雖然今年前10月全國買賣移轉件數僅24.5萬件，全年估約30萬件，創五年新低量，但內政部資料，截至今年10月底，全台不動產經紀業備查家數達8,675家，比小7還多，受僱不動產經紀人與營業員達6萬8,113人，也創統計以來新高。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年全台經紀業擴張速度驚人，但在政府打炒房不鬆手、央行可能持續升息下，未來房市買氣恐持續受到壓抑，接下幾年房市可能都處於「常態性低量」。

這對不斷擴張的經紀業是一大警訊，僧多粥少環境下，景氣稍有變化，就會因市場大餅不夠吃，出現倒店、失業潮。

根據內政部統計，近17年來，全台經紀業備查家數從3,870家成長到8,675家，大增超過4,800家，受僱的業務人員從2.3萬增加到6.8萬人，增加近4.5萬人，增加幅度都超過一倍。

若以2017年房市從谷底復甦來看，近六年，房仲店增加約2,300家，受僱從業人員則增加約2.3萬人，而且從去年開始，交易量雖已委縮，去年從34.8萬件跌至31.8萬，今年預料進一步委縮至30萬棟，但房仲店及從業人員仍在增加。

陳傑鳴表示，數據顯示，現在市場明顯出現競爭者變多，市場大餅變小的狀況，對經紀人員相當不利。以受僱不動產經紀人員平均每年可成交的件數趨勢就可發現，2007年當時每人每年平均可成交17.6件，今年前10月卻僅有3.6件，全年可能僅4.4件左右。

他表示，雖然今年房市拉尾盤，買賣移轉量高於預期，不致跌破30萬棟，然而市場有四大利空，包括「房價已高」、「政府持續打炒房」、「全球QE結束熱錢退潮」與「邁入升息循環，購屋者負擔加重」等，房仲壓力越來越大。

以房價已高來說，全10年來購屋總價大增300-400萬，民眾收入跟不上房價漲幅，今年Q2全國房貸所得比已達9.82倍，創歷史新高，房市未來缺乏支撐力道，若房價續漲，能買得起房的人，恐越來越少。

再以政府持續打炒房來看，政府打炒房不鬆手，無論是房地合一2.0版、平均地權條例修法的預售禁轉售與私法人購屋限制、囤房稅2.0版或央行的限貸令，都使得炒房獲利難度增加，投資客淡出市場，房市交易將缺乏動能。

近年因為肺炎疫情，各國政府為了救市，紛紛QE印鈔，導致股市、房市受惠大漲。而如今疫情趨緩，熱錢退潮下與升息增加購屋者負擔的利空下，房市買氣將不容易提升。

陳傑鳴指出，依照目前的市場環境，不動產經紀業與從業人員正面臨空前的挑戰，未來從業人員想突圍而出，除加強專業與服務，也須善用科技工具或地籍情資做精準開發，主動幫買方配對更超值的物件，才能突破困境。

台中市不動產開發公會昨（8）日發布2024年房市展望，公會理事長林正雄預期，明年房市將呈現「量縮價穩」格局，初估推案金額將較今年減少約一成。主要因為整體產業景氣仍然不明朗，《平均地權條例》上路衝擊仍待觀察等。

林正雄並預告，台中包括七期、水湳等兩大推案熱區，明年預售單價將站上百萬大關，台中房市也將正式進入百萬房價時代。

目前已知，豐邑位於七期市政路、河南路口的住宅案，以及富華創新水湳中央公園的「至境」，每坪都喊出最高百萬元單價；七期聯聚「玉衡大廈」及寶璽「天讚」，每坪單價可望落在9字頭，但高樓層單坪有機會上看百萬元。

今年台中房市預售單價一度達到每坪100萬元，包括豐邑「Park One」及親家「中央公園」商辦案，分別揭露100.2萬元及102萬元，不過因為超出區域行情太多，隔天都被內政部實價查詢服務網「下架」。

目前，台中市預售成交單價最高為豐邑「Park One」每坪95萬元；成屋成交單價最高為七期寶輝「秋紅谷」每坪97.2萬元。不過，在原物料及人工成本持續上揚帶動下，林正雄認為，預售單價突破百萬已勢不可擋。

台中市不動產開發公會發布最新統計，今年台中房市前11月推案金額逆勢大爆發，一舉衝上4,614.3億元，不但超越去年全年4,502.5億元，創歷史新高；全年推案將達4,825.3億元，距離5,000億大關僅一步之遙。

中央社

國民黨總統參選人侯友宜提出青年免頭期款等購屋政見，內政部國土署今天說，政府居住政策著重全齡、全方位照顧，包含推動社會住宅、300億租金補貼及中產房貸支持專案等，已逾100萬家戶受惠。

國民黨總統參選人侯友宜今天提青年購屋政見，規劃40歲以下青年購屋貸款免付頭期款，貸款額度最高新台幣1500萬元，利息補貼5年，讓年輕人買得起房。

國土署透過新聞稿表示，財政部與內政部合作推動的青年安心成家購屋貸款（青安貸款）優惠措施，自今年8月1日起放寬各項條件，包括最高貸款額度提高至新台幣1000萬元、貸款年限延長至40年，寬限期延長至5年等；另公股銀行減收利息半碼續辦，再由政府補貼1碼至民國115年7月31日止。

國土署指出，加上內政部現有自購修繕住宅貸款利息補貼及其他各項優惠貸款，已提供17萬戶優惠利率，有效減輕房貸戶利息負擔。

國土署也說，為落實居住權益，政府居住政策著重全齡化及全方位照顧，包含直接興建社會住宅、包租代管、300億租金補貼及中產房貸支持專案等重大政策都有具體成果，已逾100萬家戶受惠。

直接興建社宅部分，國土署表示，截至11月底，既有、新完工、興建中及待開工的社會住宅合計萬9萬1189戶，遍及全台20縣市（含澎湖），完成「社宅環島」里程碑，明年底可望達成直接興建12萬戶社會社宅目標。

國土署指出，包租代管計畫也已進入4.0方案，運用民間住宅資源及包租代管業者專業管理，協助一定所得以下或社會經濟弱勢者租屋，除主動幫房客接軌300億租金補貼專案，也提供長者換居服務，減輕民眾租屋負擔及完善居住品質。

另外，國土署說，住宅法近日三讀通過，明定公益出租人租賃契約資料不得作為租賃所得、房屋稅及地價稅查核依據；且為減輕育兒家庭租屋負擔，放寬政府住宅協助措施的經濟或社會弱勢資格，從原本須育有3名以上未成年子女調整成2名，擴大政府扶持範圍。

300億元中央擴大租金補貼專案計畫部分，國土署表示，截至11月底申請件數逾52萬件，核定32萬件，預估至明年底定超過目標戶數50萬戶；而「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」，也已有46萬餘戶獲得3萬元支持金。

根據主計處統計資料顯示，房租指數11月再創歷史新高，年增率連續四個月超過2%，顯示租金漲勢似乎仍未停歇，若以年度的房租指數來看，今年前11個月平均已達2.16%，全年將寫下27年來新高，也是27年來首度年度房租指數超過2%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房租受到許多因素影響，包括房價高漲新房子的租金水準較高，通膨也會帶動生活支出增加，房租也可能因此調漲，市場供需也會是影響房租的重要關鍵，高房價也可能讓租屋需求增加，若加上一些稅費的調整，未來都有機會反映在租金上。另外，政府積極推動的租金補貼也讓租客對於租金承受度增加，從官方的租金指數統計來看，租金仍呈現緩漲趨勢，不過因為統計方式的關係，民眾實際上的感受會比數字更為強烈。

根據主計處的統計顯示，1999~2021期間的房租指數年增率，每年波動都在1%以內，不過2022的房租指數年增率就跳升到1.68%，今年前11個月平均年增率更達到2.16%，11月的房租指數104.7更創下歷史新高，反映近2年房租漲勢有加快的現象。

若以區域分布來看，今年前11月房租指數上漲最多的是中部地區，房租指數年增率平均達2.85%，東部地區則是平均年增2.68%，南部地區平均年增2.37%，北部地區因為房租基期較高，平均房租指數年增1.89%。

這顯示，這波租金上揚，過去租金較低的區域因為基期低，漲幅最為明顯，曾敬德建議，面對租金高漲，年輕人可以多利用政府的租金補貼美意，或者也可以先窩在家裡多存一些資金，日後若真的要購屋才有第一桶金。

資誠全球聯盟組織（PwC）與城市土地學會（Urban Land Institute）共同發布《2024年亞太地區房地產趨勢調查報告》指出，主要城市不動產投資前景排行榜中，台北市位居第19名，較去年下降兩名，國際不動產投資者對台灣市場參與度相對較低，投資主力仍為本土法人及個人。

根據普華國際不動產統計，全台今年1至11月土地及商用不動產投資總額約新台幣2,410億元，其中工業地產最為亮眼，廠房、廠辦及工業土地交易合計突破850億，其中普華國際不動產於今年成功協助業主出售桃園觀音萬坪工業土地。

調查報告顯示，儘管全球經濟前景黯淡，但投資人對亞太地區整體信心仍然樂觀，相較於西方國家，投資人普遍將亞太地區視為安全的避風港，不動產投資前景排行前五名的國家包含日本、澳洲及新加坡，依序為東京、雪梨、大阪、新加坡、墨爾本。

普華國際不動產公司董事長劉博文表示，在亞太不動產投資環境的轉型階段，投資人正處於關鍵的十字路口，實踐永續ESG策略調整對房地產投資組合的抗跌保值至關重要；多元化的社會經濟趨勢推動投資模式的發展轉向對住宿機構、物流及資料中心的需求。

此次亞太主要城市不動產投資前景排行榜中，台北市位居第19名，顯示國際不動產投資者對台灣市場的參與度相對較低，投資主力仍為本土法人及個人，其中以工業地產表現最亮眼。

近五年全台主要工業區土地單價漲幅逾兩成以上，部分編定工業區漲幅更達四至五成。普華國際不動產公司總經理田揚名觀察近期產業趨勢，廠辦市場以北部最熱絡，熱區包含新北汐止及土城；廠房市場中部地區以台中與彰化詢問度最高，且年底接近傳統旺季，看好中部地區興辦工業人未來持續擴充廠房的可能性，台中工業區及彰濱工業區未來發展可期。

