台北捷運已成為雙北地區通勤族主要的交通工具之一，捷運站周邊也成為購屋民眾首選，其中，末端站親民房價吸引不少預算有限的購屋族群。永慶房產集團統計台北捷運末端站實價登錄交易資訊，南勢角站周邊房市近一年成交619戶領先全部末端站最熱銷，而多數捷運末端站周邊房價已經站上4或5字頭，僅淡水信義線的淡水站、板南線的頂埔站房價還有2及3字頭。

捷運南勢角站周邊近一年交易量619戶居冠，是第二名的2倍之多。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，中、永和人口密度高，居住需求強，南勢角周邊生活機能成熟，目前房價每坪54.3萬元，平均總價約1454萬元，受到許多首購、通勤族青睞。

捷運新北投站周邊近一年累計299戶交易名列第二。陳金萍指出，捷運新北投站是淡水信義線的支線，僅需一站就能到達北投站轉往台北車站或信義區，周邊環境綠覆率高，擁有溫泉資源，公寓型態的住宅相對較多，平均4字頭的房價是退休族的購屋首選。近一年房價每坪49.4萬元，平均總價1546萬元。

捷運末端站中僅淡水信義線的淡水站、板南線頂埔站房價還有2及3字頭。陳金萍說明，捷運淡水站位於傳統淡水市區，周邊近一年平均房價每坪26.1萬元，平均交易總價約765萬元。位於捷運板南線的頂埔站近一年周邊房價平均每坪39.4萬元，也是捷運末端站少數房價不到4字頭的捷運站點。

陳金萍指出，頂埔站在TPARK遠東通訊園區、頂埔科技園區等陸續發展下，提供大量就業機會，並吸引人口持續移入，也帶動頂埔站周邊商圈繁榮發展，目前3字頭房價相對親民，除了受到通勤族群青睞外，也吸引不少當地科技公司員工或是換屋族群置產。

台中西屯商圈成熟，建設話題多，物件種類多元，房市交易相當熱絡；據近一年實價登錄資料，台中市西屯區不同坪數住宅的房價漲幅，結果顯示，25坪以下小宅漲幅最快、達14%，接著是25~50坪住宅、漲幅7%，50坪以上住宅則相對平穩，漲幅為4%。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，隨著房價飆漲，購屋門檻持續提高，而小宅具有低總價特性，無論是出租或轉售都相對容易，因此相當受到購屋民眾青睞，房價自然也會出現拉升情況。

中信房屋中科國安加盟店經理張惠珍指出，目前小宅已成為西屯的主力成交產品，首先，伴隨單身經濟的興起，每戶人口數持續下滑，購屋者對居住坪數也就隨之減少。

其次，西屯的居住人口穩定，除了在地居民，還有不少中科新貴、工業區就業人口、台中榮總醫護人員，以及東海和逢甲大學的學生，為區域帶來了源源不斷的居住需求，小宅產品因其總價相對較低，不僅適合自住，投資出租也是相當不錯的選擇。

另外，近年來，西屯因七期新市政中心和水湳經貿園區的發展而迅速崛起，吸引了眾多建商的目光，推動房價水漲船高。為了符合民眾購買力，建商紛紛改推小坪數住宅產品，這也進一步帶動了西屯小宅交易量能的走揚。

對於西屯的置產建議，張惠珍表示，中科生活圈目前是相當值得自住客群關注的區域。該區域生活機能成熟，剛性需求旺盛，房市本身就具備相當強大的支撐力。

此外，張惠珍指出，在中科二期和台積電等利多因素的加持下，也吸引了不少台商回流設廠，企業的進駐將為區域帶來更多就業機會，進一步促進房市交易的活絡。

目前，中科生活圈的新建案每坪成交單價已達到6字頭以上，但仍有許多屋齡在30年以內的中古屋，每坪成交價格仍普遍落在3至4字頭，CP值很高。

莊思敏指出，近日央行重拳管制房市，加上限貸風波仍在繼續，住宅交易將重新聚焦於剛性需求。在人口密集、商業活絡的蛋黃區，穩定的剛需客群為區域房市提供了較強的抗跌保值性。

莊思敏表示，西屯區是台中精華中的精華，在基礎機能和建設題材的共同保護下，區域房市具備穩健的成長潛力。


台中西屯買什麼房子好？房仲指這產品年漲14％最強

台中西屯建設話題多，房市交易熱絡，中信房屋彙整實價資料，統計近一年西屯區不同坪數住宅房價漲幅，結果顯示，25坪以下小宅漲幅最快、達14%，接著是25~50坪住宅、漲幅7%，50坪以上住宅則相對平穩，漲幅為4%。

中信房屋研展室副理庄思敏指出，隨著房價飆漲，購屋門檻持續提高，小宅具有低總價特性，無論是出租或轉售都相對容易，因此相當受到購屋民眾青睞，房價自然也會出現拉升情況。

中信房屋中科國安加盟店經理張惠珍指出，小宅成為西屯的主力成交產品，原因有三，首先，伴隨單身經濟的興起，每戶人口數持續下滑，購屋者對居住坪數也就隨之減少。

其次，西屯除了在地居民，還有不少中科新貴、工業區就業人口、台中榮總醫護人員，以及東海和逢甲大學的學生，為區域帶來了源源不斷的居住需求，小宅產品因其總價相對較低，不僅適合自住，投資出租也是不錯選擇。

另外，近年來，西屯因七期新市政中心和水湳經貿園區的發展而迅速崛起，吸引了眾多建商的目光，推動房價水漲船高。為了壓低總價、加快去化，建商紛紛改推小坪數住宅產品，這也進一步帶動了西屯小宅交易量能的走揚。

張惠珍表示，中科生活圈目前是較受自住客群關注的區域，該區域生活機能成熟，剛性需求旺盛，中科二期和台積電（2330）加持，也吸引不少台商回流設廠，企業的進駐將為區域帶來更多就業機會，進一步促進房市交易的活絡。

目前中科生活圈新建案已達6字頭以上，但仍有許多屋齡30年以內的中古屋，價格仍普遍落在3至4字頭。

央行啟動第7波打炒房，第2戶貸款成數降至最多5成，交屋族首當其衝。591統計指出，今年下半年七都新案預計完工交屋戶數高達5.7萬戶，前十大行政區，台中占四區，包括北屯、西屯、梧棲、太平都入榜。

其中台中北屯區交屋量逾3千戶，恐將成為此次「限貸令」衝擊最大的重災區。

另外，桃園也有四區，中壢、桃園、大園、八德。其他兩區位於新北，分別是淡水、三重。

591房屋交易網指出，這次央行招招直取要害，鐵了心要掐熄房市氣焰，可預期接下來第4季乃至於明年市況，無論是預售、新成屋及中古屋市場，價量恐怕都將進入震盪、甚至休眠期。

對於完工高峰期的地區，在面臨海量申貸需求下，此時若無銀行整批性的分戶貸款支撐，恐讓買方難過錢關。以房價1千萬元為例，當貸款成數調降1成，買方就須於短期內再湊出百萬元，否則嚴重恐將面臨斷頭風險。

根據統計，今年下半年交屋戶數最多的區域由台中北屯奪冠，有超過3000戶量體即將完工，北屯擁有多個重劃區，建設題材豐富，為近年台中新建案一級戰區，龐大交屋潮挹注該區完工戶數衝上七都第一。

