房價已在天花板，且天花板正在下修

2024年才一開市，戴德梁行董事總經理顏炳立3日就鐵口直斷，近年政策已經布下天羅地網打炒房，囤房稅2.0最後再踹一腳，預期未來一年房市不會更輕鬆，會比2023年更辛苦，是「龍蛇爭鋒，舊情綿綿」的一年！除新青安房貸政策相關產品有買氣、土地成交量增6％至1,200億元之外，商用不動產、建物買賣移轉棟數，都會再量縮，總體市場表現只有三個字：縮、緩、弱，量再縮，價緩跌，買氣會弱。

顏炳立表示，最近有些業者說今年房市會熱？這是假的，說會再漲？這也是虛的，2023年很多區域房價創下新高，但這是「總價掩蓋單價」，虛的！房價已經在天花板，不過現在天花板正在往下修。

顏炳立直指，「政策不改，投資不入」，政策已布下天羅地網，最後再踹一腳的是囤房稅2.0，現在做了全國總歸戶，超過5戶就是4.8％稅率，對於中古屋影響不大，可是對預售屋就有影響，因為房價漲不動、持有稅卻增加，預期蛋白區量大區域，會面臨競價壓力；至於很多建商聲稱的營建成本持續攀升、房價沒有下跌道理，這就要看市場願不願意買單，並不是你喊成本推升、價格就會被轉嫁成功，而多戶族，等到交屋，才知道「心中永遠的痛」。

顏炳立指出，去年初預測未來一年是五個字：跌、緩跌、量縮，成為全年主軸；其中價格緩跌還看不出來，因為央行並未暴力升息，因此外界感受不出來；展望2024年，從價、量、買氣三個指標來看，可用縮、緩、弱三個字解讀，量再縮，價緩跌，買氣會弱。「得要有利多題材，才會滾量！」

顏炳立表示，現在建商是「重行銷，變產品，低門檻，拚去化，保金流」，為符合市場需求，紛紛從大坪數變小坪數，目的是為了去化加速、保金流。

顏炳立指出，目前蛋黃區土地，只剩內褲的布料，價格還是堅持；至於蛋白區西裝布料，若價修，還是有市場，價修5％會見量；商用不動產方面，台北市租金報酬率若未達3％，就不會有買氣，只能送你七個字：「一點機會都沒有！」

顏炳立研判，2024年商用不動產、建物買賣移轉棟數，會比2023年分別再量縮2成、3％，至1,000億元、29萬棟；土地市場溫度還在，估計可望量增6％至1,200億元。因此「飛龍在天，地蛇難升天」，本來是蛇，卻自稱是龍，用無人機飛上天，但蛇可能變成龍嗎？因此蛋白區不要賣蛋黃區的價格。


顏炳立：房市量縮、價跌、買氣弱 預測今年「賣方等人 買方等價」
經濟日報

戴德梁行董事總經理顏炳立昨（3）日表示，今年房市處於「回憶、盤整、觀望、修正」，量、價、買氣會呈現「縮、緩、弱」態勢，不要認為房價還會創高，都是總價掩蓋單價，龍年是「龍蛇爭鋒、三輪假裝五輪」，房市會熱是假的，會再漲是虛的，若以一首歌形容2024年市場就是舊情綿綿。

戴德梁行昨天發表2023年度不動產市場交易統計及2024年度展望。

顏炳立指出，今年房市是量再縮、價緩跌、買氣弱，而賣方等人，買方等價。以區域來看，蛋黃區仍是「飛龍在天」，只要產品合理價，會有少量成交；蛋白區「地蛇難升」，產品滿街跑，合理價成交時間拉長，價緩修，成交時間會快些。

房價方面，他分析，現在是「餌不對，連魚都不會咬餌了」。因為各類產品的天花板價早在2022已經到頂，儘管2023年仍看到部分個案再創高價，但其實都是總價掩蓋單價，是「虛的」，2024年房價硬撐，住宅產品大變小，房市要有利多題材才會滾量，例如建商有上千坪土地，有些都不推70坪以上大坪數產品，而是改推小坪數。

顏炳立認為，今年預售市場上則有五大重點，包括重行銷、變產品、低門檻、拚去化、保金流。他表示，建商在今年會更著重廣告行銷，且把產品由大面積的轉為小面積，甚至主流產品會是15坪至20坪，要拚去化速度，確保金流穩定。

顏炳立指出，2024年房市銷售受創，土地需求變緩不追價，量再縮，合建危老都更會由積極轉為趨緩。

戴德梁行：2024年度 土地市場動能向上

去年在打炒房、囤房稅、選擇性金融管制等一系房市政策下，房市交易回歸自用需求的基本面，也讓土地市場量縮。展望今年，戴德梁行預期今年土地市場動能有望超越去年，買賣移轉棟數則會落在29萬棟左右。

戴德梁行統計，2023年土地市場交易量1,129億元，年減34％。

展望2024年，自用目的購屋基本盤相對穩固，對土地市場有激勵作用，去年交易量衰退，基期已低，加上不利房市等干擾因素消失，如選舉結束等，戴德梁行預估2024年度土地交易量仍有超越2023年的動能。

近一年，國際間傳出不少房地產開發商爆發營運危機，為何台灣建商活得好好的？戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達3日分析有四大原因，加上新青安房貸政策助攻，預期2024年還是會維持住基本盤。

楊長達指出，過去一年國際升息不斷、經濟景氣下行，國際上不少大型房地產開發商東倒西歪，反觀台灣，儘管有四大2.0版的調控房地產政策出爐，包括央行不動產選擇性信用管制2.0、房地合一稅2.0、平均地權條例2.0、囤房稅2.0等，衝擊投機炒作風氣，也提高炒房的操作難度，但是建商普遍都還是活得好好的，主要有四大原因。

首先，台灣建商在2010～2020年的房市大多頭已賺飽，累積家底雄厚，近期儘管成交量縮，也沒必要降價賣。

第二，台灣央行的升息力道相對於國際暴力升息較為和緩，企業有喘息空間。

第三，台灣的通膨相對於國際通膨10％以上，相對溫和。

第四，台灣開發商靈活因應市場，在成本上漲、售價墊高下，坪數儘量擠壓，以控制總價不致膨漲，讓消費者能接受。

戴德梁行估價及顧問服務部研究部協理李易璇指出，2023年商用不動產市場是「符合預期，但充滿驚奇！」年底不少大手個案，陸續成交，推升第四季尾盤急拉，最終全年突破1,000億元，出現不少大黑馬陸續成交，且都集中在幾個大筆交易訂單上面。若2024年升息止步，金融壽險業可望有機會重返市場，拉升全年成交量。

不動產移轉子女沒規劃好，將來再出售的房地稅恐差很大。如果父母於房地合一稅實施前購入，且子女在105年開始才「繼承取得」，可按舊制申報所得稅；但如果父母先贈與子女，再由子女出售，就得適用房地合一稅。有民眾就因錯誤規劃，房地稅多繳逾1,505萬元。

一位鄭姓男子的父親，民國105年11月將名下六筆台中市建地贈與鄭男，並於106年2月完成所有權移轉登記，贈與後七個多月，鄭父於106年9月去世。之後鄭男於107年3月將六筆土地全數出售，並於107年4月辦理房地合一稅時，列報土地交易所得及課稅所得為0元。

中區國稅局受理後，依查得資料，重新核定六筆建地交易所得4,300萬餘元，按適用稅率35％，核定應納稅額1,505萬餘元。鄭男不服，申請復查，僅獲追減所得238萬餘元，再提起訴願，又被駁回，最後提起行政訴訟。

