為了確保產業用地無虞，經濟部過去曾盤點台糖用地做為「中南部產業園區開發方案—中、長期開發園區」，依規劃，目前仍有包括彰化二林農場、台南沙崙農場、屏東隘寮溪農場三塊用地，原則將於今年啟動評估。

美中貿易戰帶動科技產業回流，行政院於「配合台商回台土地需求中南部產業園區開發方案」整理出九大用地，分別為先期開發的中埔產業園區、水上產業園區、新市產業園區、北高雄產業園區、以及褒忠產業園區。

由於環境部環評委員去年在審查時，建議褒忠產業園區第一期與第二期整合為265.25公頃的單一園區，全案正在二階段環評作業，其餘先期園區皆已幾乎開發完成、廠商申請登記比例近九成。

面對未來半導體發展、人工智慧（AI）需求，中長期開發園區的三塊用地也將於今年啟動評估，包括彰化二林農場，台南沙崙農場，屏東隘寮溪農場。

央行第三季理監事會議如預期宣布調升存準率，並加碼第七波房市管制措施，其中第2戶貸款最高成數降為5成，信用管制區域也從七大都會區擴及全台，衝擊即將交屋並申貸的消費者。依照慣例，建商取得使照後需於6個月內通知交屋，住商機構彙整內政部統計，除七大都會區之外，2024年4月至2024年7月各縣市核發住宅使照量，彰化縣使照量破千宅，名列前茅。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，此波打房措施除了第二戶限貸令擴及全台，另規範名下有屋者第一戶購屋貸款無寬限期，重重打擊全台換屋族群，尤其近期受限於銀行滿水位等議題，過去購置預售屋即將交屋民眾申購已需排隊，如今都會區以外居民購屋貸款又需多準備自備款，購屋負擔可謂重中之重，成為此波「金龍海嘯」第一波受災戶。

根據內政部數據，觀察各縣市自2024年4月起，截至最新資料2024年7月為止，所核發純住宅使照數量，前五大分別為彰化縣1648宅最多，其次為雲林的943宅，屏東、宜蘭、苗栗則各有700餘宅。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，彰化縣受惠台中房市外溢，且疫情過後台商回流，本身即有不少傳產「隱形富豪」換屋需求有待滿足，為當地創造不少市場，吸引建商加碼進駐，為區域新案市場創造供給，但疫情後這波交屋潮適逢限貸風波，恐讓區域新案市場遭遇不小衝擊。

賴志昶提醒，近年央行數次信用管制劍指多戶族與投資置產族群，且再次鎖緊各行庫水龍頭，或將迫使大開槓桿的投資客資金周轉出現難度，或將出脫手中物件以斷尾求生，有助於緩解目前市場上供給不足問題。

至於是否出現民眾期待已久的房價下修，早期入手預售買方可透過轉約解套，或乾脆解約以防斷頭，但此時因應市場，買方可獲較大議價空間。

央行近日祭出史上最重「打炒房拳」，讓房市話題又受矚目。新北市今年第2季預售屋實價登錄，總計揭露6,651件，總成交金額1,443.9億元，地政局分析，三重區申報件數1,362件、成交總金額340.9億元，皆為全市之冠，已連續七季奪冠。

新北市地政局地價科長蕭湘君說，分析113年第2季板橋、土城、永和、中和、三重、蘆洲、新莊、新店、樹林、汐止等10個蛋黃區預售屋，成交單價區間以每坪70萬元以上占比57.3%為最高，總價2,000萬至2,500萬元為主流，占比約28.7%，較上季相同區間增1.1%。2,500萬至3,000萬元、3,000萬元以上區間，分別占比16.2%、24.8%，亦分別較上季相同區間增3.7%及4.8%；其他非蛋黃行政區成交單價每坪多為50萬元以上，占比為46.1%，總價以1,000萬至1500萬元為主，占比近36.1%。

另，分析交易熱絡行政區，成交均價以板橋區居首；三重區本季成交均價上漲10.8%最多，新北大道一段及忠孝路三段口、頂文二街有大批預售屋成交案，交易單價多為每坪70萬元以上，因此提高三重區成交均價。

三重近年成為房市熱區，房仲人員觀察，相較於台北市和其他新北精華區，三重房價相對低，後續上漲的幅度和力道自然會更明顯。二重左岸重劃區是三重新興推案熱區，該區擁有雙北蛋黃區少有的完整素地，街廓規畫整齊，居住環境佳。交通方面，該區緊鄰捷運先嗇宮站、環河快速道路和64快速道路，距北市僅一橋之隔，聯外交通便捷。此外，二重左岸重劃區臨近新北市政府第二行政中心、新北產業園區，也是當地房市被看好的利多因素。

板橋、中和、三重、新莊及土城區，每坪單價64萬元至77.8萬元，其次為林口、泰山、五股區，成交均價每坪51.9萬元至59.1萬元，淡水區每坪成交均價38.9萬元。主流產品以3房2廳2衛為大宗，該類建物多為40坪至55坪，平均總價以中和區3,452萬元最高，板橋區、三重區次之，分別為3,123萬元、3,042萬元；新莊區、林口區、土城區及泰山區介於2,254萬至2,529萬元間，五股、淡水則分別為1,850萬元、1,598萬元。

地政局指出，分析今年第2季預售屋建案備查情形，全市預售建案申報54案，較上季增加20%，總戶數5,847戶較上季減18.1%，其中委託不動產代銷業銷售有42件，占約77.8%，代銷總金額為1,705億元，較上季金額增加68.3%。行政區分布上中和區1,539戶居冠，林口、板橋、土城、三重、鶯歌及淡水區等熱度也高，上述7個行政區申報總戶數5,004戶，約占全市比率85.6%。

新北市預售屋銷售資訊及定型化契約、季報資訊公布於「新北不動產愛連網」交易安全、實價登錄專區，有需要的民眾可多加利用。「新北不動產愛連網」網址：https://i.land.ntpc.gov.tw。

行政院長卓榮泰21日表示，內政部與國家住宅及都市更新中心將持續檢視目前所推動的工作，是否符合國家整體發展目標及人民的需求，並與地方政府建立信任溝通機制，透過法令鬆綁及修訂，訂立讓民間業者可以依循的合理制度，有效完成各項危老都更工作。

卓榮泰出席《財訊》雙週刊主辦的「第六屆危老+都更博覽會開幕式」時表示，30多年前他擔任臺北市議員時，當時台北市尚未出現危老建物重建問題，但已有推動都更的需要，因此相關單位透過召開協調會、座談會及公聽會等方式瞭解各方需求；時至今日，台灣社會已有許多推動危老都更的成功案例，並藉由今日博覽會來展現這些成果，不僅象徵國家的進步，也代表整體社會更加重視危老都更問題。

卓榮泰提到，今年403花蓮地震發生後，允諾每月前往花蓮一次，關心當地重建進度，並持續接獲地方反映老屋重建需求的陳情與訴求，不論中央或地方政府都應持續在法令鬆綁、修正及執行面上加強，以滿足人民的期待，讓整體社會持續平穩地進步。

卓榮泰特別肯定住都中心與地方政府全力配合，同時也感謝各地方政府推動危老都更業務，因為只有中央與地方相互結合，建立信任溝通機制，並透過法令鬆綁及修訂，訂立讓民間業者可以依循的合理制度，及樹立學習榜樣，才能有效完成各項危老都更工作，打造更安全的居住環境，進一步提升城市美學的發展。

卓榮泰請內政部及住都中心持續檢視目前所推動的工作，是否符合國家整體發展目標及人民的需求，並盼透過中央政府、地方政府與民間優良廠商共同合作，推動更多危老都更成功案例，讓大家居住在更好的環境之中，抬頭便能一眼看見乾淨的天際線。

英國《金融時報》報導，今年上半年匯豐銀行（HSBC）在香港商用不動產的違約貸款曝險部位飆升近五倍至逾三十億美元，凸顯這家英國銀行因香港房市低迷所面臨的風險。

香港是匯豐銀行最大的商用不動產貸款市場，占其曝險部位的四十五％；相較之下，英國僅占十八％。根據匯豐銀行上半年財報，截至六月三十日，該行向香港客戶提供的商用不動產貸款中，有三十二億美元「信用受損」，而半年前僅五．七六億美元。

違約部位大幅上升，凸顯香港商用不動產低迷已開始對銀行業造成打擊。商用不動產顧問業者戴德梁行（Cushman & Wakefield）的數據顯示，二○二○年以來，香港頂級辦公室的租金已下降逾三十五％。

惠譽北亞銀行評級主管黃智仁表示：「銀行業多年來一直因為對中國房地產市場的曝險而飽受壓力，現在焦點已轉向香港。我們可以更有信心地說，銀行業對中國商用不動產的曝險已接近底部，但對於香港的曝險還不知道。」

截至六月，匯豐銀行對全球商用不動產貸款總額達七九○億美元，信用受損的三十二億美元占該行對香港商用不動產貸款總額的九％。

九月二日開始擔任匯豐銀行執行長的艾橋智（Georges Elhedery），早在八月初就向投資人表示，許多已被列入「信用受損」的房貸依舊正常繳納利息；但該行在七月底發布的上半年財報中指出，某些借款人已尋求延期付款，以因應償債能力的挑戰。