第二名為同樣位在台中的梧棲，下半年預計交屋戶數2676戶，該區在三井OUTLET助攻下，台中港特定區的新建案如雨後春筍般冒出，加上有捷運藍線議題及千萬內親民總價，不僅備受小資族追捧，同時吸引投資客卡位布局。

第三名則為新北淡水，下半年有2451戶量體即將完工，淡水成交總價僅千萬出頭，為雙北房價凹陷區，未來還有淡江大橋、淡北道路等建設，交通條件逐步改善，磁吸雙北年輕首購族。

下半年交屋戶數超過2000戶的還有台中西屯，該區為台中蛋黃區，生活機能成熟，向來是台中交易熱區，尤其七期、水湳經貿園區等精華地段，更帶動西屯房價站上1600萬元、緊追新北。

桃園中壢也是近年建商積極推案之地，又以青埔高鐵特區新建案密集，該區具高鐵、捷運、桃園會展中心等重大建設加持，人口快速成長，下半年預計將有2330戶住宅將完工。

台中太平交屋戶數也在2000戶以上，該區過去有台中首購天堂之稱，又以台74線行經的新光特區最受購屋族青睞。

第七名桃園區則坐擁小檜溪、中路、經國等多個重劃區，新建案遍地開花，下半年完工戶數也有1618戶，該區受惠捷運綠線未來可轉乘至雙北，成為脫北者移居首選，房價與新北差距逐步縮小。

新北另一個上榜的區域就是三重，下半年有超過1500戶住宅將交屋，三重緊鄰北市、交通便捷，尤其二重、仁義等重劃區近年買氣熱絡，推升該區房價逼近1700萬元、榜上最貴。

最後則為桃園大園、八德，兩區受惠重劃區推案頻繁，且具入手門檻低的優勢，持續接納周邊外溢買盤湧入，下半年也有千戶以上量體將交屋。

台北股市今天終場上漲146點，成交量已經擴增到3500億的這個幅度，跟前兩天比較起來，都是3000億出頭的量能，開始有逐漸升溫。今天早盤一度回測22100點附近的位置，但在中場過後，靠著台積電(2330)、聯發科(2454)以及鴻海(2317)等等權值股的拉抬，讓指數終場上漲100多點，尤其聯發科上漲4.3%。航運類股的部分，因為在紅海危機持續的升溫下，以及美東10月可能會進行罷工，所以運價的部分後續看漲，也讓萬海(2615)今日拉出漲停，長榮(2603)以及陽明(2609)的漲幅也都在4.5%以上。

整體可以觀察到，今天資金稍微有回流到權值股身上，而OTC指數今天反而是量縮，且呈現小幅度的震盪，所以以台股目前結構上來說，仍然是非常的健康，有利於多方續攻，因為在聯準會降息之前，市場比較擔憂出現經濟衰退的狀況，但是現在不論是從個人的消費支出，以及在失業率的情況來看，都沒有比預期來得嚴重，因此目前應該是傾向於軟著陸的機率偏高。

而Fed啟動降息循環之後，在未來11月到12月還要再降息兩碼，也就是說一下子降1%的資金，將會有熱錢開始進入到國際股市以及市場上，所以可以看到外資在期貨、現貨的部分，已經連續四天回補台股，買了大概7、800億，包括外資的期貨淨空單，也開始在做回補的動作。另外，台幣若可以持續升值，越過今年高點的話，未來外資回補台股的力道應該會加速。

短期內AI的走勢要看輝達的表現，而AI以外的股票，包括像CPO、車用以及儲能的部分，都各自有題材。例如車用部分，10月10日特斯拉即將要發布的無人計程車，加上在中國大陸也發出一系列，將於第四季對車輛的補貼政策，這些都有助於車用電子相關的類股表現；CPO的族群在聯亞(3081)以及聯鈞(3450)出關後，走勢並沒有減弱，所以也帶動資金輪動到CPO族群的區塊。

另外在儲能類股部分，下個禮拜即將要展開國際智慧能源周，儲能類股在經歷過去一兩個月整理修正之後，已經告一段落，籌碼相對較為乾淨，因此在下周的展覽題材之前可以先留意，且近期的台股次族群儲能也開始有表現的機會，23日像是華城(1519)、雲豹能源(6869)都是以大漲作收；另外，在士電(1503)以及亞力(1514)也都有不錯的表現，今天雖暫時的量縮拉回，但是未來應該仍然有後續的行情可以注意；營建類股部分，在上禮拜四(19日)央行宣布打房措施之後，接連幾天重挫，今天算第一天開始有止穩的跡象，後續可以注意營建類股在低檔止穩後，應該會進入反彈的走勢，但目前可以看到，全台的房屋銷售都已開始降溫，所以營建類股建議先以反彈操作為主。

中央銀行出重手打炒房，加上銀行資金緊縮，市場傳出第二戶房貸地板利率，已飆到3％以上。行庫主管坦言，多數銀行應該都會跟進提高利率，但先買後賣的換屋族不必擔憂，可以比照簽切結書免受貸款成數限制的做法，適用第一戶的利率優惠。

央行祭出第七波房市管制措施，引來銀行陸續調升房貸利率，前二大房貸銀行的臺銀、土銀，第二戶房貸利率破3％，對此，公股銀強調會依照個案評估，但若指標銀行帶頭，多數銀行應該都會跟進調高利率。

行庫主管分析，造成利率上升有兩因素，一是央行連續兩次調升存款準備率，二是《銀行法》第72條之2（不動產放款天條）趨近滿水位，銀行可貸資金減少。但就算第二戶房貸利率提高到3％以上，對銀行來說，目前新青安跟首購案件就處理不完，本來就很難有額度做第二戶。

換屋族擔憂先買後賣可能被高利率波及，公股銀主管強調，不用太擔心，因有換屋需求欲申辦第二戶購屋貸款者，只要和承貸金融機構切結，約定第二戶購屋貸款撥款後一年內將第一戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，就不受貸款成數上限限制，銀行也會提供第一戶的房貸利率。

兆豐銀行認為，不動產市場貸放資金不如過往容易取得，連帶影響消費者購屋觀望，不動產市場應會回歸到剛性需求。

「金龍風暴」推升房貸申貸難度，尤其即將交屋的買方，可能面臨貸款成數不足造成違約糾紛事件。據591統計，今年下半年七都新建案預計完工交屋戶數，合計達5.7萬戶，其中台中市北屯區高達逾3,000戶，恐將成為此次限貸令衝擊最大的重災區。

除此，新北淡水、桃園中壢兩行政區，也各有超過2,000戶要交屋，衝擊程度分居二、三位。

調查顯示，全台交屋量前六高的行政區，有四個位於台中市，下半年交屋量高全台第一的北屯區，擁有14期、捷運機廠、廍子、水湳經貿園區等多個重劃區，預計共有3,048戶交屋，高居全台之冠；此外，台中的梧棲、西屯、太平，以及新北淡水、桃園中壢，也都各有超過2,000戶要交屋，桃園市桃園區、大園區、新北三重，也有超過1,500戶要交屋。

過去二、三年來，各都會區熱門重劃區都搭乘景氣列車、大量推案，如今進入完工交屋的高峰期，又以台中、桃園最明顯。即使目前房貸市場環境仍對首購族友善，但符合新青安買方貸款審核趨嚴，仍會遇到申貸排隊、利率提升等情況，而第二戶、名下有房產的購屋者，更會碰上貸款成數受限、沒有寬限期等限制。

