公股銀行統計，10月單月新青安房貸新承作案量與金額，約占整體房貸新承作案量與金額3成到5成，帶動整體房貸新承作年增達3成到4成。

公股銀預估，新青安對房貸業務帶來的正面效果，可望至少維持到明年中以後，但至明年初建商承受的成本、高利率、打炒房政策等壓力都不變，且買賣雙方價格認知不同，可能使明年房價仍陷僵持。

央行公布的9月土建融貸款餘額統計，年增率再降至6.86％，且自2月以來年增率持續低於10％，其間僅4月曾略為回升。公股銀主管指出，今年房市出現量縮，業者顯得相當保守。

合庫金控總經理陳美足在法說中指出，展望明年上半年的房市，第一季受總統大選的影響，政府對炒房管控措施，再做修正的可能性較低；同時雖然建材成本已有下降，但缺工的情形並沒有改善，業者的成本壓力還是存在。因此，新青安的補貼政策加持，確實挹注首購自住型的剛性需求，明年第一季房市不管在量或價，應該皆處於持穩狀態。

公股銀主管認為，2019年起營造業者大舉申請包括建照、新屋開工、使用執照等，至央行去年開始升息後，「超額供給」的狀況即湧現，也就是說，建商手上其實有許多空屋是在營建成本高的時候就蓋好。但遇到央行升息、打炒房政策等情況，買方對「價跌」有所期待，賣方已支出高成本，不願意砍價、甚至賠本賣房，寧願先保留在手上，造成交易量難以成長、房價也僵持不下。

公股銀分析，新青安房貸使具有買房需求的自住客陸續進場，但營建成本仍處相對高檔、消費者期望房價鬆動的心態未變，買賣方的價格認知差距，仍需時間彌平，預期這個趨勢到明年初都還會持續。

商用房產方面，公股銀強調，商用房產因政府投資台灣三大方案持續落實，及疫後內需市場復甦，老舊商辦進行都更，空置率仍處相對低點，預估明年全年延續穩健發展。

不受政策打房、房市轉冷影響，擁有創價能力的品牌建商，包括寶輝、龍寶、寶璽子公司，在中科特區、沙鹿區、潭子區推出預售新案，紛創區域單價新高；明年多家品牌建商都將進軍14期推案，市場推估單價上看7字頭；由鉅首度進軍台中首購天堂－太平區推案，新案創區域單價新高可期！

龍寶建設今年與沙鹿地主推出合建預售案「龍寶和臻邸」，產品規劃37至49坪，今年10月中進場，目前銷售已有7成，每坪成交均價45萬元，一樓特殊戶型最高成交單價站上5字頭，創區域單價新高。

龍寶與大毅建設繼台中11期合建案「愛臻邸」創下完銷紀錄後，明年將再度攜手合建，新案基地位於北屯區14期「美和段」松強國小對面，產品規劃約50坪起，據悉單價上看7字頭。

大陸建設明年第一季也將於台中14期重劃區推出「洲際段」預售案，產品規劃40坪起，單價可望創區域新高；首度進軍台中的華固建設，今年6月砸10.44億元在14期「美和段」購地1,450坪，新案預期最快明年下半年進場。由於華固以每坪72萬元的區域單價新高購地，業界預期，新案價格不會便宜。

寶輝建設近年積極布局中科特區，陸續打造「寶輝國際莊園」、「世紀莊園」及「THE TOWER」三座住宅案，深受科技人與醫師族群的青睞，每坪最高單價已站上7字頭，創下中科特區單價新高。

由鉅建設明年將首度進軍太平區、在馬卡龍公園前推出預售案。由於該基地距離北屯區太原路「中國附醫BOT特區」不遠，加上74號線便捷的交通加持，有望吸引醫護人員跨區購屋。

豪宅建商寶璽建設旗下睿嚮建設，在台中潭子弘富重劃區推出「睿嚮大涵」預售案，最新實登最高單價突破4字頭，成為潭子區域房價新指標。

勤美集團在台中草悟道周邊擁有萬坪土地，分三期開發，隨著一期國際複合式開發案的「勤美之森」豪宅案年底交屋、「勤美洲際大飯店」將於明年第二季開幕之際，勤美已悄悄啟動二期土地開發案，規劃結合商場與住宅大樓，最快明年第二季推案。

勤美日前公告，為活化資產，董事會已通過與旗下的全國大飯店、璞真建設簽訂合建契約書，以合建分售方式進行開發，由勤美、全國大飯店提供西區19筆土地，由璞真建設出資興建，基地位在英才路上、勤美誠品綠園道商場旁。據悉住宅產品規劃40～50坪為主力。

事實上，建設住宅事業已成為勤美金雞母，受惠於台北新建案交屋入帳，挹注第三季合併營收54.49億元、年增55.5％，單季稅後純益6.8億元，EPS達1.02元，年增95.77％；前三季合併營收129.82億元、年增16.8％，EPS達1.81元，高於去年同期的1.69元。

勤美旗下建設住宅事業前十月已完成台北「碧湖畔」、「一方璞真」及95％的「璞真永吉」等三建案交屋，累計認列近42億元營收。此外，台中百億大案「勤美之森」總戶數209戶，目前實登揭露160戶，銷售率逼近8成，預計12月開始交屋。法人預估，勤美今年的建設住宅事業認列金額將續創新高。

勤美表示，由於大陸市場疫後仍疲弱不振，勤美金屬成型事業自第二季開始積極開拓非大陸市場訂單，第三季末已見成效，除歐洲商用卡車新進項目已陸續出貨，外銷北美的乘用車零件訂單亦大幅增長。此外，勤美天津廠生產線接近滿載，帶動金屬成型事業群8、9月單月營收均破10億元關卡，近期客戶端拉貨力道可望延續，第四季營收樂觀可期。

明年商辦、廠辦推案動能噴發，光是長虹、華固、興富發等三家指標上市建商，合計總推案量破450億元，又以華固「正大北投商辦案」總銷高達255億元規模最大，而興富發首個「微型商辦案」也將正式公開。

觀察目前已完成明年推案計畫的上市櫃開發商，包括長虹、華固、興富發等三家指標上市建商就將推出五筆頂級商辦案，其中案量最大要屬華固建設的「正大北投商辦案」，該案分回總銷高達255億元，若加計正大纖維部份，全區總開發價值飆破500億元；該案占地近6,000坪地，規劃打造地上26~28樓、地下四樓之四棟智慧綠能頂級商辦園區。

另外，興富發建設首筆整棟「微型商辦案－台中惠國61」，規劃在明年農曆年後正式推出，該案位於台中七期，總銷金額約54.54億元，預計2027年完工取得使照；另一筆同樣規劃「微型商辦」的台中「中港惠民二」量體更大，預計明年中取得建照，總銷高達189.52億元，惟目前推案時間未定。

中古屋市場轉熱，據聯徵中心最新資料，今年前三季全台新增房貸件數為13.2萬件，年減4.9%，但屋齡30年以上中古屋的申貸件數逆勢成長，從31,216件增加至32,553件，是唯一逆勢成長的購屋屋齡。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，中古屋有入手門檻低、坪數實在的優勢，再加上預售屋限制換約轉售已正式上路，現階段著手布局中古屋市場的購屋民眾的確有增多跡象，而屋齡30年以上中古屋申貸件數逆勢成長主要有三原因。

第一，近年來新建案價格帶頭猛漲，以台北市為例，據聯徵中心統計，今年第2季台北市屋齡三年以下新建案平均鑑估值約為3,218.4萬元，而屋齡30年以上中古屋的平均鑑估值僅為1,977.1萬元，二者價格落差超過1,000萬，在比價效應之下，有預算考量的購屋民眾大多會選擇價格更親民的中古屋。

第二，現在預售屋、新成屋公設比動輒30%以上，且每月管理費日積月累下來也是一筆不小開銷，反觀中古屋公設比通常非常低，甚至有些老公寓為零公設比，購屋民眾不必花大錢買虛坪，CP值確實相對更高。

第三，前幾年全台房市一片火熱，預售屋市場更淪為投資客短炒的重災區，但隨著平均地權條例修正案正式上路，針對預售屋投機行為已有所收斂，部分投資族群轉而購買價格便宜、屋況較差的中古屋，經過重新整理後再以高價出售。

亞洲棒球錦標賽將於12月3日在台北大巨蛋開打，巨蛋場館是否能帶來人潮和房市錢潮？台灣房屋根據實價登錄資料，統計全台六大巨蛋近五年周邊房價漲幅，結果全面收紅，其中「竹北巨蛋」今年單價達41.6萬元，較2018年的23萬元成長約8成，漲幅高居第一。

近期頻頻舉辦大咖演唱會的高雄巨蛋則奪下亞軍，近五年房價上漲了41.7%；國內第一座巨蛋場館的桃園巨蛋，亦以近3成漲幅位居第三；即將啟用的台北大巨蛋，房價也響起漲聲，今年均價與2018年相比提升了15%，名列第四。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，巨蛋場館的容留人數多，活動規模大，常讓人對周遭的居住安寧，以及散場時的交通產生疑慮；但巨蛋也具有三大利多，帶動房價向上發展。

第一，公建題材多，作為大型活動場館，周邊會闢建聯外道路、大眾接駁等交通配套以利疏散，且巨蛋場館多半採綜合體育園區規劃，鄰近規劃運動中心、田徑場等設施，大幅提升休閒機能，頗吸引家庭型的購屋族群。

第二，展演商機多，巨蛋多半結合體育場館，和大型展會場地，吸納豐沛的展演商機，也帶動周邊商圈發展。

第三，企業投資多，巨蛋挾帶的展演商機，有利吸引企業投資，竹北巨蛋就曾有企業買下冠名權，部分巨蛋園區規劃時，就融入商場開發招商引資，帶旺內需商機。

台灣房屋竹北台大直營店店長劉維鈞表示，竹北巨蛋近年價漲8成，是因該場館就在當前竹北發展最熱絡縣二重劃區。坐擁新竹縣體育園區的縣二，西臨國道1號竹北交流道，東接高鐵特區，就地理位置而言，可說是竹北的市中心；且縣二近年接連開設了遠百、享平方等百貨商場，成為竹北娛樂消費的核心，隨著商圈發展日盛，房價也不斷走高，近五年均價一路從2字頭漲破4字頭，預售新案更可見6字頭價碼，漲幅相當可觀。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，即將啟用的台北大巨蛋，近5年周邊房價漲幅15%，在六大巨蛋中不算亮眼，主要是大巨蛋曾經歷停工，使利多蒙上不確定性，如今建設已成真，未來還有遠東百貨開幕的前景可期，房價走勢也可望有更豐富的想像空間。


