興富發（2542）建設看好台中商辦市場，在台中市七期台灣大道與惠中路口規劃推出63層、總樓高達325米的商辦大樓，預計2028年完工，屆時不僅超越台中商銀225米「台中之鑽」成為台中最高大樓，也將躍升為全台第四高樓。

這棟商辦大樓基地位於台中大遠百旁，興富發初步規劃，63層樓包含五個精品店舖，以及414個辦公室單元等多功能設施。業界初估，由於此案地理位置優越，且具地標性，未來商辦每坪單價將從三位數起跳，初估總銷近500億元。

全台前五高摩天大樓地標建築，依序為2004年完工、樓高509.2米的「台北101」；1997年完工、378米的「高雄85大樓」；預計2027年完工、369米的「台北雙子星」；預計2028年完工、325米興富發「惠國90大樓」；2023年完工、280米「台北天空塔」。

據了解，這棟建築由全球五大國際建築事務所之一的Aedas設計，靈感來自李白《望廬山瀑布》中的詩句「飛流直下三千尺，疑是銀河落九天」。

建築主立面朝向台灣大道，運用銀灰色玻璃帷幕牆和簡約的豎向裝飾條，使建築在陽光下如同一道銀色瀑布從天際垂落。層層疊落的陽台設計猶如瀑布中的磐石，打破建築的單調感，還為使用者提供開闊的視野。

建築的325米高度帶來不少技術挑戰。為確保在多變氣候條件下仍能穩固安全，工程團隊採用先進的抗震設計和風力工程技術。

興富發集團積極拓展台中商辦市場，近年陸續完工有「RICH 19」、「亞太雲端」、「TOP1」、「NTC」、「BHW」、「CBD」等六棟商辦，後續還有四棟商辦陸續推出，總銷金額初估近1,000億元。

興富發說，今年是興富發的商辦元年，在台中七期推出的首件微型商辦案「市政萬象廣場」，總銷90億元，很快就熱銷。

在青創大潮帶動下，興富發主打「微型商辦」策略奏效，緊接著將在七期台灣大道旁推出總銷約300億元的「市政壹號廣場」，總戶數890戶，坪數約25至48坪，每坪單價8字頭起跳。

財政部近日預告國有房地參與危老重建辦法，配合危老條例修法，明定國有房地參與危老方式。依規定，國有房地若無合理理由，應一律參與危老重建，但若有五大情形可排除，不必強制參與危老。

危老條例去年12月修法，增訂公有財產除另有合理利用計畫無法參與重建，或公有土地面積比率達重建計畫範圍50％以上、公有土地面積比率達重建計畫範圍30％以上且重建計畫範圍符合更新單元劃定基準之情形外，應參與重建。

財政部近日預告相關子法，明列國有房地有「合理利用計畫」，無法參與危老重建情形，包括第一，管理機關已有利用或開發計畫，並經主管機關核定；第二，管理機關已編列預算執行；第三，已納入報核的都更事業概要或都更事業計畫範圍，應優先辦理都更；第四，執行機關選定設定地上權標的或報經主辦機關同意辦理改良利用；第五，其他經執行機關認定有利用計畫之國有非公用房地。

此外國產署官員表示，危老條例雖明定已訂有合理利用計畫的國有房地可排除危老，但對於國有房地尚未訂定完整的參與危老規定。

房市話題近期不斷，尤其是新青安政策更讓不少民眾加入討論，新北地政局公布境內最新房市數據，8月交易移轉棟（戶）數減少3.90%，其中林口減少最多，主因應為新成屋及中古屋移轉數減少所致。

地政局表示，2024年8月房市交易移轉棟數共計5747棟，較113年7月減少233棟，減少幅度3.90%。其中交易移轉棟（戶）數以林口區、中和區、板橋區減少較多，與今年7月相較分別減少120棟、102棟、91棟。

地政局分析，原因係因8月份新成屋及中古屋移轉棟（戶）數減少所致；另以交易案件量來看，新北市今年8月交易件數為6151件，較今年7月減少23件，減少幅度0.4%。

地政局補充，民眾若想了解新北市各行政區本月及上月買賣成交案量情形，可至新北不動產愛連網了解相關細節。

房貸限貸、民怨四起，不但使行政院長、總統接連出來喊話、央行總裁楊金龍急召22家國銀開會，更為央行九月理監事會議新決議埋下伏筆，由於必須讓更多的資金挹注首購房貸，目前僅止於7大都會區的二房成數以6成為限的管制措施，央行應會在此次理監事會議之後，全面擴大到全國都一體適用。

目前所謂的「受限區」，僅止於台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市，因此，很多民眾特別選在鄰近的非受限區購屋，使央行透過管制措施降溫房價的成效打了折扣；如今，為了促使國銀在銀行法第72條之2的天條之下，把有限的資源集中流往非自用首購房貸，透過全面壓低二房的資金來進行，對央行而言亦可說勢在必行。

而就銀行而言，在與政院、央行接連開會之後，向來以配合政策為主的八大行庫已有三大明確的方向，一是資金仍將優先配置於新青安、首購族房貸；二是對土建融案，至少已經動工的，一定會持續撥款：「絕不會讓建商房子蓋到一半蓋不下去！」但據了解，目前土建融業務，「已准而未撥」的額度，在多家行庫都有千億以上的水準，銀行除了必須向建商情商撥款時間之外，這波房貸資金吃緊，恐怕延到明年上半年都不見得結束。

三則是對整批性分戶房貸，但這個部分，未來至少今年底之前，除了公股行庫會優先挑出首購民眾先辦理之外，二房以上的購屋者恐怕得再排好幾個月以上之外，公股行庫對於整批性分戶房貸，恐怕將僅以其所承作的土建融額度為限。

舉例來說，A建案向B銀行借了20億的土建融，房子蓋好之後，總共有50億的房貸業務量，此時B銀行在額度吃緊控管之下，僅會承作A建案大約20億額度的房貸，但其他30億的房貸，A建案恐怕要找其他銀行想辦法。

銀行業者指出，現在每家銀行的額度都非常吃緊，整批性分戶房貸因此要找到多家銀行來共襄盛舉更難，以前一個建案，動輒可以找到4、5家銀行來作分戶房貸的情況已不復見，現在能找到2、3家就要偷笑。

此外，由於政院、央行已高分貝發話，要求要讓無自用住宅的首購族房貸需求必須優先被滿足，因此不少大型行庫高層私下坦言，未來建商向行庫進行的「整批性分戶房貸」，買房民眾也將因為是否具有「無自用」首購的身份，而將有貸款先後順序的差異，換言之，「二房」以上的購屋民眾，房貸恐怕更難辦下來，至少等候時間比首購族多上好幾個月。

除此之外，民眾恐怕也要認知，房貸利率、手續費變貴，恐怕在所難免。原因在於銀行必須向外吸收存款，因為台股今年大好，再加上國人投資ETF的熱潮，很多存款移去股市投資，也是銀行法第72條之2水位吃緊的重要原因，為此，銀行還得用更高的利率，向外吸收更多半年期以上的定期存款，或是發行金融債券，然而，不論是吸收存款或發債取得資金，也只有30%能用於房貸等不動產放款，因此銀行勢必將之反映在房貸利率及手續費上。

至於銀行法第72條之2能否修法，恐怕不易，因為這是房市總量管制行之數十年的標竿、天條，銀行也只得用上述方式先自救；此外，由於銀行在給予房貸額度時，仍會優先以現有的客戶為考量，因此民眾若要求救，反而先向原往來銀行接洽房貸業務，會比較實際。


限貸令風暴有解？楊金龍出手曝2指示
工商時報

新青安房貸政策推升房市熱度，銀行貸款水位接近滿載，央行上月與34家國銀喝咖啡，要求銀行提出控管措施後，今（2日）上午再度找銀行開會，總裁楊金龍親自出馬，並做出兩大裁示。馨傳不動產執行長何世昌在臉書發文解讀，若申請房貸還沒對保者，就得自求多福了。

根據《聯合報》報導，央行楊金龍在與20家銀行開會後，做出以下兩大裁示，包括不要造成民眾交屋時違約、要滿足首購族的貸款需求，以及針對民眾的客訴爭議，銀行端一定要柔性勸導。