鄭男主張，遺贈稅法第15條規定，被繼承人死亡前二年內贈與個人財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人的遺產，併入遺產總額。另外，財政部台財稅字第10404620870號令釋規定，交易的房地是被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後「繼承取得」，就非屬房地合一課稅所得的範圍。

換言之，鄭男認為，他父親是102年購入六筆土地，鄭父又在贈與後不到二年內就去世，因此應視為繼承，後來他再出售六筆土地時，就應適用舊制的財產交易所得稅。

由於舊制的土地交易免稅，所以國稅局依法不能課徵房地合一稅。

法院審理後認為，鄭男是以贈與為登記原因移轉土地所有權，並非因繼承而取得，贈與發生當時，鄭男成為土地增值稅的納稅義務人，所有權移轉登記的原因也是贈與，鄭父移轉土地給鄭男的法律關係就是贈與，至為明確，因此並不適用遺贈稅法第15條的規定。

最後法院裁定，當鄭男出售六筆土地時，就要依房地合一稅的規定，以受贈時的公告土地現值為成本，計算所得額及房地合一稅。國稅局的核定並無違誤。

台中營建類股坤悅（5206）、富宇（4907）、富旺（6219），受惠2023年進入交屋高峰期，營收與獲利均有望創新高，在業績題材助攻下，股價紛創歷史或波段新高。其中坤悅在外資連續多日買超相挺下，3日盤中股價站上28.85元的歷史高點，富宇盤中股價也衝上42元的波段高點。

坤悅2023年在台中大雅區「雅樂」、東區「坤悅高飛」、南屯區「心富郁」等三個完銷案交屋入帳下，推升去年前11月營收達33.49億元、年增7.63倍，法人樂觀坤悅2023全年營收獲利有望創新高。坤悅受惠業績亮眼，股價從2023年8月低點的18.75元，至今不到半年股價漲幅已逾5成。

富宇2023年第三季起，喜迎台中清水區「凡爾賽」、台中北屯區「峰景」、彰化和美「世紀美」等三個完銷案交屋入帳，挹注2023年前11月累計營收32.72億元、年增15.7倍。法人表示，富宇2023年第四季營收拉尾盤，11月入帳高達22.92億元，預期12月營收表現不俗。富宇股價也從2023年6月低點32.75元，半年多來漲逾3成。

富旺隨著「心海城」、「雲科莊園」、「幸福好好」等新建案穩健交屋，推升2023年前11月合併營收達19.39億元、年增2.75倍。富旺股價也從2023年3月的最低點10元，至1月2日盤中股價最高來到25.95元，近一年來股價翻漲1.5倍。

除此之外，富旺表示，看好台中市區的高居住需求量，以及台中科技產業園區人口紅利所帶來穩定的居住剛性需求，2024年預計推出台中國美館特區「麻園頭新案」與后科園區「口庄段新案」雙預售案，總銷合計51億元。

國巨（2327）董座陳泰銘，登文華苑最大戶。根據實價資料，陳泰銘家族去年11月以法人再度買入一戶文華苑並完成登記，宣告該家族第九戶文華苑入袋，超越精英前董座蔣東濬的八戶，成為該案最大戶。

據最新實價揭露，松山區指標豪宅「文華苑」，2023年11月成交一筆中樓層戶別，共350.12坪，總價5億6,278萬元，換算每坪單價200萬元，買方為法人旭昌興企業，以無貸款買下。經查，旭昌興為陳泰銘家族投資公司。

另，對照歷史資料，前一手屋主於2016年以5億6,590萬元買進，顯示賣家小幅讓價300多萬元出售。對此交易，國巨與陳泰銘均未回應。

據實價資料，文華苑最大買方是陳泰銘及蔣東濬，此前兩人各有八戶，如今陳泰銘再買一戶，等於持有九戶，合計九戶買進成本逾48.8億元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，《平均地權條例》修正案去年7月1日上路，私法人買受住宅須經許可，一般認為將打擊到豪宅市場買氣。不過，去年下半年指標性豪宅法人交易仍不少，包括西華富邦和文華苑，都有法人買方，估計對於有長期持有規畫的法人而言，影響並不大，今年仍會陸續出現法人購置豪宅的交易，也讓手邊仍有豪宅餘屋的建商稍微鬆一口氣。

《平均地權條例》修正案規範下，因以下六種情況，法人經許可後得以購買住宅，包括合建、實施或參與都更危老，衛生福利機構場所或合作社購買供社員共同使用，一般法人則可購買作為宿舍使用，但不可超過員工人數，或同一使用執照內五戶以上，具規模出租經營使用。

台灣房屋集團趨勢中心觀察2023年台北坪價200萬元豪宅交易，前11月共有九個社區入榜，已累計17筆交易，總銷金額約67.9億元，其中最高單價的是「One Park Taipei元利信義聯勤」兩戶，每坪單價277萬元；總銷金額最多的是「松濤苑」，成交三戶，其中包含一戶親友間交易，總銷金額近14億元；另外，最新揭露的還有「潤泰敦峰」高樓層戶，6月成交約1.9億元、每坪單價209.5萬元，共108.68坪，由自然人無貸款買下。

第一建經研究中心副理張菱育指出，近期內需復甦，股市看俏，不少企業主或高資產族會將股利配息，轉向不動產做資產配置，尤其不少企業更將高端豪宅視為招待所或是經商交際的配備，因此不乏加購收藏，也有累積資產傳家的作用。

富豪打包式掃樓 二個考量

富豪大手筆買豪宅不意外，近年來也常見一次打包式的掃樓。專家分析，層峰客、企業主們在同個社區買多戶，通常都是出自於對社區的喜愛，或是資產配置等考量。

住展雜誌總監暨發言人陳炳辰表示，企業主們集郵式買豪宅，大抵不脫對於社區的喜好，像是酒店式管理或是隱密性，以及置產的增值性，如台北信義、文華苑都曾傳轉手獲利豐厚。另還有身分的象徵，名人齊聚的效益。

名人買豪宅除了此次傳出的國巨（2327）外，此前還有台塑、和碩、創見、鴻海、萬海等公司的大股東都是案例，層峰人士購屋足跡遍布天母、信義計畫區、敦北生活圈，以及淡水紅樹林等。

不過，儘管金字塔頂端客群大手筆買豪宅，但豪宅未來市場仍有挑戰。陳炳辰分析，近一年主力為低總首購市場，新青安與房貸補助都有利小宅產品，反之中大坪數的高總價物件則兩樣情，一方面如囤房稅、貸款限制、房貸走高皆讓其持有與交易上成本墊得更高；另一方面如企業主一類高資產族群的不動產布局，也受政經局勢影響。另外，大坪數物件在出租的多元性運用不強，或是長期持有的稅額、維護費用都高，要是新案還有營造成本趨高問題。

展望後市，陳炳辰指出，未來建商也得考量後續大坪數物件的囤房稅壓力，買賣雙方都不能過度樂觀，就算有亮點應也為個案表現，譬如蛋黃區或指標案，因此買在行情價碼、不追高更重要，這次的文華苑交易，即是一例。

最新實價揭露，台北市松山區指標豪宅「文華苑」仍持續有交易紀錄，去年 11 月中樓層戶別，成交 5 億 6278 萬元、每坪 200 萬元，共 350.12 坪， 統計 2023 年台北 200 萬元豪宅交易，前 11 月共有 9 個社區入榜，已累計 17 筆交易，總銷金額約 67.9 億元，其中最高單價的是「One Park Taipei 元利信義聯勤」兩戶，單價 277 萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，《平均地權條例》修正案 7 月 1 日上路，私法人買受住宅須經許可，一般認為將打擊到豪宅市場買氣，不過下半年仍指標性豪宅，包括西華富邦和文華苑，都有法人買方，估計對於有長期持有規劃的法人而言，因有前例可循，今年仍會陸續出現法人購置豪宅的交易，也讓手邊仍有豪宅餘屋的建商稍微鬆一口氣。

