台中營建股前三季獲利全揭露，富宇地產前三季EPS達5.71元，居台中營建股每股獲利王，排行第二、三名分別是大城地產、坤悅開發的2.43、2.29元。法人表示，富華新、櫻花建正值新建案交屋旺季，獲利將急起直追，第四季有機會賺贏前三季。

富宇地產今年預計會有新竹縣新豐鄉「明星樂」、彰化縣和美鎮「世紀美」、南投縣草屯鎮「中山溱邸」等3個完銷案交屋入帳，總銷金額逾60億元，前三季已貢獻營收48億元，創下同期新高；前三季稅後純益6.74億元，EPS達5.71元，較去年同期的0.02元大幅激增，營收與獲利均創創同期新高。

大城地產台中北屯區「大城迎好事」合建案9月起交屋入帳，挹注前三季營收達7.86億元，年增近30倍；稅後純益2.43億元，EPS達2.43元，較去年同期每股純損0.16元轉盈，且前三季EPS幾乎追平去年全年的2.48元。

富華新10月起大船入港，隨著台中北屯區總銷162億元的「心之所向」10月起進入交屋潮，貢獻單月營收達44.7億元、年增456倍。法人表示，富華新前三季因無新案完工入帳，每股小虧0.34元，不過隨著百億造鎮大案心之所向第四季交屋，今年全年營收有機會挑戰百億元大關。

近年政府打炒房政策專注於抑制住宅市場，未過度干預工商不動產，再加上國內產業積極擴廠，使工業不動產需求與地價持續增長。

根據內政部地政司資料，今年上半年全國工業區地價指數達102.78，年增約2.8％，其中台南地區增幅最高，達4.1％，新北市則以3.9％居次，嘉義市、桃園市及台北市分別以3.1％、2.9％和2.4％緊隨其後。

台灣房屋集團工業地產中心執行長陳璟葵指出，AI熱潮推動半導體相關產業擴張，尤其台積電等大廠積極購地，讓台南成為工業不動產交易熱區。此外，新北市林口國際AI＋智慧園區及土城產業園區吸引半導體與轉型企業投資，進一步帶動地價上升。

在交易類型上，台南、新北及嘉義以產線生產導向為主，桃園和台北則偏重物流倉儲與商務辦公。桃園最大工業交易是台灣人壽斥資137.5億元在航空城打造物流園區，而台北則由台達電以45億元購入內科廠辦大樓。

資深經理陳定中分析，台北市工業地稀少，需求以廠辦為主，帶動內湖、南港等地廠辦興建，桃園則憑藉機場優勢和北台灣樞紐地位，吸引物流業者購置土地設立倉儲據點，美國總統大選結果不確定性或影響產經，但若川普重啟美中貿易戰，可能再引發台商返鄉設廠熱潮，助力產業發展。

房市交易暢旺，不過光是今年上半年就有逾600件室內設計糾紛，小寶優居創辦人暨執行長王韋舜表示，新屋一年平均總成交量超過23萬戶，顯見住宅設計裝修需求龐大，2025年小寶優居希望透過與信義居家合作、線上數位影音房產平台達人TED等三大策略，提供一站式裝修、服務客戶，最快明年進入掛牌上市櫃輔導、目標2026、2027年完成IPO。

據內政部資料，每年成屋平均移轉棟數破30萬戶，其中六成以上都是五年內新成屋，而預售屋平均營業額超越1.1兆元，顯示新屋一年平均總成交超過23萬戶，住宅設計裝修需求在所有自住族群中持續攀升。

王韋舜表示，房市交易暢旺，不過光是今年上半年逾600件室內設計糾紛，小寶優居希望以新創商業思維打造透明、整合性的一站式裝修服務，提供客戶裝修服務，拓展市場影響力。

小寶優居2016年成立，目前僅2020年因疫情虧損，其餘年度均獲利，年營業額上看5億元；王韋舜指出，目前公司資本額約6,000餘萬元，接下來小寶優居計劃掛牌上市櫃，最快2025年進入掛牌上市櫃（IPO）輔導，規畫2026、2027年完成IPO，屆時目標資本額約2.5億元。

