比兩個停車位小 趁開發時程容積獎勵縮水前送件

北市出現基地大小不到兩個停車格的危老案。根據北市建管處最新核准危老案，位於興隆路四段一巷「興隆山莊」內的危老案，基地僅七．九六坪，直接拿到十六％容積獎勵，並在時程加上規模獎勵的容獎欄目拿到六％，占整體容獎比重高達三十七．五％。

合計拿到16％容積獎勵
根據北市最新發布，第八八三個危老核准案基地面積僅二十六．三二平方公尺（約七．九六坪），獲得結構評估六％、耐震設計四％以及時程加規模獎勵六％，合計十六％容積獎勵，該案比七月時北市成功路二段僅八．一七坪的危老案基地還要小，成為全台基地面積最小的危老案。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，這類基地如停車格大小的危老案，往往是屋主自行申請重建；由於周邊鄰居重建意願低，整合時間遙遙無期，而自家屋況差、亟需改建來提升居住品質，又想趁開發時程容積獎勵縮水前送件，於是出現如此迷你的危老案。

彷如日本超小基地翻建
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這麼小面積的基地改建，彷彿是日本的超小基地翻建，但因基地甚小，臨路退縮與基地規模容獎都拿不到，若是周邊又不好整合，也只能微型基地的自宅重建了。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，該基地為興隆路四段的坡地住宅，因為多為屋齡超過五十年以上的透天厝，興建時無建蔽、容積管制，即便取得危老重建核准，但未來重建仍會面臨設計、施工、成本、使用等多重考驗，實際開發效益低。

黃舒衛認為，這類老舊社區如同目前市府積極以公辦都更介入的整宅，有急迫的安全、設備改善需求，但因位置偏遠、產權分散、房價較低，只能靠地主以危老方式自力救濟；不過，社區的消防、逃生、衛生、公共設施等課題仍無解，恐怕才是真正需要透過重劃手段解決的重點區域。

近五年雙北市掀起黃金重建熱潮，高達五○八個重建案問世，且根據北台灣新案市調機構調查，重建後的新建案每坪平均開價年年攀高，二○二一年甚至突破百萬元，截至今年十月，已連續三年均價突破百萬元，五年來平均開價上漲幅度超過兩成。

根據《住展》雜誌調查 ，二○一九年至二○二三年十月，雙北市累積有二二七個都更案、二八一個危老案，合計五○八個重建案，尤其二○二○至二○二二年，每年重建案均超過百個；至於重建案平均銷售率，二○一九至二○二一年均超過八十七％，二○二○年甚至超過九成，但二○二二年下滑至六十．六九％，今年前十月更降至四十．六九％。

《住展》雜誌企研室經理成采錡表示，二○二一年房市熱絡，建築業者積極推案，雙北市都更案加上危老案的總推案數創統計新高，且危老案年度總數更超車都更案，同一年度，重建案的每坪平均開價則首度突破百萬元。

房市降溫 今年重建案恐少於100個
儘管二○二二年房市持續降溫，但重建案推案數仍處高點，今年推案數才大幅減少，截至今年十月，雙北市僅七十六個重建案進場，尤其因總統大選干擾因素，北市購屋族態度觀望，導致北市整體市況冷清，影響業者推案計畫，預期今年雙北市重建案恐低於一百個。

成采錡指出，多數重建案坐落熱門地段，只要坪數規劃合宜，自住民眾多半願意買單，加上重建案可售戶數不多，以今年雙北市重建案銷售率平均約四十．六九％，對比雙北市所有建案平均銷售率三十五．九九％，銷售率仍相較好一些。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，資金潮、建築成本增加、土地供給有限等，讓北市蛋黃區新案房價居高不下，連中古屋房價都受到都更、危老的誘因而帶動，但受房價高基期的排擠，以及新青安貸款等措施刺激投資、首購買盤外溢，雖然北市房價最高，漲幅卻不如其他區域那樣大。

提要
指標建商攜手鋼鐵大廠 拿下兩站點最優申請人 總銷逾200億元

國城攜手高興昌（2008），拿下高雄捷運聯開案。南部指標建商國城、鋼鐵大廠高興昌昨（13）日宣布，取得高雄捷運橘線O13大東站和黃線Y10二個捷運聯合開發案，基地面積合計近6,000坪，總銷逾200億元。

業內人士指出，由於高雄捷運聯開案全案的投標門檻相當高，顯示國城建設集團除了準備充足外，也凸顯其在產業面的實力，另外高興昌為老牌鋼鐵股，近期積極跨足建築業，此合作案讓他再下一城，兩者再度合攻大案備受市場矚目。

上市建商主管說，加計昨天公告的二處新案，國城集團在手開發案11件、總銷高達1,000億元，是南部房地產市場新霸主，而且規劃與興建品質領先同業。

昨天高捷聯合開發案招商取得重大進展，國城建設與高興昌鋼鐵合作，獲得高雄捷運橘線O13大東站和黃線Y10二大捷運聯合開發案最佳申請人。

其中，橘線基地3,602坪，黃線基地2,299坪，業內人士說，這兩案「都相當完整漂亮」。

市府捷運局官員說，本案最優申請人預計分別投入83億元及68億元，興建地上24層、地下4層的住商產品。其中黃線案的開發亮點為，營造多層次的公共開放空間，規劃公益空間如托育、青創等商業設施，橘線的公益設施有日照以及銀髮俱樂部。

國城建設總裁洪平森說，近年企業轉型的大戰略就是覓得好基地，珍惜土地資源並創造最高的社區價值，讓民眾能因開發案受惠，地方可因此更繁榮。

國城建設董事長特助洪士庭指出，此案是繼特貿三之後，再次與高興昌鋼鐵攜手合作，未來會成立新的公司共同推動，雙方的持股占比還沒有最後定案，開發案有更多的公益元素，會更有價值。

上市建商主管表示，市府這次聯合開發案設定門檻「超級高」，要求申請者的淨資產需達總開發額的三分之一，換句話說想玩財務槓桿的就不必來了。這麼大的金額的聯開案，而國城建設能做到符合標準，也凸顯長期來的財務治理透明化，特別受到矚目。

高興昌鋼鐵指出，跨足建築業已經是既定目標，目前與國城合作在特貿三都更以及捷運聯合開發案，將持續建立學習曲線，為企業轉型邁開步伐。


國城與高興昌攜手 取得高雄二大聯合開發案

國城建設與高興昌（2008）再聯手，取得高雄捷運橘線O13大東站和黃線Y10這兩個捷運聯開案，由於全案門檻相當高，凸顯國城建設集團的實力，高興昌跨足建築業再下一城，都引起市場注目。

國城董事長特助洪士庭13日表示，兩塊地都是高雄南來北往的地標，且是捷運共構，國城歷經多個重要指標建案之後，相信有能力，也有責任做得更好。

洪士庭指出，高雄捷運橘線O13預計投資80億到90億元，分2期開發興建4棟地上24樓、地下4樓的住宅「大東人文之森」，共900多戶，規畫2房、3房和4房產品，並以2房和3房為主。

由於基地達3600坪，因此，O13將分兩期開發，第一期預定2025年第二季動工，2030年第三季完工，第二期預定2030年第一季動工，2035年第二季完工，第一期可望在「鳳山都更好」接近完銷時，進場預售。

至於黃線Y10聯開案，洪士庭表示，將投資60多億元，興建700戶大樓住宅「大港共生家園」，規畫2房、3房和4房產品，並以2房和3房為主，預定2025年第二季動工，2030年完工。

洪士庭指出，國城創辦人洪平森30多年前就開始佈局鐵路沿線，最知名的建物是高雄火車站的「站前廣場」，Y10靠近建國路與民族路，也是鐵路沿線的指標，加上又有捷運黃線，國城將沿續佈局鐵路沿線的傳統歷史，因此，決定投資Y10。


高興昌與國城建設合作獲市府聯合開發最優申請人

高興昌（2008）鋼鐵公告，與國城建設共同申請，獲選高雄市大眾捷運系統橘線O13站及黃線Y10站土地開發案最優申請人，為跨足房地產邁開大步。

國城建設與高興昌（2008）合作，昨天取得高雄捷運二處聯合開發大案，合計將投入150億元、創造200億元總銷，撼動港都建築界。業界指出，該案將成房地市場新指標，同時顯示土地利用模式與建商角色都將逐漸轉變。

國城與高興昌連番合作，據悉，雙方在開發領域理念一致，對產業的願景不謀而合，加上雙方經營階層熟識，而成就合作契機。

此案推動的靈魂人物、國城建設董事長特助洪士庭說，此案最大的意義在於，未來複合式開發將成土地利用主流，且公益層面增加，建設公司社會責任愈來愈重，不再是簡單買地蓋房子。

洪士庭是台大高材生，也是國城建設少主，為該案主要推動、規劃與執行者。他堅持不惜重金為亞灣大案「定潮」引進二家米其林餐廳，邀請到東京米其林二星餐廳Den主廚長谷川在佑，與二星大廚武田健志在高雄各展所長。

針對捷運聯合開發案，洪士庭表示，為爭取出線想破頭，不斷的轉換角度，以民眾以及使用者的思維規劃，所以才會在開發案中產生最美麗的幼稚園、育嬰與日照中心，與市政府推動的便民、利民措施結合在一起，換言之，先求大眾的公利，則建商的利益也隨之而來。

