太設（2506）第四季起完工交屋量能將逐步放大，新竹總銷9億多元的「陽光四季」1期別墅案近日進入交屋入帳階段，明年則有台北東區小宅案「太平洋敦南麗舍」完工交屋，總銷約9億多元、預售時已100％完銷，太設預計可望分回約4億元；市場預期，在手開發案可望邁向收割期。

太設第四季迎來總銷9億多元的「陽光四季」1期別墅案完工入帳，預售時已100％完銷，正辦理交屋入帳，累計前11月營收已10.84億元，比去年同期大幅成長38％。市場預期，單季業績可望衝高。

太設表示，手中開發案有六筆。其中「陽光四季」1期今年第四季完工，正陸續交屋中，已完銷；「太平洋敦南麗舍」估2024年完工交屋，預售時已完銷，為挹注業績的主力；「陽光四季」2期則規劃分6、7、8三個街廓開發；「宜蘭建業」案今年12月進入申請建照程序。


太設 將推出兩新案
經濟日報

太平洋建設（2506）昨（21）日在法說會中表示，明年將續推「陽光四季」系列之二期新案，以及首筆宜蘭建案；而耕耘多年的北市「雨農市場案」明年進入都更事業計畫、權利變換併送階段，全案若開發完成，太設可望無負債經營。

太設指出，政府陸續祭出抑制房價措施，如《平均地權條例》新修法、限貸令、「囤房稅2.0」等，造成市場成交量縮、交易期變長，惟工料雙漲問題讓房價難以回檔，房市「量縮價漲」，開發商面臨開發成本降不下來的困境。

太設為降低開發成本，以自建案為開發重點。明年有兩大新案推出；耕耘十多年的「雨農市場都更案」今年也邁進一大步、完成事業計畫門檻，接下來將進入都更事業計畫、權利變換併送階段。

台中市明年公告土地現值及公告地價評議結果昨（21）日出爐，全市公告土地現值平均上漲4.36%，公告地價平均上漲5.64%。

台中市「地王」仍由台中新光三越百貨第18度蟬聯，公告土地現值每平方公尺為70.4萬元，換算每坪約232.7萬元，相較今年的每坪227.4萬元，漲幅約2.3%。

台中市明年公告土地現值漲幅4.36%，是自2017年以來的新高。台中市公告土地現值近十年漲幅最高的一年是2014年的24.43%，隔年為11.06%，2016年也有8.02%，2017年降到1.75%，之後漲幅就逐年遞減。

台中市不動產開發公會理事長林正雄指出，明年公告土地現值上漲幅度較高，主要是因為房地產市場景氣升溫，房價愈賣愈高，加上中央頻頻推出打炒房政策，因此建商只好順勢提高漲幅。

台中市地政局長吳存金表示，這次作業綜合考量地價均衡、社會經濟狀況及民眾地價稅負擔能力等原則，應可兼顧稅賦公平及地價的合理性。

地政局指出，公告土地現值為每年調整，作為課徵土地增值稅的依據，內政部政策目標為公告土地現值達市價的九成。

台中市地價及標準地價評議委員會考量近期台中市土地市場價格呈現上漲狀態，公告土地現值依市價變動情形調漲4.36%，調整後明年台中市公告土地現值占市價百分比達90.61%。

地政局提到，公告地價自2017年修正為每二年調整一次，作為課徵地價稅依據。台中市地價及標準地價評議委員會廣納各界聲音，衡酌市民稅賦負擔，評議結果全市公告地價平均上漲5.64%。

板橋浮洲細部計畫通盤檢討案第一階段於2023年12月21日核定實施，將浮洲車站周邊再發展區劃定策略性更新地區、訂定增額容積範圍、配合都市風廊及輕軌景觀廊道規劃建築退縮等規定。透過本次檢討，將降低都更同意比例門檻及提高容積獎勵上限，增加改建誘因及降低整合難度，並藉由公辦都更，作為浮洲地區之都市更新示範案例，期望帶動周邊既有社區翻轉更新，擺脫浮洲地區老舊的印象，全力打造板橋新都心。

新北市政府城鄉發展局黃局長國峰表示，板橋浮洲都市計畫面積共計278.5公頃，其中既有社區之再發展區面積約62.8公頃，透過多元都市更新途徑方式，目前危老案件已核定1案，都更案件已核定6案、1案審議中，另核准立案更新會已有3案，預計多元都更重建面積將達6.8公頃。另考量浮洲車站為未來泰板輕軌與鐵路交會站，為鼓勵都市更新方式改善環境，本次浮洲細部計畫經綜合評估將車站南側兩處區位條件較佳之街廓計2.77公頃劃定策略性更新地區，鼓勵以都市更新方式開發。此外，未來透過整體開發預計取得公共設施用地共約52.9公頃，其中包括8.5公頃之公園、綠地、廣場等開放空間，並配合泰板輕軌預留寬度30公尺路廊，串聯新莊、泰山、五股及板橋亞東醫院，期望提升浮洲地區生活品質及提供便捷的交通系統。

另為因應淨零減碳發展，本次細部計畫除已審議通過之低碳建築獎勵外，也配合修訂建築退縮空間規定，規劃大漢溪及道路系統為主要都市風廊，並串聯開放空間節點，故未來泰板輕軌沿線將規劃兩側各10公尺之景觀人行廊道，以形塑都市風廊及人本交通環境；另為擴大TOD增額容積效益，於浮洲車站及捷運亞東醫院站周邊訂定增額容積適用範圍約46公頃。目前浮洲區徵主要計畫已於2023年10月3日報內政部審議中，細部計畫第一階段增訂策略都更地區於2023年12月21日核定實施，期望透過都更與區徵雙軌併行，讓板橋浮洲地區更新生活機能，為既有社區注入新活力，營造出更優質的宜居空間。

財政部促參司今（21）日表示，截至12月19日，今年民間參與公共建設簽約投資額達1,674億元，全年上看2,200億元，六都招商王競爭激烈，尤其台北、高雄簽約額仍在拉鋸，不到最後一日難見分曉。

今年民間參與公共建設案件中，全球最大半導體設備製造商艾司摩爾（ASML）林口廠簽約金額達268億元，是今年最大案。

促參司長李建賢表示，最新統計至19日，民參案件投資件數共91案，金額1,674億元，包含56件促參案、35件其他法令案件。議約中的潛在案件則有23案、576億元，若順利在年底前完成，全年簽約金額可望上看2,200億元。

截至最新統計，今年已簽約案件中，最大案是財政部國產署在林口的工業設施地上權案，民間業者為ASML，投資268億元，堪稱是ASML在台最大投資，預計最快2026年啟用營運。

第二大案則是高鐵新竹車站特定區事業發展用地開發經營案，投資額264億元，主辦機關為交通部，民間廠商為宏匯、冠德（2520），將打造複合型商辦加車站商場。

第三大案則是捷運金城機廠暨莒光站/加蚋站土地開發案，投資額263億元，主辦機關為台北市政府，由皇翔建設拿下，將打造優質的大型複合式社區。

今年招商結果，將是地方政府新一任首長上任後首張招商成績單，誰能奪下招商王受到矚目。目前以台北市、高雄市最有機會，雖台北市暫居第一，但高雄市議約中案件來勢洶洶，新任台北市長蔣萬安、連任的高雄市長陳其邁誰能勝出，尚難斷定。

李建賢表示，綜整今年民參績效，有別於過去聚焦於文教、交通建設，今年促參類別多元，涵蓋醫療研發、再生水、焚化爐、大型物流中心及綠能循環中心等類型，財政部樂見各主辦機關積極拓展不同案源。

促參司表示，促參法2.0施行滿周年，陸續展現成果，如履約爭議調解已受理六案；財政部已通過「汙水下水道、自來水及水利設施」可採有償PPP辦理，後續還有社宅、衛生福利及醫療設施等，將進行政策評估；新增案源如綠能等，明年也會與相關部會討論重大公共建設範圍。

永慶房產集團今天舉行年終記者會，業務總經理葉凌棋表示，展望2024年，全球經濟緩步復甦，升息循環已到末升段，但國內缺工問題仍在，工資上漲加上碳費開徵，將導致營建成本增加，通膨壓力難緩解，房價也難有下修空間。在經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突與通貨膨脹四大變數影響下，預期2024房市呈「量穩價緩漲」格局，全年交易量估30.4-31.3萬棟之間，較2023年減少0.5%至增加2.5%。

葉凌棋表示，目前各經濟預測機構都預估2024全球經濟成長放緩，但隨著全球消費、貿易需求回溫，有利於台灣出口貿易值成長，加上內需穩定的狀況下，2024年台灣經濟可望谷底回升，但全球貨幣政策將面臨轉折點，全球經濟局勢與貨幣政策走向將是左右全球景氣的關鍵。

而2024國內總統大選結果與台海情勢未來發展，將影響房市表現。此外，俄烏戰爭未歇、以巴衝突仍持續中，加深區域政經局勢的不確定性，全球地緣政治風險難除，雖然全球通膨漸趨和緩，但國內碳費即將開徵，恐推升「綠色通膨」，加上工資上漲，預期國內通膨難降。因此，經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突、通貨膨脹將是影響2024年房市四大變數。

