據內政部不動產資訊平台資料顯示，今年第2季國內平均每坪成交價為32.14萬元，相較去年同期的每坪30.28萬元，漲幅約為6.1%；全國各縣市中，新竹縣房價漲幅最多、達14.71%，其後分別是苗栗縣的14.7%、新竹市11.47%、屏東縣10.41%和台南市9.87%。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，目前台灣房市已經逐漸回歸供需基本面，觀察國內房價漲幅最快的前五個縣市，都是有強勁剛性需求及建設利多支撐的區域。

黃勝暉分析，以排名第一、第三的新竹縣市來說，新竹科學園區是國內第一座科學園區，目前竹科的產業發展已經相當具有規模，大量就業人口和高收入科技新貴聚集於此，在穩定的居住需求和竹科新貴強大的消費實力面前，新竹縣市的房價自然水漲船高，而且伴隨竹科的蓬勃發展，新竹縣市的房市前景仍具想像空間。

對於排名第二的苗栗縣，黃勝暉表示，苗栗緊鄰新竹，最近幾年竹科周邊的房價漲勢相當迅猛，部分有預算考量的購屋民眾紛紛把目光轉向苗栗的頭份、竹南等地，這些科技新貴的進駐為苗栗房市發展提供了強而有力的支撐，同時也推動著苗栗房價快速墊高。

另外苗栗還有竹南科學園區、五楊高架南延、新興重劃區等利多題材加持，從長線來看，苗栗的房市交易量能有望繼續保持穩定成長的態勢。

對於排名第四的屏東縣，黃勝暉指出，屏東房價基期低、居住環境優越、建設題材豐沛，除在地居民外，近年來也有不少購買退休宅、度假宅的民眾到此置產，使得屏東的房市交易量能快速升溫。

黃勝暉說，若未來高鐵延伸屏東、高雄捷運延伸屏東、屏東科學園區、屏東火車站門戶再造、屏東健康產業園區等建設項目都能一一落實，屏東的房價勢必會再迎來一波可觀的漲幅。

對於排名第五的台南市，黃勝暉表示，台南是唯一一個榜上有名的直轄市，近年來在南科、台積電、北外環、綠能產業園區、高鐵特區、平實重劃區、九份子重劃區等眾多建設題材的挹注下，台南一躍成為各大建商和購屋民眾的必爭之地，不僅新建案價格屢創新高，就連區內中古屋的房價也逐漸被墊高，目前台南蛋黃區新成屋的每坪成交價達3、4字頭的行情，中古屋則普遍每坪落在2字頭上下。

黃勝暉指出，鑒於目前屋主的房屋持有成本並不算高，再加上買房抗通膨的需求仍在，短期內整體房價出現劇烈波動的可能性並不高，不過從房價數據中不難看出，現在的房價漲勢與前幾年相比的確有所收斂，房市也正在朝向更加穩健的方向發展。

今年地價稅將於11月1日開徵，繳納期間為11月1日至30日止。財政部統計，今年開徵戶數約894萬戶、稅額936億元，分別成長1.4%、0.4%，由於今年公告地價未調，成長主因納稅人所有權變動或使用情形變更。

其中六都地價稅開徵戶數約623萬戶，稅額約778億元，戶數占全國七成、稅額占全國八成三。開徵戶數以新北市開徵165萬戶最多，稅額則以地價較高的台北市共281億元最多。

若以土地使用類別區分，今年自用住宅開徵戶數約383萬戶，開徵稅額64.5億元，平均每戶繳稅金額約1,685元；非自用住宅用地開徵戶數約511萬戶，稅額871億元。

財政部今（24）日由桃園市地方稅務局舉行地價稅開徵宣導記者會，桃園市稅務局長姚世昌指出，地價稅課稅所屬期間是當年1月1日至12月31日，並以8月31日土地登記簿所記載的所有權人為納稅人，與當年度土地持有時間長短無關。

也就是說，若在8月31日前過戶，即使新土地所有權人持有時間很短，仍須負責繳納全年地價稅；若在9月1日後才過戶，即使所有權已移轉，原土地所有權人仍須繳納全年地價稅。

財政部表示，一般民間買賣土地在訂立契約時，雙方當事人常會自行協議地價稅由誰負擔，或依持有月份比率分別由買賣雙方分擔，此約定屬當事人私權行為，無法據以要求稅捐稽徵機關變更納稅人。

財政部表示，由於地價稅計徵是按每一土地所有權人在同一縣市內所有土地總歸戶後地價總額計算，因此納稅人在同一直轄市、縣市不論有多少筆土地，均會歸戶合併課稅，僅寄發一張稅單，繳款書已在10月下旬陸續寄發。

財政部提醒，已辦理與金融機構或郵政機構約定以存款帳戶辦理轉帳繳稅的納稅人，應在今年11月30日在帳戶內預留足額的存款，以備提兌。

財政部呼籲納稅人應在11月30日前如期繳納，如逾期繳納，每逾三日將按稅額加徵1％滯納金，最高加徵10％，超過30日仍未繳納，稽徵機關會移送法務部行政執行署強制執行。


地價稅11月開徵 公告地價未調整開徵稅額微增0.46％
聯合報

公告地價不變，112年度地價稅開徵稅額也與上一年度相當。財政部統計，112年地價稅開戶數894萬戶，開徵稅額936億元，開徵戶數成長1.44％，開徵稅額936億元，小幅增加0.46％。負責今年地價稅開徵宣導的桃園市政府稅務局表示，因公告地價與111年相同，因此開徵件數及金額的變動僅與納稅義務人土地所有權變動或使用情形變更有關。

依據平均地權條例，地價稅2年調整一次，111年才剛調漲過一次，112年不做調整，但明年地價稅就會做調整，最晚113年年初調整後的公告地價就會出爐。

112年地價稅課稅所屬期間為當年度的1月1日至12月31日，並以8月31日土地登記簿所記載的所有權人為納稅義務人，在同一直轄市、縣（市）不論有多少筆土地，均會歸戶合併課稅，僅會寄發1張繳款書，繳納期限為11月1日至30日。

是否為自用住宅，地價稅率差很大，一般用地稅率10‰至55‰，但自用住宅稅率僅2‰，桃園市政府稅務局長姚世昌提醒，戶籍登記是適用自用住宅稅率課徵的必要條件，沒有戶籍登記，即使有實際居住，還是會依戶籍遷出日的次年起，改按一般用地稅率課徵地徵稅。

稅務局建議，如因個人因素要遷出戶籍，至少保留土地所有權人、配偶，或直系親屬1人在原戶籍內，一樣可以適用自用住宅地價稅率。

桃園市稅務局整理9種繳稅管道，包括：四大便利商店、金融機構（郵局除外）、ATM轉帳、晶片金融卡網際網路轉帳、活期存款轉帳、信用卡授權繳稅、線上查繳稅、電子支付帳戶轉帳、行動裝置或行動支付APP繳稅。

姚世昌說，有5成的納稅義務人都會選擇到超商繳地價稅，25％的納稅義務人會去銀行繳，1成多的人會以信用卡繳稅，使用以上這3種繳稅方式就占了9成。

逾期繳納稅款每逾3日，按稅額加徵1％滯納金，最高加徵10％，超過30日仍未繳納，就會移送強制執行。稅務局表示，到便利商店以ATM、信用卡、晶片金融卡、活存帳戶、電子支付帳戶等方式繳稅，繳納截止日開放到12月3日24時前，只要此之前繳稅，就不算逾期繳納。

金管會銀行局公布最新的國銀不動產放款業務統計，金管會統計，截至112年9月底，全體國銀在購置住宅貸款放款餘額增至9兆7100億，年增率5.59%，略高於8月，銀行局副局長林志吉分析，主要和青安新制上路、公教住宅貸款推升有關。

9月的房貸年增率，也是近半年來最高的一次，但仍較史上房貸年增率最高點，即110年6月的10.29%增幅僅約一半的水準。

銀行局最新統計顯示，9月的土建融餘額為3兆6158億，年增6.86%，較110年1月最高的16.77%繼續下滑，林志吉分析，仍和健全房地產政策、利息上升、建材價格上漲因素使然。

銀行法72之2規定，國銀的不動產放款占總存款量的比重，7月底的平均值為26.75%，是去年10月26.92%以來的新高點，其中，作為分子的不動產放款量為13.9兆，作為分母的存款與金融債券餘額為51.97兆。其中，超過29%有1家（為合併花旗的星展銀行），28至29有3家，27至28有10家。

商仲業者第一太平戴維斯受託辦理台中工業區土地公開標售，標的坐落於30米寬的工業區一路以及17米寬的工業區十五路上，基地雙面臨路，土地面積為2,098.75坪，每坪土地單價底價在3字頭，土地使用分區為乙種工業區，建蔽率與容積率為70%與210%，開標日為12月13日。

自2022年到今年第3季，台中市工業不動產成交總金額(1億元以上交易)累計達356億元，其中，前三名行政區分別為西屯區、南屯區與外埔區，成交金額分別為90億元、40億元與35億元，三個行政區合計就占台中市工業交易的近五成，是台中市工業不動產交易的熱門區域。