591表示，央行招招直取要害，要澆熄房市氣焰的決心甚強，預期第四季到明年市況，無論預售、新成屋或中古屋市場，價量都將進入震盪期、甚至休眠期。

至於完工高峰期的地區，面臨海量申貸需求，若無銀行整批性的分戶貸款支撐，或買方自行尋找房貸銀行，都可能遇上申貸困境，難過錢關，加上目前市場持續收緊資金，建議買方應提高自備款，以房價1,000萬元為例，貸款成數調降1成，買方就必需在短期內湊出100萬元，才能順利完貸。

國揚集團創辦人侯西峰的第二家上市營建股雋揚（1439），首筆自建案「雋揚元創科技大樓」開賣一鳴驚人，每坪實價逾53萬元，改寫中和廠辦單價新高紀錄。雋揚攜手國揚合資案內湖「國揚洲際企業總部」力拚年底完工，總銷約68億元，若順利出售入帳，將成為挹注雋揚業績的第一筆完工案。

侯西峰掌上明珠侯嘉騏掌舵的雋揚，24日舉辦法說會。原名為中和羊毛的雋揚，近三年完成轉型更名，並在去年6月改掛營建股，且已連續三年獲利。今年4月，雋揚首筆自建案－中和「雋揚元創科技大樓」取得建照開賣，據實價登錄資訊揭露共8筆交易，每坪成交實價最高逾53萬元，改寫中和廠辦單價新高。

雋揚表示，目前雋揚與關係企業採取合作開發、及獨資等模式，取得8筆開發案，包括新北中和中原段（雋揚元創科技大樓）、土城忠義段、三重中興段（國揚數位科技大樓）、新店寶元段，以及北市內湖舊宗段的國揚洲際企業總部，光是棟廠辦大樓開發案就有5筆。雋揚今年前八月營收0.73億元；預期第四季表現會比較好，全年可望維持去年水準。

展望未來，雋揚評估未來房市有三大威脅，包括：營建成本上升及明年碳費開徵、房市政策緊縮、市場觀望氣氛濃厚。未來發展有三個方向，包括：審慎評估不動產投資開發案；以可快速去化、減低餘屋周轉率的廠辦及商業性不動產為主；國家政策支持的開發模式為主，例如都更案、危老等。

冠德建設（2520）今（24）日召開董事會，決議通過解除與東元旗下的東安資產開發管理股份有限公司位於新北市新莊的商辦案合建契約，未來該案潛在的總銷208億元庫存案量，恐將減少；不過，冠德今天同時在政府公辦都更案，大有斬獲，與國家住都中心正式簽約，取得「台北市信義區兒福B2公開徵求出資人招商案」，預計斥資76.15億元開發，未來勢必為總銷逾百億的台北市指標大案。

冠德籌備多年的「新莊東元商辦案」，位於新北市新莊區鴻福段148地號的建案，由冠德建設和東元旗下子公司東安資產開公司，共同開發生技園區，基地面積達1萬1,272坪。全案總銷金額暫定約460億元，冠德可分回45％，金額達208億元。不過，冠德今天晚上公告，董事會通過，擬與新北市新莊區鴻福段148地號等16筆土地地主，合意解除合建契約。

對於冠德建設的後續財務和業務影響，冠德表示，並無重大影響。

冠德建設總經理張勝安表示，這筆多年前冠德簽下的東安資產新莊商辦合建案，之所以解約，主要是在進行都市計畫程序的內容、申請時程上，有些變化、以及不確定性，因此經過雙方多次溝通和協商後，決定合意解約。

張勝安表示，由於一筆開發案要容易考量其開發時程、個案週轉率等效益，加上後續辦理都計的申請過程中，可能變數比較多，因此耗時多年後，決定暫緩參與這筆開發案。

至於可能造成的開發成本上的損失，張勝安表示，先前投入的資金成本，並不大多，因此冠德與東安資產雙方，會各自負擔已投入的成本和費用，不過對於財務影響程度非常小。

另外，今天冠德董事會也通過，與國家住都中心，正式簽訂「台北市信義區兒福B2公開徵求出資人招商案」出資暨協助實施都市更新事業契約，土地標的物包括台北信義區雅祥三小段372地號等11筆土地，開發基地面積達2,450.25坪，冠德建設預計參與投入的金額，達76.15億元。

冠德表示，該公辦都更案取得之後，將可望提升冠德建設的品牌複合開發競爭力，以增加營業收入。

冠德建設將規劃信義兒福公辦都更案，為兩棟雙大樓，包括興建一棟26層住辦大樓，及一棟20層住宅大樓。預計於2031年，可望完工。

冠德今年業績將有爆發力，新北市三重太子汽車舊廠「冠德心天匯」4月開始完工交屋，總銷達130億元，為今年業績主力；另去年底完工、總銷50億的台北市公辦都更案「冠德安沐居」，去年底認列一半、其餘今年持續認列並銷售入帳。

冠德受惠大案交屋入帳，累計前八月營收已達198.19億元，不但超越去年全年營收194.42億元，更刷新史上同期新高紀錄！比去年同期激增64.43％，全年可望大豐收。

不像橋頭和農21的農地區段徵收的地價，呈現數倍的飆漲，目前已送內政部審議的96公頃的大社區段徵收區，3年來的農地價格只從每坪6萬漲至9萬元，上漲50％之後，即靜止不動，由於大社住宅區建地目前至少每坪30萬元，二者存在明顯價差，因此，對於該區無法吸引建商搶進的原因，可能與斷層帶經過、地主參與區徵意願不高有關。

大社區段徵收案的都市計畫草案及公益性、必要性評估報告，高市府已報請內政部審議及依內政部意見修正中，不過，大社農地區段徵收區內的地價，似乎到了頂點。

市場人士24日指出，大社區段徵收區農地面積約96公頃，3年前的交易價格，大約是每坪6萬元，雖然都市計畫草案已送請內政部審議，也有人詢問買賣事宜，並有人開價每坪10萬元出售，但，目前仍維持在每坪9萬元上下，3年來只漲了50％左右。

業界說，高雄「農21」區段徵收的農地，價格從每坪20多萬元，飆漲至60萬元以上，橋頭新市鎮第三期區段徵收，農地價格也從每坪3到5萬元，漲至每坪15萬元以上，大社區段徵收區農地似乎未得到建商的青睞。

最主要的原因之一，應是旗山斷層帶經過該區域，導致建商進場卡位的意願不足，再者是，大社區段徵收區的區位零散，分布在大社整體都市計畫區的外環，左邊又緊鄰大社石化工業區。

業界指出，大社並非高雄房市熱區，目前住宅建地平均每坪30萬元左右，以農地區段徵收完成之後，反推地主能夠取回最低的40％推估，農地應有每坪12萬元的行情，以目前每坪9萬的成交價，存在明顯價差。

受需求撐盤帶動，台北市房價還在飆！居高不下，據台北市政府今（24）日最新公布的統計，6月份實價登錄資訊顯示，呈現「價漲量縮」格局，6月標準住宅每坪平均達64.72萬元，住宅價格指數128.28，較5月上升0.38％，雙雙再創新高；至於成交量方面，單月交易總額267.43億元，已比5月減少16.77％。

台北市政府地政局今天公布最近一期（113年6月）的實價登錄資訊，單月交易件數890件，較5月減幅26.75％；交易總額267.43億元，較5月減幅16.77％；住宅價格指數128.28，較5月上升0.38％。