央行出重拳打房，南部上市櫃建商中，以成屋銷售為主的永信建設第四季營收恐減40％，以預售案入帳為今年營收的華友聯、隆大、鑫龍騰、聯上實業的衝擊，相對較小。由於南部主要建商的負債比介於50％到70％間，財務體質尚稱健全，在整體市場成交量減少的情況下，建商將視情況，在售價方面「持平微調」，並考慮延緩推案，先建後售。

當勢頭不妙之際，「跌時重質」，上市櫃建商的負債比成為近日市場關注項目，高雄上市櫃建商第二季負債比多數介於50％到70％的健康水位。高雄營收王永信建、土地公蔡天贊的京城建，負債比都在60％以下，隆大60.48％。

永信建發言人陳怡均表示，永信建產品主攻首購和換屋自住族群，該族群心理層面受政策衝擊在所難免；由於8月底、9月初來客和成交已明顯減少，將反映在第四季的營收上，不過全年營收仍將創歷史新高。永信建在價格策略將視市況「持平微調」，未來靜觀其變。

華友聯董事長陸炤廷表示，兩大建案台南CASA、高雄NeXT21交屋入帳近尾聲，全年營收仍將創歷史高。

隆大總經理洪茂源也表示，土地、人工和原物料成本俱漲，建案售價仍將維持現狀，但預計第四季完工交屋的鳳凰Villa會受到一些衝擊，部份交屋可能會延到明年才入帳。隆大多採先建後售，即使預售，也都結構中銷售，因應市場的變動，未來可能採先建後售策略，延緩進場銷售的推案時間。

鑫龍騰發言人陳宗燦說，今年第三季開始銷售已放緩，預期第四季營收應不會太好，成屋銷售將較為緩慢，目前仍依規劃進行，並觀察後續市場狀況再來因應，現尚無降價的考量。

由上市電商美而快集團創立的「UR LIVING」複合商場，在網紅流量助攻下成為時下最潮景點，看好台中市場的消費潛力，繼七期、五期之後，再插旗水湳、北屯機捷特區；此外，有最潮咖啡之稱的「CAFE！N硬咖啡」也進軍機捷特區，還有麥當勞、匯豐銀行、楓康超市、歐德傢俱等陸續開設中，不僅帶動機捷特區店租大漲，928檔期逾百億預售案推出。

「UR LIVING」台中七期首店今年3月營運以來人潮不斷，結合品牌服飾、話題餐飲、美學空間的新型態複合商場，吸引民眾排隊朝聖；而「UR LIVING」商場即將進駐的北屯機捷特區，未來還有統一集團的複合商場將誕生，以及農田水利署釋出的1,885坪地上權招標案，預計10月1日開標，均受到市場關注。

根據內政部實價網站租金調查，台中捷運舊社站2公里內的店舖租金行情逐年攀升，2024年平均租金與2021年相較，租金漲幅已達43％，尤其近一年的租金跳漲變化更為明顯。在地房仲業者指出，住宅、店面逐軌道而居的趨勢明顯，加上北屯機捷特區人口激增、生活機能堆疊速度快，異軍突起成為最宜居的重劃區，租金增漲可想而知。

大城營建機構積極布局北屯機捷特區，928檔期預計推文北段「大城吾界」預售案；遠雄建設在機捷特區的首發案「遠雄敦富」，預計928檔期進場；漢宇建設機捷新案第四季也將進場。光大城、遠雄、漢宇三個機捷特區的預售新案，總銷合計已衝破百億元大關。

今年台灣網紅圈掀起一股泰國買房潮，知名百萬YouTuber愛莉莎莎更直言，泰國買房價格只要台灣的5分之1。近來也有網友指出，拿1,000萬在曼谷可以購得40坪的房屋，反觀在台北，同等金額只能購入約10坪的住宅，讓他不禁大嘆落差太大。

有網友在Dcard上以「為什麼房價差這麼多」為標題發文，透露他去泰國首都曼谷旅遊時發現，當地發達的程度快跟台北差不多。他後來查看泰國的買房網，驚覺竟然在曼谷能找到1坪20萬上下的房子，可是在台北基本上1坪都要100萬以上了。

經過試算後，原PO表示，如果他努力賺到1,000萬買房，在曼谷就能買到至少40坪的房子，不但有3房，還有停車位，可是如果是在台北，卻只能買不到10坪的房子，甚至還可能要扣公設比，而且還沒有停車位。

原PO因此大嘆，「一樣的生活機能，都是首都，花了1,000萬，買到的生活品質怎麼差這麼多」。

貼文曝光後，引發熱烈討論。有網友歸咎於炒房行為，也有人提到華人社會重視土地與房產的傳統，「華人就愛囤土地跟房產，雖然缺德但確實撈不少錢，只要別逼到下一代買不起，哪怕還有一點油都能榨出來」、「因為一堆人在炒房子賺錢啊」、「華人老傳統，專坑自己人」、「就華人劣根性愛炒房啊，炒短線，目光如豆，長期就是傷害國家未來」、「已放棄在台灣買房，不想人生賠給別人」。

不過有網友提醒，外國人在曼谷只能買樓（地上權），土地是別人的，但也強調，曼谷的房價相對親民，「當然會有人提泰國人均GDP很低，但是以曼谷CBD房價，一房1-2百萬選擇超多，離BTS大概走路也不過5分鐘，而且是以實坪買賣沒在算公設比，台灣扣掉公設比，實坪價錢更是嚇人」，令他忍不住感嘆，「台灣房價太貴，政府建商割韭菜，台灣人自己要承認，不要嘴硬」。

央行出手，房市涼了嗎？591房屋交易網根據實價登錄，整理出北市各行政區歷年最高成交單價，發現12個行政區中，除了早已站穩百萬大關的精華地區，碩果僅存的文山區，也在預售新案帶動下出現交易破百萬的新高紀錄，意味北市全區破百萬的時代正式到來。

以文山區來說，首筆破百萬的交易出現在預售案「丰景」，據實價登錄顯示，該社區在今年4月出現一筆9樓戶交易，單價109萬元創區域新高。而接下來在木柵、萬芳等地還有如元利、潤隆、將捷等大案公開，不只帶動當地案量直逼千億元，更持續推升當地房價飆升。

此外，萬華區在去年由「漢寶西門綻」所締造的100.7萬元新高紀錄，在其他預售案交易陸續揭露下早已被突破，目前包含「ASTER ONE」、「全坤威峰」行情都已突破110萬元大關，最高甚至衝破120萬。

然而，中央銀行在前日第三季理監事會議上祭出第7波信用管制，包含調降法人購買住宅及高價住宅貸款，以及有房者第1戶貸款無寬限期、全國第2戶貸款降至5成、建商餘屋等多項措施，不只被稱作史上最重的打炒房措施，更被各方預測將終結這波房市多頭，市場可說一片哀鴻遍野。

591房屋交易網組長林哲緯指出，以現階段來看，央行明顯鐵了心要掐熄房市氣焰，招招直取要害，可預期接下來第四季乃至於明年，市場都沒有太多樂觀本錢，機北，基本上不管是雙北地區或其他縣市，短期內價量恐怕都將進入震盪、甚至休眠期，持續創高的機率不大。

今年下半年以來，不動產市場高潮迭起，熱度未減，美商顧問集團仲量聯行將在26日公布2024第三季商用不動產市場季報，第三季及前三季大型商用不動產的交易情況備受矚目；此外，央行第三季理監事會議，祭出第七波不動產信用管制措施，對於商用不動產和土地市場產生何種牽動效果，也將成為本周熱議的話題。

仲量聯行指出，將在26日舉辦的2024年第三季商用不動產市場季報記者會，將由董事總經理侯文信主持。會中將說明第三季商辦市場及不動產市場概況，分析第三季台北市A級辦公大樓租賃市場，以及全台商用不動產、土地市場的最新近況；另外，此次仲量聯行也將分享各國不動產市場透明度指標的研究報告。

商用不動產和土地市場今年以來持續高溫，尤其下半年重磅級百億大案不斷，更推升商用不動產市場的熱度，尤其工業地產，令人驚艷。台積電豪擲171億元，買下群創光電的南科四廠。另美國記憶體大廠美光砸81億元收購友達光電台南廠、中科后里部分廠房，都是爆點。

此外，央行19日才跌破市場眼鏡的祭出第七波選擇性信用管制，針對第二戶限貸擴及全台，調降第二戶購屋貸款最高成數上限降至5成、無寬限期，並針對「有房無貸」的自然人，再購買一戶的購屋貸款不得有寬限期；另外，針對公司法人購置住宅、自然人購置高價住宅及第三戶（含）以上購屋貸款的高成數，均由4成降為3成，建商餘屋貸款也降至3成，顯示積極打擊非首購與非自住的投機炒作行為，及對建商透過餘屋貸款養地套利的行為，進行嚴格控管，減緩不動產貸款總量的膨脹速度。

