《平均地權條例》修正上路滿4個月，第三季北台灣各區域新推住宅案量，相較去年同期，幾乎全數呈現衰退，僅新北市年增5.1%，其中新竹地區、基隆市年減幅超過5成，桃園市、宜蘭地區年減幅則超過4成，台北市則年減近25%。

特別的是，修法規定若解約預售，30天內要申報。今年7、8月首次統計結果147件解約案件，佔比約1%，尚在合理範圍內。其中，高雄的解約案佔各縣市最多。市場評估因台積電（2330）設廠消息，雖一時湧入大量投資買盤，但也易風聲鶴唳，苗頭不對便會激起解約潮。

政大地政系教授孫振義分析，此次修法重點，本就是針對預售屋買賣需有解約揭露，違者將按戶棟處罰3萬至15萬元，以避免虛假交易哄抬房價。

新規定上路之後，統計時間不足尚難以定論，未來可以持續觀察「預售屋解約資料」以釐清市面上的預售案件，藉以觀察是否涉及「虛假交易哄抬房價」的情況。

高雄市代銷公會理事長謝哲耀則認為，新法上路確實有助打炒房。解約稍多大多因為對保不過，畢竟預售屋購買距離成屋又隔幾年，每個人生涯際遇不同，辦對保時可能依現況遭銀行打回票，如又湊不出現金，只好忍痛解約，市場上並不罕見，倒不屬於換約等炒作情況。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則提醒，民眾應審慎考慮個人財力購屋，避免產生對保不過等資金缺口，輕則影響生涯規劃，重則干擾個人信用評等。

鄉林（5531）集團董事長、商總主席賴正鎰返鄉投資，新購入位於雲林斗六市鎮東地區斗六國中與斗六高中之間的1,650坪土地，將規劃推出總銷28億元大樓住宅案，預計明年第1季進場銷售，這也是鄉林跨越濁水溪第一個建案，備受矚目。

雲林斗六、虎尾及斗南等三鄉鎮市，不僅生活機能完善，產業發展快速等聚焦效應，當地稱為「雲林金三角生活圈」，且隨著年輕人返鄉就業，小家庭暴增，近5年家戶數就增加4,418戶，年增0.55%。

鄉林不動產研究室今(1)日指出，雲林近年各項交通發展快速，傳產快速轉型與新創產業園區陸續設立，吸引國際大廠投資，年輕人返鄉或跨域就業機會大增，尤其是三鄉鎮的繁榮商圈聚集，自然吸引外地開發商紛紛搶進。

鄉林不動產研究室說，斗六、虎尾與斗南在中山高、國道三號與台78線快速道路，台鐵與高鐵等主要交通動脈串聯下，人流與物流活躍，除了產業加速進駐，中科虎尾園區趨於飽和，縣政府正在爭取擴大園區基地面積。

尤其封測大廠矽品精密承租中科虎尾園區4.5公頃土地，預定2025年第一階段設廠工程即將完工，初期有望帶進1,000個工作機會，加上雲林縣長張麗善也在積極爭取台積電（2330）到雲林設廠，一旦成功，將為雲林的科技產業發展帶來神助攻。

其次是高鐵縮短城市距離，雲林虎尾高鐵站將中部五縣市(中彰投雲苗)變成一日生活圈，中科園區橫跨台中西屯大雅神岡、彰化二林、雲林虎尾等地，挾著核心地理優勢加上科技產業擴大進駐，吸納北漂就業人口返鄉，人口回歸校正現象明顯。

台中人口成長快速，而彰投雲苗也正朝著「都會區多核心發展型態」，產業與人口外溢的擴大效益。

隨著產業擴大轉型，除了台塑麥寮六輕園區之外，虎尾、斗六工業區也引進一些科技大廠，就業機會增多吸引一些原本在異鄉的年輕人返鄉，使得這三個鄉鎮總人口多達22萬人以上，近五年來少子化關係，人口略有小減，但小家庭增加，整體總戶數均維持正成長。

賴正鎰指出，高鐵西部走廊一日生活圈以及中科的延伸帶動，讓沿線城鄉差距縮小了，他這個當年出外打拚的雲林人很有感觸，雲林產業已經不再侷限於農業，而是更多元化。

他表示，斗六的市中心已長達10年以上沒有釋出土地，更沒有新建案推出，他相信這次回鄉里建設，希望能回到故鄉蓋一個最具指標性鄉林建築美學的社區大樓，帶動斗六市核心市區展現新風貌。

而這次買下的土地，位於鎮東地區斗六國中與斗六高中之間，面積1,650坪，過去50多年來是種植老欉文旦柚的土地，鄉林買下後，地主將老欉文旦樹移植他處，留下數十棵木瓜，現在正值收成季節，木瓜結實纍纍。

鄉林日前邀請鄰近里民前往同樂，採收後即開始整地，預計將以一個半月的時間進行整地綠美化成為千坪公園，先提供給斗六市民一個新的散步休閒區，年底將舉辦聖誕趴市集，等取得建照後，馬上就會開始動工興建。

賴正鎰透露，該案基地除了先做好綠美化，短暫供民眾休閒之用，年底也會發起「雲林100個堅持」徵文活動，希望能記錄雲林在地，具有豐富故事與感情的人物或創業故事，挖掘出這些人堅持做到最好的情節，紀錄成文字，並透過網路宣傳，成為國人傳頌，引以為驕傲的雲林人。

鄉林不動產研究室說，斗六市是雲林縣治所在地，生活機能生熟、交通便利，因為發展得相當早，極需要加速都市更新與市區重劃，所以區域內建地或重劃區土地釋出有限，隨著近年工料雙漲及土地價格翻倍上揚，房價早已坐二望三，尤其鄰近工業區帶進的人口紅利，剛性需求帶房價水漲船高，對房市發展挹注利多。

這是鄉林跨越濁水溪第一個建案，中部地區的建商包括山璞、富旺，以及北部建商寶佳旗下的勝麗建設等，也都陸續到斗六購地插旗，鎖定客層除了在地、返鄉置產客群外，還有不少因工作跨區置產的自住剛性需求客人，房市潛力大。

「社會住宅包租代管」今（1）日於彰化縣及南投縣首度開辦，達成台灣本島19縣市均有租屋專業服務的環島里程碑。負責執行本項政策的國家住都中心表示，社宅包租代管計畫除協助屋主出租、管理房屋，也能提供房客更多有品質的租屋選擇，目前全國已有8萬多戶成功媒合案例。期待與彰化、南投的包租代管業者攜手，複製其他縣市的成功經驗，替更多房東、房客提供優質租屋保障。

國家住都中心表示，彰化縣及南投縣合計有170萬人口，其中較大的市鎮不乏就學、就業的租屋需求，因此國家住都中心偕同地方租賃住宅服務公會，於今日正式將社宅包租代管拓展至彰化縣及南投縣。

住都中心說明，社宅包租代管的執行，是由地方政府或國家住都中心委託租屋服務業者，在市場上開發合適房屋，轉作為社會住宅。本次共評選出8家廠商投入彰化縣與南投縣的服務，凡是租屋過程碰到的帶看、簽約、修繕事務，都有取得認證的租賃住宅管理人員居間協助，提高房東、房客雙方的保障。

住都中心稱，社宅包租代管施行至今約6年，全國已成功媒合8萬6,432戶，並有6萬3,367戶家庭正居住其中，這項數字正以每季平均7,000戶以上的速度成長，預估到2024年，有機會超越原定8萬戶的政策目標。

官員表示，加入社宅包租代管計畫的房東享有「3稅減免、3費補助、3年服務」的「333」優惠，年長的屋主並可透過「長者換居」方式，將自有房屋出租，改住進電梯大樓。此外，房客也有更多適合且安全的房屋可以挑選，並直接銜接「300億中央擴大租金補貼」，透過政府補助來減輕每月的租金負擔。此外，社宅包租代管今年8月起已進入4.0版，在申請流程上持續改善，透過系統化申請、簡化紙本表單及精進撥款結算流程，讓房東、房客申請後可以快速審核、快速媒合，及早享有政策支持。