洪士庭指出，捷運聯開案是標準的複合式、多層次的土地利用，明顯感受到社會價值更高，與長期來買地、蓋房子、賣房子的形態完全不同，進一步說，在地建商的社會責任愈來愈重，扮演美好生活的推動者。

欣陸投控（3703）今（13）日召開法說會，欣陸投控執行長張方欣表示，今年房市景氣的確沒有過往熱絡，但大陸建設在雙北、新竹竹北都有取得地段佳的開發案，預期未來仍會有所斬獲，此外，欣陸旗下的三大事業體，比起過往擁有更均衡的組合，可因應景氣波動，朝向更健康的發展模式。

欣陸投控第3季稅後純益4.74億元，年增1.8％，每股稅後純益0.58元，小幅優於去年同期的0.57元；累計前三季營收225.63億元，年減7.8%，毛利率13.8%，年減3.1個百分點，稅後純益12.64億元，年減52.2％，每股稅後純益1.54元，年減52％。

欣陸投控表示，營業毛利率亦較去年同期減少，主要是去年同期不動產開發事業之營收占欣陸投控合併營收比重較高，在營收及毛利率較去年同期減少之下，讓前三季營業淨利和稅後純益均較去年同期減少。

欣陸投控三大事業體的前三季營運概況，以大陸工程的表現最為突出，主要是受惠於臺北捷運北環段CF680C及N-WH過港隧道等新承攬之土木工程專案。

張方欣表示，大陸工程前三季稅後純益達7.22億元，年增27.9%；大陸建設稅後純益5.99億元，年減68.9%；欣達環工2.75億元，年減27.8%，雖然說營建、水資源事業減少，但大陸工程反而拉高，其實三大事業體是走向更均衡的發展，未來景氣波動變化較大時，反而可以互補，所以未來會是更健康的發展模式。

展望未來，張方欣指出，大陸建設維持健康的庫存量，營收存量為125億元，目前總銷23.9億元的「鐫月」已經開始交屋中，明年可認列總銷22.3億元的「鐫豊」、總銷35.1億元「和陸寓邸」，2025年可認列總銷46.2億元「鐫萃」、總銷47億元「豐蒔」。

張方欣表示，現階段的房屋銷售比過往較慢，但大陸建設的客戶以自住客為主，未來有機會在較好的開發案中獲得進展，並會持續朝向雙北、新竹等地布局，此外，為了因應現在的住房需求，未來坪數規劃上也會從大坪數往中小坪數發展。

速食餐廳漢堡王將進駐台南新營，最快本月底開幕，也是南市溪北首間門市。尤其落腳新營三民路，與鄰近摩斯漢堡、21風味館、爭鮮、石二鍋餐飲業連成一氣，注入商圈新活水，帶動地方商圈悄然挪移。

漢堡王目前在南市有7間門市，全部集中在溪南地區，反觀溪北17處行政區全掛零，讓不少當地漢堡王客群興嘆。

將開幕的漢堡王新營門市今上午工人進出載運水泥等建材裝修，預估最快本月底完工、開張，方圓50公尺內有摩斯漢堡、異人館、21風味館、爭鮮、石二鍋、多那之、85度C咖啡、 NET等連鎖業者；更遠處不到200公尺有星巴克、肯德基及多間連鎖運動鞋館，發揮商圈另類「群聚效應」。

在地劉姓房仲業者說，新營區商圈近年來逐漸挪移改變是不爭事實；早期民權路是地方最重要商圈，商業繁盛，在縣市合併前，還曾是南縣地王，合併後市政重往原南市府永華市政中心，加上南科區高速發展，溪北蕭條明顯，大新營地區更是雪上加霜。

陳姓建商則說，新營區這幾年雖然人口持續外流，但商圈持續擴大，除三民路沿線，金華路、長榮路一帶建物雨後春筍，加上興建中的國圖南館及新開發的長勝營區重劃區及台鐵新營火車站與周遭大平台計畫，加上公園綠地多，公設不輸市區，吸引不少「不愛熱鬧」重視生活品質退休公務員入住，也帶動商圈持續發展。

李姓老師也說，新營區人口不到8萬人，鐵公路便捷，離高鐵嘉義站也約20多分鐘，雖然沒百貨公司、戲院，住起來壓力不會那麼大，「該有的都有」，她笑說，「又不是天天在逛百貨公司、看電影」，樂活在新營。

新北市府開源節流，推出「公私有土地合作機制」，將市有土地與民間業者共同開發，首案中和大洋塑膠公益回饋的機關用地、住宅用地，將打造中和警分局、交通分隊辦公廳舍。先前大洋與冠德建設合作破局，地方憂心連帶影響此案進度，新北市財政局表示，全案已送議會審議，合建案是由市府自行招商，不受他案影響，預計最快明年招商

位於中和的大洋塑膠舊廠區，2012年由工業用地變更為住宅用地，依規定回饋新北市府一塊住宅用地、一塊機關用地，面積各約2600平方公尺，因土地鄰近美式大賣場，附近還有環狀線，交通區位佳，開發潛力高。

中和警分局辦公廳舍不足，不少單位都還在承租辦公場所，每年支付大筆租金，新北市府規畫將受贈的機關用地興建中和警分局與交通分隊辦公廳舍，不過財政局粗估警察辦公廳舍粗估高達7億元，地方財政窘迫，推出公私有土地合作機制，引入民間合建開發受贈的住宅用地，開發收益則由業者協助興建辦公廳舍。

財政局長陳榮貴表示，目前兩塊土地已經完成捐地，合建機制涉及處分市有土地，必須經過議會審議，全案已在上個會期送議會審議，目前正在排審中。

對大洋塑膠自身的百億合建案破局，外界擔心影響警察廳舍進度，陳榮貴指出，這兩塊分回的市有土地，都是由市府自行招商，兩案沒有相關聯，會持續與議會溝通，希望能盡快通過後，啟動招商程序，加速興建辦公廳舍，提供更好的辦公空間。

財政局指出，中和警察辦公廳舍預計規畫地下4層、地上7層建物，提供中和警分局、交通分隊使用，粗估興建經費要7億元，若順利通過議會審查，明年就能開始招商。

民進黨新北市議員張嘉玲則指出，警察辦公廳舍不足，與民間合建她百分百支持，但中和人口眾多，其餘市府分回的住宅，她認為在前期就要先行規畫，市府一直說沒有土地蓋社宅「這邊不就有一塊這麼好的土地」，如果還有餘裕空間，公托、托老、里民活動中心都該考慮進去，她先前在議會質詢，市府也有允諾納入評估。

國民黨新北市議員陳錦錠指出，中和警分局辦公廳舍相當擁擠，興建辦公廳舍刻不容緩，她也將督促市府加速推動，她評估預計這次大選後，應該就能順利展開。

國泰房產地產日前發布今年第三季指數顯示，第三季全國新案30天銷售率呈現「躺平」，7月僅8.3%、8月8.4%，9月也僅12.2%，平均新案開案30天內賣不到一成。

銷售率這麼差，不過，市場價格還是鐵板一塊，新北、桃園新案成交價甚至還在上漲。

銷售率為什麼這麼差，業者卻不降價？房地產學者章定煊表示，原因在於台灣房市沒有真正的空頭。

他表示，股市不好，如果看空股市，可以借券來賣。

新店裕隆城規劃以來眾人引頸企盼，房價跟著一路漲，依據實價登錄資料，不只剛性需求一般住宅上漲，周邊高總價的社區增值空間更是驚人。

其中位於寶強路的「合環御寶」，今年3筆轉手交易都增值，其中中高樓層一戶，總面積約108坪，今年以總價7,800萬元轉手，持有9年大賺1,200萬元。

「合環御寶」另外2筆交易雖然增值沒有這麼多，但也分別有920萬、691萬的增值，而增值691萬元這筆，註明是親友交易，可能因此增值空間較小。

不僅「合環御寶」今年轉售獲利亮眼，位在寶橋路的「寶徠花園」中高樓也有一戶以5688萬元轉手，持有10年獲利1,620萬元。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡表示，新店裕隆城周邊原本的生活機能就相當成熟，其靠近捷運七張站，原本就有家樂福、寶雅等賣場，商家林立，學區也很完整，也鄰近新店產業園區，因此在地有強勁的自住需求。

今年雖然整體買氣不佳，但生活便利性高的蛋黃區房價仍然上揚，尤其裕隆城開幕，除了帶入就業人口，誠品旗艦店進駐添加光彩，周邊高總價住宅的價格成長空間完全不輸雙北其它強勢區。

國產署今（13）日表示，持續推動國有房地標租，明年希望至少每季一批，全年四批、合計120戶以上，明年也將首度擴及非六都縣市，希望擴大租賃住宅市場供給。

為擴大租屋供給，「大地主」國產署跳下來當「大房東」，建立國有房地包租機制，將閒置國有房地釋出，由包租業者投標，再轉租給一般民眾，自今年3月首度推出以來，合計公告57戶國有房地全數標脫，受到市場青睞。

國產署副署長王彩葉表示，今年10月再度公告四標共30戶，分別位於台北市14戶、台中市八戶、高雄市五戶、台南市三戶，並分別將於11月30日、12月20日、12月5日開標，合計年租金底價逾248萬元。

