提要
開發複合園區 總投資額逾300億 預計2029年完工 緊鄰輝達將進駐的商辦 備受關注

全台最大公辦都更案「台鐵南港調車場」昨（18）日舉行動土典禮，該案由國泰人壽、三商美邦人壽（2867）、國泰建設、華泰大飯店及國泰商旅五大巨擘聯手，共同投資成立南港國際一、二公司取得，基地面積共1.64萬坪，總投資額逾300億元，將創造千億元價值，預計2029年完工。

該案為台鐵活化原台鐵南港調車場土地資產，昨日由台灣鐵路公司董事長杜微、南港國際一、二董事長李虹明主持典禮，宣告以「整體創新、複合園區、生活新型態概念」啟動南港新未來。

「台鐵南港調車場案」南北兩側分別依附市民大道、南港路三段，且橫跨松山車站與五鐵共構南港車站之間，該案占地面積1.64萬坪，規劃興建五棟商辦、三棟住宅、一棟飯店，共同開發總樓地板面積逾15萬坪，預計2029年完工。住宅方面規劃坪數為24至40坪，二至三房，目前開價尚未定案，預計今年第4季公開。由於該案就在輝達（NVIDIA）即將進駐的「潤泰玉成大樓」旁，因此尚未公開就備受關注。

負責代銷的創意家指出，該案不論是基地面積、投資規模，都是北台灣最大的公辦都更案，即使全台也很難有可與比擬的案子，且該案交通位置絕佳，鄰近捷運昆陽站，到南港、松山車站不遠，旁邊是潤泰玉成南港大樓與華固中央置地商辦，已經有不少科技業將進駐，使此案頗受工程師青睞。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，南港近期發展蓬勃，除了此案外，另有南港轉運站BOT、商三公辦都更二案，成為東區門戶計畫主力，加上商場、市府建設的流行音樂中心，以及南港展覽館、三鐵共構等優勢，皆會顯現人潮、零售、商辦與就業機會，也會成為經貿、科技廊帶，有機會帶動房價。

陳炳辰指出，南港地區目前有不少都更案賣上單價百萬元，新開案也多以單坪120萬、130萬元為主，而此案還有鄰近捷運效益，加上話題性、建商品牌、商場商辦等多元價值，價碼走高機率增。

輝達工程師買房新寵？ 全台最大公辦都更「南港調車場」第4季開案

全台最大公辦都更案「台鐵南港調車場」18日舉行動土典禮，該案由國泰人壽、三商美邦人壽、國泰建設、華泰大飯店及國泰商旅五大巨擘聯手，共同投資成立南港國際一、二股份有限公司取得，基地面積共1.64萬坪，總投資額逾300億元，將創造千億元價值。

今日由國營臺灣鐵路董事長杜微、南港國際一、二董事長李虹明共同主持動土典禮，宣告以「整體創新、複合園區、生活新型態概念」全面啟動南港的新未來。

「台鐵南港調車場案」南北兩側分別依附市民大道、南港路三段，且橫跨松山車站與五鐵共構南港車站之間，該案占地面積高達1.64萬坪，規劃興建5棟商辦、3棟住宅、1棟飯店，共同開發總樓地板面積達逾15萬坪，預計2029年完工，其中住宅方面，規劃坪數為24-40坪，兩到三房，目前開價尚未定案，預計今年第4季公開。

另，值得注意的是，該案就在輝達（NVIDIA）即將進駐的「潤泰玉成大樓」旁，因此尚未公開就備受關注。

負責代銷的創意家指出，該案不論是基地面積、投資規模都是北台灣最大的公辦都更案，甚至放眼全台也沒有可以與之比擬的案子，且該案交通位置絕佳，鄰近捷運昆陽站，到南港、松山車站也不遠，更重要的是，旁邊即是潤泰玉成南港大樓與華固中央置地商辦，已經有不少科技業將進駐，因此此案也頗受工程師青睞。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，南港近期發展蓬勃，除了此案外，另有南港轉運站BOT、商三公辦都更二案，成為東區門戶計畫主力，加上商場、市府建設的流行音樂中心，以及南港展覽館、三鐵共構等優勢，皆會顯現人潮、零售、商辦與就業機會，也會成為經貿、科技廊帶，無疑有機會帶動房價。

陳炳辰指出，南港地區目前有不少都更案賣上單價百萬元，新開案也多以單坪120、130萬元為主，而此案還有鄰近捷運效益，兼之話題性、建商品牌、商場商辦等多元價值，以及房市尚無看空徵兆，價碼走高機率增，未來開價比擬在地豪宅世界明珠都不為過。

全國最大「南港調車場都更案」今動工 工程造價飆破100億元

「南港調車場都市更新案」（南港國際單元一案）18日舉行開工動土典禮，負責該案營造工程、欣陸投控旗下大陸工程表示，該案為全國最大都更案，工程造價高達107億元，全案位於南港台北流行音樂中心旁，完工後將成為兼具生態與綠能之遊、憩、旅、宿、商業服務中心，轉身成為台北東區門戶新地標。

大陸工程執行長Mr. Simon Buttery表示，大陸工程承攬全國開發面積、效益最大的都市更新案，這對大陸工程執行大型複合式開發案能力的肯定；隨著全國進入大都更時代，公司將憑藉優異的工程實績，運用創新科技，以專業持續參與地方都更計畫」。

占地5.44公頃的「南港調車場都更案」（南港國際單元一案），這次大陸工程合約承攬金額約為107.1億元。工程內容主要打造以商場裙樓為基，上立塔樓的系列建物，其中地上一至四樓為多元化商場空間，五樓空中露台上施作三棟地上 21層SRC構造住宅大樓、一棟地上 18層SS構造商辦大樓、一棟地上 19層SS構造飯店大樓及共構之地下五層樓地下室。

截至2024年第1季底，大陸工程營收存量為1,012億元，相當於其2023年合併營收的4.9倍。

「南港調車場都市更新案」，為台鐵為活化南港調車場之土地資產，之後台鐵結盟由國泰人壽、國泰建設、三商美邦人壽、華泰大飯店及國泰商旅共同投資成立的南港國際一、南港國際二股份有限公司，所進行之都市更新案。


國泰重押南港 最大都更動土
面積創紀錄，調車場公辦超級大案估2029完工，躍東區新門戶地標
工商時報

全台面積最大都更案－國泰南港調車場公辦都更案，18日正式開工，全案地點南側緊臨市民大道，位於松山車站通往四鐵共構的南港車站及台北流行音樂中心的主動線上，並鄰近於捷運松山站與捷運昆陽站之間，交通便捷、地塊完整，占地面積約1.64萬坪，預計2029年完工後，可望成為東區新門戶。值得注意的是，該案就在輝達（NVIDIA）即將進駐的「潤泰玉成大樓」旁。

台鐵為活化原南港調車場土地資產，結盟由國泰人壽、三商美邦人壽、華泰大飯店、國泰建設、國泰商旅，共同投資成立的南港國際一、二股份有限公司，共同推動的都市更新案，整合產業複合優勢，共同開發總樓地板面積15多萬坪的多用途使用新園區，工程總投資金額高達300多億元，都市更新完成後的總價值超過1,000億元以上。

國泰指出，園區整體規劃有3.1萬坪商場及影城、5棟辦公大樓、北市府公益設施、飯店等多元複合機能，另規劃3棟共約500多戶中小坪數住宅，可充分滿足職住遊憩之功能，形塑台北T.O.D城中城。

台鐵表示，台鐵預計今年下半年再推出「台中復興路案」、「台北安東街案」、「基隆光明路案」及「高雄自立路案」等四大招商案件，預期可達150億元效益，以接續南港公辦都更案，進一步創造資產開發效益。台鐵盤點，今年下半年將四案招商加計已簽約開發中案件，如南港調車場都更案、南港玉成段都更案、南港之星都更案、台北雙星C1/D1開發案、行二行三都更案等，合計總開發效益超過1,600億元。

據財政部統計資料庫資料顯示，五月全國個人房地合一稅收達62億元、年增率達86%，創下歷年同期新高，反映房市短期交投熱絡；各縣市中，台中市房地合一稅收達10.9億元、居六都稅收王，桃園市則是五月稅收年成長率最高都會區、高達1.5倍。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，五月全國個人房地合一稅再創歷史新高，主因2016年後買進的不動產，受到近年房價大漲，且出售時適用房地合一稅的數量逐漸增加，再加上今年房市交易暢旺，在房價漲多、適用房地合一稅的交易量體大，帶動全國個人房地合一稅收大增。

據財政部資料顯示，今年五月全國房地合一稅收62億元，不僅創下今年單月新高，同時也是歷年同期新高，市場交易狀況熱絡，且2016年買進後賣出的不動產交易價格大漲，也帶動房地合一稅收大增，台中市則是重回房地合一稅收王，五月個人房地合一稅收10.9億元，年增率達82%。

統計顯示，今年五月的房地合一稅收62億元，較去年同期成長達86%，創下今年單月新高，同時也是歷年五月的同期新高；六都中，台中市五月個人房地合一稅收高達10.9億元、年增82%，居六都稅收王寶座；其次是新北市的10.5億元以及高雄市的9億元，年增率各達92%、115%，台北市稅收8.8億元年增85%，桃園市則是稅收成長王、五月稅收達7.2億元、年增率最高達到158%。

曾敬德表示，個人房地合一稅收持續拉高，反映賣的人多且房價大漲後繳的稅也多；由於2016年後買進出售的屋主，房地合一稅可能會變成交易最重的稅負，他建議，民眾應該提前做好節稅規劃，包括換屋族可以一買一賣重購退稅，或者利用自用連續設籍滿六年400萬元免稅額度的優惠。

不過曾敬德提醒，購屋人需留意節稅等相關規定，並且保留好裝修等單據、金流與合約資料，日後若遇到查稅才有相關證明。

近幾年全台房價猛漲，購屋民眾房貸負擔也愈來愈沉重。房仲統計聯徵中心資料，2024Q1全台房屋貸款平均鑑估值高達1,355萬元，再創歷史新高，與2019年同期的1,120萬元相比，短短5年時間就激增235萬元。

進一步觀察六都，高雄市近五年漲幅最多，5年前高雄市平均鑑估值為886萬元，如今成長至1,152萬元，漲幅達30.1%，桃園市則以30%的漲幅緊隨其後。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，房價飆漲、薪水緩漲下，受薪階級買房難度不斷提升。以首季全台貸款平均1,355萬元，2成自備款、2.18%房貸利率、30年期本息均攤型來試算，購屋民眾每月需要承擔的房貸支出約為4.1萬元。