全台六巨蛋比一比 這顆「蛋」房價增8成最會漲

亞洲棒球錦標賽將於12月3日在台北大巨蛋正式開打，門票也將於本周六開賣，眾所期待的巨蛋場館是否能帶來人潮和房市錢潮？台灣房屋根據實價登錄資料，統計全台六大巨蛋近五年周邊房價漲幅，顯示全面收紅。

其中「竹北巨蛋」今年單價達41.6萬元，較2018年的23萬元成長約8成，漲幅高居第一。近期頻頻舉辦大咖演唱會的高雄巨蛋則奪下亞軍，近五年房價上漲了41%。

國內第一座巨蛋場館的桃園巨蛋，以近3成漲幅位居第三；即將啟用的台北大巨蛋，房價也響起漲聲，今年均價與2018年相比提升了15%，名列第四。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，巨蛋場館的容留人數多，活動規模大，常讓人對周遭社區的居住安寧，以及散場時的交通產生疑慮。

但巨蛋也具有三大利多，帶動房價向上發展。第一，「公建題材多」，作為大型活動場館，周邊會闢建聯外道路、大眾接駁等交通配套以利疏散，且巨蛋場館多半採綜合體育園區規劃，鄰近規劃運動中心、田徑場等設施，大幅提升休閒機能，頗吸引家庭型的購屋族群。

第二，「展演商機多」，巨蛋多半結合體育場館，和大型展會場地，吸納豐沛的展演商機，也帶動周邊商圈發展。第

第三，「企業投資多」，巨蛋挾帶的展演商機，有利吸引企業投資，竹北巨蛋就曾有企業買下冠名權，部分巨蛋園區規劃時，就融入商場開發招商引資，帶旺內需商機。

台灣房屋竹北台大直營店店長劉維鈞表示，竹北巨蛋近年價漲8成，是因該場館就在當前竹北發展最熱絡「縣二重劃區」。坐擁新竹縣體育園區的縣二，西臨國道1號竹北交流道，東接高鐵特區，就地理位置而言，可說是竹北的市中心。

且縣二近年接連開設了遠百、享平方等百貨商場，成為竹北娛樂消費的核心，隨著商圈發展日盛，房價也不斷走高，近五年均價一路從2字頭漲破4字頭，預售新案更可見6字頭價碼，漲幅相當可觀。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，即將啟用的台北大巨蛋，近5年周邊房價漲幅15%，在六大巨蛋中不算亮眼，主要是大巨蛋曾經歷停工，使利多蒙上不確定性，如今建設已成真，未來還有遠東百貨開幕的前景可期，房價走勢也可望有更豐富的想像空間。

近年全台各地預售屋開價屢屢創高，也帶動區域中古屋交易價格跟漲。永慶房產集團彙整內政部實價登錄交易資訊，統計近五年七都中古屋交易總價中位數變化，以新竹縣市增加212萬元最多，增幅23.9%；台南市增加165萬元居次，增幅27.3%；高雄市增加145萬元排名第三，增幅23.6%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新竹縣市是台灣高科技產業重鎮，科技人才匯集，人口多年呈現正成長，居住需求強勁，相對新竹建案開價屢創新高，中古屋受到不少購屋族群青睞，但五年前後也讓消費者購屋總價帶增加212萬元來到1,100萬元，不僅成為七都中第三個中古屋中位數突破千萬的縣市，與新北市之間的差距更逐漸縮小，中位數價差已不到百萬元。

台南市則擁有最高的總價中位數漲幅，高達27.3%。陳金萍分析，台南市受益於南部科學園區發展利多，吸引大量置產資金流入，再加上過往房價基期較低，使得台南中古屋房價中位數在五年內從605萬元飆漲至770萬元，27.3%的漲幅傲視其他五都和新竹縣市。高雄同樣受益於科技園區題材和低基期影響，是七都中第三個擁有2成以上漲幅的縣市。

進一步觀察歷年七都中古屋總價中位數，台北市和新北市是七都中唯二漲幅不滿1成的都市，台北市2023年中位數甚至下修50萬元至1,910萬元。

陳金萍指出，新冠疫情後引發的通膨、升息與經濟成長停滯，導致購屋消費者追價意願不高，尤其是房價較高的雙北地區，不少消費者難以追價，因此將購屋目標轉往外圍新北市或桃園市尋覓，導致雙北近五年中古屋房價中位數漲幅相較其他縣市來得平緩。

雖然七都2023年的中古屋總價中位數表現，除雙北外的五都，近五年都有16.9%以上的漲幅。而且雙北和新竹縣市已突破千萬元價格，桃園和台中也已逼近千萬元門檻。

陳金萍補充，相較七都預售屋總價中位數已全面站上千萬大關，中古屋在價格上仍有優勢。再加上中古屋通常位於生活機能完善的地段，而且能夠實際了解屋況，依舊成為不少消費者購屋的首選。


三都中古屋總價 突破千萬

永慶房產集團彙整內政部實價登錄交易資訊，七都中包含新北市、台北市、新竹縣市等三都，今年前十月中古屋交易總價中位數都已突破千萬。其中觀察五年來總價中位數變化，新竹縣市增加212萬元，冠居七都，增幅超過二成三。

此外台南市近五年增加165萬元居次，增幅27.3%；高雄市則增加145萬元排名第三，增幅23.6%。

近年全台各地預售屋開價屢屢創高，帶動區域中古屋交易價格跟漲。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新竹縣市是台灣高科技產業重鎮，人口多年呈現正成長，居住需求強勁，中古屋受到不少購屋族群青睞，但五年前後也讓消費者購屋總價帶增加212萬元來到1,100萬元。

陳金萍指出，新竹縣市不僅成為七都中第三個中古屋中位數突破千萬的縣市，與新北市之間差距更逐漸縮小，中位數價差已不到百萬元。

而台南市的總價中位數增幅最高，達27.3%。陳金萍分析，受益於南科發展利多，吸引大量置產資金流入，再加上過往房價基期較低，使台南中古屋房價中位數在五年內從605萬元飆漲至770萬元，27.3%的漲幅超越其他五都和新竹縣市。

高雄同樣受惠於科技園區題材和低基期影響，是七都中第三個擁有二成以上漲幅的縣市。

進一步觀察歷年七都中古屋總價中位數，台北市和新北市是七都中唯二漲幅不到一成的都市，台北市今年前十月中位數甚至較去年下修50萬元至1,910萬元。

陳金萍指出，新冠疫情後引發的通膨、升息與經濟成長停滯，導致購屋消費者追價意願不高，尤其房價較高的雙北地區，不少消費者將購屋目標轉往外圍，導致雙北近五年中古屋房價中位數漲幅相較其他縣市平緩。

七都今年前十月的中古屋總價中位數表現，除雙北外的五都，近五年都有一成六以上漲幅，且雙北和新竹縣市已突破千萬元價格，桃園和台中也已逼近千萬元大關。

陳金萍表示，相較七都預售屋總價中位數已全面站上千萬元，中古屋在價格上仍有優勢，再加上中古屋通常位於生活機能完善地段，且能夠實際了解屋況，依舊成為不少消費者購屋首選。

受惠台積電（2330）將進駐高雄的利多加持，楠梓土庫商圈蓬勃發展，由於周邊房價原本就比傳統高雄市區便宜親民，更吸引許多年輕首購、換屋族群青睞，房價抗跌與增值的雙重效益浮現，投資自住兩相宜。

信義房屋高雄楠梓土庫店專案經理杜微中表示，楠梓土庫商圈可視為土庫二路、土庫三路、創新路、清豐路等四條道路所圍成的街廓。

杜微中說，由於台積電前進高雄投資高階製程晶片，最近有接到台積電供應商或員工因為工作或職務調動，到土庫商圈尋找合適的房子，顯見需求愈來愈多，而且隨著更多人口進駐，商圈的機能也會愈來愈完善。

杜微中指出，楠梓區近年房市較熱的地方高雄大學重劃區以及右昌商圈，與這二個區域比較，土庫商圈更接近國道中山高速公路，加上有台鐵楠梓火車站，交通的便捷性相當凸出，南來北往都很方便。

由於楠梓區早期因為煉油廠、加工區的關係，一直以來都被貼上汙染、空氣差、外籍移工多的標籤，不過隨著煉油廠停工，以及加工區轉型成科技產業園區，加上這一波台積電等話題助攻下，才讓大家慢慢注意到楠梓的房市。

相較於鄰近的行政區，楠梓區的房價基期較低，在縣市合併後楠梓區成為高雄市的中心點。隨著各大連鎖品牌的進駐，以及楠梓本身多元的交通機能，包括台鐵、國道、擁有最多捷運站的單一行政區，以及新台17線的規劃，因此除了在地就業人口帶來的剛性需求外，也一直是外地首購族的選擇之一。

整體觀察，土庫重劃區以家樂福為中心，區內生活機能完善，周遭建案以透天為主，近幾年才陸續有新大樓推案。從本區出發至楠梓車站、後勁等發展較早的商圈大約十分鐘內的車程，所以可以享有成熟商圈的便利，也有新重劃區安靜舒適的生活品質。

楠梓土庫商圈房市潛力雄厚，值得推薦的建案包括「豐花園」、「交響苑」以及「天璽」等。

其中「豐花園」主要規劃二房、三房，屋齡8.6年，為23樓建築，總戶數262戶，主要公設有花園、籃球場、健身房等，特色是正對4,900坪清豐公園，雙面臨路、基地退縮20米、門廳挑高7米4的豪宅規格，戶戶皆邊間、三面採光，公設多元，為土庫重劃區高指名社區之一。

「交響苑」規劃二房、三房、四房以及店面，屋齡10.4年，是20樓建築共有234戶。主要公設有花園、視聽中心、交誼廳等。特色採用古典外觀及歐式中庭花園設計，鄰近楠梓運動場、圖書館、傳統市場與國中小。至楠梓交流道及捷運站約三到五分鐘車程，各項生活機能皆十分便利。

「天璽」規劃二房、三房、四房產品，屋齡9.3年，為20樓高建築，共362戶。主要公設有戶外泳池、健身房、KTV等。建案特色是位土庫重劃區中心，鄰近全聯、家樂福，周遭生活機能完善，近高科大及公園，環境清幽，不論自住、收租、置產皆合適。

台北買房大不易，不少人都能體會這個道理，買不起蛋黃區，只能往外圍蛋白區尋覓。有一名在台北市東區上班的網友想買房，透露自己預算只有700萬，因此在淡水和基隆之間做選擇。貼文一出，多數網友認為以大眾交通運輸和天氣來比較，淡水還是比基隆好。