《平均地權條例》修正案後，若因以下六種情況，法人經許可後得以購買住宅，包括合建、實施或參與都更危老，衛生福利機構場所或合作社購買供社員共同使用，一般法人可購買宿舍使用，但不可超過員工人數，或同一使用執照內五戶以上，規模出租經營使用。

此外，台灣房屋集團趨勢中心觀察 2023 年台北 200 萬豪宅交易，前 11 月共有 9 個社區入榜，已累計 17 筆交易，總銷金額約 67.9 億元，其中最高單價的是「One Park Taipei 元利信義聯勤」兩戶，單價 277 萬元；總銷金額最多的是「松濤苑」，成交 3 戶，其中包含一戶親友間交易，總銷金額近 14 億元；另外，最新揭露的還有「潤泰敦峰」高樓層戶，6 月成交約 1.9 億元、單價 209.5 萬元，共 108.68 坪，由自然人無貸款買下。

第一建經研究中心副理張菱育指出，近期內需復甦，股市看俏，不少企業主或高資產族會將股利配息，轉向不動產做資產配置，尤其不少企業更將高端豪宅視為招待所或是經商交際的配備，因此不乏加購收藏，也有累積資產傳家的作用。

板橋江翠段青年社會住宅今日舉行上梁典禮，由新北市副市長陳純敬親自主持上梁大典，統包團隊積極趕工，預計2025年中完工。陳純敬表示，新建社會住宅是目前市府及中央共同合作的重要目標，為落實居住正義並為市民提供更好更多元的住宅空間，新北市會繼續努力，為市民營造更理想的居住環境。

在疫情侵擾及人力與物料雙漲的難題下，新北市政府城鄉局與統包團隊宏昇營造、建源機電、群甡聯合建築師事務所共同力挺時艱，積極推動社會住宅工程進度。

本案社宅不僅計畫取得綠建築銀級標章、智慧建築合格級標章、通用設計標章及住宅性能評估等永續發展指標外，更考量社服及公共利益，設置公共老人日照及身心障礙日照中心，並結合辦公與商店空間，提供社區及居民一個機能完善與方便舒適的居住生活環境。

板橋江翠社宅共興建130戶住宅單元，分別有一房型71戶、二房型34戶及三房型25戶。交通方面捷運江子翠站步行僅需10分鐘，且緊鄰台64快速道路、大漢橋及華江陸橋，交通便利；文教方面有江翠國小、文聖國小及江翠國中等，鄰近學區。

新北市城鄉發展局黃局長國峰表示，為落實居住正義、加速社會住宅推動，透過容積獎勵、都更分回、國有土地合作開發、公有或閒置建築改建、既有房舍整建再利用等多元興辦模式取得社宅資源，板橋區本府興辦包含本案的130戶，已完工、興建中的社會住宅將可提供920戶住宅單元，讓各年齡層的市民放心、安心的生活，是市府對百姓安居樂業的重要願景及目標。

2023年高雄買賣移轉總棟數出爐，全年總數為3萬6266棟，比2022年少了851棟，近5年最冷。買賣移轉棟數前3名分別是三民、楠梓及鳳山區，其中三民區移轉5300，年增11.2%，楠梓區3916棟居次，年減8.5%，鳳山區3802棟，年減20.2%，三民區房市交易仍是大熱門。

台灣房屋高鐵重愛加盟店東陳揚智說，高雄楠梓區等產業議題受惠區，去年展現出自住投資強勁需求，另受大量預售交屋潮帶動，也助攻楠梓房屋移轉表現。目前高雄受惠於建設利多，房價漲易跌難，賣方能夠讓利的空間仍十分有限，但由於房市回歸自住需求，高雄近期就傳出有預售案快速完銷也顯示市場買盤仍在。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析指出，高雄台積電設廠案一波三折，議題漸降溫，加上央行5度升息，及平均地權條例修法干擾，整體市場買氣趨於保守，不過後來台積電確認導入2奈米新廠，加止新青安優貸上路，催熱不少買氣，去年下半年房市市場表現，算逐漸解凍。

因高房價推升服務費計算基礎，就算全國仲介業營收連二年衰退，但仲介業家數仍連年創新高；根據財政部最新統計，二○二三年前十月全國房仲業營收達六六一．九四億元，較二○二二年同期約七三五．二一億元、衰退近一成，但仲介業家數卻衝上六七七九家、年增四．七四％。

房地產業者指出，「不動產仲介業銷售額」主要是統計不動產仲介業的服務費收入（服務費最高不得超過房地產總價的六％），越高代表房市交易越活絡，反之顯示房市陷入衰退。

仲介業去年營收幾乎確定連二年衰退，但仲介業家數卻連年增長，二○二一年為六一六八家，二○二二年增至六四八五家，去年十月底已達六七七九家，不到二年增加近一成、但營收卻年減近一成。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，買賣移轉棟數偏低、而房仲家數創新高，按理會出現僧多粥少、紅海廝殺，但實際並未如此；主因是房價逐年墊高，六都平均成交總價達一千萬元以上，每一筆成交佣金以最高六％計算，約達五十至六十萬元，相較房價未飆漲前每筆抽佣增幅頗大。

他說，尤其中、南部部分區域房價翻漲逾倍，服務費也同比增加，就算成交件數減少、店頭也能活下去；例如過去總價五百萬元住宅、服務費六％，收取佣金為三十萬元，現在房價漲至一千萬元，佣金從三十萬增加至六十萬元，等於成交一件的服務費是過去兩件的總和。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，房仲業家數在疫情期間仍持續增加，甚至疫情三年期間增加一一○○家，主因是房仲業屬於比較特殊的行業，不但沒有商品庫存壓力，且營運端可分為直營及加盟兩種，也就是有底薪的普專制及無底薪的高專制；在疫情期間，房價漲、服務費增加，讓成本較低、營運較靈活的加盟店吸收不少從傳統企業釋出的人力，因此擴張很快。

雖然多部會齊力打炒房，房市交易量明顯下滑，但代銷營收卻逆境成長。根據財政部資料庫最新統計，二○二三年前十月代銷業營收約一○九．六六億元，較二○二二年同期的八十九．○五億元，大增二十三．一四％，不僅提前超越二○二二年全年營收，且連續三年突破一百億元，有機會挑戰史上最高。

根據統計，二○二一年全年的代銷營收首破百億、達一二三．○二億元，也是有統計以來最高；但是隔年打炒房政策、疫情起伏等多重因素，滑落至一○六．七三億元，年減十三．二四％。

房產業者指出，去年面對各部會出招打炒房，甚至祭出禁止預售屋轉售、私法人購屋許可制等多重管制措施，但代銷業去年前十月營收即突破一百億元，加上十一、十二月是傳統房市旺季，二○二三年全年有機會挑戰一三○億元，刷新有統計以來新高紀錄。

住展雜誌企研室經理成采錡指出，因預售屋限制換約不溯及既往，觀望的購屋族在去年上半年出手購屋，加上三二九檔大案進場，進一步拉抬買氣，且「平均地權條例」修正案上路前，出現一波預售屋上車潮，去年六月預售屋成交筆數突破一萬筆，為代銷業挹注可觀的營收。

成采錡分析，以二○二二年北台灣接案量前三大代銷的海悅、甲山林、新聯陽近期推案及旗下建案銷況評估，二○二三年底代銷銷售可維持相當水準，但也因為如此，今年要期盼新建案價格下修的機率可能縮小。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，近年來房市面對疫情、升息的全球性因素影響，且國內有打炒房的政策轉變，市場的利多誘因已開始破碎化，雖然代銷業營收逆勢成長，但整個市場雞犬升天的榮景已難重現。

