提要
9月年增6.8% 銀行主管：年底前恐難扭轉頹勢

政府打炒房措施發酵，加上適逢民俗月，建商暫緩開工，使建築融資增幅明顯放緩。中央銀行昨（25）日公布，9月國銀建築貸款餘額為3兆2,349.17億元，創歷史新高，但單月增加金額從128.82億元，大幅萎縮至84.91億元，年增率自7.38%縮至6.86%，為近五年的新低水準。

央行官員分析，9月有半個月為民俗月，建商通常不會選在此時動工興建，另外，政府一系列打炒房措施持續發酵，包括平均地權條例7月1日上路、囤房稅預計明年7月上路等消息，都讓建商推案時態度轉趨觀望，建築融資也跟著縮減。

央行統計顯示，9月建築融資餘額雖持續增加，但增速已明顯趨緩，9月年增率僅剩6.86%，連五月下滑，並為2018年11月以來、近五年新低。

對於建築融資增速持續放緩，央行官員分析，除央行自2022年3月起五度升息、墊高融資成本，以及政府持續祭出打炒房措施外，國內外景氣下行風險升溫，也讓建商在推案時態度更加謹慎保守。

回顧過去幾年，房市爆出多頭榮景，建商忙著獵地推案，促使銀行建築融資餘額與年增率雙雙走高。不過，到了2021年1月，建築融資年增率飆上18.7%高點後便反轉直下，至今均維持下滑趨勢。

數據顯示，建築融資在2022年的6、7、10月，單月增加金額均突破300億元；今年1月，年增率滑落至10.19%後，今年2至9月，連續八個月年增率都只剩「個位數」，且走勢每況愈下，銀行主管認為，今年底前恐怕都會維持這樣的趨勢、短期內難以扭轉。

央行統計顯示，2020、2021年房市交易熱絡，建築融資餘額年增率在2021年1月一度飆上18.7%高峰，寫下近十年高點，接著便一路下滑，今年1月，年增率減至10.19%。


房市利空齊聚 9月建築融資年增率跌至近五年新低

政府打炒房措施發酵，加上適逢民俗月建商暫緩開工，使建築融資增幅明顯放緩。中央銀行今（25）日公布，9月國銀建築貸款餘額為3兆2,349.17億元，續創歷史新高，但單月增加金額從128.82億元，大幅萎縮至84.91億元，年增率自7.38%縮至6.86%，為近五年的新低水準。

央行官員分析，9月有半個月為民俗月，建商不會選在此時動工興建，另外，政府一系列打炒房措施持續發酵，包括平均地權條例7月1日上路、囤房稅預計明年7月上路等消息，都讓建商推案時態度轉趨觀望。

央行統計顯示，9月建築融資餘額雖持續增加，但增速已明顯趨緩，9月年增率僅剩6.86%，連五月下滑，並為2018年11月以來、近五年新低。

對於建築融資增速持續放緩，央行官員分析，除央行自2022年3月起五度升息、墊高融資成本，以及政府持續祭出打炒房措施外，國內外景氣下行風險升溫，也讓建商在推案時態度更加謹慎保守。

回顧過去幾年，房市爆出多頭榮景，建商忙著獵地推案，促使銀行建築融資餘額與年增率雙雙走高。不過，到了2021年1月，建築融資年增率飆上18.9%高點後便反轉直下，至今均維持下滑趨勢。

數據顯示，建築融資在2022年的6、7、10月，單月增加金額均突破300億元；今年1月，年增率滑落至10.19%後，2月至9月，連續八個月年增率都只有「個位數」，且每況愈下，銀行主管認為，今年底前恐怕都會維持這樣的趨勢、短期內難以扭轉。

據最新國泰房地產指數顯示，第3季全國新屋市場進入緩跌修正格局，全國新屋每坪可能成交價達48.91萬元、季減1.2%；以六都暨新竹縣市來看，北市、台南市、高雄市、新竹縣市等區房價均走跌，又以北市跌價10.4%最多。

不過新北市、桃園市卻逆勢走高，新北市每坪可能成交價達58.75萬元，季增4.9%、再創歷史新高，桃園季增1.1%、新屋每坪可能成交價達37.96萬元；台中市較上季微幅減少0.4%、每坪可能成交價達47.23萬元。

第3季全國新推個案數共218件，推案戶數計有18,700戶，較上季及去年同季均下降；總推案金額為3,467億元，較上季及去年同季均下降；主力總價為1,850萬元，較上季及去年同季均上升。

國泰房地產指數表示，第3季全國可能成交價雖季減1.2%，但減幅不大、新屋房市屬維持穩定、漲勢有趨緩現象，除新北市、桃園市上漲外，其餘地區可能成交價則呈現穩定或下跌，其中台北市下跌一成較多，房價呈現漲多回檔，回到一年前起漲點。

國泰房地產指數指出，由於台北市新建案每坪成交均價仍在百萬元以上，且以精品小宅總價控制之個案銷售率較佳。整體而言，第3季台北市新屋房市較上一季價量俱跌，房市表現衰退；但若與去年同季相比則是價穩量縮，房市表現偏弱。

值得注意的是，從四季移動趨勢觀察，與2013、2014年波段高點相比，第3季六都暨新竹縣市本波每坪成交價均超過前次波段高點，惟漲勢有趨緩現象；成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區因房價基期低，成交量表現較佳，惟近期均有下降趨勢。

房產專家分析，觀察北市、台南市、高雄市、新竹縣市等價跌區域，因成交多在房價相對低價區，相較之下因市中心高價案成交量少，才出現台北市、台南市、高雄市、新竹縣市等區房價下跌的假象。

房產專家強調，若以四季平均全國價量趨勢來看，新屋房價仍居高檔、未有反轉下跌狀況，只能說在《平均地權條例》新修法上路後，新屋房市未有短線投資買盤後，房價漲勢趨緩。

國泰房地產指數分析，為了搶在預售屋換約轉售限制政策上路前及避開選舉干擾，推升第2季推案量大增，房市偏熱；第3季在受到總統大選干擾下，推案量減少，因市場變數仍多影響消費者購屋信心，並進而影響成交表現。

國泰房地產指數表示，由於第3季房價下修有限，低總價小宅成市場主流，考慮購屋者負擔能力，政府推出新青安貸款，期望能照顧到民眾自住購屋需求，對於整體房市的影響須持續觀察。綜合本（3）季房市為價穩量縮，與第2季房市價漲量穩比較，單季房市表現偏弱、呈現修正緩跌格局。

國泰房地產指數強調，由於全球經貿成長力道仍緩，國內經濟成長不如預期，央行下修今年全年經濟成長率為1.46%，並維持政策利率不變；建築貸款與購置住宅貸款餘額成長持續走緩，房市信用管制則未再調整。隨「健全房地產市場方案」措施陸續推出，行政院會9月21日通過房屋稅條例部分條文修正草案（俗稱囤房稅2.0），目前立法院進行審議中，預期效果將持續發酵。

新青安房貸於8月正式上路，為房市祭出大利多，不過由於新青安貸款額度上限僅1000萬元，因此若以貸款8成回推房價，約為總價1250萬元內的產品最受惠。業者統計今年8月七都各行政區符合總價1250萬元內交易熱門行政區後發現，房價最貴的台北市僅大同與萬華符合條件，而桃園、台中、台南、高雄4縣市則是所有行政區都能因新青安房貸而受益，可望帶動一波低總價買盤。

全台房價最貴的台北市，僅有2個行政區房價符合新青安房貸資格，分別是萬華與大同，萬華8月成交量中符合新青安房貸條件的產品以公寓為主，而大同成交多集中在15坪以內的中古套房。兩區因開發早、房價較低，不過近年分別因捷運萬大線動工及西區門戶計畫，替區域增添不少房市話題。

而房價僅有北市一半的新北，若要挑選總價低於1250萬元的區域，也只有第二、三環的行政區上榜，又以淡水、新莊、汐止交易最熱絡，其中淡水不到千萬元的房價最親民，未來伴隨淡江大橋、淡北大道等建設議題，可望擺脫塞車困境。而新莊與汐止距離北市較近，房價表現自然不俗，前者以公寓產品符合新青安房貸標的，而後者則多以地段偏遠的中古大樓為主，像是「水蓮山莊」、「摩天鎮」等社區。

接著，吸引大量脫北者的桃園，所有行政區成交價皆能因新青安房貸受惠，又以桃園、中壢、龜山交易最熱門，桃園區域內有中路與小檜溪兩大重劃區，加上未來將有捷運綠線行經，成交熱絡，而中壢則以中壢車站周邊低價區段交易密集，龜山成交量又以A7重劃區貢獻最多，該區緊鄰新北，且目前仍找的到總價千萬內的2房新建案，為雙北首購天堂。

近年房價飆漲的新竹縣市，交易量最多的竹北與東區總價都已超過1250萬元，剩餘行政區成交量依序為北區、香山、湖口，北區開發早、生活機能完善，又以南寮漁港周邊較容易找到符合新青安房貸條件的房屋，而一旁的香山，因公道三道路開通，加速與市區的連接，接收外溢買盤，湖口則以工業區周邊成交密集。