何世昌對此表示，他認為央行兩大裁示比較像官方說法，實質影響不大，最具體的重點則是，如果民眾已完成「房貸對保」，則一定能得到撥款，會優先處理，但若還沒對保者就自求多福了。

其他網友則說，「央行升息比較容易讓事件落幕」、「扭曲問題的核心，現在房市問題是老舊、重心南移、小宅淘汰大宅」。

2024年下半年桃園市政府除了將會有5處社宅1301戶開工之外，亦將分別於8月、12月啟動3處社宅645戶的招標作業。加上已完工的社宅14處4374戶，桃園社宅合計將達6320戶。

住宅處表示，本週已經有2處社宅基地上網招標，分別是專案管理以及設計監造標案：一處在中壢區中園路二段購物商場旁邊，位處高鐵桃園站與國道1號高速公路內壢交流道中間，交通非常便利；另一處在八德區茄苳段永豐路附近，距離衛福部桃園醫院僅750公尺。第三處也是專案管理的標案，在新屋區民族路六段旁，附近230公尺即有知名大賣場，距離中壢地政事務所700公尺，預計12月上網招標。

住宅處表示，中壢案將規劃地下二層、地上11層，約260戶；八德區永豐案將規劃地下二層、地上13層，約100戶，未來會有市民活動中心及公托中心；新屋案將規劃地下2層、地上11層，約285戶。三處社宅都分別有一、二、三房型，以當地的租屋型態配置房型比例，交通便利、工作生活機能均佳，共可再增加645戶社宅，提供青年就近就業入住之需。

住宅處表示，2024年下半年開工的5處社宅1301戶分別是：龜山區善捷段336戶、龜山區興安段130戶、蘆竹區新鼻段369戶、蘆竹區大興段73戶、中壢區A20之393戶。其中二處社宅以實驗性質設計了共用客、餐廳及廚房，增加了住戶的互動性，適合單身或小倆口入住。至113年底，開工、招標，加上已完工的社宅14處4374戶，合計將達6320戶。

銀行自主性限貸令、中央銀行邀銀行喝咖啡出手要求降低不動產放款集中度、和總量管制，不過二手屋市場待售存量創低，至今年8月底止下降至74,560戶，刷新近二年以來的新低紀錄，顯示儘管房貸之亂未解，但房市並未出現拋售潮。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，銀行達成的共識是，如果是已完成對保，則民眾一定能得到撥款，會優先處理，這才是最具體的重點。所以「買方safe！但還沒對保的，就自求多福。」

一般而言，建商賣的預售屋叫一手屋，向建商購買後再轉賣就稱為二手屋，包括預售屋、新成屋、新古屋與中古屋。

近期傳出房貸滿水位之際，建商和代銷業者手中預售案，近一周有些案場來人略減，中古市場也有感降溫。然而進一步觀察二手屋市場求售量則不升反降。

何世昌引述樂居Pro資料庫統計，全台二手屋待售戶數，截至8月底存量為74,560戶，比7月的77,503戶，減少2,943戶、減幅3.8％，創下近二年以來的新低紀錄，二手屋市場卻沒有出現拋售潮，主因有二：首先，舊房貸戶多是2.185％的地板價利率，捨不得賣掉手上低利率的房子；其次，預售屋禁止轉售措施的影響，買方想轉售也無法如願。

二手屋賣壓不增反減，最大關鍵是平均地權條例修正案中的「預售屋禁止轉售」措施，且房貸資金水龍頭趨緊，畢竟是大招，將壓縮房價漲幅與房屋銷售速度，市況不會像上半年那麼瘋狂。但首當其衝的是房仲業，當店數與從業人員在歷史高峰，而二手屋委售量變少，成交量面臨房貸塞車、買方縮手，即便成交了，部分買方可能因房貸下不來而違約，買方、屋主、房仲三方因違約金、服務費鬧得不可開交。

每年民俗月營收都明顯下滑的營建業股王永信建設（5508），今年又遭受「限貸令」的雙重衝擊，自結8月營收僅5.06億元，年月雙減，預估9月持續受限貸令影響，恐有10％的銷售入帳因而遞延，第四季則要看整體的金融市場資金和政策面而定。

永信建8月營收5.06億元，月減53.19％、年減12.61％，累計前八月營收75.97億元、年增108.62％。由於這是中央銀行「限貸令」執行以來，首批公告營收表現的上市櫃建商，市場高度關切。

永信建發言人陳怡均2日表示，永信建歷年8月營收相對較低，主要是民俗月不交屋習俗影響，只不過這次又剛好碰到限貸令，因而有連鎖效應。

陳怡均指出，目前氛圍之下，業績不可能不受限貸令影響，但目前貸款不順對永信建業績影響較大的，將是9月交屋狀況，預估影響程度約1成，「是在可接受的範圍內」，9月約10％的交屋將延後到10月；至於8月未交屋業績，公司因配合客戶交屋時間調整之後，也將延後到9月呈現。

被稱為南台灣上市櫃建商營收王的永信建設，今年仍有多達9個新成屋建案可供銷售入帳，預計總銷售金額約100億元。陳怡均表示，永信建設今年的營收來源雖已足夠，不過明年將繼續積極推動四個新成屋建案，包括中都五期、大昌二期、高雄大學二期、龍華九期等，四案總銷約110億元。

鼎固-KY（2923）將於6日除息0.2元，近一個月來股價漲逾14％，主要題材來自上海住宅項目「匯景華庭」第四期完工銷售入帳，上半年營收獲利大幅優於去年同期；7月營收更是大噴出達17.26億元、年增8.6倍。

今年上海嘉定的租賃公寓也剛完工，準備加入出租陣容，明年更有上海日月光中心二期完工出租，未來租金收益可望再成長。

展望第三、四季，鼎固除有大陸五筆投資性不動產，包括重慶鼎固「解放碑日月光中心」、上海鴻翔「上海嘉定日月光中心」、上海鼎榮「上海黃浦日月光中心」、上海鼎華「春申麗園」、上海鼎固「御華山」，及台北天母傑仕堡等，貢獻租金收入，上海匯景華庭四期持續銷售入帳之外，上海鴻翔的「嘉定租賃公寓」今年已最新完工，總建築面積達8,000坪，加入貢獻租金的行列。

台南中西區唯一僅有的精華地「星鑽特區」，所有權的地價從4年前的每坪68萬，直奔今年的120萬元，區內大樓新案將跟週遭一樣，每坪從50萬元起跳，台南市政府2日推出2筆地上權招商，不過，因特別排除興建地上權住宅，只能投資興建觀光旅館和商業設施，脫標與否，尚待觀察。

台南市政府2日招商「星鑽特區」2筆「設定地上權」土地，北基地面積約1628坪，設定地上權底價每坪約32萬元，南基地3,088坪，每坪底價約34萬元。

該區所有權土地4年前標售時，三發地產（9946）以每坪68.48萬元，標得725坪建地，遠雄建設則在今年標售1,467坪建地時，得標價已來到120萬元，短短4年，在該區尚未有建案出現的期間，地價已飆漲75.23％。

三發地產董事長鍾鼎晟2日表示，三發地產將會是星鑽特區第一個推出住宅大樓的建商，規劃20坪到50多坪產品，目前處於VIP潛銷階段，將視市場狀況才決定正式公開時間。

鍾鼎晟指出，該案未來不會創最高價，將以目前週遭的大樓住宅行情，進行銷售，開價每坪最少50萬元，鎖定中西區在地換屋和部份首購客層。

他說，當初進場標得該筆土地，主要是因為星鑽特區是台南中西區唯一僅有、規模夠大的精華地，雖然距離南科有些距離，但卻是台南的觀光和美食重鎮，距離永華路的台南市政府也近，未來發展可期。

近期才標得星鑽特區土地的遠雄建設表示，目前正在進行產品規劃，預估最快2026年才會推案，根據市調資料，週遭的建案「斐成琉星」近1年的平均成交價約53.24萬元，「國泰文府硯」近1年平均成交價約46.85萬元，「尚暘天閤」近1年平均成交價約45.26萬元。

