓收租，市場上租盤有足夠供應，也可抑制租金上漲壓力。

購第三層樓始徵SSD

最後是關於額外印花稅（SSD），從而增加成交流轉性，並建議由購買第三層樓才開始計算徵稅，港人只能買第二層樓投資收租，避免大量購買引發投機之風，以符合現今市場狀況。

有業界人士指，內地近期推出不同措施救市，內地政策不是要推升樓價，而是要穩定樓市，保交樓和保就業，內地政府尚且要大力救市，而香港難以不跟隨。

亦有人士建議政府在目前經濟環境下，理應「大刀闊斧」推行減辣措施，否則「個度試試下、而度試試下」是沒有作用，難以幫助樓市，刺激經濟發展。強調即使現階段全面減辣，樓價不會大幅上升。

當時三大住宅辣稅是針對住宅需求的管理措施，採用加徵印花稅的方法，打擊市場炒賣行為，遏止樓價飆升。惟目前樓價拾級而下，而且跌勢不止，今時今日市況亦已不同當年，而且目前樓市投資者在多項稅項下已少之又少，認為有必要作出調整，若政府擔心全面撤辣會再掀炒風，可考慮循序漸進地減辣，分階段落實有關措施。