另外，台北市商辦市場未來五年預計新增40萬坪供給，且新商辦規畫更加著重永續及綠建築，將擴大新舊商辦軟硬體條件差距，預期未來租金將朝向M型化發展。

普華國際不動產公司董事長劉博文表示，回顧2023年商用不動產市場中的重要買方壽險業者，因所屬金融集團的防疫保單虧損及升息影響，投資力度不如去年，近期又因總統大選接近且市場預期將進入降息循環，許多投資人仍處觀望期，但通膨持續上升，商用不動產收租相對保值、抗通膨的特性仍會吸引投資人布局，主力產業如電子、半導體及物流業的剛性需求也將持續支撐買盤。

此次調查受訪對象包括149位不動產專業人士，以及54位機構投資人、開發商、房地產公司代表和貸款經紀人。

總統候選人侯友宜提出青年購屋555方案，希望用免頭期款的方案，助年輕人成家，引起熱議。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，面對物價上漲，通貨膨漲，對年輕人來說，以目前平均薪資4.5萬，要存一桶金確實不容易，而如果能購屋免頭期款，確實有助降低購屋門檻，和財務壓力。

不過購屋繳房貸是長期抗戰，一般長達30~40年，如果寬限期一過，月繳差距大，對於原本沒有積蓄或妥善理財規劃的年輕人來說，可能是溫水煮青蛙。建議有購屋意願的年輕人還是要提早做好理財規劃，避免衝動購屋。

台灣房屋統計台北市地政雲資料，今年前10個月1,500萬以內交易共3,775筆，其中有2,297筆為30年以上老宅，考慮符合實際居住實用性和安全性，30年以內的交易約為1,478筆，行政區分布中以中山區最多，有287筆，其中以林森北路最多，高達59筆。其次為文山區196筆，主要在景興路有34筆，北投區也有182筆，以溫泉路最多，有27筆。

張旭嵐指出，台北商業機能、交通便利和工作機會都是首屈一指，因此房市求過於供，長期房價高，平均單價約70萬，1,500萬若要台北成家，多半只能買老公寓或小宅，選擇相當有限，年輕人購屋可以先著眼新北外圍重劃區，或是桃園鐵道宅，高鐵站周邊，以通勤時間換空間，不僅屋齡可望較新，降低裝修費用需求，也有機會買到25坪以上，符合小資家庭居住的空間，有更好的生活品質。

力晶集團創辦人黃崇仁繼「文華苑」、「華固名鑄」、「台北時代廣場」後，不動產布局再下一城，此次不買東區豪宅，改買西區，位於中正區延平南路上，屋齡僅3年的「宏璟帝璟苑」，謄本資料顯示力晶科技與其隸屬集團智豐科技，購置17樓兩戶，而實價揭露為2022年交易，總價分別為6760萬元、6550萬元，合計砸下逾1.3億元，單價則各為96.3萬元、103.6萬元，坪數是77.4坪、68坪。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，「宏璟帝璟苑」樓高22層，所在地點延平南路，較屬中正區外圍，鄰近萬華區，不過鄰近多間司法機關單位，與總統府也不遠，算是搭上博愛特區地緣性，周邊機能也便利，平均行情在單坪百萬元，為區域新案合理水位，總價多見6000多萬元，壓在豪宅稅標準的7000萬元以下，意涵則不言可喻。

觀察黃崇仁的存房術，目前媒體曝光的包含5.9億元的「文華苑」、1.7億元的「台北時代廣場」，以及6.2億元的「華固名鑄」，再加上「宏璟帝璟苑」，總計逾15億元。

陳炳辰認為，時聞大老闆們布局不動產，像是和碩（4938）、國巨（2327）、台塑（1301）、創見（2451）、萬海（2615）等，一方面豪宅居住舒適、安全隱密度高，也有身分象徵，另一方面對於資產的保值、未來獲利空間，以及去化大筆現金都有效益，甚至趕上要是以公司名義購買，作為資產配置，還有節稅的可能性，均顯投資與自用兩相宜，彰顯國內不動產的價值與多元利用性。

展望豪宅後況，陳炳辰表示，近一兩年不動產市場大吹寒流，也影響豪宅市場，零星高價交易消息不比前幾年為熱，明年利空出盡的環境雖有助房市，但私法人購屋許可制、豪宅購屋多項調控的緊箍咒未除，以及全球戰爭波及對兩岸局勢聯想，皆為富人在台投資房產前景增添變數，亦干擾高總價產品買氣，後況走勢還得觀察。

信義房屋（9940）樹林站前店專案經理林燕飛認為，消費者若是以自住為前提，只要準備好頭期款，每月還款無虞下，以「樹林站前」商圈內千萬元內可以買得到電梯兩房或是三房公寓低樓層，相當適合自住客。

林燕飛分析，「樹林站前」商圈位處板橋、樹林交界，未來又有捷運萬大線的加持，且區域房價相對低價，是首購族、換屋客的不錯選擇；目前區域主力銷售產品為二、三房，如總價1,200萬~1,500萬元的電梯大樓，總價1,000萬元內的公寓，都是熱銷物件。

以首購來說，他分析，像是公寓二、三樓26坪產品，總價1,000萬元有找，若是公寓四、五樓物件，總價800萬元內都能找到適合產品，入手門檻相對容易。

換屋族部分，林燕飛表示，若是小換大又或是舊換新，就是看買方預算，舉例來說，公寓換電梯三房的話，總價1,200萬~1,500萬元都能找到不錯的產品，平面車位的話一個約160萬~200萬元。

若是物件鎖定屋齡十年內之新古屋，若不含車位，總價約1,500萬-1,600萬元也能找到適合的物件；若加計車位，則總價需拉高到1,700萬-1,800萬元。

根據台北捷運公司統計，台北捷運自通車以來至今年11月已達成第130億旅運量，已成為大台北地區民眾通勤最仰賴的大眾運輸系統，大量的通勤人潮也為捷運站周邊帶來龐大商機，消費力不容小覷。永慶房屋根據2023年實價登錄租賃資料，統計捷運站周邊店面租金，盤點出十大最貴捷運站。其中，西門站店面平均單坪租金逾6000元居冠，其次則是忠孝敦化站與東門站位居二、三名，且前十名捷運站點中有5站都在板南線上，消費力最強。

根據實價登錄租賃資訊統計，店租最貴的是捷運西門站，平均單坪租金為6220元，也是唯一店租超過6000元的捷運站點。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，捷運西門站坐落於西門商圈，是台北市歷史悠久、具流行指標的知名商圈，近年來在北市府積極推動西區翻轉的政策、國際服飾、餐飲品牌插旗，加上特色潮流商店、伴手禮店進駐，再度吸引年輕族群與觀光旅客到訪，觀察今年的租賃交易中，有7筆店面單坪租金破萬元大關，顯示西門商圈已逐漸恢復榮景。

第二名則是忠孝敦化站，平均單坪租金4724元，陳金萍說明，捷運忠孝敦化站位於著名的東區商圈，便利的交通網絡與發達的商業機能，聚集百貨、特色餐廳、高級精品以及連鎖品牌等店家，過去繁盛時期，東區的店面一店難求，但在電商、網路購物崛起，加上消費型態轉變後，一站式的消費模式更受到消費者青睞，人潮開始往全球百貨公司密度最高的信義商圈移動，讓東區商圈沒落了好長一段時間。不過，隨著新光三越鑽石塔開幕，明年將迎來SOGO CITY大巨蛋營運，帶動街邊店面人流回籠，也吸引不少業者積極卡位，顯示東區商圈店面租賃市場回溫。

另一個值得注意的是，店租前十名的站點中有5個站點位於板南線上，除了西門站與忠孝敦化站外，還有市政府站、忠孝復興站以及國父紀念館站，陳金萍指出，根據「111年度台北市總決算暨附屬單位決算及綜計表審核報告」統計，去年台北捷運僅兩條路線賺錢，以板南線盈餘11億3130萬餘元居冠，顯示板南線的高運量也帶來高收益，相對的，「人潮就是錢潮」也讓板南線沿線的店面租金行情獲得支撐。觀察上榜的5站點中僅國父紀念館站平均單坪租金在4000元以下，其餘4站均逾4000元，顯示店租仍維持一定水平。陳金萍補充，東區商圈除了新光三越鑽石塔以及SOGO CITY大巨蛋兩大百貨接力開幕外，還有元大銀行總部興建中，都將帶動商圈零售和餐飲需求，加上台北市府自2019年起積極推動「忠孝東區振興計畫」，透過軟硬體設施改善與設計，以及與東區商圈協會共同舉辦各項串聯行銷活動，型塑東區新意象，有望吸引更多人潮到訪，東區商圈再顯風華指日可待。

陳金萍指出，疫情過後，民眾外出用餐、消費意願提升，加上國境解封帶動國際旅客造訪，觀察9月零售營業額連續25個月正成長，而餐飲營業額也寫下17紅，顯示內需市場回溫，也有望帶動店面市場復甦，綻放商業活力。

前瞻基礎建設計畫支持下，經濟部推動「公有零售市場建築物耐震能力評估及改善計畫」，統計自二○一七年起至二○二五年八月，共核定編列近二十一．四億元，協助各地老舊公有市場補強耐震結構與重建，未來將進一步提升市場環境與意象以促進觀光。

「將鄉鎮建設好，是政府非常重要的責任。」經濟部長王美花曾指出，若以台北本位來思考，恐難以看見前瞻預算的需要與重要性；鄉鎮建設有許多要改善的實際問題，但每年政府預算撥到鄉鎮的錢不多，因此透過前瞻預算，讓鄉鎮更有力量去建設，「鄉鎮愈來愈美，對一個國家的進步非常重要」。她指出，前瞻計畫不僅治水，也在老舊市場耐震結構補強、文化教育等面向上有所著力。

經濟部商業署官員說明，老舊市場的耐震力改善計畫流程為先進行初評，看是要採取補強措施、或拆除重建，目前有一二七處市場通過初評；初評後就進入擬定預算及工程規劃的詳評階段，已有一九二處市場通過詳評。

目前獲核定實施耐震度補強計畫的市場有一○三處，其中五十九處已完成，四十一處正在進行工程；拆除重建部分，目前已核定二十二處，十處已完成，正在進行工程的有十處。

商業署表示，傳統市場凝聚居民的共同記憶，現代化轉型打開一種新模式，不僅能滿足買賣需求，也能吸引觀光客來體驗當地市場；商業署未來將在改善建築安全的基礎上，進一步發想如何提升市場環境與意象，也透過疫後特別預算將低碳化永續管理導入傳統市場，讓逛市場也有乾淨舒服的體驗。

