雙北市買盤外溢效應，據實價登錄網資料顯示，桃園新屋市場1字頭房價僅剩龍潭區的「大坪市地重劃區」，區域每坪成交均價為19.6萬元，成為桃園市最後絕版的親民1字頭區。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年因新冠疫情、國內少子化衝擊，營建業呈現工料雙漲，加上雙北市高房價讓人口外溢至桃園市，尤其區域重大建設、交通建設持續展開，讓區域人口不斷成長，同步推升桃園房價上揚。

台灣房屋桃園龍潭直營店店長張華欽分析，龍潭為桃園外圍區，屬於南桃園觀光重鎮，區域鄰近石門水庫，並規劃「大坪市地重劃區」，因土地成本取得低，讓建商推案相對能以平實價格推出，也是目前桃園最後絕版新建案1字頭區。

不過張華欽指出，龍潭房價在桃園市各行政區中，漲幅相對溫和，房市走勢健康平穩，不過隨著新北市三峽、土城等地的外來移居人口增加，以及龍潭科學園區就業人口攀升，龍潭市區的新成屋最新每坪成交單價已來到35~38萬元，整體1字頭親民價還能守多久，需再持續觀察。

據實價登錄網資料顯示，近一年龍潭「大坪市地重劃區」交易最多的物件為新成屋大樓社區，而交易物件多是一房一廳的大套房，以及兩房一廳的度假房型，總價帶多落在300萬元到700萬元之間，顯示目前區域買家置產目的以度假宅、退休宅居多。

張旭嵐指出，龍潭區目前重點建設，包括龍潭轉運站與龍潭科學園區三期擴建計畫，儘管先前台積電（2330）新廠放棄進駐龍科三期，但龍科本來就有台積電封測廠，未來也有其他科技廠商持續擴廠，加上龍潭對外交通便利，可望支撐區域房市漸進成長。

據桃園市不動產交易e指通最新資料顯示，近一年中壢區五年內的新成屋大樓，最高每坪成交單價已突破6字頭，桃園區、大園區新成屋最高每坪來到5字頭，讓預算有限卻想住新成屋的購屋族，將目光轉向大溪、龍潭、楊梅等相對平價又兼具生活機能的外圍區段尋屋。


桃園絕版1字頭重劃區曝 環境清幽退休族最愛

台灣房屋根據桃園市不動產交易e指通近一年房價數據，統計全市成交量超過100件生活圈新成屋均價，結果顯示，新成屋平均交易單價仍在1字頭的生活圈，只剩龍潭區的「大坪市地重劃區」，平均單價19.6萬元，堪稱桃園市絕版親民1字頭買新房區段。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年因缺工缺料、營造成本上升，加上雙北、新竹縣市高房價外溢效應，加上桃園人口持續成長，購屋需求強勁，在遷入及內需兩股購屋力道增加下，推升桃園房價持續上揚。

以桃園市不動產交易e指通數據來看，近一年中壢屋齡5年內新成屋，最高單價已突破6字頭，桃園區、大園區最高來到5字頭，其他區域新成屋也站上4字頭。預算有限的購屋族，紛把目光轉向大溪、龍潭、楊梅等外圍區段尋屋。

台灣房屋龍潭直營店店長張華欽分析，龍潭地理位置優越，依山傍水，是南桃園觀光重鎮，曾被評選為台灣最具特色鄉鎮第一名，以及台灣十大理想退休地點之一。

「大坪市地重劃區」距離市區僅10分鐘車程，且鄰近石門水庫，風景秀麗，由於該區域土地成本取得較低，建商推案價格相對平實。近一年交易較熱的是一房一廳的大套房以及兩房一廳的渡假房型，總價帶落在300萬到700萬之間，買家置產目的以度假宅、退休宅居多。

張華欽指出，龍潭房價在桃園市各行政區中，漲幅相對溫和，房市走勢健康平穩，不過隨著新北市三峽、土城等地的外來移居人口增加，以及龍潭科學園區就業人口攀升，龍潭市區的新成屋最新成交單價，已來到35~38萬元。

龍潭區目前重點建設，包括龍潭轉運站與龍潭科學園區三期擴建計畫，儘管先前台積電新廠放棄進駐龍科三期，但龍科本來就有台積電封測廠，未來也有其他科技廠商持續擴廠，加上龍潭對外交通便利，可望支撐房市漸進成長。

統計全台2024首季買賣移轉棟數，台南市以6,865棟，年成長率近4成，年增率居六都之冠。有在地網友詢問台南大樓「哪裡還有2字頭？」，信義房屋台南民生店協理張榮表示，近年來不少北部退休客、民宿投資需求者前來台南找尋合適物件，台南主要房市熱區，如中西區、北區、東區、安平區等房價都比較高，但若選擇南區單價會相對親民，高CP值更適合小資首購族。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，台股創下2萬點新高、新青安、通膨預期，帶動房市買氣攀升，根據實價登錄數據，屋齡5年內台南市（安平、東區、北區、中西區）電梯大樓平均單價約為每坪33萬元，快速攀升的房價漲幅，也讓在地客戶向外找尋相對低價的親民區。

張榮分析指出，雖然過去台南人多因南區有安平工業區、殯儀館、機場，三項嫌惡設施而敬而遠之，但隨著近年其他鄰近行政區房價漲幅過快，加上位於中華西路一段、新興路口的鹽埕段「商八」開發案已規劃接近尾聲，碳佐麻里餐飲商城陸續招商中，隨著開幕在即，今年底即將開幕的南台灣最大誠品生活，也即將於此區旁拓點，不少在地人看好南區未來發展，已早早開始看房，物色適合的物件。

張榮表示，若有意在南區置產，且預算有限的首購族，可參考總價不到千萬的國宅物件，如大林新城國宅或新興國宅，約2字頭即可購入，新興國宅的電梯大樓室內坪數甚至可達到30-35坪，若與其他區域相同總價物件，室內坪數可能只有20-25坪。張榮補充表示，雖然國宅產品價格親民，但新興國宅靠近安平工業區，建議可以花點時間前往物件周圍逛逛，確認工業區是否帶來生活上的不便。

520新政府就職，台灣房屋彙整近五次大選年度，年初至520後首個交易日的股市累計漲幅，以及520當季的買賣移轉年增率，觀察股市與房市的「慶祝行情」表現。結果顯示，2008~2020年的四次大選中，僅2008年的股市、房市聯袂開紅盤，上回2020年選後甚至「股房雙黑」！但今年股市及房市的景氣都相對熱絡，520當日台股收盤達21,271點，累計今年以來漲幅約2成，有機會睽違16年，再度繳出「股房雙飛」的好表現。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2007美國的次貸風暴牽動全球經濟，但台灣直到2008年下半年才受金融海嘯襲擊，因此2008年520就職之前，股市、房市都還維持成長力道；而2020年股房雙黑，主要是該年度新冠疫情爆發，並開始封閉國境防疫，使就職的慶祝行情，被疫情恐慌掩蓋。

相較於2020年，2024的大選年可謂春暖花開，股市方面，國內景氣揮別疫情後表現穩健，且產業投資旺盛，使台股穩坐2萬點以上！房市部份，物價上漲帶動抗通膨置產潮，加上新青安催化小資首購潮，因此近期房市買賣移轉量較去年同期大增，Q1全台的買賣移轉量就多達約8.1萬棟，根據過往經驗，Q2量能多半較Q1成長，且0403地震又深化老宅的換屋潮及重建潮，預估今年第二季的買賣移轉量可望逾8.5萬棟，因此有機會睽違16年，再度締造520檔期股市房市同步走紅的紀錄。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，展望房市後續走向，政策影響仍是關注焦點。賴總統選舉時，曾提出「房屋稅差別稅率」、「青年安心成家優惠貸款」及「百萬租屋家戶」等居住正義三大對策，基本上都是從原先的蔡政府施政擴大辦理，並無太多新的政策變數，因此往後房市也將延續前朝軌跡，朝溫和平穩的方向發展。

不過由於上半年買氣過熱，房價走高，而市場主力首購族的追價能力有限，因此後續交易恐因價差拉大而降溫，且今年七月囤房稅2.0上路、電價調整、物價上漲，下半年美國利率政策未明，「台灣房屋市場景氣燈號」也預測下半年景氣將放緩，因此新內閣上任，仍將面臨諸多經濟挑戰。

403地震後，雙北不約而同推動都更相關政策，不少市民寄望能等到都更機會，不過實際上沒那麼容易，住商機構統整內政部資料，盤點大台北地區現存屋齡30年以上老屋數量，再以近年平均核發住宅拆除執照件數計算，分別至少得花380、1133年才能讓老屋全部更新。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，近年受惠於政策加持，已加速不少更新效率，惟老屋量體龐大，更受營建成本上漲等因素所困，民眾如不積極參與，等到都更難如登天。

根據內政部統計，台北市2018~2023每年平均核發住宅拆照數為1722宅，而截至2023年第四季為止，北市能符合危老重建條件的屋齡30年以上住宅，共近65.4萬戶，也就是說，市府要將目前屋齡30年以上住宅全數更新，至少得花近380年。

徐佳馨分析，自2017年頒布《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，北市於隔年的2018年起，全市核發的住宅拆除執照數量有明顯增長，甚至2022~2023年間，每年都可達拆除2000餘棟的高水位，顯示從政策面著手，加上北市高房價為建商提供改建誘因，提高市區都更效率。不過，北市老屋數量多如繁星，加上近年工料雙漲等議題，更增加拆除難度。

另觀察內政部資料，新北市府2018~2023年每年平均拆除732戶住宅，全市共近83萬戶屋齡30年以上老屋，換算後得花近1133年，才能將全市老屋更新，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，新北市幅員廣闊，部分蛋白甚至蛋殼區域，因房市表現被開發商認為效益不佳，進場意願低，都更更是難上加難。

賴志昶認為，403花蓮大震過後，住宅結構安全問題引起各界關注，老屋數量眾多的雙北市更是輿論核心，雖說地方政府也誓言進入「大都更時代」，掀起部分置產客對都更宅展現高度興趣，並讓營建類相關類股大漲，惟都更效率遠不及房屋老化速度，且整合案仍集中於於蛋黃區等區域，建議以投資思維進場者最好審慎評估。

