對於買房新手來說，首先要準備的除了足夠的頭期款，考量到家中的理財計劃，還要試算適合自己的貸款方案。近期一位年僅23歲的網友就發文徵詢意見，表示目前在家人的協助下買房，而由於剛踏入社會，月薪為4.5萬元，因此猶豫是否應選擇新青安貸款加寬限期方案，或是採用傳統「首購優惠貸款」搭配40年貸款期限。

原PO在臉書社群《買房知識家》發文表示，「目前買房1050萬預計貸款600萬，23歲剛出社會薪轉戶月薪4.5W，建議是用新青安貸款40年+5年寬限期，還是首購40年利率2.3%」，請教網友哪種方案比較好，同時還透露，前10年家人會一起幫忙繳，希望努力能在20年內結清貸款。

對於原PO的提問，網友們幾乎異口同聲地建議，不應選擇寬限期，並提醒應先向銀行諮詢清楚，「不會投資的話不要用寬限期，快點還完」、「辦理新青安40年，不要使用寬限期」、「家人一起繳當然不用寬限期啊」、「先去發薪水銀行問清楚」、「建議是用新青安貸款40年，本利攤提才1萬8而已，不用開寬限」。

房貸寬限期是不少購屋族為一時緩解沉重房貸壓力時，會做的選項之一。在申請房屋貸款時，借款人可以選擇在一定期限內「寬限」還款金額，此段時間內只需先償還利息，不用還本金，也就是俗稱的「 還息不還本」，等到寬限期結束後，再平均攤還本金與利息。

遠雄北市科商辦又見交易。遠雄昨（5）日公告，處分台北市北投區「遠雄商舟」房地八戶、40個車位，總交易金額11.3億元，交易人為美商捷寶開發台灣分公司，預計處分利潤率約20%至23%。

近年台商回流、產業擴廠下，北市辦公大樓供不應求，商辦市場屢開紅盤。先前美商捷寶開發在10月29日以總價5.6億元，買下「遠雄商舟」房地四戶、20個車位，若加上此次交易，該公司八天共斥資約16.9億元買「遠雄商舟」，創下今年北士科最大一筆商辦交易。

近年遠雄建設（5522）住宅、商辦雙頭布局，手上位在北士科的商辦大案「遠雄商舟」今年以來有不少交易，包括凌群開發斥資5.4億元買下房地四戶、20個車位；力鋼工業以約5.5億元買房地四戶、20個車位、兆芃國際投資斥資11.28億元買下八戶辦公室及40個車位。

遠雄建設表示，「遠雄商舟」總銷百億元，銷售率已達七、八成，預計2025年中完工交屋，將成為明年的營運動能之一。

世邦魏理仕台灣總經理林敬超表示，目前科技業、電子業仍有企業總部需求，不少自用型買方偏好新辦公室大樓，因此商辦市場仍維持熱絡的狀態。另外，壽險不動產投資的投報率門檻有望在年底放寬，倘若放寬後，壽險業可買的物件增多，屆時可望推升商辦市場再掀一股交易熱潮。


北市商辦熱 這企業砸17億掃走「遠雄商舟」12戶

近年台商回流、產業擴廠下，讓北市辦公大樓供不應求，日前商辦市場再開紅盤，又有企業大手筆砸近17億元買北士科商辦。遠雄（5522）5日公告，處分台北市北投區「遠雄商舟」房地8戶、車位40車，總交易金額11.3億元，交易人為美商捷寶開發股份有限公司台灣分公司，預計處分利潤率約20-23%。

此前，美商捷寶開發在10月底以總價5.6億元，同樣買下「遠雄商舟」房地4戶、車位20車，若加上此次交易，美商捷寶開發共斥資約16.9億元買「遠雄商舟」，創下今年北士科最大一筆商辦交易。

近年遠雄建設住宅、商辦雙頭布局，手上位在北士科的商辦大案「遠雄商舟」今年以來就有不少交易，包括凌群開發斥資5.4億元買下房地4戶、車位20車，力鋼工業同樣以約5.5億元買房地4戶、車位20車等、兆芃國際投資斥資11.28億元買下8戶辦公室及停車位40個。

遠雄建設表示，「遠雄商舟」總銷百億元，推出後銷售率已達7、8成，預計2025年年中可完工交屋，將成為明年的營運動能之一。

世邦魏理仕台灣總經理林敬超表示，目前科技業、電子業還是有企業總部的需求，不少自用型買方偏好新的辦公室大樓，因此商辦市場仍維持熱絡的狀態，另外，壽險不動產投資的投報率門檻有望在年底放寬，倘若放寬後，壽險業可買的物件增多，屆時可望推升商辦市場再掀一股交易熱潮。

台南捷運深綠線已完成可行性研究期末成果，不過計畫還有待送交通部審議通過，沿線區域房價已先漲翻？根據台灣房屋集團統計，台南捷運深綠線預定計畫路線，行經歸仁區、永康區、新化區、新市區與善化區，這五大行政區近三年房價已全面上揚。

其中，新市、歸仁及新化區，漲幅均達六成以上，同時新市與歸仁區平均房價，更從1字衝破3字頭，而新化區平均房價也從12.5萬元，今年上半年上揚至27.9萬元，漲幅翻倍高達123.2%，漲勢力道位居五區之首。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，捷運深綠線預定行經的五大行政區，本身就自帶豐沛的建設紅利，因此深綠線利多還沒正式發酵，房市表現就已頗亮眼，以南科特區善化及新市區，受惠南科效應，近幾年來房市價量持續旺盛，而永康區做為台南傳統購屋熱區，亦是距離南科最近的成熟市區，加上已有捷運藍線利多走在前頭，擁有強勁剛性買氣支撐房市表現。

而房價漲幅最強勁的新化區，與永康及大南科特區相鄰，受外溢效應，近一年公寓、華廈新建案供給量攀升，磁吸買氣進駐，最高成交單價已奔上3字頭，3房總價最高衝破千萬元，受新屋助攻，中古房價連帶補漲，拉抬力道強勁有逾四成漲幅表現，以目前新化區均價已達27.9萬元，未來捷運利多如順利進駐，房價恐一路向3字頭前進。

不只房價表現亮眼，觀察捷運深綠線五大行政區，今年上半年買氣，其中，新化區近幾年供給量攀升，去年一整年包含交屋、買賣，去化了將近6百棟量能，創下近10年來高峰，今年上半年進入盤整期，讓整體表現呈價漲量縮，其他包括歸仁、新市、善化及永康四區，近三年買賣移轉量均呈年增表現，其中歸仁區累計今年上半年移轉量達822棟，近三年年增率高達173.1%，房價亦同步飆升逾7成，站穩3字頭，整體價量表現，可謂深綠線各區中的佼佼者。

台灣房屋台南高鐵加盟店店東劉津妤表示，歸仁區紅利眾星拱月，匯集台南高鐵站、沙崙智慧綠能科學城、台南三井Outlet、成大沙崙醫院等建設利多，帶動近年推案量能大爆發。

歸仁區同時也是捷運藍線延伸線與捷運深綠線雙線受惠區，做為串連台南市區與大南科生活圈的主要交通樞紐，還有高鐵軌道經濟加持，未來發展潛力強旺，磁吸龐大買氣進場，主要購屋熱區就集中在台南高鐵特區，市場以2-3房低總價預售小宅為主力，目前推案量能已超過2千戶，統計今年上半年移轉量，甚至已超越北區、中西區等蛋黃區，等待未來捷運機能錦上添花，房市價量表現將更樂觀可期。