在台北市住宅價格指數方面，6月全市住宅價格指數128.28，較5月127.79上升0.38％，較前一年同期115.39上升11.17％。

在標準住宅總價方面，每戶平均約2,032萬元。

另外在標準住宅單價方面，每坪64.72萬元。

其中大樓方面，住宅價格指數136.20，較5月135.58上升0.46％。

公寓方面，住宅價格指數118.66，較5月118.68下跌0.02％。

小宅住宅價格指數127.07，較5月125.55上升1.21％，漲幅最明顯。

觀察全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢，除了公寓月線下跌外，其餘皆上漲。

在成交量方面，地政局指出，據6月實價登錄量價動態，全市交易量共890件，較5月1,215件減少325件，減幅26.75％，較前一年同期830件，增幅7.23％。

交易總額為267.43億元，較5月321.31億元減少53.88億元，減幅16.77％，較前一年同期243.46億元，增幅9.85％。

各行政區6月交易量，僅有中正區較前月增加1.56％，其餘11區皆減少，減幅最大為松山區，較5月減少42.05％。

各行政區交易總額依序由中山區41.48億元、大安區38.09億元及信義區32.92億元位居前3名。

總額最少行政區，為大同區，僅8.21億元，總額最高的中山區與最低的大同區，差約4.05倍。

至於交易總額增幅最大行政區，為中正區，較5月增加24.89％，減幅最大為內湖區，較5月減少36.09％。

央行政策大禮包落地，房地產市場將迎多重利好。

9月24日，國務院新聞辦公室舉行記者會，中國人民銀行、金融監理總局、中國證監會主要負責人介紹了金融支持經濟高品質發展相關情況。多項重磅政策同時推出。

中國人民銀行主要負責人介紹，在房貸方面，將降低存量房貸利率並統一房貸最低首付比例。

存量房貸利率將下降，平均降幅0.5%

此前，市場呼聲最大的話題即下調存量房貸利率。上述負責人提及，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅約在0.5個百分點左右。

盤古智庫高級研究員江瀚指出，長期以來，存量房貸利率偏高一直是社會關注的焦點之一，尤其是在經濟增速放緩、居民收入增長放緩的背景下，高房貸負擔成為了許多家庭的一大壓力源。因此，市場上關於下調存量房貸利率的呼聲不絕於耳。此次政策調整，正是對民眾合理訴求的正面回應。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，政策發布以後，提前還貸將會明顯緩解，下降50個基點後，100萬元、30年期貸款每月可節約300元-400元，對一般受薪家庭來說是生活支出上的貼補，有利於促進消費。

58安居客研究院院長張波認為，由於存量房貸利率涉及的是已購房群體，因此對於房地產交易市場並不會產生直接影響，但對於當下購房群體對市場後期的信心將起到一定提升作用，也有利於和一系列房產政策形成組合拳對市場釋放效力。

廣開首席產業研究院資深研究員馬泓指出，預計各地商業銀行將快速跟進央行政策，下調個人房屋存量房貸利率。

二套房最低首付比例15%

此外，央行宣布，將全國層級的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

同策研究院聯席院長、首席研究員宋紅衛認為，二套房首付比例下降到15%，對於改善需求釋放是比較大的利好，能夠降低改善的門檻壓力，疊加降低房貸利率，效果會更好。

張波指出，本輪二套房首付調整，已降至2000年以來二套首付最低，直接統一了首套和二套的首付比例，也體現出國家對於各類自住性買房需求的保護，預示著房地產市場將有望不斷走出低谷，市場復甦的力道或不斷增強。

張波認為，降低二套房首付比例可以直接降低購屋門檻，這有助於釋放改善型住房需求，特別是在一些經濟發展較快、人口流入較大的一二線熱點城市，這種潛在需求更為明顯。從二套需求來看，投資性需求已離場，當下入市的皆為自住性需求，對於多樣化改善需求的保障，也符合近期三中全會及中央經濟工作會議精神。

其指出，降低二套首付比例，也預示著房價當下已經處於底部，一般來說較低的首付比例意味著購房者需要承擔更高的槓桿率，如果房價再次出現大幅下行，將會直接影響到購屋者還本付息，也或將進一步加大金融風險。因此，在實施此政策時，說明央行及相關國家機構對於當下市市的判斷已經更為清晰，尤其對於房價層面的長期預期已經更為明確，透過這項政策加力可以有效加速市場的復甦。

9月24日，蘇州吳江區掛牌4宗住宅用地，涉及總面積約205.3畝，總起始價約22.4億元，預計10月23日進行出讓。

其中，太湖新城地塊起始樓面價最高，達17300元/平方米；開發區地塊容積率低至1.05，將致力於打造低密度住宅區；盛澤鎮地塊則接近水系，起始樓面價9800元/平方公尺。

9月24日，格力地產（維權）股份有限公司發佈公告，宣布將召開2022年向專業投資者公開發行公司債（第一期）（品種二） 2024年第一次債券持有人會議。

本債券簡稱“22格地02”，發行規模為4億元，票面利率為7.00%，期限為3年，並且以評估價值不低於本期債券累計待償本金及一年利息1.5倍的土地使用權設定第一優先順位的抵押擔保。

召集人為海通證券股份有限公司，債權登記日定於2024年10月14日，會議將於次日即2024年10月15日以線上方式召開，採用通訊方式書面投票表決。

會議將審議格力地產的重大資產置換議案，該議案涉及格力地產擬以其持有的上海、重慶、三亞等地相關房地產開發業務對應的資產負債及上市公司相關對外債務，與珠海投資控股有限公司持有的珠海市免稅企業集團有限公司51%股權進行置換。

涉及5000萬家庭，1.5億人，存量房貸利率要下調了！

9月24日，人民銀行、金融監理總局宣布，將引導商業銀行批量調降存量房貸利率，平均下降幅度將達0.5個百分點左右。

央行總裁潘功勝預計，這次存量房貸利率下調，平均每年將減少居民房貸利息支出約1500億元。

根據市場機構測算，目前全國存量房貸平均利率大約在3.92%左右，如果下降0.5個百分點，100萬元的商貸，以30年還款方式計算，每月月供減少約280元，30年最多可以減少利息支出約10萬元。

據了解，下降0.5個百分點是全國的平均數。由於不同地區、不同期間、不同銀行所發放的存量房貸利率水準不同，所以各地實際下降的幅度也會有所不同。像北京、上海、深圳等存量房貸利率相對較高的地區，下降幅度有可能會更大。具體到每一筆存量房貸利率的下降幅度，得等具體政策出台後，看各家商業銀行的相關公告。

今年5月17日，全國房貸利率政策下限放開，許多新發放的個人房貸利率都大幅下降，最低的甚至到了3%左右。但還有很多家庭原來申請的存量房貸，在5月政策落地之後，利率仍是4%以上。這次政策的調整，正是為了減輕這部分人口的房貸壓力，降低他們的利息支出。

下一步，央行將完善房貸政策，推動商業銀行和客戶透過自主協商來決定房貸利率的變化。也就是說，未來央行將不再統一調整存量房貸利率，而是推動房貸利率更加市場化。

建發股份（600153.SH）召開2024年半年度業績說明會，董事長林茂、副總經理兼董事會秘書江桂芝、財務總監魏卓等出席。在業績會上，管理層回應了市場關注度較大的資產減損、投資拿地及市場預期等方面的問題。

2022年至今提列資產減損準備139.47億元，減少歸母淨利61.75億元

上半年，建發股份營業收入為3,190.15億元，年減16.80%；實現淨利16.66億元，年減48.23%；實現歸屬於母公司股東的淨利11.99億元，年減37.67%。