王韋舜表示，目前小寶優居在手裝修戶約200~300戶，今年整體業績較去年成長約二成；展望2025年，公司設定三大策略方向，包括第一與線上數位影音房產平台達人TED合作，提升流量、影響力；第二與信義集團旗下信義居家合作，並以中部地區優先展開合作；第三推出設計師艦隊計劃，提供法務、財務、品質管理、展品空間、行銷資源等。

王韋舜指出，明年在三大策略推進下，目標在手裝修量能從當前200~300戶成長翻倍、達400~600戶。另外透過規模化採購成本優勢，讓公司營運表現能更上一層樓。

他強調，國內住宅室內裝修市場潛力大，除了裝修業務外，小寶優居同步透過合作廠商擴大客戶服務項目，例如客戶裝修費用部分，公司與特定銀行有合作，不僅能做到刷卡、分期付款支付，且客戶平均裝修貸款利率可達2.88%左右，優於業界的4%左右。

王韋舜強調，雖然當前房市受到政府打炒房影響，市場掀觀望氣氛，不過對小寶優居來說，目前室內裝修市場目前最大難題是案源、施工、裝修師傅人力的穩定度。

目前小寶優居三大承作室內裝修之房屋總價帶有三大區塊，其中又以總價2,000~4,000萬元為大宗、占比約達五成，消費者平均每戶裝潢費約100~300萬元；其次為總價1,000~2,000萬元占三成，而其餘則是雙北市以外、總價4,000萬元以上的豪宅案。

最新預售揭露資料顯示，9月預售揭露量再度量縮，目前僅揭露7,100餘件，年減22%且月減26%，是近14個月以來首見年比與月比雙雙衰退，僅有6月景氣熱絡時4成多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，數據顯示，從央行喝完咖啡後，買氣就出現衰退，加上第七波選擇性信用管制措施，民眾對房價預期回歸理性，不急著立即購屋。

統計顯示，今年5、6月景氣暢旺時，全台一個月預售揭露量可達1.6萬件，也是預售實價即時揭露以來的單月新高，不過受到政策與房貸資金緊縮影響，之後逐月量縮，8月跌破萬件，9月也剩下7千餘件，顯示一手市場買氣出現明顯觀望氛圍。

主要都會區，9月台北剩下300餘件，較6月減少一半，新北市剩下1,100餘件，較六月減少55%，桃園市剩下將近1,300件，同樣較6月減少54%，台中剩下1,300餘件，較6月減少約6成，量縮明顯的是高雄市，剩下不到8百件，較6月景氣熱絡時減少近7成。

曾敬德表示，一手市場對於景氣波動敏感，即便沒有立即房貸申請的問題，但面對一波波的打炒房與房貸限制，民眾逐漸沒有「不買會更貴」的預期後，就不會急著追價要趕快買到房子，因此一二手市場都可以發現交易量出現衰退跡象。

曾敬德指出，雖然交易量縮，不過根據過去經驗要反映到房價上，可能需要半年以上時間，初期應該會開始送些家電或裝潢金，真的等到賣不動或者有資金壓力的狀況下，才會進到價格調整階段。

串流平台Netflix影集《影后》，近日一上架就吸引大批影迷討論，其中由演員謝盈萱飾演的薛亞之與丈夫居住的豪宅，不只是劇中的重要場景之一，更成為觀眾關注的焦點話題。而這間沈穩大氣的豪宅佈景，其實是真實的豪宅物件，目前正在房屋搜尋平台「樂屋網」站上銷售中，開價1.8億元。

這處「薛亞之家」，就是位於台北市敦化北路靜巷內的高級住宅「涵峰」，由大陸工程打造，為14年屋齡、鋼骨構造的豪宅，樓高12層，僅29戶住戶，每戶的權狀坪數都有百坪以上，設計3至4房格局，並採一梯一戶配置。該社區成交案例稀少，根據樂屋網實價登錄顯示，最新的成交資料是今年7月，成交價已達每坪147萬元。