中南部則是所有的行政區都有機會因新青安房貸而推升買氣，台中以北屯、西屯與北區成交熱門，北屯重劃區多，交易熱絡，而西屯與北區成交量分別集中在中科與一中商圈周邊，商業機能與就業需求強勁，吸引投資自住買盤。

此外，房市圍繞在南科話題的台南，以永康、東區、安平交易量最多，其中永康與安平因北外環快速道路完工後將縮短與南科的距離，而東區則是台南的精華區，建設利多下，區域內的平實重劃區新建案成交價已站上5字頭。最後，高雄以三民、楠梓、鳳山交易最熱門，三民與鳳山為高雄人口最多的行政區，居住需求強勁，前者未來有捷運黃線，後者則有三井LaLaport將坐落於此，前景看好，楠梓近年也因台積電設廠議題，身價翻倍，8月交易量多以楠梓加工區周邊最為熱絡。

根據業者統計今年1月至8月的熱銷建案，共分析出北中南十大建案，其中由茂德於三重推出的「都廳大院」與「晴空大地」不僅奪下1、2名，2案更是吃下十大建案中的近4成的交易量。專家分析，十大建案分別擁有大基地、地段佳與未來增值的想像空間，因此吸引不少自住與置產客青睞。

觀察今年全台十大預售熱銷建案中，「都廳大院」在今年短短8個月內交易量達1367筆居冠，與第二名的「晴空大地」629筆相比，交易量超出一倍之多，顯現「都廳大院」交易十分熱絡。儘管該建案平均單價已突破6字頭，但當地優質地段的保值與增值潛力，仍吸引許多購屋族群進駐。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，「都廳大院」位於捷運先嗇宮站，享有出站即到家的地利優勢，捷運轉乘可快速串聯中和新蘆線、環狀線和機場捷運等，交通相當便利，加上緊鄰新北第二行政中心，未來還有東森電視總部進駐，不僅為當地帶來不少的就業機會和購屋需求，還能加速區域的發展，區域房市前景佳。

陳金萍說明，至於第二名的「晴空大地」是三重區內少見的大基地、大規劃都更案，鄰近北環段Y23五華國小站，未來3站就能迅速抵達士林。鄰重陽大橋，銜接國道一號，南來北往相當便利；同時，緊鄰五華商圈，超市、傳統市場一應俱全，周邊生活機能佳。若能結合鄰近的銀新未來城12000坪複合式開發，能就近提供醫療保健、社會福利、兒童課後照顧、遊憩休閒及停車空間等服務，區域發展可期。

新北市共有三個預售建案入榜最多，除了「都廳大院」和「晴空大地」外，另一個就是林口區的「CLASSY HOME」。陳金萍指出，近年來雙北市的預售屋價格持續走揚，購屋族群也漸漸往價格相對親民的區域移動，而林口區即是受惠的區域之一。「CLASSY HOME」座落於林口正核心「A9影城時尚特區」，且許多國際科技企業搶先卡位、國際媒體園區成形、三井OUTLET二期更有意於此擴大經營，此地將匯集了AI、半導體、新創、媒體、娛樂等全球知名產業，加上房價相較於雙北蛋黃區實惠，受到不少購屋族群青睞。

台中市和高雄市也各有兩區入榜，且均有超過300筆的交易規模，表現不俗。台中市由清水區的「櫻花市鎮之櫻」和北屯區的「豐邑太原YES」入榜。陳金萍表示，「櫻花市鎮之櫻」立足台中港市鎮中心，鄰近台中三井Outlet，生活機能良好。且鄰近台中港科技園區，台積電、大立光、捷安特等10大集團進駐，高科技人才湧入，也推升當地房市表現。而「豐邑太原YES」周遭除了中國醫投資157億興建的醫學中心建設，另有國小二期擴校工程、國中、圖書館與市場BOT商場開發案同步啟動，加上未來單元13自辦重劃區開發，2025年隨醫界菁英逐步遷入後，該區有望成為未來北屯繁華新核心，醫療資源充沛之區。

高雄市則有鹽埕區的「港灣1號院」和橋頭區的「達麗未來市」進榜。陳金萍分享，「港灣1號院」基地面積達1120坪，為當地絕無僅有的大基地建案，且4面臨路、4面環景，周邊多為透天，視野幾無遮蔽，吸引喜好景觀的民眾入主。至於「達麗未來市」則鄰近橋頭科學園區，近幾年因台積電設廠效應發酵，當地房價漲幅相當驚人，從4年前的1字頭，目前已成長到3字頭，房市交易也相對穩定，顯示市場看好周邊發展潛力，挹注交易量能。

百貨商場提供食、衣、育樂、生活採買等機能，近幾年成為房市亮點，雙北今年增加生力軍新店裕隆城、新光三越Diamond Tower及NOKE忠泰樂生活，商場合計面積約5.85萬坪，明年南港還有面積4萬坪LaLaport登場，依據實價資料統計新生代百貨商場的周邊房價，新店裕隆城增幅3.1%最高，平均房價每坪55.8萬元。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，這些新商場大多有鄰近的捷運站，生活機能佳，新店裕隆城周邊房價與台北市相比親民許多，附近有園區，在地購屋需求強，房價表現穩健。

雙北今年開幕的大商場共有3間，新北市新店裕隆城總面積4.3萬坪，周邊房價每坪55.8萬元，比去年多3.1%，在台北大直特區的NOKE忠泰樂生活，周邊房屋均價每坪82.9萬元，年減4.9%，位在台北東區的新光三越Diamond Tower周邊房價最高，每坪92.6萬元，年減5.8%，台北市南港區明、後年都有新商場，預計明年開幕的LaLaport周邊房價約每坪81.1萬元、年增2.4%，後年世界明珠開發案有微風廣場，其目前周邊均價每坪75.7萬元、年增1.2%，雖然南港兩間百貨周邊房價漲幅不大，但也顯示出南港房價逐步站穩7、8字頭。

住商不動產南港園區加盟店店東吳紀楠指出，南港區百貨商場的議題已提前反應，今年對房市的拉動力道沒有之前強，且南港區進駐的公司企業漸漸增加，自住比例越來越高，今年無論中古屋或預售屋釋出都很少，目前新案的成交價幾乎都在百萬以上，如南港展覽館旁的「全陽馥」預售成交價約每坪100~120萬元，許多屋齡10年左右的中古大樓開價在9字頭，而世界明珠的北側還有房價較低的老宅，因此周邊機能佳，但均價比LaLaport周邊價格低。

百貨商場雖為房市話題，但不一定能成為強心劑，新光三越Diamond Tower周邊價格變動小及NOKE忠泰樂生活的周邊房價略為下跌，郎美囡表示，這兩間百貨商場分別位在台北東區及大直，都是原本百貨商場多的地段，新的商場是錦上添花，拉動區域的效果不強，另一個共通特色是周邊高價住宅多、大坪數多，因此在房市轉冷時，買方購置高單價、高總價的意願偏低，房價比較容易有讓步空間，或是買方只願找低價位的物件，造成平均房價衰減。

捷運站常常是購屋搜尋的熱門關鍵字，地段好的捷運站旁甚至是豪宅匯集地，如台北市大安森林公園站及東門站周邊有「One Park Taipei元利信義聯勤」、「勤美璞真」等豪宅，均價每坪110.9萬元，位在信義計畫區的世貿站及象山站周邊房價更高，平均116.9萬元；而中、南部同樣捷運站周邊豪宅聚集的台中市府站、高雄凹子底站與聯合醫院站均價約3字頭，房價不到台北市豪宅捷運站的三分之一。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，台北市大安森林公園四周及信義計畫區都是黃金地段，豪宅單價百萬起跳，甚至單價可達200萬元，拉高區域身價，而台中、高雄的豪宅聚落站也是地段優越，價格相較台北更顯親民。

比較豪宅捷運站房價與其所在行政區的均價，台北市世貿站及象山站周邊，不僅單價高掛，與所在行政區均價相比，每坪高出30.1萬元；高雄市紅線的凹子底站在農16特區，為高雄豪宅重鎮，常列席高雄豪宅排行榜的「京城天贊」即在此，周邊均價35.2萬元，單價高鼓山區全區均價5.3萬元，相當於高出鼓山區均價17.7%，價差幅度大，輕軌聯合醫院站則在美術館特區，周邊知名豪宅有「高雄HH」，聯合醫院站周邊均價33.9萬元，單價比鼓山區高4萬元，相當於高了13.4%。

郎美囡表示，各都政府為強化市中心的公眾運輸系統，捷運站會設在核心地段，這些豪宅聚落捷運站就位於各都會的主軸路線上，也是各都的開發、建設重點地帶，如台北市世貿站及象山站在信義計畫區、新北市板橋站在新板特區、台中市市府站西側為七期、高雄市凹子底站在農16特區，而聯合醫院站在美術館特區，且這些區域除了機能佳、交通便利外，有些規劃有大片公園綠地，成為建商推豪宅的重要地段，平均房價因此拉高。

