興富發（2542）昨（13）日召開股東會，會中承認2023年財報，並通過配發每股現金股利0.5元、股票股利1元。董事長曹淵博指出，今年台灣經濟表現有目共睹，集團瞄準住宅、商辦雙引擎推案，目前在手推案量達40筆，未來五到六年完工量逾4,485億元，動能無虞。

曹淵博指出，興富發集團市值已突破1,000億元，下一個階段要到2,000億元到3,000億元，其中重要的是資產管理，商用不動產瞄準微型商辦商機，提供青年創業自有辦公室的需求，住宅瞄準剛性需求，今年有五大案陸續完工，包括桃園「站前新銳」、台中「文心愛悅」台南「愛琴海」、高雄「興富發博愛」及「愛情河左岸」，合計完工量約359億元，量能穩定成長。

昨日有股東關切，金山飯店與凱悅解除合約。曹淵博指出，飯店上月已經拿到使照，但是評估後，認為有升級品牌的可能性，而集團相當注重品牌形象的提升，目前已經有洽談的業者，但還不方便透露。

完工量方面，興富發副總廖昭雄指出，未來五到六年的完工個案達40筆，完工金額逾4,485億元，其中以中南部占比居高，台中與高雄占比65%，台南5%。


興富發 手握逾4,400億新案
工商時報

興富發建設董事長曹淵博13日表示，對今年房市抱持樂觀態度，目前興富發手握逾4,400億元新案會在未來六年陸續完工，業績持續壯大無虞。

興富發13日召開股東會，通過配息0.5元、配股1元。展望2024年業績，興富發預計有五大建案陸續完工，包括桃園「站前新銳」、台中「文心愛悅」、台南「愛琴海」、高雄「興富發博愛」、高雄「愛情河左岸」等將陸續完工，新屋完工金額近360億元；目前在手可供推案的建案超過40筆、金額約4,485億元，推案量預估將維持穩定成長。另，瞄準房地產剛性需求，以「住宅」和「商辦」雙引擎前進，「興富發永遠都會站在市場這一方」。

興富發副總經理廖昭雄表示，興富發目前手握逾4,485億元案量，會在2024到2029年陸續完工交屋；其中台中占比最多、達30％～35％，高雄占30％，台南占5％，其餘為雙北市和桃園共約3成。另外，還有請照、審查中的高雄特貿三案約500億～600億元、及汐止工建段商辦案約204億元等，重押商辦市場。

對於興富發集團的飯店布局，負責洽談和操盤的興富發集團總裁鄭欽天長公子鄭鈞方表示，繼開出台南安平雅樂軒之後，金山溫泉飯店已與國際高端飯店品牌洽談中，目標2025年農曆年前可望正式開幕，另外高雄「美術館一號院」的高雄凱悅飯店，則如期進行中，預計明年底可望完工開幕。

接下來集團開發規模最大的開發案之一高雄特貿三，也有進度，廖昭雄指出，目前正由高雄市府審議中，規劃有六大棟辦公，興富發將分回四棟，其中一棟會朝向微型商辦大樓來規畫，每單位坪數60～80坪，以期為市府規劃引進AIot產業及未來進駐高雄的AI產業鏈，提供更完善的商辦服務，暫估未來總銷將達500億～600億元。

冠德（2520）位居松山機場門戶樞紐位置的「松山民權東公辦都更案」昨（13）日舉行上梁典禮，該案分為A、B兩基地，基地面積合計近1,329坪，規劃興建一棟商辦、一棟住宅大樓，預計2025年第2季完工。

「松山民權東公辦都更案」昨日上梁，由台北市長蔣萬安、冠德建設董事長馬志綱共同擔任主典者，祈求建築工程如期、順利完工，推動都市更新再向前邁進，共擘劃臺北市宜居永續的智慧城市願景。

冠德建設董事長馬志綱表示，冠德一直期許成為城市再生的推手，用心打造住宅、商辦等複合式多項產品開發，同時也積極參與政府主辦的公辦都更案，一起與城市共同成長。

台北市長蔣萬安表示，松山民權東公辦都更案鄰近松山機場及捷運，具交通優勢，出資人冠德建設主動提供多元公益性回饋，其中一棟大樓的高樓層部分空間將設置「材料圖書館」兼開放工作空間及展覽空間，並定期舉辦專題講座及活動，促進產業人才間的交流活動，同時也將展覽設施及圖書館等公益設施開放給民眾使用。

坤悅開發（5206）昨（13）日召開股東常會，坤悅去年營收與獲利雙創歷史新高，董事長陳丕岳表示，公司持續購地推案，穩定提升毛利率，加上成屋陸續認列營收，「未來五年將是坤悅的收穫成長期」，營收與獲利更是逐年成長可期。

坤悅今年預計有台中市東區「領秀」、東勢區「欣．悅」與彰化埔心「心里程」三個完銷個案，在第3季起陸續交屋，三案總銷金額約35億元。法人估，隨著毛利率提升，今年營收與獲利有望續創新高。

坤悅去年營收為33.7億元，較2022年3.97億元大增749.2%，稅後純益3.58億元，每股稅後純益2.3元，營收與獲利同創歷年新高，股東常會通過配發1.3元現金股利。

陳丕岳指出，鑑於近幾年營建成本飆漲，公司已在產品售價上反映成本，逐步提升毛利率，去年毛利率為25.29%，今年第1季拉升至25.55%。

而明年將有台中市南區「君匯」、南屯區「君睿」兩案交屋，總銷達58億元，營收、獲利有望持續成長。

長期深耕自住產品的坤悅開發，今年預計推出員林市「坤悅原鄰薈」、沙鹿區「坤悅沐光邸」，與北屯區14期美和段三個預售新案，總銷預計57億元。


坤悅進交屋高峰 未來五年嗨
工商時報

坤悅開發董事長陳丕岳13日在股東會後表示，自今年起進入交屋入帳高峰期，預期未來五年將會是坤悅的「收穫成長期」，營收與獲利逐年攀升可期。坤悅去年營收33.7億元，大增7.5倍，EPS達2.3元，營收與獲利雙創歷史新高，股東會通過每股配息1.3元。

法人表示，坤悅今年預計交屋入帳案，包括台中市東區「領秀」、台中市東勢區「欣‧悅」與彰化埔心「心里程」三個完銷案，總銷逾35億元，由於毛利率預期較去年高，今年的營收與獲利表現可望超越去年，EPS上看2.5元；2025年將有台中市南區「君匯」與南屯區「君睿」兩新案交屋入帳，總銷58億元，明年的營收與獲利可望更上一層樓。

陳丕岳指出，當前房市全面回歸剛性需求，坤悅慎選優質地段，持續深耕大台中與彰化地區，未來視景氣調整新案進場銷售步調，以靈活操作回應當前經營環境的挑戰。今年預計推出員林市橋愛段「坤悅原鄰薈」、台中市沙鹿區明秀段「坤悅沐光邸」新案，以及台中市北屯區14期「美和段」等三個預售案，總銷約57億元。

其中，下半年進場的北屯區「美和段」新案，是坤悅進軍14期首發案，將推出地上24層、地下2層的超高層宜居建築，產品規劃28～38坪、二至三房，總戶數135戶純住家，總銷約33億元；此外，年中將推出員林新案「坤悅原鄰薈」，產品為二至三房、總戶數100戶純住家，總銷約13億元。

同為年中進場的沙鹿新案「坤悅沐光邸」，將是坤悅在海線區首發案，近千坪基地規劃地上7層、地下2層，結合二至三房大樓與兩戶透天別墅，共計85戶，總銷約11億元。

此外，坤悅線上個案有南屯區「君睿」與南區「君匯」、「坤悅語文心」、烏日區「夢想＋」、太平區「坤悅涵仰」、后里區「坤悅禮御」與彰化埔心的「坤悅心里程」等；其中，烏日區「坤悅夢想＋」已完銷。

中央銀行總裁楊金龍昨天表示，央行會記取金融危機教訓，持續緊盯房市，後續將關注銀行不動產貸款占總放款比率（不動產放款集中度）、以及金融穩定等兩指標。針對新青安遭質疑助漲房價，楊金龍說，新青安造成移轉棟數增加，確實「有它的衝擊」；他也要提醒年輕人注意財務管理，不是只看目前，並示警房貸族若還不起債務，銀行也會受害。

楊金龍在理監事會會後記者會表示，先前美國因房價泡沫破滅導致次級房貸風暴，進而引發全球金融危機，「央行會記取這些教訓」，將密切注意房市，不希望有失誤。央行統計，近期銀行不動產貸款占總放款比率落在百分之卅七上下，顯示國銀放款高度集中在不動產業務，但楊金龍說，必須觀察結構是否改變，如果是房價高漲導致貸款金額攀高，集中度跟著走揚，或基本面推動房價上漲，「那要強壓它嗎？」

其次，央行將關注房市對金融穩定的影響，看不動產貸款的逾放比，以及壓力測試；央行對銀行進行壓力測試，在持續升息及房價掉百分之四十，這兩個情境下，銀行資本適足率是否能夠承受，「目前為止還comfortable」。楊金龍說，即便數據目前還能接受，央行也將持續關注金融穩定，滾動檢討。

針對新青安議題，楊金龍指出，央行近期確實去調查公股行庫的新青安房貸，主要是有些房產在父母名下，但以子女為借款人，央行關注的是當子女去申貸新青安時，是否會涉及央行對第二戶房貸的管制措施、這樣的比重高不高；至於新青安房貸是否需要採取相關配套，「這是財政部的事情」。

此外，楊金龍說，央行這次沒有把豪宅門檻調降這個案子「端上來」，主要是因為央行在豪宅管制方面有些使不上力，去買豪宅的都是有錢人，且比起豪宅，「特定地區」第二戶房貸的投資客還滿多的，所以決定從這裡著手。

至於新青安是否造成首購族「信用膨脹」？楊金龍回應表示，很多人都在關心這個問題，央行的立場就是藉機宣導年輕族群，申請新青安時要注意財務管理，不是只看目前，要看長期；特別是假如未來利率愈來愈高，內政部也提到，央行再升息不會補貼，加上五年期的寬限期也屆滿，房貸族是否會還不起債務，若是如此銀行也會受害。


央行第6波打炒房 8縣市第2戶房貸上限降至6成

國內房市買氣近來急速轉熱，中央銀行決定「雙管齊下」打炒房。央行理監事會昨天決議祭出第六波房市管制措施，將六都加上新竹縣市等自然人「特定地區」第二戶的房貸成數上限，從七成調降至至六成，且無寬限期，今天就上路，並同步調升存款準備率一碼（○點二五個百分點），七月一日起實施。

