皇昌營造（2543）昨（6）日公布5月營收達14.26億元，較去年同期增63.7%。皇昌表示，5月在液化天然氣工程一期之海事工程案提前完工下，有較大筆款項入帳，推升單月營運跳升。

皇昌營造展現營造實力，成功切入海事工程案，並擁有自身船機達37艘，相關技術、工程人員逾2,000位；值得注意的是，原定2025年底完工的第三座液化天然氣工程一期，皇昌已開始逐月認列收益。

皇昌指出，由於公司工程進度超前，提前在今年5月完工，在較多款項入帳下，一舉推升單月營運成長力道；皇昌施作的第三座液化天然氣工程一期，預計今年底前完成驗收，有利集團推進今年營運有表現。


皇昌營造5月營收年增63% 海事工程挹注
經濟日報

皇昌營造（2543）昨（6）日公布5月營收達14.26億元，較去年同期增63.7%。皇昌表示，5月在液化天然氣工程一期之海事工程案提前完工下，有較大筆款項入帳，推升單月營運跳升。

皇昌營造展現營造實力，成功切入海事工程案，並擁有自身船機達37艘，相關技術、工程人員逾2,000位；值得注意的是，原定2025年底完工的第三座液化天然氣工程一期，皇昌已開始逐月認列收益。

皇昌指出，由於公司工程進度超前，提前在今年5月完工，在較多款項入帳下，一舉推升單月營運成長力道；皇昌施作的第三座液化天然氣工程一期，預計今年底前完成驗收，有利集團推進今年營運有表現。

市場傳，央行下周四（6月13日）理監事會，將再提高信用管制讓房市降溫。全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出，預售屋去年7月起禁換約後，已逼退短期投資客，且現階段工料雙漲、通膨壓力，國人也怕房價漲不停而積極進場買屋，而開發商每年淨利僅剩3%，已是艱困行業，政府不能以偏概全，就認定房市過熱，希望央行不要再出手打壓。

賴正鎰指出，今年前五月買賣棟數增多，其實是前3、4年預售屋最夯時買進，剛好現在是交屋旺季；其次是政府新青安利率補貼政策的剛性需求。

市場傳，央行將祭出新的打房措施，為了避免傷及無辜購屋大眾，又不希望出手太重，其中針對第二屋以上房貸進一步限縮，所有貸款加總不超過總價的8成5，或是將管制範圍從六都擴大到新竹縣市等都會區，降低高價房的認定額度。

賴正鎰說，台北市高價宅現行認定標準是7,000萬元，但如今工料與土地等建築成本高漲，預售屋的新房，每坪單價至少150萬元起跳，若豪宅門檻降為6,000萬元，若買權狀42坪的房子（公設比如抓35%，室內實坪僅27.3坪），就要6,300萬元，還不含停車位，難道屆時這種「小兩房」也要稱是豪宅嗎，此舉不僅會令人貽笑大方，買家要申辦貸款也更為不易，徒增購屋難度。

他指出，開發商都建議政府因應市場機制，應該隨之提高豪宅認定標準，主張在現有標準為基礎，各增加1,000萬元，也就是台北市從7,000萬元提高為8,000萬元，新北市6,000萬元提高到7,000萬元，桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市則應從4,000萬元調高到5,000萬元，其餘縣市則是維持3,000萬元。

賴正鎰表示，細數政府幾乎每年打房政策，從2010年央行啟動的信用管制，2011年開徵奢侈稅及豪宅貸款成數祭出最高六成等限貸令，2012年實價登錄，2014年房地合一稅，之後又為了打囤地、養地，2021年底祭出購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求開發商須於18個月內動工興建、2022年起接連調升利率及存款準備率等一連串打房措施。

他指出，政府不論是打房或打炒房，不是沒有效，而是只有短期效果，效果有限，但卻嚴重干預房市表現。政府這14年來，先後祭出十多項信用管制等打房政策，尤其是2022房地合一稅2.0及2023年平均地權條例修正案來限制預售屋換約來抑制炒房，短期投資客幾乎都已經退場了。

賴正鎰分析，因為電價上漲造成通膨、低利率、工料漲價、新青安利率補貼、花蓮大地震喚起全台老舊住宅換屋需求、預期房屋再漲價等六大房價持續上漲因素，使得國人怕房價漲不停而積極進場買屋，開發商只是迎合年輕人喜歡兩房的剛需市場去推案。

他說，現階段預售市場買氣不墜，是因為部分開發商或建商推出低自備、低首付、低月付的「三低建案」，解決首購族最傷腦筋的自備款不足問題，加上政府新青安利率補貼政策，政府與公股銀行提供新青安只到2026年7月31日，很多年輕人預期房價會持續走高，紛紛把握新青安效期內趕緊買房。

對於部分日光盤的熱銷個案，賴正鎰認為，應該只是個案表現，並不能反映整個房地產市場實況，政府不能「頭痛醫腳，肚子痛貼肚臍」，反而應該是要趕緊做以下三件事，第一個要先解決都更，提高都更審查速度及提升國人住宅安全問題。

第二是通膨造成原物料上漲，台北建築成本每坪從12萬元漲到26萬元，甚至高樓層要到30萬元，台中也從8萬元漲到15萬元，政府應做好物價管控，比如說砂石價格應平穩。

第三是要擴大開放建築移工，目前開放八千及一萬五千名等兩波，希望能持續增加員額，讓建築工地的工資成本能降下來。

根據聯徵中心最新資料顯示，今年第1季房貸族新增5萬4,811個樣本，寫下2009年統計以來單季新高，反映去年第4季到今年第1季的買氣穩定且交屋量大。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從聯徵中心第1季統計房貸資料可以發現，在高房價的狀況下，民眾得準備更多的自備款與背負更重的房貸，只能透過較長年期如30年期的房貸降低每月負擔。

不過曾敬德指出，雖然房價上漲、民眾房子越買越小，即使在這樣的狀況下，市場買氣也並未退散，反而申貸狀況踴躍，與當下買氣熱絡的市況表現一致。

統計顯示，今年第1季聯徵中心新增5萬4,811個房貸族樣本，平均房貸金額977萬元，再創歷史新高，平均購屋總價鑑估值為1,355萬元，等於至少要準備平均378萬元的自備款。


首季房貸族超苦 購屋背「三高一低」
中央社

信義房屋表示，根據聯徵中心最新資料顯示，今年第1季房貸族新增5萬4811個樣本，寫下2009年統計以來單季新高，反映去年第4季至今年第1季買氣穩定且交屋量大，統計第1季房貸族有三高一低，包括自備款、房貸、房價皆創新高，僅購屋面積創新低。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德今天表示，從聯徵中心第1季統計房貸資料可發現，高房價狀況下，民眾得準備更多自備款與背負更重房貸，只能透過較長年期，如30年期房貸降低每月負擔，房子卻越買越小。

即使在這樣的狀況下，買氣也並未退散，反而申貸狀況踴躍，與當下買氣熱絡的市況表現一致。

統計顯示，今年第1季聯徵中心新增5萬4811個房貸族樣本，平均房貸金額新台幣977萬元，再創歷史新高，平均購屋總價鑑估值為1355萬元，等於至少要準備平均378萬元的自備款，包括購屋總價與準備的自備款都創下歷史新高。

他指出，更嚴峻的是即使自備款、房貸都創新高，但能買到的坪數卻更少，第1季平均購屋面積42.7坪再度寫下歷史新低紀錄。

若比較10年來變化，今年第1季較2014年同期，平均房價多出344萬元，且貸款中位數從73%增加到79%，民眾拉高貸款成數與期數方式購屋，不過購屋面積卻少了4.5坪，貸款金額也從689萬到一直增加到977萬元，已逼近千萬房貸水準。

曾敬德指出，房價大漲後，政策通常會扮演影響房市的重要關鍵，本月即有央行6月理監事會議；從過去會議紀錄來看，與會的理監事對於房價問題敏感，可觀察是否有進一步的管制措施出籠。

租屋族好苦！行政院主計總處6日發布2024年5月物價調查結果，房租類漲2.6%，是28年來最高。主計總處綜合統計處專委曹志弘坦言，房租漲勢未收斂，使得整體物價的服務類漲幅也降得慢。