今年房屋稅5月已開徵，苗栗縣竹南鎮人口已突破9萬，增加的房屋稅金額居全縣之冠，達到2624萬多元，但人口僅1萬6000多人的銅鑼鄉增加金額暴增至2515萬多元，超越全縣人口第一的頭份市，在全縣排名第二；縣府表示，主因是銅科大廠及鄉內新建案相繼完成，凸顯銅鑼科學園區加持的效應。

苗栗縣政府稅務局指出，今年查定的各鄉鎮市房屋稅總金額接近16.5億元，比去年增加8000多萬元，件數仍以縣內人口排名前三的市鎮居多，其中頭份4萬5035件，金額比去年增加1359萬元、竹南有3萬7955件，增加金額達2624萬元、苗栗市3萬6490件，但金額僅比去年增加193萬元；銅鑼鄉僅有5502件，但房屋稅總金額從去年1億出頭增加至1億2515萬，多出2500多萬元，金額增加的情況可說「十分亮眼」。

稅務局表示，銅鑼科學園區一些大廠相繼完工啟用，且鄉內新建案陸續完工使用，使得銅鑼鄉房屋稅增加金額大幅攀升。今年全縣房屋稅查定稅額突破億元的鄉鎮市，分別是竹南4億8000多萬元、頭份3億4000多萬元、苗栗2億1700多萬元、銅鑼1億2750多萬元，另外苑裡鎮也有1億800多萬元。

新政府上任，房市怎麼走？591新建案比較近2020年、2024年兩次新政府上任當年新案價量指出，六都、新竹的進場個案合計約741件，較過往增加近1成，變化幅度不算大。

不過2020年時平均單價僅35萬元，2024年每坪卻飆升至52萬元，四年間大增17萬元，漲幅直逼5成。若按當前市場熱況來判斷，短期內恐怕還看不到房價的極限，購屋族可得做好心理準備。

591新建案分析，回顧近兩次新政府上任，全球均面臨疫情、地緣政治等挑戰，但不變的是台灣經濟表現都相當突出。現階段除了股市大盤攻破2萬新高，較過往成長近1倍外，房市同樣是「乘著噴射機」突破天際。

尤其今年在329檔期、Q1等新案拉抬下，價量可說一路堅挺。隨著目前經濟展望樂觀，再加上新青安房貸等政策利多號召，今年市場應該還是持續沸騰。

觀察各縣市，台北市這幾年房價像斷了線的風箏越飛越高，當前新案單價已直逼120萬大關，較四年前漲幅逾3成，每坪更貴了30萬元。除了通膨及熱錢湧進，將蛋黃區豪宅等層峰產品定錨在高點外，包括北士科重劃、危老都更等重建議題加入，都是支撐價格持續飆高的主因。

新北市隨著這幾年北市房價瘋漲，大量購屋族向外出逃，也為當地房價埋下飆升的火種。現階段除了第一環板橋、永和及三重房價漲勢凌厲，亦蔓延到蛋白區，像泰山、五股及土城等地的行情紛紛從過往3字頭飆升到5至7字頭不等，昔日蛋白行情早已一去不回頭。

桃園市推案個數，今年目前已有149案公開，年增率直逼5成，雙雙高居全台最高，房價也從2字頭初跳漲3字頭。原因除與雙北高房價導致買方外溢有關，桃園這幾年建設話題不斷，也吸引建商進軍插旗。

新竹雖然個數最少，但房價在竹科等高收入族群帶動下，不只東區、竹北等精華區漲翻天，現階段連竹東、湖口及寶山等蛋白區，亦在指標案領漲下屢屢締造天花板行情，刺激房價漲幅達到「驚死人」的近9成。

台中市在捷運、人口紅利帶動下，房價從山線到海線、蛋黃到蛋殼都是紅翻天，整體新案行情也已站穩4字頭。伴隨台股創新高，也有不少「股房雙棲」買方出手，讓豐原、神岡、烏日，甚至是海線梧棲、沙鹿新案銷況大進補。

至於台南及高雄兩地，觀察上半年329、Q1兩大檔期，整體推案除了蛋黃區以外，仍以台積概念區域周邊為主。雖然推案個數略有下滑，但相對親民房價優勢，加上科技話題加持，賞屋人潮明顯回流，現階段北高雄如橋頭、楠梓等區，更湧進不少外來客出手買房，也推升房價大漲逾5成。


四年來買房難度增多少 全台房價站穩5字頭
聯合報

520房市怎麼走，根據591新建案比較近兩次新政府上任當年度的新案價量，發現六都、新竹的進場個案合計約741件，較過往增加近1成，變化幅度不算大。不過房價在2020年時單價僅35萬元，2024年每坪卻飆升至52萬元，四年間共增加17萬元，平均每年漲4萬多元，年成長直逼5成。若按當前市場熱況來判斷，短期內恐怕還看不到房價的極限，購屋族可得做好心理準備。

591新建案分析，回顧近兩次新政府上任，全球均面臨疫情、地緣政治等挑戰，但不變的是台灣經濟表現都相當突出。現階段除了股市大盤攻破2萬新高，較過往成長近1倍外，房市同樣是「乘著噴射機」突破天際，尤其今年在329檔期、Q1等新案拉抬下，價量可說一路堅挺。隨著目前經濟展望樂觀，再加上新青安房貸等政策利多號召，今年市場應該還是持續沸騰。

進一步觀察各縣市，台北市這幾年房價像斷了線的風箏越飛越高，當前新案單價已直逼120萬大關，較四年前漲幅逾3成，每坪更貴了30萬元。總結下來，除了通膨及熱錢湧進，將蛋黃區豪宅等層峰產品定錨在高點外，包括北士科重劃、危老都更等重建議題加入，都是支撐價格持續飆高的主因。

鄰近新北市因地理位置，房市發展和北市脣齒相依，而隨著這幾年北市房價瘋漲，大量購屋族向外出逃，也為當地房價埋下飆升的火種。現階段房價漲勢除了在第一環板橋、永和及三重等區徘徊，亦蔓延到蛋白區，像泰山、五股及土城等地的行情紛紛從過往3字頭飆升到5至7字頭不等，昔日蛋白行情早已一去不回頭。

桃園市推案個數，今年目前已有149案公開，年增率直逼5成，雙雙高居全台最高，房價也從2字頭初跳漲3字頭。箇中原因除了與雙北高房價導致買方外溢有關，桃園這幾年滿滿的建設話題，吸引建商大舉進軍插旗，也是量能站上高點的原因。

至於新竹雖然個數最少，但房價在竹科等高收入族群帶動下，不只東區、竹北等精華區漲翻天，現階段連竹東、湖口及寶山等蛋白區，亦在指標案領漲下屢屢締造天花板行情，刺激房價漲幅達到「驚死人」的近9成。

台中市，在捷運、人口紅利帶動下，房價從山線到海線、蛋黃到蛋殼都是紅翻天，整體新案行情也已站穩4字頭。此外，伴隨台股創新高，當地也有不少「股房雙棲」的買方出手，讓豐原、神岡、烏日，甚至是海線梧棲、沙鹿等地的新案銷況大進補。

至於台南及高雄兩地，觀察上半年329、Q1兩大檔期，整體推案除了蛋黃區以外，仍以台積概念區域周邊為主。此外，雖然推案個數略有下滑，但憑藉六都中相對親民的房價優勢，再加上科技話題加持，賞屋人潮明顯回流，現階段北高雄如橋頭、楠梓等區，更湧進不少外來客出手買房，也推升房價大漲逾5成。

南投縣房價攀高，據統計縣民9.78年不吃不喝才買得起房，房貸負擔也高占薪水四成多，衝上全國第四高。縣議員林儒暘今天說，南投新大樓房價破千萬元，縣府推出青年宅，卻只有5百多人申請，應是總價和民眾預期有落差，籲縣府調整青年宅以2房型為主，降低總價減輕青年購屋壓力。

全台去年第四季房價所得比為9.97倍，台中、南投房價所得比分別以11.74倍、9.78倍，位居全台第三、第四，南投縣民不吃不喝9.78年，才買得起房子，負擔沈重。

林儒暘說，南投縣不只房價所得比高，房貸負擔率也達41.86%，每月拿到薪水超過4成要繳房貸，購屋負擔大。這兩年從草屯、南投市甚至名間鄉房價一直上漲，民眾收入很難一夕增加，所以中央和縣政府才推出社會住宅、青年住宅，盼青年減輕購屋壓力。

然而，縣政府推出的青年宅第一期共45戶，從4月開放申購，只有576人申請，與預期人數有落差。青年宅以市價8折優惠價格出售，但3房型房價在680萬至750萬元間，4房型約800萬至900萬元間，比較新建大樓每戶價格相差不多，民眾對優惠無感。

南投縣建設處長張洲滄說，青年宅為符合民眾成家需求，都以大三房、大四房雙衛浴房型為主，坪數比一般市售大樓建案坪數高，相當優惠。

林儒暘建議，縣府正規畫興建中的青年宅，應考慮青年的購屋能力和需求，能規畫低總價的2房型，才不會只看到總價就買不下手，年輕人無法感受縣府德政，在興建青年宅或社會宅時，建議預留托嬰中心，讓居民獲便利的托嬰照顧。

張洲滄說，南投市第二期青年住宅規畫興建55戶，縣府已調整規畫2房型產品，至於議員建議在青年住宅附設托嬰中心，將與社勞處等單位研議。

繼去年35間台東知本溫泉套房法拍民眾搶標後，稅務局今天再次公告又有7間溫泉套房下個月4日拍賣，最低拍賣價格僅1百餘萬元。房仲業者預估7間千萬元就可標得。

局長李素琴表示，這7間温泉套房因業者滯欠房屋稅及地價稅，促請法務部行政執行署花蓮分署啟動拍賣程序，拍賣物件為1筆土地及7間套房，其中套房最低拍賣價格僅1百餘萬元，最大間坪數有10坪左右。

法務部行政執行署花蓮分署訂於6月4日拍賣知本地區1筆土地及7間温泉套房，民眾可至分署網站，透過360度實境拍攝照片暸解拍賣物件。

由於該拍賣地點位處温泉勝地，鄰近金針山、曙光園區及多良車站等著名觀光景點，是喜好泡湯民眾休閒養生的最佳據點，去年拍賣35間，吸引全國各地民眾搶標，並順利拍出33戶。