《平均地權條例》今年7月上路後，市場逐漸消化政策利空，預售揭露量又回到單月萬件水準，顯見雖然非自用的需求下降，不過自用買盤交易回穩。據統計，今年10月的預售揭露件數達1萬26件，月增11%，且較去年低迷市況時大幅成長，年增68%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售市場雖然是自用當道，不過整體買氣穩健，若以六都加上新竹地區來看，表現較平淡的是台北市，北市因為房價較高首購比例低，加上平均地權條例還限制私法人購置住宅採許可制，買氣回溫速度不如其他各都，平均地權條例上路也改變預售生態，預售買盤的非自用買盤大幅減少，購買的多以自用需求為主。

統計顯示，全國的預售揭露件數在政策上路前達到高峰，市場有趕上車效應，6月預售揭露1.4萬件，寫下預售揭露以來的單月新高，不過7月因政策剛上路，量縮剩下6,600餘件，之後逐月回溫，10月又重新回到單月萬件水準。

觀察七都10月預售交易量，僅北市年月雙減，主要都會區的揭露量都呈現年增表現，揭露量最高的是桃園市的2,087件，年增90％、月增16%，台中市則是2,045件，月增15%、年增86%，新北市1,771件，年增70％、月增7%，高雄市900餘件，年增66%、月減6%，台南市597件，年增22%、月減2%。

曾敬德指出，一手預售市場整體表現交易大致穩定，除了高單價、高總價產品交易較慢外，重劃區、捷運站、大面積基地開發案與科學投資題材區域，都仍是市場較為吸睛的產品，只要預售銷售狀況穩定，開發商也不太會遇到日後的囤房稅問題。

台灣房價一路漲，到底年收入多少才敢進場買房？東森房屋研究中心彙整聯徵中心資料發現，自2009年有統計數據以來，年收入低於80萬元的房貸族佔比從67%下降到47%。反觀年收入高於80萬元的房貸族佔比則從33%增加到52%，明顯此消彼長。

而且今年年收入高於80萬元的房貸族佔比更是首次超越年收入低於80萬元的房貸族佔比，儼然成為新的買房門檻。

東森房屋研究中心副理黃勝暉分析，隨著房價飆漲，原以年收入80萬以下的群族為購屋主力的結構，比例不斷下滑，年收入80萬以上族群則不斷攀升，預估未來二者之間的差距還會繼續擴大。

黃勝暉指出，由聯徵中心資料顯示，今年Q3全台平均鑑估值約為1,339萬元，若以2成自備款、2.06%房貸利率、30年期本息均攤房貸試算，購屋民眾每月房貸約4萬元，一年下來約48萬元。如果年薪不足80萬，確實不太容易負擔。

他表示，在目前薪水緩漲、房價飆漲的背景下，預估未來民眾的買房難度還會持續增加，80萬以下房貸族的佔比也會愈來愈少。

觀察六都年收入高於80萬元的房貸族申貸情況，台北市的高收入房貸族占比最高、達68%，其次是新北市55.5%、台南市52.4%、台中市50.6%、桃園市50.2%，而高雄的高收入房貸族佔比只有48.8%，在六都之中排名最末。

黃勝暉表示，台北市寸土寸金，購屋總價動輒兩千萬以上，而且台北的生活成本也很高，若無一定薪資水平的確很難扛起高昂的房貸。

至於高雄，高雄幅員遼闊，房價也比台北親民不少，部分蛋白區、蛋殼區甚至還有機會找到單價落在1~2字頭上下的物件， 小資族的負擔相對比較輕鬆。

黃勝暉指出，近年來政府為了抑制房市炒作現象，陸續推出了不少政策，但現階段房價並未出現明顯鬆動，民眾買房難度仍然相當高。而且在民眾薪資漲幅遠遠追不上房價漲幅的環境下，即使祭出再多政策牛肉，恐怕也只會是杯水車薪，如何幫助民眾提升所得，讓房價所得比降下來，或許才是政府真正需要努力的方向。

平均地權條例修法，禁止預售屋換約轉售，但最新實價揭露，高雄豪宅客仍不手軟，美術館特區預售豪宅「御皇苑」，今年11月32樓戶，以總價7,688萬元成交，每坪單價達73萬元，刷新自己在今年6月所締造的71.4萬元單價紀錄，再創高雄房價天花板新高。

無獨有偶，農十六特區豪宅「京城天贊」房價也首度衝破7字頭！據實價最新揭露，今年9月，頂樓戶由自然人以總價1.88億元向建商買下，該總價為高雄近四年來，最高總價住宅大樓交易，每坪單價達72萬元，不僅刷新社區歷史新高，也讓該豪宅晉升7字頭俱樂部成員。

台灣房屋高雄農十六加盟店店東盧長成表示，美術館特區預售豪宅「御皇苑」及農十六特區成屋豪宅「京城天贊」，分別坐落於高雄兩大豪宅特區，皆為高雄知名品牌建商出品，對高端客群具備一定的吸引力。

「御皇苑」樓高33層，正對綠園道保有永久棟距，高樓層可遠眺柴山美景，同時擁有輕軌及台鐵雙軌機能，出站就到家，隨著內惟藝術中心落成及輕軌即將成圓擴大生活圈機能，帶動區段房價更具創價優勢。

盧長成說，「京城天贊」為農十六指標豪宅，享有捷運及輕軌雙軌交通便利性，並坐擁巨蛋及義享天地兩大商圈機能，社區平均成交單價落在6字頭，曾連續多年蟬聯高雄年度豪宅王。

該案樓高36層正對萬坪凹子底森林公園，具永久景觀優勢，此次交易為頂樓戶，更是高端客鍾愛收藏的首選，因此也更具創價優勢。該案擁有不少名人住戶，成交表現也未隨屋齡增高影響，維持在一定的水準，受惠緊鄰一旁的富邦人壽「捷運凹子底站旁商業區開發案」利多前景可期，皆有利該豪宅更添身價。

台灣房屋集團統計，歷年總價4千萬元以上豪宅最高成交單價表現，除了預售豪宅「御皇苑」，如今「京城天贊」也正式入榜7字頭俱樂部成員。

而以單價68.7萬元頂天多年的豪宅王「國硯」、藝人周子瑜高價入主的「雄崗信義美術館」及愛河特區預售豪宅「京梧桐」，皆入榜6字頭俱樂部成員，其餘多數豪宅建案，如「皇苑世紀館」、「國城定潮」、「遠雄THE ONE」、「美術1號院」等，則名列5字頭豪宅俱樂部。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄豪宅多集中在美術館、農十六特區及亞灣區等優質地段，雖高雄豪宅屬特定市場，價量表現不如中北部來的熱絡，目前成交單價多以5字頭為大宗。

以今年表現，仍有不少傑出指標個案創價出線，其中亦不乏由品牌建商出品的預售豪宅，即便還沒蓋好，仍搶先贏得高端客目光，為豪宅市場加溫。隨著囤房稅2.0即將於明年7月上路，銷售期長且稅基較高的豪宅產品重稅更有感，也可能加速建商更積極去化大坪數豪宅餘屋，明年豪宅市場表現仍值得期待。


預售豪宅「御皇苑」單坪達73萬 穩坐高雄豪宅王
聯合報

中央政府打炒房政策一波接一波，卻擋不住豪宅潛在客戶出手，據內政部實價登錄最新揭露，高雄美術館特區的預售豪宅「御皇苑」，32樓1戶於今11月即以總價7688萬成交，每坪單價達73萬，刷新此案今年6月創下的71.4萬紀錄，也再撐破高雄房價天花板，續坐穩高雄豪宅王寶座。另農16特區豪宅「京城天贊」房價，也首度衝破7字頭，雙雙晉階7字頭俱樂部成員。

台灣房屋高雄農16加盟店東盧長成說，美術館特區預售豪宅「御皇苑」及農16特區成屋豪宅「京城天贊」都是知名建築品牌，吸引高端客群珍藏。位於馬卡道上的，「御皇苑」，樓高33層，有遠眺柴山美景，基地正對綠園道，保有永久棟距，並有輕軌及台鐵「雙軌機能」，出站就到家，區段房價極具創價優勢。

另正對萬坪凹子底森林公園的「京城天贊」，具永久景觀，且是周邊最高建築物，是農16特區指標豪宅。基地坐擁巨蛋及義享天地兩大百貨商圈，社區平均成交單價落在6字頭，多年蟬聯高雄年度豪宅王，吸引三地開發董事長鍾嘉村及可寧衛董事長楊慶祥家族等名流入住，完工至今8年，房價表現維持高檔，近期成交的頂樓戶，今年9月由自然人以總價1.88億元買下，每坪單價達72字頭。

