明年起新案陸續完工入帳，中長線業績成長無虞

興富發（2542）23日法說會，釋出重大轉型及業績利多。平均地權條例修正案、囤房稅2.0都不打商辦，住宅市場相對有感受衝擊之際，興富發2024年起推案策略大幅改弦易轍，將轉攻「微型辦公」市場，在手案源會有三分之二都重兵布局微辦市場；展望業績能見度，2024年起七年將有近4,500億元新案完工入帳，中長線業績成長無虞。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，2023年受到缺工及工程進度影響，新案完工金額減少至125.65億元，業績以台中「TOP1環球經貿中心」總銷49.96億元、台北「興富發T1」總銷75.69億元兩大案為主。展望2024年，預計有桃園「站前新銳」、台中「文心愛悅」、台南「愛琴海」、高雄「興富發博愛」、高雄「愛情河左岸」五大案陸續完工，金額達359億元；未來手握41筆建案，金額4,485.04億元，未來七年將陸續完工，業績可望持續暢旺。

以2024年來說，由於2023年部分新案遞延到2024年，因此估計將有360億元；2025年將激增至858億元；2026年達825億元；2027年更爆量到1,132億元；2028年則有741億元；2029年預計有445億元新案完工。

廖昭雄指出，為因應後疫情時代新創企業發展，推案策略也有重大將向，將在中南部推出微型辦公室產品，包括台中「中港惠民二」、「惠國61」，及高雄「新興三小段」、「特貿三」四大案，預計在2027年以後陸續取得使照，增添成長動能。

廖昭雄表示，興富發看好年輕人新創潛力，未來以微型辦公室主攻產品之一。現在平均地權條例修正案禁止法人買房，囤房稅2.0也不適用商辦產品，微型辦公室總價相對低、入手門檻低、且管理方便、又沒有政策和稅的問題，長線來說，頗能符合長期置產買家的需求。


興富發攻微型辦公市場
經濟日報

興富發建設（2542）發言人廖昭雄昨（23）在法說會表示，已先開賣「站前新銳」微型商辦案，是國內首家推出此產品的開發商。另在台中、高雄規劃四筆新案、總推案量估破765億元，搶攻「微型辦公」市場商機。

廖昭雄指出，市場上有四股力量驅動微型辦公市場發展，第一是2021年起國家啟動「亞洲．矽谷2.0」計畫，鼓勵青年創業，國內新創產業進入爆發期。

第二是台灣產業結構以中小企業為經濟發展主軸，平均每家公司人數5.7人，而77.6%新創企業多為十人以下團隊；第三是疫後大企業縮減辦公空間現象明顯；第四是後疫情時代居家辦公趨勢成形。四大推力催生出市場對微型辦公空間需求。

住展雜誌最新統計，今年截至11月15日，北台灣都更、危老重建推案量達2,375億元、居歷史第三高，較去年全年增加5.5%；在推案擴大下，推升北台灣老屋重建案量占比達22.8%，較去年全年增加5.87個百分點，顯示北台灣老屋重建新推案持續擴大。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年北台灣老屋重建推案量持續成長，主因市區大面積都更案開花結果，且住宅及商辦、廠辦案都有，如北市大安指標都更案「DIAMOND TOWERS台北之星」、中山「國家企業廣場」以及新北三重「晴空大地」等。

她認為，明年在國賓飯店的「國賓皇琚」，以及華泰王子大飯店改建案、華固正大北投商辦都更案等釋出下，2024年北台灣老屋重建推案金額有望再戰新高。

住展雜誌最新統計，今年截至11月15日，北台灣都更、危老重建推案量達2,375億元，僅次於2021年的2,946億元、2020年2,660億元。

以縣市來看，北台灣以台北市老屋重建推案量最大，截至11月15日止，老屋重建推案量1,476億元，其次為新北市700億元，第三是新竹市148億元。

成采錡分析，今年12月北市大安區還有指標老屋重建案將進場，屆時北市老屋重建推案量將超過去年全年的1,558億元；新北市部分，老屋重建推案多落在三重、板橋區，區域老屋重建案量均逾百億元。

新竹市今年老屋重建推案量超車桃園、居北台灣案量第三，主要推案位在東區、北區。

新竹縣今年除竹北外，湖口、新豐、新埔、芎林也都有危老案推出，推升區域老屋重建案量達44億元，居北台灣第四位。

今年截至11月15日，北市因整體推案量被商辦案推高，老屋重建推案量占比約48.2%，較去年全年下滑6.18個百分點。新北市老屋重建推案量占比來到20%，較去年增加7.4個百分點。占比上升最多是新竹市，老屋重建推案量占比達34.7%。


大面積都更案開花結果 北台灣老屋重建推案量 逆勢攀升
聯合報

今年北台灣整體新建案推案量下滑，不過都更、危老推案量仍持續成長。根據住展雜誌統計，今年截至11月15日止，北台灣老屋重建（都市更新及危老重建）推案量為2,375.8億元，較去年全年增加124.42億元，增幅達5.5％。且北台灣老屋重建推案量占比，已達整體推案量的22.88％，較去年全年增加5.87個百分點。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年北台灣老屋重建推案量增加，一大原因是市區大面積都更案開花結果，且住宅及商辦案都有，如北市大安指標都更案「DIAMOND TOWERS台北之星」、中山「國家企業廣場」以及新北三重「晴空大地」等。明年在指標飯店、廠辦重建案釋出銷售下，北台灣老屋重建推案量有望再戰新高。

北台灣仍以台北市的老屋重建推案量最大，今年截至11月15日，老屋重建推案量1,476.7億元，雖較去年全年還少81.38億元，不過等到今年12月新案正式進場，台北市老屋重建推案量就會超過去年水準。當中大安區因迎來都更、危老大案，老屋重建推案量已逾600億元，居北台灣各行政區之冠。

北台灣老屋重建推案量第二名為新北市，老屋重建推案量約700.2億元，已較去年全年增加116.6億元，年增約20％，老屋重建推案量較大的行政區為三重及板橋，推案量都超過百億元。今年新竹市則以148.5億元的推案量，超車桃園市，成為北台灣老屋重建推案量第三名，建案主要位在東區、北區。至於新竹縣，在危老重建推動下，今年老屋重建推案量順利破蛋，來到44.6億元，且除了竹北，在湖口、新豐、新埔、芎林也都有危老案推出。

老屋重建案量占比 竹市大成長

進一步觀察各縣市老屋重建推案量占比，今年截至11月15日，台北市因整體推案量被商辦案推高，老屋重建推案量占比約48.2％，較去年全年下滑6.18個百分點。至於新北市，今年老屋重建推案量占比來到20.01％，較去年增加7.47個百分點。占比上升最多的則是新竹市，今年老屋重建推案量占比達34.72％，比去年全年增加24.1個百分點。

涉及巨額地下匯兌洗錢、今年鬧得沸沸揚揚的八八會館之亂主嫌郭哲敏，所持有豪宅遭到法拍。根據司法院最新公告，位在大直的知名水岸豪宅「帝景水花園」3期的12樓兩戶遭法拍，一拍底價約4億9,170萬元，包括5個停車位，兩戶合計共290.43坪，若車位以350萬計算，拆算每坪單價約212.96萬元。

寬頻房訊指出，該法拍豪宅目前有租約，租期是2022年11月10日至2025年11月9日，為期4年，每戶月租金約25萬元，等於兩戶共50萬元，而遭到法拍原因是債權銀行申請拍賣抵押物強制執行，此外，110號12樓該戶則遭到新北市地檢署禁止處分登記。

進一步查詢實價登錄，「帝景水花園NO3」目前僅有4筆實價揭露紀錄，單價最低的為4樓戶每坪161.95萬元，最高的則是6樓戶每坪單價211.21萬元，而12樓戶也正好是門牌號碼110號，就是此次遭法拍的一戶，該戶是2019年12月2日成交，總價為2億元，坪數約146.51坪（包括3個車位共40.65坪），扣除車位總價1,050萬元，拆算每坪單價約179.02萬元。

寬頻房訊指出，初步研判一拍即有可能流標，主要是因該豪宅其中一戶遭到新北地檢署禁止處分登記，意味即使得標人得標，但會面臨暫時無法過戶的情況，除非等到郭哲敏的案件調查告一段落，地檢署囑咐地政單位解除禁止處分，才可以過戶。

再來，該豪宅屋齡已達22年，換算每坪單價仍要200萬元以上，價格上並沒有太大的誘因，加上現行政策對豪宅買賣管制嚴格，包括豪宅限貸令、平均地權條例中的私法人購屋採行許可制等，都會衝擊買家意願，估計得等到二拍後價格有降才會有買方願意出手。

根據聯徵中心第三季的統計，國人購屋房價與房貸金額再創新高，平均購置總價約1340萬元，平均房貸金額達964萬元，逐漸往千萬元靠近，且第三季的樣本數量則是近6季的新高，反映市場買氣回籠；此外，與10年前相比，不僅房子面積縮水，還得多貸款近260萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若從國人新購置房屋貸款統計來看，房價似乎還是呈現高檔不墜，且第三季的購屋貸款又創下新高，對比第三季的買賣移轉棟數也開始轉為年增，市場交易狀況穩定，且房貸的樣本數也寫下六季新高，可能與新青安政策穩住剛性買盤有關係。根據8~10月新青安撥貸1.25萬戶，每月約4千餘戶，不過第三季比第二季房貸增加約1400戶，顯示應該有不少首購都是捨一般民間房貸，轉進新青安政策。