其中，西屯區與南屯區的交易主要集中在台中工業區，外埔區則以非都市土地的丁種建築用地為主。若進一步觀察單價走勢，台中工業區土地價格近年持續走高，從2018年的每坪27萬元，上漲到目前的每坪約40萬元，五年地價漲幅近五成，也是桃園市以南，少數土地單價站上4字頭的工業區。

第一太平戴維斯指出，台中工業區占地582公頃，為台中市面積最大且發展最成熟的都會型工業區，位於大台中科技走廊中心點，北側臨中科台中園區，南側臨台中精密園區，鄰近台中市區，擁有充足的勞動力，區域內以電子零組件、機械設備、光學製造與金屬製造為大宗，產業鏈發展成熟多元，長期以來為中台灣的科技製造業重要據點。

知名廠商包括大立光持續擴大在台中工業區的生產佈局，自2017年至今，已投入56億元購置廠房與土地，並投入超過70億元進行建廠；另外，看好科技大廠進駐需求，南山人壽在去年斥資16億元買下台中工業區廠房，該廠房由國內知名半導體產業承租，提供長期穩定租金。

負責標售的第一太平戴維斯協理賴冠維表示，台中工業區除了既有的優勢，近期中科台中園區擴建二期的都審作業已經順利展開，力拼明年六月交地與台積電進行建廠，先進製程布局，將近一步奠定上下游產業鏈的擴張動能，知名案例像是全球晶片微影設備龍頭艾司摩爾，在今年初承租3,000坪台中商辦作為中部營運總部，隨著台積電建廠計畫逐步推進，產業鏈的牽引將更加明顯。

賴冠維指出，工業地體化則是另一大誘因，目前台中審核通過的工業區更新立體化發展方案共有10件，其中6件就位於台中工業區，透過獎勵項目中的新增投資、能源管理，最高可獲得20%的容積獎勵，增加土地利用強度。

此外，賴冠維分析，聯外交通的持續改善，研議超過20年的市政路延伸工程已動工，完工後可串連台中七期與台中工業區，將會更進一步鞏固台中工業區，作為大台中科技走廊門戶的龍頭地位。該案基地面積超過2,000坪，利於規劃使用，土地底標單價更是每坪三字頭，預期將能吸引台中工業區、精密園區與中科園區的自用企業洽詢評估。

台灣面臨少子化議題，但是熱門學校照樣擠破頭，業者根據實價登錄資料統計，房價直追雙北的新竹縣竹北市，18間國小中、今年有９所為額滿學校，其中位於竹北高鐵特區的東興國小，周邊學區宅房價最高貴，平均每坪高達46.3萬元；房價最親民的則是中正國小，周邊學區宅平均每坪35.7萬元，同樣是滿額明星小學學區宅，平均單價一坪就相差10萬元。而這些額滿學校附近房價，近３年漲幅至少三成，又以博愛國小一帶的漲幅最驚人，近３年漲幅42.6％。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，2022年新竹縣人口增加率達8.55‰，全台本島最高，其中竹北市人口成長超過14‰，隨著家庭族群移居，學齡前兒童就學需求龐大，但新建校舍的速度卻趕不上就學人口的增長，導致竹北市18所小學就有９所是總量管制的額滿學校，也帶動學校周邊學區宅跟著搶手。

漲幅最高的博愛國小，周邊附近房價近3年漲幅高達42.6%，張旭嵐分析，博愛國小是竹北的資深明星學校，且所在的縣治一期，開發早，機能佳，相較於其他重劃區，15年以上屋齡物件選擇較多、房價基期相對低，更易於卡位；而這幾年在竹北整體房市全面上漲的帶動下，反而擴大了周邊的房價漲幅。

台灣房屋高鐵站前直營店店長楊樹寶則表示，單價最高的東興國小，校舍相對新穎，腹地廣大，由於位於竹北高鐵特區，且鄰近頭前溪水岸，因此學區內有許多高價景觀豪宅，又具高鐵交通優勢，讓東興國小學區宅成為最高貴的公立明星小學。

近期竹北高鐵特區成交新成屋每坪單價都已經超過70萬元，其中頭前溪一帶的新案成交價更是每坪站上8字頭，若想要買小套房入籍卡位東興國小，總價門檻至少千萬起跳。不過也不是有錢就能保證就讀，由於符合學籍的學童過多，入學依照設籍時間排序，而2024年又是龍年入學潮，滿額情況恐怕會更嚴重，甚至要在小孩出生前就買房子設籍，才有機會進入明星學校的窄門。另外也需注意，學區並非固定，每年會隨著就學人口作調整，建議民眾購買學區宅前，最好多方確認以利精準佈局。


新天龍國「學區宅」搶手 這間小學三年漲42%
經濟日報

台灣房屋統計實價資料，「新天龍國」新竹縣竹北市18間國小中，今年有９所為額滿學校，其中位於竹北高鐵特區的東興國小，周邊學區宅房價最高貴，平均每坪高達46.3萬元；房價最親民的則是中正國小，周邊學區宅平均每坪35.7萬元，這些額滿學校附近房價，近３年漲幅至少三成，又以博愛國小一帶的漲幅最驚人，近3年漲幅42.6％。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，2022年新竹縣人口增加率達8.55‰，全台本島最高，其中竹北市人口成長超過14‰，隨著家庭族群移居，學齡前兒童就學需求龐大，但新建校舍的速度卻趕不上就學人口的增長，導致竹北市18所小學就有９所是總量管制的額滿學校，也帶動學校周邊學區宅跟著搶手。

漲幅最高的博愛國小，周邊附近房價近3年漲幅高達42.6%，張旭嵐分析，博愛國小是竹北的資深明星學校，且所在的縣治一期，開發早，機能佳，相較於其他重劃區，15年以上屋齡物件選擇較多、房價基期相對低，更易於卡位，這幾年在竹北整體房市全面上漲的帶動下，擴大了周邊的房價漲幅。

台灣房屋高鐵站前直營店店長楊樹寶則表示，單價最高的東興國小，校舍相對新穎，腹地廣大，由於位於竹北高鐵 特區，且鄰近頭前溪水岸，因此學區內有許多高價景觀豪宅，又具高鐵交通優勢，讓東興國小學區宅成為最高貴的公立明星小學。

近期竹北高鐵特區成交新成屋每坪單價都已經超過70萬元，其中頭前溪一帶的新案成交價更是每坪站上8字頭，若想要買小套房入籍卡位東興國小，總價門檻至少千萬起跳。

不過也不是有錢就能保證就讀，由於符合學籍的學童過多，入學依照設籍時間排序，而2024年又是龍年入學潮，滿額情況恐怕會更嚴重，甚至要在小孩出生前就買房子設籍，才有機會進入明星學校的窄門。另外也需注意，學區並非固定，每年會隨著就學人口作調整，建議民眾購買學區宅前，最好多方確認以利精準佈局。


竹北學區宅東興國小周邊最高貴 博愛國小三年漲四成

台灣面臨少子化議題，但是熱門學校照樣擠破頭！據實價登錄資料統計，有新天龍國之姿的新竹縣竹北市，18間國小中，今年有9所為額滿學校，其中位於竹北高鐵特區的東興國小，周邊學區宅房價最高貴，平均每坪高達46.3萬元。

房價最親民的則是中正國小，周邊學區宅平均每坪35.7萬元，同樣是滿額明星小學學區宅，平均單價一坪就相差10萬元。而這些額滿學校附近房價，近三年漲幅至少三成，又以博愛國小一帶的漲幅最驚人，近三年漲幅42.6%。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，2022年新竹縣人口增加率達8.55‰，全台本島最高，其中竹北市人口成長超過14‰，隨著家庭族群移居，學齡前兒童就學需求龐大，但新建校舍的速度卻趕不上就學人口的增長，導致竹北市18所小學就有9所是總量管制的額滿學校，也帶動學校周邊學區宅跟著搶手。

漲幅最高的博愛國小，周邊附近房價近三年漲幅高達42.6%，張旭嵐分析，博愛國小是竹北的資深明星學校，且所在的縣治一期，開發早，機能佳，相較於其他重劃區，15年以上屋齡物件選擇較多、房價基期相對低，更易於卡位；而這幾年在竹北整體房市全面上漲的帶動下，反而擴大了周邊的房價漲幅。

台灣房屋高鐵站前直營店店長楊樹寶則表示，單價最高的東興國小，校舍相對新穎，腹地廣大，由於位於竹北高鐵特區，且鄰近頭前溪水岸，因此學區內有許多高價景觀豪宅，又具高鐵交通優勢，讓東興國小學區宅成為最高貴的公立明星小學。

近期竹北高鐵特區成交新成屋每坪單價都已經超過70萬元，其中頭前溪一帶的新案成交價更是每坪站上8字頭，若想要買小套房入籍卡位東興國小，總價門檻至少千萬起跳。不過也不是有錢就能保證就讀，由於符合學籍的學童過多，入學依照設籍時間排序，而2024年又是龍年入學潮，滿額情況恐怕會更嚴重，甚至要在小孩出生前就買房子設籍，才有機會進入明星學校的窄門。另外也需注意，學區並非固定，每年會隨著就學人口作調整，建議民眾購買學區宅前，最好多方確認以利精準佈局。