樂屋網發言人洪安怡指出，劇中角色薛亞之所居住的戶型為4樓，權狀坪數151.97坪（不含車位），光陽台就高達8坪，彰顯豪宅規格，目前開價1億8,230萬元，扣除車位後，每坪售價約145.51萬元，每月管理費約2萬7千元。

洪安怡表示，敦化北路10至20年的大樓，近2年成交均價，大約每坪110萬到120萬元間，「涵峰」雖非正敦北林蔭大道，但位處靜巷，又是當地少見的大坪數豪宅，其稀有性和精緻裝潢，應該能吸引注重隱私的高端客群。

此外，劇中由演員曾莞婷飾演的潘茵茵，所居住的住家，也是真實世界中的豪宅社區「耑（音同端）悦」，位於桃園中路特區，是中悅建設打造的高級住宅代表，屋齡僅1年，樓高24層，共93戶，每戶坪數介於116至122坪。

根據樂屋網實價登錄，該社區近期平均每坪價格約為42萬元。劇中的「潘茵茵家」，則是該社區位於10樓的實品屋，展現寬敞開闊的空間設計。

洪安怡補充，在《影后》劇情中，角色游燕芳（楊貴媚飾）前往拜訪潘茵茵時，與社區管理員在一樓大廳的對話場景成為一大亮點，該場戲的背景中，也依稀可見挑高敞亮大廳、落地玻璃窗與典雅沙發，彰顯「耑悦」的中悅豪宅血統；熱播戲劇帶動豪宅曝光，也讓人一窺這些豪宅的格局樣貌，滿足了觀眾的好奇心。

台灣房屋集團彙整實價登錄網統計資料顯示，近一年高雄中古屋漲幅最大共有五大購屋區，包括左營區、鼓山區、前金區、新興區及橋頭區均入列，近一年五區中古房價漲幅均超過一成，又以橋頭區一年暴漲29%漲勢最猛，每坪成交均價從20.7萬元上揚至26.7萬元，等於早一年入手，每坪價差省了6萬元之多，若購買以30坪住宅來看、一年就可省下近200萬元。

台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示，橋頭區仰賴橋頭科學園區開發計畫，且與楠梓區相鄰，受惠台積電（2330）外溢效應，兩大紅利帶旺橋頭房市走旺；橋頭主要購屋熱區集中在橋頭新市鎮，因屬新興重劃區，區內新推案不斷，預售最高每坪成交價已站上4字頭，拉抬中古房價補漲，加上該區近期中古屋交易多以10年內輕屋齡屋為大宗，房價表現相對更具優勢。

陳揚智指出，目前橋科園區開發進度已超前，施工期程大幅縮短，預計2025年陸續完工後，可創造破萬名高科技就業機會，迎接利多即將到位，該區房價漲勢也更為明顯。

陳揚智分析，以橋頭新市鎮屋齡八年的中古三房來說，新屋時期每坪成交均價落在1字頭，大約總價800萬元可入手，不過今年每坪成交均價已翻倍至3字頭，總價跳升兩倍，若是早期進場卡位的購屋族，以現今房價來看，確實是早買早省、進場成本負擔越低。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮指出，除了橋頭，早買早省第2名為新興區，近一年中古屋每坪成交均價已從1字站上2字頭。而鼓山區則從每坪成交均價2字頭向上、目前站穩3字頭。

李家妮分析，從各區價差來看，包含新興、前金、鼓山及左營區，早一年入手，每坪成交均價皆省了至少3萬元，30坪宅就少負擔了近百萬元。

李家妮表示，新興區及前金區屬於舊市區，整體生活機能優渥成熟，但因腹地開發飽和，近年各大建商多以整合老透天都更方式，獵取精華區土地推案，新案供給買氣攀升，帶動中古房價更具補漲空間，包括棋琴文賢苑、民生高峰會、銳揚YES等輕齡中古屋，每坪成交均價已至3字頭。