聯徵中心資料顯示，今年第三季購屋貸款樣本數為4.7萬件，平均購屋房貸金額為964萬元，相較10年前增加了257萬元，平均銀行鑑估房價為1340萬元，也較10年前增加近300萬元，雙雙創下新高，不過平均建物面積卻較10年前少了2坪多。

高房價的壓力並未消退，即使央行經歷5次升息，房貸利率重回2%世代，不過房價並未因為資金成本增加，而出現疲軟趨勢，民眾只能使用長年期房貸，並且購置小一點的住宅因應，想要購屋的首購族，則利用新青安方式幫忙降低利息負擔，而開發商在推案時，更是注意控管房屋總價，吸引市場上更多自用族群的目光。


打炒房效果差 房價、房貸 Q3續創高

新青安房貸催出剛性買盤，全台購屋房價、房貸金額再創新高。聯徵中心最新統計，今年第三季平均購置總價約一三四○萬元，平均房貸金額九六四萬元，逐漸往千萬元靠近，雙創歷史新高；且第三季的樣本數量是近六季新高，反映市場買氣回籠。若與十年前相比，平均建物面積減少二點二五坪，房貸族還得多貸款近二六○萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若從國人新購置房屋貸款統計來看，房價似乎還是呈現高檔不墜，且第三季的購屋貸款又創下新高，對比第三季的買賣移轉棟數也開始轉為年增，市場交易狀況穩定，且房貸的樣本數也寫下六季新高，可能與新青安政策穩住剛性買盤有關係。

今年八至十月新青安撥貸一點二五萬戶，平均每月四千多戶，不過，第三季比第二季房貸戶數增加約一千四百戶，顯示應該有不少首購都是捨一般民間房貸，轉進新青安政策。

聯徵中心資料顯示，今年第三季購屋貸款樣本數為四點七萬件，平均購屋房貸金額為九六四萬元，相較十年前增加二五七萬元；銀行鑑估平均房價為一三四○萬元，也較十年前增加近三百萬元，雙雙創下新高。不過，平均建物面積卻較十年前少了兩坪多。

曾敬德說，高房價的壓力並未消退，即使央行經歷五次升息，房貸利率重回百分之二世代，不過房價並未因為資金成本增加，而出現疲軟趨勢，民眾只能使用長年期房貸，並且購置小一點的住宅因應，想要購屋的首購族，則利用新青安方式幫忙降低利息負擔，而開發商在推案時，更是注意控管房屋總價，吸引市場上更多自用族群的目光。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，儘管近年政府祭出一波波打炒房政策，但對房價並未有明顯的衝擊，主要是市場仍處在工料雙漲的壓力，開發商不輕易降價，頂多以低首付搶市，更重要的是，雖然政府打炒房，但並未針對首購族，八月上路的新青安房貸，可謂房市的曙光，加上不少民眾也有買房抗通膨觀念，這些狀況都讓房價難以下修，尤其是主流的低總價的小宅，都加強了惜售、搶購的力道，若未來沒有太特殊的狀況發生，預計國內房價仍會繼續緩漲。

根據第一太平維維斯最新統計，2023年前10月全台工業地產交易金額共約715億元，桃園市占195億，其中7成交易為廠房與工業用地，總金額將近150億元，在工業用地與廠房交易類別中，桃園市已連續三年交易第一名。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，桃園產業發展特性、海陸空交通優勢與重大發展利多，強化廠商擴廠的信心，以投資台灣三大方案來說，桃園市佔總投資金額約19%，金額約3900億元，是全國之中受惠最大的縣市。

不僅企業建廠自用偏好桃園市，物流業與零售業亦積極拓展桃園物流倉儲空間。包括電商龍頭富邦momo的北區物流中心、統一集團將在楊梅建置北部倉儲物流園區。

另外近期大舉進軍台灣市場的韓國電商酷彭（Coupang），來台不到3年，已在桃園設立二座物流中心，並規劃在桃園設立第三座物流中心，顯示無論是零售業自建倉儲或專業倉儲物流業者，桃園都是布局重心，成為桃園工業不動產的第二引擎。

第一太平戴維斯商用不動產投資部協理張峯樹指出，今年以來桃園工業土地價格穩步上漲，特別是發展成熟且大廠群聚的工業區，以桃園市來說，熱門區域包含中壢、平鎮、大園、龜山工業區，土地單價漲幅介於4%~6%之間。

其中第一太平戴維斯受南俊國際委託，將辦理桃園中壢工業區土地公開標售，標的位於南園路，基地三面臨路，土地面積2,770.9坪，土地使用分區為乙種工業區，現況為空地，底價為11.88億元，開標日為明年1月24日。

台北市第一殯儀館拆遷在即，根據元宏不動產加值服務平台調查，一殯近期區域房價漲幅驚人，近期成交單價已達8字頭，與去年相比上漲19.2%，將近二成，若對比5年前僅約6字頭成交價，房價漲幅更高達33%。

台北市第一殯儀館去年即傳出拆除消息，日前北市殯葬處赴議會報告指出，拆除工程已拿到執照並決標，預估2024年4月起施工、9月驗收，拆除後規劃成臨時停車場，未來考量當社福照護園區。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，一殯位於北市精華區，緊鄰榮星花園、行天宮，附近住商大樓林立，地段相當不錯，但因殯儀館位置所在，區域房價明顯低於周邊，成為明顯「房價凹陷區」，一殯也被市場認為北市精華區最大的嫌惡設施。

陳傑鳴指出，「一殯」周遭喪禮用品、禮儀公司、私人會館林立，民權東路甚至有「殯葬一條街」的稱號，也因此對周邊房市帶來不少抗性，影響區域房市發展。

不過，目前隨著「一殯」確定於明年4月拆除，近一年區域房價已明顯有動起來的狀況，以五年房價上漲32.%來看，光近一年就上漲19.2%，直逼兩成，顯見慶祝行情已啟動。

陳傑鳴指出，一殯拆除遷移後，原址初期雖暫時將以停車場做為規畫使用，但後續無論是興建商場、運動中心、長照機構、日間照護和公宅等，都將替區域房市帶來新的動能與居住需求，不僅周邊商圈店面可望大洗牌，過去因一殯造成的房價凹陷、買盤抗性也可望一舉解除，長遠對區域房市將有不少助益，房價進一步墊高機會不小。

平均地權條例下半年上路，預售屋與新成屋的房價將進入黃金交叉？台灣房屋根據桃園不動產交易e指通的大樓交易數據，統計桃園各區新成屋與預售屋，在平均地權條例上路前後的單價變化，其中蘆竹區1月單價34.2萬， 8月新成屋單價35.5萬元，漲幅雖然只有3.8%，但卻比蘆竹預售屋8月行情的31.9萬高了3.6萬元，形成新成屋單價比預售屋貴的情形，而平鎮也出現預售屋均價下修5.2%，行情與新成屋幾乎齊平。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，平均地權條例修正案於今年7月1日上路，由於新制限制預售屋換約轉售，壓縮預售屋的市場流通性，使桃園市預售屋買氣觀望濃厚，買方的追價意願也較以往保守，使預售屋漲幅收斂，部分地區甚至出現微幅盤整。另外一方面，首購自住買盤受到新青安政策驅動，轉進新成屋市場，使新成屋買氣相對活絡，漲勢也保持穩健，漲幅領先預售屋。

張旭嵐表示，蘆竹近年有許多預售新案，位於新興開發的A10山鼻站周邊，光今年1~8月就有7百多件，佔蘆竹預售屋交易近八成，不過因為地段稍偏，新市鎮機能還有待培養，因此房價容易受到政策波動；而蘆竹的成屋交易主要集中在發展較早、機能成熟的南崁商圈，因開發早，土地供給少，因此新成屋供給有限，只要有釋出，幾乎都很快成交，也讓蘆竹區的新成屋單價居高不下，進而使蘆竹出現新成屋房價高於預售屋的情況。

進一步觀察房價漲幅，扣除交易量不足的新屋區與復興區後，桃園市10個房市主要交易行政區當中，有8區的新成屋漲幅超車預售屋，其中以中壢的新成屋漲幅最大，今年8月均價38.8萬元，較年初時大漲17.6%。台灣房屋青埔直營店店長廖國順指出，桃園因緊鄰雙北，但房價較雙北親民許多，在比價效應下，吸引雙北輕移民，尤其青埔、A7等地，因近年青埔高鐵特區不僅利多建設齊聚，且機能已臻完善，使當地新大樓廣受自住客青睞，移入人口多，低總價新成屋更顯搶手，也讓所在的中壢、大園及龜山等地，新成屋漲幅更加鮮明。近期包括「新潤A18」、「太子馥1」，以及「冠德青璞匯」等新大樓社區，指名度都頗高，其中新潤A18單價約48萬元，太子馥1單價約42萬元，與機捷A19站共構的冠德青璞匯，近期成交單價更達53~55萬元左右，受青埔高單價新社區交易活絡帶動，中壢新成屋均價也跟著水漲船高。