新北市板橋站與行政區的價差也不小，板橋站均價每坪65.4萬元，板橋區單價52.1萬元，每坪價差13.3萬元，住商不動產板橋海山加盟店店東王建雄指出，捷運板橋站位在新板特區，新北市政府也在此，當年許多建商推案以豪宅、高級住宅為主，捷運站周邊大樓林立，除了「世界花園橋峰」，還有「謙岳」、「東方明珠」等豪宅社區，且捷運板橋站為四鐵共構，交通便利性高，並有大遠百等商場增加休閒採買的機能，因此捷運站周邊均價比整個行政區高出許多。

台積電（2330）放棄在龍潭擴廠後，各縣市都積極向護國神山招手，尤其是力拚明年中交地的中科台中園區擴建二期，更被認為將是台積電1奈米先進製程的落腳處，讓中科周邊房市再度聞「積」起舞，今年就有自然人在緊鄰中科的大雅區，以逾6.6億元的大手筆買進上千坪土地，成為區域房市備受關注的焦點。

根據實價登錄揭露，大雅區的雅環路一段，今年3月出現一筆總價達5.5億元的透天交易，成為大雅區實價登錄史上，總價最高的透天厝。該筆交易建坪約183.9坪，建物屋齡約30年，地坪廣達834.9坪，經查買家為陳姓自然人。

而同一位買家，7月又進一步花費約1.15億元，購入緊鄰的四德段421-2地號土地約9成持分，面積約174.3坪，總計半年內共耗資6.66億元，取得約1009坪土地，平均地價約66萬元，刷新所在的四德段地價新高。

台灣房屋集團趨勢資深經理陳定中表示，買家購地的雅環路一段，算是大雅的市中心地帶，由於長年少有大面積土地釋出，購地機會可遇不可求；加上部分標的附帶30年屋齡的地上建物，有機會爭取危老重建的容積獎勵，使該筆交易的單總價都創下紀錄。

陳定中指出，買方重金購地，應是看好台積電效應可望帶旺大雅區的不動產後市，因為預計明年交地給廠商的中科擴建二期，就位在大雅區，且與中科另一側新案動輒5、6字頭的西屯區相比，大雅的房價相對親民，目前新案單價約3、4字頭，對科技新貴的吸引力強勁，因此隨著台積電擴廠議題發酵，大雅的房市發展也更有想像空間。

由於全球Covid-19疫情的持續導致全球景氣不佳，加上俄烏等諸多戰事、美中冷戰祭出制裁等重大因素影響，全球及國內景氣研究機構預測今年GDP全數大幅下修，國內機構預測台灣今年為1.3%~1.38%，而IMF眼中的台灣GDP則從原先的2.1%大調降為0.8%。而國內許多不動產專家也預估今年商用不動產交易要突破千億將是一大挑戰，但今年至今、商用不動產交易金額已近1,200億元。商仲業者宏大國際資產表示，市場需求仍在，加上台灣資金仍充裕，預估今年商用不動產交易將達1,300~1,400億元。

宏大國際資產總經理陳益盛指出，今年的商用不動產交易確定破千億元，主因資金仍充裕，加上有好標的釋出所致。由於國內仍有不少企業持續設廠、擴廠或擴編，因此商用不動產交易仍持續進行中，尤其廠房、廠辦及商辦仍有穩定需求，市場交易合計占了約81%為大宗。

此外，陳益盛分析，台商近三年資金回流逾2兆餘元，大有設廠或購置自用辦公的需求，而近幾年台灣企業的營收及獲利也是近年新高，手上現有的資金也是滿滿。同時，依據金管會發布上市公司2021年累計營業收入為新臺幣37兆3,204億元，上市櫃公司2021年實際獲利成長達72.17%；到了2022年上市公司累計營業收入為39兆2,285億元，較2021年增加1兆8,853億元，營收金額為歷年新高。

陳益盛表示，這些資金除了購置自有廠房或辦公室，也將多餘的錢用來置產，一來至少保值抗通膨、二來選對地點及標的還有增值空間。

有了資金，也要有好標的。陳益盛指出，以今年交易的前五大商用不動產來看，商辦占了二件，廠辦、酒店公寓、零售百貨各一件；更特別的是，「新光一號」REITs就占了三件。但令人好奇的是，專注在商用不動產投資的壽險業者卻不在買家清單當中。

陳益盛表示，從這五件標的的投報率分析，「投報率偏低」是關鍵因素。這五大標的有四件投報率低於3%，這3%左右正是目前壽險業投資不動產的基準點，因此讓其他非專業投資法人能趁勢進場，它們沒有金管會要求的投報率門檻，只要找對標的、安全下樁。

陳益盛指出，目前商用不動產市場，因收益及保值效益優於住宅類，加上平均地權修正案明定法人禁購住宅，因此市場價格仍穩定甚至持續微幅成長，但3%的投報率無法滿足壽險業者，使得壽險大咖目前處於「滿手現金，無法下注」的窘境。

疫後全國最大宗店面法拍案

北市南西商圈知名服飾品牌NET旗艦店所在樓層昨遭台北地院執行法拍，吸引三封標單競逐，最終被合作金庫資產管理以七．一億元餘拿下、溢價率近三成，創疫後全國最大宗的店面法拍案。

寬頻房訊表示，以該店面最終拍定金額七．一億餘元、年租金收入平均約二五○○萬元推估，租金投報率約三．五％，對比去年十一月，同樣是合作金庫資產管理砸八五○二萬元拍得的西門町「成都楊桃冰」店面，租金投報率相當。

遭法拍金店面位於北市南京西路上聯福大樓的一至四樓，以及地下一樓，該大樓與新光三越南西店僅隔著一條巷道，建物面積約二八四坪，其中一至四樓由NET承租、租約長達十年，期間分三次調漲租金，每一階段每月調漲三萬元，地下一樓由鞋店承租，租約六．五年。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，法拍店面鄰近新光三越南西店、捷運中山站二號出口，屬黃金角地店面、品牌曝光效果好，以拍定總價拆算，推估一樓每坪約四百萬元、二樓約一八○萬元、三樓以上每坪約七十五萬元、地下一樓每坪約五十五萬元。

此次競逐標單除了得標者外，已知的還有台灣金聯也有出手，合作金庫資產管理一年內連續出手，從法拍市場至少拍得二宗北市店面，合計砸下近八億元。

黃舒衛分析，合庫資產加碼精華商圈指標店面，即使不看都更重建效益，應還有三大著眼點，首先是這類知名度高老店的位置獨一無二，只要租金合理、不怕空置；其次，目前租金投報率高，買方可穩賺現金流，轉售賣相也佳；第三，精華區店面釋出量稀少，很難找到好的投資標的，尤其是大面積、可分割的物件更是難得。

預估今年商用不動產交易突破千億是極大挑戰，原為市場的主流意見，但受需求強、資金充裕等因素影響，據宏大國際資產調查，至10月底商用不動產交易總額已近1,200億元，明顯優於預期，全年規模估近1,400億元。

值得注意的是，今年商用不動產前五大交易案，未見過去大咖買家壽險業者的身影，主因投報率無法得到滿足，壽險業處於「滿手現金、無法下注」的窘境。

宏大國際資產調查顯示，由於工業擴產需求放緩，加上賣方憂市況不佳對售樓意願降低，今年前十月全台商用不動產交易量1,197億元、年減19％，不過仍遠優於年初時的預期。

以今年前五大商用交易案來說，「新光一號」REITs就占了三件，另二件分別為日前以125億元出售的基泰忠孝大樓，及鴻海集團以75.5億元取得中工「雲宇宙AI園區」廠辦案。有獲利的大型企業自用需求，取代了壽險業者，成為大型物業的主要買方。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，上季壽險業者評估案件要求投報率約2.85％，本季已提升至3％以上，然而以今年易手五大標的來看，有四件投報率低於3％，也因壽險縮手，讓其他非專業投資法人能趁勢進場。

商用不動產市場因收益及保值效益優於住宅類，加上平均地權修正案明定法人禁購住宅，市場價格仍穩定甚至微幅成長，也使得投報率無法滿足壽險業者。

陳益盛指出，今年市場資金充裕，加上有好標的釋出，使前十月商用不動產交易突破千億元，近三年台商回流資金逾2兆元，上市櫃公司營收創新高，國內仍有不少企業持續設廠、擴廠或擴編，也將多餘的錢用來置產。

記者從10月24日舉行的2023年南寧市優化營商環境新聞發佈會上瞭解到，我市將遺產管理人制度引入不動產登記領域，對遺產管理人辦理不動產非公證繼承登記工作的申請主體、申請材料、辦理流程進行規範處理，並將業務辦理流程優化為“資格審核—申請受理—公告登簿”3個步驟，業務平均可在1個工作日內辦結。