李家妮指出，捷運深綠線串連南科與沙崙綠能科學城，兩區為啟動台南產業經濟2大重要引擎，做為串聯科技廊帶生活圈的重要交通建設，深綠線整體開發進度備受市場矚目，未來如審議通過，將與一期藍線延伸線形成十字路網，市區串聯到台南高鐵站及南科路程，可望大幅縮減，除了深綠線，捷運第一期藍線主線今年4月已通過環評，預估2031年通車，藍線延伸線，今年8月可行性研究亦通過審查，台南已準備進入捷運世代，待未來捷運機能到位，也將為沿線房市再挹注大紅利。

根據內政部統計，全國截至9月為止，拍賣移轉棟數達2,928棟，與上季同期相比成長約10.3%。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，前三季法拍量出現增長，雖仍屬歷年來次低，惟央行今年以來相繼推出第六、七波信用管制措施，且皆劍指多戶、投資族群，讓部分口袋淺屋主出現資金斷頭，令部分區域法拍量體出現攀升。

另據內政部數據，六都中以新北市達692棟最多，且與去年前三季數據相比，新北市法拍移轉棟數增長90.6%，漲幅也是六都之最。

賴志昶表示，新北市近年來各大重劃區蓬勃發展，不少區域又相對房價親民，磁吸首購族群，惟此類生活機能或重大建設仍未實現之區域，投資炒作風氣也更勝，也讓區域適逢房市波動，易讓地區出現部分法拍潮。

繼西屯中央公園好宅、東區干城好宅、西屯國安二三期好宅及豬事圓滿好宅開工後，近日大里區光正段第三期優質好宅動土，台中市政府同時祭出租金「567777」方案全國最優惠，減輕青年養兒育女經濟負擔，然而根據統計，台中目前完工及開工戶數突破9千戶，達到9,067戶。

台中市大里區光正段第三期優質好宅，該案位於竹仔坑，是台中興建好宅的重點區域，一期已完工入住201戶、二期預計明年完工提供232戶，三期則預計117年完工提供600戶，整體戶數將達到1,033戶，未來台中也提供全國最優惠的「567777」社宅租金折數方案，不限首批入住民眾，人人均享有首年5折、第二年6折及第三年之後都享7折的租金優惠。

此外，針對設籍台中的勞工及家有幼兒的青年家庭，申請入住資格再加分，透過加分機制，提升年輕人入住機會。另符合經濟或社會弱勢者的關懷戶續租期限從6年延長至12年，此外，市府也以囤房稅補貼，若有12歲以下的子女一人補貼4000元，依此類推。

住宅處表示，大里區是台中人口第三高的市轄區，僅次於北屯區及西屯區，該案基地依序規劃一至三期，區域總戶數將達1,033戶。本次動土的三期基地以「共好聚落|城食樂活」為設計主軸，預計規劃地上13層、地下2層，共計興辦600戶優質住宅，全案預計2028年完工。

另市府也推動「長者換居社會住宅隨到隨辦專案」協助65歲以上長者，只要申請人與戶籍內直系親屬在台中市僅持有1戶無電梯的住宅，且該住宅符合「社會住宅包租代管第4期計畫」規定，即可由市府委託的包租代管業者包租，並按以屋換屋的方式入住社會住宅。

基隆市已故張姓建商生前欠繳房屋稅28萬多元，另有民間債務數億元未清償。張男名下七堵區兩筆建物（未含土地產權）多次賣流標，法務部行政執行署宜蘭分署今天表示，昨天辦第4次拍賣會拍定，買家分別用181萬元、173萬多元買下。

宜蘭分署說，兩處拍賣標的在33年前完工，地址是七堵區麗景一街92號3樓及3樓之1、92號4樓及4樓之1，。過去3次拍賣，可能因為僅有建物所有權，未包含土地產權，且位在封閉型社區內，所以多次流標。

這兩處建物鄰近社區3、4樓的健身中心等公共設施，張男生前規畫當商場使用。張在2018年病逝後，2019年至今年的房屋稅28萬餘元都未繳納，張另留下龐大的民間債務無人處理，並積欠高額社區管理費，2022年受法院破產宣告。

宜蘭分署昨天在基隆辦公室進行第4次拍賣，兩處建物面積各85坪、87坪，底價都是172萬8000元，每坪約2萬元。宜蘭分署在拍賣前，主動在社區內宣傳拍賣訊息，最後分以181萬元、173萬餘元拍定。買家說，買入價格相當划算，接著會先整理建物，再決定未來如何使用。

宜蘭分署每個月的第「1」周、星期「2」、下午「3」時在分署（宜蘭市中山路二段261號）舉辦聯合拍賣會，聯合拍賣會前一日，另在基隆行政執行官辦公室（基隆市信義區東信路169號），舉辦基隆市及新北市金山、萬里、瑞芳、貢寮、平溪、雙溪不動產拍賣活動，拍賣相關資訊，可上宜蘭官網（http://www.ily.moj.gov.tw）或法務部行政執行署拍賣公告查詢系統（http://www.tpk.moj.gov.tw）查詢。

央行是否在今年底祭出更嚴格的第八波信用管制？引熱議。全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰說，年底是交屋潮，光看數字易失真，應視實價登錄較為準確，建議中央不要有第八波打房，以免錯殺換屋族。

台中市今年前十月建物買賣移轉棟數較去年同期成長逾二成，主力以年輕首購族和豪宅置產族掛帥。

鄉林不動產研究室說，央行九月下旬祭出第七波房貸信用管制，但在房市蛋白區挾房價基期低及交通建設利多不斷，受自住客喜愛，以潭子區為例，前10個月建物買賣移轉棟數年增110%，就是受益於緊貼人口最多的北屯區，產生的外溢人口紅利。

賴正鎰說，台中產業與科技聚落發展快速，人口紅利一直是大台中區域發展最強大動力，小宅需求愈來愈多，家戶數成長快速；年底是交屋潮，光看建物買賣轉移數字易失真，只有實價登錄的數據，才能看出政策實施前後差異，所以打炒房的成效，最快也要等明年元月才會揭曉。

鄉林不動產研究室指出，9月央行祭出第七波選擇性信用管制，排除都更及危老案之外，緊縮購屋貸款成數，引起各界哀號，所幸央行提補救措施，這波打炒房排除首購、繼承者與換屋者（非高價住宅）等三大對象，目前全台房市交易趨緩、炒房族退場。

目前進入交屋旺季，台中市地政局統計，台中今年前10月建物買賣4萬5654棟，較去年同期3萬7695棟，年增21.9%。其中，又以北屯、南屯及西屯區合計1萬7627棟，占近四成，連帶周邊蛋白區房市受益，年增率前五大分別為潭子、梧棲、后里、龍井及豐原。

信義房屋表示，2024年第2季的房價所得比再創新高，六都上一季還有桃園、台南與高雄的房價所得比不到10倍，第2季只剩下桃園的房價所得比不到10倍，可見上半年房價漲勢明顯。

統計10年來房價所得比的變化來看，台中、台南市的房價所得比都多了4倍，現在買房要比10年前多付出4年的家庭可支配所得。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房價所得比持續攀升，結果是幾家歡樂幾家愁，有資產的享受到增值的好處，相對還沒有購屋或者年輕世代，就會感受到房價上漲的壓力。

若以區域的所得對比房價漲幅來看，過去10年台中與台南民眾對於房價上漲感受應該特別深，10年下來，民眾現在要購屋，恐怕比10年前要多掏出2.3年的家庭可支配所得。

根據官方的房價所得比長期統計顯示，103年第2季全國的房價所得比為8.34倍，今年第2季已增加到10.65倍，等於要10.65年不吃不喝才能買得起房，六都房價所得比僅剩下桃園市不到10倍。