但依據主計總處資料，今年1-4月全體受僱員工經常性薪資的平均值僅為4.6萬元，房貸壓力沉重可見一斑，而且在新青安、股市獲利、科技題材等利多因素的加持下，預料房價仍會繼續攀升，民眾愈晚買房，恐怕購屋負擔就會愈重。

莊思敏表示，平均鑑估值漲幅最快的高雄市，，近年主要受惠南台灣半導體S廊帶、楠梓產業園區、橋頭科學園區、亞灣5G AIoT創新園區等重點項目，吸引眾多國內外知名企業在高雄設廠投資。

尤其是台積電之後，近日鴻海宣布將攜手輝達在高雄軟體園區建置先進算力中心，這一重大利多再為高雄房市注入催漲劑，在AI浪潮下，高雄房市前景相當具有想像空間。

至於桃園市，莊思敏指出，最近幾年桃園政府推出了很多重大建設和社會福利，吸引了不少外來人口移居，區域人口連續多年保持正成長，人口紅利為區域房市發展提供了很強的支撐力。

加上有青埔高鐵特區、草漯重劃區、A7龜山重劃區、中路重劃區、航空城等建設題材為桃園房市增添亮點，近年來許多嗅覺敏銳的建商和購屋民眾都紛紛鎖定桃園，使得桃園房市交易量能一路突飛猛進。

目前桃園精華區中古屋的平均房價已經站穩3字頭，甚至還有多筆新建案的成交單價突破5字頭，隨著建設項目的落實和新興重劃區的發展，桃園房市持續看好。

近年房市火熱，全台房價明顯上漲，永慶房產集團彙整實價交易資訊，比較近五年七都各行政區的中古屋平均單價變化，高雄楠梓區、新竹竹北市以及台中太平區的均價漲幅逾九成最狂，台南永康區也有將近九成的漲幅。

進一步觀察這10個行政區近一年的房價變化，新北三峽區、桃園龜山區的漲幅最高，領先七都其他行政區，而台南永康區則是漲勢乏力，表現敬陪末座。

觀察近五年七都中古屋房價增幅最大的前五行政區，除了台中太平區以外，另外四個行政區與「台積電」相關。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，台積電設廠除了本身進駐，還能帶來眾多上下游供應商、設備商，工程師遷入會推升當地消費及購房需求，因此不論是台積電已設廠或將進駐的區域，房價都會提前反映對未來繁榮前景的預想。

其中受惠於台積電大力投資，高雄楠梓區中古屋單價近五年漲幅飆破9成5，從2020Q1的12.7萬元漲至2024Q1的24.9萬元，近乎翻倍。

台中太平區是前五名中唯一未受益於台積電效應的行政區。陳金萍表示，太平區由於緊鄰北屯區，其房價相對台中市中心仍親民許多，加上台74線交流道加持，以及屯區捷運的建設規劃，皆提高太平區的房市熱度。

另外隨著區內重劃區預售屋的買氣持續火熱，也有效推升當地中古屋的交易熱度。在上述作用下，近五年太平區的均價增幅高達91.0%，漲勢名列前茅。

進一步觀察榜上10個行政區近一年的均價表現，則是新北三峽區、桃園龜山區位居前二，皆有超過15%漲幅。

陳金萍說明，近年房市熱絡，越來越多消費者在「比價效應」下，選擇外移至蛋白區購房。桃園龜山區由於緊鄰新北市，已成為「脫北者」的首選地區之一，加上區內A7重劃區的討論度居高不下，也成功帶動當地房市熱度。

新北三峽區的房價亦受到脫北效應帶動。由於北市、新北蛋黃區的房價持續攀高，房價基期相對低的三峽區明顯受益。區域內交易熱區以北大特區為主力，居住環境良好，加上捷運三鶯線預計2025年完工通車，吸引不少首購族或換屋族入主，造就近一年三峽區均價漲幅達18.1%。

值得注意的是，近一年台南永康區的均價漲幅明顯趨緩，陳金萍指出，永康區隨著前幾年台積電效應所帶來的投資買盤大量進場，房價已歷經大幅飆漲階段，自住買盤已較難追價，這也是該區近一年中古屋房價漲幅較低的原因，近一年平均單價增幅僅有5%左右。

星巴克「基隆新豐門市」由溫泉會館改建，2017年底開幕至今6年半，被評選為最美的星巴克之一，吸引富代投資在2020年以1.1億買下，實價揭露，今年1月時再易主，由神揚建設以同樣金額無貸款接手，367.41坪的透天店面，土地為931.77坪。據了解，星巴克租約目前已到期，建商應是為日後推出住宅新案而準備。

台灣房屋基隆新豐加盟店店長周威鋒表示，該店面位在中正區新豐街巷內，為兩層樓透天，建築屋齡僅15年，前身為溫泉會館，土地使用分區為住一用地，建商可規劃興建住宅大樓新案。

目前基隆整體房價隨著大環境上漲，新豐街的社區大樓從1字頭房價，近期成交價已來到每坪21~26萬元，周邊的新成屋甚至有到36萬的成交紀錄，因此也吸引建商獵地推案。

由於今年房市熱絡，基隆也連帶看俏，台灣房屋統計實價登錄房情，最美星巴克所在的基隆市中正區，今年Q1均價20.9萬，比起去年同期的18.2萬，漲幅達15%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，該透天為巷底，地勢居高臨下，景觀清幽，且該區後方也有大塊住宅用地，若兩地主整合出手，對於未來推案更有利，開價至少三字頭起跳。

房價漲不停，讓央行繼3月升息後，6月再祭房市管制政策，到底有多誇張？根據591實價登錄統計，今年1~5月七都各行政區房價對比去年同期，漲勢最猛的新竹竹東，短短一年間漲幅高達3成。

統計漲幅前十名行政區，超過半數位於北台灣，顯示近一年北台灣房價有補漲趨勢，其中南港一年內單價就增加22萬元，若以購買30坪房屋計算，晚一年買房就得再多花600多萬元，相當於一輛保時捷豪華休旅車的價錢。

根據591統計，近一年七都房價漲幅最高的行政區由新竹竹東奪冠，繼竹北、東區房價飆漲後，受到外溢效應影響，周圍的蛋白區又以竹東漲勢最明顯，該區今年因造鎮案「星都匯D區」成交價站上5字頭，拉抬區域房價上漲逾3成。

漲幅第二名為高雄新興區，因開發早、屋齡高，且去年上半年未有新建案推案，因此房價基期相對低，今年則在預售屋交易帶動下，整體房價邁向3字頭行情。

近一年七都房價不再由中南部領漲，高基期的北市南港房價從84萬漲至106萬，一年漲22萬，年漲25%，排名第三。

591表示，主要是該區今年指標案「首泰大喆」成交價最高來到150萬元，緊追市中心房價，南港不僅有三鐵共構、東區門戶計畫，更坐擁南港軟體園區、中信金融園區等就業機會，房價扶搖直上。

桃園八德區漲幅排名第四，該區建設利多，包括桃園捷運綠線、大鶯豐德交流道、長榮醫院與捷運三鶯線延伸線等建設議題，交通便捷吸引雙北通勤族追捧。

第五名則是台中南區，歸功十三期重劃區今年正式推案，該區緊鄰雙鐵共構大慶站，加上雙國道、74號快速道等完善的道路系統，區域首案「惠宇拾山」站上6字頭，讓南區房價跳漲。

新竹新豐吸納不少竹科外溢買盤，又以明新重劃區新建案交易熱絡，帶動區域房價上揚，排名第六。

三民區為高雄人口居住密集地區，區內擁有多個熱門購屋商圈，包括後驛、高醫、科工館等，生活機能豐富，加上高雄輕軌還有興建中的捷運黃線以及高雄車站百億新都心計畫，房價穩步走升。

「山城一哥」豐原為台中市府積極打造的台中副都心，包括亞大醫療園區、國道四號豐潭段通車等建設利多下，吸引周邊后里科學園區、神岡工業區客群購屋，整體房價上看4字頭。

永和則為新北蛋黃區，由於素地稀少，新建案備受市場矚目，今年指標案「頂溪大苑」單價直逼百萬大關，對比去年同期單價增加逾10萬元，晚一年買房得多付出的成本相當驚人。

最後則是新竹湖口，該區受惠工業區大量就業人口，自住、投資需求強勁，房價一年間也有近2成漲幅。

AI浪潮促使科技業擴廠步伐越邁越大，但建新廠需要時間，在新廠還在蓋、現成廠房又稀缺下，只好將腦筋動到原本的倉儲空間，直接在倉儲空間上開拓新產線，原本的倉儲需求則對外尋求租賃空間。商仲業者指出，這樣的情況越來越多，帶動一波新的物流倉儲需求。

第一太平戴維斯資深協理沃仁方指出，近幾年倉儲物流需求加大，一來是國內外電商市場競爭激烈，二來則是半導體訂單龐大，現有產線無法滿足，只能透過擴廠及拓展產線才能消化。

不過，近幾年工業地價格已經漲上去，加上新建廠房需要時間，無法立即投產，部份科技業者將倉儲空間挪出來布設新產線，並向外承租適合存放產品的倉儲物流中心；因此，現行工業地產的趨勢，已從過往廠（廠房）、辦（辦公室）分離，進展到廠、倉（倉儲）分離。

除科技業因廠、倉分離而創造新一波B2B（企業對企業）的物流需求外，第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，近幾年國內電商積極在主要都會區附近擴展物流中心，加上國外電商蝦皮、酷澎陸續揮軍台灣，也需龐大B2C（企業對消費者）的倉儲物流系統來支援。

以酷澎為例，三年前來台時，已在大園承租一．二萬坪的物流中心，今年又在桃園尋找第三座物流中心，甚至提早啟動台中、台南與高雄的物流中心設點計畫，主要就是台灣的消費力道足以支撐。

丁玟甄指出，企業建廠自用偏好桃園市，物流業與零售業更積極在桃園開拓物流倉儲空間，包括電商龍頭富邦momo的北區物流中心、統一集團已在楊梅建置北部倉儲物流園區，其中倉儲物流需求甚至可說是桃園工業地產的第二引擎。

此外，隨著中央輔導農地違規工廠合法化，未來勢必出現一波新的設廠、物流等需求；著眼未來倉儲物流需求強勁，不少壽險業者早已布局倉儲物流中心，例如國壽與永聯合作、富邦人壽與momo合作，甚至南山人壽、全球人壽也搶進布局。