據有關人士介紹，假設被繼承人李某離世時在南寧市遺留一處房產，法定繼承人有配偶、兒子、女兒等3人，而配偶年事已高，女兒遠嫁外地，只有在當地的兒子方便辦理繼承事宜。 如按照原先開展非公證繼承查驗流程，3位法定繼承人需要提前準備材料，約定時間一同前往不動產登記機構提交材料核驗，然後再預約查驗問詢，並申請繼承登記受理，最少需要全部繼承人一同跑兩次，業務辦理時間跨度較大。

在引入遺產管理人制度后，3位法定繼承人可共同推選在當地的兒子作為該房產的遺產管理人，由他提前介入，説明老人收集房產繼承的有關材料后，就可以組織全部繼承人到不動產登記機構申請辦理繼承登記，減少了查驗和問詢環節，可實現當場審核、當天受理、當日公告，全程僅需1個工作日，不僅簡化了辦事程式，也降低了辦事成本，實現群眾辦理繼承登記” 最多跑一次“和”零成本“，提升了登記便利度。

記者從新聞發佈會上還瞭解到，2022年以來，我市持續創新推出了一系列便民利企的改革舉措，如升級“交地即交證”的業務辦理模式，實現交地與不動產登記“雙同步，零環節”。 打通不動產登記與金融機構業務系統，有效提升“不動產登記+金融”服務便利度。 全面開展建設專案「多測合一」改革，簡化工程建設專案不同階段的測繪業務，將原屬於各階段的16項測繪業務整合成四個階段共4項，每個階段只需測1次，審批時限壓縮幅度達78%。 多測合一“信息系統全面上線以來，各階段測繪成果通過與數位南寧地理空間框架銜接，已實現向政府、建設單位及社會公眾開放共用測繪成果。

10月25日，上海今年三批次下半場供地正式收官，共有10宗地塊成交，收金約478.8億元。 加上10月上旬的上半場，上海三批次供地合計收金約675.7億元。

據中指研究院統計，加上今年前兩批次的土地出讓金，2023年上海已完成出讓涉住宅（市本級）土地總成交金額1838.2億元。 目前，這一規模位居全國第一。

那麼，上海三批次供地整體熱度如何？ 在上海新的土拍規則下，房企參與度高嗎？ 哪些房企在上海加碼佈局？

中海、保利等激戰上海灘

10月24日-10月25日，上海三批次下半場集中供地出讓10宗地塊，全部成交。 據中指研究院統計，10宗地塊收金約478.8億元，成交樓面均價為28193元/平方米。 其中，2宗地塊溢價成交，4宗地塊底價成交，4宗地塊搖號成交。 此次土拍熱度較三批次上半場有所下降。

上海三批次下半場供地中，最受關注的是徐匯區龍華街道地塊，起始價達到240億元，是2021年集中供地以來起始價最高的地塊。 最終，該地塊由中海地產和上海西岸開發聯合體以底價240億元拿下，成交樓面價35674元/平方米。

據土地出讓公告顯示，徐匯區龍華街道地塊體量達67萬平方米，彙聚了住宅、租賃、商業、辦公、科研等多種業態，總出讓面積22.34萬平方米。 該地塊總價僅次於2020年2月由香港置地聯合體以310.5億元摘得的徐匯區黃浦江南延伸段地塊，也是今年上海總價最高的地塊。

而最熱的地塊當屬青浦趙巷地塊。 其出讓面積約3萬平方米，容積率2.2，起始價15.75億元，房地聯動價5.6萬元/平方米。 該地塊吸引了華潤置地、中海地產、綠城、華髮、招商蛇口(11.590-0.38, -3.17%, )、中鐵、中鐵建、建發等31家房企組成24位競買人報名參與競價，經過22輪競價，報價觸及上限地價17.33億元。 24家競買人均接受綠色建築二星級和超低能耗建築的上限指標，以及8%的公租房上限比例。 最後，在搖號階段，華髮股份(8.630-0.12, -1.37%, )一躍成為“錦鯉”，幸運搖中該地塊，成交價17.33億元，溢價率10%，成交樓面價約2.6萬元/平方米。

除了中海地產、華髮股份外，保利發展(11.390-0.06, -0.52%, )也有所收穫。 經過24輪競價，保利發展以14.88億元的總價擊敗招商蛇口、象嶼，成功將松江區洞涇鎮地塊收入囊中，成交樓面價約2.5萬元/平方米，溢價率7.12%，房地聯動價5.3萬元/平方米。

此外，上海普陀桃浦社區地塊和閔行區浦江地塊被上海土地市場的“老面孔”招商蛇口和建發分食。

新規則下土拍熱度下降

回顧整個上海三批次集中供地，共成交17宗涉宅地塊，收金675.7億元。 其中，6宗地塊底價成交，3宗地塊溢價成交，8宗地塊觸頂成交。

不過，相較今年一批次、二批次供地，上海三批次供地參拍房企的數量相對減少，其中上半場最熱門的長寧地塊僅有8家房企報名，且全部為國企、央企; 下半場最熱門的青浦區趙巷地塊只有24位競買人參拍。 在今年一批次供地中，最熱門的地塊曾有28家房企參拍。

值得一提的是，在三批次供地開啟之前，上海對土地出讓規則進行了調整，採用“競地價+競品質+搖號”方式出讓，即先競價格，達到最高限價后競報“綠色建築及超低能耗建築”和“公租房比例”，若仍有多個競買人接受最高限價和同等競報條件的，則最終通過搖號確定競得人。

從三批次土拍的熱門地塊競爭來看，大多數競拍房企都接受了綠建二星及公租房比例要求，表明上海的熱門地塊仍受到房企積極追捧。

值得關注的是，三批次拿地房企仍然以國企、央企為主，僅美的置業、天安兩家民企參與，但均未能拿地。 其中，下半場土拍中，保利發展、華潤置地、中海地產、象嶼、建發、招商蛇口等實力央企、國企持續加碼上海佈局，“回歸”上海市場的中海地產更是聯合上海西岸開發以240億元拿下徐匯區龍華街道地塊。

具體來看，不同地塊之間的熱度差別較大，市中心和熱門板塊受到熱捧，但是遠郊的地塊仍然以底價成交。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示，上海三批次下半場土拍中，青浦趙巷地塊、嘉定新城地塊、閔行浦江鎮地塊、桃浦地塊均為觸頂成交。 其中，青浦趙巷地塊吸引了超30家房企參與，是本批次中熱度最高的地塊。 而寶山大場地塊及徐匯龍華地塊均為大體量複合型地塊，開發難度較大，被華潤置地及中海地產分別以底價競得。 此外，浦東新區合慶鎮地塊及祝橋老鎮地塊均為浦東國資托底。

“總體來看，三批次下半場土拍熱度分化加劇，熱門地塊仍受追捧，而地理位置較差或開發難度較大的地塊則以底價成交，最終多數地塊均被國企、央企競得。 未來上海土地市場格局中，國企、央企佔比也將進一步擴大。 “陳炬蘭補充說。

貝殼研究院數據顯示，10月份百城首、二套平均房貸利率分別降至3.88%、4.44%。 與此同時，本月銀行平均放款週期為20天，與上月持平，維持較快的放款速度。 具體來看，一線城市中，10月份首、二套房貸利率分別為4.38%、4.88%，較上個月分別降低10BP、7BP; 二線城市首套房貸利率維持上月的3.88%，二套利率為4.45%，較上月降低10BP。 三四線城市首、二套房貸利率分別降低2BP、14BP至3.85%、4.41%。 據瞭解，一線城市房貸利率仍保持較高水準，尤其是北京、上海均處在全國最高水準。 百城中僅有一線城市首套利率高於4%，14個城市二套利率高於4.4%。

曾被視為內房民企「模範生」的碧桂園（02007），技術上迎來首次美元債務正式違約的考驗。彭博引述消息稱，據受託人花旗國際向債權人所發的通知顯示，碧桂園未能於上周延期支付票據利息的寬限期屆滿前付息，故目前狀況已「構成違約事件」，牽涉未償付利息金額1540萬美元（約1.2億元）。

涉未付利息達1.2億

報道稱，倘若佔本金總額最少25%的票據持有人提出償還要求，花旗國際必須宣布碧桂園有關債務本金及利息立即到期，惟目前暫未有跡象顯示，有債權人已提呈相關要求。

市傳碧桂園美元債務首度違約後，公司股價早段曾一度反覆上升，但之後倒跌，收市報0.69元，下滑2.8%。

彭博指出，碧桂園原本應在9月17日支付上述債務利息，公司未能償付後，30天繳付寬限期於上周屆滿，當時已觸及正式違約，報道引述消息說，該公司預計無法按時履行所有離岸債務付息責任，但公司正嘗試進行龐大的債務重組。同時，報道表示，花旗集團發言人拒絕就是否已向碧桂園債券持有人發出通知一事置評，而碧桂園昨天則未有回覆。

早於市傳其美元債務正式違約的前一天，彭博本周二（24日）報道，碧桂園的信貸違約掉期（CDS）合約價格急挫，當時由銀行及投資經理組成的信貸衍生產品委員會，被市場參與者問及，碧桂園未能在寬限期滿前付息，會否引發該等信貸掉期合約觸礁。