12月10日，記者從中國信達獲悉，該公司深度參與房地產行業和重點受困房企風險化解，著力解決好金融領域人民群眾最關心最直接最現實的問題，為促進房地產市場平穩健康發展貢獻力量。

統一思想，為紓困化險凝聚合力。 據悉，中國信達通過召開專題會議、業務政策宣導等多種形式，部署房地產風險化解專項工作，引領各地分支機構提高政治站位，主動化解重點房企債務危機，幫助企業復工複產。 截至10月底，中國信達今年以來共投放房地產風險化解專案38個，規模188億元，保障30642套商品房按期交付，帶動1187億元專案復工複產。

此外，中國信達及時調整不動產業務策略，圍繞涉房各主體及專案，開展流動性紓困、問題企業及資產重整重組、城市閑置低效資產功能調整等。 同時，依託旗下多家子公司的專業平台，實施「金融+產業」一攬子解決方案。

內外兼修，為受困房企開好藥方。 中國信達根據監管要求、市場需求等，加強分類施策，形成切實可行的紓困業務模式，綜合運用收併購、紓困代建、共益債投資等多種手段，推動構建房地產發展新模式。 同時，該公司完善行業生態圈建設，紮實推進「十省二十城」綜合營銷活動，搭建7大板塊的產業投資人庫，持續提升不動產資源整合能力、問題解決能力和價值創造能力。

此外，中國信達聚焦不動產不良資產業務發展困境大興調查研究，各地分支機構領導班子帶隊走訪120餘家受困房企、金融機構和政府部門，深入房地產風險化解相關項目現場千余次，摸清風險情況，量身定製紓困化險方案。

厲兵秣馬，為行業發展賦力添能。 據瞭解，中國信達組織開展集團不動產條線實戰化訓練營，通過專題教學等多種形式，提升專案盡調、風險防控等方面專業能力，打造房地產紓困領域專家團隊，提升參與房地產行業風險化解能力水準。 同時，聯合信達證券、信悅資管建立REITs攻關團隊，深入研究資產證券化、REITs相關業務模式，賦能房地產新發展模式，助力金融供給側結構性改革。

下一步，中國信達表示，將充分發揮風險處置“國家隊”作用，提升房地產紓困化險專業能力，為積極穩妥防範化解房地產風險、構建房地產發展新模式作出新的貢獻。

12月8日，碧桂園官方微信發佈題為《碧桂園12月集團管理會議：堅定信心 勇毅前行》的文章稱，當日，碧桂園集團召開月度管理會議。 集團董事局主席楊惠妍在會上表示，未來12個月公司主要有三項工作：保交付、保經營和保信用。 楊惠妍透露，未來的12個月，交付挑戰會進入深水區，2024年碧桂園交付量預計超過40萬套。

交付量預計超過40萬套

文章指出，“三保”裡的第一項就是保交付。 楊惠妍在會上透露：「保交付是非常艱難、但也非常重要的一項工作，希望大家嚴陣以待，高度重視，做好前置規劃。 “她還強調，”不是交付了就行，要按質按量地把房子交付出去。 ”

碧桂園集團總裁莫斌也在會上表示，保交付和安全品質是公司的底線，一定要做好底線管理，這也是企業生存的底線。

12月4日，碧桂園官方微信發文稱，截至11月30日，碧桂園今年已累計交付房屋50萬套，累計交付面積約6043萬平方米。 交付專案涉及31個省份，240個城市，其中山東、山西、江蘇、安徽、廣西部分專案提前交付，河北、湖北、湖南部分專案全部交付完畢。

碧桂園稱，公司高度重視債務風險化解，把握新政策帶來的銷售視窗期，切實做好銷售及回款工作。 在保交付背景下，碧桂園不斷加強交付標準。 在交付過程中，每個交付項目都會成立交付專項小組，從制定方案到全員培訓，從交付前房屋品質查驗到交付中陪驗服務和快修演練，每個細節都經過反覆核對，確保為業主提供便捷高效的收樓體驗。

公司積極自救

文章指出，2023年，集團盡最大努力削減行政費用開銷，總額較2021年大幅降低近60%。 此外，楊惠妍家族作為控股股東，全力為公司提供資金支援，上市至今已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持總額約410億港元，且從未減持股票。

楊惠妍還稱，近期，碧桂園集團管理層與財務部門對公司經營可能面臨的極端情況進行了敏感性類比分析。 保守計算的情況下，只要存貨資產正常銷售，即使假設不買地、稅收沒有減免、不考慮一體兩翼的新增貢獻，未來十年碧桂園仍將持續保持正資產。

值得注意的是，12月5日，記者向碧桂園證實，集團對組織架構進行了調整，合併14個區域公司為7個新區域：河北、北京合併為華北區域;山東、蘇北合併為魯蘇區域，西北、陝西合併為中西區域，安徽、浙江合併為浙皖區域，江西、福建合併為贛閩區域，雲南、四川合併為川滇區域，廣西、江中合併為江中區域。

接近碧桂園人士告訴中國證券報記者，在當前行業形勢下，該次調整旨在進一步提升組織與業務的適配度，推動管理扁平高效，可用資源協同互補，優秀人才人盡其能，全力確保“保交付”戰略目標的實現。

最新消息顯示，12月8日，融創中國董事長孫宏斌的長子孫喆一，已接任融創北京區域總裁職務，而原北京區域總裁荊宏升任北京區域董事長。

在文化集團歷練四年有餘的孫喆一重新回到了地產一線，在外界看來，這是融創二代接班的重要信號。

新老交替之下，過往伴隨孫宏斌一線的打拚與酒桌暢飲的兄弟們，似乎也在慢慢隱匿身型。

孫喆一接班背後，資本市場還看到了融創「孫家班」逐步消散於這個波雲詭譎的地產江湖，更看到了融創企業管制風格與管理團隊接班模式的轉變。

喆一接班

在文化集團轉了一圈的孫喆一，重新回歸了融創中國的主營業務——房地產當中。

12月8日，市場消息稱，融創中國董事長孫宏斌的長子孫喆一已接任融創北京區域總裁職務，而原北京區域總裁荊宏升任北京區域董事長。

隨後，有熟悉融創中國的相關人士向觀點新媒體確認了上述消息的真實性。

該人士表示，孫喆一仍舊擔任融創中國董事會執行董事、副總裁，同時兼任融創文化集團總裁職務。

在融創文化摸爬滾打近五年時間，如今孫喆一再度回歸地產，執掌北京區域的經營管理工作，不少市場人士將這一動作看作是“二代接班”的前奏。

實際上，過去的許多年時間，孫宏斌給了孫喆一足夠的自由和空間。

從美國波士頓學院畢業后，孫喆一並沒有立馬回到父親的羽翼之下，而是先後在雪湖資本及昌榮傳媒進行學習和歷練。

直至2014年，他才真正加入融創，並在集團總部及不同區域公司進行輪崗。

2018年，融創文化集團成立，彼時孫宏斌便把承載著“詩與遠方”的重要版圖之一交給了孫喆一。

對於文化和文旅，或者說對於孫喆一，融創始終是寬容的，孫宏斌始終認為：這是看長期的事情。

也就是說，對於這部分業務，融創看的不是短期利益，在長線投資的基礎上，短期內利潤可以做出一定讓步。

但重回地產的孫喆一，所面臨的環境早已大不如前。

一方面，當前中國房地產市場仍舊處於調整階段，而融創亦恰逢債務重組全面完成，加速恢復經營時期，地產業務如何回歸正常經營狀態，這是融創當下考量的核心，二代上位亦表明融創對於恢復地產業務的決心與信心。

另一方面，緊隨王石、楊國強、宋衛平、吳亞軍等初代地產人逐步退出歷史舞臺，二代接班、新人登場已成為當下的常態。

孫宏斌亦至花甲之年，此番人員調整之下，顯然是孫喆一走向權力中心的又一步棋。

融創為何選擇北京區域作為長子接班的下一站？

或許孫宏斌仍相信舊人，仍希望孫喆一在一打拼天下的兄弟手裡再歷練一番。

荊宏是融創北京區域的開路人，當年他以西山為起點，打造了以西山壹號院等一系列高端精品專案，隨後又將北京區域升級為融創大北京戰略，逐步進軍環北京、濟南、青島、石家莊等核心城市。

這個跟隨孫宏斌從聯想到順馳再到融創的肱骨老臣，讓融創成為了北京區域的領跑者。

2023年9月3日，位於北京東四環的融創壹號院首次開盤，現場賣出169套房源，當天銷售額達到了56.2億元，這讓幾近觸底的北京樓市再度沸騰。

據瞭解，目前融創中國於北京在售項目共計四個，除近期開盤的融創壹號院以外，東四環仍有朝陽壹號在售，望京東有朝陽一墅在售，而石景山在售專案為長安悅璽，總貨值仍有近300億元，是目前融創較為重要的一個市場。

孫宏斌此番安排不僅能夠讓孫喆一跟隨荊宏學習與歷練，更能迅速熟悉這個重要的市場，加快對集團地產業務的瞭解。

融創兄弟

過往，二代接班並非孫宏斌的唯一選擇。

從聯想到順馳，再到如今的融創，孫宏斌集結了一批最忠誠的「鐵杆兄弟」，這是他闖蕩商界的勇氣，也是放任孫喆一在文化集團探索的底氣。

據瞭解，早在任職聯想之時，因理念超前和思路清晰，那時意氣風發的孫宏斌便聚集了一幫追隨者和崇拜者。

這一批粉絲團與鐵哥們為了維護孫宏斌，甚至在公開會議上直指柳傳志偏聽偏信、誇大其詞，有失公正。

這對追求「絕對權威」的柳傳志而言是不可容忍的，他無法接受孫宏斌“拉幫結派”的傾向，更無法接受“接班人”功高蓋主、威脅到他當下的權威。

後來的故事世人早已知曉，兩者反目、孫宏斌鋃鐺入獄。

但或許不為人知的是，當年在聯想一起奮鬥的兄弟們，於孫宏斌出獄創辦順馳時就始終跟隨，荊宏便是其中的代表。

聯想是孫宏斌的第一站，順馳是第二站，融創是第三站，這是“孫家班”一同趟過的三條河。

創辦順馳期間，血氣方剛的孫宏斌再度發佈集結令，同一時期，汪孟徳、田強、商羽、黃書平等人陸續加盟順馳，這些“孫家班”成員也組成了日後融創各個重要崗位的領導班子。

也因此，雖然融創成立不到20年，但很多人已經跟著老孫起起落落了近30年。

觀點新媒體瞭解到，巔峰時期，融創執行董事當中幾乎全部是「老順馳人」，從目前融創中國的官網來看，僅有5位執行董事長4位為「老順馳人」，剩下一位是孫喆一。

在現有的13為高級管理層當中，「老順馳人」的身影同樣頻頻顯現。 除此之外，也有大部分管理層即便未曾經歷聯想與順馳起起伏伏，但同樣是從融創成立之初便加盟其中。

比如集團首席運營官馬志霞，於1998年加入順馳，2003年又跟隨孫宏斌創立融創;比如融創服務執行總裁曹鴻玲，同樣在2002年加盟順馳，再由順馳輾轉融創......

