建國啤酒廠都是計畫開發案，延宕廿餘年無法順利活化公有土地，各方角力延燒。北科大今日發聲明強調，支持建國啤酒廠公地公用，希望將建國啤酒廠的公有土地交由北科大活化管理，也及時緩解學校長期面臨的校地不足問題。

監察院日前糾正建啤都是計畫變更案，其中，「變更台北市中山區都市計畫（配合台北啤酒工場保存與活化使用）工業區為大學用地及道路用地主要計畫案」因涉校地發展性、文資保存及台酒啤酒文化保存問題，內政部彙整意見後，明日報都市計畫委員會續審。

北科大今日發聲明指出，文化資產保護應該超越形式上的修復，以教育思維與實際行動，讓文化資產成為當今社會教育、公民推廣與社區互動的載體。而北科大擁有卓越的文化資產保存經驗，針對建啤古蹟與歷史建築，不僅能妥善保存這些工業遺產，更將發揮文資保存與再利用等專業量能。

北科大認為，該校多年來與周邊里民和諧共處，透過校園規劃委員會引入社區居民的參與，促進社區營造與地方發展，建啤公有土地的管理將延續這樣的模式，為社區里民提供開放空間與文化活動場地。

北科大表示，在促進教育永續發展與文化資產永續活化的雙重目標下，將建啤公有土地轉型為大學用地，不僅完全符合公地公用的精神，同時亦可減輕政府財政與管理負擔，並且確保公地得以充分公用。

另外，建啤公有土地鄰近北科大主校區，校方認為納入此區域將及時緩解學校長期面臨的校地不足問題。教育部過往評鑑一再指出北科大學生學習空間及實驗場地不足，若能配合中央政策，將鄰近的公有用地納入校園，學校將獲得更多的研究教學與實習空間。

最後，北科大指出，作為公立大學，校方沒有營收壓力，必當本於公有公用原則，妥善保存與活化古蹟及歷史建物，並引領更多年輕創意人才進入場域實習，真正實現文化的傳承與發展。同時回應全球趨勢，推動歷史遺產的創新應用。

遠雄（5522）昨（9）日公告8月營收28.87億元，年增89.5%；累計前八月營收148.4億元，年增51.6%。遠雄指出，單月營收較去年同期增加，主要係新成屋完工，交屋量較去年同期增加所致。

遠雄建設今年進入完工入帳期，預期有七筆新案可完工交屋，包括總銷37億元的「中和遠雄擎光」、總銷34億元的台南「遠雄明日讚」34億元、「遠雄寬寓」、「遠雄宜進I-City」等，總銷逾200億元，且七案中，有五案以上已經完銷或接近完銷。而明、後年完工交屋量也分別有360億元、295億元，未來三年營運相當穩健。

台中豪宅一哥聯聚建設今年創立30周年，集團決加碼推案，第4季將在七期一口氣推出600億元案量，打破聯聚一年推案最高紀錄。其中，預計10月進場的「聯聚理安大廈」，市場推估每坪單價將站上100萬元以上，也宣告台中豪宅房價進入三位數時代。

目前已知最先進場的「聯聚理安大廈」，位於惠民路、正對台中國家歌劇院，基地面積840坪，規劃地上39樓、地下五層，總戶數74戶，一層二戶，坪數在110坪至120坪，總銷120億元，鎖定回流台商及企業主。

另外，位於市政北七路、市政北六路1,837坪的「聯聚玉衡大廈」，雙面臨路、且正對秋紅谷公園，此案規劃地上51樓、地下八層，總戶數戶374戶，坪數為均質60坪，總銷280億元。

位於朝富路、市政北二路口黃金角地的「聯聚中衡大廈」，基地面積1,920坪，規劃為地上37樓、地下七層的頂級商辦產品，坪數55坪至162坪共192個單位，總銷200億元。

聯聚建設成立於1994年，一直在台中七期深耕經營，集團邁入30周年，今年規劃推出三件系列新作。大坪數豪宅建案代表作「聯聚理安大廈」，象徵著品牌多年來對品質、設計及居住體驗的堅持與品味。「聯聚玉衡大廈」為面秋紅谷豪宅代表作，訴求出繁華入寧靜的至高住宅，標配60坪的摩登輕奢宅，預期將受小家庭、菁英白領及退休銀髮族群青睞。

預計年底公開的「聯聚中衡大廈」，也被視為是繼與隈研吾合作的「聯聚中維大廈」之後，另一件國際指標商辦。

聯聚建設總經理王于娟指出，「聯聚理安大廈」擁有近900米的綠意視野，正對台中藝文地標國家歌劇院、市政十字園道，基地位置珍稀，集團規劃110、220坪大坪數，訴求為「限量收藏」等級的新作。

王于娟表示，近幾年房價飆漲，為壓低總價，市場紛紛以中小坪數產品為主力；但在豪宅市場方面，隨著台商持續回流，及不少企業主對「可使用的收藏品」情有獨鍾，決定推出大坪數產品以符合高端市場需求。


聯聚建設旗艦級大廈 展現新高度

聯聚建設總經理王于娟表示，今年成立30年，預計10月進場的「聯聚理安大廈」旗艦級新作，可說是集結聯聚30年的精彩，更首次與義大利國寶級建築師ACPV ARCHITECTS合作，包含全案的建築與空間設計。

王于娟強調，此案融合了西方美學與東方哲學，以「和光同塵」作為目標，展現出擘畫者的謙讓，同時考量了居住者、周邊環境與鄰里和諧共榮，展現豪宅的高度。

「聯聚理安大廈」以「和光同塵」為貫穿整案的精神理念，其典故出自於老子《道德經》「和其光，同其塵」；意喻與周遭的環境和諧共處。

這反映出道家思想中謙讓態度，隨和而不失原則的處世方式，在生活中追求一種平衡狀態，既尊重自然，也與鄰里共善，是對居所環境的最佳註解。這樣的理念也體現在建築規劃以及設計上。

由於雙方理念的契合，聯聚建設首次和ACPV ARCHITECTS團隊合作。針對「聯聚理安大廈」未來的展望與期許，義大利知名設計師Antonio Citterio表示：「能夠影響城市的天際線，是建築師巨大的榮幸，而我們正在非常精確地做到這一點。」

聯聚建設創辦人江韋侖提到，「與ACPV ARCHITECTS合作，深刻感受到求真、求善、求美的熱情，有溫度的生活情感，人生與建築之間，最佳詮釋」。

聯聚建設的七期豪宅作品，長年來蟬聯台中排行榜，以美學品味而為人所知，此次透過與ACPV ARCHITECTS的合作，聯聚建設期許為台中提供一個嶄新的美學視角。

ACPV ARCHITECTS總部位於米蘭，作品遍及世界各地，包括巴黎、倫敦、米蘭等全球12家寶格麗飯店、米蘭文華東方酒店等精品酒店等。


深耕七期30年 聯聚 3大重磅新案Q4齊亮相
聯聚玉衡、聯聚理安、聯聚中衡
工商時報

台中豪宅推手聯聚建設，扎根七期長達30年，今年集結30年經驗之大成，第四季七期三大重磅級預售新案齊亮相，總銷合計高達600億元。聯聚建設表示，三大預售案的市場定位各有不同，但唯一不變的是，傳承聯聚獨有的品味美學。

首先由位於國家歌劇院正對面的「聯聚理安大廈」領銜，產品規劃110、220坪旗艦尺度，總銷120億元。該案以「和光同塵」理念打造，富涵人文底蘊更彰顯豪宅高度，定錨為企業主們的珍罕收藏；另一豪宅新作位於秋紅谷旁，規劃60坪的摩登輕奢宅，總銷280億元。該案基地正對秋紅谷生態公園，寬廣至高視野，貼近小家庭與菁英白領、退休銀髮生活的全齡住宅。

除豪宅預售案外，聯聚預計年底公開七期朝富路、市政北二路的第三棟商辦新作「聯聚中衡大廈」，產品規劃55～162坪，總銷200億元。該案被視為是繼與日本建築大師隈研吾合作的「聯聚中維大廈」之後，另一座與國際建築設計師合作的商辦指標。

值得一提的是，聯聚七期豪宅新案「聯聚理安大廈」及商辦新作「聯聚中衡大廈」，皆與義大利ACPV ARCHITECTS合作，包含全案建築與空間設計。ACPV ARCHITECTS建築事務所由義大利設計大師Antonio Citterio與Patricia Viel創立，更是全球知名的「寶格麗飯店」御用義大利建築團隊，其美學品味及建築觀點與重視品質的聯聚建設相契合。

義大利設計傳奇人物Antonio Citterio表示：「能夠影響城市的天際線，是建築師巨大的榮幸，而我們正在非常精確地做到這一點。」聯聚建設創辦人江韋侖也提到：「與ACPV ARCHITECTS 合作，深刻感受到求真、求善、求美的熱情，有溫度的生活情感，是人生與建築之間，最佳詮釋。」