永慶房產集團根據實價登錄資料，盤點台北市近三年周遭房價漲幅前五名的公立大學。其中陽明交通大學周邊房屋單價勝過行政區平均，漲幅也遠超越行政區。師範大學則是一舉拿下單價最高，甚至領先台大。

永慶分析，陽明交通大學和臺北藝術大學周邊房價漲勢最猛，漲幅將近15%左右，超越行政區漲幅，尤其陽明交大更是從單價53.2萬漲至60.9萬元，近三年持續領先北投區均價，漲幅更高達14.5%。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，陽明交大鄰近捷運石牌站和唭哩岸站，抵達市中心僅需16分鐘，周遭有石牌商圈，而近年因北投士林科技園區開發，帶動周邊地區房市交易，房價也隨之攀升。

此外，北藝大則是鄰近關渡捷運站，位於北市的邊緣地帶；單價落在40萬上下，是北市少有的房價親民區域，因推動已久的淡北道路即將動工，加上受惠於北士科的外溢效應，親民房價和未來利多，讓北藝大周遭房價明顯走揚，以13.3%的漲幅名列第二。這兩間大學周邊因景觀優勢、醫療資源充足，也磁吸不少高資產族群前往置產。

臺灣大學及臺灣科技大學周邊房價漲幅也緊追在後，上漲約在8%~12%之間，皆高於大安區漲幅。陳金萍說明，臺大和臺科大僅相隔基隆路四段，緊鄰捷運公館站，距離科技大樓站與六張犁站也不遠，交通相當便捷，鄰近知名的公館商圈，環境充滿文教氣息，還有豐富的公園綠地，自住或長期置產需求穩定，房價逐年攀升。不過，兩所大學房價比起大安區均價相對實惠，主要是臺大周邊涵蓋到部分中正區房價較為實惠的區域，而臺科大靠近六張犁站，也是大安區中價格相對親民的站點，在比價效應下，讓當地房市熱絡，房價也逐漸向行政區靠攏，使得兩所大學周遭的房價漲幅高於行政區。

觀察今年的單價，臺灣師範大學周邊以每坪97.1萬元領先臺大，成為台北市最昂貴公立大學宅。陳金萍表示，師大鄰近中和新蘆線及松山新店線交會的捷運古亭站，周邊有師大夜市商圈、大安森林公園，加上明星學區加持，文教、商業及生活機能豐富，是台北市的精華地段，加上高品質的居住環境，吸引不少包括臺大、師大的教職人員或是有學區設籍需求的家長進駐，房市買氣穩定，也讓房價有所支撐。

陳金萍分享，上榜的國立大學周邊房價漲幅均比行政區漲幅來得高。台北市境內的國立大學均具備便利的交通優勢，而學校周邊也形成商圈，吸引商家進駐帶動商機，增加商業、生活機能，加上學校周遭居住環境也相對單純，受到不少自住、為子女置產等客群青睞，需求穩定也讓國立大學宅房價保值性佳，甚至還有增值空間。

近年不動產價格走揚，高總價的住宅不易去化，透天的買方越來越少，依據實價資料統計各縣市透天總價，全台有16個縣市平均總價下滑，台北市跟去年相比下降21%，跌幅度最大，全台唯獨新竹縣逆勢大增，今年透天平均總價上漲13%，平均總價來到1,792萬元。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，先前危老都更風行，不少投資人購買透天進行整合，隨著危老時程容積獎勵逐年降低，以及工料成本增加，購買透天的投資開發者漸少，而一般買方難以負擔高總價透天，因此大部分縣市的透天交易總價下降，僅新竹縣大放異彩。

根據實價資料統計各縣市透天總價，平均總價最高為台北市，平均一戶4,494萬元，價格是其它縣市的三倍，但去年總價5,664萬，今年跌破5千萬，平均總價重跌21%，新北市透天平均總價排名全台第二，平均一戶2,892萬元，比去年小幅增加4%，新竹市雖然平均總價下跌6%，但平均總價還在2千萬以上，高於桃園、台中、台南及高雄等4都，至於新竹縣是全台唯一透天平均總價成長超過一成，今年平均一戶1,792萬元，年增幅13%，竹科拉動房市的能量強。

住商不動產竹北台大加盟店店東陳李鴻指出，竹科的就業人口是新竹縣市的房市主力，買方約有7成是工程師，高端買方中還有醫生及企業主，以整體房市來看，買方因總價考量，購屋的主要類型還是大樓，透天不到2成，通常購買透天是中年以上的換屋族，因其資金較為充裕，才能負擔透天的價格，一般首購族很難入手透天，陳李鴻提到，新竹縣透天價格明顯上揚，關鍵在於新竹縣的土地價值逐年成長，高鐵特區土地價格每坪破百萬，縣治二期的土地價值每坪約60~70萬元，因此竹北市透天總價帶通常在3~4千萬元，獨棟透天別墅可上看6~8千萬元，買方居多為企業主。

觀察各縣市透天平均總價，剩雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣及澎湖縣不到千萬元，想住透天需砸重金，郎美囡表示，近幾年土地價格走升、建築成本提高，買方口袋夠深才能負擔新透天的價格，況且中古透天價格也跟著整個大盤走揚，買方想買低價透天，只能往地段偏遠或屋況老舊的方向尋找，然而，住透天雖可減少鄰居間干擾，但修繕及維護成本比其他住宅類型高，故建議買方購屋前，務必將修繕成本一併考量。

今年北台灣整體新建案推案量下滑，不過都更、危老推案量仍持續成長。根據住展雜誌統計，今年截至11月15日，北台灣老屋重建（都市更新及危老重建）推案量為2,375億元，較去年全年增加124億元，增幅達5.5％。

其中今年新竹市以148億元的推案量，超車桃園市，成為北台灣老屋重建推案量第三名，建案主要位在東區、北區。

至於新竹縣，在危老重建推動下，今年老屋重建推案量順利破蛋，來到44.6億元，且除了竹北，在湖口、新豐、新埔、芎林也都有危老案推出。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年北台灣老屋重建推案量增加，一大原因是市區大面積都更案開花結果，且住宅及商辦案都有，如北市大安指標都更案「DIAMOND TOWERS 台北之星」、中山「國家企業廣場」以及新北三重「晴空大地」等。明年在指標飯店、廠辦重建案釋出銷售下，北台灣老屋重建推案量有望再戰新高。

北台灣仍以台北市的老屋重建推案量最大，今年截至11月15日，老屋重建推案量1,476億元，雖較去年全年還少81億元，不過等到今年12月新案正式進場，台北市老屋重建推案量就會超過去年水準。

當中大安區因迎來都更、危老大案，老屋重建推案量已逾600億元，居北台灣各行政區之冠。

北台灣老屋重建推案量第二名為新北市，老屋重建推案量約700億元，已較去年全年增加116億元，年增約20％，老屋重建推案量較大的行政區為三重及板橋，推案量都超過百億元。

進一步觀察各縣市老屋重建推案量占比，台北市因整體推案量被商辦案推高，老屋重建推案量占比約48％，較去年全年下滑6.18個百分點。至於新北市，今年老屋重建推案量占比來到20％，較去年增加7.47個百分點。占比上升最多的則是新竹市，今年老屋重建推案量占比達34.72％，比去年全年增加24個百分點。

第二支箭再度上弦，美的置業正在靶心。

大約在半個月前，有消息稱多家民營房企的融資將獲得支援，美的置業便是其中一員。 支援的落地非常迅速，美的置業現已發行10億元中票，兌付日為2025年11月23日。

這已經是美的置業第三次獲得了第二支箭的融資支援，上一次是9月份，發行了15億中票，再之前是4月份，發行了12億中票。

7個月的時間內，第二支箭讓美的置業融到了37億元，但這似乎仍然無法滿足公司流動性需求。 今年8月，美的置業還向上交所申請發行81.94億元的小公募債，目前也已經提交註冊，註冊的金額為61.9億元，比申報稿少了20億元。

第二支箭融資的用途，無疑是補充房企流動資金保交樓的，而美的置業準備發行的小公募債，則是全部用於償還債務。

其打算償還公司旗下的9隻境內債券，期限為 2024年底到2026年底不等。 通過借新還舊，美的置業將9隻公司債的期限延長了2年到4年不等，相當於提前展期。

美的置業主要境內的發債平臺為美的置業集團有限公司，該公司目前續存119億元，通過小公募債，可解決大半。

其實美的置業眼前的債務壓力並不是很大。 境內公司債方面，其2024年需要償還的本息為不到15億元，而到今年6月末，公司賬上還有238億元，總的短債為123.76億元。

美的置業真正的償債高峰是2026年，需要償還境內債的本息合計超過68億元。 縱觀其通過借新還舊展期的9隻債券中，有4隻將在2026年到期，金額合計24億元。

早早為2026年的債務做打算，美的置業或許還是缺乏信心。

今年前10個月，美的置業完成銷售額577.7億元，同比減少14.72%。 銷售難以提振，光靠融資是很難解決實質性問題的。 花旗銀行報告內容稱，美的置業2023年全年700億元的合約銷售目標存在部分壓力。

面對市場的下行，美的置業已經在想辦法應對。 在中期業績會上，管理層提到，2021年至今，美的置業退出了23個專案，同時收購了17個專案。 換言之，就是提高了高能級城市的儲備，出清了低能級城市專案。

