近期房價表現驚人的台中市西屯區，豪宅租金價格同樣亮眼。根據住商機構觀察實價登錄，位於七期的「寶輝一品花園」中古豪宅6樓戶，以月租金20萬元成交，刷新台中豪宅租金天花板。業界認為，台中市4,000萬元豪宅限貸令緊箍咒尚未解禁，豪客「以租代買」，寧可付高額租金入住，帶動七期豪宅租金行情攀升。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，該豪宅為品牌建商興建，且位處七期正蛋黃區，地段優勢不言可喻，租金價格持續高漲。

根據實價登錄，台中市截至今年6月止，共有5筆租賃總價突破10萬元交易，全數位於西屯區；其中，七期「寶輝一品花園」6樓戶總坪數約253.8坪，月租金以20萬元成交，換算租金單價約787元，創下有實價登錄以來，台中市住宅租金總價最高紀錄。

賴志昶指出，目前政府打房劍指高總價住宅，豪宅買氣較顯低迷，讓在地豪客「以租代買」，寧願付上高額租金入住。

台灣在銀髮養生宅的軟硬體規畫上，已成為不少國家專程來台觀摩學習的國際舞台，近年新加坡國立大學的研究員、房地產開發商，更是紛紛來台取經，新加坡Scion Group集團負責人謝文華直言：「台灣的銀髮住宅，領先新加坡至少有20年！」現在新加坡已經是全世界人口最快速老化的國家之一，台灣是最佳的學習標竿。

兩國人口老化速度相似

新加坡人口老化速度與台灣非常相似，2030年將有25％以上人口超過65歲，獨居老人至少8萬人，儘管新加坡政府已積極推動BOL創新長照政策，由政府承擔開發成本，以招標方式，吸引私人企業或非營利組織進駐經營管理，以解決私人企業資金相對不足的痛點，用活躍老化來取代醫療照護，用預先關注健康來防範失能，讓長輩的老後生活更加有尊嚴和價值，也值得台灣學習。

兩度來台考察的新加坡國立大學研究員謝慧嬋指出，台灣的老化趨勢與新加坡相似，預計2030年，二者將有近四分之一的公民年齡在65歲及以上，因此對樂齡住宅的發展需求旺盛，也造就台灣充滿活力的銀髮宅市場及許多創新模式，主要有三個特點，新加坡可以學習和借鏡。

首先，亞洲的一些老年生活發展計畫被概念化為村莊、度假村或飯店，以支持老年人安享晚年，例如台灣的「潤福生活新象」，適合基本上獨立的老年人，這類住宅提供廣泛的休閒和運動活動，旨在增強健康並讓老年人享受晚年，主要特點是熱情好客和關懷，「潤福生活新象」的理念，是像照顧自己年長的家人一樣照顧居民，這種旨在讓老年人享受退休生活的住房方法，在新加坡尚未開發出來。

其次，一些老年住宅預留跨世代的住房空間，台北市「陽明老人公寓」即出租房間給老人和大學生，租金價格實惠，學生為回饋社區，積極參與老年人活動，例如健康甜點烹飪和數位研討會；新北市中和「樂陶居」整個社區採青銀共居，並歡迎各年齡層的家人與年長的家人一起生活。

台灣照護服務 軟硬兼施

第三個特點，是住房設施滿足各種照護需求，例如台北市「中山老人住宅」以及服務中心，是為鄰里長者提供長者住宿、失智日間照顧及家訪的三合一設施，將服務擴展到社區的老年人可以使服務提供者能夠以更大的規模運營，提供更多的人力和資源，並透過規模經濟降低成本，這是新加坡可以受益的模式。

新加坡和台灣都同樣面臨照護人力短缺的挑戰，但新加坡房地產開發商的行動力、執行力，也相當積極，銀髮宅、照護和服務人力等軟硬體，都同步師法台灣，新加坡Scion Group集團觀察到台灣的輔具不但專業、多樣化、智能化，因此多次來台考察取經，更積極與國立台北護理健康大學洽談合作，希望進行長照和照護專業人員的跨國培訓和交流。

囤房稅2.0下月即將上路，建商豪宅餘屋面對4.8％重稅來襲，啟動餘屋出清。房仲業者統計，自去年9月囤房稅2.0政院通過以來，建商持有逾五年的億級豪宅餘屋交易，以屋齡已13年的信義計劃區豪宅「皇翔御琚」共五件最多，「ONE PARK TAIPEI信義聯勤」有四件，「西華富邦」、「冠德信義」、「華固名鑄」各有三件建商餘屋售出。

據最新實價登錄顯示，皇翔御琚8樓戶今年5月自然人以約總價約4.17億元無貸款買下，單價約每坪207萬元。皇翔御琚2014年前曾創下每坪291萬元高價，早年成交價多在每坪260萬元以上，2018～2019年間成交單價約在每坪220萬元，近一年來成交單價區間則約落在每坪206萬～222萬元。

房地產業者觀察，相較近年房價大漲，主要多由小宅及標準住宅產品領漲，而豪宅產品單價波動相對有限，過去持惜售心態、銷售多年的豪宅，因應囤房稅未來將提高建商餘屋持有成本，加速出售動作，近期豪宅交易案例，成交單價大多落在同社區的中低水位，成功吸引買家目光。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，囤房稅2.0去年9月行政院會通過、送交立法院審查，今年7月將實施，由於房屋稅的課稅標準，與屋齡新舊、路段、樓層高低等因素連動，因此地段佳的大坪數豪宅，在稅基高的情況下，受囤房稅2.0的影響更深。

滿五年未出售的建商餘屋房屋稅達4.8％，屋齡五年以上中古豪宅餘屋，對重稅幾乎避無可避；囤房稅2.0上路後，每年單戶房屋稅恐拉高到250萬至300萬元，建商趕在新政上路前，盡可能減少餘屋存量，以樽節往後持有成本。


囤房稅2.0 7月上路 建商在手豪宅 交易增溫
經濟日報

「囤房稅2.0」7月上路，惟據實價登錄資料顯示，去年9月「囤房稅2.0」修法以來，北市建商持有逾五年的億元級豪宅交易有18筆，以屋齡13年的「皇翔御琚」五筆最多，每坪成交價落在206萬至222.4萬元。

今年7月起，滿五年未出售的建商餘屋，房屋稅將以最高稅率4.8%課徵。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，屋齡五年以上成屋豪宅，重稅幾乎無法避免。

張旭嵐指出，這類百坪以上的指標豪宅在「囤房稅2.0」上路後，每年單戶房屋稅恐拉高到250萬至300萬元，若業者趕在新政實施前減少手中餘屋存量，將能樽節往後的持有成本，帶動近來交易增溫。

資料顯示，去年9月至今台北市建商持有逾五年億元級豪宅中，以「皇翔御琚」的五筆交易最多，該案每戶總價在2.98億至6.62億元。

逾9萬坪頂級辦公室於2027年出租，預期一年將帶來50億穩定租金收入

信義計畫區最大壽險包租公將換人當。南山人壽董事長尹崇堯19日表示，其信義計畫區的新商辦將陸續完工，2027年在信義區南側將新增逾9萬坪頂級商用辦公室可出租。若以目前信義計畫區頂級商辦租金來推估，預期一年至少可為南山人壽帶來約50億元的穩定租金收入。

南山人壽19日舉行股東會，尹崇堯會後受訪時表示，南山人壽持有的信義計畫區部分商辦，將陸續在2026年至2027年完成，像信義區公所A26案預計2026年完成，世貿三館A21預計2027年落成，屆時包含南山廣場，2027年在信義區南側會有逾9萬坪的頂級商辦可出租。

尹崇堯分析，信義計畫區南側是北部頂級商辦很重要的基地，為讓國際企業進駐，正規劃租客互動與公設組織，讓國際企業有群聚效益，三棟大樓間可互相支援。

南山人壽表示，其在信義計畫區南側的頂級商辦廊帶主要有四棟大樓，包含南山廣場、A21、A26、南山人壽總公司所在的南山金融中心，因南山金融中心並未對外出租，A21、A26預計完工後可出租坪數約6.3萬坪，加計南山廣場可出租總坪數超過9萬坪。

據南山人壽財報顯示，去年南山人壽投資用不動產租金收益約44.3億元，第一季租金收入約11.3億元。2027年南山人壽有超過9萬坪頂級商辦要出租，若以目前信義區頂級商辦大樓每坪租金4,500～5,000元來推估，在租滿、不考慮屆時2027年租金漲跌情況下，初估可為南山人壽一年多增加至少50億元的租金收入。