台灣房屋集團趨勢中心統計歷年總價4千萬元以上豪宅最高成交單價表現，除「御皇苑」、「京城天贊」入榜7字頭俱樂部，亞灣區的國硯，成交最高單價為68.7萬、藝人周子瑜入主的「雄崗信義美術館」，愛河特區預售豪宅「京梧桐」，都入榜6字頭俱樂部，「皇苑世紀館」、「國城定潮」、「遠雄THE ONE」、「美術1號院」等則都站上5字頭。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮說，高雄豪宅多集中在美術館、農十六特區及亞灣區等優質地段，成交單價多以5字頭為大宗，但今年有不少傑出指標個案創價出線，為豪宅市場加溫。

她亦表示，囤房稅2.0版明年7月將上路，銷售期長且稅基較高的豪宅產品，重稅更有感，可能加速建商積極去化。

據實價最新揭露，今年9月，頂樓戶由自然人以總價1.88億元向建商買下，該總價為高雄近四年來，最高總價住宅大樓交易，每坪單價達72萬元，不僅刷新社區歷史新高，也讓該豪宅晉升7字頭俱樂部成員。

永慶房產集團昨（21）日發布最新永慶房屋趨勢前瞻報告，今年前十月預售屋總銷1.25兆元，年增14.8%；交易量7.86萬件，年增10.2%，顯見預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、客戶變更等優勢難以取代，仍是民眾購屋時的選項之一。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，平均地權條例今年1月修法通過，且定調不溯及既往後，從3起至6月的交易量就逐月增加，尤其修法上路前的6月爆出大量，逼出一波交易潮，7月後預售屋限制轉售，讓短期投機客退出市場，後續由自用、置產撐盤，平均每月交易量約7,400件，預售買氣仍較去年同期成長。

觀察七都預售交易市況，葉凌棋指出，台南、高雄表現最亮眼，前十月交易量與總銷金額均成長逾二成，新竹縣市雖量增幅度小，但總銷金額大增31.8%，顯示新竹縣市預售屋房價上漲明顯，讓總銷金額增幅明顯大於件數的成長幅度。

展望2024年，葉凌棋表示，經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突、通貨膨脹將是影響2024年房市四大變數，目前各經濟預測機構都預估2024全球經濟成長放緩，但隨著全球消費、貿易需求回溫，有利台灣出口貿易值成長，加上內需穩定的狀況下，2024年台灣經濟可望谷底回升，但全球貨幣政策將面臨轉折點，全球經濟局勢與貨幣政策走向，將是左右全球景氣的關鍵。

同時，2024年進入大選年，國內總統大選結果與台海情勢未來發展，不確定性高，將影響房市表現。此外，俄烏戰爭未歇、以巴衝突持續，加深區域政經局勢的不確定性，全球地緣政治風險難除。

至於房價上，葉凌棋表示，明年全球經濟緩步復甦，升息循環已到末升段，但國內缺工問題仍在，工資上漲加上碳費開徵，恐推升「綠色通膨」，將導致營建成本增加，預期通膨壓力仍難緩解，房價也難有下修空間。

葉凌棋表示，在經濟情勢、兩岸關係、地緣衝突與通貨膨脹四大變數影響下，綜合評估判斷明年房市趨勢走向，預期2024年房市呈「量穩價緩漲」格局，全年交易量估30.4萬31.3萬棟之間。

根據住展雜誌統計，今年截至12月15日，北台灣達52個透天建案，最小單位建坪在50坪以下，建案數占整體透天案約31％，較去年全年約23.9％，增加約7個百分點。

迷你透天主要出現在新竹及宜蘭地區，建坪最小為新竹香山「沐清城二期」，最小單位建坪34坪、地坪約28坪。

建坪最小第二到第五名，依序為新竹湖口「富旺鈺時代」35坪、宜蘭三星「遇上露露」36坪、宜蘭五結「院里來-聚院」37坪、桃園觀音「觀物語」38坪。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，自2020年起，迷你透天風潮便席捲北台灣郊區，持續以相對低總價條件，吸引習慣住透天但預算有限的購屋族。今年8月新青安方案上路，則讓採先建後售的迷你透天，對於首購族更具吸引力。

根據實價登錄揭露，截至今年12月15日，北台灣透天最小建坪排行中，建案成交總價從低至高，依序為宜蘭五結「院里來-聚院」670萬元、宜蘭三星「遇上露露」728萬元、桃園觀音「觀物語」830萬元、新竹香山「沐清城二期」957萬元，以及新竹湖口「富旺鈺時代」1,188萬元。

進一步觀察迷你透天樓高規劃，迷你透天建案多3層樓高，少數建案樓高可達4層樓，但因建坪低於40坪，換算每層空間不到10坪；如果透天建案採室內停車，住戶實際起居空間將更有限。

12月21日，有市場消息稱，中國奧園（HK03883，股價0.205港元，市值6.08億港元）根據美國《破產法》第15章在紐約法院申請破產保護。

奧園方面對此回應記者稱，公司遵從重組財務和法律顧問的建議，已經向美國法院提出了關於對中國奧園債務重組協定安排計劃的確認申請，以獲得美國法院對中國奧園有關境外重組協定安排程序的認可。

奧園方面強調，公司的現有公開債券受紐約法管轄，確認程式是推進境外債務重組的必要步驟，是程式性的法院程式，不是破產清算程式，其目的是確認已經獲得大多數債權人同意的公司重組計劃，防範訴訟風險，以便利境外重組計劃的成功實施。 該確認程式不影響公司的自主經營，不涉及集團境內主體的債務，不影響集團境內債權債務關係和正常經營。 同時也是保護公司全體債權人利益，維護公司整體保交樓、保安全、保經營的必要措施。

中國政法大學教授李曙光向媒體表示，境內企業向美國法院提起認可其在香港、開曼法院進行的重組協定安排程序的申請，是推進境外債務重組的既定安排，屬於境外債務重組慣例，其實質是尋求美國法院對美元債務重組協定安排程序的認可和效力上的保護，確保其在美國境外進行債務重組時，不會在美國被債權人起訴或被申請執行在美資產。

值得注意的是，融創也在近期取得了美國法院認證后順利完成了所有境外債務重組的手續，此前佳兆業、當代置業、榮盛發展(1.8500.08, 4.52%, )等多家房企，以及瑞幸咖啡、 華晨電力等其他行業企業，均在美元債重組過程中獲得了美國法院確認申請認證。

而不久前的11月29日，中國奧園公告披露其境外重組方案順利已經在香港等地的計劃債權人會議上獲得投票通過。 公司計劃發行新的融資工具對原有約61億美元境外債務進行置換。 中國奧園也在11月表示，已取得足夠債權人支援批准其境外債務重組計劃。

公開資料顯示，中國奧園是廣州本土民企。 2019年，中國奧園以1180.6億元的銷售額首次躋身千億房企陣營，也成為中國房企30強，一度擁有中國奧園、奧園健康和奧園美谷三家上市公司，曾於2019年與佳兆業、龍光、合景泰富並稱為“粵港澳四小龍”。

然而好景不長，「高周轉」的經營模式使中國奧園未能擺脫市場危機。 2021年11月，中國曝出經營困境，隨即啟動了全面債務重組，並通過出售資產、專案戰略合作、引入戰略投資者等方式進行自救。

今年7月，中國奧園先後補發了2021年年報、2021年中期業績以及2022年年報。 8月底，中國奧園披露2023年中期報告。

從財報中可以看到中國奧園近年來的經營狀況。 2021年，奧園的銷售額為1210億元，到2022年跌至202億元。 今年上半年，奧園合同銷售額約繼續下降至74.8億元，合同銷售面積約81.9萬平方米。

2021年和2022年，中國奧園的公司擁有人應占虧損總計約為409.18億元。

另外，根據2023年中期業績報告，公司資產總額約2218.21億元，負債總額約2423.53億元，已經資不抵債。

“近10年唯一抄底價格，300平方米精裝合院，原價1620萬元，現僅1220萬元（送雙車位），直降400萬元！”臨近年末，北京房產中介機構和管道商們發佈房源資訊的頻率更高了，“多多合作，一起賺錢”成為很多人的口頭禪。

記者留意到，北京有些樓盤專案近期啟動了全民行銷，推薦成交后每套獎勵5萬元、8萬元等;個別順銷專案則直接開出外聯8萬元/套（不分戶型）的條件，且“真實傭金直接進賬”。

不同於往年，開發商們今年的年終衝刺多了一些外部助力。 一周前的12月14日，北京樓市突發重大利好政策，明確首套房首付下限降至30%，二套房最低首付比例至40%，購房門檻明顯降低。

據中指研究院數據，12月15日~20日，北京商品住宅成交1430套，日均成交238套，較12月1日~14日日均增長100.6%，個別專案集中網簽帶動成交量增長。 從新房認購數據來看，12月15日~20日，北京商品住宅認購926套，日均認購154套，較12月1日~14日日均增長1.9%，基本持平。

12月21日，有開發商人士向記者表示，每年年末都是衝刺搶收的時節，壓力很大，因為每家房企都在衝刺，而客戶池子則急劇變小。 “新政出臺一周，成效雖然沒有預期那麼大，但畢竟是個利好，還是啟動了一部分客群，每個案場都在想盡辦法抓住這個視窗期搶收。 ”