倉儲包租公 客製化獲利佳

在建廠、倉儲物流等工業地產需求穩健成長下，衍生出傳產業者透過活化舊廠房，以租地或興建展售中心的方式轉當包租公；此外，更出現一批專門為企業租戶「量身訂做」倉儲物流中心的建商，租約一簽就是一、二十年長年期，一來每年都有穩定的租金收益，二來土地增值效益仍在建商手中。

第一太平戴維斯資深協理沃仁方指出，像是東煒建設就為DHL國際快遞量身打造整棟物流中心，山榮資產也是類似模式的開發業者；他們不同於一般建商，蓋廠辦直接賣斷，而是先有企業租戶，再開發手中的工業地，並根據企業租戶需求「客製」一整棟倉儲物流中心，且整棟專供該企業使用。至於獲利模式，則是透過十年起跳的長年期租約，每年維持穩定租金收益率，並持續保有土地增值效益。

另，傳產業者活化工業資產則有新光鋼、勤益紡織等，有的透過租地模式，有的幫企業租戶蓋建物，兩者都以收租為主，若單純租地，每月每坪租金可能落在三百至四百元；但若根據企業租戶興建建築物，每月每坪租金可拉高至八百至一千元。

沃仁方表示，倉儲物流中心需求仍強勁，因此推升整體租金行情，以酷澎為例，三年前在大園承租物流中心的租金，每月每坪約七百元，目前同樣地點要承租相同規模的物流中心，每月每坪租金成本則提高到九百至一千一百元。

營造廠建國工程（5515）18日召開股東會，受惠於年內公共工程需求持續強勁，年內新接單已逾126億元，引進鋁模事業應對低碳趨勢與缺工問題、創造技術差異化，市場看好今年動能挹注下，建國營運有望反彈。

建國董事長吳昌修表示，將繼續於各項技術研發上增進努力，目前已擁有37項專利，且有各項新工法在申請。吳昌修指出，為解決缺工問題，建國引進鋁模事業以節省人力、達減碳成效，未來持續鑽研低碳工法，並在各項研發上去實現差異化，爭取更大的獲利。

建國股東會通過去年度配息1元，及辦理現金減資20％退還股款案。建國表示，近年陸續把大陸資產清除轉賣，資金體量大因而決定將資金退還給股東。

同時，建國工程選舉新一屆董事會，副董事長陳啟德等人當選，陳啟德之子陳宸慶也進入董事會。新一屆董事會繼續推選建輝投資代表人吳昌修擔任董事長。

建國去年業務新接單達151億元，今年前四月新案承攬總額126.5億元，對今年營建景氣展望謹慎樂觀。日前法說會上建國透露，截至今年4月底在手未實現訂單規模約346億元，當中公共工程約占60％，年內繼續以爭取公共工程接案為主。

建國去年營收41.86億元，年減約17％；整體營業利益5,754萬元，年減29％。不過今年首季受益工程案量穩定增長，建國營收年增約13％至11.62億元；獲利方面則有處分部分兆聯實業（6944）股份，在業外挹注下帶動稅後純益大增174％約2.18億元。

各界正討論新青安房貸對房價的影響，新青安房貸自去年8月推出以來，已成為推升房市交易量及房價的重要推手。房仲業者統計發現，六都總價1,200萬元內符合「新青安」貸款條件的交易件數中，以高雄近萬件居冠，房價最高的台北市僅1,423件位居六都之末。

大家房屋企研室主任賴志昶分析，年初以來股市大漲，加上優惠貸款條件，刺激首購、置產族群紛紛出籠，並以低總價並具未來性的都會市區，交易量表現最為驚人。除高雄市交易量近萬件居冠外，台中市9,577件、桃園市9,474件、新北市9,237件，均逾9,000件，台南市為5,406件。

賴志昶指出，自去年8月新青安房貸正式上路後，讓因《平均地權條例》修法而較顯萎靡的房市持續上揚，帶起新一波多頭，此波牛市較局限於總價帶較低的新北市以南都會區。其中，新北市以淡水區交易量最為突出；桃園則以中壢、桃園區等區表現最驚人，中壢區交易案件2,041件更高居六都各行政區之首。

台中市北屯、西屯區等有重劃區議題的區域，交易量體最亮眼。台南市以永康、東區等傳統房市熱區交易量體最大，高雄市以楠梓、鳳山、左營及三民區交易件數皆破千件。

新青安貸款為目前市場最寬鬆的房貸補助方案，以1,000萬元貸款、40年限、寬限期五年且申請「新青安」貸款利率僅約1.775％為例，每月本息平均攤還約需繳3.2萬元；若遭稽查，換算每月需多繳2,101元、每年多約2.52萬元，央行日前釋出「二戶限貸令2.0」下，應會迫使槓桿較大的投資客提早出場。

台中熱門重劃區因擁有低密度開發條件，吸引上市櫃建商與在地品牌建商爭相搶進，成為當紅炸子雞！包含順天（5525）、華固（2548）、欣陸（3703）投控旗下的大陸建設等上市櫃建商，分別搶進14期、水湳單元八推案；台中在地品牌建商如陸府、精銳、雙橡園開發則鎖定單元二重劃區。大基地搭配豪宅規劃，備受置產族群青睞，實登揭露成交單價紛紛創下區域新高。

根據元宏不動產加值服務平台彙整今年第一季，台中十大熱門重劃區的成屋實價登錄，其中，單元二重劃區近一年來房價漲幅達14％，從去年每坪單價54.92萬元，漲至今年的62.60萬元；緊追在後的是12期的9％，均價從53.24萬元漲至57.89萬元；而七期成屋均價漲幅也達7％，從去年的61.04萬元漲至今年的65.44萬元，表現不俗。

觀察單元二區域內指標成屋案，根據樂居網揭露，「寶輝CITY PARK」社區最高成交單價66.63萬元，近一年均價達60.93萬元；「雙橡園S1特區」最高成交單價達73.11萬元，近一年成交均價70.75萬元，創下區域均價新高。

目前都有預售新案持續在單元二銷售的精銳建設與陸府建設，其中「精銳SKY ONE」社區最高成交單價為75.3萬元，近一年成交均價達70.03萬元；「陸府續森」近一年成交均價則是來到每坪80.75萬元，且社區最高成交單價更達87.9萬元、總價來到1億元，寫下單元二最高成交單價與最高總價雙紀錄。

在熱門重劃區預售案部分，北屯區14期、單元八已成為上市櫃建商競逐的主戰場。指標新案就是第二季公開的「大陸豐莚」，產品規劃40、52、60坪，總銷約42億元，實登揭露已有31筆成交案，均價達71.22萬元，最高成交單價75.98萬元，創14期「洲際段」區域單價新高。

此外，順天建設14期「KING'S ROAD」預售案，總銷約70億元，實登揭露65筆成交案，成交均價達64.17萬元，最高成交單價68.28萬元，成為14期指標案之一。

而華固建設台中首發案「華固頂匯」，基地位於西屯區單元八重劃區，產品規劃33至53坪，總銷達108億元。該案第二季公開，目前實登揭露已有152筆成交案件，均價高達8字頭，最高成交單價來到86.12萬元，創單元八單價新高。華固在14期「美和段」與「敦和段」、單元八還有三塊土地將伺機推案。

華僑城A(000069)6月18日晚間公告，2024年5月份公司實現合同銷售面積10.6萬平方米，合同銷售金額17.0億元；2024年1—5月公司累計實現合同銷售面積46.4萬平方米，同比減少46%；合同銷售金額77.1億元，同比減少55%。1—5月，公司旗下文旅企業合計接待遊客3030萬人次。

6月17日，深圳市房地產仲介協會發佈資料，2024年第24周（6月10日至6月16日），深圳全市二手房成交量(含自助)錄得1309套，環比增長9.3%。

深圳市房地產仲介協會指出，深圳“5•28政策”發佈後，政策當周市場未見明顯起色，但隨後2周的二手房錄得量資料呈增長態勢，反映出樓市政策成效需要一定時間消化才會得以顯現，未來走勢如何仍需持續觀察。

從房地產經紀機構的回饋來看，受端午節假期客戶外出等持續影響，上周門店二手房成交量有所下滑。樂有家研究中心公佈的資料顯示，上周（6月10日至6月16日），深圳樂有家門店二手成交量環比下跌13.4%，二手帶看量環比下跌10%，不過，周日（6月16日），樂有家門店二手成交量較6月9日上漲19%，二手帶看量上漲22%。

可以看到，今年5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局等部門打出政策“組合拳”，深圳積極跟進。5月28日晚間，深圳發佈新政，自5月29日起，深圳市下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調整為20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調整為30%。首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調整為LPR-45BP，二套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調整為LPR-5BP。

中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅指出，此次新政有助於降低購房門檻、成本，將刺激剛需、改善型購房者入市，為提振後市信心發揮重要作用。首付和利率的降低意味著購房者可以更容易地進入房地產市場，這對於許多收入穩定的年輕家庭來說，無疑是一個好消息。

放長時間線看，據中指研究院資料顯示，從5月17日至6月17日，深圳新房住宅成交2286套（23.21萬平方米），比新政前一個月上漲3.96%；二手住宅共成交4136套（40.32萬平方米），比新政前一個月上漲2.86%。

孫紅梅表示，5月份以來，深圳樓市迎來限購鬆綁、房貸首付及利率下降等優化調整政策，新政策對近期的樓市有一定提振作用，樓盤來訪量、看房量上升，市場活躍度顯著增強，近期深圳樓市周度成交表現出持續上漲趨勢。端午小長假成交量較“五一”假期也有明顯提高。新政後二手房市場活躍度有所提升，對應的業主委託出售意願也在提升。5月量價較上月有一定的跌幅，主要還是政策到來已經是月底，後期對市場的影響還未充分發揮，加之二手房過戶流程較長，成交資料滯後，政策效力將在6月逐步兌現。

深圳市房地產仲介協會根據公開在售二手房源量資料統計，截至2024年6月17日，深圳全市共有62324套有效二手房源在售，較上周增加506套。


二手房在售量增加的同時業主掛牌價仍在下行。樂有家研究中心資料顯示，目前深圳全市二手房掛牌均價為6.78萬元/平方米，比1月下跌了6%，與5月實際成交價6.27萬元/平方米也更加接近。

中指研究院監測顯示，整體來看，深圳樓市復蘇仍“低於預期”，市場的行情冷熱不均。核心區域的優質盤成交都比較活躍，包括新房及二手房市場，位置好、價格有優勢的盤，交易量在明顯上升，近期消化了很多房源，冷門板塊的樓盤，目前去化還是比較難。