接下來，央行最新措施將如何牽動商用不動產和土地市場，可望成為熱門話題之一。

9月22日，遠洋集團在港交所公告稱，重組將按互為條件的基準通過兩項並行程序實施，即公司根據公司法第26A部分實施的重組計劃（英國重組計劃）及遠洋地產（香港）依據公司條例第670、673及674條實施的協議安排（香港協議安排），當中考慮到（其中包括）現有票據的管轄法律（即英國法律）以及現有銀團貸款及現有雙邊貸款的管轄法律（即香港法律）。英國重整計畫將涵蓋現有債務工具各組別的相關債權，而香港協議安排僅涵蓋現有銀團貸款及現有雙邊貸款（即A組債務）。

8月杭州二手房市場呈現量價齊跌態勢，成交量較上月下降19.8%，均價較上月下滑5.5%，降價小區數量增加。

8月杭州市區二手房成交量6,688套，較上季7月減少19.8%，結束連續五個月的火熱態勢。住宅均價約2,7628元/㎡，季減5.5%。根據潮新聞美好生活研究院數據顯示，降價小區數量進一步增加，尤其是改善型二手房小區成交量縮水，老社區價格較上半年下滑。

具體來看，降價小區數量已達漲價小區的兩倍，上城區降價小區相對較少。如景芳二區和五區成交均價較上月下降6.7%，復興南苑下滑4.5%。次新房小區中，楊柳郡和新天地( 11.840 , -0.20 , -1.66% )金色時光成交均價分別下降6%和3.9%。老牌豪宅春江花月均價跌破5萬元/㎡，季減5.2%。

此外，受到亞運村交車影響，錢江世紀城多個社區價格下跌，如龍湖天璞和日耀之城分別較上季下降9.5%和8.4%。西湖區名校學區房價也普遍下滑，西區年華、勝利新村等社區均價下降約5%。 8月西湖區住宅均價整體下滑8%，其中禹州濱之江和嘉里雲荷廷分別下降9.3%和6%。市場整體呈現降溫趨勢。

福州市公共資源交易服務中心透過公開搖號方式，確定了福建省東元拍賣有限公司為2024年第四次國營建設用地使用權公開出讓的拍賣機構。

此次拍賣涉及福州市四城區的9幅地塊，包括3幅住宅用地、3幅商業用地和3幅工業用地，總面積146.59畝，起拍價24.315億人民幣。

拍賣活動將於2024年9月29日上午9時30分在福州市公共資源交易服務中心舉行，地點位於倉山區南江濱西大道199號的福州市城市規劃展示館三樓土礦交易大廳。

這次拍賣的土地分佈在台江區、晉安區和倉山區，其中倉山區佔5幅，晉安區3幅，台江區1幅。拍賣的地號分別為2024-36號至2024-44號。

9月22日，新明中國控股有限公司發布了截至2022年12月31日止年度的全年業績公告。

公告顯示，新明中國在報告期間的收益約為3,520萬元人民幣，較去年同期下降了約65.4%；毛利約2,000萬元，年減約74.2%；母公司股東應佔虧損達22.5億元，每股基本虧損約1.198元。

公司董事會決定不派付末期股息。

截至2022年12月31日，新明中國物業組合包括位於不同城市的7個物業開發項目，這些項目處於不同開發階段，總建築面積約488,000平方米，其中約281,000平方米的建築面積已竣工，約128,000平方公尺的建築面積正在開發中，另約79,000平方公尺的建築面積持為未來開發。

今年，隨著房地產政策不斷調整優化，不少房地產開發商和房地產中介機構推出了優惠政策，在一些城市取得了一定效果。但記者註意到，最近一段時間，有些開發商和中介機構推出了「零首付」和「超低首付」等操作，吸引購屋者。針對這一情況，近期，全國多地包括鄭州、南寧、山東等地相關部門，陸續發布了風險提示。那麼，「零首付」「超低首付」究竟是怎麼回事兒呢？

「零首付」購屋的真相與風險

所謂「零首付」「超低首付」購房，一般是指購房者在沒有預先投入首付款項或遠低於政策規定的首付比例款項的情況下，依賴房地產開發商或中介機構來預先墊付貸款，或者是透過虛抬房屋價格，繼而從銀行以抵押貸款的方式來獲得首付。

最近，鄭州市住房保障和房地產管理局和南寧市住房和城鄉建設局先後專門針對「零首付」發布風險提示。 9月以來，山東金融監理局也特別發布提示，明確指出，部分房地產開發商和中介機構為吸引購屋者，推出了「零首付」購屋的策略，但這種看似誘人的優惠背後，往往隱藏著巨大的金融風險，侵害消費者的財產安全和合法權益。此後，四川銀行業協會也以公約的形式，要求不得以「零首付零月供」等行銷噱頭誤導消費者。

從17萬變2萬，「超低首付」的暗箱操作

今年5月，中國人民銀行和國家金融監督管理總局發布的《關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規定，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%。可見“零首付”或“超低首付”，都是政策明令禁止的。那麼，「零首付」「超低首付」真的可以買到房子嗎？

最近一段時間，在不少社交平台上，搜尋“零首付買房”或“超低首付買房”，可以發現不少相關的頁面，涉及全國多個城市的樓盤。這些「零首付」「超低首付」購屋是否真的存在？為了驗證這些消息，記者順著網路上的介紹，以購屋者的名義，對位於鄭州的幾個樓盤進行了走訪。

依我國現行要求，首套房首付款比例為不低於15%、二套房首付款比例不低於25%，目前大多數城市正在執行這一比例要求，北京、上海等地首套住房最低首付款比例則為不低於20%。

而記者透過訪視發現，在鄭州確實有一些樓盤許諾可以用低於15%首付比例進行「超低首付」。甚至有銷售人員在得知記者確實有購買意願後，直接的就給了2萬元首付的條件。

依照銷售人員的介紹，首付2萬的前提是，這套總價97萬的戶型，要按照114萬的總價來簽訂合約和發票，這樣透過簽訂陰陽合約、虛抬總價，可以增加銀行貸款額度，相當於直接就把頭款給「貸」出來了，操作起來也完全不需要擔心有問題。

房地產銷售人員：不是第一家出現這種情況的，之前別人好幾年前的房本早都辦下來過了。不用擔心，因為你的合約發票這是一致的，查以後能查出來什麼？

某售房仲介：又不多收你的錢，他既然敢這樣，還給你開發票，開那麼高的發票。既然敢跟你這樣說，表示他肯定是有成功的案例。

「零首付」真的「零代價」嗎？

開發商或仲介公司推出優惠，無非是為了吸引購屋者，加速銷售回籠資金。讓購屋者零代價或以最小的代價買到房，是「零首付」「超低首付」最大的噱頭。但事實上，購屋者真的沒有代價嗎？

記者發現，使用「零首付」或「超低首付」後，對購屋人最直接的影響就是，月付和利息有了明顯提高。依照銷售人員展示給記者的房價計算，原價97萬元以15%繳納首付款後，剩餘貸款部分是824500元，分30年償還，以最新5年期以上LPR利率3.85%，等額本息還款方式每月應還款3865.32元。若以房地產銷售人員建議的方式，將97萬元房款全部作為貸款，則等額本息方式每月為4547元，每個月需要多還682元，提高幅度為17.6%；而如果按照等額本金的方式還款，正常支付首付後，30年一共支付利息477471元，而做高貸款額度後的總利息則為561731元，多出了84000多元。此外，由於合約及發票中標註的房屋價格高於真實價格，也會在購屋過程中產生額外稅費。

北京大學房地產法研究中心主任建築波：「零首付」並不會真正減輕購屋者的支付負擔，最終付的房款是一樣的，如果再加上貸款利息，實際上最後付出去的錢肯定比付了頭期款多。

“零首付”“超低首付”，有許多風險

目前開發商和中介機構宣傳的“零首付”“超低首付”，看似是幫助購房者“提前上車”，但是實際操作下來，卻是風險重重。

廣東的田先生先前看中了一套惠州的住房，急於安家的他，在本不具備購房能力的情況下，聽從了銷售關於使用“零首付”的建議，覺得自己可以“先上車再補票”，未來再解決還款的問題。於是，在實際只付了數千元的費用後，田先生就簽訂了購屋合約。然而，雖然不用付首付，但每個月的還款額卻高了不少。由於自己當初衝動使用「零首付」購房，缺乏後續還款的規劃，沒多久，他就出現了房貸逾期。

記者發現，「零首付」的方式，很容易增加購屋者對自身購屋能力的誤判，大大增加了違約風險。

那麼，銀行在這一系列的過程中是否有可能審核出房屋價格方面的問題，從而避免此類現象的發生呢？為此，記者聯繫了當初為田先生辦理貸款的銀行分行的相關負責人。

某銀行惠州大亞灣支行貸款業務負責人葉經理：沒這方面的要求去審核，就像去菜市場買菜一樣，誰去審核價格怎麼樣呢？作為交易雙方，以合約價為準。

實際上，根據我國《商業銀行法》等法律規定，商業銀行負有法定義務，審核借款人的貸款資格、擔保條件及貸款用途等相關內容。同時，對於房屋價格的審核方式，業界也早已有較成熟的機制。

北京市房地產法學會副會長趙秀池：銀行肯定要審核房屋的價值。因為房貸是以房子做抵押的，一定要對抵押物的價值進行審查。評估的時候一般是比照市場價，週邊同區域的房價，當然房屋結構等各方面也要考慮，然後去做比較，來確定一個合理的住房的價格。