房企、仲介均加大優惠

記者瞭解到，12月初，金地集團(4.4000.02, 0.46%, )北京公司就舉行了年終衝刺誓師動員大會，主題是“同心決戰，必勝2023”。 在一些關於大會的海報合影中，還能看見「誓保清盤，使命必達」字樣的手牌。

12月15日，金茂北京在官微發佈五盤年終福利，包括西山金茂府北區5套一口價現房、金茂北京國際社區所有房源全場九六折（截至12月31日）等。

12月18日，中建智地官微發佈海報，主題是「衝刺2023，為奪冠而戰！“以及」戰到底”“再超越”“團結拼搏，勇奪第一”等推廣語。 12月20日，北京萬科在抖音上做了一場直播，“超級錦鯉，僅此一回”。 從優惠情況看，萬科·翡翠書院3套現房，年底約30萬元福利;萬科·觀承大家年終抄底特價約1380萬元，僅一套;萬科·弗農小鎮一套現房合院直降約100萬元;開盤不久的萬科東廬專屬額外1%折扣等。

記者留意到，12月17日流傳出的一張海報顯示“年終衝刺倒計時15天”，中海地產要“贏戰2023年收官戰”，其中羅列了中海在北京的專案，如中海匯智里、中海富華里以及還未來得及定名的郭公莊專案等。 而就在12月20日，中海聯合北京未來科學城以底價42.7億元拿下了昌平朱辛莊地塊。

同時，各方管道商和仲介也加速了年終衝刺的步伐。 鏈家早早就發佈了“百日奮戰倒計時”海報，“決戰100天”，時間從2023年10月24日~2024年1月31日。

“樣板間已開放，開盤50萬元抵100萬元！現場有折扣，歡迎帶客！”許鵬（化名）是一家開發商的外渠，這幾天在朋友圈讓大家幫忙衝刺某機構發起的北京樓市年度金牌置業顧問，目前他排名第二，距離第一還有不到2000票差距。 他手裡正主推的專案，最近的推薦成交傭金在4萬~17萬元，且均為套結。

李頎（化名）則是一位擁有10餘年豪宅銷售經驗的經紀人，最近驗資客戶的帶看獎勵是200元，外聯費百一，無需開發票且不計入個稅，38萬~65萬元/套，整棟220萬元/棟。 她手裡的房源價格較高，比如某港資開發商的專案，精裝總價3800萬~6500萬元。

某豪宅機構置業顧問提供給記者的房源信息也顯示：“12月衝刺，9.9萬元/平方米特價房，性價比非常高。 “其中一套209平方米房源，報價2570萬元，最終成交價2070萬元，價差達500萬元。 該置業顧問還推薦了一套報價2910萬元的199平方米房源，並直接亮出業主底價2290萬元，總價優惠達620萬元。

新房市場或有翹尾

對開發商們而言，今年北京的年終衝刺與往年很不一樣。

12月14日，北京樓市突然發佈重磅政策，涉及房貸首付比例下調和普通住房認定標準調整。 中指研究院市場研究總監陳文靜當日在接受記者採訪時表示，除了限購政策外，本次政策基本一步到位，北京房地產市場活躍度有望提升，預計將進一步影響價格預期。

“個別的刺激政策肯定會撬動部分市場需求，但是持續性不強。 不只是價格問題，現在的客戶觀望情緒濃厚，『上車』的基本是之前就決定『上車』的。 現在的客戶都比較理智，會有自己的分析。 “有頭部仲介人士向記者表示。

龍湖方面相關人士也透露，絕大多數客戶都相信新政出臺後二手房出售速度會有較大提升，此前受制於二手房流通性問題的改善客戶也更願意出來看房，置換的決心也更加堅定。

據中指研究院數據，今年1~11月，北京新房成交面積680.5萬平方米，與去年同期基本持平;二手房成交14.2萬套，同比增長7.8%。 10月，北京新房、二手房成交規模環比均下降，11月，新房成交量進一步下行，環比下降9.3%，市場調整壓力增加;二手房在以價換量下，市場保持一定活躍度，單月成交套數超1.2萬套，環比增長。

從預售證發放情況看，臨近年底，開發商推盤意願極為強烈。 結合北京市住建委和中指研究院數據，11月北京新房取證節奏明顯加快，新批房源6089套、67.91萬平方米，環比分別增長116.7%、158.0%。

陳文靜在接受記者採訪時表示，未來兩周將是觀察北京新政效果的重要視窗，臨近年末，預計房企將加大行銷力度，短期樓市情緒有望提升，新房市場或實現一定翹尾。

“展望明年，短期政策效果或將持續一段時間，同時2024年政策仍存在優化空間，優質改善項目供應有望增加，疊加宏觀經濟逐步修復等，北京房地產市場銷售規模有望穩中有增。 從房價來看，隨著優質地塊進一步入市，2024年北京新房價格整體或延續平穩運行態勢。 而二手房掛牌量短期預計將處於高位，二手房價格仍有一定下跌壓力。 若限購、降稅費等政策繼續落位，二手房價格也有望逐漸趨穩。 “陳文靜預計。

中指研究院北京房地產企業銷售業績TOP20顯示，今年1~11月，中海地產、北京城建和華潤置地位居前三。 距離2023年年終還有不到10天，北京房企的銷售排位將會發生怎樣的變化？

“年底沖業績”“以價換量”“買房視窗期”...... 臨近年底，各類銷售廣告讓深圳樓市格外熱鬧。

記者觀察發現，進入今年最後一個月，深圳房地產市場也出現一些微妙變化。 一方面，新房集中入市。 據樂有家研究中心數據，12月深圳預計約有18個新房項目入市，累計推出近萬套房源。 另一方面，為衝刺業績，年底不少樓盤都加大了折扣力度，“以價換量”成為市場常態，多數樓盤都可以在備案價基礎上享受折扣優惠。 在二手房市場，則出現較為明顯的「價跌量漲」」掛牌量增加“”與新房價格差縮小“等特徵。

視覺中國圖視覺中國圖
“樓盤限價加上年底優惠促銷，對於購房者來說是抄底撿漏的好時機，應把握機會。 “樂有家研究中心表示。

有樓盤推出八五折優惠

近日，記者在深圳樓市走訪發現，為加快去化，深圳多數新入市樓盤均推出了各類優惠。

臨近年底了，很多開發商為了衝刺業績，給出的折扣力度還是相當大的。 一般比較常見的有兩種：一種是高折扣，最低可以做到八五折。 另一種是高傭金。 有的樓盤傭金給得高的話，客戶成交了我們也會返一部分傭金給購房者，這樣購房壓力也小一點。 “位於龍華區的房產仲介洪冠向記者介紹道。

在洪冠看來，這些新入市樓盤選擇在年底降價促銷的原因並不相同，有的是為了衝刺業績，有的則是因為樓盤與周邊樓盤的競爭壓力過大，不得不通過降價方式吸引同片區內的存量客源。

記者梳理髮現，目前深圳多數新盤均可在備案價基礎上享受一定折扣，折扣範圍多在八七折到九五折，部分樓盤的折扣可達八五折，而這已經是深圳所允許的最大折扣力度（根據深圳相關政策，開發商如果價格調整幅度超出備案價格15%的，應當辦理備案變更）。 此外，還有不少樓盤推出諸如到訪禮包、購房折扣、特價房源、認購金蛋、老帶新福利等促銷活動。

如位於深圳北站的中洲迎璽專案，備案價為6.68萬~7.96萬元/平方米，開盤直接推出八七折優惠，算下來折后單價約6.2萬~6.5萬元/平方米。 值得一提的是，該專案是精裝修交付，優惠后的價格相比周邊樓盤便宜了近萬元每平方米。

再如位於龍崗區橫崗片區的名居山河裡專案，今年5月開盤時的銷售均價為4.34萬元/平方米，如今部分樓棟房源已降至3.3萬元/平方米起，相當於總價320萬元起就能在龍崗買一套95平方米的三房戶型。 仲介介紹：「該專案可享受八五折優惠，再加上購物卡之類的附加贈送，購房者實際享受到的優惠力度還是挺大。 ”

據咚咚找房統計，從2018年到2023年，深圳歷年11月的新房成交量分別為1985套、3196套、6296套、5644套、2590套和2773套。 對比來看，今年11月的新房成交為近3月來新高，雖然低於2020年和2021年的同期數據，但相比去年11月已有所回暖。

樂有家研究中心分析認為，房企為年底衝刺業績，新房加大供應及促銷力度。 加上深圳樓市新政提振了市場信心，新房交易量連續兩月上漲，11月新房成交量環比上漲4%。 如寶安萬豐海岸城翰府二期、龍華中洲迎璽等區域熱盤，去化較好。

此外，深圳12月預計約有18個新房專案入市，累計推出近萬套房源。 其中，龍崗區為供應大戶，預計推出5個樓盤;鹽田、福田、寶安、南山、龍華等區也均有新房源推出。 樂有家研究中心表示：「樓盤限價加上年底優惠促銷，對於購房者來說是抄底撿漏好時機，應把握機會。 ”