楊金龍：不動產貸款占比仍高
央行昨天召開第二季理監事會議，決議重貼現率維持百分之二不變，並加碼房市管制，符合預期；不過央行緊縮特定地區的房貸成數之餘，還加碼調升存準率一碼，出乎外界預料。

央行調升存款準備率及調降第二戶房貸成數，全部針對房地產而來，顯示央行理事們也認為房地產值得關注。央行行長楊金龍說，「不動產貸款占總放款比例還是很高」。央行統計，不動產貸款年增率及購置住宅貸款年增率，去年下半年起就開始走升。

新青安政策 推升房市熱度
去年八月政府推出「新青安政策」，大幅放寬房貸條件，也被認為推升房市過熱，成為這次央行出重手打炒房原因之一。楊金龍表示，他們認為第二戶七成的貸款成數「有點太高了」，決議調降自然人特定地區第二戶購屋貸款最高成數上限為六成。

除了新一波房市管制措施，央行同步調升存款準備率一碼。楊金龍說，調升存準率「是量的管理」，預估可從市場收回一千兩百億元資金，上一季理監事會決議升息半碼是價的管理，這季調升存準率是「量的緊縮」，直接影響銀行可貸資金數量，「可產生信用緊縮效果，宣示效果明確」。

楊金龍說，可以預期此措施會帶動貨幣市場利率上升，透過量的管理，對價（利率）產生作用，「對通膨或對通膨預期，都有抑制作用」，這是貨幣政策「進一步緊縮」。

楊金龍坦言，這次理監事會議重點是要針對房地產，連帶會對通膨預期心理產生抑制作用。

全年經濟成長率 上修至3.77％
央行昨天也調整經濟成長率及物價漲幅的預估數，將今年全年經濟成長率上修至百分之三點七七，上修幅度高達○點五五個百分點，央行認為，下半年民間消費會繼續溫和成長，出口動能因新興科技商機而獲得支撐，並提振民間投資。

物價方面，央行認為下半年服務類價格漲勢趨緩，通膨率也會緩步回降，今年全年消費者物價指數（ＣＰＩ）及核心ＣＰＩ分別下修至百分之二點一二及百分之二，下修幅度分別為○點三七及○點五八個百分點。與主計總處五月底的預估數相比，央行經濟成長率預估數低於主計總處的百分之三點九四，ＣＰＩ年增率預估數高於主計總處的百分之二點○七。

央行理監事會這次決議不升息，與經濟成長情形及物價漲幅預估有關，楊金龍說，經濟成長率上修是因為低基期因素，經濟僅是溫和成長而已，且國內產出缺口呈微幅負值，理事會認為維持利率不變，有助於整體經濟金融穩健發展，且如果要對房地產產生健全作用的話，就用調升存款準備率來管理即可。

新青安貸款被形容為「炒房元凶」，內政部次長董建宏昨天指出，確實有少數人利用政府美意操作不當行為；地政司長王成機坦言，確實觀察到房市熱絡，但炒房零容忍，會隨時加強稽核。

董建宏指出，新青安重點在於協助年輕首購族解決居住需求，當前台灣自有住宅率高達八成，社會期待年輕人自主自立，推出青安和新青安政策，是希望讓年輕人在相對低負擔的狀況下，取得人生重要的里程碑，過去也順利協助五萬多名青年取得住宅，政策達到一定成效。

董建宏說，執行過程中，確實觀察到少數業者和人士，利用優惠貸款來特意操作，一定程度上挑戰新青安照顧年輕人的美意，才會建議如果央行升息，就不建議再加碼補貼利息。由於新青安政策是由內政部住宅基金出資，董強調，希望住宅基金能合理且有效地運用在需要的人身上。


王成機表示，內政部將持續觀察市場狀況，若有異常案場，會隨時展開稽查或不定期稽查，五月也有全國聯合稽查，實際關注市場任何不合理的狀況。他舉例，像是秒殺、排隊這種有違市場操作的案場，地方政府和內政部會即時稽核，確認是否違規。

財政部官員回應，影響房屋價格因素眾多，不應直指青安貸款為投機客炒房的幫凶。此外，財政部已責成公股銀行開會研商具體改善措施，並落實徵授信審核、強化貸後管理及稽查，防杜人頭戶及貸後出租等未符青安貸款政策目的之行為；財政部並與公股銀行合作，研議透過青安貸款案件與政府資料勾稽未符自住使用個案，並依規進行查處。

房市買氣急速轉熱，住展雜誌昨（13）日發布，北台灣5月推案量近1,500億元，年增192.9%，為近一年來單月最強，主要是去年同期仍在平均地權條例的陰霾，基期相對較低。

另代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，5月燈號轉為代表熱絡的黃紅燈。六大構成項目呈現「三升、三平」，走升的為預售屋推案量、新成屋戶數、待售建案個數，三平代表為議價率、來客組數、成交組數，整體分數為53.4分，特別的是，比起3月同為黃紅燈的分數更高。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，5月北台灣供給面受到520檔期、先前遞延案推出影響，推案量大增，主力案包括幾個百億元大案，座落新北市三重區、台北市中正區等，另有十多案也都有數十億元的量體，顯示建商有意呼應買氣，乘勝追擊。新成屋案亦被帶動，推出300多戶量體，受惠新青安政策，也給足先建後售案建商的信心。

買氣上，北台灣各縣市一致順銷，以新北市最佳，桃園市與新竹縣居次，三縣市本皆屬房市熱區，不少二線地段在比價效益下完美結案。買盤積極度高漲讓不少新案成功以不二價銷售，而且不論價碼高低，買方都有高度認知，近期就有開價、成交價來到區域新高案仍數個月完銷的案例。


買氣再度熱到「黃紅燈」！建商不等了 5月北台灣預售爆1500億巨量

房市買氣急速轉熱。住展雜誌13日發布，北台灣5月推案量近1,500億元，年增192.9%，為近一年來單月最強，大幅成長的原因主要是去年同期仍在平均地權條例的陰霾，基期相對較低。另，代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」5月燈號轉為代表熱絡的黃紅燈。

住展風向球5月風向球，六大構成項目呈現「三升、三平」，走升的為預售屋推案量、新成屋戶數、待售建案個數，三平代表為議價率、來客組數、成交組數，整體分數為53.4分，比起3月同為黃紅燈的分數更高了。

來客數方面，熱度持續不減，指標建案平均一周來客每週約31組，平均成交組數每周約4.2組，維持前月高溫，相較過去來客組數都在20多組，成交組數至多3組明顯增多。住展雜誌發言人陳炳辰指出，買房話題發燒、市場資金充沛均令買氣不墜。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，5月北台灣供給面受到520檔期、先前遞延案量影響，激盪出量體，主力案包括百億元的新北市三重區「RiVER PARK」、70多億元三重區「甲山林市政官邸3號」、台北市中正區「全坤衡峰」，另有10多案也都有數十億元的量體，建商有意呼應買氣，態度打鐵趁熱，趁勝追擊，免於頻傳打房消息夜長夢多。

新成屋案亦被熱況帶動，推出300多戶量體，打破連續兩個月的百戶低量，其中桃園市楊梅區的「文生璞芯」、新北市板橋區的「榮群擎川」為指標，各推150戶與80戶量體，受惠新青安政策，也給足先建後售案建商的信心。

買氣上，5月待售案數降至1003案，月減23案，去化熱度可見一斑，北台灣各縣市一致順銷，又以新北市最佳，桃園市與新竹縣居次，三縣市本皆屬房市熱區，不少二線地段在比價效益下完美結案。

陳炳辰指出，買盤積極度高漲讓不少新案成功以不二價銷售，而且不論價碼高低，買方都已有高度認知，比方說近期就有開價、成交價來到區域新高案仍數個月就完銷，實價資訊揭露也不乏案例成交達標開價水位，議價幅度低，風向球數據平均議價空間在一成以內，分數保持與前月一致。

展望後況，陳炳辰指出，央行打房來勢洶洶，今年還有台北市中山區、文山區，與新北市三重區、中和區，以及桃園市大園區百億大案未進場，超過50億元未公開指標案則分布在台北市的萬華區、大同區，與新北市的板橋區、土城區，和桃園市中壢區、新竹市香山區，量體偏大風險愈高，得留意突有變數打亂買賣雙方腳步，是否由熱轉冷為接下來觀察重點。


案破1500億 屢見低議價成交
自由時報

新建案買氣搶搶滾，建商更有信心強勢推案。根據市調機構調查，北台灣五月預售屋新推案量將近一五○○億元，創今年單月最高，更出現「低議價」現象，也就是預售屋成交價接近開價的實價揭露紀錄。

住展雜誌調查，五月新案觀測項目呈現「三升、三平」，其中預售屋、新成屋及待售建案分數均上升，也就是預售屋、新成屋推案量增加，待售建案個數減少，五月待售建案數有一○○三個、月減二十三個；尤其北台灣各縣市呈現一路順銷，又以新北市買氣最佳，桃園市與新竹縣居次，三縣市皆屬房市熱區，不少二線地段在「比價效益」下快速結案。

至於指標建案看屋組數、成交組數與議價率呈現持平，五月指標建案每週平均看屋組數約三十一組、每週平均成交約四．二組；因房價高漲，部分新案強打「不二價」銷售策略，且還賣得動，實價資訊揭露也不乏成交達標開價水位的實際案例。

展望下半年，各類打房消息不斷釋出下，住展雜誌發言人陳炳辰認為，各縣市仍有多個總銷百億、五十億元的大案要推出，整體推案量偏大，若遇到各部會都出手打房，預期買氣可能由熱轉冷。

央行昨（13）日決議加碼第六波房市管制措施，針對第二戶貸款成數再下調，信義房屋（9940）不動產企研室專案經理曾敬德表示，將第二套房貸降低貸款成數到六成，直接受影響的，將會是換屋族與交屋族。

曾敬德解釋，換屋族需要想辦法多準備自備款，已經有聽聞買方說要確定央行政策才要換屋，不過若是幾年前買預售屋的民眾，名下還有房貸的客層，近期交屋時可能就容易出現資金缺口，不是想辦法補上額度，就是繳交45%的房地合一稅換約。

此次央行還調高銀行的存準率，曾敬德表示，調升存準率的影響力比升息還大，可能會影響銀行放貸的金額，未來要觀察調整存準率後，銀行是否在放款時會更挑客戶，或者放款條件上不再給太過優惠的條件。