相關人士表示，「零首付」對銀行來說，風險同樣不容小覷。少數銀行因審核不嚴等原因為「零首付」購屋發放貸款，看似增加了業務量。但實際上，由於「零首付」常伴隨著向銀行提交虛假資訊等騙貸手段，使得貸款流向了本不具備購屋能力的人，也加劇了金融槓桿效應，使得市場波動帶來的不確定性變大，令銀行更可能因借款人無法償還或放棄償還貸款而遭受損失，增加了壞帳風險。因此，在發放貸款前，銀行也應透過審核流水、訪談、訪視等手段，驗證首付款來源真實性。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波：從整體的金融安全考慮，銀行借給購屋人的錢，其實是我們一般人存在銀行的錢。如果錢收不回來，最終損害的是儲戶的利益。

中東投資機構成單一最大股東

中國奧園集團股份有限公司(03883.HK）揭露引入策略投資者、授權代表變動及董事委員會成員變動等資訊。

當日，中國奧園主要股東Ace Rise Profits Limited與來自中東的投資機構Multi Gold Group Limited訂立協議，據此，Ace Rise同意轉讓6.21728877億股本公司普通股予Multi Gold。截至本公告日期，MultiGold的唯一董事兼最終實益擁有人為Alobeidli先生。緊接轉讓事項完成後，Multi Gold將擁有本公司6.217億股股份的權益，成為該公司的單一最大股東，佔本公司所有已發行股本約16.48%。 Alobeidli獲委任為非執行董事及董事會主席。

中國奧園認為Multi Gold很有可能與其就現有或未來業務建立重要戰略合作關係，Multi Gold獲確認為戰略投資者，乃由於Multi Gold對目標股份的收購以及其成為該公司的主要股東代表的長期策略投資，並展現Multi Gold對中國前景的信心。中國奧園進一步認為，轉讓事項將不會對該公司整體營運及財務表現造成任何不利影響。

在引入Multi Gold為策略投資者後，現年60歲的中國奧園創辦人郭梓文已由執行董事調任為非執行董事，並不再擔任董事會主席、本公司提名委員會主席及該公司授權代表。郭梓文有權獲得每年40.2萬港元之董事袍金，以及根據其表現發放之酌情花紅。

公告顯示，在上述轉讓完成後，郭梓文透過Ace Rise及Joy Pacific Group Limited持有中國奧園6.18億股股份，佔全部已發行股本約16.38%，少於Multi Gold持有的16.48%。其中Ace Rise及Joy Pacific Group Limited分別持有5.02億股及1.16億股。

公告顯示，Alobeidli，現年45歲，2001年獲得阿聯酋大學管理資訊系統學士學位，於2008年及2010年分別獲得喬治華盛頓大學的專案管理碩士學位及電腦科學碩士學位，於2020年獲得巴黎第二大學國際商業法碩士學位並於2022年取得ESCP歐洲高等商學院資料管理及人工智慧碩士學位。彼亦於2020年完成穆罕默德·本·拉希德領導力發展中心(MBRCLD)具影響力的領袖計畫。 Alobeidli現於喬治城大學繼續深造，並攻讀高階主管工商管理碩士課程。

Alobeidli在多個領域擁有逾20年的經驗，其中包括科技、房地產及策略諮詢領域。自2023年以來，Alobeidli擔任Magnuvest Investment（摩根士丹利投資公司）的總經理，該公司已參與阿聯酋多個房地產項目。 Alobeidli分別於2001年至2015年期間及2015年至2023年期間擔任M5 Telecom及M5 Consultancy的行政總裁。

中國奧園表示，展望未來，預期Alobeidli將為本公司引進潛在投資人，並為該公司帶來更多發展機會。

公告稱，Alobeidli與中國奧園訂立一份委任函，自2024年9月20日起計為期一年，有關任期為自動續期並可由任何一方以不少於一個月的事先書面通知予以終止且Alobeidli有權獲得每年80萬港元之董事袍金。

去年9月，奧園完成全部複牌指引工作，恢復股份交易。繼境外債務重組方案獲債權人會議投票通過，取得相關法院批准後，奧園境外債務重組計畫達成所有重組條件，於今年3月20日正式生效，成為首家完成境外債務重組的粵系房。

2024年中期業績報顯示，重組生效後，以及根據計劃的條款，該公司若干優先票據及債券以及借款約人民幣450.83億元的責任已獲解除，以換取發行新優先票據、可轉換債券及永續資本證券以及該公司新股份。因此，經計及有關重組的若干成本及開支，已錄得收益約人民幣266.38億元。中國奧園今年上半年淨虧損約人民幣3.04億元。

截至6月30日，中國奧園現金及銀行存款約人民幣16億元；受限銀行存款約23.18億元。

郭梓文在6月28日舉辦的股東大會上表示，重組完成後，該公司淨資產整體增厚約人⺠幣313.5億元，2024年6月有息負債較2023年12月減少約284億元(上述金額以審計結果為準)，資產負債表狀況大幅改善，助力公司資產結構持續穩健。

今年1-6月，中國奧園累計在12座城市交付16個項目，共8,800套住房。中國奧園總營業額約人民幣47.34億元，較去年同期減少56.7%。物業發展收益、經營旅館等獲得的其他收益以及物業投資收益各佔84.4%、13.7%及1.9%。銷售物業收入約為人民幣39.94億元，較去年同期減少56.9%。交付物業的總樓面面積41萬平方米，減少64.3%。

根據微信公眾號「簡陽市住建局」消息，四川省簡陽市住房和城鄉建設局發布關於徵求《簡陽市促進房地產市場健康發展的若干措施（徵求意見稿）》公眾意見的公告，公開徵集意見時間為2024年9月20日至9月27日。

《徵求意見稿》顯示，自本措施公佈之日起至2025年12月31日期間，凡在簡陽市中心城區購買新建商品住房(以備案時間為準)，且在購房前180天內出售原自有房屋的，以100元/㎡的標準給予購屋獎勵，每套獎補最高不超過2萬元。

同時，支援商業(辦公)、車位去化。凡在簡陽市購買新建商業(辦公)，且建築面累積計超過300㎡(含300㎡)的，按200元/㎡的標準給予最高不超過20萬元的消費獎勵。支持業主、車位業者依法依規購買尾盤工程未出售車位，對於一次性購買30個及以上車位的,按照成交價格的3%給予最高不超過20萬元的運營補貼。

《徵求意見稿》也提出，鼓勵房屋保障群體購屋。支持已取得公租房實體配租或租賃補貼資格的保障家庭在簡陽市購買新建商品住房，以4萬元/套的標準給予購屋獎勵，保障家庭購屋後不再享有租賃補助。

支持已承租公共租賃住房家庭在簡陽市購買新建商品住房，按每套給予4萬元購房獎勵，鼓勵部分條件較好的家庭退出公租房購買商品住房，退出房源可向低保、特困家庭配租，配租後不再享有租賃補貼保障。

此外，支援人才職住一體。對取得簡陽市安居資格的《成都市人才分類目錄》中A、B、C、D、E類人才，以優惠出售方式購買簡陽市人才公寓的，政策優惠面積部分可享有購房總價款15%的優惠。

國內最大的房地產仲介平台貝殼已不再侷限於房地產交易。在熱點城市的土地拍賣活動中，貝殼旗下組成的地產團隊貝好家已開始和國央企在內的地產開發商一起競爭。

超10億元拿下成都樓面價地王，擬自主操盤高端住宅項目

繼西安之後，貝殼成功挺進成都競得優質住宅用地。

9月20日，成都中心城區迎來月內首場土地拍賣活動，成都錦江區金融城三期H12地塊以總價10.76億元成交，成交樓面價達27,300元/平方公尺。這筆價格超越金茂先前拿下的錦江區林家壩地塊，刷新了成都樓面地價紀錄。

競拍現場，力壓十餘家房企，貝好家（成都）置業有限公司成為上述地塊的競得者，溢價率超過42%。

貝好家是誰？工商資訊顯示，貝好家（成都）置業有限公司背後的大股東為國內最大的房地產中介平台－貝殼。

澎湃新聞從貝好家方面了解到，上述成都項目初步定位是高端住宅產品，預計全流程由貝好家團隊自主操盤，包括拿地、定位、設計、營銷等各個環節。

值得一提的是，這次並非貝殼首次拿地。今年7月底，貝殼旗下貝好家控股的公司曾在西安未央區成功拿下兩宗商住地塊，成交總價共1.34億元。不過，西安計畫並非為貝好家自主開發計畫。彼時，貝殼方面回應，這是貝好家「1+2模式」下的多方合作項目，根據合作方需求，貝好家提供了基於大數據支撐的C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到製造者）產品定位方案，以及資金、行銷服務。同時，綠城管理作為合作夥伴，由其負責代建服務和品牌輸出保障。