而文旅集團總裁路鵬、西北區域總裁朱祖星、環球融創區域總裁鄭甫、成渝區域總裁張強等，2003年便跟隨老孫“打天下”;執掌東南區域的王鵬、華中區域總裁王迎佳從2004年便加盟融創;資本與融資中心總經理高曦，在2007年研究生尚未畢業時即加入融創。

相比之下，雲貴區域總裁時宇在其中似乎「資歷尚淺」，他是孫宏斌2016年從萬科深圳親自挖來的。

顯然，孫宏斌是個念舊的人，他同樣是個江湖氣兒十足的人，曾坦言“我管的團隊不能太多人，喝酒時一桌一定要都坐得下”。

有了「孫家班」的支撐，過去那些年融創並不像傳統的家族企業那般，給二代過多壓力。

但如今，一切都變了。

接班模式

能夠酒桌暢談，能夠一線拼殺...... 這是孫宏斌結識的一幫兄弟。

面對「孫家班」成員，孫宏斌顯然是信任的，當年北京區域、上海區域、西南區域、廣深區域等重要區域，均由孫宏斌的兄弟幫鎮守，而公司二把手、財務掌舵者等關於企業命脈的崗位，同樣是“孫家班”執掌。

但這種過度的信任與過度的放權，也給融創帶來了風險與壓力。

據瞭解，在今年4月13日，融創中國股票複牌關鍵時期，“孫家班”核心成員商羽、遲迅雙雙離職。

出走的原因，融創並未詳述，公告僅以“因集團內部工作分工及職責調整”為由，留給了兩位老將最大的體面。

實際上，在融創中國這一輪危機當中，商羽執掌的西南區域以及遲迅領兵的華北區域成為了重災區。

首先，西南區域在前些年一直被看作是融創發力的重點，在2021年股東會上，融創曾披露數據稱，西南區域合同和回款雙破千億，合同額也是連續兩年過千億，土地儲備是6770億元，總收入是605億，同比增長了113%，毛利率是24%。

這組數據在當時足以吊打大部分房企，但這在融創內部僅僅是一個西南區域創造的成績。

但孫宏斌萬萬沒有想到的是，短短一年時間，當危機襲來，看似一片欣欣向榮的西南區域卻給了他最致命的一擊。

彼時數據顯示，在西南區域共計5217億元土地儲備當中，問題土儲貨值高達1770.5億，佔比34%，這些問題包括了環保督查、政策限制等。

不僅如此，西南區域的大量併購，成為了拖垮融創資金鏈條的最大導火索。

至於遲迅，作為華北掌舵者，在堅守融創天津大本營方面曾立下汗馬之功，但過去幾年，融創華北區域業績下滑與管理問題亦集中顯現。

業績受挫的確讓孫宏斌備受打擊，但讓他更為失望的是，或許是原本志同道合的兄弟們，早已“道不同”。

據瞭解，今年年初，坊間傳聞稱，商羽、遲迅雙雙失聯，其中原因均與反腐舉措有關。

兩人的離開，意味著孫宏斌過往江湖義氣式的粗放管理體系，開始土崩瓦解。

在今年3月分債務重組說明會上，孫宏斌亦曾坦言稱：“追求規模的慣性讓公司在投資上過於樂觀和激進，在管理上也存在授權過於下放等問題，導致安全墊不夠厚，沒能經受住這一輪考驗。 ”

商羽、遲迅的離開，讓孫宏斌開始反思過往管理模式的利弊。 而此次孫喆一的接班，或許是一個極為明顯的信號。 這意味著，伴隨融創十餘年的“兄弟幫”管理模式開始發生轉變。

故人猶在，但一切又物是人非。

最近一段時間，張華多次輾轉於北京、上海、海南等地，尋找優質的物業資產，“看了不少專案，有的已經在談了”。

張華是內蒙古一家民營煤炭企業的駐外負責人，平時的工作是對接各類業務。 今年下半年，老闆交給他一個新任務，留意一線城市核心物業資產，要求只有一個：稀缺。

剛開始，張華把考察的重心放在了北京和上海，後來又拓展到海南。 張華介紹，早在2022年，陝西、內蒙古等地的煤老闆已經開始巡獵核心物業資產，金茂北京威斯汀大飯店、雅居樂清水灣的3家度假酒店、上海的中糧海景壹號公寓、富力香水灣萬豪酒店等一系列資產已經被煤老闆們收入囊中。

煤老闆——這是一個標籤性很強、卻格外低調的群體，經濟觀察報前後聯繫了多位煤老闆進行採訪，對方均婉拒。 某種程度而言，他們更願意「悶聲發財」，而不願「拋頭露面」。。

一位長期觀察煤炭產業資本的業內人士告訴經濟觀察報，煤老闆本來是諸多行業中的一員，但由於歷史上煤老闆各種行為爭議較大，而且煤炭本身又是暴利行業，“很多人都出過事，沒出事的一般都不願被人關注，無論盯上你的人，還是盯上你的錢，基本都沒有好事”。

一、稀缺物業

以41.4億元成交的上海中糧海景壹號公寓，已經於11月底完成過戶，交易對手為上海邕鵬實業有限公司（以下簡稱“上海邕鵬”）。 該項目位於上海陸家嘴(8.910-0.13, -1.44%, )，貝殼二手房信息顯示，掛牌價高達29.4萬元/平方米。

天眼查顯示，上海邕鵬的股東為余虹澤和劉彥操，二人均為來自內蒙古鄂爾多斯(9.7000.11, 1.15%, )的煤老闆，其中余虹澤名下有內蒙古明滿能源等多家企業;劉彥操為鄂爾多斯匯峰煤炭等多家能源企業的法人代表。

今年10月，中國金茂通過北京產權交易所掛牌出售北京金茂威斯汀大飯店，專案最終被北京渤海潤澤商業管理有限公司（以下簡稱“渤海潤澤”）以28億元獲取。

渤海潤澤的股東為石翠和蘇福蛇兩名自然人。 經濟觀察報獲悉，二人背後是陝西榆林府谷縣的中匯集團，這是一家從事煤炭開採、洗煤、煤化工等業務的典型煤炭企業，在府谷等地還開發有房地產專案。

與北京和上海相比，陝西和內蒙古的煤老闆在海南的酒店資產交易市場更為活躍。 海南地處熱帶北緣，具備獨一無二的旅遊度假資源，成為受到煤老闆青睞的資產。

海南香水灣富力萬豪酒店，今年8月更名為香水灣萬豪度假酒店。 酒店業主方也從原來的富力地產變更為海南納旭源實業有限責任公司（以下簡稱“納旭源”）。 納旭源與渤海潤澤一樣，也來自陝西榆林。

同樣被出售給陝西煤老闆的五星級度假酒店還有清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店，接手方為海南蘅遠投資有限公司，其背後股東王博、王鵬在陝西榆林地區擁有多家煤礦及煤化工企業，在銅川和西安也有新材料相關企業。 交易已經於2022年12月左右完成。

2022年下半年，在巨大的償債壓力下，雅居樂將海南清水灣的3家度假酒店悉數出售。 一位接近交易的人士透露，3家酒店的買家均是來自內蒙古的煤老闆。

清水灣萊佛士度假酒店是雅居樂在清水灣最高端的酒店專案。 工商資料顯示，2022年底，該酒店業主方已經變更為錫林郭勒盟蒙東能源發展有限公司，蒙東能源的主要業務有煤炭開採、運輸、倉儲和銷售。

清水灣雅居樂假日度假酒店則被鄂爾多斯市烏蘭煤炭集團收入囊中。 烏蘭煤炭集團是內蒙古30戶重點煤炭企業之一，全國民企500強，全國煤炭工業100強，旗下煤礦超過10家，年產值75億元。

一位熟悉交易的人士透露，海南度假酒店的賣方幾乎都是房地產企業，由於房企急需資金，酒店價格相對便宜。 以海南某酒店為例，建造成本18億元，開業不到10年，最終售價13.6億元，相當於在成本價基礎上打了7.5折。

這些度假酒店資產，雖然成交價格相對便宜，但付款條件也高。 以上述13.6億元成交的酒店為例，業主要求一次性付清13億元，多數買家並不具備如此強大的現金籌集能力。

流動性緊缺的房企與不差錢的煤老闆一拍即合，構成大宗資產交易中一道獨特的風景線。 張華說，只要付款條件好，任何優質稀缺的資產都有可能拿到。

顯然，煤老闆與開發商的故事才剛剛開始。

二、篩選標準

所謂稀缺資產，不僅需要具備唯一性，還需要達到收益率指標。 在房地產上行年代，稀缺物業資產的交易頻次不高，對資本方來說，往往是可遇而不可求的資產。

2022年以來，隨著房地產流動性風險影響日漸加深，為避免違約及補充流動性，一些還未爆雷的房企開始將核心資產擺上貨架。 經濟觀察報瞭解到，碧桂園已把全部酒店資產列入出售名單。

對房企來說，酒店屬於重資產，雖然每年可以產生一定的利潤，但相對於巨大的資金缺口，無疑是杯水車薪，而且遇到市場不好時，酒店還會出現虧損，拖累整體業績。 在這種情況下，將資產變現成為企業的理性選擇。

一家商業銀行的投行人士介紹，今年以來，由於房價下跌，引發大宗資產價格出現較大幅度震蕩，“像上海一些外資持有的商辦資產，基本都是以2019年價格的7折出售，依然無人問津”。