調整后，美的置業一二線城市土儲面積佔比66%，但總土儲縮水迅速，截至6月末，該公司擁有2862萬平方米土儲，較2020年末縮水了47%。

規模早已經不是衡量房企優劣的標準，若不能去化，再多土儲也只是數位。 而調倉，也是房企當下能採取的為數不多的措施了。

不過對於美的置業而言，或許並不用太過擔心。 其與一般民營房企不同的是，其背靠著實業發家的美的集團(52.7600.61, 1.17%, )，目前美的集團的市值超過3700億元，在手資金更是多達681億元。

有錢就是豪橫，前不久美的太子何劍鋒剛剛收購了顧家家居(38.8501.34, 3.57%, )的控制權，103億元。 雖然何劍鋒常年遊離於美的集團之外，但其如此闊綽的出手，也是美的家族實力的證明。

深圳房地產市場在11月22日這一天接連迎來兩個重磅利好政策。 其一為自11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例降至四成;其二為優化普通住房認定標準，取消“實際成交總價750萬元以下（含750萬元）”這一價格限制條件，通俗說就是“取消了豪宅線”。

兩條政策甫一發出，即引起市場高度關注。 這兩項政策釋放了哪些信號？將對購房群體產生怎樣的實質性影響？其他一線城市是否有跟進的可能性？《證券日報》記者就相關問題採訪了業內多位專家解讀。

置換改善需求將啟動

從此次深圳發佈的兩項政策內容來看，均為此前業內呼聲最高的政策優化方向。

據新華社消息，11月22日，中國人民銀行深圳市分行發佈通知，11月23日起調整二套住房最低首付款比例。 二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。 同日，深圳市住房和建設局發佈的《深圳市住房和建設局關於調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告》，將普通住房認定標準調整為“住宅社區建築容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套內建築面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建築面積144平方米以下（含144平方米）”。 即僅保留住宅社區建築容積率和單套住房面積兩個條件，而取消了此前“實際成交總價低於750（含本數）萬元”這一價格限制條件。

對於深圳此次調整普通住房標準，中國銀行(3.960-0.01, -0.25%, )研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者採訪時直言，此舉符合市場預期。 下半年以來，一線城市房地產需求側政策持續優化，總體按照落實“認房不用認貸”政策、降低首付比例或房貸利率等思路進行。 而在四個一線城市中，此前廣州已經下調二套房首付比例，如今深圳跟進執行且首付比例下調幅度較大，同時又調整普通住房標準，釋放的信號意義很強，利好樓市預期穩定，無論對深圳自身市場還是其他城市而言，都有積極影響。

中指研究院華南分院總經理楊紅俠也對《證券日報》記者表示，深圳本次優化普通住房認定標準取消“總價750萬元”的限制，可以直接減少購房者的各項稅費，降低購房者壓力。 預計新政短期內將刺激深圳房地產市場成交量明顯上升。

根據易居研究院測算，假定某深圳市民有唯一一套住房，其面積為120平方米，房價從800萬元漲到了1000萬元，且該房子已經持有5年時間。 那麼，該住宅被認定為普通住宅時，相比被認定為從此前的非普通住宅，稅費減少約46.2萬元（房價5%）。

在葉銀丹看來，此次政策調整后，普通住宅認定不再看總價，利好部分總價超過750萬元房子的交易，尤其是降低了剛需或者改善群體的交易稅費成本。 在二手房交易中，普通住宅稅費為1%，非普通住宅為1.5%，也就是說，隨著此次政策調整，未來滿足條件的二手房交易可以直接減少0.5個百分點的稅費。 同時，二套房首付比例的降低，加上前期「認房不用認貸」等政策的落地，多項重磅利好政策疊加，將有助於啟動深圳房地產市場的置換改善需求，促進深圳房地產市場回暖。

在楊紅俠看來，此次深圳降低二套房首付比例並調整普通住房認定標準，進一步向市場釋放了積極信號，有利於穩定樓市預期，激發潛在的剛需及改善型需求釋放，預計短期內深圳房地產市場成交量將明顯上升。

一線城市跟進可能性大

儘管9月份以來房地產支援政策在供需兩端持續優化，但從國家統計局公佈的數據來看，政策效果似乎正在邊際減弱。

根據國家統計局日前發佈的數據計算得知，從10月份的單月數據來看，雖然商品房銷售額同比降幅連續3個月收窄，但商品房銷售面積的同比降幅卻略有擴大。

對此，葉銀丹認為，深圳此次連出兩大新政，對於房地產市場將起到較大的帶頭作用。 另外，從成交數據來看，當前不只是深圳的房地產市場成交低迷，上海、北京也面臨著類似的情況。 這也說明，上一波「認房不用認貸」的政策效應已經基本釋放，目前亟需新一輪的政策支援。 預計未來在「因城施策」背景下，不排除北京、上海將視市場變化適時推出降低二套房首付等相關政策，以提升房地產市場活躍度。

易居研究院研究總監嚴躍進也表示，此次深圳的樓市支援政策具有風向標意義。 從一線城市政策來看，落實「認房不用認貸」、降低首付和房貸利率、放鬆普通住宅認定標準是三項重要的工具。 此前廣州將二套房的首付比例降為四成，就說明二套房或改善性住房方面會有降低首付的政策操作。 而此次深圳的兩大新政，顯然為後續北京、上海兩個城市取消「豪宅線」創造了有利條件。

葉銀丹認為，後續除了進一步下調首套房、二套房的首付比例和貸款利率外，類似減免置換型住房換購稅費，上調首套房和置換房的公積金貸款額度、延長公積金貸款年限等政策內容，同樣可以期待。 此外，一線城市和熱點二線城市也有可能逐步從非核心城區開始嘗試放鬆限購政策。

民企債券融資支援工具（以下簡稱“第二支箭”）助力民營房企加快發債融資。

11月21日，“第二支箭”項下深圳市卓越商業管理有限公司（以下簡稱“卓越商管”）2023年度第三期中期票據成功發行。 11月22日，美的置業集團有限公司（以下簡稱“美的置業”）2023年度第五期中期票據成功發行。

繼中央金融工作會議后，中國人民銀行、國家金融監督管理總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會，強調各金融機構要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。 繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資。

接受《證券日報》記者採訪的業內人士表示，三部門召開的金融機構座談會顯示出對穩定房地產市場，保持經濟穩定增長的決心，釋放了積極明確信號。 隨著“第二支箭”持續發力，後續地產行業基本面將會有所改善。

房企融資成本降低

在中國人民銀行統一部署下，對民營房地產企業的發債融資支援加力推進，進一步有效落實中央金融工作會議指示精神，促進金融與房地產良性迴圈，滿足民營房地產企業的合理融資需求。

卓越商管今年以來已獲3次「第二支箭」政策支援。 目前，“第二支箭”累計為其提供增信25億元，支持企業多次在銀行間市場發債。

“第二支箭”已經3次為美的置業債券融資提供增信支持，帶動多家金融機構以市場化方式共同為企業提供金融支援。 美的置業在有息負債平穩下降的同時，優化融資結構，緩解資金壓力，逐步恢復市場化債券融資能力。

在拓寬企業融資渠道的同時，“第二支箭”以真金白銀切實降低企業債券融資成本。 例如，“第二支箭”憑證費率僅為79個基點，不到市場化憑證費率的一半，切實為實體經濟讓利，帶動中票發行票面利率降低56個基點，為美的置業節省224萬元財務費用，進一步降低美的置業的融資成本。

中國社會科學院金融研究所副所長張明認為，近期的中央金融工作會議以及三部門聯合召開的金融機構座談會，表明金融監管部門高度重視民營房企面臨的流動性困境，並且已經切實採取措施來緩解優質頭部民營房企的流動性問題。

“'第二支箭'持續發力，釋放了對民營房地產企業的支持信號。 “中信證券(22.2400.03, 0.14%, )首席經濟學家明明表示。

增信發債支援力度或加大

自去年11月份“第二支箭”擴容明確支援房企債券融資后，銀行間市場在推動修復房企債券融資管道、有效説明優質民營房企緩解流動性壓力、穩定房地產市場預期等方面發揮了積極作用。

據有關人士介紹，“第二支箭”擴容以來，截至11月22日，已累計支援約20家民營企業發行超過360億元債務融資工具，對於緩解民營企業融資壓力、引導市場預期扭轉、維護企業債券融資穩定發揮了重要作用。 新城控股（13.250， 0.43， 3.35%）、金輝股份、龍湖集團、新希望（10.190， 0.03， 0.30%)地產、紅豆集團等民營企業正在通過「第二支箭」推進發債融資。

明明認為，政府和金融機構繼續加大對民營企業的支援力度，通過“第二支箭”等方式，為其提供更多的融資管道。 同時，民營企業自身也應提高自身的信用等級，以便能夠更好地利用“第二支箭”等融資工具。

在中指研究院企業研究總監劉水看來，“第二支箭”持續發力，未來增信發債支援力度有望持續加大。 建議豐富增信主體機構多樣性，擴大民營房企支持覆蓋面。

近日，中債信用增進公司表示，下一階段，將繼續強化金融支援民營企業發債成果，推進“第二支箭”擴容、增量、提效。 加大實施力度，使“第二支箭”政策實打實惠及民營企業，為民營企業提供可靠、高效、便捷的金融服務，助力民營經濟平穩健康發展。