不過，貝殼重金拿下的成都項目則由貝好家自主操盤。澎湃新聞從貝好家內部了解到，後續，成都工程不會邀請代建服務商，但仍會與設計院、建造單位等合作。

貝殼開始進軍房地產開發？

這次貝殼大舉在成都拿地也被認為是貝殼開始進軍房地產開發。

對此，貝好家內部人士回應澎湃新聞：“進軍房地產開發”只是一個說法，貝好家的定位是“數據驅動的住宅開發服務平台”，這很明確。貝好家的商業化模式，確定是走輕資產的平台服務模式（1+2合作模式）。

既然走輕資產路線，貝好家為何不惜重金自己拿地，且明確自主操盤？

上述人士坦言，在「1+2合作模式」推進過程中發現，如果沒有具體樣板和實操，與開發商建立信任的難度比較大，所以我們非常謹慎地在主流城市挑選合適的項目，透過自操盤，驗證C2M能力，兌現好產品、好服務和客戶理解能力，樹立品牌效應，讓開發人員等合作夥伴對貝好家更有信心，以實現長期的輕模式發展。

成都或只是貝好家的嘗試。對於後續的拿地計劃，貝好家方面未予回應，不過其稱後續將視地塊情況而定是否需要再自主操盤。

貝殼集團副董事長、貝好家執行長徐萬剛表示，自主操盤一個項目，並不意味著貝好家要成為房地產開發商，主要是為了更好地驗證貝殼C2M產品解決方案的落地能力，增強合作方對「1+2業務模式」的信賴。

按照貝殼的構想，“1+2業務模式”是“以大數據支撐的C2M產品解決方案”為核心、以“靈活多樣的資金解決方案”和“線上線下一體化的高效獲客營銷方案”為輔的模式。

貝好家方面告訴澎湃新聞，其提出的「1+2業務模式」中的資金服務，很多是根據合作方需求、聯合其他資金方共同出資，因為有了貝好家參與的項目，不少投資方也願意跟投。據了解，今後，貝好家考慮參與或發起成立基金，幫助潛在合作方拓展融資管道，透過產品解決​​方案的加持提升開發結果的確定性，與投資者共享收益。

傳統房企巨頭大將加盟

貝好家是貝殼圍繞著「以人定房、以房定地」探索建造「好房子」的一種嘗試。

去年7月，貝殼將企業策略從原來的「一體兩翼」升級為「一體三翼」並對組織架構進行調整，其中，「一體」即指房產經紀服務業務，「三翼」則在原來家裝、惠居的基礎上增加了貝好家，形成了四條事業線。

貝好家即是貝殼組成的房地產團隊。澎湃新聞獲悉，貝好家成立一年來，已組建了以AI演算法、數據產品、客戶研究、設計建造、行銷策劃等多元化、專業化的團隊。團隊中有不少是來自萬科、龍湖、金地等頭部房企的人員。

舉例來說，原龍湖地產營運工程部副總經理、合景泰富集團工程管理中心總經理楊寶剛，原萬科北京區域首席城市研究合夥人都珊珊，原龍湖地產、金科及金地集團客研中心負責人羅酬劍，原龍湖集團研發中心總經理郭旌、萬科東北區財務總經理蕭錚等均已加入貝好家。

其中，楊寶剛現任貝好家營運中心總經理，分管營運、工程、招採、成本等；羅酬劍現任貝好家客戶與市場研究中心總經理；郭旌現任貝好家研發設計中心總經理；肖錚現任貝好家財務中心總經理。

從組織架構來看，貝好家是由總部、城市公司所構成。總部方面，貝好家成立了業務發展中心、C2M創新中心、設計研發中心、建造管理中心、行銷中心，以及法務風控、財務、人力資源中心和辦公室。城市公司方面，目前貝好家在北京、上海、成都、西安四個城市成立了正式籌備組（並註冊分公司），也在其他主要城市設立相關業務人員。

從貝好家的動作來看，今年以來，貝好家開始在一二線市場的熱門地塊中嶄露頭角，此前，北京以及廣州的土拍中就有貝好家的身影。

有開發商人士認為，在買方市場下，貝殼作為開發商最大的經銷商，其獲客能力及現金流優勢明顯，因此，預判貝殼應該不會大規模拿地，而是引入代建或合作的輕資產模式為主。

根據貝殼公開的訊息，截至2024年6月30日，貝殼的現金、現金等價物、受限資金和短期投資合計餘為人民幣597億元。

不過，也有業內提出疑問，貝殼拿地開發，利用貝殼的優勢，如果後續銷售可刨除分銷費用壓降房價，或是貝好家相較其他房企的一大優勢，此次貝殼欲打造高端項目，這就像讓買「LV」的人跑去買源頭工廠，品牌認可度仍有待驗證。

據中指研究院四川分院監測訊息，貝好家此次拿下的是金融城三期區域調規後的第二宗住宅用地。金融城三期第一宗地塊為去年6月由華潤置地以樓面價20700元/平方公尺成交。今年上半年以「金融城·錦宸府」入市，套均總價超千萬。

面對質疑，貝好家方面認為，成都錦江區金融城三期H12地塊地價高主要是因為地塊優質，並不一定意味著高風險，而是高價值。這個專案地段好，面積不大，風險相對可控。成都市場相對健康，專案體量適中，避免了週期長和套數多所造成的不確定性。項目位於核心地段，地塊品質高。貝好家也是冷靜思考、審慎判斷後做出的決策。貝好家已經做好了充分準備，配對了合適的團隊和資源，有信心取得成功。

「目前，產業整體在進行出清，貝殼在拿地和銷售層面的競爭會相對小一些，目前也有部分非典型房企在進行一些拿地的動作，貝殼作為房地產產業鏈上的企業，想把產業鏈打通，在產業低點的時候拿一兩個項目進行一些嘗試性的動作，是一種戰略上的嘗試。

這次，伴隨著貝殼首個自主操盤計畫落地成都，貝好家的「1+2業務模式」能否突圍仍有待市場檢驗。

廣州富力地產股份有限公司（富力地產，02777.HK）發布關於公司債複牌的公告。

富力地產向上海證券交易所申請「H16富力5」、「HI8富力8」、「H18富力1」公司債自2024年9月23日開市起復牌，複牌後「H16富力5」、「HI8富力8」「H18富力1」將繼續依照《關於為上市期間特定債券提供轉讓結算服務有關事項的通知》的相關規定進行轉讓，上述債券代碼維持不變。

此前的9月9日，富力地產因債務償付安排及保護債券投資者利益，就上述3隻公司債申請了停牌。在停牌期間，該公司在9月11日至9月18日召開了2024年第二次債券持有人會議，審議並通過了給予這3只債券寬限期的議案，將原定於2024年9月16日支付的債券利息寬限至2025年3月16日。

議案顯示，根據該3只債券2022年第一次債券持有人會議決議，該3隻債券自2022年9月16日（含）至2023年9月16日（不含）產生的利息，發行人將於2024年3月16日及2024年9月16日分別以現金兌付該部分利息的50%，同時該3只債券自2023年9月16日（含）至2024年9月16日（不含）產生的利息將於2024年9月16日以現金支付。根據該3檔債券2024年第一次債券持有人會議決議，就發行人應於2024年3月16日兌付的該3隻債券利息，給予發行人6個月的寬限期。

鑑於發行人資金及經營現狀，為穩健推進該3只債券本息兌付工作，現提請持有人同意，將發行人應於2024年9月16日支付的該3只債券利息（含發行人應於2024年3月16日支付的且已獲寬限6個月的該3只債券利息）寬限至2025年3月16日，寬限期內不另計利息，不設罰息。

根據議案，發行人將於寬限期內制定債務重組方案。上述寬限期目的是為保障債券持有人利益，提供發行人與債券持有人必要的債務重整方案溝通時間。議案通過後，發行人將積極與該3隻債券持有人就可行的債務重組方案進行協商，並將盡最大努力爭取於寬限期內與該3隻債券持有人就債務重組方案達成一致意見。

截至6月30日，富力地產存在逾期金額超過1,000萬元的有息債務，包括銀行貸款、非銀行金融機構貸款及其他有息債務，逾期餘額總計達276.12億元。

今年1-8月，該公司總銷售收入約人民幣71.1億元，較去年同期減少53.3%；銷售面積達約531,500平方米，較去年同期減少47.39%。

中交地產(9.710, 0.45, 4.86%)股份有限公司（000736.SZ，以下簡稱「中交地產」）近日發佈公告稱，擬向控股股東收購其所持有的物業公司100%股權。

消息發布後，中交房地產股票連續2個交易日內（2024年9月13日、9月18日）收盤價格漲幅偏離值累計達20%。

在宣布收購物業公司之際，中交地產董事長李永前提交書面辭職報告，在其任職期間，地產行業調整持續深入，中交地產已連續多年增收不增利，公司千億銷售目標漸行漸遠。壓在中交地產未來新任主帥肩上的擔子，顯然並不輕鬆。

收購物業公司

9月11日，中交地產發佈公告稱，公司正籌劃以現金方式收購中國交通建設集團有限公司（以下簡稱「中交集團」）及其下屬子公司持有的中交物業服務集團有限公司（以下簡稱「中交物業」）100%股權。

截至公告揭露日，中交集團、中交房地產集團有限公司（以下簡稱「中交房地產」）、中交一公局集團有限公司（以下簡稱「中交一公局」）及中交投資有限公司（以下簡稱「中交投資」）分別持有中交物業10%、51%、24%及15%股權。