業界說，面積大約11.23公頃的台南星鑽特區，除了三發地產的建案將公開之外，沒有其它物件可供行情參考，根據週遭建案推估，未來的星鑽特區大樓住宅，每坪售價應是5字頭起跳，甚至上看6字頭。

不過，業界表示，台南地政局2日的「設定地上權」招商土地，使用分區屬於「第一種觀光休閒特定專用區」，在都市計劃上，允許最高50％的樓地板面積作為住宅使用，但，此次招商跟2022年的首度招商一樣，將地上權住宅排除，只能只能投資興建觀光旅館和商業設施，脫標與否，尚待觀察。

業界說，如果允許興建地上權住宅，以該區所有權住宅市場行情推估，平均應在每坪35萬元到40萬元之間，應較有招商吸引力。

淨零兩路並進，內政部展望2032年底…

內政部長劉世芳2日表示，台灣淨零轉型以「增匯」及「減碳」兩大面向努力，將提升國家公園、濕地、海岸的增匯生產以求平衡；減碳方面，落實社宅採用減碳工法施作，預估至2032年底累計社宅可達25萬戶，估每年減碳約11.23萬噸，此外，內政部預計公有新建物將在2026年提前全面達成建築能效1級。

為實踐2050淨零碳排，內政部2日舉辦「自然碳匯及低碳建築研討會」蒐集產業意見與基層聲音，劉世芳表示，台灣推動淨零轉型仍有許多挑戰，現行以「增匯」及「減碳」兩大面向努力外，將廣納產業界及學術界人才共同合作，在推動自然碳匯及節能策略等多面向交流，走出最符合台灣永續發展的淨零路徑。

在增匯部分，劉世芳指出，內政部主管的國家公園、濕地與海岸是台灣最關鍵的自然碳匯吸存區域，也是重要的藍碳（鹽沼、紅樹林、海草床）種源庫與復育基地。根據試算，國家公園森林碳匯溫室氣體移除量約為205萬公噸二氧化碳當量，占全台林業部門移除量之百分比9.39％；而藍碳（濕地及海岸地區）每年碳移除量約9.5萬公噸二氧化碳當量。

劉世芳指出，強震重創太魯閣，據估算碳匯損失約3,821公噸，因此，後續將精進提升增匯生產力並守護生物多樣性，也會規劃在各國家公園及濕地內推動二氧化碳移除量增匯以求平衡。

減碳方面，由於建築部門占全球碳排37％，建築淨零是邁向2050淨零碳排的關鍵，內政部將從社宅興建採用預鑄工法開始，規劃節能建築，取得綠建築、智慧建築標章及建築能效標示等；預計各類公有新建建築物預計可提前至2026年全面達成建築能效1級目標，引領民間建物跟進。

內政部統計，年底12萬戶社宅完工後，估每年減碳約4.74萬噸；2032年底累計25萬戶社宅，估每年減碳約11.23萬噸。

中國建築（601668）8月30日發佈的2024年半年度報告顯示，公司整體經營業績保持穩健增長。上半年實現營業收入1.14萬億元，同比增長2.8%；歸屬於上市公司股東的淨利潤294.50億元，同比增長1.6%；歸屬於上市公司股東的扣非淨利潤269.50億元，同比增長1.9%；基本每股收益0.71元。

報告期內，中國建築進一步突出高品質發展首要任務，充分發揮全產業鏈佈局優勢，融入服務國家戰略，持續做好市場行銷與專案履約管理工作，不斷培育新的市場增長點，收入利潤實現穩步增長。

服務國家重大戰略全面深入

具體來看，今年上半年，公司建築業務新簽訂單增長動能強勁，在去年同期高基數的情況下，新簽合同額22882億元，同比增長13.7%，已完成全年新簽目標的55%，助推整體營業收入延續快速增長態勢。

其中，得益於工業廠房、科教文衛體設施等公共建築領域新簽合同額占比持續提升，助推房屋建築保持增長韌性，新簽合同額15320億元，同比增長5.7%；營業收入7493億元，同比增長1.7%。得益于能源工程、水務及環保、水利水運等領域持續突破，基礎設施延續高增，新簽合同額7491億元，同比增長34.9%；實現營業收入2695億元，同比增長11.7%。勘察設計業務保持平穩，新簽合同額72億元；實現營業收入54億元，同比增長2.8%。

公司地產業務加快適應新發展模式，強化精准投資，加強全過程精細化管控，加大銷售去化力度。報告期內合約銷售額為1915億元，合約銷售面積655萬平方米，實現營業收入1164億元。依託穩健財務與高品質產品力，中國建築深入研判房地產市場形勢和政策變化，集中佈局一二線城市的優質地塊，進一步提升加大核心城市土地儲備，上半年新購置土地28宗，期末土地儲備8454萬平方米。

在經營保持穩健增長的同時，中國建築積極發揮全產業鏈優勢，服務國家重大戰略。深度參與京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化高品質發展等重大區域發展戰略，在上述區域新簽合同額占比達85.8%，完成投資額占比91.2%。

高品質共建“一帶一路”，深耕重點區域和國別市場，加強國際化合作，中國建築海外業務發展提速，新簽合同額和營收增速均高於境內增速，其中境外業務新簽合同額1291億元，同比增長107.4%。主動研究佈局城市更新、城市運營新市場，深入參與“三大工程”建設，在北京、上海、廣州等多地承建了一批重大民生工程，持續塑強公司在新型城鎮化建設領域的領先地位。

隨著關鍵核心技術攻關，中國建築實現重大科技成果新突破。公司榮獲國家技術發明獎一等獎1項，國家科學技術進步獎二等獎1項，“成都天府國際機場”等15個項目榮獲詹天佑大獎。

國企改革深化提升加速實施

中國建築深入實施國企改革深化提升行動，制定了戰略性新興產業發展指導性檔，進一步加大資源投入，加強產業鏈上下游的融合創新。

公司不斷強化ESG議題管理提升，將ESG作為公司戰略落地的重要抓手。中國建築持續優化公司治理體系，“應建”範圍內子企業全部實現外部董事占多數，深化任期制和契約化管理，健全收入分配機制，不斷激發高品質發展活力。

展望下半年，中國建築表示將堅定踐行國家重大戰略部署，堅定做強做優主責主業，全力以赴推進生產經營，更大力度參與“三大工程”建設，積極服務國家“兩重”建設要求。大力拓展城市更新、城市運營新市場，研究佈局戰略性新興產業新賽道，加快培育發展新質生產力，努力完成年度各項目標任務，為廣大投資者持續創造更大價值。

雖然上半年經營面臨多挑戰，但萬科（萬科A(6.420, -0.34, -5.03%)，000002.SZ）始終把“保交房”和“保兌付”放在工作首位，上半年順利完成7.4萬套房的交付。

日前，萬科發佈的2024年半年報顯示，上半年公司實現營業收入1427.8億元，銷售回款近1300億元，回款率超100%。公司二季度經營性現金流淨額較一季度明顯改善，實現42億元正向現金流，且年內已無境外公開債。

上半年，萬科聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大主業，穩步提升核心競爭力。

萬科積極推進資產盤活和大宗交易，2023年至今盤活和優化的資源累計實現銷售140億元，今年1—7月大宗交易簽約204億元，回款金額近百億元。

上半年萬科還在緊抓REITs這一新發展機遇，實現多賽道REITs突破，商業REIT完成上市，物流、租賃住宅REITs也已進入申報過程。

面向未來，該公司對行業和公司未來發展持續抱有長期信心。近期，萬科公告公司骨幹管理人員共計1862人自籌資金2.01億元增持公司A股股票，增持股份自願鎖定兩年，以號召廣大骨幹員工與公司發展進一步綁定。

上半年回款率超100%

儘管萬科上半年營收同比下降、淨利潤同比盈轉虧，但公司實現了高品質交付、年內境外已無公開債。

8月30日晚間，萬科發佈了2024年半年報。2024年上半年，公司實現營業收入1427.8億元，同比下降28.93%；歸母淨利潤虧損98.52億元，上年同期盈利98.7億元；扣非淨利潤虧損76.13億元，上年同期盈利87.03億元。這是萬科上市以來，首份錄得虧損的半年報。根據Choice資料，1993年上市以來，萬科中報的淨利潤始終為正，且穩步上漲。