李家妮指出，高雄這五大區域具備增值潛力強、地段機能優、供給需求旺三大特色，支撐房市景氣持續向上，帶動一年之間房價波動大，價格增幅高，購屋族越早卡位可能享受到較大的價格優勢。

據最新預售揭露資料顯示，9月預售揭露量再度量縮，目前僅揭露7,100餘件，年減22%且月減26%，不僅是近14個月以來首見年比與月比雙雙衰退，同時也較5、6月景氣熱絡時量縮五成，可見從央行喝完咖啡後，買氣就出現衰退，加上第七波選擇性信用管制措施，民眾對房價預期回歸理性。

至於六都加上新竹地區，9月預售揭露量普遍較6月減少五至七成，其中台北剩下300餘件，較6月減少一半，新北市剩下1,100餘件，較六月減少55%，桃園市剩下1,291件，同樣較6月減少54%。

台中市剩下1,351件，較6月減少約六成；量縮明顯的是高雄市，剩下不到八百件，較6月景氣熱絡時減少近七成，比腰斬還慘。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一手市場對於景氣波動敏感，即便沒有立即房貸申請的問題，但面對一波波的打炒房與房貸限制，民眾逐漸沒有「不買會更貴」的預期後，就不會急著追價要趕快買到房子，因此一、二手市場都可以發現交易量出現衰退跡象。

據預售實價揭露資料顯示，今年5、6月景氣暢旺時，全台一個月預售揭露量可達1.6萬件，也是預售實價即時揭露以來的單月新高，不過受到政策與房貸資金緊縮影響，之後逐月量縮，8月跌破萬件，9月也剩下7,000餘件，顯示一手市場買氣出現明顯觀望氛圍。

房市回歸自住需求，購屋族更加重視居住便利性，捷運宅再成市場焦點，相較於台北捷運網絡密集，台中目前僅有單一綠線營運，不過日均運量已突破4萬人次，顯見中部人對綠線的依賴度日益加深，也成為建商爭相布局的重點區域，包括漢宇、理仁、雙橡園等品牌建商，紛紛卡位捷運站點周邊推出新案，備受矚目。

所謂「捷運宅」，根據銀行實務定義，為距離捷運站500至800公尺以內的住宅，約莫是步行5至10分鐘可及的範圍，這樣的距離不僅能享有便捷交通機能，又能避免捷運共構宅可能面臨的噪音、震動問題，因此在台中捷運持續朝著「大眾運輸導向型發展」目標前行下，綠線站點周邊已陸續出現明顯房價漲勢，若加上規劃中的藍線、橘線串聯，出行將更為便利，使得純正捷運宅的增值潛力備受矚目。

在地深耕品牌漢宇建設看準北屯機捷特區的發展潛力，歷經7年時間在敦富八街、南興路口整合出1,513坪稀有「雙公園帝王角地」，準備推出新案「SKY VISION」，該案基地距離台中捷運綠線首站「G0北屯總站」，僅260公尺左右、步行約5分鐘可達，該案打造百米以上的27層樓高建物，並鎖定追求舒適居住環境的自住族群，產品主打適居3-4房規劃，預計將成為北台中備受矚目的新興地標。

位於未來橘、綠線雙樞紐，打造個案「泰舍」，距離捷運G7文心中清站約350公尺，不僅能夠連結新市政中心，未來捷運橘線開通後，又能一線直通台中機場、台中火車站、一中商圈及台中軟體園區等重要據點，社區最高成交單價達74.4萬元。

第4季即將進場的「雙橡園2045」基地廣逾2,045坪，距離舊社站僅約200公尺，而稀有完整的三面臨路正南向大基地，不僅是區域最大基地、且只蓋一棟，更是唯一超高層31樓全棟SRC鋼骨結構；此外，社區退縮1,700坪的私有花園，業界預估該案將有機會挑戰7字頭單價，備受市場高度關注。