聯聚建設的七期豪宅作品，長年蟬聯台中排行榜，以其美學品味而為人所知，此次透過與ACPV ARCHITECTS的合作，聯聚期許為台中提供一個嶄新的美學視角。聯聚始終堅持三大核心理念「安全、實用、美感」，注重建築品質，更將獨有的美感傾注在建築的每個角落。不僅站在居住者的立場思考，也以整個社區為考量，打造友善鄰里的建築，共創理想的居住型態。

聯聚理安大廈以「和光同塵」為貫穿整案的精神理念，其典故出自於老子《道德經》：「和其光，同其塵。」意喻與周遭的環境和諧共處，反映了道家思想中謙遜態度，隨和而不失原則的處世方式，在生活中追求一種平衡狀態，既尊重自然，也與鄰里共善，是對居所環境的最佳註解。這樣的理念，也體現在聯聚建築規劃與設計上。

基地坐落於國家歌劇院第一排的「聯聚理安大廈」，規劃樓高39層、地下5層，每戶面積達110坪、220坪，寬闊大器坪數；而在公設方面，也由擅長打造全球精品酒店的ACPV ARCHITECTS操刀，注入義式美學觀點，私領域則規劃毛胚，為頂奢住戶提供了更大彈性展現生活態度，均質的坪數規劃，可謂限量收藏等級寓所。

「房貸限貸令」衝擊，一手預售、二手中古屋市場災情陸續傳出，8月各大房仲帶看量減少約三成左右，預售新屋市場的新客數量更是驟降逾六成，整體看屋組數也衰退約三成，市場信心動搖。

據第一線代銷、仲介人員表示，雖然政府已對「房貸荒」召集各部會提改善方式，惟至今已購戶「房貸之亂」仍未獲得紓解。

在買方貸款受阻下，市場購屋信心大降，房市觀望氛圍再起，原先買方積極賞屋的踴躍情形不在，新屋、中古屋市場的平均看屋量組數瞬間掉了25~30%以上，新客數量更驟降逾六成；尤其新措施更掀起房市解約、買賣糾紛、交易秩序大亂等三大亂象。

中信房屋總經理張世宗指出，很多銀行啟動自主升息、自主限貸，實務上購屋民眾當前仍是「求貸無門」，中古屋市場解約現象頻發，成屋交易量已開始緊縮。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，目前多數解約案屬買賣雙方合意解約，但市場也不乏出現零星個案為賣方要求買方付違約金，或是沒收買方訂金，衍生買賣雙方的交易爭議，客訴情形較平常至少多出一至二成，讓仲介人員苦不堪言。

成屋市場因買方購屋後，雙方直接銀貨兩訖，受新制衝擊最大；馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，看似較不受影響的一手新屋市場，其實也間接遭殃，首先銀行緊縮不動產銀根，衝擊市場信心、買方購屋態度轉保守，其次部份地區或少數建案已出現零星退訂。

再者，新制對於今年進入交屋的預售屋影響也很大，已有建商怕分戶貸款被刁難，已採取建案延到明年再交屋來因應，此舉將加劇、原先缺工所產生的延後交屋潮狀況。

不過，何世昌也強調，大致上來說，預售屋、中古屋市場全倒，無一倖免，但價格依舊堅挺，尤其一線品牌建商建案依舊熱銷，成交價仍然驚人，顯示市場還不到絕望地步。

據實價登錄網資料顯示，位於桃園中壢區領航南路的「桃大允」新成屋案，11樓以總價3,954萬元購入總面積59.3坪，拆算車位後、每坪成交價達76萬元，一舉超過竹北新成屋案「寶佳奇磊」13樓的每坪最高75.8萬元，也同步超越桃園預售案「尊騰大真席」2樓最高每坪74.2萬元價位，成為桃園新天價。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，青埔、竹北房價勢均力敵，主因兩區有三大共通性，首先皆為高鐵新興重劃區，吸引大量人口移入。

再者，青埔的青溪里是桃園市最富裕的里，與竹北的中興里同樣為高收入族群聚集地。第三，近年青埔、竹北大型商業設施進駐，展現出宜居且具投資潛力的特點。

台灣房屋青埔直營店店長廖國順指出，這次創下青埔房市新高價的「桃大允」社區因近高鐵站，且物件為「帶裝潢的實品屋」，可免裝潢、直接入住，因此比同社區其他物件每坪成交價多出近7萬元，創下桃園新成屋新高價。

目前桃竹兩區房價已不相上下，惟青埔在新成屋市場稍占優勢，每坪最高成交價達76萬元；預售市場則是竹北占上風，每坪成交價破8字頭包括「馥御」、「合石MOON RIVER」等案，其中「馥御」10樓頂樓戶每坪更達83萬元，預料也將掀起新成屋市場漣漪。

因應中央公布修正「房屋稅條例」部分條文，針對擁有多屋者課以重稅，並調降全國單一自住房屋稅率，嘉義縣議會在8月30日三讀通過嘉義縣房屋稅徵收自治條例修正草案。非自用房屋全國總持有應稅戶數7戶以上及建商持有餘屋逾5年，適用每戶最高稅率4.8%。

嘉義縣財政稅務局表示，因應中央「房屋稅差別稅率2.0方案」及配合修正房屋稅條例，研擬「嘉義縣房屋稅徵收自治條例」修正草案，後續將依法制程序辦理，並溯自今年7月1日起施行，法案發布後報財政部備查，明年期開徵之房屋稅即適用修正後規定。

財稅局表示，「嘉義縣房屋稅徵收自治條例」修正如下：

一、自住或公益出租人出租使用維持原稅率1.2%，增加土地設定地上權之使用權房屋並供該使用權人自住使用者，稅率同為1.2%。另若本人、配偶及未成年子女合計全國僅持有1戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，稅率1%，其中有關符合房屋現值一定金額基準部分，將由財稅局依規定於每年2月末日之前公告適用基準。

二、非自住住家用房屋分別按以下4類房屋課徵房屋稅：

（一）出租申報租賃所得達租金標準或繼承取得之共有房屋，該類按全國總持有應稅房屋戶數課徵房屋稅：4戶以內每戶稅率均為1.5%；5至6戶每戶稅率均為2%；7戶以上每戶稅率均為2.4%。

（二）起造人待銷售房屋，持有期間在2年以內，按起造人持有房屋年數期間課徵房屋稅：持有房屋年數1年以內，每戶稅率2%；持有逾1年且2年以內，每戶稅率2.4%。

（三）起造人持有待銷售房屋持有期間逾2年，按起造人持有房屋年數期間課徵房屋稅：持有房屋年數逾2年且4年以內，每戶稅率3.6%；持有逾4年且5年以內，每戶稅率4.2%；持有逾5年，每戶稅率4.8%。

（四）除前三類以外之房屋，按全國總持有應稅房屋戶數課徵房屋稅：全國總持有應稅房屋1戶，每戶稅率2.6%；持有2至4戶，每戶稅率3.2%；持有5至6戶，每戶稅率3.8%；持有7戶以上，每戶稅率4.8%。

三、非屬囤房性質之其他特定房屋，如：供住家使用之公有房屋、勞工宿舍及其員工餐廳、長期照顧服務機構及老人福利機構宿舍及專供停放車輛使用之停車空間或公同共有房屋等類房屋（財政部頒布計15類），不納入全國總持有戶數計算，屬出租申報租賃所得達租金標準或繼承取得之共有房屋稅率為單一稅率1.5%，其餘房屋符合財政部頒定之特定房屋者其房屋稅率則為單一稅率2.0%。

民眾如有任何疑問可撥打財稅局免付費服務電話0800-076969或總局電話05-3620909分機101至108；民雄分局05-2260505分機211至217。

據內政部「租屋市場統計資料」顯示，以整層租金、75分位數來看，全國租金最高的是大安區，每月達3.3萬元，等於有1/4租金在3.3萬元以上；新北市則出乎意料、以林口每月租金2.5萬元最高，桃園市則是龜山區月租2萬元，台中市北屯區月租2.2萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，統計是以租金補貼資料進行統計，實際上沒有申請租金補貼的租金可能會更高。

此次內政部公布租金統計資訊，是運用今年3月31日當日仍有效的租金補貼租約資料進行統計，整層住家租金前75分位，北市最高是大安區的3.3萬元，新北市則不是第一圈的板橋等地區，反而是新市鎮開發為代表的林口，租金75分位是2.5萬元。

曾敬德指出，新北市租金最高落在林口，可能與林口大樓社區數量較多，整層出租以大樓產品為主有關。

曾敬德分析，通常租整層住家的以一般家庭居多，都會區常見租金水準都在2萬以上，北市租金上揚後更是動輒3萬元，若是有申請到政府的租金補貼，則可適度減輕房屋壓力。

不過曾敬德表示，在通膨、房價上揚與管理費增加的狀況下，租金與小孩養育費用等開銷，還是感覺到負擔有點沉重。


租金中位數 新北最高
前10名行政區皆在雙北，松山居冠，其次內湖
工商時報

內政部9日指出，全國租金中位數最高前10名行政區皆位於雙北，以台北市松山區租金居冠，其次是內湖區，新北市蘆洲、五股、汐止、林口租金中位數均並列全國第三高。以六都整體來看，新北市租金中位數12,600元最高，台北市租金中位數12,500元居次，第三則是桃園市租金中位數1萬元。