南山人壽近年積極投資信義計畫區不動產，在信義計畫區將擁有超過1.4萬坪土地面積，在信義計畫區內的四棟商用樓地板面積（含商場及辦公），總坪數約13.6萬坪，預估可超車富邦人壽，躍升為信義計畫區壽險第一大地主及包租公。

至於今年的不動產投資計畫，尹崇堯透露南山不會「縮手」。在央行3月升息半碼後，壽險不動產最低投報率拉高到2.97％，要在台北市找到好標的不容易，今年仍有投資新不動產，如台南的化學倉庫。


南山搶當信義區A辦包租公 董座尹崇堯釋出不動產利多
經濟日報

南山人壽昨（19）日舉行股東會，股東與媒體關注，潤成入主南山人壽13年，何時才能推動上市櫃，董事長尹崇堯回應，上市櫃是南山重要的目標和里程碑，須和利害關係人妥適溝通、取得諒解與共識後才能推動，「短期內沒有具體時程表」。

尹崇堯並釋出不動產利多，2027年在信義區南側將會有超過9萬坪的A辦可以出租。

對於南山上市的時程，潤泰集團總裁尹衍樑透露「尚在討論」階段，顯示該公司正鴨子划水，推進上市案。至於對於南山上市的信心，他則低調的說「難以回答」，顯示他仍希望把公司經營的主導權交給董座尹崇堯，無意干涉。

尹崇堯昨天會後接受媒體聯訪，媒體關注與勞方取得委任承攬等業務制度及勞退提撥等共識，是否為南山上市的必要條件，尹崇堯坦言，公司和業務員間契約屬性問題一直沒有得到終極解答，此議題牽扯複雜，包括整體業務制度改革及變化，若內部和工會在合約屬性上要討論或業務制度要變更，需要花一段較長時間進行規劃。

尹崇堯進一步說明，「在這當中有一些是、有一些則不一定是南山人壽上市法定必然要件，但上市要和樂、得到所有人祝福，和大家一起分享成果」，就算很多內容不一定是上市必然條件，依舊希望能平順推動。

至於上市與接軌時間是否有關，尹崇堯回應，依內部試算，2026年接軌沒什麼問題，南山並沒有單純因接軌需填充資本而上市的需求。

央行3月升息後，壽險業不動產投報率門檻拉高至2.97%，尹崇堯昨天表示，目前投報率的要求確實比較高，要在台北市找到比較好的標的並不是很容易，但不動產仍是重要的資產配置，南山人壽今年也做了一些不動產投資，包括台南成功化學倉庫；今年也陸續處分一些績效收益不佳的不動產，包括基隆八堵的倉庫。

尹崇堯透露，南山在信義區部分商辦將陸續在2026至2027年完成，像信義區公所、A26案預計2026年完成，世貿三館A21預計2027年落成，屆時包含南山廣場，2027年在信義區南側將會有超過9萬坪的A辦可以出租。

南山人壽在今年2月重返投資型保單市場，尹崇堯指出，截至今年5月，南山人壽投資型商品銷售已突破百億元、達105億元，今年下半年希望能「加倍」。以此推估，南山今年全年的投資型保單銷售力拚突破300億元。

人工智慧（AI）狂潮來襲，科技大廠興建算力中心、數據中心等大型商用不動產需求出籠，帶旺國內商用不動產市場熱度，包括北市內科舊宗段千坪土地近期銷售，台北自來水事業處（北水處）位於公館逾萬坪商辦大樓也啟動招商。

據信義全球資產資料顯示，2018年以來，台北市內湖科學園區500坪以上土地累計交易金額達202億元，其中近七成交易量集中在潭美段、舊宗段。信義全球資產公司總經理林三智分析，有較多土地供給的北市舊宗段、潭美段，緊鄰內科、也近南港，未來還有捷運環狀線東環段的交通建設加持，吸引產業進駐。

林三智舉例，以舊宗段來說，去年緯創斥資62.5億元在舊宗段土地興建新總部大樓，今年將再投20.84億元取得潭美段五小段土地之地上權，顯示企業主在潭美段、舊宗段已有群聚效應產生。

林三智強調，AI時代來臨，企業主擴廠、整合各事業體的企業總部需求浮現，但這波商辦需求潮對大樓軟硬體配置、格局規劃有高規格或特殊性要求，相較於買成屋再重新裝潢，這波企業主對商辦需求多傾向「購買土地自建」，或按照企業所需打造客製化商辦大樓。

林三智表示，目前銷售中的內科企業總部土地，面積高達1,170.67坪，位於舊宗路一段、新湖路二段街廓，地段精華，全案開價約25.16億元、每坪土地單價約215萬元，已有許多企業主、開發商洽談。

此外，台北自來水事業處位於公館逾萬坪商辦大樓啟動招商；負責的世邦魏理仕專案團隊指出，地上10樓之公館大樓位於北市思源街與汀州路交叉口，預計2026年啟用，該案樓地板面積逾萬坪，步行至捷運公館站僅3分鐘，交通便利，且是黃金級綠建築、候選銀級智慧建築，符合並落實ESG永續理念。

林三智表示，AI產業蓬勃發展，將讓商用不動產投資熱潮升溫，可客製化打造的土地或商辦大樓，將吸引高科技企業、傳產、大型開發商以及有投資置產需求的高資產企業主進場評估。

財政部今晚正式對外宣布，財政部督導8大行庫今（19）日開會研商並針對人頭戶、貸後轉租及自住切結書等三項措施予以盤點精進規劃。

財政部進一步說明，今日會議除討論公股銀行與相關部會共同合作，透過政府資料勾稽查核貸後出租情事外，並就精進公股銀行辦理青安貸款之貸前徵審、貸後管理及稽查三大面向，獲致共識如下：

一、有關貸前徵審方面，於撥貸前覈實查核，審視是否屬投資客及人頭戶申貸可能行為模式與態樣，將徹底落實銀行公會函頒「防範投資客炒房及人頭戶申貸機制」相關規定。

二、就強化貸後管理及稽查方面，精進措施包括但不限於檢視建物謄本是否有所有權不得移轉之預告登記，或設定次順位抵押權予第三人等謄本查核、不動產購價回查暨貸後繳款查證機制等。

三、對於新貸戶將徵提自住切結書，明訂若違反規定，將終止利息補貼，返還自違規事實發生日已撥補之補貼利息，並重新核定貸款條件。至舊戶貸後管理，則依個案情形，依規酌情處理。

財政部表示，上開管理機制並不會影響購屋自住未轉租的借款人權益，並強調青安貸款旨在協助無自有住宅家庭購屋，將持續督導公股銀行落實徵授信審核、貸後管理及加強稽查，以確實符合青安貸款政策目的。

台股今大漲逾400點，指數突破23,200點。房仲表示，這波股市從去年到今年6月19日大漲9千點，股民與大股東獲利滿滿，市場已經有股房連動跡象，房市正迎來35年最強股市資金行情。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，股市大漲對於房市往往有帶動信心的效果，更帶來資金買盤，這波帶動指數上揚的要角包括晶圓大廠與科技業，更是台灣股民最愛的公司，連老牌的 ETF 0050都衝到187元，不少股民身家也跟著同步走揚，過去一年資產階級已經享受到股房雙漲的好處，台股資金也有機會轉換成支撐房市的重要動能。

他表示，1987~1989股市大多頭，股市從1千餘點漲到1989年收盤9,600餘點，當時台北市房價也隨之大漲，不過隔年股市重挫五千點，到2019年以前只有金融海嘯後隔年出現一波3,000餘點的漲勢，台股萬點一直成為一個難站穩的天花板。

不過2019年台股站穩萬點後，不斷有題材股翻倍上漲，2019年全年大漲2,269點，2020年上漲2,735點，2021年上漲3,486點，之後獲利回吐2022年下跌4,081點，但2023年上漲3,793點，2024到六月中台股更一舉突破2萬3千點，半年大漲超過5千點，有參與投資的股民、ETF的投資人甚至是國人的勞退基金等，都享受到股市大漲帶來的果實，預售案場也逐漸看到股市投資獲利的買盤。

曾敬德指出，股市不僅僅是房市信心與資金動能，更成為新一代的買屋策略重要參考，以前都是跟著重劃區、捷運站等重大建設發展，現在則是跟著科技業擴廠區域購屋置產，現在許多區域都出現複製竹科經驗的話題。