曹志弘指出，房租類漲勢從2022年7月就開始突破2%，且持續迄今仍續居高檔，這期間僅2023年6、7月略低於2%，但漲幅仍達1.98%、1.99%，逼近2%。整體房租類漲勢依舊明顯且未見收斂，後續需密切關注。

曹志弘分析，房租類漲勢遲遲無法收斂，主要有「三原因」。一是近期整體物價漲幅大，多還在2%以上，使得房東生活成本增加；二是住宅維修費漲幅仍高，且二年多來已經漲超過一成；三是升息和房價上漲增加房屋持有成本。

至於新青安政策是否也是推升房租類漲勢的原因之一？曹志弘表示，這須由主管機關分析。

根據主計總處資料顯示，5月居住類漲2.32%，主因電費、住宅維修費及房租分別上漲4.48%、2.63%及2.60%所致。

此外，針對央行總裁楊金龍今在立法院財委會提及，「目前國內的每月至少購買一次的民生用品物價，有看到慢慢下來」一事。曹志弘則回應表示，根據主計總處5月調查資料顯示，每月至少購買一次者漲2.96%，主因蔬果、外食費及醫療費用漲幅較高，而這也是讓民眾感覺到近期物價比較高的原因，尤其主要是受到蔬菜水果的影響，這得等天候趨穩應可改善。

新北市淡水、八里被譽為北台灣首購天堂，其中八里房市近年受惠淡江大橋議題受購屋族矚目，近期買氣不錯；全國不動產八里龍米加盟店店長游瑩琪指出，八里中古屋仍有不少2字頭社區可選擇，適合首購族搭上新青安優惠貸款晉升有殼一族，因此也持續推升八里房市買氣。

游瑩琪分析，八里房市獨特，購屋客層以在地客、首購族輕移民為主，交易量穩定，受市場波動影響較小，雖然八里河岸宅實價登錄已有5字頭紀錄，但整體一般水岸第一排價格仍位每坪40多萬元行情，每坪40~50多萬元區間為回到2014年房市前一波高點水準，以這一波疫後漲幅來看，相較市中心蛋黃區並未有明顯大漲。

不過，游瑩琪指出，近年八里中間價位的物件確實明顯上揚，觀察八里河景社區，河景第二排因單價基期相對低、總價也親民，總價帶在1,000萬元以內是最受自住客青睞物件，單價從每坪30出頭來到4字頭行情，其他一般社區則從20萬元上揚至30多萬元，疫情後整體有感上漲二至三成。

游瑩琪分析，八里無論是龍米路的河岸宅，或是台北港重劃區推案，近年新大樓都已揮別2字頭，八里新建案可說是全面站上3字頭行情。

游瑩琪建議，預算較不足的首購族，可選擇20~30年中古屋，總價800~900萬元可買標準2~3房含車位產品，目前每坪成交單價仍在2字頭，加上新青安優惠付款方式，小資族可輕鬆成家。

游瑩琪提醒，目前八里大眾運輸尚不夠發達，較適合開車族覓屋，有部分社區提供接駁至捷運關渡站、蘆洲站交通車，通勤族可多做參考。另外，未來八里有輕軌規畫，看好未來發展，但後續建設仍需時間等待。

輝達（NVIDIA）執行長黃仁勳愛逛夜市，讓夜市成為熱門話題。房仲表示，夜市吵雜、髒亂以及交通問題，過去被視為嫌惡設施，但現在人們觀念已逐漸改變。

永義房屋統計台中三大知名夜市：逢甲夜市、忠孝路夜市、中華路觀光夜市周圍實價登錄資料，中華路觀光夜市周邊近一年成交727件，就占行政區整體成交量35%，等於中區、北區每3件成交有1件位於這夜市周邊一公里。

逢甲和忠孝路觀光夜市交易量占比也高達三成，反映現今民眾購屋時以合理房價和方便生活機能為優先考量。

永義房屋台中一中三民加盟店東郭誌蘭表示，中華路觀光夜市橫跨中區、北區，過去一年的房市交易量達727件，中區及北區有超過35%的交易量來自於此。

郭誌蘭表示，中華路夜市歷史超過40年以上，從夜市的一公里範圍來看，周圍有百貨公司、醫院、公園，其中，中華路夜市周圍，每坪成交價落在20-30萬，物件以2房為主，相對周邊3、4字頭的北區和西區便宜不少，加上緊鄰火車站交通便利，成為小資族、通勤族購屋熱門區域。

要注意的是，因為行政區小、加上素地少，難有大型重劃區規劃，且舊市區道路較小，容易發生交通堵塞狀況，建議購屋族一定要交通尖峰時間實地走訪，避免後續面對交通問題。

逢甲夜市過去一年中古屋成交量達833件，是台中三大老牌夜市之冠、過去一年成交量也佔西屯區的三成。

永義房屋台中逢甲佳鑫加盟店長徐泓鈺指出，逢甲大學、僑光科技大學、中國醫藥大學水楠校區的數萬名學生生活所需，造就周邊吃喝玩樂皆便利的生活圈。此外，從逢甲夜市的半徑一公里來看，有水楠經貿園區、十二期重劃區持續開發，兩地房價都已經上看5、6字頭，夜市周邊的3字頭房價相對實惠，因此拉抬成交量。

以中古屋市場來說，當地有許多1、2房、套房物件，多為20年以上中古屋，平均成交單價約30-35萬，購屋者主要為小家庭或投資收租族群。周邊有口碑不錯的幼稚園、國小到國中，中科員工也會跨區到此地置產。

南區忠孝路觀光夜市過去一年成交352件，三大夜市中交易量最少，但依然占南區整體成交量的29%。

永義房屋東區十甲阡佑加盟店經理林靄汝說明，忠孝路夜市近中興大學、台中火車站近，半徑一公里內生活機能健全、公園綠地也相當多。因屋齡幾乎都在30年以上，加上區內透天厝多，因此交易量較少，但2字頭房價、交通方便，仍舊吸引眾多通勤族前來購屋。

林靄汝指出，因為中古透天市場需求較少，加上屋齡大，平均成交單價落在25-30萬之間。對比周邊預售屋、新成屋上看4、5字頭，仍算是相當親民的價格。以當地人、投資收租者為主要購屋群族。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，過去老一輩會把夜市被視為嫌惡設施，購屋時會盡量避開。不過，通常夜市都坐落於精華地段，因早期發展的關係，周邊生活機能完備，隨著房價持續上漲，夜市周邊實惠的房價與機能優勢更為凸顯，反而讓購屋族群將這類型物件納入考量。

縱觀台中三大老牌夜市的交易量，幾乎占行政區的三成至三成五左右就可得到印證。建議有意購屋的民眾，若想要享受夜市的便利又不希望居住環境太吵鬧，可以選擇夜市附近步行5~10分鐘、甚至15分鐘的區域購屋。

內政部長劉世芳6日宣示八年百萬租屋計畫一定達標，推動社宅方向改變將以「小造鎮」模式，從生活圈規劃並補足在地公設；國土署說明，第一波土地盤點會針對產業集中的地方，在住宅需求較高的區段，其房價部分需要平衡，會在附近地區匡列合適土地，並結合工作、托嬰、托老等生活需求蓋社宅，以平穩都會區房價。

內政部表示，已設定未來八年每年新建1.5萬戶社宅、包租代管2萬戶，以及50萬戶租金補貼等三方式落實百萬租屋支持計畫，平緩房價並提供平價優質居住。劉世芳說，未來社宅不單是供住，也補足在地所需公設，納入托嬰、幼兒園、日照中心等設施；在直接興建社宅的用地取得上，已擴大盤點公有土地及鎖定私校退場土地，但須政院協調跨部會，國公營釋出素地優於老舊校舍，興建會更加速。

國土署副署長徐燕興指出，社宅造鎮計畫不僅是留地，更需要完整的空間計畫，要針對在地生活圈所需公設搭配。政院去年核定「社宅留地」計畫，未來非六都整體開發區須留設5％、六都留3％土地作為社會福利設施用地，正在進行後續配套及修法作業，第一波會針對產業集中的地區匡列土地，近年產業聚集周邊住宅供需失衡，居住需求與房價都需要平衡，後續會與各部會及機構協調釋地。