政府落實及推動多元居住政策，以社宅興建、社宅包租代管與租金補貼，協助有租屋需求的家戶。國家住都中心期待透過社宅包租代管品質與數量同步增長，進一步擴大租屋市場規模，讓民眾安心安居。目前，全國執行社宅包租代管的業者已達到115家，遍布全國各縣市為有居住需求的民眾提供專業服務。

台北市西門町康定路上某17坪老公寓，土地收歸國有遭到拍賣，因房子僅有地上權，起拍價僅6萬5300元，曾吸引91組人爭搶，最終以500萬111元拍出，儘管價格大約是底價的78倍，但專家仍直呼划算。

拍賣的公寓位於台北市萬華區康定路巷內，權狀16.86坪，因未辦理繼承登記，列管期滿後由財政部國產署委託台灣金服拍賣，底價僅6萬5300元，開放競標時吸引近91人投標，今年8月以500萬111元拍出，等同拍賣底價的78倍。

大家房屋中正中華加盟店的業務威廉表示，拍賣物件鄰近台北車站和西門兩大商圈，地段條件相當不錯，觀察周邊一般包含土地的公寓產品，單坪要價動輒40~45萬元，反觀該物件雖然沒有土地，但以低於市價入手，每月租金還能有1.6~2.5萬元，換算投報率至少4.8%，在台北可謂相當亮眼，預計入手大多從事出租用途，因此仍可吸引搶標。

六都公布10月買賣移轉棟數，雙北、桃園、台南、高雄相較去年同期都明顯增加，台南甚至大增66%，但台中市10月交易3,721棟、月減16%、年減8%，出現年月雙減。

大家房屋企研室總監郎美囡分析，去年下半年市場受升息、打炒房影響，市況低迷，10月買賣移轉量低，在基期較低下，加上政府推出新青安房貸政策，自用、首購型買方進場更具信心，成交率提升不少，今年10月因此大幅成長。

尤其新北、台南及高雄有許多建案交屋，如新北市中和、新莊、新店，台南市永康、歸仁，及高雄市楠梓、三民，交屋明顯增加，帶動移轉棟數大幅成長。

至於台中，郎美囡指出，台中市今年房市話題性降低，尤其平均地權條例打擊預售市場及炒作房產，買賣移轉缺乏交屋量支撐時數據都偏低。

她表示，今年9月在東區、南屯區、北屯區、沙鹿區都有大量交屋，台中數據亮眼，但10月欠缺交屋量即現出原形，可見政府強力打房後，房市操作空間越來越小，投資性買盤潰散，僅剛性自用留在市場上，房市交易量大不如前。

另外，先前房價飆漲，買方轉移至彰化等周邊房價較低的地帶，分散了台中市的買盤。

不過，郎美囡表示，由於彰化的房價也跟著起漲，近期出現買方又回歸台中的趨勢，大樓鎖定在單價2、3字頭的二~三房物件，機能成熟的區域最受自用買方青睞，尤其台積電（2330）將於中科擴廠，預期此一話題將帶來新契機。

國家住都中心新竹縣竹東鎮「東林好室」社宅新建統包工程於近日順利決標，將由「耀寬營造股份有限公司、辰洸科技有限公司、陳聖中建築師事務所」統包團隊承攬，預計2028年完工，為竹東鎮提供90戶社宅。截至今日，國家住都中心推動社宅已完工及決標戶數共4萬6,420戶。

新竹縣「東林好室」社宅基地位於竹東核心地帶，北側為東林路，東側為大明路，西側為中正路，步行3分鐘可達台鐵竹東火車站，交通便捷。基地鄰近樹杞林文化館、中山國小、竹東國小、竹東國中、竹東高中等，文教機能豐富。另外，距離鎮公所、地政事務所、衛生所等行政機關，以及竹東郵局、中央市場等生活服務設施，也都在10分鐘步行範圍內，生活機能便利。

此案除提供舒適智慧的社宅，並規劃無圍牆開放空間，提供住戶及在地里民舒適休憩環境。另將設置保護家園及店鋪空間，提升在地服務機能，期能滿足通勤就業人口居住需求，也提供在地民眾更多居住選擇。

看好休閒不動產市場，東洋置地在嘉義阿里山下棕梠湖高爾夫球場旁，規畫打造12棟頂級奢華別墅，每戶基地約270坪到300坪，為客製化「注文別墅」，除了請日本知名設計公司，並將由瑞士瑞斯麗酒店公司管理。

東洋置地與瑞士瑞斯麗酒店管理品牌Swisstouches Living，在東洋置地董事長李宜晉與瑞士瑞斯麗Swisstouches Living執行長MR.LARMOUR代表下，昨（31）日舉行簽約儀式。

李宜晉為東洋建設第二代，本身為建築師，也是棕梠湖高爾夫球場執行長。他表示，疫情這幾年，自家經營的棕梠湖高爾夫球場生意非常好，認為休閒不動產機會來了，因此決定在高爾夫球場旁打造頂級度假別墅「12翫俱樂部」。

「12翫俱樂部」位於棕梠湖高爾夫球場半山，占地約4千坪。李宜晉表示，東洋置地將與日本知名建築設計公司Earnest Architects合作，先做好整體景觀、建築設計規劃，再依客戶需求，量身打造客製化12棟頂級奢華別墅。

東洋置地表示，這12棟每戶基地從270坪到629坪，每坪土地在20到30萬元間。除了整體規畫外，東洋置地也找來瑞士瑞斯麗酒店管理品牌Swisstouches Living，建立瑞士大管家機制，提供住戶專屬服務。

李宜晉表示，未來將規劃水療、各種主題之旅，如安排騎馬、搭乘遊艇、小吃美食等私人活動，以豐富精彩屋主度假生活。未來12翫俱樂部不僅是台灣唯一位處高爾夫球場半山的別墅，也是全台唯一的量身訂製度假別墅。

台塑（1301）集團總部搬遷至台北市內湖區，近5,000人通勤需求引爆當地交通黑暗期，上下班顛峰時間，三條幹道塞爆、3,000人擠不上公車，也讓企業總部選址議題浮上檯面，市場專家認為，地段及交通兩大條件要夠強，才會有助企業續留人才。

綜合外媒報導，每天通勤時間只要增加20分鐘，對上班族情緒影響等同減薪19%，顯示通勤時間帶來的心理壓力，比實際工作內容還大。

鼎越開發執行副總張嘉文表示，評估商辦的要指標絕對是地段和交通，除要位在精華區，還要具備便捷路網，節省同仁上下班通勤時間，才能提升幸福感，才能幫助企業招兵引將。

精華區商辦的優越性還不僅止於此，據仲量聯行統計，北市A辦平均屋齡約18年，已達「合格邊緣」，使新商辦租金持續上升，且空置率維持在低水平，進一步強化頂級商辦的需求，只要有售價符合區域行情的產品釋出，就會吸引有自用需求的企業主，或是置產型投資人評估購置，資金運用進可攻、退可守，受到許多高資產客群的青睞。

張嘉文分析，商用不動產市場在正捲起一波資金浪潮，再度彰顯了精華地段商辦市場的熱度。

張嘉文指出，京華廣場位於大信義計畫區北延區位，近松山機場，除了適合同仁需要經常出差的國際企業外，更擁有「一機二快三捷」的交通優勢，正臨市民大道，上環東快速道路僅7分鐘，捷運鄰近南京三民、國父紀念館、市政府三站，同仁通勤便捷性。

此外，對焦東西區門戶計畫，形成連結政治、經濟與金融的全方位版圖，且京華廣場可提供企業12500坪全棟購置，擁有冠名ESG商辦亦可提升企業形象，也是大信義計畫區唯一可購置的ESG商辦，且具備ESG商業配套如綠電團購、碳盤查等服務，是企業選擇商辦的首選。

華固（2548）昨（1）日發布第3季財報，第3季稅後純益6.2億元，年增130.9%，每股純益（EPS）2.24元；累計前三季稅後純益21.08億元，年減30.3%，每股純益7.62元。