內政部指出，依行政區租金中位數排序，全國租金前10高之行政區皆位於雙北，其中台北市佔4區、新北市佔6區，依序分別為松山區、內湖區、蘆洲區、五股區、汐止區、林口區、新店區、信義區、北投區及土城區。

六都整體來看，今年第一 季底，各直轄市租金中位數以新北市居冠，其次是台北市及桃園市，後依序是台中、高雄及台南，全市租金中位數分別為8,000元、7,500元及6,500元。

六都中租金中位數最高的行政區，分別是台北市為松山區15,500 元，新北市蘆洲區、五股區、汐止區及林口區均為15,000元、並列第二，桃園市桃園區及八德區均租金統計為12,000元，台中市烏日區13,500元，高雄市橋頭區11,000元，台南市安平區1萬元。

內政部表示，房型、區位、坪數、屋齡、樓層均為租金價格影響因素，以房型的影響最多，行政區間租金統計，會受物件類型租約數量結構影響，例如松山、內湖、北投及信義租金較高，主因這些行政區整戶（層）的租約比率較高所致。

為促進租賃市場資訊透明化，內政部透過所掌握的租金補貼核准資料，共計47.8萬筆租約「真實租金」分析，在不涉個資隱私原則下，讓民眾更容易了解特定地區租屋市場租金價格情形，作選擇合理房租負擔之參考。

上市品牌電商美而快（5321）集團創立的「UR LIVING」複合商場繼台北信義店、光復店之後大舉進軍台中，瞄準人潮與消費力的聚集地，包括台中七期、五期之後，緊接著進軍水湳、北屯機捷特區，而指標商店進駐不僅推升台中時尚生活圈的形成，也帶動周邊店面租金。

市調指出，挾台中第一大人口區、三個捷運車站的機捷特區，不只吸引時髦商場進駐，最潮咖啡之稱的「CAFE!N 硬咖啡」也掛上台中機捷店的籌備告示，以及麥當勞、匯豐銀行、楓康超市、歐德傢俱、幼兒園等都陸續開設中，在網路平台Mobile 01的台中房地產版上，機捷新商家的討論串竟高達116頁，足見關注度之高，周邊店面租金跟著水漲船高。

位於七期的「UR LIVING」被稱為小資購物天堂，台中首店今年3月開幕以來人潮不斷，結合品牌服飾、話題餐飲、美學空間的新型態複合商場引來大批民眾排隊朝聖，更藉由話題餐飲的異業結盟提升停留時間、回訪率等流量。

另，傳出「UR LIVING」商場進駐的北屯機捷特區，未來還有統一集團的複合式商場即將誕生，農田水利署釋出的1885坪的機捷精華地上權招標案預計於10月1日開標，傳聞已久的大咖影城業者是否出手備受各方期待。

據內政部實價網站租金調查，捷運舊社站2公里內的店舖租金行情年年攀升，113年平均租金與110年相比已有43%漲幅，尤其近一年間的跳漲變化最為明顯。

在地仲介指出，住宅、店面「逐軌道而居」的趨勢十分明顯，加上北屯機捷特區人口激增、生活機能堆疊速度快，學校、建設伴隨而來，異軍突起成為最宜居的重劃區，租金增長可想而知。

住展雜誌發言人陳炳辰提到，隨著主要商圈擴張、密度升高，緊鄰機能中心的寧靜區段具備離塵不離城效益，隨之轉變為高價住宅聚落，如臺北大直、台中的七期南側，以北屯機捷為例，未來機捷文北段純住宅區與單元12將是自住型買家首選之處。

其中「北屯一哥」大城營建機構在機捷特區佈局累積超過6處，針對不同區位規劃適地適居產品，如位在好市多商圈正核心的「大城光年」為新貴族群打造都會型多效產品，2房住家與大面寬店面分別滿足住客、商家不同需求，銷售一路叫好叫座，緊接著將推出文北段純住宅寧靜特區的「大城吾界」，享有遠眺大坑山景的永久棟距、漫步補鼎仔公園與旱溪水岸，步行到好市多僅約10分鐘時間，新案預計第四季公開。

預計第4季公開的「漢宇SKY VISION」、「雙橡園2045」，基地面積皆有逾千坪規模，規劃三房以上的自住產品；其中，「漢宇SKY VISION」與機捷地王新美齊的基地相鄰，可望再破區域天花板價。業界推估，在土地成本與價格層疊效應下，機捷特區房價向上攀升的力道依舊強勁。

宏普建設攜手台灣川普的危老案「瑞閣」上周取得建照，將於第四季推出；大華建設位於忠孝東路四段和安東街口的「懷生段都更案」將請照，總銷上看50億元。上述兩大案都位在忠孝東路第一排，市場預期未來開賣後每坪地板價將挑戰200萬元。

在上述兩大案啟動的同時，也宣告環繞SOGO台北復興館共7筆都更案全面啟動或落成，包括DIAMOND TOWERS台北之星、富邦藝庭、瑞閣、大華懷生段都更案、連雲玥恒、志榮BR4、親家JIA，未來5～8年陸續完工後，東區天際線將被改寫。

宏普董事長游武龍表示，瑞閣上周終於成功取得建照，並進行整地，其中宏普持有30％、台灣川普70％，基地面積200多坪，雙方將聯手興建地上14樓、地下2層精品酒店式公寓，以2～3房為主力。負責瑞閣的傳真實業董事長王明成表示，瑞閣總銷近20億元，每坪售價未定案，不過應在200萬元以上。

華建的懷生段都更案也來勢洶洶，基地在大安區忠孝東路三段、復興南路一段、復興南路一段126巷、復興南路一段126巷10弄、安東街所圍街廓範圍內西南側與道路用地，由華建擔任都更實施者，自有土地面積共158.23坪；地主參與都更土地117.35坪，基地總面積約275.58坪，將興建為辦公和商場複合式商業大樓。

華建副總經理李俊賢表示，華建懷生案都審已完成，待取得核定後將申請建照，未來總銷暫訂約近50億元，2028年完工。

捷運忠孝復興站周邊大案雲集，三圓建設「台北之星」、富邦建設「富邦藝庭」都陸續傳出每坪200萬元以上成交的喜訊，其中富邦藝庭26樓成交價每坪231.9萬元，成為全台小宅「樓王」；志榮BR4的11樓13.4坪，每坪成交單價達192萬元，躍居全台最貴小套房。

今年可望是皇翔（2545）的豐收年，繼新北市土城捷運永寧站總銷66億元的「皇翔MRT」，4月起完工認列後，土城暫緩重劃區總銷14億元的「皇翔芊翠」也自8月份加入完工交屋的行列，再加上新成屋持續暢銷，與預售案同步挹注，前8月營收累計已達90.90億元，年增率達4.07倍，刷新8年新高紀錄；展望第4季，總銷19億元「皇翔芊樾」將接棒交屋，全年營收可望輕鬆重返百億大關。

皇翔今年是季季都有大筆營收可供認列，最新出爐的8月營收，在預售屋及新成屋同步貢獻下，單月營收達23.4億元，改寫最近8年2個月的單月新高紀錄，比去年同期激增1105.01％、大躍進逾11倍。

皇翔建設副總經理游玉華表示，皇翔8月營收明顯衝高，主要是來自土城「皇翔MRT」持續銷售入帳、台北市新成屋持續銷售，再加上土城預售屋「皇翔芊翠」也開始加入交屋行列，認列一部分營收，因此在多筆新成屋入帳及預售新案交屋下，推升8月營收明顯攀升。

皇翔上半年有土城「皇翔MRT」完工交屋，加上信義計畫區豪宅成屋「皇翔御琚」銷售挹注，累計上半年稅後純益達14.01億元，EPS達4.28元，上市建商每股稅後純益表現的排名，次於永信建（5508）的EPS9.68元、海悅（2348）9.36元、冠德（2520）5.79元、華友聯（1436）5.48元、潤隆（1808）4.57元之後，暫居第六。

進入第三季，「皇翔芊翠」自8月加入交屋陣容，累計前8月營收已達90.90億元，年增率達407倍之譜，為近8年同期新高。接下來，土城暫總銷19億元「皇翔芊樾」可望在第四季完工交屋，再加上台北車站商圈指標辦公大案「皇翔時代廣場」已完工，年底前可能有機會貢獻租金收益。

市場預期，全年營收可望重返百億大關，並挑戰2016年以來的新高紀錄，業績成長動能強勁。

9月9日，萬科企業股份有限公司（萬科A，000002.SZ）發佈關於因融資新增擔保及已有擔保進展情況的公告。

公告顯示，為滿足經營需要，萬科在銀行申請貸款，萬科的控股子公司通過提供質押、抵押或信用保證為相關貸款提供擔保。

新增擔保事項方面，公告顯示，萬科向中國工商銀行股份有限公司深圳羅湖支行（簡稱“工商銀行”）申請貸款48億元，期限3年。目前已提款26億元，後續萬科可根據業務實際情況陸續提款。萬科的控股子公司深圳萬科第五園房地產有限公司提供連帶責任信用保證。