隨著政策持續釋放利好，在明明看來，後續地產行業基本面將會有所改善。 各項支援政策將有助於緩解房地產企業的融資壓力，有利於其業務的穩定發展。 同時，隨著經濟穩定增長，消費者購房信心預計也會有所修復。

劉水預計，明年上半年，隨著宏觀經濟向好，房地產支援政策持續加力，行業預期逐步改善，房地產市場或會築底回穩。

11月21日、22日，恆大地產集團有限公司新增8條被執行人資訊，執行標的合計19.12億余元，涉及金融借貸合同糾紛、廣告合同糾紛等，被執行人還包括恆大地產集團呼和浩特有限公司、內蒙古隆基房地產開發有限公司等。

風險信息顯示，恆大地產集團有限公司存在520餘條被執行人資訊，被執行總金額超556億元，此外還存在多條限制消費令、失信被執行人（老賴）和終本案件資訊。

2023年9月28日晚，中國恆大集團公告，許家印已被依法採取強制措施。

公告顯示，中國恆大集團接到有關部門通知，公司執行董事及董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法採取強制措施。

中國恆大集團指出，公司股份已由9月28日起於聯交所停止買賣，將繼續暫停買賣直至另行通知。

中國恆大、恆大物業於10月3日上午9時起在港交所恢復買賣。 港股開盤前，首日複牌的中國恆大在競價時段一度大漲311倍，但幾分鐘內漲幅回落。 截至發稿時，報0.44港元/股，漲幅37.5%，總市值58.1億港元。 恆大物業開盤漲超6%。

青島、濟南、鄭州、昆明之後，南京也行動了！

很多人不以然在於，往常放寬落戶，可能掀不起大浪，但要是租房也能落戶，是不是意義就不一樣了呢？！

政策是在本週一下發的，一起來看看！

11月20，南京市公安局發佈“關於《南京市積分落戶實施辦法（徵求意見稿）》公開徵求意見的公告”。

其中提到：

取消「累計繳納城鎮職工社會保險不少於12個月」的限制，社保、居住積分增加，租賃住房納入積分！

這意味著，南京新的積分落戶政策即將出爐！並且，租房也能積分落戶，落戶門檻即將大大放寬！

此次落戶放寬與舊版積分落戶相比，主要有3個變化。

1/積分落戶條件放寬：取消了“累計繳納城鎮職工社會保險不少於12個月”的限制;

2/基礎指標加分提升：南京市城鎮職工社會保險每滿1個月，由1分提高至2分。 在長三角區域三省一市繳納城鎮職工社會保險的，按照上述分值予以加分。 在南京市居住每滿1個月，由1分提高至2分。 在居住年限互認地的居住期限，按照上述分值予以加分;

3/租賃住房開始加分：在本市已辦理居住證並合法租賃住房的，連續租賃每滿1年積6分，最高不超過30分。 同時具備「房產情況」和「租賃住房情況」加分項指標的，只計兩者高分項。

在這之前，青島要比南京動作更快一步，11月7日就發佈了租房可以落戶的消息，最近兩天還被上了央視特別欄目——《新聞1+1》當做示範案例城市，進行了報導！

青島深化戶籍制度改革到底說了些啥呢，引發諸多城市關注？

總結起來就3點：

第一，人才落戶：學歷放寬至中專及以上，技能放寬至具有專業技術職稱或技術技能等級的人才，取消年齡和社保限制。

第二，居住落戶：取得合法產權房屋，或者租房，都可以落戶。 其中取得合法產權房屋可以申請本人及其近親屬落戶;租賃者可以落戶至近親屬或集體戶。

此外，還有親屬投靠落戶、穩定就業落戶、投資創業落戶，並把中心城區與郊區等同視之。

第三，買房落戶範圍擴大至公寓、商業、辦公等物業。

有此三條，其中租房即可落戶，也被看作青島徹底打開了落戶大門。

除了擴大可落戶房屋類型範圍外，青島還出臺多個措施吸引人才落戶。

一、人才引進方面，取消年齡和社保限制。 學歷人才，由現行國家承認的大專及以上學歷畢業生放寬至中專及以上學歷人員，取消所有年齡限制。 技能人才，由現行初級工以上技術人才放寬至具有專業技術職稱或技術技能等級的人才，取消社保繳納限制。

另外，上一版戶籍政策對落戶中心城區的學歷人才和技能人才尚有年齡要求，比如，要求本科學歷人員要在45周歲以下，這次新政，年齡限制全部取消。

二、進一步放寬被投靠親屬戶籍登記類別範圍。 之前是除了夫妻和未成年人子女投靠父母之外，其他的親屬投靠必須是有城鎮的合法固定住所，在這一次戶籍制度改革當中，親屬投靠關於夫妻投靠，子女投靠父母，父母投靠成年子女，以及未成年孫子女、外孫子女投靠祖父母和外祖父母，都是可以擴大到集體戶可以辦理投靠落戶上，基本覆蓋到直系親屬三代！

三、在城鎮穩定就業並辦理居住登記的人員，申請人及配偶在本市無合法產權或者使用權房屋的，在就業期間可以申請本人及其近親屬在城鎮其他近親屬家庭戶、單位集體戶、就業地的城鎮社區集體戶落戶。

四、新增鼓勵服務保障投資創業落戶。 在青島市依法登記的商事主體，其負責人或所屬員工可以申請本人及其近親屬在單位集體戶或者其經營場所所在地的城鎮社區集體戶落戶。

不僅僅是青島，在放寬落戶條件大背景下，此前，鄭州、南京、西安、杭州等多個城市都在加速深化戶籍政策改革，相繼降低落戶門檻。

例如，西安對落戶首次劃分區域，對於三環外區域縮短了時間條件： 居住證滿一年，連續社保滿一年，即可遷入居住證發放地落戶;在江蘇，積分落戶不看年齡和學歷，只要滿400分即可線上辦理落戶;全面放開放寬農業轉移人口落戶條件，浙江全省除杭州市區，全面取消落戶限制政策，確保外地與本地農業轉移人口進城落戶標準統一...... 可以看出，這些城市的戶籍改革制度體現了“差異化落戶”的特徵。

而青島則更為徹底，基本實現「零門檻」落戶。 換句話說，即便是咱們農民工兄弟，只要你願意也能在青島輕鬆落戶。

對於穩定就業人群，此次政策取消了過去不能在中心城區落戶的限制，未來穩定就業人群可以在青島全市進行落戶。

此外，青島此次政策還新增了投資創業落戶的管道，這也順應了青島市優化營商環境政策： 在青島依法登記的商事主體，其負責人或所屬員工，可以申請本人及其近親屬在單位集體戶或者其經營場所所在地的城鎮社區集體戶落戶。

儘管青島仍保持著人口增量，但增量越來越不明顯了。

作為北方第三大城市、副省級城市兼計劃單列市，青島的地位不可謂不高，但是青島的人口增量，始終中規中矩。 即便在人口紅利尚有的時代，青島的人口增量相比於其他城市也感覺到了緊迫，何況是如今人口紅利終結的時代。

過去十多年的發展過程中，青島GDP排名不斷下滑，而且還被原本排在身後的寧波超越，丟了計劃單列市第二城的席位。

隨著全國人口進入負增長通道，中心城市想要在存量蛋糕時代，仍維持人口紅利，都會加入到人口爭奪戰中來。

而他們的主要籌碼，便是戶籍。

前段時間，住房和城鄉建設部發佈的《2022年城市建設統計年鑒》顯示超大城市增加了3個、特大城市增加2個，遺憾沒有青島。

其中，東莞城區總人口達到1082.44萬，武漢城區總人口達到1080.64萬，杭州城區總人口達到1002.1萬，跨上1000萬人的台階。

2022年共有5座城市實現“升級”，分別武漢、東莞、杭州、合肥和蘇州，合肥城區總人口達到650.4萬，蘇州達到500.08萬，邁過500萬人門檻，成為特大城市。 全國城區總人口在500萬人以上的城市達到19座。

從區域看，實現“升級”的5座城市中，有3座在長三角地區。 至此，長三角地區的超大特大城市數量達到了5座，分別為上海、杭州2座超大城市，以及南京、合肥、蘇州3座特大城市，佔全國超大特大城市總數量的1/4。

人口分佈更密集的珠三角地區，在超大城市數量上仍具優勢，共有深圳、廣州、東莞3個城區人口超過1000萬的超大城市。

內房企業仍在掙扎求生，政府正着手針對房企的生存能力施援，據報金融監管部門考慮首次允許銀行向房企提供無抵押貸款用作流動資金，協助化解資金鏈斷裂。這是繼擬動用1萬億元人民幣啟動城中村改造等「三大工程」、對銀行房地產貸款增速提出「三個不低於」規定，以及篩選50間房企列入支持融資的白名單後，又一新舉措。分析員認為，最高決策層指導銀行出資救房企，是別無選擇之下的合理舉措，由於近期接連傳出救急政策，相信消息屬實。

彭博昨天引述知情人士稱，作為多項金融支持措施的一環，監管部門正起草方案，允許商業銀行為部分符合條件的房企發放貸款作短期流動資金，毋須提供土地等抵押品，並可用於日常生產經營周轉，讓房企騰出資金還債。國家金融監管總局未有回應報道。