業界認為，央行此舉至少有三大後遺症，包括殃及交屋的無辜民眾、錯殺換屋需求，還有阻礙都更等。

不動產開發商公會全國聯合會理事長楊玉全認為，房市已非炒作標的，若管制措施老是從一般民眾購屋能力下手，將傷到一般購屋大眾而殃及無辜，更何況沒有房市、產業支持，老屋改建將更難推動。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，央行理監事會議做成決議後，且隔天就要實施，本來說好貸款可以七成，現在突然變成了六成，讓人擔心造成新簽約的已購客戶合約糾紛，建議央行應該要不溯及既往。

「央行此舉，對於兩、三年前買房的購屋人殺傷力極強，」大台中不動產開發公會理事長王至亮說，今天就要實施第二戶變成六成貸款，接下來各地面臨新案交屋期，購屋人生不出錢來怎麼辦？

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，這次央行繼去年6月後，再度祭出第六波的信用管制，並調升存準率1碼，對市場降溫極其有限，但扭曲正常換屋需求。

內政部長劉世芳昨於部務會報聽取國土管理署「社會住宅進度及預算」報告，政務次長董建宏於會後轉述表示，行政院六月十一日已核定社會住宅興辦計畫第三次修正，將增補非自償經費核實補助，並延長撥付年期從二十年至三十年，藉由拉長補助期間，降低國庫每年支出。

董建宏說，劉世芳於會中裁示，二○二五年後的社會住宅推動，以達成八年「百萬租屋家庭支持計畫」為目標，在「直接興建、包租代管、租金補貼」三大方向持續努力，加速滿足租屋與青年族群住居需求。

此外，董建宏指出，行政院六月十一日已核定社會住宅興辦計畫第三次修正，修正重點包括非自償經費核實補助，鼓勵地方政府與國家住都中心興辦社宅的同時，兼顧中央財政營運，也延長非自償性補助期限；另修正非自償性補助每建坪的成本參數，從原以主計總處共同性費用編列基準表計算，改為以實際興建成本，並加計公共設施開闢、既有機關或住戶安置等費用。

國土管理署主任秘書朱慶倫補充，社宅工程經費是透過租金收入挹注，但因不同地區租金收入水準不同，所以無法完全挹注，因此針對非自償性經費部分，不管地方或國家住都中心興建，國家都會協助。


營建成本升 蓋社宅補助增
工商時報

因應營建成本大增，內政部13日表示，「社宅興辦計畫（2017年至2024年）」第三次修正已獲政院核定，將社宅興建非自償性核實補助經費增至3,392億元，同時也將撥補年期從20年延長為30年，以降低國庫壓力。雖央行未升息，內政部重申立場，後續新青安執行期間不再加碼補貼。

內政部次長董建宏指出，社宅興辦計畫第三次修正重點在非自償經費核實補助，社宅興建成本是由後續租金收入攤提，考量不同城市租金水準不一，租金收入恐不足負擔社宅成本，過去住宅基金給予非自償性補助，鼓勵地方政府及住都中心興辦社宅。

國土署表示，非自償經費包括工程經費及土地資金、融資利息，因不同地區租金水準不同，且多以市場行情七折計算，租金收入不足自償興建社宅經費；此外，過去營建成本計算是以主計總處編列標準，與實際市場行情差距很大，計畫初始2017年時的社宅每坪造價12萬元，而當前每坪超過20餘萬元才能順利發包，因此改以實際發包金額計算興辦成本。社宅興辦後由政府維運50年，過去是以完工後20年分年攤提回補興建成本，考量因融資利率上升及營建成本高漲，導致社宅自償率大幅下降，以致非自償性經費大幅上升，內政部修正補助經費增至3,392.99億元，並將攤提年期延長為30年，以降低住宅基金的壓力。

另針對外界質疑新青安助漲房價，行政院強調，新青安是幫助沒有房子的年輕人購買自住房屋，這項決心不會受質疑而影響，也會督促公股銀行落實貸後管理。董建宏也表示，新青安讓年輕人能夠在相對負擔較低的情況下，取得人生重要里程碑。

削弱購屋能力，交屋、換屋的一般大眾皮皮剉，籲給予豁免彈性

中央銀行祭出第六波不動產信用管制，緊縮特定地區第二戶貸款成數，中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會理事長楊玉全、全國商業總會主席賴正鎰及房仲業者回應表示，這種削弱購屋能力的管制措施，將容易傷到已簽訂預售屋買賣契約且即將交屋，及無辜的購買第二戶升級、換屋的一般購屋大眾，建議應針對已簽約的「在途」案件給予豁免的彈性空間，以免傷及無辜。

楊玉全表示，這一波房價上漲，主要是綠色通膨、營建成本推動，再加上台商資金回流、台積電等科技大廠紛紛投資擴廠，且經濟持續成長、台股資金行情攀升、政府縣市公共建設帶動等效應，且政府近年採取一波波的修法嚴查、重罰、重稅之下，其實房地產已不是游資炒作的標的，如果管制措施老是從一般民眾購屋能力下手，將殃及無辜，尤其是已簽約、將交屋的交屋族，還有換屋升級的消費者，恐醞釀交屋糾紛，建議針對已購戶，應不溯既往。

賴正鎰表示，央行理監事會議決議宣布隔天14日就馬上生效，不免讓即將交屋的人措手不及，建商也會擔心造成新簽約的已購客戶合約糾紛，並對原本有意換屋的客戶產生資金調度壓力，影響其購屋意願，建議央行應給予已簽約戶豁免的空間。

興富發建設副總經理廖昭雄表示，央行祭出第六波調控措施，對於房市應會有降溫效果，不過政策目的是讓房市走得更久更遠、更健康，預料下半年房市，並沒有理由會不好。

因產業、資金熱潮難擋，台灣高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，此次祭出新的不動產信用管制措施，加碼有限，了無新意，預料對降溫房市極其有限，不過卻已進一步扭曲正常換屋需求，高價住宅限貸門檻未合理調整，也導致當前產品規畫朝向中小宅，這未必是好事。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，第二套房貸降低貸款成數到6成，直接影響換屋族與交屋族，換屋族需多準備自備款，若是幾年前買預售屋、名下還有房貸的買方，近期交屋時可能就容易出現資金缺口，不是想辦法補上額度，就是繳交45％的房地合一稅換約。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，央行劍指數年前購置預售屋的多戶投資客，買方即將交屋直接會面對核貸成數不足，極可能因為資金周轉不靈而低價賣出，讓市場交易量增加，有助緩解目前市場上供給不足問題。

國家住都中心於台中市北區興辦的「明新安居」社會住宅新建統包工程2024年6月13日順利決標，將由「后里營造有限公司、余曉嵐建築師事務所、隆程興業有限公司」統包團隊共同打造，預計2028年完工，為台中市再提供293戶居住單元。截至今日，全台累積已完工及已決標社宅共5萬5,168戶。

「明新安居」社宅基地鄰近北區忠明路及中清路一段交叉口附近，步行10分鐘可抵達太原路園道及梅川園道，生活環境舒適。基地附近亦有大賣場、國軍台中總醫院中清院區、中國醫藥大學附設醫院、北區國民運動中心、國立自然科學博物館等，生活機能良好。未來，社宅基地中將留設店舖、辦公空間以及戶外開放空間，要與鄰里共享。

國家住都中心持續於全國各地興辦「安居、好室」社會住宅，歡迎優秀且經驗豐富的廠商加入社宅國家隊的行列，一起為團隊注入新動能、共築社宅新價值。

美國聯儲局一如預期維持利率不變，主席鮑威爾表示仍未有足夠信心開始減息，聯儲局點陣圖則顯示今年減息次數縮至1次，明年則減息4次，滙豐銀行、渣打香港、恒生銀行(00011)及中銀香港(02388)也先後宣布最優惠利率(P)維持不變。本地地產股及銀行股今日股價個別發展，惟升跌幅度都不大。有分析指聯儲局最大機會於今年9月開始減息，本港減息周期有機會於年底至明年首季啟動，息口敏感的地產和銀行股，應如何部署？
　
*聯儲局料今年減息1次明年再減4次，鮑威爾：未夠信心減息*