中海外（00688）公布，今年第三季經營溢利35.3億元（人民幣．下同），去年同期扣除投資物業公允價值變動和滙兌淨損益後的經營溢利為18億元；收入282.5億元，按年多61%。季內集團在內地9個城市及香港新增10幅土地，總樓面面積為148萬平方米，總地價316億元。

料港樓市中長期保持平穩

今年首9個月計，中海外經營溢利226億元，不包括收購股權所產生收益的經營溢利，按年升5.9%；而收入為1174億元。期內實現合約物業銷售金額2390億元，按年漲18.7%，已售樓面面積為1033萬平方米，按年上揚11.9%。截至今年9月底止，集團銀行結餘及現金為1155億元，淨借貸比率39.7%，負債率處於行業最低區間，財務穩健。

中海外表示，第三季度以來，中央及地方調整優化房地產政策，各地陸續落實「認房不認貸」、下調首付比例乃至取消限購限售等多項措施，故集團對房地產市場企穩轉好保持信心。另外，受利率高企影響，本港樓市表現分化，但市場購買力仍充裕，預期樓市中長期將保持平穩。

中國恆大（03333）的清盤聆訊將於下周一（30日）舉行，據路透報道，恒大沒有在截止日期前向香港法院遞交辯護文件。知情人士稱，香港高等法院原本要求恒大在上周中前提交新文件，目前還不清楚公司會否在未來幾天送交，或再次提出聆訊延期的申請。恒大和高院未有回應路透的查詢。有律師表示，如果恒大不能向法官表明其債務重組計劃正取得進展，勢增加法院下達清盤令的機會。

倘乏重組進展 清盤機會大

恒大於2021年底的離岸債務違約，並開始着手進行317億美元的債務重組計劃。基於其離岸債務重組計劃取得進展，恒大於今年7月再獲法院批准，把清盤呈請的時間延期至10月30日。集團原定在9月下旬舉行債權人會議表決重組方案，但是「臨門一腳」卻因主要附屬恒大地產正被內地監管部門調查，令集團無法發新債置換舊債，最終導致會議取消，恒大更明言，有必要重新審視重組條款，這意味着重組基本上要推倒重來。

本月初有部分債權人直言，若恒大未能在本月內提交新方案，將加入清盤呈請；亦有債權人表態，要求恒大澄清監管形勢及交代下一步行動，並對重組計劃是因監管原因而無法實施感到「完全令人詫異」。

智通財經APP獲悉，東吳證券發布研究報告稱，本輪城中村改造，代表著存量時代下中國房地產市場「重保障、重民生」的新型發展道路，有望對房地產開發投資和商品房銷售兩方面產生顯著提振作用。擁有城中村改造經驗、當地資源豐富的地方國企有望率先受益，重點推薦：城建發展(600266.SH)、越秀地產(00123)、珠江股(600684.SH)，建議關注：中華企業(600675.SH )、天健集團(000090.SZ)。

事件： 10月24日，《廣州市城市更新專案規劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專案規劃(2021-2035年)》(下稱為《規劃》)經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議通過。本次規劃在今年2月6日曾正式公開徵求社會意見，也是2009年以來廣州市第三次更新總體規劃。

東吳證券主要觀點如下：

《規劃》重點：明確更新規模與更新時序，探討完善房票安置機制。

1)根據《規劃》，至2025/2030/2035年累計推進城市更新約130/230/300萬方(含城中村改造70/120/155萬方)。《規劃》明確至2035年擬推進的舊村落舊城鎮全面改造與混合改造計畫291個。其中：舊村落全面改造計畫252個(含城中村計畫150個)、舊村莊混合改造計畫24個(含城中村計畫15個)，「拆、治、興」並舉推動改造;舊城混合改造計畫15個，綜合運用「留、改、拆」方式推進。

2)《規劃》明確項目正負面清單，避免短時間內大拆大建及「運動式」更新。

3)《規劃》提出優化成本會計與徵拆標準，探討房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支援通路等策略。

7月國常會後多發布城中村相關政策，住建部城改系統已入庫162個項目，預計第四季度城中村改造將推動更多落地措施。

2023年7月21日，國常會通過了《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，之後上海、長春、鄭州等城市跟進落實，其中廣州市住建局在8月16日提出今年廣州全市至少推動127個城中村改造計畫。全國範圍看，根據央廣網報道，住建部城中村改造資訊系統投入運作兩個月以來，已入庫城中村改造計畫162個。該行預計第四季度城中村改造相關政策將會有更多細則落地，加速推進節奏。

城中村改造可望成為拉動房地產投資、提振商品房銷售的有力抓手。

1)投資方面： 2022年全國房地產開發投資金額13.3兆元，年減10.0%;2023年1-9月為8.7兆元，年減9.1%。投資額連續2年下滑在歷史上也較為罕見，目前房地產情勢下明年投資金額很難出現扭轉。該行認為城中村改造明年可望對沖房地產投資下行，對整體投資有一定拉動作用。

2)銷售方面：傳統的「原拆原還」安置模式，只創造商品房供給不創造需求，本次廣州《規劃》提出的房票安置制度，若能在全國範圍內落地，在保持一定回遷比例的同時實施部分房票安置，將在保障民生的基礎上創造大量購屋需求，帶動房地產銷售市場企穩回升。在當下銷售景氣度下行的情況下，房票安置帶來購屋需求的確定性甚至高於貨幣化安置。

風險提示：城中村改造政策落地進度不急預期;行業下行持續，銷售不及預期;行業信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期。

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觀點網訊： 10月26日，江西省宜春市人民政府辦公室近期印發《關於進一步促進中心城區房地產市場平穩健康發展若干措施（暫行）的通知》，實行階段性購房契稅補貼、「認房不認貸」等共18項政策。《通知》自2023年11月1日起執行，有效期限一年，已明確時間的以規定時間為準。內容涉及如下：

一、實施階段性購房契稅補貼。

2023年11月1日至2024年12月31日期間，在袁州區、宜春經開區、宜陽新區、明月山溫泉風景名勝區（簡稱「四區」）範圍內購買新建商品房（以合約網簽備案為準，且2025年6月30日前繳清契稅），以及進行二手房買賣交易等兩種情況，可享有契稅補貼政策。

其中：在「四區」購買新建商品房的，在規定期限完成契稅繳納後，由受益財政給予50%契稅補貼（最高不超過2萬元）；購買二手房的，由受益財政按所交契稅的50%給予補貼（最高不超過1.5萬元）。

二、動態調整二手房屋交易計稅基準價格。

支援根據房地產價格變動情況動態調整二手房交易計稅基準價格，促進二手房市場流通。

三、積極推行二手房「帶押過戶」。

簡化抵押二手房交易程序，符合相關條件的已抵押二手房可在未解除原抵押狀態下交易過戶，節約交易雙方資金和時間成本。

四、支持居民換購房屋。

自2022年10月1日至2023年12月31日，對自有住房出售後1年內，在本市範圍內重新購買住房的納稅人，按規定對其出售住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

五、推行購買首套房貸款「認房不認貸」。

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行房屋信貸政策。

六、繼續以低限執行貸款首付比例。

首次購買房屋申請公積金或商業貸款的，首付最低比例繼續按20%執行，商業貸款二套房最低繼續按30%執行。對擁有一套住房並已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品住房且符合我市貸款使用條件，個人名下在當地無成套住房的，商業性個人住房貸款、住房公積金貸款均繼續執行首套房貸款政策。

七、優化住房公積金使用政策。

提取房屋公積金用於租房的，申請公積金貸款的間隔期限由12個月縮短為3個月。實施租賃保障性租賃房屋、公共租賃房屋每月以房屋公積金直接沖抵房屋租金。在異地繳存互認互貸的基礎上，推動與省內其它設區市等更大範圍的住房公積金跨區域合作。支持居民申請提取公積金為既有住宅加裝電梯。

八、進一步調整土地保證金繳交比例及期限。

商服、住宅用地競買保證金繳交比例為宗地起始價的30%，競得人必須在成交結果公佈後3個工作天內簽訂《成交確認書》，且在10個工作天內簽訂出讓合約. 合約簽訂後1個月內必須繳納讓價款50%的頭期款；餘款在出讓合約簽訂後6個月內繳清。

九、優化商業配套佈局。

結合在編的國土空間規劃，將市府商務部門編製的中心城區商業據點規劃納入詳細規劃。凡未納入商業據點規劃的地塊，除基本的便民服務設施外，不再要求配建其他商業設施。

已出讓的商服用地項目（不含明月山區），未動工的，屬地政府可根據優化商業佈局需要依法收回土地，經市政府同意後，按照新的詳細規劃，重新下達用地規劃條件，依法公開出讓；已出讓的商住用地項目，商業比例在5%至10%，且商業建築未動工的，依項目單位申請，在土地出讓金不減少的情況下，允許下調商業比例至5%以下，並依法定程序調整建築方案，商業比例在10%以上的，由屬地政府報市政府一事一議研究確定。