百貨商場提供食、衣、育樂、生活採買等機能，近幾年成為房市亮點，雙北2023年增加生力軍新店裕隆城、新光三越Diamond Tower及NOKE忠泰樂生活，商場合計面積約5.85萬坪，2024年南港還有面積4萬坪LaLaport登場，依據實價資料統計新生代百貨商場的周邊房價，新店裕隆城增幅3.1％最高，平均房價每坪55.8萬元。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，這些新商場大多有鄰近的捷運站，生活機能佳，新店裕隆城周邊房價與台北市相比親民許多，附近有園區，在地購屋需求強，房價表現穩健。

知名百貨進駐，南港站穩7字頭

雙北2023年開幕的大商場共有3間，新北市新店裕隆城總面積4.3萬坪，周邊房價每坪55.8萬元，比2022年多3.1％，在台北大直特區的NOKE忠泰樂生活，周邊房屋均價每坪82.9萬元，年減4.9％，位在台北東區的新光三越Diamond Tower周邊房價最高，每坪92.6萬元，年減5.8％，台北市南港區明、後年都有新商場，預計明年開幕的LaLaport周邊房價約每坪81.1萬元、年增2.4％，後年世界明珠開發案有微風廣場，其目前周邊均價每坪75.7萬元、年增1.2％，雖然南港兩間百貨周邊房價漲幅不大，但也顯示出南港房價逐步站穩7、8字頭。

住商不動產南港園區加盟店店東吳紀楠指出，南港區百貨商場的議題已提前反應，2023年對房市的拉動力道沒有之前強，且南港區進駐的公司企業漸漸增加，自住比例越來越高，2023年無論中古屋或預售屋釋出都很少，目前新案的成交價幾乎都在百萬以上，如南港展覽館旁的「全陽馥」預售成交價約每坪100~120萬元，許多屋齡10年左右的中古大樓開價在9字頭，而世界明珠的北側還有房價較低的老宅，因此周邊機能佳，但均價比LaLaport周邊價格低。

豪宅區商場不稀奇，大直小跌、東區價平

百貨商場雖為房市話題，但不一定能成為強心劑，新光三越Diamond Tower周邊價格變動小及NOKE忠泰樂生活的周邊房價略為下跌，郎美囡表示，這兩間百貨商場分別位在台北東區及大直，都是原本百貨商場多的地段，新的商場是錦上添花，拉動區域的效果不強，另一個共通特色是周邊高價住宅多、大坪數多，因此在房市轉冷時，買方購置高單價、高總價的意願偏低，房價比較容易有讓步空間，或是買方只願找低價位的物件，造成平均房價衰減。

改善長者居住品質，國土管理署正積極推動社會住宅包租代管4.0長者換居方案，其中新增2大亮點，包括「放寬長者跨縣市換居」及「放寬長者私宅換公宅服務」，鼓勵長者將自有房屋加入計畫出租，換居至電梯大樓或低樓層公寓，並提供多重補助項目，同步提升房屋價值與租屋品質。

國土管理署表示，社會住宅包租代管計畫自106年底開辦，迄今(2023)年已經執行至第4期計畫，由中央全額補助地方政府與中央行政法人國家住宅及都市更新中心，委託租賃業者包租代管民間房屋做為社會住宅，媒合房客入住，截至今年9月30日止，累計已媒合8萬3,476戶，有效契約為6萬1,355戶。

社會住宅包租代管4.0考量長者可能跨縣市搬遷至鄰近親友區域，以更加適應新居所環境，或搭配各地方政府自行興建社會住宅規定，增加居住資源運用彈性，放寬「長者得跨縣市換居」及「私宅換公宅服務」等規定，提升長者換居的意願，使長輩安心居住。

國土管理署補充，社會住宅包租代管4.0同時提供修繕費補助每年最高1萬元、公證費及居家安全相關保險費補助，以提高房屋居住品質，並提供換居方案之長者租金補助，從居家環境到長者的租金負擔等面向都加以考量，透過補助予以照顧。

另外，包租代管業者從前置的租屋帶看、租約簽訂到租賃期間的管理及相關補助申請，乃至租約到期點交等流程皆提供專業服務，長者無須親自處理將自有房屋出租、申請補助等繁瑣事務，也能夠在入住新居所後得到業者的專業服務，讓長者免顧慮煩惱。

台北市政府10月13日針對大直事件傾斜民宅南側鄰地召開公辦都更評估說明會，經意願調查，南側鄰地參與意願逾90%。北市府將依公辦都更專案，立即啟動公辦都更程序協助更新重建。

北市更新處表示，針對南側鄰地初步試算提出最高可爭取100%容積獎勵之評估方案，截至調查期限10月23日，南側鄰地總戶數136戶，其中123戶有意願參與公辦都更，意願比逾90%，已達公辦都更受理門檻75%。

更新處將立即啟動公辦都更程序，並指定台北市住宅及都市更新中心擔任實施者，儘快辦理建築需求調查，蒐集住戶對於未來新家的願景，後續也將協助公開徵求出資者、擬訂事業計畫及權利變換計畫，亦會加速辦理審議程序，提高更新效率。

森聯機構入主的森寶開發（3489）第4季將迎來總銷達20億元的建案「森睦」完工交屋，在預售新案完工挹注下，森寶第4季營運將急起直追。

上櫃建商森寶開發九月營收為0.47億元、年減41.5%，累計今年前九月營收為5.05億元、年減27.2%；森寶開發今年上半年稅後純益為0.13億元，優於去年同期虧損0.07億元，每股稅後純益0.17元，優於去年同期每股淨虧0.09元。

法人表示，雖然森寶開發今年前三季營運不若去年，不過第4季在「森睦」交屋下，營運將攀升。

台北「慶仁安居」社宅新建統包工程公告招標，工程總經費逾65億元，該地原為瀝青拌合場，現為文教住宅區，將提供1,100戶社宅，預計2029年完工。住都中心24日表示，全台已完工及已決標社宅戶數累計達45,510戶。

內政部宣示「八年20萬戶社會住宅」明年底實現，20萬戶包含直接興建12萬戶社宅，以及8萬戶包租代管。其中，在直接興建的12萬戶社宅中，有7.2萬戶是由國家住都中心負責。

本次招標的「慶仁安居」社宅，位於景福街與羅斯福路六段142巷所夾街廓，距離捷運萬隆及景美站約700公尺，早期為瀝青拌合場，歷經時空背景變化，現西側為溪州河濱公園，周邊設有雙國小、雙國中。

住都中心說明，工程基地面積14,763平方公尺（約4,465坪），將蓋地上18層建物，預算65億3,815萬元，招標至12月4日止。依住都中心採購作業辦法，其標價合理，且在預算內，經評定最有利標即決標。

住都中心規劃興建社宅經費共4,119億元，含工程費4,005億元及土地價購費114億元，以全額融資方式取得。內政部表示，除透過現有內政部的社宅融資平台管道外，為降低興建成本，住都中心也規劃與銀行聯貸，以取得穩定財源。

此外，因應近期營建成本上漲，在工程招標方面，國家住都中心也會參酌營建物價指數及市場行情漲幅，即時彈性調整工程招標單價。

另，高雄「海景安居」（二期）社宅工程24日完成決標，由園泰營造與林建宇聯合建築事務所統包團隊聯手，預計2028年完工，提供282戶社會住宅。

內政部指出，為提高投標意願，住都中心也規劃降低廠商風險納入預付款，並增訂物價指數調整找補機制；未來也會不定期邀廠商座談，就投標意願、市場行情討論，以掌握營建市場脈動、增進招標策略。

10月25日，博時招商蛇口(11.9700.33, 2.84%, )產業園封閉式基礎設施證券投資基金2023年第3季度報告公佈。

觀點新媒體獲悉，報告期內，該基金錄得收入5177.72萬元，凈利潤1976.10萬元，經營活動產生的現金流量凈額583.58萬元。

期內，該基金可供分配金額3070.66萬元，單位可供分配金額0.0216元;實際分配金額3563.99萬元，單位實際分配金額0.0396元。

報告期內，基礎設施專案可出租面積為204,758.59平方米，本季度平均實際出租面積187,694.30平方米，平均出租率92%; 截至本季度末，基礎設施項目總體期末時點出租面積185,368.60平方米，期末時點出租率為91%，較2季度末下降4個百分點。

主要系萬海大廈及光明加速器二期專案部分大客戶搬至自有物業，出租率出現了一定的波動。 截至本季度末，已簽約但尚未起租的面積逾3000平方米，將於四季度計入專案出租面積。

各項目報告期內具體表現如下：

萬海大廈本季度內平均可出租面積52,646.25平方米，平均實際出租面積48,209.79平方米，平均出租率90%，平均月租金115.49元/平方米; 截至本季度末，基礎設施專案公司期末時點出租面積47,287.82平方米，期末時點出租率90%，較上季度末下降4個百分點。