台積電、輝達光環帶旺買氣；業者樂觀房市將再掀旋風

高雄房市火燙，量價齊增，5月買賣移轉棟數首度衝破5,000棟，屋齡五年以上的中古大樓第一季平均成交單價來到22.1萬元、年增11.06％，新成屋平均成交單價33萬元、年增13.40％。由於台積電議題已為高雄房市颳起大風，近日再迎來輝達於高軟建置先進算力中心，業者樂觀將為高雄房市再掀旋風。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄近年受台積電設廠紅利帶旺，房市價量一路上揚，近期再受惠新青安催出自住買氣，整體價量表現更為亮眼。

而高雄新成屋因地價、工料成本高漲影響，不少在預售時期房價水位就已飆高，成屋後再受利多因素支撐，房價更是易漲難跌，中古屋則連帶補漲，雖力道不如新屋，但年漲幅1成仍顯強勁。

李家妮說，台積電議題已為高雄房市颳起大風，近日再迎來鴻海攜手輝達，將於高雄軟體園區建置先進算力中心，再添紅利一樁，也可能為房市再掀起一陣旋風。

高雄買氣旺盛，又以哪種房型最受歡迎？根據統計，高雄第一季仍以二到三房的剛性需求為主力，其中又以二房買氣增加較明顯，季增0.8個百分點；第一季各類房型房價均呈上揚，其中一到二房小宅每坪單價季增2萬元，漲幅最明顯。

台灣房屋愛河之心加盟店店長顏政豪表示，近期購屋客群以自住客為主力，其次為投資置產，當中不乏科技新貴及外地就業客群，這類客群多偏好機能小宅，尤以產業園區、商辦周邊且具備捷運、輕軌、近國道等交通優勢，便於通勤與生活娛樂的機能宅最受青睞。

高雄房價持續高漲，3月台積電概念區的楠梓區，二房新屋成交單價已站穩每坪3字頭，成交總價破千萬元，還有屋齡七年的中古二房，原本預售期單價僅1字頭，如今交易單價已漲至2字頭。「擔心愈晚買愈貴」的市場氛圍，加上新青安優貸助攻，購屋族的出手節奏及對價格的接受度，也更顯積極。

輝達NVIDIA和鴻海合作的AI算力中心定案落腳高軟，高雄亞灣推動「智慧科技創新園區」成績再添一筆，國際大廠進駐、星級飯店設立、以及5G AIoT的建設落實，使得亞灣邁向國際研訓及應用技術管理人才中心的目標，更進一步，而相較於亞灣5字頭房價，緊鄰亞灣的前鎮行政核心圈，3字頭的大樓產品，顯得更有吸引力。

維多廣告總經理鍾榮和表示，高雄亞灣推動「智慧科技創新園區」，已吸引鴻海、IBM、AWS、SAP等近175家國內外大廠、及新創進駐群聚，並完成智慧製造、醫療與互動科技等創新實證，截至2024年3月，累計帶動230億元投資，創造538億元產值，預估帶動4,200個就業機會、吸引550億元投資、增加產值2,200億元。

他說，由於國內外企業持續看好亞灣的發展潛力，亞灣區內的洲際酒店、承億酒店、晶英國際行館、以及預計2024年啟用的日航酒店等國際星級觀光飯店，一間接著一間開立，代表亞灣特區成為國際研訓及應用技術管理人才中心，形塑兼具休閒觀光與金融經濟水岸廊帶的目標，愈來愈近了。

特別是輝達、微軟、IBM等國際公司，近期陸續進駐亞灣，讓大家感受到，亞灣特區未來發展的潛力，但，鍾榮和指出，相對於亞灣豪宅5字頭房價，總價動輒5、6千萬元以上，緊鄰亞灣的前鎮行政核心區，生活機能、交通、學區俱足，房價只有3字頭，未來補漲及增值空間大，以明基兩年前推出英倫亞灣一期為例，當時即創下開盤兩小時完銷的紀錄，品牌力加上小宅總價，更受消費者青睞。

他也表示，前鎮行政核心圈與夢時代購物中心，捷運紅線只有一站之隔，且能藉由中山路南往小港國機場，北接三多商圈等亞灣、或市區重要據點，預計2028年通車、興建中的捷運黃線，也在前鎮高中前，設有站體，在「雙捷運站」的加持之下，區域交通將更四通八達。

也因為區域優勢，過去專攻豪華透天別墅的明碁建設，首度跨進大樓住宅產品，2022年便選擇在此區域推出「英倫亞灣一期」，鍾榮和指出，緊接著推出的「英倫亞灣二期」，規畫27坪到46坪的二至四房產品，早鳥優惠即將登場。

中央銀行若要推出第六波選擇性信用管制措施，市場普遍預估三招：再降低第二戶購屋貸款成數或擴增特定區域；調降豪宅定義；再升息。

中央銀行自2020年底至今推出五波選擇性信用管制措施，去年上半年房市一度趨冷，但去年8月新青安房貸上路後，房市再度價量齊揚，央行6月理監事會是否再出招成焦點。五波信用管制第一波是限制房貸第三戶以上的最高貸款成數為6成，並取消寬限期；第二波將第三戶房貸成數下修至5.5成，第四戶以上最高成數為5成；另高價住宅（豪宅），也限縮貸款成數至5.5成，若已有三戶貸款，第四戶貸款最高成數為4成。

第三波針對七都第二戶購屋貸款不得有寬限期；第四波將第三戶購屋貸款成數再下修至4成，豪宅貸款成數也降低至4成；去年推出第五波，新增自然人在六都及新竹第二戶房貸最高成數為7成。

銀行主管認為，目前七都第二戶貸款成數上限為7成，若第六波再出手，不排除再降1成，再壓縮炒房空間。

6月6日，保利發展控股集團股份有限公司（保利發展，600048.SH）發佈銷售情況簡報。

5月，保利發展實現簽約面積194.30萬平方米，同比減少26.02%；實現簽約金額353.14億元，同比減少13.53%。

1-5月，該公司實現簽約面積747.83萬平方米，同比減少34.99%；實現簽約金額1313.22億元，同比減少33.23%。

今年以來，保利發展共拓展8個房地產專案。5月，保利發展通過招拍掛新增加房地產項目2個，需支付總價款15.0588億元。其中，上海市楊浦區齊齊哈爾路西側宅地用地面積14064平方米，規劃容積率面積16877平方米，權益比例90%，需支付價款13.41億元。中山市東區齊樂路西側宅地用地面積8794平方米，規劃容積率面積21985平方米，該公司持有全部權益，需支付價款1.6488億元。

債券方面，5月30日，根據上海證券交易所的資訊披露，保利發展控股集團股份有限公司2024年面向專業投資者公開發行的公司債券項目已更新為“已受理”。該債券發行人為保利發展控股集團股份有限公司，擬發行總額為人民幣100億元，債券品種為公募，承銷商為中信證券。

另據中國銀行間市場交易商協會出具的《接受註冊通知書》（中市協注〔2023〕MTN1157號），保利發展獲准註冊中期票據，註冊金額為50億元，註冊額度自《接受註冊通知書》落款之日起2年內有效。5月，保利發展發行了2024年度第四期中期票據，發行總額20億元，發行利率為2.52%，期限3年，起息日為2024年5月30日，兌付日為2027年5月30日。主承銷商為中國建設銀行股份有限公司。

5月30日，保利發展還發佈了關於“21保利07”公司債券回售實施公告。公告顯示，投資者擁有回售選擇權，可在規定的回售登記期內將持有的債券按面值全部或部分回售給發行人，或選擇繼續持有。

在保利發展4月25日召開的業績說明會上，保利發展表示，公司目前不存在償債壓力，所有境外債券已清償完畢，境內債券等均如期付息、兌付本金。在合理區域佈局、準確市場定位的支持下，公司持續保持良好的經營發展，2023年經營活動現金流淨額為139億元，實現經營資金的動態平衡。同時，公司擁有優秀的信用基礎和融資能力，各種融資管道暢通，2023年新增融資1371億元，綜合成本僅3.14%，且逐月下降。公司將繼續加大銷售去化和資金回籠，保持經營現金的良好周轉，同時可視需要開展融資補充，有信心能夠保持持續發展的能力。