據了解，中交集團為中交地產間接控股股東，是國內八大基建央企之一，主要從事交通基礎設施的投資、建設、運營，以及裝備製造、房地產及城市綜合開發等。

中交房地產是中交地產直接控股股東，也是中交集團為推進內部房地產板塊整合所設立的專業化子集團，旗下擁有綠城中國（03900.HK）與中交地產兩個上市平台。

目前交易對價尚未揭露，中交地產稱將採自有資金方式支付。

待交易完成後，中交地產將持有中交物業100%的股權，中交物業將成為中交地產的全資並表子公司。

物業成房企轉型抓手

據了解，中交物業成立於2022年12月13日，註冊資本3億元。先前中交集團黨委副書記劉翔曾表示，組成中交物業是中交集團優化產業佈局、增強發展後勁的關鍵一步。

根據中交物業先前官微，「走高品質上市發展之路」被寫進公司目標指引。控股股東中交房地產還曾在2022年12月23日透過官微發布了一則招聘公告，面向社會為中交物業徵選一名副總經理，當時的條件中，除了工作經驗限制，「具有物業公司IPO經歷優先」也被寫進招聘條件中。隨後中交物業引入了明星職業經理人、龍湖智創生活前執行董事及首席營運長曾益明。

不過，中交物業在成立之時，國內物管企業獨立上市之路就已遇冷。據了解，在地產業高歌猛進之時，房企紛紛分割物管板塊尋求上市，以完善業務體系。回顧物企上市的幾個階段可以發現，房企分拆物業上市數量從2017年起出現明顯增加，2019年和2020年是物企上市密集期，期間碧桂園服務（6098.HK）、融創服務（1516.HK）等頭屋商的物管板塊紛紛成功上市。

2020年上半年時，物管企業在資本市場獲得極高估值。但從當年下半年開始，房地產行業調整深入，物業股亦隨之開始出現回落，但彼時尋求上市依然是許多物商的首要選擇。

2021年上半年，仍不斷有物企嘗試衝刺上市，當年6月份，10家物企密集遞表，打破物企單月遞表數量紀錄。但從2021年下半年開始，受地產業政策緊縮和房企信用事件影響，港股物業板塊熱度也驟然下降，當年遞交招股書的物商等待審核時間明顯加長。

之後，隨著房企流動性危機頻發，不少企業紛紛拋售資產以求快速回籠資金，物管資產首當其衝。除了賣股引戰、抵押出售外，部分物商也為地產母公司進行財務擔保、直接借款、兜售資產，甚至還出現資金被母公司違規挪用的亂象。當時，業務獨立性一度成為物管產業的焦點。

然而，面對產業的持續下行，不少房地產企業開發業務面臨虧損，資本市場上股價不斷走低。尋找新的成長曲線、尋求轉型，甚至剝離離開發業務成為許多房企不得不面對的現實。物管業務現金流相對穩定，被業界認為具有較強的抵禦週期波動的屬性，重新成為房企轉型的一個抓手。

在中交地產宣布收購中交物業之前，該行業已有類似案例。 2022年5月，建發國際（1908.HK）收購建發物業（2156.HK） 35%股份，股權轉交後，建發物業再次成為建發國際的附屬公司，並實現並表。

今年5月27日，華發物業（00982.HK）宣布私有化退市計劃，而在此之前，其已經將股權轉回地產母公司，營收與利潤在華發股份(5.480, 0.04, 0.74%)（600325.SH）並表。華發股份稱華發物業完成退市私有化之後，可以更專注於長期策略，更精準地進行地產與物業之間的資源共享和整合。

此外，去年3月份，珠江股份(2.920, 0.05, 1.74%)以28.04億元將所持有的房地產開發業務相關資產負債置出，同時作價7.79億元置入珠江實業集團及珠江健康合計持有的珠江城服100%股權。重組完成後，珠江股份從地產開發商變成物業管理及文體營運公司。

具體到中交物業，公開資訊顯示，其依託於中交集團全產業鍊及綜合一體化服務，佈局有「大城市服務」與「大交通服務」兩大賽道，業務範圍涵蓋公建、商寫、住宅、港口、陸路、航港六項核心主業。

根據中交房地產公佈的數據，2023年其下屬物業管理營業收入5.07億元，較2022年增加1.74億元，物業管理營業成本4.05億元，較2022年增加1.11億元，主要是因為業務規模增長；物業管理毛利率20.06%，較2022年上升8.28%，主要是因為業務規模成長，人工成本成長緩慢。

今年上半年，中交房地產物管業務貢獻收入2.63億元，較去年同期的2.73億元有所減少；但對應成本2.29億元，卻較去年同期的2.23億元有所增加。

據了解，中交地產先前也有少數物管業務，去年其物業管理服務收入1065.21萬元，年增40.52%，不過僅佔總收入的0.03%。

對於此次收購，中交地產表示，交易完成後，公司將新增物業管理業務，實現房地產業務產業鏈的延伸，並協助公司拓展輕資產業務。本次交易也符合公司經營發展的需要和長遠發展策略規劃，有利於公司提升資產品質和獲利能力，增強抗風險能力和持續經營能力。

公告揭露後，中交房地產股價持續走高。 9月12日收盤報7.42元/股，較前個交易日上漲3.78%；9月13日收盤報8.16元/股，上漲9.97%；9月18日當天漲停，收盤報8.98元/股。

記者就收購後的整合規劃聯繫中交地產方面，對方表示暫以公告為準。

公司董事長辭職

在收購計畫公佈兩天後，9月13日，中交地產發佈公告稱，公司於9月12日收到董事長李永前的書面辭職報告，由於工作變動原因，其申請辭去董事長、董事會戰略與執行委員會、提名委員會委員職務。

關於新任董事長，中交地產表示將進行重新選舉產生。在此之前，李永前將繼續履行相應職務。

而在當天發布的另一份公告中，中交地產於表示已召開了第九屆董事會第41次會議，通過關於選舉郭主龍為董事會董事的決議，並將在9月30日舉行的股東臨時大會上進行審議。

同時，在9月12日，中交地產控股股東中交房地產也發布了董事長變更的公告。因工作需要，經中交集團研究決定，任命郭主龍為中交房地產董事、董事長及法定代表人；免去李永前董事長、董事、法定代表人的職務。據了解，郭主龍現為中交房地產的黨委書記，而此次任命或意味著其將對中交房地產黨政「一手抓」。

公開資訊顯示，李永前於2014年入職中交集團，之後被派到綠城中國任職。在綠城中國任職期間，李永前見證了綠城中國銷售規模從幾百億到千億的突破，以及旗下代建業務綠城管理（9979.HK）上市。

2019年時，其從綠城中國執行總裁的職位調回中交地產擔任總裁職位，並於2020年年初出任中交地產董事長。其在任職初期就曾提出，要“複製綠城中國、創新中交地產”，並效仿其輕重資產並舉的開發模式。在開發業務上，2020年中交地產要衝刺500億元銷售額，到2023年要突破千億大關。

隨後，中交地產在土地市場高歌猛進，2020年共計拿地635.59萬平方米，較上年增長176.9%，土地購置總價款535.8億元，權益價款252.54億元。

但是，自2021年下半年以來，樓市情況急轉直下，各線城市銷售慘淡、房價不斷下行。同時，產業風險事件頻繁，消費者購屋意願較低。

在此情況下，中交地產業績也如同其他同業企業一樣出現下滑。此外，因為前期拿地成本提高以及銷售端限價等因素影響，公司部分專案毛利空間有限，獲利空間收窄。 2018年—2022年，公司營收從89.48億元上升至384.67億元，但同期歸母淨利則分別為8.1億元、5.4億元、3.47億元、2.36億元及0.34億元。去年實現營收324.68億元，年減15.59%，歸母淨利則虧損16.73億元。

前段時間發布的中期業績報告顯示，上半年，中交地產實現營收89.8億元，年比微增2.48%；歸母淨虧損9.83億元，年比虧損幅度擴大72.86%；利潤總額為-9.22億元。

今年1—6月，中交地產全口徑簽約銷售面積43.4萬平方米，較上年同期減少56.73%；簽約銷售金額81億元，年減62.26%；銷售回款113.4億元，較上年同期減少53.97%。

現金流量方面，上半年中交房地產經營活動產生的現金流量淨額7.44億元，較去年同期下降75.16%；期末現金及現金等價物餘額為66.48億元，較上年同期下降近半。

值得注意的是，李永前在回到中交地產後，曾有意推動公司代建業務發展。不過，該項業務目前在業界並不突出。去年，中交地產代建業務新簽貨價值114.63億元，實現代建回款0.52億元。而同期，綠城管理代建項目銷售額為1,068億元，較去年同期成長22.1%；銷售面積較去年同期成長46.7%至861萬平方公尺。

一年多租4單邊舖 每月開支共281萬

本港恢復通關後消費市道一直未能重返昔日疫情前水平，不少零售及餐飲行業面臨結業或縮小規模，另一邊廂卻有其他行業崛起，承接核心旺區舖位。網上券商富途證券近一年多開拓線下商機，連環承租港九及新界共4個舖位，全屬單邊「舖王」級數物業，月租由18萬至100萬元，包括最新以月租78萬元在銅鑼灣羅素街插旗，較業主叫租高兩成。該行4個舖位每月涉及租金開支共達281萬元，成近一年多最積極搶租地舖的行業。