萬融大廈本季度內平均可出租面積41,417.87平方米，平均實際出租面積36,714.28平方米，平均出租率89%，平均月租金108.02元/平方米; 截至本季度末，基礎設施專案公司期末時點出租面積36,284.84平方米，期末時點出租率89%，較上季度末提升1個百分點。

光明加速器二期專案本季度內平均可出租面積110,694.47平方米，平均實際出租面積103,692.20平方米，平均出租率94%，平均月租金52.29元/平方米; 截至本季度末，基礎設施專案公司期末時點出租面積101,115.62平方米，期末時點出租率91%，較上季度末下降6個百分點。

報告期內，專案公司實現營業收入5128.97萬元，完成招募預測的95%，雖然出租率水準超過預期，但萬融萬海專案新簽客戶受周邊市場情況、原來高單價的續簽客戶要求降價影響，平均出租單價不及預期。 專案成本方面總體控制良好，本報告期內專案公司實際成本支出624.29萬元，為招募預測的69%，剔除管理費減免影響后，為招募預測的85%。

報告期內減免管理費212.16萬元，根據專案公司簽署的博時蛇口產園基礎設施REIT專案免租及補償協定，上述減免在本報告期內償還了計劃管理人的墊資，至本季度末相關管理費減免已完結並對差額的管理費進行了計提，計劃管理人的墊款已全部償還完畢。

10月24日，上海第三批第二輪供地開拍，10宗地率先出讓7宗。

據瞭解，7宗宅地中，1宗搖號、2宗溢價、4宗底價成交，總攬金約408億元。 其中，象嶼以34.63億元搖號摘得嘉定區嘉定新城地塊，溢價率9.75%; 中海+上海西岸開發聯合體以底價240.16億元拿下徐匯區龍華街道地塊，成為年內上海總價“地王”，僅次於2020年2月由香港置地聯合體以310.5億元摘得的徐匯區黃浦江南延伸段地塊。

同日，北京豐台區北宮鎮棚戶區改造專案地塊成功出讓，因僅中海一家房企參與報名，最終由中海以底價33.8億元拿下，成交樓面價30529元/平方米。

上海7宗地總攬金約408億

10月24日，上海第三批第二輪供地開拍，10宗地率先出讓7宗。 其中，1宗搖號、2宗溢價、4宗底價成交，總攬金約408億元。

其中，最受關注的是嘉定區嘉定新城地塊，出讓面積73271平方米，起拍價31.55億元，房地聯動價5.04萬元/平方米。 該地塊共有象嶼、保利發展(11.4500.04, 0.35%, )、廈門國貿(6.7800.04, 0.59%, )、港中旅+招商蛇口(11.9700.33, 2.84%, )、中海、越秀6家房企參與，經過35輪競價觸達地價上限34.63億元，參與搖號的包括象嶼、保利發展、廈門國貿、港中旅+招商蛇口; 未參與搖號的為中海、越秀。 最終，該地塊由象嶼以建築二星級和超低能耗建築的上限指標以及公租房8%的上限比例搖號摘得，成交樓面價23630元/平方米，溢價率9.75%。

松江區洞涇鎮地塊共有保利、招商、象嶼3家房企報名，經過24輪競價，最終由保利發展以總價14.88億元競得，成交樓面價24638元/平方米，溢價率7.12%。

嘉定區嘉定工業區南門社區地塊，出讓面積34703.9平方米，容積率2.3，起拍價17.56億元，房地聯動價4.6萬元/平方米。 該地塊由南山以總價18億元摘得，成交樓面價22551元/平方米，溢價率2.51%。

在4宗底價成交地塊中，徐匯區龍華街道地塊起價達到240億元，是2021年集中供地以來起價最高的地塊，專案地段核心，體量達67萬平方米，彙聚了住宅、租賃、商業、辦公、科研等多種業態，總出讓面積22.34萬平方米。 該地塊由中海+上海西岸開發聯合體以底價240.16億元競得，樓面價35674元/平方米。

中指研究院指出，該地塊超過閔行區梅隴社區75.486億元的出讓金，成為年內上海土地市場的總價“地王”。 放眼上海土地市場，該地塊總價也將僅次於2020年2月由香港置地聯合體以310.5億元摘得的徐匯區黃浦江南延伸段地塊。

另外3宗底價成交地塊分別為：寶山區大場地塊，由華潤以底價69.996億元競得，樓面價18948元/平方米; 浦東新區祝橋老鎮社區地塊，由上海金橋+上海浦東投資+上海浦東開發聯合體以底價22.525億元競得，樓面價24200元/平方米; 浦東新區合慶鎮地塊，由上海浦東發展以底價7.94億元競得，樓面價21900元/平方米。

中指研究院指出，從報名房企來看，本輪參拍房企依然以央國企為主，如華潤、中海、保利、招商、建發、越秀、象嶼等，參與的地塊數量相對較多，地塊熱度依舊分化明顯。 7宗宅地中，徐匯龍華、寶山大場、浦東祝橋和合慶地塊均僅有一家房企參與報名，其餘地塊有多家房企參與競爭。

中海33.8億摘得北京豐台宅地

10月24日，北京豐台區北宮鎮辛庄村II區棚戶區改造土地開發專案地塊成功出讓，該地塊規劃建築面積規模110714平方米，規劃為R2二類居住用地，容積率1.1，限高12米，銷售指導價6.4萬元/平方米（現房6.6萬元/平方米）±10%，建築規模超11萬平方米。 該地塊僅中海一家房企參與報名，最終由中海以底價33.8億元摘得，成交樓面價30529元/平方米。

中指研究院指出，該地塊大體量，可操作空間更大，起始樓面價3.05萬元/平方米，房地價差3.3萬元/平方米，利潤充足。 1.1容積率+12米控高，是城六區難見的純粹低密地塊，與周邊產品定位皆不同。

這已經是10月北京進行的第3場土地拍賣。

10月10日，北京房山拱辰、密雲水源路兩宗宅地成功出讓，其中，房山拱辰地塊共吸引了山西金匯海、中海、龍湖、華潤4家房企報名參與，最終由山西金匯海以15.1億元競得，溢價率10.22%; 密雲水源路地塊由北京住總以底價4.9億元摘得。

10月18日，北京豐台南苑、通州宋莊兩宗宅地成功出讓，其中，豐台南苑地塊共吸引了包括華潤置地、中鐵建、京能、首開、東方雨虹（23.260， -0.22， -0.94%）、中海、城建、天恆8家房企報名爭搶，經過28輪競價觸達地價上限40.135億元進入搖號環節，共有7家房企參與搖號，最終由東方雨虹搖中，成交樓面價48909元/平方米，溢價率15%。 通州宋莊地塊有山西建投、廈門國貿兩家房企報名，最終由山西建投以13.04億元競得，成交樓面價22788元/平方米，溢價率1.09%。

據瞭解，10月31日，北京豐台郭公莊兩宗大體量宅地也將上市開拍，總起始價接近120億元，銷售指導價9.2萬元/平方米，按照8%的左右浮動比例，上浮后的價格接近10萬元/平方米。 中指研究院指出，該地塊所處位置優勢明顯，靠近地鐵郭公莊站，旁邊就是中關村（5.600， 0.05， 0.90%）科技園豐台園，商業配套齊全，最終誰家落得，值得期待。

老掌門人凌克辭任董事長后，市場上關於金地集團（SH600383，股價5.50元，市值248.3億元）的猜想四起。 日前，關於公司第一大股東富德生命人壽60億元轉讓金地股權予深圳市投資控股有限公司（以下簡稱深投控）的消息被傳得沸沸揚揚。

10月24日午間，鮮少公開回應市場猜想的深投控，罕見地直接回復了這一市場傳聞。 深投控通過官方微信公眾號發佈聲明，網傳「富德生命人壽60億轉讓金地股權予深投控」為不實資訊，請勿信勿傳，我司已向公安部門報警。

債券方面，金地集團多隻境內債結束近一周的跌勢，10月23日午盤前後強勢反彈。 不過，24日收盤金地債券再現跌幅，「21金地04」跌11.91%，“16金地02”跌4.47%，“20金地01”跌9.51%，“21金地01”跌2.68%，“21金地03”跌超2.36%。

金地集團股權結構較分散

據企業官網，深投控成立於2004年，由原深圳市投資管理公司、商貿控股公司、建設控股公司三家資產經營管理公司合併新設，現已發展成為以科技金融、科技園區、科技產業為主業的國有資本投資公司，註冊資本318.59億元，資產總額超萬億元。

截至2022年底，深投控總資產為10573億元，營收2549億元，利潤總額175億元，2023年位列世界500強第391位。

金地集團一直以來股權結構較分散。 《每日經濟新聞》記者查詢金地集團2023年半年報獲悉，截至報告期末，第一大股東為富德生命人壽，持股數為13.47億股，持股比例29.83%; 第二大股東為深圳市福田投資控股有限公司，持股數為3.52億股，持股比例7.79%; 第三大股東為大家人壽保險，持股數為1.64億股，持股比例3.63%。