對於今年的拿地規模，保利發展稱，將堅持與經營規模、現金流周轉相匹配的投資強度，積極優化資源儲備結構，過去兩年分別完成拓展1613億元和1632億元，新增項目利潤率基本達到立項預期，推動以增量帶動存量發展。近期新拓展專案基本位於核心城市的核心地段，且地塊規劃條件較好。結合客戶需求轉變和區域市場偏好，公司項目定位為改善需求的比例有所提高。

6月6日晚間，新城控股（601155.SH）發佈公告，5月份公司實現合同銷售金額約41.02億元，比上年同期減少41.67%；銷售面積約57.57萬平方米，比上年同期減少36.29%。

1-5月，新城控股累計合同銷售金額約197.54億元，比上年同期減少44.67%，累計銷售面積約273.69萬平方米，比上年同期減少35.19%。

截至5月，新城控股旗下開業產生租金的物業163個，總建築面積1504.95萬平方米，5月份租金收入10.03億元，當年累計租金收入47.98億元。

此外，5月新城控股商業運營總收入為10.75億元（即含稅租金收入），包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入。

5月28日召開的新城控股股東大會上，董事長王曉松介紹，今年公司商業管理的收入大概有125億元，毛利率在70%，也會有大幾十億元的現金流作為補充，淨利潤應該有四五十億元。

關於規模，王曉松稱，公司未開發的土地大概4000萬平方米，公司銷售會持續下降，會根據公司的基本盤吾悅廣場的情況，尋找開發業務的機會，也會考慮做些輕資產的項目，未來公司的營業收入一定是往下減的。

王曉松表示，“地產開發的本質像放了杠杆炒股”，“經過這一輪，我覺著沒必要補足規模”，現在的商業模式是這樣。我們有好的底層資產，就要利用好，收益最大，而不是營收最大化。

對於恢復投資拿地，王曉松坦言，除非公司融資總額和有息負債能夠打平甚至略高，目前公司要求10個開發大區能夠維持自身的資金平衡；總部則是借助吾悅廣場和商業管理帶來的現金流提升公司的安全性。所以我們肯定是看到市場平穩了，公司是安全的，才會去出手拿地。

王曉松在會上表示，以新城為例，雖然公司有吾悅廣場的資產，但這個資產帶來的現金流和地產開發帶來的現金流相比，還是沒那麼大，所以只有等市場恢復，貸款才能順暢。

戰略角度，住宅和商業並舉是不變的，但是短期公司要保交付、化風險、謀轉型，這也是比較無奈的舉措。公司那麼多年，資源積累、供應商積累、人員積累，如果這塊放棄掉，“也不是我們想看到的”，有人放棄還是因為沒有底層的穩定現金流做支撐，也是無奈之舉。

王曉松表示，現在公司靠在建和輕資產專案，先把團隊穩住。去年今年公司在代建業務花費很大精力，主要是想讓大家有活幹，留住人才。

6月6日晚間，綠城中國（03900.HK）發佈未經審核運營資料，今年前5個月，公司累計取得總合同銷售面積約450萬平方米；總合同銷售金額約988億元，同比下降9.02%。

自投業務方面，5月綠城中國取得銷售3637套，銷售面積約49萬平方米，銷售均價約為每平方米32766元；銷售金額162億元，同比增加26.56%。1-5月，綠城中國取得合同銷售面積約212萬平方米，合同銷售金額約680億元；其中歸屬於綠城集團的權益金額約為479億元。

代建業務方面，5月，綠城中國取得合同銷售面積約56萬平方米，合同銷售金額約78億元。1-5月，綠城中國代建項目累計取得合同銷售面積約238萬平方米，合同銷售金額約為308億元。

對於銷售目標，綠城中國執行董事兼行政總裁郭佳峰在3月底的業績溝通會上表示，今年銷售是承壓的，爭取和2023年持平，收入是小幅增長。1月和2月市場成交下降幅度很大，3月總體有所好轉，但也很難判斷形勢是不是就此好轉。

綠城中國高管在業績會上稱，2024年可售貨源充足。期末，自投項目可售貨值約2450億元，一二線城市占比約80%；預計2024年全年竣工項目/分期總建面約1268萬平方米。

對於投資工作，郭佳峰表示，今年比較難做，可能市場面臨比較大的挑戰，預計新增貨值在1000億元上下，主要還是看銷售和現金流情況。

郭佳峰稱，現金流是公司的重中之重，公司每天檢測現金流情況，每個月會根據各類的收支情況，滾動更新現金流，公司要確保拿地等各項主要支出對集團現金流安全無負面影響。全年也將繼續嚴控淨資產負債率在80%以內，以保持經營性現金流為正。

對於備受關注的債務和融資，綠城中國高管在業績會上稱，截至目前，2024年到期境外債務再融資工作進展順利，已有多家銀行出具批復，本集團計畫於2024年上半年完成全年到期債務的置換工作。

綠城中國執行總裁耿忠強介紹，兩輪債務置換規劃之後，今年公司境外到期債務餘額為3億美元。2023年公司完成11.72億美元境外融資，其中的4.5億美元將用於今年到期境外債務的提前置換；此外，今年一季度，公司根據境外債務情況，提前置換了3.6億美元。今年將著手安排2025年到期債務的提前置換，未來也不排除會考慮用境內低成本的資金來償還境外債。耿忠強同時介紹，去年上半年償還了最後15億元的境內永續債，實現了永續債清零，徹底堵住了侵蝕利潤的缺口。

6月5日，綠城中國發佈公告稱，對於公司所發行的於2025年到期本金總額為4億美元的2.30%增信債券（ISIN：XS2434935875），截至公告日，公司已於公開市場購回本金總額為1.5億美元的債券，占原發行的債券本金總額的37.5%。所購回的債券將按照債券的條款及條件相應註銷。緊隨註銷後，待償還的債券本金總額為2.5億美元。

據淮安發佈6月6日消息，江蘇省淮安市房地產平穩健康發展領導小組辦公室6月5日發佈《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的意見（暫行）》及實施房票3.0版、加快改善型住房建設、推進商品住房“以舊換新”細化配套檔，消化存量和優化增量，促進房地產市場平穩健康發展。

使用房票購買商品房，獎勵房票使用金額的10%

根據《意見》，淮安大力實施房票3.0版，打破縣與縣、縣與區房票使用界限，在全市範圍內實現“一票通用”，更好滿足人民群眾多樣化居住需要。已徵收拆遷尚未安置到位、城市更新（含棚戶區改造、城中村改造、危舊房改造）、因城鎮基礎設施建設和集中連片工業用地土地整理實施的徵收拆遷、農房改善等專案優先採取房票安置。因交通、水利等建設拆遷的村鎮農房可以採取房票、收購農民集中居住區房屋進行安置，對被收購集中居住區房屋的農戶可以發放房票支援其到城鎮購房。對使用房票購買商品房的，給予房票使用金額10%的獎勵。

配套檔顯示，淮安尚未開工建設的安置房專案（含土地已出讓和未出讓），原則上不再開工建設，通過房票方式進行安置。跨區域使用房票安置的，獎勵資金由輸入地政府、輸出地政府、市級財政按4:4:2比例進行分擔調整為由輸入地政府和市級財政按1:1比例進行分擔，通過年終結算辦理。全面提升“房源超市”功能，擴大房票安置房源庫，吸引更多優質房地產開發企業入駐，提高供需匹配度；常態化提供房產展銷、房票簽發、兌付結算、金融貸款等全流程“一站式”服務，提高群眾房票購房的便利度。

淮安在加快改善型住房建設方面，對在建尚未開發結束、已經出讓尚未開發的住宅專案，在符合詳細規劃和出讓合同約定前提下，支援開發企業按照《淮安市改善型高品質住區規劃指引（試行）》優化規劃設計方案，並依法依規辦理規劃許可變更等相關手續；符合公共利益確需變更規劃條件的，土地使用權人可向自然資源主管部門提出申請，經市、縣人民政府認定並依法批准後，按規定簽訂出讓合同變更協定或重新簽訂出讓合同。對擬出讓的住宅專案，按照改善型高品質住區建設要求，統籌考慮區位、交通、教育、醫療、康養、健身公共資源配置及生態環境等情況，切實提升改善型住宅的品質品位。鼓勵開發企業針對市場需求，探索建設高品質住區（第四代住宅、健康社區、家庭組屋等）。