據實價登錄資料顯示，近五年台北市12行政區預售屋及中古屋的大樓房價漲幅中，新屋市場，以大同區的預售屋大樓房價漲最多，五年漲幅近七成；中古屋方面，南港房價以大漲30%居首。

而信義區與中正區則是預售屋及中古屋的均價漲幅都名列前五，中古與預售房價齊漲。

比較台北市2020年第1季與2024年第1季的預售屋房價漲幅，大同區房價漲幅最多，高達67.1%，且2024年第1季每坪均價也高達116.4萬元。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，大同區為台北市開發較早的區域，各項生活機能皆成熟，不過素地稀少，新建案多以都更或危老為主。

另外，陳金萍指出，近年台北市政府積極推動西區門戶計畫，且有台北雙子星等開發案加持，不少建商看好區域未來發展，積極推案，與同樣位於西區門戶計畫中的萬華區相比，大同區居住環境相對單純，交通便利，帶動購屋需求，讓預售屋房價跟著水漲船高。

觀察台北市12行政區，信義區及中正區不僅拿下預售屋大樓漲幅的第三、四名，中古屋大樓漲幅也分別占據第五和第二名。

信義、中正兩個行政區的預售屋大樓每坪單價五年漲幅突破五成；而中古屋受預售屋拉抬也有明顯推升，房價從7字頭上升至9字頭，漲幅都超過兩成以上。

台南市地政局今辦理今年首次市地重劃抵費地及區段徵收剩餘可建築土地聯合標售，共18標18筆土地，標售總底價34.57億餘元，結果標出12筆，標售總金額43.53億餘元，平均溢價率37.41％，其中最受矚目的中國城及運河星鑽地區土地都標出，不過，每坪約120萬元，創台南市有地最高標售紀錄。

地政局指出此次標售的麻豆工業區、九份子、永康新設鹽行國中及附近地區、中國城及運河星鑽地區及永康物流及貨物轉運中心等開發區，兼具交通便捷及生活機能完善等優勢，都順利標出，期盼得標廠商盡早進駐與開發，共同創造宜居樂活大台南。

地政局長陳淑美表示，麻豆工業區鄰近麻豆交流道，聚集傳統產業，鏈結南部科學園區科技產業，滿足產業需求與發展，可促進地方經濟再生與繁榮；九份子重劃區為國內第一個低碳示範社區，區內設有學校、運動館等設施，打造低碳高品質的居住環境，且生活機能完善。

永康新設鹽行國中及附近地區，配合永康大排整治劃設公園，防洪兼休憩，公共設施完善，同時提升鹽行地區學童就學便利性及安全性；中國城及運河星鑽地區，開發完成後將帶動府城舊街區軸線與運河水岸周邊區域繁榮發展，並串連觀光休閒遊憩及結合水岸複合商圈的發展，活絡舊市區商業發展，創新都市觀光產業。

永康物流及貨物轉運中心市地重劃區發展定位為國道運輸走廊重要樞紐，區內交通轉運站可帶動貨運服務業、倉儲集散中心及物流中心業發展。

本次由6家公司及6組自然人得標，多為在地自然人及公司得標，但中國城及運河星鑽地區星鑽段2430地號為上市建設公司得標，得標單價每坪約120萬元；九份子因附近公設完竣，2筆土地各吸引7組人馬競標，其中國安段1515地號，因面積較小、競標激烈，溢價率55.19%。另本次標售時，有兩組標單因檢附公司登記表未切結及身分證影本未蓋章、未切結，不符合投標須知規定而判定為不合格標。

身為工商發達、富豪密集的彰南第一大城，員林近年吸引不少中北部建商前仆後繼到來，台中的老牌建商國雄集團，今年也正式進軍當地，一口氣端出逾 4 千坪基地蓋造鎮大樓，創下彰化整體開發案的紀錄，業者稱，絕無僅有的豐富設施，將為在地購屋族群帶來優質生活。

外地建商未去彰市　先來員林

在鐵路高架化、184 重劃區開闢後，這幾年員林可謂飛速發展，資本雄厚的台中建商紛紛將目光投向彰化，許多家甚至「還沒去彰市、就先進員林」，轉眼間摩天大樓就一棟棟出現，成為在台中之外，中部建商最重要的戰場，也吸引不少周邊鄉鎮人口移入，房市交易熱絡。

大樓案橫掃員林　3 字頭已站穩

據實價登錄統計，近 3 年員林的預售屋交易量逐年增加，在外地建商的推波助瀾下，公寓大廈更早已超越透天成為交易大宗，2021 年預售屋大樓佔比還只有 80%，到 2023 年已高達 92%，蔚為主流，平均交易單價也從 2 年前的 26 萬，成長到今年的 33 萬，漲勢與台中不相上下。

國雄集團創立 40 年　鎖定重大建設推案

充足的發展潛力，自然吸引到許多經驗豐富的大建商，國雄就是其一，該集團創立至今已逾 40 年，一向以出色的選地及規劃見長，為了讓客戶能享受日後的便利、增值性，推案幾乎都鄰近重大建設，如即將推出的員林案，就在員集路、東彰路旁，約 5 分鐘上 76 號道、約 10 分鐘到高鐵彰化站，南來北往、日常通勤皆便捷。

司法園區、員榮新院區　帶來數千就業機會

業者表示，自員集路往北約 5 分鐘，即可到達即將成形的司法園區，全案即將落成；沿著東彰路往北約 5 分鐘，則是 2.3 萬坪的員榮醫院新院區，預計 2027 年完工。多達數千個新就業機會，直接在這兩大通勤幹道匯聚，加上區域既有的豐富傳產業、工商服務業，整體潛力無窮。

4715 坪渡假村　滿足各類型需求

國雄員林新案基地面積達 4715 坪，不僅創下紀錄，規劃上也預計是彰化僅見，巨型基地將納入豐富的休閒設施，並有一條囊底路通往社區中心，如同一座渡假村。全案規劃為首購型產品，與近期員林大樓新案相較，不僅住的舒適且相對容易負擔，業者指出，「當地目前購屋主力除了年輕族群，還有不少長者也有爬梯不便，需要換屋的困擾，各種類型的需求，在此案都能夠一次滿足。」

一個多月前，北京招商璀璨時代專案公開掛出了40%股權。一個多月後，13.2億元底價成交了，但沒有公開買家。

有消息稱，買家有兩個股東，各占50%，一個是招商蛇口(9.400, -0.23, -2.39%)自己，一個是國資企業。

如果屬實，兜兜轉轉，招商璀璨時代只賣出20%股權。

招商璀璨時代的專案公司是北京招盛房地產開發有限公司（簡稱“招盛地產”），隸屬于招商蛇口北京公司。截至2024年4月30日，招盛地產營收為0，營業利潤-1093萬元，淨利潤-812萬元，資產總計44.03億元，負債總計11.26億元，所有者權益32.76億元。它40%股權的權益為6.58億元。

無獨有偶。招商蛇口北京還在“賣”另一個項目招商臻園，曾兩度釋放引入投資方增資的資訊，讓出最多不超過30.19%股份。

這兩個項目都有一個共性，都是2023年拿的地，在操盤的過程中才開始引資。這與房企聯合拿地存在本質的區別，如果一旦銷售進展不順，引資將十分困難。

招商蛇口北京正處於這種困境之中。

如：璀璨時代2023年8月開盤，供應834套房源，截至目前網簽340套，成交均價為5.68萬元/平方米，網簽率40.76%；璀璨西元2023年8月開盤，供應套數281套，網簽170套，成交均價5.9萬元/平方米，網簽率60.49%；招商璽2023年9月開盤，供應套數672套，網簽92套，成交均價7.8萬元/平方米，網簽率13.69%；招商臻園2023年11月開盤，供應649套房源，截至目前網簽77套，成交均價6.28萬元/平方米，網簽率11.86%；元璽2023年12月開盤，供應套數818套，網簽28套，成交均價7.6萬元/平方米，網簽率3.4%。

這個成績單，讓呂傳來的面子掛不住了。

2023年初，時任招商蛇口總經理蔣鐵峰將他在華東區域時的助理、得意門生呂傳來從華東調入北京。當年9月，許永軍退休，蔣鐵峰接棒招商蛇口董事長。

於是，呂傳來開啟了招商蛇口北京復興之路。從2023年4月份開始，招商蛇口在北京土拍市場頻頻出手，半年多拿了5塊地，斥資約200億元。

截至2023年末，招商蛇口在北京區域共有16個專案。不僅項目數量同比增加，招商蛇口還大大提高了項目權益占比。這五塊地就是璀璨西元、臻園、璀璨時代、招商璽以及元璽——在元璽的權益只有20%。