永續債影響了建發股份的獲利。期內，歸屬於母公司股東的淨利包含報告期間歸屬於永續債持有人的利息2.54億元，扣除永續債利息後，歸屬於母公司股東的淨利為9.45億元。

另一方面，今年1-6月，建發股份提列各類資產減損準備24.09億元，將減少公司1-6月合併報表「歸屬於母公司股東的淨利」12.98億元。

2022年至今，建發股份提列各類資產減損準備139.47億元，減少公司「歸屬於母公司股東的淨利」約61.75億元。其中，2023年提列減損金額為53.13億元，2022年的金額為62.25億元；2023年及2022年減少公司「歸屬於母公司股東的淨利」分別為24.27億元和27.50億元。

對於提列百億元跌價準備金，有投資人提出：「是否公司現有的房產項目都是虧損的？」江桂芝表示，在提列存貨跌價準備方面，公司一直都是以很嚴格的態度去對待減損。本公司依會計準則要求定期對各項目進行跌價測試，對出現跌價跡象的項目審慎提列存貨跌價準備，因此並非所有項目都是虧損項目，且部分項目提列減損準備後並未導致全案虧損。目前公司舊的歷史庫存相對較少，減損壓力也較小；未來，公司將保持較好的庫存週轉和合理的庫存規模，以應對市場波動帶來的壓力。

如市場需求不足，可能放緩補庫存的速度

土地儲備方面，今年上半年，建發股份（建發房地產集團有限公司及聯發集團有限公司）取得土地17宗，全口徑拿地金額合計約387.62億元，新增地塊的全口徑貨值約686億元，其中一、二線城市拿地金額佔98%。

截至6月末，建發股份在一、二線城市的權益口徑土地儲備（未售口徑）貨值佔比約76.85%，較上年末提高3.27個百分點；公司在2021年7月1日之後拿地的「新庫存」貨值佔比約71%。

對於建發房地產的投資策略，江桂芝表示，建發房產一直以來庫存較小，因此需要補充庫存，在2022年和2023年共補充了約3700億元的貨值。建發房產上半年全口徑銷售金額較去年同期下降約30%，全口徑拿地金額較去年同期下降約40%，拿地強度也較去年同期下降約17個百分點。

對於投資人關注的是否要收縮房地產業務，林茂表示，1-8月子公司建發房產和聯發集團合計拿地強度下降為37.12%。本公司堅持「以收定支、以銷定投」的拿地策略，會根據市場狀況和庫存規模進行適當的補充，以保持風險在可承受範圍內。今年下半年，公司也會考慮市場的需求，並結合銷售的狀況進行庫存補充。如果市場需求不足，可能會放緩補庫存的速度。

房地產市場與預期相關，沒有明顯的市場回暖訊號

上半年，建發股份實現合約銷售金額742.68億元，一、二線城市的全口徑銷售金額佔近80%，全口徑銷售額超20億元的城市數量為9個。

對於市場預期，林茂表示，今年下半年整體房地產市場狀況仍不明朗，雖然上半年有降首付、降利率等政策，但二手房市場的積壓仍嚴重。 7月、8月份是傳統淡季，市場表現不佳。房地產市場與預期相關，近期市場邊際上沒有再持續惡化，但也沒有明顯的市場回溫訊號。

林茂表示，公司的目標是盡量維持市場佔有率，公司具備資源和能力形成更大的經營規模。但具體公司中長期的銷售規模，也取決於市場的復甦進度跟恢復狀況，將根據市場變化來即時調整。

林茂表示，未來房地產產業正朝向改善型需求的導向發展，產業格局會逐步以改善型需求為主，這個需求會比較持續且穩定。

自9月以來，多家上市房企陸續公佈了債務重組進度或融資動作。從機構統計來看，8月典型房商融資規模較去年同期雙增。機構分析認為，目前房地產融資協調機制正在加速落地見效，疊加近期外部環境變化，房企的流動性壓力可望在一定程度上緩解。

部分房企債務重組取得進展

9月20日，冠城大通(1.920, 0.06, 3.23%)披露關於全額償還東方資產債務的提示性公告稱，冠城大通於2020年7月發行公司債「20冠城01」。 2022年9月，公司就「20冠城01」債券與東方資產開展業務合作，由後者代為償付「20冠城01」債券17.3億元本金。此後，冠城大通與東方資產形成新的債權債務關係，經東方資產同意，公司以持有的太陽宮公司95%股權、大通新材79.08%股權等資產為該債務​​提供質押擔保。

冠城大通此公告稱，截至2024年6月30日，上述債務餘額為8.58億元。截至2024年9月20日，本公司已全額償還上述對東方資產的債務及相應資金佔用費，公司相應的擔保責任隨之解除，後續將辦理質押解除手續。冠城大通同時表示，本次債務的償還將有效降低公司資產負債比率及有息負債比率，預計將減少公司財務費用支出，並增強公司抗風險能力。

華夏幸福(1.100, 0.04, 3.77%) 9月14日公佈的關於債務重組進展等事項最新公告稱，截至2024年8月31日，華夏幸福《債務重組計劃》中金融債務通過簽約等方式實現債務重組的金額累計約為1,900.29億元（含公司及下屬子公司發行的境內公司債及境外間接全資子公司發行的境外美元公債重組）；截至2024年8月31日，公司以下屬公司股權搭建的「幸福精選平台」及「幸福優選平台」股權抵償金融及經營債務合計金額約為人民幣169.35億元。

華夏幸福在公告中表示，自2024年8月1日至2024年8月31日期間，本公司及下屬子公司未發生新增違約債務。截至2024年8月31日，本公司累計未能如期償還債務金額合計為245.55億元。

除此之外，港股上市的禹州集團、中國奧園、遠洋集團、正榮地產等企業也於近期陸續公佈債務重整進度。其中，禹州集團的境外債務重整計畫已經獲得多數債權人批准。

月度融資規模較去年同期雙增

近年來，受結轉成本偏高、費用率上升、存量去化、資產減損等多重因素影響，上市房企淨利持續下滑。 2024年上半年，銷售端及融資端的壓力傳導到上市房企資產負債表，部分房商貨幣資金下滑，導致負債率上升。

不過今年下半年以來，房企融資出現階段性改善。易居研究院近日公佈的房企融資數據顯示，受監控的30家典型企業8月融資規模較去年同期增加。 8月份，30戶人發行境內債220.1億元，季增68.8%，年增26%。

從融資管道來看，與上月相似，中期票據、一般公司債和超短期融資券分別佔58%、28%和14%。由於當月有美的置業、綠城中國等民企及混合所有製企業發債增多，帶動融資成本有所上升，但融資成本總體處於歷史較低水平。

易居研究院分析指出，8月份，30家房企總償還金額為136.7億元，淨融資額為83.4億元，是今年以來淨融資額較高的月份，僅次於1月和3月，償債壓力顯著緩解。當月，30房企中有11家發行了新債，發債企業數相比上月增加。值得一提的是，濱江集團(8.900, 0.20, 2.30%)、美的置業等企業新發債利率低於債務到期利率，債務結構呈現最佳化趨勢。

8月21日，國務院新聞辦公室舉行的「推動高品質發展」系列主題新聞發布會上，金融監理總局相關負責人介紹稱，城市房地產融資協調機制取得階段性成效，協調機制以城市為主體、以專案為中心，在各方的努力下，精準支持了房地產專案融資。其中，商業銀行已審批「白名單」項目逾5000個，核准通過的融資金額近1.4兆元。