萬科解釋虧損原因時表示，這主要是因為結算規模和毛利率下降；此外計提了部分專案的減值、部分非主業財務投資出現了虧損而且部分大宗交易和股權交易價格低於帳面值。

為回籠資金，降低虧損，此前萬科也在年報業績會上公開提到，今年將加強大宗交易和股權交易，回款達300億元以上。

上半年，萬科實現超100%回款率，銷售回款近1300億元；積極推進資產盤活和大宗交易，2023年至今盤活和優化的資源累計實現銷售140億元，2024年1—7月大宗交易簽約204億元，回款金額近百億元。與此同時，伴隨交付高峰過去，萬科經營層面的支付壓力已在下降，上半年交付總量同比下降超過30%，工程支付量也相應降低。通過經營層面的持續努力，萬科二季度經營性現金流較一季度已明顯改善，實現42億元正向現金流。

上半年，萬科聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大主業，穩步提升核心競爭力。

萬科綜合住區業務銷售保持第一梯隊，高品質交付7.4萬套房子。上半年萬科銷售1273.3億元，78個項目實現“交付即辦證”；主動投資專案整體兌現度達到87%，銷售毛利率平均達18%。上半年，萬科長租業務實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%；物業服務方面，實現營收176.3億元，同比增長9.5%。

物業服務積極於存量中發現增量，用新能力抓住新機會，實現營收176.3億元，同比增長9.5%。住宅物業積極挖掘市場機會，行業增長挑戰下實現營收雙位數增長。

上半年，萬科租賃住宅業務實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%。截至6月底，累計開業數量增加至18.3萬間，泊寓客戶滿意度95%，出租率保持95.2%，GOP利潤率接近90%，保持行業領先水準，單房運營成本同比下降13.3%。

降解存量債務REITs加速佈局

“儘管經營上確實面臨階段性的挑戰，但是我們會全力以赴過好關，在確保按時保質兌付的同時，保障各項債務的兌付。”萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華表示。

根據萬科於7月9日披露的投資者關係活動記錄，今年以來，萬科融資管道保持通暢，合計新增融資、再融資超600億元，對應償還超過500億元。

上半年，萬科累計償債524億元，截至目前已完成73億元的境內公開債和中期票據，以及折合人民幣約104億元的境外公開債券的償付，年內境外公開債已全部償還完畢，年內境內公開債僅餘1筆中票20億元。

此外，萬科積極主動轉變融資模式，融資管道保持暢通，獲得主要金融機構的大力支持。萬科上半年合計新獲融資、再融資612億元，新增融資綜合成本3.66%，其中境內3.60%，創歷史新低。加權平均債務期限5.31年，其中5月獲得招商銀行(31.930, -0.22, -0.68%)牽頭的200億元銀團貸款，是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款。此外，萬科上半年經營性物業貸落地219億，“白名單”項目“應報盡報”。

對於降杠杆，萬科董事會主席郁亮給出的目標是，未來兩年削減付息債務1000億元以上。

值得一提的是，伴隨房地產行業發展變化，REITs已成為行業新發展模式的重要探索之一。目前，萬科已成為業內少數實現多業態、多層次不動產基金突破的企業，逐步建立了符合行業未來發展模式的資產證券化通路。4月，印力REIT上市，發行規模32.6億元，同時萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程。此外，今年萬科還成立了旗下首個商業Pre-REIT基金，此前設立的建萬租賃Pre-REIT基金也實現了擴募。

9月2日，新城控股（601155.SH）召開2024年中期業績溝通會，董事長兼總裁王曉松、高級副總裁兼財務負責人管有冬、高級副總裁潘明忠、董事會秘書陳鵬等出席會議。

對於公司籌資現金流淨流出、投資拿地、經營向物業貸等問題，管理層進行回復；對於實控人王振華將在公司擔任什麼職務、如何保障滯重困難專案吾悅廣場開業和住宅交付等問題，新城控股未能回復。

公司已抵押投資性房地產金額約941億元，近300億元投資性房地產未抵押

有投資者提出，“公司吾悅廣場抵押率為何偏低，1200億元估值獲取貸款額度不到一半”。王曉松回復稱，公司已抵押投資性房地產金額約941億元。

在業績會上，管有冬還介紹，截至2024年6月末，公司已抵押投資性房地產規模為941億元，剩餘仍有近300億元投資性房地產處於尚未抵押狀態，以滿足未來融資需求。截至6月末，公司有息負債餘額約558億元，其中公司信用類債券約72億元（公司債及中票），境外美元債約82億元，銀行貸款約336億元，非銀行金融機構貸款約27億元，其他有息債務約42億元。

對於投資者提到的“拍地數量大幅下降，當下的拍地開發，不足以覆蓋銷量，新城下半年是否有餘力進行拍地”，新城控股表示，公司保持對土地市場的敏感度，將根據市場及自身資金計畫進行綜合排布，以輕重並舉、代建代管的方式擇機獲取優質專案。截至6月末，新城建管累計在管項目超90個，在管總建築面積超1300萬平方米，其中1-6月新增簽約面積超352萬平方米。

會上，王曉松表示，身處行業下行階段，公司高流量項目保障供貨，低流量項目以銷定產，為公司實現有回籠的銷售及有銷售的回籠，以穩定的現金流保交付、保開業、穩運營。截至6月末，公司剩餘未售面積為3349萬平方米。下半年，公司將根據市場情況靈活調整、以銷定產，合理把握供貨節奏。

王曉松：上半年籌資活動淨現金流流出收窄，確保公開市場負債全額按時兌付

有投資者稱，去年會計師事務所對新城控股2023年給“非標準意見審計報告”，主要是對於流動負債大於可用貨幣資金的擔憂，2024年半年報數據並沒有改觀，公司對會計事務所的擔憂是否有訴諸的措施？

王曉松回復稱，公司將借助政策支持，實現上半年籌資活動淨現金流流出收窄，並有效調整流動負債和非流動負債的結構，確保公開市場負債全額按時兌付，保證主體信用。王曉松同時表示，將繼續保持經營性現金流為正。

據新城控股2024年半年度報告，期內，新城控股籌資活動產生的現金流量淨額-34.25億元，上年同期為-92.38億元。

具體而言，籌資活動現金流入小計102.79億元。其中，取得借款收到的現金81.56億元，去年同期為106.55億元；發行債券收到的現金13.6億元，去年同期為19.03億元；收到其他與籌資活動有關的現金7.63億元，上年同期為18.04億元。

籌資活動現金流出小計137.03億元，去年同期為236.30億元。其中，償還債務支付的現金108.5億元，去年同期為181.11億元；分配股利、利潤或償付利息支付的現金18.17億元，去年同期為23.39億元；支付其他與籌資活動有關的現金10.37億元，去年同期為31.8億元。

在2023年年度報告中，新城控股曾提出“充分借助政策支持，力爭實現未來年度融資淨現金流為正，並有效調整流動負債和非流動負債的結構，確保公開市場全額按時兌付，保證主體信用”。具體而言，包括增加經營性物業貸融資、發行中票和公司債、實現首期消費類基礎設施REITs的註冊發行以及股權再融資等。

就效果而言，今年，新城控股上半年已經發行13.6億元中期票據，剩餘仍有近300億元投資性房地產處於尚未抵押狀態，REITs發行仍在推進尚未落地。

9月2日，海南省住房公積金管理局發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款購買保障性住房最低首付款比例的通知》。《通知》自9月2日起執行。

《通知》明確，繳存人家庭在海南省行政區域內購買保障性住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付款比例統一調整為15%。

海南省住房公積金管理局表示，《通知》所稱“保障性住房”，指納入我省城鎮住房保障體系的安居房、經濟適用房、限價商品房、配售型保障性住房等。

對比新舊政策，新政策一是放寬適用對象範圍。《通知》執行後，保障性住房（不含拆遷安置房、棚戶區改造房）公積金貸款執行的最低首付款比例標準，不再限定於首套住房公積金貸款，二套住房公積金貸款同樣適用。二是下調最低首付款比例。《通知》執行後，首套及二套保障性住房公積金貸款最低首付款比例調整為15%；首套商品房、拆遷安置房、棚戶區改造房公積金貸款最低首付款比例仍為20%，維持不變。