華固建設第3季受惠「華固月河」完工交屋入帳，該案共有188戶、總銷近40億元，8月開始交屋，預計第4季還會持續交屋入帳，挹注業績，還有「華固國家置地」已售部分均在8月貢獻完畢，皆推升華固第3季繳出不錯的成績。

華固下半年還有北士科商辦大案「華固樂富中心」，該案銷售金額約45億元，預計挹注第4季業績，單季營收攀高可期。

華固近年積極布局商辦，今年因開發案進度、市況等考量，僅推出總銷約132億元南港「華固中央置地」、96億元大直「華固時代置地」兩大商辦案，不過明年起，將有四筆新案，包括兩筆頂級商辦案，以及兩筆住宅開發案，其中「正大北投案」總銷估達255億元，大直「合璞案」總銷也有44億元。

華固下半年將推出住宅新案，其中以台中首發個案「台中經貿路案」案量挑戰百億元最大，北市也會推出總銷56億元「信義光復案」，合計推案量達454億元。

房市買氣拉尾盤，六都買賣移轉棟數從年初大幅衰退後，下半年已連續四個月出現年增，全年有機會保住三十萬棟大關，預估年減幅可壓低在七％以內；這波房市買氣在歷經連五年榮景後，也將罕見出現連續二年衰退。

自住買氣支撐 6都買賣移轉棟數連4月呈年增
根據六都地政局最新發布，十月六都買賣移轉棟數合計約二．一萬餘棟，其中台北市二二五九棟、月減約十二％；新北市五九五五棟、月增十二％；桃園市三四二八棟、月減十五％；台中市三七二一棟、月減十七％；台南市二七○四棟、月增三十八％；高雄市二九六一棟、月增七％。

10月買氣 5都回溫呈現年增
房產業者指出，六都相較上月呈現三增三減，但對比去年同期，除了台中市年減八．五％外，其他五都均呈現年增，且年增幅十二％至六十七％不等，顯見隨著政策打炒房措施陸續上路後，市場已逐漸適應相關新規。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，去年下半年房市買氣相當低迷，造成買賣移轉棟數低落、基期較低，所以今年同期就算投資買盤退場，但在自住買氣支撐下，還是連續四個月呈現年增，購屋意願反而不太受到明年初總統大選因素的干擾。

曾敬德預期，第三季政策利空出盡後，房市自用買氣暢旺，加上財政部新青安貸款幫助年輕首購族降低利息負擔，更推升下半年移轉棟數出現年增趨勢，推估全年移轉棟數有機會保住三十萬棟大關。

這波房市買氣自二○一七年逐步復甦，二○一九年突破三十萬棟後，截至二○二二年止，已連續四年超過三十萬棟，又以二○二一年全年約三十四．八一萬棟最佳，假如今年可守住三十萬大關，就代表房市告別投資泡沫、回歸自住需求，對市場反而是好事。

11月1日，蘇州迎來10宗涉宅地塊正式出讓，從土拍結果來看，最終1宗溢價成交、9宗底價成交，共計成交金額約87億元。

該批次地塊原本共推出11宗涉宅用地，除吳中區的蘇地2023-WG-68號地塊因故延長競買時間外，其餘10宗地塊於當日完成出讓。從地塊區位來看，10宗地塊分別位於相城區（4宗）、工業園區（2宗）、高新區（4宗），10宗地塊均設定上限價格。

不過，從成交結果來看，工業園區的蘇地2023-WG-76號地塊成唯一溢價成交的地塊。依地塊出讓公告，該地塊起始價格20.0512億元，折合起始樓面價26000元/平方米，出讓面積48199.88平方米，容積率1.6，該地塊位於工業園區松濤街東、淞江路北。

中指研究院指出，在非鄉鎮地塊中，區位相對較優的是松濤街東、淞江路北的76號地塊，地塊位於斜塘板塊，屬於園區次核心區，週邊生活氛圍成熟，配套一應俱全，是本批次為數不多的優質宅地。

根據土拍結果，該地塊經過38輪競價，由江蘇象嶼房地產開發有限公司以21.9512億元競得，成交樓面價28464元/平方米，溢價率9.48%。該地塊也是本次出讓地塊中，成交樓面價最高的地塊。

工業園區另一宗地塊為蘇地2023-WG-75號地塊，該地塊起始總價4.9729億元，出讓面積49728.91平方米，地塊位於工業園區廣賢街東、創苑路北。該地塊須由競得人整體持有，並將作為租賃住房開發。該地塊由蘇州恆泰城發置地有限公司以底價摘得，折合樓面單價5000.01元/平方米。

此次，高新區共推出4宗地塊，總出讓面積15.38萬平方米，總起價36.4億元，4宗地塊均以底價成交。

根據土拍結果，蘇地2023-WG-77號地塊由蘇州新高綠建建設發展有限公司以底價5.93億元競得，樓板單價約13,000元/平方公尺；蘇地2023-WG-78號地塊由蘇州新軍捷置地有限公司以底價13.6億元摘得，樓面單價14500元/平方米；蘇地2023-WG-79號地塊由蘇州新高城市發展有限公司以底價7.17億元摘得，樓面單價11499元/平方米；蘇地2023-WG-80號地塊由蘇州新高城市發展有限公司以9.7億元摘得，樓面價11500元/平方米。

相城區掛牌的4宗地塊也均以底價成交，總面積18.63萬平方米，共成交金額23.7億元。

值得一提的是，蘇州已對土拍規則進行調整，蘇州於10月30日掛牌的6宗地塊全部未設定土地上限價格。6宗地塊共計起始價68.24億元，面積共28.62萬平方公尺。從地塊區位來看，6宗地塊分別位於吳中區（3宗）、相城區（1宗）、工業園區（2宗）。地塊將於11月29日進行限時競價，報價最高者即為競得人。

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11月2日消息，杭州臨安區發布2023年第三批擬出讓住宅用地清單，地塊擬出讓時段為2023年10月25日~2024年1月25日。

清單共包含5宗住宅用地，分別為HZ202303LA01地塊、HZ202303LA02地塊、HZ202303LA03地塊、HZ202303LA04地塊、HZ202303LA05地塊。5宗地塊總用地面積約25.4萬方，總建築面積約30.3萬方。

具體來看，HZ202303LA01地塊東至具美路，南至吳山街，西至臨安區污水處理廠，北至防洪通道，用地面積11.402萬方，容積率1.21~1.34。

HZ202303LA02地塊東至山體，南至勝聯路，西至經四路，北至緯六路，用地面積3.36萬方，容積率1.5。

HZ202303LA03地塊東至錦天路，南至檢察院，西至山體，北至福興街，土地面積2.84萬方，容積率1.05。

HZ202303LA04地塊東至規劃綠地，南至聚賢街，西至經四路，北至規劃綠地，用地面積5.11萬方，容積率1.05。

HZ202303LA05地塊東至臨天路，南至明月山莊，西至衣錦人家，北至武肅街，土地面積2.65萬方，容積率1.2。

據觀點新媒體先前報道，10月27日，臨安區天目醫藥港(錦南新城區塊)ZX11-F-06地塊出讓，由寧海華聯紡織有限公司以底價2.76億元競得。地塊出讓面積3.37萬方，規劃用途為住宅用地，建築面積3.54萬方，容積率1.05。

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2023年10月25日，郵儲銀行(4.6100.04, 0.88%, )上海分行帶押過戶業務正式上線，並成功發放了分行首筆二手房帶押過戶個人住房按揭貸款。

在上海市房地產交易資金管理有限公司、郵儲銀行總行的大力支援下，上海分行前期已完成系統搭建，二手房帶押過戶業務即將全面鋪開。 全市範圍內的103個郵儲銀行自營網點均可受理居民的帶押過戶業務需求。