記者註意到，9月以來，A股上市房企融資動作不斷。 9月11日，招商蛇口(9.680, 0.03, 0.31%)公告稱，公司2024年面向專業投資者公開發行公司債券（第二期）符合深交所債券上市條件，並於9月12日起上市。西藏城投(11.140, 0.20, 1.83%) 9月6日公佈稱，公司向專業投資者公開發行面值總額不超過8億元公司債券的註冊申請獲得證監會批復。

此外，珠江股份(2.970, 0.06, 2.06%)於9月6日揭露的公司2023年度向特定對象發行A股股票募集說明書（修訂稿）顯示，公司本次向特定對象發行股票數量不超過2.56億股（含本數），募集資金總額不超過7.48億元（含本數），扣除相關發行費用後，全部用於補充流動資金及償還債務。

房地產融資協調機轉成效顯現

「城市房地產融資協調機制在加速建立見效。」中指研究院企業研究總監劉水分析認為，今年1月份，住建部和金融監理總局聯合發文，指導各地建立了城市房地產融資協調機制。 6月份，兩部會再次聯合印發通知，針對提高「白名單」計畫的推播效率和品質提出了多項優化措施，以進一步發揮城市融資協調機制的作用。

劉水進一步表示，推動需要融資支持的專案應納盡納，有助於更多相關領域專案獲得融資支持。對於需要透過「白名單」獲得融資支持但尚未滿足「白名單」條件標準的項目，各個環節的責任落實均做出了具體要求，例如城市協調機制督促銀行要提出有針對性的意見建議，房地產企業要採取措施盡快修復問題項目，城市政府要加強協調，推動符合「白名單」條件標準的項目應納盡納等。

克而瑞研究中心相關分析人士也認為，隨著城市房地產融資協調機制的推進，以及後續各地的項目白名單推出，融資支援主體正從企業下沉到具體項目，在一定程度上緩解了房企的流動性壓力。

該分析師指出，對於仍能正常運作的房企而言，當務之急仍是把握好現有政策做好債務接續，如透過增信支持政策，借助信用保護工具、連帶責任擔保等增信方式透過發行新債券實現“借新還舊”，還可透過發行ABS、REITs等方式盤活經營性物業，積極嘗試經營性物業貸款用於償還存量貸款和公開市場債券。除此之外，房企也要與金融機構和債權人積極協商，適當延長債務期限，緩解當前的債務壓力。

機構認為，近期聯準會宣布降息，將對存量美元債和新發行美元債等帶來正面影響。易居研究院分析認為，對於存量美元債而言，其投資人持有風險減少，也因此會減少兌付壓力。同時對於房企新發行的美元債而言，融資成本降低，也有助於優質房企進一步擴大融資管道。

碧桂園服務(06098.HK)發佈公告，2024年9月24日，碧桂園物業香港(公司的間接全資附屬公司)與珠海萬贏及大連萬達訂立補充協議，據此，碧桂園物業香港同意出售而萬達方同意收購目標股份，代價約為人民幣31.42億元。

目標股份為碧桂園物業香港所持有的約1.08億股目標公司(即珠海萬達商業管理集團股份有限公司)股份，佔目標公司全部股本約1.49%。珠海萬達為中國成立的有限責任公司。該公司及其附屬公司是中國最大商業營運服務提供商，也是科技驅動的商業管理和數位化營運的先驅，主要專注於商業廣場。該公司及其附屬公司的商業營運服務包括商業管理服務、物業管理服務及加值服務。

公告表示，出售事項為集團策略聚焦及收縮財務性投資規模，按投資退出計畫回售股份，有助集團回籠資金，聚焦經營集團核心業務。

9月25日卓能(集團)(00131.HK)發佈公告，截至2024年6月30日止年度，實現收入1.88億港元，年增316.4%；毛利為1.07億港元，年成長285%；公司持有人應佔本年度溢利為1.72億港元，年增710%；基本每股獲利0.26港元，董事會現建議派發末期股息每股4.00港仙。期內收入增加主要由於本年度深圳及香港銷售物業增加約1.56億港元。

4年共斥2.4億逆市掃工商物業

零售及餐飲業生意困難，近年有不少店舖捱不住而結業，但經營「百份百餐廳」等多個餐飲品牌的亞洲國際餐飲集團或相關人士，卻愈戰愈勇，更有資金在逆市下大手購入工商物業自用及投資，最新斥資6300萬元購入新蒲崗六合工業大廈地廠，原業主大幅損手5280萬元蝕讓。而亞洲國際餐飲集團自2020年疫情爆發後至今，已最少動用逾2.4億元掃入工商物業。

資料顯示，新蒲崗六合街8號六合工業大廈地下A室，建築面積11788方呎，以6300萬元易手，呎價約5344元。該物業為地廠用途，近年一直由物流公司租用，現時月租為17.7萬元，租金回報約3.4厘。

原業主勁損手半億

上述地廠屬近年區內罕有大蝕讓成交，物業原由資深投資者羅珠雄於2012年7月以7880萬元購入，原擬分拆成11個單位出售，但最終於2013年12月整個物業以1.158億元轉售，約一年半內物業造價急升3700萬元或47%。

不過，接貨的原業主在持貨接近11年之後沽貨，賬面大幅蝕讓達5280萬元，物業在期內貶值45.6%。

據悉，是次買家為亞洲國際餐飲集團或相關人士。亞洲國際餐飲集團由柯鎮平於2007年成立，在將軍澳明德商場開設首間「百份百餐廳」，近年成立多個不同餐飲品牌，包括港式冰室「牛奶冰室」、麵包店「MAMA Bakery」等，集團共設超過269間分店。

以明德商場「百份百餐廳」的招牌咖哩牛坑腩套餐售價69元計算，是次買入六合工業大廈地廠所涉及的資金，須賣出91.3萬份咖哩牛坑腩套餐。

擁牛奶冰室等品牌

自疫後復常，港人北上消費成主流，拖垮本地飲食業，近一年有不少知名本地或外國餐飲品牌面臨大幅收縮甚至結業，如本地餐飲集團金記冰室今年已關閉11間分店，大部分位於新界區；美資連鎖扒房Outback Steakhouse大削9間分店等。不過，亞洲國際餐飲集團在疫情期間及復常後仍不斷擴充，以「百份百餐廳」為例，由原本41間增至目前有45間；「牛奶冰室」在2021年時只有8間分店，最新已達44間分店，3年間急增4.5倍。

而據本報綜合市場消息及資料，亞洲國際餐飲集團或相關人士由2020年初出現疫情後至今，連同最新成交在內，已先後購入最少5項工廈及商舖物業，涉及總成交金額共逾2.4億元。亞洲國際餐飲集團的總辦公室位於六合工業大廈13樓，屬自置物業。而在疫情期間的2020年底，已斥資5200萬元買入該廈1樓A室。

除買入工廈單位外，去年曾分別於2月以4800萬元購入筲箕灣的筲箕灣道388至414號逢源大廈地下K舖，以及在6月斥6380萬元入市跑馬地黃泥涌道1A號怡豐大廈低層地下1至4號舖。該兩項商舖物業，現時俱由餐飲集團旗下品牌自用。