這時，手持巨額現金的煤老闆出現，為部分房企帶來一絲光亮。 據悉，目前正在掛牌的上海華僑城寶格麗酒店，也被煤老闆盯了很久了。

煤老闆的現金實力為何強悍？張華介紹，煤老闆的資金主要來自兩個方面：第一，日常經營產生的大量現金，煤炭等礦產資源挖出來就可以賣，多是現金交易。 尤其是遇到煤炭價格上行期，資金積累速度更快。

第二，最近幾年，煤炭行業一直在去產能，部分民營煤礦被國有煤礦或央企能源集團兼併，煤老闆可以一次性變現一筆不菲的現金。

數十億現金趴在帳戶中，煤老闆有把錢儘快投出去的訴求。

從資金回報率來看，煤老闆並不追求多高的收益率，但對現金流動性要求比較高，“必須是個現金奶牛，需要錢的時候可以騰挪一筆出來用，收益高點當然更好，但低一點也沒關係”，張華說。

按這樣的要求，當前市場上，煤老闆可以放心將錢投出去的專案並不多，沉澱的大量現金，除了參與當地招商引資，其餘主要投向了高新技術產業和稀缺的物業資產。

張華說，高端酒店通常由第三方國際知名酒店集團運營，運營進入穩定期后，只要不出現諸如疫情等極端情況，高端酒店可以產生穩定而持續的現金流，完全符合煤老闆“坐享其成”的訴求。

相比較而言，同樣是持有性資產，購物中心和寫字樓運營過程中的風險更大，而且要考慮出租率和租金收繳率等瑣事，所以，即便是一線城市核心區的高端寫字樓和商場，也很難獲得煤老闆的青睞，他們更喜歡穩定和持續。

張華說，雖然整體看上去，煤老闆都在收割稀缺物業資產，但具體到每個煤老闆身上，其購買大宗資產的預算並不多，“一次只能購買一宗，像北京、上海和海南，最終只能選一個”。

三、投資路線演變

在北京房地產市場上，至今仍流傳著「煤老闆用蛇皮袋背著現金，坐公交車到處掃樓」的傳說，一次性購買一層、一個單元、一棟樓甚至是幾棟樓的豪舉，作為坊間談資長時間地鐫刻在房地產史上。

煤老闆作為一個群體標籤真正誕生始於2002年，當年國家停止發佈電煤指導價，實行市場定價，煤炭價格進入一輪鼎盛期。 煤炭價格上漲吸引大量資本進入，煤老闆開始大量湧現。

2008年前後，因持續不斷的煤礦事故，山西掀起一輪煤炭資源整合行動，經過這場整合，山西礦井總數減少6成，煤礦主體從2200多家減少至130家。 曾經風光一時的山西煤老闆退出歷史舞臺。

經歷整合后的山西煤老闆，一部分移民到國外，一部分轉型投入到實業中。 2008年之後，山西煤老闆從養殖業到製造業，從金融到互聯網，從影視到文娛，成為資本市場一股不可小覷的力量。

2016年，國內開啟新一輪煤炭去產能，在淘汰掉小礦、貧礦、落後產能等煤礦后，整合后的煤礦開始資訊化和數位化改造，使得礦難的問題得到一定解決，煤炭行業進入一個全新的發展時代。

內蒙古和陝西煤老闆是繼山西煤老闆之後新崛起的一個群體，不同於山西煤老闆，陝西和內蒙古的煤老闆很少出圈，他們從事的也多為煤炭相關行業，以及與實體相關的產業。

以內蒙古烏蘭煤炭集團為例，其業務除了與煤炭相關的產業外，還包括化工、建材、酒業、房地產、路橋、農牧業、機械製造等多個產業。 張華所在的煤炭企業規模不及烏蘭煤炭集團，但涉獵的產業也差不多。

收購清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店的海南蘅遠投資，其實控人在陝西涉足的行業，除了傳統的煤炭及相關行業，還有飲品、房地產、新材料等產業，雖然曾短暫涉入影視和文化傳媒，但很快就退出了。

張華說，煤老闆雖然普遍文化程度較低，但商業敏感性很強，對政策宣導的或風口的產業，他們都願意嘗試，一旦市場有風吹草動，他們很快會撤退得乾乾淨淨。

近年，隨著煤二代、煤三代的登場，煤老闆的投資思維逐漸打開，“很多人都是從國外留學回來的，知道哪些行業是未來的朝陽產業，哪些資產是常青樹”，張華表示，充足的現金總是讓他們能夠獲得性價比更高的資產。

張華介紹，因為有些行業目前看不懂，加上大環境不景氣，很多煤老闆還在觀望，比如新能源、積體電路、生物醫藥等產業，很多煤老闆比較看好，但因為缺乏深入瞭解，又不敢貿然殺入。

作為一個曾經爭議較大的群體，經過幾十年的洗禮，煤老闆的諸多神秘光環也在逐步褪去，隨著民營資本陸續從能源行業退出，張華說，“他們很有可能是中國最後一批煤老闆了，雖然這兩年收了不少資產，但外界關注的並不多。 ”

一到年底，廣州的“硬菜”也一次性拿出來了。

前段時間，廣州陸續掛出了幾宗待拍地塊。

其中最受關注的，莫過於琶洲西區冒出的一宗新宅地

琶洲西區331地塊。

我敢說，這塊地的出現，極可能刷新廣州土拍的樓面價成交記錄。

這塊地於琶洲

意味著什麼？

琶洲西區331地塊身處琶洲西區核心地帶，距離地鐵磨碟沙站僅約200米（數據來源：百度地圖），周邊一眾總部基地環繞，與琶洲近年的標杆豪宅琶洲南TOD、琶洲•樾做鄰居。

而且琶洲西區331地塊，極有可能是琶洲核心區最後的宅地。

一方面，琶洲的宅地供應向來稀缺，近10年來，琶洲核心區內僅出讓過2宗宅地（數據來源：中指院）。

另一方面，去年琶洲就官宣，片區內禁止商業房地產開發，意味著以後琶洲幾乎不可能再有新增宅地出現。

實際上，琶洲西地塊原本是商業性質，今年9月突然調整了規劃，才拆分出了一塊宅地（資訊來源：廣州市規劃和自然資源局）。 因此，地塊名義起拍樓面價已經高達4.7萬/平！

而且據我們瞭解到，已經有不少實力房企對這塊地表現出極高的意向，比如保利、珠實、華潤等等。

加上廣州今年取消了土拍最高限價，所以這塊地極有可能刷新廣州的最高樓面價。

有小道消息稱，已經有開發商做過測算，即便地塊樓面價去到6萬/平以上，也依然有能拿下的空間。

原因無它：

琶洲買家對於高品質新盤的需求量與溢價承受能力都非常高。

作為科創時代廣州當之無愧的產業高地，如今的琶洲已經彙聚了騰訊、阿裡巴巴、小米、科大訊飛、三七互娛等39家行業巨頭及超35萬家企業。

2022年，琶洲完成投資260.54億，營收約4040億（數據來源：羊城晚報），憑一己之力扛起了廣州數字經濟的大旗！

未來，琶洲將與珠江新城、國際金融城共同組成“國字頭”平臺——廣州人工智慧與數字經濟試驗區，成為廣州在城市競爭賽道上致勝的“王牌”。

高精尖產業和人才的彙聚，更讓琶洲積累了大量的高端居住需求，疊加得天獨厚的濱江景觀資源，琶洲已成為當下樓市當之無愧的價值制高點。

可以預見的是，無論琶洲西區331地塊最終被誰拿下，大概率都會打造為高端豪宅產品。

事實上，琶洲近兩年的高端住宅領域可謂臥虎藏龍。 而其中公認的兩大豪宅標杆——琶洲南TOD及琶洲•樾，都出自越秀地產之手，面世以來在廣州的豪宅市場近乎“孤獨求敗”！

今年以來，琶洲南TOD賣出135億貨值，以斷層領先之勢，成為當之無愧的全市No.1！

而琶洲•樾在今年5月份首開時，高總價的高區單位更幾乎「秒光」！首開至今僅半年時間，專案就賣出25億貨量（數據來源：中指院）（網簽數據，存在一定滯後性），與琶洲南TOD雙雙領跑廣州豪宅市場！

就拿琶洲•樾來說，專案單價已經去到11-15萬/平，套均總價高達3000萬，仍賣出“剛需流速”！短短半年已臨近收官，僅剩少量單元。難怪各大開發商都想搶琶洲西地塊。

而最近我們又打聽到一個重磅消息：

琶洲•樾將於近期首開示範區，這也是越秀地產樾系產品示範區的首次開放！

千呼萬喚始出來，它會如何顛覆人們對於琶洲居住高度的想像？

我們率先拿到了琶洲•樾的示範區諜照，接下來讓我們一起一睹為快！

超前劇透！

沒想到，公區還能這麼做！

作為越秀地產最新TOP級樾系產品，“樾系”走的是“高定路線”。

請來國際級大師設計天團，為高階買家帶來在城市與自然間平衡的生活美學解讀，才是它獻給廣州的驚喜。

秉持著對高定作品的期待，讓專案一直成為全城目光的聚焦點。

越秀地產樾系產品發佈會

在首探琶洲•樾實景區之前，我們心中一直有一個疑問：

什麼是“高定住宅”？琶洲•樾又會如何打造“高定住宅”？

而當我們代入業主視角，感受到琶洲•樾細膩而溫潤的生活場景構建之後，所有的疑問頓時豁然開朗：

“高定”從來不是對過往的模仿或複製，而是通過從表面到內裡的細節呈現，為塔尖精英階層們帶來與世界接軌的新派生活。

因此，琶洲•樾為我們帶來了廣州市面上前所未見的新派科技豪宅，帶來一場高端住宅理念的顛覆。

新派科技豪宅，新在哪裡？

如今，世界前沿的超級城市如紐約、倫敦、東京的豪宅圈中，流行一個概念：

Urban Living有三重含義。

第一重，來自城市與建築的共融共生。

琶洲不僅是城市的新中心，被珠江環抱的自然稟賦，更賦予它能夠承載更豐富的生活內涵與自然的生命力。

紐約中央公園之所以受到世界名流追捧，正因它詮釋了繁華都市與自然自我和諧共處的「昂貴寧靜」。。

而在城市科技中心裡塑造一處「歸心之所」，正是琶洲•樾作為新派科技豪宅想帶給廣州的“隱奢感”。

第二重，來自建築賦予的“生活自由”。

對於城市塔尖精英圈層來說，他們希望將日常生活場景的覆蓋範圍做一次“極度濃縮”，就像住五星級酒店一樣，無論是日常健身、聚會、社交或是休閑場景，不用邁出酒店大門就能夠實現。