牽頭銀行定一對一方案

知情人士透露，監管部門考慮針對部分已出事的房企，設立主銀行負責機制，即由一間銀行牽頭，協調主要債權銀行討論並制定一對一的金融支持方案。實行上述措施需要監管部門出台相關配套政策，一旦這類風險較大的貸款變成壞賬，金融機構及個人可免被追責。

報道又提到，野村估計保交樓資金總缺口約3.2萬億元人民幣，而中央正採取近年最有力的行動試圖終結這場危機，方法就是促使銀行主動填補穩定房地產行業及保交樓所需的資金缺口。報道形容，本周的救市行動表明當局已擴大扶持範圍，採取措施壓制困擾金融業數年的房地產危機，但有投資者仍擔心相關行動不足以重振行業，有機會進一步擠壓大型銀行的利潤空間。

板塊大反撲 旭輝飆48%

內房股昨天大舉炒上，其中最新傳出能躋身白名單的違約房企升勢凌厲，旭輝（00884）一度急飆近60%，高見0.43港元，收市仍勁升48.1%，報0.4港元；遠洋集團（03377）抽高31.1%；碧桂園（02007）大升23.5%。潛在獲選房企龍光（03380）上揚18.9%；達成債務重組的融創（01918）收漲4%；就連下月面臨清盤聆訊的恒大（03333）亦高收3.8%。

城中村改造被視為振興經濟的舉措之一，內地財聯社昨天報道，《廣州市城中村改造條例》擬於12月下旬進行第三次審議並交付表決，是廣州首次針對城中村改造進行立法工作，也是全國首個將出台專門針對城中村改造的地方性法規。

惠譽料明年內房銷售跌5%

評級機構惠譽認為，中國房地產市場不會再像前兩輪周期般出現明顯反彈，而是會步入一個緩慢下行的新常態，預期明年房地產銷售額繼續下跌，降幅將縮至5%，即全年銷售總額約10萬億元人民幣。

政策基調由「救」變「穩」

惠譽評級亞太區企業評級董事白露露認為，本輪地產行業下行周期與2008年和2014年開始的地產調整周期，在本質上有區別。首先，城鎮人均住宅面積從2008年的30平方米，增加至去年約40平方米，現階段的需求尤其是剛需較10年前發生明顯變化；其次，居民槓桿率由2014年約35%，上升至目前約62%，加上最新的經濟大環境，居民進一步加槓桿的意願有限，故政策的基調由以往的「救」變為「穩」。

內地政府將繼續高頻率出台支持政策，堅定以「穩」為目標。融資方面，政府會支持正常經營房企合理的貸款、發債、股權融資需求，但金融機構的參與意願有待觀察。

她又稱，中國房地產行業的分化表現可能會持續。基於政策放鬆的預期，經濟基礎較好、人口保持淨流入且有產業支撐的區域或城市，未來12個月趨穩，低線城市則需要較長時間消化庫存。國有企業可受益於更強的購房者信心，以及融資渠道暢通和多樣性。

銷售表現是房企信用最重要的驅動力。整體來看，民營房企的銷售表現更容易受到市場情緒影響。

還未出險的部分具規模民企大多有以下特點，業務集中布局在高線城市或主營市場有較強品牌、債務結構中銀行貸款佔比高、有較大規模高質量的自持物業，以及採取謹慎的風險管理。


中央或准銀行 向房企推無擔保貸款
一綫城市房策鬆綁提速 A股地產板塊飈
(經濟)

外電引述消息人士稱，中央可能首次允許銀行向符合條件的房地產企業，提供無擔保短期貸款。此外，一綫城市樓市政策鬆綁提速，深圳二套房首付款比例降至4成。

內地A股地產板塊昨日全綫上漲，內房股爆發，金科股份（深：000656）、大龍地產（滬：600159）等漲停；城建發展（滬：600266）、金地集團（滬：600383）等漲超過4%。

彭博社引述知情人士指，作為支持房地產行業一攬子新措施的一部分，監管機構正考慮允許銀行向一些開發商發放所謂的營運資金貸款。

知情人士表示，與通常需要土地或資產作為抵押品的建築商提供的其他類型貸款不同，新的融資工具將是無擔保的，可用於日常營運目的，可能會釋放資本用於償還債務。知情人士又指，官員還在考慮建立一種機制，允許一家貸款機構透過其他債權人協調融資計劃來帶頭支持特定陷入困境的建築商。

報道指，這將是緩解中國房地產市場壓力的重大舉措。

支持房企合理融資 化解地方債

與此同時，人民銀行上海總部等5部門周二（21日）召開金融機構座談會，要求金融機構落實好房地產「金融16條」，支持房地產企業通過資本市場合理股權融資，按照市場化、法治化原則，配合地方政府穩妥化解地方債務風險。

另一方面，深圳昨日起將二套住房個人住房貸款最低首付款比例統一下調為40%，以降低居民購買二套住房的資金門檻。此前二套房普通住房貸款最低首付款比為70%、非普通住房為80%。

內媒21世紀經濟報道引述深圳中型房企的人士表示，深圳降二套首付的政策利好很大程度上釋放了改善的壓力。改善市場的抗壓能力比較強，而且這部分人群也更有意願和實力去換房，這個政策對他們入市是有帶動作用的。

不過，一位深圳房企負責政策研判人士分析指，可看到深圳一直是漸進式釋放政策，市場購買力隨政策的變化而逐步形成，但持續時間可能也不會太長，因為深圳樓市的「賣方時代」已經遠去。

對於市場關注京滬是否跟進，中指研究院華南分院總經理楊紅俠分析稱，廣州、深圳兩大一綫城市近一周內已出台多項新政，涉及公積金貸款比例上調、土拍限價放鬆、首付比例降低等。在「因城施策」背景下，預計北京、上海將視市場變化適時推出相應的支持類政策，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩健康發展。

滬指升0.6%止兩連跌 惟成交縮

受消息提振，A股昨日低開高走，滬深兩市探底後回升，滬指收報3061點，漲0.6%，終止兩連跌；深成指收報9933點，漲0.8%；創業板指數收報1961點，漲0.6%。

兩市成交合計縮減至8,242億元（人民幣，下同）。北向資金午後大步進場，全天淨買入50.6億元。

房地產股大漲，金科股份、大龍地產等漲停；萬通發展（滬：600246）、榮盛發展（深：002146）、城建發展、金地集團等漲逾4%。

市場消息指，觀塘海濱道133號萬兆豐中心中層B室，面積約2,058平方呎，以1,605萬元成交，呎價約7,800元。原業主為本地投資者，於2015年5月以呎價約12,200元購入單位，涉資2,510萬元，一直以放租用途。去年業主把單位放售，意向價約2,572.5萬元，呎價為12,500元，一直未獲承接，如今以1,605萬元沽出單位，蝕約905萬元離場，幅度達36%。

該廈對上一宗成交為萬兆豐中心中高層F及G室，面積6,161平方呎，以約4,405萬元易手，呎價7,150元。資料顯示，影星吳君如及其夫陳可辛，早於2010年以3,291.6萬元購入單位，持貨13年帳面獲利1,113萬元。

賢能集團(01730)公布，以約39.5萬元（坡元．下同）出售Coliwoo PP Pte. Ltd. 20%股權，料不會對明年9月30日止年度每股盈利有重大財務影響。
　　
該集團指，所售公司持有新加坡物業，正作翻新為共居空間，去年9月底年度虧損約1.9萬元，藉出售獲戰略夥伴，買方為1間建築公司。該集團指，出售所得用於一般營運資金。

深圳周四(23日)起將第二套住房最低首付比例降至40%，成為廣州之後，第二個降首付的一線城市。政策實施首日，有當地房地產經紀表示，客戶諮詢量倍增。

*北上房地產政策調整預期加強*

易居研究院研究總監嚴躍進認為，深圳放寬樓市措施力度很大，相信北京及上海很大機會跟隨調整。
　　
另外，中指研究院指數分析師孟新增看來，北上同樣存在政策調整的預期，但由於這兩個城市的市場表現相對好於廣深，在調整二套房首付方面或更加謹慎，如果調整的話，上海的政策節奏會比北京快一點。
　　
不過投資銀行大和認為，措施不足以推動銷售出現有意義的復甦，因為限購令仍然存在，樓價大跌亦繼續導致買家持續觀望，但相信當局正鋪路採取更強力的措施。
　　
嚴躍進相信，如果銀行放鬆貸款後，樓市仍然疲弱，估計政府會進一步放寬限購，但不會一下子全部放鬆。他又預料，今年內地新樓成交面積及樓價按年將錄得單位數跌幅。

德祥地產(00199)發盈警，預期截至9月底止中期盈轉虧，錄淨虧損不少於1.5億元，去年度同期則錄淨溢利約1.255億元。
　　
公司稱，期內預期淨虧損主因沒有發生來自出售九龍珀麗酒店之應佔溢利，及位於加拿大的酒店物業的公平值增加致使應佔減值虧損撥回。因此，預計期內將錄得集團應佔合營公司之淨虧損不少於5,000萬元，去年度同期集團應佔合營公司淨溢利約2.579億元。