據了解，遭拍賣的溫泉套房為「逸軒溫泉天廈大樓」，房齡約30年左右，面積27至72平方公尺不等，過去做為飯店和出租房使用。不過，近幾年從陸客不能來台旅遊後，生意大受影響，加上次疫情肆虐，入住率慘淡。

房仲業者表示，去年6月有33戶標售出去，這次底標價格底價最低1百多萬元，若以均價算，7間有可能千萬元可標得，轉手率不算低的情況下，應很多會想搶便宜。

華南銀行統籌主辦築源建設72億元聯貸案在21日舉行簽約儀式，由華南銀行董事長張雲鵬代表聯貸銀行團與築源建設董事長林智源共同完成簽約，聯貸案資金主要用於開發南港區都市更新案，並獲臺灣企銀、台新銀行、凱基銀行、高雄銀行、台中銀行等金融機構共同參與。

華南銀行說明，此次都市更新基地座落於台北市南港區東南街的二側，歷時逾 20 年整合完成，係台北市精華區內少見超過二千坪大地坪的都更重建案。本都更案緊鄰捷運板南線南港展覽館站及南港火車站，並鄰近南港軟體園區、國家生技園區、台北流行音樂中心等大型公共空間，及環球購物中心、CITYLINK、三井LaLaport等大型購物中心，交通便利、生活機能佳，建物規劃取得「銀級綠建築」標章，興建完成後不僅可改善整體社區環境，並大幅提升建築結構、居住安全及生活空間品質，進而帶動附近老舊社區重振榮景。

華南銀行也指出，近年來全力配合都更危老融資，已在內部成立專案小組，提供都更危老一條龍服務，從整合諮詢、規劃設計、發包興建，一直到交屋售後服務，來協助住戶，截至 2024年4月底，核准重建相關授信額度逾2,400億元，累積辦理件數達 296件，為泛公股行庫中排名第二，今年1至4月都更危老案件已承作 15件，金額102億元。

華南銀行也表示，華南金 AMC、中華建經為華南銀行投入都更危老業務的重要合作伙伴，將持續協助有需要的民眾，促成更多都更危老案完成，以實際行動支持都市永續發展。

中部科技產業鏈持續擴張，躍升為國際商務重鎮，也吸引不少頂級品牌飯店看好大台中發展潛力，紛紛搶進精華地段。其中，位於西區草悟道的「勤美洲際酒店」訂第3季開幕營運；萬豪旗下「JW Marriot」酒店將進駐七期地標「台中之鑽」，預計2026年開幕，隨著頂級酒店的進駐，也帶動區域房市再掀高峰。

台中西區草悟道因富有綠地、人文氣息，加上周遭圍繞著國美館、科博館、廣三SOGO、勤美誠品綠園道、金典綠園道等商圈，加上勤美洲際酒店一帶，假日也會舉辦市集活動，受到不少民眾歡迎，也因此觀光人潮、車潮相當可觀。

根據觀光署統計，去年草悟道商圈旅遊人次達到729.4萬人，成為全國前十大最高人次遊憩景點之一，商圈蓬勃的程度由此可見。

而旗下擁有16個酒店品牌的洲際酒店集團，也十分看好該區觀光人潮，在此打造全台第二間洲際酒店，並由勤美集團投資興建、洲際酒店集團經營管理，預計第3季開幕營運，屆時不僅帶動觀光人潮，沿線房市也將持續升溫。

其中，以即將落成的「忠泰老佛爺」最為矚目，該案座落於台灣大道與草悟道口，更結合時尚傳奇大師卡爾·拉格斐、日本景觀設計師三谷康彥、英國地景裝置藝術家沃爾夫岡·巴特瑞斯等國際團隊，打造地上34層樓、地下5樓地標建築，並規劃70至140坪產品。

特別的是，「忠泰老佛爺」也將引進首家結合Share Lounge的TSUTAYA BOOKSTORE進駐，以及匯聚全球知名設計選品、家具的自創選品店「明日聚落」，充分體現忠泰集團生活美學軟實力。

「忠泰老佛爺」也因此吸引自營商、企業主、醫師、科技業等置產族群目光，全案將於今年落成，根據實價登錄顯示，目前高樓層已站上7字頭。

住商不動產南屯店協理黃盟翔指出，台中近幾年在交通及重大建設上利多不斷，加上中科產業鏈蓬勃發展，持續吸引國際大廠來台投資設廠，並購置商辦作為營運總部，不僅在台中市總人口數上有突破性的增長，去年度旅遊人數也再次創下新高，發展潛力讓不少國際品牌商場、飯店業者看見商機，也進一步帶動整體房市熱度不斷攀升。

興建中的台中商銀企業總部「台中之鑽」，高樓層將引進萬豪旗下最高等級酒店品牌「JW Marriot」，預計2026年開幕，未來將會是中台灣住房價格最貴的品牌酒店。而所處的市政路上更是豪宅、商辦雲集，包括寶輝、聯聚、龍寶、由鉅、豐邑、興富發等建商皆有推案。

位於市政路上的「由鉅惟上」，規劃70、80、90三種坪數產品，根據實價登錄顯示，最高單價為88.34萬元。另外，聯聚建設所推出的辦公大樓案「聯聚中維大廈」，則位於市政路、市政北一路，根據OPEN DATA最新資料顯示，目前已有三筆單價破百萬的交易，最高單價為103.5萬元。

隨著華夏幸福(1.380, 0.02, 1.47%)債務重組工作的穩步推進，該公司於5月21日宣佈了一系列旨在滿足債權人需求、優化債務清償結構的重大舉措。這些措施包括將“幸福精選平臺”和“幸福優選平臺”的部分股權轉讓至新設主體，並新增“幸福精選平臺”股權以抵償金融債務。

深度科技研究院院長張孝榮對《證券日報》記者表示：“債務重組是一個複雜的決策過程，需要綜合考慮公司的財務狀況、市場環境、法律合規性以及長遠發展目標。華夏幸福的這一舉措，如果得到妥善執行，可能會對公司的未來發展產生積極影響。然而，最終的效果還需要根據實施過程中的具體情況和市場反應來評估。”

優化股權結構

據最新公告披露，華夏幸福計畫將原預留持股平臺持有的“幸福精選平臺”30%股權和“幸福優選平臺”30%股權轉讓至新設主體。同時，華夏幸福還計畫新增“幸福精選平臺”不超過25%的股權，用於抵償公司金融債務。基於“幸福精選平臺”原預測估值500億元，相關金融債權人將以不超過125億元債權換取上述新增股權。

在“幸福精選平臺”方面，華夏幸福在原有架構基礎上進行了創新設計。公司計畫由夾層公司全資設立多個有限責任公司，再由這些公司作為股東出資設立多個股份有限公司。隨後，夾層公司將對這些股份有限公司進行增資，使各股份有限公司的股權結構達到相關有限責任公司合計持股2%，夾層公司持股98%。這一架構完成後，相關股份有限公司將受讓由華夏幸福為實際持有人的預留持股平臺持有的“幸福精選平臺”22%股權，而相關有限責任公司則受讓原預留持股平臺持有的“幸福精選平臺”8%股權。

同樣，在“幸福優選平臺”方面，華夏幸福也採用了類似的架構優化策略。通過夾層公司全資設立有限責任公司並出資設立股份有限公司，再經過增資和股權受讓等步驟，實現了“幸福優選平臺”30%股權的轉讓。

在股權轉讓完成後，華夏幸福計畫新增“幸福精選平臺”不超過25%的股權用於抵償公司金融債務。其中，由多個股份有限公司持有的22%“幸福精選平臺”股權將用於境內金融債務抵償，而由多個有限責任公司持有的8%“幸福精選平臺”股權中的3%將用於境外金融債務抵償。這意味著華夏幸福將通過股權轉讓和債權置換相結合的方式，實現金融債務的妥善清償。

保障債權人及股東利益

為確保“幸福精選平臺”相關資產仍為上市公司控股持有，華夏幸福將通過表決權安排等方式進行保障。對於已設立的原債權人持股平臺，華夏幸福將通過修改公司章程的方式，提升華夏幸福相關主體所持有股權對應的表決權比例。對於本次擬新增的25%股權相關新設立的債權人持股平臺，華夏幸福將通過設置類別股的方式，使華夏幸福相關有限責任公司作為股東享有特殊表決權，並通過在董事會中佔據多數席位，實現對新設立的債權人持股平臺的控制。

本次債務重組優化的交易對方主要包括公司金融債務債權人和經營債務債權人。金融債務債權人涵蓋了公司2021年10月8日披露的《華夏幸福債務重組計畫》中的“展”“兌抵接”類債權人，並擴展至公司所有金融債務債權人。經營債務債權人則主要包括與公司業務合作緊密的工程施工方、規劃設計單位等。

值得注意的是，本次債務重組優化並不涉及“幸福精選平臺”和“幸福優選平臺”持有資產範圍的變化。這兩個平臺仍持有包括公司及下屬公司的重要股權，涵蓋了物業服務、產業服務、創新創業孵化管理等多個領域。

華夏幸福表示，本次債務重組優化將有助於上市公司持續發展，進一步落實推進債務重組進程，持續改善財務狀況，提升上市公司整體價值，切實保障債權人及股東利益。

清華大學戰略新興產業研究中心副主任胡麒牧在接受《證券日報》記者採訪時表示：“這個方案是公司通過轉讓和增資股權，來充實公司的資本，以改善公司的資產品質和盈利能力，為未來的轉型發展奠定基礎。不過這個方案還需要得到相關債權人的認可和支援，才能真正實施，因此還存在一定不確定性。”

深圳分區放鬆限購疊加央行三項樓市政策，樓市熱度提升明顯。

5月17日央行“三箭齊發”助力樓市，新政出爐後首個週末，深圳多家頭部機構發佈的監測資料顯示，二手房看房量、諮詢量明顯增長，部分新房專案行銷中心人頭攢動，有項目去化接近“日光”。