琶洲•樾詮釋的Urban Living，是在住宅之外，為業主創造更豐富的生活方式空間，業主的生活是極度私密、便捷的，不用風塵僕僕地奔波在“生活的必須”裡，而是讓“生活的必須”主動向你靠攏。

第三重，來自建築與生活審美的精神共鳴。

正如瑞士銀行《2023億萬富豪報告》顯示，這類人群的置業需求，早就超脫了地段、產品、園林。 換句話說，他們更重視匹配的圈層與生活格調。

正如高定作品為消費者的量身定製與獨一無二，塔尖人士所求，無非是一個契合他們生活審美，尊重他們生活感受的居所。

而我們在此次琶洲•樾首開的實景會所中，感受到了Urban Living在廣州的首次落地，它甚至給傳統的社區生活場景，帶來一場徹底的顛覆。

第一層顛覆，在於對私密感的凝練。

我在廣州看過許多豪宅，但大部分會所都是地面建築。

但在琶洲•樾，會所做了下沉式設計，外界根本無法窺探業主的私人生活。

而且會所與住宅之間，可以通過連廊互通，未來無論是健身、聚會等需求，業主下了樓就能在私密會所中享受“私人服務”，不用踏出社區半步。

在這個「絕對私密」的會所裡，琶洲•樾為業主凝練出一個專屬的私密圈層，將世俗窺探的目光，通通隔擋在外。

第二層顛覆，更在於對以往會所功能形式的突破，帶來更為定制化的場域服務。

一般來說，傳統的住宅會所打造，只停留在提供“活動空間”。

但是琶洲•樾開創性地將會所深化到了為業主提供“服務”的層面，讓會所主動去匹配、服務業主的社交需求。

琶洲•樾會根據業主不同的社交喜好，去做會所空間的細化。

在琶洲•樾的會所中，分出了許多不同的功能場景，比如健身房、Party room、瑜伽室、會客廳等等，業主們可以在會所中享受到更專業化、更細膩的服務。

什麼是城市精英階層最寶貴的東西？是時間。

而當琶洲•樾把服務場景做了高精度凝練之後，將為業主帶來前所未有的便捷生活方式。

我們有一個粉絲，是世界500強公司的上市高管，他經常跟我們說的一句話就是：

忙得沒有時間去感受生活。

在他看來，感受生活需要付出太多額外的時間成本了。無論你想去健身、想去聚會，都需要對一天內的其他時間做更詳細的劃分。

但在琶洲•樾，這種煩惱將不復存在。當家樓下的會所裡，就有專業級的健身房、瑜伽室，就有不輸星級酒店服務的party room，會客廳時，一個想法從誕生到實現，都只不過是下個樓的時間。

而且由於預先做了場景細分，相當於琶洲•樾也提前為有著相同興趣愛好的業主們做了社交圈子篩分。

試想一下，在外面都是跟陌生人一起上瑜伽課或健身課，難免有些拘謹。 但在琶洲•樾的會所裡，真正做到了“談笑有鴻儒，往來無百丁”。 跟同圈層的人有著相同的興趣愛好，是不是更能促進社交圈的形成？

換言之，未來琶洲•樾的業主，隨時隨地都可以跟同圈層、同樣興趣愛好的鄰居朋友“組局”，不必擔心工作、時間等帶來的“幹擾項”。

社交可以變得私密，這句看似矛盾的話，卻真實地在琶洲•樾的會所中實現。

細膩的空間營造，只是營造新派科技豪宅所需要的“材料”。

琶洲•樾“新派科技豪宅”的內核，在於對業主個人化需求的滿足和“隱奢”生活形態的深度滲透。。

首先，是貫穿了整個公區空間的五星級酒店同款歸家儀式感。

比如業主歸家的入口，專案打造了五星級酒店式同款的環形落客區。 金屬造型的天花搭配內嵌燈帶，營造出沉甸甸的歸家質感，歸家的儀式感在正式進門前就已經拉滿。

自然紋理石材搭配金屬板的挑高門廳如屏風一般沉穩，仿佛一個隨時為業主等候的酒店管家，幫你隔除外部的城市喧囂，“護送”你進入私人空間。

在業主整個歸家動線中，儀式感從未缺席，生活在琶洲•樾，處處都縈繞著潤物細無聲的隱奢感。

其次，滲透到每一個生活細節的五星級酒店同款服務，為業主帶來“不被打擾的服務”。

琶洲•樾引進了越秀服務分級體系塔尖、有金鑰匙加持的臻越服務，為業主帶來五星級酒店同款的物業服務！

金鑰匙服務素來被譽為「服務皇冠上的鑽石」，據說上海半島酒店之所以是政客名流下榻首選，正因其配備3名金鑰匙禮賓司！

越秀臻樾服務

而在琶洲•樾中，臻樾服務為業主營造了全週期、全維度的服務範圍。

比如臻樾服務推出的前置服務包，甚至覆蓋了業主入住前需要的服務，比如入戶保潔、零星維修、戶內安全檢查等。

更貼心的是，針對不同需求的業主，臻樾服務更提供了全維度的服務內容。

比如為老人提供陪同外出、代購、日常探望等一系列服務，為小孩提供安全防護、教育引導、碰撞處理等服務，甚至連新手媽媽孕期、育兒期的注意事項，都會提供照拂。

而琶洲•樾在會所中引進的臻樾服務，更為業主帶來管家級的服務氛圍。

舉個例子，相信大家都有過這樣的困擾：

偶爾有家族聚會或家庭宴請的需求，卻擔心幹擾家庭的生活隱私。

而在琶洲•樾會所中的party room，配置了嘉格納冰箱、紅酒櫃、烤箱等，不僅可以滿足業主的不同社交需求，而且臻越服務團隊還能提供全流程的待客、禮賓、宴會等高規格服務。

偶有舉辦好友酒會、孩子生日會等需求時，party room無疑是一個絕佳的場所，既私密，又能免去家人奔波，還有五星級酒店同款服務，待客儀式感拉滿。

週末，還能約鄰居一起到party room裡，來一場優雅的“烘焙下午茶”。

你會發現，琶洲•樾締造了一種恰到好處的隱奢氛圍——體貼卻不逾矩，剛剛好的儀式感充斥在業主生活中的每一個細節，這種細膩感，就像曼哈頓豪宅圈名言的真實寫照：

“門衛們總會知道住戶們什麼時候起床，什麼時候車子來接，他們喜歡自己開門還是由門衛來開。 ”

最後，作為新派科技豪宅，自然也有「黑科技」服務業主的日常生活。

比如專案配置華為全屋智慧設備系統，無論外出、歸家、休憩等生活場景，都可以“一鍵切換”。 還有室內智慧溫室調節系統、飲用水三重凈化系統等，甚至在車庫、電梯廳等公區空間也搭載了新風系統，為業主時刻營造“恰好”的生活氛圍。

最後，作為新派科技豪宅，琶洲•樾更為廣州的生活美學，帶來全新的藝術表達。

比如此次開放的實景示範區，就濃縮了兩位藝術大家的美學之作——

會所設計出自專注頂豪會所及頂奢酒店設計的於昭之手，而園林設計則請來國際景觀設計巨匠小林政彥操刀。

兩位國際巨匠強強聯手，以東方美學為題，打造了一個“以小見大、移步異景”的會所與園林。

會所與園林各有風格，但又互相融合，宛如一個層層嵌套的牙雕套球，每一層都有不同美感，卻又一脈相承，相互統一。

會所中用了大量屏風與落地玻璃的設計，靈感源自蘇州最古老的園林——滄浪亭中的翠玲瓏，將滄浪亭裡“綠楊白鷺俱自得，近水遠山皆有情”的意境呈現得淋漓盡致。

而透過會所的大面積玻璃，綠意盎然的大師園林赫然出現眼前，此刻仿佛成為一幅東方山水畫懸掛其中。

但在這幅畫作裡，一切又都是流動的：

潺潺流水沿著疊石跌落，黑山石行雲流水的紋理，與兩側立體的植物形態相配，已將山川湖海的壯闊，濃縮于這方天地。

此刻，會所與園林產生了奇妙的互動，共同造就“以小見大，移步異景”的東方美學。

會所中，還運用了許多關於“玉”的元素，營造波光流轉的靈動空間。

一踏入會所大堂，目光自然會被專案特意定做的藝術裝置樾玲瓏吸引，由大量極薄的玉石飾面和金屬連接件連綴而成，陽光與燈光灑下來，被分割成躍動的波光，讓整個空間籠罩上一層琉璃的質感。

比如會客區的背景屏風，靈感來源於樾玲瓏的玉石切面，不失溫潤的同時結合金屬描邊，宛如一幅巨型螺鈿。

甚至連屏風的連接處，也模擬了玉扳指的形態，在光影的投射下，雕欄玉砌，碧玉流光。

越禪意的置景方式，越考究材質與造園功底，而琶洲•樾“以小見大”的設計背後，是對細節、變化的極致追求，才在方寸之中，窺見世界大千。

也讓琶洲•樾為這片土地，帶來一場驚豔的生活美學顛覆。

好了，對於琶洲•樾的實景示範區，我們先劇透這麼多。 近期項目的實景示範區也會正式與大家見面。

據瞭解，屆時在專案還會舉辦張大千、齊白石、徐悲鴻、關山月、吳冠中、林風眠，6位國畫大師的7幅真跡展覽，不僅得以近距離鑒賞大師作品，同時還有豪車展鑒活動。

屆時我們也會親臨現場參觀，並且第一時間跟大家分享參觀感受。 歡迎大家到琶洲•樾“偶遇”我們，也親身感受項目實景示範區帶來的驚喜。

野村證券中國首席經濟學家陸挺上周五(8日)在2023滴水湖新興金融年度大會上表示，明年中國經濟增速預計達到4%左右。
　　
陸挺坦言，過去幾個月，政府在政策端繼續發力。但是目前來看，經濟下行的壓力確實客觀存在。
　　
他表示，挑戰主要來自以下幾方面：一是消費在未來幾個月反彈的力度可能會慢慢變小。二是在房地產方面，儘管過去幾個月已經看到了好轉苗頭，但是各方面的指標顯示，房地產最艱難的時候還沒有過去，房地產企業面臨的流動性比較緊張，房地產投資相對來說也比較弱。三是全球經濟下行問題，美國、歐洲、日本接下來都很可能出現經濟增速的進一步下滑，明年中國以外的全球經濟增速相對於2023年也會明顯下降，這會對中國出口造成一定的向下壓力。四是在新能源汽車、電池、太陽能光伏等行業，今年中國企業無論是在產出還是投資方面都取得了非常大的成就，但有些領域出現了產能過剩的現象，導致部分原材料和終端產品的價格快速下跌，可能會影響明年的投資增速。
　　
陸挺又指，在這麼多的挑戰之中，也要看到機會，具體體現在以下幾個方面：第一，房地產市場明年或迎來出清機會，如果隨著關鍵問題解決，房地產市場有望觸底反彈。第二，基礎設施建設方面，結合今年年底增發的國債，再加上明年更加積極的財政政策，將帶來基礎設施投資的回報上升。第三，新興產業的投資方面，中國企業在不斷地創新，調整產品的布局和供給結構，這也有助於國內經濟取得一個新的平衡。