“以舊換新”，這個消費品領域的常見概念，正在房地產市場加速落地，目前全國已有超過百座城市發佈了相關政策，嘉興也不例外。

6月13日，海寧打響了嘉興住房“以舊換新”的第一槍，受到了社會的廣泛關注，房地產項目來訪量和成交明顯提升。就在不久前，桐鄉也緊隨其後，出臺關於“以舊換新”的工作方案，有望激起樓市新一輪改善消費熱潮。

海甯試點活動初顯成效 激發供需雙方市場活力

為更好地滿足居民住房改善需求，促進房地產市場平穩健康發展，海甯市於今年6月率先試點推進“以舊換新”活動，進一步激發供需雙方市場活力。

聚焦百姓多元化住房訴求，海甯市分別於2023年、2024年提出收舊換新、以舊換新支持政策，鼓勵房地產開發企業自行收購，或與房地產經紀企業、購房人簽署三方協定，説明有置換需求的購房者“以小換大”“以舊換新”。

針對貸款、補貼、學區等問題，海寧市召集相關部門集中研究，在收取公積金貸款資料、開設不動產過戶登記綠色通道、享受各類購房補貼以及存量房學區等方面給予明確政策支撐，推動活動順暢進行。

今年30歲的阮先生是最早一批報名參與房屋“以舊換新”的市民。他和父母、愛人以及孩子一家五口，共同生活在海寧市海洲街道梨園裡一套百餘平方米的老房子裡，伴隨著孩子的成長，空間變得越來越緊張。“我們這個社區是20世紀90年代建的，現在顯得有些破舊，住起來沒有那麼舒服了。”阮先生告訴記者，“以舊換新”比較方便，省去了賣舊房、買新房的時間，希望借此讓孩子在一個更新、更舒適的社區裡成長。

據瞭解，目前，海寧市城投集團試點（硤石街道、海洲街道範圍內）的舊房現場評估工作已完成，最終完成舊房評估91套、完成資產價格確認41戶，首日選房簽約完成16套，剩餘置換新房簽約工作有序進行中；工聯房產試點活動推廣採用線上線下相結合的方式，活動期間，“安家工聯”小程式新增使用者600多組，意向客戶28組，登記客戶13組。

有業內人士分析，“以舊換新”活動將新房市場與二手房市場緊密相連，有效解決了“舊房賣不掉、新房不敢買”的難題。同時，通過“以舊換新”房源抵扣，購房者可免去仲介費、房屋評估費及不動產權交易契稅等，大幅減輕資金壓力，有助於深入挖掘市場潛在改善需求。

接下來，海寧市在保障現有“以舊換新”活動落地落實的基礎上，將嘗試擴大置換範圍，構建起更加暢通高效的購置管道，進一步滿足購房人的多元化需求，更好地推動房地產市場平穩健康發展。

桐鄉出臺具體工作方案 支援改善性住房需求

近日，記者從桐鄉市住建局獲悉，為進一步提高市民居住品質，支持改善性住房需求，桐鄉市出臺《促進房地產市場“以舊換新”工作方案》（以下簡稱《工作方案》）。

桐鄉市開展房地產市場“以舊換新”工作，按照“政府政策支持、職能部門監督、群眾自願參與”的原則穩步推進實施。同時，鼓勵各鎮、街道（主體）在實施過程中使用房票，選擇房票的，在確認存量住房評估價格的基礎上給予最多不超過30%的獎勵。

從《工作方案》中可以看到對置換區域的相關劃定。各鎮、街道（主體）根據各自城鎮更新需求計畫，劃定可用於置換的存量住房區域並可動態更新，區域要求四至邊界清晰，劃定後報市建設局備案並公佈；新房源可由各鎮、街道（主體）自行籌集，統籌考慮持有的安置房、配建房、收購或者回購的新建現有住房，房源資訊確定後報市建設局備案並統一公佈。

那麼，置換形式有哪些？又需要哪些流程？

置換形式分為同區域置換和跨區域置換。同區域是指存量住房和新房源均在同一行政區域或主體內；跨區域是指存量住房和新房源分屬不同的行政區域或主體內。需要注意的是，存量住房與新房的置換無關套數，僅以各自價值進行結算置換。

存量住房區域內的換購人向屬地政府或主體提出置換申請，由屬地政府或主體進行資格審核確認。對符合條件的換購人選擇的新房源為同一區域的，由屬地政府或主體負責對存量住房進行收購，並完成新房的銷售；選擇的新房源為跨區域的，由存量住房所在地政府或主體負責對存量住房進行收購，由新房源所在地政府或主體負責新房的銷售。

此外，《工作方案》還給出了詳細的結算方式。存量住房總價占置換新房總價的比例不得高於70%，即換購的新房至少有30%的剩餘價款，需以現金或按揭貸款方式支付。換購人在70%以內部分可以使用房票。

其中，同區域置換的，由屬地政府或主體自行結算；跨區域置換的，由存量住房所在地政府或主體將存量住房收購款或房票轉至換購人所選的新房所在地政府或主體。換購人向新房所在地政府或主體補齊剩餘房款完成新房購買。

採用房票結算且為跨區域置換的，由存量住房屬地政府或主體將房票金額支付給新房所在地政府或主體，原則上每6到12個月一結，具體結算時間由跨區域實施主體協商確定。

桐鄉首輪“以舊換新”工作將於本月中旬實施

隨著《工作方案》的出臺，桐鄉市第一輪“以舊換新”工作也將於2024年9月15日至2024年10月31日實施。各鎮、街道（主體）需在2024年9月15日前，將劃定的存量住房區域和新房源上報備案並公示。其中，桐城集團在市區推出50套新房源；各鎮、街道（主體）根據各自安排確定推出新房源數量。

據記者瞭解，此輪用於置換的存量住房，由存量住房屬地政府或主體和換購人雙方共同委託的協力廠商評估公司進行評估，在雙方共同認可價格後由屬地政府或主體進行收購，由換購人在已公佈的新房源中選擇換購新建住房。

有意向報名的市民需要滿足三個條件。存量住房應為國有土地上房屋，已取得不動產權證書；存量住房應產權清晰，狀態為可交易（不存在抵押、擔保或查封等其他不可置換狀態）；參與置換的換購人需具備良好的個人征信記錄、無不良貸款記錄（以中國人民銀行征信中心“個人信用報告”為准）。

符合置換條件的換購人，在確認存量住房評估價格、簽署《資產評估價格確認書》後，確定為參與名額。

此外，在選房方面也制定了相關規則。新房選購採用抽籤規則確定，分二輪抽籤，第一輪先以抽籤形式產生順序號；第二輪以順序號從小到大先後抽籤產生選房號。換購人以選房號從小到大先後進行選房。選房時間控制在3分鐘以內。

需要注意的是，若活動結束後仍未完成推出換購新房源套數的，則後期可在評估時效內的參與名額中進行遞補，直至推出換購新房源全部換購完成或已無參與名額為止。

中國樓市正在經歷一輪需求結構和市場形勢的重大轉變，其中一項重要表現就是二手房交易量占比的持續提升。

今年以來，在“以價換量”等策略帶動下，中國二手房交易活躍度持續高於新房，這也帶來二手房交易量占比的持續提升。中指研究院研究副總監徐躍進在2日舉辦的一場月度房地產形勢分析會上稱，據該機構統計，2024年1-7月份，中國25個代表城市新房和二手房累計總成交套數同比有所下降，其中二手房成交量占比進一步提升至64.1%。2023年，25個代表城市新房和二手房累計總成交中，二手房占比升至55.6%。

8月份，這一趨勢還在持續。中指資料顯示，8月份(7月29日至9月1日)，11個重點城市二手住宅周均成交套數較去年同期增長22.3%。當月，重點100城新建商品住宅成交面積同比和環比均有所下降。

對於這種趨勢，58安居客研究院研究總監韋謝指出，當前新房市場量價比處於低位，購房需求總量雖有下降態勢，但結構上有增量。多數城市今年上半年銷售資料顯示，二手房銷量反超新房——儘管新房銷量同比大幅下滑，但仍有近三分之二城市二手房銷量同比增長。