原PO在臉書「買房知識家 A你的Q」表示，自己在忠孝新生站附近上班，最近在尋找電梯2房+車位的房子，但預算只有700萬，上591網站尋找只有淡水跟基隆比較有可能買得起。他說原本是想看基隆的中山區、安樂區、信義區三個地方，但身邊朋友都說「買基隆不如買淡水、八里」，讓他不知道如何選擇，於是求助鄉民們的意見，「請問大家會建議買哪邊？這個預算還有哪裡可以參考的嗎？」

多數人都選擇淡水、八里，「市容差太多了，淡水比較悠閒，比較美」、「會考慮淡水/八里（離不開有捷運的生活），基隆太潮濕」、「淡水，有捷運」、「當然是淡水，環境好多了」、「以地點價錢來說我會考量淡水，至少有捷運，而且淡水很熱鬧，過些時間淡江大橋也要開了，通勤也會有差」、「八里不錯，騎個車過關渡橋就到竹圍站了，房價確很親民」、「買基隆會後悔，常常每天下雨，很多人受不了，淡江大橋在一年左右就通車了，交通會改善蠻多的」。

但也有網友力挺基隆，「基隆開車到建國高架大約30分鐘內，淡水開車上下班時間走新生高架，大約塞1個多小時」、「我是投基隆安樂區一票，老實說論下雨兩個地方是一樣的，但交通路網還是基隆比較近，淡水只贏在有捷運」、「我公司在大安區，同事家住萬里，每日單程機車通勤45分鐘，幾年前鼓勵我們去萬里當鄰居時，當地一坪十X萬起跳，現在雖然漲了，還是比基隆淡水便宜，請參考」。

桃園市青埔特區近年來移入的人口逐漸增多，地方發展也相當迅速，因此也是網路上買房地點的熱門討論區域，不過有一名網友列舉出青埔特區現有的建設，並提出自己認為還缺乏的部分，想問問大家「青埔特區現在還缺少什麼？」

原PO在PTT發文表示，青埔特區目前現有較大的建設有華泰名品城、Xpark水族館、IKEA、新光影城+置地廣場、桃園國際會展中心、兒童美術館、棒球場等12個地方，而正在蓋的有桃園美術館、置地廣場二期、原住民文化創意園區，明年（2024）開工的還有國泰站前廣場一/二期。

雖然建設看起來不少，不過原PO還是列舉幾項缺乏的部分：

1.區內缺乏醫院。但鄰近航空城A16清大醫院議約完，明年交地動工。
2.麥當勞。但預計在寶徠隔壁，不曉得什麼時候動工。

3.國中教室未來可能不夠。首先會擴增青埔國中教室，再來才會將足球場地辦理第二間國中。

4.工作機會。鄰近只有中壢工業園區。得靠高鐵吸引三北外溢。未來規劃的中壢擴大工業園區、航空城產業專區、重新擬定的亞矽等等，不知道能否加分。

除了這4項缺少的部分，原PO想問大家「青埔還缺少什麼？」貼文引起不少討論，「缺人，有人其他會補上」、「缺住居人口，還有道路交通」、「班次密集的公車系統，青埔沒車跟沒腳一樣」、「生活中真正需要的是走路就會到的全聯&便利商店&小吃店」、「對居民平均年齡低的地方，醫院沒啥用，診所就很夠了」、「你說缺的那些可以統稱為兩個字：機能」。

其中最多人認同的就是就業機會，「認真說，缺工作機會，有工作機會才能帶動生活機能、快速發展」、「工作機會，其它都是假的」、「最缺的就是相對高薪工作吧，目前目前大部分都是台北新竹的外溢人口，本地工作人口偏少」、「核心就是工作機會，有工作就有人，有人就有機能，然後漲房價」。

據北京市公安局朝陽分局通報，近期，北京市公安局朝陽分局依法對“中植系”所屬財富公司涉嫌違法犯罪立案偵查，對解某某等多名犯罪嫌疑人採取刑事強制措施。

中植系「涉嫌違法犯罪被立案偵查

通報顯示，近期，北京市公安局朝陽分局依法對“中植系”所屬財富公司涉嫌違法犯罪立案偵查，對解某某等多名犯罪嫌疑人採取刑事強制措施。 為全面查清案情、全力追贓挽損，請投資人通過以下方式進行報案登記：

一、網上報案。 請投資人關注「朝陽分局涉眾型經濟案件報案平臺」微信公眾號，點擊「中植登記」連結，按照提示步驟完成線上註冊，上傳報案材料，進行線上報案。

二、郵寄報案。 投資人可將報案材料（個人身份證複印件、銀行卡複印件、投資協定複印件、銀行資金流水、轉賬記錄、聊天截屏等）郵寄至北京市公安局朝陽分局經濟犯罪偵查支隊並註明“中植財富報案材料”（收件位址：北京市朝陽區黃杉木店路206號，郵編：100025，收件者：北京市公安局朝陽分局經濟犯罪偵查支隊，聯繫電話：010-85823900）。

三、實地報案。 投資人可前往戶籍地、居住地或主要活動地公安機關經偵部門或派出所就近報案，攜帶個人身份證原件及複印件、銀行卡複印件、投資協定複印件、銀行資金流水、轉帳記錄、聊天截屏等報案材料。

上述三種報案方式效力等同。 同時，警方提示：目前，公安機關正在全力開展案件偵辦，請投資人積極配合警方調查取證，通過法律途徑維護自身權益。 工作中發現，有不法分子以提前兌付的名義實施詐騙，請提高警惕，切勿掃描來源不明的二維碼、登錄非官方認證的網站，謹防上當受騙。

中植披露資不抵債逾2000億元

11月22日，中植集團發佈了《致投資者的一封致歉信》。

中植集團表示，2021年12月18日，中植集團實控人解直錕先生猝然離世。 多位高管和核心人員先後脫崗或者離職，加之集團及旗下企業高度依附於原實控人決策，導致內部管理面臨失效狀態。 集團在崗人員通過調整組織架構和機制，採取一系列自救措施，努力扭轉經營困境，但成效不及預期。 “集團相關產品陸續發生實質性違約，在此向各位投資者致以深深的歉意。 ”

致歉信顯示，集團出險后聘請中介機構進行全面清產核資，初步盡調發現：一是按照仲介機構類比合併口徑測算集團總資產帳面金額約2000億元，由於集團資產集中於債權和股權投資，存續時間長，清收難度大，預計可回收金額低，流動性枯竭，資產減值情況嚴重;二是債務規模巨大，剔除保證金后相關負債本息規模約為4200億-4600億元。

初步盡調顯示，中植集團已嚴重資不抵債，存在重大持續經營風險，短期內可用於兌付債務的資源遠低於整體債務規模。

不過，中植集團表示，由於集團資產體量龐大，產業分佈複雜、經營主體和專案主體眾多，大量代持企業資產、關聯融資及對外擔保事項還須進一步延伸審計進行核查確認，最終資產負債狀況可能還會根據核查情況予以調整，將及時向投資者通報相關信息。

中植集團稱，將理清歷史脈絡，對可能存在的侵佔集團和投資者利益的行為零容忍，一經發現和證實，無論企業還是個人，一律依法追究相關責任並追回相關財產。

並稱，所有在崗人員對投資者產生損失深表歉意，並深刻且充分認識到整體風險化解工作的緊迫性、重要性、嚴肅性。

致歉信中，中植集團承諾：「遵循市場化、法治化原則，集團將嚴格遵守法律規定，積極配合並敦促仲介機構進一步深化清產核資工作，準確查清資產債務具體情況，將集團所有資產、權益，公平公正地用於投資者權益的保障。 集團所有在崗人員將繼續堅守崗位、履職擔當，做好現有資產的有序運營，對於不良債權，應追盡追，應收盡收，保障投資者合法權益。 ”

近日，滬深交易所發佈了優化再融資的具體措施，對證監會“8.27優化IPO再融資監管安排” 做出了進一步細化。

證監會及滬深交易所皆表示，嚴格限制破發、破凈情形上市公司再融資（房地產上市公司再融資不受破發、破凈和虧損限制）。

wind顯示，截至2023年11月23日，今年以來發佈定增預案的476家（含定增併購企業，下同）上市公司中，共有18家公司的股價目前處於破凈的狀態（剔除房地產企業及終止實施的12家公司后，下同）。 此外，還有17家上市公司股價目前處於破發狀態。

在18家股價破凈的上市公司中，豫園股份(6.4700.03, 0.47%, )比較值得關注，因其主營業務收入中約有20%左右來自房地產。 儘管如此，豫園股份仍適用“嚴格限制破發、破淨情形上市公司再融資”新政， 因其所屬行業為零售業，此次募投方向與地產業務也無關。 報告期內，豫園股份曾有9次合計超百億元的收購，但都無業績承諾，且有80億元以上流向了公司關聯方地產商。 收購巨額關聯地產業務后，公司連續盈利大降目前轉虧，在這期間推進42億元的定增“補血”。

18家公司股價破凈 杭州銀行(10.4400.03, 0.29%, )市凈率難達標

今年8月27日，證監會發佈統籌一二級市場平衡 優化IPO、再融資監管安排，稱對於存在破發、破凈、經營業績持續虧損、財務性投資比例偏高等情形的上市公司再融資，適當限制其融資間隔、融資規模。

11月8日，滬深交易所發佈了優化再融資的具體措施，要求上市公司再融資預案董事會召開前20個交易日、啟動發行前20個交易日內的任一日，不得存在破發或破凈情形。 破發是指，收盤價低於首次公開發行上市時的發行價。 收盤價以首次公開發行日為基準向後複權計算。 破凈是指，收盤價低於最近一個會計年度或者最近一期財務報告每股凈資產。 收盤價以最近一個會計年度或者最近一期財務報告資產負債表日為基準分別向後復權計算。

根據監管部門的規定及wind數據統計發現，截至2023年11月23日，今年以來發佈定增預案的476家上市公司中，共有18家公司的股價目前處於破凈的狀態，17家公司處於破發狀態。

目前17家股價破凈的定增企業中，中國能建(2.170, 0.00, 0.00%)、中國石化的預計募資都超過了100億元，金額分別是148.5億元和120億元，最新一期財報對應的市凈率分別為0.95倍、0.82倍。 (5.4800.01, 0.18%, )