仲介二手房週末單日成交量創近三年新高

深圳頭部仲介機構樂有家披露的資料顯示，新政後首個週末（5月18-19日），樂有家深圳門店二手看房量對比以往週末上漲127%，成為2018年以來的最高點，超越2020年二季度的歷史高峰期；門店二手房成交量對比以往週末上漲117%，5月19日單日成交量創下2021年2月以來的最高點。

對於5月19日單日成交量的具體資料，樂有家方面未有透露。樂有家方面認為，在上半年多項重磅利好政策的疊加效應下，樂有家對未來樓市的預測方向，由“謹慎樂觀”變為“積極樂觀”，對未來中國樓市的穩健高品質發展看好。

從上周整體資料來看，深圳市房地產仲介協會發佈的資料顯示，2024年第20周（5月13日至5月19日），深圳全市二手房成交量(含自助)錄得1226套，環比下降9.9%。

深圳市房地產仲介協會表示，二手房錄得量雖有所下降，但從絕對值看，仍處相對高位水準。因錄得資料較一線機構資料稍有滯後，深房中協從行業頭部機構瞭解到，在疊加5月17日國家層面政策調整背景下，頭部機構二手房週末帶看量較上一週末增長24%，成交量較上一週末增長58%。

從二手房在售量來看，二手房源在售量中止下跌態勢。深圳市房地產仲介協會根據公開在售二手房源量資料統計，截至2024年5月20日，深圳全市共有59722套有效二手房源在售，較前一周增加213套。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，上週五出臺的政策，體現出國家對房地產市場的支持力度是非常大的，而且托底的意味也比較重，因此大家對於房地產市場繼續下行的預期發生了變化，部分購房者會選擇在市場實際轉向之前入市。再加上深圳房價在這幾年已經下降不少，貸款政策也非常友好，因此可以看到上個週末各大開發商的行銷中心人頭攢動，喜報不斷；二手房市場的帶看量和成交量，都出現雙位數的增長。

新房專案通宵賣房，有開發商試水“15%首付”

從新房專案來看，不少在售樓盤推出優惠吸引客戶，也有開發商在新政後通宵賣房，另有開發商試水“15%首付”來蓄客。

深圳市房地產仲介協會發佈的資料顯示，5月18日，位於深圳寶安中心區的住宅新盤一一鴻榮源胤璿開盤結果出爐，共推出129套房源，銷售達126套，僅剩3套房源待售，去化率高達98%，開發商開盤銷售額高達14.9億元。

根據公示，鴻榮源胤璿專案5月10日獲批預售，備案均價8.55萬元/平方米，前期入圍客戶共258批，入圍比1:2，主推戶型為122-189平的四至五房。

據深圳當地仲介介紹，在央行宣佈新政前，深圳分區調整限購政策，對市場有一定利好。“限購政策調整後，新房有點起色，從我們代理的專案看，個別的看房量是漲了30%左右。央行政策發佈後，週末一部分優惠力度比較大的項目現場確實是比較火的，像金眾雲山海、京基山海公館、悅見和府。15%首付也起到了作用，一些開發商按照這個標準來收定金，如果一個月沒有落地的話定金可以退。”

據深圳中原地產監測，新政首夜，龍華專案悅見傾湖24小時不打烊、通宵賣房，最終週末兩天成交5.18億元、上門量超3000批，開盤打九二折。

另有多個項目也紛紛傳出喜報，龍華中洲迎璽在新政首日成交28套，3天成交77套；寶安的鴻榮源珈譽府，新政首個週末成交48套。

從深圳中原地產的資料來看，新政後首個週末（5月18-19日），存量房成交雙日突破50套，中原找房訪問量環比增長3.7倍，帶看量環比上漲3倍，成交量環比上漲2倍；新房週末成交量突破300套，成交金額15億元。

中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫指出，上週五央行宣佈新政，但其實深圳這邊銀行還沒有公佈具體的細則，很多開發商做出了首付15%的承諾，因此相較于二手房，新房市場的表現比二手房更明顯一些。

鄭叔倫表示，5月以來，政策的力度和頻率是很大的，也是因為之前市場降溫的比較久，一系列政策發佈後，積累的購買力開始釋放。另一方面是之前基數比較低，所以各項漲幅會比較明顯。“其實，之前各項政策出臺後，短期內都有一定的效果，但也有一點溫水煮青蛙，市場也在積蓄反彈的力量。‘517央行政策’宣佈降低首付比例，意味著買房的門檻降低了，會促進購房者買房的欲望。從某種程度上來說，也反映了風險降低。理論上來說，拿出來的錢越多風險就越大，現在等於銀行共同承擔風險。如果房價下跌的幅度超過首付的話會有斷供的風險，所以銀行願意承擔更高的風險說明對房價的趨勢是看穩的。”

不過，也有仲介認為，首付降低會有一定影響，但對購房者而言月供壓力也大，大部分客戶還是會根據自己的實際能力去買房，降價優惠是更實際的操作。

諸葛資料研究中心高級分析師關榮雪提到，5月6日，深圳放鬆7區限購政策，摻雜著五一小長假後購房需求釋放恢復的影響，新房、二手房成交量節後首周雙雙上升。進入節後第二周新房繼續發力，成交量實現“二連升”，但暫不及節前水準，二手房成交量及漲價房源占比均回落。在5月17日重磅新政舉措下，市場信心會加速恢復，後續將會逐步在成交及市場情緒上有所體現。

另據深圳市房地產仲介協會資料，截至5月17日，參與“換馨家”活動的開發專案由首批13個增加至55個；參與“換馨家”活動的房地產經紀品牌增至33個，相當於全市超80%的房地產經紀機構（1200余家仲介機構）均參與到“換馨家”以舊換新活動中。通過對參加“換馨家”活動的房地產仲介機構調研統計，截至5月17日，消費者共諮詢8945人次，涉及25個專案，占參加活動總項目的45%；其中轉化成帶看1501人次，涉及21個專案，占總專案38%；最終，成功通過活動簽訂新房訂金協定(成交)35套，其中已有一套完成了“舊房”的出售。

5月20日晚間，深圳證券交易所向金科地產集團股份有限公司（*ST金科，000656.SZ）就2023年年報下發問詢函，要求金科股份於6月3日前將有關說明材料報送深交所並對外披露。

深交所要求金科股份結合報告期主營業務所處行業環境、經營狀況，說明報告期房地產銷售收入增長且毛利率大幅提升的原因及合理性，並說明收入、毛利率水準及變化趨勢是否與同行業可比公司及行業平均水準存在較大差異。量化分析報告期酒店經營行業收入大幅下降但毛利率大幅提升的原因及合理性，並說明毛利率水準及變化趨勢是否偏離同行業可比公司。

深交所要求金科股份說明報告期經營活動產生的現金流量淨額、貨幣資金餘額大幅下降的原因，並結合該公司期末貨幣資金餘額遠低於有息債務餘額、資產負債率較高、大額票據逾期等情況，分析說明該公司短期及長期償債能力，並就流動性風險事項作出特別風險提示。列示截至目前有息負債的債務類型、具體金額、到期日、償付安排、還款或展期情況，並結合有息負債未來一年內到期金額及逾期情況、可自由支配的貨幣資金、現金流及重要收支安排、公司融資管道及融資能力等，說明該公司相關債務違約處置進展及面臨的困難，該公司為改善持續經營能力已採取或擬採取的應對措施，並作出特別風險提示。

年報顯示，金科股份2023年實現營業收入632.32億元，同比下降51.15%，歸屬于母公司所有者的淨利潤為-87.32億元，虧損收窄59.18%。其中房地產銷售、房地產建設、酒店經營行業分別實現收入617.87億元、5.76億元、1.95億元，較上年度的增長率分別為26.09%、-30.60%、54.44%，毛利率分別為12.66%、-5.05%、75.98%，同比分別上升7.05個百分點、下降4.49個百分點、上升30.43個百分點。

截至2023年末，金科股份資產負債率為90.8%，貨幣資金期末餘額為70.38億元，較期初下降18.23%，其中與合作方及資方共管資金14.38億元、預售監管資金18.74億元、被司法凍結29.20億元等，有息負債（含短期借款、應付票據、一年內到期的非流動負債、長期借款及應付債券）期末餘額共計726.50億元，有息負債餘額遠高於貨幣資金餘額。截至2024年4月末，金科股份已到期未支付應付票據59.56億元、已到期債務本金合計239.16億元。2021、2022、2023年度籌資活動產生的現金流量淨額分別為-272.99億元、-186.72億元、-26.97億元。

2023年年報顯示，金科股份存貨期末餘額為1448.53億元,報告期計提存貨跌價準備45.39億元，同比下降七成。深交所要求該公司詳細說明報告期計提存貨跌價準備涉及的具體專案情況，包括但不限於項目所處城市、項目業態、開發建設狀態、存貨帳面餘額、報告期計提存貨跌價準備金額、存貨跌價準備期末餘額等。

此外，2023年支付其他與經營活動有關的現金為61.73億元，其中，聯營、合營企業和合作方經營往來款項11.85億元，單位資金往來42.54億元，代收代繳款項1.56億元。金科股份需要說明報告期支付其他與經營活動有關的現金較上年同比大幅減少的原因及合理性，以及主要往來款項的款項性質、交易對方及其與該公司、董監高、控股股東是否存在關聯關係，是否構成財務資助或非經營性資金佔用，是否及時履行恰當的審議程式和披露義務（如適用）。

年報顯示，截至報告披露日，金額股份連續12個月內累計收到的訴訟、仲裁案件金額合計334.90億元，占最近一期經審計淨資產的954.68%，公司及控股子公司作為被告或第三人被訴的案件涉及金額332.33億元，占公司最近一期經審計淨資產的947.35%。2023年末累計計提預計負債6.64億元，較期初增長0.09億元。

深交所要求金科股份全面自查並逐項補充說明公司當前所涉訴訟案件的具體情況、涉及標的及金額、案件當事人的基本情況、判決結果、執行情況、當前進展以及是否履行了資訊披露義務。結合《企業會計準則第13號——或有事項》第四條規定的應當將或有事項相關義務確認為預計負債的條件等，說明該公司是否就相關訴訟承擔了現實義務、履行該義務導致經濟利益流出企業的可能性、該義務的金額如何計量，報告期及以前年度計提預計負債是否充分、合規，相關訴訟仲裁案件是否及時履行資訊披露義務，是否存在通過計提預計負債規避公司淨資產為負的情形。