增加較多的是台中市，從10年前的8.15倍，增加到12.69倍，台中的家庭相較10年前購屋，要多4.54年的家庭可支配所得，其次則是台南市由6.18倍增加到10.29倍，增加較少的是新北市。

曾敬德表示，上半年市場交易熱絡主要原因，包括30年期的房貸可以降低每月還款負擔，住宅小宅化讓房屋總價漲得比單價少，長輩資助分擔掉一些房價，加上民眾對於房價上漲預期，整體來說房價上漲遠超過家庭所得上漲。

視為「房市反指標」的拍賣移轉量，近期出現攀升，統計前三季全台拍賣移轉棟數達2,928棟，比去年同期成長10.3％，其中新北市法拍量更大增9成。

業者分析，法拍屋量雖增長，仍屬歷年次低，央行今年相繼推出第六、七波信用管制措施，皆劍指多屋族、投資族群，後續法拍屋是否持續增加，值得觀察。

業者分析，隨著低利環境持續，加上房市大好，財務吃緊的屋主多能在一般買賣市場中，以預期價位出脫房屋，近年法拍移轉持續減少，根據內政部統計，2018～2020年拍賣移轉棟數每年約5,000棟，2021、2022年全年均僅有約4,200棟，去年更創下歷史最低的3,539棟，不過今年以來法拍屋數量出現攀升。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，近年來拍賣移轉棟數屢創新低，主要與房貸利率仍屬相對低點、房價走勢上揚等因素有關，讓資金斷頭屋主能安全找到下家，使得法拍供給量持續處於低檔，而景氣熱絡使得部分過去出脫不易的流標案件出脫，隨著繼承房產數量增加，有些採取變價拍賣共有案件，也帶動整體拍賣移轉棟數出現增加。

不過隨著央行加碼信用管制，加上銀行滿水位問題難解，整體買氣趨冷，投資或置產族若資金出現缺口，又適逢市場急凍難以找到「接盤俠」，後續可能更容易讓物件出現在法拍市場。

台中市沙鹿區因房價較市區便宜、交通便利，今年吸引民眾搶著入籍，面臨將破10萬人口大關，沙鹿區戶政事務所課長蔡瑟珍指出，尤其第1期沙鹿區社宅預計2024年底前完工，每日逾百人辦理戶籍登記，沙鹿區公所表示，第10萬名設籍沙鹿幸運兒，將頒發大禮。

沙鹿區戶政事務所指出，以往戶所辦理遷入戶籍，1天寥寥無幾件，自今年起每日經電腦報表統合計算，出生、死亡、遷入、遷出、住便等戶籍登記，戶所每日湧進人潮，平均每天都超過上百人搶遷戶籍，截至昨日為止，總人口數約9萬9950人，10年來增1萬2208人。

沙鹿區戶政事務所課長蔡瑟珍表示，沙鹿區交通路網健全，鄰近國道3號、西濱快速道路，另台中國際機場、台鐵局沙鹿站，轄內還有2所大學等利多因素；海線地區又以沙鹿區人口最多、商業活動最為密集，因此更吸引一些年輕人、小家庭到沙鹿區購屋。

台中市政府預計捷運藍線於2025年動工、2034年完工通車，未來沙鹿火車站將進行高架化改造，與藍線車站之間以空橋相連，交通帶動沿線房市熱潮，且興建社宅；其中三鹿里的1萬40人占全區人口數最多，遷入相對多，美仁里為舊社區人口數約632人，為最少。

沙鹿區公所課長石秉正表示，沙鹿區人口快速成長，即將突破10萬大關，亦擬定「第10萬新生組、一般組獎勵辦法」，設籍沙鹿第10萬名幸運兒，將獲贈「大禮」，禮物內容暫保密，怕大家一窩蜂遷戶籍，期許下一階段朝15萬人口數的目標邁進。

11月5日，永利澳門有限公司（永利澳門，01128.HK）發佈永利度假區（Wynn Resorts, Limited）旗下澳門業務2024年三季度資料。

財務資料顯示，永利度假區旗下澳門業務經營收入總計約8.72億美元，同比增長6.34%。其中來自永利皇宮第三季度的經營收入約5.2億美元，同比減少0.95%；永利澳門第三季度的經營收入約3.52億美元，同比增長19.3%。

澳門業務的EBITDA（息稅折舊及攤銷前利潤）約2.63億美元，同比增長3.09%。其中永利皇宮第三季度的EBITDA約1.62億美元，同比減少8.24%；永利澳門第三季度的EBITDA約1.01億美元，同比增長29.07%。

公告顯示，公司第三季度的經營收入增加主要得益於永利澳門的博彩量增加。

具體來看，第三季度來自永利皇宮的總娛樂場收入約4.18億美元，同比持平；來自永利澳門的總娛樂場收益約2.97億美元，同比增長28.9%

非娛樂場收益方面，來自永利皇宮的總客房收入約1.53億美元，同比增長1.3%。其中入住率為98.7%，同比增長4.9個百分點；ADR（日均房價）為315美元，同比減少3.7%；RevPAR為311美元，同比增長1.3%。

來自永利澳門的總客房收入約7611.6萬美元，同比減少4.6%。其中入住率為99.2%，同比增長3.7個百分點；ADR為251美元，同比減少10.7%；RevPAR為249美元，同比減少7.1%。

此外，受益於拉斯維加斯業務及澳門業務的餐廳客流量及平均帳單金額增加，永利度假村第三季度的餐飲收益增加5390萬美元。

永利度假村行政總裁潘國宏表示：“我們第三季度的業績反映了我們各個度假村的需求穩健向前，其中以澳門強勁的中場賭枱贏額及拉斯維加斯非博彩的斐然業績尤為亮麗。我們於物業、團隊及獨特規劃等方面作出的投資鞏固我們於各個市場的領導地位，繼續傲視同群。”

因約5.04億元的資金糾紛，上市公司棕櫚生態城鎮發展股份有限公司（棕櫚股份，002431.SZ）下屬公司將海口市政府告上法庭。

11月4日晚間，棕櫚股份披露關於公司下屬公司提起行政訴訟的公告。

公告顯示，棕櫚股份下屬公司“海口棕美項目建設投資有限公司”（以下簡稱“原告”或“海口棕美”）系“海口國家高新區美安科技新城一期公園綠地工程和美安中心公園PPP專案”設立的SPV公司。現因參與實施的PPP專案協議產生糾紛事宜，海口棕美于近日向海南省海口市中級人民法院（以下簡稱“海口中院”）對海口市人民政府（以下簡稱“被告”）、海口國家高新技術產業開發區管理委員會（以下簡稱“第三人”）提起行政訴訟，並於近日收到海口中院出具的《受理案件通知書》（案號為（2024）瓊01行初173號），海口中院已決定受理案件。

海口棕美稱逾期支付已達6年，運營艱難

具體看案件內容，2016年11月26日，被告委託第三人海口國家高新技術產業開發區管理委員會（作為甲方）與原告（作為乙方）及棕櫚生態城鎮發展股份有限公司（社會資本方，丙方）簽訂《美安科技新城一期公園綠地工程和美安中心公園PPP項目合同》。合同“鑒於”部分說明，被告海口市人民政府經物有所值論證及財政可承受力評估，決定採用PPP方式建設海口國家高新區美安科技新城一期公園綠地工程和美安中心公園項目，專案通過《政府授權檔》由海口市人民政府授權海口國家高新技術產業開發區管理委員會作為實施機構。