其中，中國石化的發行物件為其大股東，屬於董事會確定全部發行物件的情形，故不適用股價破凈的規定。 而中國能建的發行物件不屬於董事會確定全部發行物件的情形，公司也不是地產開發商，故要實施定增應當提高市凈率至1倍。

17家股價破凈的定增企業中，預計募資額超過50億元的還有杭州銀行、深天馬A(10.430-0.09, -0.86%, )，預計募資額分別為80億元、78億元，目前的市凈率分別為0.69倍、 0.91倍，這兩家公司若要成功定增，也應將市凈率提高到1倍以上。

目前，杭州銀行的市凈率或比較難達到1倍以上，公司今年前三季度的歸母凈資產為1083.86億元，目前A股股票總市值約為619億元，市值若要升到1083億元以上，意味著公司股價要漲75%以上，這對於一家銀行股來說難度相當大。

杭州銀行若要通過大幅降低凈資產規模提升市凈率的話，難度也不小，因為公司自2003年至今年前三季度，公司凈資產規模一直處於增長狀態，2003年的凈資產僅為14.35億元，2023年前三季度高達1083.86億元，二十年增長了近75倍。

豫園股份連續兩年股價破凈 或難符監管新規

在18家股價破凈的上市公司中，豫園股份比較值得關注，因其主營業務收入中約有20%左右來自房地產。

儘管如此，豫園股份仍適用「嚴格限制破發、破凈情形上市公司再融資」新政，一是因為公司黃金飾品業務收入佔總營收的60%以上（2022年年報數據），非房地產業務佔據了近80%的收入，而房地產業務收入佔比僅22.6%。

二是因為豫園股份在定增公告中，也將自己歸類為“F 批發和零售業”之“F52 零售業”。 從業務收入佔比及公司行業分類看，豫園股份不屬於房地產行業，故受破發、破凈的影響。

尤其是，豫園股份此次定增，絕大部分募資都用在了黃金珠寶業務上。 公告顯示，豫園股份計劃通過定增募資42.5億元，其中22.85億元用於珠寶時尚線下銷售管道及品牌拓展專案，3.9億元用於珠寶時尚電商銷售平臺建設和供應鏈平臺升級專案，兩個項目合計26.75億元，占預計總募資的63%。

豫園股份還表示，本次42.5億元募集資金不投向或變相投向房地產相關業務。 這意味著，豫園股份此次定增，必須適用“嚴格限制破發、破淨情形上市公司再融資”的監管新政。

此外，豫園股份此次定增的發行對象為不超過35名符合中國證監會規定條件的特定物件，不屬於董事會確定全部發行物件的情形，故定增不應破凈。

截至目前，豫園股份的股票總市值約為252億元，最近一期財務報告凈資產（2023年三季度末歸母凈資產為363.54億元）對應的市凈率為0.69倍，距離1倍相差甚遠。

事實上，從2021年三季報開始，豫園股份的市凈率就低於1，長期處於破凈狀態。

目前，豫園股份的定增已獲交易所問詢，若要發行定增股份，公司股價應至上漲44%。 從公司近三年凈資產規模穩中有漲的情況看，豫園股份若想通過大幅降低凈資產而使市凈率達到1，可能性也較低。

豫園股份收購關聯方地產總對價超80億元 百億關聯收購皆無業績承諾

公告顯示，豫園股份此次定增募資的42.5億元中， 有12.75億元用於補充流動資金及償還銀行借款。

豫園股份一方面通過定增募資「補血」，另一方面曾向關聯方地產商」輸血」。 據公告，豫園股份報告期內向關聯方地產商拆出資金規模大於拆入資金規模。 報告期內，豫園股份對於合聯營企業的財務資助規模分別為33.19億元、64.46億元、105.35億元，逐年走高（詳見下圖）。

來源：豫園股份公告來源：豫園股份公告
此外，豫園股份報告期內收購（含增資）了多家關聯企業，合計9次，總對價超過了100億元（詳見下圖），且都沒有業績承諾，有些公司還是低營收、虧損狀態。 如今年公司斥資110億日元收購的Napier Tokutei Mokuteki Kaisha，收購時（2022年上半年）標的資產凈虧損0.67億元。

注：豫園股份報告期內9次關聯收購 來源：公告注：豫園股份報告期內9次關聯收購 來源：公告
9次合計超百億元的收購中，豫園股份收購關聯方地產業務的總對價超過了80億元。 近兩三年，地產行業的發展狀況無須多言，豫園股份還向關聯方地產商巨額“輸血”的做法有待商榷。

儘管豫園股份稱此次42億元募資不會投向或變相投向房地產相關業務，但報告期內向關聯方房企「輸血」金額較高也給公司造成了一定程度的財務壓力、業績壓力。

2021年、2022年和2023年前三季度，豫園股份扣非歸母凈利潤分別為3.6億元、1.62億元、-1.53億元，同比分別下降71.07%、94.22%、142.5%，不僅連續大降還由盈轉虧，公司稱主要系物業開發與銷售板塊業務毛利下降。

豫園股份還稱，物業開發與銷售板塊業務毛利下降主要系公司所處行業之一房地產相關行業受相關宏觀因素、政策調控或公司自身專案結轉進度等原因影響，如若上述影響仍然存在，公司2023年仍存在扣非歸母凈利潤為負的風險。

作為樓市風向標之一，豪宅的動向對於觀察樓市具有重要意義。

記者調研走訪發現，近兩年來，深圳樓市較為低迷，但豪宅價格相對堅挺。 而今年下半年以來，深圳豪宅片區價格出現明顯鬆動。

深圳灣1號樓盤。 記者黃靈靈/攝深圳灣1號樓盤。 記者黃靈靈/攝
深圳蛇口片區一豪宅社區328平方米戶型，10月成交價達5500萬元，但11月同戶型以4700萬元成交，直降800萬元。 此外，豪宅深圳灣片區11月掛牌單價也跌破20萬元/平方米。

豪宅也不抗跌了？

“之前2年多，深圳樓市低迷，這一片豪宅價格一直比較堅挺，但今年下半年以來尤其是近一個月，價格下降比較多。 “深圳灣片區某頭部地產仲介工作人員吳奕菲（化名）告訴記者。

她舉例稱，深圳灣片區澳城花園一套89平方米的4居室，今年2月的成交價為1820萬元，單價為20.1萬元/平方米;但11月成交價為1650萬元，總價直降170萬元，單價跌破了20萬元。

此外，一地產平臺信息顯示，位於深圳南山蛇口的豪宅盤雙璽花園一套328平方米房源10月以5500萬元成交，但11月下旬同一戶型成交價為4700萬元，降了800萬元。

深圳中原研究中心數據也顯示，11月，深圳灣、香蜜湖、科技園、后海、華僑城、前海、蛇口等深圳房價排名前十的多個豪宅片區，掛牌均價出現下跌。

其中，單價最高的深圳灣片區，掛牌均價下跌0.27%至19.8萬元/平方米，掛牌均價近幾年來少見地跌破20萬元/平方米。

以深圳灣片區的標杆樓盤恆裕濱城為例，吳奕菲介紹，近期其所在門店成交了一套83平方米戶型，成交價為2300萬元，單價為27.7萬元，但高峰期成交單價曾經突破30萬元。

深圳恆裕濱城樓盤。 記者黃靈靈/攝深圳恆裕濱城樓盤。 記者黃靈靈/攝
樓市新政出臺後

成交、帶看熱度明顯上升

分析人士表示，在此前的樓市週期里，豪宅是市場上行時反應最快的，在價格下行期間則較為抗跌，對於觀察樓市動向具有重要意義。

11月22日，深圳樓市傳出兩個大消息：一是二套房首付比例統一降至4成，二是取消總價750萬元的“豪宅線”認定標準。

樓市新政出台之後，豪宅片區有何變化？

德佑地產深圳灣片區門店一位銷售肖曉（化名）告訴記者，政策出臺後，帶看量和成交量明顯回升，但價格變化不大。 “這週末一天能帶看三四組客戶，之前的週末一般是一兩組，來看房和諮詢的人明顯變多了。 ”

深圳中原研究中心數據顯示，此次政策發佈首日，中原找房二手房諮詢量環比增長98%，二手房源流覽量環比增長15%。

成交量也有所上升。 肖曉表示，以其所在門店為例，“昨天一天成交了6套二手房，之前基本上一個月成交量也就20來套。 ”

價格方面，肖曉介紹，深圳樓市新政之後，接觸到的客戶幾乎沒有加價的，也沒有加價成交的案例。 “現在買房的多是剛需，比較理性，政策出來就加價的（賣家），買家一般不會買單。 “肖曉說。

有望帶動剛需入市

二套房首付比例降至4成，對於深圳樓市而言可謂「大招」，但當前樓市景氣度仍在低位。

“新政出臺的當晚，美聯物業的分行促成了兩宗買賣單，有首次置業的客戶，也有購買第二套住宅的客戶。 “對於樓市新政的影響，美聯物業深圳區三級市場董事總經理江賢亮表示，諮詢的客戶翻倍增長，客戶顯現出”久違的積極“。

開發商也應勢而變，有開發商準備抓住時間視窗加速去庫存。

據瞭解，位於深圳南山區的綠景白石洲專案推出部分“一口價”房源，啟用時間為11月23日-30日，部分房源較原總價減少100萬元。 以126平方米戶型為例，優惠后相當於打了9折。

深圳貝殼研究院院長肖小平表示，深圳樓市新政策綜合來看，一是實際受益的購房群體不小，預計這部分購房者會加速入市，最終推動成交量上升;二是對整體市場信心會有提振作用，各個類型的購房者入市意願會有所提升。

肖小平表示，從深圳二手房掛牌房源的總價來看，目前約26%的房源掛牌價在750萬元以上，這部分房源中有64%建築面積在144平方米以下，這些房子是此次「豪宅線調整」的直接受益者，後市成交將會放量。

同時，深圳貝殼研究院的問卷調查表明，近期計劃在深圳購房的市民，第二次、第三次在深圳購房的受訪者佔比合計約34%，這部分購房者或是二套房首付比例降至4成的直接受益者。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，樓市新政能帶動一部分客戶加緊入市，但不會出現2019年調整非普通住宅標準時成交量翻倍增加的情況。 預計今年接下來的時間，深圳樓市的價格走勢穩定，成交量穩中向好。

在房地產金融政策支援下，近期多家房企成功發債或公佈發債計劃。

記者梳理，近日，已經有美的置業、越秀地產、建發房地產等多家房企發債成功，金輝控股、光明地產(2.370-0.03, -1.25%, )也公佈了最新融資計劃。

值得注意的是，近期，金融監管部門密集召開重要會議，均提出要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。 還有市場傳聞稱，金融監管部門在制定50家房企融資白名單的同時，還在考慮允許商業銀行為部分符合條件的開發商提供無抵押的流動資金貸款。