樓市“大招”連發。

5月17日，住建部、自然資源部、央行、國家金融監督管理總局四部門發聲，出臺了下調房貸利率、降低首付、確保交房、支持政府收儲、推進房企融資白名單、盤活閒置土地等一攬子新政。

此次力度空前的各項政策，是對4月末中央政治局會議提出消化存量和優化增量的政策方向的具體落實。在此之前，全國主要城市陸續加大力度出臺鬆綁限購、鼓勵“以舊換新”等舉措，市場出現回暖跡象。

政策刺激下，地產板塊掀起漲停潮。申萬房地產開發指數近一個月內最高上漲達30%，上市龍頭房企中，保利發展、中國海外發展、招商蛇口等近一個月股價自底部最大漲幅超過40%，綠城中國、龍湖集團、濱江集團最大漲幅超過70%。

隨著過去三年行業風險加速出清，昔日地產龍頭已出現分化，有的房企爆發償債危機後最終走向退市甚至破產，有的房企在下行週期中積極調整經營策略，盈利能力、資產結構等，財務指標依然維持穩健。

年報資料顯示，房企走過了行業至暗時刻後，當前業績修復依然面臨不小壓力。今年1至4月，全國房地產開發竣工、投資、銷售等資料也仍在低位元運行。不過在當前接連而至的政策“大禮包”刺激下，供需兩端逐步顯示出好轉跡象，伴隨著市場信心提升，優質房企有望加速完成基本面修復，輕裝上陣再出發。

營收觸底反彈

2023年地產行業仍處於下行週期，但房企的營業收入已出現企穩回升跡象。

證券時報記者統計，2023年，在A股和H股上市的大中型房企（下稱“樣本房企”，選取標準為2023年合同銷售金額超過100億元且主營業務為房地產開發的企業，剔除尚未公佈年報的碧桂園和中國恒大，共54家）合計實現營業收入4.1萬億元，同比增長3.4%（圖1）。在經歷了2022年的收入大幅下滑後，半數企業營收觸底企穩，實現正增長。

從利潤端來看，樣本房企2023年合計實現扣非淨利潤-1163億元，虧損總額較2022年有所擴大，56%的樣本企業虧損，淨利潤同比漲幅中位數為-10.53%。行業盈利整體下滑的背景下，仍有建發國際集團和眾安集團2022年、2023年連續兩年維持營收和淨利潤雙增長（表1）。

地產下行週期中，為抵禦風險，龍頭房企開啟了尋找第二增長曲線之路，將目光投向了長租公寓、購物中心、寫字樓、康養等毛利率更高的經營性業務，並逐漸成為房企業績“壓艙石”。

例如龍湖集團2023年經營性業務對利潤的貢獻占比超過60%，企業抗風險能力進一步提升；華潤置地提出將經營不動產業務與資管業務視為增長新引擎，2023年經營性業務收入合計為人民幣390.6億元，同比增長26.4%，占總營業額的15.6%。

資產減值助力風險出清

拆解利潤表不難發現，毛利率下滑和資產減值是拖累房企利潤的最重要因素。

2023年樣本企業毛利率中位數為12.69%，較2022年下降了3.51個百分點。根據年報披露，房企毛利率下滑的原因主要為，行業下行背景下施行“以價換量”的去庫存政策、低利潤專案結轉占比提升、拿地向一二線城市集中等。

在2023年合約銷售額超過千億元的14家上市龍頭房企（下稱“龍頭房企”）中，華潤置地毛利率最高，為25.15%，中國海外發展緊隨其後，毛利率為20.32%。

資產減值方面，2023年樣本房企中A股公司累計確認資產減值628.37億元，為上述公司全年淨利潤的5.3倍，減值規模較2022年縮減6%，小幅收窄。

在計提資產減值中，近九成為存貨減值。2021年以來，隨著市場下行，房企預計項目可變現淨值低於帳面價值，故而加大了減值計提力度。2021年至2023年，僅在A股上市的樣本房企計提的資產減值已合計達1654億元。連續三年的大額減值計提，有效擠去了資產高價格的水分，若市場企穩，則未來業績釋放壓力相對較小。

多數市場人士認為，當前市場正處於築底階段，隨著政策利好釋放，帶動市場供需關係改善，行業景氣度有望整體回升。

國金證券研報認為，從成本端來看，2021年下半年以後拿地的項目利潤空間相對較高，預計自2024年起逐步進入報表結算，在此期間拿地積極的房企毛利率水準有望得到修復。

萬得資料顯示，中國100個大中城市成交土地溢價率在2016年和2017年的高點分別達到37.55%和25.52%，隨後逐年下降，2021年為10.17%，2022年和2023年降至3.16%和4.09%。未來隨著房企在土地溢價回檔後拿地的新專案陸續結轉，房企整體淨利潤將有較大回升空間。

負債“瘦身”

2023年，樣本房企總資產合計18.72萬億元，同比減少7.24%，資產規模連續兩年下降。

龍頭房企中，萬科、龍湖集團、金地集團、綠地控股資產降幅超過10%，縮表幅度較大。華潤置地資產增長10.16%，越秀地產資產增長15.83%，實現了資產逆勢擴張。

流動資產，尤其是存貨的減少，是房企縮表的主要原因。2023年，樣本房企持有現金合計1.26萬億元，占總資產比重由7.1%下降至6.74%；存貨合計9.2萬億元，同比減少10.16%，占總資產比重由50.73%下降至49.13%。主要資產科目中，僅投資性房地產逆勢上漲。

從負債端來看，2023年樣本房企有息負債總額5.07萬億元，同比減少3.64%。在融資收緊的背景下，房企首次壓降了負債規模，七成以上房企實現“減負”。龍頭房企中，金地集團、濱江集團有息負債降幅超過20%。

2023年樣本房企合同負債（含預收賬款）合計為3.66萬億元，同比減少20.81%。合同負債即預售制下尚未結算的合同金額，未來會轉化為公司營業收入。合同負債的大幅減少，一方面源於地產下行週期銷售築底，另一方面受保交樓政策下房企竣工結轉規模上升影響。

隨著房企主動降負債、金融支援房地產政策加碼及行業融資環境改善，龍頭企業的融資成本進一步下降。根據年報披露的資料，14家銷售破千億元的上市房企2023年平均融資成本為4.13%，較2022年下降0.19個百分點。

其中，12家龍頭企業的融資成本均同比下降，建發國際集團、招商蛇口、濱江集團融資成本下降超過0.4個百分點。招商蛇口加權融資成本降至3.47%，保利置業、萬科等7家房企融資成本低於4%。

主動降負債的同時，上市房企再次將目光轉向股權融資市場，2023年多家A股房企提交了股票定增融資計畫，8家獲批。

龍頭房企杠杆率，降至近9年新低

伴隨著縮表，龍頭房企的杠杆率進一步下降，資產負債結構更加優化。2023年銷售額千億元以上的龍頭房企扣除預收賬款後的資產負債率中位數為62.63%，較2022年下降3.4個百分點，創近9年新低，降杠杆效果顯著。

與此同時，中小房企與龍頭房企的杠杆水準出現分化。2023年，樣本房企扣除預收賬款後的資產負債率中位數為72.37%，較2022年稍有提升，高出龍頭房企近10個百分點，中小房企資產負債水準仍徘徊在高位。

淨負債率（（帶息債務-貨幣資金）/所有者權益）指標同樣印證了這一特徵。由於持有現金的大幅下降，2023年樣本房企淨負債率中位數上升至92.34%。而2023年龍頭房企的淨負債率中位數僅有58.42%。

從債務結構來看，2023年樣本房企一年內到期的短期債務為1.9萬億元，與2022年基本持平。但由於持有的現金規模縮水，房企短期償債壓力仍存。

2023年樣本房企現金短債比（貨幣資金/一年內到期債務）中位數為0.54，連續兩年下降，短期面臨較大資金缺口。龍頭房企現金短債比中位數為1.79，僅1家龍頭企業現金短債比小於1。對比而言，龍頭房企的財務安全性更高。

去庫存顯成效

4月底的中央政治局會議提出了“消化存量房產、優化增量住房”的政策措施，“去庫存”成為本輪房地產政策的重心。上周，央行宣佈將設立3000億元保障性住房再貸款，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，推動商品房市場去庫存。

按照施工待售狀態，可將房企的存貨分為開發中存貨和已竣工存貨。2023年，14家龍頭房企已竣工存貨規模1.05萬億元，較2022年增長11.76%。龍頭房企已竣工存貨占總存貨比例19.86%，比2022年高出3.6個百分點。

“保交樓”是過去兩年地產政策的重心。大多數房企同時將“保交樓”和“去庫存”作為經營重點，積極推進竣工交付，加速資金回籠。從存貨結構變化看，頭部房企開發中存貨占比下降，已竣工存貨占比上升，代表房企竣工交付速度加快，拿地仍保持謹慎，同時也意味著房企存量去化壓力增大。

從去庫存成效來看，2023年樣本房企存貨周轉週期為1084天，比2022年快了327天。相當於存貨去化週期加快了近1年，周轉速度創下近5年新高。

龍頭房企的運營效率更高，平均去化週期為937天，比上年減少85天。

整體來看，在經歷了房企連續幾年的降杠杆、去庫存後，上市房企的收入觸底，去化週期加快，同時，房企之間的基本面出現分化，大型房企資產結構不斷優化，中小房企仍面臨較大償債壓力。隨著新一輪去庫存週期開啟，待市場回暖後，龍頭房企業績有望率先復蘇。

房企何以穿越週期？

最近3年，伴隨著地產下行週期，行業也進行了重新洗牌。昔日依靠高負債、高杠杆、高周轉“三高”發展模式擴張而雄霸各項榜單的王者，不少已跌落神壇。

以銷售額統計，2023年躋身千億軍團的房企共有16家，較2022年減少4家。碧桂園交出頭把交椅，融創中國、新城控股、旭輝控股、遠洋集團跌出第一梯隊。

當前的千億軍團中，既有保利發展、萬科、華潤置地等連續上榜的傳統強者，也有濱江地產、越秀集團等經歷行業洗牌後一路進擊的後起之秀。地產連續多年低迷行情下，這些不同起點、不同規模、不同地區的房企，何以能共同穿越週期？