年底前“以舊換新”，全額補貼新房繳納契稅

《意見》明確，支持房地產開發企業與房地產經紀機構合作，實施“以舊換新”，更好滿足人民群眾高品質消費需要。對成片危舊房，可整體實施“以舊換新”。對參與“以舊換新”的開發企業，在網簽交易、帶押過戶、優質優價等方面提供快捷、高效的服務。

換新方式包括代售換新、收購換新和補貼換新。代售換新形式為，購房人委託開發企業選定的房地產經紀機構向外推出擬售舊房資訊，同時在開發企業選定新房並繳納認購金。若在約定時間內舊房售出，舊房款直接轉為新房購房款。若舊房在約定時間內未售出，開發企業退還新房認購金，不收取任何費用。

收購換新形式為，由開發企業自行發佈“以舊換新”資訊，內容包括：新房房源數量、樓棟、戶型，舊房區位、收購價確定方式（評估、協商），銷售仲介機構、銷售時間、收購時點，接待看房時間、委託銷售（收購）及新房買賣協定範本等，在協定約定時間內未售出的舊房由開發企業直接收購。

補貼換新則是對2024年6月6日至12月31日期間出售市內自有住房，並在政策實施期間購買新建商品住房的個人，在享受財政部、稅務總局關於“以舊換新”個人所得稅優惠政策基礎上，再給予購買新房所繳納契稅100%的購房補貼，由屬地政府兌付，涉及市區財政體制的，通過年終結算辦理。

給予購房款2%的購房補貼

同時，淮安加大購房補貼力度。2024年6月6日至12月31日期間，對多孩家庭（購房時至少一名子女未滿18周歲），軍屬家庭（退役、現役軍人）購買1套新建商品住房，在同一社區內購買總面積超過180平方米新建商品住房（一套或多套）用於愛老護老的購房人，均給予購房款2%的購房補貼。支援企業團購解決職工住房，對一次性在一個社區團購5套以上商品住房的企業（社會團體、個人），各地給予購房款2%的購房補貼。

《意見》明確，房票政策、商品住房“以舊換新”及購房補貼互不疊加。

此外，淮安提高公積金最高貸款基準額度，優化公積金貸款可貸額度計算方法；多孩家庭購買首套或第二套自住住房的，公積金貸款最高額度上浮30%；異地繳存職工在本市購買首套或第二套自住住房可申請公積金貸款，且同等享受淮安商轉公貸款政策。

執行首套房、二套房最低首付比例分別為15%、25%政策，取消商業性房貸利率的政策下限。本地無房的，在購買商品住房時首付比例與貸款利率按首套房貸款政策執行。支援國有企業收購符合條件的商品住房用作保障性住房，享受保障性住房再貸款支持。

建好用好房源超市，完善“視窗”功能。優化不動產登記服務流程，對二手房買賣協議簽訂、貸款審批、資金託管、稅費繳納、“帶押”轉移登記等手續提供“一站式”服務。為房地產開發企業提供土地在“帶押”狀態下辦理抵押權變更登記、房地首次登記、轉移登記服務，為購房業主提供“交房即發證”服務。

最新消息顯示，6月3日，北京潤置商業運營管理有限公司掛牌轉讓北京保營善築置業有限公司33%股權，轉讓底價0.0001萬元。

三年前，華潤聯手保利、金地搶地的情景還歷歷在目。

而今，繼金地退出之後，華潤置地再度計畫從上述合作專案當中抽身離開。

根據北京產權交易所最新消息，華潤置地擬掛牌轉讓北京保營善築置業有限公司33%股權，轉讓底價0.0001萬元。

而此次被掛牌轉讓的保營善築，為北京保利•錦上專案的操盤方。

合作三年，華潤置地為何選擇在這個階段退出？以1元的代價進行轉讓？

一元轉讓

華潤置地計畫退出與保利、金地合作的專案。

最新消息顯示，6月3日，北京潤置商業運營管理有限公司掛牌轉讓北京保營善築置業有限公司33%股權，轉讓底價0.0001萬元。

資料顯示，保營善築成立於2021年，註冊資本1000萬人民幣，法定代表人為張興輝，經營範圍包含房地產開發。

穿透股權發現，該公司由保利（北京）房地產開發有限公司、北京潤置商業分別持股67%、33%，而後者成立於2016年，由華潤置地持股100%。

實際上，保營善築為北京朝陽保利•錦上一期的開發建設單位。

企查查資訊透露，起初，保營善築由金地、保利、華潤分別持有34%、33%及33%的股權，去年7月14日，金地集團正式退出，由保利接盤相關股權，由此，保營善築的股東結構變更為保利持股67%，華潤持股33%。

金地退出近一年之後，華潤置地為何亦選擇從中抽身離開？

有業內人士看來，通過股權的轉讓，能夠實現債務的轉移，對華潤置地而言，此舉能夠起到降杠杆的作用。

回籠資金、降低負債水準或許是華潤此次掛牌轉讓保營善築33%股權的考量之一，不過，此次交易，最引人注目的無疑是轉讓標價為1元。

“1元轉讓股權相當於名義金額轉讓”，上述業內人士提到。

根據《企業國有資產交易監督管理辦法》（國資委財政部令32號）規定，產權轉讓及增資擴股原則上都應該在產權交易所公開徵集受讓方/投資方。

也就是說，國有企業在進行專案股權轉讓時，需要走交易所的程式，而透過交易所進行正常的轉讓流程，往往會涉及相關的稅費成本。

“1元轉讓股權，一般用在資不抵債企業的股權轉讓交易，不過，此類交易方式也時常出現在國有企業當中。”

上述業內人士解釋稱，零元轉讓往往會被定性為贈與行為，在稅收層面會面臨操作困難，因此國有企業在進行相關股權轉讓過程中，往往也會象徵性的進行1元的報價。

換言之，對華潤置地而言，此次採用1元方式進行轉讓，能夠極大程度的降低相關成本。

此外，從坊間透露消息來看，雖目前上述掛牌轉讓暫未確定交易方，保營善築的“接盤手”大概率為保利。

資金考量

許是為了降低杠杆，許是為了減少稅費，華潤置地選擇以“1元交易”的方式，掛牌保營善築33%股權。

不過，從保利•錦上一期的推盤節奏及銷售情況來看，華潤置地此舉，也可能是項目完結的正常清退流程。

據瞭解，早在2021年5月10日，華潤、保利、金地聯合體在一眾房企當中突出重圍，拿下朝陽區王四營鄉土地一級開發專案一期1304-L01地塊。

上述地塊的建設用地面積為3.24萬平方米，建築面積約為8.10萬平方米，其中包含8500平方米的養老設施和3000平方米的社區衛生中心，還需配建1.39萬平方米的公共租賃住房。

據當時的市場報導，上述地塊獲得了金地+保利+華潤、旭輝+首開+建工、中海+中交、中鐵、萬科等13家房企及聯合體報名，地塊開拍以前，報價已達上限價格，最終，金地+保利+華潤聯合體以上限價31.5億元，配建1.39萬平方米的公共租賃住房面積，溢價率約5%競得。

拿地半年之後，專案便迅速開盤入市，從北京住建委官網查閱發現，保利•錦上一期的備案名稱為“悅錦雅苑”，該項目在2021年9月13日及2021年11月19日分別獲取兩張預售許可證。

其中，2021年9月13日獲取的京房售證字(2021)121號預售證，共計涉及470套房源，可售面積為5.70萬平方米。

而2021年11月19日獲取的京房售證字(2021)165號預售證，主要以地下倉儲及地下車庫的出售為主。

不過，當時市場對保利•錦上一期的普遍呼聲並不算太高，畢竟多家企業競爭之下，地塊觸頂成交，如若除去配建面積，可售住宅樓面價約5.67萬元/平方米，而地塊的銷售指導價定在7.1萬元/平方米，地價占比達79.85%。