聯儲局議息後，委員一致決定將聯邦基金利率維持於5.25至5.5厘的23年高位不變，符合市場預期，是今個加息周期以來，連續第7次會議按兵不動。反映局方官員對未來利率走勢預測的「點陣圖」顯示，以中位數計，年底利率預測為5.1厘，高於3月時預測的4.6厘，意味局方下調今年減息次數預測，由上次估計今年合共減息0.75厘，下調至僅減息0.25厘，以每次減息0.25厘計，即預期今年只減息1次，較上次預測少兩次。此外，明年底利率中值預測為4.1厘，意味局方估計明年將再減息1厘，即減息4次，較上次預測多1次。
　　
主席鮑威爾表示，由於遏通脹進展放緩，減息時間將會推遲。雖然最新通脹數據較年初時更有利，但僅在邁向2%的通脹目標略有進一步進展，聯儲局需看到更多良好的數據，仍未有足夠信心開始減息，亦不會具體說明何時會開始減息，不過，負責決定利率去向的公開市場委員會未有委員再預測局方將會加息。
　　
值得一提，在聯儲局決策前，美國勞工統計局公布，5月剔除食品和能源成本的核心消費物價指數(CPI)按年增3.4%，放緩至3年多來最低水平。5月整體CPI按年升3.3%，亦低於市場預期與前值的3.4%。市場對聯儲局9月開始減息，以及今年減息兩次的預期升溫。據最新利率期貨顯示，9月減息機會率由議息前的53%升至63%，12月再減息機會率約60%。
　
*金管局：美國何時開始減息仍存變數，渣打：9月最大機會減息*
　
金管局表示，美聯儲往後的議息決定將取決於經濟數據、前景展望及各方面的風險，而近期的數據走勢有欠明朗，通脹仍然偏高，美聯儲何時開始減息仍存在變數。綜合而言，高息環境或會維持一段時間，港元拆息在往後一段日子可能仍會處於較高水平。市民在作出置業、按揭或其他借貸決定時，應小心考慮及管理利率風險。
　　
渣打大中華及北亞區兼香港財資巿場部聯席主管劉孟璣表示，是次美聯儲議息決定符合市場預期，會後聲明亦沒有大驚喜，儘管現時通脹水平仍未回落至聯儲局感覺安心的水平，但現時美國就業環境健康，沒有急切性進行減息，而現時市場預期最大機會將於今年9月進行一次減息，明年則預期減息4次，而他個人看法與上述市場預期相同。
　　
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，最新5月份美國CPI連跌2個月至3.3%，但與目標2%仍有距離，現時美國就業增長依然強勁，而油價以及房價指數仍高企，加上俄烏以巴等地緣政治問題，以及紅海危機令通脹前景仍存在不確定性。不過，美國由6月開始放慢資產負債表縮減速度，初步減息訊號已出現，而加拿大央行及歐洲央行於本月初先後宣布降息，不排除聯儲局最快於第三季開始減息，如美息下跌，本港拆息或跟隨回落至4厘水平，本港銀行最優惠利率(P)或有輕微下調空間。
　
*中原按揭：本港減息周期或年底啟動，息率回落預期利好下半年樓市*
　
中原按揭董事總經理王美鳳預期，美國較大機會於今年9月啟動減息，年內減息次數或達1至2次介乎0.25厘至0.5厘。基於港息在對上加息周期跟隨美息之加幅明顯較少(美國聯邦利率加幅累計達5.25厘、港P加幅僅達0.875厘)，若美國於今年9月減息，料需待港元拆息逐步下降一定幅度，本港最優惠利率(P)及按息才可回落，預期現時本港主要按息4.125%在今年大致橫行，本港減息周期有機會於年底至明年首季啟動，屆時本港按息有機會回落至4%或以下水平。
　　
對於樓巿，王美鳳指，第二季樓市交投有所回軟，美國延後減息令本港減息時間亦將延後、銀行削減按揭優惠及個別銀行收緊按揭審批等消息對樓市氣氛構成影響，轉為觀望之買家增多，加上新盤持續低價銷售策略令二手樓價受壓；然而，政府為樓市撤辣後，樓市已解除綑綁而重拾動力，市場出現各方面的潛在購買力，雖然上述因素令樓市將出現短暫整固期，但基於不少買家趁現有時機覓筍盤，樓市交投仍錄優於撤辣前的健康流轉量。減息步伐雖延後，但未來息率有機會回落之預期，將逐步為下半年樓市增添利好因素，若美國於9月啟動減息，港元拆息有機會於第四季有所回落減低銀行資金成本壓力，有利改善銀行樓按取態。
　
*富瑞料地產商現金流改善，薦買新地降恒地港鐵評級*
　
富瑞近日發表研報，預期本地地產商的現金流應該在今年達到轉捩點，並會在2025至26年有顯著改善。去年利率上升加上持續的資本開支，令地產商的資產負債表緊張，並調整派息。基於一般地產開發期為5年，在疫情前開展的項目均接近完工，而賣地規模亦於2022至23年進一步下降，相信土地庫存累積將開始放緩，加上撤辣加速去庫存，意味著地產商由在高息環境下投資，轉為在資本開支減少下獲取現金。
　　
富瑞表示，新地(00016)充足的庫存將帶來可觀的銷售及具韌性的利潤，予「買入」評級，目標價94元。預期恒地(00012)在今年將確認收地收益31億元，高於市場預期，但該行憂慮地產發展項目的利潤率受壓會影響盈利，降評級至「持有」，目標價24元，因欠缺明確催化劑。而長實(01113)的估值偏低，但考慮到缺乏一次性收益以及內地的銷售疲弱，今年盈利未必能達市場預期，可能影響派息，予「持有」評級，目標價35元。新世界(00017)雖然可從農地轉換中獲利，但派息可能令人失望，因集團急切地需要去槓桿，予「遜於大市」評級，目標價6元。該行亦降港鐵(00066)評級至「遜於大市」，因其土地銷售疲弱及資本開支增加。
　
*葉尚志：儲局今年未必減息地產股未可吼，滙控67元以下可吸*
　
第一上海首席策略師葉尚志指，美國通脹仍很頑固，CPI長時間徘徊於3%以上，沒見顯著回落，加上經濟不見特別差，現時沒有減息條件，不似早前開始減息的加拿大及歐洲央行，當地CPI已回至3%以下。有人估聯儲局很大機會今年9月開始減息，似乎太樂觀，相信聯儲局仍會視乎經濟數據作決定，甚至今年一次也不減也不出奇。雖然若減息一旦啟動，減息步伐會加快，但現階段仍有太多未知數。撤辣後樓市表現仍需時觀察，地產股未見獲上調盈利預測，從股價走勢來看也屬弱勢股，近期隨大市迅速回落，想吸納仍要等等。至於銀行股則會繼續受惠高息環境令息差擴闊，利息收入料可持續增長，首選股息率最高的滙控，67元以下可吸納。
　　
地產股及銀行股今日普遍變化不大，新地升0.63%收報72.05元，恒地升0.23%報21.9元，長實跌0.84%報29.65元，新世界升1.29%報7.88元，信置(00083)升0.86%報8.24元，港鐵升0.6%報25.05元。銀行股方面，滙控跌0.37%報67.9元，渣打(02888)升0.55%報73.8元，中銀香港升0.62%報24.45元，恒生升0.85%報106.9元，東亞(00023)跌0.61%報9.77元。
　
撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉

“滬九條”落地後市場回饋積極！九大焦點追問，權威解讀在這裡

上海房地產新政“滬九條”自5月28日正式施行，受到市場各方高度關注。“滬九條”落地十餘天來，市場回饋如何？短期內，上海會不會繼續出臺調整優化政策？上海樓市接下來將怎麼走？

帶著這些市民關心的焦點問題，記者採訪了上海市住建委、市房管局、市規劃資源局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等相關負責人，部分房地產開發企業負責人、仲介機構負責人，以及專家學者。

從各方回饋看，此次“滬九條”體現了政策優化的整體性、系統性、綜合性，政策力度也比較大，超出各方預期。

記者走訪多家市場主體瞭解到，新政出臺以來，政策效應逐步顯現，一手住房來訪量和成交量提升，二手住房帶看量和成交量明顯增加，成交價格總體平穩。

資料顯示，端午三天假期上海二手住房日均成交418套，比今年“五一”假期日均成交套數增加171%；節後兩天日均成交810套，回升至新政出臺後一周的成交水準。

“總的來說，‘滬九條’針對引導合理住房需求進行了通盤考慮，近階段，上海層面應該不會再次大力度調整政策。”上海社會科學院城市與房地產研究中心主任萬勇認為，“從上海的社會經濟發展和城市規劃建設等各方面綜合因素來看，我們對上海房地產市場的穩健發展和住房民生領域的合理改善，是很有信心的”。

問題一，“滬九條”的出臺過程是怎麼樣的？整體政策措施有什麼特點？政策力度有多大？

上海市房管局相關負責人表示，此次調整優化政策是相關部門深入分析研判市場變化趨勢，廣泛聽取專家學者、市場主體等各方面的意見建議，在此基礎上，綜合考量形成的一攬子政策措施。

“政策出臺後，普遍反映此次優化政策體現了整體性、系統性，政策力度也較大。”上述負責人表示。比如，在住房限購政策方面，立足服務安居、促進職住平衡，縮短了非滬籍居民購房繳納社保年限，擴大了購房區域，增加了多孩家庭購房套數，支持企業購房用於職工租住。

在住房信貸政策方面，此次調整優化後，個人住房貸款利率下限已降至4%以下；最低首付比例方面，首套房貸已降至20%，滿足合理購房貸款需求。

在住房公積金政策方面，居民最高貸款額度提高幅度在30%左右，首套住房家庭公積金（含補充公積金）最高貸款額度為160萬元，多子女家庭在此基礎上上浮20%政策不變，最高可達192萬元。

問題二，此次上海優化調整房地產市場政策措施，主要有哪些方面的考量?

上海市房管局相關負責人表示，此次政策優化主要體現了三個方面的考量：

一，綜合施策。統籌供應和需求，促進市場供需總體平衡；統籌市場和保障，綜合考慮總供應和總需求，租購並舉促進住房市場和住房保障兩個體系協同發展；統籌增量和存量，注重提升住房品質，鼓勵建設好房子，加快推進“兩舊一村”改造等城市更新，多管道改善居住條件。

二，分類施策。在供應端，充分發揮城市總規的統領作用，匹配市場需求優化土地供應，根據區域基礎設施、公共配套、產業發展等，合理把握規劃時序和開發節奏、結構，實現高品質供地；更好滿足改善性住房需求，優化套型結構，提高中小套型住房面積標準，差異化降低中小套型住房比例。在需求端，立足服務安居，針對區域市場特點，差異化、分區域優化住房限購政策，縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限，擴大重點區域人才和非滬籍單身人士的購房區域。在信貸端，為促進重點區域職住平衡，在新城和南北轉型等區域繼續實行差異化住房信貸政策。

三，精准施策。支持多子女家庭合理住房需求，在增購一套住房的基礎上，配套享受首套住房信貸政策，減輕購房利息負擔。支持居住困難家庭改善居住條件，對符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補貼。堅持需求導向，增存結合健全住房保障體系，探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優化住房保障供給。支援企業多管道解決職工居住問題，對企業購買小戶型二手住房用於職工租住的，不再限定購買住房套數。優化限購政策口徑，取消離異購房合併計算住房套數規定，調整住房贈與規定，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數。

問題三，“滬九條”正式施行以來，市場反應怎麼樣？新房二手房成交量有沒有增加？房價有沒有出現反彈？

記者走訪多家市場主體瞭解到，新政出臺以來，政策效應逐步顯現，交易活躍度明顯提升，一手房和二手房的成交量均增加，端午假期成交水準明顯高於“五一”假期的水準，成交價格總體平穩。

從記者採訪的房企回饋看，在售新房專案的諮詢量和來訪量出現積極變化。

整體來看，5月28日至6月10日，上海一手房認購總體平穩，全市共有10個樓盤完成認購，認購水準略高於同板塊平均水準。一手住房專案來訪量明顯增加，部分有一定市場熱度的續銷項目，預定量增加比較明顯。成交量提高，5月28日至6月10日，一手住房日均成交2萬平方米，比5月1日至27日的日均成交量增加42%。端午三天假期一手住房日均成交0.82萬平方米，比今年“五一”假期日均成交增加41%。

具體樓盤中，5月27日至6月10日，金地嘉峯匯項目來訪增長30%，成交增加256%，新政以來成交共計80套。中華企業在上海的在售項目諮詢量和來訪量資料均出現上升趨勢，新增來訪量增長三成以上，成交認購量也同步環比增長。

二手房方面，6月1日和8日分別是“滬九條”施行後的兩個週六，記者走訪了多家仲介門店，經紀人帶看量明顯增長。上海規模最大的仲介機構鏈家的資料顯示，新政出臺至6月10日，諮詢量與前兩個月對比，日均上漲約50%，帶看量上漲約30%，“新政出臺後，購房人的需求明顯釋放，在端午節期間，客戶諮詢量、帶看量較新政前的日均上漲30%”。