據公開資料梳理，富德生命人壽2013年至今已通過多個帳戶累計持有金地13.47億股股份，伴隨金地集團的股價持續下跌，富德生命人壽持有的市值也降至新低。 按10月24日金地集團收盤價5.50元計算，目前其持有市值約74億元。

市場近期的猜測，源於被視為公司靈魂人物、在位25年之久的董事長凌克突然辭任。 一直以來，在金地集團的投資者、媒體交流會甚至集團內部，關於凌克的退休計劃以及後續接任者都是必答題。 但凌克突然離任依舊震驚業內，有業內人士評論稱，凌克作為金地集團管理團隊的核心人物，選擇在這個時候辭職，讓投資者頗感意外。

境內債存量規模243億元

如今金地集團權利交接棒給到了黃俊燦，但市場考驗還在繼續。 業內關於金地，一個不能忽略的標籤便是“中年危機”。

就近期金地集團剛公佈的銷售業績來看，9月公司實現簽約面積68.6萬平方米，同比下降37.99%; 實現簽約金額131.0億元，同比下降42.27%。 今年前9個月累計實現簽約金額1219.3億元，同比下降25.23%。 今年上半年，金地集團實現營業收入368.56億元，同比上升31.10%; 歸母凈利潤15.32億元，同比下降22.24%。

銷售數據下滑是金地集團當下面臨的難題，亦是當下行業的普遍困境。 可供參照的數據是，據中指研究院統計，1~9月百強房企累計銷售額同比下降10.3%，連續3個月同比下降，且降幅進一步擴大; TOP10（前十名）房企銷售額均值為2096.3億元，同比下降6.5%。

股債市場表現依舊是外界關注金地集團的重要領域。 據企業預警通數據，截至目前，金地境內債券存量規模為242.95億元，債券15隻;最近一筆到期債券為“20金地MTN004”，總規模為20億元，到期日期為11月12日。

還有8筆債券將於2024年到期，總到期規模為121億元; 另有3筆債券將在2025年到期，總規模為42億元; 還有3筆債券將於2026年到期，總規模為49.95億元。

據悉，近日金地集團已兌付於10月18日到期的“金地次02”、“金地優02”兩筆ABS（資產擔保證券），總金額為7.89億元。 此外，金地集團已經提前撥付10月24日到期的「華夏資本-金地火花長租公寓2期資產支援專項計劃」項下“PR金地2”和“金地2次”的兌付款項，總額2.361億元。 其中，次級規模為100萬元，優先順序規模為2.351億元。

對於即將於11月12日到期的“20金地MTN004”中期票據，據DM查債通（平臺名）分析，或礙於規則無法展期，兌付預期增強，促使近端中票價格上漲，遠端公司債超跌回漲。

不過，如若到期兌付完該筆債券本息，金地集團年內到期境內外債務就全部足額兌付完畢，今年已無到期公開債務。

金地集團強調，目前公司生產經營情況正常，2023年三季度，公司月度銷售金額已連續三個月環比回升，銷售排名保持在行業前列。 同時，公司合理安排開竣工計劃，並確保竣工和交付如期達成。 公司擁有健全的管理制度、成熟的管理團隊，董事長的辭職對公司經營不會產生重大影響。

老舊社區改造事關民生福祉，是離居民最近的民心工程，也是城市更新工作的重要抓手和切入口。

近日，山東省住房和城鄉建設廳官網發佈《關於公佈2024年城鎮老舊社區改造計劃的通知》，青島市的城鎮老舊社區改造共涉及七區三市433個社區的3373棟樓，惠及13.2693萬戶居民，建築面積共計1016萬平方米。

加上2023年正在改造的473個社區、2022年已經完成的318個社區，青島城市更新的這三年裡，青島將完成1224個社區的改造。 對比老舊社區改造的城市更新三年行動計劃初定目標“1108個、惠及居民30萬戶”，按照城市更新攻堅以來各項工作屢屢超額完成的戰績，青島有望超額完成任務。

城市發展從「增量時代」向「存量時代」過渡的大時代已經來臨，讓城市有機更新成為“存量”向“增量”轉變的突破口。 老舊社區改造不僅符合優化城市存量、提升居民幸福感的高品質發展趨勢，也符合綠色低碳的科學發展方向。

在更新中讓老舊社區煥發青春，電梯、供暖、下水管道、停車場...... 老舊社區改造的每一小步前進，都能帶來居民幸福感的一大步提升。

八大湖街道吳興路3號社區居民王先生最近很高興，因為社區成功加裝了電梯。 他說：「自從加裝了電梯，我們老社區住戶也不想著搬走了。 一鍵便可『直上直下』，尤其是老年人出門帶娃、買菜、遛彎也放下顧慮了。 ”

四機宿舍一區作為樣板先行改造。

四機宿舍是市北區今年135個老舊街區改造專案中相對體量較大的連片街區，涉及31棟樓、1700餘戶居民。

自去年11月起，在這裡居住了30多年的居民，目睹先行開工的4棟樓在兩個月的時間里快速變了樣——屋頂做防水、加裝外牆保溫、歸置樓道“飛線”，就連家家戶戶安裝的戶外晾衣架也統一換成可收縮的新衣架。

“加了保溫層，家裡溫度立竿見影，明顯更暖和了，衣服都少穿一件。” 家住4樓、80歲的李先生和200多戶鄰居率先嘗到改造甜頭，“改得很細，一些原來的老舊木頭窗戶也重新給換了塑鋼窗。 “整潔、清爽的樓道環境也讓不少鄰居點讚。” 牆壁、樓梯、扶手全都煥然一新。 ”

除了樓內變化，樓前樓后的環境也變得更宜居，不僅根據需求增設了停車位，還將合理設計休閒場地和健身設施。 因而，對於今年的改造，居民們都非常期待。

李滄萬年泉路80號片區改造完成

對於舊村改造這一重大民生工程和發展工程，如何推進才能改到居民心坎裡？

首先要解決百姓的急難愁盼問題，「哪裡不行改哪裡、缺什麼補什麼」。。 在充分聽取居民意願的前提下，全市按照「基礎類應改盡改、完善類能改多改、提升類積極推進」的原則，因地制宜確定改造內容清單。

目前全市老舊社區改造工作的推進會結合實際情況，因地制宜地開展，既有水電氣暖、道路、照明、安防等基礎設施的改造，也有建築節能、停車場、加裝電梯等完善類改造，同時還有養老、托幼、助餐、智慧社區等提升類內容的改造。

以八大關街道為例，由於地處青島南部沿海一線核心地帶，遍佈著數百個“五步一樓、十步一閣”的老舊樓院，配套設施不完善、管網老舊不暢、樓院年代久遠、停車位緊張等“堵點”“痛點”眾多。

順應民情民意，今年八大關街道老舊社區改造100棟、建築面積約10.15萬平方米，惠及福山、魚山等片區1760戶居民。 雨污水管道整治、樓道樓院整治修繕...... 目前，該片區已完成整體進度的86%，部分樓院已基本完成改造。

今年6月份，住房和城鄉建設部印發《城鎮老舊社區改造可複製政策機制清單（第七批）》，青島市老舊社區改造兩項政策機制獲住房和城鄉建設部肯定並向全國推廣。 此次全國共有9個城市共29項清單入選，青島市是山東省唯一入選城市。

在強化專案管理、確保品質效果方面，青島市建立老舊社區改造專案聯合審查機制，優化專案審批流程的舉措入選。 在多渠道籌措資金、強化資金保障方面，青島市按照“誰受益、誰出資”原則，引導社區居民出資的舉措入選。

此前，2022年9月，《城鎮老舊社區改造可複製政策機制清單（第五批）》中，青島市多環節優化老舊社區改造項目審批和提前啟動改造專案前期工作兩項舉措入選。 至此，全市共計兩次、四項舉措入選全國城鎮老舊社區改造可複製政策機制清單。

借助城市更新和城市建設三年攻堅行動，青島舊城舊村改造工作正在穩紮穩打推進，真正讓人民群眾得到實惠。

膠州改造完成的水寨花園社區

去年全市改造318個老舊社區，惠及居民9.2萬戶;2023年全市計劃改造473個老舊社區，上半年已經全部開工建設，將惠及居民13.77萬戶。 最新消息顯示，改造專案年底前將全部改造完成。

根據山東省住房和城鄉建設廳網站發佈和《關於公佈2024年城鎮老舊社區改造計劃的通知》，全省明年共計劃改造老舊社區3158個，涉及居民56.08萬戶、樓棟數16872個、改造面積4850.58萬平方米。 其中，青島市市南區、市北區、李滄區、嶗山區、西海岸新區、城陽區、即墨區、膠州市、平度市、萊西市10個區市涉及433個社區 ，共改造3373棟、超13萬戶。

根據城市更新三年攻堅行動計劃：三年期間，計劃改造城鎮老舊社區共1108個、惠及居民30萬戶。 屆時，東岸城區2000年底前建成的老舊社區（577個、17萬戶）基本完成改造。