“地價占比接近80%，開發商基本無錢可賺，稍微控制不好有可能虧錢”，當時，有市場人士如是評論稱。

但令市場意想不到的是，項目剛剛推出便迅速成為了當年的熱銷紅盤，一舉奪下朝陽銷售金額、銷售套數的雙冠王。

從北京住建委官網的消息來看，截至目前，專案住宅部分已完成簽約452套，簽約面積5.48萬平方米，成交均價為7.1萬元/平方米。

按此計算，該項目去化率達到96.19%，回籠資金38.01億元。

也就是說，當前，保利•錦上一期項目基本去化完成，處於尾盤清盤狀態，華潤置地在該項目當中已經實現了資金回籠。

而此時選擇通過1元代價退出，一方面是企業正常的合作退出；另一方面則是為了實現保利股權的集中，便於專案後續的交付及管理。

華潤重心

一期項目成為北京“黑馬”之後，保利•錦上二期項目乘勝追擊，不過，觀點新媒體查閱發現，華潤並未在二期專案持有相關股權。

據瞭解，保利•錦上二期地塊於2022年2月17日拿下，彼時共有中海、城建、金地+保利、華潤、建發五家房企及聯合體參與競拍。

原本的“鐵三角”華潤、保利和金地此次並未選擇再度聯手，華潤顯然更希望獨享朝陽王四營板塊的紅利。

不過，華潤的籌謀最終還是落空了，地塊由金地、保利聯合體競得，拿地總價為42.4億元，樓面價為4.6萬元/平方面，銷售指導價定為7.1萬元/平方米。

同樣的，去年7月，在拿地不過半年時間，金地從保利•錦上二期退出，項目改由保利獨自持有。

2022年6月15日，保利•錦上二期項目獲得預售許可證，准許銷售面積9.39萬平方米，此次共獲批15棟樓、954套房源。

而從專案的銷售情況來看，截至目前，項目共計簽約656套，簽約面積5.84萬平方米，去化率62.19%，銷售均價6.98萬元/平方米。

為什麼華潤並未選擇與保利、金地合作開發二期項目？

有市場人士認為，近幾年，華潤置地大力重倉北京市場，無論是此前放棄二期項目的合作，還是此時退出與一期項目，對華潤置地而言，不僅能夠降低負債水準，企業也能將更多的資源投入到自有品牌的專案當中。

的確，從華潤置地購房小程式“小潤選房”發現，目前，華潤置地於北京的在售項目共有22個，包括石景山區的長安潤璟、大興區的華潤橡樹灣、海澱區的幸福裡潤園、海澱幸福裡等等。

今年3月24日，位於京西的京熙潤府迎來首次開盤。項目共計售出房源267套，銷售總額約10.05億元；隨後5月12日，位於亦莊的北京潤府正式開盤，共計推出380餘套房源，當天成交171套，收金14.6億元。

無論是京熙潤府還是北京潤府，可以發現，即便引入了合作方，但華潤置地在項目當中佔據較大的主導地位。

如此一來，持有大部分股權的華潤置地不僅能夠實現項目操盤，擁有更大的話語權，而且企業還能實現項目品牌名稱的統一，擴大企業在京的影響力。

降低杠杆、回籠資金、減少稅費、重心轉移……這些或許都是華潤置地“1元轉讓”的考量。

中國海外發展(00688)公布，5月合約物業銷售金額約197億元(人民幣‧下同)，按年下跌32.9%；而相應的銷售面積約101.29萬平方米，按年下降12%。

今年首5個月，累計合約物業銷售金額約1017.01億元，按年下跌30.8%；相應累計銷售面積約396.85萬平方米，按年下降40.4%。

此外，截至5月底，公司錄得已認購物業銷售約163.27億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

該公司5月在北京收購了兩幅地塊，權益建築面積約36.51萬平方米。集團就相關土地收購的權益土地出讓金約77.71億元。

外電報道，碧桂園（2007）昨日在一份文件中稱，香港高等法院頒令將清盤呈請聆訊進一步延期至7月29日。該公司沒說明延期原因，由於要求更多時間準備證據，清盤聆訊此前已由5月推遲到6月11日。若碧桂園能提交與海外債權人進行債務重組談判的進展情況，將有助於反擊清盤呈請。碧桂園主席楊惠妍表示，今年的交付任務非常艱巨，強調要妥善處理與債權人的關係，確保企業穩健前行，強調要努力保交房、保經營、保信用。

刊於碧桂園官方微信號的新聞引述楊惠妍表示，在資源有限的情況下，企業必須上下一心，多方聯動推進，爭取當地政府和各類政策支持，力求在困境中尋找突破口，從中央近期密集出台政策可以看到，國家對房地產行業健康發展的重視程度，故該公司必須履行保交房的責任。

莫斌：窮盡一切力量保交房

碧桂園總裁莫斌表示，要窮盡一切力量保交房。另外，基於當前經營管理重點及業務規模變化，公司對控股集團及地產集團總部組織架構進行調整，強調大股東家族會繼續支持公司，亦非常信任公司團隊，相信未來會越來越好。

不過，碧桂園被申請清盤的聆訊仍然持續，消息人士稱，碧桂園的顧問、一個債券持有人團體和一組銀行貸款人，仍在進行盡職調查，以梳理其資產負債表。碧桂園去年有110億美元離岸債券違約，目前正在進行離岸債務重組。

建滔（0148）旗下公司Ever Credit在今年2月以碧桂園拖欠2.05億美元貸款為由提出清盤呈請。外電報道，碧桂園4月告訴部分海外債權人，計劃在今年下半年提出債務重組方案。碧桂園的股票自4月2日起停牌，等待其2023年的財報發布。

綠景中國地產(00095)公布，以約8.1億元（人民幣．下同）出售商業物業予深圳國資企業後租回，料虧損約3.9億元。
　　
該集團指，出售虹灣購物中心59個商業單位，建築面積約3.3萬平方米、426個車位及物業設施包括裝潢、陳設及配套設備，物業去年虧損約1.4億元。該集團將租回有關物業5年，首年租金約418萬元，之後每年遞增1.5%。該集團預期出售所得將用作一般營運資金，改善財務狀況。

力量發展(01277)公布，終止向兩名賣方收購武漢及中山共15個商用物業單位，並與廣州恒逸訂第三份補充協議，以4500萬元人民幣收購廣東省廣州市天河區華夏路16號的6個商用物業單位，總建築面積約為1182平方米。

*意向購物管商*

另外，該集團指，與張量及Seedland Smart Service訂立意向書，正式確定向Seedland Smart Service收購Seedlife的100%股權之意向，並將向對方轉帳2500萬元作為收購的保證金。倘實現Seedlife收購，則該交易可能構成關連及須予披露交易。Seedlife於中國從事物業管理服務，去年度純利4841萬元人民幣。

越秀地產(00123)公布，今年5月，實現合同銷售金額約為100.78億元(人民幣．下同)，按年下降約18.4%，實現合同銷售面積約為37.03萬平方米，按年下降約6.1%。
　　
今年1月至5月，公司累計合同銷售金額約為400.92億元，按年下降約42.3%，累計合同銷售面積約為139.32萬平方米，按年下降約32.5%。累計合同銷售金額約佔2024年合同銷售目標1470億元的27.3%。

學者：環球經濟疲弱後遺症 豪宅價受壓

經濟疲弱抵銷樓市撤辣帶來的提振作用，銀主盤滾存量續高企逾300個，甚有漸蔓延至超級豪宅市場之勢。由一名本地商家或相關人士持有，位於淺水灣璧池獨立洋房，剛遭銀主接管，並以近2億元放售，為市場少有巨額銀主盤個案。分析指，經濟疲弱帶來的後遺症將陸續浮現，不排除有更多超級豪宅淪銀主盤。

政府撤辣雖然一度刺激樓市交投，然而，銀主盤滾存量回落速度仍慢，截至上月底銀主盤仍錄約302個，僅較2月撤辣前錄得約315個，減少13個，下跌4.1%。

逾3個月來 最大宗銀主盤個案

傳統豪宅地段最新再現巨額銀主盤個案，消息指，淺水灣麗景道璧池單號屋，實用面積2,821平方呎，採3層高設計，5房間隔，另連私人花園及車位，近日遭一間財務公司接管，以高達近2億元放售，每平方呎叫價70,188元，料屬今年2月底中國恒大 （03333） 主席許家印名下山頂布力徑10號E屋銀主接管後，逾3個月來住宅市場上最大宗新增銀主盤個案。