政府較早前指出，上水古洞北及粉嶺北新發展區，有6幅以傳統議價模式補地價的土地，發展商未有在去年12月31日的限期前接納補地價建議，意味換地申請失敗。
　　
恒地(00012)表示，未有接受粉嶺北土地的原址換地建議書，主要原因是相關土地未有七通一平的配套，發展期長達7年以上，而補地價金額過高；但該項決定並不影響集團推動其他新界項目的發展。
　　
恒地申請3宗涉及粉嶺北土地，總佔地逾72萬方呎。七通一平是指基本建設中前期工作，包括道路、電力、排水等駁通，以及土地平整。

1月3日，旭輝控股集團（00884. HK）發佈公告，公司已就境外債務全面解決方案的條款向協調委員會、債券持有人小組及其顧問提交了一份初步提案。 截至公告日，各方尚未就提案的條款達成最終協定。

初步提案適用的債務範圍包括：無擔保貸款授信、美元計價優先票據、優先永續證券和可換股債券項下的境外債務，以及截至交易生效日期的應計利息（按非違約利率計算）。

截至2023年6月底，就境外債務而言，旭輝控股集團應佔計息負債總額（不包括應計利息）約為70億美元，其中包括優先票據未償還本金額約40億美元、可換股債券未償還本金額約18.95億港元、優先永續證券未償還本金額約3億美元、無擔保貸款授信未償還本金額約23億美元以及專案層面債務未償還本金額約1.105億美元。

旭輝控股集團稱，公司力求通過對綜合資產負債表進行去槓桿化，目標削債約33億美元至40億美元，同時公司將制定一個可持續的攤銷時程表解決適用債務項下的境外債務總額，為公司提供一個穩健的資本結構。

公告顯示，該提案考慮向適用債務項下的持有人、貸款方等債權人提供五個選項，將適用債務轉換為不同的美元計價票據（簡稱“新票據”）或美元、人民幣計價貸款（簡稱“新貸款”，與新票據合稱“新債務工具”），為債權人提供不同結構，包括無本金削減的純展期（分別以票據和貸款授信的形式）、小幅本金削減的展期、 本金大幅削減的展期以及附帶部分轉股的展期，以滿足債權人不同的偏好和需求。

公告稱，初步方案提供的選項包含了本金削減和轉股的元素。 對於附帶轉股元素的選項，於交易生效日的建議轉股價為本公司股份現行交易價格的倍數，而後續階段的轉股價可能會有所不同。 轉股考慮以一種最終期限為7年的工具進行，附帶於生效日及其後每個周年日強制轉股的元素。

本公司擬通過適用司法管轄區的協定安排計劃，並可能與一次或多次同意徵集互為條件，對交易前受益於相同或大致上類似權利的適用債務實施全面解決方案。 本公司的可換股債券的條款將根據其條款和條件進行修訂，擬議修訂條款（可能與選項相同或不同）將提供予可換股債券持有人。

大多數選項的攤銷時間將為數年，到期日為自生效日起2至9年不等。 附帶轉股或本金削減元素的選項的加權平均到期日較其他選項短。 對於無本金削減或不附帶轉股元素的選項而言，到期日可能會縮短（在上述範圍內），而其與生效日後歸屬於本公司所有者的合約銷售金額挂鉤。

新債務工具的票面利率將在2%-4%之間。 大部分選項將包括利息遞延機制，遞延利息（不計複利）將在償還最後一期攤銷分期付款時或其後一次性支付。 對於無本金削減的選項而言，則制定了一個利率遞增機制（票面利率保持在上述範圍內），該機制與生效日後歸屬於本公司所有者的合約銷售金額挂鉤。 對於所有選項（大幅本金削減的選項除外）而言，則設計了一個利率遞減機制（票面利率保持在上述範圍內），該機制與生效日後歸屬於本公司所有者的合約銷售金額挂鉤。

旭輝控股集團在公告中明確，所有選項都將獲提供相同的保證和擔保組合作為增信。 增信組合包含境內和境外元素，包括但不限於特定專案或資產組合的現金歸集、股份抵押、質押以及旭輝集團股份有限公司（為本公司的間接全資附屬公司）結欠本公司的大額公司間債權上設置擔保。

同時，旭輝控股集團稱，考慮向支援該提案的該等債權人提供同意費。

公告顯示，截至2023年6月底，旭輝控股集團應占現金餘額約為192億元，且如本公司2023年中期報告所披露，本集團投資性物業公平值約為456.25億元。

自2023年下半年至2032年期間，本集團境內開發專案（包括本集團及其合營公司及聯營公司所開發的專案）所產生的累計現金流總額（在償還專案層面債務之後）估計約為1040億元至1150億元。 同時，本集團投資物業公平值約為456億元，考慮市況及資產運營狀況，逐步出售其一部分投資物業及境外資產，預期可為本集團增加整體流動資金約120億元至140億元。 可償還境外債務的累計現金流總額估計約為300億元至350億元。

旭輝控股集團稱，儘管面臨流動性壓力，但公司業務運作在所有重大方面均如常。 本集團竭力保交付、保經營和維持境內融資安排。 2023年，本集團及其合營企業及聯營公司合計交付約11.8萬套物業單位，刷新了本集團成立以來的年度交付紀錄。 2024年房地產市場仍處於調整期，在可能面臨更多困難的情況下，本集團仍將竭盡全力衝刺交付8萬套物業單位的品質交付目標，預計建安成本超過300億元。

1月2日，雅居樂集團（03383. HK）發佈有關出售一家附屬公司股權披露交易的補充公告。

此前雅居樂集團曾公告，2023年11月8日（交易時段後），集團子公司Agile Real Estate Development，以及Duta Hicon Sdn Bhd、維誼已與買方Law Developments訂立買賣協定，出售其在馬來西亞一家住宅專案公司的全部股權，代價為3.1億令吉（約合6620萬美元）。 資料顯示，目標公司Agile Property Development Sdn Bhd擁有位於吉隆坡面積為11178平方米的一幅地塊做住宅用途，並在該地塊上建造公寓單元。 雅居樂預計此次出售將錄得虧損約3.7121億令吉（約合7917.53萬美元），所得款項用於一般營運資金及業務未來的資金需求。

雅居樂集團在此次公告中稱，保留金為買方應付的部分代價，將由買方用於清償目標公司的任何未償債務及負債。 保留金由買方保留，用於支付目標公司現有合約及顧問的終止費用以及清償目標公司的過渡性融資以及支付與出售事項有關的相關專業費用、稅項及關稅。 有關保留將確保徹底及負責任地進行出售事項的過渡，且完全遵守馬來西亞當地的法律法規。

雅居樂集團表示，由於出售事項完成的相關程式及備案尚未落實，且與目標公司主要承包商就其終止費用的磋商仍在進行當中，故目標公司並無就上述費用及開支產生任何已確認總額，因此保留金有待調整。

目前，賣方已與目標公司的主要承包商就其最終終止費用達成共識，因此目前已確定對保留金作出最終調整（賣方也已與買方達成共識），其將由此前的8000萬令吉調整至1億令吉，任何有關調整（如有）將相應自購買代價餘額保留。 董事會謹此強調，保留金增加僅為調整目標公司主要承包商終止費用的撥備（根據買賣協定，該費用在任何情況下均由賣方承擔），而代價將不會整體變化，將仍為3.10億令吉。 據雅居樂所知，經調整保留金足以支付上述費用及開支。

預計此次出售事項完成後，雅居樂將錄得估計虧損約3.71億令吉，這是參考集團應收代價與銷售股份公平值之間的差額計算。 在該公告發佈時，原保留金的另一半（即4000萬令吉）預留用於支付目標公司現有合約及顧問的終止費用，由於與目標公司主要承包商就終止費用的磋商仍在進行中，且該金額當時尚未最終確定，因此在計算出售事項的財務影響時未能將其納作考慮因素。