其中台北市14戶位於人口稠密之精華地區，年租金底價約205萬元，原為林務局宿舍，屋況良好，近捷運龍山寺站、捷運小南門站、台北植物園及南機場夜市等，交通便利，機能健全，先前已標出12戶。

台中市標的含六戶公寓大廈屋型及兩戶獨棟建物，年租金底價約16.8萬元。西屯區標的屋況佳且鄰近市中心，生活機能良好，潭子區標的是屬56坪大坪數獨棟建物，是難得稀有物件。

高雄市標的位於小港及前鎮區，底價約11.1萬元。小港區部分標的鄰近捷運高雄國際機場站、高雄公園，公共設施完善，前鎮區標的鄰近輕軌機廠站，屬人口稠密地區。

台南市標的位於新營區，底價約15.2萬元，鄰近新營糖廠、第一市場，生活機能便利。

國產署提醒有意投標的包租業者，投標時應注意檢齊投標須知規定文件，如公司代表人之身分證明文件影本及標租房地所在地同業公會之會員證書影本等，以免形成無效標。

王彩葉表示，將持續篩選適當標的辦理國有房地包租，預計明年起選列標的將不限於六都範圍，期能擴大租賃住宅市場供給，滿足民眾租屋居住需求，並透過公私部門協力合作，共同推動公共政策及落實國有資產永續發展之目標。

近期，上市房企陸續披露10月份銷售簡報，多數房企銷售額同比下滑，部分頭部房企銷售回暖，分化進一步加大。

從機構數據看，10月份百強房企銷售額同比下降33.5%，環比下降7.5%，樓市“銀十”成色不足。 不過，成都等部分核心城市在利好政策帶動下，銷售規模延續增長態勢。 這些城市也成為房企拿地的重點區域。

分化較為明顯

新城控股日前披露的經營簡報顯示，10月份，公司實現合同銷售額約60.32億元，同比下降33.53%;銷售面積約80.57萬平方米，同比下降13.6%。 1-10月，公司累計合同銷售額約662.25億元，同比下降35.67%;累計銷售面積約833.9萬平方米，同比下降20.23%。

有的房企10月份沒有新增土地儲備。 首開股份披露的10月份銷售情況簡報顯示，自發佈2023年9月銷售簡報以來，公司沒有新增土地儲備。 10月份，公司實現簽約面積17.46萬平方米，簽約金額54.04億元。 1-10月，公司共實現簽約面積187.3萬平方米，同比降低29.22%;簽約金額501.36億元，同比降低31.69%。

部分房企前10月銷售金額、銷售面積實現雙增長。 招商蛇口披露的簡報顯示，10月份，公司實現簽約銷售面積87.25萬平方米，同比增長4.92%;實現簽約銷售金額209.55億元，同比減少15.96%。 1-10月，公司累計實現簽約銷售面積1004.89萬平方米，同比增長20.18%;累計實現簽約銷售金額2472.64億元，同比增長9.15%。 自2023年9月銷售及購地情況簡報披露以來，公司在西安、寧波、上海等地新增多宗地塊。

中指研究院數據顯示，百強房企1-10月銷售總額為52977億元，同比下降13.1%，降幅相比1-9月擴大2.8個百分點。 10月份，百強房企銷售額同比下降33.5%，環比下降7.5%。

激發市場需求

部分城市在利好政策帶動下，銷售規模延續增長態勢。

以成都為例，機構數據顯示，10月份，成都新建商品住宅成交套數10728套，同比上升15%，環比上升19%;成都新建商品住宅成交面積147萬平方米，同比上升20%，環比上升22%。 二手商品住宅成交量18917套，同比上升62%，環比上升27%;二手商品住宅成交面積183萬平方米，同比上升66%，環比上升28%。 同時，二手房掛牌量明顯上升。

中指研究院四川分院認為，成都在8月、9月打出一系列新政「組合拳」，不斷激發市場需求。 同時，取消土拍限價、取消二手房指導價，推進價格全面重歸市場化，擴大了置業客群基數。

從房企近期披露的拿地策略看，多數房企依然高度重視高能級城市地塊。

在獲取土地資源方面，華僑城A表示，今年以來公司堅持兩個基本原則，一是調倉換倉，二是堅持以收定投。 截至目前，公司共參與30多宗土地競拍，補充了佛山順德區、禪城區、無錫經開區、成都金牛區4個優質地產專案，合計新增土地面積38萬平方米，計容建築面積60萬平方米。 近年來，公司持續強化招拍掛資源獲取能力，在核心城市招拍掛市場已具備一定競爭力。 公司將持續拓展核心城市、核心地段招拍掛項目，增強多元化拿地能力。

有央企拿地負責人告訴中國證券報記者，加快資金周轉成為房地產行業共識。 如何在拿地之後快速實現銷售，是各家房企都要考慮的問題。

陸家嘴11月12日晚發佈公告稱，公司於2023年11月12日收到控股股東陸家嘴集團通知，基於對公司未來發展前景的信心及中長期投資價值的認可，陸家嘴集團及其全資子公司擬自本公告披露日起12個月內通過上海證券交易所允許的方式（包括但不限於集中競價交易、 大宗交易等）增持公司A股和B股股份，增持總金額不低於人民幣10億元（含本數），不超過人民幣20億元（含本數）。 本次增持計劃不觸及要約收購，不會導致公司控股股東及實際控制人發生變化。

曾經的合作夥伴如今對薄公堂。

近日，中交地產(11.260-0.05, -0.44%, )（000736. SZ）公告，全資子公司華通公司已向北京市第三中級人民法院提起訴訟，案由為華通公司訴世茂集團旗下的北京茂康損害公司利益責任糾紛。 北京市第三中級人民法院已於近期受理本案。 涉案金額約7億元。

華通公司和北京茂康曾作為合作夥伴，聯合開發北京市朝陽區的地塊，雙方曾多次向專案公司注資。 但因為後者無法如期償還借款，使得雙方發生經濟糾紛。

長江商報記者發現近年來，中交地產合聯營專案增多，公司選擇通過擔保方式獲取融資。 截至2023年9月30日，中交地產為控股子公司及控股子公司之間提供擔保餘額超118億元，佔2022年末歸母凈資產的359%。

業績方面，2023年前三季度，中交地產實現營業收入115.5億元，同比減少24.26%;歸屬於上市公司股東的凈利潤（簡稱“凈利潤”）-10.32億元，上年同期虧損1.74億元。 前三季度其毛利率僅5.08%。

雪上加霜的是，中交地產流動性承壓，公司上半年短期借款和一年內到期的非流動負債合計金額為203.14億元，貨幣資金餘額為154.77億元，目前公司的在手資金無法覆蓋全部一年內到期的流動負債。 截至三季度末，中交地產的資產負債率為87.29%，相比上年末上升1.16個百分點。

合作夥伴「反目”

2019年2月1日，中交和世茂曾以聯合體的形式，以34.08億元摘得北京朝陽區將台鄉1016-030等地塊。 當年3月5日，華通公司與北京茂康共同投資設立中交世茂公司，對上述地塊進行聯合開發，其中，華通公司出資2.25億元，占股權比例45%，北京茂康出資2.75億元，占股權比例55%。

作為合作夥伴，雙方曾多次向專案公司注資，但因北京茂康無法如期償還借款，使得雙方發生經濟糾紛。

公告顯示，中交世茂因項目資金需求，按約定多次向北京茂康發送《資金需求告知函》，要求北京茂康按照通知所載日期和金額返還借款，但北京茂康未履行還款義務，累計拖欠中交世茂應還借款本金67422.08萬元。

中交地產認為，被告北京茂康拖欠借款的行為損害了中交世茂的合法權益，為維護公司合法權益，原告華通公司作為中交世茂股東依據《公司法》相關規定提起本項訴訟。 華通公司請求判令北京茂康向中交世茂償還借款6.7億元及利息，並承擔本案訴訟費和保全費;請求判令中交世茂承擔原告因訴訟支付的律師費用，以上合計約7億元。

曾經的合作夥伴對簿公堂背後，中交地產為進一步擴張規模，合聯營專案增多，對外擔保金額激增。 相較於直接融資，這種方式一般利率較低，成本較低，且程式也相對簡單。

截至2023年9月30日，中交地產為控股子公司及控股子公司之間提供擔保餘額1181689萬元，佔2022年末歸母凈資產的359%;對不在合併報表範圍內的參股公司擔保餘額為233686萬元，佔2022年末歸母凈資產的71%。

儘管公告均表示「無逾期擔保，無涉訴擔保」，但目前中交地產及控股子公司對外擔保總額已超過最近一期經審計歸母凈資產的100%，對資產負債率超過70%的單位擔保金額已超過最近一期經審計歸母凈資產的50%，對合併報表外單位擔保金額已超過最近一期經審計歸母凈資產的30%。