合同約定項目合作期10年，其中建設期1年，運營維護期9年，自合同生效日計算。在施工過程中，2017年9月19日，被告海口市人民政府作出《海口市政府專題會議紀要》(〔2017〕463號)，明確“取消中心公園專案建設，原美安科技新城一期公園綠地工程和美安中心公園PPP工程項目停止執行，將中心公園與一橫河綠帶一起調整為帶狀公園，作為空間隔離帶”，利用其行政主體地位變更了《PPP專案合同》，導致部分建設內容發生較大變更，部分建設內容終止建設。

原告按被告要求，在美安中心公園已完成部分施工的情況下停止建設，完成了變更範圍後的科技新城一期公園綠地建設。2018年6月21日第三人出具《關於美安科技新城一期公園綠地工程和美安中心公園PPP專案建設期修正說明的函》，根據實際情況將建設期修正為兩年零七個月。工程竣工後，2018年9月5日由監管、設計、建設、監理、施工單位對專案進行驗收並共同出具《市政工程竣工驗收證書》。2019年4月30日第三人作出《海口國家高新區管委會專題會議紀要》(〔2019〕31號)明確“原則同意美安科技新城一期公園綠地工程和美安中心公園PPP專案以2018年9月5日的現狀計量和驗收時間作為該項目進入運維期的時間節點”。 按照合同約定，項目進入運維期後，被告應向原告支付專案服務費，包含可用性付費及運營維護費，其中可用性付費包含工程建設成本、資本金回報和融資利息補貼。

原告多次與被告的代表即第三人溝通，要求對專案進行結算並支付費用，但被告至今仍未向原告支付費用，逾期支付已達6年，原告運營艱難。

2024年1月22日，原告向第三人發函要求解除合同並向被告移交案涉PPP項目，因此，原被告簽訂的《PPP專案合同》已經解除。根據合同約定，被告應當向原告支付可用性付費及運營維護費等費用，因被告逾期支付可用性付費及運營維護費等費用，因此，被告還應按約定向原告支付違約金。被告為實現行政管理目標，委託第三人與原告簽訂《PPP項目合同》實施海口市城市綠地建設專案，並將本案PPP專案納入海口市財政預算，由市政府財政支出；合同履行過程中被告單方面要求變更合同建設範圍，且逾期支付專案服務費，應承擔違約責任。第三人作為《PPP專案合同》的簽署方和實際實施方，應與被告承擔共同責任。

海口棕美請求依法判決被告回購上述合同項目並支付原告投融資及成本款項、可用性服務費、運營維護費等費用，共計約5.4億元。

棕櫚股份在公告中強調，由於本次訴訟尚未開庭審理，後續判決結果尚存在不確定性。

實控方為河南省財政廳，公司目前有452個工程項目

官方資料顯示，棕櫚生態城鎮發展股份有限公司創始於1984年，並在2010年在深交所上市，公司業務涉及頂層策劃、規劃設計、建設施工、綜合運營，公司董事長為汪耿超。2019年，中原豫資投資控股集團有限公司成為棕櫚股份控股股東，公司註冊地遷至河南省鄭州市，成為河南省第80家上市公司。股權穿透後顯示，目前公司實際控制人為河南省財政廳，持股比例為29.67%。

棕櫚股份此前披露的三季報顯示，該公司三季度營業收入約7.91億元，同比減少45.71%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約-2.23億元，同比減少128.1%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤約-3.02億元，同比減少205.99%。

截至三季度末，公司營業收入約23.72億元，同比減少32.42%；歸屬于上市公司股東的淨利潤約-5.86億元，同比減少108.52%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤約-7.65億元，同比減少159.33%。

三季度公司新簽工程（包含PPP專案）15個，金額約4.96億元；設計項目17個，金額約741.7萬元。

截至三季度末，公司已簽約未完工訂單工程（包含PPP專案）數量452個，金額約262.09億元，三季度已中標尚未簽約訂單工程（包含PPP專案）1個，金額約2.07億元。

除了上述和海口市政府PPP專案的糾紛之外，棕櫚股份在三季報中還披露了另一則案件進展。

棕櫚股份稱，公司下屬公司萊陽棕櫚五龍河生態城鎮發展有限公司因參與實施的PPP專案協議產生糾紛事宜，作為原告向山東省煙臺市中級人民法院對萊陽市住房和城鄉建設局（原萊陽市住房和規劃建設管理局）、萊陽市人民政府提起行政訴訟，涉案金額約9.09億元，並於2024年9月10日收到煙臺市中院出具的《受理案件通知書》。截至本報告期末，該案件已完成第一次開庭。

截至11月5日收盤，棕櫚股份報2.26元/股，漲幅4.15%。

11月4日，越秀地產（00123.HK）披露10月份銷售情況及土地收購情況。

公告顯示，10月份越秀地產實現合同銷售（連同合營及聯營公司專案的合同銷售）金額約為133.61億元，同比上升約46.8%，實現合同銷售面積約為46.99萬平方米，同比上升約37.5%。

2024年前10個月，公司累計合同銷售（連同合營及聯營公司專案的合同銷售）金額約為910.03億元，同比下降約24.8%，累計合同銷售面積約為309.8萬平方米，同比下降約16.8%。累計合同銷售金額約占2024年合同銷售目標1470億元的61.9%。

土地收購方面，10月份越秀地產的附屬公司通過公開掛牌方式取得廣州市一幅地塊約95.48%的實際權益。該地塊位於廣州荔灣區老西關板塊，規劃總可建築面積合共約42100平方米，規劃用途為居住用地，代表公司實際權益的土地價款約為5.84億元。

公司的附屬公司通過公開掛牌方式取得北京市三幅地塊約74.73%的實際權益。該些地塊位於北京昌平區小沙河板塊，規劃總可建築面積合共約183351平方米，規劃用途為二類居住用地，代表公司實際權益的土地價款約為18.93億元。

公司的附屬公司通過公開掛牌方式取得成都市一幅地塊約27.73%的實際權益。該地塊位於成都青羊區，規劃總可建築面積合共約51700平方米，規劃用途為居住用地，代表公司實際權益的土地價款約為1.47億元。

儘管環比出現小幅下降，深圳二手房市場依舊熱度不減。根據深房中協最新資料，2024年第44周，深圳二手房錄得量（本文錄得量系指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的資料，並非最終成交套數）再超2000套，連續四周保持高位運行。10月二手房整體錄得量創下近45個月新高，在價格方面，部分片區業主掛牌價出現止跌回穩跡象。

11月4日，據深圳市房地產仲介協會統計，2024年第44周（10月28日-11月3日），深圳全市二手房（含自助）錄得2109套，環比下降4.5%。

深圳市房地產仲介協會表示，環比雖有小幅下降，但從絕對值看，二手房市場仍保持高位運行，二手房錄得量已連續4周單周超2000套，反映出當前二手房市場熱度不減。

仲介門店的簽約量熱度延續。深圳樂有家門店交易資料顯示，上周（10月28日-11月3日）二手房門店簽約量持續穩居高位，環比上漲約兩成，僅次於國慶假期。其中周日（11月3日）當天的簽約量接近全年最高點，可見新政效果仍在延續，助力11月樓市。

可以看到的是，深圳自“9•29”樓市政策落地以來，市場回暖迅速。從剛剛過去的10月的整體情況看，深圳全市二手房錄得8269套，環比增長117.0%，同比增長122.5%，創近45個月以來新高。

從價格上看，樂有家研究中心統計了132個片區最新業主掛牌價，與新政前掛牌價相比，有59個片區掛牌均價“止跌回穩”出現上漲。上調報價的片區數量相較以往顯著增加，但屬於成交量上漲帶來的正常波動，漲幅多在1%以內。