韋謝表示，當前中國房地產行業正處於勢能轉換的關鍵視窗期。自2021年末至今，行業資料在低位元徘徊已超三年，“二手房交易已成為新房市場的驅動引擎”。他認為，目前樓市主力需求從城鎮化驅動下的增量市場、剛需為王，轉變為存量市場由置換驅動的改善性需求。對於房企而言，專案唯有在資源、產品、價格等維度上創造獨特優勢，方能有效應對二手競品分流客戶的壓力。

近段時間，房企半年報已進入尾聲，百強房企的銷售成績單也出爐。

根據中指研究院的資料顯示，2024年1—8月TOP100房企銷售總額為26832.4億元，同比下降38.5%，降幅較上月繼續收窄1.6個百分點。8月單月，TOP100房企銷售額同比下降22.1%，環比降低2.43%。

分陣營來看，今年前8個月各陣營房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值為1302.2億元，較上年下降30.8%；TOP11—30房企銷售額均值為339.5億元，較上年下降42.6%；TOP31—50房企銷售均值為155.2億元，較上年下降47.0%。今年前8個月，銷售額千億以上企業6家，同比減少6家，分別是保利發展(7.850, -0.27, -3.33%)、中海地產、綠城中國、萬科、華潤置地、招商蛇口(8.830, -0.40, -4.33%)；百億以上企業61家，同比減少29家。千億與百億企業數量較2021年峰值相比減少約三分之二。

在拿地方面，根據中指研究院資料顯示，今年前8個月TOP100企業拿地總額4731.3億元，同比下降40.0%，相較1—7月降幅繼續擴大2.0個百分點。8月上海、北京、杭州、南京等一、二線城市雖有土地推出，但整體成交略顯平淡，僅少數核心地塊溢價率較高，TOP100企業拿地總額同比降幅繼續擴大。

中指研究院企業研究總監劉水表示，房地產行業的盈利空間仍在持續走弱，受市場需求疲軟、房價進一步下行、市場競爭加劇等影響房企銷售去化受阻，“以價換量”成為去庫存常用手段，進而導致營收規模增長動力不足、利潤水準承壓。同時，房企持續對投資性物業以及存貨等計提減值，也對行業利潤水準進行一定侵蝕。

剛剛過去的8月，一線城市的二手房市場成交環比均有所回落。不過，樓市傳統的“金九銀十”拉開序幕。克而瑞表示，隨著傳統行銷旺季來臨，房企無論從推盤強度、還是行銷力度都將有所提升，9月整體成交或將環比持增，但考量到當前低迷的市場行情，若無明顯政策性刺激，增幅也將十分有限。

結好控股(00064)及結好金融(01469)聯合公布，結好金融斥1504.62萬英鎊（約1.55億港元）向獨立第三方收購英國倫敦12套公寓。
　　
結好金融指，有關物業位於River Park Tower 9樓及23樓，淨內部面積約9468平方呎，代價以內部資源撥付。該集團指，收購以英國倫敦的資產多元化投資組合，增強收入基礎，並提供資本增值潛力，擬持有有關公寓作長期投資用途。待全部建成後，River Park Tower將包含334個豪華住宅單位等。

美聯物業按全港143個主要中小型私人住宅屋苑成交個案編訂的「美聯樓價指數」，周一（2日）公布的最新指數報129.42，按周跌0.72%，連跌11周共3.85%。不過，美聯物業以該行網站放盤叫價編訂的「美聯信心指數」，最新報53.8，按周微增0.94%，連升3周共2.87%。

越秀地產(00123)公布，附屬公司所持暨南大學北側地塊二土地獲廣州市土地開發中心及番禺區土地開發中心收儲，涉約50億元人民幣，補償乃根　據暨南大學北側地塊二土地的經評估之市場價值，經訂約方公平磋商後釐定。
　　
預期除稅前虧損淨額約174.4萬元人民幣。
　　
該集團指，補償方式為土地開發中心提供等值應付票據，該集團有權在有關應付票據一年有效期內使用應付票據在番禺區收購土地。至於所收土地面積約9.1萬平方米，位於廣州市番禺區南村鎮，作商住等用途，目前仍未開發。該集團董事相信，土地收儲有利於本集團優化資源使用，長遠而言有利於集團的未來發展。

美國聯儲局幾乎肯定本月開始減息，本港新盤市場率先起動。嘉華國際（00173）牽頭發展的九龍東啟德承豐道啟德海灣第1期，昨宣布指定50伙增加樓價折扣，個別單位3個月減價超過兩成，整批折實平均呎價17384元，貼近新世界（00017）和遠展（00035）合作發展、同樣位於跑道區的柏蔚森I及柏蔚森III首批折實平均呎價。

460萬入場 呎價最低15928

啟德海灣第1期昨天修改3張價單，新增「置佳時機150天即供付款計劃」，選用該付款計劃可享樓價25%折扣，指定50伙額外有樓價4.75%至13.5%的限定折扣。該50伙扣除最高樓價29.75%至38.5%折扣後，折實售價460.7萬至983.4萬元，折實呎價15928至18833元。新價單將於本周五（6日）生效。

減幅最大的單位為2A座1樓N室，實用面積288方呎，定價維持749.1萬元，以建築期付款計劃及提前成交現金回贈計算，今年6月首推時折實售價約581.32萬元，現時折扣增至38.5%，折實售價降至460.7萬元，即3個月賣平約120.62萬元（20.7%）。

上述指定50伙折實平均呎價17384元，對比今年7月4日開價的柏蔚森I首批折實平均呎價17188元，啟德海灣第1期較之高約1.1%；與今年7月13日開價的柏蔚森III首批折實平均呎價17956元作比較，啟德海灣第1期則較之低約3.2%。不過，柏蔚森I及柏蔚森III折實呎價由16008元起，啟德海灣第1期有6伙折實呎價低於16008元。

嘉華：不計成本 只求回本

嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）溫偉明【下圖】指出，市場預期美國本月減息，認為現時是最佳置業時機，故啟德海灣第1期跟隨大市調整售價，直言「不計成本，只求回本」，冀今批單位能啟動市場。他又稱，發展商不會囤積單位，貫徹貨如輪轉的銷售策略。

啟德海灣第1期位於承豐道15號，提供1017伙，間隔由1房至3房，實用面積269至771方呎；該盤預計2025年3月底入伙，樓花期近7個月。全盤去年11月開售至今累沽90伙，佔單位總數的8.8%，尚餘927伙待售。

該項目所在的地皮由嘉華國際、會德豐地產及中國海外（00688）合組的財團，於2019年7月以127.398億元投得，以項目可建樓面面積約107.58萬方呎計算，每方呎樓面地價11842元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，美國聯儲局有望本月減息，發展商積極部署推盤，但目前一手貨尾量持續高企，是次啟德海灣第1期上調優惠折扣，反映發展商決心去貨，預計銷情理想。

另外，鷹君（00041）與港鐵（00066）合作發展的何文田站上蓋物業項目朗賢峯第IIA期，於8月底公布首張價單，首度推出2房戶，該盤昨天落實本周五公開發售60伙，同日起推73伙招標，合共發售133伙。

親海駅II雙破頂價沽特色戶

益兆集團旗下何文田太子道西名鑽，昨天起推出首批6伙招標，即日售出1伙，單位為2樓D室，實用面積423方呎，成交價754.6萬元，呎價17839元。長實（01113）油塘親海駅II以雙破頂價沽出最後1伙頂層特色戶。該單位為2A座33樓A室，實用面積718方呎，3房間隔，連天台646方呎，成交價1387.7萬元，呎價19327元。

新盤重鎮啟德 7700伙待開售

作為新盤供應重鎮的九龍東啟德，目前取得售樓紙但仍未開售的單位達7700伙，包括中國海外（00688）位處啟德跑道區的維港．雙鑽，佔702伙。該盤昨天上載樓書，短期內開放示範單位予公眾人士參觀。

維港．雙鑽上樓書 已獲入伙紙

中國海外地產董事總經理游偉光指出，維港．雙鑽設有兩幢住宅大廈，合共提供702伙，間隔由開放式至4房戶，實用面積244至1770方呎。項目主打2房戶，佔292伙或41.6%，實用面積437至509方呎；其次為1房單位，佔239伙或約34% ，實用面積300至311方呎。該盤已取得入伙紙，預計入伙日期為2025年3月底，樓花期約7個月。