從經營和財務角度來看，這些房企展現出以下四個共同點。

其一，杠杆適中，財務穩健。過去3年發生債務違約、資金鏈斷裂的大型房企，多是在樓市繁榮時期選擇了激進式擴張策略。例如融創集團、中國恒大，淨負債率長期超過150%。

而這些穿越週期的房企，淨負債率大多維持在80%以下，即使在某一年份走高，也會在下一年度迅速回檔。中海地產、華潤置地、招商蛇口過去五年的淨負債率均未超過50%。

其二，重視現金流。這16家千億房企中，9家連續5年經營現金流為正，萬科更是連續15年經營現金流為正值。

除了穩定的現金淨流入，這些穿越週期的房企在手現金也更為充裕。2023年末，保利發展、中國海外發展、綠城中國、建發國際和華髮集團現金占總資產比重超過10%，幾乎是行業平均水準的兩倍。

其三，積極佈局一二線城市。例如近幾年躍升勢頭最猛的濱江集團和越秀地產，在一二線城市的土地儲備占比分別達到94%和95%，一二線城市土地和房價相對堅挺，需求旺盛，在地產下行週期中抗風險能力更強。

相比之下，今年剛剛走下銷售冠軍寶座的碧桂園，近兩年重心才向一二線城市轉移，在此之前，公司六成以上的土地儲備來自三四線城市，樓市下行週期中受需求萎縮和資產減值的影響更大。

其四，發力經營性業務。房地產開發業務具有週期性，無法抵禦房地產領域的系統性風險。在地產下行週期中，業績堅挺的企業大多擁有多元增長極。例如保利發展、萬科、龍湖集團、華潤置地等龍頭，均是在房地產業務之外，公寓、商業、物業等多條線開花。

記者從深圳市房地產仲介協會獲悉，上周樓市新政（降首付、降利率、去庫存、保交樓）“四箭齊發”，啟動需求，深圳房地產市場活躍度顯著提升，二手房成交明顯上升，新房市場再現准“日光”盤，“以舊換新”已成功轉化35套交易。

根據公開在售二手房源量資料統計，5月20日，全市共有59722套有效二手房源在售，中止下跌態勢，較上周增加213套。

經深圳市房地產仲介協會統計，2024年第20周全市二手房(含自助)錄得1226套，環比下降9.9%。本週二手房錄得量（（錄得量系指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的資料，並非最終成交過戶套數））雖有所下降，但從絕對值看，仍處相對高位水準。

因錄得資料較一線機構資料稍有滯後，該協會從行業頭部機構瞭解到，在疊加5月17日國家層面政策調整背景下，頭部機構二手房週末帶看量較上一週末增長24%，成交量較上一週末增長58%。

在新房銷售方面，5月18日，位於深圳寶安中心區的住宅新盤——鴻榮源胤璿開盤結果出爐，共推出129套房源，銷售達126套，僅剩3套房源待售，去化率高達98%，開發商開盤銷售額高達14.9億元。

樓市利好政策的背景下，深圳多個區域的新房售樓處看房人氣明顯上升，在鴻榮源項目之後，深圳預計還將迎來更多的開盤喜訊。

另據瞭解，4月23日，深圳市房地產業協會與深圳市房地產仲介協會聯合推出“換馨家”（住房“以舊換新”）活動以來，參與活動的房地產項目與仲介機構數量持續增加，截至5月17日，參與“換馨家”活動的開發專案由首批13個，已增加至55個；參與“換馨家”活動的房地產經紀品牌增至33個，相當於全市超80%的房地產經紀機構(1200余家仲介機構)均參與到“換馨家”活動中。截至5月17日，成功通過活動簽訂新房訂金協定(成交)35套(其中已有一套完成了“舊房”的出售)。

相較于普通的融資，銀團貸款能夠提供的額度較高，且貸款成本更加便宜，這或許是新鴻基地產多年來“偏愛”此類融資方式的最重要原因。

觀點網 儘管2024年以來，房企融資政策迎來轉向，利好政策持續出臺，但行業融資現狀仍較為嚴峻。

市場低迷之下，港資企業新鴻基地產依然獲得了大筆的資金支持。

最新消息顯示，5月21日，新鴻基地產於官網發佈消息稱，該公司與23家內地、國際及本地金融機構簽訂一筆230億港元的五年期銀團貸款協定。

新地主席兼董事總經理郭炳聯表示：“新地計畫將部分款項用作債項再融資，其餘則作日常營運資金，這做法貫徹集團審慎的財務管理原則。”

對新鴻基地產而言，大額資金“輸血”之下，有利於緩解企業債務壓力，優化資金水準。

畢竟，當下行業銷售及回款大幅削減已成常態，房企對融資的依賴度明顯提升，不僅如此，2024年仍是房企償債的高峰期，大部分企業債務償還壓力以及債務置換需求均較大。

以新鴻基地產為例，根據此前披露的財報，由於派發上一個財政年度的末期股息，以及大部分透過出售香港住宅物業所得的款額在回顧期內尚未收取，所以截至2023年12月31日，新鴻基地產的淨借貸比率上升至21.2%。

具體來看，該公司的淨債務達到1277.86億港元，較2023年6月30日增長16.41%。其中，公司一年內需償還的債務占比達到15%，共計202.9億港元，而兩年內償還的債務約為145.96億港元，占比約為11%，五年內償還的債務占比55%至750.33億港元，五年後償還的債務共有257.98億港元，占比19%。

截至報告期末，該公司的現金與現金等價物僅有79.31億港元，較期初下降48.1%。

幾組資料對比之下可以發現，新鴻基地產仍需獲得更多的資金，以滿足短期償債需求、改善債務結構。

實際上，這並非新鴻基地產首次獲得銀團貸款。

觀點新媒體查閱發現，除本次230億元融資以外，2023年5月29日，該公司獲得了一筆275億港元五年期的貸款，這是新鴻基歷年來最大額的銀團貸。

更早之前，2021年、2022年，該公司分別獲得168億港元、207億港元的銀團貸款。計算下來，從2014年至今，該公司共計獲得銀團貸款1900億港元。

資料來源：企業官網、觀點指數整理資料來源：企業官網、觀點指數整理
為什麼新鴻基偏愛銀團貸？

據瞭解，銀團貸款是指由多家銀行組成貸款團體，共同向企業或個人提供貸款並分攤風險的一種融資方式。

相較于普通的融資，銀團貸款能夠提供的額度較高，且貸款成本更加便宜，這或許是新鴻基地產多年來“偏愛”此類融資方式的最重要原因。

不過，銀團貸款同樣存在弊端，一方面，不同於發債融資的一次性還款，大部分銀團貸需提前償還本金；另一方面，銀團貸款的利息不固定，受政策、市場影響較大；協力廠商面，銀團貸款對企業的財務指標要求更高更嚴格。

“當下行業融資情況仍較為嚴峻，新鴻基地產能夠一次性獲得大額的銀團貸款，說明資本市場對這家企業還是比較認可的”，業內人士表示。

回到本次230億港元融資上，本次新鴻基地產獲得的銀團貸款共計錄得近五倍超額認購，涉及內地、國際及本地金融機構共計23家，包括中國銀行(4.510, 0.04, 0.89%)、華僑銀行、農業銀行(4.410, 0.04, 0.92%)香港分行、星展銀行、滙豐銀行、恒生銀行、南洋商行有、The Korea Development Bank、渣打銀行等。

那麼，新鴻基又是靠什麼吸引23家銀行的？這一點，或許能夠從新鴻基的業績以及過往表現拆解一二。

資料顯示，截至2023年12月31日止6個月，新鴻基地產收入275.42億港元，同比微增0.42%；股東應占期內溢利91.45億港元，同比增長8.74%。

從地區來看，中國香港為業績貢獻絕對比重，收入達到243.69億港元，占比達到88.48%；內地和新加坡收入均有所縮減，分別減少31.42%和80.61%。

分業務來看，期內，新鴻基地產實現物業銷售收入52.06億港元，同比減少24.73%；實現物業租賃收入124.54億港元，按年上升4%。

從基礎盈利指標來看，新鴻基地產的表現仍屬穩健。

值得注意的是，報告期內，新鴻基地產錄得的合約銷售總額約129億港元，而2022年同期為163億港元，同比下跌兩成。

不過，緊隨項目的加推，新鴻基在2024年上半年仍舊獲得了不俗的成績。市場報導顯示，，4月18日，新鴻基地產旗下上海凱旋濱江園三期開盤售罄，共推出212套房源，銷售均價為17.28萬元/平方米，項目單日收金70.27億元。

隨後，5月16日，香港元朗新盤The YOHO Hub II次輪銷售登記結束，共收到逾9000張認購票，超額認購約41倍。

顯然，新鴻基整體業績走勢良好，得益於此，前不久，惠譽確認新鴻基地產“A”長期發行人評級，展望“穩定”。

對新鴻基地產而言，此次獲得230億港元銀團貸款，顯然在很大程度上改善了其資金現狀。更重要的是，在行業融資仍屬困難的當下，這家企業依舊能夠獲得大額的資金“輸血”，無疑為行業提供了更多的信心。

首周帶看量顯著提升 專家估需砸22兆才能振興經濟

大陸上周祭出重磅救房政策後，各地房市隨即上演慶祝行情；有城市新房建案認購量飆升3倍以上，就連中古屋也「強強滾」，單日帶看量翻倍成長。只是地方政府認購待售屋的資金而處來，也成為一大挑戰。有專家就推算，中國最少需向房市注入5兆元（人民幣，下同，約新台幣22兆元），才能有效拉抬低迷經濟。

澎湃新聞報導，在上述救房新政推出後，上海房市上周末明顯熱絡許多。多家房產仲介商門市，不少店內僅剩寥寥可數的經紀人再在辦公內，幾乎多數房仲都動起來帶客戶看房去，也有不少去拜訪地產商業主。「新政發布後，帶看量便出現顯著的提升」。

上海太平洋房屋閔行區春申板塊總監李雲直言，政策發布後整體的帶看量是有所提升的，一般平時周六一天會在10組左右，但是上周末的話一天大概飆升到18至20組，政策的利多是很明顯的。