根據公開在售二手房源量資料統計，2024年11月4日，深圳全市共有68695套有效二手房源在售，較上周增加354套。其中羅湖較上周增加157套，有效在售9099套；龍崗較上周增加105套，有效在售18219套；南山較上周增加66套，有效在售11926套。

10月，新房市場同樣“火爆”。深圳市房地產仲介協會公佈的資料顯示，10月全市預售新房共成交4675套，環比增長99.5%，同比增長43.3%，其中住宅成交4153套，環比增長146.3%，同比增長56.5%。因新房認購後需走按揭等流程，故上述資料回饋的市場情況有所滯後，從主管部門網站新公佈的認購網簽資訊看，10月全市新建商品住宅網簽認購量超1.2萬套，反映出樓市新政出臺後，新房市場呈現出“火爆”態勢。

深圳市房地產仲介協會表示，總體看，“9•29”新政的效果立竿見影，10月份深圳無論是新房還是二手房雙雙迎來久違的“高光時刻”，某種程度上而言，10月深圳樓市亮眼的“成績單”已成為國內其他城市羡慕的對標對象。事實上，深圳因房地產市場體量相對較小，在政策力度穿透力到位的情況下，本身所積壓的需求疊加政策的“虹吸”效應，短期內確實能實現新房、二手房市場的成交量放量態勢。

深圳市房地產仲介協會認為，看待樓市的企穩復蘇不能單一隻看調控政策這一個方面，當前房地產市場與宏觀經濟以及居民經濟體感高度關聯，房地產宏觀調控的複雜度高，即使是此輪調控政策直接刺激，深圳樓市也並未出現普遍放量、普遍回穩的特徵，進一步分化加劇反而在此次市場中體現得淋漓盡致。基於此，在樓市“止跌回穩”的定調背景下，我們看待“金十”行情，理性客觀地講，除熱點區域、熱點樓盤以及開發商大幅讓利等因素疊加作用之外，大部分非核心區、非熱點區域的房地產專案並未能搭上此次政策紅利，“止跌回穩”的基礎仍不牢固，仍需要持續地“呵護”與“培育”。

11月5日，上海老牌地產公司景瑞控股（01862.HK）在停牌兩個月之後恢復買賣並公佈中期業績，發佈2024年中報是複牌的條件之一。

上半年，景瑞控股的銷售額9.16億元（人民幣，下同），銷售面積為5.71萬平方米。截至6月底，景瑞控股的土地儲備約183.24萬平方米，權益面積為約111.32萬平方米。

營收和盈利方面，上半年，景瑞控股實現收入24.66億元，同比下降4.1%；毛利為14.02億元，毛利率為5.7%，較上年同期的1.6%上升4.1個百分點。景瑞控股稱，毛利率較去年同期上漲，主要由於期內結轉物業項目的土地成本減少所致。

期內，景瑞控股虧損15.72億元，上年同期為虧損13.54億元；本公司權益持有人應占虧損為14.83億元，上年同期為虧損13.64億元。

負債方面，截至6月底，景瑞控股未償還借款總額為169.38億元，期初為168.76億元；涉及為借款抵押的資產金額為71.49億元。

截至6月30日，景瑞控股的銀行存款及手頭現金（包括現金及現金等價物及受限制現金）為4.06億元。銀行存款及手頭現金幣種主要為人民幣，受限制現金主要是就預售物業自購房者預收款項的按金。

公告顯示，景瑞控股的外聘核數師發出的獨立核數師報告顯示，基於持續經營相關重大不確定性，對中期報告不發表結論。截至6月30日，景瑞控股期內虧損約15.72億元；借款為169.38億元，其中97.54億元的人民幣優先票據已逾期，銀行存款及手頭現金為4.06億元。上述情況表明存在重大不確定性可能會對景瑞控股持續經營的能力構成重大疑慮。

獨立核數師報告稱，景瑞控股的董事已採取多項計畫及措施，以改善公司的流動資金及財務狀況，採取的措施包括，成功延期或與多名貸款人及債權人重新安排還款時間表，加快物業銷售的業務戰略計畫取得成功，成功處置其於若干公司的股權以產生額外現金流量等。核數師同時表示，該等措施存在重大不確定性，且無法獲得足夠的適當證據作為對中期財務資料發表結論的依據，因此不對中期財務資料發表結論。

11月5日，景瑞控股複牌後股價一度漲逾90%，截至發稿，公司股價報0.088港元，漲幅46.7%。

11月4日，碧桂園（02007.HK）發佈未經審核運營資料， 10月單月共實現權益合同銷售金額43.3億元；權益合同銷售建築面積45萬平方米。

今年前10個月，碧桂園實現權益合同銷售金額407.4億元，較去年同期的1612.9億元下降74.74%；權益合同銷售建築面積424.8萬平方米，較去年同期的2043.3萬平方米下降79.21%。

10月14日，碧桂園董事會主席楊惠妍在內部會上提出，保交房、資產管理和有效銷售，“這三者相互作用，互為一體，是公司穿越週期、健康發展的關鍵。”

碧桂園在其官方微信公眾號稱，十一國慶黃金周期間，公司銷售目標完成率123%，日均常規認購較五一期間上升34%。楊惠妍表示，國慶期間的銷售無論從數量還是品質上來說都是不錯的，確保有效銷售，為保交房提供堅實的財務基礎。

對於政府近期出臺的房地產領域的政策，楊惠妍表示，政府擴大白名單覆蓋範圍，協調解決房地產融資中存在的困難和問題，對企業增加流動性、推進按期保質交房是強大的助力。在比較短的時間內，白名單政策已經開始顯現效果。對比9月13日的資料，至10月10日公司進入白名單項目增加約12.8%，新增到賬貸款增加約260%，延展資金增加62.8%。

債務方面，碧桂園境外債務重組不及預期。10月10日，澎湃新聞從接近碧桂園的人士處獲悉，碧桂園仍未就境外債務重組方案的條款與主要債權人達成一致。在7月29日碧桂園清盤聽證會上，碧桂園的律師表示，預計在今年9月完成債務重組的條款清單額擬定，10月公開債務重組支援協定（RSA）。

境內債務方面，重組方案計畫再調整，碧桂園將延期支付旗下9只境內公司債券的分期款項。對於展期，碧桂園對澎湃新聞表示，公司也希望通過與投資人的積極溝通，協商新的公司債務處理綜合方案，以更好地匹配當前的市場週期以及公司資金情況。

10月16日，碧桂園旗下的碧桂園地產集團有限公司發佈公告，將於10月18日召開“22碧地03”債權人會議，審議《關於提前兌付“22碧地03”債券本金及應付利息的議案》等。本期債券未在碧桂園債務重組的計畫之中。

“22碧地03”由碧桂園地產集團於2022年12月13日完成發行，發行規模2億元，票面利率4.00%，債券期限2年，附第1年末發行人票面利率選擇權及投資者回售選擇權。本期債券2024年12月13日到期；截至公告日，債券餘額為2億元，票面利率為4.00%。

傳提供4種選項 股價抽高11%

融創中國（01918）去年1月就總額近160億元（人民幣．下同）的境內債務進行重組，加權平均展期3年半，惟行業整體資金鏈的改善速度不如預期，今年9月傳出融創計劃以新方案覆蓋此前的境內債重組計劃後，據悉該公司將於近期會晤部分境內債券持有人，就境內債務重組計劃展開溝通。彭博昨天引述知情人士透露，融創擬向債權人提供4種選項，希望把具體約155億元的境內債券規模削減一半，本月底前敲定重組方案。融創股價昨天抽高，尾段觸及3.18港元，收市報3.17港元，大升10.8%，成交額25.94億港元；連升5日累漲28.9%。