二手房月度成交溫和回暖

“深圳最近兩年二手房價格整體還是下跌的。 比如位於深圳羅湖的某小戶型二手社區，成交單價在5.6萬~6萬元/平方米，現在基本上4.7萬~5.2萬元/平方米就能買到。 ”

據羅湖區房產仲介羅傑介紹，上述樓盤位於深圳羅湖新秀片區，以小戶型房源為主，記者去年底走訪該社區時，一套35.18平方米房源，業主售價為198萬元，摺合單價5.63萬元/平方米。 如今，該社區二手房源的業主掛牌價格比去年底低了不少。

羅傑發給記者的房源信息顯示，東方都會專案一套35.53平方米的一室一廳戶型，業主掛牌總價為168萬元，摺合單價4.73萬元/平方米，相比去年底接近200萬元的總價低了約30萬元。

值得注意的是，除了部分二手房源價格下降外，深圳二手房市場還呈現出“掛牌量增加”“與新房價格差縮小”“成交處於低位”等特徵。 據樂有家研究中心監測，11月深圳過戶成交3133套住宅，環比上漲13%。 這是今年以來深圳第三次過戶量超3000套，但與往年二手房月均5000~6000套的成交量仍存在較大差距。

另據深圳市房地產仲介協會最新公佈的數據，截至12月11日，深圳的有效二手房源套數為59325套，創下新高，但整體增幅有所放緩。

樂有家研究中心數據顯示，從今年深圳二手住宅的成交量來看，月度成交量多穩定在2000~3000套水準。 “一方面掛牌量居於高位，但同時二手房市場的成交量目前並不算大。 ”

從具體成交情況來看，今年3月深圳二手房市場曾有過一波成交小高峰，達到3949套，其餘多數月份的成交量均低於3000套，距離業內所稱的5000套“榮枯線”還存在不小差距。 但從9月開始，深圳二手房成交開始逐步回暖，11月的成交值為近7月新高。

隨著成交量走低，深圳二手房價格也在不斷下探。 樂有家成交數據顯示，當前房源成交價近八成低於指導價，指導價已經成為絕大多數客戶購房時的參考標準。

“目前深圳二手房市場價格跌幅比較大的有三類房子：一是小戶型房源;二是學區房;三是前期投資者參與較多的房源，如有些投資者參與拆遷的房源等。 ”

羅傑向記者推薦了部分筍盤，包括龍光玖龍璽、潛龍鑫茂花園等二手房源，其中部分二手房源的價格相比兩年前下降超過三成。

在美聯物業全國研究中心總監何靜茹看來，短期來看，雖然深圳二手房價格降幅並不明顯，但是下降壓力確實存在，這也使得新房與二手房的價格倒掛現象不斷減少。 “目前深圳二手房成交量整體仍處於低位，但如果對比年度情況的話，預計今年二手房整體備案量要好於去年，整年二手房成交量應該會比去年有20%~30%的漲幅，這也反映出市場本身是在修復的。 ”

越秀地產(00123)公布，非全資附屬公司以6784.2萬元（人民幣．下同）售73套商辦物業及4個停車位予控股股東廣州越秀，料收益5.6萬元。
　　
該集團指，出售包括廣州市的73套總建築面積約3064平方米的商辦物業，包括星匯文璽的5套商辦物業、星匯城TOD的53套商辦物業及星匯海珠灣的15套商辦物業及1個停車位，其餘3個待取得銷售許可，預期物業出售事項的所得款項淨額將用作營運資金。

12月14日，北京、上海兩大一線城市同時放出政策利好組合拳。 從新政出台之後的首個周末開始，已能夠捕捉到樓市向好的表像。

“新政后的成交量確實比之前多一些，不過目前來看漲幅並不十分明顯。 “位於北京東四環附近的某鏈家門店工作人員告訴藍鯨財經。

“這次的政策力度很大，對業主客戶的心態都有很大的影響，而且增值稅確實省了幾十萬，個稅如果不唯一，也是從2%變成了1%，都是真金白銀地節省了一大筆錢。 “上海閔行區某鏈家門店經紀人認為，”認房不認貸“政策出來，熱度了維持20天，這次政策帶來的熱度應該會更久一些。

就京滬兩地樓市整體表現而言，新政發佈首周，新房成交好於二手房。 據中指數據，相較本月前14天，兩地新政后6天單日平均成交房源數均大幅增加，北京新房日均成交增長100.6%，上海則為49%。 兩地二手房成交數量漲幅低於30%，北京僅為1.1%。

市場有所好轉，部分業主趁機上調房源放盤價，數據顯示，新政后六天，兩地上調價格的二手房房源數量均大幅增加。

新房市場表現優於二手房

新政發佈后，上海、北京多個新房項目來訪量都有所增加。

“新政出臺那天晚上，不少我們之前接待的客戶都主動聯繫置業顧問，詢問量是平時晚上的5倍以上，還有客戶當天晚上就趕來售樓處了，甚至有一位專程從外地回來的。 “上海嘉定區的龍湖青雲闕專案營銷負責人告訴藍鯨財經。

“我們專案85%的戶型在144平方米以內，所以受新政利好比較直接。 “上述營銷負責人表示，項目購買力大部分是新上海人，降首付比和降利率的政策，對於首次置業的客戶非常友好，普宅認定標準也調整了，也給置換類客戶帶來更大信心。

保利在上海閔行區的光合上城專案到訪量表現也不錯。 新政后的週末，上海迎來初雪，降溫並未阻擋看房人的熱情，不少人圍在該專案案場的沙盤旁，旁邊簽約談判區的桌椅也鮮少空位。

“新政后，上海多個項目開盤去化較好，政策對市場產生了一定效果。 “中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

在北京，上周末，位於北京豐台區的龍湖建工·九里熙宸項目累計到訪近150組，環比上升逾100%，週末兩天項目累計成交12套。

“有個二套房客戶，原本按七成首付買房壓力很大，需要向親友湊款100多萬，新政出來后，首付壓力減小，馬上趕到專案敲定心儀房源簽了合同。 “北京某在售項目負責人稱，另一位二胎家庭客戶，目前住的房子只有不到80平方米，一直想置換一套大一些的房子，新政讓他對市場預期以及購房信心都有所提高，也很快定下此前看過的一套房源。

據中指數據，12月15日至12月20日，北京商品住宅成交1430套，日均成交238套，較本月前14天日均增長100.6%。 新政后同時段，上海商品住宅成交2737套，日均成交456套，較本月前14天日均增長49%。

二手房方面，北京、上海均調整了“普宅”認定標準，大量房源一夜之間從“豪宅”變為“普宅”，且二套房首付比例不再與“是否為普宅”挂鉤，買賣雙方的成本均有不同程度下降，兩地二手房的成交也有所提升。

“新政落地至今近一周時間，北京二手房真實簽約量相比新政之前平均水平上漲了20%左右。 中原地產首席分析師張大偉表示。

上海市房地產交易中心的數據則顯示，12月15日至12月20日，二手房日均成交596套。 這個數據相較11月的日均470套大幅增加。

據上海鏈家一位經紀人觀察，新政出來後市場確實要更好一些，他所在門店維護的一個社區，光周日就賣了三套房，12月以來到18號已經賣了8套房。

不過，陳文靜指出，網簽數據相對具有滯後性，上述成交數據增長或更多受到集中網簽或前期集中入市項目帶動，從認購和新開盤數據來看，北京、上海市場活躍度出現一定提升，但整體效果尚不明顯。

例如，12月15日至12月20日，北京商品住宅認購926套，日均認購154套，較本月初至14日日均增長1.9%，基本持平。

整體來看，二手房成交量表現不及新房。 張大偉認為，政策的影響或有望逐漸釋放，特別是每年2-3月都會出現的入學購房，拉動市場出現小陽春的可能性很大。

降價出貨仍是主流

京滬樓市新政給了市場更好的預期，部分業主藉此機會上調放盤價。

據諸葛數據研究中心，此次新政次日至12月20日，上海平均每天有366個房源漲價，北京則為175個。 而在前兩個月（10月2日~12月3日，下同），這兩個數據則分別為262個、128個。

更多的業主選擇了抓住機會降價出售。

新政次日至12月20日，北京平均每天有2175個房源降價，上海下調價格的房源數為3350個。 不過，這兩個數位相較前兩個月都有所降低。

上海鏈家一位經紀人告訴藍鯨財經，「現在資深經紀人週末單日一般帶看兩到三組客戶，資歷一般的經紀人一天一組肯定是有的，畢竟新政才出沒滿一周。 這週末也要看情況，看房的人應該不會少，肯定要比之前多。 "

“這個帶看頻次不算高，一天一組仍未回升到之前的正常狀態。 “ 一位業內人士分析稱，目前市場並未真正回暖。

“現在市場大部分的房子都可以議價，畢竟是買方市場。 “上海一位經紀人表示，現在賣掉的房子，都是降價賣掉的。 據其介紹，部分業主著急出手是為了置換新房，目前大戶型新房較受歡迎。