本次擔保發生後，萬科對外擔保總額將為961.58億元，占萬科2023年末經審計歸屬于上市公司股東淨資產的比重將為38.34%。

此外，萬科披露已有擔保進展情況顯示，今年7月，萬科向交通銀行股份有限公司深圳分行（簡稱“交通銀行”）簽署授信總協定，獲得人民幣57.36億元的授信額度。萬科作為主債務人、控股子公司北京中聯明珠文化投資有限公司（簡稱“北京中聯明珠”）等公司作為共同借款人分別從交通銀行共計貸款人民幣57.36億元，期限均為15年，萬科的控股子公司通過將持有的專案公司股權質押或專案資產抵押等方式為本次貸款提供擔保。公告顯示，萬科可根據業務實際情況進行提款，目前已提款人民幣55.78億元。

截至9月9日收盤，萬科A報6.37元/股，跌幅1.55%。

9月6日，上海土地市場發佈黃浦區小東門街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地塊及東街、學院路道路地下空間地塊（部分）、豫園街道231B-02、231C-01地塊及盛家街道路地下空間地塊歷史風貌保護專案實施主體公開遴選資訊及公告。

本專案設立土地使用權底價，底價為人民幣69.8052億元，申請人的報價須不低於地塊底價。

據貝殼網的數據，與該地塊緊挨著的二手房複地雅園公館，2007年建成，掛牌均價為14.67萬元/平方米；2015年至2022年建成的露香苑掛牌價格為22.9萬元/平方米。

新房方面，同屬於黃浦區位於新天地板塊的凱德•茂名公館今年5月16日開盤銷售，單日收金超31億元，去化率100%，備案均價16.8萬元/平方米。新天地板塊的豪宅項目中海順昌玖裡於3月28日開盤選房，當日銷售196.53億元，創下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄。該項目共計推出512套房源，項目均價約17.2萬元/平方米，套均總價約4000萬元。

遴選地塊位於上海市老城廂地區東側，屬於老城廂歷史文化風貌區範圍內，東至光啟路、中華路，南至學院路、復興東路，西至規劃傅家街、東街、聚奎街，北至231B-01、235B-02、237A-01地塊。地塊北側與豫園毗鄰，東側為濱江名人苑、浦江公館，西側為光明初級中學、複地雅苑，南側復興東路以南為喬家路地塊，區位獨特。

地塊規劃用地性質為住宅、商業、社區級公共設施混合用地。其中，235B-03地塊為住宅用地；237A-02地塊為商業用地；237B-01地塊為商業、住宅混合用地，商業比例不小於30%、住宅比例不大於70%；237C-02地塊為商業、住宅混合用地，商業比例不小於20%、住宅比例不大於80%；231B-02地塊為住宅用地；231C-01地塊為住宅、社區級公共設施混合用地，社區級公共設施比例不小於23%、住宅比例不大於77%。

地上出讓宗地總面積31316.52平方米；地上計容建築總面積不超過79249.85平方米，其中住宅建築總面積不超過57294.98平方米，商業建築總面積不小於19700.29平方米，社區級公共設施建築總面積不小於2254.58平方米。地塊地下空間建議開發兩層，主要包括地下商業、停車及設備、住宅套內地下室等功能，總建築面積不超過56994.72平方米。

出讓檔要求，該地塊全裝修住宅面積占新建商品住宅面積比例為100%（三層及以下的低層住宅除外）。本地塊內中小套型住宅建築面積不得低於該地塊扣減風貌保護商品住房後住宅建築面積的40%。面積標準：多層住宅建築面積不大於100平方米、小高層住宅建築面積不大於110平方米、高層住宅建築面積不大於120平方米。

出讓檔顯示，專案範圍內除237B-01地塊（部分）、237C-02地塊外，均劃定為肌理保護範圍，項目範圍內肌理保護範圍占比不小於69%。肌理保護範圍內應注重歷史風貌的整體保護，強調空間肌理、街巷格局、建築尺度的保護和傳承，延續小尺度、多樣化的歷史肌理特徵。肌理保護範圍內建築以低多層為主。除地塊內公共空間外，建築密度原則上不得低於45%。本次出讓範圍內通過歷史建築保護更新和風貌肌理建築新建，保護更新建築總規模不應小於3.82萬平方米。

出讓檔還要求，遴選地塊總體功能定位清晰合理，地塊應結合豫園老城廂區域和外灘金融集聚帶的整體打造，形成具有歷史風貌特色的高品質居住社區。地塊應延續以居住功能為主，強化商業、文化、服務等多元功能的複合，提供多樣化的住宅產品，對區域功能進行整體完善和提升。

功能業態居住方面，應依託歷史建築改造提升，集中展示多樣化海派特色風貌建築，居住產品有明晰的定位，滿足市場多樣化需求，打造高品質居住社區。商業方面，應依託風貌特色歷史街巷、生活型街道等，考慮社區商業活力動線及業態需求，並與北側福佑地塊、東側外灘金融中心的商業空間互補聯動，塑造積極活力街道介面，將歷史建築融入商業空間設計。

今年上半年，房企銷售額、利潤仍在下降，但業績下滑逐月趨緩；房地產行業是否已經探底還是開始復蘇？

就目前房企和券商的看法，當前的房地產市場，有危也有機。

近期，伴隨著半年度業績的發佈，包括華潤置地、中國海外發展、綠城中國、龍湖集團等多家房企均有表態，有企業表示新房的供給量相對是不足的、市場的信心有待於恢復，也有規模企業表示，當前存在規模巨大的結構性機會。

對於當前的房企中報表現，東莞證券總結稱，行業正面臨著銷售結算量及毛利率雙下滑，同時疊加資產減值計提影響，業績出現有史以來最長時間的持續虧損。

據華福證券表示，政策寬鬆下現房銷售有所復蘇。2023年至今，商品住宅銷售分化明顯，全國商品房市場中現房銷售增速顯著優於期房。

百強房企銷售額同比降四成

上半年房企銷售資料持續走低。

據克而瑞的資訊，上半年，百強房企累計全口徑銷售金額20116億元，同比下降43%；累計權益銷售金額14700億元，同比下降40%。期內，百強房企累計操盤金額18518億元，同比-40%；百強中央企、地方國企、非國央企銷售金額分別同比-31.9%、-42.2%、-50.1%。

頭部房企的降幅更小。根據中指院資料，2024年上半年TOP20房企權益銷售金額為9357億元，同比下降33.3%，權益銷售面積為4907萬平方米，同比下降35.6%，銷售均價為19070元/平方米，同比增長3.6%。

可喜的是，政策寬鬆下現房銷售有所復蘇。據華福證券，2023年至今，商品住宅銷售分化明顯，全國商品房市場中現房銷售增速顯著優於期房。一方面，現房所見即所得，規避期房交付風險；另一方面，房價預期不明朗環境下，購買期房提前鎖定房價風險較高。截至2024年7月，全國商品房銷售面積中，現房銷售1.6億平方米，期房銷售3.8億平方米，現房銷售占比占全國商品房銷售的比例超過30%。

天風證券在研究報告中表示，上半年，受益於政策端積極發力刺激需求，房企業績下滑逐月趨緩，但行業未改探底走勢，多數房企仍面臨較大的回款壓力。上半年銷售金額同比增速表現明顯好於同業（累計同比降幅＜30%）的房企主要以國央企為主，包括保利發展、中海地產、華潤置地、綠城中國、中國鐵建、保利置業、大悅城控股、香港置地、星河地產、深鐵置業等。

房企利潤承壓

據天風證券統計的113家A股上市房企半年度報告資料，樣本房企毛利率為14.78%，較去年同期下行2.75個百分點。分梯度來看，大型、中型、小型房企分別為12.87%、17.08%、14.59%，和去年同期相比，分別-7.05、0.10、-0.41個百分點。

另據開源證券的統計，頭部房企毛利率僅華潤置地、中國海外發展、新城控股和龍湖集團超過20%，僅新城控股和綠地控股毛利率同比實現增長，萬科A、濱江集團、金地集團和保利發展毛利率降幅超5個百分點，大多數房企均仍受制於結轉毛利率下滑的壓力中。

以“利潤王”中國海外發展為例，今年上半年，公司實現毛利191.78億元，同比下降4.85%；毛利率22.06%，上年同期為22.61%。據wind資料，2015年至今，中國海外發展有五年的中期毛利率超過30%，分別是2015年以及2017年至2020年，2016年和2021年的中期毛利率未達到30%但超出25%。

上半年，華潤置地實現毛利潤約176.3億元，綜合毛利率為22.3%。其中，開發銷售型業務毛利率為12.4%。

對於毛利問題，中國海外發展副總裁郭光輝在中期業績溝通會上表示，在市場持續調整的情況下，市場價格波動給房企的利潤率帶來很大困擾，都有不同程度下降。

綠城中國執行總裁耿忠強也表示，上半年的毛利率和去年全年的水準基本相當，處於相對比較低的位置。就2024年全年來說，毛利率依然受收入結構及重難點庫存去化的影響，毛利率仍面臨著一定的壓力，預計比去年要低一點，基本會處於底部。隨著2022年及2023年獲取的項目逐步交付，未來的毛利率會有所好轉。