由於賣方現已與目標公司的主要承包商就其最終終止費用達成共識，保留金的最終調整現已確定，因此，先前為支付目標公司現有合約及顧問的終止費用而預留的保留金將從4000萬令吉上調至6000萬令吉，該經調整金額現可於計算出售事項的財務影響時計入。 因此，出售事項預期虧損將從約3.71億令吉調整為約4.31億令吉（約6.64億元人民幣）。

近期，上市房企陸續披露2023年12月及2023年銷售業績。 從銷售情況看，2023年房企整體銷售業績不佳，部分頭部房企銷售放緩明顯，有的房企建築類業務有所增長，不少房企將代建等業務作為新的增長極。

尋求業務多元化

1月2日晚，萬科A(10.130-0.02, -0.20%, )發佈公告，2023年12月，公司實現合同銷售面積256.7萬平方米，上年同期為286.9萬平方米;合同銷售金額為329.8億元，上年同期為397.6億元。 2023年，公司累計實現合同銷售面積2466萬平方米，上年同期為2630萬平方米;實現合同銷售金額3761.2億元，上年同期為4169.7億元。

根據中指研究院發佈的《2023年中國房地產企業銷售業績排行榜TOP100榜單》，TOP100房企2023年銷售總額為62791億元，同比下降17.3%。 2023年，銷售突破千億元的房企共16家，較去年同期減少4家，百億房企116家，較去年同期減少14家。

有的房企雖然銷售業績下滑，但建築類業務有所增長。 舉例來看，中南建設(1.2800.01, 0.79%, )公告顯示，2023年12月，公司合同銷售金額為18.3億元，銷售面積為14萬平方米。 2023年，公司累計實現合同銷售金額398.8億元、銷售面積333.2萬平方米，同比分別下降38.6%和38.7%。 建築業務方面，2023年12月，公司新承接專案15個，預計合同金額合計3.6億元。 2023年，公司新承接項目預計合同金額35.5億元，同比增長2.1%。

值得注意的是，從近期房企表態看，不少房企將代建等業務作為新的增長極。

碧桂園總裁莫斌表示，2024年，面對仍然大量的交付任務，公司要始終不放鬆對品質的要求，開放工地接受業主的參觀和審視。 新的一年，在保交付、保經營、保信用的同時，努力把握新機遇，走出新模式，從而鍛造一個更加健康的碧桂園。 “一體兩翼”的戰略佈局，讓公司探索到新的生機，科技建造不斷成熟，博智林機器人(11.550-0.26, -2.20%, )經過五年的投入和準備，商業化已初見成效，代建代管正成為新的業務增長極。

新城控股(11.1900.08, 0.72%, )董事長王曉松表示，2024年，公司將繼續沿著既定的戰略堅定前行，不斷夯實地產開發、商業管理、物業服務三大板塊，持續打造輕資產代建代管業務平臺。

拿地態度不一

除披露銷售情況外，不少房企還披露了拿地情況。 從房企拿地態度看，近期房企對待拿地態度不一。

有的區域房企延續此前積極拿地態勢。 濱江集團(7.0300.03, 0.43%, )2023年12月28日晚間披露關於競得土地使用權的公告顯示，12月28日，公司及杭州地鐵開發有限公司以聯合體名義競得杭政儲出[2023]179號住宅用地使用權，建設用地面積為32946平方米，容積率為2.2，土地總價為171835萬元，公司權益比例為73%。

津濱發展(2.3900.22, 10.14%, )2023年12月18日晚間披露的關於通過公開掛牌方式獲得土地專案的公告顯示，為增加公司項目儲備，公司全資子公司濱和公司於2023年12月18日以聯合競買方式通過參與公開掛牌獲取了津濱開（掛）2023-4號地塊專案。 土地用途為城鎮住宅、商服用地，城鎮住宅用地70年、商服用地40年，規劃建設用地面積為38178.3平方米，成交價格為6.8億元。

也有不少房企披露近期未拿地。 以萬科A為例，公司日前公告稱，自2023年11月銷售簡報披露以來，公司無新增開發、物流地產專案。

1月2日，萬科在港交所披露去年12月及去年全年的銷售情況。 據悉，去年12月，萬科實現合同銷售金額329.8億元;2023年1月至12月，累計實現合同銷售面積2466萬平方米，合同銷售金額3761.2億元。

從行業整體情況看，大部分房地產開發企業銷售仍然承壓。 在此背景下，萬科保持連續3個月實現300億元以上的銷售額，已屬不易。 該公司披露的公告顯示，2023年12月，萬科實現合同銷售面積256.7萬平方米，合同銷售金額329.8億元，環比增加7.4%。 綜合全年情況看，2023年1月至12月，萬科累計實現合同銷售面積2466萬平方米，合同銷售金額3761.2億元，同比下降9.8%。

此外，2023年12月，萬科無新增開發、物流、地產專案。 據統計，萬科2023年累計新增開發專案40個，合計支付權益地價530.35億元。

今年1月1日起，北京市新普宅標準正式實施。 記者近日走訪獲悉，由於目前二手房市場中許多房源已由非普宅變為普宅，交易稅費將降低上萬元甚至數十萬元。 多名房產經紀人員表示，目前二手房的成交速度，尤其是改善型住房的成交速度正在加快。

去年12月14日，北京出臺了包括下調首付比例、下調貸款利率、優化普宅標準等在內的多項樓市新政，為市場注入了新的活力。 其中，新的首付比例和貸款利率已執行半月有餘，調整后的新普宅標準則於1月1日起正式實施。

記者瞭解到，新普宅認定標準有三項要求，其中，「住宅社區建築容積率在1.0（含）以上」這條標準沒有變化;房屋面積標準則有所上調，單套住房建築面積從140平方米（含）以下調整為144平方米（含）以下。 變化最大的是第三項標準，即普宅的判定不再設置房屋總價標準，僅保留單價標準，且單價標準較以前大幅提高。 例如，五環以內符合普宅標準的房屋單價從3.96萬元/平方米提高到8.5萬元/平方米;五環到六環區域房屋單價標準從3.168萬元/平方米提高到6.5萬元/平方米;六環外普宅單價標準從2.376萬元/平方米提高到4.5萬元/平方米。 據測算，調整前，北京住房交易中有7成房屋被認定為非普宅，而調整后，將有7成房屋被認定為普宅。

“普宅的認定和交易稅費有很大關係，我有個客戶這回少繳了十多萬加值稅呢！”朝陽區雙井區域的一名房屋仲介告訴記者，在二手房交易中，房屋買賣最主要的稅費之一就是加值稅，按照現行規定，個人出售2年以上的普通住宅，免征加值稅;而個人出售2年以上的非普通住宅，則需要差額徵收加值稅，稅率為5.3%。

這名房屋仲介介紹，雙井區域有一些總價在700萬元左右、面積100平方米左右的房源，以前都是非普宅，而現在被認定為普宅后，二手房交易稅費直接降低了。 “這套房子業主當年500萬買的，現在800萬賣，如果是非普宅，加值稅就要交大概16萬，現在只要滿2年就能省下這筆錢。 “他還表示，他所在的門店中，很多改善型房源的成交量有了明顯上升。

記者獲悉，本市二手房交易是否適用新普宅標準，是按照過戶繳稅時間來判定，即便是去年12月網簽的，只要是今年1月1日（含）之後過戶繳稅，都可以按照新的標準認定普宅。

除了一線從業人員感受到樓市成交加速外，本市12月份的二手房成交數據也佐證了這一說法。 市住建委官網統計數據顯示，2023年12月，北京二手住宅網簽量為12963套，環比11月上漲了3.3%。 業界預計，本月京城二手房成交規模有望進一步攀升。