業績陷虧損毛利率下降

進入2023年以來，中交地產陷入虧損。

今年前三季度，中交地產共實現營業收入115.5億元，較上年同期減少24.26%;凈利潤-10.32億元，上年同期虧損1.74億元。

其中，第三季度公司營業收入27.87億元，同比減少0.74%;凈利潤-4.63億元，同比下降79.23%。

截至報告期末，中交地產總資產1438.86億元，較上年末增加4.79%，歸屬於上市公司股東的凈資產22.54億元，較上年末減少31.54%。

銷售方面，前三季度，中交地產實現全口徑簽約銷售金額297.02億元，同比減少14.37%，權益口徑簽約銷售金額215.67億元，同比減少10.10%;實現簽約銷售面積134.39萬平方米，同比減少13.49%。

由於一些項目銷售不暢、中交地產不僅面臨較大的去化壓力，還需要繼續計提壞賬。

業績報告顯示，截至三季度期末，中交地產合併計提減值準備的金額21.35億元，較期初增加11.79%，本期計提3.14億元。 其中，應收賬款壞賬本期計提287.48萬元，存貨跌價準備本期計提3.11億元。

計提壞賬增多，導致中交地產的獲利率大幅下滑。 2023年前三季度，中交地產的毛利率僅為5.08%，同比下降6.37個百分點;凈利率為-8.29%，同比下降9.12個百分點。

此外，公司寄予厚望的代建業務進展緩慢。 2023年6月，中交地產在定增回復函中表示，最近三年，其代建業務收入為1050萬元、1155萬元及2477萬元，占當期營業收入比重約為0.1%，佔比較低;代建業務毛利率為57.56%、35.39%及-4.55%，其中2022年代建業務毛利率為負的主要原因為部分專案收入未達到確認條件。

目前，中交地產集中於保專案交付和銷售回款，盡可能改善經營狀況。 近日，中交地產披露向特定對象發行股票募集說明書，公司擬發行不超過2.09億股（含）股份，募集資金總額預計不超過35億元（含）。 扣除發行費用后，資金凈額擬用於長沙、鄭州、武漢、惠州、天津等地的住宅專案，以及補充流動資金。

10月17日，中交地產又公告稱，擬發行不超43億元公司債券，期限不超過5年，所募集的資金擬用於償還到期公司債務、補充流動資金等相關用途。

對於下半年重點工作安排，中交地產表示，會加強資產負債率、帶息負債等關鍵指標管控，做好資金接續，確保債券按期足額兌付、債務到期償還，防範財務風險。

在地產界，福晟幾乎沒了音訊，但近日的一則拍賣資訊，讓其再次進入大眾視野。

京東司法拍賣網顯示，上海金融法院將浦東新區一處不動產及366個車位拍賣，評估價為21.4898億元，起拍價為15.06億元，保證金為1億元。

具體而言，此次拍賣的資產為上海市浦東新區楊思西路488號地下1、1_2層01、102、2層至28層及江高路39弄地下一層01-23、地下車位366個。

標的的權利人為億城集團上海投資有限公司，其背後的股東為海航投資集團上海投資管理有限公司，持股比例100%，而後者則由福建錢隆海晟投資間接持有100%股權。

該資產的第一順位抵押權人為上海銀行(6.0200.00, 0.00%, )浦西支行，上海金融法院於2020年12月輪候查封了該標的，排在後面的依次還有上海第一中級人民法院、上海市浦東新區人民法院等。

根據拍賣資產所在地，該不動產是曾紅極一時的福晟前灘錢隆廣場。 該項目可謂命運多舛，先後經歷了三個投資方，還引發了不少糾紛。

2018年5月，福晟從遭遇資金鏈危機的海航投資手上收購了上海前灘地塊，打造了福晟前灘錢隆廣場。 專案是集商業、住宅、辦公於一體的高端城市綜合體專案，由2幢住宅樓、1幢辦公樓組成，整體建築設計採用Art-Deco建築風格。

這也是福晟在上海的唯一專案。 因地理位置優越，加上學區優質，該專案入市後受到熱捧，均價8.3萬/㎡，一期362套房源，二期34套房源認購比甚至高達6.5：1。

後來，福晟遭遇資金鏈危機，該專案因停工、進展遲滯，最終導致延期收房。

2020年初，地產界上演了一場「世紀大併購」，世茂以「白衣騎士」的角色入場。 世茂、福晟宣佈全方位進行戰略合作，成立「世茂福晟」平臺。 這個新的地產運作平臺，由福晟集團注入項目資產。 福晟前灘錢隆廣場也順勢被合作平臺收入囊中。

世茂的介入讓已經買房的業主們看到希望，2020年3月底，項目終於交付。 但後續的進展並不順利，交付數月後，房產證一直無法辦理，衝著學區買房的業主無法讓孩子順利入學，還爆發了業主、福晟、钜派投資多方“搶公章”事件。

最後，在多方努力之下，400多位業主成功拿到房產證。

不久之後，世茂自身也陷入危機，福晟前灘錢隆廣場引發多重金融糾紛，被先後查封。

現如今，隨著危機的蔓延，港股亦再無福晟之名，福晟系上市平臺中，潘家人已徹底出局。

去年5月，福晟國際決定以股本重組和定增方式緩解債務危機，即向認購人順安基金開放式基金型公司-順安機遇1號基金髮行13.07億股新股，代價1.68億港元。

今年7月26日，認購重組完成，福晟國際保住了上市地位，代價是潘氏家族讓出的控制權。 順安機遇1號基金持有福晟國際92%股權，潘浩然持有股權比例由56.45%降至4.52%。 同時，原福晟國際的高管層也完成了輪換。

今年10月下旬，福晟國際擬更名為“日本共生集團”（Japan Kyosei Group Company Limited），且不再採用中文名稱。 這意味著，「福晟國際」這個名字從港交所消失。

福晟系的資產轉讓也還在繼續。 9月，福晟大廈及福建六建多個債權專案被拍賣，合計總額51.25億元;11月，福州福晟財富中心掛牌轉讓，債券總額17.05億元。

近日，《深圳市商業網點規劃（2023—2035）（徵求意見稿）》提出，近期將重點建設羅湖核心商圈、后海-深圳灣商圈等5個世界級地標商圈。 其中，羅湖蔡屋圍片區最新改造規劃於日前公佈：邁向世界級地標商圈，該片區還將崛起4棟超200米的摩天大樓，高端商業標杆萬象城將每年引入不少於5家“首店”。

街道產出GDP佔全區1/3

深圳大劇院、深圳證券交易所、深圳發展銀行、深圳書城...... 這些城市地標都誕生於蔡屋圍片區。 日前，深圳「羅湖發佈」舉行蔡屋圍國際高端消費街區專場，片區所屬的桂園街道、高端商業相關負責人等，共同帶來“城市地標 消費核心——羅湖加速打造世界級地標商圈”主題發佈。

據介紹，作為深圳經濟特區最早開發的區域之一，桂園街道轄區面積雖然不大，卻誕生了一座座代表深圳高度的地標建築，擁有30棟百米以上的超高層樓宇，其中地王大廈、京基100大廈分別是上世紀九十年代和本世紀初的深圳第一高樓。 數據顯示，該街道總面積占羅湖區的3%，產出GDP約佔全區的1/3，五年來均保持增長態勢，經濟密度位居全市前列。 街道擁有12棟「稅收億元樓」，約佔全區的29%，其中6棟超過10億元（深圳供電局、農業銀行(3.620-0.01, -0.28%, )、平安銀行(10.250-0.05, -0.49%, )、晶都金融中心、國信證券(9.760-0.05, -0.51%, )、 京基100），是全區唯一實現超百億稅收總額的街道。

其中，深圳萬象城於2004年12月在桂園街道盛大開幕。 如今，在這個20多萬平方米的時尚殿堂，共入駐了超450家品牌，涵蓋國際奢侈精品、全球精選的生活方式等。 深圳萬象城每年銷售額步步騰飛，並於2020年突破銷售額100億元大關，穩居全國商業體市場領導地位。

城建雲啟大廈今年將投用

桂園街道辦事處主任姚波介紹，蔡屋圍片區位於羅湖、福田兩個中心城區的交界處，是城市中心一塊不可多得的“寶地”。 作為全市僅有的兩個城市更新統籌片區之一，在區和街道兩級的共同推動下，蔡屋圍片區城市更新按下“快進鍵”。

據介紹，該片區更新用地面積33.7萬平方米，規劃建設高品質空間270萬平方米，預計總投資1030億元。 目前一期子專案A（清慶新村地塊）、子專案B（新圍地塊）已經實現100%簽約並開工建設，子專案C（寰宇酒店地塊）正在加快攻堅推進。 值得一提的是，作為蔡屋圍片區內首個專案、也是紅嶺新興金融產業帶的啟動專案，高達333米的城建雲啟大廈今年底將建成投入使用，成為深圳國企第一高樓和羅湖的“新地標”，新增優質空間20萬平方米。

該片區更新完成後，將集中釋放產業空間120萬平方米，4棟超200米的摩天大樓拔地而起，為消費街區建設注入強大後勁。 屆時，片區內還將形成6條地鐵線（1、2、3、5、9、11號線）縱橫貫穿的軌道交通網路，街區通達性進一步提升，交通樞紐、消費樞紐功能顯著增強。

商業綜合體持續更新升級

作為國際高端消費街區的商業綜合體代表，深圳萬象城正進階為全中國奢侈品牌最多、業績體量最大的購物中心之一。 2023年上半年深圳商業市場共引進121家首店，深圳萬象城以15家首店的數量位居榜首，佔比12.4%。 相關負責人介紹，深圳萬象城還將始終保持每年引入不少於5家“首店”品牌的節奏，持續提升商場的鮮活度。