接受證券時報記者採訪的業內人士認為，“三支箭”支援房企融資將再擴容加力，如果白名單制定落地，金融機構融資支援政策紮實落實，將有更多優質民企和混合所有制企業受益，房地產企業流動性大大緩解，房地產企業風險蔓延將會明顯受到遏制。

金融支援房企合理融資的力度將進一步提升。 在中央金融工作會議後，日前金融監管部門召開座談會，研判後續房企融資紓困事宜，從會議內容看，“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”成為“重頭戲”，向市場釋放了積極信號。 政策支援下，信貸、債權、股權“三支箭”對房企合理融資托舉力度顯著提升。 業內人士預計，房企融資環境有望得到顯著改善，未來信貸、增信發債支援力度將進一步打開空間，房企股權融資審批也有望提速。

11月24日美的置業披露公告稱，已成功發行2023年度第五期中期票據，規模10億元，期限2年。 其中，本期中票品種一由「第二支箭」民企債券融資支援工具創設保護憑證提供支持，發行規模2億元，發行利率4.60%。 至此，“第二支箭”近一年來已三次為美的置業融資提供增信支持，累計金額37億元。

美的置業順利融資是近期金融支援房企的縮影。 為改善房企資金面困難與債務風險，近期金融政策加大“托舉”力度，在此前推動銀企供需對接、多次強調繼續落實好房地產“金融16條”、認房不認貸、首套房首付比例降低等一系列政策基礎上，近日有關部門屢屢提及“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”。

繼中央金融工作會議后，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會日前聯合召開金融機構座談會，再度對此進行強調，並明確要支援房地產企業通過資本市場進行合理股權融資。 人民銀行行長潘功勝在2023金融街(4.210-0.01, -0.24%, )論壇年會上也表示，引導金融機構保持房地產信貸、債券等重點融資渠道穩定。

光大證券(16.480-0.20, -1.20%, )首席金融業分析師王一峰對記者表示：“'一視同仁'的要求反映出，只要是合理的融資需求，就不以所有製為標準，有效釋放了金融政策支援房地產市場最重要的信號。 當前，市場信心需要進一步提振。 為落實保交樓任務，維持企業有序運轉，加快構建房地產業健康發展和良性迴圈新模式，房企客觀上需要維持存量債務平穩接續，也需要取得必要增量資金支援。 ”

從當前情況看，從信貸、債券、股權3個方向射出的“三支箭”正加快落地見效，對於阻斷房企風險蔓延、緩解民營企業信用收縮發揮了積極作用，向市場傳遞出積極信號。

記者從建行上海市分行獲悉，2023年前10個月，建行上海市分行累計向民營房企投放各類貸款超過70億元，支持民營房企在城市更新、房地產開發、租賃住房建設等各方面的融資需求。

“2022年以來，建行上海市分行累計為各類貸款提供期限結構調整、展期等服務超過142億元。 例如，通過母子公司聯動，為某民營房企集團進行資產統籌配置超過20億元用於化解存量到期債務;通過財產信託隔離，説明某民營房企開發專案實施重整，最終順利復工。 “建行上海市分行相關負責人表示，未來將繼續發揮自身優勢，履行國有大行擔當，與廣大民營房企夥伴和衷共濟，提供全方位的金融服務，助力房地產市場平穩健康發展。

“第二支箭”擴容增量也在持續推進。 截至11月26日，iFind數據統計顯示，“第二支箭”共為13家民營房企累計發行57期合計365.96億元的債務融資工具，充分發揮債券市場公開透明、預期引導性強的優勢，釋放積極明確信號，有效提振了市場預期和信心，帶動民營房企直接債務融資渠道恢復暢通。

此外，“第二支箭”也有效降低了民營房企融資成本。 自2023年以來，由「第二支箭」增信的19隻民營房企債券票面利率均低於4.7%，其中，龍湖拓展、美的置業發行的三年期中期票據票面利率僅為3.5%、3.4%。

關閉多年的上市房企再融資管道也持續打開。 截至目前，A股上市房企共有104家，境外上市的境內房企98家，總市值合計約2.3萬億元。 根據iFind數據統計，截至11月26日，自2022年11月份股權融資5項措施發佈以來，共有27家上市房企擬通過股權融資方式募集資金達1042.34億元。

東方金誠首席宏觀分析師王青指出，近期房地產需求端金融支援政策密集發力，樓市出現一些企穩跡象，但整體上仍處於築底階段。 綜合考慮當前的市場狀況，預計今年底銀行將顯著增加對房企的信貸投放，債權、股權融資也將進一步打開空間。 這將有力支援保交樓，更重要的是會緩解年末房企流動性壓力，進而穩定社會預期、提振市場信心。

中信建投(26.180-0.46, -1.73%, )證券首席經濟學家黃文濤建議，後續監管層應優先處理企業融資端、併購端、 經營端的諸多堵點和難點，實質性改善不同所有制地產企業的現金流情況，改善市場對地產供給端和需求端的預期與信心。

展望後續房地產融資，業內人士認為「三支箭」仍大有可為。 王一峰表示，為穩妥實施“保交樓”，“三支箭”可對“保交樓”資金實施“加量低價”政策，同時壓實地方主體責任，鼓勵提供有效風險緩釋工具，或者通過優先股、共益債權模式實現房企紓困。 此外，推動各方更加擔當作為，推進股權與債權的兼併重組、或有序出清，加快推動房地產供給側改革力度。

醞釀月餘的中國金茂，終於如願入局蘇州獅山64號地塊。

最新消息顯示，11月24日，中國金茂全資附屬公司寧波寧興將向南京耀方收購新茂置業51%股權，正式入主蘇州獅山商務區宅地。

本次交易，中國金茂將注資及投入19.28億元。

實際上，早在今年10月21日，中國金茂便曾向南京耀方提供24.45億元的借款，以提前鎖定上述地塊。

此次公告明確，由於中國金茂完成相關股權收購，此前提供的24.45億元借款將悉數收回，其中12.47億元將以債權債務的方式由專案公司新茂置業償還，剩餘11.98億元將由南京耀方償還，且這近半數資金還需按年化8%的利率支付資金佔用費。

一來一回之間，中國金茂不僅成功回收了24.45億元的借款，還能收取一定的資金佔用費。

入主

拿地之初，已有小道消息稱南京耀方實為中國金茂的“馬甲”。

今年10月19日上午10時，蘇州獅山64號地塊進行線下搖號，最終被南京耀方置業有限公司成功搖中，地塊成交總價34.93億，樓面價30475元/平方米，溢價率15%。

彼時市場報導均顯示，實際拿地企業為中國金茂。

不久之後，地塊規劃批前公示出爐，傳聞提到該地塊或打造為金茂府系高端產品，為蘇州獅山首座金茂府，推出13棟25F高層住宅產品，共計632戶，主力戶型是4房3衛的改善大平層。

不過，觀點新媒體查閱天眼查發現，南京耀方與中國金茂並無直接股權關聯，主要就職人員亦與金茂系統內人員無太大關聯。

該公司此前在公告當中亦明確，南京耀方及最終實益擁有人均為獨立於公司及其關連人士的第三方。

拿地兩天之後，中國金茂向南京耀方提供了24.45億元的借款，提前鎖定地塊，一個月之後，雙方交涉進入尾聲，中國金茂成功入主獅山64號地塊。

無論是市場對於地塊的遐想，或是金茂本身的“勢在必得”，背後均源於地塊本身的紅利。

據瞭解，蘇地2023-WG-64號地塊位於高新區獅山商務創新區竹園路綠化地南、大輪浜綠化地西，為原達方電子所在地，佔地面積約4.98萬平方米，容積率2.3，起拍樓面價2.65萬元/平方米，最高限價樓面價為3.05萬元/平方米。

地塊緊鄰軌交5號線石城站和落星橋站，北側就是明基醫院，附近有龍湖獅山天街、美羅百貨等商業資源。 同時，周邊圍繞蘇州高新(5.010-0.04, -0.79%, )區獅山實驗小學校、蘇州高新區第一初級中學校、蘇州外國語學校等優質教育資源。

板塊內，無論是交通、醫療、教育還是商業配套，均屬成熟，對於後續新盤入市的價格及市場熱度，將帶來極大的助力。

從地塊建設要求來看，獅山64號地塊要求住宅戶型建築面積不小於140平方米，其中建築面積170平方米以上的戶型不小於地塊總戶型的40%，住宅裝修成本3000-6000元/平方米。

這也意味著，地塊將打造成為高品質的改善類項目，溢價空間將會更加明顯。

更重要的是，伴隨著前些年的開發建設，獅山板塊已然成為蘇州的「頂流」板塊，區域內增量住宅用地幾乎接近飽和狀態。

物以稀為貴，首先，地塊的起拍樓面價2.65萬元/平方米，是蘇州獅山近兩年起拍價最高的一宗，其價值可見一斑。

其次，綜合第三方平台資訊來看，目前地塊周邊在售新盤並不算多。

據瞭解，板塊周邊在售新盤包括建發朗雲，均價4.38萬元/平方米，推出118平方米至143平方米的三房、四房戶型。

能夠與金茂獅山64號地塊形成競爭的專案包括建發·繘雲華庭，為190平方米大平層專案，均價約4.8萬元/平方米，預計2025年12月交付;瀾庭雅致推出182平方米及229平方米兩種戶型，均價為4.7萬元/平方米。

朗詩天樾獅山同樣推出174-225平方米的項目，價格未披露;與金茂獅山64號地塊同期拿地的中海高新區獅山65號地塊，同樣未披露價格。

此外，周邊大戶型二手房均價從3.5萬元/平方米至5.3萬元/平方米不等，個別樓盤如九龍倉邂灣瀾庭11月份的掛牌均價達到5.33萬元/平方米，獅子山瀾院（東區）掛牌價格達到6.92萬元/平方米。

對比來看，金茂獅山64號地塊拿地均價3.05萬元/平方米，確實具有比較大的優勢。

帳本

為了加大入夥獅山64號地塊的機會，中國金茂提供了24.45億元的“誠意金”借款。

彼時雙方約定，借款期限3個月屆滿后，南京耀方應一次性償還全部借款本金及應計利息。 若寧波寧興完成收購，則金茂天津與南京耀方將就借款償還及豁免應計利息的具體事宜另行簽署相關協定。