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中新網10月26日電(中新財經記者左宇坤)「如果9月25日銀行主動降息時你的房貸利率沒有調整，看看是不是因為買房的時候不是首套，但按新的規定是首套了。如果是則需要申請'二套轉首套'，準備好資料主動申請就好了，包括貸款人的身份證戶口本的複印件、婚姻證明材料，通過政府官方途徑出具的首套房證明、銀行提供的利率調整申請表等等。”

這是某銀行個貸方工作人員王川(化名)在最近一個月回答客戶最多的問題之一。距離9月25日，各銀行開始下調存量首套房屋商業性個人房屋貸款利率過去一個月整，如今到了多家銀行承諾對「二套轉首套」等特殊情況的房貸利率進行調整的時候。

房貸利率調整的實施效果如何？居民提前還房貸的情況又是否有變化？

一月省下幾千塊，又有一批人房貸利率降了

10月25日開始，又一批房屋存量貸款正式統一批量調整，主要集中在成功二套房轉首套房，和固定利率轉浮動利率的購房群體。

隨著北上廣深等多城陸續實施「認房不認貸」政策，產生了許多貸款時非首套房、但現在符合所在城市首套政策的購屋家庭；此外，還有將名下其他房產出售，剩下的一套住房成為家庭唯一住房的購屋者。多家銀行對此均表示，需要藉款人主動向銀行發起申請，銀行將於10月25日對審核通過的業務進行批量利率調整。

購屋人劉莎(化名)就是其中之一。「9月25日，我申請房貸的農業銀行APP上線了申請調整房貸功能，我立刻就把個人資料和房產資料都上傳了。但是第一次沒有通過，工作人員打電話告訴我缺了材料，又一步步教我怎麼再操作上傳，說得很清楚，態度也很好。”

此後直到10月24日，劉莎帳戶的狀態都顯示在審核中。“我就非常著急，還打電話給我的客戶經理，他查了一下說我的申請沒有問題，等著就好，25號會給我們一個不少地改掉的。”

果然到了25號一早，劉莎再打開APP就顯示調整成功了。每個月的房貸從28,000元左右調整到25,000元左右，一年算下來能少還4萬元。

「我經手的客戶大部分申請『二套轉首套』都調整成功了，利率大多都從5%甚至6%以上降到4.2%、4.3%左右。也有些沒通過的，原因比如之前在別的城市貸款買過房子，在徵信報告裡有記錄了，不符合本次調整範圍。」王川對記者表示。

但也有部分購屋者表示，自己的利率調整了，但當月費金額沒有變動。以建設銀行為例，其25日透過公眾號發文解釋稱，為方便藉款人提前做好資金安排，銀行一般會在還款日前15天為借款人生成並提供當期還款賬單。部分10月25日前已產生帳單的客戶會發現當期還款金額未發生變化，但其中10月25日(含)後的利息已按新利率計算，因利率調整減少的利息將用於歸還本金，之後帳單的每期還款金額將會相應下降。

諸葛資料研究中心首席分析師王小嬙表示，存量房屋貸款利率的下調，對借款人而言可節省利息支出，將「二套轉首套」及固定利率貸款納入調整範圍，使得受益群體擴大，能有效減輕「提前還貸」現象，幫銀行留住優質的房貸客戶。

「提前還貸」現像也有降溫

10月13日，在央行舉行的2023年第三季金融統計數據有關情況新聞發布會上，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示：「絕大多數借款人已第一時間享受到了實惠，目前降低存量房貸利率工作已基本接近尾聲。”

「9月25日到10月1日實施首周，有98.5%符合條件的存量首套房貸利率完成下調，合計4973萬筆、21.7萬億元。調整後的加權平均利率為4.27%，平均降幅0.73個百分點。對於其他還需借款人提供證明資料、銀行予以認定的情況，主要銀行也將在一個月內完成調整。」鄒瀾表示。

同時，作為擁有廣州、深圳兩個一線城市的省份廣東，其最新發布的數據顯示9月房貸出現回溫跡象，被認為有很強的信號意義。

10月24日，國家金融監督管理總局廣東監理局黨委委員黃海暉在三季新聞通氣會上表示，快速有力落實「認房不認貸」等最新房地產政策後，9月廣東全轄個人住房貸款新增344.82億元，扭轉了前兩個月的負成長態勢。

「我的客戶經理說，因為房貸利率降低，提前還貸的人確實少了很多，也不需要排隊，約定好一個時間就可以扣款。而且服務態度也很好，有些人合約中有違約金的規定，也會主動幫忙提交減免違約金的申請。」劉莎說。

「存量房貸利率下調之前確實有個提前還貸的高峰，一個小支行排隊等待還款的金額都能達到一億元。但我們每月又有額度限制，大都是幾百萬元左右，所以只能讓客戶排隊。」王川表示，最近提前還貸的情況有很大好轉，起碼是已回歸正常秩序了。

從購屋人的視角來看，想法又有沒有改變？

「房貸利率調整後我一個月能省兩三千塊，力度還挺大的，已經非常滿意了。而且因為家裡花銷也比較大，手裡還是想留些錢，短期內肯定不會考慮提前還貸了。」劉莎說。

但也有購屋人對記者表示：「我之前每個月房貸是7800元，調整後每月少還500元。但一算賬，要還的利息是本金的2倍左右。如果沒有找到更能賺錢的理財方式，明年手上存下些錢還是想提前還貸。”

你的房貸情況有何變化？(完)

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10月24日，新華社報道稱，中央財政將在今年第四季度增發2023年國債10000億元，增發的國債全部通過轉移支付方式安排給地方，集中力量支持災後恢復重建和彌補防災減災救災短板，整體提升我國抵禦自然災害的能力。市場方面認為，上述措施意在加強基礎建設投資並促進經濟成長，至於是從哪個角度切入，大家已並不在意。

上週，廣州市審議通過了《廣州市進一步促進民間投資高品質發展若干政策措施》，明確了鼓勵民間投資參與的重點領域，包括廣州重大功能片區、傳統基礎設施、城中村改造、清潔能源及綠色低碳領域建置、新型基礎建設、策略性新興產業與先進製造業、科技創新、社會民生等細分領域。

我們注意到，以廣東省廣州市為代表的南部、東南、東部沿海省市（包括這些區域內的一二線城市）的城投平台最近終於大幅放鬆了非標融資，尤其是底層為城中村改造、EOD以及其他基礎建設類的項目，社會資本、民間資金目前都已能順利參與項目投資。

我們近幾個月一直都有提到國務院當前重點支持的超大特大城市的城中村改造項目在推進方面的難度，尤其是社會資本（民間資金）的參與路徑與參與熱情問題，因這些超大特大城市主導城中村改造計畫的地方國企與城投平台先前一直不怎麼放開非標融資以大力引入社會資本，由此導致專項債和政府主導的更新基金等方面的資金支持顯得杯水車薪。

市場方面認為，對於面臨日益嚴峻的資產荒問題的投資機構來說，沿海城市的城投平台放開非標融資是個非常難得的業務機會期。儘管廣州等城市的城中村改造項目本身存在周期長、不確定性高等問題，但因這些沿海城市城投平臺本身的主體徵信決定了爆雷風險的降低（準確地說是國家不會允許這些經濟已開發地區的城投出現爆雷），加上國央企資金以及銀行資金直接參與城中村改造項目的前期融資都存在涉房業務方面的合規問題，因此對於信託、私募、保理、融資租賃等社會資本（民間資金）來說，目前是相當好的業務切入時機。

從市場的角度來看，就沿海經濟發達地區的城投融資業務而言，因信託、私募、保理、融資租賃等以社會資本（民間資金）參與為主的投資機構在融資成本方面很難和城投平台的債券融資和銀行融資的低利率競爭，因此沿海城市以前基本上都很難放開城投平台除銀行之外的非標融資業務（核心原因就是融資成本過高的問題）。

我們認為，沿海城市城投非標融資業務的開放與當前經濟和房地產行業下行背景下的地方政府基建投資增長​​訴求息息相關，尤其是城市更新、城中村改造、EOD等涉及基建類項目的大力上馬（主要是靠基建類投資拉動GDP）。我們先前也一直都有提到，中央和地方目前給予城中村改造那麼大的政策支持力度，更多的是希望透過超大特大城市的城中村改造激活樓市需求並全力拉動房地產。

國務院常務會議在今年7月21日審議通過了《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，《指導意見》中明確提出「鼓勵和支持民間資本參與城中村改造」。如果《指導意見》為超大特大城市（尤其是沿海城市）主導城中村改造的地方國企和城投平台提供了非標融資的契機，那麼新一輪地方政府的債務風險化解（「一攬子化債方案」的落地）則為投資機構拓展這些區域的城投非標融資業務提供了實實在在的機會。

