房市下半年一掃冷清氛圍，展望第4季房市，房仲業者認為，房市政策衝擊已經逐漸淡化，後況僅面臨總統大選、全球經濟局勢等變數，第4季有望延續第3季的市場買氣，目前房市以自用、長期置產為主力，量能穩定。

中信房屋總經理張世宗表示，有鑑於中古屋房價遲遲不落，民眾陸續進入市場，去化速度明顯增快，加上新青安房貸方案拉抬首購自住族群於蛋白區千萬以下產品的買氣，因此第4季房市應有更佳的表現空間。

明年初將遇到總統大選，房仲業者普遍認為是第4季的唯一變數，不過，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，第4季延續第3季穩定的市場買氣，雖然有總統大選干擾，但自用客似乎對於選情並不敏感。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，近年房市政策目標為「抑制投資買盤，鼓勵自住買氣」，在平均地權修法和囤房稅2.0雙重效應下，置產族收手，自住仍為主力。

張旭嵐表示，年底雖有大選干擾，但剛需盤堅，預售買氣轉向成屋，不過整體交易量增，但市場價格變化不大，第4季仍屬「價溫量穩」的局勢。

整體而言，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，房市政策衝擊淡化，後續囤房稅2.0對整體房市衝擊不大，目前房市交易以自用、長期置產為主力，雖然今年房市交易量縮格局已確立，但量縮幅度仍有再收斂至個位數的機會。

提要
新青安房貸政策加持 10月平均年增逾兩成 月增率也有好表現

五大房仲昨（31）日發布10月自結門市交易量，受惠新青安房貸利多政策刺激買氣下，五大業者10月門市交易量全面呈現年月雙增，其中，年增率均值逾兩成。

根據五大房仲業者統計10月門市交易量，永慶房產集團全台月增5%、年增28%；信義（9940）房屋全台月微增、年增15%以上；住商機構全台月增6%、年增18.9%；台灣房屋統計的七都月增5.8%、年增29.1%；中信房屋全台月增12%、年增21.5%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，國內景氣燈號睽違十個月後再轉呈黃藍燈，顯示經濟景氣有好轉跡象，加上年底購屋旺季來臨，民眾購屋轉趨積極，且新青安優惠貸款上路後，讓首購族或符合新青安優惠貸款資格的自住族群，猶豫期縮短，加快腳步進場；而換屋、長期置產需求近期也有活躍跡象，讓10月房市交易較上月成長。

若與去年相較，五大房仲全部年增一到兩成以上，陳金萍指出，去年8月兩岸關係轉趨緊張，加上央行連續升息、以及九合一大選前的狀況下，市場觀望氣氛濃厚，猶豫期拉長，自8月後房市交易量都處於相對低檔，而今年在美中關係緊張情勢緩和下，經濟情勢與房市政策影響漸淡化，讓房市回歸供需基本面。

觀察各產品，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，北北桃中1,500萬以下，台南高雄1,000萬以下，兩房以上規格依舊是市場主力，值得一提的是，因私法人無法購買住宅，商用交易開始活絡，因此低總價店面、小型辦公室等，也陸續因為有現金流的帶動成為穩定型投資者的心頭好。

根據信義房屋統計，10月總價700萬~1,000萬元交易數量較9月明顯成長，主要可能受惠新青安貸款政策，加上租金持續走揚，購屋人選擇購屋自用，北市3,000萬元以上的換屋市場交易量增，可能與屋主在市場待售一陣子，不再堅持價格吸引買氣有關。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，10月房市買氣維持穩定，買方數量和第3季水準相近，且買方購屋意願明確，一方面通膨預期對於房市形成支撐，民眾普遍未有房價會明顯下跌的憂慮。此外，平均地權條例上路後利空淡化，市場整體自用當道，而以哈戰爭連最敏感的股市波動都不大，對於房市則影響更輕微。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，年底是結婚旺季，也是傳統購屋潮，受惠於新青安優貸方案，年輕賞屋族比例大增。

爭取新青安、首購這樣做 10月交易年增近三成

台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2023年10月六都和新竹縣市交易量變化，交易量較上月微增5%，以桃園8%，高雄7%，增幅較大；較去年同期相比，桃園市、台中市和新北市年增逾三成以上，平均交易量年增29%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，年底是結婚旺季，也是傳統購屋潮，受惠新青安優貸方案8月實施，年輕賞屋族比例大增，為了即時爭取貸款優惠，不少首購族「棄預售、就中古」，以便「現在住、立即貸」，尤其是低總價的兩房物件最受青睞。

國立中央大學台灣經濟發展研究中心消費者信心指數調查中，「購買房地產時機」指標部分，本月調查結果為106.36 點，與上月的調查結果105.7相比上升0.66 點。

張旭嵐分析，近年房市政策目標為抑制投資買盤，鼓勵自住買氣，在平均地權修法和囤房稅2.0雙重效應下，置產族收手，自住仍為主力。年底雖有大選干擾，但剛需盤堅，預售買氣轉向成屋，不過整體交易量增，但市場價格變化不大，第4季仍屬「價溫量穩」的局勢。


新青安貸款激勵買氣 5大房仲10月交易表現升溫
中央社

國內5大房仲今天公布10月內部交易狀況，受惠新青安優惠貸款方案上路吸引買盤進場，10月房仲業者交易狀況呈現年、月雙增，尤其今年10月市況優於去年同期，增幅在15%到29.1%之間。

住商機構統計旗下成交狀況，10月交易量月增6%、年增18.9%；住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，新青安優惠貸款帶動買氣加溫，台北、新北、桃園及台中以新台幣1500萬元以下的物件較受青睞；台南、高雄市以1000萬元以下為主，整體而言，以兩房以上規格為市場主力。

永慶房屋集團統計10月全台交易量月增5%、年增28%；永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，目前房市回歸供需基本面，加上年底購屋旺季來臨，民眾購屋轉趨積極，新青安優惠貸款上路後，縮短符合資格的自住族群猶豫期，另換屋、長期置產需求的買盤近期也有活躍跡象，促使10月房市回溫。

中信房屋統計10月不動產成交件數，月增12%、年增21.5%；中信房屋總經理張世宗指出，與第3季相比，10月房市有回溫跡象，中古屋去化速度明顯加快；另受惠新青安優惠貸款上路，蛋白區千萬元以下產品吸引首購自住族群進場，預估第4季房市還有更好的表現空間。

台灣房屋集團統計內部成交行情，10月月增5.8%、年增29.1%。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，在新青安優惠貸款助攻下，年輕賞屋族群比例大增，且為儘快爭取貸款優惠，不少首購族「棄預售、就中古」，以便立即獲得貸款，其中以低總價兩房物件最受青睞。

信義房屋統計門市10月交易狀況年增約15%，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，第4季延續第3季的穩定買氣，雖然接下來有總統大選等不確定因素干擾，但對自用客來說影響不大，整體房市呈現自用當道、交易平穩的狀況。


受惠新青安政策 剛性買盤回籠
工商時報

青安房貸政策帶動，房市交易擺脫低迷，除了首購自用當道，換屋、長期置產需求近期也有活躍跡象，五大房仲10月門市交易回溫，連四個月正成長，業績普遍月增約1成、年增15％～29％。

各大房仲業者自結10月門市交易資料，信義房屋、住商機構年增率均逾1成，永慶房產集團、中信房屋、台灣房屋更增逾2成。業者認為，即使近來有以巴衝突、總統大選加溫等不利因素，自住買盤仍相當穩定，經過一年多來交易低迷，今年下半年以來交易量緩增。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說，年底購屋旺季來臨，新青安優惠貸款上路後，讓首購族或符合優惠貸款資格的自住族群猶豫期縮短；換屋、長期置產需求也有活躍跡象，10月房市交易量續增，下半年房市表現優於去年同期，今年整體房市交易量縮幅度有再收斂至個位數的機會。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，10月房市買氣穩定，買方數量和第三季水準相近，買方購屋意願明確，通膨預期對房市形成支撐，民眾普遍沒有房價明顯下跌的憂慮，新青安房貸穩定市場買氣，平均地權條例上路後利空淡化，市場整體自用當道。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，年底是傳統購屋潮，年輕族群看屋比例大增，為即時爭取貸款優惠，不少首購族「棄預售、就中古」以「現在住、立即貸」，低總價兩房物件最受青睞，年底雖有大選干擾，但剛需盤堅，預售買氣轉向成屋，整體交易量增，價格變化不大，第四季仍「價溫量穩」格局。

桃園市住宅發展處表示，該社區屋齡超過40年，為5層樓60戶之危險建築物，產權細碎複雜，實施者傑丞開發前於2022年6月報核事業計畫後，積極整合地主，終於得到地主們認可，取得百分之百同意。

傑丞開發總經理徐志成表示，自己是桃園人，該棟爛尾樓耐震能力不足，頹壞已久，幾乎已是桃園的地標，凡是經過春日路都會看到它，5年前偶識地主，知道地主已找了三家建商研商都更重建，但都沒下文。徐志成表示，自己深知都更整合不但耗時而且困難，但基於社會責任，決定承擔桃園鄉親及地主的期盼，接下了這萬分艱鉅的整合任務，經過專業、誠意與耐心的溝通，拜訪每位地主不下十次，終於完成整合。