富途證券為科技券商，一直主要投放大量資源在科技之上，不過去年看準商舖租金下滑，加上希望讓市民進行親身體驗，故在去年起開設「富途體驗店」吸客。

旺角舖最貴 外牆有LED廣告位

富途證券率先在去年5月斥資每月85萬元，租用尖沙咀彌敦道96號美敦大廈地下及1樓複式舖位，建築面積合共4437方呎，進軍實體店市場，並在同年8月開幕。此舖坐落彌敦道及加連威老道交界大單邊，對面為區內大型商場The ONE，享宣傳效用。

由於近一年零售市道恢復不如預期，各區舖位租金未見反彈，空置率在高位徘徊，為富途證券造就擴充良機。據了解，富途證券由今年5月至9月的短短4個月內，連環租用旺角、荃灣及銅鑼灣3個不同地點舖位作為新據點。

該券商在今年5月承租旺角亞皆老街67及69號地下及67號閣樓連外牆，總面積合共約2800方呎，成交月租為100萬元。此舖位屬於亞皆老街及西洋菜南街交界單邊舖王，人流如鯽，並有一個外牆LED電視廣告位，有助提高品牌知名度，故此屬於富途證券月租暫時最高的舖位。資料顯示，內地龍頭珠寶金行老鳳祥曾租用上址，月租曾高達220萬元，最新租金較高位低54.5%。

富途證券最新更進佔曾經是全球舖租最貴的銅鑼灣羅素街，剛於本月落實租用羅素街59至61號麗園大廈地下G舖，位處羅素街與利園山道交界單邊，建築面積約700方呎，據悉月租為78萬元，月租較業主原叫租65萬元，高出13萬元或兩成達成租賃交易。

此舖位一度是羅素街貴價舖王之一，珠寶金行粵港澳湛周生生在2012年零售高峰時期，以月租220萬元租用，目前租金仍較高峰挫64.5%。

18萬租荃灣舖 較高峰回落49%

除傳統旅遊零售旺區之外，富途證券亦進駐民生區，於今年中以月租18萬元租用荃灣沙咀道280號地下及閣樓，建築面積共約1350方呎。此舖為沙咀道及小巷單邊舖位，人流一向旺盛，有助吸納住宅區的新證券客戶。該沙咀道舖位，昔日由電訊商租用近20年之久，月租最貴曾見35萬元，目前已較高位下滑48.6%。

新地（00016）元朗站The YOHO Hub II（The YOHO Hub發展項目第C期）上周首推第6座單位應市，由於反應理想，過去周六（21日）加推94伙，折實平均呎價14549元，較上一張價單略高1.5%。

The YOHO Hub II過去周六加推第5號價單共94伙，涵蓋2房至3房間隔，實用面積462至905方呎，以90天即供付款計劃最高折扣15.5%計，折實售價686.22萬至1312.2萬元，呎價13053至16424元。是次加推單位折實平均呎價14549元，較第4號價單折實均價14338元，高出約1.5%。發展商指出，屬原價加推。

市場消息指出，截至昨日，The YOHO Hub II已錄得逾2500票，較已推出價單的188伙計算，超額逾12倍。

同系北角海璇發展項目第2B-3期海璇II在上周上載樓書後，過去周六亦公布首張銷售安排，本周四以招標形式發售10伙位於第2座的A及B室，實用面積為1483方呎及1153方呎。

One Jardine's Lookout超額15倍

英皇國際（00163）旗下跑馬地宏德街1號前英皇駿景酒店重建項目One Jardine's Lookout料收800個認購登記，首張價單共50伙，超額認購15倍。英皇國際銷售及市場總監柯穎豪表示，項目示範單位錄逾3000人次參觀，入票客源中，本地客佔七成，餘下三成為內地專才。因市場反應熱烈，短期將加推單位應市。

另項目夥拍第一太平戴維斯提供資產管理服務，第一太平戴維斯副董事總經理王麗鴻指出，將會為住戶提供收租服務、洽談續租、辦理租賃手續、處理投訴、維修及保養以及報告每月租金狀況等。

本港開始減息，但由於市場未有全新盤推售，故過去周末兩日（21日至22日）全港一手市場只錄約25宗成交，較前一個周末（14日至15日）的27宗成交，連跌兩個周末，按周再少7.4%。

減息暫未刺激樓價反彈，市場仍見勁蝕成交，馬鞍山曉峯灣畔3房單位，賣方損手212萬元離場；老牌屋苑沙田第一城2房戶蝕110.8萬元脫手。

消息透露，馬鞍山曉峯灣畔5座高層D室，實用面積684方呎，3房間隔，日前以788萬元轉手，呎價11520元。原業主2018年5月以1000萬元買入單位，持貨逾6年賬面勁蝕212萬元或21.2%。

第一城兩房轉手輸111萬

市場人士說，沙田第一城16座低層G室，實用面積327方呎，2房間隔，以428萬元成交，呎價13089元。原業主於2017年12月以538.8萬元購入上址，持貨近7年賬面損手110.8萬元或20.6%。

消息稱，馬鞍山薈朗1座低層A6室，實用面積283方呎，1房間隔，賣方早前以原價放售，盼平手離場，惟最終只能以350萬元易手，呎價12367元。原業主2016年8月以390.1萬元一手買入，持貨逾8年賬面蝕40.1萬元或10.3%。

市場消息指出，屯門瓏門5座低層J室，實用面積646方呎，3房設計，最近以820萬元易手，為同類單位今年新低，呎價12693元。單位雖然以低價成交，但原業主早於2012年9月以602.28萬元一手購入，持貨12年賬面獲利超過217萬元或36%。

2018年入手的私樓業主，不少現時出售都要蝕，惟天水圍部分居屋則有不俗斬獲。祥益地產高級分行經理謝利官表示，入伙6年的天水圍居屋屏欣苑，日前錄得一宗未補地價成交，為C座中層20室，實用面積447方呎，以未補地價400萬元轉手，呎價8949元。原業主於2018年11月以233.26萬元一手購入單位，持貨近6年賬面獲利166.74萬元或71.5%。

工廈成交價量齊升，美聯工商舖資料研究部最新發表的《工廈快訊》指出，8月錄161宗工廈買賣註冊，按月升約4.5%；涉及成交金額則錄得約17.77億元，按月上揚約12.7%。

租務交易多近一成

雖然成交量增加，但售價仍下滑。美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處反映指標工廈售價走勢的美聯工商物業售價指數（MII）8月報327，按月下跌約0.6%；跌幅最大的分區為觀塘區，最新呎價約5476元，按月下降約1.8%。

至於8月工廈租務成交量錄得407宗，較7月增加約9.4%。美聯工商物業租金指數（MIRI）最新報146.3，按月持平。

另外，長沙灣大南西街1018號新式工廈東方國際大廈錄大額一手成交，為23樓全層，建築面積約10842方呎，成交價近1.24億元，呎價約11418元。

減息後首個周末 10大屋苑7成交8周最少

減息後首個周末二手樓市氣氛向好，睇樓活動增加，惟成交仍集中低價及蝕讓個案，美孚新邨錄呎價不足8,000元成交，而沙田第一城2房戶持貨7年帳面蝕110.8萬元，貶值21%。業界指，內地客及投資客反應慢熱，購買力仍有待釋放。

本港主要銀行下調最優惠利率0.25厘後，睇樓活動明顯轉活，準買家目標吸納筍盤，市場再錄低價成交，美孚新邨再錄呎價低於8,000元成交，單位為1期百老滙街2號低層C室，實用面積856平方呎，3房戶，市場消息指，單位以678萬元沽出，呎價低見7,921元。

原業主於2005年以320萬元購入，持貨19年帳面獲利358萬元，升值1.1倍，成交價較銀行網上估價約685萬及778萬元，低1%及13%。另外，同座同層景觀相若的D室，實用面積885平方呎，2019年成交1,270萬元，以呎價14,350元比較，最新成交單位較樓市高位下挫45%。

一城2房428萬沽 7年貶21%

另外，市場錄大幅蝕讓沽貨。美聯物業沙田第一城置富分行區域聯席董事黃錦瀚表示，市場睇樓氣氛轉旺，惟買家大幅度還價，令雙方形成拉鋸局面，交投貧乏。最新更錄蝕讓成交，單位為16座低層G室，實用327平方呎，2房戶，成交價428萬元，呎價13,089元。原業主於2017年以538.8萬元購入，持貨7年帳面蝕110.8萬元，貶值21%。

由於一批買家在減息前偷步入市吸納筍盤，加上一手加快推盤分薄客源，導致二手指標屋苑交投量按周回落。統計剛過去的周六、日，中原及美聯10大屋苑同錄7宗成交，較前周減少約53%，創近8星期新低。利嘉閣錄6宗及香港置業5宗，均按周挫5成（4大代理選取屋苑有別）。