與上述情況相似，我們在《城投爆雷風險緩解》一文中有提到，中央巡視組檢查結束後，江蘇、山東、天津等多個省市的城投非標業務已開始重新啟動，而且合理的融資服務費用也獲得了重新認可，這個情況也讓我們相當意外，因為自從城投平台壓縮融資成本紅線並嚴厲打擊融資中介以來，我們在業務拓展方面一直壓力巨大（很多城投類客戶資源都掌握在中介的手裡，具體原因不便闡述），因此這一波整頓之後城投非標融資市場的恢復情況頗為迅猛。

就自身的業務狀況而言，我們目前對超大特大城市（主要是沿海城市）城投平台的城中村改造、EOD項目等的非標投資業務尤為熱衷，一方面是這些超大特大城市（比如廣州等沿海城市）的城投平台在融資主體信用和投資風險方面有更好的安全邊際，相較之下大多數投資機構對其他城市城投平台的城市更新、片區開發、城中村改造項目的融資都不敢放開准入；另一方面是可支持城中村改造計畫的專案債額度非常有限，國央企資金的直接支持又存在涉房業務方面的合規問題，尤其是銀行參與城中村改造項目的前期融資存在一些合規和風控准入方面的障礙（僅能在專案後期提供拆遷貸和更新貸），因此對於我們民營投資機構來說，非標融資方面不需要太擔心銀行等主流機構的競爭。

要注意的是，儘管廣州、惠州等沿海城市都放開了城投非標融資，但因城投平臺本身的融資成本紅線依舊很難突破（一般都在年化3%-6%左右），因此我們在做這些優質區域城投平台的融資業務時，在綜合融資成本方面依舊很依賴於施工單位等提供的額外貼息，這甚至已成為我們介入強區域城投融資業務的核心痛點，畢竟大部分信託、私募、保理、融資租賃等社會資本的年化投資收益要求都到了8%-10%左右。

另外，就投資本身的策略而言，我們目前還是傾向以「F+EPC」為主的產品形式參與地方國企及城投平台的城中村改造、EOD等項目的投資，其中重點就是施工單位的貼息問題。如果還需要考慮施工單位的配資問題，那電投、能建、電建等能源電力施工單位肯定是更好的選擇，因為在新能源及儲能大發展的背景下，這類施工單位資金更充裕且房屋建築、基礎建設等多元化的業務拓展需求更為強烈，貼息、墊資能力也肯定更強。

相較之下，受房地產市場的拖累，中字係等大型央國企施工單位則將更多的精力放在了「保交樓」等項目上，對目前城中村改造等熱點項目方向的參與可能更加有心無力一些。至於一些因資金週轉困難導致欠薪的國央企施工單位，目前似乎已變得更為常見，不過我們在業務層面還是非常關注這類施工單位的應收帳款保理融資業務需求，包括在簽訂擔保、抽屜、兜底或回購協議的安排方面都一直在努力嘗試放寬相關合作條件。

資料來源：西政資本，本文已獲授權，對原作者表示感謝！

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個別開放戶劈三成 630.9萬入場

雖然新一份《施政報告》落實「減辣」，但新盤減價潮仍未停止。由路勁基建（01098）旗下路勁地產牽頭發展的香港仔黃竹坑站上蓋項目晉環（港島南岸第1期）昨天更新價單，共有50個單位新增優惠及直接減價，個別單位最多劈近三成，開放式折實售價630.9萬元起，周日（29日）賣11伙。

晉環昨天修改41個單位定價，30個位處2B座D室的開放式單位，劃一下調約18%；11個位處2A座H室的2房戶，劃一下調約13%。該盤同時增加樓價10%額外折扣優惠，整批最新折實售價減至630.9萬起，削幅約23%至29%，折實呎價21459起。

瓏碧推現金回贈最多91萬

以今批最平單位2B座6樓D室為例，為實用面積294方呎的開放式戶，去年9月首推時折實售價886.9萬元，最新折實售價630.9萬元，相隔逾一年賣平256萬元或約29%。

另外，指定9伙增加樓價5%及8%特別折扣優惠，以及2.5%提前成交現金回贈，即變相減價。項目同步公布銷售安排，落實周日賣其中11伙。

碧桂園（02007）旗下九龍城單幢盤瓏碧，也新增「早着先機」現金回贈優惠。由周日起，首10名買家選用180天現金付款計劃，並提前90天內成交，可獲成交金額8%現金回贈。發展商稱，個別單位最高可獲贈約91萬元回贈。

一手成交單日彈2.6倍

《施政報告》公布後，新盤成交量明顯反彈，昨天全港一手市場最少錄約18宗成交，較前天（24日）的5宗急彈2.6倍，創本月單日成交量新高。

信置（00083）及會德豐地產牽頭的西南九龍長沙灣維港滙II連沽3伙，套現逾1.1億元。

維港滙II第1座17樓A室，實用面積1536方呎，原定今年3月以5392.8萬元售出，8月更改售價為5284.94萬元，惟買家於本月20日撻訂離場，料損失逾264萬元訂金；市場消息透露，上述單位已於昨天以5290萬元重新售出，呎價34440元。

一手全新盤蜂擁登場，英皇國際（00163）香港仔舊契項目澄天進入最後直路。英皇國際副主席楊政龍預告，該盤將於今天公布首張價單，計劃短期內開售。

楊政龍歡迎樓市「減辣」措施，認為此舉對樓市起正面作用，預料短期將刺激市場交投。該盤正考慮加入針對性的優惠計劃，吸納專才來港置業。

澄天周二已開放示範單位予公眾，凡參觀示範單位人士，並讚好及追蹤英皇集團及英皇戲院的社交平台專頁，即可獲贈英皇戲院戲票一張。

澄天位於香港仔舊大街80號，屬單幢盤，提供110伙，實用面積245至881方呎，預計落成日期為2025年3月底。

譽林定價參考九龍塘雋睿

永義國際（01218）何文田窩打老道現樓譽林昨天上載樓書，提供56伙，實用面積260至2597方呎，間隔由開放式至4房，主打3房戶。住宅樓層由3樓起，一層最多5伙。據悉，項目料短期內開價及公布銷售安排，價錢參考同區豪宅及同系九龍塘雋睿。

嘉華國際（00173）牽頭發展的九龍東啟德承豐道啟德海灣第1期，於《施政報告》公布前夕開價，首批折實平均呎價19798元，創同區近6年半新低。嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）溫偉明表示，「減辣」增強買家入市信心，對該盤銷情有幫助，會盡快落實收票及銷售安排。

屋宇署公布，今年8月共批出22份建築圖則，其中恒地（00012）於2021年斥資508億元投得的中環民耀街新海濱3號商業地王（下稱新海濱3號地），獲准興建3幢商業樓宇；葵涌二號貨櫃碼頭一帶，則獲准興建一幢12層高的「巨無霸」倉庫，涉及樓面面積達495.93萬方呎。

8月份批出的22份建築圖則，其中新海濱3號地將可興建3幢樓宇，包括1幢4層（另設4層地庫）和1幢10層（另設6層地庫）的純商業樓宇，以及1幢集商業和「政府、機構或社區」設施於一身的9層高（另設6層地庫）建築物，總樓面面積約174.72萬方呎。

至於希慎（00014）夥拍華懋於2021年中標的銅鑼灣加路連山道商業地，也獲批准修訂圖則，總樓面面積約105.83萬方呎，將可興建兩幢商業連「政府、機構或社區」用途建築物，分別樓高25層（另設5層地庫）和16層（另設2層地庫）。

葵涌2號貨櫃碼頭起巨型倉庫

另一項矚目的非住宅項目，由九龍倉（00004）等旗下現代貨箱碼頭提出申請，於葵涌二號貨櫃碼頭一帶興建1幢12層的巨型倉庫，市場料作物流中心用途，並設有1幢單層的保安室，總樓面面積達495.93萬方呎。

住宅項目方面，長實（01113）與市區重建局合作推展的土瓜灣啟明街一帶「四合一」重建項目，料分期發展，最新獲批圖則為地盤A，總樓面面積約28.54萬方呎，包括兩幢30層（另設1層地庫）商住樓宇連「政府、機構或社區」設施。

屋宇署資料亦顯示，8月未有私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），是今年1月「零動工」以來近7個月再出現此情況；同月也只得97伙落成，按月減少24.2%。

今年9月獲批准強拍的西營盤荔安里1、3、5號及朝光街21至24號舊樓時利樓，今日由第一太平戴維斯舉行強拍會，底價2.54億元。該項目佔地約2977方呎，尚餘6個單位未能成功收購，當中4個由九龍建業（00034）「太子爺」兼執行董事柯沛鈞持有。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國表示，是次拍賣的地盤位於西營盤核心地段，距離港鐵西營盤站及香港大學站僅數分鐘步程，為市區罕有發展機遇。

測量師：區內未來宅供應多 估值逾10億

中原測量師行執行董事張競達指，上述地皮優點是臨海，將來落成後，基本上景觀開揚。目前地皮周邊的工程依然進行中，依然沙塵滾滾，大型商場要去到東涌市中心，即港鐵東涌站一帶，但地皮周邊將來會有很多大型建設，如大型屋苑、港鐵大型住宅項目等，因此相信未來應該會提供配套設施，而關鍵在於項目落成後，周邊物業能否同時落成。