按照這個進度，城市更新三年青島將完成老舊社區改造預定任務的“雙超”，小區數達到1224個，惠及戶數將達到36.23萬戶。

租金也開始降了。

日前，由緯房研究院、貝殼研究院等機構共同發佈的《中國住房租賃市場發展報告（2023年三季度）》（下稱《報告》）顯示，三季度住房租金掛牌價水準環比下降，且低於去年同期水準。 2023年三季度末重點40城住房租金指數相較於二季度末下降0.99%; 與去年三季度末相比，住房租金水準下跌0.66%。 重點40城中，有30個城市住房租金掛牌價環比下降。

不過，值得一提的是，全國重點40個城市住房租賃市場活躍度提升，成交量環比、同比增加均超過10%，其中在7月、8月達到年內市場峰值，且高於去年的月度成交量峰值。

一線城市也扛不住了

《報告》顯示，三季度一線城市住房租金表現不及預期，呈普遍下跌態勢。

具體來看，與二季度末相比，上海三季度住房掛牌租金下跌2.12%，與去年同期相比下跌2.94%; 北京和廣州三季度住房租金也環比下跌，跌幅分別達到1.28%和1.32%。

以北京為例，10月23日，《每日經濟新聞》記者以租客名義在第三方平臺上，諮詢了北京鏈家豐台區一租賃經紀人張軍（化名），“近段時間以來租賃房源明顯增多了，租戶一般會挑戶型、樓層、裝修等方面都較好的房子去成交。 ”

據其介紹，自9月開學季過後，整個租賃市場就明顯放緩，成交也明顯減少，部分區域租金也出現了明顯下降。 “由於租賃市場降溫，因此部分優勢不明顯的房源，業主也願意調價，並給出議價空間，以求能儘快促成交易。”

我愛我家(2.4100.06, 2.55%, )研究院統計的數據也顯示，9月，我愛我家北京區域住房租賃市場整租交易中，每平方米平均租金環比8月下跌3.4%，同比微跌0.1%; 每套平均租金環比下跌3.2%，同比微漲0.6%。

事實上，不僅是一線城市掛牌租金下滑。

住房大數據監測的26個二線城市中，就有20個城市的住房租金環比下跌。 其中，南通和長沙降幅最高，分別為2.97%和2.36%，其餘城市降幅均不超過2%。 同比來看，26個二線城市中有16個城市住房租金同比下降，其中，南通、鄭州、昆明等城市住房租金同比跌幅最大，分別下跌4.23%、3.09%和3%。

而從租金成交價情況來看，貝殼研究院數據顯示，三季度全國重點40城月度租金水準為36.6元/平米，環比微漲0.8%，同比下跌4.2%，為近5年最低值。 從月度環比來看，7月、8月租金指數環比微漲1.0%、0.2%，9月環比下跌0.5%。

貝殼研究院分析認為，在國家政策支援下，保障性租賃住房、市場化租賃專案陸續入市，再加上個人業主“售轉租”房源增加，全國重點40城租金水準保持同比下跌。 不過，其也指出，相較於去年，7-9月月度租金同比跌幅縮小。

成交量同環比都漲了

三季度租金成交價下跌，但成交量大幅上漲。

根據貝殼研究院數據，三季度全國重點40個城市住房租賃市場活躍度提升，成交量環比、同比增加均超過10%，其中7月、8月達到年內市場峰值，且高於去年的月度成交量峰值。

“每年從6月開始，隨著畢業生湧入租賃市場，租房的帶看量、成交量都會有明顯提升。” 張軍告訴記者，今年7月，其高峰時每天租房成交量能達接近10組。

來自人社部的數據顯示，今年我國高校畢業生將達到1158萬人，這是在去年高校畢業生數量首破千萬后的又一新高。

“三季度畢業生群體帶來較強的租房需求，再加上推遲購房的家庭型租賃人群，繼續停留在住房租賃市場的租賃需求增加，使得整體租賃需求保持旺盛。” 貝殼研究院分析指出。

不過，從成交週期上來看，三季度全國重點40城房源客源成交周期分別為56.7天、11.5天，房源成交週期環比減少2.1天，同比增加2.7天;客源成交週期環比延長1天，同比延長1天。

“隨著個人租賃房源供應的增加，疊加保障性租賃住房、市場化集中式租賃房源的增加，個人業主出租房源出租速度減緩。” 報告指出，從庫存房源來看，今年1-9月租賃庫存房源量均呈現同比增加趨勢。

展望後市，《報告》指出，隨著高校畢業生租房、為子女上學而租房的需求逐步釋放，租賃市場已經在9月份進入到傳統市場淡季，不過由於此前延遲購房繼續停留在市場的租賃需求增加，再加上去年四季度住房租賃市場活躍度較低，預計今年四季度租賃市場活躍度將環比下降，同比或保持上升趨勢，而租金水準將保持穩中微跌的趨勢。

由於建築開工數持續低位、低線級城市的庫存高漲，以及監管帳戶的資金監管加強，標普（S&P）認為，中國房地產銷售將保持低迷，並預計中國今年房地產銷售額將降至約11.5兆至12兆元（人民幣，下同），年跌幅達10％至15％。

標普表示，中國的房地產復甦將是逐步出現的，政策制定者首先採取的措施是讓一線城市恢復健康，目前已看到這些市場的人氣、銷售和價格開始趨於正常，但低線級城市仍面臨供應過剩和信心枯竭的局面。這種情況還將擴大國有開發商與民營開發商之間的差距。

標普認為，所有開發商都將不得不應對銷售放緩，未來兩年槓桿將保持高位。標普預估今年銷售額將降至約11.5兆至12兆元，年跌幅達10％至15％；今年前8個月開發商的銷售額僅為7.8兆元。

標普預期明年銷售額將再下降5％，至11兆至11.5兆元。鑑於2022年和2023年都出現兩位數的萎縮，2024年房地產銷售出現更大幅度下滑的可能性較小。

另一方面，杭州持續放寬住房限購政策，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室10月16日發布《關於優化調整房地產市場調控措施的通知》，將住房限購範圍由原來的9個區減少為4個區，包括上城區、拱墅區、西湖區與濱江區。

該通知表示，杭州市戶籍家庭在限購範圍內限購2套住房；非該市戶籍家庭在市區範圍內有繳納城鎮社保或個人所得稅記錄的，在限購範圍內限購1套住房。此外，職工使用住房公積金貸款購買二手住房者，二手房屋齡與貸款期限合計年限由不超過50年延長至不超過70年。

此前，浙江已有多個設區市發布房產新政，放開限購限售政策，包括嘉興、寧波和紹興都相繼宣布取消限制性購房政策，同時進行多條政策優化。

評級機構標準普爾指出，若中國房地產危機擴大，假設明年房產銷售較2022年進一步下跌20%至25%，將導致內地明年的實質國內生產總值（GDP）增長下降到2.9%。

標普：行業弱 經濟下行添壓

標普報告指出，受疲弱的房地產行業影響，內地經濟下行風險高，房地產銷售面對較預期為深的衝擊會拖慢內地整體經濟復甦。房地產問題拖累中國經濟表現，亦會進一步對房地產銷售帶來負面的影響。

樓市及相關行業佔中國經濟活動的四分一，因此，房地產行業受壓會對內地經濟、金融系統及地方政府的財政造成衝擊。

標普的基本情景假設，預期今年內地房地產銷售較去年下跌10%至15%，回落到約11.5萬億至12萬億元（人民幣．下同）；2024年進一步下跌5%，到11萬億至11.5萬億元。

惟在下行情景的假設，明年房地產銷售由2022年再挫20%至25%，可能會導致內地明年的實質GDP增長，由基本情景假設下的4.4%，下降至2.9%。

另一評級機構穆迪亦發表報告，指中國房地產行業基本面疲軟，未來12至18個月勢影響中國開發商的信用質量。估計中國國有房地產開發商表現將優於整體市場，惟私營企業或面臨進一步壓力。

報告又稱，房地產合約銷售額回升的不確定性，使受評地產開發商難以在同期把財務狀況恢復至與之評級相稱的水平。

中國海外（00688）旗下子公司中海企業發展與上海市國企龍華建設合組的財團，昨日以240.16億元（人民幣．下同）投得上海市徐滙區龍華街道的6幅地塊，雙方已同意成立合資公司發展該地塊。上周四，中海與龍華建設已訂立聯合競買協議，當時各自按85%及15%比例出資，合共48.032億元，中海支付了40.8272億元。

業界削估值 樓面呎價低於8000

《施政報告》發表前夕，市區重建局（市建局）的九龍城啟德道/沙浦道發展計劃（啟德道項目）於昨日截收意向書，共收到31份意向書，較8月底截收意向書的鄰區土瓜灣盛德街/馬頭涌道前公務員建屋合作社（合作社）樓宇試點項目（盛德街項目）少收1份。有測量師指出，啟德道項目的發展條件有不少要求，影響發展成本及風險等，故將地皮估值調低約13.3%。