此外，根據杭州貝殼研究院數據顯示，新政發布後首日，中古房諮詢量較4月日均成長54％；掛牌量較4月日均成長91％。而58安居客平台數據也顯示，新政後首日線上新房找房熱度比前一日上漲149％。

儘管房市出現大幅回暖的跡象，不過，《華爾街日報》20日報導，野村（Nomura）證券預估，大陸目前未完工的住房多達2000萬至3000萬套，大陸政府至少需要花費4400億美元才能建成這些房屋，以便掃除阻礙中國房地產市場和整體經濟的難題。

加拿大專業研究機構BCA Research首席新興市場經濟學家Arthur Budaghyan認為，至少需要向低迷的房市挹注5兆元人民幣以上的大規模資金，才可能對整體經濟產生實質拉抬效應。

Arthur Budaghyan更直言，相關資金需要快速進場，不能選擇慢慢來拖個3到5年，因此救房新政的成敗在於投入多少錢、什麼時間點投入，以及投入的速度有多快。

大陸政府日前發行1兆元超長期特別國債中的首批債券，瑞士聯合私人銀行（Union Bancaire Privee）駐香港的高級亞洲經濟學家卡薩諾瓦（Carlos Casanova）認為，部分救市資金可能流向地方政府，為其收購待售屋提供「銀彈」。大陸政府的舉措至少可向民眾傳遞訊號，即房市最糟時刻已經過去。

屋宇署3月共批出15份建築圖則，屬於去年5月後最少，包括長實 （01113） 以11億元投得市建局西營盤皇后大道西項目，獲准建單幢38層高商住大廈，總樓面約12.9萬平方呎。

該項目是長實在2022年底擊敗其餘6間財團投得，佔地約1.7萬平方呎，重建後需要重置現有的公眾休憩用地及垃圾收集站等，預計會佔用部分地盤面積。按照屋宇署資料顯示，項目獲批圖則重建成1幢商住大樓，基座包括3層平台、1層低層地下及1層地庫，樓上再加33層高商住部分，住宅樓面11.2萬平方呎，另設1.7萬平方呎非住宅樓面。

大坑道58號舊樓 建分層住宅

另外，由永隆銀行創辦人伍宜孫家族收購的大坑道58號舊樓，則獲批重建1幢18層高分層住宅，總樓面1.59萬平方呎。

至於由九龍倉 （00004） 跟心光盲人學校合作的薄扶林校舍重建計劃，再獲得進展。發展商就着東涌新校舍用地獲批興建4層高機構設施及宿舍，另設1層地庫，總樓面25.2萬平方呎。

按照九倉跟心光的協議，發展商負責提供土地及興建新校舍，新校舍待落成並交予心光之後，位於薄扶林的原校址則會交由發展商興建重建成豪宅。

港島傳統名校灣仔活道48號聖若瑟小學，早前獲准就現時活道校址批准重建成9層高學校，重建後總面積達14.1萬平方呎。

中國電力(02380)公布，以約5216萬元人民幣（約5732萬港元）向控股股東收購山西省物業。
　　
該集團指，收購山西省朔州市朔城區神電生態園小區46及47號樓，每棟建築包括6層，總建築樓面面積約1.3萬平方米，及地下空間總建築樓面面積約1988平方米，作住宅用途，而收購事項的資金將以內部資源籌措。該物業將作為員工宿舍，用於安置神頭二電目前住宿在郊區租賃物業的員工。該物業位於公共設施較完善的朔城區市中心周邊，且毗鄰神頭二電的發電廠，相信收購將能留住高質素員工，長遠亦可節省租賃物業作為員工宿舍的成本。

中航科工(02357)公布，非全資附屬中航機載(滬:600372)以約6.6億元（人民幣．下同）出售西安物業及設備的資產予中航科工控股股東，料收益約6595萬元。
　　
該集團指，所售資產為位於西安市高新區南三環輔道G16號院內的房屋、構築物及部分設備，土地面積約2.7萬平方米，房屋面積約6.7萬平方米，去年租金570萬元，而去年6月底評估值約6.6億元。該集團指，出售事項有助於進一步優化資源配置，盤活存量資產，預計將出售事項所得款淨額用於千山電子常寧園區（二期）項目建設。

新地（00016）宣布，與23家內地、國際及本地金融機構簽訂一筆230億港元的5年期銀團貸款協議，是次貸款超額認購近5倍。新地計劃把部分款項用作債項再融資，其餘則為日常營運資金。


新地與23銀行 簽230億銀團貸款
(經濟)

新地 （00016） 與23間銀行簽訂230億銀團貸款，為期5年，超額認購近5倍。新地指2023/24年度預計淨租金收入逾192億，其中高鐵西九站項目命名IGC。

是次參與銀團貸款的銀行包括內地、國際及本地金融機構，例如中銀香港 （02388） 、華僑銀行、法巴、滙豐、花旗及瑞穗銀行等。新地主席兼董事總經理郭炳聯表示，銀行界反應踴躍，顯示他們對新地及香港的未來非常有信心。

郭炳聯稱，計劃將部分款項用作債項再融資，其餘則作日常營運資金，貫徹集團審慎的財務管理原則，高度重視現金流管理，包括嚴格控制資本開支，並繼續推出待售住宅項目。

高鐵西九站項目 命名IGC

新地香港的出租物業組合總樓面面積超過3,000萬平方呎，隨着位於南京的南京國金中心（南京IFC）商場部分開始試業，內地出租組合總樓面面積增加約2,000萬平方呎。集團2023/24財政年度的預計淨租金收入將超過192億港元。

展望未來，高鐵西九龍總站上蓋項目寫字樓部分將命名為International Gateway Centre（IGC），亦正在發展位於西九文化區的藝術廣場大樓項目。此外，上海ITC最後一期將於2025年竣工。

在物業發展方面，新地將繼續於新住宅項目準備就緒後迅速推出市場，同時也會推售已落成的待售住宅單位和部分非核心物業，以確保充裕的現金流。

會德豐地產與港鐵（00066）發展的將軍澳日出康城第12B期PARK SEASONS，安排在周六（25日）作次輪銷售，公開發售共154伙。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，PARK SEASONS公布銷售安排，周六賣154伙，包括149個標準單位及5個連平台特色戶，當中79個1房及75個2房，實用面積由283至496方呎，折實售價454.6萬至777.9萬元，折實呎價由14018至18840元，折實平均呎價14997元。

以折實金額計算，約49%單位的售價低於500萬元。整批單位按折實價計，預計可套現約8.97億元。

PARK SEASONS位於將軍澳康城路1號，提供685個單位，實用面積277至537方呎，料2025年11月底落成。

Silversands折扣增 連沽5單位

星星地產（01560）元朗宏業西街住宅項目雨後，自今年初以現樓形式推售，本年至今賣出85伙，發展商昨日最新開放1伙現樓示範單位予公眾參觀。

星星地產主席及首席執行官陳文輝指出，所有開放式單位之買家均可選擇「置好啲」免費傢俬組合優惠，可把開放式單位改劃成1房間隔，項目現時供銷售的開放式單位共5個。

此外，信置（00083）旗下馬鞍山Silversands上周修改價單，最高折扣率增至37.5%，買家另可享最多16%現金回贈，項目昨日沽出5伙，成交價由767.04萬至893.76萬元，成交總值逾4040萬元。

鷹君（00041）與港鐵合作發展的何文田站上蓋物業項目朗賢峯第IIA期，昨以招標形式售出2伙，為3座23樓D室及22樓D室，實用面積俱為970方呎，成交價2520萬及2542萬元，呎價25979及26206元，有指由同一組買家購入，總值5062萬元。

隨着樓市辣招在今年2月底全面撤銷，造就個別屋苑出現短線獲利個案。其中，天水圍嘉湖山莊有買家於撤辣前低價入市2房戶，持貨僅3個多月，即以380萬元沽出單位，賬面速賺60萬元。

中原地產副區域營業董事伍耀祖表示，嘉湖山莊樂湖居9座低層E室，實用面積448方呎，2房間隔，原叫價390萬元，放盤10日，即以380萬元沽出，呎價約8482元。

據了解，原業主於今年2月中，即新一份《財政預算案》宣布住宅物業全面撤辣前入市，作價320萬元，呎價僅約7143元，當時屬於嘉湖山莊近8年成交價最低的買賣，並於4月底上會完成交易。

以最新交易計算，原業主持貨剛逾3個月，賬面獲利60萬元或18.8%，即使扣除印花稅及代理佣金等，料仍可賺約50萬元。

不過，其他大型屋苑卻錄得低價成交。港島龍頭屋苑鰂魚涌太古城銀星閣高層D室，實用面積749方呎3房戶，成交價1168萬元，呎價約15594元。

上址原業主於2017年8月斥資1580萬元購入，持貨近7年，賬面虧損412萬元，單位期內貶值26.1%。

海怡半島銀主減至580萬易手

中原地產首席分區營業經理盧鏡豪稱，鴨脷洲海怡半島27座極低層C室銀主盤，實用面積516方呎，2房間隔，原開價718萬元，銀主以580萬元售出，累減138萬元或19.2%，呎價約11240元。

原業主於2000年以220萬元購入上址，單位約24年升值360萬元或約1.6倍。

據悉，同座中層C室，面積及間隔一樣，於本月初曾錄得733萬元的成交，最新易手單位樓價低153萬元或20.9%。

此外，消息透露，何文田天鑄5座低層C室，實用面積1723方呎4房，以4290萬元易手，呎價約24898元。

原業主於2016年4月以5279.29萬元一手入市，持貨逾8年，賬面勁蝕989.29萬元，單位跌價18.7%。

一手住宅現樓和樓花庫存量高，發展商推展全新項目的步伐有所放慢，屋宇署公布，今年3月共批出15份建築圖則，當中屬於住宅或商住項目的圖則只有4份，其中長實（01113）與市區重建局（市建局）合作的西營盤皇后大道西/賢居里發展項目（賢居里項目），獲批准興建單幢商住樓宇，涉及的樓面面積約12.9萬方呎。