中澤豐國際(01282)公布早於11月中旬在中國以掛牌拍賣方式發售江西省贛州寶能太古城第五至第二十三層的酒店、餐廳及辦公室，總建築面積約29553平方米，以及134個停車位，最新公布中標人為獨立第三方Xie Tingui旗下贛州通泰文旅產業公司，雙方於上周五(8日)訂立買賣協議，總代價約1.16億元人幣（約1.3億港元）。
　　
該公司預期出售錄得初步虧損3476.7萬元人幣（約3875.9萬港元)，而扣除估計稅款及開支約663.4萬元人幣後，估計所得款項淨額約1.1億人幣，將償還公司債券及集團短期債款所產生的本金及利息。

李寧(02331)公布，以22.08億元向恒基地產(00012)收購持有北角電氣道218號商業大樓「港匯東」物業的Vansittart Investment Limited全部股權及承接轉讓銷售貸款約5.9億元。該集團指，代價將以內部資源撥付。
　　
該集團指，物業為一整幢樓宇，總佔地面積約9600平方呎，總建築面積約14.4萬平方呎。樓宇包含22層商業/辦公空間及兩層零售區域。各物業租戶均為獨立第三方。Vansittart去年度虧損8036萬元，去年底資產淨值約27.3億元。獨立物業估值師評估該物業於本月5日估值24.6億元。
　　
該集團指，擴展於香港業務營運將有助擴展國際業務，因而具有重要策略意義，而購買物業用作香港總部展現對於香港業務前景充滿信心，標誌落實執行加強國際業務發展計劃。

新城發展(01030)公布，11月銷售金額約50.03億元（人民幣．下同），跌23.4%，銷售面積約68.8萬平方米。至於首11個月累計銷售金額約712.27億元，跌約35%，累計銷售面積約902.7萬平方米。
　　
該集團指，出租物業共158個，建築面積約1473萬平方米，11月租金收入約9.6億元，商業運營收入10.3億元，11個月累計租金收入約95.1億元，累計商業運營收入約102億元。

中國金茂(00817)公布，11月銷售金額約100.3億元（人民幣．下同），跌29.9%，銷售建築面積約90.2萬平方米。至於今年首11個月累計銷售金額共計約1320.3億元，跌約4%，以及累計銷售建築面積約765.2萬平方米。
　　
該集團指，於11月30日錄得已認購但未簽約的物業銷售金額共計約34.9億元。

內地房企一旦被本港法院頒令清盤，清盤人如何處置其內地資產成為一大難題。德勤中國副主席黎嘉恩指出，香港與內地的司法制度很大程度分離，就香港債權人而言，公司清盤時，一定先處置相關境外資產；2021年5月起內地與香港法院互認破產程序，在上海、深圳及廈門作試點，不過至今案例不多，實際在港僅有6宗申請個案，已獲批准的案件只有德勤在處理的2宗，就算獲互認，香港的接管人仍要依照內地法律行事，不能沿用香港法律處理。

境外股東索償排序最末

就內房清盤案件，境外債權人的權益通常較境內債權人差，黎嘉恩解釋，一般而言，香港債權人主要分為兩種，一種是在港舉債再借入內地，另一種是在港以股東身份向內地公司注資。如果是直接借入內地，清算償付時其實有機會與境內債權人平分發還，因為也屬於境內子公司的債權人之一。

他續稱，境外股東身份的待遇較差，要境內子公司及債權人完成索償後，才會向股東分配，排序殿後，「若公司資不抵債，股東很大機會沒有（賠償），因為要境內債權人百分百清償後，才到股東收錢，故如能賣出所持投資，不排除可收回少許本金。」問及現時有沒有人仍願意接手這類投資？他說，要視乎清盤人的能力，德勤有處理過作價不錯的交易。

清盤分發資產時，首先是支付清盤人費用等一般開支，然後償付員工及結欠政府的款項，之後才到無抵押債權人、股東；至於有抵押債權人則獨立處理，能自行處置抵押品而毋須理會其他債權人的情況。

內房被頒令清盤後，並無概括而言用多少時間便能完成整個過程，惟若公司不配合處理相關工作，便要花費較長時間。

次輪速沽304戶 8天累套逾33億

新地（00016）天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST繼續成為新盤市場焦點所在，項目在過去周六（9日）作次輪銷售310伙，即日賣出304伙，另售出1個首批餘貨單位，全日共沽305伙。8日內作兩輪推售已累沽643伙，套現逾33億元。發展商乘勢加推273伙，折實平均呎價12706元，有機會本周末作第三輪銷售。

YOHO WEST過去周六次輪推售322伙，其中公開發售310伙，餘下12伙作招標發售。該盤共截收16176票，若以價單形式發售的310伙計，超額認購逾51倍。新地副董事總經理雷霆表示，YOHO WEST周六次輪推售成績可謂愈賣愈旺，持續火熱，即日沽出304伙，佔推出單位逾98%。連同周六即日售出1伙貨尾，全日共售305伙。該盤在本月2日進行首輪開售，過去周六共兩輪銷售，8日內累售643伙，套現逾33億元。

新地代理總經理胡致遠指出，YOHO WEST次輪銷售熾熱程度更勝首輪，有近6組買家購入兩個單位，平均每組買家斥資約1000萬元，最大手買家以約1200萬元購入3房及2房各一伙，3房單位為自住用途，2房作長線投資。次輪買家有40%來自元朗及天水圍區，另外新界其他區份大概佔三成。買家除了是本地居民之外，有約5%為專才。

修改價單 部分提價1至3%

YOHO WEST昨日上載第5號價單，共推出273伙，涵蓋開放式至3房戶，包括8伙特色單位，實用面積245至596方呎，折實售價由321.73萬至895.08萬元，呎價由10569至15776元。是次折實平均呎價為12706元，較第4號價單折實均價12593元高0.9%，胡致遠稱定價差距主要反映景觀及座向有別。

另外，發展商亦修改該盤第1及第2號價單，把部分2房及3房單位提價約1%至3%，個別單位已兩度加價，累積增幅最多達5.5%。

雷霆稱，由於向隅客眾多，YOHO WEST有機會本周末作第三輪銷售。而樓市利好因素一直強化，美國息口勢回落，加上中港經濟復甦，集團九龍東啟德跑道區的天璽．海可望明年初推出。

YOHO WEST位處天恩路1號，提供1393伙，實用面積245至1073方呎，預計落成日期2024年9月底。

而全港一手市場過去周末兩天（9日至10日）共錄得327宗成交，較前一個周末約362宗，按周減少35宗或9.7%，但連續兩個周末新盤成交量仍有逾300宗。

晉環撻訂貨兩年半平459萬

路勁基建（01098）旗下路勁地產牽頭發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第1期晉環周末兩天共沽2伙，當中2A座5樓D室，實用面積571方呎，2房連416方呎平台，成交價1703.1萬元，呎價29827元。該單位曾於2021年5月以2161.9萬元售出，但在本月初終止交易，最新成交價較兩年半前低458.8萬元或21.2%。

一手豪宅交投氣氛不俗，根據統計，12月首10日已錄最少5宗樓價5000萬元以上的一手成交，佔上月全月17宗近三成。當中，新地（00016）尖沙咀九龍站凱旋門售出全屋苑最後一伙，成交價近2.2億元。

根據成交紀錄冊資料顯示，凱旋門第2座觀星閣77至79樓B室的「天際獨立屋」，實用面積2682方呎，4房連1265平台，連一個車位，以近2.2億元沽出，呎價82000元。

專業人士7398萬買大學閣

凱旋門於2005年4月開始發售樓花，去年10月重新上載樓書，直至今年3月份錄得重推後首宗成交，最終在約9個月內盡沽全屋苑最後3個單位。

另外一宗大手成交個案為華懋集團旗下西半山豪宅項目大學閣，以招標形式售出2座9樓A室，實用面積1584方呎，為4房雙套間隔，連1個車位，成交金額7398萬元，呎價46705元。據悉，買家為本地專業人士，購入作自住用途。

華懋集團銷售總監封海倫指出，由於大學閣第1座僅餘1伙，因此第2座推出後速沽4伙。而該盤累售28個單位，套現約24億元。

樓市有人快樂有人愁，一個百萬元，兩種極端心情。買家遲9個月上車，可平百萬元購得心頭好，賣方則於3年前高位入市，損手逾百萬元離場。屯門新屯門中心高層海景單位，較低4層單位9個月賣平110萬元，單位3年間貶值22%。

祥益地產區域董事黃慶德表示，屯門新屯門中心5座高層F室，實用面積455方呎，新近以410萬元成交，呎價9011元。參考同座同室的兩宗成交，其中較上述單位低4層，今年3月以520萬元易手，而極低層單位，今年7月造價亦有435萬元，可見新屯門中心樓價一浪低於一浪，遲買有着數。

單位原叫價480萬元，裝修雅致，廳房皆享海景，獲外區首置客青睞，加上業主願減價70萬元，遂拍板買入自住。賣方則於2020年以525萬元購入單位，是次轉手賬面損失115萬元，單位3年間貶值22%。

美孚劈至838萬獲承接

半新樓西貢逸瓏園，近期頻見蝕讓成交。世紀21奇豐物業分區營業董事廖振雄說，屋苑2座中層D室，實用面積676方呎，2房間隔，望內園池景，以820萬元成交，呎價12130元，屬於市價水平。