市建局公布，啟德道項目共接獲31份意向書。由市建局董事會設立的遴選小組，將按收到的意向書文件，評審相關發展商及財團發展項目的經驗及能力，以篩選符合資格的發展商及財團。當局將邀請入圍的發展商及財團，根據市建局董事會早前批准的主要招標條款，就項目提交合作發展標書。

綜合本報記者在市建局上環總部所見和市場資訊，提交意向書的不乏本港大型和中小型發展商，包括長實（01113）、新地（00016）、恒地（00012）、新世界（00017）、信置（00083）、華懋、英皇國際（00163）、資本策略（00497）、鷹君（00041）及富豪酒店（00078）等；中資則有中國海外（00688）派代表遞交意向書。

英皇：位處市區有利換樓

英皇國際物業經理蔡宏基表示，集團在區內有發展經驗，認為啟德道項目靜中帶旺、鄰近港鐵站，加上屬市區地，料可帶動剛性及換樓需求。他相信《施政報告》將有幫助樓市的措施，短期有助刺激樓市成交。

資料顯示，市建局盛德街項目在今年8月29日截收合作發展意向書，結果共接獲32份意向書，啟德道項目較其少收1份。市建局已在本月17日邀請32家發展商入標盛德街項目，11月16日截止。

啟德道項目佔地約5.71萬方呎，可發展的總樓面面積上限約51.41萬方呎，預計可提供約810個住宅單位。市建局亦會在該項目撥出約8611方呎的樓面面積，用作設置一所幼兒中心予社區使用。項目在接近太子道東的位置，將興建一個面積約1.08萬方呎的分層地下廣場，設有不同零售店舖，也會有一條新的行人隧道，連接啟德發展區正在興建的地下購物街；同時將建設地庫停車場，提供約300個公眾停車位。

地皮估值26億至41億元

綜合市場估算，項目的地皮估值約26億至41.1億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）約5060至8000元。

美聯測量師行董事林子彬認為，啟德道項目頗具規模，鄰近港鐵站，位處名校網內，發展潛力不俗，故吸引不少發展商參與遞交意向，以取得招標的「入場券」，料遞交意向書的反應不俗。惟項目發展條件有不少要求，將增加成本、時間及風險，估計將反映在入標價上。

故此，該行調低項目估值，由原先估計約38.56億元，下調13.3%至約33.42億元，樓面呎價6500元。

上海今年第三批集中供地第二輪出讓地塊今日進入現場競價環節。華潤置地（01109）旗下的深圳市潤運房地產以69.9962億元（人民幣﹒下同）底價，競得寶山區大場鎮的含住宅綜合地塊。成交樓板價為每平方米約1.89萬元，住宅房地聯動價每平方米6.9萬元。

出讓文件顯示，該地塊起始總價為69.9962億元，規劃為普通商品房、商業用地、辦公樓用地，出讓面積為11.34萬平方米。地塊內建成後的中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的70％，計11.89萬平方米以上。中小套型住宅設計建設標準為多層住宅建築面積不大於90平方米、小高層住宅建築面積不大於95平方米、高層住宅建築面積不大於100平方米。

本港樓市輾轉向下，市場普遍認為即使政府「減辣」，也難以扭轉劣勢，再有大行調低樓價預測。瑞銀昨天發表報告，估計明年樓價下跌超過10%，並把今年樓價預測由升5%，調整為「持平至升5%」，以反映中小型發展商的高負債風險及持續居高不下的利率環境帶來的影響。摩通也預期未來半年樓價最多跌10%。

瑞銀表示，高負債中小型發展商會進取地減價賣樓，為求促銷，以便資金更快回籠，因此，即使房屋政策放鬆，樓市反彈的上行空間亦受到限制；同時，住宅租金回報低於按揭成本，加上息口有進一步上升風險，相信在美國聯儲局開始減息前，本港樓市都不會顯著復甦。

齊看淡寫字樓供應過剩

同時，由於寫字樓及商場成交疏落，部分發展商旗下已落成物業的資本化率（潛在投資回報指標）仍處於3%至4%水平，但美息已超過4.7厘，任何高負債中小型發展商的潛在投資物業出售，應會導致資本化率擴大，即淨營運收入不變，物業價值卻下跌。

瑞銀又預計，今年至明年寫字樓租金將下挫3%至5%，由於供應過剩，料空置率進一步上揚。本港年初至今零售銷售增長超過19%，估計明年會顯著放緩，主因內地旅客及本地居民消費動力疲弱。

瑞銀偏好發展商多過零售收租公司，維持對寫字樓業主謹慎取態。看好恒地（00012）農地轉換加快，維持其「買入」評級；而信置（00083）是淨現金公司，故把評級由「中性」上調至「買入」；維持長實（01113）「中性」評級，另把新地（00016）評級降至「中性」。同時，該行把大部分地產股目標價下調【表】。

此外，瑞銀於另一份報告稱，市場低估北部都會區的開發速度，可能忽視3個房地產市場即將發生的結構性變化，包括農地轉換步伐加快、寫字樓面臨數以十年計的供應過剩挑戰，以及人口轉移下社區商場市佔率降低。根據這些背景，恒地加速農地轉換可實際改善其資本架構。

摩通則認為，「減辣」或有助短期穩定市場情緒，但不會令市況轉向，因住宅租金回報低、股市及經濟前景弱，以及住宅庫存多，預測未來6個月樓價要跌5%至10%；零售方面，不論內地及香港的高端零售都受到考驗。

摩通表示，面對息口更高及維持時間更長，加上經濟疲弱，相對而言，最看好大眾零售，其次是住宅、高端零售，不看好供應過剩的寫字樓市場。

該行說，儘管新世界（00017）短期債務違約風險低，惟在該行追蹤的股份中，其信貸狀況最弱，利率上升帶來的傷害最大，其資本化率僅得3.1%，風險較高，若資本化率恢復至正常的4%水平，相當於每股淨值（BVPS）要降18%。因此，較看好長實及信置，指其防守程度相對佳。

近年業績顯著倒退的新世界發展（00017），昨天公布2023年報，當中披露主席鄭家純及行政總裁鄭志剛總薪酬分別按年大增23.8%及12.8%，至6030萬元及5280萬元。

新增董事津貼及福利

鄭家純的人工加幅主要是來自新增的董事津貼和福利（690萬元），以及作為管理層的基本薪津按年增加一成至4990萬元；連同董事袍金、退休計劃供款等項目，總薪酬達6030萬元，當中3770萬元是由新世界及其非上市附屬支付，新創建（00659）則支付2260萬元。

至於鄭志剛，其作為管理層的基本薪金和津貼等按年升6%，至4550萬元，連同2022/23年度才有的董事津貼和福利約350萬元，以及其他項目，總薪酬達5280萬元，當中3960萬元由新世界及其非上市附屬支付，新創建支付1310萬元。

新世界全年度純利按年跌28%，末期息每股0.3元削八成，負債比率惡化至48.7%（如計及永續債逾80%），最近擬向母企出售新創建股權以減債。

《施政報告》公布前，二手成交量稍為回升，但仍不乏大幅蝕讓過案。觀塘凱滙及元朗溱柏俱錄得賬面損手逾百萬元的二手轉售個案，當中凱滙有2房單位以928萬元成交，原業主逾4年半蝕逾144萬元離場。

美聯物業區域聯席董事陳春輝表示，凱滙3座低層M室，實用面積592方呎，2房間隔，由同區換樓客斥928萬元承接，呎價約15676元。資料顯示，原業主於2018年12月以1072.41萬元一手購入，是次轉手賬面蝕讓144.41萬元，單位貶值13.5%。

溱柏本月開齋 628萬蝕讓

中原地產分行經理林頌宜稱，元朗區內不少業主看淡後市，擴大減幅蝕讓沽貨。其中溱柏錄得10月首宗成交，為6座低層C室，實用面積598方呎，2房間隔，最初叫價680萬元，累減52萬元或7.6%，減至628萬元獲上車客承接，呎價約10502元。據了解，原業主於2018年11月以728萬元購入單位，持貨5年，賬面虧蝕100萬元，物業貶值13.7%。

中原地產首席分區營業經理王秉義說，長沙灣南昌站上蓋匯璽5B座低層C室，實用面積362方呎1房戶，以765萬元成交，呎價約21133元。原業主於2018年以851.92萬元一手購入上址，賬面蝕86.92萬元或10.2%。

住宅樓價持續向下，仲量聯行表示，今年上半年豪宅市場的樓價升幅，已於9月完全蒸發，預計豪宅價格跌勢不變，今年全年最多跌5%，明年再挫約5%。

仲量聯行料今歲跌半成 2024續挫

該行最新發布《香港住宅銷售市場綜述》指出，今年上半年豪宅價格的增長，在9月已完全蒸發，今年首9個月豪宅價格累挫0.3%，反映去年《施政報告》提出向符合條件的非本地買家退還部分印花稅，未能有效穩定住宅物業價值或刺激市場活動。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰認為，市場普遍預期政府將於短期內放寬冷卻樓市措施，惟豪宅市場面臨內地經濟疲弱、美國加息周期或延長，以及按揭支出增加等三大挑戰，政府推出的措施難令豪宅價轉跌為升，僅能令價格跌幅收窄及帶動交投。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如說，即使政府在《施政報告》提出放寬冷卻樓市措施，但受加息、地緣政治不穩定及龐大貨尾單位數目等影響，預計本港豪宅價格2023年全年將跌5%，並在2024年再下滑約5%。