“二手房方面，市場反應比前面幾輪政策更加積極。”上海太平洋房屋相關負責人表示，外環外區域的二手房成交變化最為明顯，新政後兩周周均成交套數較新政出臺前四周周均成交上漲79.58%。購房群體方面，該機構成交最多的人群是受益社保5年改3年政策的非滬籍人士，以及多子女家庭。

整體來看，自5月28日至6月10日，上海二手住房市場成交量大幅提高，日均成交700套，比5月1日至27日的日均成交量增加38%；端午三天假期二手住房日均成交418套，比今年“五一”假期日均成交增加171%；節後兩天日均成交810套，回升至新政出臺後一周的成交水準。成交價格保持平穩，跳價、降價成交情況較少。期間，二手住房的先行指標明顯提升，新增購房委託比政策出臺前一周增加約45%，帶看量增加約30%，居間合同量增加約70%。

問題四，本次住房信貸政策調整力度較大，首套和二套個人住房貸款利率下限較調整前均有較大幅度下降，請問可以為居民家庭節約多少利息支出？銀行已受理尚未發放的個人住房貸款，是否可以適用新利率政策？

記者從人民銀行上海市分行瞭解到，本次上海個人住房貸款新政對個人住房貸款利率政策下限調整幅度較大，充分讓利於民，首套房利率下限較調整前下調35個基點，二套房下調35個基點。其中，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域的二套房貸利率下降幅度更大，下調了45個基點。按照100萬元貸款，30年等額本息測算，首套房貸款每月還款最多可以減少197.63元，總利息支出減少7.11萬元。

各家銀行充分考慮了在途貸款的實際情況，本著讓更多貸款購房人享受新政好處的原則，銀行執行新政時按照貸款發放時間為界，5月28日（含）以後新發放的個人住房貸款按照新政策執行，銀行已受理尚未發放的在途個人住房貸款，均可以適用新政策。

問題五，上海公積金政策調整後，貸款額度可提高到160萬元，多子女家庭最高可貸192萬元，貸足需滿足哪些條件？已申請還未發放的公積金貸款，是否可以根據新政提高額度？

記者從上海市公積金管理中心瞭解到，繳存人家庭在上海購買首套住房的，申請最高貸款額度要同時滿足三個條件：兩人及以上家庭申請貸款，且均滿足當前正常連續繳存住房公積金滿6個月的條件；按30倍的住房公積金存儲餘額倍數以及10倍的補充公積金存儲餘額倍數計算，申請人員在申請時的住房公積金帳戶存儲餘額合計達到4.34萬元，補充公積金帳戶存儲餘額合計達到3萬元，可申請最高貸款額度160萬元；多子女家庭住房公積金帳戶存儲餘額合計達到5.2萬元，補充公積金帳戶存儲餘額合計達到3.6萬元，可申請最高貸款額度192萬元；具有償還貸款的能力及良好的信用。

據介紹，相關政策實施以受理時間為界，5月28日（含）以後受理的公積金貸款按此政策執行，尚未發放的公積金貸款，經房屋交易雙方協商一致需進行重新受理的，可向相關貸款受理機構進行諮詢。

問題六，對於那些暫時沒有購房能力或者達不到購房條件的人群，政策方面是否有所考量？

記者瞭解到，“滬九條”強調統籌兼顧“市場和保障”，是要以需求為導向，增量和存量相結合，加快保障性住房和保障性租賃住房的籌措和建設，探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優化住房保障供給。

有業內人士表示，“滬九條”中的相關政策，更加貼近實際居住需求。在支持居住困難家庭改善居住條件方面，政策提出對符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補貼。對於暫不具備購房條件的群體來說，“滬九條”提出，支援企業購房用於職工租住，這是上海在支持住房需求多元化方面的探索，是一個亮點。

“‘滬九條’是全體系、多維度的政策，不僅覆蓋的人群廣，針對差異化的住房需求也做了細分，後續各類群體都可以享受到新政帶來的實惠。”上海中原地產分析師盧文曦表示。

問題七，6月7日，上海發佈了“滬九條”出臺後的首批商品住房用地出讓公告，在推出4幅地塊的同時，也明確了取消商品住房用地溢價率10%上限等要求，這是如何考慮的？

上海市規劃資源局相關負責人表示，結合今年第三批次商品住房用地出讓公告發佈，明確有關工作要求，是細化落實“滬九條”中關於“優化本市土地供應”的具體舉措。

自該批次起，上海取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，進一步提升土地資源市場化配置效率。在出讓前，規劃資源、住建、房管、發改、財政、金融等部門建立綜合會商機制，合理設定出讓起始價格，對市場熱度較高的特定區域地塊可經決策採取差別化調控措施，在溢價率超過一定限度後轉入搖號環節，引導市場主體理性競價。

在出讓條件確定階段，市級部門通過綜合評估和會商機制，根據地塊區位條件、市場需求等方面情況，差異化確定高品質建設要求，將需要落實的綠色建築、超低能耗建築、裝配式建築、可再生能源、BIM技術應用等要求作為出讓條件納入土地出讓合同，要求房地產開發企業優化產品，提升住宅建設品質。

後續，上海將持續完善商品住房用地交易工作，進一步加大區位條件好、公共服務設施齊全、交通出行便捷、市場需求旺盛地區的優質地塊供應，通過土地開發更好落實和強化城市功能。

問題八，我們注意到，不少城市近期都出臺了房地產調控政策，其中不少城市力度還很大。購房者們也關心，後續還會不會出臺力度更大的購房支持政策？

業內人士表示，在全國層面，“因城施策”“一城一策”的總基調沒有變，各地結合自己的實際情況，必然會呈現出不同的政策特點。

“從上海本身來說，由於市場趨於穩定、購房人趨於理性，一些在市場過熱時採取的從緊政策措施，這次得到了及時、全面的調整優化。”易居研究院研究總監嚴躍進說。

多位專家判斷，隨著“滬九條”的落地，近階段上海層面支持剛性和改善型需求的相關政策基本到位，未來重在消化吸收。

“總體看，‘滬九條’不是短期刺激市場的政策，而是立足滿足市民多樣化、多元化住房需求，既聚焦解決當前問題、又著眼長遠發展，因城施策、綜合施策，促進合理住房需求有序釋放的政策。”上海師範大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦說。

問題九，“滬九條”出臺時間不長，對於市場的影響顯現還需要時間，一些市民關心，房價是否已經見底。應該怎麼看上海房地產市場走向？

據多位專家觀察，“滬九條”發佈後的市場回饋整體上是積極的，對市場的長效作用將逐步顯現。

“一方面，購房對一個家庭來說是重大決策，家庭成員之間進行磋商、做出決策需要週期，置換群體從賣房到買房有一定的操作週期；另一方面，政策出臺後時間尚短，政策消化和市場傳導，反映在認購率或二手房的網簽資料上，還需要一定時間。”上海社會科學院副院長幹春暉表示。

從企業角度來看，有頭部房企行銷部人士指出，對未來走勢的判斷，關鍵還在於前兩周的存量客戶陸續釋放後，新客進場的數量和持續度。本次“一攬子”政策力度明顯強於去年9月和12月兩次新政。

有房地產經紀機構相關負責人表示，本次政策出臺釋放了相當比例的客戶資格，也帶活了市場，特別是對“剛需客”的效果比較明顯，對市場信心有明顯提振作用。預計6月市場能夠逐步改善，價格企穩，成交放量。

萬勇強調，總體而言，從上海的社會經濟發展和城市規劃建設等各方面綜合因素來看，我們對上海房地產市場的穩健發展和住房民生領域的合理改善，是很有信心的。

6月13日，據微信公眾號“河南省直住房公積金”消息，根據中央經濟工作會議“支持剛性和改善性住房需求”精神，更好解決繳存職工住房問題，減輕購房資金壓力，結合省直單位實際，決定對住房公積金使用政策進行部分調整。

在提高住房公積金貸款額度方面，符合住房公積金貸款條件，在鄭州市區內購買自住住房，最高貸款額度由100萬元調整為120萬元，在鄭州市郊縣購買自住住房，最高貸款額度由80萬元調整為100萬元。首套或二套住房、夫妻雙方繳存或單方繳存不影響最高貸款額度；二套房具體貸款金額不與家庭繳存餘額掛鉤。

同時，提高高層次人才貸款額度。高層次人才在鄭州市區內購買自住住房，最高貸款額度由原來的150萬元調整為180萬元；在鄭州市郊縣購買自住住房，最高貸款額度為150萬元。

此外，推出多子女家庭貸款支持政策。二孩及以上且至少有一個未成年子女的家庭，在鄭州市區內購買自住住房，最高貸款額度為144萬元；在鄭州市郊縣購買自住住房，最高貸款額度為120萬元。

新政提出，維持租房提取額度高標準。按照2023年發佈的提取政策，承租鄭州市保障性住房的，按照實際支付的房屋租賃費用提取住房公積金。在鄭州市無自住住房承租其他住房的省直住房公積金繳存職工，以家庭為單位可提取住房公積金支付租金，提取最高額度保持每月3000元、每年36000元不變。

上述通知自2024年6月17日起執行，未涉及的住房公積金提取和貸款政策及已通過初審的住房公積金業務，繼續執行原有規定。

據每經，4月30日，北京對執行了13年的限購政策進行優化，允許符合條件的人群在五環外新購買一套商品住房，疊加5月以來推出的系列利好政策，北京樓市回暖趨勢明顯，二手房帶看量、成交量增多，多個新房專案到訪量均較新政前有所增加。近期，多位元北京仲介人士告訴記者，5月以來，看房客戶有所增多，不過成交依舊需要以價換量，但近期二手房出現可談價格空間逐漸縮小的趨勢。

2024年，資本對物管行業的態度依舊很冷淡，最終逼得各大上市物企下場進行市值管理。甚至包括當初聲稱不太關注估值的萬物雲，也在前段時間發佈了58億港元的最大物企回購計畫。