以往客戶在二手房交易中，如需要辦理二手房抵押貸款，客戶需先自行籌措一筆資金提前還清銀行和公積金中心的貸款、在交易中心完成撤押，再將房屋掛網出售，耗費較大的時間成本。 郵儲銀行上海分行為切實解決這一問題，立足普惠金融服務，加大科技力量投入，聯合相關部門，系統性地編寫業務需求，經過多輪次內測、真實案例驗證、數據連接穩定性、數據傳送及時性、系統安全評估等，於近日成功上線帶押過戶業務。 業務成功上線后，上家和下家在二手房交易過程中，若交易的房屋存在按揭抵押，業務系統可以實現先變更房屋產證權利人，再由上家完成撤押交易、下家順勢成為新抵押人。 與原二手房交易流程相比，帶押過戶業務的上線大大縮短了二手房交易時間週期，為廣大市民提供更高效、更便捷的金融服務體驗。 同時，依託科技賦能提升金融風險把控能力。 在整個二手房交易過程中，首付款、貸款資金、尾款可全部交由上海市房地產交易資金管理有限公司進行監管，待房屋交易完成、新產證辦妥后，再進行資金划轉。 更好地保障市民在整個交易過程中的資金安全，真正做到為廣大市民辦實事。

郵儲銀行上海分行將始終堅持金融服務於民的發展理念，不斷提高數位化金融業務能力，進一步提升金融服務水準，在流程優化、專業提升、效率並行等方面持續深耕，加快實現帶押過戶業務的全面落地。

深秋已至！

房地產行業景氣，也一樣帶著寒氣。

剛剛，萬科發佈三季度財報：第三季度實現集團營業收入894.2億元，同比下降31.6%; 實現歸屬於上市公司股東的凈利潤37.5億元，同比下降22.5%。

這份財報，應該說沒有驚喜、但也不算太驚嚇，畢竟雖然凈利潤下降了，但好歹還有利潤，比起其他房企，仍然好太多。

饒是如此，萬科還是被境外評級機構盯上了。

10月17日，著名評級機構惠譽，下調了萬科長期外幣發行人違約評級，由“BBB+”降至“BBB”。

緊接著，萬科的美元債突然異常波動。

其中一筆於2024年6月7日到期的美元債，到期收益率干到了近60%; 另一筆於2024年3月11日到期的美元債，到期收益率達到42%左右。

與此同時，萬科境外美元債價格也大幅跳水，10月31日， “21萬科02”和“20萬科08”跌超17% 。

好在，面對境外機構的做空，萬科緊急站出來發聲了，主要內容有兩點：

1、公司基本面沒有出現任何問題，債券異動主要是市場情緒波動所致。

2、年內公司已無境外融資到期，境內待償還信用債僅3.8億元。

這個資訊夠精準了，第一點是針對現在，第二點面向未來，歸納起來一句話：我現在很好，未來也無恙，大家可以放心。

聽到這話，好多投資者終於鬆了一口氣！

要知道，萬科可不是恆大，它可謂房地產行業信心的「底線」，如果這個「底線」也沒有防守住，那麼，後面將發生什麼？ 可想而知！！

好在，濃眉大眼的萬科，還是守住了！

市場恐慌情緒終於慢慢平息下來。

說實話，萬科這次能守住，殊為不易。

人類的悲歡，從來都不相通，前幾年，當恆大等房企還在加槓桿往前沖的時候，像萬科這樣先知先覺的房企，已經在謀劃怎麼過冬了。

2017年3月，萬科提出：萬科已經對12個城市的13個專案計提了“跌價準備”。 萬科已經做好了充分準備，迎接即將到來的房價下跌！

緊接著，2018年9月底，萬科又喊出“活下去”的口號。

在當時秋季會議的會場上，萬科把紅底白字的三個大字，貼滿了會場的四周——“活下去”，不知道的還以為在辦婚宴呢。

2020年10月，萬科又提出中國房地產行業經歷了土地紅利、金融紅利時代之後，目前已經進入管理紅利時代。

而萬科以後賺錢，只能從手縫裡摳出來，暴利是不可能暴利的。

在之後2021年3月31日，萬科又提出：房地產企業不能再靠囤積原材料賺土地升值的錢了，必須「踏踏實實向製造業學習，通過勞動掙加工製造和服務的錢。 ”

曾幾何時，萬科連續十幾年是中國最大的地產商，也是最賺錢、市值最高的地產商。

然而，它卻能在當時房地產市場烈火烹油的時候，敏銳發現整個行業供求關係悄然改變，房地產暴利終結已經終結，看到樓市退潮時高槓桿的危險。

正是因為這種未雨綢繆的行為，萬科才能在風聲鶴唳之中，穩住自己的陣腳，進而給整個行業賦予信心。

否則，如果萬科像恆大一樣，一味火中取栗、高槓桿，搞高周轉、唯快不破，一旦房市下跌，不僅企業自身暴雷不說，而且炸彈爆炸產生的衝擊波，或將掀起巨浪！

及時拆彈！

我不得不要為萬科點讚！

時代的幕布已徐徐落下。

1926年，俄國經濟學家尼古拉斯. 康德拉季耶夫率先發現，商品經濟中存在一個50~60年的大週期。

每個大週期又分為4個階段，在繁榮、蕭條、衰退、復甦四個階段之間週期迴圈，最終，迎接下一輪大週期，實現螺旋式增長。

歷史永不重複，但貫穿其中的韻律，卻一以貫之，房地產行業也不例外，泰極則否來，否極則泰至。

誠然，回頭看這百年來的商業風雲，不難發現，對一家企業來說，一時烈火烹油式的發展，並不是最難的。

最難之事，恰恰是跨越經濟週期、跳過危機陷阱，實現穩健發展、基業長青。

像恆大這樣的，僅僅幾年就挖下了2萬億的坑，就是因為許家印無視週期，在房地產行業整體下行的趨勢下，不顧國家預警，逆勢而為、盲目擴張，最終資金鏈斷裂，正式暴雷？

現在回頭看，以前好多人都罵李嘉誠，其實李嘉誠作為商人，捂地、開發週期長，行事風格有爭議，但並不違法。 好歹人家不爆雷、不爛尾，相比許家印這種，其實算是有良心的了！

李嘉誠經常說的話：你一定要先想到失敗，在你還沒有買進來之前，就要先想怎麼賣出去。 我在做任何專案時，都會要用99%的時間去考慮失敗，用1%的時間去考慮收益。

未謀贏，先謀輸，事事留有退路和迴旋餘地，而不是孤軍突進、以為蠻幹，李嘉誠做到了，萬科現在看也做到了。

畢竟，退潮的時候才知道誰在裸泳！ 企業在高速發展時，一定要有晴天時機修屋頂的危機意識，如果一味盲目大幹快上，很可能在高歌猛進之後，突然一個跟頭摔成了高位截癱。

世上萬物，都是有成本、有代價的！

擴張週期的成功，可能在收縮周期成為壓倒企業最沉的負擔！

位於建國門外大街的匯京雙子座大廈完成煥新升級。 記者獲悉，大悅城(3.470-0.01, -0.29%, )控股產業與寫字樓業務在京首個資管項目匯京雙子座大廈日前舉辦啟幕儀式，大廈改造期間對租戶企業結構進行了升級煥新，將集結以金融業、專業服務、 醫藥科技為主的總部經濟集群，推動區域提質更新。

2020年初，位於CBD商圈核心位置的LG雙子座大廈被出售給新加坡政府投資公司下屬子公司，並更名為匯京雙子座大廈。

在“產商融合”的運營模式下，大廈整合了大悅城控股商業的品牌資源，兼顧辦公生活、社交休閒等需求。

經過改造，原本較為封閉的商業裙房變為開敞明亮的公共空間，與辦公空間相容互通。 在玻璃幕牆和景觀天窗的組合下，中庭近30米挑空的全景“陽光天幕”將陽光自然引入。 此外，運營方還攜手UAP（尤艾普）上海團隊，邀請英國藝術家Richard Sweeney、日 本 藝 術 家 組 合RICH&MIYU，為大廈“城市庭院”量身打造永久公共藝術品，增添了濃厚的藝術氛圍。