住宅發展處補充說明，市府2023年陸續推出6項都更精進作為，4月研訂放寬「都更單元劃定基準」劃定條件，5月調高「都更權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準」營建單價，並於7月啟動「跨街廓都更容積調派專案」，讓小基地的容積得以移出調派，增加參與都更的機會，並於10月新訂「受理提議劃定更新地區作業原則」，經市府受理劃定後同意門檻可降低為75％、取得時程獎勵10％，另研訂「實施者申請代拆辦法」兼顧住戶權益及程序正義之代拆流程，研修「都更容積獎勵核算標準」放寛開放空間及公益設施獎勵核算，並新增透天厝整合獎勵項目。

此外，為提高都更誘因在行政程序上，桃園都發局也合併都市設計審議和都市更新審議作業，以縮短時程，讓更多有安全疑慮的老舊建物能加速重建。凡是有意了解自己社區都更課題的民眾，可連絡住宅發展處安排時間地點舉辦相關說明會。

南科族近年成為台南房市主力族群，一名在南科工作、有2個小孩的網友於PTT上發問，因空間需求想換屋，預算落在1700萬到1800萬之間，考量善化、新市一帶價格太高，想改找永康或九份子，並尋求區域發展性的看法及購屋建議。信義房屋台南民生店長張榮表示，單從網友需求看來，要找新透天都不容易，建議稍微放寬理想屋齡比較有機會，另外也提醒換屋族，不要一次換太大，避免空間閒置且造成房貸壓力。

放寬屋齡較有機會
張榮分析，網友所述的永康與九份子，確實都是這幾年南科族喜好的區塊，兩地各有千秋。九份子屬於仍在發展中的新重劃區，生活機能還在完備中，但有北外環道路的話題，未來開通後勢必熱度會再增加；而永康則是發展已久，生活機能完善，往來舊市區也非常方便，只是道路較窄，相關交通疏通規劃還在逐漸改善中。

張榮表示，但也因為需求量大，加上近年建商土地取得與建設成本增加，透天新成屋價位普遍都已落在2000萬上下，因此建議放寬屋齡至15年左右，可選擇的物件與區域會較多，不論永康或是安南區都有物件可選擇，如生活機能完善的永康東橋，一定要新屋的話就需要往更市郊，如安定、西港等區域才有機會。

除物件選擇外，就此名網友文章描述看來，屬於有空間需求、小換大的換屋族，張榮建議，此時換屋不需一次換太大，實務上碰過不少直接更換4-5層樓的客戶，在搬入後才發現空間需求沒有那麼多，不僅好幾房空置，房貸壓力也比較大，因此建議如想換透天選擇3-3.5層樓物件即可。

1個月內完成買賣交易最佳
此外，張榮提到，換屋族更需注意自備款問題，若換屋需要售出現有物件才能另行購置者，因賣屋所得皆會進入專戶中，非立即可以拿到現金，建議買賣同時進行，將兩者交易時間點控在1個月內為佳。

交屋流程約需1個半月才能完成，時間相近可和買方談售後短期回租，以利動用售屋專戶款項來支付新屋自備款；此時同步完成新屋購買，亦可及早辦理貸款、過戶交屋、以及後續裝修整理等。同時間完成可避免新房還沒找到，或還不能搬入卻因舊屋已售出，需要臨時找短期租屋，新屋完善後又要再搬一次家的困擾。

張榮也提醒，由於一買一賣在實務上需要全盤的評估與考量，甚至需要跟未來的賣方協商後續回租或延緩交屋等事項，比單純買或賣還要複雜許多，因此建議對買賣屋流程較陌生的消費者，先與專業仲介人員討論，從想換的理想物件格局、價格區間、地區評估是否有機會買到，再來是現有物件行情以及期望值，仲介依據消費者需求與現況、協助調配買賣屋時程與後續流程。

信義房屋（9940）統計10月門市交易狀況，房市維持穩定交易市況，10月房市交易量較9月微增，但較去年同期成長超過15%，在新青安貸款穩住首購信心下，整體房市自用當道且交易狀況平穩。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，10月房市買氣維持穩定，買方數量和第三季水準相近，且買方購屋意願明確，一方面通膨預期對於房市形成支撐，民眾普遍未有房價會明顯下跌的憂慮。

另一方面政府的新青安房貸也有穩定市場買氣的效果，平均地權條例上路後利空淡化，市場整體自用當道，而以哈戰爭連最敏感的股市波動都不大，對於房市則影響更輕微。

信義房屋統計10月交易狀況，總價700~1000萬元交易數量較9月成長，這個族群可能受惠新青安貸款政策，另一方面也可能租金走揚，購屋人選擇購屋自用。

台北市首購族群10月表現一般，但3000萬以上的換屋市場交易量增，可能與屋主在市場待售一陣子，不再堅持價格吸引買氣有關。

新北市總價700~2000萬元則占了新北將近7成的交易，桃園市則是700~1500萬占比為大宗，台中市同樣也是700~1500萬元市場交易熱絡，台南與高雄也是總價700~1500萬交易穩定。

曾敬德指出，第三季市場淡季不淡，第四季延續第三季穩定的市場買氣，雖然有總統大選干擾，但自用客似乎對於選情並不敏感。


旺季仍旺 永慶：10月房市買氣連四升

永慶房產集團統計內部交易資料指出，10月全台交易量較9月小增5%，旺季仍旺。

六都與9月相比，台北月增13%，新北成長7%，桃園月增4%，新竹縣市成長2%，台中增加10%，台南與高雄分別月增6%與2%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，國內景氣燈號睽違10個月後再轉呈黃藍燈，顯示經濟景氣有好轉跡象，目前房市回歸供需基本面，加上年底購屋旺季來臨，民眾購屋轉趨積極。

此外新青安優惠貸款上路後，讓首購族或符合新青安優惠貸款資格的自住族群，猶豫期縮短，加快腳步進場；而換屋、長期置產需求近期也有活躍跡象，讓10月房市交易月增5%，且已是連四月成長。

若與去年10月同期相比，陳金萍說明，全台房市交易量增28%，台北年增27%，新北成長23%，桃園年增32%，新竹縣市量增33%，台中成長36%最多，台南年增13%，高雄則成長28%。

去年8月兩岸關係轉趨緊張，加上央行連續升息、以及九合一大選前的狀況下，市場觀望氣氛濃厚，猶豫期拉長，自8月後房市交易量都處於相對低檔，而今年在中美關係緊張情勢緩和下，經濟情勢與房市政策影響漸淡化，讓房市回歸供需基本面，今年10月全台交易量表現較去年同期大增逾二成，桃園、新竹縣市與台南甚至成長超過三成。

陳金萍表示，第四季房市有總統大選選戰、全球經濟局勢等變數，不過，目前平均地權條例已上路，房市政策衝擊淡化，雖仍有囤房稅2.0修法進行中，但對於整體房市衝擊不大，目前房市交易以自用、長期置產為主力，量能穩定。

根據內政部最新統計，今年1-9月全台建物買賣移轉棟數21.9萬棟，年減10.3%，量縮幅度已收斂至一成左右，顯示今年下半年房市表現優於去年同期，雖今年房市交易量縮格局已確立，但量縮幅度仍有再收斂至個位數的機會。

為鼓勵台商回流、吸引企業投資，各級產業需地殷切，台南積極透過產業園區開發、土地盤點、市地重劃等策略，創造多元投資標的並推動各工業區開發，市府現進行七股科技科工業區開發工程，並同步啟動沙崙健康園區與沙崙產業園區整體發展規劃作業，另為帶動溪北經濟發展軸線也以啟動柳營科技園區第三期報編作業。

市長黃偉哲表示，七股科技科工業區環差定稿與開發計畫分別提送於環境部與台南市府都市發展局審查，後續配合相關核定期程辦理，預計2024年初公告出售土地，採廠商建廠與工程同步辦理，加速開發七股科技工業區，以滿足整體上中下游產業需求，並兼顧七股地區農漁食品製造等特色產業發展，讓七股有機會成為南科的衛星產業園區，同時也代表了台南海線城市的翻轉。

經濟發展局長林榮川進一步指出，新設沙崙健康園區，計畫引進生技、製藥、醫療器材及健康領域等產業，目前可行性規劃報告也於2023年8月17日取得經濟部備查，其餘書件刻正依規送審階段；環境部於2023年10月4日就綠能產業園區召開環境影響說明書第3次專案小組會議；另為帶動溪北經濟發展軸線的柳科三期，已於2022年底啟動園區報編程序，並於本年陸續辦理規畫及舉辦說明會廣納地方意見，預計2023年10月底前完成土地勘選程序。

經發局進一步補充，針對已開發工業區的公共設施改善，2023年度向經濟部爭取「補助地方政府強化地方工業區公共設施及設置平價產業園區」前瞻計畫補助，於本年9月23日獲核定補助2案經費共2,300萬元(柳營科技工業區污水處理廠設備更新計畫總經費1,800萬元、永康科技工業區污水處理廠氨氮檢測設備新增計畫總經費500萬元)。