全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，捷運宅具有交通優勢，無論是自用或是出租，都相當實用與快速，「以北市經驗來說，過去捷運站周邊短短250公尺的住宅交易，就可以占北市住宅交易2成以上，足可見捷運宅受到購屋者青睞程度」。


陳傑鳴指出，目前房市逐捷運、學校、熱門商圈而居，都是購屋置產最安全與不敗的投資法則，不僅民眾指名度高、網路熱搜度也一直都是居高不下。


此外，雖然不同家庭有不同的購屋動機與需求，但一般來說，若捷運、學校、熱門商圈，三者無法兼得，首次購屋的民眾，往往因工作關係，在考量工作地點遠近與交通便利度下，過往的網路調查研究就曾發現，「捷運宅」往往就會成為購屋需求第一選項，「足可見捷運宅在購屋者心中重視度有多高，因此面對央行打炒房，購屋者如果擔心房市反轉，捷運宅也許保值度較高，是目前購屋者可以多留意的產品」。

高雄近年受台積電效應，房價漲速快又猛，連房價門檻較低的中古屋，平均單價也已衝破2字頭，年漲幅逾一成。根據台灣房屋集團統計，高雄中古屋漲幅最大購屋區，包括左營區、鼓山區、前金區、新興區及橋頭區均入列，近一年中古房價漲幅均超過一成。

其中，又以橋頭區漲勢最猛，近一年每坪單價從20.7萬元上揚至26.7萬元，年漲近三成，等於早一年入手，每坪價差省了高達6萬元，30坪宅更少負擔近2百萬元，以其漲速及價差表現，榮登高雄早買早省購屋區冠軍。

台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示，橋頭區仰賴橋頭科學園區開發計畫，且與楠梓區相鄰，受惠台積電外溢效應，2大紅利帶旺橋頭房市走旺，主要購屋熱區集中在橋頭新市鎮，因屬新興重劃區，區內新推案不斷，預售最高單價已站上4字頭，拉抬中古房價補漲，加上該區近期中古屋交易多以10年內輕屋齡屋為大宗，房價表現相對更具優勢。

以目前橋科園區開發進度已超前，施工期程大幅縮短，預計2025年陸續完工後，可創造破萬名高科技就業機會，迎接利多即將到位，該區房價漲勢也更為明顯，以橋頭新市鎮屋齡8年的中古3房，新屋時期1字頭，總價8百萬元可入手，今年已翻倍至3字頭成交，總價跳升2倍價，早期進場卡位的購屋族，以如今房價漲勢，確實是早買早省，越早進場成本負擔越低。

除了橋頭，早買早省第2名為新興區，近一年中古房價已從1字站上2字頭，鼓山區則從2字站穩3字頭，從各區價差來看，包含新興、前金、鼓山及左營區，早一年入手，每坪單價皆省了至少3萬元，30坪宅就少負擔了近百萬元。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，新興區及前金區屬於舊市區，整體生活機能優渥成熟，但因腹地開發飽和，近年各大建商多以整合老透天都更方式，獵取精華區土地推案，新案供給買氣攀升，帶動中古房價更具補漲空間，包括棋琴文賢苑、民生高峰會、銳揚YES等輕齡中古屋，成交已至3字頭。

李家妮指出，高雄這五大區域具備增值潛力強、地段機能優、供給需求旺三大特色，支撐房市景氣持續向上，帶動一年之間房價波動大，價格增幅高，購屋族越早卡位可能享受到較大的價格優勢。然而今年下半年受限貸令影響，加上美大選川普強勢回歸，恐啟動高關稅策略，引發國際通膨，短期內房市交易雖趨向收斂，不過經濟局勢也凸顯不動產抗通膨優勢，成為長期置產的規劃選擇。

近期PTT網友熱議麥當勞開幕是否會帶動房價上漲，有網友認為「代表麥當勞看好當地的成長」。信義房屋指出，麥當勞等大型連鎖企業選址時，會綜合評估人口密度、交通便利性、消費能力等多項因素，麥當勞進駐往往反映當地已具備相當程度的發展實力，或者長期有發展潛力。