一輪輪高頻次、大力度政策利好釋放完成之後，多地市場情緒出現回落，“銀十”期間的房地產市場修復動能稍顯不足。

10月31日，第三方研究機構克而瑞發佈的銷售數據顯示，10月單月，百強房企實現銷售操盤金額4066.9億元，與2022年同期相比，降幅則達到27.5%，保持在高位; 環比表現則有約0.6%的上漲。

但房企內部對銷售的環比改善的感受並不算明顯，多位受訪房企內部人士向第一財經直言，10月表現“比9月差好多”。

億翰智庫提供的數據顯示，以全口徑計，約有五成百強房企10月單月銷售業績環比降低，近兩成降幅在30%以上; TOP10中的保利發展(10.940-0.08, -0.73%, )、萬科、中海、建發、濱江環比也出現不同幅度下挫，最大降幅達15%以上。

相較於2022年同期，房企10月的表現更顯慘澹。 億翰智庫數據顯示，百強房企中有約八成同比下降，近六成降幅在20%以上，既包括保利發展、建發、華髮股份(8.260-0.14, -1.67%, )等國資背景房企，亦有龍湖、濱江、美的置業、卓越等民營房企。 其中不少TOP50房企的單月銷售額已跌至30億以內。

事實上，市場自下半年重回下行通道至今，百強房企的累計銷售額降幅持續擴大，從前7個月的不足5%，已擴大至如今的12.8%; 其中更有超兩成房企的累計銷售額同比降幅仍在40%以上。

儘管銷售恢復表現遜色，但10月份各地仍在推進市場優化政策的進一步落地，不乏多個高能級城市釋放大力度政策。

10月16日，杭州收窄限購範圍，包括蕭山、臨平和錢塘等熱門近郊區市場取消限購約束; 同時，非杭州市戶籍只要有社保記錄即可在限購區域購房，購房門檻幾乎降低為零。 10月24日，上海優化金山區三個重點區域人才購房政策，對符合一定標準的非戶籍人才在滬繳納職工社保或個稅要求年限由5年降至3年。

同期，上海、北京優化住房公積金貸款套數認定標準，成都執行公積金「認房不認貸」; 成都、濟南、合肥等多個城市取消了地價上限等。

有大力度政策加持的高能級城市，隨著新政的落地出現了短期內成交、去化的不同程度回升。 據克而瑞數據，杭州10月一圈層去化率回升至93%; 在天津、合肥、昆明、南寧等城市，新政、黃金周對成交的提振作用則呈“前高后低”的特點。

不過，多數城市的限制性政策已基本放開，政策頻次較9月有所減少，10月份市場情緒有所回落。 中指院認為，當前政策效果持續性不足，房價普跌、一線城市政策優化預期等因素依然制約著購房需求釋放節奏。 此前有多家房企內部人士向記者反饋，某熱點城市近來落地的大力度政策，其效果期限大約為3周。

“十一”黃金周期間，第一財經記者在走訪上海樓市時發現，許多專案售樓處人氣回升明顯，有專案已有超1.5倍蓄客量。 該項目內部人士向記者透露，該專案近期開盤的去化率約在九成以上，並未售罄清盤，但這一表現已是符合預期。

這一去化表現與市場整體情況相吻合。 另一全國性房企在上海的行銷條線人士告訴記者，10月份的市場表現不佳，“看房人還是比較少，目前也就比較優點突出的專案流量還不錯”。

克而瑞數據也顯示，一線城市在9月小幅放量后10月出現回落，上海迎來十批次集中供應，但是樓盤日光現象減少，成交低迷，環比降幅超三成，累計同比降幅達6%。 其他一線城市如北京則受限於供應，成交環比下降11%，同比降幅在四成以上; 廣州持穩，深圳則有階段性回升。

某房企在華東省會城市的市場負責人也向記者表示，一線頭部城市的市場都沒熱起來，其他地區自然也更為平淡。 該負責人所在城市的各大房企為實現去化，仍在進行降價銷售，降價幅度在5%左右。 這在房企端亦有所體現，據中指院提供的數據，50家重點房企中，10月份銷售均價同比下降約有半數，其中12家房企的售價降幅超10%。

未來，業內認為仍需要依賴進一步的政策提振市場。 中指院指出，當前「穩房價」「穩預期」才能更好地促進房地產市場修復，從政策趨勢來看，未來北京、上海、深圳有望按照因區施策原則，優化限購政策，廣州限購政策亦有進一步優化空間; 北京、上海優化普宅認定標準、降低首付比例、降低房貸利率等亦是重要方向。

從市場趨勢來看，上述機構預計，短期內成都、杭州等政策優化力度較大的城市市場活躍度有望保持一段時間; 若一線城市政策進一步優化，一線城市市場有望逐漸企穩恢復，而多數二線及三四線城市市場調整壓力仍較大，短期市場或延續低迷表現。

克而瑞預判，11月市場供應或將低位回升，環比持增，但整體成交或不容樂觀，熱點城市和熱銷專案個數都將持續減少。 整體來看，市場修復仍有待核心城市的熱度傳導，樓市還將面臨較長的調整期。

11月1日，美的置業控股有限公司公告宣佈，截至2023年10月31日止10個月，該公司及其附屬公司（集團）連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約577.7億元，同比減少14.72%; 相應的已售建築面積約466.5萬平方米。

觀點新媒體過往報導，截至2023年9月30日止九個月，美的置業及其附屬公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約532.5億元，同比減少約10.56%; 相應的已售建築面積約428.3萬平方米。

據此測算，今年10月單月，美的置業及其附屬公司（集團）連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約45.2億元，相應的已售建築面積約38.2萬平方米。

旭輝中國前九月營業總收入329.25億元 凈虧損69億元

11月1日，旭輝控股（集團）有限公司發佈全資附屬公司旭輝集團股份有限公司（旭輝中國）截至2023年9月30日止九個月財務資料概要。

截至9月20日止，旭輝中國總資產為3330.8億元，總負債為2564.4億元，權益總額766.4億元。

前九個月，旭輝中國營業總收入為329.25億元，凈虧損為69億元，歸屬於母公司股東的凈虧損為64億元。

中指研究院報告指出，10月百城二手住宅平均價格為每方米15486元（人民幣．下同），按月下跌0.45%，是連續18個月錄得按月跌幅；考慮到目前政策優化力度有所加大，但市場恢復持續性略顯不足，未來核心一二線城市支持政策或將繼續發力。

報告顯示，重點城市掛牌量持續增長，調控政策放鬆帶動部分城市市場活躍度提升，二手房業主積極以價換量，百城二手住宅價格繼續承壓。

對於後續放鬆政策，中指院預計，一線城市有望放寬非核心區域限購、降低首付比例、下調房貸利率加點數，以及優化交易稅費等；部分核心二線城市可望全面放鬆限制性政策。另外，若超大特大城市城中村改造能加速推進，房地產市場下行壓力預計能夠得到一定緩解。

新建樓價漲0.07%

新房方面，受部分城市優質改善項目入市帶動，百城新建住宅價格按月繼續上漲。10月百城新建住宅平均價格為每方米16195元，按月上漲0.07%，升幅較9月擴大0.02個百分點；按年跌幅收窄至0.02%。

從房價漲跌城市數量看，根據中國房地產指數系統百城價格指數，10月份百城新建住宅價格按月下跌城市數量為41個，較9月增加11個；百城二手住宅價格按月下跌城市數量為98個，已連續5個月超過90個，二手房市場維持深度調整態勢。

中指院認為，10月房地產市場恢復持續性有所不足，短期依然存在下行壓力，未來支持政策有望繼續發力。

對此，房企應把握政策窗口期，進一步豐富產品的功能性，提升項目品質，以及銷售服務水平。

物管及汽車市值28億 債權人寧清盤

中國恆大（03333）急謀修訂境外債務重組條款，以避過清盤厄運。恒大代表律師日前透露，公司計劃修訂的方案包括把旗下恒大物業（06666）及恒大汽車（00708）的價值「貨幣化」，這兩間上市公司未有失去發行新票據資格；路透昨引述熟悉內情的消息人士稱，恒大已向債權人提出，計劃允許債券持有人把債權轉換為這兩間公司各自約30%股權。報道指出，若持有恒大約190億美元境外債務的持有人同意新條款，可收回的投資本金或要大打折扣。