新政實施后，目前本市房價依舊以穩為主。 常營區域的一名房屋仲介告訴記者，去年12月中旬新政剛剛出臺時，有的社區大概有數位業主要求漲價，“這其中有的人是不著急賣的，也有的人沒過多久就調整回了更加理性的價格。 “這名房屋仲介說，有些房源的價格還可以往下談一談。 他也表示，現在置換的需求多，新政出臺對買賣雙方都有利好，二手房成交正在提速。

1月3日，江蘇中南建設(1.2800.01, 0.79%, )集團（簡稱“中南建設”）發佈2023年12月份經營情況公告。 公告顯示，房地產業務方面，2023年12月單月，中南建設合同銷售金額為18.3億元，銷售面積14.0萬平方米。

整體來看，2023年1-12月，中南建設累計合同銷售金額為398.8億元，銷售面積333.2萬平方米，同比分別減少38.6%和38.7%。

正榮地產(06158)公布，連同合營公司及聯營公司在內，去年12個月累計銷售金額約153.8億元（人民幣．下同），同比下降約54%，銷售建築面積約102.7萬平方米及每平方米平均售價約1.5萬元。
　　
該集團指，去年12月累計銷售金額約8.99億元，同比下降約64.7%，銷售建築面積約6.5萬平方米，每平方米平均售價約1.39萬元。

建發國際集團(01908)公布，截至去年12月31日止年度，連同合營公司及聯營公司在內，歸屬股東權益的累計合同銷售金額約1379.6億元人民幣，同比升約13.5%。
　　
該集團指，歸屬股東權益的累計銷售建築面積約666.4萬平方米，同比增長約9.3%。

鑫苑服務(01895)全資附屬鑫苑科技為控股股東鑫苑地產控股全資附屬蘇州鑫苑、徐州鑫苑及河南鑫苑，提供若干管理服務，並代表上述地產公司出售若干位於中國的停車位及儲物室，並收取銷售所得款項。鑫苑科技與各地產公司今日訂立結算協議，退還並支付款項淨額715.38萬人民幣。
　　
鑫苑服務解釋，鑫苑科技在提供管理服務的過程中收到有關銷售所得款項，並入帳列作該集團的收益。由於所出售所得歸該等地產公司所有，因此退還款項。
　　
鑫苑服務控股股東鑫苑地產控股股份於紐約證券交易所上市(股份代碼：XIN)，主要從事房地產物業開發。
　　
鑫苑服務股份自2022年11月16日上午9時正起已於聯交所暫停買賣，並將繼續停牌直至達成聯交所發布的復牌指引。

涉展期轉股5選項 冀減40億美元

內房旭輝控股（00884）公布約70億美元的境外債務重組新方案，向債權人提出多種展期選項；有關提案考慮向債權人提供5個選項，把債務轉換為不同的美元計價新票據，或美元/人民幣計價的新貸款，選項包括無本金削減的純展期、小幅本金削減展期、本金大幅削減展期，以及附帶部分轉股的展期。受消息帶動，旭輝股份昨急升13.7%，收報0.29元。

新票據利率2厘至4厘

根據該份旭輝向協調委員會和債券持有人小組提出有關全面解決方案的最新提案，旭輝力求通過對綜合資產負債表作去槓桿化，目標約33億至40億美元，並制定一個可持續的攤銷時間表，解決適用債務項下的境外債務總額，務求為公司提供一個穩健的資本結構，因此選項包含本金削減和轉股元素。

旭輝表示，大多數展期選項的攤銷時間將為數年，到期日介乎生效日起2年至9年不等；附帶轉股或本金削減元素選項，加權平均到期日較其他選項短。對於無本金削減或不附帶轉股元素的選項而言，到期日可能會縮短，而其與生效日後歸屬於公司所有者的合約銷售金額掛鈎。

新債務工具的票面利率，將介乎2厘至4厘，大部分選項將包括利息遞延機制，遞延利息（不計複利）將在償還最後一期攤銷分期付款時或其後一次性支付。對於無本金削減的選項，則制定一個利率遞增機制，有關機制與公司合約銷售金額掛鈎。對於所有選項（大幅本金削減的選項除外），則設計一個利率遞減機制，同樣與公司的合約銷售金額掛鈎。

該公司補充，目前仍在與協調委員會及債券持有人小組磋商，惟各方尚未就全面解決方案的條款達成最終協議，公司期望繼續與債權人進行積極和建設性對話，並保持積極勢頭，以期在切實可行的情況下，盡快就全面解決方案的各項經濟條款進一步收窄分歧，並將繼續在適當時候向所有持份者提供有關進程的重大最新情況。

今年目標交付8萬套單位

公告提到，截至去年6月底，就境外債務而言，集團應佔計息負債總額約70億美元；自去年下半年至2032年期間，集團境內開發項目所產生的累計現金流總額，在償還項目層面債務後，估計約1040億元至1150億元（人民幣．下同）。集團考慮因應市況及資產營運狀況，逐步出售部分投資物業及境外資產，預期可增加整體流動資金約120億元至140億元；可償還境外債務的累計現金流總額，估計約300億元至350億元。

保交付方面，集團去年合計交付約11.8萬套物業單位，刷新集團成立以來的年度交付紀錄。今年房地產市場仍處於調整期，可能面臨更多困難，集團仍將竭盡全力衝刺交付8萬套物業單位的品質交付目標，預計建安成本超過300億元。

古洞粉嶺各一幅獲處理 補價期限4月底

發展局2023年底宣布放寬北部都會區原址換地的申請門檻，並透露有兩宗位處上水古洞北及粉嶺北新發展區（下稱新界東北）的原址換地申請率先受惠，其位置終於曝光。地政總署資料顯示，古洞北和粉嶺北各佔一幅，分別涉及嘉里建設（00683）和新地（00016）持有的土地，預計日後可建總樓面面積共接近100萬方呎。發展局接受本報查詢時指出，該兩幅土地的補地價期限為今年4月底。

兩地可建樓面共100萬呎

根據地政總署最新資料，兩幅新界東北新發展區的原址換地申請，於2023年12月獲接納作「進一步處理」，該兩宗申請以鄰近上水河上鄉和雙魚河的古洞北第23區用地較具規模，地盤面積約13.68萬方呎，規劃上屬於「住宅（乙類）」地帶，最高可建地積比為4.2倍，預計可興建的住宅樓面面積約57.47萬方呎。

資料顯示，嘉里建設於2021年斥資約4.98億元，購入河上鄉一帶17幅土地，當中包括前述申請地點的大部分私人用地。

至於另一幅獲接納作「進一步處理」的土地，則位處粉嶺北第10區，較接近上水天平山村和梧桐河，大綱圖上屬於「其他指定用途」註明「商業/住宅發展暨公共交通交滙處（2）」地帶，可作為商住模式發展，預計可建樓面面積共約38.98萬方呎，住宅樓面面積上限約27.9萬方呎，作為商業等用途的樓面面積則約11.08萬方呎。

翻查城規會資料，新地曾於2019年申請在上址興建2幢商住樓宇，提供約496伙，惟後來撤回申請。

發展局接受查詢時透露，地政總署已聯絡相關申請人從速跟進，並表明接受換地建議書包括補地價金額的限期為今年4月30日。

發展商已擁逾九成業權

根據發展局2023年底就北部都會區原址申請公布最新安排時透露，該兩幅土地的發展商已持有相關地盤內逾90%私人土地業權，故當局願意作進一步考慮。根據「加強版傳統新市鎮發展模式」（「加強版模式」）原址換地最新做法，政府可考慮出手收回相關地盤不足10%的私人業權，並轉批予發展商，惟發展商須就整個項目支付十足補地價，也要依照政府的要求興建指定的公共設施。當有關申請進入補地價磋商階段時，發展商可選擇沿用傳統的議價形式磋商補地價，或者以標準金額機制釐定補地價。