至於位處港鐵啟德站旁、新地（00016）發展的協調道10號天璽．天第1期，提供906伙。發展商早前透露，項目本季內推售，並於本月初上載樓書。

啟德區已開售的新盤，目前共有約3850個貨尾單位待售。其中，華潤置地（海外）與保利置業合作發展的啟德跑道區澐璟，昨天售出5座29樓C室，實用面積620方呎，2房間隔，售價1859.1萬元，呎價29985元。項目2022年11月開售至今累沽265伙，套現逾110.16億元，尚餘317伙待售。

截至今年7月底，正待批預售樓花同意書的啟德區新盤有4個，合共提供1074伙，當中，最矚目為長實（01113）第4E區2號項目，第1期提供307伙。

市場普遍認為本月減息機會高，但元朗區交投依然淡靜，最近連錄3宗蝕讓成交，其中2宗更低於一手購入價。尚悅．嶺一個1房單位以318.8萬元易手，賣方近6年賬面蝕80.1萬元或20.1%。

中原地產副區域營業經理王勤學表示，尚悅．嶺1座低層F室，實用面積270方呎，1房間隔，開價338萬元，議價後減價19.2萬元或約5.7%，以318.8萬元沽出，呎價11807元。原業主2018年11月以398.9萬元一手購入單位，持貨近6年，賬面虧蝕80.1萬元或20.1%。

同區PARK YOHO Venezia 7A座中低層B室，實用面積497方呎，2房間隔，開價508萬元，減價40萬元或約7.9%，最終以468萬元沽出，呎價9416元。原業主2016年7月以548.59萬元一手買入單位，持貨逾8年轉手，賬面蝕80.59萬元或約14.7%。

元朗Venezia八年賬面輸14.7%

王勤學指出，雖然減息預期持續升溫，但買家心態仍然審慎，普遍等待減息啟動，息口走向明朗化，才願意入市。近日元朗區睇樓量略為增加，但睇樓客大多數無還價，即使還價，幅度亦深，較業主底價低10%以上，以致成交仍然疏落。

中原地產分行經理林頌宜稱，元朗采葉庭13座中低層G室，實用面積693方呎，3房間隔，以715萬元易手，呎價10317元，據悉買家為換樓客。原業主於2018年以806.8萬元購入單位，持貨逾6年轉手，賬面虧損91.8萬元或約11.4%。

至於元朗尚城錄得一宗低價成交。市場消息指出，尚城5座低層D室，實用面積526方呎，2房間隔，今年6月放售，叫價480萬元，終以385萬元成交，成交價為9年半新低，呎價7319元。原業主在2011年4月以341.5萬元一手購入單位，持貨近13年半轉手，賬面賺43.5萬元或約12.7%。

地產代理人數續減，地產代理監管局（地監局）最新公布數據顯示，截至今年8月底，全港共有38723名持牌地產代理，按月減57人或0.15%，連挫4個月共減450人或1.15%。最新持牌人數已跌至2018年3月底錄得38687人以來的近6年半（77個月）低位。

按地監局數據，截至8月底，全港共有17962人持有地產代理（個人）牌照（俗稱E牌或大牌），按月減17人或0.09%，屬2018年5月17915人以來75個月最少。期內營業員牌照（俗稱S牌或細牌）持牌人則按月減少40人或0.19%，報20761人，是2017年12月錄得20675人以來的80個月低位。

分行6784間按月少12家

至於反映代理分行數目的營業詳情說明書數目，今年8月底共有6784份，按月少12份或0.18%，連挫4個月共83份或1.21%。

參考中原數字，8月整體樓宇買賣合約登記（包括住宅和工商舖等）共4720宗，代理人數和整體物業註冊量比例約8.2比1，較7月7.4比1更激烈。

商廈買賣呎價回落，吸引企業購買作自用。四洲集團（00374）公布，斥資2.054億元購入觀塘敬業街41號全新甲級商廈一籃子物業連命名權，平均呎價約8226元。

連大廈冠名權 平均呎價8226

四洲集團購入的物業，包括敬業街41號21樓2室、31樓全層，連同7個車位、廣告位及大廈的冠名權，作價2.054億元，將使用物業作為香港辦事處。其中，21樓2室建築面積約8000方呎，31樓全層建築面積約16969方呎，合共建築面積約24969方呎，即平均呎價約8226元。

四洲集團指出，自2017年出售自有物業以來，一直租用辦公空間。由於新增需求有限，市場氛圍疲弱，香港部分商業樓宇價格已大幅下跌至較低水平。集團考慮到類似物業之現行市價及集團之業務發展，認為收購事項為投資良機，長遠而言可節省辦公室租金，並改善工作環境。

敬業街41號由資深投資者蔡經陽旗下偉華置業發展，去年6月落成，已於市場放售近一年，終錄首宗成交。

「舖王」家族放售西貢5幢廠房

另外，資深投資者「舖王」鄧成波家族委託仲量聯行以公開邀約形式放售西貢康定路1、2、6、7及9號共5座全幢廠房，有意洽購的買家可提出個別物業或整體收購方案，意向書截止日期將於稍後公布。該5座物業地盤面積總計約129526方呎，現存廠房總建築面積約383579方呎，市場估計物業估值達9.5億元。整批物業曾於去年9月放售，當時叫價14億元，現時估值下跌4.5億元或32.1%。資料顯示，康定路1號原由四洲集團持有的總部，於2017年3月以3.68億元售予鄧成波家族。

新盤市場連錄大額成交，碧桂園 （02007） 牽頭發展的馬鞍山泓碧，連錄3宗洋房成交登記，涉資逾2.8億元。

一手成交紀錄冊顯示，馬鞍山泓碧7號、10號和15號洋房，實用面積分別3,419、3,350及3,792平方呎，全屬4房間隔，並連私家泳池、花園和天台等，連車位成交價分別1億元、9,000萬元及9,000萬元，呎價2.37萬至2.93萬元不等，買家成交期為2024年9月20日。

新盤成交紀錄資料顯示，10號屋和15號屋，可獲發展商提供室內裝修優惠，如買家選用發展商指定裝修公司進行裝修，可獲發展商送贈工程費用，裝修工程應於物業成交日期起計9個月內完成。

啟德澐璟2房 1859萬售

據了解，泓碧5號屋於2022年5月成交價達2.33億元，實呎45,393元，曾為馬鞍山新高紀錄。

至於其他新盤方面，由華潤置地（海外）、保利置業 （00119） 合作發展的啟德澐璟，第5座29樓C室，實用面積620平方呎，屬2房間隔，以1,859.1萬元售出，呎價29,985元。項目自2022年底開售至今，累沽265伙，吸金總額逾110.1億元。

其次，益兆集團旗下何文田太子道西名鑽，2樓D室，實用面積423平方呎，成交價754.6萬元、實呎17,839元，屬屋苑首宗買賣。

另外，長實 （01113） 油塘親海駅II的2A座33樓A室，面積718平方呎，連646平方呎天台，以1,387.7萬元購入單位，呎價19,327元，成交價及呎價均創親海駅II新高。

政府「插針」改劃土地建屋，其中一幅佔地僅4.6萬平方呎的屯門巴士站地，擬改劃作私人住宅發展，可建樓面約27.8萬平方呎，料可建525伙，估值料約8億至10億元。

該幅地皮位於屯門豐安街、海典軒跟海珠路遊樂場之間，南面為豐景園輕鐵站，佔地約4.6萬平方呎，規劃為「政府、機構或社區」用途，現址則屬於巴士站以及空置地皮。

規劃署方面指出，政府定期檢討空置或作短期租約的官地，認為該幅用地具潛力改劃作私人住宅用途，故此提出改劃成為「住宅（甲類）」用途。

在改劃後的地皮將會以地積比率6倍發展，可興建最高主水平基準以上100米的分層住宅，預計可建樓面約27.8萬平方呎，估計可以提供約525伙。至於地皮現址的巴士總站，將會在發展之後亦需要地皮原址重置，並且將設有社福設施。