當地另一位經紀人也表示，「新政策出來後，好房子不愁賣的，只要價格便宜點。 我們這邊很多業主其實都想抓到這波機會把房子賣了，價格往下調了幾十萬，確實調了之後有比較明顯的效果。 "

新房市場也出現類似情況，8月底9月初「認房不認貸」等樓市新政落地后，部分樓盤稱將「漲價」或「收回優惠」，試圖以此刺激購房人認購，此輪新政后並未見相關宣傳。

2023年接近尾聲，對房企而言，為了衝刺全年銷售任務，正在不遺餘力地推出各類促銷活動。

成交量是衝刺效果的最好反映。 在11月市場熱度進一步回落的情況下，進入是12月以來，廣州新房市場無論是供應量還是成交量都在環比大幅增長。

克而瑞數據顯示，今年第49周（12月4日-10日），廣州新房來訪量和認購套數均大幅超過11月同期。 第50周（12月11日-12月17日），廣州商品住宅供應1133套，供應面積12.55萬平方米，環比上升100%;成交1301套，成交面積14.73萬平方米，環比上升8%，區域成交量漲多跌少。

12月21日，廣州多家房企在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，臨近年終，各在售專案均在抓緊時間促銷衝刺，非常忙碌。 從目前市場的反饋來看，年底衝刺效果都還不錯，同時也在積極發動仲介聯動與業主老帶新活動，有些樓盤的老帶新佔比高達70%。

圖片來源：克而瑞 房企積極促銷，多盤房源優惠超百萬元

據克而瑞統計，今年第50周，由於廣州黃埔個盤集中補錄帶動，當周整體簽約量環比錄得小幅回升，成交量排在前三位的專案為萬科城市之光（36套）、時代天境（32套）、時代印記（31套）。

記者瞭解到，萬科城市之光專案年度回款目前已經突破52.7億元，超額完成回款指標，其前11個月累計認購金額超260億元。 黃埔新城專案也已超額完成全年指標，累計網簽約1079套，位列2023年廣州市住宅網簽套數第一。

整體來看，進入12月，廣州無論是中心區域還是週邊郊區，各大新盤都在主推特價房源。 如天河的保利天匯與貝殼合作推出的專屬福利房源，優惠后均價在6.13萬元/平方米，套均最低565萬元。 在貝殼平臺，該樓盤的參考均價為6.5萬元/平方米，套均616萬元起。

記者注意到，廣州中心區域海珠、白雲區的不少新樓盤推出的特價房源，優惠幅度都在百萬元以上（與開發商在住建委備案價相比）。 如海珠的中旅天辰府項目參考均價約6.8萬元/平方米，而特價房源套均總價約500萬元，較備案價的總價優惠幅度在102萬-112萬元。 再如珠海的中海江泰里專案，總價約807萬元的房源，特價約700元，優惠約107萬元;白雲的中國鐵建·西派雲峰專案，總價約1650萬元的房源，特價約1470萬元，優惠約180萬元。

此外，黃埔、番禺等區域的新房雖然總價較低，也推出一批總價優惠20萬-60萬元的特價房源。

廣州·御湖境相關負責人向每經記者表示，專案年終答謝季12月正式開啟，每週三設置感恩回饋周中專場、總監直簽/大客戶專場等活動，效果明顯，每週三可以邀約3-5台意向客戶到場，並實現兩套成交。 “針對老業主的年終福利全面升級，老帶新成交傭金提升至1.5%，業主推薦量上升明顯，上周實現三套老帶新成交。 年終一系列策劃活動帶動全盤及小戶型去化，12月銷售情況環比11月實現30%提升。 ”

網簽提升，有望恢復「金九銀十」水準

據國家統計局公佈的2023年11月70城商品住宅銷售價格變動情況，11月廣州新建商品住宅銷售價格環比下降0.9%，二手住宅銷售價格環比下降1.0%。 截至2023年11月，廣州無論是新建商品住宅還是二手住宅價格，環比降幅均是今年以來最大的。

克而瑞數據監測顯示，廣州全市在售的301個專案10月周度轉化率為4.34%，而11月的周度轉化率僅為3.43%。 11月廣州商品住宅成交5294套，環比下降20%，對比近5年的成交量，今年的成績僅優於去年疫情期間。 成交均價36991元/平方米，環比下降5%，創下半年新低。

新房市場的銷售壓力除了來自競品，還有龐大的二手房市場以價換量的影響。 與低迷的新房市場不同，廣州二手房成交套數自今年8月起已實現三連漲，同時11月二手房成交均價29250元/平方米，環比、同比降幅均為10%，也是今年以來二手房成交均價最低的月份。

廣州市房地產仲介協會數據顯示，2023年11月（統計週期為2023年10月26日-11月25日），廣州市二手住宅整體（仲介促成+自行交易）網簽宗數和面積分別為10182宗和102.10萬平方米，環比分別增長8.77%和7.23%，同比分別增長83.69%和77.53%。 不僅創下半年新高，還回到今年三四月樓市「小陽春」時的水準。

進入12月以來，廣州新房市場成交情況開始好轉。 第48周（11月27日-12月3日）廣州商品住宅供應2454套，供應面積25.77萬平方米，環比上升102%。 住宅成交2266套，成交面積25.10萬平方米，環比上升376%。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉向每經記者表示，臨近年底，廣州房企的衝刺也在提速，其中11月最後一周全市商品住宅樓盤新增供應2454套，而最近一周（50周）的供應也達到1133套。 在供應增多及樓盤積極促銷的帶動下，12月上半月，廣州一手住宅網簽28.5萬平方米，與11月同期相比增長了14%，預計下半月的網簽量還會進一步提升，保底估計將會恢復到“金九銀十”利好政策出臺之初6000餘套/月的成交水準。

12月20日，*ST泛海（000046.SZ，泛海控股）宣佈，公司股票存在可能因股價低於面值被終止上市的風險。

泛海控股稱，截至2023年12月20日，泛海控股的股票收盤價連續15個交易日低於1元/股。 根據《深圳證券交易所股票上市規則》第9.2.1條的規定，若公司股票收盤價連續二十個交易日低於1元/股，公司股票將被深圳證券交易所終止上市交易。

由於泛海控股2022年末經審計的歸屬於上市公司股東的凈資產為負值，另公司2020年度、2021年度及2022年度扣除非經常性損益前後凈利潤孰低者均為負值，且公司2022年度審計報告顯示公司持續經營能力存在不確定性，公司股票交易已自2023年5月5日起被實施退市風險警示及其他風險警示，公司股票簡稱變更為“*ST泛海”。

根據泛海控股已披露的《2023年第三季度報告》，公司2023年9月末歸屬於母公司股東的凈資產為-120.54億元（未經審計）。 由於法院已裁定終結公司預重整程式，若公司資產負債結構在2023年末前無法得到有效改善，則根據《深圳證券交易所股票上市規則》第9.3.11條的規定，公司股票面臨較大的財務類強制退市風險。

另外，泛海控股還披露了關於收到法院准許公司債權人撤回重整申請的民事裁定書的公告。

公告顯示，泛海控股被公司債權人北京獅王資產管理有限公司（以下簡稱“獅王資產”）申請重整及預重整。 北京市第一中級人民法院決定對公司啟動預重整，並指定北京市中倫律師事務所擔任泛海控股預重整期間的臨時管理人（以下簡稱“臨時管理人”）。 后根據公司收到的北京市一中院出具的《決定書》，預重整期間，臨時管理人經調查發現泛海控股作為上市公司已不具備重整可能並申請北京市一中院終結泛海控股預重整程式，據此，北京市一中院決定：終結泛海控股預重整。

泛海控股三季報數據顯示，第三季度泛海控股營業收入約17.73億元，同比減少64.18%;歸屬於上市公司股東的凈利潤約-26.85億元，同比減少1643.79%;歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益凈利潤約-8.51億元，同比減少502.58%。

今年前三季度，泛海控股的營業收入約65.6億元，同比減少26.07%;歸屬於上市公司股東的凈利潤約-68.87億元，同比減少207.4%;歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤約-21.19億元，同比減少32.8%。

截至9月30日，泛海控股的貨幣資金約16.3億元，存貨306.2億元，短期借款約56億元。

再有進行境外債務重組的內房企業在美國法院申請破產保護，去年1月債務違約的奧園（03883）周三依據美國《破產法》第15章，在紐約法院尋求破產保護，以便獲得法院對其境外債務重組的認可，避免被提起訴訟。

冀美法院認可重組安排

奧園上月公布，持有合計65.7億美元投票計劃債權的「中國奧園計劃」債權人中，持有51.97億美元債權的債權人投票贊成計劃，約佔79.1%，計劃已獲債權人的必要法定大多數批准，將須分別獲得開曼群島法院及香港法院的批准和裁決。另外，持有合計41.8億美元投票計劃債權的「Add Hero計劃」債權人中，持有36.91億美元債權的債權人投票贊成計劃，約佔88.3%，已獲法定大多數批准，須分別獲得英屬維爾京群島法院及香港法院的批准和裁決。