剛完成出售新創建（00659）持股予母企周大福企業的新世界發展（00017），擬派特別息每股1.59元昨日除淨，股價早段最多挫近7%，收報13.32元，全日跌4.4%。

除淨日股價收挫逾4%

新世界同時落實減債計劃，昨日向旗下7隻美元債持有人發出收購要約，最高收購金額為6億美元（折合約46.8億港元），要約將於英國倫敦時間12月1日下午截止。

此外，周大福企業早前對新創建提出的全購要約昨日截止，並公布結果，連同新世界出售的60.88%持股，最終獲74.79%股份接納；計及周企本身持股，周企及其一致行動人士對新創建的持股量將增至78.84%，公眾持股量跌至22.17%。由於新創建維持上市地位，公眾持股量須不低於25%，故新創建已申請暫時豁免嚴格遵守相關《上市規則》，在適當時候就恢復公眾持股量刊發公告。新創建昨天要約結果公布前，股價急挫12.5%，收報7.98元。

新世界擬回購的7隻債券，分別為本金額6億美元、票息4.75厘並於2027年到期的美元債；本金額2億美元、票息5.875厘兼在2027年到期的美元債；本金額9.5億美元、票息4.125厘及於2029年到期的美元債；本金額6億美元、票息4.5厘及在2030年到期的美元債；本金額2億美元、票息3.75厘並於2031年到期的可持續掛鈎債券；本金額12億美元、票息4.125厘的永續債；以及本金額5億美元、票息6.15厘的永續債。

新世界本月初獲股東批准，出售新創建持股予周大福企業，完成之後，新世界獲得約217.543億元現金收益，可即時強化財務狀況；集團會以部分收益分派約40億元的特別股息，相當於每股1.59元，預計12月20日派付。

單日錄逾4000睇樓客 最快今加推

市場焦點新盤、新地（00016）天水圍輕鐵天榮站第1期YOHO WEST，昨天首日收票，市場消息透露，該盤暫收約2500票，首日收票量與今年2月新地同系屯門兆康NOVO LAND第2B期相若。以第1號價單共280伙計，暫超額認購近8倍，最快今天公布第2號價單。

新地代理總經理胡致遠表示，該盤本周三（22日）首度開放示範單位予公眾參觀，單日錄得逾4000人次參觀，睇樓客種類廣泛，包括年輕客及家庭客，大部分來自新界區。他續說，該盤昨天首日收票，市場反理想，最快今天加推單位應市。

客源大部分來自新界

YOHO WEST以近6年全港首批折實平均呎價最平新盤姿態出擊，成功掀起入票潮。根據代理透露，YOHO WEST暫收約2500票。每名準買家最多可入6票，其中1張必須為10萬元本票，餘下可附上本票或支票。

Indigo Living業務發展總監莫麗賢指出，TRIBE by Indigo為YOHO WEST指定開放式至3房戶住戶，度身訂造時尚家具組合，包括5至16件家具，數量視乎單位戶型而定，家具會在買家收樓前預先送到單位。若買家不選擇前述家具組合，可以直接在樓價扣減1萬元。

YOHO WEST位處天恩路1號，提供1393伙，實用面積245至1073方呎，預計落成日期為2024年9月底。

HENLEY新添提前付清優惠

其他貨尾盤繼續增優惠吸客，恒地（00012）九龍東啟德THE HENLEY系列新增提前付清樓價優惠。買家選用360天成交「換樓易」付款計劃，可享3%樓價折扣，提前120天內付清，額外多樓價9.5%優惠；選用720天成交「換樓易」付款計劃，可享1%樓價折扣，提前280天內付清，額外多樓價11.5%優惠。

上述提前付清樓價優惠，僅適用於實用面積420方呎或以下的單位，以及THE HENLEY I第2座1至39樓E室。

中原地產也為THE HENLEY買家送出置業優惠。由即日起至12月31日，首5名經中原地產購入指定單位，每位可獲贈價值2萬元雙人郵輪假期禮券，優惠總值10萬元。

此外，三間代理行向鷹君（00041）旗下大埔白石角朗濤買家提供置業優惠，名額共9個，總值逾15萬元。由今天起至12月31日，首3名經中原地產買入單位，可獲贈旅遊禮券；首3名經美聯物業買入單位，可獲贈傢俬現金禮券；首3名經利嘉閣地產買入單位，可獲贈傢俬購物禮券。

樓市持續調整，早年以高價出售的銅鑼灣單幢盤曦巒驚現大幅蝕讓個案，一個低層2房單位，以1058萬元易手，原業主持貨逾11年仍勁蝕逾423萬元離場。

市場消息透露，銅鑼灣曦巒低層D室，實用面積588方呎，2房間隔，原以1550萬元放盤多時，最終以1058萬元易手，呎價約17993元，屬該盤歷來首次有單位成交呎價跌穿1.8萬元，創項目呎價新低。

原業主於2012年10月斥資1481.06萬元一手購入，持貨逾11年，賬面虧損423.06萬元，單位貶值28.6%。

曦巒今年共錄6宗二手買賣，當中5宗蝕讓，最新成交的單位不僅為今年內蝕讓金額及幅度最巨，也是項目歷來的紀錄。

資料顯示，樂壇天后容祖兒或相關人士於去年2月初曾以1025萬元售出同廈低層A室，實用面積465方呎1房戶，較2012年購入價1134.8萬元，賬面蝕109.8萬元或9.7%。

藝里坊．2號兩年半貶31%

另外，位於西營盤的單幢盤藝里坊．2號錄首宗二手蝕讓買賣。市場人士表示，藝里坊．2號中層H室，實用面積214方呎，開放式間隔，原以538萬元放售，最終成交價450萬元，呎價約21028元。

據悉，原業主於2021年3月以651萬元一手購入上址，持貨逾2年半，賬面虧蝕201萬元，大幅跌價30.9%。

中原地產高級資深區域營業董事林龍南表示，北角明園大廈1期高層5室，實用面積662方呎，3房間隔，最新以768萬元成交，呎價約11601元。

據了解，原業主於2019年11月以1000萬元買入單位，持貨4年，是次沽出賬面需蝕232萬元離場，樓價下跌23.2%。

中原地產分區營業經理袁顯岸透露，紅磡海濱南岸7座低層E室，實用面積481方呎，為屋苑2房園景則王，最新僅以710萬元成交，創屋苑同類型2房2014年後新低，呎價約14761元。原業主於2013年2月以626萬元買入單位，持貨近11年，賬面獲利84萬元或13.4%。

高息環境下，商廈收租客亦沽貨套現離場。觀塘海濱道133號萬兆豐中心一個中層全海景單位，以1605.24萬元售出，單位8年半勁蝕逾905萬元。

市場消息指出，觀塘萬兆豐中心15樓B室，建築面積約2058方呎，單位面向維港，去年中起以意向價約2572.5萬元放售，放盤逾一年後，終以1605.24萬元易手，累減967.26萬元或37.6%，呎價約7800元。

原業主為本地投資者，於2015年5月以2510.76萬元購入單位收租，如今持貨8年半沽貨，賬面虧損905.52萬元，單位貶值36.1%。

天后金輪天地全幢5.38億易手

而早前由接管人放售的天后電氣道68號金輪天地全幢商廈，總建築面積約51971方呎，有指以5.38億元售出，呎價約10352元。

此外，資深投資者李耀華以900萬元售出深水埗欽州街72號廣興閣2樓全層舖位，建築面積約1651方呎，呎價約5451元。

資料顯示，上址於2013年3月以1050萬元購入，持貨逾10年半，賬面輸150萬元，跌價14.3%。

10月《施政報告》宣布就樓市「減辣」後，新盤銷售步伐有所加快，美聯物業指出，11月首21天暫錄得441宗新盤成交，超越10月全月的344宗約28.2%；若以全月比較，本月的成交宗數，已經創近3個月新高。美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，今年首10個月平均每月有約865宗一手成交，本月新盤銷量仍未及此水平，與今年3月高位的逾2000宗買賣有一段差距。

業界：存量急升 需擴大減幅吸買家注目

政府減辣後樓市未見明顯好轉，銀行加速放售手上物業，代理統計數據顯示，11月約半月間新增26個銀主放盤，令存量上升1成。業界人士指出，樓價持續回落銀主盤存量急增，恐影響銀行資產質素。

根據前綫代理統計資料顯示，11月至17日的約半個月內，新增26個銀主盤，即半月間銀主盤積存量急增1成，由10月的249伙，升至最新的275伙。據了解，近日新增個案由財務公司按揭的「財仔盤」較多，而且不乏數千萬元的豪宅單位，反映經濟復甦未如理想，不少富人周轉困難，出現加按潮而令單位最終淪為銀主盤。

例如羅便臣道80號1座高層特色單位，面積1,437平方呎，連約617平方呎空中花園，業主於2016年以6,300萬購入，2020年先後向同一間財務公司加按3次，至2022年再轉按至另一間財務公司，最終淪為銀主盤，日前以6,500萬元放售。

其次，屯門瓏門8座高層複式單位，實用面積約1,953平方呎，連約1,641平方呎空中花園，業主2014年以3,469萬元購入，2017及2019年向財務公司借貸，貸款額達5,000萬元，近日淪為銀主盤，連兩個車位以4,580萬元放售。