同時於2023年8月31日向經濟部爭取未設污水廠工業區可行性規劃評估案補助，加強既有設施更新，並盤點整體工業區於污水處理上的強化因應措施，希望打造優質的投資環境，滿足世界大廠和新興產業進駐營運之需，帶動產業轉型與升級，增加就業機會及促進區域的均衡發展。

住商機構統計旗下10月成交狀況後發現，10月交易量與9月相比略增6%，比去年同期增加18.9%，區域表現上多數優於去年，表現也比上月亮眼。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，8月新青安房貸上膛後，買氣直線加溫，到了9月仍有大幅量增，惟值得留意的是，10月買氣增幅較弱，除了9月交易量高之外，推估為屋主對價格堅持度提高，買方開始觀望所致。

徐佳馨表示，表現最佳的區域在新北，月增達13.7%，年增也有30.3%，台南月成長13.5%，年成長達20%，其餘區域雖各有消長，但整體來說多數呈現正面表現。

至於在產品主力上，北北桃中1,500萬以下，台南高雄1,000萬以下，兩房以上規格依舊是市場主力。

相較於住宅產品，值得一提的是因私法人無法購買住宅，商用交易開始活絡，因此低總價店面、小型辦公室等等，也陸續因為有現金流的帶動成為穩定型投資者的心頭好。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，過往選舉多會影響買氣，加上各方對第四季經濟態度保守，第四季買氣力圖穩中有進，此外，今年突發以阿戰爭，影響全球經濟動態，難免讓投資方偏向觀望，全年交易量不容易有大好表現。

東洋置地今（31）日宣布與瑞士瑞斯麗酒店管理品牌Swisstouches Living正式簽約，兩造共同攜手打造位於嘉義的「東洋置地12翫」案，並由東洋置地董事長李宜晉、瑞士「瑞斯麗Swisstouches Living」CEO 執行長MR.LARMOUR共同簽署。

身為東洋建設第二代，同時是棕梠湖高爾夫球場執行長，也是現任李宜晉建築師事務所、昴星團整合設計團隊的首席建築師的李宜晉表示，看好台灣未來休閒不動產的發展趨勢，他與多位資深建築專業者創立東洋置地，首案將於棕梠湖高爾夫球場旁半山、打造12棟建築－「東洋置地12翫俱樂部」，新案結合建築、景觀、室內設計整體規劃，是台灣唯一位處高爾夫球場半山的別墅，更是國内唯一的量身訂製、注文渡假別墅。

在日本、所謂「注文住宅」亦即「買地蓋屋」，客戶可根據個人需求，客製化、量身打造符合自身需求的住宅；過程為，消費者先買一塊地，然後委由建築公司設計、打造屬於自身獨一無二風格的住宅。

擁有早稻田建築博士專業學歷的李宜晉指出，「東洋置地12翫俱樂部」基地約4,000坪，共規劃12戶，每戶擁有獨立建照丶景觀設計，每戶地坪從270~629坪不等，總銷約28-30億元，採客製化量身打造的建築，首棟建築預計明年上半年完工。

「東洋置地12翫俱樂部」是由東洋置地擘劃，除了選購土地委託設計，與日本知名的建築設計公司Earnest Architects合作外，軟體部份引進瑞士大管家機制，委由超過百年酒店管理經驗的瑞士瑞斯麗酒店管理品牌Swisstouches Living管理服務。

瑞士瑞斯麗酒店管理品牌Swisstouches Living的CEO 執行長MR.LARMOUR表示，SHGI是一家聯合多家公司的國際聯盟組織，旗下擁有瑞士瑞斯麗酒店管理公司，總部位於瑞士阿爾卑斯山下，旨在為全球客戶提供瑞士一流的酒店管理與服務。

瑞斯麗飯店管理公司是目前全球發展最快、規模最大的酒店管理品牌，其辦事處和酒店專案遍布世界各地。

MR.LARMOUR指出，很高興Swisstouches Living有機會踏上台灣，並與「東洋置地」合作，期待在這入選英國年鑑世界百大高爾夫球場的「棕梠湖高爾夫球場」內，將有12棟的「東洋置地12翫俱樂部」建築中，注入瑞斯麗酒店管理服務，將康養理念和世界級標準與品質服務融入建築，另外服務也將融合、規劃各種主題之旅，包括騎馬、搭乘遊艇、小吃美食之旅等私人活動。

住宅使照核發則創15年新高，代表大批交屋潮將臨。

內政部表示，今年前三季住宅建照核發宅數共109,507件，年減18.1％，終止連六升，回落近四年低點，顯示房市低迷建商推案縮手。另外，住宅使照核發宅數84,414件，創15年新高，代表大批交屋潮即將來臨。

內政部31日公布最新建築相關統計。今年前三季建照量大減，六都中，新北市受惠預售大案挹注，累計前九月的建照量已超車常勝軍台中市，以22,137件居冠、台中19,042居次，台南7,210件居六都之末。

今年Q3住宅開工宅數30,891件，則為近十季最低。專家分析，請領建照後須於六個月內申報開工，可展延三個月，開工件數通常反映的是前六至九個月的建照申請量，代表開發商在年初就已縮手、減少推案。

業者坦言，原物料、工料上漲，開發商必須找到營造廠才能申報開工，若出現營造廠報價不符預期或沒有合適廠商的情況，可能寧願讓建照作廢、暫緩原訂開工計畫，適當時機再重啟流程。

台中是「建照、使照、開工」三冠王的常勝軍，但今年前九月的建照數量，被新北市超車。新北市今年以來連推數個預售指標大案，使得請領建照數量大增，穩定開發商的推案信心。

至於使照部分，今年前三季住宅使照核發宅數84,414件，年增5.5％，已連五年成長，創15年新高，直逼2008年的84,971件數高點。六都中以台中市15,181件居冠、其次桃園、新北，台北市居末。

專家指出，「建照」數量減少，反映開發商對市場前景不如先前樂觀，請領建照後才能報開工，因此開工件數與建照同步呈量縮；「使照」呈現的是過去三～四年的房市狀況。

國家住都中心新竹縣竹東鎮「東林好室」社宅新建統包工程於2023年10月31日順利決標，將由「耀寬營造、辰洸科技、陳聖中建築師事務所」統包團隊承攬，預計2028年完工，為竹東鎮提供90戶社宅。截至今日，國家住都中心推動社宅已完工及決標戶數共4萬6,420戶。

新竹縣「東林好室」社宅基地位於竹東核心地帶，北側為東林路，東側為大明路，西側為中正路，步行3分鐘可達台鐵竹東火車站，交通便捷。基地鄰近樹杞林文化館、中山國小、竹東國小、竹東國中、竹東高中等，文教機能豐富。另外，距離鎮公所、地政事務所、衛生所等行政機關，以及竹東郵局、中央市場等生活服務設施，也都在10分鐘步行範圍內，生活機能便利。

本案除提供舒適智慧的社宅，並規劃無圍牆開放空間，提供住戶及在地里民舒適休憩環境。另將設置保護家園及店鋪空間，提升在地服務機能，期能滿足通勤就業人口居住需求，也提供在地民眾更多居住選擇。

針對近期債券出現波動的情況，萬科A（000002）10月31日在投資者交流的互動易平臺上回復，公司基本面沒有出現任何問題，債券異動主要是市場情緒波動所致。 同時境外市場出現有關公司的不實猜測，導致公司美元債價格在上周出現大幅波動。 目前公司財務穩健，各項資金和還款安排都在有序進行中，公司已連續14年保持經營性現金流為正，1至9月覆蓋新專案地價支出后仍然保持為正。 公司會密切關注市場變化，積極加強與債券投資人的溝通，協助投資人更好地瞭解公司財務與經營情況，引導市場價格回歸合理水準。

根據萬科已披露資訊，目前公司當前經營正常，業務發展良好，今年1至9月累計合同銷售金額2806億元，保持在行業頭部梯隊，其中9月合同銷售金額320億元，環比增長41.6%。 現金流方面，公司已連續14年保持經營性現金流為正，前三季度覆蓋37個新專案地價支出后仍然保持為正。 截至3季度末，公司在手資金1037億元，對短債的覆蓋倍數2.2倍。 年內公司已無境外融資到期，境內待償還信用債僅3.8億元。

值得留意的是，針對近期外界關注的美元債問題，在今年中期業績會上，萬科首席財務官韓慧華解釋稱，萬科上半年在境外完成了150億元再融資，主動提前進行了融資置換和短債歸還，因此年內已無到期境外債務。 對於明年到期的3筆美元債，萬科也已提前從三方面做好充分的準備：一是境外自有資金方面，萬科於境外持有數十億元的自有資金可用於償債; 二是萬科的境外平臺前期投資了境內外專案，專案分紅、回購、退出等都能提供充分的資金; 三是通過銀行端市場開展境外融資，萬科8月已獲取發改委2024年再融資中長期外債額度，並已啟動與相關銀行的溝通。 從上述情況來看，萬科早已未雨綢繆做好了規劃和安排，因此完全沒必要為萬科的美元債感到擔憂。