孫紅梅認為，深圳樓市雖有利好，但在四大一線城市裡面，深圳樓市的放鬆程度也僅次於廣州。目前，深圳樓市的新房供應量充足，房價一直低位運行，另外深圳樓市的保障房數量越來越多，分流走了很多剛需購房者，同時大部分市民還是不敢高負債。當前的房地產市場正處於企穩復蘇的階段，但復蘇過程需要鞏固。

商辦物業銷售面積和金額占比持續走高，商辦資產銷售帶來的收入對綠地現金流的貢獻愈加重要。

6月4日，有相關媒體報導稱，上海綠地萬豪酒店正式停業。據悉，自6月1日起，該酒店不再接受任何預定，訂單被轉至豫園萬麗或浦東由由喜來登等萬豪旗下的其他酒店。

商業客從協力廠商OTA平臺依然可以搜索到上海綠地萬豪酒店，狀態顯示為無可預定房型。

上海綠地萬豪酒店於2011年開業，位於黃浦江邊, 地處城市商務金融中心，擁有291間客房及套房、超過1600平方米的宴會會議設施，總面積達56847.05平方米。酒店由綠地集團持有，屬於上海綠地海外灘中心項目的一部分。

為緩解流動性壓力，近年來綠地頻頻變賣資產，包括自持商業、酒店、辦公樓等。其中上海綠地萬豪酒店早於2022年被擺上貨架，並在2023年12月由北京銀行(5.580, 0.03, 0.54%)接手，交易價格為14.88億元，總交易價格約為16.6億元，按單房價格計算，每間房價格約570.45萬元。

據悉，北京銀行計畫將酒店改造為總部辦公樓市場，不再作酒店使用。同時今年早前，北京銀行剛處置了位於上海浦東新區的辦公物業，轉讓價格約11億元。這一變動也側面體現了北京銀行對上海黃浦區核心區域優質資產的戰略佈局。

綠地海外灘中心新章

商業客判斷，北京銀行辦公地址的變動與上海黃浦區在金融產業的發展不無關係。

從上海黃浦區人民政府官網獲知，2023年，黃浦區經濟密度達153.8億元/平方公里，保持全國領先，區域上市公司總量排名上海中心城區第二。在金融領域，外灘金融集聚帶持牌金融機構達721家，金融市場交易總額占全市的比例高達70%。

同時，黃浦區高度重視金融科技發展，依託外灘金融集聚帶產業優勢，“十四五”期間重點打造“金融科技”增長極，鼓勵金融科技機構集聚與創新發展，全力服務上海國際金融中心和科創中心建設。

不過由酒店業態改為辦公物業，這並非特例。仲量聯行披露的資料顯示，2014年至今，北京和上海超過40%的酒店資產在出售後改造為其他業態，包括辦公、長租、商業綜合體等。

本次的上海綠地萬豪酒店，由萬豪與業主方綠地簽訂委託管理合同，在委託管理模式下，由前者的團隊對酒店進行管理。

值得一提的是，上海綠地萬豪酒店所屬的綠地海外灘中心項目是一個大型綜合體項目，於2011年完成竣工，囊括3棟超5A甲級寫字樓（金融•A座、辦公•A座以及辦公•B座）、2棟濱江豪宅、1棟5星級萬豪酒店以及一個大型的奢侈品商業中心。

其中辦公部分在竣工後很快售罄，商業客從辦公租售平臺獲知，目前海外灘中心辦公樓有可租和可售辦公面積放出，市場租金行情約3元/天/平方米-5元/天/平方米，銷售行情報價約2萬元/平方米-3萬元/平方米。

資料來源：公開資料，觀點指數不完全統計資料來源：公開資料，觀點指數不完全統計
包括上海綠地海外灘中心在內，具備國企背景的綠地集團在上海每個行政區基本都有開發投資的商辦專案，專案體量大小不一。

董家渡金融城舊事

值得一提的是，由綠地開發投資的同樣位於上海黃浦區的綠地外灘中心項目是目前外灘體量最大的項目，同時也是外灘唯一一個百萬平方米的地標綜合體項目。

地理位置上，綠地外灘中心坐落在上海黃浦外灘金融集聚帶核心區域，是上海重點打造的全球金融中心新地標，與黃浦江對岸的陸家嘴(9.560, -0.25, -2.55%)金融城隔江對望，共同助力上海金融產業的發展。

整個項目占地12.67萬平方米，總建築面積119.9萬平方米，包括4棟甲級寫字樓、7棟總部辦公樓、高端購物中心、七星級酒店、8棟住宅樓等。其中4棟甲級寫字樓分別由300米、240米以及2棟150米塔樓組成。

值得一提的是，於2019年2月，綠地正式接手董家渡金融城項目，隨著改造的推進，綠地將該地塊更名為“綠地外灘中心”。

據瞭解，董家渡金融城由復興地塊、綠地外灘中心專案和南浦地塊共同構成。商業客從黃浦區政府官網獲知，以董家渡周邊區域為代表的空間載體迅速崛起，新建專案漸次完工，積極吸引與功能定位相匹配的金融機構入駐發展，打造金融集聚的新地標。

其中位於董家渡區域的復興地塊，入駐企業包括上海黃金交易所、匯添富基金、海通恒信國際融資租賃、上海國有資本投資、螞蟻集團、北京外企德科人力資源服務等金融機構和專業服務領域企業，區域金融產業集聚效應逐步增強。

作為上海黃浦董家渡金融區的地標專案，綠地外灘中心積極吸引金融機構入駐發展，打造成金融產業集聚的空間載體。

資料來源：公開資料，觀點指數整理資料來源：公開資料，觀點指數整理
基於項目功能定位，入駐企業主要以金融行業為主。據商業客瞭解，目前綠地外灘中心項目入駐的企業包括中國人保(5.180, 0.03, 0.58%)、海通證券(9.120, 0.32, 3.64%)、上海銀行(7.360, 0.04, 0.55%)、國海證券(3.060, 0.03, 0.99%)、中泰證券(6.020, 0.04, 0.67%)、建信人壽、東浩蘭生、邁瑞醫療(292.920, -3.06, -1.03%)等企業巨頭，金融企業彙聚於此。

舉例來說，上海銀行揮金48.5億元購入T2辦公樓；國海證券以13.8億元收購C1辦公樓；建信人壽斥資55.5億元收購T4辦公樓等等。

目前T1辦公樓和T3辦公樓正在積極推進專案的去化，其中T3辦公樓採用靈活租售的形式，接受分層定制租售。T3辦公樓總建築面積約10萬平方米，總高度約240米，50層。

商業客從辦公交易網站上獲知，目前T3辦公樓市場銷售行情約10萬/平方米-12萬/平方米，租金報價約8元/平方米/天-10元/平方米/天，整層面積區間約1900平方米-2600平方米。

據商業客不完全統計，2023年3月，蘭生股份(8.270, 0.06, 0.73%)和外服控股(4.200, 0.04, 0.96%)先後購入綠地外灘中心T3辦公樓的部分樓層和車位元資產，交易價格分別為5.61億元和13.43億元，購買用途均為企業自用，這兩單資產交易為綠地創收了約19億元。

按購置的辦公部分建築面積和交易價格計算，前者購入辦公物業的成交單價約為9.8萬元/平方米，後者成交單價約為9.4萬元/平方米，均低於市場報價。這或與當前商辦資產交易環境有關，同時折價出售一定程度上也能推動綠地實現快速去化，加速資金回籠。

商辦資產與負債

除上海外，綠地在其他城市也有開發投資的商辦物業佈局。

圖片來源：企業官網，觀點指數整理
從官網披露的項目來看，其打造的綠地中心系列產品佈局在包括北京、西安、南昌、山東、武漢、南京、昆明、杭州、成都、蘇州、鄭州、長沙等重點城市。

其中坐落於杭州奧體核心的杭州綠地世紀中心項目，又稱“杭州之門”，是杭州目前建成的第一高樓，於去年9月正式啟用，正在對外出售。據瞭解，該項目全年網簽銷售面積約16.65萬平方米，辦公和商業網簽銷售金額約37.68億元。

資料來源：綠地控股2023年年報，觀點指數整理資料來源：綠地控股2023年年報，觀點指數整理
從綠地控股(1.540, -0.02, -1.28%)2023年年報披露的資料來看，其在辦公和商辦領域的投資佈局非常廣泛，項目分佈在南昌、濟南、武漢、廣州、北京、南京、徐州、淮安、上海、鄭州等重點城市。

就去年全年辦公和商辦物業已售（含已預售）面積來看，南昌、濟南、武漢等城市銷售面積占比位居前列，其中居首位的南昌，達287.72萬平方米。

同時，2023年裡，綠地控股在濟南、南京、長沙、寧波、武漢等地的辦公和商辦業態實際投資額位居前列。從實際投資額圓形圖中可以看出，綠地控股在全國多個城市均有辦公和商辦資產處於開發建設中，預計將陸續為其創造收入。不過，需考慮到這部分資產多數位於二線及二線以下城市，後續去化可能面臨困難。

就近期來看，6月12日，北京通州綠地中央城4號地啟動儀式正式舉行。通州綠地中央城專案包含2#、4#、7#三個地塊，總建築面積27萬平方米，覆蓋超高層、甲級寫字樓、商務公寓、精品商業等多種產品業態，打造總部商務集群全新升級城市綜合體。

此次啟動的4號地塊占地面積21553平方米，總建築面積101613平方米，規劃150米超高層寫字樓、商務公寓、高端商業等。

據商業客瞭解，綠地集團開發投資的房地產項目主要分為住宅和商辦兩大類，其中住宅專案開發完成後基本用於出售。商辦項目除了大部分用於出售外，也有部分保留用於出租及商業、酒店運營。

資料來源：綠地控股財報，觀點指數整理資料來源：綠地控股財報，觀點指數整理
截至2023年末，綠地控股出租物業面積為387.99萬平方米，近幾年這部分資料呈現下滑走勢，這也正說明綠地控股正陸續對外出售用於出租的商業物業以回籠資金。經營上，出租物業整體出租率保持穩定。2023年末，出租率為83.7%，對比2022年底上升1.1個百分點，全年租金收入為14.3億元，同比增長9.83%，從經營資料可以看出，出租物業的資產處置並非是因為經營層面的問題。

酒店物業上，截至2023年末，綠地控股酒店物業客房數為11455間，對比2022年底減少了1419間。除了上文提及的上海綠地萬豪酒店外，可以看到其也正在穩步推進酒店物業的資產處置工作。