KK MALL位於蔡屋圍金融中心商圈的核心位置，是羅湖老牌地標京基100大廈的重要組成部分。 未來，KK MALL將對標陸家嘴（8.310， 0.04， 0.48%）金融中心區，打造紅嶺金融產業帶上280萬平方米的超級綜合體。 目前一、二、三期擴建規劃正在進行中。 一期專案發展國際輕奢品牌消費品，打造時尚潮玩空間及親子主題空間，如城市秀場、多樣化親子主題的“陪伴型”商業模式;二期專案打造科技運動體驗空間，未來將呈現地標建築，融入多種VR主題樂園及虛擬人物互動體驗;三期專案打造高端藝術生活體驗空間，讓音樂劇與藝術空間走進商場。

擴建完成後的KK MALL將作為擁有近60萬平方米體量的都市中心超級MALL。 這裡將成為以城市客廳為核心，形成集金融、文化、商業、辦公、住宅、星級酒店為一體的綜合體。

市場降溫，購房者更為謹慎。

觀點網曾「萬人搖號」的上海熱門板塊—浦東前灘，熱度也降了下來。

近期，開啟認購的世紀前灘·天匯，便感受到陣陣涼意。

這一專案於11月9日9：00至11月13日12：00開啟認購，合計推出258套，戶型建面約110-290平房源，均價約132000元/平，開盤時間是11月28日。

認購不出意外的冷。 據悉，世紀前灘·天匯總認購150+組，認購率約為58%。

這一專案，被稱為“前灘收官之作”，但不少人卻稱“認購率低是意料之中”。

認購遇冷

世紀前灘·天匯位於浦東新區的前康大廈，專案東至濟陽路，西至東育路，南面前康路，北靠前安路，屬於四線交匯的TOD綜合體，與前灘太古里和信德文化中心相鄰，位於前灘太古里東側。

這一專案由陸家嘴(8.3100.04, 0.48%, )聯合太古打造。 此前太古地產對外公告，通過旗下兩家全資附屬公司分別提交投標，收購持有浦東新區陸家嘴北濱江地塊、前灘21號地塊的兩家公司40%股份，總代價97.1億元。

最近，陸家嘴就此前85億拿下的蘇州地塊涉及污染問題，請求法院請求判令蘇鋼集團承擔賠償人民幣100.44億元。

觀點新媒體獲悉，世紀前灘·天匯專案所在地塊，為前灘21號地塊（包括21-02、21-03兩個小地塊），21地塊包含2棟約200米的辦公樓和辦公樓裙樓5層的商業中心，還有4棟約149米的超高層住宅，其中21-02和21-03地塊各有2棟超高層住宅。

專案總開發體量約60萬平方米，是一個集購物中心、企業辦公和住宅為一體的綜合型專案。 其中，地上地下有超過17萬平米的商業規劃，與前灘太古里組合起來，構成了一個近30萬平米的超級商業樞紐地塊。

在此之前，21-02地塊（世紀前灘天禦）已於5月首開入市，均價12.98萬元/平方米，共計推出384套房源，最終認購758組，認購率197.4%，未觸發積分制。

此次認購的世紀前灘天匯（21-03地塊），則是前灘最後一塊住宅用地，是前灘收官之作，有2棟住宅樓，總高39層，住宅5樓起，2梯4戶設計。

優越的地理位置並未抵禦住樓市「涼意」，該專案最終總認購150+組，認購率約為58%。 有分析人士稱認購率低是意料之中。 “前灘分核心區域和非核心區域，真正好的地方是靠江邊的位置，這個項目雖然超高層能看到江，但距離其實已經是蠻遠了。 ”

他指出，雖然項目商業配套好，但作為10萬+的豪宅專案，與商場一條馬路之隔，且近高架橋，不少購房者會考慮到噪音、隱私等方面。

另外一個則是超高層帶來的弊病。 超高層住宅得房率低，也是讓很多購房者糾結世紀前灘天匯是否入手的原因之一。

值得關注的是，一二手房價格“倒掛”的紅利，在該區域周邊二手房價格下滑中慢慢消弭。 該項目周邊二手房單價曾穩居16-18萬，但目前周邊樓盤二手成交已達13萬。

二手房市場降溫，新房市場也同頻。

觀望情緒

市場降溫，購房者更為謹慎。 有行業人士調侃，上海樓市降溫速度和天氣差不多，立馬涼了下來。

受 「認房不認貸」利好政策影響，9月上海房地產市場出現了一波成交「小高峰」，樓市成交量在「金九」創年內新高。 但進入「銀十」后，上海市房地產市場開始呈現回落趨勢。

數據顯示，10月上海新房市場成交5100套，環比上月下跌約27%左右，與7、8月相若。 二手房10月成交15097套，環比上月下跌約13.75%。

“主要是觀點變了，買房不賺錢了。 “ 一位置業顧問稱，目前購房者觀望情緒很重，剛需有的急著買，但更多是挑著買。

所以，現在的各批次新房中，認購率下降、積分下行已經成為趨勢。 今年前九個批次的供應中，認購率高峰出現在上半年的1-4批次，均超過150%，其中一批次整體認購率超過220%，隨後逐月遞減，九批次的認購率已低於80%。

據悉，上海近期眾多熱盤推出，十批次中的靜安華府，匯元璽、保利濱江天珺等也都受到較大關注。

上海網上房地產顯示，上海於近期推出年內第十批次新房，以集中批量供應的方式上架了9240套房源，備案均價62567元/平方米。

該批次房源共涉及32個專案，總建築面積約103.3萬平方米，分佈在浦東、徐匯、靜安、楊浦、閔行、寶山、嘉定、松江、金山、青浦、臨港11個區域。

值得關注的是，該批次推出了5個10萬元/平方米以上的專案，世紀前灘天匯便是其中之一，備案均價132000元/平方米，也是十批次中價格最高的專案。

此外，保利濱江天珺備案均價123000元/平方米、匯元璽備案均價130414元/平方米、靜安華府備案均價119000元/平方米、金隅外灘東岸的備案均價119600元/平方米。

目前看，十批次新房認購熱度遠不及預期，徐匯的兩大熱盤，保利濱江天珺、匯元璽認購結束，匯元璽預計65分，保利濱江天珺預計63分。

年關將近，萬達的上市大限和對賭協定期限也逼近了，分別僅剩45天和48天。

近期有關萬達系的消息，似乎並不太如人意。

11月13日，大連萬達集團旗下公司被強制執行1.6億元。

11月10日，港交所官網披露，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“珠海萬達商管”）同意終止委任瑞士信貸（香港）有限公司為其上市申請的整體協調人，自今年11月9日起生效。

珠海萬達商管已4次遞表，最新一次是今年6月28日。 按照港交所規定，招股書有效期為6個月。 也就說到下個月28日，珠海萬達商管如未能通過港交所聆訊，其招股書將失效。

而此前，珠海萬達商管在上市申報材料中披露：「若不能於2023年底成功上市，發行人需向上市前投資者支付約300億元股權回購款」。。

對照上述兩項時間期限，珠海萬達商管上市已進入關鍵決戰期。

終止與瑞士限貸（香港）有限公司的合作，對上市進展或影響不大。

據中國證券報報導，珠海萬達商管此次終止與瑞士信貸（香港）合作，是受客觀因素影響。

據悉，近期瑞士信貸被瑞銀公司收購，而其香港投行業務主體（正是瑞士信貸（香港）有限公司）將於本月上旬終止投行業務，因此其與珠海萬達商管的合作只能終止。

不過，媒體報導，收購方瑞銀公司有望成為珠海萬達商管整體協調人之一。

目前，中信證券(22.290, -0.17, -0.76%)和摩根大通為珠海萬達商管的聯席保薦人兼整體協調人。

從公告披露的情況來看，該合作終止，與珠海萬達商管的上市進展關係不大。

10月底，有市場消息稱，珠海萬達商管或會推遲其上市時間，原因是目前資本市場的行情並不太理想;而涉及對賭協定的投資者，珠海萬達商管正與其協商，或會提供補償。

但萬達集團並未回應此消息。

9年，再戰資本市場困難重重。

早在2014年12月，大連萬達商業就成功赴港上市。 儘管當時大連萬達商業稱已成功轉型輕資產租賃，但並未得到資本市場的認可，而是與多數地產公司一樣，估值較低。

2016年9月，上市僅1年零3個月的大連萬達商業選擇了私有化退市，欲登陸A股市場。

實際上，2015年8月，大連萬達商業已申請赴上交所上市。

不過，2010、2013年，官方反覆強調了對房地產有“穩健要求”，證監會明確表態：嚴格限制涉及以居民住宅專案為標的的房地產企業再融資。

儘管當時有學者也公開支持大連萬達商業是物業管理商，而非地產公司，但現實情況就是上市難......