再者，大潭玫瑰園一對相連洋房，業主過度借貸淪為銀主盤，分別以1.68億元及1.38億元放盤，財務公司為求去貨，日前大幅加佣至3%，比傳統業主高2倍，可見財務公司去貨心切。

銀行冀趕年結前 盡量減持

有前綫代理透露，即使傳統銀行對減辣後的樓市走勢不抱希望，近月加快推售銀主盤，惟傳統銀行對於調整銀主盤價格，需要跟隨一定程序，一般先舉行拍賣，每次拍賣失敗再減價，故近月不少拍賣公司頻頻以銀主盤作招徠，每場拍賣均有20至30個銀主盤，其中一個原因，是銀行希望加快調整價格步伐，趕年結前盡量減持銀主盤數量。

例如啟德龍譽1A座高層C室，實用面積245平方呎，屬於開放式間隔，原業主2019年以558萬元購入，日前淪為銀主盤，銀行現開價380萬元拍賣，呎價15,510元，比銀行估價低約2成。

代理坦言，近月不少新盤以震撼價推售，準買家對於低市價2成的盤口已經不感興趣，相信銀行需要擴大幅度才能吸引買家注目。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，政府為樓市減辣後，多個新盤減價逾2成促銷，二手樓價復甦路漫長，若樓價繼續回落至跌價3成的臨界點，銀主盤將幾何級數增加，屆時將影響銀行的資產質素，對樓市也構成極大困擾，呼籲政府進一步撤辣救樓市。

「舖王」鄧成波家族近年密密減磅，除部分物業以蝕本價出售外，個別更淪為銀主盤，由該家族成員持有的何文田天次樓2伙收租單位，最新由銀主接管放售，總值共5,800萬元。

市場消息指，鄧成波家族最新遭接管的天次樓2伙，分別位於低層B室及高層A室，實用面積同為1,884平方呎，銀主為一間小型銀行，其中B室正以2,850萬元放售，每平方呎叫價15,127元，而A室放盤價為2,950萬元，每平方呎叫價15,658元。

倘獲承接 收租回報逾2厘

據了解，上述2伙均連租約出售，並不設睇樓，其中B室現連每月4.68萬元租約，租期至明年11月底，而A室目前月租為5.8萬元，租期至2025年10月底屆滿，意味若2伙以上述作價售出，買家將享約2厘及2.4厘租金回報。

根據資料，天次樓位於何文田山道2號，樓齡約59年，採單幢式設計，提供12伙。鄧成波或有關有人士早於2004年底以4,380萬元購入該廈共6伙及部分車位，市傳一度有意購入作重建用途，惟翌年改變計劃，率先把其中一伙高層B室以1,500萬元售出。

事實上，市場近期不乏其他名人持有的物業淪為銀主盤或將被接管，如原由凱施餅店「太子爺」蕭霆峰，持有的九龍塘碧華花園6座中層A室3房，實用面積1,609平方呎，本月初由銀主接管，並以開價2,200萬元放售，每平方呎叫價13,674元。另中國恒大 （03333） 主席許家印位於山頂布力徑的兩座豪宅，也遭債權人遞交接管文件，料即將被正式接管業權。

第三季整體投資氣氛一般，11月情況改善，市場連還錄得大手買賣成交，用家及投資者均趁機物色機會。

10月份大額買賣頗為淡靜，但近兩星期市場連錄大手成交，最大額為太古地產 （01972） 以約54億元向證監會出售港島東中心共12層辦公樓，總樓面面積約29.6萬平方呎。

證監會表示，購入鰂魚涌港島東中心有關樓層，作為其永久辦事處。證監會早年租用中環長江中心商廈，當時正值商廈租金高峰期，呎租逾百元，為節省成本，機構於2019年決定轉租鰂魚涌港島東中心，簽下8年租約，當時證監會亦指一直希望可以自置辦公室，並預留金額作購置辦公室。按是次成交，屬今年市場錄得最大額分層商廈買賣。

北角新光戲院 教會8億承接

另外，資深投資者羅守輝標售角英皇道413至423號僑輝大廈戲院部分、地下、1至6樓及天台，亦即北角新光戲院舖址，並於9月尾截標。據悉，物業除了面積大，適合各類用途，而是次招標，涉及該物業佔全幢大廈的不可分割業權份數約77.41%，而物業位處北角最繁華地段，有一定重建價值，故獲數個發展商競投。

據了解，項目最終以近8億元售出，物業總建築面積約9.6萬平方呎，總地盤面積約2.98萬平方呎，按成交呎價計約8,300餘元。

市場人士透露，買家料為教會機構，日後將自用。僑輝大廈為北角英皇道地標式建築，物業現時地下至5樓為戲院及商業部分，而6樓則為住宅部分。

金輪天地全幢 獲洽購至尾聲

此外，市場亦錄大額物業洽購個案，原由內地財團持有的天后金輪天地全幢商廈，於本年中被接管，並委託測量師行放售，當時參考叫價約9億元。消息指，項目近日獲財團洽購，出價約5.5億元，已貼近意向價，有望短期內易手。

物業為1幢25層高商廈，2020年落成，標準樓層每層樓面約2,124平方呎，總建築面積約51,970平方呎，若以5.5億元計，呎價約1.06萬元。該廈鄰近港鐵天后站，而業主早年把物業打造成銀座式商廈，樓上商戶主要為食肆，亦有美容、健身等商戶，出租率約7成，呎租約45至55元。相信準買家有見物業價格已回落而出價洽購。

翻查資料，該廈早年為住宅地盤，資本策略 （00497） 成功併購並進行重建，集團2018年初以約8.44億元，把物業售予金輪天地控股 （01232） ，原打算作長綫收租投資。不過，疫情衝擊，內地財團出現財困，去年初曾放售項目，並一度傳出獲財團以9億元洽購至尾聲，惟最終未有成事。若按現時物業洽購價計，項目恐於5年間大幅貶值約35%。

分析指，隨着著物業價格由高峰期大幅回調，對用家及投資者來說有一定吸引力，而隨着加息周期有望完結，準買家憧憬明年息口回落，故現時入市屬良好時機，即加快洽購及入市，相信大額買賣氣氛持續改善。

第一太平戴維斯報告指，本港主要街道商舖和主要購物中心租金在第三季分別按季輕微增長1%和0.8%。

該行指，自2019年以來，迎來首個通關後的暑假，第三季度零售業繼續反彈。頂級奢侈品牌經歷顯著增長，許多品牌的銷售額超過了2019年的水準，在某些情況下甚至超過2018年。此增長可歸因於中國內地與香港頂級奢侈品有高達20%的巨大差價。此外，有部分國際品牌的銷售額已恢復到疫情前2019年的80%至90%水平。

然而，盡管頂級奢侈品牌出現正面的指標，但與對上一季度相比，整體零售業並未出現進一步的大幅增長。這主要是受到加息和按揭供款上升的影響，本地家庭減少在雜項商品和娛樂方面的支出。此外，內地旅客消費習慣及香港市民周末活動模式的改變，亦拖慢了零售市場的反彈。由於零售業的復甦步伐較預期緩慢，不少零售商對擴展業務持審慎態度。

報告指，一些經營者正在租金較低的黃金地段發掘新的商機，包括餐飲、金飾和本地時尚行業。另一個受益於旅遊業復甦的零售業是美容和保健零售業，如ZAKURA是一家新的美容和保健特許零售商，於2023年開設了3家店舖，目前主要側重於遊客生意。這3家零售店均位於尖沙咀，抓住了內地遊客復甦的需求。另外多個內地品牌亦於黃金地段開設商舖，例如廣受歡迎的內地餐廳「太二酸菜魚」自2023年6月已在香港設立4間分店，以滿足香港人對中餐的需求。

料明年零售業租金增5%

隨着2023年即將結束，數因素將影響營運商的決策以及零售租金復甦的步伐：包括內地及本地經濟復甦、香港居民的消費模式、利率決定家庭可支配收入、供本地人體驗和探索的新零售概念和主題。

由於香港和全球經濟仍然面臨挑戰，零售業銷售額的增長前景可能不像今年年初通關時預期般樂觀。因市場增長的不確定性，大型零售商將謹慎行事，放緩擴張計劃。相比之下，小型零售商應更可以利用低租金的環境租賃一些黃金地段商舖。因此，預計進入2024年後零售業租金將增長5%。

第一太平戴維斯香港商舖部資深董事陳澤鳴指出，近期內地餐飲品牌多來港設點測試市場反應，再向英國和美國拓展版圖。短期預計將有更多內地餐飲來港開舖，但主要視香港市場作為進入全球市場的跳板。

地區商場獲承接，「舖王」鄧成波家族繼續沽貨，最新以約1.8億元沽出荃灣灣景花園商場。

美建集團 （00335） 以「買賣公司」形式，向鄧成波家族購入荃灣灣景花園商場及車位，收購價約1.8億元。

鄧成波家族沽出 蝕1.5億

灣景花園商場連車位，由鄧成波家族於2017年以約3.3億元購入，該物業建築面積約61,846平方呎，包括地下、低層地下1至3樓。今次以帳面約1.8億元沽貨，帳面蝕約1.5億元。

近月鄧成波家族持續沽貨，包括日前以近億元沽出銅鑼灣利園山道舖位。另外該家族近期同時放售荃灣海濱廣場、西貢地皮等。