據了解，原業主於2016年5月以888.04萬元一手購入單位，持貨7年半賬面虧蝕68.04萬元或7.7%。

另邊廂，香港置業分區高級首席聯席董事吳志輝透露，荔枝角美孚新邨二期百老匯街33號低層A室，單位實用面積869方呎，3房間隔，原業主最終損手離場，歷時逾兩年。單位最初在2021年10月叫價1280萬元，至去年中減價至1088萬元，由於市況持續轉弱，近期終狠劈至838萬元脫手，呎價9643元。據悉，賣方於2015年2月以895萬元購入上址，持貨近9年賬面蝕57萬元或6.4%。

全．城滙1039.8萬明賺實蝕

入伙逾5年的荃灣全．城滙一個極高層單位，6年升值3%，為少數這段時期買入賬面獲利個案，但計及使費仍然要蝕。利嘉閣地產高級分區董事譚健偉稱，單位為7座極高層D室，實用面積524方呎，2房間隔，享開揚市景及山景，以1039.8萬元易手，呎價19844元。

原業主於2017年以約1008.6萬元買入單位，持貨6年賬面獲利31.25萬元或3%，但計及釐印費等雜項開支，料蝕約26萬元。

樓市成交仍傾斜於平價促銷的新盤，二手樓繼續處於捱打狀態，三大代理行統計，剛過去的周六及周日（9日至10日）十大指標屋苑交投量只得低個位數，中原地產統計的十大屋苑過去兩天僅得2宗成交，創11周新低，按周銳減66.7%最傷。

新盤平價促銷搶走購買力

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，新盤持續以低價策略推售，令購買力向新盤市場傾斜，短期內二手市道難以扭轉頹勢。

美聯物業統計期內十大藍籌屋苑有3宗交易，連續7周低位徘徊，按周回落50%。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明稱，天水圍大型新盤首輪銷情亮麗，次輪續以低價推出，幾乎即日售罄，預期部分新盤向隅客會逐步回流二手市場，本月整體一手及二手住宅交投會穩步向好。

此外 ，利嘉閣地產總裁廖偉強指出，二手市場因臨近聖誕假期，買賣意欲均不大，相反發展商以優惠價招客，預計短期內二手表現難有突破。該行統計十大屋苑周末兩天有5宗買賣，按周持平。

受用家入市帶動，中原（工商舖）資料統計，11月市場共錄得約224宗工商舖買賣成交，按月回升約14%，成交金額更錄得約102億元，創今年單月新高。

金額102億 今年單月新高

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，11月工商舖市場湧現多宗大手交易，平均分布於工廈、商廈及商舖3個範疇，當中又以商廈市場反彈力度最強，雖然成交量與10月同為26宗，但期內涉及金額57.63億元，按月勁飆約7倍，主要是證監會購入太古地產（01972）鰂魚涌太古坊港島東中心12層所帶動，成交價54億元。

商舖市場11月錄得約66宗買賣個案，涉及總金額約24.13億元，按月分別上升約57%及約2.25倍。

至於工廈方面，11月成交量錄得約132宗，按月微升約4宗或3.1%，成交金額亦按月漲約64%至20.29億元。

潘志明分析，在加息陰霾下，買家入市信心難免有所影響，加上近期股市走勢疲弱，令不少投資者加深保守態度，積極沽貨減磅，亦願意以大幅度調低價格的策略吸引買家承接，許多拉鋸一時的買賣亦得以落實成交，導致11月工商舖物業交投氣氛轉活。隨着大額成交陸續出現，相信將有助激活工商舖市場，12月工商舖買賣交投有望穩步上升。

另外，美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，11月分散業權甲級商廈售價按月下跌約0.3%，期內租金則升約1%。

萬科香港未來一年部署推出兩大新盤，合共涉及逾1,800伙，包括中低密度發展的大埔馬窩路項目。萬科香港董事總經理周銘禧稱，公司樓盤以「好產品、好服務」為本，設計融入當區環境及文化。

繼去年底推出南昌東連方I，萬科香港計劃明年推出規模更大的連方2期項目，涉及約370至380伙，比鄰現時連方I，兩期項目合計涉及逾500伙。「跟連方I純中小型單位不同，連方2期將會有較多大型單位，有機會設有3房戶。」周銘禧稱，預計樓盤可以照顧到無論首置或者換樓需求亦合適。

大埔馬窩路項目 開則多元化

萬科香港明年另一個焦點在於大埔馬窩路項目，項目由公司在2020年7月以37億元投得，可建樓面約78萬平方呎。周銘禧稱，視乎市況及審批預售樓花的進度，預計樓盤將在明年中推出，涉及逾1,500伙，開則多元化，以中小型單位為主。「項目最大特色依山而建，會將建築與自然環境融合，提供多層次的休閒空間。」

至於沙田顯和里項目以及併購得來的牛頭角定富街重建項目，則會在2025年或之後推出，其中顯和里項目目前正在研究採用組裝合成（MiC）建築法或傳統方式興建，目前尚未有定案。

今年政府賣地頻頻出現流標，對於萬科香港在香港的投地部署，周銘禧稱，公司積極尋找合適的投資機會，包括獨資或合資發展，例如早前與永泰 （00369） 合作投得顯和里用地。

打造讓客戶滿意的「好產品、好服務」是萬科香港目標，除了旗下所有擁有或管理的物業均獲得綠建環評金級或以上認證，周銘禧稱，在項目設計上亦追求建築美感，建築外立面會與當區環境及文化融合，例如，連方系列呼應當區濃厚生活氣息與年輕文化，透過設計及商店街為當區注入創新。而北角新落成的The Stellar酒店融合春秧街歷史，考慮當年富商郭春秧希望將該條街興建糖廠的歷史，將酒店玻璃外牆設計成「砂糖結晶」。

至於單位內部則重視實用、人性化，例如西營盤15 Western Street主打較小戶型，利用開放式單位廚房及浴室與客飯廳之間以趟門靈活分隔，提升單位實用性。同時，萬科國內國外的項目已逐步加入智能家居元素，而香港方面則嘗試研發自家物業管理App「萬客會」，利用IoT（物聯網）構造智能家居等。

內地專才客持續加入租務市場，為承租優質單位，甚至即抵港即睇樓即租馬灣珀麗灣海景2房。

美聯高級物業經理凌光盛指，該行促成馬灣珀麗灣8座中層B室租賃成交，實用面積583平方呎，2房，向東南，望海景，獲內地專才以月租1.7萬元承租，呎租29.2元，屬市價。據悉內地專才租客，一抵港，即睇樓即承租，以業主於2009年以355萬元買入價計，現可享租金回報5.7厘。

洪水橋#LYOS 首錄租務

另外，中原分區營業經理吳嘉權表示，火炭御龍山3座低層D室，實用面積554平方呎，2房間隔，望平台花園景，原叫租2.25萬元，議價後以2.13萬元租出，呎租38.4元。租客為內地專才夫婦，見屋苑交通方便，租金合理，即把握機會租入單位自用。以業主於2012年以568萬元購入價計，是次租出單位可享4.5厘租金回報。

而長實 （01113） 洪水橋新入伙盤#LYOS，剛錄首宗租務成交，為2A座高層K室，實用面積282平方呎，1房，原叫租1萬元，外區客為方便返工，並願意繳付1年租金，獲減價700元，至9,300元承租，呎租33元，以業主於2021年以508.1萬元買入價計，現可享租金回報2.2厘。

紅磡何文田山畔為區內年輕物業，間隔和呎數多元化，最矜貴和最罕有非特色單位莫屬，正如介紹單位為一個兼備天台和平台的複式戶，坐擁翠綠遠景。

何文田山畔位於紅磡薈然徑8號，地皮前身為海關已婚關員宿舍，現打造成2座分層大廈，樓高31層，合共提供173伙，實用面積由327至1,857呎，標準戶介乎1房至4房不等，另有10個特色戶。當中1房比例佔最多共有64伙，佔整體約37%，料可吸引單身才俊，而4房戶則佔約23.7%。

1220呎連天台平台 叫3900萬

介紹單位為2座複式戶，實用面積1,220平方呎，另平台403呎和天台319呎，套3房加工人房，連車位叫價3,900萬元，平均呎價31,967元。而單位市值租金為7萬元，回報率約2.2厘。

單位裝修布局務實，兩廳各有千秋，共同點是均為落地窗，配上淺色地磚，令室內份為光亮；而飯廳窗戶恍如掛上一幅風景圖畫，增添氣派。最特別地方，市區綠洲中尚有空中天地（天台和平台），大可以打造私人空中花園。

屋苑設有會所約9,250平方呎，其中之一大特色為設置於會所內的Tea Salon及Library Lounge。何文田山畔鄰近紅磡核心地段，附近設多間民生商店，例如藥房、各式食肆、市政街市等。

物業屬於35校網，小學包括黃埔宣道小學及聖公會奉基小學等；至於中學校網屬九龍城區，享有九龍區最優質的校網，包括喇沙書院和香港培正中學等。

北角半山是本港傳統豪宅地段之一，區內寶馬山花園，樓齡約32年，屋苑有一個銀主盤將推出拍賣，面積843方呎，開價1268萬，呎價約15042元，低市價約31%。
環亞拍賣行發言人表示，寶馬山花園2期11座16樓A室，面積843方呎，開價1268萬，較銀行估價1828萬低約31%，呎價約15042元，將於12月14日（四）拍賣，同場共有61項物業可供競投。

面積843方呎

該單位廳大房大，內櫳保養良好，鋪木質地板，其中，客飯廳屬長形開則，設落地玻璃趟門，連接窗外露台，各個睡房間隔方正，亦有大窗，適宜擺放各式傢俬。客飯廳及睡房均享全海煙花景。

寶馬山花園設有住客會所，設有室外泳池、網球場、壁球場、室內高爾夫球場、桑拿浴室及宴會廳等。

交通方面，屋苑設有來往北角、太古城、銅鑼灣及中環的穿梭巴士，鄰近的寶馬山道巴士總站亦有多條巴士線往來各區。

享全海煙花景

區內街市及大型商場如「港運城」及「北角匯」等可以滿足住客日常生活所需。屋苑小學校網為14，共有11間官津小學，包括北角官立小學，畢業生有機會升讀筲箕灣官立中學、筲箕灣東官立中學、金文泰中學。

此外，區內的香港嘉諾撒學校與番禺會所華仁小學都是大熱學校，兩校畢業生各自都有機會升讀名牌學府嘉諾撒書院，以及香港華仁書院。