資本退潮從上市公司的數量變化亦能體現得一清二楚。

2020年共有18家物企上市，2021年上市數量尚有14家，2022年銳減至6家；到了2023年更是只有2家。

截至目前，2024年僅有泓盈城市服務一家物企成功上市。

只不過今年的“行情”較往年應該會稍好點，因為除了泓盈服務之外，還有深業物業與經發物業也有望沖進資本市場，且這兩家物企與泓盈服務均為帶有國資背景的區域性物企。

泓盈城市服務隸屬于長沙國資委，深耕於湖南區域；深業物業則隸屬于深圳國資委，聚焦於粵港澳大灣區；經發物業背後是西安國資，主要佈局於陝西。

繼泓盈城市服務成功上市之後，經發物業也已經一隻腳邁入資本市場大門。

據港交所資訊披露，6月12日，西安經發物業股份有限公司通過上市聆訊，意味著該公司只即將成為“陝西物業第一股”。

只不過對經發物業而言，上市並非結束，而是開始，等待解決的問題還有很多。

“陝西物業第一股”

根據招股書披露，在正式上市之前，經發物業直接控股股東為經發集團，持有90%股權；而西安經開區管委會通過經發控股集團分別持有經發集團88.5%股權與經發物業10%股權，因此成為經發物業實際控股股東。

作為地方國資控股公司，經發物業的業務佈局主要集中于西安。截至2023年12月31日，經發物業主要向149個專案提供專案，其中在西安的項目超過110個，其餘專案分佈在陝西銅川、韓城與新疆石河子。

該公司在管總建築面積由2021年的1084.9萬平方米增長至2023年的1460.7萬平方米，複合年增長率約為16.0%；總合約建築面積則從1176.7萬平方米增長至1498.6萬平方米，複合年增長率約為12.8%。

得益于在管體量的提升，經發物業收益規模同步得到增長。2021-2023年，該公司全年收益分別為5.94億元、7.07億元、8.62億元；同期錄得毛利分別為0.86億元、1.01億元、1.18億元；對應淨利潤分別為3115.5萬元、3743.9萬元、5101.8萬元。

經發物業的定位為一家陝西省國有綜合城市服務及物業管理服務提供者，公司主要包括城市服務、住宅物業管理服務以及商業物業管理服務三條業務線。

具體來看，城市服務是經發物業最主要的收入來源，2021-2023年來自該業務的收入分別為3.42億元、4.1億元、5.25億元，占總收入比重分別為57.6%、58%、60.9%。

同期來自住宅物業管理服務的收入分別為1.59億元、1.76億元、1.84億元，占總收入比重為26.8%、25%、21.3%；來自商業物業管理服務的收入為0.92億元、1.19億元、1.5億元，占比達15.5%、16.9%、17.4%。

從毛利率方面來看，經發物業2021-2023年整體毛利率分別為14.5%、14.3%、13.7%，低於行業平均水準且呈逐年下降趨勢。

分業務來看，城市服務由於業務性質以及其他多重因素影響，是經發物業三大業務中毛利率水準最低的部分，近三年分別錄得11.0%、10.0%、11.0%。

而商業物業管理服務雖然收入占比最低，卻成為了拉動毛利率水準最重要的部分，該分部同期毛利率分別為24%、25.3%、21.8%，是最高的業務分部；住宅物業管理服務的毛利率則分別為16.7%、16.8%、14.7%。

經發物業與稍早前上市的泓盈城市服務十分相似，同樣是地方國資控股，城市服務占比高，業務佈局偏居一隅，收入規模與在管體量排在行業末端，因此“前輩”泓盈服務的遭遇或許也將是經發物業未來的寫照。

泓盈城市服務於4月24日通過上市聆訊後，僅過了23天便正式掛牌登陸港交所，發行價3.2港元/股，當天收盤價僅漲了0.01港元，而6月13日收盤則報2.91港元。

在資本退潮期，上市破發已成為行業常態，泓盈城市服務從上市到現在僅過了50天，市值已降低9.06%。

“陝西物業第一股”與“龍年物業第一股”之間，究竟是同命相憐還是“同途殊歸”，很快便能直到答案。

短板如何補齊？

經發物業首次向港交所遞交上市申請是在去年9月份，光銀國際為獨家保薦人，6個月後到期自動失效，不過在這期間上市步伐並非停滯不前。

今年2月，經發物業與深業物業、泓盈服務均獲得中國證監會境外上市備案通知書。次月，三家物企再次向港交所發起了衝鋒，泓盈服務是最先跨過資本大門的一員。

經發物業緊隨其後，也需要面對自身的短板問題。

首先便是依賴母公司這種老生常談的行業問題，經發物業第一大以及第二大客戶分別是公司實控人西安經開區管委會與母公司經發控股集團。

2021-2023年，經發物業來自西安經開區管委會的收益分別為2.02億元、2.25億元、2.33億元，占公司總收益的33.9%、31.8%及27.1%。同期經發控股為經發物業提供的收益達4540萬元、5260萬元及5370萬元，分別占總收益的7.6%、7.4%及6.2%。

另外，經發物業近年來的銷售成本也呈逐年上升趨勢，2021-2023年錄得成本分別為5.07億元、6.06億元、7.44億元，占總收入的85.5%、85.7%、86.3%。

正是由於成本的不斷攀升，導致經發物業整體毛利率逐年下滑。

毛利率長期處於低位也與該經發物業議價能力較弱有關，以城市服務2021-2023年的收入表現為例，該業務收入主要來自於獨立協力廠商，比重分別達51.2%、52.2%、55.7%，然而對應的毛利率分別為3.2%、7.7%、8.9%。高比例收入的同時錄得最低毛利率水準，公司市場化與議價能力明顯不足。

值得一提的是，經發控股集團在2023年上半年曾為了拔高經發物業毛利率水準而為其“開小灶”。2022年，經發物業收取來自經發控股集團的公共物業專案管理費平均每月為15.4元/平方米；2023上半年該價格大幅上漲至24.18元/平方米，漲幅高達57%。

此次輸血也有一定的效果，經發物業2023上半年毛利率由2022年末的10%上升至10.7%，不過這種光明正大“扶貧”的做法也引起了市場關注。

而去年下半年，經發物業對經發控股集團收取的公共物業管理費回落至15.56元/平方米，公司2023年整體毛利率也因此錄得同比下降。

此外，由於經發物業在管項目中有較多的安置房專案以及低出租率部分專案管理費較低等因素，因此出現虧損專案的概率也比較高。2021-2023年分別有30個、39個、40個項目出現虧損，對應虧損總額為1922.4萬元、1534.3萬元、1957.2萬元。目前，經發物業已退出所有安置房專案。

項目層面，經發物業還面臨著合同到期的問題。在該公司截至2023年底的148份物管服務協定中，其中有107份將於2024年底到期；還有10份將於2025年到期；另有6份將於2026年及往後年度到期。

未上市之前，經發物業遇到的這些問題便已經存在，只不過伴隨上市之後將會暴露於人前。在市場的審視之下，急需補齊短板。

本港樓市「撤辣」後二手交投旺市不旺價，豪宅和特色單位頻錄蝕讓，深陷債務危機的內房龍頭中國恒大（03333），其前副主席兼行政總裁夏海鈞名下位於北角柏傲山的頂層複式連天台戶，放售約一年後，終大手劈價7800萬元，以8200萬元連3個車位沽售，持貨5年賬面勁蝕7400萬元（47.4%），是2月底樓市全面「撤辣」後蝕讓金額最大的二手住宅成交個案。

劈價49% 撤辣後最大宗損手

中原地產資深區域營業董事林龍南表示，柏傲山6座頂層複式連天台戶，實用面積2835方呎，屬於5房間隔，連1159方呎天台及654方呎空中平台，享開揚維港海景，去年6月起以1.6億元放售，最終因應市況，減價至8200萬元連同3個車位易手，大幅削價7800萬元或48.8%，呎價約28924元。

據了解，上述複式戶原業主為夏海鈞。資料顯示，發展商新世界（00017）於2019年5月初以1.51億元連3個車位售出該單位，其後買家撻訂，夏海鈞即在同月31日斥資1.56億元購入該物業，不足一個月搶高500萬元或3.3%入市。夏海鈞當時以首置資格、繳付663萬元稅款買入上址，據悉他本人曾自住數年，直至去年遷出後才放售，單位仍保留裝修及部分傢俬。

以最新成交價計，夏海鈞持貨約5年，賬面大幅蝕讓7400萬元離場，期內物業貶值47.4%，屬2月底「撤辣」至今，二手市場蝕讓金額最巨的成交。有市場消息指出，新買家為興迅集團創辦人及董事總經理張益麟或有關人士。

夏海鈞是中國恒大前副主席兼行政總裁，被視為該公司主席許家印的左右手，因捲入許家印涉嫌違法犯罪活動，去年9月底，內地財新網報道，夏海鈞已被相關部門控制。

近期豪宅市場不乏勁蝕個案，與柏傲山同樣位處北角的柏蔚山，亦有業主損手逾34%拋售物業。中原地產首席分區營業董事林志達稱，柏蔚山3座頂層戶，實用面積908方呎，3房間隔，擁特高樓底，單位由去年6月開始放售，最初叫價2800萬元，終劈價至1900萬元成交，累減900萬元或32.1%，呎價約20925元。

原業主於2018年6月以2896.8萬元一手購入單位，持貨6年，如今轉手賬面勁蝕996.8萬元，幅度達34.4%。

豪宅頻「見血」 天璽9年跌28%

此外，有內地業主以7800萬元賣出尖沙咀九龍站天璽天鑽璽中層兩個相鄰單位，賬面輸近3080萬元。資料顯示，天璽天鑽璽中層A及B室，A室為4房戶，實用面積1463方呎；B室屬2房戶，實用面積693方呎，兩個單位未有打通，實用面積合共2156方呎，於上月底以7800萬元易手，呎價約36178元。

原業主於2015年3月以俗稱一約多伙的形式，用同一份買賣合約一手購入該兩個單位，作價近1.09億元，今次沽貨賬面虧損約3080萬元，9年來樓價蒸發28.3%。

另外，灣仔YORK PLACE頂層戶銀主盤，實用面積1371方呎，4房間隔，今年4月由銀主放售，叫價4312萬元，最終減至4100萬元成交，累積削價212萬元或4.9%，呎價約29905元。原業主於2011年斥資5628萬元一手購入上址，最新成交價較約13年前賬面貶值1528萬元或27.1%。

恒隆集團（00010）公布，透過其全資附屬公司自去年8月3日起至昨日止期間，在香港公開市場以總現金代價約6.1億元購入合共6200萬股恒隆地產（00101）股份，相當於佔已發行股份總數約1.38%。

透過增加持股，集團於恒隆地產的權益由去年8月2日約60.13%，增加至昨日約61.51%。董事會認為，以目前市況而言，是增持恒隆地產的良機。

興利(香港)控股(00396)公布，以6200萬元出售持有內地物業的Success Profit International Limited全部股權予控股股東、主席兼首席執行官及執行董事宋啟慶及3名創辦人，建議將所得款項淨額6070萬元用於派特別股息，每股派7.51仙。