對比出租物業來看，綠地控股旗下酒店物業出租率表現欠佳，2023年末出租率為53.4%，全年經營收入17.56億元，同比增長8.93%。

兩者全年帶來的收入分別占綠地控股全年營業收入的0.4%和0.49%，並非其主要營收來源。

資料來源：綠地控股財報，觀點指數整理
資料來源：綠地控股財報，觀點指數整理資料來源：綠地控股財報，觀點指數整理
另外，從企業披露的資料來看，2023年全年，在綠地房地產主業合同銷售金額中，住宅占比47%，對比2022年下滑了8個百分點，商辦項目占比53%，商辦資產銷售金額占比首次超一半，對比2022年上升了8個百分點。值得一提的是，2023年商辦項目銷售收入占比首次超過住宅銷售。

2023年全年商辦資產銷售面積占比達43%，對比2022年上升了7個百分點，住宅項目銷售面積占比為43%。另外，從2020年開始，商辦資產銷售面積和銷售金額占比呈上升走勢。

同時，2023年綠地控股主營業務中，房地產及相關產業收入1845.06億元，同比下滑4.23%，占營業收入的51.21%，營收貢獻位居首位，其次是建築及相關產業收入。

從圖中可以清晰看到，商辦物業銷售面積和銷售金額占比持續走高，商辦資產銷售帶來的收入對綠地現金流的貢獻愈加重要。

從綠地控股財報中披露的資料來看，目前其資金鏈壓力仍較大。

截至今年一季度末，綠地控股的總資產為11969.71億元，較期初略有回升，經營活動產生的現金流淨額為-24.18億元，同比下滑290.93%。一季度，營業收入錄得516.12億元，同比下降34.52%；歸屬于上市公司股東的淨利潤錄得8203.24萬元，同比下降95.88%。

2023年全年營業收入為3602.45億，同比下滑17.28％；歸屬于上市公司股東的淨虧損95.56億元；經營活動產生的現金流量淨額為-20.79億元。

一季度末，綠地控股短期借款335.37億元，對比2023年末上升7.82%；一年內到期的非流動負債622.4億元，對比2023年末下滑8.88%。期末現金及現金等價物餘額為308.6億元，對比去年末下降16.9%。

針對短期借款逾期事項，早前綠地控股在投資者互動平臺上表示將妥善處理相關事項。

據商業客瞭解，資產處置成為房企快速回籠資金的重要方向。結合上文的資料來看，商業客認為促進商辦和商業資產大單去化將會是綠地的重心，也是推進減債工作的重要支撐。

2020年推完二期專案後，高尚領域本已就此沉寂，但時隔四年又掀起一陣水花。

觀點網 近日，因和潤集團破產清算，其持有的上海普陀區近120萬平方米城市綜合體專案“高尚領域”40%股權將被拍賣，起拍價約53.48億元，預計7月8日開拍。

高尚領域專案由李嘉誠旗下長實集團持股60%，負責操盤開發，和潤集團作為小股東持股40%。目前，專案已基本竣工。

早年間，李嘉誠家族在內地資產上的拋售動作頻繁，高尚領域亦幾度傳出被擺上貨架，然而長實系至今並未抽身，反倒是和潤集團因債務被中融信託起訴，導致股權被強拍。

值得注意的是，長和系旗下子公司以優先購買權人的身份，參與了此次破產清算拍賣。

李嘉誠“不賺最後一個銅板”的信條人盡皆知，但對於上海真如副中心的這一項目的尾盤，長和或許另有盤算。

買賣之間

公開信息顯示，高尚領域是長實入滬首個大型綜合專案，源於2006年以底價22億元獲得的上海普陀區真如副中心啟動區A3-A6地塊，建築面積約117萬平方米，集酒店、辦公、居住、娛樂等為一體。但該項目拿地後長期未動工，被部分市場聲音解讀為捂盤惜售。

直到2011年7月14日，長實召開專案啟動發佈會，旗下普陀“真如地塊”、嘉定“南翔地塊”、浦東地塊3個專案同時啟動。針對捂盤說法，長江實業高層回應稱並不客觀，長江實業執行董事趙國雄表示，包括真如地塊在內的3個專案“自動工以來進度令人滿意”。

2019年6月14日，高尚領域A4地塊開盤，1108套房源取證均價90402元/平方米，19#總高23層，層高3.45米；20#總高23層，層高3.45米；21A/B-22A/B總高37層，層高2.97米；23A/B-24A/B總高38層，層高2.97米。前期收穫1181組有效認籌，但據悉整體棄號率超過3成。

第二次入市節點則是2020年4月，當時取證均價為90724元/平方米。二期為A6地塊的348套，共4棟建築，其中2棟總高37層，約81-101平方米2-3房，兩梯四戶，另外2棟總高31層，約158-160平方米4房，兩梯兩戶。

早在2019年底，就有市場消息傳出李嘉誠要接手真如項目少數權益，重回中國市場，到了第二年，市場說法又變成了長實要出售真如專案和北京姚家園地塊。

2019年，針對公司將以估值200億元出售上海高尚領域項目的問題，長實集團企業事務總監班唐慧慈曾回應稱，公司經常有收到不同的出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售專案。

在2020年9月，針對上述專案出售傳聞，長實集團回復稱：“吸引市場注意但並不代表其需要出售相關資產”。

再後來，諸多說法均被證偽--北京姚家園的豪宅專案經歷22年的開發週期後，於2023年獲得預售證；真如項目則是拿地18年，把合作方熬走之後，長實依舊穩坐高臺。

時而坐莊，時而坐閑，真真假假，大小通吃--李嘉誠在魔都佈局的這座陳年尾盤，至今仍在創造收益。

尾盤回鍋

2020年推完二期專案後，高尚領域本已就此沉寂，但時隔四年又掀起一陣水花。

今年3月上旬，上海樓市傳出消息稱，高尚領域有剩餘住宅房源謀求重新取證，知情人士透露，待售房源價格已備案所以無需積分，預計價格重新評估，但基本上是在10萬內的均價，一時間，看房仲介們紛紛打出“真如重回九萬時代”、“重回五年前”的標語。

短短幾天後，3月15日至17日三天，高尚領域三期入市認購，共73套房源，放出的折前均價為9.8萬元/平方米。

儘管所謂的“三期”實際早在2019年就取證，是前期意向客戶資質不合格等問題清退的房源，但還是吸引超260組新客，對應351%認購率，在當下的樓市氣候下熱度不低。

從價格來看，73套“新房”較2019年的一房一價表單價略有上漲約6%，以18#A2002房源為例，當時均價90402元/平方米，對照本次95772元/“，上漲5370元，五年漲幅僅6%，如果考慮四年間房貸利率的差異，時間拉長後的總成本甚至可能有所下降。

分面積段來看，兩房81-86平方米的價格為773-901萬元，96-97平方米的價格為898萬-940萬元；三房98-103平方米的價格為904-1011萬元；四房158-160平方米的價格為1525-1664萬元；一樓複式標準層103-124平方米，地下100-151平方米，4.5米層高，價格為1450-1924萬元。

若與同在普陀內中環去年入市的新盤品尊國際相較，後者均價10.98萬元/平方米，高尚領域這盤回鍋肉也別有風味。

但一位上海置業顧問表示，尾盤之所以是尾盤，戶型方面多少仍有一些硬傷。”李嘉誠一貫的風格，有的人不大能接受。一是沒有陽臺，大面積採用飄窗；二是剩下的房子大部分做不到南北通透，還有部分小戶型是兩房朝北；第三，畢竟是幾年前的房子，裝修上和新房不太好比，中央空調、地暖、新風三大件一概沒有，只有掛式空調加上大白牆，要求高的自住可能要敲掉重新裝。“

他也坦言，儘管有種種不足，畢竟是上海市區內難得一見的現房銷售，且周邊配套高度成熟，”最大的優點就是所見即所得“，所以還是會受到市場追捧。

除了住宅尾盤，高尚領域的商業部分LOVE@大都會近十年間一直”被開業“，目前似乎行將圓滿。

LOVE@大都會整體商業面積超過22萬平方米，其中17萬平方米位於地下，分三期招商。在去年，LOVE@大都會一期商業順利開業，約7萬平方米，主要是沿街的社區配套商業，包括2.2萬平方米的盒馬X會員店、星巴克臻選等等。二三期也在招商中，分別為7萬和8萬平方米，目前商業部分的公共區域已全部建成，預計今年會逐步開業。

選擇與麗水數夢物業達成合作，眾安智慧生活或還考慮到了區位因素。

繼5月與快准車服集團簽訂戰略合作宣佈進軍汽車售後市場之後，眾安智慧生活在近期又迎來了一位新的合作夥伴——麗水數夢物業。

只不過，比起進一步拓展業務範圍，眾安智慧生活這次選擇了從地區發力。

據眾安智慧生活官微，6月13日，公司與麗水數夢物業服務有限公司簽署戰略合作協定，雙方將在物業服務領域攜手提升物業服務水準和創新物業服務模式。

眾安智慧生活用“深度合作”對這次牽手下了定義。據介紹，合作範圍包括但不限於住宅社區、商業物業、辦公樓等不同類型的物業管理。

資源互補的合作

如果說不同領域的企業合作是一種橫向的拓展，同一領域的企業合作可能帶來的就是資源整合與技術互補。從眾安智慧生活與麗水數夢物業的合作範圍來看，這次合作更像是後者。

麗水數夢物業其實是物業行業的新人，成立於2024年3月29日，註冊資本100萬元人民幣，經營範圍包含物業管理；住房租賃；工程管理服務；商業綜合體管理服務等。

雖然是初入戰場，但麗水數夢物業有著麗水數字經濟發展集團有限公司的國資背景。

在資本對物管行業褪去熱情的如今，國資的支持成為了可遇不可求的“香餑餑”，再加上物管行業的住宅市場增量不斷壓縮，城市服務賽道上的對手越來越多，政府資源已經成為部分物企拓展業務的“兵家必爭之地”。

而眾安智慧生活是杭州本土地產企業眾安集團旗下的物管板塊，與大部分上市物企相比，5.58億元的總市值只能算是中小企業，沒有國資“撐腰”的眾安智慧生活在上市之初還引來了“為母公司墊款償債”的猜測。