11月1日報導，從“問世”，到“隱退”，再到“重出江湖”，在各地為提振樓市各出新招的背景下，曾流行於棚改高峰期的房票又重新回到了大眾視野中。

乍聽上去，「房票」一詞頗具年代感。 搜索相關歷史報導發現，從2005年起就有部分地區嘗試給拆遷戶發放房票購置新房，後在2015年左右因棚改貨幣化的浪潮被推廣開來，並隨著2018年棚改的退潮而“隱退”。

如今，以廣州、鄭州為代表的多個熱點城市重新祭出這一調控手段，也再度激起了千層浪。

資料圖：航拍一處新建住宅。 中新社記者 呂明 攝資料圖：航拍一處新建住宅。 中新社記者 呂明 攝
廣州成首個出手的一線城市

在超大特大城市積極穩步推進城中村改造工作之際，日前，《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議通過。

其中，最引人關注的莫過於提出“優化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持管道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率”。 廣州由此成為首個明確提出“探索房票安置政策機制”的一線城市。

梳理髮現，2022年就已經有很多城市出臺了相關制度，如鄭州、南京、廈門、貴陽、無錫等地都有小範圍、短時間推行房票安置政策。 “本次政策在很大程度上受到討論，原因是房票以往在二三線城市提及較多，本次一線城市也提及，會被認為是否代表了什麼政策風向。” 易居研究院研究總監嚴躍進表示。

“廣州的房票政策，客觀上體現了城中村改造和安置工作發力的導向。 說明目前市場熱點城中村的改造在加速，且會更好地和房票結合。 “嚴躍進說。

房票上一次引發較大關注是在2022年6月，鄭州成為本輪“老招新用”中首個出手的省會城市。 具體而言，鄭州中心城區的棚戶區改造將推行房票安置，對被徵收人使用房票購買商品住房，給予安置補償權益金額8%獎勵，且不計入家庭限購套數。

那麼，房票安置到底意味著什麼？ 鏡鑒諮詢創始人張宏偉解釋稱：簡單理解就是一個專案要拆遷，不給住戶分房子（實物安置），或直接馬上進行貨幣補償（貨幣安置），而是給到一張面值基本等同於或略高於貨幣補償金額的支票，以在市場上買房子抵房款。 這樣開發商收到的不是現金而是房票，之後再找相關政府部門兌現。

廣州一在建樓盤。 范少鵬 攝廣州一在建樓盤。 范少鵬 攝
已推出房票的城市情況如何

“拆遷拆遷，一步登天”“房子一移，蘭博基尼”...... 從事房地產銷售工作多年的程磊（化名）一口氣能說出好幾個與拆遷有關的順口溜。 他表示不難理解房票政策的推出：「之前有很多人拿到拆遷補償款之後，要不就是離開本地，要不就是存到銀行不動了，房子很難再周轉起來。 ”

身在浙江的韓女士正在經歷宅基地拆遷后的選擇。 “我們拆遷的方案提供了安置房和房票兩個選項。 安置房的價格每平方米兩千多元，平均每人九十多平方米，一套房算下來30多萬元; 房票則適用於指定幾個區域里的幾個樓盤，可直接抵扣，而且早定下還有折扣，比如3個月內買房可以多抵扣20%左右。 ”

“我總覺得安置房以後不好賣，而且環境、物業都不如商品房。 還有就是我們這的房票是可以轉讓變賣的，後續也可以把房票換成現金，所以目前還是比較傾向於換房票。 韓女士說。

正如韓女士所言，在未規定房票不可以轉讓交易的城市，催生出了一部分人進行房票的買賣，手中有多餘房票的苗先生正在瞭解相關情況。

“打個比方，按照規則，100萬元的房票可以買125萬元的房子，出房票的基本都會再給一些折扣，如果再打個8折到85折，算下來就是80萬元能買到125萬元的房子，哪怕樓盤戶型不太好，我覺得對於資金稍微緊張的買房人來說還是比較合適的。” 苗先生說。

房票買賣的折扣能達到多少？ 據苗先生所言，小額房票大概是9-9.2折比較多，大額房票能達到8-8.5折，但也隨著市場變化有所浮動。 “我一開始是打算8.8折出手，因為很多仲介也參與賣房票，價格被他們壓得很低。 但最近價格好像又上去了，因為同城其他地區新發佈的政策都規定房票不能轉售，我們這的還可以，就突然熱門了，所以我打算再觀望一下。 ”

“我覺得目前最好的方式還是兩種方式組合。 我已經用大部分的房票換了商品房，想賣的這些房票是剩下的一小部分，賣不出也無所謂。 我身邊也有朋友選擇了早定下一套比較好的安置房，其他換成房票的組合方式，感覺也蠻好。 苗先生說。

程磊所在的城市則多了一種選擇，即貨幣/安置房/房票任選，最受歡迎的同樣也是結合的方式。 “目前選擇貨幣+房票安置方式結合的比較多，直接選擇安置房的相對較少。 因為我們這安置房太多了，庫存量也高，大家都擔心二手出的時候賣不出去。 “程磊說。

去庫存仍是政策重點

和傳統的貨幣直接補償相比，房票安置到底有何優勢？ 中指研究院點出以下兩個重點：一是可定向去庫存，接受房票安置的被徵收人有限定的可購買住宅範圍，避免資金外流; 二是可拉長支付節奏，減少了集中支付的金額，減緩地方政府財政支出壓力，增加了地方政府財政調配空間。

“一方面減輕城中村改造前期資金巨額投入，另一方面也有利於商品房庫存去化。” 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉總結認為，適合選擇房票安置的人群，一是擁有多棟合法出租屋的，二是已經遷出本村到外地的，三是希望子女能繼承商品房的。 當然，政策也會鼓勵比如房票安置的房源不限購、契稅減免，房價可以在市場價的基礎上打折扣等。

“房票安置可能會解決一部分安置需求，當然也取決於最終的政策設計和扶持力度以及各區域未來商品房市場的走勢和預期。” 李宇嘉同時表示，在一線城市中，大概率只有深圳會跟進該政策，北京、上海城中村的改造量並不大。

“不排除其他一線城市也會跟進，但每個城市執行的力度、執行專案的覆蓋範圍有可能會因地制宜。 房票政策在一線城市大規模應用的可能性也較小，因為這些地方市場需求比較充足，只要把限購、首付等常規措施定向寬鬆到位，市場需求就會活躍起來。 “張宏偉說。

一輪輪高頻次、大力度政策利好釋放完成之後，多地市場情緒出現回落，“銀十”期間的房地產市場修復動能稍顯不足。

10月31日，第三方研究機構克而瑞發佈的銷售數據顯示，10月單月，百強房企實現銷售操盤金額4066.9億元，與2022年同期相比，降幅則達到27.5%，保持在高位; 環比表現則有約0.6%的上漲。

但房企內部對銷售的環比改善的感受並不算明顯，多位受訪房企內部人士向第一財經直言，10月表現“比9月差好多”。

億翰智庫提供的數據顯示，以全口徑計，約有5成百強房企10月單月銷售業績環比降低，近2成降幅在30%以上; TOP10中的保利發展(11.0200.12, 1.10%, )、萬科、中海、建發、濱江環比也出現不同幅度下挫，最大降幅達15%以上。

相較於2022年同期，房企10月的表現更顯慘澹。 億翰智庫數據顯示，百強房企中有約8成同比下降，近6成降幅在20%以上，既包括保利發展、建發、華髮股份(8.400-0.11, -1.29%, )等國資背景房企，亦有龍湖、濱江、美的置業、卓越等民營房企。 其中不少TOP50房企的單月銷售額已跌至30億以內。

事實上，市場自下半年重回下行通道至今，百強房企的累計銷售額降幅持續擴大，從前7個月的不足5%，已擴大至如今的12.8%; 其中更有超2成房企的累計銷售額同比降幅仍在40%以上。

儘管銷售恢復表現遜色，但10月份各地仍在推進市場優化政策的進一步落地，不乏多個高能級城市釋放大力度政策。

10月16日，杭州收窄限購範圍，包括蕭山、臨平和錢塘等熱門近郊區市場取消限購約束; 同時，非杭州市戶籍只要有社保記錄即可在限購區域購房，購房門檻幾乎降低為零。 10月24日，上海優化金山區三個重點區域人才購房政策，對符合一定標準的非戶籍人才在滬繳納職工社保或個稅要求年限由5年降至3年。

同期，上海、北京優化住房公積金貸款套數認定標準，成都執行公積金「認房不認貸」; 成都、濟南、合肥等多個城市取消了地價上限等。

有大力度政策加持的高能級城市，隨著新政的落地出現了短期內成交、去化的不同程度回升。 據克而瑞，杭州10月一圈層去化率回升至93%; 在天津、合肥、昆明、南寧等城市，新政、黃金周對成交的提振作用則呈“前高后低”的特點。