盼月底前敲定方案

就境內債務「二次重組」，融創上周以來拜訪了若干持有其較多境內債券的機構投資者，包括一些私募基金。債權人有4個選項，包括折價回購、債轉股、以資抵債、留債展期，但因每種方案的額度有限，最終不一定能滿足債權人的偏好。

面對資金來源欠奉，融創上月宣布配股，每股配售價為2.465港元，集資淨額11.92億港元。今次境內債務重組的「方案一」，是大幅削債並以現金償還，以配售所獲的現金中約8億元，抵消其中約50億元債務，取回率約為債券面值的15%。「方案二」為轉股，把債權轉換為融創在香港上市的股票，換股價為每股8至10港元，轉換3億至4億股，預計抵債20億至30億元。

「方案三」為通過設立信託等形式進行債務置換，以某個項目的土地應收賬款回款收益作為來源，按100元債券本金轉換35元信託份額，抵債20億至30億元，預計4年內完成償付；「方案四」為保留債券但要展期，展期長達9.5年，期間利息統一降至1厘，擬於第五年起逐步償付本金。

內地傳媒稱，融創藉「二次重組」可削減逾五成境內債務，且5年內暫無還債壓力，讓公司能夠更加聚焦於保交樓及恢復經營。中指研究院企業研究總監劉水認為，新方案能削減債務，且能極大延長債務償還期，有利於修復公司資產負債表，為經營基本面好轉創造條件；但這類方案能否獲得債權人支持，則受回購價、換股價、經營基本面及市場走勢等因素影響，需要雙方反覆磋商以達成共識。

10月合同銷售金額增54%

另外，融創公布，今年首10個月累計合同銷售金額約437.8億元，按年下跌42.2%；單計10月，合同銷售金額約73.3億元，增長53.99%。

彭博引述消息人士報道，佳兆業集團（01638）正尋求以逾5億元出售其香港總部辦公室，以緩解資金壓力。佳兆業股價昨升5.4%，收報0.295元。

30樓全層 購入價料8.9億

報道指出，佳兆業尋求出售位於中環中心30樓的辦公室。據土地紀錄顯示，佳兆業於2023年把該物業抵押予Kingston Finance Ltd.以獲得貸款。

佳兆業在2021年美元債券違約，加上內地房地產市場滑坡已持續數年，如今出售辦公室的計劃突顯公司面臨融資困境。佳兆業在9月時表示，獲得債權人加入重組支持協議，並把總部辦公室列為四項可出售海外資產之一，以籌集現金。

這次並非佳兆業首次為還債而出售該物業。於2021年，佳兆業以不超過1.86億元把中環中心38樓的單位售予山高控股（00412），以償還後者提供的部分貸款。而今次放售的中環中心30樓全層，於2019年購入，當時市場估計作價近8.9億元。

明年3．31開清盤聽證會

佳兆業有大約130億美元離岸債務需要重組，將在12月19日香港法院的聽證會上爭取法院批准召開債權人會議，來表決債務重組計劃。有投資者去年針對佳兆業提出清盤呈請，佳兆業極須就重組取得進展。針對清盤呈請的聽證會已進一步押後至明年3月31日。

金隅集團（02009）公布，其全資子公司金隅嘉業通過公開掛牌競買的方式，競得北京市通州區土橋中路西側棚戶區改造項目居住用地使用權。該項目總土地面積約2.15萬方米，地上計容建築面積約4.74萬方米，成交總價為11.96億元人民幣，土地用途為二類居住用地。目前金隅嘉業擁有該項目100%權益。

林達民料明年好消息續來 現是入市良機

近年樓價回落，不少發展商選擇減價去庫存，恒地 （00012） 則選擇「轉賣為租」。恒基物業代理董事及營業（一）部總經理林達民直言，集團看好樓市前景惜售不考慮平賣，並部署有更多現樓轉賣為租。

「其實集團早在兩個月前（約8月）開始將現貨單位轉售為租，短短1個月租出逾100個單位，證明市場需求強勁。從另一角度來看，主要是集團不想在現時的低價賣樓，我們有信心未來數年樓價將穩步上揚，現時多個樓盤轉賣為租是惜貨的表現。」林達民解釋轉售為租的理念，並謂現階段其他現樓項目若有租客需求，會考慮繼續增加租盤供應。

資料顯示，恒地營業（一）部旗下多個樓盤包括紅磡必嘉坊、粉嶺ONE INNOVALE先後轉賣為租，市場反應相當熱烈。林達民強調，事實證明集團轉賣為租的決策正確，隨着新一份施政報告為樓市加入更多有利元素，相信未來數年樓市上升動力更大。

「集團歡迎任何施政報告利好樓市的措施，優化新資本投資者入境計劃可帶動豪宅物業交投，亦可便利投資者選擇以投資住宅物業參與入境計劃，吸引更多資金來港，促進香港經濟發展。加上在國家大力推動創科領域，新資本的老闆不只是傳統實業家，更有不少創科界的領頭羊，客路更多元化。

至於中小住宅市場方面，市場不利因素逐步減退，例如供樓息口漸漸下降、新盤餘貨消化速度加快，相信中小型住宅價格正逐步走向上升軌道。」

投資移民購買力 料明年釋出

林達民又謂，施政報告提及更新人才清單、擴大高端人才通行證計劃、高收入人才的首個簽證期限由2年延長至3年，大幅增加人才來港誘因，相信能加大力度豐富人才庫及吸引廣泛更多新資本落戶香港。人才落地生根，住屋的剛性需求從租轉買，有利整個樓市。「過去經驗可見，無論外來專才、投資移民初初來港的首18個月，大部分以租樓為主。18個月後，他們習慣了香港環境會慢慢安定下來，屆時會轉租為買，政府近2年大量引入不同專才，估計該批購買力在2025年中至2026年加快釋出，屆時樓價升勢更加明顯。」

另一方面，林達民又提到，美國減息，香港亦有跟隨，對香港帶來的經濟及物業市場的影響明顯正面，減輕了供樓負擔，從而帶動成交。在市場亦預期未來進入減息周期，供樓利息進入下降走勢，加上銀行積極推出全新按揭優惠，多個利好因素已令樓市回暖，一、二手交投增加，在住屋需求大增的大環境下，亦有不少成交屬轉租為買。「現在已經是入市置業的絕佳時機，到來年有更多的利好消息，將吸引更多買家入市置業，經濟學上的供求概念，樓價自然有所上調，因此大家要把握好時機了。」

新盤大額成交不斷，昨天單日錄4宗造價逾半億元一手成交。最大額為新地（00016）北角海璇發展項目第2B-2期海璇II，昨天4房頂層特色戶連兩個車位以1.2億元售出。

上述單位為3座22樓A室，實用面積2127方呎，4房間隔，連1034方呎天台，屬於該期數面積最大之單位，連兩個車位成交價1.2億元，呎價56417元。

信置（00083）及中電集團合作發展的何文田St. George's Mansion昨天獲一組買家斥資逾1.8億元購入相鄰戶，分別為2座22樓A室及B室，實用面積1871方呎及1869方呎，成交價均為9013萬元（各連1個車位），呎價48172及48224元。

華懋集團旗下薄扶林豪宅項目碧麗軒低座2樓及3樓15室，實用面積1902方呎，連671方呎平台及75方呎天台，3房間隔，昨連1個車位以6250萬元售出，呎價32860元。

Elize Park大手客6伙全撻訂

樂風集團旺角Elize Park則錄大手買家撻訂個案。發展商於今年3月初稱，該盤獲大手買家斥資逾4500萬元購入2層共6個單位。不過，成交紀錄冊顯示，其中3伙先後於5月及10月終止交易，其餘3伙也在周一（4日）終止交易，意味該組大手客全數6伙已撻訂離場，料損失共逾226萬元訂金。