四川成渝高速公路(00107)(滬:601107)公布，以不超過22億元（人民幣．下同）向控股股東蜀道創投收購荊宜高速85%股權。該集團H股自8月15日停牌，已申請於今天上午9時起恢復於聯交所買賣。
　　
該集團指，將發行新股及現金支付代價，料發行不少於1.055億股A股，佔不少於約3.4%股權，以及發行不多於4.39億股A股（佔不多於約14.4%股權），而每股A股發行價5.01元，較四川成渝A股前收市價4.74元呈溢價5.7%。以發行上限A股計，蜀道創投持股由39.86%升至47.41%，並承諾代價股份發行後36個月內禁售。
　　
該集團指，荊宜高速持有荊宜高速公路特許經營權，全長約95公里，營運期至2038年3月13日，今年首季純利約4739萬元。該集團指，建議收購將有助拓展公路網絡，符合公司進一步強化對優質路網資源控制的戰略性考慮，有利於壯大交通主業。

紀惠集團近日罕有放售上環干諾道中168至200號信德中心西翼35樓全層寫字樓連兩個車位，意向價約6.6億元，該集團行政總裁湯文亮昨天於社交網站連環發文回應，他早上發文指出，該集團於2004年以1.1億元購入前述物業，若成功以意向價售出，該集團「已經賺好多錢，不能太苛求」。

「有買有賣才是做生意」

紀惠集團放售的物業，建築面積22111方呎，連兩個車位放售，意向呎價約3萬元。湯文亮在文中指出，「做生意，梗係有買有賣，只買不賣或者只賣不買，就唔係做生意」，強調放售的物業雖然位處35樓，但仍是該集團所持有的該廈最低樓層。

湯文亮昨天下午再發文稱：「我賣樓的目的是希望做一個好價，令到其他業主不用賤價賣樓」，期望令樓價止跌回升，又指「一買一賣，賺了5億元，收了20年租，我話賺夠了賣樓都可以，老闆都冇意見，點解冇人恭喜。」

另外，信德中心近日錄得今年首宗買賣，為東翼招商局大廈9樓2室，建築面積約1158方呎，以1838萬元售出，呎價約15872元，創該廈近8年呎價新低。

原業主2004年9月以590.6萬元購入，賬面獲利1247.4萬元或2.1倍。

奢侈品牌恢復擴充，英皇鐘錶珠寶（00887）公布，將承租中環皇后大道中12號上海商業銀行大廈兩層複式共1.26萬方呎舖位作為旗艦店，租期5年，租金總開支達9120萬元，即平均月租約152萬元。

1.26萬呎旗艦店 每月152萬

英皇鐘錶珠寶公布，與業主訂立租賃意向書，將租用上海商業銀行大廈地下A舖、1樓全層及地下儲物室作為新旗艦店，租期由2025年3月3日起至2030年3月2日止，為期5年，租金總額約9120萬元，不包括管理費、差餉、地租及水電費。

上述舖位總面積為1.26萬方呎，英皇鐘錶珠寶以平均每月152萬元租用，呎租約121元。舖位由意大利高級時尚品牌Versace於2016年起承租，當時有指月租約300萬元，目前租金下滑49.3%。

上環干諾道中168至200號信德中心商場3樓現稱為澳門廣場的一籃子商舖，遭債權人接管，並以「現狀」及部分連租約形式放售。

信德中心商場3樓部分

高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰表示，是次物業位於信德中心商場3樓部分，現稱澳門廣場，總建築面積逾2萬方呎，共有130個商舖，現時租戶大多以餐飲、醫療、美容為主。上述一籃子商舖原由太陽城集團前主席周焯華（綽號洗米華）或相關人士於2014年向不同業主購入，其後翻新成澳門廣場出租。根據當年收購不同舖位的成交作價計，共涉資逾4.6億元。

另外，銅鑼灣告士打道276至279號海殿大廈地下1號舖，建築面積約1000方呎，以1380萬元售出，呎價約1.38萬元。原業主於1998年3月以1160萬元買入，持貨逾26年，賬面獲利220萬元或19%。

東立地產旗下港島南區壽臣山道西11A號超級洋房項目南天第，東立地產地產部總監陳玉成指出，該集團目標一次過出售全數3座洋房，料整個項目售價達10億元。

兩周獲50組睇樓客參觀

南天第提供3座獨立屋，實用面積4004至5132方呎。陳玉成說，早前開放3號屋供預約參觀後，市場反應良好，過去兩周錄得逾50組睇樓客參觀，目前有數組大手客有意洽談。2號屋亦即日起正式接受預約參觀，實用面積4004方呎，外連1795方呎花園。

陳玉成表示，過去3至4年本港息口一直高企，隨着上周本港多家大型銀行減息，對市場有很大刺激作用，不少新盤已部署推出，料一手市場將百花齊放。他預計，今年12月第二次減息後，樓價於年尾見底，2025年有望轉升，減息及撤辣均利好樓市，相信升幅會更加明顯。

雖然減息對樓市氣氛有正面影響，但有銀主對後市依然看淡，大幅劈價去貨。據悉，西半山羅便臣道31號「12按盤」去年初淪為銀主盤，由銀主叫價4,500萬元放售，至近期終減至3,468萬元易手，呎價19,828元，屬該屋苑呎價約12年來首度跌穿2萬元關。

1749呎4房 呎價19828

西半山羅便臣道31號中層B室4房，實用面積1,749平方呎，原業主於2009年斥2,979.3萬元購入單位，連同一按，持貨期間至少將單位進行12次抵押，當中2019年2月及2020年5月，更涉及兩筆高達3,000萬及4,000萬元貸款，料原業主最終因資不抵債，而被銀主收樓出售。

另外，雖然減息對樓市氣氛有正面影響，但有業主對後市依然看淡，並大幅劈價求售。前高官旗下西半山的嘉和苑7字樓A室，實用面積約1,267平方呎，擬於10月9日連一個地下雙號車位以1,800萬元經忠誠拍賣行推拍，如以開價計，呎價僅約14,207元。

單位由前港府高官陳祖澤持有，據悉單位初期曾以3,000萬元開拍，惟屢次在拍賣場放售卻未獲承接，至上周再以2,100萬元推出亦未成功沽出，故再狠劈300萬元或約14%至1,800萬元重推。

陳祖澤1800萬 重推嘉和苑單位

據指，減息後，業主對後市依不感樂觀，雖然不急於套現，但亦不想再「糾纏」，所以寧減價求售。他早於1988年以約210萬元購入，換言之，假設單位最終以開拍價1,800萬元沽出，帳面仍可獲利約1,590萬元。參考6月低一層C室成交，單位以1,738萬元沽出（不連車位），以其實用面積約1,093平方呎計算，呎價約15,901元。

減息後二手交投表現平平，造價續低企，東涌海堤灣畔2房單位以570萬元沽出，較高位時858萬回落288萬元或34%。

東涌區於減息後錄得5宗成交，全屬私樓，涉及銀碼由560萬至939萬元。市場人士指出，海堤灣畔2座低層H室，實用面積558平方呎，2房間隔，以570萬元易手，呎價10,215元。售價較同座同室高層賣858萬元，回落288萬元，跌幅34%。原業主於2009年以207.5萬元購入，持貨15年帳面獲利362.5萬元或升值1.7倍。

另外，將軍澳新都城3房低銀行估價54萬元沽。美聯物業分行區域經理黃少明指，新都城3期都會豪庭3座高層F室，實用面積626平方呎，套3房間隔，叫價920萬，及後調減至780萬元，終以740萬元沽出，累減180萬元，呎價11,821元。

蝕讓方面，市場人士指，鰂魚涌海光苑1座低層F室，實用面積421平方呎，原則2房間隔，以450萬元易手，呎價10,689元。原業主於2022年12月以545萬元，持貨不足2年帳面蝕95萬元或貶值17%。