不過，多數城市的限制性政策已基本放開，政策頻次較9月有所減少，10月份市場情緒有所回落。 中指院認為，當前政策效果持續性不足，房價普跌、一線城市政策優化預期等因素依然制約著購房需求釋放節奏。 此前有多家房企內部人士向記者反饋，某熱點城市近來落地的大力度政策，其效果期限大約為3周左右。

“十一”黃金周期間，第一財經記者在走訪上海樓市時發現，許多專案售樓處人氣回升明顯，有專案已有超1.5倍蓄客量。 該項目內部人士向記者透露，該專案近期開盤的去化率約在9成以上，並未售罄清盤，但這一表現已是符合預期。

這一去化表現與市場整體情況相吻合。 另一全國性房企在上海的行銷條線人士告訴記者，10月份的市場表現不佳，“看房人還是比較少，目前也就比較優點突出的專案流量還不錯”。

克而瑞數據也顯示，一線城市在9月小幅放量后10月出現回落，上海迎來十批次集中供應，但是樓盤日光現象減少，成交低迷，環比降幅超3成，累計同比降幅達6%。 其他一線城市如北京則受限於供應，成交環比下降11%，同比降幅在4成以上; 廣州持穩、深圳則有階段性回升。

某房企在華東省會城市市場負責人也向記者表示，一線頭部城市的市場都沒熱起來，其他地區自然也更為平淡。 該負責人所在城市的各大房企為實現去化，仍在進行降價銷售，降價幅度約在5%左右。 這在房企端亦有所體現，據中指院提供的數據，50家重點房企中，10月份銷售均價同比下降約有半數，其中12家房企的售價降幅超10%。

未來，業內認為仍需要依賴進一步的政策提振市場。 中指院指出，當前「穩房價」「穩預期」才能更好地促進房地產市場修復，從政策趨勢來看，未來北京、上海、深圳有望按照因區施策原則，優化限購政策，廣州限購政策亦有進一步優化空間; 北京、上海優化普宅認定標準、降低首付比例、降低房貸利率等亦是重要方向。

從市場趨勢來看，上述機構預計，短期內成都、杭州等政策優化力度較大的城市市場活躍度有望保持一段時間; 若一線城市政策進一步優化，一線城市市場有望逐漸企穩恢復，而多數二線及三四線城市市場調整壓力仍較大，短期市場或延續低迷表現。

克而瑞預判，11月市場供應或將低位回升，環比持增，但整體成交或不容樂觀，熱點城市和熱銷專案個數都將持續減少。 整體來看，市場修復仍有待核心城市的熱度傳導，樓市還將面臨較長的調整期。

在拿下上海徐匯一熱門地塊7天后，中海地產在北京再度斥資54.4億元拿地。

10月31日，北京市土拍豐台區郭公莊「雙子地塊」。。 兩宗地塊吸引了中海地產、華潤+首開、中建東孚、金茂、大悅城(3.4800.01, 0.29%, )六家房企報名，最終成交金額達130.3億元。 其中，614地塊被中海以54.4億元競得，溢價率為6.67%; 621地塊由中建東孚以地價上限75.9億元搖號斬獲，溢價率為15%。

中指研究院土地市場研究負責人張凱向《證券日報》記者表示，郭公莊614地塊與621地塊相鄰，均屬於豐台科技園板塊。 由於兩宗地塊體量大、總價高，同時要求配建養老設施和商業設施，對資金和建設能力有一定的要求，非常考驗開發商的綜合開發實力。 “已進入四季度，疊加多個城市取消土地價格上限的背景，本次報名的都是深耕北京市場的央國企。”

值得一提的是，此前在10月24日，中海地產與上海龍華建設聯合體斥資240.16億元以底價競得上海徐匯區龍華街道地塊;同一日，中海地產還以33.8億元底價摘得北京市豐台區北宮鎮辛庄村II區棚戶區改造土地開發專案地塊，加上此次豐台區郭公莊地塊，三宗土地的成交總價約328億元，已經超過中海地產披露的第三季度新增土地總地價316.2億元。

“2023年前10個月，中海地產拿地金額接近900億元，新增貨值超過2000億元，均位居首位。” 中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示，上半年中海地產拿地金額位居第三，新增貨值位居第四，到10月份，拿地金額及新增貨值都位居第一，表明下半年中海地產拿地在加速。

“一二線核心城市仍然是中海地產的主戰場。 央資背景優勢突出，疊加銷售端穩健，以及一二線城市推地節奏加快，下半年以來中海地產拿地速度明顯加快。 “諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪亦向《證券日報》記者表示。

數據顯示，中海地產今年上半年加權平均融資成本為3.54%，融資成本處於行業最低區間。 截至6月底，中海地產的資產負債率為58.3%，凈借貸比率為37.7%，繼續保持在“綠檔”，在手現金為1142.1億元。

“面對房地產市場的深度調整，中海地產在資金等方面優勢突出，不排除其會抓住拿地視窗期，加速重點城市佈局，擴大自身在區域市場的影響力及品牌號召力。” 關榮雪表示：「中海地產一線城市住宅產品市場整體表現較佳，市場認可度較高。 雖然從公司當前較為穩健的財務情況來看，短期大手筆拿地或許無妨，但在保障品質、優質布局的同時，也要注重財務資產的穩定與安全。 ”

10月31日晚間，恆大地產集團發佈公告稱，截至2023年9月末，恆大地產涉及未能清償的到期債務累計約2808.3億元;此外，截至2023年9月末，恆大地產集團逾期商票累計約2060.84億元;截至2023年9月末，標的金額3000萬元以上未決訴訟案件數量共計1961件，標的金額總額累計約4534.17億元。

此前，恆大地產集團的母公司中國恆大（03333. HK）公告稱，香港高等法院於2023年10月30日將對公司的清盤呈請的聆訊進一步延至2023年12月4日。

該清盤呈請可追溯至2022年6月28日，當時中國恆大公告稱，Top Shine Global Limited of Intershore Consult （Samoa） Limited（呈請人）於2022年6月24日向香港特別行政區高等法院提出對公司的清盤呈請，涉及公司的財務義務金額為8.625億港元。 按照中國恆大的董事所知所信，呈請人由連浩民代表。

2023年上半年，中國恆大的收入約為1281.8億元，毛利約98億元，毛利率為7.64%，期內經營性虧損173.8億元，非經營性虧損（包括訴訟、土地被收回、股權處置及資產評估減值等其他虧損）150.3億元，所得稅開支68.4億元，凈虧損合計392.5億元。 中國恆大的現金及現金等價物約40.47億元，其中受限制現金約93.34億元。 截至6月30日，中國恆大有348.7億元現金已納入統一監管帳戶，計入其他應收款項。

截至10月31日收盤，中國恆大報0.205港元/股，跌幅3.76%。

10月31日，中國金茂（00817）發佈全資附屬公司上海金茂投資管理集團有限公司截至2023年9月30日止九個月未經審核主要財務數據。

截至9月30日止九個月，上海金茂投資管理集團有限公司營業收入389.76億元，同比減少22.47%; 淨利潤25.26億元，同比減少60.31%; 歸屬於母公司擁有者的凈利潤5.52億元，同比減少82.72%。

8月末至今，多城密集出台房地產調控政策，以持續提振樓市信心。 從最新公佈的9月份房地產行業數據來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平、同比漲幅擴大; 一、二線城市成交面積環比增加13.4%，且10月上半月繼續好轉; 三、四線城市樓市則繼續承壓。

“當下，房地產行業仍處在調整期，樓市變化主要表現為市場分化、城市分化以及產品分化，均進一步加劇。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，從產品端來看，由剛需為主的階段轉向以改善為主的階段。 從區位供應來看，大城市、中心城區相對短缺、中小城市相對過剩。 從資產端來看，大城市、中心城區的高端改善性不動產資產韌性更強，為當下市場稀缺性、流動性及保值性均好的資產。

今年以來，高能級城市的高端不動產行情也遠優於樓市整體表現。 有公開數據顯示，今年前三季度，重點64城總價1000萬元以上高端產品成交4.2萬套，同比增加9.03%。 其中，四大一線城市千萬元級高端改善產品成交佔比接近七成，其中，有15個城市千萬元級高端改善產品成交套數超2022年全年。 此外，單價15萬元/平方米的頂豪成交1157套，是去年全年成交量的2倍之多。

核心城市優質不動產受青睞

在樓市陷入脈衝式復甦行情時，一線城市高端改善產品銷售逆市上行，核心區豪宅專案更是“一房難求”，受到高凈值人群追捧。

據中研普華研究院發佈的《2023-2028年中國豪宅行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》（以下簡稱《報告》）顯示，中國高凈值家庭財富總資產達到125.9萬億元，可投資資產約佔67%。 高凈值家庭最多的城市，分別是北京、上海、香港、深圳、廣州。

相應地，這些城市核心區的高端房產，亦是財富階層資產配置的首選之地。 從全國來看，人口向大城市流入的趨勢並未改變。 從區域層面來看，強省會戰略對於人口吸引力有顯著的推動作用。 簡言之，在經濟發達、人口密集、資源緊張的一線城市和部分熱點二線城市，即便樓市交易量進入下行週期，多年以來房價指數也較為堅挺，市郊和中心城區的豪宅房價反而有上漲之勢。