高歌猛進之後，收成不佳，直接拖累了招商蛇口。

2023年招商蛇口實現營業收入1750.08億元，同比下降4.37%；實現歸屬母公司淨利潤63.19億元，同比增長48.2%。其中，華北區域實現營業收入131.89億元，占總營收的比重為7.54%，相比於2022年的營業收入還下滑了10.14%。

今年一季度，招商蛇口經營淨現金流為-106億元，而去年同期為82.7億元。

蔣鐵峰進一步動刀招商局北京，一邊在專案層面引入新股東，一面進一步夯實治理結構。

5月31日，招商局地產（北京）有限公司的法定代表人從劉成變更為呂傳來。同時，劉成不再擔任董事長，呂傳來接任。如此一來，呂傳來全面掌控招商蛇口北京了。儘管招商蛇口北京遭遇困境，但蔣鐵峰依然力挺呂傳來，相信他的能力，給他充分的時間。

實際上，今年以來，招商體系下的多家公司均迎來了新一波的組織和人事調整。

今年5月上旬，聶黎明接連辭去招商積餘(10.490, -0.20, -1.87%)董事長、招商蛇口副總經理等職務，其將前往招商蛇口實際控制人、控股股東招商局集團任職。

聶黎明在地產行業的資歷深厚，也是一位老招商人，他曾擔任招商局地產控股股份有限公司運營管理中心副總經理、雲南公司總經理、重慶公司總經理、運營管理中心總經理，招商蛇口運營管理中心總經理、華北區域常務副總經理、華北區域總經理、深圳區域總經理。

6月初，招商蛇口把會計師換了，從德勤華永換成了畢馬威華振。而之前，招商蛇口是打算聘請普華永道，但恒大財務造假案牽涉普華永道，只能改弦更張了。

當前，新建商品住宅庫存去化週期較長。與之相對應的是，我國保障房籌建仍在持續推進。政府組織地方國有企業收購存量商品房用作保障性住房，成為統籌消化存量房產、優化增量住房的重要舉措之一。保障性住房再貸款的資金支援，有助於推動保障性住房“以購代建”模式在越來越多城市落地。

當前，收購存量商品房用作保障性住房，成為統籌消化存量房產和優化增量住房、推動構建房地產發展新模式的重要舉措之一。5月17日國務院政策例行吹風會釋放相關政策信號之後，地方“下場收房”動作不斷，保障性住房“以購代建”模式正在越來越多城市落地。

政府組織國企收購存量商品房會給樓市帶來哪些影響？“以購代建”在各地落實進展如何？如何運用政策工具為收購提供資金來源？相關問題備受市場關注。

統籌商品房去庫存與保障房供給

“以購代建”模式如何統籌商品房去庫存與保障性住房供給？對此，業內普遍認為，相比于新建保障房，政府收儲模式週期較短，有利於緩解房企流動性風險，促進住房資源合理高效利用。

國家統計局最新公佈的資料顯示，5月末，全國商品房待售面積74256萬平方米，同比增長15.8%，其中住宅待售面積增長24.6%。5月27日，上海易居房地產研究院發佈的百城住宅庫存報告顯示，4月，全國百城新建商品住宅庫存去化週期為26.5個月，超過12～14個月的合理值，庫存去化週期明顯偏高。

而與此同時，我國保障房籌建仍在較大規模推進。“十四五”期間，我國計畫籌建保障性租賃住房870萬套（間）。58同城、安居客發佈的《2023年全國租賃市場報告》預計，今年，重點城市將進入保障性租賃住房供應爆發階段。

“政府推進拆遷安置、公租房和人才房籌建，有常態化的公共住房籌建需求，特別是熱點城市保租房的任務比較重。而存量收購比增量建設在週期上、成本上要更划算。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是政府收購商品房的主要背景之一。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，和傳統的融資協調機制相比，“以購代建”模式已經從輸血機制轉變為造血機制，房地產企業通過資產盤活，將為其資金到位提供更多管道和方式，更好推進保交房工作的開展。

“收購存量商品房作為保障房，一方面使開發商的商品房能夠順利實現其價值，另一方面增加了保障房供給，促進了商品房與保障房雙輪驅動、雙軌運行的房地產市場平穩健康發展。”首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授趙秀池說。

20多個城市政府“下場收房”

5月17日新一輪房地產支持政策明確後，全國多地快速回應“以購代建”，地方政府“下場收房”的嘗試正在逐漸展開。

5月27日，昆明發佈《關於徵集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬國企在部分行政區域徵集已建成未出售的商品住房用作保障性住房，房源為單套建面120平方米及以下商品住房，優選整棟或整單元未售、可封閉管理的樓棟或整院。

5月30日，為落實廣州（新塘）至汕尾鐵路專案（新塘段）符合條件的被徵收人拆遷安置事宜，廣州增城區新塘鎮發佈通告，擬採用購買市場化商品房作為該專案安置房源，徵集符合條件商品性安置房源報名，多家房企報名參與。

6月2日，蘇州出臺《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》，明確堅持“以需定購”，組織地方國有企業以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房，鼓勵和支持有條件的企事業單位、社會主體購買商品住房用於職工租住……

事實上，“5•17”房產新政前，一些地方已經提前動手，嘗試通過“以購代建”盤活存量住房，包括重慶、杭州等在內的多地公開收購商品住房用作公共租賃住房。2023年，央行設立了租賃住房貸款支持計畫，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給，一年多來，試點在8個城市落地。

據不完全統計，截至目前，全國已有至少22個城市落地了政府收儲商品房的模式。

“一些城市動作很快，借鑒意義比較大。預計未來政府常態化的公租房、安置房籌建，可能會更多轉向存量盤活。”李宇嘉說。

政府收房，錢從哪兒來？

政府收購存量商品房，錢從哪兒來？5月17日，央行方面表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，用於收購已建成未出售的商品房。

克而瑞地產研究中心相關負責人介紹，地方財政、租賃住房貸款支持計畫、城投平臺自籌資金是三大資金來源。央行設立的3000億元保障性住房再貸款，將成為新的資金來源補充。

6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，要求按照“政府指導、市場化運作”的思路，借鑒前期試點經驗，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。

“近幾年，已有部分城市推進由國資平臺出手，直接收購開發商存量新房房源，改作租賃住房，預計未來將有更多配套政策跟進，資金支援也有望進一步加大。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶說。

“以購代建”模式的推廣，需要確保其可持續，加強對收儲商品房的運營管理能力。對此，保障性住房再貸款工作推進會也強調，加強制度保障和內外部監督，堅持自願參與、以需定購、合理定價，嚴格避免新增地方隱性債務，切實防範風險。

“自願參與、以需定購、合理定價，與市場化、法治化一脈相承，大意是各方參與都是自主自願的，而且收購行為要確保資金平衡，在順利配租配售出去以後，能償還銀行的貸款。”李宇嘉分析。

對於配合加快保障性住房再貸款落地生效，住房城鄉建設部有關負責人表示，地方政府應制定保障性住房配售辦法，配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本加適度合理利潤的原則測算確定。同時，要建立健全保障性住房和保障物件檔案，實行全國聯網，加強對規劃建設保障性住房的全過程監督。

6月18日，上海市統計局發佈2024年1-5月上海市房地產開發、經營基本情況。資料顯示，2024年1-5月，上海市房地產開發投資比去年同期增長8.0%。

具體而言，商品房施工面積14729.91萬平方米，下降3.1%。其中，住宅施工面積6680.33萬平方米，下降3.4%。

商品房新開工面積800.54萬平方米，增長1.4%。其中，住宅新開工面積423.56萬平方米，下降6.5%。

商品房竣工面積674.23萬平方米，下降5.1%。其中，住宅竣工面積320.80萬平方米，下降20.5%。

商品房銷售面積611.27萬平方米，增長0.5%。其中，住宅銷售面積502.01萬平方米，下降2.2%。

今年5月中旬以來，有關部門和地區進一步調整優化房地產政策。5月17日，央行、金融監管總局宣佈從全國層面降低首付比、取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率。隨後上海對多項樓市政策進行了優化。5月27日，上海出臺“滬九條”，官宣首套房首付降至20%，貸款利率下調，非戶籍限購鬆綁，多孩家庭增加購房額度等。