宏安地產（01243）北角炮台山101 KINGS ROAD昨天上載樓書。項目屬於單幢盤，提供251伙，實用面積204至1291方呎，戶型由1房至4房戶。

會德豐地產與港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城第12B期PARK SEASONS周一加推116伙，折實平均呎價14998元。發展商抽出其中78伙，連同80伙餘貨，於周日（10日）發售158伙。

市區豪宅身價萎縮並接連錄得蝕讓，薄扶林貝沙灣一個3房戶，剛不連車位以2080萬元售出，扣除市值約200萬元的車位，料樓價仍貶值820萬元或28.3%。

消息稱，貝沙灣6期6座低層A室，實用面積1126方呎，3房間隔，原業主不連車位以2500萬元放售，剛減至2080萬元不連車位沽出，呎價18472元。

據悉，原業主持同屋苑2伙及一個車位，當中上址及一個車位於2020年斥3100萬元購入，若扣除市值約200萬元的車位，是次售價較當年貶值820萬元或28.3%。

畢架山一號蝕520萬易手

另外，九龍塘畢架山一號15座中層B室，實用面積1451方呎，4房間隔，連一個車位獲買家以3680萬元承接，呎價25362元。原業主2014年斥4200萬元買入該單位及一個車位，離場賬面虧損520萬元或12.4%。

上車盤方面，美聯物業區域經理翟安暉表示指出，元朗溱柏2座中層A室，實用面積952方呎，3房間隔，減價14萬元或1.7%，以825萬元沽出，呎價8666元。原業主2015年以825.8萬元買入，賬面輕微損手8000元或0.1%。

銀主大劈價清貨，元朗意花園一個有13次押借紀錄的洋房銀主盤，在經過早年拍賣「撻Q」後，輾轉終在上月劈至以2080萬元售出，樓價較原業主逾7年前買入價貶值54.1%，屬屋苑最大幅度貶值個案。

據悉，上述銀主盤為意花園洛蔓大道雙號屋，實用面積1950方呎，4房間隔，連141方呎平台、1318方呎花園及522方呎天台，早於2022年初淪為銀主盤，同年5月一度委託拍賣行以3130萬元沽出，惟交易期後告吹，銀主隨即以3000萬元重新放售，輾轉累減920萬元或30.7%，新近再以2080萬元易手，呎價10667元，較當年拍賣成交價賣平33.5%。

代理指出，原業主2017年初斥4530萬元購入該洋房，期間至少把單位進行13次押借，但有償還部分貸款，若按是次沽出價計，樓價較當年貶值2450萬元，瀉54.1%。

高爾夫．御苑銀主盤呎售10724元

另一方面，粉嶺高爾夫．御苑有銀主盤貶值逾四成易手，消息稱，7座中層B室1房戶，實用面積373方呎，由恒生（00011）以銀主身份放售，開價455萬元，最後累削至以400萬元售出，呎價10724元。

據知，上址原由一名外籍業主於2018年斥逾705.5萬元一手購入，而該外籍業主購入單位，先後向恒生銀行、星展銀行及建設銀行（00939）等進行抵押，估計最終因無力償還貸款而遭接管出售，是次沽貨樓價貶值逾305.5萬元或43.3%。

本地粥品連鎖店海皇粥店早前傳出欠租消息，當中位於尖沙咀樂道地舖分店，更提早10個月退租，舖位剛以每月20萬元由內地連鎖麵店和府撈麵接手租用，租金下跌約16%。

海皇粥店原本承租的尖沙咀分店位於樂道23A號地下，建築面積約1639方呎，於2023年8月起以月租23.9萬元租用兩年，呎租約146元，租期原本至2025年8月。不過，今年中起，業主已推出舖位放租，叫租每月25萬元。

直至上月中，該舖位已拉閘。根據該公司網站顯示，尖沙咀樂道分店因進行內部裝修，暫停營業至另行通知，據悉，海皇粥店較原租約提早10個月退租離場，舖位已轉租予內地連鎖麵店和府撈麵，有指月租約20萬元，呎租約122元，較海皇粥店舊租低3.9萬元或16.3%。

資料顯示，海皇粥店早於2016年以每月26萬元承租上址，並於2019年以28.6萬元續租3年，但舖位於2020年疫情爆後提早兩年結業。舖位期間一度轉租予其他食肆，去年海皇粥店才重新進駐同一舖位，豈料再次提早終止租約。

二手樓市交投回升，10大屋苑最新網上估價結束跌勢，最高升5.1%。分析指，樓市見底回穩，銀行估價將逐步重拾升勢，港銀行本周未必立即跟隨美國再次減息，但長遠有助減輕買家供款負擔。

本報追蹤滙豐及中銀香港 （02388） ，對10大屋苑部分單位的銀行網上估價走勢，其中，滙豐在上月初連削9個屋苑估價後，本月初則調升多達8個屋苑估值，升幅0.5%至5.1%，當中5個屋苑升幅更達逾2%。

太古城結束連跌4個月 升5.1%

3個港島藍籌屋苑包括鰂魚涌太古城、康怡花園和鴨脷洲海怡半島，期內均有單位估價上調，升幅最高的為鰂魚涌太古城雅蓮閣中層A室，實用面積1,114平方呎，估價由上月初的1,832萬元，上升約5.1%至本月初的1,925萬元，結束連跌4個月的走勢，但尚未追回今年4月及5月高峰期的1,956萬元。

九龍方面，黃埔花園、藍田麗港城，以及荔枝角美孚新邨，同樣不跌反升，荔枝角美孚新邨百老滙街108號中層一間4房單位，實用面積1,373平方呎，最新估值1,546萬元，按月升3.2%；黃埔花園2期6座中層E室亦獲估值527萬元，升2.1%。

值得留意的是，銀行估價兩極化，10大屋苑中，僅得1個單位同時獲兩家銀行調升估價。相關單位則為上述的太古城單位，現獲中銀估值1,927萬元，略升1%。

事實上，根據本報統計，太古城10月份錄得32宗買賣，平均呎價13,838元，與9月相若，反映屋苑價格下跌壓力放緩，銀行追貼實時造價，因而推高單位估值。

另外，中銀還一口氣調低7個屋苑估值，降0.9%至2%。其中沙田第一城、鰂魚涌康怡花園、荔枝角美孚新邨，以及紅磡黃埔花園，分別降1.8%、1.1%、1%及0.9%，跌幅較上月初略為收窄。

本月跌幅最大的是新都城一個3房單位，最新獲中銀估值780萬元，按月下跌2%。相關單位為1期4座中層F室，實用面積701平方呎，另獲滙豐估值820萬元，升3%，兩家銀行估價相差約40萬元。

業界：估價回升屋苑漸增

中原按揭董事總經理王美鳳指出，目前銀行網上估價主要以9月底至10月初的成交基礎為主，料未能反映最新施政報告提出一系列利好樓市政策後，近半個月一、二手樓市交投量增加等因素。加上銀行之間對估價調整時間不一，以及近期樓市窄幅上落，或致不同估價走勢，未必等於兩家銀行取態兩極。

她續指，近期樓市有見底回穩迹象，最新樓價約有1%反彈，相信日後估價回升的屋苑比例會漸增。惟香港主要銀行9月已降低最優惠利率（P），即使美國有望再減息0.25厘，香港再次立即跟隨減息的機會不太。隨美國減息或減至明年，料中、長期可逐步減輕買家供款負擔。至於香港銀行何時會再減息，則要待美國11、12月均有減息後，拆息水平及資金成本有明顯回落才有機會，料最快亦要等到今年底。