翻查資料，上述物業由僑威 （01201） （現稱天臣控股）前主席許經振或相關人士，於1984年斥資380萬元購入，持貨期間曾多次抵押單位，包括2013年向今次接管單位的財務公司承借貸款，以及在2018年向另一間財務公司承借高達1,000萬元貸款。

事實上，過去一年豪宅接連錄巨額銀主盤放售個案，例如南區Shouson Peak一個單號屋，實用面積4,240平方呎，去年7月由銀主接管以3.9億元放售；另南區淺水灣道寶晶苑單號屋銀主盤，實用面積2,526平方呎，4房間隔，去年底也由銀主以1.4億元推出放售，惟近期叫價已調整至逾1.2億元，下調1,350萬元或9.6%。

中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指，過去數年環球經濟疲弱，有關後遺症漸反映在樓市之上，尤其超級豪宅市場，例如有些商家面對生意轉差，把名下物業抵押借貸，埋下淪為銀主盤伏綫，料有關趨勢未來仍會持續，並對市場帶來心理衝擊，影響入市信心。他又指，隨着經濟疲弱，市場對超級豪宅需求減少，不排除超級豪宅造價將一定程度受壓。

西半山殷然特色戶 8千萬放售

另外，有內地富豪減價放售西半山殷然特色戶，恐蝕讓離場。市場消息指，殷然頂層複式戶，實用面積1,650平方呎，3房間隔，連306平方呎天台，望開揚維港海景，原以9,500萬元放售，惟最新叫價已降至8,000萬元，每平方呎叫價調低至48,485元。

資料顯示，上述單位由有「川北首富」之稱、四川富臨實業集團董事長安治，於2016年斥資逾1億元購入，長安治最初叫價已低於購入價，而最新調整後叫價更較購入金額低2,053.8萬元，如成功一口價沽出，恐蝕20.4%離場。

二手交投放緩，有個別業主不惜蝕讓沽貨，青衣藍澄灣3房戶，業主累減140萬元，以650萬元承接。

業主減140萬沽 呎價9420

市場人士指，藍澄灣2座高層D室，實用面積690平方呎，業主累減140萬元，獲外區租客以650萬元承接，呎價9,420元，惟原業主於2021年以750萬元購入單位，3年間帳面貶值100萬元或13%。

此外，沙田第一城19座高層A室，實用面積451平方呎，3房戶，以600萬元易手，呎價13,304元，較銀行網上估價低約3%至6%。原業主於2018年以690萬元購入，6年間轉手帳面虧蝕90萬元或13%。

另一方面，有買家心儀單位被捷足先登，再遇合眼緣單位又因人多睇樓，遂加快入市。

利嘉閣市務經理司徒俊傑稱，葵涌新葵芳花園D座高層8室，實用面積418平方呎，2房戶，業主原以668萬元放售，由於單位備有簇新靚裝，加上叫價吸引，獲準買家睇樓。

新葵芳花園 買家535萬購2房

其中，早前錯失同區優質單位的用家，見上址價錢相宜、備靚裝修，加上同時接連有4組客睇樓客睇樓，為恐再失入市機會，即場還價入市，議價至535萬元成交，呎價12,799元，屬筍價。原業主於2014年以393.5萬元買入單位，持貨10年易手，帳面獲利141.5萬元，期內物業升值36%。

太古柴灣項目第2期 申預售涉258伙


政府再度加快批出樓花項目預售申請，5月3個項目獲批售樓紙，涉共1,446伙，按月飈升1.1倍，創5個月最多，令全港獲批預售而未應市的單位達18,659伙，進一步邁向2萬伙。分析指，發展商未來續採取低價開盤策略。

地政總署公布，於今年5月批出3份預售樓花同意書，各涉123至692伙，合共可提供1,446伙，較今年4月只批出1份售紙樓，涉696個單位，按月大增750伙，增幅1.1倍，僅次去年12月當月有3,612伙獲批，為5個月最多，且扭轉自今年2月以來，連續3個月接獲的新申請預售伙數，多於獲批預售的情況。

上月獲批預售項目，除包含早前已公布命名、由「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際發展的屯門黃金海灣第1期意嵐及2期外（設692及631伙）。

跑馬地宏德街1號 提供123伙

尚有英皇國際 （00163） 發展的跑馬地宏德街1號，提供123伙，預計2024年12月底落成入伙，樓花期只有約7個月。

資料顯示，宏德街1號前身為英皇駿景酒店，發展商今年初曾表示，項目計劃今年下半年應市。而發展商昨日回覆本報查詢稱，將會適時公布銷售部署。

獲批未售單位 達18659伙

受地政總署再加快審批樓花項目預售申請刺激，現時全港獲批預售而未推售的項目，升至39個，涉及單位總數達18,659伙。另美聯物業研究中心資料顯示，5月累積餘貨量（包括樓花餘貨及現樓餘貨）錄約21,102個單位，並較去年底21,886伙減少約3.6%。而樓花私樓及餘貨項目合共超過4.9萬伙。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，雖然樓市全面撤辣後一手銷售強勁，但同時有不少全新盤登場，市場難以短時間悉數消化大量新供應，預計發展商未來仍會以低價開盤。

另一方面，地政總署於上月接獲1份預售樓花同意書申請，涉及258伙，較今年4月錄得3,603伙新申請，按月大跌3,345伙，跌幅達92.8%，惟今年以來該署仍接獲共10,475伙預售申請，超越去年共10,273伙申請數字。

上月入紙申請預售項目，屬太古地產 （01972） 及中巴合作發展的柴灣常安街99號第2期，預計2027年1月底落成入伙，樓花期長達約32個月，超出現時預售樓花期最長30個月的上限。

此外，發展商亦已於去年12月率先就項目第1期入紙申請預售，涉及592伙，意味目前2期均待批預售，合共可提供850伙。

截至上月底，全港滾存待售批預售單位錄得12,812伙，較今年4月16,926伙，按月回落4,114伙或24.3%，為3個月最少。

長實 （01113） 發展的觀塘安達臣道「港人首置上車」項目，於今年3月突向地政總署遞交預售樓花同意書申請，由於項目當年賣地條款規定，發展商須取得入伙紙方可出售，故發展商舉動一度引起市場譁然，而地政總署昨日公布，已駁回相關申請，屬有紀錄以來首宗住宅樓花項目遭拒絕申請個案。

賣地條款 須獲入伙紙方可出售

上述安達臣道「港人首置上車」項目，可提供2,926伙，預計落成入伙期為2026年9月底，即樓花期長達約28個月。根據項目當年賣地條款顯示，發展商須就項目取得佔用許可證（俗稱入伙紙）後才可售樓，並提供不少於1,000伙，作為首置項目單位，住宅單位實用面積須介乎250至500平方呎。

本報曾於今年4月就有關項目預售申請向房屋局查詢，獲該局回覆指理解地政總署會根據既定程序，按地契條款處理有關預售樓花申請。

事實上，除今次安達臣道「港人首置上車」項目遭駁回預售申請，情況極為罕見外，地政總署也曾於2021年8月「破天荒」，主動取消原由高銀金融前主席潘蘇通私人持有的何文田傲玟當時379個待售單位的預售樓花同意書。

首4月5600伙落成 達全年預測25%

私樓落成量放緩，4月份私樓落成量錄得624伙，按月減少55%，而累積今年首4個月合計有近5,600伙落成，只及政府預測全年目標25%。

據差估署公布《香港物業報告（補編）》顯示，4月份私樓落成量錄得624伙，相較3月份的1,381伙，按月減少55%，而累積今年首4個月合計有近5,600伙落成，相較去年同期的7,136伙，則按年減少2成。

細單位首4月 共2948伙落成

按照差估署預測今年全年私樓落成量將達22,267伙，以首4個月錄得5,599伙計算，相當於達標約25%，進度略為落後。

至於以不同單位類型劃分，則以大型單位進度較為理想，例如逾1,076至1,721平方呎的大型單位，首4個月有299伙落成，屬於預測全年落成量約33%；其次則為逾1,722平方呎豪宅單位則為138伙落量。

不過，以單位數目計算，首4個月仍然以431平方呎以下的細單位供應最多，共有2,948伙落成，雖然只是佔全年預測落成量不足3成，但是已經佔了今年首4個月私樓落成量超過一半。