從周度數據來看，“527新政”對房地產市場的提振效果較為明顯。中指研究院資料顯示，新政後的第一周和第二周上海商品住宅（不含保障房）共成交了27.7萬平方米，相比新政前兩周增長了10%。新房開盤及認購方面，“527新政”至6月16日共17個項目開盤，其中長風豪宅項目嘉佰道開盤即罄，觀宸潤府及象嶼遠香湖岸等外環外剛改優質項目開盤去化率也較上一批次有所提升。從續銷新房表現來看，剛改項目在新政後到訪熱度明顯提升，優於遠郊剛需項目。

從二手房市場而言，根據中指研究院資料，2024年6月1-16日上海二手房網簽達13381套，比上月同期增長82%，較5月日均604套的日均水準有大幅提升。另據網上房地產資料，上海二手房網簽量在端午假期後持續在高位運行，其中，6月14日上海二手房單日網簽1059套；6月15日上海二手房單日網簽量1184套，創下年內二手房單日成交新高。

從上海市占率前三的經紀機構資料來看，新政出臺後，二手房市場的客戶諮詢量、帶看量、成交量等較新政前均有明顯提升。

上海鏈家資料顯示，新政發佈至6月16日，新增掛牌房源與新政前兩月日均相比增長33%，客戶諮詢量增長44%，帶看量增長36%。

另據太平洋房屋資料，新政後，該機構新增房、新增客、新增帶看、成交量增長明顯。從周度數據看，新政後三周周均帶看量較新政前三周增長31.3%；成交量增長48%。

從太平洋房屋的成交情況看，新政後三周和新政前三周成交對比，該機構“外環以外”成交增長明顯，周均成交環比增長68.84%。此外，“內環以內”成交增長也比較明顯，周均成交環比增長46.08%。

另根據上海中原地產的監測，上海樓市新政後，有兩類二手房更加好賣，一類是總價300萬元-500萬元的；另一類是總價1100萬元以上的，也可以理解為一類是市區的老破小，一類是大面積的次新房。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭指出，因新政放開單身對外環內二手房的限購，且外環內老破小今年以來跌幅較高，市場價格繼續下跌空間預期較小，部分客戶在政策出臺後基於房價可能上漲的預期，選擇儘快出手。根據以往的經驗，新政出臺後短時間內市場情緒或高漲，最先表現在二手房市場，帶看及簽約量增量明顯，隨著一二手置換鏈條暢通，新房市場或將隨之回暖，短期內房地產市場交易活躍度或將提升。

從價格方面而言，市場整體保持平穩。上海中原地產市場分析師盧文曦指出，隨著成交量的釋放，市場情緒也出現好轉跡象，房東在議價中地位略有上升，雖然價格讓步還是在繼續，但是價格談判的容易程度在減少。“絕大部分房東心態還是比較理智的，跳價只是個案或少部分人的選擇。政策出臺，大部分房東還是保持一定尺度的還價餘地，只是相對以往，完全的買方市場，天平向房東傾斜了下。”

6月19日，南京迎來3宗涉宅地塊網上限時競價，根據成交結果，3宗地塊均以溢價成交，最高溢價率超20%，3宗地塊共計攬金約22.82億元。其中，建鄴區地塊成交樓面價43888元/平方米，成全市單價第二高價。

根據地塊出讓資訊，此次推出的3宗地塊分別位於秦淮區、建鄴區、溧水區，地塊用地面積共計約7.028公頃，起拍總價19.7億元。

3宗地塊中，競拍溢價率最高的地塊為NO.2024G10地塊，即秦淮區夫子廟街道馬道街以南、小心橋東街以西地塊。該地塊東至小心橋東街；南至剪子巷；西至轉龍巷；北至馬道街。規劃用地性質為R21住宅用地，出讓面積10926.19平方米，容積率1.0＜Far≤1.2，建築高度≤12米。掛牌起始價38200萬元，起始樓面價29135元/平方米。前述地塊專案設計方案報批前須徵求夫子廟-秦淮風光帶風景名勝區管委會意見。競得人須在簽訂土地出讓合同前與秦淮區政府簽訂《投資發展監管協議》，並接受其全程監管。

根據成交結果，該地塊經過25輪競價後由南京中堃置業有限公司以總價4.6億元競得，成交樓面價35084元/平方米，溢價率20.42%。

3宗地塊中，溢價率第二的地塊為建鄴區NO.2024G11地塊，即建鄴區雙閘街道元前路以北、尚元街以東地塊。該地塊也是3宗地塊中掛牌起始價最高的地塊。

根據出讓資訊，該地塊東至平良大街；南至元前路；西至尚元街；北至廬山路。規劃用地性質為R2二類居住用地，出讓面積46603.91平方米（含僅出讓地下空間7350.38平方米），容積率1.0＜Far≤1.01，建築高度H≤35米。掛牌起始價151000萬元，起始樓面價38087元/平方米。

根據成交結果，該地塊經過47輪競價後，由南京奧體建設開發有限責任公司以總價17.4億元競得，成交樓面價43888元/平方米，溢價率15.23%。根據中指研究院監測資料，該成交樓面價位居南京TOP2，僅次於由葛洲壩於2016年5月斬獲的中國府地塊，樓面價45213元/平方米。

此外，NO.溧水2024G05地塊為溧水區永陽街道新龍路以東、綠村巷以南地塊。該地塊東至第三小學；南至現狀；西至新龍路；北至綠村巷。規劃用地性質為R2二類居住用地，出讓面積12750.41平方米，容積率1.0＜Far≤1.02，建築高度H≤24米。掛牌起始價7800萬元，起始樓面價5998元/平方米。最終，該地塊最終由南京昱臨置業有限公司以8200萬元競得，溢價率5.13%。

6月19日，萬科A在互動平臺發佈資訊，公司對住房需求持有動態觀察的態度，並認為未來市場空間廣闊。

萬科認為，行業進入新的發展階段後，為城市提供的配套服務業態越來越豐富，相信這些都能為企業的發展提供空間。

當前環境下，公司會堅持聚焦主業、瘦身健體的方向，在好產品、好服務、好社區方面保持領先，積極盤活存量資源，同時也會合理獲取優質專案。

2023年，萬物雲在商企服務方面的物業和設施管理業務收入約83億元。

廣深部分學區房跌落：廣州22套學區房遠低於市場價被掛牌，深圳八卦嶺三年從14萬元/平方米跌到約4萬元/平方米

近期，廣州產權交易所掛牌22套廣州名校東風東路小學學區房，涉及東風廣場、錦城花園兩個社區。在這些房源中，錦城花園一套房最低掛牌均價僅約7萬元/平方米，而去年10月同面積的二手房成交均價為9萬元/平方米。

掛牌轉讓上述22套房的是國資企業廣州輕工國有資產經營管理有限公司（以下簡稱廣州輕工資管），這也不是其第一次轉讓學區房。

記者瞭解到，去年5月，廣州輕工資管也掛牌轉讓過一批東風廣場二手房，彼時最低掛牌均價9.84萬元/平方米。而本次掛牌的東風廣場房源中，最低掛牌均價7.2萬元/平方米，降幅26.83%。

相比廣州，深圳部分老破小學區房跌幅則更加明顯。曾經的網紅二手社區八卦嶺宿舍，因為有“學區、拆遷”加持，在2021年初成交均價普遍超過14萬元/平方米。但目前，八卦嶺宿舍最近一次的成交價僅約4萬元/平方米，較2021年初的跌幅近10萬元/平方米。

多位元業內人士在接受每經記者採訪時表示，學區房整體回落是大趨勢，其中一些本身居住屬性較差、前幾年漲幅過大的學區房大幅下挫，加重了部分業主的出逃情緒。

二手房大盤都在走低

合富研究院報告指出，5月廣州全市二手住宅網簽量進一步回落至7838套，成交規模處於近一年多來低點。隨著教育需求高峰的逐步褪去，越秀區二手網簽量連續兩個月出現回落，處於近一年來的較低位。

東風廣場、錦城花園均位於越秀區，是廣州老牌名校的聚集地。東風廣場建設有多期，樓齡跨度較大，從1990年-2015年不等。

鏈家平臺成交記錄顯示，同為1998年建成的約70平方米2室2廳二手房，今年4月成交價為8萬元/平方米，而去年同期成交均價為9.78萬元/平方米。2004年建成的同一戶型二手房，去年3月成交總價768萬元，單價11.13萬元/平方米；今年4月成交價為628萬元，單價8.99萬元/平方米，總價跌了140萬元。