3因素看好 港地產股首選新地領展

本港樓市10月現復甦迹象，大華繼顯指雖然11月本港樓市成交或因優質新盤供應減少而回落，但料樓價於第四季至明年首季會有3%升幅，主要受到潛在減息、租金回報率上升至3.4%及宏觀因素支持。

本港10月份一手樓成交升至破紀錄的2,990宗，期內反映二手樓價的中原城市領先指數亦升0.7%，但今年來仍跌7%。大華繼顯表示，天璽．天及瑜悅兩個新盤定價吸引，而且地點鄰近地鐵站，銷情相當理想，相反Blue Coast 2加價後銷情放緩，Double Coast則因遠離地鐵站，亦影響銷情，反映買家對置業仍審慎，預期一二手樓市短期會受到優質項目的交投所推動。

該行稱，截至9月24日，本港未來3至4年可供出售的一手私人單位約10.8萬個，雖然供應仍是本港樓市的主要擔憂，但需求方面亦不斷增加，因此預期短期可支持樓價平穩發展。

北上消費潮 零售收租股續受壓

10月份訪港內地旅客按年增長16%，同期港人北上數目卻大增35%；首十個月，港人循陸路及水路北上的數目按年分別增加35%及59%，循陸路及水路的訪港內地旅客只增加16%及33%，反映旅客淨流出趨勢持續，同時內地主要電商經營者最近一直致力提高其在香港的滲透率，預計香港零售業將繼續面臨大灣區一體化帶來的挑戰。

大華繼顯指，受大灣區融合的挑戰下，將抵銷政府支持消費政策的成效，預期零售收租股仍然受壓，故此看好本港發展商股多於收租股，維持本港房地產股「與市場同步」評級，首選新鴻基地產（00016）及領展（00823）。

租金每呎38元 業主原6億放售未獲承接

政府大力搶人才，各項專才吸引不同國籍專才來港，帶動豪宅租務交投，市場消息透露，中半山寶雲道17號大宅以月租約20萬元租出，呎租38元，低過太古城。

區內代理透露，近月月租逾20萬元的豪宅租盤急速被搶高，不少外籍客向較難被「消化」的單位入市，寶雲道17號由於沒有車路直達單位，出入需要走逾30級樓梯，故租金相對較平，估計外籍人士承租。項目地盤面積達10,380平方呎，而室內部分實用面積約5,138平方呎，屬於4房連2個工人房設計，大業主原本叫價6億元放售，但一直未獲承接，上月下旬最終轉售為租，以約20萬元租出，呎租僅38元，呎租比不少藍籌屋苑更低。資料顯示，太古城上月共錄24宗租務成交，呎租介乎30至44元，當中一半單位呎租超過40元。

代理指出，早於1941年建成的寶雲道17號，樓齡約83年，大業主曾經向城規會申請在路旁的綠化地帶興建一條私人通路連接大宅及寶雲道，惟遭同區業主反對而未能成事，因而影響大宅租值。

據了解，風水商人陳振聰曾於1993年以4,928萬元購入寶雲道16號，一直被視為陳氏的「風水屋」，不過自其在爭產案敗訴並被追討欠稅後，於2012年以3.8億元出售屋地。

文麗雙築租12.3萬 呎租49

其他租務方面，海洋公園道文麗雙築單號屋，實用面積2,497平方呎，屬於3房3套連2個工人房間隔，並設有私家花園及泳池，剛以月租12.3萬元租出，呎租約49元。業主早於2003年沙士期以約2,600萬元購入，持貨約21年租金回報達5.7厘。

資料顯示，文麗雙築位於黃竹坑海洋公園道38號，一共有8座洋房，實用面積由2,497至3,308平方呎，由於供應罕有，二手買賣並不活躍，對上一宗買賣追溯至2011年，成交價約1.7億元。另外，赤柱富豪海灣D型相連孖屋，實用面積達6,758平方呎，並連約1,800平方呎大花園，上月中以月租約21.2萬元租出，平均呎租約31元。

放寬按揭成數換樓鏈起動，鰂魚涌太古城本月暫錄3宗成交，全屬逾千萬大戶，3房賣1,260萬元沽出。

11月首4日，太古城暫錄3宗買賣成交，全屬海景花園，涉及銀碼介乎1,260萬至1,722萬元，全屬3房大戶成交，顯然與放寬按揭成數，換樓鏈起動。

市場人士指出，太古城翠榕閣中層F室，實用面積897平方呎，套3房間隔，叫價1,400萬元，減140萬元以1,260萬元沽出，呎價14,047元。售價較網上銀行估價1,210萬元高50萬元。原業主持貨8年帳面仍要損120萬元。

南昌站匯璽1房660萬易手 蝕270萬

樓市全面撤辣後，二手交投回升，惟二手樓價暫未因而止跌回升，差估署數字顯示，整體樓價創8年低位，半新盤市場連錄大幅蝕讓沽貨個案。

市場消息透露，西半山摩羅廟街半山捌號高層D室，實用面積202平方呎，屬於開放式間隔，剛以約480萬元易手，呎價約23,762元。原業主早於2020年以約686萬元購入，持貨4年帳面蝕讓約206萬元離場，期內貶值30%。

其次，美聯物業高級區域營業董事錢永就表示，南昌站匯璽3期3B座中層F室，實用面積約350平方呎，屬1房間隔，剛以660萬元易手，呎價18,857元，原業主於2019年6月以930.2萬元購入上述物業，持貨約5年，是次轉手帳面虧蝕約270.2萬元，或約29%。

大埔嵐山3房 呎價跌穿9000

據悉，買家為資深投資者，心儀屋苑位於港鐵站上蓋，方便出行，出租能力高及租值回報吸引，加上單位內櫳企理，價錢難得低於市價，故決定加速入市步伐。

市場消息透露，大埔嵐山9座高層E室，實用面積750平方呎，屬於3房間隔，原本叫價660萬放盤，議價後約615萬元易手，呎價約8,200元，跌穿9,000元關口。原業主早於2018年8月以約650萬元購入，持貨剛滿10年，帳面蝕讓約35萬元離場，期內貶值5%。

另一方面，中原地產荃灣高級資深分區營業經理陳麗嫦表示，荃灣柏傲灣1B座高層D室，實用面積488平方呎，兩房間隔。業主去年以940萬元放盤，多次調整價格後以820萬元沽出，實用呎價16,803元。原業主於2020年7月以940萬元買入單位，持貨4年轉售，帳面蝕120萬元，貶值約13%。

另外，元朗牛潭尾意花園洛蔓大道雙號屋，實用面積1,938平方呎，屬4房4套連士多房間隔，另連1,290平方呎花園，10月底以2,080萬元易手。

原業主於2017年10月以4,530萬元購入，其後多次抵押加按借貸，最終淪為銀主盤，單位7年間蒸發2,450萬元，期內貶值54%。

知名慈善家余彭年家族基金，現標售九龍塘金巴倫道屋地，佔地逾2萬平方呎，市值約3.9億元。

第一太平戴維斯住宅銷售部資深董事張作基表示，獲委託為招標出售九龍塘金巴倫道21至23號。物業為相連獨立地段，現狀為一幢兩層高建築，地盤總面積約20,214平方呎。截標日期為2024年12月11日（星期三）正午12時，以現狀交吉出售。物業可相連或獨立地段購買，可建最大樓面面積約12,129平方呎，市值約3.9億元，每呎樓面地價約3.2萬元。

據悉，該屋地由余彭年家族基金持有多年，2013年時，該地皮曾獲內地買家以近3.5億元承接，惟最終未有完成交易。