對於利潤下滑，天風證券表示，上半年，房地產行業毛利率下行趨勢持續，行業利潤率拐點仍需時間。大型房企毛利率下滑較多，或主要因其為維持市場份額，採取“以價換量”方式，影響結轉利潤率，同時此前22年前地價較高或同樣仍有拖累。

方正證券分析稱，2021年後，房企投資共識轉為量入為出，拿地聚焦核心板塊，優質項目去化具備保證，盈利空間確定性較強，隨著高毛利項目逐漸結轉，板塊毛利率水準有望從2025年開始逐漸回升到20%+。

房地產市場信心有待恢復

房地產的調整是否即將結束？未來的趨勢如何？

萬科董事會主席郁亮表示，中長期來看，潛在住房需求已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大；從短期看，經過三年的調整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在不斷增加，這些都在為市場需求的復蘇積蓄能量，也為行業新發展階段的到來提供土壤。

在鬱亮看來，從供給端看，新房的供給量相對是不足的。今年住宅新開工面積到目前同比再下降24%，按這個趨勢全年預計在5億平方米左右，即使是和一些城鎮化已經很成熟的國家比較，目前的供給水準也是偏低的。供求關係的改善，為市場走出低谷、重拾向上動力提供了條件。

金地集團則表示，房地產行業正面臨整體規模增速放緩的發展態勢，從中長期來看，房地產行業仍是重要的支柱產業，仍有大量的改善需求和城鎮化需求支撐行業發展。

龍湖集團執行董事兼地產航道總裁張旭忠表示，今年上半年政策層面持續在放鬆，那麼“517”新政之後，6月市場去化有明顯的提升，但是7月又有所回落。二手房市場整體表現略好於新房市場，規模同比微降，但是價格降幅比較大。目前，市場目前仍然處於一個量價調整的階段，市場的信心也有待於恢復。

中國海外發展董事會主席顏建國在公告中表示，上半年，市場的不確定性進一步增強。未來，國內經濟與房地產市場仍將面臨多重壓力與挑戰。

“一二線城市仍存巨大結構性機會”

未來該如何做？從各家房企的表態來看，一線城市、二線城市項目安全性成為共識。

龍湖集團首席財務官趙軼表示，下半年市場依然會在波動中緩慢恢復，集團將結合市場情況靈活調整推盤節奏，堅持專案分類管理，聚焦存貨去化，驅動現金流回款和利潤的達成。

顏建國表示，儘管房地產供求關係發生了重大變化，住宅市場整體進入存量市場，但一二線主流城市依然存在規模巨大的結構性機會。本集團擁有充裕的財務空間應對市場波動的風險，擁有厚實的資源抓住市場調整的機會。

綠城中國執行總裁耿忠強同時表示，在拿地策略上，公司高度聚焦一線或者是強二線城市，這些城市的地貨比偏高，一定程度上造成毛利率相對偏低。但是這些區域對專案的安全性及抗風險能力很高，在目前行業下行的背景下保障了公司的生存與發展。

綠城中國行政總裁郭佳峰同時表示，今年的投資工作比起去年來難做很多，在城市選擇上，雖然公司仍然看好能級高的一二線城市乃至核心區，但今年也有很多新的問題出現，比如說像上海、北京的市場分化得很厲害。

里安房地產主席羅康瑞也表示：“中國房地產市場正在經歷結構性調整，尚未出現明顯復蘇。因此，我們將會以更為審慎的態度選擇投資發展機會，未來集團業務的重心將繼續聚焦長三角和大灣區的一線城市，尤其是上海。”

對於下半年，保利發展表示，將積極抓住政策機遇。黨的二十屆三中全會提出“充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準”等，體現了當前中央對行業的重視程度，為行業平穩發展打開政策空間，也為防範化解行業風險、穩定消費者預期、促進市場良性迴圈和健康發展打下基礎。

9月9日，合生創展集團有限公司發佈公告，披露了截至2024年8月31日止8個月的未經審核營運資料。公告顯示，合生創展在報告期內的總合約銷售額約為117.27億元人民幣，其中物業合約銷售約為113.11億元人民幣，裝修合約銷售約為4.16億元人民幣。

在2024年8月單月，合生創展的總合約銷售額約為13.89億元人民幣，物業合約銷售約為13.30億元人民幣，裝修合約銷售約為0.59億元人民幣。物業合約銷售面積達到約38.36萬平方米，物業合約銷售平均售價約為每平方米2.95萬元人民幣。

合生創展的合生代建管理物業在報告期內的總合約銷售面積約為3.34萬平方米，合約銷售額約為23.31億元人民幣。2024年8月單月，合生代建管理物業的合約銷售面積約為2359平方米，合約銷售額約為1.59億元人民幣。

建業地產(00832)公布，8月物業銷售額8億元（人民幣．下同），同比增加23.1%，銷售建築面積約11.1萬平方米，同比增加13%，每平方米平均銷售價格7194元，同比增加8.9%。
　　
該集團指，今年首止8個月物業銷售總額59.2億元，減少46.6%，總銷售建築面積87.3萬平方米，同比46.7%，每平方米平均銷售價格6777元，同比增加為0.2%。

上市物企中報季接近尾聲，除了兩家物企中報延期以外，其餘65家上市物企已基本披露了2024年中期業績。

2024年上半年，上市物企整體業績如何？

據克而瑞物管監測，2024年上半年，65家上市物企營收同比增長4.7%，增速較去年同期下滑6.1個百分點；淨利潤總額約為92億元，同比轉跌29.9%，行業依舊陷入增收不增利的困境之中。

從企業表現來看，碧桂園服務、萬物雲是物管行業唯二營收過百億元的物企；華潤萬象生活則成為上半年“最賺錢”物企；此外，雅生活服務等6家上市物企錄得虧損。

在經歷了2023年營收增速放緩至7.5%的情況下，2024年上半年65家上市物企營收增速進一步放緩至4.7%，增速較去年同期下滑6.1個百分點，較2023年全年下滑2.8個百分點。

從企業營收規模來看，僅碧桂園服務和萬物雲兩家物企營收突破百億，分別達到210.5億元和175.6億元。

目前，碧桂園服務仍具備較強的規模優勢。從在管面積來看，今年上半年碧桂園服務在管面積首次突破10億平方米，整體儲備面積高達6.29億平方米，未來規模增長確定性較高。這也為營收增長提供了強有力的支撐。

從營收增速來看，濱江服務營收增速排在65家上市物企首位，同比漲幅達到38.7%，原因在於其5S增值服務收入放量增長，同比大漲158.5%，帶動整體營收增幅上漲。

另外，德商產投服務、蘇新服務營收增速也突破30%，具體來看，德商產投服務營收同比上漲36.5%，其中寫字樓及產業園運營管理收入同比大漲234.1%；蘇新服務則受到核心業務城市服務收入同比上漲39.9%的助力下，營收同比增長31.1%。

2024年上半年，物管行業依舊陷入增收不增利的困境，物企盈利能力大幅減弱。

上半年65家上市物企淨利潤總額為91.9億元，同比下降29.9%。原因在於，受關聯房企風險尚未完全出清影響，部分物企計提大額減值準備導致虧損。

縱向來看，2022年上市物企淨利潤增速首次轉跌44.9%，隨後2023年淨利潤回正，全年物企淨利潤總額為161.9億元，同比增長12.9%。今年上半年，上市物企淨利潤再次轉跌，同比去年上半年降幅接近三成，其中，六成以上物企淨利潤增速同比下滑。

上半年65家上市物企平均淨利率為6.3%，同比減少3.1個百分點，其中華潤萬象生活、星盛商業和祈福生活服務淨利率皆超20%，祈福生活服務以29.1%淨利率居首。

從物企表現來看，上半年最賺錢的物企是華潤萬象生活，其淨利潤為19.2億元排在65家上市物企首位，同比增長36.4%；另外，碧桂園服務以15.5億元排在第二位，增速降幅在淨利潤TOP10物企中排在首位，同比下降37.9%。

此外，仍有6家上市物企上半年出現虧損，其中雅生活服務上半年虧掉15.3億元。對於虧損，雅生活服務表示，是由於本集團關聯方客戶信貸風險增加，期內計提大額減值虧損所致；同時，其他業務板塊受到經濟環境和服務品質提升影響利潤率承壓。

上半年，淨利潤增速最快的是浦江中國，淨利潤同比增長106.8%，主要原因是浦江中國上半年明顯減少了行政開支及所得稅開支，受此帶動淨利潤增長明顯。除此之外，華潤萬象生活、德商產投服務、鑫苑服務、綠城服務等多家物企淨利潤增速均在20%以上。

值得關注的是，今年上半年上市物企現金流出現一定的下滑。

截至2024年上半年，65家上市物企現金及現金等價物總額1128.5億元，同比轉跌4.8%，其中保利物業、碧桂園服務、華潤萬象生活和萬物雲皆突破百億，萬物雲以123.6億元居首。