實際上，金茂並非第一次採用提供「誠意金」借款的方式提前鎖定地塊。

早在2022年6月，該公司曾向首開股份(3.850-0.03, -0.77%, )提供21.67億元的誠意金借款，年利率5.3% ，用於首開股份及專案公司支付標的地塊的部分開發所需資金;及有條件同意參與對專案公司增資的公開掛牌程式。

彼時雙方明確約定，如若中國金茂成功摘牌北京朝陽奶西村地塊的增資專案，誠意金借款中的等額部分將由專案公司於實繳足額新增註冊資本當日償還，而剩餘誠意金借款將轉為中國金茂對專案公司的股東借款，繼續按照5.3%的年利率計息。

值得注意的是，無論是去年對首開的誠意金借款，或是本次對南京耀方的借款，均能助力企業在正式引入合作方前補充緊缺的資金。

比如，本次中國金茂向南京耀方提供的24.45億元借款，實際上是根據獅山64號地塊尚未支付的土地出讓金金額以及開發該地塊的短期資金需求而定。

換言之，對南京耀方而言，即便股權轉讓協定未能談妥，上述借款無法轉換為專案公司的注入資金，但仍能説明南京耀方獲得一定的資金，緩解前期開發的壓力。

但對金茂而言，南京耀方已將專案公司全部股權質押給中國金茂，作為借款的擔保。 其次上述款項設置了一定的利息，即便無法促成交易，同樣“穩賺不賠”。

更重要的是，上述借款表達了中國金茂的合作誠意，有利於促成潛在的合作事宜。 最新消息，11月24日，南京耀方將向寧波寧興轉讓所持新茂置業51%股權。

股權轉讓完成後，寧波寧興及南京耀方將分別持有新茂置業51%和49%的股權，新茂置業將成為中國金茂非全資附屬公司。

一筆24.45億元的借款，顯然是中國金茂入主獅山64號地塊的「前提」和最大誠意，如今靴子成功落地，那麼在股權轉讓、前期借款當中涉及的帳單又該如何計算？

據瞭解，此次股權轉讓，涉及幾筆資金往來。

其一，股權轉讓價格。

公告提到，由於南京耀方尚未繳付新茂置業的註冊資本，因此中國金茂無需就股權轉讓向南京耀方支付任何現金款項。

其二，專案公司註冊資本。

新茂置業的註冊資本為36.9億元，待股權轉讓完成後，寧波寧興和南京耀方應於2023年12月31日前，按照51%及49%比例，分別同步向新茂置業足額繳付註冊資本18.82億元及18.08億元。

其三，獅山64號地塊剩餘土地出讓金及相關稅費合計約11.55億元，由新茂置業支付，而資金來源則是中國金茂及南京耀方繳付的註冊資本。

其四，新茂置業前期啟動資金約0.9億元，由中國金茂和南京耀方按比例支付，分別為0.46億元及0.44億元。

按此計算，本次中國金茂收購新茂置業51%的股權，實繳金額為19.28億元。

那麼，此前提供的24.45億元借款又何去何從？

公告明確，上述借款當中，12.47億元將債權債務轉讓方式轉為寧波寧興對新茂置業的債權，待新茂置業的註冊資本實繳到賬之後，由新茂置業予以償還。

剩餘11.98億元將由南京耀方償還予金茂天津，並按照年化8%的利率向金茂天津指定主體支付資金佔用費。

也就是說，此前中國金茂提供的24.45億元借款，將連本帶利的收回。

河南周口市住房公積金管理中心近日針對在校大學生推出「預繳住房公積金政策」，在校大學生開設住房公積金個人帳戶後，每月繳交1008元(人民幣．下同)，連續繳存半年以上，即可在畢業後五年內享受首套房住房公積金貸款額度最高60萬元的優惠政策。在周口市，普通個人開戶繳存住房公積金，最高貸款額度只有35萬元。
　　
為了留住年輕人才，內地多地近年針對大學畢業生推出預繳住房公積金政策，讓留在當地發展的年輕人可以在校時先儲部分買樓錢，待畢業後於指定時限內購買首套住房時享受優惠貸款額度。

湖南長沙市住建局今發布《關於優化本市居民家庭改善性住房政策的通知》，明確在長沙購買第2套商品住房，不受首套房網簽時間的限制；居民家庭名下商品住房單套面積均不足144平方米的，可購買1套改善性住房(144平方米及以上)。
　　
長沙市住建局相關負責人表示，本次政策優化，在支持剛性住房的基礎上，進一步滿足改善性住房需求，發揮長沙房價比較優勢、城市競爭優勢和宜居宜業優勢，助推長沙全力建設全球研發中心城市，促進房地產轉型升級、高質量發展。
　　
此前，長沙市政策規定，家庭首套房網簽滿4年才可購買第2套商品住房。

11月27日消息，太倉市婁江新城掛牌了4宗住宅用地，總面積281畝，總起價29.5億元，將於12月25日出讓。

高新區元十八港路東、河新路北地塊，編號2023-WG-28-2，出讓面積34658.7平方米，容積率1.05，建築面積36391.64平方米，起價54588萬元，樓面價15000元/m2。

高新區黃家灣路東河新路北地塊，編號2023-WG-28-3，出讓面積69046平方米，容積率1.05，建築面積72498.3平方米，起價108748萬元，樓面價15000元/ m2。

高新區富達路東、濱河新路北地塊，編號2023-WG-28-4，出讓面積49601.6平方米，容積率1.05，建築面積52081.68平方米，起價78123萬元，樓面價15000元/ m2。

高新區北蔣路東、濱河新路北地塊，編號2023-WG-28-5，出讓面積33837.4平方米，容積率1.05，建築面積35529.27平方米，起價53294萬元，樓面價150000/m2。四宗地塊並列於新瀏河風光帶北側，地塊周圍配置豐富，極具優勢，將打造成獨一無二的城市核芯低密住區。

據悉，婁江新城於2018年5月被首次提出，將以「五年打基礎，十年出框架，十五年基本建成」時序，以國際化視野、高標準穩步建設，是太倉順應長三角一體化發展重大策略，舉起全市之力建設的未來城市新中心。

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蘇州33.5億再掛吳中區3宗宅地將於12月23日出讓

11月24日，蘇州掛牌今年第十一批地塊，將於12月23日出讓。

據了解，此次掛牌3宗地塊全部位於吳中區，分佈於吳中太湖新城、尹山湖及光福板塊，3宗地塊總出讓面積233畝，總建築面積25.6萬平方米，總起價33.5億元。

其中，郭巷街道東進路北側、尹中路東側2023-WG-97號地塊，起價15.92億元，起始樓面價14500元/平方公尺。該宗地出讓面積68627.09平方米，容積率1.3-1.6，建築面積109803.3平方米。

度假區產業園塔山東路以北、查山路以西2023-WG-98號地塊，起價5.22億元，起始樓面價7,500元/平方公尺。該地塊出讓面積38661.8平方米，容積率1.8，建築面積69591.24平方米。

吳中太湖新城東太湖路南側、箭浮山路東側2023-WG-99號地塊，起價12.33億元，起始樓面價16000元/平方公尺。該地塊出讓面積48181.6平方米，容積率1.4-1.6，建築面積77090.56平方米。

南京取消限價後首拍：9宗地底價55.1億成交中北置業年內首拿地落子江心洲

11月25日，南京迎來取消土地限價的首場土拍，為今年第八批9宗地塊入市競標。

最終，9宗地塊均以底價成交，且全部由地方國資托底，收金55.1億。這也是今年來首次未有溢價地塊產生（不含三批次集體延期）。

其中，單宗金額最高的是大校場G77地塊，由南部新城開發拿下，成交價19.8億元，樓面價31576元/平方米。該宗地面積2.7萬平方米，建築面積6.3萬平方米。

武漢取消出讓黃陝、東湖高新3宗地塊總面積超35萬平

11月23日，武漢土地市場網發布《關於3宗項目移出第三批次擬供地項目清單的公告》，宣布將3宗地移除第三批次供地清單，其中黃陂1宗，東湖高新2宗，均為涉宅用地，總面積355,520平方公尺。

公告顯示，為嚴格落實「穩地價、穩房價、穩預期」工作目​​標，根據自然資源部相關文件要求，結合市年度供地計劃，武漢市自然資源和規劃局於10月23日發布了2023年第三批次擬供地項目清單的公告。截止11月23日前，共發布6批出讓公告，累計公告項目14件。第三批次擬供地項目清單內剩餘的3宗項目（詳見附表），因故移出第三批次清單，結轉至後續批次清單。

武漢四批次供地：32宗涉宅地其中經開區6宗地、洪山區5宗地

11月23日，武漢發布第四批供地清單，擬於近期發佈出讓公告。

32宗地中，經開區6宗地、洪山區5宗地、武昌區4宗地、東湖高新區4宗地，江岸區、黃陂區、新洲區、東西湖區、蔡甸區各2宗地，江夏區、東湖風景區、青山區各1宗地。

其中，土地面積最大的是新洲區雙柳街國營龍王咀農場三分場地塊，出讓面積180587㎡，為住宅用地。

其次是洪山區東湖風景區鼓架村地塊，出讓面積138059㎡，為住宅、商業商務、公園綠地用地。

還有蔡甸區蔡甸街成功大道與公園路交會處以西地塊，出讓面積114650㎡，為住宅用地。

出讓面積最小2宗地塊皆位於武昌區保全街地塊，出讓面積分別為1971㎡、4986㎡，為住宅、商業用地。

華潤置地9.55億元摘大連東港1宗居住地樓面價14,379元/平米

11月24日，大連市自然資源局發佈公告稱，編號為大城（2023）-12號的東港I17-18地塊使用權已成功出讓。

觀點新媒體獲悉，地塊競得者為大連潤海房地產有限公司，成交總價為9,5478萬元，溢價率為9.40%。以建面計算，宗地成交綜合樓面價為14,379元/㎡。

據地塊掛牌信息，大城(2023)-12號地塊位於中山區人民路街道，港隆路以南、港浦路以西、華樂街以北，用地面積為33241.16平方米，屬居住用地，城鎮住宅用地出讓年限為70年、商服用地出讓年限為40年。該地塊建築面積約66,400平方米，容積率需在2.00以下。

企查顯示，大連潤海房地產有限公司，成立於2019年5月27日，註冊資本24.77億元，經營範圍包含房地產開發經營，餐飲服務；非居住房地產租賃，物業管理。

股東資料顯示，該拿地公司股東包括瀋陽潤置企業管理有限公司，富卓企業有限公司，華潤置地（大連）有限公司。其中，瀋陽潤置企業管理有限公司由華潤置地控股有限公司全資控股。