彭博引述美國法院文件指出，奧園的顧問已建議公司董事會尋求香港程序的承認及紐約南區破產法院的相關救濟，奧園坦言，如果未能夠取得美國法院的認可，就算其香港協議安排得到香港法院批准，持不同意見的現有公開票據持有人仍然有可能在美國法院提起訴訟，尋求強制執行這些持有人的主張。

惠譽下調萬達商業評級

另外，評級機構惠譽把萬達商業及萬達香港的長期外幣發行人違約評級，由「C」下調至「RD（限制性違約）」，發行人違約評級從「RD」上調至「CC」，以反映萬達商業重組後狀況。該行估計，當萬達商業與珠海萬達商管上市前投資者的新協議完成，萬達商業可望有足夠流動性償還剩餘到期債券，屆時或會按最新資本結構考慮正面評級行動。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報7.25點，較上周9.06點，下跌1.81點。12月14日美國及本港銀行維持息率不變當周，本地銀行按揭估價取態仍保守審慎，CVI回落兼連續3周處於10點以下的谷底。

建發國際(01908)公布，與控股股東組分佔45%和55%的合營企業以發展莆田項目，該集團料資本承擔約2.38億元人民幣。
　　
該集團指，項目以5.3億元人民幣投得，位於莆田市荔城區，土地面積約1.9萬平方米，建築面積不超過7.5萬平方米，作住宅及商業用途，而合營可分擔風險。

零售未復甦 業主避聖誕新年丟空

旅客回歸繼續帶動本港零售市場逐步恢復，但由於經濟環境欠佳，市場未有如預期般作出V形反彈。因租金未能重返高位，故核心零售區舖位業主在聖誕及農曆新年兩大傳統零售旺季，選擇繼續以短約放租舖位，年尾短租「常客」利是封店連錄相關成交，最少有5宗利是封店進駐個案，月租由8萬至20萬元，較長租叫價最多折讓逾55%。

綜合市場消息，10月中起，雖然距離農曆新年尚有約4個月，但利是封店已重現短租市場，過去兩個月一線零售區已錄5宗利是封店短租成交，包括3宗位於尖沙咀區，另外2宗在銅鑼灣。

尖沙咀華源大廈月租8萬

尖沙咀海防道32至34號寶豐大廈地下A舖獲承租，建築面積約1000方呎，原本長租叫價每月45萬元，丟空約兩個月後，在10月中以每月約20萬元短租予利是封店4個月，呎租200元。

寶豐大廈地下A至C舖原本由個人護理產品連鎖店萬寧打通承租，但因在今年8月搬到同一地段海防道38至40號中達大廈地下A及B舖，故此遷出。寶豐大廈的B及C舖隨即獲藥妝店以每月68萬元承租，但A舖則丟空兩個月，終因未有長租客出價達到業主意向，故選擇短租。最新短約租金較長租叫價低25萬元或55.6%。

同區另一宗利是封店短租個案，為彌敦道83至97號華源大廈地下39A號舖連閣樓，合共建築面積約700方呎，近期以每月約8萬元短租至明年2月，呎租約114元。據了解，該舖位以每月16萬元放租近兩年都未能租出，終於在丟空多時下獲短租客垂青。

鄰近的彌敦道32至34號帝國酒店地下A舖，建築面積1100方呎，近日亦由利是封店短租至明年2月，月租料約10萬元，呎租約91元。

銅鑼灣羅素街短約平47%

港島區方面，銅鑼灣羅素街18號地舖，建築面積約1000方呎，亦由利是封店橫跨聖誕及農曆新年兩個主要零售檔期短租，月租約20萬元，呎租約200元。該舖之前由口罩店「短租」達兩年，月租由10萬元逐步增至離場前的18萬元，最新租金上升11.1%。不過，舖位長租叫價為38萬元，目前成交租金仍較叫租低47.4%。

同一地段羅素街60號地下A舖，建築面積約400方呎，連續第四年同一時期由同一間利是封店租用，月租約18萬元，呎租約450元。

整體一線零售區舖位空置率大致呈下跌之勢，表現明顯較過去3年疫情期間有所改善，但實際上與2019年疫情前仍有距離，故此有業主維持觀望態度，以短租形式迎接兩大傳統零售旺季。據戴德梁行資料，尖沙咀街舖今年第四季最新空置率約10.7%，相較去年同期16.7%，大幅下降6個百分點。不過，尖沙咀在2019年的空置率僅3.6%，反映目前市況與疫情前仍大相逕庭。

戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威指出，由於一線零售區仍有不少舖位以短租形式租出，相信要等到明年第二或第三季，待短租客遷出後，舖租才會有明顯上升。他預期明年上半年一線零售區街舖租金，只有2%至7%的單位數增長。

二手市場蝕過百萬元的成交陸續有來，屯門卓爾居3房單位雖以好價成交，惟賣方持貨約3年半仍損手166萬元。大埔廣場372方呎單位則失守400萬元，賣方蝕133萬元離場。老牌豪宅北角半山賽西湖大廈儘管賣方獲利2倍，造價亦難逃一跌，重返11年前水平。

市場消息透露，屯門卓爾居3座低層F室，實用面積679方呎，3房間隔，向東南，附雅致裝修，原業主已移民須隔山賣樓，以732萬元成交，呎價10781元。買家原在區內物色租盤，睇樓超過一周，見單位裝修企理，價錢又達可負擔水平，遂轉租為買。

同座同室高7層單位，今年11月以730萬元易手，可見本宗成交已算好價，惟原業主於2020年6月以898萬元購入，轉手仍要蝕166萬元，單位約3年半貶值18.5%。

大埔廣場失守四球

中原地產高級分區營業經理黃達雄表示，大埔廣場失守400萬元，2座高層A室，實用面積372方呎，2房間隔，以375萬元沽出，呎價10081元。原業主於2020年以508萬元購入單位，持貨3年轉手賬面蝕約133萬元或26.2%。

香港置業分區高級首席聯席董事吳志輝表示，荔枝角美孚新邨本月錄得第五宗蝕讓成交，為三期百老匯街72號高層A室，實用面積652呎，3房間隔，賣方去年3月放盤，近日以600萬元獲承接，呎價9202元。原業主2015年2月以716.8萬元購入，持貨近9年賬面蝕116.8萬元或16.3%。

中原地產分行首席分區營業董事林志達表示，北角半山賽西湖大廈1座低層C室，實用面積1090方呎，3房間隔，向東北，望內園，以1650萬元易手，呎價15138元。林志達透露，根據記錄，該屋苑同類型單位2012年7月以1675萬元成交，反映是次造價重返11年前水平。由於原業主早在1994年以550萬元買入上址，持貨29年賬面獲利1100萬元，單位升值2倍。

二手樓價下滑，經營美聯工商舖的鋑聯控股（00459）行政總裁（工商舖）盧展豪近期以1280萬元沽出元朗Grand YOHO一個中層3房單位，作價較半年前售出的樓下一層單位低逾13%。

資料顯示，Grand YOHO 3座中層D室，實用面積為788方呎，以1280萬元售出，呎價約16244元。據了解，單位的原業主為盧展豪，他於2017年1月以「一約多伙」形式，斥資2498.66萬元一手購入Grand YOHO 3座兩個中層D室。

當中，樓層比較最新成交單位低一層的D室，面積及間隔相同，於今年5月率先以1473.56萬元沽售，呎價約18700元，即半年後同類單位賣平193.56萬元或13.1%。

不過，盧展豪持有的2伙悉數售出後，合共套現2753.56萬元，賬面仍獲利254.9萬元或10.2%。

資料顯示，黃竹坑香葉道44號新式工廈恒雲國際中心18樓7室，建築面積約610方呎，以370萬元成交，呎價約6066元，售價和呎價同創大廈落成以來新低。原業主2018年8月樓花時期以835.7萬元一手入市，持貨逾5年，賬面勁蝕465.7萬元，單位貶值55.7%。

新地長實會德豐售樓超去年 最多增2倍

今年樓市表現遜預期，但一手成交量仍超去年，錄逾萬伙成交。其中新地 （00016） 連環推售多個紅盤，帶動年內賣樓量大破4,000伙，吸金更直逼300億元，成為雙料賣樓王；而長實 （01113） 憑藉油塘親海駅系列熱賣，年內也沽共1,403伙，按年增幅更達2.1倍。

本報綜合一手成交紀錄冊及市場消息，今年5大發展商中，佔4個賣樓量已突破1,000伙，分別沽出1,031至4,094伙，其中3個發展商更超越去年，較去年賣樓伙數，增長40%至2.1倍。

新地沽4094伙 吸金逾294億

成交最勁來自「月月有樓賣」的新地，今年先後推售屯門NOVO LAND系列、大埔白石角University Hill系列等樓盤，均錄得理想成績，當中天水圍YOHO WEST，更在本月內連沽逾千伙，帶動年內賣樓量大幅攀升至約4,094伙，吸金逾294億元，兩者俱較去年多40%及34%，並冠絕同期5大發展商。