市場估值8.3億至9.7億

據當局指出，土木工程拓展署亦就改劃進行一系列交通、景觀、空氣流通等技術評估，相信對附近地區帶來無法克服的技術問題。

事實上，該用地除了比鄰輕鐵站外，距離日後興建的屯門南延綫屯門第16區站亦相當之近，加上地皮剪裁方正，雖然望南面有機會被南浪海灣阻擋，但向東南面景觀開揚，有機會望到部分青山灣海景，作為私人住宅發展有一定吸引力。

根據近期市況，業內人士估計，有關地皮估值約8.3億至9.7億元，每呎樓面地價約3,000至3,500元。至於鄰近對上一幅批出的住宅地，則為新地 （00016） 在2015年以每呎3,720元投得的海榮路地皮，現時已經發展成御海灣。

憧憬減息前，二手市場續現蝕讓價和低價，元朗老牌洋房錦綉花園連環失守千萬元關口，以760萬元易主，較對上同類單位低價770萬元再落價10萬元，呎價更跌穿9,000元，形同居屋價。

市場人士指出，錦綉花園G段2街雙號屋，實用面積848平方呎，兩層則，3房兩則間隔，今年3月份放售，叫價1,050萬元，至6月減至900萬元，終以760萬元沽出，累減290萬，呎價8,962元，等同居屋價。原業主2008年4月以368萬元購入，持貨16年帳面獲利392萬元。隨着業主擴大議價間，樓價回調，8月全月屋苑錄11宗成交，交投較7月2宗明顯反彈。

南豐新邨2房 5年貶3成

其次，上車屋苑鰂魚涌南豐新邨2房單位以488萬元沽出，5年貶值180萬元或貶值近3成。南豐新邨9月短短2日連錄2宗成交，市場人士指出，南豐新邨10座高層F室，實用面積391平方呎，叫價490萬元，減2萬元以488萬元易手，呎價12,481元。原業主於2019年以668萬元購入，持貨5年勁蝕180萬元或貶值近3成。

其次，主攻換樓客的大圍名城8月錄4宗買賣成交成交，市場人士指出，名城1期2座高層NB室，實用面積785平方呎，套3房，叫價1,190萬元，現以1,120萬元易手，減價70萬元，呎價14,268元。

原業主於2016年1月以848萬元購入，持貨8年帳面獲利272萬元或升值32%。

核心區舖位再獲投資者留意，消息指，旺角花園街地下多個單位，以1.25億元成交。

每月收租62.4萬 回報6厘

市場消息指，旺角花園街18至24號地下多個舖位，連同外牆廣告位易手。地下舖位面積約2,996平方呎，現時租客包括有點心店、小食店、冰室等，月租合共約62.4萬元。該舖位處花園街及煙廠街交界，人流暢旺。據悉，物業以約1.25億元易手，呎價約4.1萬元，回報率高見約6厘。

據悉，原業主為老牌家族，多年未有放售。翻查資料，家族於1999年以5,400萬元買入舖位，持貨25年，獲利約7,100萬元，物業升值約1.3倍，

近期核心區舖位有所增加，包括尖沙咀彌敦道地舖，以約2億元沽出。

另美聯商業營業董事馮詩喬表示，獲委託放租銅鑼灣新寧道8號中國太平大廈一期中層01室，建築面積約1,980平方呎，意向呎租約33元，月租約6.5萬元。

美聯儲局本月中減息機會大增，發展商積極部署全新項目銷售計劃，信和集團田兆源表示，集團年底前料有4項目推售，涉及單位逾1900伙，其中中環ONE CENTRAL PLACE 有機會於本月推售，並先進行軟銷，預計本月落實減息後，將帶動市場氣氛，有助「轉租為買」情況增加，並料樓市將平穩發展。

信和集團執行董事田兆源接受本報專訪時表示，集團今年至年底，預料有4個全新項目推售，預計先推出與市建局合作發展的中環ONE CENTRAL PLACE，項目即將獲批入伙紙，有機會於本月推售，並先進行軟銷，項目共提供121伙，主打1房及2房間隔。

隨後亦會推售與嘉華國際及中國海外合作發展，位於元朗錦上路柏瓏第3期，共提供680伙；另與嘉里、太古地產及港鐵合作發展的黃竹坑站上蓋項目海盈山第4B期，共提供368伙，此2項目均已獲批售樓紙，可以隨時推售。

預計於年內推售項目亦包括與資本策略合作發展的油塘通風樓項目，共提供792伙，現時正申請售樓紙，有待批出，上述4個項目合共涉及1961伙。

ONE CENTRAL PLACE打頭陣

預計有機會率先推售的ONE CENTRAL PLACE，項目早於疫情期間已上載樓書，惟因疫情關係，項目最終未有推售。樓書顯示，合共提供121伙，單位面積383至1028方呎，提供1房至3房間隔，主打1房佔逾50%，2房及3房單位比例相若，各佔逾20%，並設有特色單位，包括4伙連平台特色戶以及1伙位於頂層的連天台特色戶。項目關鍵日期為2025年3月底。

預期樓市平穩發展

對於樓市發展，田兆源表示，現時影響樓市最大的因素為息口，美聯儲局本月中議息，並有機會落實減息，對市場發出正面信號，料將推高市場氣氛，令成交量上升，樓市將平穩發展。

料租金升勢持續

田兆源續稱，本港租金走勢凌厲，差估署租金指數連升5個月，累積升幅達5.26%，近期市場已因應減息在即，已出現轉租為買情況，相信落實減息後有助轉租為買情況增加。

另一方面，近年樓價已作適度的調整，租金持續向好，減息意味着銀行存款利率亦跟隨下調，同樣有助投資者入市，現時銀行資金充裕，落實減息有助釋放資金，相信部分資金將投放於樓市。

政府近年推出的搶人才計劃，田兆源續指出，計劃有助帶動租務市場，搶人才計劃已有不俗的成效，相信租金升勢將持續。

資料顯示，自從政府推出搶人才計劃之後，包括俗稱「高才通」的高端人才通行證計劃（TTPS）、優秀人才入境計劃（QMAS）及非本地畢業生留港/回港就業安排（IANG），迄今已有13萬人來港，市場並頻現專才租用單位個案。

樓價走勢偏軟，越來越多長情業主選擇止賺離場，令到屋苑連續五個月錄賺多過蝕。本報統計顯示，8月份已知成交中，獲利個案錄約210宗，涉及136個屋苑，帳面獲利金額介乎2.5萬至1163.9萬，帳面賺幅0.55%至28.81倍。

8月份已知成交中，帳面獲利金額最多為鰂魚涌康怡花園。該屋苑G座一個複式單位，面積940方呎，3房1套間隔，原先叫價1288萬放售，放盤約三個星期獲買家以1238萬承接，呎價13170元。據了解，原業主於1986年斥資74.1萬向發展商買入單位，持貨38年轉售，帳面獲利1163.9萬，期內物業升值約15.7倍。

康怡複式持貨38年賺1163萬

帳面賺幅方面，最高為九龍塘碧麗閣，其中D座中層2室，面積約648方呎，3房間隔，最初以900萬放售，放盤約3個月之後，獲外區換樓客以650萬連車位承接，呎價約10031元。據了解，原業主於1978年5月以21.8萬購入上述單位，持貨約46年轉售，帳面獲利628.2萬，帳面獲利幅度近29倍。

另外，九龍灣德福花園M座高層12室，面積517方呎，2房間隔，最初叫價540萬放售，議價後以525萬易手，呎價10155元。據了解，原業主於1988年4月以20萬購入單位，持貨36年轉售，帳面獲利505萬，帳面賺幅25倍。

九龍塘碧麗閣獲利近29倍

業界指出，部分早年買入的單位，現轉售獲利甚豐，加上物業已經折舊不少，因此有業主選擇止賺離場，套現作換樓或重新置業準備。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，持貨10年或以上的業主，基本上都可有賺，加上美國若落實下月減息，將成為樓市的轉捩點，相信成交量及樓價之後都會慢慢回升。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，本月二手成交量在低水平徘徊，預期錄約2900宗，主要是市場觀望氣氛較濃，呈現拉鋸局面，整體而言，市場憧憬美國下月將重啟減息，本月蝕讓個案較7月有所減少。