天河區對口名校華陽小學、廣州中學的僑林苑，被市場稱為“天河最強學區房”，也在持續回落。同樓齡的112.6平方米戶型，今年3月底成交均價去到6.79萬元/平方米，較去年同期滑落2.61萬元/平方米。這套房應是降價急售，成交週期僅14天。不過，5月11日，該社區成交的最新一套房源均價也只有7.7萬元/平方米，較去年同戶型跌了3.27萬元/平方米。

一家仲介機構人士對每經記者表示，廣州二手房大盤都在走低，學區房也不例外，但有核心學區優勢的還是相對穩一點。

一位對口小北路小學的二手房業主也表示，這兩年價格確實回檔了一些，電梯房相對樓梯房會好一點。這邊還是為學位的剛需家庭比較多，急於換房的不多。

從14萬元/平方米跌到約4萬元/平方米

深圳的學區房則從2021年底就開始降溫，尤其是在推行大學區、調整城市更新政策後，老破小學區房更是出現大幅度回落。

福田和羅湖是深圳老牌名校聚集地，福田還是2023年深圳學區房成交量最多的區域。但樂有家研究中心資料顯示，截至2023年底，深圳各區重點學區樓盤價格對比最高點時期的2021年，跌幅都在20%以上，整體回到了2019年-2020年水準。

八卦嶺宿舍建於1983年，以30平方米左右的小戶型為主，最初主要作為員工宿舍。在舊改預期和名校荔園小學、荔園實驗中學落地的雙重利好推動下，八卦嶺宿舍的房價一度起飛。

2021年3月，八卦嶺宿舍成交了多套29平方米房源，均價都在14.3萬元/平方米以上，總價都是420萬元左右，成交週期8天-14天不等。但2024年以來，該社區成交均價都在4.04萬-5.69萬元/平方米不等，最近成交的一套27.96平方米戶型總價僅113萬元，較最高點跌幅超過70%。3月成交的29平方米戶型總價僅166萬元，較2021年的高點跌了254萬元。

深圳淘房前線創始人謝林鋒告訴記者，學區房回落的主要原因是市場下行。這一輪調控中，漲幅越大的回落越大，八卦嶺宿舍就是典型例子。高峰期因為荔園東校區的利好，面積小、總價低，大家都為學區沖進去，水漲船高，一度成交均價突破14萬元/平方米。如今面對市場下行，加之深圳學區房概念弱化、集團化辦學普及、本身的老破小屬性等等重疊利空衝擊，市場紛紛“以價換量”。

同屬於八卦嶺片區的旭飛華隆園，今年4月的成交均價約4.12萬元/平方米，而其2021年成交均價一度去到11.96萬元/平方米，相比最高點跌去65.6%。

深圳一家仲介機構人士對每經記者表示，學區房整體回落也是大趨勢，但八卦嶺宿舍跌得最多，和它本身居住屬性較差強相關。深圳房價還需要一段時間企穩，很難說老破小學區房已經到了底部。

市傳早前出現債務違約的佳兆業集團（01638），其主席郭英成已返回內地。據路透引述消息人士指出，郭英成現身佳兆業深圳總部，稱他約兩個月前由香港返回深圳，跟當地官員進行會談，尋求監管機構批准集團境外債務重組計劃。消息人士形容，郭英成返回內地是集團重組關鍵一步。

百盛商業(03368)全資附屬昆明雲順和商業發展昨日協議，租用雲南省昆明市海街道辦事處楊家社區居委會南亞風情第壹城A1幢負一層，總建築面積約8943平方米，租期15年，租金按年期增加，由首年約321.9萬元(人幣．下同)，增至第13年至15年每年約474.2萬元，於物業以「百盛」以及「PARKSON」為商標和商號經營超市、購物中心等等。

業主為昆明南亞風情房地產開發公司。

評級機構惠譽預計，今年內地新房銷售將下降15%-20%，平均售價減少5%，由於今年首4個月的銷售趨勢低於預期。

惠譽評級亞太區企業評級資深董事金泰倫表示，預計今年內地新房銷售將下降15%至20%，至8.3萬億至8.8萬億元(人民幣．下同)水平，新房銷售面積(GFA)下降10%至15%，而平均售價則下降5%。這反映首4個月的銷售趨勢低於先前銷售下降5%至10%的預測，反映新房價下行壓力更為明顯。

他指出，該行先前預期今年銷售結構向高線城市的轉變將繼續，但最近的趨勢表明，價格下跌幅度比之前的預測更大，尤其是高線城市的平均售價開始面臨更大的下行壓力。

金泰倫認為，最新政策組合可能在一定程度上有助於穩定高能階城市新房銷售，但對低線城市的短期影響可能比較有限。頭部城市及政府的財政實力較強，將更有機會得到銀行的支持。中期而言，地方房地產市場將反映個別城市的經濟和人口基本面。

為滿足人民對高品質住宅的需求，適時調整優化房地產政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，近日，《蘭州新區關於優化房地產建設發展的若干措施》出台，蘭州新區從優化執行「認房不認貸」、支持青年人才購屋、吸引週邊群眾購屋、促進二手房交易等方面推出12項措施，消化存量住房，吸引人口聚集，優化增量住房品質，促進房地產市場平穩健康發展。

優化執行“認房不認貸”

蘭州新區將首套房認定標準由蘭州市全局縮小至蘭州新區，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）只要在蘭州新區無房，即可享受首套房首付比例，執行商業性住房貸款、房屋公積金貸款利率下調政策。根據居民家庭申請或授權，由新區不動產登記局提供查詢服務並出具查詢結果。根據《措施》，高等院校、中等職業學校全日制在校生或5年內畢業生，在蘭州新區首次購買新建商品住房的，房企可給予團購優惠。

《措施》明確，採用自建、代建、配建等模式，適度超前規劃建設教育、醫療設施，足額配備教育、醫療隊伍，引進優質教育、醫療資源。有序引導屬地農村、重大工程搬遷、生態移民、地質災害搬遷等在新區城鎮集中安置。符合以上條件並持有新區不動產權證及居住證的進城群眾，平等享有就業、子女教育、醫療等公共服務。

支持房企開展“以舊換新”

《措施》提出，將制定出台新區二手房交易管理制度，加強二手房交易資金監管，規範二手房交易行為，推行“帶押過戶”，支持房企開展“以舊換新”活動。依照國家政策要求結合市場實際需要優化商業用地供應。對已出讓尚未開發的商業用地，允許兼容建築面積不超過50%的住宅、養老、文化教育等用房，或依程序調整為住宅、養老及文化教育用地。調整為住宅須依規定補交土地出讓金，其水、電、氣、暖及物業執行居民用戶價格。

新區將加強公共服務配套設施建設力度，實現教育、醫療、養老、文化、體育、環衛等設施與住宅建設項目同步規劃、同步設計、同步建設、同步驗收、同步交付。住宅項目配建的幼兒園、托兒所、衛生服務中心（站）和社區服務、文化活動、體育活動、養老設施、物業服務、設備用房等非營利公共服務設施無償移交的，不計入計容建築面積，減免此部分用房的城市基礎設施配套費。

分期辦理審批驗收手續

新區將優化居住用地機動車停車位配建比例，商品住房按100平方米（含）以下0.8個/戶、100-140平方米（含）1個/戶、140-200平方米（含）1.2個/戶、200平方公尺（含）以上2個/戶配建；保障性住房依0.6個/戶配建；配套商業以0.6個/100平方公尺配建。進一步規範小區停車管理，持續優化停車位收費政策。同時，將統一報規、銷售、產權面積計量標準，對圍護結構牆體以外的保溫層、粉刷層等飾面層不計入計容建築面積。

在保障分期地塊公共安全、公共基礎、公共服務設施（簡稱「公共設施」）符合規範要求的前提下，新建案可分期實施，分期辦理《工程規劃許可證》《施工許可證》《商品房預售許可證》，分期繳納城市基礎設施配套費；在建項目在滿足公共設施配置要求的前提下，可申請分期實施、分期驗收、分期交付。