事實上，新地來年仍有多個矚目樓盤籌備推售，包括NOVO LAND第3期（共1,303伙），以及啟德天璽‧天第1期和天璽‧海第1期（各906及256伙）等，意味集團明年賣樓成績仍有望繼續大豐收。

此外，長實同期賣樓伙數也錄得約1,403伙，比去年共沽453伙，大增2.1倍，涉及套現金額，雖然按年跌64%至錄逾95億元，惟主要由於去年涉及一宗作價高達近208億元的中半山波老道21 BORRETT ROAD「大刁」，惟該交易期後最終告吹收場。

長實年內賣樓大躍進，主要受系內親海駅系列熱賣帶動，該項目在8月展開銷售，旋即掀起認購潮，當中第2期更以勁收逾3.8萬票創下本港新盤票王紀錄，而整個系列今年暫售出876伙，佔全盤886伙約99%，套現多達逾57億元。

會德豐地產是另一個年內賣樓量錄得增長發展商，年初至今共售出約1,031伙，對比去年售出593伙，上升74%，套現金額也漲至逾160億元，按年多68%，當中主要賣樓貢獻來自藍田KOKO HILLS系列，於期內售出505伙，為集團吸金逾41億元。

恒地吸155億 信置套109億

至於恒地 （00012） 及信置 （00083） ，今年各賣出逾1,653伙及逾564伙，前者回籠資金約155億元，而後者共套現約109億元。該兩個發展商現時有多個項目部署於明年出擊，以恒地為例，包括長沙灣巴域街項目（約1,100伙），及旺角利奧坊發展項目第5期（約230伙），更有機會在首季搶閘登場。

信置方面，包括與資本策略 （00497） 、港鐵 （00066） 合作的油塘通風樓發展項目（792伙），以及與市建局合作的中環ONE CENTRAL PLACE（121伙），也有望推出應市。

本月終突破零成交的鰂魚涌康怡花園，新近錄優質套3房易手，惟單位4年間蝕355萬元離場。

市場消息指，康怡花園終錄得本月首宗成交，為A座高層3室，實用面積668平方呎，大單邊套3房，望開揚山景，以933萬元易手，呎價13,967元，原業主於2019年以1,288萬元購入，持貨4年轉手帳面虧蝕355萬元，單位貶值28%，為屋苑近期大額蝕讓個案。據悉，同層曾有事故單位，令致單位造價偏低。

而本月已突破100宗成交的將軍澳區，蝕讓個案未止，成交中佔近3成為虧蝕轉手，約佔29宗，當中近半為康城區單位，包括最新沽出的日出康城9C期OCEAN MARINI 1A座高層A室，實用面積1,061平方呎，套4房另工人套房，原業主於2020年以1,753萬元入市，現以1,640萬元沽出，3年間帳面貶值113萬元。

屯門卓爾居3房 蝕166萬沽

另外，屯門卓爾居東南3房，由於業主已身在外地，不惜蝕讓沽貨。美聯助理區域經理羅立恒指，成交為卓爾居3座中層F室，實用面積679平方呎，3房，向東南，有雅致裝修，有睇樓超過一周的租客，原意覓租盤，見上址單位價錢合理，可負擔樓價，即時還價26萬至732萬元承接，呎價10,781元。原業主於2020年以898萬元入市，現轉手帳面蝕讓166萬元，期內單位貶值18%。

而持貨3年的居屋，亦要虧蝕易手，成交為大埔廣場2座中層A室，實用面積372平方呎，2房，獲同區準新人以375萬元承接，呎價10,081元。原業主於2020年以508萬元購入，3年間轉手帳面蝕讓133萬元，單位貶值26%。

東涌的住宅供應陸續增加，房委會早前就東涌第42區及第46區用地，向城規會申請放寬地積比率及建築物高度限制，以發展共7,938伙住宅，規劃署表示不反對申請，料今日（22日）經城規會審議後，很大機會獲同意申請。

規劃署指，上述的發展並沒有在環境、交通、供水等方面對周邊用地構成負面影響，而且放寬發展限制後，與政府銳意增加房屋供應的政策符合，因此不反對申請。

如城規會今日決定批准申請，42區用地及46區用地的總地積比率將分別放寬至6.8倍及5.7倍，兩地建築物高度限制則放寬至170米（主水平基準上，下同），兩用地將共提供7,938伙公營房屋，分別較放寬發展限制前，新增2,079伙及635伙（即合共2,714伙）伙或約5成單位。

日式超市DON DON DONKI（驚安之殿堂）未有停止擴充，以約30萬元，租用旺角MPM文華商場2樓約1萬平方呎樓面。

市場消息指，旺角砵蘭街240至244號MPM文華商場2樓部分樓面租出，涉及面積約10,898平方呎，以約30萬元租出，呎租約28元，屬略低於市價水平。

據了解，新租客為日式超市DONKI。市場人士透露，DONKI過往亦曾有意落戶旺角區，包括曾一度研究租用亞皆老街家樂坊，惟最終未有成事，而家樂坊樓面，最後由AEON百貨以約120萬元租用。

分店遍布4大核心區

是次DONKI新租據點，對面為朗豪坊商場，預計明年中開業。租用是次舖位後，目前DONKI先後於尖沙咀、銅鑼灣、中環及旺角4大核心零售均有據點。

MPM文華商場由資深投資者黎永滔夥拍大鴻輝持有，2011年零售高峰期，時裝品牌GAP承租，曾以每月約300萬元，租用物業1及2樓合共約1.5萬平方呎，品牌於2016年初撤走，相關樓面一直交吉。

統計指，11月份商舖買賣錄85宗，按月上升約4成。

根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，11月份商舖註冊宗數錄85宗（主要反映10月份市況），按月上升約37.1%，連跌兩個月後首度回升。

至於註冊金額方面錄約8.26億元，按月增加約47.8%。若按銀碼劃分，價值500萬元或以下及500萬元以上至1,000萬元物業分別錄得37宗及23宗註冊，按月分別上升約27.6%及76.9%。

至於價值2,000萬元以上至5,000萬元的商舖註冊量最新錄得7宗登記，按月急升約2.5倍。介乎1,000萬元以上至2,000萬元及5,000萬元以上至1億元的商舖則分別有16宗及2宗註冊，按月持平。

港島區買賣升1.5倍

若按地區劃分，11月各區註冊登記宗數按月個別發展。升幅最大的區域是港島區，最新錄得15宗註冊，按月飈升約1.5倍，其次為九龍區，11月錄得51宗登記，按月增加約45.7%。新界區最新錄得19宗註冊，按月減少約9.5%。

至於四核心區（中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀）的註冊成交則錄得11宗，按月增加1宗。

美聯旺舖董事梁國文表示，今年不少港人在周末都會北上消費及娛樂，同時，旅遊業的復甦步伐亦受限，令本港的消費力出現外流。造成這種現象的其中一個重要原因是由於美國聯儲局在多番加息下令港元維持強勢，導致在香港消費的開支相對其他地區而言都較高。在美聯儲最近的議息會議中，局方決定維持利率不變。假如市場預期明年下調息率的消息得到落實，預料目前港元強勢的情況有望得到扭轉，香港在旅遊方面的吸引力才會得到提升。

11月份中原大灣區指數報109.43點，連跌6個月，累跌近10%，按月跌2.56%，主要受港澳跌幅擴大逾4%所拖累，大灣區指數跌幅加大。

上月大灣區指數更錄得5個指數創出今年新低，包括大灣區指數、廣州、深圳、惠州、中山。其中廣州（113.68）及深圳（113.44）指數更分別創出3年及近4年新低，並與大灣區指數同步，連跌6個月。12個指數中，錄得跌幅的指數共8個，跌幅由1.01%至4.6%。

而4大中心城市亦全面報跌，除廣州及深圳外，尚包括香港（101.03）及澳門。

業主擴大議價空間 樓價下行

而錄得升幅的指數有4個，分別為佛山（192.66）、珠海（119.41）、江門（126.07）及肇慶（112.15），升幅由0.17%至1.96%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，9月下旬開始，大灣區城市陸續減辣，於11月初見成效，如11月份廣州二手成交突破萬宗，達10,182宗，創今年第2高，較10月升8.77%，連升4個月。深圳11月二手網簽達3,133宗，連升2個月，較10月升12.9%。惟兩城於放寬樓市限制初期，只旺量不旺價，不少業主趁減辣，加快放盤步伐，擴大議價空間，令樓價仍處下行趨勢。

一手低開 二手減價迎戰

11月港澳指數分別下跌4.39%及4.6%，香港指數更創今年最大跌幅，相信與港滙下跌有關。香港於10月底減辣，11月份成交量稍升，惟樓價仍持續尋底。於一手物業低價開售搶客下，二手業主難以招架，只可以減價迎戰，因此即使港府減辣，情況與其它灣區城市相若，仍維持於量升價跌的局面。