實際上，應收賬款與企業現金流表現密切相關，良好的應收賬款管理是保證企業現金流穩定的重要手段。

截至2024年上半年，上市物企應收賬款總額1104.0億元，同比增長6.6%，增速較去年同期回落13.8個百分點。其中，碧桂園服務應收賬款多達237.8億元，為了提升追討欠款的效率，碧桂園服務還專門成立追討欠款委員會。

值得注意的是，65家上市物企中有12家上市物企應收賬款占營收比例超100%，更有27家上市物企應收賬款占淨利潤比例超10倍。

為了提升現金流，物企往往通過折扣優惠、增值服務獎勵等措施激勵業主提前預繳物業費。不過，從當前行業現狀來看，物企仍面臨物業費收繳難題。

總體來看，2024年上半年，上市物企經營業績難言樂觀，營收增速進一步下滑，淨利潤同比轉降，即便是“最賺錢”的TOP10物企也有四成企業淨利潤增速下滑，此外，應收賬款持續提升對物企現金流帶來一定的考驗。在此背景下，物企戰略重點全面轉向高品質發展，積極探索第二增長曲線，以抵禦市場下行壓力。

一座城市里的漫遊和畫像。

嘉里建設靠著香港豪宅獨立行情，在飄搖市道中尋找著確定性。

觀點網 香港豪宅的故事仿佛永遠說不盡。

在美國媒體人Joe Studwell 所著《亞洲教父》中，記載了一則嘉里建設創始人郭鶴年的佚事。

亞洲金融危機期間，郭鶴年8000萬港元買下深水灣35號一座豪宅，附近是9洞高爾夫球場，大亨鄰居們早晨就在那揮杆擊球。他入住前覺得房子大而奢侈，住在里面心中不安，拆掉後在地基上造了5座住宅，三座自住，兩座放租。在Joe Studwell看起來，郭鶴年的房子很簡樸，放到歐美，也就是銀行中層管理者住的。

或許郭鶴年對於住豪宅這件事並不在意，畢竟他已百歲高齡，而嘉里建設則靠著香港豪宅獨立行情，在飄搖市道中尋找著確定性。

9月8日，香港九龍半山新盤緹外（Mont Verra）第3座地下B室連裝修花園大宅以近2.09億港元招標售出。

該物業由嘉里建設開發，實用面積4431平方呎，屬四房四套房另加雙工人房間隔，平均實用面積呎價47055港元。

據瞭解，項目來自嘉里建設於2016年10月以72.688億港元投得龍駒道3號地皮，由5座合計61個單位的住宅大樓及3座院墅組成。

分層大宅實用面積則介乎3466至8583平方呎，涵蓋標準分層大宅、花園大宅以及天臺頂層特色大宅。3座院墅實用面積為11382平方呎至11692平方呎，每座均特設逾萬呎前後花園、室外游泳池、升降機以及私人停車庫。

截至目前，緹外已合共售出24夥，項目總成交金額衝破80億港元，平均呎價約6.2萬港元。今年該盤已錄得19宗成交，套現約69億港元。

在緹外之前，嘉里建設於2015年2月以23.9億港元競得龍駒道9號地塊，也就是“緹山”，該專案於2023年3月28日售出最後一間住宅。

據悉，緹山包括45間住宅物業，總成交金額超68億港元，曾創下九龍分層單位最高呎價及洋房最高售價等多個新高紀錄。

如今，體量更為龐大的緹外銷售已正好超過已經收官的緹山，而且價格也有所突破。

如此前8月5日，緹外以雙破頂價售出一幢院墅，成交價10.28億港元，打破歷年九龍區一手豪宅成交價紀錄，物業實用面積成交呎價約9.03萬港元，再創項目呎價新高。

財報顯示，今年上半年嘉里建設合約銷售額為70.44億港元，按年下跌14%，其中香港物業部銷售58.40億港元，同比提升262.5%，占合約銷售總額比重也由去年同期的19%提升至83%。

緹外上半年就貢獻了合約銷售額48.07億港元，一個樓盤占公司總銷售超過三分之二。

8月21日，嘉里建設香港區總經理湯耀宗表示， 3至4月香港樓市成交量超過7000宗，但6至7月已回落至4000至4800宗，但隨著香港樓市調整政策消化，以及減息週期開啟，自用買家將重新進入市場。

他認為，儘管當前市場租金回報率上升，但高淨值內地買家對息口及樓價的敏感度較低，對豪宅需求強勁，香港豪宅市場供不應求，因此相對看好豪宅前景，下半年不會輕易減價賣樓。

不難發現，內地客的偏好，正影響著香港樓市尤其是豪宅的參差。

緹外、緹山所在的龍駒道位於筆架山，是九龍半島連綿群峰之一，位於九龍塘、石硤尾、大窩坪以北，最高海拔457米，擁有整個九龍半島、港島北部和維多利亞港的景觀。

筆架山住宅區共分為兩部份，其一指深水埗區大窩坪南昌街的畢架山花園及帝景峰，另一則指九龍城區歌和老街的畢架山峰及聯合道以北一帶（包括廣播道五臺山），緹外屬於後者。

中原地產九龍塘森麻實道分行的陳展業表示，筆架山憑藉三個主要原因，吸引大批高收入家庭及優才移民家庭進駐。

第一是校網，筆架山位於41校網，是名牌中小學的集中地，和11、12、34校網並列為“香港四大名校網”；第二，筆架山位於市區但自成一角，地段方便之餘，私穩度亦高；第三則是景觀優勢。

美聯物業香港8月份統計也顯示，九龍區（包括將軍澳及西貢）過去2個月在新盤豪宅表現突出，不但包攬本港一手成交金額首三位，區內逾 5000 萬元新盤銷售個案亦占最多，達到 29 宗。

目前在頂豪地段的選擇上，內地客不再偏好港島，短短幾公里的維多利亞海峽，隱隱間隔出新貴和老錢不同的置業觀。

涉資1.8億 擬斥2000萬翻新

中原集團於2018年成立房地產投資平台進軍美國學生公寓市場，現時本港學生公寓商機顯現，旗下中原投資昨天宣布落實購入香港首個項目作學生公寓，已斥資1.8億元買下尖沙咀珀薈酒店，成交呎價僅約7300元，計劃投資約2000萬元翻新，發展為提供約150個床位的學生公寓項目。中原投資稱，該項目距離理工大學僅需3至4分鐘步程，相信是學生公寓的最佳地理位置。

中原投資總裁葉明慧指出，今次是公司在香港市場的第一步，日後將繼續增加投資和發展，目標在未來兩三年投資2000個至3000個床位，讓香港成為亞洲區最具規模的學生公寓投資市場之一，吸引更多環球基金和資本來港；保守估計今後幾年學生公寓市場的市值將高達逾4萬億元；相信這類型的投資項目不僅為學生提供優質住宿選擇，也為投資者帶來穩定回報。

目標3年投資3000宿位

葉明慧接受查詢時表示，珀薈酒店項目成交呎價低，預計翻新後淨租金回報約4厘，日後沽出時呎價應逾萬元，內部回報率一定有雙位數；未來投資項目規模有大有小，潛在有逾3幢接近成事，也有百多個床位及數百個床位的項目正在商議，另有一個涉逾千個床位的項目在價格方面尚未有共識。她透露，發展相關項目一定會夥拍投資者，基金及資本等會佔較大股權，較大型項目主要是海外投資公司，小型項目則以個人投資者為主。

海外有斬獲 看好港市場

談及市場競爭，葉明慧強調，期望有更多專業營運商參與市場，令市場流動性增加，而傳統物業投資的發展空間有限，冀讓學生宿舍市場成為新投資產品種類，尤其在疫情期間，公司在海外的學生宿舍投資表現理想，證明這市場有穩定表現。中原投資過去一直在美國及英國等地投資學生公寓，這次看準時機回香港投資，長遠看好這個市場。

中原投資董事總經理江若雯認為，學生公寓市場一直是環球投資者的投資熱點，隨着來港非本地學生數量增加，學生住宿需求飆升，是次投資不僅為投資者帶來全新機會，也為香港學生公寓市場的發展引進新動力；中原投資樂於通過其於學生公寓行業的經驗，以及集團的研究部和代理網絡支持下，與本地及海外投資者涉足香港學生公寓投資市場。

遠洋集團（03377）境外債務重組方案仍未定。內媒引述知情人士表示，債權人小組向遠洋方面遞交改善方案兩周後，收到遠洋方面回應。

遠洋集團稱願意保持合作與溝通，並持續考慮債權人小組提出訴求，並歡迎債權人小組參與到重組中來。遠洋集團股價收市跌1.3%，報0.227元。

周三將就清盤呈請聆訊

目前，遠洋集團境外債務重組仍推進中，此前，遠洋集團已向法院提交相關債務重組進展的證據。9月11日（周三）高等法院將就針對遠洋集團提起的清盤呈請進行聆訊。

另外，據知情人士指，除現有清盤呈請，有另外新的一組投資人亦表示要指示信託人遞交清盤呈請。

報道引述熟悉法律人士表示，盡管是不同主體提出清盤呈請，在有清盤呈請的情況下其他債權人可加入現有的清盤呈請。

此前，署名為「遠洋集團境外債權人」的人士在報章刊登全版廣告，指遠洋擬將海外本息逾60億美元債務直接削債最高近90%，剩餘債務延8至10年到期，最低回收率僅1%至2%，協議文本隱藏巨大風險和漏洞，重組方案存在缺陷。