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未夠三載斷供個案增 不乏特色戶

經濟欠佳，加上利率高企，樓市表現低迷，第三季樓價掉頭下跌，導致負資產個案急增，不少物業更淪為銀主盤。由於二手交投呆滯，銀主盤積壓，令市場滾存銀主盤逼近300個，最新達281個，創近14年半新高，更不乏入市未夠3年就被銀主沒收單位的個案。有業界指出，近期二手業主減價甚至低市價沽貨，令銀主較難出貨。

今年初通關後樓市一度回勇，首季銀主盤數量曾降至180個以下，但隨後樓市乏力，5月起滾存銀主盤數量每月攀升，8月重越200宗。本報綜合市場及地產代理統計，截至11月初，全港銀主盤總存量達281個，按月多約10個，亦較去年同期226個多24.3%，創2009年3月錄得294個後近14年半新高。

NOVO LAND買家一年即投降

近期新增的銀主盤中，包括近年才開售的新盤單位，不少業主供樓未夠3年已斷供，被銀行或財務公司收樓，以銀主形式放售。當中，屯門NOVO LAND 1A期1座高層P室，實用面積418方呎2房戶，原業主去年8月才以657.53萬元一手買入，最新已被銀主接管，目前以645萬元放售，較購入價低12.53萬元或1.9%。

深水埗愛海頌3座高層B室，實用面積785方呎3房戶，原業主2021年7月斥1569.7萬元一手購入，今年8月被銀主接管放售叫價1480萬元，但最新已減價40萬元，至1440萬元，較購入價低129.7萬元或8.3%。

市場亦有入伙不久的特色戶淪為銀主盤，將軍澳日出康城MARINI 3B座低層戶，為實用面積348方呎1房單位，連247方呎平台，目前銀主以600萬元放盤。

據了解，原業主2019年8月原以597.4萬元入市，其後在2020年2月修改付款辦法，成交價升約一成至658.2萬元。單位承造一按上會後，於去年3月至9月期間四度向不同財務公司借貸，終被銀主沒收；現時最新叫價較購入價低58.2萬元或8.8%。

近年處理多次銀主物業拍賣會的環亞物業拍賣董事總經理區蘊聰表示，下半年銀主盤數量較上半年增加，「但趨勢未去到急增」，而銀主盤總存量上升，主因是不少銀主盤「好難去貨」，令盤源一直累積而成。

二手劈價狠 銀主暫難去貨

他指出，不少人錯覺銀主盤會較「筍」，但實際上要跟隨物業估價進行交易，角色被動而且交易時間較長，但近期二手業主心急減價出貨成趨勢，不少成交價已經低於銀行估價，「見到好多銀行估價未追得切」，形成二手盤源較銀主貨更易成交。

區蘊聰相信，銀主盤會持續有「新供應」，但數量不會大幅飆升，不可能重返沙士時逾6000個水平。他直言，若息口走勢穩定及有減息跡象，二手交投轉活，積壓的銀主盤會逐步減少。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，目前發展商推售一手物業時開始以低於市價賣樓，而且開價愈來愈進取，即時令二手業主同步減價，銀主盤現階段不易售出，造成積壓。

新地（00016）天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST上周公布首張價單，以近6年全港首批折實平均呎價最平新盤作招徠，項目自上周四（23日）起開始收票，4天已累收近1萬個認購意向登記，為長實（01113）油塘親海駅II在今年8月初3天收票逾1萬張後，超過3個月來最旺場新盤。

YOHO WEST上周一（20日）公布首批280伙價單，折實平均呎價10888元，是近6年全港首批折實平均呎價最平新盤；其後於上周五（24日）加推163伙，折實平均呎價11633元。消息人士透露，YOHO WEST收票4天已速收近1萬票，相對首兩張價單合共443伙，超額認購約21.6倍，市場反應熾熱。

該盤自上周三（22日）開放示範單位，參觀人潮不絕，迄今累計已錄得超過3萬參觀人次。發展商預期日內發出首張銷售安排。YOHO WEST位處天恩路1號，提供1393伙，實用面積245至1073方呎，預計落成日期2024年9月底。

新盤市場氣氛升溫，綜合市場消息，過去周末兩天（25日至26日）共錄42宗新盤成交，較前一個周末（18日至19日）21宗成交勁彈一倍。

緹外2.45億貴絕今年九龍一手分層

嘉里建設（00683）發展的九龍半山龍駒道3號超級豪宅緹外，昨日以招標形式售出3座5樓B室，實用面積4557方呎，屬4房4套房加雙工人房間隔，成交價2.45億元，呎價約53763元，再創今年九龍區成交金額最大的一手分層單位。買家日後可認購最多兩個車位，每個車位認購價為500萬元。

嘉里牽頭發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第2期揚海上周更新價單，最高樓價折扣由20%增至33%，變相減價約16%，新價單過去周六（25日）生效。該盤在過去周六售出16伙，成交價由841.19萬至3249.3萬元，套現逾2.92億元。

當中，揚海最新賣出的1B座11樓F室，實用面積464方呎，2021年9月曾以1553.84萬元售出，但在今年2月取消交易，現時最新成交價為1239.37萬元，呎價約26711元，作價較兩年前低314.47萬元或20.2%。

麗新發展（00488）與市區重建局合作發展的觀塘Bal Residence上周更新1號價單，將其中18伙額外再減多12%至15%，並連同日加推2號價單的27伙，安排於昨日以先到先得方式發售75伙，市場消息指該盤單日沽出3伙。

上環老牌食肆「孖沙茶餐廳」東主以2800萬元售出自用的禧利街地舖，將於今年底光榮結業，買家盛滙商舖基金創辦人李根興即時把舖位以每月11萬元放租。

「孖沙茶餐廳」現時自用的上環禧利街21至23號金城樓地下23號舖，建築面積800方呎，原以4800萬元放售，最終大幅降價2000萬元或41.7%，以2800萬元成交，呎價約3.5萬元。

買家盛滙隨即11萬放租

舖位現為「孖沙茶餐廳」，該茶餐廳在40多年前原於上環經營大牌檔，其後改為在地舖經營，三蛋叉燒飯為店中名物。資料顯示，上述舖位由「孖沙茶餐廳」梁氏家族於1988年3月斥資235萬元購入地下及1樓，現時只售出地下，賬面已升值2565萬元或10.9倍。

李根興表示，舖位將交吉交易，「孖沙茶餐廳」會光榮結業。舖位現以每月11萬元放租，若成功租出，回報約4.7厘。

此外，李根興透露，以838萬元沽出深水埗欽州街11至21號建新大樓地下11A舖，建築面積410方呎，呎價約2.04萬元，交吉交易。舖位於2022年9月斥資613.2萬元購入，原叫價1280萬元，雖然降價442萬元或34.5%，但持貨逾一年賬面仍獲利224.8萬元，升值36.7%。

二手市場近期不乏優質大單位成交，惟部分於數年前購入的放盤都須蝕讓。屯門滿名山逾千呎單位，附豪華裝修，賣方持貨近4年半連車位易手，賬面輸逾兩球或8.5%。屯門同區邁亞美海灣享海景兼新裝修單位，獲同屋苑業主青睞，賣方持貨3年損手3.9%，蝕幅相對輕微。

晉誠地產高級營業經理古宏曦表示，該行剛促成屯門滿名山成交，為名庭5座低層B室，實用面積1385方呎，原則4房2套，已改為2房2套，裝修豪華，連車位以2148萬元成交，呎價15509元。

原業主2019年6月以2118.75萬一手買入單位，其後再以230萬元購入車位，合共2348.75萬元，近4年半賬面蝕200.75萬元或8.5%。古宏曦補充，當時發展商有回贈，所以賣方實際蝕幅應較細。

中原地產分行資深分區營業經理劉俊雄指出，屯門碼頭區本月至今共有約30宗買賣，該行新近促成邁亞美海灣1座中層A室成交，實用面積784方呎，3房間隔，賣方10月放盤，開價950萬元，本月多番降價至880萬元即獲洽購，最終以868萬元沽出，呎價11071元。

邁亞美海灣三房3年微蝕3.9%

劉俊雄稱，買家為同屋苑兩房單位業主，因要幫忙「湊孫」及聘請家傭，需要較大居住空間，有見上址享全海景，又附全新裝修及家具電器，考慮不久即拍板承接。買方須付從價印花稅（DSD），但受惠《施政報告》「減辣」，DSD稅款減半，只需付樓價7.5%或65.1萬元。

原業主於2020年以903萬元買入該單位，自用3年轉售賬面蝕35萬元或3.9%，蝕幅已算輕微。

市場消息透露，元朗朗城滙2座極高層E室，實用面積489方呎，賣方早前叫價880萬元放售，結果以800萬元轉手，呎價16360元。原業主於2019年7月以914.38萬元一手購入，持貨逾4年賬面蝕114.38萬元或12.5%。

大型新盤平價開賣，令稍見起色的二手市場再度回軟。三大地產代理行統計的十大屋苑，在剛過去兩天（25日至26日）的二手成交均告萎縮，其中利嘉閣地產只有4宗，回落至3周前低位，按周挫56%，當中有7個屋苑無發市。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，自樓市減辣後，部分二手放盤業主收窄議價空間，令買家卻步，同時在一手貨尾及全新盤接續平價夾擊下，預期二手屋苑短期交投難有突破。

短期難突破 僅筍盤獲承接

中原地產統計過去兩天十大屋苑只有5宗買賣，按周跌16.7%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，政府減辣力度不足，發展商要靠低價促銷，二手只有筍盤才獲承接。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明稱，天水圍新盤以低價推出，凍結二手購買力，令過去周末兩天十大藍籌屋苑僅得5宗成交，按周跌16.7%。

新盤續搶客源 10大屋苑兩天僅5成交

天水圍新盤認購反應熱熾，二手交投備受打壓，其中元朗區市場單日錄4宗成交，蝕讓佔3宗，蝕幅由2%至18%不等，另持貨4年的屯門滿名山套2房，轉手帳面虧蝕逾200萬元。

鄰區新盤開賣，元朗區於周六、日二手睇樓量及成交急降溫，即使單日錄4宗成交，惟蝕讓佔3宗，由區內上車盤至半新樓亦敗走離場。市場消息指，區內上車三寶之一的好順意大廈B座高層2室，實用面積266平方呎，以328萬元易手，原業主於2020年以400萬元入市，持貨3年轉手帳面虧蝕72萬元，單位貶值18%。