恒大今年3月提出的債務重組方案，在債轉股方面本身已涉及以旗下兩間上市公司各自30%股份作為抵押品的新票據，當時並不需要債務減記（haircut），惟恒大因主要附屬被中證監立案調查而失去發行新票據資格，令整體重組方案告吹。消息人士透露，有債權人小組已表明對修訂後的重組條款感到不滿。

佔票據本金1493億不足2%

消息表示，恒大主席許家印9月因涉嫌犯罪被採取強制措施，令重組計劃被打亂後，個別債權人在上月中提出以恒大旗下上市公司股票抵債的修訂方案，而這種做法需要取得中證監批准。另一消息稱，這項修訂方案實際是由監督恒大重組的廣東省政府下屬工作小組主導。

路透引述重組專家稱，上述方案涉及發行大量新股及新債券，若要實施，需要得到兩間上市公司的股東表決批准，但這會是耗時且實現機會不大的難題，因對這些股東的利益難言有好處。

恒大物業及恒大汽車於3個月前復牌後股價暴瀉，以昨天收市價計，市值分別只有42.7億及50.96億元，兩者合計的30%股權價值不足28.1億元，約為重組方案中兩類債權人合計持有票據本金191.485億美元（1493.58億港元）不足2%，要以此還債恐怕杯水車薪，假如全數要重組的欠債都用這批股份抵償，相比恒大清盤情景下約3%的回收率更低。

部分C類債權人直言，由清盤人進行債務重組，將能公平對待所有債權人，亦因其債權有抵押品，就算清盤也能「實現價值」。

恒大昨晚公布，截至9月底，附屬公司恒大地產標的金額3000萬元（人民幣．下同）以上未決訴訟案件數量共計1961件，標的金額總額累計約4534.17億元。9月底恒大地產涉及未能清償的到期債務累計約2808.3億元，逾期商票累計約2060.84億元。恒大地產通過股權轉讓、土地及在建工程轉讓、信託、代持等方式，已完成過戶的房地產項目共計75個。今年9月期間，恒大地產新增118條被執行訊息，新增被執行金額合計約152.73億元。恒大地產作為被執行人遭凍結的子公司及參股公司股權新增18筆。

龍光訂定重組方案

另外，內地傳媒引述龍光（03380）的境外債券持有人說，已收到擬定的重組方案，選項包括對境外債務中最多13.33億美元的債券本金按八五折支付；債轉股方案，規模最多6億美元，換股價每股3港元，或可按換股價每股4.25港元債轉股，再給予5年期的優先票據，在第三年才分期支付首筆款項；給予8年期的優先新票據，在第四年支付首筆分期款。

匯豐銀行CEO祈耀年10月30日表示，中國房地產最糟糕的時期已經過去, 中國政府為支持房地產行業所做的努力正在發揮作用。這個對中國房地產情勢的正面判斷,引發了輿論的較高關注。

今年以來，面對壓力逐漸加大的房地產市場，中國政府推出了一系列重大措施，特別是推出降低首付比例、降低抵押貸款利率、「認房不認貸」等政策，起到了顯著的效果，但市場所寄予的希望可能更大。對中國房地產市場能不能快速恢復，甚至回到快速成長的軌道，市場的心情是迫切的。正如祈耀年所說，我們確實看見了許多值得樂觀的變化，當然更重要的是著眼於未來，分析清楚現有的困難，探索如何長期、穩定地推動房地產市場健康發展。

最近陸續公佈的全國房地產數據顯示，無論是房價或房屋銷售方面仍處於下行趨勢，這顯示房地產市場的信心恢復還需要時間。需要看到，中國房地產市場出現的重要轉變，會產生慣性，短時間內難以逆轉。但國家推出的系列政策必將發揮長期效應，推動中國房地產市場更加成熟。

8月25日，國務院常務會議審議通過的《關於規劃建設保障性住宅的指導意見》提出兩大目標：一是加大保障性住宅建設和供給，大城市加大保障性住宅建設和供給，解決工薪收入群眾的住房困難，穩定薪資收入群眾住房預期。二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住宅回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高品質發展。

10月30日至31日召開的中央金融工作會議也強調，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度與資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有權房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更能支持剛性和改善性住宅需求，加速保障性住宅等「三大工程」建設，建構房地產發展新模式。

這些政策就是政府根據當前中國房地產市場的新情勢做出的，正在重構中國房地產市場發展的新模式。中國房地產市場發展新模式，是讓房地產市場回歸居住消費的本質，限制房地產的金融屬性。所以，未來房地產發展中，保障性住宅的建設是重中之重，這可以保障城市弱勢居民的基本居住條件，同時，這也不失為拉動經濟成長的一條途徑。例如香港的保障性住房達50%以上，新加坡的組屋在85%以上，如果中國的保障性住房能夠達到20%以上，住房建造量將是巨大的。

針對目前房地產市場上的存量項目，只透過保交大樓政策難以解決問題。就目前的情況來看，不少房地產開發商靠自身的能力完成這個任務頗為困難。有一個思路也許可供參考。由國家主導成立類似美國「兩房」的公司，以公允價值和淨資產來收購這些房屋。收購後這些住房可列為保障性住房，可發放債券募集資金盤活營運、集中管理、分類營運。這樣既穩定房地產市場、防範金融市場風險、又能靈活處置目前房地產商手上的住房，增加保障性住宅的供給。

房地產市場如果是一個以消費為主導的市場，那麼未來就比較容易實現供需平衡以及健康發展。可以說，政府正在重構房地產發展的新模式，重整房地產利益關係，讓中國房地產市場重新走向健康、永續發展之路。正是在這個意義上，中國房地產市場最糟糕的時刻已經過去。（作者為青島大學財富管理研究院教授）▲

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憂基建荷載不足 減辣未能沖喜

上周三（10月25日）《施政報告》宣布一系列樓市「減辣」安排，對土地市場未有正面帶動作用。《施政報告》後首幅截標的地皮即遭遇「滑鐵盧」，位處東涌東新市鎮擴展區（下稱東涌東擴展區）的東涌第106B區住宅地上周五（10月27日）截標，吸引4家財團入標，惟出價全部未及政府釐定的底價，全部標書不獲接納，成為今年第五幅流標地皮。

上述地皮屬於東涌東擴展區首幅招標的賣地表住宅地，佔地約11.46萬方呎，可建樓面面積約40.12萬方呎，政府料可以興建約414伙，相當於平均每伙約969方呎，市場對其估值約8億至16億元，每方呎樓面地價2000至4000元。上周五截標時，共收到4份標書，包括恒地（00012）、新地（00016）、嘉華國際（00173），而信置（00083）則與招商局置地（00978）合組財團入標。

地政總署昨傍晚指出，因入標價未達政府所定底價，不接納所接獲的4份標書，強調底價在截標當日訂定，以便考慮最新市場情況，若沒有任何標價達到政府專業估價師所評估的底價，政府不會出售該土地，以保障公帑收入。

發展商稱位置偏遠建築期長

政府發言人表示，政府會密切留意市場變化，適時重推該用地，土地政策目標是提供持續和穩定土地供應，不會受短期市場波動影響，將繼續多管齊下，確保私營房屋土地供應穩定。

新地上周五以獨資形式入標，該集團副董事總經理雷霆昨提到，這幅地本身擁有遼闊海景，基本條件不俗，但位置偏遠增加招聘建築工人難度，加上近年建築費上升不少，用地的建築期亦頗長，集團的出價已反映上述因素。

計及賣地表、俗稱「一鐵一局」的港鐵物業發展項目和市區重建局項目，東涌第106B區用地是今年第五幅流標地皮，單計賣地表已有3幅，分別為赤柱私人住宅地、荃灣油柑頭「港人首次置業」項目地皮和今次的東涌用地，「一鐵一局」則各有1幅收回。