降低住宅持有成本

支持房企開發多樣化、高品質住宅產品，設計開敞式陽台、露台、設備間，優化戶型結構，完善功能設施，提高空間使用率，穩步推進高品質住宅項目規劃建設，建造綠色、低碳、智慧、安全的好房子，打造綠色、生態、智慧、節能的高品質居住環境。依托工程審核系統，提前主動對接房企，督促紅線內水電氣熱管網、設施與其他工程同步規劃、設計、建設、驗收。開發案紅線內水電氣熱管網、設施工程完工驗收合格後，監理機關組織移交接手工作，做到各營運企業直供到戶。

此外，將制定完善與住宅品質改善提升相適應的物業服務政策，促進物業收費質價相符；支持物業服務向養老、託育、康養等領域延伸拓展，探索「物業服務+生活服務」模式。降低住宅持有成本，對連續未入住6個月以上的空置住宅，由業主或使用人書面申請，經物業服務人登記確認後，其物業費按收費標準的50%收取

新鴻基地產（00016）為配合位於西沙路十四鄉的大型發展項目，斥資數十億元用於改善該區基建及設施，包括擴闊部分西沙路、改善排水排污系統、興建社區設施大樓等，目前九成工程已完成，並開放給市民使用。新地表示，改善該區基建及設施是集團近年最大的基建項目。

歷時6年 耗資數十億

新地工程管理部高級策劃經理張展鴻指出，有關工程歷時6年，耗資數十億元，不單可惠及日後西沙大型住宅項目的居民，亦令十四鄉近萬名居民受惠。他補充，有關工程還方便市民前往即將開始試運的「西沙GO PARK」運動商業綜合項目。

新地工程管理部高級策劃經理阮學倫表示，西沙路是接駁西沙與馬鞍山區的重要車道，原本僅有雙線雙程行車，車道狹窄且容易擠塞，一旦出現事故更癱瘓該區交通。新地把一段長1.5公里的西沙路擴闊至四線雙程，應付日後西沙發展所帶來的人流和車流。

此外，在單車、行人設施方面，阮學倫說，包括加建3條附設升降機的行人天橋，擴闊行人路，避免人車爭路，以及增設單車徑，接駁政府的新界單車徑網絡，方便居民或單車愛好者出行。

公共交通設施方面，阮學倫稱新地重置多個公共設施，包括巴士總站、小巴總站、的士站、公眾停車場，以及沿路的巴士分站，協調政府增設數條巴士線，連接港鐵東鐵線、屯馬線和市區。

阮學倫又提及，過往西沙的排水設施欠佳，極容易出現因暴雨引起的水浸情況，附近鄉村亦缺乏現代化排污設施，故新地建造長約2.1公里的排水渠，同時興建一條接駁至馬鞍山渠務系統、長約3.9公里的排污渠。

折實呎價19871 全數30伙周六應市

一手市場氣氛升溫，多個新盤加入戰團。恒和珠寶集團（00513）旗下恒和地產發展的長沙灣昌華街1號恒珀，於周二（18日）深夜突擊公布首張價單，涉及30伙，折實入場費約543.8萬元，折實平均呎價約19871元，並安排全數已開價單位在周六（22日）作首輪發售。

恒珀首張價單共30伙，包括16個1房戶及14個2房戶，實用面積262至462方呎，售價由611萬至1229萬元。項目設有3種付款方法，其中60天現金付款計劃最高折扣11%，折實售價約543.8萬至1093.8萬元，折實呎價約19871元。

換樓或專才有折扣 兼送印花稅

上述樓盤鄰近地區、由恒地（00012）發展的石硤尾巴域街Belgravia Place第1期，在今年2月底撤辣前開價，首批148伙折實平均呎價15902元，恒珀較其大幅高出約25%。而位置上較接近恒珀、由恒地夥拍市區重建局合作發展的長沙灣青山道映築，去年9月公布的最新一張7號價單，提供17伙，折實平均呎價17470元，恒珀亦較之貴13.7%。

恒珀除基本折扣外，買家如屬換樓人士、受重建計劃影響人士，以及從事或經營醫療、教育、法律等29個行業，或是經「高端人才通行證計劃」來港的專業人士，又或者持有文憑及證書等，可享額外5%樓價折扣，即總折扣可達樓價16%，入場費下調至513.2萬元起，呎價由17107元起，整批折實均價降至約18755元。

此外，發展商又為買家代繳上限為成交價4.25%的印花稅，若同日購買2伙或以上可享額外2%折扣。另按單位戶型贈送價值3.5萬或5.5萬元的傢俬禮券、2.3萬元的電器換購券及5000元的物流公司禮券。

恒珀將於周六在樓盤現場設售樓處，以先到先得形式發售上述30伙。恒和地產發展總監潘碩衡表示，恒珀首批定價非常貼市，目標客群包括分支家庭、重建戶及換樓客，由於已屆現樓，發售當日會開放現樓示範單位予準買家參觀。

恒珀位於長沙灣昌華街1號，26層高，共有42個單位，實用面積262至462方呎。

尚逸今開價 意嵐入直路

另一市區單幢項目、大鴻輝旗下西營盤德輔道西328號尚逸，已於日前上載樓書，將於今日公布首張價單，並向傳媒開放示範單位。

「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際發展、位於屯門第48區青山公路青山灣段的住宅項目黃金海灣第1期意嵐，昨日上載樓書。項目位於青山公路青山灣段18號，由第3座及第5座共兩座大樓組成，合共提供692伙，間隔由開放式至3房，實用面積182至767方呎，2025年11月落成。旭日國際集團地產開發部董事總經理李炳餘指出，示範單位準備工作已進入最後階段，將根據市況盡快公布首張價單。

工商物業交投加快，莎莎國際（00178）主席郭少明幼子郭浩泉等創辦的房地產基金麒豐資本旗下的觀塘鴻圖道32號全幢商廈，目前開始拆售，市場錄頂層戶連命名權售出，成交價約4266萬元，呎價約8800元。

鴻圖道32號為一幢30層高商廈，地下至2樓、5樓至10樓為商舖用途，3樓為停車場，其餘為寫字樓用途，全層建築面積約4848至10579方呎。整幢分拆成171個單位出售，建築面積由約581方呎起。

項目已接近現樓階段，故有買家購入35樓頂層戶，全層有4個建築面積約851至1881方呎的寫字樓單位，總建築面積約4848方呎，連約424方呎平台及外牆廣告位，以約4266萬元售出，呎價約8800元。據了解，買家享有大廈的命名權。

The Campton停車場8380萬沽

鴻圖道32號前身為榮興利工業大廈，麒豐資本在2018年完成併購，作價合共約5.23億元。其後在2021年8月完成約4.87億元補地價，作為寫字樓和零售等用途，總樓面面積約14.12萬方呎，每方呎樓面補地價約3447元。

另外，萬科香港售出旗下深水埗福榮街201號The Campton 1樓公眾停車場，成交價8380萬元，較兩年前放售意向價1.4億元，低5620萬元或約四成。根據The Campton樓書顯示，該公眾停車場涉及54個私家車車位和7個電單車車位。

屯門大型新盤項目將於本周六（22日）開售之際，多個市區主攻細戶的單幢盤突然起動，接連開價及推出單位發售，爆發搶客戰。

正所謂「百貨應百客」，市區樓盤本身客源，與新界項目已有一定分隔，就算同期推出，相信也難以出現被搶客源的情況，更可受益於大盤開售的氣勢，增加市場曝光率。

隨着新盤市場氣氛因屯門大型項目推出，而逐步轉好之餘，該批主打中小戶的市區樓，也選擇在此時應市，始終新盤銷售講求銷售氣氛，一旦該大型項目紅盤高開，有望進一步提振市況，令市場潛在買家加速入市，也有助推動本身銷情。

屯門大盤周六售 將左右形勢

始終政府於2月底撤辣後，在短短3個月間，一手共沽約7,400伙，已達去年全年新盤交投量約7成，故此近期銷售力度稍見減弱，本月首17日計，一手成交錄約328宗，相較5月整月錄約1,410宗，仍有一定差距，需要再發力追上。

新盤成交量下滑，其中一個原因，相信為購買力被市場消耗，需要短時間喘定，市場普遍預期，屯門大盤將直接左右月內銷售形勢，假如銷情暢旺，有望帶動本月一手交投量，重回逾千宗的偏高水平。

內地生租樓帶動下，各區租務市場暢旺，最受內地生垂青的沙田第一城6月暫錄30宗租務成交，個別單位呎租升高至53元，力逼2019年最高呎租55元的紀錄。由於租盤供不應求，租金尚有調升空間。