各藍籌屋苑中，以鴨脷洲海怡半島表現較佳，周末錄3宗成交，與前周相若。中原港島西南區首席分區營業經理盧鏡豪表示，減息後，買家入市決定加快，部分業主的議價空間收窄。最新成交包括2座中層E室，實用面積526平方呎，2房戶，6月放盤時開價700萬元，最新以645萬元沽出，呎價12,262元，屬市價成交。

愉景新城優質戶 723萬易手

另外，荃灣區睇樓量明顯好轉，睇樓量比上星期增5至8%。最新愉景新城錄園景優質戶創同類近4年新低價成交，單位為8座低層A室，實用659平方呎，以722.8萬元易手，呎價10,968元。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，減息後二手未見即時好轉，主要現時樓市由本地買家支持，內地客及投資客反應慢熱，對後市仍持觀望態度，未出動入市；美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，大批新盤陸續推出，搶佔不少二手市場購買力，惟隨着減息效應，購買力持續釋放，預期年底前一二手成交表現向好，第四季整體住宅交投將會上升。

新盤紛趁減息利好消息積極推，跑馬地ONE JARDINE'S LOOKOUT累收約800票，超額約15倍，計劃今日加推；啟德天璽•天第1期計劃今開價。

而元朗The YOHO Hub II及北角海璇II-3期，亦各加推94伙及首推10伙在本周四標售。

英皇國際 （00163） 發展的ONE JARDINE'S LOOKOUT，於上周四（19日）推出首批50伙，即日起展開收票。英皇國際銷售及市場總監柯穎豪表示，該盤示範單位截至昨天，累錄逾3,000參觀人次，有信心同日收票可達800張，較首批超購15倍。

他稱，項目入票客源中本地客及內地專才各佔7成及3成，受啟動減息周期帶動，當中1成本地用家有興趣購入多於1伙作長綫收租，預計今日加推應市。項目夥拍第一太平戴維斯提供全方位資產管理服務，為住戶提供一系列資產管理服務，包括收租服務、洽談續租、報告每月租金狀況等。

啟德天璽•天1期 今開價

此外，新地 （00016） 更三盤齊推，市場焦點新盤啟德天璽•天第1期計劃今開價，由3座分別38層及33層高住宅大廈組成，提供906伙，戶型設開放式至4房，實用面積236至3,936平方呎。

另同系The YOHO Hub II，在上周六（21日）原價加推94伙，涵蓋2及3房，實用面積462至905平方呎，按最高15.5%計，折實686.2萬至1,312.2萬元，折實呎價13,053至16,424元，售價最平單位為6座5樓A室，實用面積462平方呎，折實呎價14,853元。

參考新價單6座12樓A室，實用面積462平方呎，價單定價825.3萬元，較上批同座11樓A室定價823.4萬元，略高0.2%，計及樓層因素，原價加推。

據悉，該盤累收逾2,500票，按最新推出的4號及5號價單共188伙計，超額約12倍。

同屬新地旗下的北角海璇II-3期公布首張銷售安排，定於周四以招標發售10伙，分別為第2座的A室3房及B室4房，實用面積1,483及1,153平方呎。

而多盤收票凍結市場購買力下，一手市場過去兩日只錄得23宗成交，按周末減少4宗或15%，創5個周末新低，當中會德豐地產與港鐵 （00066） 合作的將軍澳日出康城PARK SEASONS沽3伙，套現2,738.7萬元。

環球局勢雖未明朗，不過美國減息及港銀減P，為香港經濟注入新動力，加上香港失業人口亦維持在低位，整體大環境均有利樓市。根據香港文匯報追蹤的香港十大屋苑銀行估價情況，最新的估價對比4個月前，仍然全線下跌，平均跌幅大約4.5%。有樓市專家認為，差估署的數字反映樓價自高位的跌幅已經有所收窄，下滑趨勢正在逐漸改善，建議在目前市況不明朗情況下，買入一些防守性較強的中小型半新物業及校網物業。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚向香港文匯報表示，根據差估署的數據，今年7月的樓價較2023年7月下降了13.7%；與2022年7月相比，同比下降了約21.2%；相較於過去5年的高位，即2021年9月，樓價下降了約25.4%。這意味着，樓市跌幅已由25.4%減少至13.7%。因此可以看到市場的下滑趨勢正在逐漸改善，反映特區政府對樓市「撤辣」有一定的正面影響。

觀察港美後續減息步伐

至於今次減息對樓市的影響，張翹楚認為短期有望刺激交投，及將跌幅進一步收窄，但要樓價返回升軌，則要待庫存進一步消化，「減息對市民入市意慾影響，比對發展商的投地意慾影響更大，因發展商始終要看自身庫存來作投地決定。」他並補充，在美國減息之前，已經看到香港的HIBOR（香港銀行同業拆息）有了明顯的變化，利率下降不少。至於上周美國減息，加上香港主要銀行隨即下調最優惠利率（P）0.25厘，減息幅度理想，相信起碼睇樓的氣氛會好轉，但實際入市意慾，也要看美國減息及香港減最優惠利率的持續性。

張翹楚又指，在目前市況不明朗的情況下，防守性較強的物業類型是單價較低且樓齡相對較新的物業，例如呎價在1.3萬至1.5萬元之間的新建或五年內的物業，這些物業的防守性最強。由於建築成本的存在，這些物業再跌的機會很小。未來在選擇物業時，輻射校網也是一個值得考慮的因素，尤其是大學校網，如紅磡、九龍塘、大圍和沙田等地區受惠於大學宿舍的需求，出租機會較高。

淡市下銀主盤湧現，當中不乏另類盤源，牛頭角單幢唐樓定業樓一個單位，屬無契樓，面積287方呎，僅以120萬推拍，平均呎價4181元。

環亞拍賣行發言人表示，牛頭角定業街4至10號定業樓1字樓C室連平台，由於沒有樓契提供予買家，屬「無契樓」，不能向銀行借貸，買家需一筆過付樓價，單位面積287方呎，另平台72方呎，拍賣開價120萬，平均呎價約4181元，單位連約，月租1萬元，將於9月24日（二）拍賣，同場共有64項物業可供競投。

據了解，梁姓買家去年10月以220萬購入單位，今年兩度向財務公司借貸，隨後今年6月，將單位售予楊姓買家，作價240萬，惟最後沒有完成交易，梁姓買家因未能償還財務公司借貸，單位淪為銀主盤，由銀主委託拍賣。
物業屬「無契樓」

土地註冊處資料顯示，該廈去年錄得1宗成交，定業樓低層B室，屬銀主盤，面積約272方呎，連161方呎平台，於2023年10月以230萬沽出，平均呎價約8456元。
另平台72方呎

定業樓位於牛頭角定業街4至10號，1972年5月落成，共15伙，全部均為細單位，面積272至287方呎。由物業步行至港鐵站，需時約5分鐘。

定業樓小學校網為48區，中學校網為觀塘區，48校網有24間小學，選擇極多。

包括不少辦學出色、校風優良的地區名校，例如聖公會李兆強小學、聖公會德田李兆強小學、聖公會油塘基顯小學等。

沙田金獅花園環境清靜，以細單位為主，受上車客追捧，該屋苑一個銀主盤拍賣，面積260方呎，開價228萬，平均呎價8769元。

忠誠拍賣行發言人表示，沙田金獅花園第1期E座(金輝閣)19字樓6號室，物業屬銀主盤，面積260方呎，開價228萬拍賣，較銀行估價325萬低30%，平均呎價8769元，將於10月2日(三)拍賣，同場共有27項物業可供競投。
面積260方呎

該住宅曾於2006年12月以90萬成交，近年，接手的業主多番就物業抵押給財務公司借貸，最終淪為銀主盤。

該單位面積細小，惟兩房一廳間隔實用，裝修企理，以米色為主調，襯托淺色裝潢，感覺自然順眼；地下鋪設淺色地磚，廚房空間充足，擁有足夠收納地方。而且，浴室則採乾濕分離設計，有效保持室內乾爽，容易打理及節省清潔時間。
較銀行估價低30%

景觀方面，該單位望開揚山景及開闊市景，不論廳或房間都擁有充足窗戶，充分引入自然光線。

金獅花園小學校網為88，總體來說是相當不錯的校網，其中有幾間突出的學校，包括基督教中華宣道會陳元喜小學和迦密愛禮信小學。另外，聖母無玷聖心學校和沙田官立小學設有英中聯繫，能夠減輕升中煩惱。

「九龍灣三寶」之一的得寶花園，屬九龍東熱門上車屋苑之一，於1981年1月推出市場，單位售價介乎29.6萬至55.3萬，呎價由860至1047元。

翻查當年的報道，得寶花園率先推出的為第1期G座與H座兩幢住宅，其中H座供發展商職員認購，G座則作公開發售，涉及210個單位，正式開售前已獲足額認購，發展商決定提前一日停止接受預訂登記。

位於牛頭角道3號的得寶花園，由恒基、新世界及永泰建業合作發展，整個屋苑設有8幢住宅大廈，細分為兩期，合共提供2016個住宅單位，單位實用面積介乎253至398方呎，1984年11月開始入伙。

根據物業代理網上提供的資料顯示，該屋苑最近一宗成交為G座低層G5室，單位面積382方呎，以365萬成交，呎價9555元，較原業主1997年的購入價，高出約46%。