是次東涌土地位於新發展區，基建配套尚未成熟，業界關注該區排污系統等基建設施的荷載量問題，地政總署後來澄清，估算該用地可興建單位數目時，已考慮包括污水處理容量在內的基建設施荷載量，強調要應付該用地興建414伙，不存在無法克服的問題。不過，有不願具名的發展商直言，不少新發展區的基建配套未成熟，也「未夠深思熟慮」，發展商難以單靠現存資料預視將來實際基建配套情況，影響地皮的招標反應。

同區兩住宅地恐步後塵收回

美聯測量師行董事林子彬認為，該用地仍處「開荒」階段，配套不足，加上市場關注該區排污基建配套，或影響單位數目及設計彈性，平均面積逾900方呎，非該區主流戶型；再者，未來土地供應仍有不少選擇，部分發展商也有頗多新盤貨尾待售，一系列因素均影響入標意欲和出價。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指出，接連有地皮流標，顯示發展商和政府對地價的估算有明顯落差，發展商出價時會考慮市道變化，政府則主要參考附近的成交資料，未考慮市況因素。

今年內尚有兩幅東涌地皮截標和招標，其中港鐵東涌線延線東涌東站第一期物業發展項目將於11月9日（下周四）截標，房屋局也計劃今年底前推出東涌第122區「樂建居」項目招標。陳超國預計，該兩幅用地也存在流標風險。

全新價單涉93伙 每呎13288元

新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第2A期重啟銷售部署，昨天加推全新價單，涉及93伙，折實平均呎價13288元，較對上一張價單平約7%。發展商推出全新「置開心」樓價保障計劃，若簽署臨時買賣合約至收樓期間，新界區樓價錄跌幅，買家可獲最多樓價5%的金額保障。

NOVO LAND第2A期第4號價單共93伙，間隔由開放式至3房，當中90伙來自全新一座Charlot第1B座。60天即供維持樓價15%折扣，折實售價335.49萬至893.18萬元，折實呎價12345至14448元，折實平均呎價13288元，較今年6月公布第3號價單的折實均價14323元低約7%。

NOVO LAND目前已有4期推出發售，先後公布19張價單，昨天公布的價單折實均價，與今年2月NOVO LAND第2B期首張價單折實均價相同，同是繼去年7月NOVO LAND第1A期首張價單折實均價13188元後，該發展項目折實均價最低的價單。

對比同區入伙逾5年的豐連及近4年的御半山等半新盤，近期二手平均呎價約1.21萬至1.44萬元，NOVO LAND第2A期第4號價單屬貼市。

入場單位為Arreso第5座3樓E室，實用面積238方呎，開放式間隔，折實售價335.49萬元，折實呎價14096元。

差估署新界區樓價作指標

最新一張價單推出全新「置開心」樓價保障計劃，以差餉物業估價署公布的新界區較受歡迎屋苑樓價指數作指標，由簽署臨約下個月份，至2024年5月計算平均樓價指數。若平均樓價指數低於簽署臨約當月樓價指數，買家可獲最多樓價5%的金額保障，金額直接存入買家銀行戶口。保障金額是用樓價跌幅乘以50%計算，即新界樓價期內大跌10%，買家才能取盡5%金額保障。

此外，項目也新增「更上一層樓」靈活付款計劃，可享最高樓價5.5%折扣，另設最高樓價7.5%的印花稅回贈，適合換樓客及海外專才。

項目同時為3房戶或以上買家，提供快樂換樓/外來人才現金回贈。只要買家或近親成功出售其舊有住宅物業，或者經指定「人才入境計劃」來港，即可獲樓價2%現金回贈。

新地副董事總經理雷霆形容，NOVO LAND第2A期第4號價單為「十足信心價」，推出「置開心」樓價保障計劃，是因為該集團對後市有十足信心。新地代理總經理陳漢麟補充，項目昨天已開放示範單位予公眾參觀，本周六（4日）開始收票，最快下周開售。

University Hill兩天售50單位

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，「置開心」樓價保障計劃極具吸引力，亦反映發展商對後市有信心，估計今批單位可「一Q清枱」。NOVO LAND第2A期位於欣寶路8號，提供929伙，實用面積216至1528方呎，預計2024年5月中入伙。

新地同系大埔白石角優景里63號University Hill第2A期搶先發售，上月底起以價單形式發售88伙，即日售出47伙，翌日再賣多3伙；項目兩天累售50伙，套現約3.3億元。

嘉華國際（00173）牽頭發展的九龍東啟德承豐道啟德海灣第1期繼續收票，市場消息透露，該盤截至昨天累收逾1700票，以價單發售的212伙計，超額認購逾7倍，明天（3日）截票。

嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）溫偉明指出，啟德海灣第1期有約三至四成準買家是專才，相信會成為市場新趨勢，也有準買家計劃購入多於1伙。

美聯物業為啟德海灣第1期買家提供置業優惠，由即日起至11月底，首6名透過專才計劃來港的買家，並經該行買入單位，每位可獲贈8800元高鐵車票，優惠總值5.28萬元。

中原按揭及中原地產則為英皇國際（00163）香港仔舊契項目澄天買家提供按揭優惠，最高按揭成數為樓價九成，全期按息H（HIBOR）加1.3厘，封頂息率P（P現為5.875厘）減1.75厘。經絡按揭亦為澄天買家提供相類按揭優惠。

澄天夥代理引樓按優惠

英皇國際集團副主席楊政龍表示，澄天自上周開放示範單位以來，收到大量南區分支家庭客查詢。

其他貨尾繼續增優惠促銷。恒地（00012）鰂魚涌THE HOLBORN為指定1房戶推出「時尚傢俬套餐禮券」優惠，憑券可以用優惠價8000元向指定商戶/供應商換領指定傢俬。恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝稱，該盤將於周日（5日）發售22伙。

遠洋集團（03377）旺角千望更新價單，「印花稅津貼」折扣由樓價3%增至7.5%，指定19個單位額外再多1.5%至9.5折扣，即變相減價。

曾由意大利名牌Prada租用的銅鑼灣Plaza 2000地下至3樓多層複式舖位，近年逐步拆細出租，有消息指1樓全層剛由食肆承租，月租約30萬元。

消息稱，Plaza 2000的1樓全層，建築面積約4958方呎，原以每月40萬元放租，近期以30萬元租出，呎租約60.5元，租戶為食肆。

零售舖租明年料微升5%

羅素街2至4號Plaza 2000地下、1樓至3樓，合共4層，總樓面達20040方呎，Prada於2014年初起租用作為旗艦店，最後在2020年2月撤出。近年上址作改裝工程，舖位還原成逐層出租，當中率先租出2樓全層，建築面積約5042方呎，連鎖餐廳在2021年底以每月26.5萬元租用。眼科診所德視佳（01846）今年初租用地下部分舖位及3樓全層，涉及總面積約9104方呎，月租約85萬元。

另外，第一太平戴維斯最新發表2023年第三季香港零售租賃市場報告指出，由於香港和全球經濟仍然面臨挑戰，大型零售商放緩擴張計劃，預期2024年零售商舖租金僅微升5%。

樓市辣招獲寬減，但二手成交仍未「止血」，低價及蝕讓成交頻現。鰂魚涌太古城有2房單位以650萬元易手，呎價僅11149元，屬今年屋苑次低。北角老牌屋苑百福花園亦驚現呎價8543元的成交，呎價重返11年前水平。

美聯物業高級營業經理范浩軒表示，該行剛促成太古城鄱陽閣中層D室成交，實用面積583方呎，2房間隔，單位於9月中以約820萬元放盤，但由於原業主已移民，故累計減價約170萬元或20.7%，終以650萬元沽出物業，呎價約11149元。