從這個角度看，資源平臺以及政府助力或許才是麗水數夢物業能夠“站上牌桌”的底氣，也是與上市物企進行合作的主要籌碼。

通過這次合作，眾安智慧生活能夠打開資源通道，深入耕耘麗水區域業務的同時，也為公司往後的業務拓展及長遠發展增添砝碼。

在資源互補之外，合作還需要考慮雙方發展策略的契合程度。

近年來，浙江省麗水市將數字經濟作為麗水經開區現代化經濟體系的核心，意圖打造“集大資料、AI智慧、數位孿生等新一代資訊技術為一體，行業領先的數位化未來工廠”。

麗水數夢物業便是在此基礎之上設立，具備數位經濟與互聯網的技術基因。

“智慧”也是眾安智慧生活的關鍵字。據官網介紹，眾安智慧生活近幾年已從傳統物企向智慧服務轉型，通過資料化、智慧化、機器人(10.480, 0.20, 1.95%)等前沿科技應用，為業主提供更智慧化、更高品質的生活和工作環境。

據合作推文的表述，此次雙方攜手，旨在“通過資源分享、優勢互補，共同推動麗水物業服務行業的創新發展”。一方提供資源與平臺的支持，另一方提供技術與經驗的支撐，合作就在各取所需與互利互惠中展開了。

對母公司的依賴

選擇與麗水數夢物業達成合作，眾安智慧生活或還考慮到了區位因素。

眾安智慧生活深耕浙江省及長三角地區，年報顯示公司的發展重點也放在長三角，業務主要覆蓋範圍為二、三線城市的物業管理。

截至2023年12月31日，眾安智慧生活在二線城市的在管項目為68個，在管建築面積1001.5萬平方米；三線城市5個，在管建築面積81.7萬平方米；其他城市40個，在管建築面積559.5萬平方米。

麗水被包含在“其他城市”中，但仍是眾安智慧生活展開業務的重要區域之一。

2021年起，眾安智慧生活陸續接管了眾安集團在麗水市參與開發建設的香樟灣和江麟邸等社區，在母公司的支持下將業務觸角探入了麗水，為本次合作打下基礎。

如今，房地產行業進入調整期，部分上市物企或多或少都在努力切割與地產母公司之間的聯繫，希望能夠減少極端情況下關聯交易帶來的損失，獨立發展成為企業的主題詞之一。

不過，分拆上市的眾安智慧生活目前仍未企穩，依然需要來自母公司與兄弟公司的協同合作。

2023年上市時，眾安智慧生活發行約1.27億股，每股定價1.08元，每手2000股，所得款項淨額約0.84億元。當日收盤時，眾安智慧生活每股報價1.11元，上漲約2.54％，總市值來到5.63億元。

儘管對比其他上市物企而言眾安智慧生活的招股比較保守，但仍舊沒能抵抗住低迷下行的行業趨勢。

截至今年6月17日收盤，眾安智慧生活報1.08元，上漲11.34％，總市值稍跌至5.58億元，相對恒指52周跌3.61％。

眾安智慧生活的拓展戰略也與母公司眾安集團的發展息息相關。

眾安集團的房地產在售專案主要分佈在浙江省內與長三角多個城市與地區，2014年集團分拆上市的中國新城市(9.760, 0.41, 4.39%)主營業務也集中在長三角二線城市的商業物業。

借助集團專案進入麗水的眾安智慧生活似乎與中國新城市一樣，遵循著眾安集團“立足浙江，深耕長三角”的戰略佈局並逐步推進。

戰略上跟從集團規劃，行動上無法脫離對於母公司的依賴，這或許是眾安智慧生活在合作中用“母公司旗（金麒麟分析師）下有三家上市公司，業務涵蓋物業、地產和商業運營等多個領域，這將為眾安智慧生活的增值服務提供強大的業務協同”作為簽約底氣的原因。

而分拆上市之後，獨立生活的能力才是企業長久發展的重要衡量標準。

據眾安智慧生活2023年年報，其來自眾安集團的在管專案53個，在管建築面積800.5萬平方米，收入1.69億元，占總收入的64.6％；來自獨立協力廠商的在管項目54個，在管建築面積754.1萬平方米，收入8603.4萬元，占總收入比重的32.9％。

2022年，眾安智慧生活來自眾安集團的在管專案41個，在管建築面積683.5萬平方米，收入1.59億元，占總收入的71.5％；來自獨立協力廠商的在管項目53個，在管建築面積590.7萬平方米，收入6763.6萬元，占總收入比重的28.5％。

與2022年同期資料相比，眾安智慧生活來自母公司的項目數量大幅提升，但收入與在管面積的增量不及獨立協力廠商，收入占比結構也在調整當中，“獨立”已被賦予重視。

回看這次簽約合作，眾安智慧生活從母公司手中拿到了麗水的入場券，而深度合作中的路程則需要眾安智慧生活自己摸索，長三角應該只是一個基點。

6月17日，記者從雙龍航空港經濟區住建局獲悉，今年前5月，該區累計銷售商品房704套，面積達10.30萬平方米，同比增長42.08%。

從前5個月的銷售情況上看，銷售面積排在前三的分別是貴陽天瀑學府項目、中南海棠集綜合體以及貴陽花語墅。其中，貴陽天瀑學府專案銷售面積約2.72萬平方米（254套），中南海棠集綜合體銷售面積約1.83萬平方米（134套），貴陽花語墅銷售面積約1.75萬平方米（118套）。

經濟區位于貴陽城東，近年來，依託環城林帶、生態水系等得天獨厚的生態資源，經濟區按照“一核四區、內外雙環、綠網融城”規劃佈局，開展綠美城市建設，讓經濟區形成山、水、城協調發展的格局，成為貴陽市最具生態價值的居住區域。

在為購房者全面開啟生態宜居生活的同時，經濟區也在不斷完善升級公建配套，讓居民的生活更加便利。如今，經濟區已形成公交、城市軌道交通、高速公路、高鐵、航空、城市快速路和城市主幹道為骨架的多式聯運對外交通網絡，出行便利。

截至目前，經濟區核心區域已聚集一大批優質房地產專案。隨著這些樓盤的全面交付，經濟區的人氣將進一步聚集、攀升。

北京巿統計局發布，1-5月，北京巿房屋施工面積10580.9萬平方米，同比下降9.8%，其中住宅施工面積5270萬平方米，下降8.9%。商品房銷售面積373.8萬平方米，同比下降13.5%，其中住宅銷售面積262.7萬平方米，下降16.3%。

*首5月社會消費品零售總額增1%，由降轉增*

1-5月，北京巿市場總消費額同比增長5%。其中，服務性消費額增長9%；實現社會消費品零售總額5769.5億元，在「618」促銷活動提前帶動下，由降轉增，增長1%。社會消費品零售總額中，限額以上批發和零售業、住宿和餐飲業企業實現網上零售額2064.4億元，增長5.4%，比1-4月提高4.1個百分點；按消費形態分，餐飲收入530.7億元，下降2.7%，商品零售5238.8億元，增長1.4%；主要商品類別中，金銀珠寶類、體育娛樂用品類和通訊器材類商品零售額分別增長27.4%、16.7%和11.3%，汽車類商品零售額增長0.2%，其中新能源汽車增長30.9%。

*首5月CPI同比增0.1%，PPI降1.1%

1-5月，北京巿居民消費價格同比上漲0.1%。其中，食品價格下降4.3%，非食品價格上漲0.9%，消費品價格下降1.0%，服務價格上漲1.4%。構成CPI的八大類商品和服務價格「四升三平一降」：教育文化娛樂、其他用品及服務、衣著、生活用品及服務價格同比分別上漲5.5%、4.0%、0.3%和0.3%，居住、交通通信、醫療保健價格同比持平，食品煙酒價格同比下降2.5%。5月份，居民消費價格同比下降0.1%，環比下降0.4%。

1-5月，北京巿工業生產者出廠價格同比下降1.1%，購進價格同比下降0.8%。5月份，工業生產者出廠價格同比下降1.3%，環比下降0.5%；購進價格同比下降0.1%，環比下降0.1%。

據《上證報》報道，樓市「517新政」發布已滿月，利好帶動下，廣州購房氛圍已有所轉變，無論是到訪量還是成交量均有一定程度回升，市場熱度短期內明顯提升。

中指監測數據顯示，5月17日-6月16日廣州網簽套數達5849套，相比新政前一個月網簽5213套上升了12.2%。廣州5月28日發布了落地政策後，日均成交套數持續增加，5月28日-6月16日，共網簽4052套，日均網簽套數202套。從周度數據來看，6月10日-6月16日網簽1565套，創4月份以來周度成交新高。隨著新政利好持續發酵，廣州市場購房需求有望進一步釋放。

近日，市場消息，某宗教機構以14.9億總價拿下上海美呈大廈。

本計畫位於上海徐匯區宜山路軌道運輸樞紐西南側，緊鄰軌道運輸3、4、9號線。

資料顯示，徐匯區宜山路凱旋路綜合客運交通樞紐及綜合開發項目（工程名稱）/美呈大廈（批後名稱），位於徐匯區東至凱旋路、南至宜山路、西至古宜路，北至規劃道路。規劃用地性質為交通設施、辦公室、商業。

根據2013年專案設計方案，工程建造地下3層（含停車庫、商場、地鐵轉乘通道）、地上13層（局部12層）辦公塔樓（含地上4層（局部5層）商業裙樓，首層含公車首末站）。

其中地鐵換乘通道主要位於工程的地下二層內部（局部於地下三層），分別連接9號線宜山路地下二層預留通道介面（工程地下三層）與3號線下方地下換乘通道（已建部分）接口，並在通道內新增一個地鐵出入口（一個地面出入口，並連通本工程地下二層商業樓層）。

工程於2014年動工。 2017年，專案設計主要調整工程內部的公車首末站位置。 2022年11月10日，工程建築定名美呈大廈。

2023年7月，本次設計主要調整內容包括辦公塔樓調整為地上11層，其建築高度降至57.15米，商業裙樓調整為地上4層（局部6、5、2、1層）等。

另據了解，2023年，該宗教機構買家也在上海收購了兩宗項目：

成交項目一同創匯

獲悉，這個外觀全新的物業曾經上過拍賣行，後期被基金公司收購進行改造，後期出售用時近2年，改造及收購成本約4億，最終賣家4.68億元，物業面積6692平方米，出售單價70000和一路之隔的綠地外灘中心12萬相比差了很多，但是勝在位置好，面積小，又是獨棟，總價底最終成交，此前一度報價5.6億。

成交項目二錦和中心

錦和中心位於徐匯區虹漕路68號越界產業園區內，由二樓的裙房及一棟塔樓組成，地上建築面積約32968平方米，地下建築面積約6800平方米。

計畫原址為SVA金星電視機廠，應漕河涇產業升級之勢而變，由上海錦和置業與SVA集團聯手打造，將改造成為國際化時尚商業綜合街區。

據悉，該專案以總價約15億成交價格，成交單價約3.8萬/平方米，在區域內成交價看起來還是具有性價比，租約入住率高達95%,租金5-7元，回報率很可觀。

6月17日，國家統計局發布了《2024年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，數據顯示，5月西安新房價格結束連續14個月上漲，首次出現環比小幅下滑，環比下降0.1%。