若日後新填海區的配套尚未落成，最近要到鄰近迎東商場等地，才有民生商場，提供基本商店、食肆及街市等。

而翻查賣地章程，地皮的發展項目需要在2029年12月31日或之前落成，意味與預計在同年落成的東涌東站相差不遠，居民或不需要過分擔心交通配套問題。

預計可獲6標書

他直言，近期土地市場吹淡風，雖然地皮對發展商而言有吸引力，料最終可接獲5至6份標書，但因目前東涌樓價不算高，而且未來該區的住宅供應多，變相發展商亦未至於非投不可，故料發展商會出價競投，但出價不高。

考慮到地皮規模適中，及綜合目前市場環境的因素後，他估計地皮估值10億至12億元，即每平方呎樓面地價約2,500至3,000元。綜合市場估值10億至16億元。而參考過去半年附近二手私宅，平均成交呎價約1.1萬至1.38萬元，他預計，地皮日後總投資額約20億元以上，落成後每平方呎實用呎價約1.2萬及1.3萬元。

近期整體工商舖租賣市場表現疲弱，盡管港府大推搞活夜市措施多方刺激經濟，市場表現仍未見向好，加上息口不斷上揚因素下，投資者入市成本增加影響購買意慾。不少企業為控制成本，繼而考慮轉到工廈落戶，促使工廈整體需求有增無減。新近有業主將旗下長沙灣華匯廣場中層全層推出市場放售，叫價約2,880萬元。

6戶連租約 1伙呎租叫21元

中原（工商舖）工商部副分區營業董事魏漣表示，獨家放售位於長沙灣華匯廣場10樓全層，面積約4,111平方呎，意向價約2,880萬元，平均呎價約7,006元。物業全層共7個單位，當中6個單位以連租約形式出售，現時呎租約為18至22元，當中最長租約至2024年，而尚餘的1個交吉單位，每平方呎叫租約21元。

放售單位配套齊全，實屬區內優質物業，大廈配套完備並附設停車場，為企業提供更大營商靈活度，單位布局方正寬敞，內籠空間高效實用，屬區內極具投資潛力之項目。

長沙灣華匯廣場坐落長沙灣黃金地段，位處大南西街及長沙灣道交滙點，地理位置優越，2分鐘步程直達港鐵荔枝角站，同時物業亦比鄰多條貫通全港巴士及小巴綫路，交通網絡完善，為企業頻繁經貿往來開拓無限商機。

創業年輕化 工廈需求增

魏氏續指，近年不少企業因應市況採取保守投資態度，在經營成本上更見審慎，因而令不少企業將注意力轉投向工廈市場上，加上近年市場創業年輕化趨勢，不少年輕投資者需要工作室開展屬於自己事業，工廈在空間靈活度或者租金上都絕對能一一配合年輕投資者需要。再者，長沙灣工廈租務需求一直處於較穩定狀態，作為長綫收租的投資者，租金回報上亦較穩定。

資料顯示，第3季長沙灣工廈整體租賃情況維持約50宗水平，租務需求大致穩定。當中9月份總成交金額更約達306萬元，對比7至8月份按月多出近1倍，同時9月份總成交面積約為161,399平方呎，分別較7月份約95,290平方呎及8月份約79,651平方呎多出近70%至1倍，反映區內大面積工廈單位亦有一定需求。而隨着長沙灣工廈租務需求及租金回報相對穩定，加上是次推售項目屬市場罕有，預料會獲投資者歡迎洽購。

隨着沙中綫開通及全球復常，而新蒲崗區內近年發展漸趨成熟，區內有不少工廈進行活化或翻新，發展前景樂觀，備受看好，吸引了不少用家及投資者進駐，部分業主握緊時機，趁機放售物業，其中，旺景工業大樓高層單位，以意向呎價約3,899元放售。

分間15戶 即買即收租

萊斯物業物業顧問司徒華冠表示，放售為位於新蒲崗大有街2至4號旺景工業大樓高層單位，面積約3,737平方呎，業主現以意向價約1,457萬元放售，平均每呎叫價約3,899元，以市場租值約45,000元，單位若長綫收租可享租金回報率3.7厘。

上址目前已分間為15個單位，可即買即收租，內籠多窗開揚，內設洗手間及冷氣配備。該廈設有4部客用升降機，8部貨用升降機，方便出入及上、落貨，而位置上，物業處於大有街頭段，附近更有新型購物商場mikiki、AIRSIDE等大型商場，人流暢旺，交通方便，同時間鄰近港鐵啟德及鑽石山站，另有多條小巴、巴士綫來往港九新界各區，四通八達。

而參考該廈最新成交，高層戶，面積2,424平方呎，市場消息指以約888萬元易手，平均呎價約3,663元，而低層單位，面積約234平方呎，以月租約5,280元成交，平均呎租約23元。

新蒲崗鄰近啟德發展區，交通配套及街道優化設施如沙中綫、地下停車場及地下街等陸續落成，區內前景發展潛力看高一綫，相信該區工貿廈有價有市，展望買賣市場交投持續增長。

屋宇署8月份批出22份建築圖則，當中包括多個超大型的工商業項目，涉及近780萬平方呎樓面，包括九倉旗下的現代貨櫃碼頭申請將葵涌2號貨櫃碼頭興建成「巨無霸」物流中心，總樓面接近500萬平方呎，面積比兩幢半IFC二期還要大。由現代貨櫃碼頭持有的葵涌2號貨櫃碼頭獲准興建12層高貨倉及1座1層高的保安室，涉及約496萬方呎樓面。

《施政報告》迎來「減辣」好消息，西九龍現樓項目維港滙昨日單日連沽3伙，合共套現逾1.13億，個別4房大戶以每呎高見3.4萬售出，造價不俗。

由信和、會德豐地產、嘉華及爪哇合作發展的西九龍維港滙，昨於《施政報告》揭盅後連環售3伙，均於第2期維港滙II，最大宗為1座17樓A室，面積1536方呎，為4房連雙套房間隔，單位以5290萬售出，呎價達34440元。

另毗鄰的1座17樓B室，面積1432方呎，同為4房連雙套房間隔，亦於昨日以4663萬售出，呎價32563元，據悉上述兩伙雖然屬相鄰戶，但由兩組客分別購入。最後一伙位於5座25樓B室，面積490方呎，屬2房間隔，採開放式廚房設計，昨日以1357萬售出，呎價27695元，連同2伙4房戶，項目單日連沽3伙，共套現逾1.131億。

單日沽3伙

總括維港滙整個項目本月至今共售7伙，套現逾1.7億。單是今年至今，累積已售出逾230伙，套現逾52.7億。

雖然本港樓市吹淡風，信和置業（083）副主席黃永光昨日出席股東大會時卻表示，在本港人口回復正增長，加上失業率處於4年低位等利好因素支持下，預期樓市將健康平穩發展。同場的信和置業主席黃志祥指出，集團於前海有2個合作項目，又稱非常看好大灣區發展，鼓勵市民多到大灣區消費，將經驗帶回香港，供本港發展商參考。

黃永光預料，本港樓市會平穩及健康發展，當中有多項利好因素，例如香港人口比去年淨增長約15萬、過去6個月住宅租務非常活躍、政府亦和30間國際及創科公司簽署來港發展的諒解備忘錄，以及失業率降至4年半新低的2.8%，均有利於香港經濟發展。另外，集團持淨現金420億元，會用來補充土地儲備，以及穩定增長的派息。根據年報，截至6月底，信置擁有現金及銀行存款439.32億元。

看好大灣區前景

至於物色新項目方面，黃志祥稱，他們會不時留意在港入標買地機會，無論獨資及合資項目也會留意，同時由於集團來自新加坡，故公司亦會留意當地發展機會。黃永光補充，北部都會區非常有潛力，公司在錦田站亦有與港鐵（066）合作項目。

本港商場方面，新建的朗壹廣場早於2個月前落成，涉及50萬方呎。資產管理董事蔡碧林稱，集團已不斷改善屯門市廣場，以及在奥海城商場引進更多餐飲項目，增加吸引力。至於酒店業務方面，集團指出，在暑假及十一黄金周檔期，入住情況已經恢復至8、9成，並會提升服務質素，迎接通關後更多旅客過來。

酒店旺季恢復逾8成

提到內地發展方面，黃志祥指出，近期較多港人北上消費，認為此舉可令港人親歷更靚的商場、消費更平的商戶，以及更好的灣區發展體驗。他直言，大灣區商場建得比香港更突出，鼓勵港人北上消費後，給予業界及公司意見，令香港更進步。他笑言，內地經濟繁榮下，市民可去多些大灣區，體驗祖國近10年的高速發展，毋須去其他城市。

談及大灣區市場，黃永光指出，集團在大灣區內已聯同九龍倉（004）合作發展一個服務式住宅，並已入伙，相關租務成績不錯，另一個為興建中的商業項目。他稱，大灣區帶來巨大商機，集團一直非常留意。