朗城滙2房800萬沽 4年貶13%

另同區朗城滙2座高層E室489平方呎2房，單位於2019年以914.38萬元入市，現以800萬元沽出，造價較銀行估價高11%，但單位4年間貶值13%離場，帳面蝕讓114.38萬元。

至於同屬半新樓的屯門滿名山亦需蝕讓沽貨。晉誠地產高級營業經理古宏曦指，滿名山名庭5座低層B室，實用面積1,385平方呎，由原則4房2套房，現改為2房2套房，附設豪華裝修，連車位，成交價2,148萬元，呎價15,509元。外區買家議價近一星期，終獲業主減價352萬元，購入單位作自用。上址單位於2019年以2,119萬元購入，及後再以230萬元購入車位，現連車位沽出，帳面蝕讓201萬元，據悉一手購入時有回贈，料實際蝕幅會較少。

而屬用家市場的屯門碼頭區邁亞美海灣，有持貨3年的套3房海景戶損失36萬元沽售。成交為邁亞美海灣1座中高層A室，實用面積784平方呎，套3房另設工人房，10月以950萬元放售，本月降至930萬元，終獲同屋苑2房單位業主斥868萬元承接，呎價11,071元。新買家因自住單位不夠用，見可受惠新住宅印花稅減半至7.5%，再爭持多一戶自住，而原業主於2020年以904萬元買入，自用3年轉售，帳面蝕讓36萬元，單位貶值4%。

太古城低層582呎 780萬易手

至於10大屋苑於周六、日交投緩慢，中原及美聯統計10大屋苑只有5宗成交，而利嘉閣及香港置業分別錄4及3宗成交。

中原首席分區營業經理盧鏡豪指，鴨脷洲海怡半島過去周末錄得1宗成交，為33座中層D室，實用面積521平方呎，2房內園景戶，放盤僅2、3日，議價30萬元至720萬元沽出，呎價13,820元，屬筍價，現時屋苑內園2房單位最平叫價約770萬元。

另鰂魚涌太古城本月暫錄20宗成交，造價低於800萬元佔6宗，例如太古城衛星閣低層B室，實用面積582平方呎，以780萬元易手，呎價13,402元。

仲量聯行鄧潔瑩：息口料見頂 連約舖成焦點

下半年商舖買賣回落，仲量聯行資本市場部執行董事鄧潔瑩認為，高息成為衝擊舖市投資最主要原因，因此連租約是準買家入市先決條件。地區投資方面，她認為核心區具反彈力，而民生區則看好紅磡及啟德具爆炸力。

據仲量聯行統計今年商舖投資買賣，涉及逾2,000萬元商舖成交，今年首季錄92宗，涉及73.8億元，按季大升6成。第二及第三季交投回落，兩季合共約60億元水平。

鄧潔瑩指，首季商舖買賣理想，因受中港通關消息刺激，買家積極進取入市，而第二季開始回落，則因息口因素，「息口是影響投資商舖最關鍵因素，比起疫情、政治環境等影響更大。美國加息頗急，投資者即對前景有感不明朗，入市步伐減弱。」

息口高企影響入市意慾，她則分析，美國息口有見頂迹象，「若明年有減息訊號，投資者可以先部署，趁轉角市買貨，故現仍是入市好時機。」由於息口高，利息開支上升，她指入市的投資者，通常手頭資金較充裕，同時要求有租收，「基本上要連租約是先決條件，交吉舖位較難沽。」

啟德集商住娛樂 配套足

分區方面，通關後核心區舖位自然成為焦點，單計近兩個月，銅鑼灣已錄3宗舖位買賣，分別為東角道、波斯富街及利園山道，合共接近3億元，可見核心區舖位有一定吸引力。鄧潔瑩稱，一直受到很多投資者查詢核心區舖位，但她指出業主普遍具實力，放盤不多，故成交量仍少。回報率上，她謂準買家要求約3至4厘回報，「他們憧憬日後租金有明顯升幅，故可接受相對較低回報率。」至於地區，她較看好尖沙咀，因租金及售價已有較大幅調整，值得留意。

疫情期間，民生區商舖交投仍表現不俗，「市民始終要日常消費，北上也是小部分人，民生區商舖具防守性。」她強調，與核心區亦一樣，準買家即使對民生區舖感興趣，有租收仍是必須，「一些業主交吉放售民生區住宅基座商舖，是希望有用家承接，但從投資者角度，無租收是難以考慮。」

地區前景方面，鄧潔瑩認為，啟德及紅磡兩區前景佳具爆炸力，其中建華集團今年便以6.5億元，大手購入啟德1號基座，「啟德為商、住、娛樂等全面發展地區，配套足，吸引很多營商人士感興趣落戶租舖，而啟德規劃上，商舖有不少露天廣場成分，連接各類消閒活動，觀感甚佳。」至於紅磡區，她則認為交通連接內地，施政報告亦提到重新規劃及發展紅磡站，以及周邊鐵路設施用地，故前景亮麗。

過往投資商舖，本地投資者幾乎佔絕大部分，今年卻出現少量內地投資者買舖。她認為對內地客來說，投資商舖收租管理上較易。不過，因內地經濟尚在復甦階段，加上調動資金來港不易，故目前入市的內地客，多屬本身在港有業務，調動資金較易。

加息是過去一年困擾樓市的最大因素，隨着近月美國通脹漸受控，九建 （00034） （市務及銷售部）助理總經理陳淑芳認為，明年減息機會大，在息口回落之下，資金將由定存回流樓市，帶動明年樓價見底回升5%至10%，新盤成交量預計可錄30%的按年增幅。

陳淑芳接受本報訪問指出，就美國近期公布的非農就業數據，顯示息口短期未有進一步上調的空間，現時市場普遍預計美息接近見頂，許多專家更相信美息明年會向下調整，香港也會緊隨美國一同減息，在減息潮重臨下，買家將重建入市信心及意慾，屆時對物業交投量具正面作用。

她以定存作為例子，指出過去一年持續的加息，令不少資金停泊於銀行，將來息口有機會下調，更多資金會從定存等金融市場釋放，轉投向樓市。再者，政府推出一系列穩定樓市的措施，包括為吸引專才而設「先免後徵」稅務安排，配合經濟漸復甦等因素，明年整體住宅物業交投量勢上升，當中單計新盤料有約20%至30%的增長。

整體樓價 明年看升5至10%

隨着預期明年整體樓市氣氛回暖，陳淑芳對後市睇法亦趨向正面，估計樓價有機會重拾升軌，錄得最多10%升幅，她指：「統計處數據顯示，今年新增人口達至15萬人，回復至接近2019年的高峰，可預見對住宅需求將會穩步上升，而中小型單位短期內升幅會較理想，如樓市持續向好，大單位同樣受惠，樓價可望平穩發展，而整體樓價而言，相信明年會有約5%至10%升幅」。

由於憧憬明年樓市或走出低谷，九建加快部署旗下樓盤銷售，除目前正在銷售的將軍澳海茵莊園及西營盤63 Pokfulam，繼續應市外，旗下位於西營盤高街2B至2C號的全新項目，亦會趁明年登場發售。

陳淑芳透露，上述高街項目以精品豪宅定位，提供100多伙，主打1房及2房，目標客源是植根半山區一帶的年輕專業人士，以及追求高生活品味的買家，料明年首季展開銷售。

至於集團旗下牛池灣大型綜合項目，目前正在規劃當中，可提供逾2,000伙，主打2及3房，未來會分期應市，冀第一期可於2025年第一季推售。

陳淑芳謂，牛池灣項目將包含古迹活化元素，並設大型綜合商場及多座高樓住宅大廈，屬集團在港歷來最大型的發展項目，預計打造成區內新地標。

政府大力輸入專才，帶動豪宅租務成交。市場消息指，日本城創辨人劉栢輝或相關人士剛以2.5萬元，租出九龍站凱旋門1房單位，租金回報1.9厘。

呎租60元回報1.9厘

消息指，九龍站凱旋門觀星閣低層G室，實用面積414平方呎，屬於1房間隔，劉栢輝去年中，透過妻子唐獻芳名義購入，成交價1,570萬元，原本叫價3萬元放盤，近日減至2.5萬元租出，呎租約60元，屬於理想租金水平，惟租金回報僅1.9厘。

貝沙灣4房租9.2萬

其次，薄扶林貝沙灣本月暫錄約20宗租務，其中4期南灣5座高層A室，實用面積1,798平方呎，屬於4房間隔，剛以9.2萬元租出，呎租約51元。以業主2007年購入價2,357萬元計，租金回報約4.7厘。不過，同類單位現時市值約5,700元，即市值租金回報約1.9厘。

再者，華懋旗下西半山大學閣1座高層A室，實用面積1,506平方呎，屬於3房間隔，連車位以月租13萬元租出，呎租86元，屬同類單位呎租新高。

另一方面，跑馬地本月暫錄85宗租務成交，當中不乏逾10萬元大額租務，例如司徒拔道曉盧高層B室，實用面積2,624平方呎，屬於4房間隔，望跑馬地馬場及遠望維港景，以月租16萬元租出，呎租約61元。

淡市下，拍賣場盤源多元化，銅鑼灣鬧市香港大廈一個銀主盤，面積646方呎，曾於10月拍賣，惟未錄成交，最新減價78萬「翻叮」，以490萬再次推出市場，呎價7585元，低市價約22%。

環亞拍賣行發言人表示，香港大廈5樓M室，3房間隔，開價490萬拍賣，較銀行估價630萬低約22%，呎價7585元，將於12月5日（二）推出拍賣，同場共有61項物業可供競投。


該廈1966年入伙，樓齡逾半世紀，但上址單位內櫳保養尚可，鋪設深色木地板，客飯廳寬敞明亮，各個房間均有大窗，採光較好。

減價78萬

洗手間為「明廁」，設有浴缸，可開窗通風。該單位於添置簡單家具後，即可入住或用於出租。

香港大廈位於銅鑼灣怡和街1號，提供284伙，面積由370至827方呎，交通便利，鄰近港鐵銅鑼灣站。銅鑼灣是核心地帶，雲集大型購物商場，今次拍賣的單位呎價不足萬元，料對投資者及用家均具吸引力。

面積646呎

銅鑼灣向來罕有新盤推售，香港大廈附近新盤為The V Group旗下服務式住宅THE HAYWORTH BY V，提供64伙，面積介乎274至875方呎，部分單位連花園露台，屋苑首張價單平均呎價28869元，入場價795萬。

位處銅鑼灣的香港大廈小學校網為12，有瑪利曼小學、聖若瑟小學等。中學校網為灣仔區，有皇仁書院及聖保祿學校等。