而內地房企和物管公司則大多選擇了赴港上市。

直到2021年3月，死磕近6年的大連萬達商業終於撤回了其A股於上交所上市的申請。

2021年，經過一系列的資產騰挪，珠海萬達商管成立，成為萬達集團唯一的商業運營服務平臺，背負起上市重任。

同年10月，其向港交所首次遞交招股書。

今年6月，證監會官網披露，其國際部對珠海萬達商業提出了6個關注問題，要求其補充說明情況。

然而如今距離第4次招股書失效僅剩45天，珠海萬達商業上市時間仍然成謎。

300億元不是小目標，到底缺不缺錢？

2023年，萬達集團壓力不小，似乎再次面臨「斷臂求生」的困境。

此前，萬達集團已在頻頻出售資產、旗下公司股權、反腐等。 但天眼查顯示，今年以來，大連萬達集團已有3條被執行資訊，累計被執行4.64億余元。

此外，還有7條股權凍結的相關信息。 其中，也涉及珠海萬達商管。

招股書披露，其981,804,200股股份（約佔大連萬達商業持有珠海萬達商管13.55%股權）因與一起索償金額約為11億元（牽涉大連萬達商業的合約糾紛）被司法凍結。

據萬達商管官網消息，截至今年上半年，新開業萬達廣場12個，累積開業484個;上半年總租金收入263.2億元，同比增長4.5%;出租率98.2%，租金收繳率100%。

業績表現不錯，但債務和現金流壓力都不小。

招股書顯示，截至今年5月底，珠海萬達商管的流動負債淨額為10.34億元;而其2022年底至2023年5月底，其現金及現金等價物由135.85億元降至83.17億元，而則減少的近53億元，主要是用於分派2022年年度及截至2023年3月31日止的股息......

據大連萬達商管2023半年報披露，截至6月底，其期末現金及現金等價餘額約為146.92億元，2022年同期約為315.53億元，同比減少53.44%。

同期，其流動負債合計約為1158.81億元，其中：

短期借款63.77億元，同比增長約26.38%;

一年內到期的非流動負債681.76億元，同比微降0.9%。

除了流動負債，考慮到對賭協議回購涉及約300億元，其壓力可想而知。

值得注意的是，珠海萬達商管近年來仍在不斷擴張。

招股書顯示，截至2022年底，其有181個儲備專案，總建築面積約為21.3百萬平方米。 不過，其中有163個儲備專案均來自獨立第三方業主。 簡單來說，這部分儲備專案有成長性，對於珠海萬達商管來說壓力不大，但不確定性也高。

總的來看，此前證監會提出的「六問」似乎還未見公開回應，珠海萬達商管上市已進入衝刺的關鍵期，留給萬達騰挪和調整的時間不多了。

本文未註明數據均來自於萬達商管招股書，特此說明和感謝！文章僅供討論分析，不構成投資建議。

又有二線城市取消土拍最高限價。

11月13日，據東莞市公共資源交易平 台 ，位 於 東 莞 南 城 CBD 的2023WR010地塊正式掛牌，起拍總價為13.9億元，限高150米，摺合可售樓面價約為2.25萬元/平方米，將於12月14日開拍。

記者注意到，該地塊將按照「價高者得」原則確定競得入選人。 這也是東莞首宗取消限價的地塊。

此前，每日經濟新聞曾報導，已有濟南、合肥等4個城市對土地拍賣相關規則進行了調整，取消了地價限制。 彼時，多位業內專家在接受每經記者採訪時均表示，取消土地最高價限制對土地市場情緒和房地產市場均將產生一定積極影響。

位於東莞南城CBD區域

根據出讓公告，該地塊的用地性質為城鎮住宅用地和商服用地，住宅用地出讓年限為70年，商服用地出讓年限為40年，總用地面積為17193.24平方米。

值得一提的是，該地塊由原來的2宗地合併為1宗，地塊容積率由5.0降至3.6，建築限高從100米提升至150米。 開發建設期為3年，將在2025年1月13日前開工，於2028年1月13日前竣工。

從區位來看，該地塊位於東莞南城CBD核心區域，周邊在售或已建成樓盤包括華潤悅府、華潤潤府、萬象府等，以及東莞香港中心、招商灣熙中心、盛和灣區大廈等在建專案。

近年來，東莞南城CBD核心區域的新房供應一直較為稀缺，且價格居高不下，代表著東莞新房價格的“天花板”水準。

有望刷新東莞「樓面價」

片區內目前唯一在售的住宅專案是華潤悅府，規劃建設5棟超高層住宅樓，主推建面約為220~380平方米天幕大平層。 該專案於今年初入市，整體備案價突破6萬元/平方米，最新一棟樓棟的整體備案價約為6.7萬元/平方米，創下東莞新房價格新高。

二手房方面，該地塊周邊的石竹新花園已有19年樓齡，目前房源掛牌均價約為3.25萬元/平方米;華潤萬象府於2020年入市，也是東莞CBD的首個商住專案，當時的整體備案均價突破4萬元/平方米，目前二手房掛牌均價約為5.5萬元/平方米。

記者注意到，此前東莞土拍樓面價最高的是2017年1月出讓的東莞鳳崗2017WG001地塊，當時在經過150輪報價后被中海以總價292284萬元、樓面價26646元/平方米競得。 而此次掛牌的2023WR010地塊，掛牌單價約為2.25萬元/平方米，由於取消了最高限價，存在刷新東莞“樓面價”新高的預期。

11月13日，龍湖集團控股有限公司（簡稱“龍湖集團”）公佈2023年10月未經審核營運數據，截至今年10月末，龍湖集團累計實現總合同銷售金額1516.7億元，合同銷售面積910.3萬平方米。

其中，10月單月，龍湖集團實現總合同銷售金額140.5億元，合同銷售面積84.7萬平方米;實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額93.4億元，歸屬公司股東權益的合同銷售面積56.6萬平方米。 從土儲方面來看，10月份，龍湖集團新增兩塊土地儲備，總建築面積4.90萬平方米，權益建築面積3.54萬平方米，權益地價3.08億元。

此外，截至2023年10月末，龍湖集團累計實現經營性收入約210.9億元，其中運營收入約106.2億元，服務收入約104.7億元。

踏入第四季，住宅租務市場進入傳統淡季，租金也有所回落。中原城市租金指數CRI於10月最新報116.98，連漲3個月後有所回落，按月降0.18%。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀認為，第四季CRI將於116水平企穩，料全年租金升幅約7%。

進入傳統淡季 料企116水平

若把全港分為四大分區，10月只有港島區租金錄得升幅，港島CRI於10月報111.46，按月飆1.44%，為2021年10月見112.99以來的兩年新高。新界東CRI報140.25，按月挫1.54%，結束之前8個月升勢；新界西CRI錄得141.31，按月跌1.06%；九龍CRI表現較平穩，按月微降0.02%，至110.99。

中原地產指出，今年首10個月計，CRI累積飆7.73%。期內四大分區全面向上，以九龍CRI爆升11.12%最勁，港島CRI漲6.76%，新界東CRI則揚6.37%，新界西亦有4.03%漲幅。

對於租金指數按月回落，楊明儀分析，踏入第四季屬傳統租賃淡季，租務成交減少，CRI升勢受阻。

不過，受惠用家剛性需求及部分買家轉買為租，相信CRI於第四季可企穩約116的高水平，未有轉勢向下跡象，預期全年計整體租金約有7%升幅。

深圳控股（00604）昨天收市後公布，擬在深圳聯合產權交易所公開掛牌出售其全資附屬公司深圳市農科租賃管理的全部股權及待售貸款，最低標價18.09億元（人民幣．下同），包括待售股份代價6.29億元，以及待售貸款代價11.8億元。

添營運資金鞏固財務

該公司認為，建議出售事項將增加其營運資金，從而進一步鞏固公司的財務狀況。

深圳市農科租賃管理主要從事非住宅房地產的租賃及租賃服務，擁有深圳福田區時代科技大廈3樓、6樓至12樓、14樓至18樓及20樓辦公物業，總建築面積近3.9萬方米，同時擁有福田區農科商務辦公樓1樓至3樓商業物業，總建築面積約5021方米。

該公司指出，假設最終標價相等於最低標價18.09億元，且該標價反映該等物業於建議出售完成日期的公允價值，根據該等物業於6月底的未經審計賬面價值約16.57億元，估計將錄得相關公允價值變動稅前收益約1.52億元。

深圳控股母公司為深圳市政府全資持有的深業集團，該公司過往有參與恒大（03333）旗下主要附屬恒大地產借殼回歸A股上市的投資，但是恒大地產回A計劃告吹後相關投資權益淪為「蟹貨」。

沙田第一城按月削8.7%最傷

10月底《施政報告》公布減辣，雖令樓市氣氛稍為好轉，但未能逆轉樓價跌勢。本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位今年10月的銀行網上估價（下稱估價），滙豐銀行及中銀香港（02388）的估價都繼續以下調為主，同佔整體比例逾半，並以滙豐銀行有88.9%單位估價下調最勁；當中沙田第一城單位以滙豐銀行估價按月下調8.66%，更屬兩大銀行中估價降幅最大。不過，兩大銀行10月估價也出現零的突破，各有1個單位估價獲上調。

中原按揭董事總經理王美鳳說，今年樓價走勢先升後跌，上半年樓價反彈約7%，至年內高位後逐步回落，第三季明顯向下，特別是7及8月每個月樓價跌幅按月都有1%至2%，最新已較今年高位累跌8%，除蒸發今年的7%升幅外，更倒跌約1%，相信這情況會在銀行估價反映。