至於工商舖方面，今年首4個月的寫字樓落成量合共達119萬平方呎，相當於全年預測落成量168.2萬平方呎的逾7成，其中68%的寫字樓樓面來自港島區，包括恒地 （00012） 旗下中環前美利道停車場重建項目The Henderson，在今年初獲批入伙紙。

市場對電動車的需求增加，政府早前推出相關充電站用地。而地政總署最新公布，於5月截標的九龍灣啟福道第8號用作電動車快速充電站用地，以8,198萬元批出予中石化（香港）石油控股有限公司。

據資料顯示，合共有10間公司投標，包括中電控股及香港蜆殼等。上述用地的地盤面積約12,131平方呎，指定作電動車充電站用途。

近月商廈租務成交，主要出現於新甲廈上，不少跨國企業趁機承租，作辦公室升級。

據萊坊每月商廈租金統計，港島區整體甲級寫字樓平均租金回落至每平方呎64.2元，按年下跌5.2%。港島區整體空置率在4月份達到12.6%新高，港島區大部分市場的寫字樓租金下跌，其中中環甲級寫字樓的租金跌幅最顯著，按年下跌9.1%。

港島租務成交 集中5千呎以下

該行指，香港寫字樓市場錄得不少內地企業的查詢和新需求。一般而言，寫字樓面積5,000平方呎以下，擁有海景及裝修的中小型優質寫字樓，最受內地租戶追捧，在市場上較具競爭力和吸引力。

其中一幢新預租個案，落在全新甲廈上，涉及一家金融機構，租用中環長江中心二期單位，涉及約8,650平方呎。

九龍租金按月跌1.7%

至於九龍區寫字樓市況上，萊坊指，4月份九龍區平均月租按月下跌1.7%至每平方呎約22.8元，連續第3個月下跌。交易以平均面積為3,000平方呎或以下的細交易為主。九龍東的寫字樓租賃活動較為活躍，4月份的交易以搬遷個案為主。

據悉，近月九龍區商廈租務，主要來自啟德AIRSIDE上，最新消息指，啟德AIRSIDE錄得大手洽租個案，涉及物業31至36樓（項目不設34樓），合共5層，每層面積約3.5萬平方呎，合共約18萬平方呎，若成交落實，以租用面積計算，為今年暫時最大手甲廈租務個案。

消息指，是次洽租為友邦保險，預計租用全新甲廈，有助提升品牌形象，並由其他使用辦公室單位的部門遷入。近期租務焦點，落在啟德AIRSIDE上，今年連獲多間機構承租，包括華僑銀行、保誠保險以及德國超市品牌等，連同是次友邦租用多層，合共已租出逾30萬平方呎樓面，連同南豐自用多層，令該廈出租率大幅提升。

後市上，萊坊認為，由於市場缺乏新需求，預計香港區甲級寫字樓短期內的空置率將維持高位，2024全年租金將持平至下跌3%。至於九龍區方面，該行認為，盡管市場氣氛疲弱，一些值得注意的新租賃交易支持上月的寫字樓市場，由於市場不確定性可能持續存在，預計租戶將保持謹慎態度。相信能提供節省成本的資本支出補貼，和租金有競爭力的寫字樓物業，可以在具挑戰性的環境中脫穎而出，預計九龍區寫字樓市場在短期內，仍將面臨供過於求和需求疲弱的挑戰。

統計顯示，5月份工商舖註冊量突破300宗，是自2023年8月以來首次。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，5月份工商舖註冊量共錄350宗，按月增加約17.4%，而註冊金額則錄43.62億元，按月增加約41%。當中工商舖三板塊的註冊宗數分別為176宗、75宗以及99宗，按月分別增加約18.9%、15.4%及16.5%。

若按金額劃分，錄得最多註冊成交的銀碼類別是價值500萬元或以下的物業，最新有192宗，按月增加約22.3%，其次為500萬以上至1,000萬元的物業，最新錄78宗登記，按月增加約52.9%。介乎2,000萬以上至5,000萬元的物業註冊持續增加，5月有30宗，按月增加約20%。然而，價值1,000萬以上至2,000萬元的物業則按月減少約35.1%，最新錄37宗，是唯一錄得減少的銀碼類別。

上環88WL全幢易手

5月份錄得4宗逾億元註冊成交，其中商廈及商舖板塊皆錄得2宗註冊。上環88WL全幢及金鐘美國銀行中心30樓全層連車位，分別以約7億及2.6億元成交，呎價分別只有約7,761及18,732元，遠低於市價水平。商舖方面，有投資者以約2億元購入荃灣荃景圍86號荃灣中心商場2期多個舖位。此外，信興集團相關人士以約1.49億元，買入佐敦官涌街38號The Austine PLACE地下及1樓多個舖位。

美聯工商舖行政總裁盧展豪表示，近期工商舖成交量回升，相信是由於政府在全面「撤辣」後，部分發展商將旗下的新盤及餘貨以低價出售，從而加快資金回籠，導致物業市場上的資金都集中在一手物業住宅內。有見及此，不少工商舖業主為提高議價能力，因而將物業叫價降低以吸引買家承接，令住宅市場「以價換量」的現象延伸至工商舖市場。

由於目前發展商持續以低價策略銷售新盤，預料物業市場中「以價換量」的現象將會持續，而工商舖市場的買賣價差將會繼續收窄，未來工商舖交投量將會轉趨活躍。

馬鞍山海典灣3座低層G室，實用面積491方呎，2房間隔；原先叫價約630萬元，日前以593.8萬元易手，減價36.2萬元或5.7%，實用呎價12094元。

中原地產表示，新買家為用家，見單位價錢合理，間隔合用，即購入物業自住。

據了解，原業主於2016年以500萬元購入上述單位，持貨約8年；是次轉手賬面獲利約93.8萬元，物業升值約18.8%。

6月多個新盤排隊登場，恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，紅磡THE HADDON累收逾300票，以首張價單92伙計，超額登記逾2.2倍，對收票反應滿意，最快今日公布銷售安排及加推，有望下周初展開首輪開售。

林達民指出，項目現時以一房戶最受投資者歡迎；兩房則受本地用家追捧，當中不乏分支家庭。他又認為，過去三個月一手市場錄得7,600伙成交，較去年同期上升4倍，相信樓市已打底，隨着海外及內地買家陸續回來，下半年樓市將迎接第二浪旺市，明年樓市會進一步向好。

利奧坊推總值20萬郵輪優惠

同系旺角利奧坊系列夥拍美聯物業及香港置業一同推出父親節置業優惠，由即日起至6月30日，經美聯物業或香港置業購買利奧坊系列指定項目一手住宅單位之買家，即可獲贈「豪華郵輪假期套票」，每個價值約1萬元，名額共20個（當中10個由美聯物業提供，而另外10個由香港置業提供），總值約20萬元。恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，利奧坊系列至今共推出5期，售出2,047伙，佔可發售單位97.3%，套現逾126億元。

NOVO LAND第3B期上樓書

另一邊廂，新地代理總經理陳漢麟表示，屯門NOVO LAND第3B期昨上載售樓書，將於下周初開價，並將提供嶄新的付款方式，首張價單料涵蓋開放式至三房戶。項目由2座物業組成，提供769伙，實用面積由232至1,390方呎，涵蓋開放式至四房戶，預計關鍵日期為2025年4月30日。他指，NOVO LAND首2期累售2,800伙，套現逾170億元。

吉喆夥經絡推高成數按揭

此外，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，集團獨家代理上海商業銀行附屬公司Right Honour Investments Limited發展位處堅尼地城的吉喆最快明天加推，預計以兩房及三房戶為主，計劃下周發售。經絡按揭為該盤推出「置業易高成數H按優惠」，按揭成數高達九成，按息全期低至H＋1.3%，上限低至P－2%（P為6.125%），即封頂息率低至4.125厘，年期最長可至30年，另特享高存息戶口。

布少明指出，該盤自本周二公布首張價單以來，至今有約1,000人次參觀展銷廳，料今個周末期間平均每日有逾2,000人次到場參觀，準買家之中，不乏內地客、新來港人士及投資者，主要鍾情其位於中西區，且鄰近香港大學，容易吸引大學生租住，因此鍾情開放式及一房單位，用家則鍾情兩房及三房戶，主要因其呎價較同區一手餘貨便宜。