政府推售資助房屋一浪接一浪，繼綠置居開始揀樓後，房委會亦公布下周四（10月3日）起接受「居屋2024」申請，包括推售67伙撻訂重售單位，其中北角驥華苑「樓王」單位定價上調35萬元。

據房委會公布，新一期「居屋2024」將在10月3日接受申請，直至10月23日為止，為期3個星期，將在今年第4季攪珠並在明年第二季開始揀樓。今期將有7,132伙來自啟德啟盈苑等5個新居屋屋苑，另外有67個屬於對上兩期居屋的撻定單位進行重售，以及新一批350伙的租置計劃回收單位，總數約7,549伙。

在撻訂重售單位方面，最貴單位為北角驥華苑32樓7室的樓王單位，在上期推出時定價為530.95萬元，今次則加價7%或35.05萬元，主要是反映今期居屋採用「七折」定價，折扣較上期的「六二折」定價為少。

另外，房委會首次披露，在上屆「居屋2023」期間，房屋署已與土地註冊處建立資料比較及核對機制，並透過機制發現有逾1,100個申請者擁有香港住宅物業記錄，房屋署已取消有關申請，以及按個別情況作出檢控。

料提供2500伙 歷史建築將保育

隨着多個住宅項目進入落實階段，發展商亦展開修訂圖則，其中九建 （00034） 補地價百億元的牛池灣前聖約瑟安老院重建計劃，獲批興建5幢54層高商住大樓另設8層平台，相較舊方案減少最多3層。

前聖若瑟安老院位於清水灣道35號，早在近百年前已經創立，後來九建購入並在2021年補地價近百億元，部署展開重建。

新地元朗項目 將建3幢分層住宅

按照屋宇署資料顯示，項目7月份獲批建築圖則，將會興建5幢54層高的分層商住大樓（另設8層平台、4層地庫），相較2011年批出的舊方案，即5幢55層至58層高商住大樓（另設7層平台及4層地庫），層數減少最多3層，住宅樓面大致維持在約147.7萬平方呎，但非住宅樓面則約67.6萬平方呎，較舊方案減少約1萬平方呎或2%。

據資料顯示，前聖約瑟安老院項目將會保育現有屬於歷史建築的別墅、門樓及宿舍A，其餘位置將興建上述的商住大樓，發展商曾提出申請擬興建5,000伙，不過有關方案早前已經撤回，按照現時已獲准料提供約2,500伙單位。

其餘同期獲批項目，則包括新地 （00016） 去年中補地價6.73億元的元朗下高埔村項目，亦修訂圖則，將會興建3幢17層高分層住宅及休憩設施，總樓面約25.1萬平方呎，預計將提供逾600伙。

屬於鰂魚涌大地主的太古地產（01972），多年來持續擴大區內的商業勢力，未來再有逾百萬平方呎的樓面落成。

早於逾一個世紀前，太古地產母公司太古集團在鰂魚涌開設太古糖廠、太古船塢，後者其後發展為藍籌屋苑太古城，廠房則重建為現今的太古坊商廈群，為港島東的商廈供應重鎮。

太古3項目 濱海街商住用途

除了在2022年已經落成的太古坊二座重建項目，太古地產未來再會有新項目落成，涉逾百萬平方呎，當中規模最大的是收購多年的仁孚工業大廈及華廈工業大廈，集團於去年完成收購，並計劃將重建辦公樓及其他商業用途，總樓面涉約77.9萬平方呎。

前述兩幢工廈早在逾10年前已經開始收購，其後集團於2018年分別就仁孚工業大廈及華廈工業大廈申請強拍，但最終在強拍舉行前自行成功統一業權，並開始拆卸重建。

同時，太古地產亦持續收購區內的舊樓重建，在區內擴展版圖，集團夥拍恒地 （00012） 於去年9月以底價約63.1億元，成功統一鰂魚涌濱海街16至94號連同英皇道983至987A號舊樓的業權，料屬歷來金額最大的強拍個案。

當時恒地透露，集團正與太古地產研究發展細單位或偏大的單位，暫料今年中動工，於6年後落成。

海裕街地有待發展

事實上，項目原計劃發展2幢32層高（包括7層地庫）的商廈，但遭城規會拒絕，其後改為發展住宅，亦於2022年3月獲屋宇署批准興建2幢28層高（另設3層基座及2層地庫）的商住大廈，涉及的住用總樓面約36.8萬平方呎，非住用樓面則涉約7.2萬平方呎。

另外，位於鰂魚涌臨海亦有大型的空置地皮待發展，用地位於海裕街，原由太平協和所持有，近年已與政府達成原址換地安排，有望發展5幢建築物，以發展酒店及辦公室，並設4.1萬平方呎的觀景平台，總樓面涉約40萬平方呎，但其後地盤遭接管，並曾於2022年中推出招標，當時地皮市值料約40億元。

新地啟德天璽．天以蝕本價推售，首張價單折實平均呎價19668元。項目雖然今日始開放示範單位供公眾參觀，但昨日已吸引大批代理及準買家到場睇樓，情況相當墟冚。有業界表示，項目開價震撼市場，項目最大賣點為位處港鐵站毗鄰，此價位水平推售，將盡吸跑道區新盤購買力，令買家「過檔」至天璽．天。除用家外，亦將吸納不少投資者、內地客票源，相信可盡吸各路客源。

天璽 ．天位於九龍站環球貿易廣場展銷廳，位於3樓的升降機大堂，昨日下午吸引大批代理到場參觀，據悉不少代理亦與準買家一同到場睇樓，排隊人流相當墟冚，與開售情況無異。
投資者將佔約40%

美聯住宅部行政總裁布少明表示，項目開價極具吸引力，相信將取得不俗票源，首批折實平均呎價1.96萬。雖然較跑道區新盤現時推售單位為高，但論地點位置較佳，位處港鐵站毗鄰，相信買家亦不介意多付樓價以購入單位，預計將吸納跑道區新盤客源，同時凍結區內購買力。除用家外，相信亦吸引不少投資客入票，料投資客比例佔項目總入票量的40%。
料不少內地客入票

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，由於項目開價震撼，盡吸區內以至跑道區新盤購買力之餘，相信其他區份購買力亦有機會一併吸引過來，將成為世界盤。此外，由於不少內地客對啟德區情有獨鍾，加上項目品牌效應，相信除有大批投資者入票外，亦有不少內地客將入票認購。

有代理人士表示，天璽．天以價單方式發售單位只集中在空中花園樓層以下的Elite Zone。整個項目906伙，扣除空中花園以上單位，實際只有700多伙以價單方式發售，若入票反應理想，發展商定必加價，預計加幅亦不少。項目以價單方式推售的單位不多，故有意買家均以首張價單為購貨目標，料會取得不俗的入票成績。

首張價單最平單位為5座5樓B5室，面積240方呎，屬開放式間隔，折實入場費約476.51萬，呎價19855元；價單售價最高為3座6樓A5室，面積887方呎，屬4房連套房間隔，折實售價1763.8萬，呎價19885元。特別一提，整張價單只有1伙為4房間隔，售價次高單位為3座28樓A1室，面積559方呎，屬2房間隔，折實售價1227.7萬，呎價21962元，即首張價單並不提供3房單位。

位於協調道10號的天璽．天分兩期發展，共提供1490伙，現時推出的第1期項目，提供906伙，面積236至3936方呎，涵蓋開放式至4房戶，以1房及2房單位比例最高，合計佔樓盤約75%，項目預計2025年6月底落成入伙。至於第2期提供584伙，現時仍待批售樓紙。