據上述《報告》顯示，今年1-5月份，「深廣杭」等城市頂豪成交堅挺，深圳3000萬元以上豪宅成交同比翻番，單價10萬元以上豪宅成交同比增長53%。

另以北京為例，據地產行銷人統計，今年1-9月，北京單價7萬元+高端住宅成交9988套，同比上漲30%; 成交均價97069元/平方米，同比上漲6%。 僅6月份，北京單價10萬元+的豪宅成交量已達520套，成交總金額超95億元。 7月11日，“北京某千萬元級高端住宅專案10小時內賣光”登上熱搜榜，714套單套價在1200萬元-2700萬元的豪宅在10小時內售罄，平均每小時進賬12億元。

“從資產配置角度而言，真正優質的房地產資產歷來是相對穩定又能穿越熊牛市的最佳資產之一，已經成為富人階層資產避險保值的重要配置途徑。” 有業內人士向記者表示，對財富階層而言，豪宅抗跌、保值、增值的能力要比其它資產強很多，恰逢樓市下行，過往虛高的不動產資產價格築底，是“抄底”優質不動產的好時機。

城市別墅突圍？

重要的是，在外部複雜的經濟環境和內部的房地產政策及市場調節下，該如何選擇優質的不動產資產？

從供應端而言，出於特殊性與個人化的原因，作為獨佔資源的奢侈品，高端產品尤其是別墅產品，一向備受城市高端客群的追捧。 特別是隨著北京中產階層規模的增加，樓市升級改善型置業需求的上升，別墅逐漸由樓市的補充性產品成為改善市場的中流砥柱。 但隨之而來的是，現在高端市場上的客戶要求變得越來越挑剔。

“目前來看，購買高端房產的財富階層大多有以下購買邏輯，一是優先選擇核心城市核心區域，在這些大量人口凈流入的城市，核心別墅或者高檔公寓資產能夠在市場波動中保持價格穩定; 二是較為青睞純獨棟別墅，看重個人化定製能夠滿足個人需求的城市別墅; 三是出於安全性考慮，更青睞『所見即所得』的現房專案;四是價格水準要回歸理性。 “有業內人士表示，滿足以上諸多條件之下，高端產品在空間結構、規劃佈局，以及軟硬體配置上若能有新突破，財富階層或許會動心。

從市場成交表現來看，城市別墅憑藉特有的稀缺性和奢侈品屬性，在本輪市場週期中佔有重要席位。 這從天禧公館的熱銷中或可看見端倪。

“我們專案僅14套全業態臨街城市獨棟商墅，每棟別墅均有門楣系統，獨棟面積約650平方米，地上1層，地下一層，層高層一約6.8米，庭院沉下層高約4.5米，戶戶大花園，大露台，大尺度院空落間。 目前專案已經是現房銷售狀態，近日樣板間剛剛亮相，目前就已經銷售了7套。 “天禧公館銷售人員向《證券日報》記者透露，天禧公館給予空間的可塑性和社交功能，市場難覓，是不可複製品，設計團隊還給客戶提供了多套設計方案。

從區位優勢而言，天禧公館專案緊鄰望京CBD、798藝術區、燕莎商圈及順義中央別墅區，地處四大商圈交匯處，周邊3家三甲公立醫院及2大私立醫院; 項目對面幼兒園、重點中學、北京中學、雙語學校等教育配套齊全，各大國際學校彙聚，助力精英教育; 1公里範圍內13大高端住區，坐享“10萬元+”高凈值人群圈層。

“從成交客戶看中的要素來看，除了上述區位優勢，產品本身的性價比及配套功能是能在市場競爭中突圍的重要因素。” 上述銷售人員表示，天禧公館專為少數高凈值人群及企業董事長奢定商務會所、企業辦公、藝術展館、私房菜、高端醫美、畫廊等全業態墅境生活，填補東壩區域高端商務及商業空白。

整體而言，由於北京別墅用地的稀缺與限制，疊加不確定性的未來趨勢，城市別墅正成為穿越週期的“硬通貨”。 從當下的市場表現來看，在較寬鬆的貨幣環境之下，高凈值群體通過購置房產實現資產保值增值的需求依然強烈，一線城市豪宅專案今年有望持續走強。

財政司司長陳茂波在9月底改口風，表示將務實檢視辣招，市場憧憬樓市減辣，故10月二手成交量即時增加。中原地產統計，十大屋苑10月錄得118宗成交，較9月的99宗，按月增19宗或19.2%；其中約23宗成交在10月25日《施政報告》宣布為樓市減辣後錄得。

十大屋苑中，有半數在10月的成交量都錄得升幅，分別為鰂魚涌太古城、鴨脷洲海怡半島、荔枝角美孚新邨、紅磡黃埔花園及沙田第一城，按月交投增5.9%至2.3倍；鰂魚涌康怡花園及東涌映灣園則按月持平；天水圍嘉湖山莊、將軍澳新都城及觀塘麗港城交投則下跌4%至66.7%。

嘉湖錄24宗最旺

二手交投增加，但仍有一半屋苑平均成交呎價下跌，分別為康怡花園、美孚新邨、麗港城、黃埔花園及映灣園，跌幅3.1%至7.8%。

嘉湖山莊10月錄24宗買賣，屬交投最多的屋苑，但仍較9月減少1宗或4%；呎價表現平穩，10月平均呎價8552元，按月微漲0.3%。中原地產天水圍副區域營業董事伍耀祖表示，嘉湖山莊10月有20宗成交是買家在《施政報告》公布前入市。由於減辣力度未如市場預期，《施政報告》後交投淡靜，不少業主擴大議價空間吸客。

凱譽兩房868萬 六年輸29%

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，政府正式宣布樓市減辣後，刺激部分潛在買家出動睇樓，二手交投量上升，料11月交投量或可倍增。

二手市場仍錄得大幅蝕讓個案，市場消息透露，尖沙咀凱譽高層H室，實用面積453方呎2房戶，以868萬元易手，呎價約19161元。原業主於2017年4月以約1215.67萬元入市，賬面勁蝕約347.67萬元，單位貶值28.6%。

另外，東涌海珀名邸雙號屋，實用面積2355方呎，市傳以1950萬元售出，呎價約8280元。原業主2010年3月斥2448萬元一手購入，持貨逾13年，賬面虧損498萬元或20.3%。

住房及城鄉建設部網站消息，2023年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個、涉及居民865萬戶。根據各地統計上報數據，1—9月份，全國新開工改造城鎮老舊小區5.13萬個、惠及居民851萬戶，按小區數計開工率97%。（中新經緯APP）

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10月31日，浙江衢州市區集中掛牌7宗地塊，4宗位於衢江區，3宗位於柯城區，總出讓面積471畝，總建築面積61.26萬㎡，總起價30.8億元，將於11月21日、22日及29日三日出讓。

據觀點新媒體了解，其中，衢江區79號地塊是7宗地中面積最大的一宗地，也是起價最高的地塊，地塊起始價為90042萬元，樓面起始價3995元/㎡。該地塊位於衢江區城東片區，天湖南路以東，信安東路以南，橫五路以北，出讓面積100174㎡，容積率2.25，建築面積225391㎡，其中商服用房≥40000㎡ （含商業綜合大樓、居家養老用房、物業管理用房、公共文化等配套用房）。預計11月21日出讓。

衢江區J14號地位於衢江區城區範圍內，梅林路以南，東跡大道以西，出讓面積18579㎡，容積率1.8，建築面積33442㎡。其中商服用房屋≥1000㎡（含居家養老用房、物業管理用房、公共文化等配套用房）。地塊起價17873萬元，起始樓面價5344元/㎡。預計11月21日出讓。

衢江區72號地位於信安東路以北，江濱東路以南、芳桂北路以西，出讓面積61677㎡，容積率2.1，建築面積129521㎡。其中15班幼兒園及3班幼托班建築面積≥8000㎡。地塊起價70620萬元，起始樓面價5452元/㎡。預計11月21日出讓。

衢江區J16號地位於衢江區城區範圍內，東跡大道以東，丹桂路以南，出讓面積23611㎡，容積率2.1，建築面積42499㎡。地塊起價22506萬元，起始樓面價5296元/㎡。預計11月21日出讓。

衢州市百家塘GT-13-03地塊位於衢州市百家塘片區，智慧大道以西、320國道以北，出讓面積72398㎡，容積率1.68，建築面積121628㎡。其中住宅建築面積≤114328㎡，零售商業建築面積≥2000㎡，幼兒園建築面積≥5300㎡。地塊起價65300萬元，起始樓面價5369元/㎡。預計11月22日出讓。

衢州市智慧新城D1-3地塊位於衢州市智慧新城盈川路以北、白雲大道以西，出讓面積21636㎡，容積率1.6，建築面積34617㎡。其中住宅建築面積≤30954㎡，零售商業建築面積≥800㎡，商務金融建築面積≥700㎡。地塊起價22100萬元，起始樓面價6384元/㎡。預計11月22日出讓。