美城機構的數據顯示：5月西安新房成交量較去年同期下跌約4%，季增約8%，優於4月市場。 5月西安新房受個別熱銷改善項目帶動(如曲江金茂府、曲江星河灣等)，144平方米以上面積段房源價格上漲，144平方米以下房源價格環比小幅下跌;純改善產品價格堅挺。 90平方公尺以下房源價格較上月下跌0.5%;90-144平方公尺房源價格較上月下跌0.1%;144平方公尺以上房源價格較上季上漲0.1%。相較於去年同期，西安市場整體呈現量穩、價穩態勢。

剛過去的5月，二手房市場較上季下降1%、年減5.6%。根據先前住建部門發布的網簽數據，5月西安存量房(二手房)網簽備案面積89.65萬平方米;其中，住宅網簽備案8498套，面積85.48萬平方米。 6月初，全市二手房掛牌量達18萬套，僅一個月就增加2.2萬套，其中六成為100平方米以下房源，且多為5-10年次新房，掛牌均價1.63萬元/平方米。

業內人士認為，短期內二手房市場仍將以價換量去庫存，價格或將持續回檔。 6月3日，西安樓市啟動「以舊換新」活動。預計在政策推動下，未來一段時間內西安二手房市場成交量可望上揚。

5月9日，西安全面取消房屋限購政策，隨後執行首套房15%首付政策，首套房貸利率也調整至3.55%。從市場反應來看，這套政策「組合拳」對市場情緒形成一定帶動，房企紛紛推盤供貨。據中指研究院西安分院監測，今年1-5月，西安商品房意向登記平台共完成163次項目登記，近2.3萬套房源入市，房源數較去年同期增加17.68%。而從5月盤登記情況看，隨著供貨量加大，搖號項目數量銳減，目前只有2個樓盤需要搖號銷售。同時，中簽率上升，從上月的27.13%升至38.28%。

東方金誠首席宏觀分析師王青認為，去庫存、穩市場是當前房地產政策重要發力點。在新政陸續落地加之房強化行銷背景下，預計後續新房成交量可望回升。而基於因城施策原則，地方房地產政策措施可能仍有進一步加碼空間。

折實呎價12206元高1.8% 周六160戶應市

新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第3B期收票情況理想，發展商再度加推80伙，折實平均呎價12206元，均價較上一張價單高約1.8%。發展商並落實銷售安排，於本周六（22日）首輪發售160伙。

NOVO LAND第3B期昨日公布第3號價單，共80伙，實用面積297至697方呎，折實售價370.26萬至848.21萬元，折實呎價11735至12796元，折實平均呎價12206元，較上周六（15日）推出的第2號價單折實均價11988元，高出1.8%。新地代理總經理陳漢麟表示，第3號價單以高層優質單位為主，希望迎合不同買家需求，故屬原價加推。

累收逾4000票 明截止

該盤自本月11日公布首張價單以來，已先後發出3張價單，合共314個單位。發展商昨日上載銷售安排，抽出其中160伙在本周六進行首輪推售，包括2伙開放式、39伙1房、95伙2房及24伙3房戶，折實售價298.77萬至846萬元，折實呎價11102至12796元，折實平均呎價為11854元。

陳漢麟指出，首輪推售共設A及B組兩個揀樓時段，A組買家須購入最少一伙3房單位，或2至6伙指明住宅單位；B組買家則可購入1至4伙指明單位。他透露，項目收逾4000票，入票客源當中有七成為用家，將於明天截止收票。按首輪發售單位計，超額認購24倍。

NOVO LAND第3B期位於欣寶路8號，由兩座住宅大樓組成，提供769伙，實用面積232至1390方呎，預計2025年4月落成。

其他新盤方面，大鴻輝旗下西營盤德輔道西328號尚逸，於昨日上載樓書，有望最快日內開價。大鴻輝物業總監彭偉雄稱，項目短期內開放示範單位以及公布首張價單，售價將參考同區一、二手住宅物業。

大鴻輝業務策劃及發展經理陳振輝指出，尚逸提供161伙，由開放式至3房，實用面積177至666方呎，當中1房佔92伙或57%；項目預計2025年12月落成。

尚逸料短期開價 攻1房

根據樓書顯示，尚逸全盤共有9伙連平台或連天台特色單位，面積最細單位為5樓C室，實用面積177方呎，開放式間隔，單位外連39方呎平台。而同層A室，實用面積351方呎，2房間隔，連418方呎平台，不過屬雙平台設計，當中約360方呎平台是與單位分開，住戶需要經過公共走廊才能到達該平台。同時，項目不設煤氣供應。

昨日新盤市場錄約16宗成交，龍光集團（03380）及合景泰富（01813）的鴨脷洲超級豪宅凱玥售出5座7樓A室，實用面積2310方呎，4房戶，成交價6468萬元，呎價28000元。

佳明集團（01271）的青衣明翹匯由同一買家連購2伙3房戶，合共成交價3060.5萬元，單位為2A座28樓A室與同座32樓A室，實用面積分別755及754方呎，成交價1514.4萬及1546.1萬，呎價20058以及20505元。

資深投資者「舖王」鄧成波家族再大幅蝕讓散貨，新近以6250萬元售出佐敦廟街及西貢街單邊全幢舊樓物業，持貨超過7年賬面勁輸3250萬元。

市場消息指出，佐敦廟街156至158號全幢物業，坐落廟街及西貢街單邊，樓高6層，地下為商舖，1至5樓為住宅，總建築面積約8341方呎，早前以意向價約1.06億元放售，最終大劈價4350萬元或41%，以6250萬元成交，呎價約7493元。物業連租約，月租收入約20.5萬元，買家可享3.9厘租金回報。

該物業由資深投資者「舖王」鄧成波家族於2017年5月以9500萬元購入，持貨逾7年，賬面蝕讓3250萬元，貶值34.2%。

市場稱，深水埗鴨寮街173至175號地下B舖，建築面積約702方呎，去年底起以4000萬元放售，最終以1980萬元沽出，呎價約2.82萬元，累積減價2020萬元或50.5%。據悉舖位分間出租予3個不同租客，月租共10.75萬元，租金回報約6.5厘。

上述舖位原業主於2012年9月斥資3080萬元入市，賬面虧損1100萬元，舖價近12年間貶值35.7%。

旺角商廈金鑽璽全層蝕本價放售

另外，中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事馬振順表示，旺角彌敦道703號銀座式商廈金鑽璽10樓全層，建築面積約1975方呎，原以意向價約2300萬元放售，呎價約1.16萬元。

據了解，業主於2012年8月以3476萬元一手買入，現以蝕本價的1176萬元放賣，而且價格可再商議。同時，單位以每月約6.6萬元招租，呎租約33.4元。該單位曾由會所租用數年，當時月租約9萬元。

為借助私人市場的資源和力量增加房屋供應，政府2020年推出土地共享先導計劃（土地共享），共接獲7宗申請，當中由新地（00016）於2021年提出的元朗蠔洲路項目，規劃署向城規會提出改劃相關的大綱圖，並於周五（21日）由城規會討論，包括把土地共享個案的範圍改劃為「住宅（甲類）1」及「住宅（甲類）2」等地帶，預計共可興建7幢住宅樓宇，共提供約3129個公私營住宅單位，供約8384人居住。

料涉3129伙 供8384人住

新地提出前述土地共享項目位處蠔洲路近東成里，鄰近博愛醫院和山邊村，分南北兩部分，北面地盤屬於公營房屋發展用地，南面部分為私營房屋。

規劃署建議，修訂《南生圍分區計劃大綱圖》，把蠔洲路項目的北部地盤，由「住宅（丁類）」改為「住宅（甲類）1」地帶，當中約2.1公頃土地用作興建4幢28層公營房屋樓宇，樓面面積約102.37萬方呎，住宅部分提供1868個平均面積約531方呎的公營房屋單位，供約5231人居住，另設有一些「政府、機構或社區（GIC）」設施，包括長者鄰舍中心以及家居照顧服務隊（體弱個案）等。

南面地盤則用作私營房屋發展，涉及3幢29層（另設1層地庫停車場）私人住宅樓宇，附設幼稚園和公共交通交滙處等，總樓面面積約56.43萬方呎，預計提供1261伙，平均面積約428方呎，可供3153人居住。

規劃署指出，方案已經在今年3月諮詢八鄉鄉事委員會和元朗區議會，整體意見大致支持改劃建議，惟關注大綱圖的改動可能對該區交通的影響。城規會周五將作出審議，若同意的話會成為首個進入法定規劃程序的土地共享項目，包括修訂大綱圖，並讓公眾提交申述。

租務市場進入傳統旺季，美聯物業追蹤全港143個著名中小型私人住宅屋苑租務成交編訂的「租金走勢圖」今年5月平均呎租（實用面積加權計算．下同）約36.37元，創2019年12月後逾4年（53個月）新高，按月升約1.2%，已經連漲3個月，共進賬2.11%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，第二季租務旺季重臨，有部分內地生提早來港覓租盤，加上外來專才來港工作居住，帶動私人住宅租金持續攀升。

十大屋苑全升 黃埔花園最勁

最新的平均呎租，較去年5月的34.56元，按年高約5.24%；以今年首5個月而言，平均呎租在頭兩個月下跌後，3月起連環向上，首5個月累積錄得1.54%的升幅。

劉嘉輝指出，樓價雖然在撤辣後止跌回穩，但今年內「美聯樓價指數」仍累積有約2.15%的跌幅，租金明顯向上，導致「租金升、樓價跌」的背馳情況進一步擴大。

該行統計的十大屋苑，今年5月平均呎租全數較4月上升，以紅磡黃埔花園升勢最凌厲，按月狂飆約7.9%，至5月的38.1元。尚有兩個屋苑錄得逾5%的按月升幅，包括單月漲5.8%的將軍澳新都城，最新平均呎租為40.2元；鰂魚涌康怡花園以5.4%按月漲幅緊隨其後，平均呎租為37.4元。

至於鐵路沿線的屋苑，除前述黃埔花園有7.9%漲幅外，較標青的包括大埔新達廣場，5月的平均呎租為36.8元，按月揚升7.3%。

私人住宅租金回報率企穩3厘以上，中原地產最新數據顯示，中原城市租金回報率（CRI回報率）報3.09厘，按月微跌0.01個百分點，連挫兩個月共0.03個百分點，惟回報率超過4厘的屋苑，則不跌反升，由3月的2個，大增兩倍，至4月有6個，其中紅磡黃埔新邨回報率最高，達4.72厘。