越秀地產(00123)公布，一直考慮潛在機會，包括涉及該集團在天河區廣州環貿中心辦公空間及停車場所有權的潛在交易，可能採取不同形式進行，例如在招標程序後將持有該物業的公司轉至由內地持牌機構設立及管理的資產支持證券，並僅由專業投資者認購。
　　
該集團指，目前尚未就潛在交易訂立或決定任何法律約束力的方案和協議。有關潛在交易倘實現，預計至少構成須予披露交易。

華潤資本委託高力以公開招標形式出售荃灣橫窩仔街36至50號兩幢工廈相連物業（原為卓悅集團中心）。

該址已獲規劃許可發展成為一幢29層高的住宅連社會福利設施，地盤面積約2萬方呎；現有兩幢14層高工廈，分別建於1973年及1975年，建築面積約22.38萬方呎，若按同區樓面呎價約4000元計，市場估值近9億元。

華潤資本於2022年以9億元向卓悅買入有關物業。

估值9億 准建住宅

高力香港資本市場及投資服務部高級董事吳家輝稱，物業位於港鐵荃灣站、荃灣西及大窩口的中心，圍繞酒店、大型工業大廈及住宅群。

吳家輝又說，區內已經由傳統工業區逐步改為工商及住宅綜合發展區，新型工商大廈和住宅項目在該區並存發展，多種社區配套較其他區域優勝，成為不少投資者的心水選擇地點。

資料顯示，華潤資本去年向城規會提出，就橫窩仔街36至50號連同毗鄰利興強中心、東昌工業大廈和一幅露天貨倉用地，一併申請興建私人住宅，計劃興建4幢、合共提供629個單位。

據了解，華潤資本今次放售，原因是無意自行重建。

12個折扣單位應市 每呎15928元起

個別新盤銷情不俗，發展商「輕手」加推試水溫。嘉華國際（00173）牽頭發展的九龍東啟德承豐道啟德海灣第1期，上周五（6日）起發售指定50伙額外樓價折扣單位，至今累沽24伙。該盤昨天再向指定12伙增加額外樓價折扣，折實呎價低於1.7萬元佔9伙（約75%），折實呎價由15928元起。

啟德海灣第1期自上周五起，發售指定50伙額外樓價折扣單位，共有24伙折實呎價低於1.7萬元，已售出其中21伙。該批單位至今累沽24伙，套現逾1.4億元。雖然項目減價後承接力不俗，但發展商未有大舉加推單位應市，昨天僅加推12伙額外樓價折扣單位，相當於單位總數1017伙的1.2%。

柏蔚森III三日累沽9伙

該批單位包括6伙1房、3伙2房及3伙3房單位，以樓價30.25%至35.75%折扣計算，折實售價487.8萬至1200萬元，折實呎價15928至20478元，當中，折實呎價低於1.7萬元佔9伙。新價單本周五（13日）起生效。

新世界（00017）和遠展（00035）合作發展的柏蔚森III，上周六（7日）展開新一輪銷售，昨天連沽2伙，成交呎價17825及19042元。該盤過去3天累沽9伙，套現近6000萬元。

桂洪集團旗下紅磡曼翹減價賣最後4伙貨尾單位，本周五起以先到先得形式發售，包括3伙1房及1伙開放式戶，實用面積186至334方呎，不設任何折扣，一口價338.3萬至699.3萬元，呎價18188至20937元，分別較2021年9月首推時折實售價平約20%至28%。

減幅最高單位為23樓D室，實用面積186方呎的開放式戶，最新售價338.3萬元，較首推時折實售價469.8萬元，相隔3年賣平131.5萬元或28%。全盤提供130伙，2021年9月開售至今累沽126伙。

新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第3B期，昨天售出最後1伙可供發售的1房戶。該盤隨即加推約一成單位應市，涉及78伙，包括28伙1房戶。整批折實售價308.89萬至810.98萬元，折實平均呎價12354元，較上月公布的4號價單折實平均呎價12176元，高出約1.5%；發展商稱，今批為原價加推。

項目本周五起連新舊單位發售154伙，公開發售單位其中124伙，其餘30伙則同日以招標方式發售。該期數提供769伙，今年6月至今累售326伙或42.4%。

連方代理送餐飲禮券

中原地產向萬科香港深水埗醫局街舊契重建項目連方I及連方II買家送出置業優惠。由即日起至9月30日，首5名經中原地產購入該盤的買家，可獲贈1萬元餐飲禮券。

萬科香港董事總經理周銘禧表示，連方I及連方II累售160個單位。連方I已取得入伙紙，目前正積極籌備現樓部署及交付事宜，預計最快下月以現樓形式推出市場；連方II近日已開展拆卸棚架工序，預計入伙日期為2025年1月底。

樓價持續下滑，不少二手屋苑成交造價跌穿心理關口。粉嶺碧湖花園有2房戶售價低於「3球」，以299.8萬元易手，屬屋苑2016年後首見。

中原地產區域營業董事陳國輝表示，碧湖花園6座高層F室，實用面積400方呎，2房間隔，以299.8萬元沽出，呎價約7495元，買家為同區分支家庭。原業主於2014年11月以346.8萬元購入單位，持貨約10年，賬面蝕讓47萬元離場，單位期內貶值13.6%。據資料顯示，碧湖花園對上一次成交價低於300萬元的成交，已經為2016年2月，即最新成交為屋苑逾8年新低。

美聯物業聯席區域經理葉容生透露，粉嶺囍逸1座低層E室，實用面積293方呎1房戶，外區投資者睇樓多月，終斥375萬元承接，呎價約12799元。原業主2019年10月以428萬元購入上址，持貨約5年，賬面虧蝕53萬元，單位跌價12.4%。

藍灣半島2房則王削13%沽

利嘉閣地產高級經理鄭啟聰稱，將軍澳日出康城GRAND MONTARA 1B座低層D室，實用面積528方呎2房單位，原叫價730萬元放售，議價後以722萬元成交，呎價約13674元。據了解，原業主於2019年6月以789.4萬元一手買入單位，賬面損手67.4萬元或8.5%。

此外，小西灣藍灣半島2房則王售價跌穿700萬元。世紀21Q動力執行董事招潔冰說，單位為3座中層G室，實用面積455方呎，原業主於今年7月底才以790萬元放盤求售，放盤約一個半月，降價105萬元或13.3%，以685萬元成交，呎價15055元。原業主於2000年12月以231.3萬元購入，持貨近24年，賬面獲利453.7萬元或近兩倍。

城規會今年4月修訂《愉景灣分區計劃大綱圖》，以反映城規會批准兩宗涉及大嶼山愉景灣南部的改劃圖則申請，該兩宗申請牽涉香港興業（00480）於愉景灣南部兩個範圍的建屋計劃，預計共可提供約1334伙。城規會就整幅大綱圖收到50份申述，當中有最少38份或約76%反對前述香港興業的住宅發展方案，規劃署諮詢相關政府部門後，建議城規會毋須順應所收到的申述作出改動。

業主憂設施難負荷新增人口

前述兩個住宅發展方案，包括2022年城規會批准愉景山道以北、鄰近寶峰一幅「員工宿舍」地帶，改為「住宅（丙類）12」地帶，料可興建兩幢18層高住宅，提供476伙，容納約1190人。

另一個住宅發展項目則在2023年獲城規會通過，涉及愉景灣南面海濱的稔樹灣一帶，合共興建57幢1至18層住宅樓宇（部分另設兩層平台），提供858伙，可供2145人居住。

城規會就整幅大綱圖共收到50份申述，當中有46份為來自地區人士的反對書，包括愉景灣第1期碧濤、第7期海寧居和第9期海藍居等期數的業主等，最少38份反對前述香港興業的住宅發展，質疑住宅發展與附近環境尤其海濱一帶並不協調，也擔心基建設施等不足以負荷新增的人口。

至於提出上述住宅發展的香港興業支持城規會改劃前述土地作住宅用途，惟反對城規會把大綱圖註釋內「自然保育區」地帶的第一欄用途（即經常准許的用途）加入「郊野公園」用途。

規劃署提交城規會的文件中指出，前述兩個住宅發展方案，與周邊發展並非不相協調，而在視覺、空氣流通、環境及生態等，都不會造成重大負面影響或無法克服的問題；由於北大嶼郊野公園（擴建部分）有小部分範圍位處「自然保育區」地帶內，故把「郊野公園」納入「自然保育區」地帶第一欄用途實屬恰當。