衢州市智慧新城D2-4地塊位於衢州市智慧新城花園崗小區以東、盈川路以南、市殘聯以西、市交警支隊以北，出讓面積15943㎡，容積率1.6，建築面積25508㎡。其中住宅建築面積≤23508㎡，零售商業建築面積≥2000㎡。地塊起價19400萬元，起始樓面價7605元/㎡。預計11月29日出讓。

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University Hill 2A期現人龍 單日售47伙

港府於10月25日公布新一份《施政報告》減辣後，一手市場交投明顯加快。綜合市場消息及成交紀錄顯示，一手市場於10月25日至31日期間共錄得172宗成交，相當於10月全月成交量336宗逾五成，而10月一手成交量更按月回升32.3%，當中以新地（00016）大埔白石角優景里63號University Hill第2A期貢獻最多。

《施政》後交投佔全月逾五成

市場在10月初憧憬《施政報告》有利好樓市消息，發展商按兵不動，導致10月全月沒有全新盤公開發售。在《施政報告》公布前，一手市場僅錄162宗成交，只有5日成交量達10宗或以上。

政府落實寬減辣招稅後，新盤市場明顯變得活躍，日日都錄得逾10宗成交。昨天為10月最後一天，更單日錄59宗成交，令全月成交量升至336宗，較9月全月約254宗回升32.3%。可惜《施政報告》於10月下旬公布，未有足夠時間扭轉劣勢，令10月全月成交量仍屬今年次低。

University Hill第2A期趕上尾班車，於周二（10月31日）第三輪發售129伙，其中88伙以價單形式推出，折實平均呎價16458元，成為《施政報告》公布後最大型新盤銷售活動。代理指現場賣樓氣氛不俗，更出現久違的排隊人龍。消息透露，項目即日售出47伙，成10月成交量冠軍。

新地同系屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2A期緊接推售，新地代理總經理陳漢麟表示，項目將於日內公布第4號價單，單位數量不少於93伙，涵蓋開放式至3房戶，主要為Charlot第1A座及1B座，預計今日隨即開放示範單位予公眾參觀，最快下周開售。

市區重建局旗下啟德煥然壹居，把28個預留作「樓換樓」的單位改為公開發售，減價最多13%，首日沽出22伙，翌日賣出餘下6伙，全數單位於兩天內沽清，成為10月成交量次高新盤。

英皇國際（00163）香港仔舊契項目澄天在公開發售前，昨天率先透過招標方式賣出2個特色戶，包括5樓A室，實用面積288方呎，連99方呎平台，成交價576萬元，呎價2萬元；5樓D室，實用面積365方呎，連234方呎平台，成交價730萬元，呎價2萬元。

澄天沽兩特色戶 加推30單位

英皇國際副主席楊政龍指出，上述成交造價理想，成交呎價比該盤首張價單折實平均呎價高出近兩成，為項目推售打下強心針，該集團將按市況需要加快銷售部署。

澄天昨晚加推第2號價單共30伙，折實平均呎價17583元，較首張價單折實均價17086元，高出2.9%。項目落實本周六（11月4日）首輪開售85伙，同日起推3個特色戶招標。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，受減辣刺激，加上發展商採「先量後價」策略推盤，料11月一手成交重返1000宗，按月增近兩倍。

永義國際（01218）何文田窩打老道現樓項目譽林，昨天突擊公布首張價單，涉及30伙，折實平均呎價20936元，較去年5月嘉里建設（00683）旗下同區瀚名首張價單折實均價23300元，約1年半賣平約一成。

譽林首張價單共30伙，包括開放式至3房戶，扣除家具折扣優惠及最高樓價10%折扣，折實售價529.7萬至1701.9萬元，折實呎價17909至22612元，折實平均呎價20936元。

距離譽林約10分鐘步程的瀚名，於去年5月以價單形式發售1房戶，折實平均呎價23300元，譽林較之平約一成。對比今年區內售出同類型一手單位平均成交呎價約2.07萬至3.11萬元，譽林貼近同區一手貨尾。永義國際主席兼首席行政總裁官可欣表示，譽林首張價單以「震撼價」推出，稍後公布銷售安排。

啟德海灣超額6倍 親海駅添優惠

嘉華國際（00173）牽頭發展的九龍東啟德承豐道啟德海灣第1期，落實本周六（11月4日）首輪發售218伙，其中212伙以價單形式發售，折實售價約575.02萬元起，折實平均呎價20437元。嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）溫偉明說，截至昨日下午3時，項目累收逾1500票，以價單發售伙數計，超額認購逾6倍。

另外，長實（01113）油塘新盤親海駅I及II，新增「升級3房Chill Easy」付款計劃，另設「港人．專才」印花稅直送優惠，買家最高可享19%折扣；目前該盤3房折實售價由1049萬元起。

美聯物業為建灝地產旗下九龍城翻新項目文曜提供置業優惠，由即日起至11月30日，首4名經該行買入單位的買家，每位可獲贈旅遊禮券，優惠總值約8.8萬元。

通關後零售市場復甦步伐未如預期，仲量聯行公布的《重置、重塑、重新思考：變化中尋覓轉機》商舖市場報告指出，香港零售市場正面對六大挑戰，預期商舖租金未來5年難以重返高峰期水平。

仲量聯行香港研究部資深董事鍾楚如稱，於去年及今年進行兩輪問卷調查，訪問720名消費者及108名商戶。報告發現，香港零售市場正面對旅客消費模式改變、本地消費力流失、鄰近城市競爭加劇、零售樓面新供應增加、網上消費趨增及租金上升的挑戰。

購物模式變 鄰近城市競爭

仲量聯行香港商舖部主管唐偉樂表示，經過3年疫情，消費者及旅客的購物模式已改變，加上鄰近城市的商場營運模式及商戶種類均見顯著進步，香港面對的競爭加劇。近年內地商場引入體驗式商戶，令商場不只是購物的地方，更吸引人流，從而帶動消費。

唐偉樂指出，香港商場及地舖的租金為亞太區最高，業主亦有「揀客」情況，未能引入承租能力較遜色的體驗式商戶及新概念品牌，令商場千篇一律。

根據該行租金指數，目前核心街舖租金較2014年高峰期回落72.5%。唐偉樂認為，雖然預期今年核心區舖租可升10%至15%，但以目前的經濟因素及前景而言，預期商舖租金難以在未來5年內重返高峰期。他建議香港商場業主可引入更多具特色的體驗式商戶，有助推動商場營業額，從而令租金收入更有保障，達致雙贏。

去年申請強拍的舊樓項目，陸續進入強拍程序。11月市場上最少有兩場強制拍賣會，牽涉兩個港島區舊樓項目，總底價約2.73億元。

由宏安地產（01243）或有關人士併購的鴨脷洲花洲大樓，將率先於11月8日舉行強制拍賣會。該項目位於鴨脷洲大街21及23號及平瀾街5B號，佔地約1833方呎，現有建築物於1965年落成，樓齡約58年。土地審裁處於9月下旬批准該項目強拍，底價約1.37億元。

另一宗強拍個案，涉及灣仔秀華坊18號舊樓，有財團去年以WELLAND RESOURCES LIMITED和庫輝投資有限公司的名義申請強制拍賣，也是在今年9月獲土地審裁處頒發強制售賣令，底價逾1.36億元，已落實11月21日舉行拍賣會。

新地（00016）今年第三季就元朗下高埔村住宅發展項目完成補地價後，隨即向城規會提交新發展方案，建議在總樓面面積不變之下，採取「組裝合成建築法」建屋，興建3幢分層住宅，提供615伙，單位數目較2020年獲批的住宅發展方案多約一成，預計2027年落成。

該用地位處元朗錦田公路與映河路交界，鄰近新地發展的私人住宅項目爾巒，規劃上屬「住宅（戊類）」地帶。新地2020年已就該用地獲城規會批准興建3幢不多於16層（另設1層地庫）的分層住宅樓宇，共可興建561伙，另設兩幢不多於3層（另設1層地庫）的非住宅樓宇作會所等用途。

提供615戶 多舊方案一成

新地今年8月就前述項目完成換地手續，並支付涉資約6.73億元的補地價，並隨即在10月向城規會提交新的發展方案。

該集團指出，舊有方案已進入詳細設計階段，因應政府推動組裝合成建築法，新地也主動檢討該項目採用組裝合成技術，並通過調整樓層高度和平均單位面積，在總樓面面積維持約26.33萬方呎的前提下，擬建3幢不多於17層（另設1層地庫）住宅樓宇，以及2幢不多於1層（另設1層地庫）的非住宅樓宇，總單位數目增加至615伙，而建築物高度也由2020年獲批方案的63.95米（主水平基準以上．下同），增加至最新方案的65.93米。

資深投資者「舖王」鄧成波家族放售多時的荃灣海濱廣場，再委託世邦魏理仕以公開招募意向書形式出售，截止日期為12月12日。物業意向價為9億元，較去年初降價4億元或30.8%。

世邦魏理仕香港資本市場部資深董事吳松基表示，海濱廣場於1990年落成，9層高連2層地庫，總樓面面積為242691方呎，提供155個私家車位及16個貨車位。以意向價9億元計，呎價約3708元，當中車位市值約2億元。