沙田第一城平均呎租約44元，6月屋苑至少約3宗呎租逾50元，介乎51至53元，市場人士指，最高呎租為40座低層A室，實用面積284平方呎，2房間隔，以1.5萬元租出，呎租53元，力逼2019年最高呎租55元的紀錄。業主於2022年以505.8萬元入市，以購入價計，租金回報率3.6厘。

疫情期間，內地大學生來港大減，當時租盤供應充裕，租價亦見插水。翻查資料顯示，2020年疫情期間，40座中層A室，實用面積284平方呎兩房，以9,000元租出。換言之，同座同室短短幾年時間租金升左6,000元或近7成，升幅勁過樓價。

荃灣區暫逾110宗租賃

其次，荃灣區本月已錄得超過110宗租賃成交，中原地產首席分區營業經理丘漢偉指，盤源緊張下，租客普遍極速落實決定。其中環宇海灣5座低層F室，實用面積713平方呎，3房套房，月租叫價2.7萬元，經議價後，以2.65萬元租出，呎租37.2元。租客為家長客，為方便小朋友上學。業主於2019年4月以900萬元入市，租金回報3.5厘。

除內地生外，本地租客亦趁暑假旺季租樓，促使中價屋苑不乏大碼租務成交，美聯物業天宇海分行營業經理陳德涪指，馬鞍山銀湖天峰1座高層A室，實用面積1,432平方呎，4房雙套房間隔，租金叫價5萬元，現以4.8萬元租出，呎租34元。新租客為本地家庭客。業主於2020年以2,000萬元購入，以購入價計，租金回報約2.9厘。

同時，香港置業營業經理周栢達表示，奧運站君滙港1座極低層B室，實用面積859平方呎，3房間隔，望內園景，叫價4.2萬元，放租2星期後獲同區客洽詢，最終雙方經議價以約4萬元成交，呎租47元。據悉，租客為夫婦。業主於2019年12月以約1,600萬元購入上述單位，業主享回報約3厘。

其次，北角海璇5A座高層C室，實用面積524平方呎兩房，以4.2萬元成交，呎租80元媲美半山樓。業主於2019年5月以約2,391萬元購入，以購入價計，回報率約2.1厘。

市場觀望氣氛濃厚，小業主要進一步擴大減價空間，鰂魚涌太古城套3房減逾500萬元，以1,288萬元沽出；另九龍灣德福花園呎價再現低於1萬元。

中原地產高級分區營業經理李百達表示，太古城紫樺閣低層B室，實用面積1,015平方呎，3房1套間隔，望公園景，附雅致裝修，單位早前以1,850萬元放盤。因早年買入價較低，所以願減價賣出，最新以1,288萬元沽出，累減562萬元或約3成，呎價12,690元。原業主於1989年9月以182萬元購入單位，持貨35年帳面仍獲利1,106萬元，單位期內升值逾6倍。

德福2房536萬沽 呎價9963

另外，美聯物業徐廣森表示，九龍灣德福花園G座低層7室，實用面積538平方呎，屬2房，外望內園景，原本以630萬元放盤，其後減至560萬元，放盤約大半個月，獲區外年輕上車客洽詢，終以536萬元易手，呎價9,963元。原業主於1992年7月以183萬元購入，持貨約32年帳面賺約353萬元或1.9倍。

同時，香港置業首席聯席董事曾家輝表示，長沙灣宇晴軒3座高層A室，實用面積441平方呎2房，減34萬以666萬元易手，呎價15,102元，新買家為首置客。原業主在2013年8月以600萬元購入，持貨約11年帳面賺66萬元或升約11%。

高息下，發展商亦加快推出工商新盤，麒豐資本旗下觀塘鴻圖道32號商廈項目錄首宗成交，極高層全層連命名權以4,716萬沽，呎價8,800元。

市場消息指，鴻圖道32號商廈新盤，錄得首宗買賣。涉及物業32樓全層，面積約5,360平方呎，以4,716萬元成交，呎價約8,800元。該物業樓高35層，提供171個單位，分層樓面由4,878至7,458平方呎，最細單位由數百平方呎起，該項近日落成。

該盤由麒豐資本發展，早年收購工廈並集齊業權，其後為物業進行補地價重建商廈，涉及金額達4.8億元，每呎補地價約3,311元，連同其他建築成本，估計每呎成本達1.2萬元。由於疫情期間甲廈需求大降，加上供應多，甲廈租售價回調，按現項成交呎價計屬蝕本價。

荃灣安樂樓地舖 54年升337倍

麒豐資本成立數年，主力投資工商項目，包括早前發展新蒲崗工廈項目東傲，並已售出大部分單。另該基金亦有鴻圖道33號新式工廈，提供總樓面近20萬平方呎，料亦在年內發售。

另商舖買賣方面，荃灣川龍街31至33號安樂樓地下B號舖，面積約500平方呎，以約2,500萬元成交，舖位由參茸店租用。據悉，原業主於1970年，以7.4萬元買入舖位，持貨54年沽出，舖位升值337倍。

發展商沽非核心區物業，資料顯示，萬科以8,380萬元，沽出旗下長沙灣新盤The Campton停車場全層。

The Campton停車場位於項目1樓，涉及共70個私家車位及7個電單車位，以成交價8,380萬元計，平均每個私家車價約120萬元。據悉，發展商規定買家日後只可全層形式轉讓，不能進行拆售。

土地註冊處資料顯示，5月全港二手住宅（包括二手私人住宅及二手公營房屋）註冊量合共錄4,536宗，按月回落約1成半，惟仍創近14個月次高。若將全港劃分為130分區分析，當中38區註冊量較4月份上升，即近3成地區。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，若以5月10個二手住宅註冊量最多的區份計算，註冊量按月「2升8跌」，上升的2區分別為馬鞍山及藍田，馬鞍山錄121宗排第二位，按月升約4.3%；藍田則錄88宗，按月更急升約33.3%，並躋身第10位。

中區指標甲廈近期成為市場投資焦點，皇后大道中9號及美國銀行中心先後錄得全層單位易手，帶動區內甲廈大樓面需求轉強，吸引業主趁機出貨，有業主放租、放售中環中心31樓全層單位，意向售價約5.7億元，月租約112萬元，叫價遠低於近年該廈平均呎價水平。

逾2萬呎 呎價低於市價

中原（工商舖）寫字樓部高級分區營業董事周浩然指，獲獨家代理為中環皇后大道中99號中環中心31樓全層，建築面積約24,858平方呎，單位以現狀及交吉形式出售，意向呎價為2.3萬元，涉資約5.7億元；而項目更同時招租，意向月租約為112萬元，每呎叫租約45元。

該全層為高樓底設計，樓底高度逾3.7米，空間感寬敞，且多面環窗的獨特設計，盡享維多利亞港及太平山開揚壯闊景觀。單位設有基本裝修，更附有大面積的共享工作空間、體育娛樂室、茶水間和會議室等設施。

月租叫價112萬

中環中心為極罕有可供出售的逾2萬平方呎分層甲級寫字樓，屬全港最高可供出售的CBD核心甲級商廈，適合作為大型企業總部。物業地理位置優越，周邊交通便利，比鄰多條行人天橋系統連接中區各主要商廈，方便通勤。此外，步行至港鐵中環、香港及上環站均只需約6分鐘，且比鄰西區海底隧道、港澳碼頭及中環碼頭，方便來往九龍及港島各區，及接駁高鐵輕鬆享受北上旅程。

周氏續指，中環中心租賃表現一向穩定，租客主要涵蓋金融、法律及電訊等行業，另，物業擁有無柱式設計及高樓底，樓層劃分合理，創造出寬敞優越空間。寬闊豪華的電梯大堂設有多部高速升降機，能夠滿足大量人流的需求；另設空中大堂，同樣鋪設質感上乘的大理石牆面及地磚；同時提供400個平面有蓋車位，為中區甲級商廈中罕有。而大廈設有多達4個出入口，特設豪華全天候上落客區，行政人員及貴賓可直接乘搭專用升降機直達所屬樓層。

近期中環區指標商廈先後錄得全層成交，如美國銀行中心錄得2宗成交，分別為23樓全層連3個車位，涉資約2.5億元，以及30樓全層連4個車位，成交價約2.6億元，反映投資者及用家已陸續趁勢入市，而中環中心近期亦錄得全層單位以約2.8萬元呎價沽出，相比上述放售的單位，其意向價格相當於市場折讓近兩成，反映業主叫價克制，加上招租呎價亦見合理，預期放盤單位將會吸引大型企業及投資者的青睞。