減辣有助氣氛 估值跌幅料縮

王美鳳指出，10月估價主要反映9月市況，而9月銀行上調按揭息率，新造按息調升半厘，而且會跟隨美國維持一段長時間，令市場氣氛變得觀望。雖然當時政府放風將放寬辣招，至10月底《施政報告》正式公布「減辣」，從10月估價反映樓價未能扭轉跌勢。

不過整體而言，估價大幅下跌的個案減少，即跌勢開始減慢。成交當中有八至九成是樓價下跌，但跌逾5%的比例較過往減少，大多是跌1%至3%。

她稱，10月落實「減辣」，雖然寬減的程度不大，但對市場氣氛有即時提振作用，發展商積極加快推盤，改善整體氣氛，最近睇樓及交投量均回升，估計「減辣」對樓市有一定支持作用，但在息率偏高情況下，樓價跌勢難逆轉，只是跌勢會減慢。而屋苑估價下跌的比例將減少，跌幅會收窄，第四季樓價下跌幅度及速度有望同時放緩，並會在估價中反映。

本報追蹤15個主要屋苑27個相關單位今年10月的銀行網上估價，10月滙豐銀行有24個單位估價按月下調，幅度為0.45%至8.66%；而9月同樣有24個單位估價下調，幅度則為0.53%至6.81%。10月降幅最大的單位為沙田第一城29座高層G室，實用面積327方呎，10月估價跌破「5字頭」，低見496萬元，較9月的估價543萬元挫8.66%，呎價回落至15168元。

滙豐銀行10月有1個單位估價錄得上調，為將軍澳居屋寶盈花園5座低層B室，實用面積484方呎，10月估價為579萬元，按月回升1.05%，呎價11963元；該行9月則沒有單位上調估價。10月估價持平單位佔2個，按月減少1個。

中銀美孚單位輕微上調0.48%

中銀香港10月估價下調單位佔14個，幅度為0.9%至5.02%，削幅最大為將軍澳新都城1期2座中層B室，實用面積364方呎，估價由9月的617萬元降至10月的586萬元，按月下滑5.02%，呎價僅16099元。該行9月有26個單位估價下調，幅度為0.81%至10.79%。

該行10月有1個單位估價錄得上調，為荔枝角美孚新邨8期百老匯街130號高層A室，實用面積893方呎，10月估價1045萬元，較9月的1040萬元微升0.48%，呎價11702元。中銀香港9月沒有單位估價上調。至於10月估值持平單位有12個，較9月多11個。

永義國際（01218）何文田窩打老道現樓項目譽林，自上月底公布首張價單共30伙後，昨天終落實銷售安排，本周五（17日）以先到先得形式首輪銷售共30伙。

發展商昨日上載銷售安排，譽林周五盡推首張價單的30伙，包括開放式至3房戶，扣除家具折扣優惠及最高樓價10%折扣，折實售價529.7萬至1701.9萬元，折實呎價17909至22612元，折實平均呎價20936元。譽林位於何文田窩打老道93號，實用面積260至2597方呎，標準戶間隔由開放式至3房，另設特色戶，已屬現樓。

曉柏峰收逾300票 超額兩倍

恒地（00012）深水埗西洋菜北街曉柏峰持續收票，市場消息指出，該盤錄得超過300票登記，較首張價單100伙超額2倍。

至於萬科香港旗下的同區現樓項目VAU Residence，由即日起至11月30日止，經香港置業選購VAU Residence一手單位的首5名買家，每位即可獲贈價值4萬元的時尚傢俬禮券，優惠總值20萬元。

新盤成交方面，信置（00083）及會德豐地產牽頭的西南九龍長沙灣維港滙II售出6座23樓C室，實用面積790方呎，成交價1967萬元，呎價24899元。維港滙11月至今錄得3宗成交，涉資逾6531萬元。此外，信置牽頭的將軍澳日出康城第11D期凱柏峰III，消息指有同一組買家連購2伙，分別為3A座18樓F室及19樓F室，實用面積俱為457方呎，成交價同為766.4萬元，呎價16770元，合共總值1532.8萬元。

高息環境下，二手住宅接連錄得低價成交。紅磡半島豪庭一個2房單位，原業主移民急讓，造價跌穿1000萬元關口，僅以880萬元成交，相較樓上同類單位樓價約一年半急跌約21.4%。

中原地產分區營業經理袁顯岸表示，該行最新促成半島豪庭5座低層F室成交，實用面積561方呎，2房間隔，最初開價930萬元，買賣雙方議價後以880萬元成交，跌穿千萬元關口，為屋苑同類梗廚2房則王單位罕見低價成交，每呎15686元。

低見880萬 年半挫22%

袁顯岸指出，買家為上車客，鍾情紅磡區居住環境，交通方便，議價後即拍板入市自用。據了解，原業主於2003年2月沙士期間以約254萬元一手買入上述單位，持貨逾20年，由於移民才決定減價沽貨；是次沽出單位賬面獲利626萬元，物業升值約2.5倍。

資料顯示，屋苑同類單位成交價均在1000萬元或以上，對上一宗成交在去年9月錄得，以1000萬元易手，呎價17825元，是次成交單位較之低120萬元或12%。同座高層同室，2022年5月成交價為1120萬元，是次成交價較之更低約21.4%。

青怡花園罕現賠訂重售

此外，青衣青怡花園罕現業主賠訂重售個案，利嘉閣分行高級經理梁均耀透露，屋苑5座低層E室，實用面積343方呎，2房間隔。原業主本於今年10月底、即《施政報告》公布減辣後首周達成協議以363.8萬元成交，但因近日有買家出更高價洽購，原業主決定賠訂11萬元及雙方經紀佣金，合共約18.3萬元，再以396萬元重新售出，呎價11545元，相對兩周前成交價高32.2萬元或約8.9%，即使扣除賠訂費用仍有約13.9萬元斬獲。原業主2010年11月以198萬元購入單位，持貨13年，重售價較購入價高198萬元。

另一方面，利嘉閣地產助理營業董事丁培鴻稱，該行新近促成鰂魚涌康怡花園E座高層14室成交，實用面積524方呎，2房間隔。原業主原以700萬元放售，最終累減至520萬元沽出，呎價約9924元，低於市場平均水平。據悉，原業主於2000年以248萬元購入單位，持貨23年轉手，賬面獲利約272萬元或升值達1.1倍。

據市場流傳，上址在上月成交，成交價及呎價為該屋苑10多年來最低，原因是位處凶宅同層；而本月初屋苑一個相同面積單位，以728萬元易手，是次易手單位較之低約208萬元或28.6%。

《施政報告》宣布一系列樓市「減辣」措施，有老牌業主乘勢推出一籃子住宅物業放售，為銅鑼灣軒尼詩道459號共14層住宅物業，意向價9000萬元。

世邦魏理仕香港資本市場部資深董事黎其峰說，銅鑼灣軒尼詩道459號1至14樓連天台，住宅共14層，總實用面積7383方呎，交吉放售，意向價9000萬元，呎價約12190元。資料顯示，物業由梁氏家族自1962年持有至今。

筲箕灣民生舖11年蝕兩成

另外，民生區筲箕灣錄得舖位蝕讓。消息指筲箕灣道388至414號逢源大廈地下D舖，建築面積約1100方呎，原以3500萬元放售，終減至2650萬元售出，呎價約24091元。舖位現由牙科診所每月斥7萬元租用，租金回報約3.2厘。原業主於2012年11月以3300萬元買入舖位，持貨11年，賬面虧損650萬元，跌價19.7%。

湯耀宗：息口料明年回落 推4新盤共3594伙

息口高企，影響發展商今年推盤部署，嘉里 （00683） 董事及香港區總經理湯耀宗預計，明年息口有機會見頂回落，集團將重整旗鼓，在來年推售4個全新盤，涉共3,594伙，當中元朗十八鄉路項目搶先於首季應市，主打1及2房，屬集團位於北部都會區頭炮項目。

嘉里今年先後推售多個市區樓盤，包括轉租為售的跑馬地豪宅項目THE ASTER，以及鐵路盤黃竹坑站港島南岸海盈山等，分別在今年初及年中起展開銷售。展望明年，集團將銷售「陣地」進一步擴至新界，包括兩個挾北都概念的元朗項目，將會相繼應市。

湯耀宗接受本報訪問就指出，集團計劃在緊接的一年，推出4個全新項目，包括元朗十八鄉路39號項目，提供594伙，主打1及2房單位，目前正籌備售廠樓，預計最快明年首季推出。

元朗項目「世界盤」 客源廣

他表示，該盤屬集團位於北部都會區頭炮項目，將會打造成入門版豪宅，形容是「世界盤」，目標客源覆蓋上車、換樓及投資者。至於比鄰上述樓盤的同區大棠路111號項目，設有82伙，同樣主打1及2房，也會於明年登場。

除元朗兩個全新盤蓄勢待售，鐵路項目亦是嘉里來年推盤的重頭戲，例如設有368伙的港島南岸第4B期有望推出應市，該期所提供的4房單位，較海盈山第4A期更多，部分享深水灣一帶海景，部分更設獨立電梯大堂，有關單位初步計劃以招標出售。而將軍澳日出康城第13期，合共2,550伙，是區內大型發展項目，同樣有機會最快下半年推出。