資料顯示，政府就新界東北「餘下階段」共收到18宗原址換地申請，除前述兩宗外，有9宗被拒絕或撤回，有1宗則由於涉及一幅現時借予政府作社區隔離設施的用地；發展局指出，政府正檢視有關設施的後續安排，視乎政府歸還用地的日子，政府會再訂立接受換地基本條款建議書的限期。

恒地3理由未完成申請

至於餘下6宗申請，乃採用傳統方式磋商補地價的換地申請，磋商限期已在2023年底屆滿，發展局周二（2日）宣布該6宗換地申請全部不成功，政府將盡快進場收地。當中3宗涉及粉嶺北土地的申請，全部由恒地（00012）提出，該集團昨天接受查詢時解釋，因為三大理由未有完成換地申請。

恒地指出，相關土地未有「七通一平」（即水電供應、道路網絡和土地平整等）配套，而且發展期長達7年以上，加上補地價金額過高，故該集團未有接受粉嶺北項目的原址換地建議書，惟強調有關決定「並不影響集團推動其他新界項目的發展，期待本港有更好的明天」。

商廈特色單位罕有推出市場放租，中環皇后大道中99號中環中心頂層79樓原由業主自用全層，近期分間出近1萬方呎樓面招租，意向月租逾96萬元，呎租約100元，成為該廈目前叫租最高的單位。

中原（工商舖）寫字樓部高級資深分區營業董事謝立生表示，中環中心79樓2室正式推出市場招租，建築面積約9602方呎，意向呎租約100元，涉及月租逾96萬元。該單位位處頂層，採用無柱式及高樓底設計，可飽覽360度無遮擋維多利亞海景及山景，放租物業更連裝修及傢俬，租戶可即租即用。

中環中心79樓早於1999年、該廈落成初期已售出，至今曾五度易主。內房君豪置業總裁石金禹於2017年9月斥資7.38億元購入，全層建築面積13213方呎，呎價55854元，至今仍是中環中心歷來呎價最貴的成交。

石金禹購入單位後，把全層用作旗下君豪財務的辦公室。據了解，頂層近期才分間部分樓面出租。

士丹頓街地舖蝕30%易手

翻查資料，中環中心77樓11至13室，建築面積約5807方呎，於2019年2月曾以每呎130元租出，涉及月租約75.5萬元，創該廈歷來新高。但近年該廈租金隨大市急速下滑，去年該廈錄得最少逾60宗租賃成交，呎租由32至80元。

據代理資料顯示，中環中心79樓頂層的放租單位，屬於目前整幢大廈意向呎租最高的一個。至於其他放租單位，最新意向呎租為35至85元，當中頂樓對下一層的「鳳凰樓層」78樓，現時有1至3室推出放租，建築面積約4948方呎，每呎叫租85元，月租逾42萬元，放租叫價較頂層低15%。

工商舖買賣方面，消息透露，中環士丹頓街52至56號明興樓低層地下（Lower Ground Floor）B舖，建築面積約600方呎，以2500萬元售出，呎價約4.17萬元。

舖位現由酒吧以每月2.88萬元租用至2026年，回報約1.4厘。舖位原業主為資深投資者羅家寶或有關人士，於2011年5月以3580萬元買入，持貨近13年，賬面蝕1080萬元或30.2%。

工商舖交投低迷，美聯工商舖指出，連同逾億元公司轉讓成交在內，2023年工商舖成交量及金額分別錄3843宗及610.1億元，按年分別下跌約14.3%及25.7%。該行預期，2024年息口回落在望，加上政府重啟「新資本投資者入境計劃」並容許投資工商物業，今年工商舖成交宗數有望按年增約兩成。

美聯工商舖行政總裁（工商舖）盧展豪表示，工商舖成交量持續處於低位，但市場預期本輪加息周期或已結束，假如2024年美國聯儲局能落實將息率下調，相信可以進一步刺激物業市場的交投。此外，政府重推「資本投資者入境計劃」，可投資上限1000萬元的工商物業，而且內地政府正實施擴張性貨幣及財政政策，令大量資金得到釋放，將有更多「北水」流入本地，預料2024年工商舖的成交宗數有望按年上升約20%。

2023僅商廈價量逆市升

在2023年，只有商廈成交量及金額按年齊升，錄得818宗成交，按年微升2.8%；涉資234.9億元，按年上漲8%。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，近年商廈市場租售價跌幅最大，對投資者較為吸引，在低基數效應下，料今年商廈交投可上升25%，租售價升幅在5%之內。

美聯旺舖高級區域營業及策略董事江靜明說，核心零售區的商舖空置率進一步回落，2024年租金可望按年升約5%至10%，售價微漲約5%以內。美聯工商董事陳偉志認為，投資者的取態偏向審慎，中小型工廈單位成交預料將繼續成為市場主流，預期2024年工廈租售價有望錄得5%至10%的增幅。

二手市場氣氛淡，業主不惜大幅蝕讓離場。大圍名城3期盛世有3房單位以1020萬元售出，原業主持貨5年半，賬面勁蝕305萬元。

中原地產副區域營業經理黃一鋒表示，名城3期盛世2座中低層NA室，實用面積688方呎，3房間隔，原開價約1030萬元，終以1020萬元獲用家承接，呎價約14826元。據了解，原業主於2018年6月以1325萬元購入，賬面蝕讓305萬元，單位5年半貶值23%。

觀塘凱滙錄今年首宗成交亦為蝕讓。中原地產首席分區營業經理王能稱，單位為1座中高層D室，實用面積593方呎，2房間隔，最初開價1068萬元，減至1020萬元易手，呎價約17201元。原業主於2018年12月以1174.77萬元一手購入上址，持貨5年，現沽貨賬面損手154.77萬元，單位跌價13.2%。

尚悅．嶺四球沽出貶28%

此外，中原地產副區域營業經理王勤學謂，元朗尚悅．嶺2座低層A室，實用面積379方呎2房戶，累減50萬元或11.1%，以400萬元沽出，呎價約10554元。原業主於2019年5月以約557.27萬元一手買入，持貨快將5年，賬面損手約157.27萬元，貶值28.2%。

宏安地產（01243）黃大仙鳴鳳街28號重建項目薈鳴，示範單位昨天首度曝光，部署今天公布第一張價單，首批不少於50伙。

宏安地產執行董事程德韻表示，薈鳴設有兩個交樓標準示範單位，包括18樓A室，實用面積356方呎，2房間隔。單位設有一系列簡約東方風格的家具，配合綠意森林主題的特色牆。

薈鳴將於今天開價，黃大仙對上一個開價新盤要追溯至2015年8月，遠東發展（00035）旗下鑽嶺推出首批50伙，折實平均呎價約1.53萬元。薈鳴位於鳴鳳街28號，提供230伙，實用面積178至375方呎，預計2025年4月底入伙。

麗新發展（00488）與市區重建局合作發展的觀塘Bal Residence一減再減，發展商昨天再度修改1號價單，將其中10伙定價劃一下調10%，最新折實售價489.82萬至515.43萬元，較2023年2月首推時折實售價累減17%至20%。

星星地產（01560）主席及首席執行官陳文輝指出，該集團旗下元朗宏業西街住宅項目雨後，推出「陽光四重奏」優惠，包括向指定15個單位新增12%至14%「新年限時」折扣優惠，以及5%樓價保障優惠等。