屋宇署資料顯示，賢居里項目將可興建一幢37層（另設1層地庫）的商住樓宇連住客休憩設施，住用樓面面積佔約11.2萬方呎，非住用樓面面積則約1.7萬方呎。該用地由長實於2022年12月斥資11.61億元，擊退6個對手中標，市建局曾經估計用地可興建約189個住宅單位。

東半山大坑道58號舊樓，亦獲屋宇署批准興建18層高的單幢住宅樓宇，總樓面面積約1.6萬方呎。

另外，信置（00083）夥拍資本策略（00497）於2018年中標的港鐵（00066）油塘通風樓項目，早於2019年獲屋宇署批准興建兩幢42層住宅連1幢3層通風大樓，總樓面面積約37.2萬方呎，而2022年動工時，則改為興建3幢40層（包括7層平台）住宅。該用地最新獲批修訂圖則，較2022年動工時多建1層。

私宅3月再現「零動工」

屋宇署同步公布最新的動工和落成量數據。今年3月未有私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），是去年1月以來近14個月再現「零動工」，今年首季累積1148伙動工，按年大減約四成。利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，新盤積累不少待售單位，發展商不急於動工。落成量方面，3月有1381伙落成，首季累積4975伙落成，連漲3個季度，按季飆約32.3%。美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，首季落成的單位中，截至周一（20日）已有2894個售出，比例約58.2%。

西南九龍維港滙錄得首宗二手成交，屋苑1期2座一間低層2房單位以1,428萬元沽出，相較接近3年前購入價，轉手帳面賺約68萬元，升值約5%。

低層呎價逾2.9萬 帳面賺68萬

上述單位為維港滙2座低層B室，實用面積489平方呎，屬於兩房間隔，剛以1,428萬元沽出，呎價逾2.9萬元。據資料顯示，原業主在2021年8月以1,360萬元購入該單位，現持貨接近3年，帳面賺約67.7萬元，單位升值約5%，扣除印花稅及代理佣金等，則預計屬平手離場。

維港滙I由信和置業 （00083） 、會德豐地產等聯手發展，在2021年3月推售首批單位，當時首批單位折實呎價約21,989至26,593元不等。據資料顯示，維港滙現有約34個放盤，叫價720萬至3,500萬元，呎價約2.2萬至3.5萬元。

黃大仙下邨開放戶 獲利80萬

另外，資助房屋亦錄升值個案。黃大仙下邨6座龍榮樓低層6室，實用面積241平方呎，開放式間隔，今年3月放盤，叫價120萬元（未補地價），向西北望樓景，日前以108萬元成交，呎價4,481元。原業主於2021年2月以28萬元（未補地價）購入，持貨3年帳面獲利約80萬元，期間升值約2.8倍。

居屋方面，中原地產副分區營業經理冼子明指，小西灣富景花園9座高層H室，實用面積592平方呎3房，以485萬元（未補地價）放售，終減10萬以475萬元（未補地價）沽出，呎價8,024元。新買家為同區綠表客。原業主於2015年以370萬元購入，持貨9年帳面獲利105萬元，單位升值約28%。

蝕讓潮持續，市場單日錄5宗蝕讓個案，蒸發逾1,600萬元，最傷為北角海璇1房賣1,068萬元，6年帳面蝕780萬或貶值42%；鰂魚涌太古城3房售1,168萬元沽出，持貨7年蝕412萬。

市場消息指，海璇一個5A座高層B室，實用面積378平方呎，1房間隔，最新以1,068萬元售出，呎價28,254元。原業主於2018年以1,848萬元一手購入，持貨6年帳面蝕讓780萬元，貶值42%。

太古城3房售1168萬 7年蝕412萬

其次，太古城3房持貨7年蝕412萬元，料為屋苑今年蝕得最傷。市場人士指出，銀星閣高層D室，實用面積749平方呎，3房間隔，以1,168萬元沽出，呎價15,594元。售價較網上銀行估價1,246萬元低78萬元。原業主於2017年以1,580萬元購入，持貨7年帳面蝕412萬元，貶值26%。

同時，中原地產葵涌高級資深分區營業經理許偉業表示，葵涌廣場2座低層F室，實用面積493平方呎，3房間隔，業主去年開價655萬元放售，由於連租約，故買家隨即還價至620萬元，業主再回價630萬元，雙方考慮1天後，終以625萬元達成交易，呎價12,677元。原業主2018年2月以753萬元購入，持貨6年帳面蝕128萬元或貶值17%。

新買家為區內分支家庭，撤辣後開始睇樓，最初參觀葵涌廣場及新葵興花園，不過心儀單位已售出，繼而轉看九龍區新盤，樓價雖平，但覺得不合適，後來再參觀數個葵涌廣場放盤，曾還價630萬元洽購其中一個，但與業主底價差距60萬至70萬元，幸得代理覓得上述單位，亦得租客配合開門予睇樓。

3月份再現私樓「零動工」，期內只有一個房協安達臣道資助房屋動工，而今年首季動工量1,148伙，較去年同期少4成，屬於2011年後逾10年新低，反映新盤累積大量庫存下，發展商減慢發展。

按照屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準，3月份未有任何私人住宅項目動工，錄得「零動工」情況，屬於2023年1月之後、相隔14個月再現「零動工」。

今年首季合計亦只有4個私人住宅項目動工，涉及1,148伙，相較去年同期1,916伙，則按年減少4成，數目亦是自2011年錄得1,031伙後、近13年來新低水平。

至於3月份動工的房協資助房屋則為安達臣道的第R2-4區項目，採用組裝合成（MiC）建築法興建，涉及960伙，全數單位實用樓面面積（Usable Floor Area，即不計及廚房、廁所後的室內面積）少於400平方呎。

業界：新盤餘貨多 動工減速

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，新盤積累不少待售餘貨，發展商並不急於動工，致令私宅動工量再次減速。

在落成量方面，3月份6個私人住宅項目獲批入伙紙，合共1,381伙，首季錄得4,977伙，按年減少27%。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，今年首季落成的單位之中有約2,894個單位已售出，即售出率約58.2%。

城規會將於本周五（24日）開會審議部分重建申請，當中包括金朝陽 （00878） 旗下葵涌南華冷房工業大廈的申請，金朝陽早前向會方申請放寬用地地積比至約11.4倍，以建1幢21層高凍倉，涉及總樓面約218,129平方呎。

據最新文件，規劃署指，發展項目符合目前用地的規劃意向，而且重建項目未有對周遭景觀及視覺特色構成重大的負面影響。

另外，房委會日前亦就元朗溱柏旁邊的用地，向城規會申請放寬其住用地積比率約3成至6.5倍，及將建築物高度限制增至130米（主水平基準上，下同），以建2幢樓高約40層的住宅，提供944伙公營房屋。

元朗地建公營屋 規劃署不反對

規劃署同樣對申請表示不反對，主因是申請放寬上述限制後，可額外增加244伙房屋供應，從而滿足殷切的房屋需求。

由於規劃署對前述兩申請均表示不反對，故料兩者在本周五可望獲城規會批准。

在不斷發展的商業房地產領域上，環境、社會和企業治理（ESG）因素的重要性變得越來越顯著。萊坊最新發表報告，探討ESG因素如何影響寫字樓市場的租金溢價，並定出24個ESG相關標準，根據每幢被評估寫字樓每項ESG標準來評分，每項分數由0到1不等。該行指，每一項ESG標準的達成，平均對寫字樓租金溢價都有17.1%的提升。

萊坊的報告調查港九各商業區共181幢有代表性和活躍的寫字樓，以24個ESG標準（環境10個、社會7個、治理7個）來評分，每項標準分數由0到1不等，滿分為24分。王兆麒表示，「港島東」商廈ESG評分平均最高，有12.6分，原因在於有較多新落成商廈，至於「中環／金鐘／上環」有11.2分排第二，而「九龍西」、「九龍東」各自只有平均7.9分排包尾，原因是該處商廈群樓齡較大，較難完成相關標準。同時，在調查中，43%受調查物業已進行可持續建築認證。

萊坊：上市企業更加重視

萊坊高級董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒稱，目前香港的寫字樓租戶，尤其是上市企業，在做出房地產決策時明顯更加重視ESG因素。另外，考慮到ESG可導致的溢價，某些業主的反應比其他業主相對更快。而香港寫字樓租金敏感度最高的頭三大ESG相關標準為，電動車充電設施、藝術文化融合以及綠色承諾，王兆麒建議業主可優先考慮。

該行指，ESG因素如何影響寫字樓租金溢價的理解可以分為兩個層次。首先，每當ESG總分高出一個點數，平均會獲得獲得17.1%的租金溢價；或者當ESG總分低一分，租金就會打折17.1%。另一方面，地點和樓齡也是影響租金溢價的因素，例如是否全海景、位於核心區等因素也會計算在內。每一個地點分數的增加會帶來平均97.3%的租金溢價，而樓齡每增長一年就會有平均5.7%的租金折扣。

豪宅新盤近日連錄成交，由龍光及合景泰富發展的鴨脷洲凱玥昨新錄成交，為1座15樓A室，面積1956方呎，屬4房間隔， 以5561.3萬連1個車位成交，呎價28432元。

據成交紀錄冊顯示，買家採40天現金付款，樓價5%臨時訂金於簽署臨時買賣合約時繳付，而售價5%再付訂金於買方簽署臨時買賣合約後5個工作天內繳付，餘款樓價90%於買方簽署臨時買賣合約後40日內繳付。由去年1月至今合共沽出約20伙，套現約16億。

希慎興業及香港興業合作發展的大埔豪宅項目林海山城，昨亦沽1伙，為16座1樓C室，面積1388方呎，為3房連套房間隔，以1638萬成交，呎價約11801元。

據成交紀錄冊顯示，買家210天現金付款計劃，樓價5%為臨時訂金於簽訂臨時合約時支付，而樓價1%加付訂金於180天內細分5次繳付，合共5%，而餘款樓價 90%於臨時合約日期210日成交日內付清，另外，亦可享提前付清樓價現金回贈、停車位認購權。

帝景園兩伙1.25億易手

新地拆售中半山帝景園第3座持續錄得成交，市場消息指出，項目最新售出高層同層A及B室2伙，其中A室面積1520方呎、B室面積1513方呎，兩伙作價約1.25億，折合呎價約4.12萬。帝景園第3座自拆售以來，累售逾30伙。