資料顯示，鄧成波家族於2015年以8.2億元購入海濱廣場，之後丟空，去年2月推出市場放售，當時意向價13億元，今年中已減至12億元，即事隔不足2年，累積減價4億元放盤。

此外，尖沙咀東海商業中心5樓4至5室，建築面積約1672方呎，以約1800萬元易手，呎價約10766元。原業主去年10月以1500萬元購入上述物業，持貨1年，賬面獲利300萬元，升值約兩成。

新一份施政報告調整樓市「三大辣招」，其中新住宅印花稅（NRSD，俗稱雙倍印花稅DSD），所徵收的稅率由涉及樓價15%，大幅減半至7.5%。市場預料，有關調整將可刺激換樓需求，售價逾1,000萬至1,500萬元住宅單位最受惠，交投量將有所上升。

新住宅印花稅（NRSD）的新修訂年期，由上周三（25日）起即時生效。過往即使是香港永久性居民，但凡本身已持有住宅物業，再購入第二個住宅單位，均需支付相當樓價15%的新住宅印花稅，惟經過調整後，有關稅率大幅降至7.5%。

以一個售價1,000萬元住宅物業為例，買家已持有住宅物業，如購入上述單位，原需支付樓價15%新住宅印花稅，涉及稅項達150萬元，惟調整後稅項只需75萬元。

值得留息是，上述稅項的適用於以「先買後賣」形式換樓的買家，政府雖然容許買家在買入新物業的12個月內把原有物業出售，即能獲得退稅，但前題是買家仍需預先支付該筆稅項。

逾千萬元盤源6331個 佔16%

由於新住宅印花稅稅率調整後，變相降低市民換樓成本及門檻，大大增加市民「升級」換樓的靈活性，市場預計將會刺激買家「細換大」意慾，除可推動換樓鏈，也有利改善市民居住環境。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，新住宅印花稅稅率降至7.5%，可推動市民換樓需求，「因為涉及（稅項）成本少咗，買家都會想換大啲單位」，當中樓價逾1,000萬至1,500萬元的住宅物業最能夠受惠，相信此類單位交投將有所上升。

根據中原地產網站顯示，目前全港共40,305個二手放盤中，叫價逾1,000萬至1,500萬元盤源有6,331個，佔比達約16%，以新界涉及2,335個最多，單計將軍澳已有306個，分布屋苑包括將軍澳廣場、君傲灣、將軍澳中心等。

香港仔新盤供應罕有，區內15年來首個全新住宅項目澄天，昨以招標方式連沽2伙平台特色戶，呎價高見2萬，不僅造價理想，更高出其價單標準戶均價近20%；項目隨即加推30伙應市，並於周六首輪銷售85伙。

由英皇國際發展的香港仔新盤澄天，繼上周五及周日兩度以招標形式推售項目平台特色戶，昨即錄得成交，呎價更高達2萬，料創同區新高紀錄。

英皇國際集團副主席楊政龍表示，昨成功標售項目5樓A及D室，面積分別為288及365方呎，另連特色平台，面積分別為99及234方呎，成交價分別為576萬及730萬，成交呎價均為2萬，項目造價理想。

呎價較標準戶高近20%

楊政龍指，上述單位成交呎價對比第1張價單分層標準戶平均折實呎價高出近20%，可見買家對同區罕有優質特色戶新供應十分追捧，並為項目推售打下「強心針」，集團將按市況需要加快銷售部署。

該盤昨日趁勢以折實每呎1.75萬加推30伙，楊政龍指，鑑於市場對澄天需求殷切，故徇眾要求昨日加推價單2號共30伙，包括17伙1房及13伙2房，面積由286至400方呎，價單售價約496萬至約835萬，呎價介乎17339至20863元，平均呎價18509元。

加推呎價17583元

以最高折扣優惠5%計算，該批單位折實售價約471萬至793萬，折實呎價約16472元至19820元，折實平均呎價約17583元，屬原價加推，只是樓層不同有所反映。

入場為10樓E室，面積286方呎，折實售價約471萬，折實呎價約1.64萬；最貴為25樓C室，面積400方呎，折實售價約793萬，折實呎價約1.98萬。

該盤同時落實首輪按價單公開發售的銷售安排，鐵定於本周六(4日)以抽籤形式公開發售第1號及第2號價單合共85伙標準分層戶。

此外，項目亦加推3伙特色單位，為5樓C、E及F室，面積由245至365方呎，備有特色平台，將於周六下午2時起招標，並於同日下午4時截標，為迎合買家對罕有特色戶的追捧，5樓全層特色戶已悉數以招標形式推售。

周六推售85伙

業界人士指，香港仔已有15年缺乏全新盤供應，特色單位新供應更十分罕有，故吸引不少區內外用家追捧，而且上述特色單位以每呎2萬成交，相信呎價已創出香港仔近年新高水平。昨續開放示位予公眾參觀，不時有睇樓客前往參觀，並以家庭客為主，亦有不少新一代年輕人士。

核心區巨舖租金大跌，銀行進駐中環鬧市皇后大道中，新世界大廈一個巨舖，包括地下及地庫面積共逾1萬多呎，由星展銀行承租，鎖定長租期，月租約180萬元，舊租客時裝名店JOYCE為長情租客，在此經營旗艦店逾20年，年前遷出後，業主新世界拆細巨舖招租。

上址為中環皇后道中16至18號新世界中心地下18號地舖連地庫，面積約1.2萬方呎，市場消息透露，由星展銀行進駐，簽下7年長約，直至2030年8月底，其中包括4年梗約及3年續約權，月租約180萬元，平均呎租約150元，上述舊租客為時裝名店JOYCE Boutique，除了承租上述地庫及地下巨舖，還承租1樓及2樓，面積約2.8萬方呎，在新世界大廈經營逾20年。

簽約4年 另3年續租權

去年9月，該旗艦店搬遷至金鐘太古廣場，業主新世界將巨舖拆細招租，上述1.2萬方呎巨舖意向月租220萬，在尚未找到租客前，該巨舖曾由短租客進駐，將舖位打造得美侖美奐。業內人士表示，最新由銀行進駐，可見在淡市中，租賃市場仍不乏動力，預期最新租金較高峰期跌逾70%。

核心街道連錄銀行承租

JOYCE Boutique屹立中環逾半世紀，70年代在文華酒店內商場開店，隨後遷往有花店和咖啡店林立的嘉軒廣場、然後，20多年前，承租新世界大廈巨舖，作為旗艦店。隨着核心區舖租大跌，承租能力非比名店的銀行，亦紛進駐核心區，中環皇后大道中36號興瑋大廈地下至3樓巨舖，原先由服裝店承租，2021年遷出後，由業主重新分租，地下至1樓，面積約6500方呎，於2021年亦由恒生銀行以120萬元承租。

新盤上月初仍受到大市氣氛影響，直至《施政報告》推售轉趨活躍，總括10月份新盤共錄得逾330宗成交，按月上升約17%，其中新地大埔白石角University Hill昨日新一輪推售，即晚沽約47伙最為矚目。上月新地及恒基均取得不俗的銷情，可謂平分春色。

上月份新盤銷售仍受到大市氣氛欠佳影響，直至《施政報告》落實「減辣」措施後，發展商推盤隨即轉趨積極，新地連環推售貨尾單位，大埔University Hill第2A期趕及昨日進行新一輪銷售，連招標單位共發售129伙，當中88伙以發價單方式推售，位於南昌站V Walk昨晚進行揀樓，並出現排隊買樓人潮，情況不俗，市場稱，項目即晚共售出47伙。

昨天University Hill新一輪銷售，連同其他樓盤單日共售出逾60伙，成為上月售出單位單日新高，總括10月全月，連同成交紀錄冊未有記載的「先住後買」及建灝地產九龍城文曜成交個案，全月售逾330伙，較9月份約280伙，按月上升約17%。

新地恒基賣樓最佳

University Hill趕及上月底推售，令新地一躍成為10月份的「賣樓王」，全月共售出逾60伙；恒基旗下多個項目包括鰂魚涌THE HOLBORN、紅磡BAKER CIRCLE‧GREENWICH等等錄得不俗銷情，令恒基全月售出逾50伙位列第2位。

其他銷情較佳的新盤鼎珮長沙灣睿峰，昨日售出東翼10樓E室，面積499方呎，成交價約1514萬，呎價30335元，項目上月共沽18伙。

中洲置業旗下沙田火炭星凱‧堤岸上月亦售出22伙，中洲置業營銷策劃總監楊聰永指出，項目昨日售出5座30樓A室，面積673方呎，以1235萬售出，呎價18351元。據悉，買家可享有「子女成長資助金優惠」13.8萬及「育兒津貼優惠」1萬折扣優惠。

其他成交較多的新盤包括何文田豪宅項目傲玟，上月共沽23伙；信和、嘉華、招商局置地及港鐵合作發展的將軍澳凱柏峰III 售出19伙，項目亦加推65伙，周五（3日）發售129伙。