他續說，上述優惠本周六（6日）生效，若銷情理想，會考慮加推單位。雨後迄今累售176伙，套現近10.5億元，平均成交呎價15080元，大部分買家已收樓入伙。

晉環撻訂貨2780萬 兩載平20%

路勁基建（01098）旗下路勁地產牽頭發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第1期晉環，連沽兩伙撻訂貨。其中1B座39樓A室，原定2021年5月以3483.9萬元成交，惟買家撻訂離場，昨以2780萬元重新售出，單位逾兩年半賣平20%。

領展（00823）去年受供股及美國加息影響，股價跑輸大市。摩根大通認為，過去兩個月市場對於美國減息的預期正在形成，推動領展成為跑贏大市的股份，而在四大原因驅使下，加上領展估值並不昂貴，相信領展領跑的趨勢會於2024年持續，因此將領展評級由「中性」調升至「增持」，並將今年底目標價調升36%至53元。

股息率6.2厘 供股影響已反映

摩通列出領展四大利好因素：（1）領展是大型房地產信託基金（REITs）中，股息率最高的房託之一，達6.2厘，其他大型房託平均股息率為5厘；（2）相對於寫字樓及非必需消費品，房地產基金的基金經理料相對偏好必需消費品的零售主題，而領展能提供有關主題；（3）本港部分收租股的續租租金調整率仍為負數，而續租租金調整率仍能維持正數的領展更具吸引力；（4）領展「3.0」策略存在上行機會。

摩通指，雖然今年本港整體零售銷售料疲弱，但相信領展本港零售組合的續租租金調整率仍能錄得低單位數升幅，而且領展供股攤薄股息的負面影響已經在市場上反映。

「相信領展在2024/25財年，每基金單位分派將回復至複合年均增長率4%，主要受到低單位數的租金升幅及利息成本下降所帶動。」

摩通表示，領展將會吸引3類投資者追入：（1）希望進一步減少對香港辦公室、非必需消費品零售、住宅投資的區域房地產基金；（2）在中港房地產領域尋求股息投資的內地基金經理；（3）尋找相對高收益率股票的對冲基金，但無可否認，部分對領展供股及執行力感到失望的長線基金，有意出售手上的領展持股。

領展股價於過去兩個月累升25%，但摩通認為，領展估值仍然吸引，12個月預測股息率較今年底預測的美國十年期債息高249點子，仍高於歷史平均的221點子，而且12個月預測市盈率處於歷史平均的17倍水平，若與過去5年平均估值比較，現時市盈率僅處於區間下限。

一城呎租重上42元 業界料上半年租金升8%

踏入租務淡季後，10大屋苑租務交投連跌4個月，上月僅272宗成交，屬全年最淡靜月份。整體租金維持高位橫行，沙田第一城呎租重上42元關口。業界預期外來專才住屋需求強勁，上半年住宅租金有8%上升空間。

根據中原地產前綫統計顯示，10大屋苑租務交投連跌4個月，12月份僅錄272宗租務成交，連續2個月跌穿300宗關口，較7月份高位527宗回落48%，上月僅得沙田第一城錄得逾40宗租務成交。至於租金方面，從數字反映有4個屋苑呎租按月回調，雖然較11月再多1個屋苑租金回落，但相信仍屬於技術調整，整體租金仍處於高位橫行。以沙田第一城為例，上月錄得40宗租務成交，當中以呎租較高的細單位為主，故平均呎租重上42元關口，按月回升2.4%。

前綫代理透露，經過近半年搶租潮，沙田第一城細單位租盤供應明顯回落，細單位月租現時月租約1.35萬至1.45萬元之間，例如沙田第一城37座中層B室，實用面積284平方呎，上月中以約1.48萬元租出，呎租達52元，與租務高峰期租相若。而上月共有28宗2房單位租務成交，當中9宗呎租逾45元，故直接拉高屋苑租金。

去年租務4479宗 按年跌6%

而總結2023年全年，10大屋苑共錄4,479宗租務成交，較2022年全年的4,764宗，下跌約285宗，按年跌幅6%，相信主要因為近1年大量全新盤入伙，搶去不少傳統屋苑的租客。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，近期租務交投回落只屬季節性調整，整體住宅租金將維持上升趨勢，最主要動力是來自外來專才，對租盤需求上升；而去年一、二手交投創33年低位，投資者入市數量下跌，租盤供應自然下降，形成租盤供不應求，預期上半年租金有8%上升空間，升幅優於樓價。

白石角逸瓏灣8 呎租40元

至於其他租務方面，中原地產副分區營業經理徐家倫表示，大埔白石角逸瓏灣8 3A座中層C室，實用面積773平方呎，3房連套房及工人套房間隔，剛以3.1萬元租出，呎租約40.1元。新租客為區內租客，本租住同區較細單位，於科學園上班，見屋苑環境舒適，租金合理，即決定租入單位自用，提升生活質素亦方便工作。

另外，美聯物業首席助理聯席董事彭文翎表示，九龍塘畢架山一號2期6座高層E室，實用面積約1,025平方呎，屬3房間隔，議價後以4.2萬元租出，呎租約41元。

新租客為內地人，心儀單位光猛，有時尚裝修，睇樓2日後即承租。業主於2014年9月以約1,930萬元購入上述物業，現享回報約2.6厘。

公屋呎價低於5,000元有交易，世紀21富山（香港）地產董事黃澤龍表示，黃大仙竹園北邨15座中層21室，實用面積489平方呎，3房，向東北望山景，放盤2個月，原叫價238萬元（未補地價），最終減價15萬或6.3%，獲綠表客以223萬元承接，呎價4,560元。

原業主於2000年以26.2萬元（未補地價）購入，持貨24年帳面大幅獲利196.8萬元，期間市值勁升7.5倍。

將軍澳寶林邨2房 183萬易手

其次，將軍澳寶林邨放盤2個月勁減16%沽，世紀21物業（將軍澳）分行經理魏仕良表示，寶林邨寶德樓高層7室，實用面積381平方呎2房，去年10月放盤，叫價220萬元（未補地價），累減37萬或16%，以183萬元易主，呎價4,803元。原業主於2005年4月以18.44萬購入物業至今，持貨19年帳面獲利165.56萬元，期間大幅升值近9倍。

本港2023年整體物業註冊量創紀錄新低。土地註冊處資料顯示，2023年整體物業(包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)註冊量合共錄58,035宗，按年跌約2.7%，創自1991年有紀錄以來的33年新低。

按不同分類劃分，美聯物業首席分析師劉嘉輝昨指出，新盤市場方面，2023年一手成交量合共錄10,515宗，按年升約一成半；然而2023年宗數依然偏低，仍創10年次低。若以不同戶型劃分，當中兩房單位成交量最多，錄4,617宗(佔約43.9%)，宗數比起2022年3,721宗升約24.1%，按年升幅亦是最大，表現均為各戶型之中最好。

若將2023年兩房單位成交量按3區劃分，新界區錄2,709宗，佔全港兩房成交量約58.7%，為3區最多；九龍區(包括將軍澳及西貢)則錄1,795宗，佔約38.9%；至於港島區去年兩房單位成交量只有113宗，僅佔約2.4%。若以新盤項目劃分，去年兩房單位成交以天水圍YOHO WEST 1期、NOVO LAND 2B期、NOVO LAND 2A期、UNIVERSITY HILL 2B期、UNIVERSITY HILL 2A期包辦首5位，悉數來自新界區。

開放式一手成交量跌逾兩成

至於一房單位方面，2023年一手成交量僅次兩房，該戶型錄3,189宗成交，按年升約13.7%；三房單位錄1,674宗，按年亦升約15.8%；而四房或以上單位錄最少，約357宗，按年則升約22.3%；2023年只有開放式一手成交量按年下跌，年內錄678宗，按年跌約22.4%，表現為各戶型之中最遜色。