*料收益420萬元*

該集團指，交易料收益420萬元，而所售公司主要資產為位於廣東省深圳市龍崗區坑梓工業園物業，包括一幅地盤面積約4.38萬平方米土地、一間總樓面面積約3050平方米單層工場、一間總樓面面積約3萬平方米的三層工場及一間總樓面面積約8886平方米的8層宿舍等，目前物業一小部分仍由其用作辦公室等，大部分已空置，故出售事項將不會對其東南亞家具業務造成任何影響。
　　
該集團指，建議註銷股份溢價用於抵銷所有累計虧損，建議使用實繳盈餘帳的部分進帳結餘派付特別股息。於去年底，股份溢價帳進帳金額約1.77億元，累計虧損金額約1.08億元。該集團相信派付特別股息將不會對相關資產、業務、營運或財務狀況造成任何重大不利影響。

融創中國(01918)公布，作為公司境外債務重組的一部分，公司於2023年11月20日發行本金總額為約27.5億美元的強制可轉換債券。
　　
於第二次轉換期限內，公司已收到本金總額為約1.28億美元的強制可轉換債券的轉換通知，佔強制可轉換債券第一次轉換後發行金額約15.18%。根據每股6港元的轉換價格，公司已向轉換持有人配發及發行合共約1.67億股強制可轉換債券轉換股份。
　　
第二次強制可轉換債券轉換股份配發及發行後及於今日，尚未轉換的強制可轉換債券的本金總額變為約7.18億美元。
　　
公司在配發及發行第二次強制可轉換債券轉換股份的同時，已向控股股東配發及發行合共約2732萬股控股股東轉換股份，第二次相應控股股東轉換股份配發及發行後及於今日，尚未轉換的控股股東債券的本金總額變為約1.17億美元。

據《海寧日報》消息，浙江省海寧市房地產開發有限公司、海寧市城投集團資產經營管理有限公司推出商品房「以舊換新」試點活動。
　　
據悉，本次試點活動採一對一形式進行，即一套存量住房換購一套新房。「以舊換新」以雙方自願為原則，市民可將自持的存量住房經市城投資產公司委托的第三方評估公司進行評估，雙方共同認可價格後由市城投資產公司進行收購，並至市房產公司換購一套雙漾未來城新建商品住房。
　　
換購人在選擇新房時，存量住房評估總價佔換購新房總價的比例不得高於60%。換購新房存在至少40%的剩餘價款，需以現金或按揭貸款支付。報名截至2024年7月15日，名額300組，報滿或到期截止。

折實平均呎價22916 全盤最平

貨尾盤趁全新盤開售前部署新一輪銷售，華懋集團及港鐵（00066）合作發展的何文田站物業發展項目瑜一第IA期瑜一．天海，相隔逾半年公布全新價單，4號價單盡推全盤最後50個1房戶，並針對該戶型額外新增樓價1%折扣，整批折實平均呎價22916元，平絕該項目。

華懋集團銷售總監封海倫表示，瑜一．天海1房戶幾近沽清，為滿足市場需求，壓軸推出全盤最後50個1房單位，實用面積介乎311至338方呎，最高可享樓價16%折扣，折實後售價725.34萬至848.82萬元，折實呎價則為21782至25113元。

前述50伙屬於該樓盤公布的4號價單，折實平均呎價22916元，比起瑜一．天海首3張價單的折實平均呎價都要低。資料顯示，該樓盤去年11月公布的3號價單，折實平均呎價31928元，4號價單較之低28.2%，惟兩批單位戶型及景觀不同，難以直接比較。若對比去年5月公布的1號價單，折實平均呎價26718元，4號價單仍較之低14.2%。

今批入場費亦是瑜一．天海開售以來最低，最平單位為1B座2樓B室，實用面積333方呎，向北、望內園景，折實售價725.34萬元，呎價21782元。

發展商同步修改1號價單，購買指定2間1房戶額外多1%樓價折扣，最高樓價折扣由15%增至16%。瑜一．天海位於忠孝街1號，由兩座住宅大樓組成，提供447伙，實用面積311至1615方呎，預計落成日期為2024年11月。

利奧坊．壹隅下周發售12伙

恒地（00012）大角咀利奧坊．壹隅，落實下周一（17日）發售12伙，折實售價436.54萬至959.28萬元，折實呎價21191至24890元；另設提前成交現金回贈，提前100天內成交維持樓價3%回贈不變，而101天至150天成交回贈則由1%調升至2%。

地產代理則向九龍東啟德新盤買家提供父親節置業優惠。由即日至6月23日，首4名經香港置業買入中國海外（00688）維港1號的買家，每人可獲價值約3萬元的家電禮券；由即日至6月30日，首5名買家經中原地產購入會德豐地產牽頭發展的承豐道MIAMI QUAY I指定單位，每人可獲價值1.36萬元的餐飲禮券。

NOVO LAND 3B期今開始認購

全新盤方面，新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第3B期，已開放示範單位予公眾參觀，今天開始接受認購登記。新地代理總經理陳漢麟指出，項目周三（12日）首天開放示範單位供公眾參觀，已錄得約3000人次參觀，相信周末參觀人次會達到高峰，將視乎收票情況決定加推部署，擬主力加推1房及3房戶。

陳漢麟說，永東旅行社進駐NOVO LAND基座商場NOVO WALK，為住戶提供跨境直通巴士服務，往返深圳灣口岸，車程約15分鐘。

同區「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際青山公路青山灣段意嵐（黃金海灣發展項目第1期），將於今天公布銷售部署，料快將開售，提供692伙。

年內整體一手成交額暫錄1005億

另外，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，3月至今全港新盤銷售總樓面達382萬方呎，相當於去年全年的75%，總樓面面積接近半個鰂魚涌太古城。

美聯物業住宅部行政總裁布少明則說，截至6月11日，今年一手成交金額已達1005億元，相當於去年全年約1103億元的逾九成。布少明相信發展商會持續採取低價銷售策略，料下半年樓市焦點仍集中一手市場。

雖然本港樓價過去3年反覆回落，但仍在全球最難負擔的城市之列，國際公共政策顧問機構Demographia最新公布的「國際樓價負擔能力（International Housing Affordability）報告」顯示，香港的樓價對收入比率已經是連續第14年處於全球最難負擔城市的榜首，最新公布的比率為16.7倍，即一個家庭不吃不喝16.7年才能在港置業，惟比率已經是連續兩年有所改善。

不吃喝16.7載始能置業

該報告每年公布一次，最新一份報告是根據全球其中8個國家之中的94個主要城市所編訂，該機構依照每個城市的樓價中位數，除以家庭全年入息中位數作比較，其中負擔比率達5.1倍至8.9倍，已經屬於「極難負擔（Severely Unaffordable）」水平，比率達9倍或以上的城市更被視為「不可能負擔得起（Impossibly Unaffordable）」的程度。

根據該機構的最新報告，前述94個城市之中，有11個城市的樓價處於「不可能負擔得起」的情況。

其中，香港以16.7倍，拋離以13.8倍排第二的澳洲悉尼，但比起2022年報告的23.2倍和去年報告的18.8倍，已經是連續兩年有所改善。

事實上，香港是該項調查唯一涵蓋的中國城市，該報告指出，香港樓價的負擔比率已經較疫情前在2019年錄得的20.8倍有所改善，相信是樓價回落和市民收入增加有關。

悉尼及溫哥華排名入三甲

該報告亦提及，本港未來將有兩個大型項目可帶來住宅新供應，包括北部都會區，以及明日大嶼願景計劃，大量的新住宅單位供應登場，勢令香港置業成本高昂的情況得以紓緩。

除香港和悉尼外，加拿大溫哥華以12.3倍排第三，排第四至第六的皆為美國的城市，包括聖荷西（11.9倍）、洛杉磯（10.9倍）和檀香山（10.5倍）；至於該統計之下樓價最易負擔的城市，也是來自美國，屬於僅3.1倍的匹茲堡。

二手住宅蝕讓成風，將軍澳日出康城MALIBU有2房單位業主，持貨約2年半慘輸230萬元。此外，部分2020年入市的業主，現時離場亦要損手，其中馬鞍山迎海．星灣2房單位蝕131萬元脫手，荃灣全．城滙2房戶跌價102萬元。

香港置業首席分區董事劉浩勤說，將軍澳日出康城MALIBU 3B座低層C室，實用面積541方呎，2房間隔，一個半月前以蝕讓價760萬元放售，最終以750萬元易手，呎價13863元。原業主2021年11月以980萬買入單位，持貨約2年半賬面慘輸230萬元或23.5%。

中原地產資深區域營業經理胡耀祖表示，馬鞍山迎海．星灣18座低層D室，實用面積496方呎，2房間隔，以643萬元轉售，呎價12964元。原業主於2020年8月以774萬元購入單位，持貨接近4年，轉手賬面蝕131萬元或16.9%。

全．城滙778萬易手 跌價12%

美聯物業高級分區營業經理何振榮指出，荃灣全．城滙6座低層D室，實用面積522方呎，2房設計，早前以810萬元放售，獲首置客議價至778萬元成交，呎價14904元。原業主2020年10月以880萬元購入上址，持貨3年多賬面損手102萬元，單位貶值11.6%。

中原地產高級區域營業經理許永生說，入伙約3年半的深水埗The Campton，高層H室2兩房戶，實用面積514方呎，最初開價910萬元，買賣雙方議價後以860萬元成交，呎價16732元。原業主於2020年6月以946.7萬元一手購入單位，持貨4年賬面虧損86.7萬元或9.2%。

將軍澳新都城獲買家以「盲盒式」入市。美聯物業首席高級營業經理羅定康稱，單位為3期都會豪庭4座低層B室，實用面積約406方呎，2房間隔，買家在無睇樓的情況下以505萬元承接，呎價12438元。資料顯示，原業主2017年4月以573萬元購入上述物業，持貨約7年，賬面虧蝕68萬元或11.9%。

撤辣後樓市旺勢僅曇花一現，近期再次陷入價量齊跌困局。今年初明言撤辣後樓價有望反彈的利嘉閣地產總裁廖偉強亦開腔表明，在供應、經濟及息口走勢多項負面因素夾擊下，短期樓市必然有壓力，料全年樓價或挫8%至10%。

廖偉強表示，在2月底全面撤辣效應之下，的確為樓市帶來價量齊反彈的良好勢頭，樓價在一段短時期內反彈2%至3%。他年初曾預期，全面撤辣後，全年樓價有機會回升5%至8%。