該署建議城規會毋須順應所收到的申述而進一步修訂大綱圖。

銅鑼灣駱克道原由泰國連鎖超級市場Big C租用的地舖，因租戶近月遷出，舖位正以意向月租15萬元放租，較3個月前叫租低25%。

美聯旺舖高級營業董事伍賢明表示，銅鑼灣駱克道478至484號本德大廈地下F舖，建築面積約1000方呎，業主以15萬元放租，呎租約150元。

上述舖位在2022年以每月11萬元租予連鎖生活百貨專門店阿布泰，開設首間阿布泰便利店。泰國連鎖超市Big C在去年8月收購香港阿布泰集團全部資產，上址之後亦更名Big C營運。據了解，Big C今年6月約滿結業離場，舖位當時叫租每月20萬元，最新已下調意向月租5萬元或25%。資料顯示，舖位曾由萬寧租用，高峰期月租達50萬元，現時業主叫租較高位低七成。

新蒲崗東傲呎價僅5500元

另外，工商成交方面，麒豐資本等發展的新蒲崗七寶街1號新式工廈東傲售出一手貨尾，為18樓10室及26樓1室，合共建築面積約3274方呎，由同一買家斥1800.7萬元購入，呎價約5500元，料為一手成交呎價新低。

杏花邨2房9895元呎 藍灣半島2房685萬

美國即將減息利好因素下，對二手樓市刺激作用並不顯著，整體樓價持續回落，再有港島大型屋苑呎價跌穿1萬元關口，柴灣杏花邨2房呎價9,895元低銀行估價逾1成沽。業界人士指出，減息率先帶動交投，樓價第四季料谷底徘徊。

事實上，雖然美國減息步伐愈來愈近，但是香港銀行未必即時跟隨減息，故近日二手樓市交投變得觀望，小業主惟有增加議價空間沽貨。

杏花邨低層475呎 470萬售

其中杏花邨18座低層1室，實用面積475平方呎，屬於2房間隔，望東區走廊公路及遠山景，業主原本叫價533萬元放盤，議價後以470萬元售出，呎價9,895元。較銀行網上估價534萬元低約12%。

據悉，原業主早於1988年以52.6萬元購入，持貨36年，帳面獲利417.4萬元，期內升值約8倍。

其次，同區小西灣藍灣半島2房則王跌穿700萬元，單位為藍灣半島3座中層G室，實用面積455平方呎，屬於2房間隔，今年7月底才放盤求售，叫價790萬元，放盤僅約一個半月，大幅減105萬元以685萬元易主，呎價15,055元。

土地註冊處資料顯示，同座同類型中層G室，於2021年時造價高見835萬元，相差約3年，同類型單位造價回落約18%。而單位原業主於2000年12月以231.3萬元購入，持貨24年帳面獲利453.7萬元或升值近2倍。

柏傲灣1房420萬 貶值25%

至於新界區方面，市場消息透露，荃灣柏傲灣2B座中層E室，實用面積306平方呎，屬於1房間隔，投資者於2020年以約562萬元購入收租，近日減價至420萬元易手，是屋苑逾5年來首次跌穿500萬元關口。投資者持貨約4年，帳面蝕讓約142萬元離場，帳面貶值25%。

其次，元朗萬豐大廈高層A室，實用面積270平方呎，2房間隔，叫價288萬元，現以266.6萬元易手，減價21.4萬元，呎價9,874元。原業主於2008年9月以78萬元購入，持貨16年帳面獲利188.6萬元或升值2.4倍。

業界：倘減息 二手交投回升

萊坊高級董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，隨着美國9月高機率減息，一旦開始減息將代表新一輪減息周期開始，市場購買力將逐步釋放，二手成交量有望回升至3,500至4,000宗水平。樓價方面，第三季樓價有望見底，第四季徘徊谷底。

深水埗萬盛閣地舖估值1.36億 租金回報5.8厘

近期不少大業主於市場推售非核心物業，房協現標售旗下8項舖位，包括上環、深水埗等，主要為民生商舖，合共涉資逾4億元。房協近日表示部署推非核心物業，應付短期現金流。

市場人士指，房協近期委託測量師行，標售旗下多項商舖物業，並於10月初截標。是次放售舖位，多屬房協早年發展住宅項目的地下商舖，其中深水埗荔枝角道萬盛閣，為90年代發展住宅，地下舖位約1.25萬平方呎，現由超市、麥當勞租用，月租約66萬元，市場人士估值約1.36億元，回報率近5.8厘，為放售項目中市值較高。

鴨脷洲大街舖 估值6300萬

另一項同屬民生區商舖，為鴨脷洲大街129號地下及1樓，面積約9,378平方呎，目前由超市、補習社等租用，市場估值約6,300萬元。

至於商業區方面，上環永樂街萬和閣地下1至3號舖，亦在放售之列。涉及3項舖位其中一舖面積約2,071平方呎，由咖啡室以每月18.6萬元租用，3舖位市場估值逾8,000萬元。連同其他位於元朗、西環等舖位，合共市值逾4億元。由於舖位大部分連同租約放售，預計可吸引投資者購入作長綫收租。

主席陳家樂：毋須低價賣舖

即將御任的房協主席陳家樂近日接受訪問時，提到房協未來5年要興建近1.8萬伙公營房屋，財政上，上年度房協帳目「仍是正數」，不過房協長遠會透過出售非核心投資物業如街舖、發起銀團貸款等形式集資，陳家樂強調房協目前財政穩健，毋須低價賣舖，會善價而沽。

房協對上一次於物業市場買賣，為2021年以2.708億元，購入粉嶺樂業路5號川田工貿廣場2期全幢，物業樓高9層，總批則建築樓面約43,836平方呎，地契用途為工業、貨倉及附屬辦公室，呎價約6,178元。房協指，為配合業務發展，決定在新界區自置物業作區域辦事處之用，包括處理專用安置屋邨的銷售事宜。

租盤若渴下，有議價空間的租盤可短時間內租出，而月前相繼有細單位創租金新高的元朗區，新近4房戶，放盤1日以同類單位租金新高下成交。

放盤1日獲承租 呎租34元

美聯營業經理曹錦輝指，最新租出為元朗YOHO MIDTOWN 7座高層E室，實用面積938平方呎，屬4房間隔。據悉，由於區內大單位租盤短缺，故單位僅放租1日，即獲區內客議價後以月租31,500元承租，呎租34元，創屋苑同類單位近月新高價。以業主於2012年買入價738萬元計，現租金回報逾5厘。

另外，同樣放租1日即獲承租為奧運站帝峯‧皇殿開放式戶，議價500元成交。香港置業高級聯席董事翁嘉慧指，剛錄得本月首宗租務成交的帝峯‧皇殿6座高層D室，實用面積333平方呎，屬開放式戶。

帝峯‧皇殿開放戶租17500

業主原叫租18,000元，放租僅1日即吸引外區夫婦客，租客心儀單位有裝潢及齊家電，睇樓後即決定承租，雙方議價後以17,500元成交，呎租53元，業主於2018年以675萬元購入，以買入價計，現享租金回報3.1厘。

而租金高企下，促使不少租客跨區租樓。祥益地產區域董事邱家邦指，剛促成屯門邁亞美海灣2座低層B室租務成交，實用面積450平方呎，2房，租客即睇即以全包9,300元承租，呎租21元。租客於機場工作，加上租金較東涌區低2至3成，因而決定承租。

酒店可靈活作改裝，「小巴大王」馬亞木家族標售的西環頤庭酒店，市值約5.88億元。

項目位於德輔道西160號，樓高24層，總批則建築面積約66,144平方呎，於2015年改建為酒店，提供93間客房，中高層房間均可享維港海景。而物業地下至6樓為商業部分，地下至4樓現時由餐飲及水療中心承租，5至6樓可用作辦公室，而酒店大堂則設於7樓。

可改裝學生宿舍

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示，項目最大亮點是非常適合改裝為學生宿舍。酒店位於港鐵西營盤站出口上蓋，與香港大學站只有一站之隔，可滿足附近學生宿舍的強勁需求。

新地屯門NOVO LAND 3B期近期銷售成績理想，昨日乘勢加推78伙，折實平呎價1.23萬，並於周五（13日）進行新一輪銷售，以發價單方式推售124伙，另推出30伙以招標方式發售，合共發售154伙。

涵蓋1至4房戶型

NOVO LAND第3B期昨日推出5號價單，涉及78伙，包括9個開放式單位、28個1房單位、28個2房單位及13個3房單位，以現金付款計劃計算，折實平均呎價為12354元，較4號價單折實平均呎價12176元，輕微上升1.5%，當中37個單位折實售價更低於400萬。項目亦發出新一份銷售安排，推出新舊價單合共124伙於周五發售，售價最低為308萬；另亦推出30伙於同日起以招標方式發售，合共發售154伙。

發展商表示，項目昨日亦售出1伙，為可供發售最後1伙1房戶，由於NOVO LAND第3B期現時可供發售之單位非常有限，故昨日加推新價單及發出銷售安排，增添單位供買家選購。

新地旗下元朗The YOHO Hub II亦部推出從未推售的第6座，共涉469伙。據樓書顯示，第6座標準樓層每層設有10伙，面積由338至1035方呎，提供1房至4房單位，其中1房設47伙，佔整體約10%；2房單位設187伙，佔整體約40%；3房單位就提供234伙，佔整體單位近50%，為主打戶型。4房單位則僅設1伙，為6座57樓A室，面積1035方呎，4房2套加工作間連洗手間設計，同時為整個項目面積最大單位。