中原地產研究部指出，今年首三季整體二手公營房屋（包括居屋、公屋、綠置居及夾屋）買賣登記（包括已補地價和未補地價）共有5851宗，已超越2022年全年5446宗約7.4%；估計今年全年可錄得約7000宗成交，惟較2021年全年有8512宗，則少約17.8%。

施政報告公布前夕，市場罕錄大額豪宅成交，當中薄扶林貝沙灣4期2座頂層複式戶連4個車位，以近2.17億元易手，實用呎價約47,890元，屬於屋苑分層戶近兩年高價。

4527呎5房 呎價47890

中原地產高級分區營業董事高鵬表示，薄扶林貝沙灣4期2座頂層複式戶，實用面積4,527平方呎，採5房3套間隔，外連1,344呎天台。單位日前連同4個車位，以2.168億元市價易手，呎價約47,890元。

據了解，單位早於2021年3月起連租約放售，最初叫價為3.3億元，惟之後有見市況向下，已大幅調整價錢，去年10月已大幅下調至2.3億元。單位連租約放售，每月租金約25萬元，租約期至2025年1月完結，享租金回報約1.38厘。

資料顯示，原業主於2006年，以7,864萬元買入單位，現轉手帳面賺逾1.38億元離場，期內升值約1.76倍。

另一方面，西營盤高士台2座高層B室，實用積505平方呎，屬於2房間隔，日前以1,400萬元易手，呎價27,723元。原業主早於2014年以1,212萬元購入，持貨9年帳面獲利188萬元離場。

新一份施政報告前夕，馬鞍山海典灣大戶以1,122萬元沽出，較估價低6.5%；另沙田帝堡城3房837萬元筍價沽，造價重回2016年水平。

高層783呎 1122萬易手

剛性需求下，有外區用家購海典灣大戶，美聯物業天宇海分行經理陳德涪表示，海典灣3座高層B室，實用面積783平方呎，3房套加多用途房，今年5月放盤，叫價1,330萬元，剛以1,122萬元沽出，累減208萬元或16%，呎價14,330元。售價較網上銀行估價1,200萬元低78萬元或6.5%。原業主於2011年3月以675萬元購入，持貨12年帳面獲利447萬元或66%。

另外，富堡城物業董事廖志財表示，帝堡城6座低層C室，實用面積753平方呎，3房套間隔，10月中放盤，叫價858萬元，放盤不足10日以837萬元易手，減價21萬元，呎價11,116元，造價重回2016年水平，售價較網上銀行估價878萬元低41萬元。原業主於2010年2月以460萬元購入，持貨13年帳面獲利377萬元，單位升值81%。

其次，代理表示，珀麗灣31座中層H室，實用面積476平方呎，2房間隔，叫價540萬元，剛以516萬元沽出，呎價10,840元。新買家為區外客。原業主於2017年3月以528萬元購入，持貨6年帳面蝕12萬元，貶值2%。

港股萬七關失而復得，超跌實力股獲承接，中國金茂（0817)逆市升3%，續可留意。金茂在港上市16周年，市值131.4億元。主要股東為中國中化集團持股36.4%；中國平安保險(2128)持股13.42%；新華人壽(1336)持股9.2%。集團在內地從事城市及物業開發、商務租賃、零售商業運營、酒店經營，以及金融與服務。

集團10月17日公布，以28.02億元(人民幣，下同)的價格，成功出售金茂北京威斯汀大飯店100%權益，買家為獨立第三方渤海潤澤，已支付8.6億元訂金。金茂獲得（除稅前）收益約12.69億元。金茂表示，出售事項帶來的現金流及利潤，將有助於集團整體財務狀況及營運資金的優化，同時還可以適時尋找其他新投資機會。

金茂北京威斯汀大飯店位於東三環商務區，樓高34層，總建築面積約為77,945平方米，擁有550間客房。金茂仍擁有11家酒店資產，這次出售的最大利好是為下半年帶來非經常性的12.69億元收益，有利改善2023年度盈利表現，提升估值評價及提振投資者信心。

事實上，今年6月底止中期業績，金茂股東應佔溢利4.33億元，按年大跌83.2%。每股盈利3.25分，中期息每股1.5港仙（已除淨)。去年12月底資產負債率73%。管理層表示，在持有型物業策略上，會把商場業態作為持有重點，而在酒店類資產方面則會逐漸由「重」變「輕」，但會保留一定的標杆性項目。

集團在今年3月份內斥資近32億元分別收購兩項目：南京市鼓樓核心商務區的綜合體開發項目95.78%，以及增持武漢市漢陽區項目至全資擁有。漢陽項目佔地面積約22萬平方米，建築面積共計69.63萬平方米，擬建設為包括商業、住宅、購物中心、酒店及學校在內的綜合社區，預計將於2023年至2027年陸續完工交付。

土儲足夠未來十年發展

集團土地儲備充裕，去年完成三大部署，透過私有化宏泰擁有河北、湖北8個不同主題的產業城鎮項目，其中河北廊坊市佔4個、石家莊巿佔2個，足夠集團未來十年發展。

中國金茂昨收報0.97元(港元，下同)，升3仙或3%，成交2,960萬元。現價市賬率僅0.23倍。過去兩個月該股自1.29元急跌至0.92元，見52周新低後獲承接，重上10天、20天線，可順勢跟進，上望1.40元。

在嘉華國際（00173）牽頭發展的九龍東啟德承豐道15號啟德海灣第1期開價前，新地（00016）大埔白石角優景里63號University Hill第2A期突擊加推65伙，折實平均呎價16127元。

共65伙折實每呎16127元

University Hill第2A期昨天公布6號價單，涉及65伙，即供付款計劃成交期由60天縮減至45天，最高折扣則維持15%不變，折實售價由320.8萬至1104.89萬元，折實呎價由13785至18262元，折實平均呎價16127元，較今年4月公布的5號價單折實平均呎價16532元，低約2.4%。發展商稱，今批屬於原價加推。

該盤新增特別靈活付款計劃，限指定10個單位可選用，120天內分兩期支付一成樓價，其餘九成款項於交樓時支付。選用此計劃最高可享樓價10%折扣，另設樓價5%印花稅直送優惠、樓價2%置安心．利息補貼、樓價3%額外現金回贈及3%提前付清樓價現金回贈。

University Hill位於優景里63號，提供607伙，實用面積206至851方呎，預計2024年6月中入伙。

其他新盤則夥地產代理推出優惠，星星地產（01560）元朗宏業西街住宅項目雨後，由即日起至10月31日，首3名經美聯物業購入任何單位的買家，每位可獲贈價值約6萬元的入伙傢俬禮券，總值約18萬元。

建灝地產旗下九龍城翻新項目文曜，由即日起至11月30日，首5名凡經香港置業購買任何單位的買家，每位獲贈1.76萬元傢俬禮券，總值約8.8萬元。

雖然黃金周零售市況未算熱烈，核心區舖位仍受捧，旺角西洋菜南街旺段一個地舖，以每月50萬租出，平均呎租357元，租客為個人護理用品店，租金較疫市前低44%。

旺角山東街47至51號星際城市地下6至7號舖，建築面積約1400方呎，舖面向西洋菜南街，舊租客韓國化妝品剛約滿，隨即由個人護理用品店屈臣氏承租，以每月約50萬租出，平均呎租357元，韓國化粧品innisfree於2019年3月進駐，月租90萬，當時尚未有動亂及疫市，市況更較2017年及2018年有所回升，前景令人樂觀，在經歷過去逾3年的動盪及疫市後，最新租金亦較當時下跌44%。

平均呎租357元

該舖位再上手租客為六福，於2014年舖市高峰期以每月200萬承租，最新租金較高位下跌75%，上址舖主為資深投資者黎金元，早於97年以4450萬購入，以最新租金計算，回報仍然高逾13厘。

今年以來，西洋菜南街連錄承租，對上一宗矚目租賃於本月初錄得，2T號添置商業中心地舖，建築面積約1800方呎，剛由時裝店以每月30萬承租，該舖位對上長租客為innisfree，疫市前以至2020年5月撤出時，月租73萬，最新租金下跌59%。

高峰期月租200萬

過去2年多，該舖一直由口罩店承租，今年5月撤出後，舖位空置多個月。

該舖位是西洋菜南街矚目靚舖，2002年開始，長情租客in fashion租用，直至2012年高峰期，由售賣蘋果產品的專門店搶租，提價高達97%，以每月90萬進駐，為該舖位歷來最貴的租金，兩年後，該店約滿撤走，化妝品店接上，以每月88萬進駐。