原業主於1977年以約15.5萬元購入物業，持貨至今46年轉手，賬面獲利約634.5萬元，物業大幅升值約40.9倍。

資料顯示，同座一個極低層2房戶，實用面積583方呎，於今年4月中以618.8萬元易手，呎價低見10614元，屬太古城今年呎價最低的成交。

百福花園每呎8543元

位於北角天后廟道、擁有12座共1421伙的老牌大型屋苑百福花園，亦錄低價買賣。中原地產高級資深區域營業董事林龍南透露，百福花園百利閣中層E室，實用面積597方呎，3房間隔，原業主已移居外地，今年5月放盤時開價730萬元，最終累減220萬元或30.1%，以510萬元沽出，呎價約8543元，除屬屋苑今年新低外，亦重返2012年水平。

據了解，原業主於1981年以25.5萬元一手買入單位，持貨42年，賬面獲利484.5萬元離場，單位期內升值19倍。

額外印花稅（SSD）限期由3年縮短至2年後，市場相繼錄得相關成交個案。美聯物業首席區域營業董事黃國良指出，天水圍嘉湖山莊景湖居5座低層E室，實用面積446方呎2房戶，以400萬元易手，呎價約8969元，原業主於2021年1月以512萬元購入，持貨未夠3年，賬面虧損112萬元，樓價貶值21.9%。

屯門區屯門市廣場1座中層H室，實用面積342方呎2房單位，以417.5萬元成交，呎價12208元。原業主於2020年底以460萬元購入上址，持貨近3年，賬面蝕42.5萬元或9.2%。

另外，房屋委員會公布，10月全港共有85宗未補地價資助房屋成交，較9月全月131宗，少46宗或35.1%，暫為今年單月成交量新低，惟有關成交量屬臨時數字，稍後有機會上調。

地產代理人數跌勢未止，地產代理監管局（地監局）最新公布數據顯示，截至今年10月底，全港共有40013名持牌地產代理，按月減少210人或0.52%，連挫7個月，共減少1061人或2.58%，最新持牌人數已跌至2020年10月底錄得39954人以來的3年（36個月）低位。

根據地監局數據，截至10月底，全港共有18585人持有地產代理（個人）牌照（俗稱E牌或大牌），按月大減90人或0.48%；期內營業員牌照（俗稱S牌或細牌）持牌人則按月減少120人或0.56%，報21428人，是2020年5月錄得21333人以來約3年半（41個月）低位，連挫5個月共減716人或3.23%。

至於反映代理分行數目的營業詳情說明書數目，今年10月底共有7037份，按月回升6份或0.09%。

13.7人爭一單 競爭趨激烈

樓市交投淡靜，代理行業爭生意情況更為白熱化。參考中原地產數字，10月整體樓宇買賣合約登記（包括住宅和工商舖等）錄得2925宗，以此計算，代理人數和整體物業註冊量比例約13.7比1，較9月的10.4比1更高，比例連續7個月向上；更是2016年2月的14.4比1以來，競爭逾7年半（92個月）最激烈。

政府於2021年提出在東鐵綫增建白石角站，現時目標在2033年或之前通車，運輸及物流局局長林世雄透露，白石角站上蓋無物業發展，而港鐵現正細化比鄰土地發展和車站興建方案，計劃明年中左右提出建議方案。

維持2033年前通車目標

立法會議員希望加快興建白石角站，不過林世雄解釋，在現有鐵路加站需要考慮鐵路長時間運作，目前每天只有2小時收車黃金工程時間，考慮在星期六或星期日以「早收車、遲開車」，想辦法盡速規劃設計建造工程，現維持2033年或之前通車的目標。港鐵亦正研究採用不同的創新建築方法，例如「組裝合成」建築法及「裝配式設計」，以增加效率，縮短工期。

至於就白石角站興建帶動周邊土地發展，據發展局提供的資料，按當前構思，白石角站不擬作上蓋物業發展，港鐵正細化周邊土地發展和車站興建方案，政府會在明年中左右提出建議方案，2025年就有關發展用地開展城市規劃的法定程序。

施政報告提出為樓市「減辣」，據房屋局提交立法會文件指，關於「減辣」的條例草案已經在上周刊憲，將於11月8日提交立法會首讀及開始二讀辯論，涉及「減辣」措施包括將買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD）由15%減為7.5%，將額外印花稅（SSD）轉售期限由3年縮短變2年，以及為內地專才提供「先免後徵」安排。

觀塘敬業街甲廈新盤雲訊廣場即將開售，呎價約8,500元起，為近年東九龍最低呎價甲廈新盤，每層售價約1.32億元起

由偉華置業夥拍投資者旗下觀塘敬業街雲訊廣場甲廈新盤早前落成，大廈3至32樓為辦公室樓層，每層面積約1.5萬至1.6萬平方呎。業主首批將推10層樓面，全數以全層單位推出，呎價最低為物業3樓，全層面積約15,564平方呎，定價約1.32億元，呎價約8,500元。

旺角為本港核心商業區，人流暢旺，優質舖位放盤難求，現有業主放售位於洗衣街逾3,500平方呎複式舖位，另連8個車位出售。

附8車位出售 亦可分別出租

美聯旺舖營業董事陸澤森表示，獲委託代理出售旺角洗衣街193至199號蕙逸居地下及1樓舖位，地下及1樓單位面積分別約1,600及1,900平方呎，共約3,500平方呎，另連同2樓及3樓8個私家車位出售，業主現叫價約6,800萬元，單位每平方呎叫價約19,429元。物業目前已交吉，正以12.8萬元放租，若成功租出料可享約2.3厘租金回報。

舖位為罕有複式巨舖，門闊約15呎，設有前、後門及內置洗手間，適合多個行業，包括藥房、手信店、雜貨、零售、休閒餐飲、醫療用品、寵物店、書店、花店等，用途靈活。舖位連同8個私家車位出售，可用作汽車陳列，料可吸引汽車經銷商作陳列之用。另外，8個車位亦可分別出租，享穩定租務回報。

陸氏續稱，上述物業位置優越，鄰近旺角花墟及花園街露天市集，吸引大量人流。物業享港鐵三綫優勢，鄰近港鐵太子站、旺角站及旺角東站，連接荃灣綫、觀塘綫及東鐵綫，交通四通八達。項目同時鄰近新鴻基洗衣街大型商業項目，料落成後將新增超過150萬平方呎樓面，將會更進一步帶旺區內人流，升值潛力無限，再者，上述單位自身條件優越，價格及回報吸引，料將受到市場關注。

政府發表新一份《施政報告》之前，市場觀望氣氛濃，加上高息環境下，有準買家「轉買為租」，部分業主，不惜蝕讓沽貨離場。本報統計顯示，10月約有52個屋苑錄得蝕讓個案，帳面蝕幅介乎0.31%至29%，北角柏蔚山一個3房戶，原業主持貨5年，帳面勁蝕500萬，登上10月蝕讓榜首，將軍澳藍塘傲一個3房戶，持貨6年帳蝕444萬。

統計顯示，上月約63宗已知蝕讓成交當中，合共涉及約52個屋苑，帳面蝕讓2.3萬至500萬，蝕幅約0.31%至29%。世紀21日昇聯席董事蔡嘉駿表示，北角柏蔚山3座高層H室，面積約833方呎，最初叫價1950萬，累減150萬以1800萬成交，呎價約21609元。原業主於2018年以2300萬買入，持貨5年，帳蝕500萬，單位貶值22%。

柏蔚山膺「蝕讓王」 藍塘傲列次席

緊隨其後將軍澳藍塘傲一個3房單位，美聯首席助理聯席董事謝建業表示，屋苑中層A，面積629方呎，去年10月以1600萬放盤，最終累減512萬，以1088萬成交，呎價約17297元。原業主於2017年以1532萬向一手買入，持貨6年，帳蝕444萬，單位貶值29%。

至於市場最新一宗蝕讓成交，中原資深分區營業經理陳焯偉表示，南昌站匯璽5B座高層B室，面積385方呎，1房間隔，最新以868萬易手，呎價22545元。原業主於2018年9月斥資997萬買入，持貨5年，帳蝕129萬。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，最近兩個月二手市場錄得的成交中，不少存在蝕讓成分，估計年底前不少成交仍出現蝕讓情況，直至明年成交量增加，樓價跟隨回升，蝕讓個案才會減少。