今年4月的CRI回報率為3.09厘，連跌兩個月，中原地產研究部高級聯席董事楊明儀說，2月底撤辣後，3月及4月樓價升勢明顯，同期租金升幅相對較小，影響回報率連續兩個月回軟，但仍企穩3厘以上。

楊明儀認為，租務旺季提早來臨，近期租金穩步向升，樓價卻出現調整，展望CRI回報率快將止跌回升。楊明儀指出，今年4月H按（HIBOR）息率為4.125厘，同期CRI回報率較H按息率低1.035個百分點，H按息率連續第20個月高於CRI回報率，惟由於短期CRI回報率有望微升，與H按息的差距可能逐步收窄。

黃埔新邨達4.72厘冠絕

中原地產統計的138個成份屋苑中，今年2月有10個屋苑的租金回報率達4厘以上，3月大減至2個，惟4月則反彈2倍至6個。其中紅磡黃埔新邨以4.72厘最高，按月升0.22個百分點，連續兩個月屬回報率最高的屋苑，其次是沙田河畔花園，報4.44厘，按月上揚0.5個百分點。

至於十大二手屋苑，則以荔枝角美孚新邨回報率最高，最新達3.93厘，進一步逼近4厘，按月升0.04個百分點。

將軍澳區上半月交投淡靜，未及90宗成交，當中逾2成更為蝕讓沽售，當中日出康城MALIBU月內暫錄5宗成交全數蝕讓離場，最新沽出的低層2房，6年貶值1成。

市場消息透露，日出康城MALIBU的3B座低層D室，實用面積546平方呎，屬2房連梗廚間隔。買家為上車客，心儀單位內籠企理，而且屋苑樓齡新，故決定加快入市步伐，議價後以700萬元轉手，呎價12,821元。業主於2018年4月以778.8萬元入市，因見樓市前景難料，最終止蝕離場，持貨6年轉手帳面蝕78.8萬元，期內樓價貶值約1成。

君豪峰2房 6年蝕讓397萬

另外，同樣於2018年入市的鰂魚涌君豪峰高層F室，實用面積451平方呎，2房連儲物房間隔，用家議價至802萬元承接，造價較銀行網上估價高約4%，呎價17,783元。惟原業主於2018年6月以約1,198.6萬元購入，單位於6年間轉手，帳面虧蝕396.6萬元。

至於白石角嘉熙5座中層D室，實用面積502平方呎，園景2房，業主早前以700萬元放售，獲外區客議價30萬元，以670萬元成交，呎價13,346元。原業主同樣於2018年入市，買入價為921萬元，6年間單位樓價貶值近3成，帳面損失251萬元。

市場觀望氣氛濃，二綫屋苑造價偏軟，再度失守400萬元心理關口，粉嶺中心2房戶以398萬元沽，售價較網上銀行估價401萬元相若；另上水名都2房更以蝕讓價368萬沽出，售價亦為今年低價。

粉嶺上水區本月暫錄約30宗買賣成交，較上月同期跌約3成，交投減，部分單位造價出現掉頭回落。市場消息指，粉嶺中心G座中層4室，實用面積368平方呎，2房間隔，剛以398萬元沽出，呎價10,815元，售價較網上銀行估價401萬元相若。原業主於1996年以168萬元購入，持貨28年帳面獲利230萬元，單位升值1.4倍。

上水名都2房售368萬 今年低

同時，上水名都1座低層C室，實用面積369平方呎，原則2房間隔，剛以368萬元沽出，呎價9,973元。售價為同類今年低價，較2017年398.8萬元購入價下跌30.8萬元或貶值8%。

另外，元朗區方面，消息指，寶城洋樓高層C室，連401呎天台，屬遺產盤，實用面積473平方呎，叫價420萬元，現以300萬元沽出，勁減120萬元，呎價6,342元。原業主於1973年以7.16萬元購入，持貨51年帳面升值41倍。

其次，元朗單幢樓更出現1字頭成交，美聯物業區域經理翟安暉指出，安寧大廈低層F室，實用面積228平方呎，1房間隔，叫價180萬元，現以160萬元易手，減價20萬元，呎價7,018元，售價較對上一個成交單位急挫約4成，該單位為低層C室，於2023年8月以300萬元轉售。新買家為區內客，打算增持單位作收租用途，單位市值租金約8,000元，以購入價計，租金回報率約6厘。原業主於1988年以14萬元購入，持貨36年帳面獲利146萬元，單位升值10.4倍。

有業主趁樓市氣氛好轉放售旗下物業，元朗錦田公路211號獨立地段全新別墅最新推出招標，意向價約8,500萬元，呎價約1.8萬元，將於8月20日中午12時截標。

地盤逾1.6萬呎 可公司模式出售

獲委託為獨家代理的第一太平戴維斯（香港）指，物業地盤面積約16,603平方呎，實用面積約4,778平方呎，花園/前庭面積約9,610平方呎，現亦物業以股權轉讓方式出售。項目由2幢2層高獨立別墅組成，每幢別墅均配有4間房（當中3間為套房），並設有獨立電梯。據資料顯示，物業由蜆殼電器控股 （02382） 主席兼行政總裁翁國基及相關人士持有。

第一太平戴維斯副董事總經理及九龍銷售部主管蕭兆新指，物業鄰近四季名園及四季雅苑，約10至15分鐘車程可前往皇崗及深圳灣口岸。同時，物業非常適合家族兩代同堂同住，是區內罕有的豪宅項目，現時亦提供有議價空間。

過去數年，政府持續釋出中環的商業地供應，計入近期及未來即將落成的商業項目，中環一帶新增的商業樓面將逾300萬平方呎。

中環及金鐘一帶商業地供應罕有，但近年政府持續推出商業項目，及透過遷搬區內政府設施，以釋放中環的商業地，增加區內新增商業樓面。如單計區內4個於近期及即將落成的商業重建項目，已合共涉及約305.7萬平方呎商業樓面供應，當中以恒地 （00012） 勢力最大。

海濱3號地 分2期發展

前身為美利道停車場大廈，由恒地於2017年中以約232.8億元投得項目，已重建為The Henderson。項目最新已入伙，並獲首批租戶進駐，現為36層高甲級商廈，總樓面面積約46.5萬平方呎。

另外，同系的大型海濱商業地則料於未來數年落成。恒地於2021年以約508億元、每平方呎樓面地價約31,463元投得中環新海濱3號用地，為本港歷來總價最貴地王。而發展商於2022年已經向城規會申請發展3座樓高6至10層的建築，以用作綜合辦公室、商業及零售發展等用途，總樓面面積高達約161萬平方呎，方案亦已於去年獲城規會批准申請。據發展商最新中期報告，項目計劃分2期發展，分別料於2026年第4季及2032年第4季落成。

至於鄰近的長實 （01113） 旗下長江集團中心二期，則料今年落成。項目原為和記大廈，重建後樓高為41層，總樓面面積約55萬平方呎，標準樓層面積約1.73萬平方呎。

嘉咸街地 料2025年底竣工

而由永泰 （00369） 、資本策略 （00497） 及市建局合作的中環嘉咸街地盤C，亦將重建為甲級商廈、酒店及零售的項目，涉及總樓面面積約43.2萬平方呎，預計於2025年底竣工。

該帶未來亦有4幅商業用地待推，當中中環新海濱1及2號用地有待推出，而位於金鐘的金鐘廊重建項目，曾納入上個財政年度（2023年4月至2024年3月）的賣地表內，惟最終未有推出。項目位於港鐵金鐘站上蓋，佔地約9.6萬平方呎，總樓面涉近100萬平方呎，於2014年已獲規劃署展開重建規劃研究，政府在去年初公布推出時，用地估值高達225億元。

此外，金鐘未來潛在的大型商業用地供應，亦涵蓋高等法院重建項目，總樓面面積亦達約150萬平方呎。

樓市宣布撤辣後迎來小陽春，有專家預料，今年全年一二手私人物業成交宗數約5萬宗，對比2023年按年升約16%。星島早前進行「港人置業意向」問卷調查，發現未置業人士買樓意欲上升，觀察過去26個月樓市數據，專家指，由於樓價累跌25% ，「明顯見到平盤很快被市場吸納。」

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明表示，樓市宣布撤辣後迎來小陽春，3月物業估價，對比去年第4季上升70%。參考該行住宅樓宇一二手買賣成交數據，疫情時2019至2020年逾5.9萬宗，2021年成交量更是達到近年高位，升至74297宗。

黎劍明指，市場原本憧憬開關後，為樓市帶來升幅，然而美國多次加息，令2022年至2023年整體成交量大幅下跌。

明年美國料減息樓價升10%

事實上，2022年至2023年美國加息共11次，累達5.25厘，2022年買賣成交宗數按年大跌近4成，降至45050宗，2023年更跌至43002宗。然而今年宣布撤辣後，今年首5個月成交量達23920宗，其中4月份的成交量達8551宗。黎劍明預計，今年全年成交宗數約5萬宗，按年回升約16%。

樓價何時回升，他認為始終要看美國減息步伐，年初市場預計美國會逐步減息，然而現時一次未減，下半年市場都較悲觀。由於今年11月美國大選，最壞打算是美國今年內不會減息，若果成真，他估計香港樓價恐在下半年再跌約5%。

過去26個月樓價累跌25%

過去26個月內，港樓價累跌了25%，市面樓價500萬以下樓盤，迅速被市場吸納。他指出，若今年底樓價累跌至3成，這會是一個樓價反彈指標，「投資者會接貨，即使連租約的盤，應該也會賣得不俗。」

他坦言，對樓市不會看得太淡，「假如今年減不到息，就會累進到明年再減，對樓市會更有衝擊力，反彈力會更加有力。」假設明年減息3次，每次減息0.25厘，累積減息1.25厘，他預料樓價明年最少有10%以上升幅。

太古城租金回報3.5厘

「如果到時真的減息才打算換樓，就太遲了！到時投資者會全部立即衝晒出來！」

黎劍明指，當按揭息率下調，存款息率亦會相應下跌，租金回報率就會隨之向上。現時太古城樓價跌穿1000萬，租金回報率約2.7厘左右，但當太古城租金回報升至3.5厘，他相信樓價或已見底，「租金回報有3.5厘，對投資者有一定吸引力，市場會轉為買樓收租，不會再放錢在銀行。」