利淡因素多 向上動力不足

惟廖偉強指出，單靠撤辣而在其他因素未見明顯改善下，樓市持續向上的動力不足，當購買力被消化後，市場便輾轉回軟。他直言，由於之前兩年新盤銷售緩慢，新盤貨尾今年時已累積接近2.1萬伙，雖然撤辣後樓市曾出現亢奮，但很快便打回原形，近月發展商積極推盤但又未能沽清之下，總體貨尾量不跌反升至近2.3萬伙。發展商爭相出貨，減價事在必行，二手樓價續受壓。

同時，經濟未見明顯復甦，息口高位徘徊，壓抑投資及消費意欲，買家亦要面對銀行收縮借貸的壓力，廖偉強說，在利淡因素拖累下，下半年樓市續陷困局。

中小住宅租金至少漲6%

廖偉強認為，撤辣後樓價一度短暫上升，目前已全被蒸發並掉頭下跌，整個上半年樓價恐累跌5%，下半年料再跌最多5%，2024年全年樓價跌幅或高達8%至10%。至於租金表現受到專才及留學生租客支撐，廖偉強相信表現會較樓價理想，今年下半年中小型住宅租金料再漲3%，全年預計至少升6%；而豪宅租金下半年也看升1.5%，全年料升近3.5%。

廖偉強稱，該行上半年營業額9億元，創該行近5年的半年度新高；其中單計3月的營業額已達3.3億元，創其單月計算的營業額歷史新高。目前利嘉閣地產共有190間分行及2200人，兩項數字均較今年初為高。

香港置業行政總裁馬泰陽則認為，撤辣後購買力持續釋放，買家入市意欲高，若息口見頂回落，本港經濟向好，料對今年本港樓市有支持作用，預計全年樓價有5%或以內升幅。

伯恩光學總裁楊建文或相關人士再入市觀塘工廈物業，剛斥資6000萬元購入觀塘福昌大廈2樓全層工廈。

資料顯示，觀塘開源道63號福昌大廈2樓全層，建築面積約10737方呎，楊建文或相關人士以6000萬元入市，呎價約5588元。原業主於2005年10月以1450萬元購入，持貨19年後沽出，賬面大賺4550萬元，升值3.1倍。

深水埗永基商廈呎售7362元

楊建文或相關人士不足一年內已3度入市該廈，包括今年4月底向資深投資者「舖王」鄧成波家族購入13樓頂層，建築面積約7712方呎，成交價3050萬元，呎價約3955元。

另外，香港善一堂道德協會斥資2400萬元買入深水埗青山道156至162號永基商業大廈10樓全層，建築面積約3260方呎，呎價約7362元。原業主1987年以280萬元購入，賬面賺2120萬元或7.6倍。

受惠政府撤辣，上半年多個樓盤大開紅盤，其中港鐵項目表現尤其標青，更雄霸上半年5大暢銷新盤中的4席，最熱賣為將軍澳日出康城12期SEASONS系列，推售逾2個半月火速累售765伙，吸金逾48.2億元。而黃竹坑站港島南岸第3B期Blue Coast，同期也勁賣597伙，套現逾107.1億元冠絕各大新盤。

SEASONS系列累售765伙

本報綜合一手成交紀錄冊統計，上半年最賣座的5個新盤，佔4個挾鐵路元素，其中，去貨速度最快是會德豐地產及港鐵 （00066） 合作的日出康城12期SEASONS PLACE及PARK SEASONS，由今年3月下旬展開銷售以來，至今累積售出765伙，相當該兩期共1,335伙約57.3%，吸金逾48.2億元，吸金量創新界鐵路盤之最。

其次，鷹君 （00041） 與港鐵合作的何文田朗賢峯系列，在今年4月下旬起發動銷售攻勢，後來居上至今以累售597伙，力壓長實 （01113） 與港鐵合作的Blue Coast，成為上半年賣樓伙數第二多的新盤，套現金額達逾75.8億元。

至於Blue Coast同期勁沽566伙，去貨量雖然屈居第三位，惟項目大幅吸金逾107.1億元，不但冠絕前述5大新盤，更是上半年唯一吸金量突破100億元大關的新盤，平均每伙作價高達約1,892.5萬元。

而恒地 （00012） 旗下長沙灣Belgravia Place，以及新地 （00016） 旗下元朗The YOHO Hub II，上半年各沽435伙及419伙，分別排列第4及第5位，前者吸金逾23.2億元，後者套現逾37.8億元。

本年度首幅住宅地於今日（14日）正式招標，地皮位於沙田小瀝源源順圍，鄰近愉翠苑及港鐵第一城站，市場估值介乎約4.7億至7.8億元，每平方呎樓面地價約3,000至5,000元。

該地盤面積約26,103平方呎，總樓面面積約15.7萬平方呎。中標者需興建設有60個名額的長者日間護理中心、體弱長者家居照顧服務隊處所及停車處，而上述設施並不會計入樓面面積之內，截標日期為7月12日。

近期本港指標甲廈先後出現3宗全層買賣，價格出現急挫。業界指低價成交令業主議價空間擴闊，惟幅度仍不算高，料交投仍偏少。

據中原十大指標甲廈買賣統計，指標甲廈近月連錄全層成交，包括中環皇后大道中9號29樓全層單位，面積約13,769平方呎，以約3.1億元沽出，呎價約22,500元，創12年新低。市場人士透露，新買家為本地商人陳志明。翻查資料，是次購入皇9全層，相信有見甲廈呎價已大幅調整，具有投資價值，並日後可把樓面作集團自用。據悉，目前集團租用尖沙咀海港城商廈作辦公室單位。

皇9呎價 6年跌6成

中環可供出售的甲廈不多，而皇后大道中9號因屬罕有拆售項目，加上大廈位處傳統核心地段，一直是本港甲廈價格指標。2018年甲廈投資高峰期時，物業34樓頂層，獲永倫集團以約5.1億元購入，呎價約6萬元，創下本地甲廈呎價新高。按最新樓層同屬極高層的29樓成交價計，呎價在6年間下跌逾6成。

美銀中心 成交呎價低至1.8萬

另外，美國銀行中心連錄2宗買賣，23樓全層銀主盤，以約2.5億元成交，買家為金澳科技（湖北）化工有限公司董事長舒心及相關人士，業務涉及代理個人護理用品，成交呎價約1.8萬元，料購入自用。另德祥地產 （00199） 以約2.6億元，沽出同廈30樓全層，呎價約1.9萬元，買家為信和集團或有關人士。2019年美國銀行中心呎價曾高見約53,800元，最新成交價亦從高位下跌逾6成。

中原工商舖黃瑋琮表示，甲廈一連錄得3層成交，造價亦甚低，令持貨多年並放盤的甲廈業主，近期願擴闊議價空間，同時亦漸有準買家開始重新留意甲廈市場。不過，他指核心區甲廈的業主普遍具實力，降價幅度不會太高。如最近美國銀行中心成交呎價約1.8萬元，成交出現後，市場尚未有業主願降價至每呎1.8萬元放盤。此外，他指近期銀行對工商舖按揭取態審慎，影響甲廈買賣成交，故他預計短期內甲廈買賣仍較少。

有財團早前就港島東半山嶺南小學、嶺南幼稚園及豐景台舊址，重建為44伙的豪宅，其後城規會就此修訂分區計劃大綱圖修訂，但會方接獲總共3份申述，全為反對申述，其中一份反對的申述由比鄰申請地點的Central Peak擁有人以偉城發展有限公司名義提交，其為新地的附屬公司。

新地主要反對政府沒有就擬發展的單位數量及組合，實施規劃管制，即日後伙數可大幅增加，對周邊地區交通會造成影響。

規劃署回應指，運輸署對於該發展方案的交通影響評估所採用之假設及所作出的評估，並沒負面意見，且日後若申請再有更改，亦必須經過城規會審查，申請人亦需充分證明方案不會對周邊地區的交通、視覺及其他基礎設施等造成負面影響，同時表明不支持上述及其餘2份反對申述，意味今日經城規會審議後，大機會會維持原有修訂。

差餉物業估價署早前公布，4月份私人住宅售價指數(所有類別)按月升0.3%，升幅較3月份的1.8%顯著收窄，按年跌幅收窄至12.8%；惟租金指數則按月繼續反彈0.9%，按年升4.6%，連升兩個月。

綜觀香港樓市全面「撤辣」後，香港一二手住宅市場成交均表現熾熱，4月份土地註冊處新增8,551宗成交，按月大增115%，並創下自2012年10月份後的新高。不少發展商趁「撤辣」積極推售新盤，價格克制，以貼近同區二手樓價甚至低於市價開售，吸引用家與投資者踴躍入市，預測在政策釋放的購買力下，本年綜合市場的成交宗數，將比去年上升43%。

全年樓市成交料升43%

值得一提的是，租金指數重拾升軌，上月為連續第二個月上升。傳統上，1月及2月份為租務淡季，一般期內的租務成交有較大的議價空間，反之5月份後，主要是外地學生需求湧現，則轉為旺季，故相信租金會持續上升。現象反映的樓價與租金背馳走勢，有別過往樓價下調則租盤供應增多，導致租金同步下跌的平行趨勢，卻反映市場存在一定的居住需求，以致租務成交加速，其來源或許與特區政府近年搶人才政策有關。而這批租戶長遠會否成為樓市未來的購買力，仍需視乎宏觀的利率走勢、香港的經濟環境以及其自身的職業穩定度而論。

租金續升反映市場需求

後市方面，本港一手的庫存及潛在供應充足，據房屋局的數據，截至今年第一季，已落成但未售出的現樓貨尾單位共2.1萬伙，數目按年上升約20%，而建築中但未售出的樓花單位亦涉及7.2萬，同創有紀錄以來新高，可預見市場將繼續由一手供應主導。不過，近期發展商與代理行間為推樓盤奇謀盡出，「高價格回贈」的項目增加了銀行的按揭風險，故銀行近期對一手物業的估價取態保守，甚至出現估價折讓，影響買家入市信心，其次亦收緊對非本港居民的按揭申請，削弱後市購買力，往後成交動力能否持續，成為隱憂。

預計發展商在面對激烈競爭的情況下，本年內仍會採取價格保守的推售策略，由此亦會對二手市場的價格和成交造成一定的下挫壓力，而對於美聯儲利率於本年下調的機會仍好淡爭持，故綜觀而言，若持續高息壓抑資金流向，及銀行按揭態度依然緊張，削弱購買力，高力維持預測，整體樓價全年會有5%至10%的下調空間。