湯耀宗坦言，集團過去一直着重發展中高端物業，在這市場具有很大優勢及強項，而近年進一步拓展至入門版豪宅市場，呈現「幾條腳走路」的發展模式，直言：「如何將中高端豪宅DNA，延伸至入門版豪宅，是我們這2年最關注的事項」，故未來會繼續在該兩個範疇尋找發展機會。

他以旗下揚海及海盈山為例，進一步解釋入門版豪宅定義，表示：「我們打造的1房及2房，面積都比現時市場上一般的同類供應大一點，目前要讓買家有更好的居住適舒性及使用空間」，同時為項目帶來獨特及差異性，拓展另一個不同的市場。

全方位物色 不同發展機遇

集團未來發展方面，湯耀宗透露，集團一直全方位物色不同發展機遇，對於合適及優質地皮均會考慮，包括「一鐵一局」，同時亦應響北部都會區發展，除在元朗具有發展項目外，目前在古洞也擁有土地儲備。

作為本港知名發展商之一，嘉里未來會繼續視地產業務作為發展重心，而新盤的形勢將直接左右集團的推盤部署，而湯耀宗對新盤前景有自己一套睇法。

他表示，雖然近月有部分新盤調整價格，惟主要是因應整體樓價回落幅度，而作出合理的調整，而非低於市價出售。故此，湯耀宗相信未來普遍發展商會較着力於提供不同優惠及按揭方法，以協助買家抵禦加息的影響，增加其入市誘因，多於在價格上的直接競爭。

近日接連有兩幅位於東涌的住宅地流標，而市建局九龍城盛德街/馬頭涌道發展項目，將於本周四（16日）截標，有測量師認為，該項目位於市區，而且附帶的招標條件相對簡單，所以估計流標風險不高，但將估值調低至約24.1億至25億元，較10月初時估值低約6.5至7.7%。

最新估值5億 料流標機會低

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，即使九龍城屬未來的新盤供應重鎮之一，而且近期接連有地皮流標，但用地位於市區，而且規模適中，加上發展條款不算複雜，變相建築成本相對低，因此估計項目的流標風險不高。

他預計，項目估值約24.1億至25億元，每呎樓面地價約5,800至6,000元，較10月初時的估值調低約6.5至7.7%。

估5發展商競投 惟出價保守

有中型發展商透露，雖然公司因手上有其他部署而未有考慮入標，但相信項目依然會吸引4至5間發展商競投，惟料他們的出價相對保守。

該地位於馬頭涌道51至77號、盛德街12至34號、及馬頭角道2至4A號，屬於市建局其中一個重建公務員建屋合作社樓宇試點項目，於2020年5月開展，並獲政府授權進行。

項目地盤面積約4.6萬平方呎，最高可建樓面面積約41.5萬平方呎，日後提供約640伙住宅。成功取得項目的發展商或財團，日後需要按合作發展協議中所列明的建築設計、標準與品質、可持續發展和智能系統等的要求，興建新發展項目。

帳面虧損1.5億 美建連債項購入

「舖王」鄧成波家族繼續沽貨，最新以1.8億元沽出荃灣灣景花園商場連債項，由美建 （00335） 承接，帳面蝕1.5億元。粗略計算，鄧成波家族今年內沽貨合計套現逾20億元。

灣景花園商場連車位由鄧成波家族在2017年以3.3億元向恒隆 （00010） 購入，透過物業投資公司「威豪企業有限公司」持有。

根據美建公布，透過附屬公司以1.8億元購入上述威豪企業的權益及債項，以截至去年12月31日，威豪企業的出售債項近3.9億元，而淨負債則為6,500萬元。而據獨立估價師估計物業市值約2億元。

家族今年沽出逾20億元物業

相較鄧成波家族在2017年購入價3.3億元，今次以帳面1.8億元沽貨，帳面蝕約1.5億元，不過由於買家一併購入有關物業投資公司的債項，預計鄧成波家族實際損失較帳面為少。

據資料顯示，灣景花園商場總樓面約6萬平方呎。而通告指出，現時該商場月租僅13萬元，以成交價1.8億元計算，租金回報率將低於1厘。近一年鄧成波家族積極沽貨，單是今年已經沽出超過20億元物業，較大額包括5.6億元沽出旺角旭逸酒店，帳面蝕5.4億元，以及1.5億元沽出旺角道華懋王子大廈4及5號地舖，帳面微蝕800萬元。現時該家族仍有多個物業放售，比較矚目為荃灣海濱廣場最新叫價約9億元。

恒地于正人：中環The Henderson奪多項評級 成賣點

中環全新甲廈吸引國際大型企業預租，恒地 （00012） 主席辦公室顧問于正人指出，目前跨國企業對ESG非常看重，成為決定租用辦公室的關鍵條件，在目前商廈競爭熱烈下，The Henderson擁有地利，加上大廈獲得多項國際認證，可望吸引大型企業進駐。

中環已有十多年未有全新甲廈落成，而恒地旗下The Henderson快將完工落成。物業樓高36層，每層約1.2萬至1.5萬平方呎，包括地面和5層地庫，總樓面面積約46.5萬平方呎，去年起進行招租，項目相繼獲國際大型品牌預租，先有拍賣行佳士得租用4層，涉約5萬平方呎，作集團在港首個常設拍賣中心和藝廊。另外，國際投資公司凱雷集團則租用約2萬平方呎樓面，而本年第二季，瑞士愛彼錶（Audemars Piguet）租用1層寫字樓，作為其AP House及香港辦公室之用。

項目屬中環全新甲廈，地利上已具備優勢，于正人指出，物業其中一大賣點，是獲得不少國際認證，奪得超過20個ESG國際級本地評級獎項，包括智能建築的WiredScore及SmartScore鉑金級認證。另外，大廈已獲LEED及WELL鉑金級前期認證，以及香港最先獲得中國健康及綠色建築設計標識三星評級建築的其中之一。

企業列清單 關注項目ESG水平

他強調，在企業講求ESG年代，這些條件變得不可或缺，「跨國企業非常看重，很重視物業能否配合其公司ESG目標，租戶希望可以和秉持共同理念的發展商合作。如果在物業認證上做得不好，他們不會考慮。」他指出，近月不少國際大型企業前往該項目的示範單位視察，「其中一間公司，早在未視察項目前，便向我們查證有關大廈能源相關問題。來到觀察時，便有一系列清單，要大廈達到持續發展的各項要求。從而反映企業考慮租寫字樓時，價錢固然重要，同時大廈是否乎合ESG標準亦注重。」至於內地企業，于正人指出，較早有一家中資國有金融機構來視察，「集團派出50人來，分兩組來參觀，他們非常注重綠色金融。」

據仲量聯行統計，現時中環甲廈空置率約9.6%，為近年較高的水平。他分析，在寫字樓供應高峰時，寫字樓要鬥質素，而中環超甲廈，目前出租率仍非常高，「中環始終是中環，擁最優質設備，始終非常有吸引力。」

The Henderson有多項專利技術及創新科技，例如太陽能幕牆降溫裝置，令租戶不用調低冷氣，減低耗電量及令室內環境更舒適，而大廈採智能滅菌電梯系統，採用紫外綫及電離子為升降機進行定期消毒。有見近年天氣變化甚大，出現強勁颱風及暴雨，物業採用四層或七層中空夾膠玻璃。玻璃幕牆設計包含特別韌性要求，可抵禦超強風吹襲。

落實為樓市減辣，整體樓市氣氛好轉，二手市場成交加快，特別是細價屋苑，頻獲上車客承接，當中不乏低市價成交個案。業界解釋，經濟未回復至疫情前水平，買家若上車或換樓，多數會選擇細價屋苑，因而帶動這類屋苑成交增加。

美聯分行區域聯席董事黃錦瀚表示，沙田第一城30座高層E室，面積451方呎，屬3房間隔，最新以565萬成交，呎價12528元，低市價約4%。據悉買家為用家，購入單位作自住用途。

第一城565萬成交

利嘉閣助理營業董事丁培鴻透露，鰂魚涌康怡花園E座高層14室，面積約524方呎，屬2房間隔，單位原本以700萬放售，最終累減180萬至520萬獲首置客承接，呎價約9924元，低市價約16%。

康怡低市價16%沽

區內代理表示，馬灣珀麗灣2座中層H室，面積628方呎，屬3房間隔，早前以615萬放售，議價43萬之後，獲外區用家以572萬承接，呎價9108元，低市價約7%。

此外，青衣翠怡花園8座低層A室，面積436方呎，屬2房間隔，原本開價540萬放售，最終減價60萬，獲區內上車客以480萬承接，呎價11009元。

新葵芳花園B座高層2室，面積415方呎，屬2房間隔，今年7月單位以650萬放盤，本月初調低叫價至592萬，最新以530萬成交，呎價12771元。買家為上車客，而原業主於1991年以89萬買入單位，持貨32年轉售，帳面獲利441萬。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，現時經濟未如疫情前興旺，投資需求暫時未起步。他又說，對基層市民而言，住屋屬剛需，因而帶動細價盤獲承接。

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明亦表示，中細樓屬剛需，買家若上車或換樓，多數會選擇這類物業。