信義房屋專案經理曾敬德指出，麥當勞等大型連鎖企業選址時會綜合考量許多因素，包括人口密度與消費潛力，年輕人、中產階級聚集的區域，特別是有小朋友的家庭。

在交通便利性與可見度方面，傾向選擇捷運站、公車站等交通樞紐周邊，並會避開餐飲競爭過於集中的地區，選擇商業區與購物中心周邊，確保穩定客源，以及當地社區接受度等。

信義房屋永和福和店專案經理張育銘表示，永和區算是全台麥當勞密度最高的區域之一，5.7平方公里的範圍內共有六家分店。

他表示，永和雖以老屋為主，但憑藉四通八達的交通優勢，包括永福橋、福和橋、中正橋、秀朗橋連接台北市區及新店，吸引不少外區民眾遷入，且靠近台北市大安區和中正區，「一座橋的距離到台北市中心，房價就翻倍貴桑桑，因此從台北市換屋到永和，也是近幾年接受度越來越高的換屋策略。」

第七波信用管制後，首購族看房時代來臨，除了看麥當勞等連鎖企業是否進駐做參考外，若要入主永和區，目前而言首購友善區段包括福和商圈、自由街、福和國中、永和國中週邊。

張育銘指出，福和商圈週邊老公寓單價約40-55萬元，10年內電梯大樓約80萬起跳，10-20年約70-75萬元，30-40年約60萬元，40年以上則在50-60萬元區間，因屋齡普遍較高，才會比起頂溪、永安等區段房價相對低，但仍相當受歡迎。

今年4月大地震後，當地居民住宿安全意識抬頭，對都更的接受度較過往明顯提升，且福和商圈將區公所與中華電信、消防局傳將進行商辦都更，整合地下室，基地上千坪，加上擁有完善的生活機能與公車路線網絡，以後有潛力發展成下一個頂溪商圈。

除了麥當勞，全聯、寶雅等連鎖企業，甚至蝦皮無人商店的選址也都具有指標性。張育銘表示，蝦皮無人商店營業時間更長，特別適合沒有管理員的老舊大樓，方便民眾收取包裹。曾敬德則指出，民眾購屋時可將連鎖企業進駐作為參考指標之一，但仍應綜合評估交通、商圈發展、生活機能等面向，選擇最適合的居住環境。

近期，中國證券報記者對北京二手房市場進行實地走訪時發現，多個區域二手房成交量較為可觀，價格短期變動不大。有購房者告訴記者，最近一段時間，北京利好政策不斷，對於換房者來說，購房成本和門檻都在降低。此外，由於價格處於相對低位，對於前期一直觀望的購房者有一定的吸引力。

北京樓市持續回暖

“雖然價格沒有大的變動，但是成交量整體企穩了。11月份成交量不錯，很多客戶是9月份、10月份或者更早之前帶看的，11月份迎來集中成交。”位於西城區一家鏈家門店銷售人員王紅（化名）告訴中國證券報記者。

“周圍社區的成交量有所回升，每個社區每週都有成交。一些老小區的成交量也比較大，多為二次或者數次置業的換房客戶出手。”王紅說。

有購房者告訴中國證券報記者，最近一段時間，北京利好政策不斷，對於換房者來說，購房成本和門檻都在降低。

“我們最近購置了西城區的一套學區房，價格比去年下降了20%。目前房源比較充足，可挑選的範圍也較大。”購房者李明（化名）告訴中國證券報記者。

從掛牌量看，記者走訪看到，目前，北京二手房掛牌量已經降到15.1萬套以下，創下最近幾年新低。

“一般來說，北京二手房掛牌量在14萬套到15萬套之間是比較健康的。之前一段時間，北京二手房滯銷，掛牌量曾經接近18萬套，現在已經逐步恢復到正常狀態。”多位元資深仲介人士告訴記者。

從價格看，記者調研瞭解到，目前，北京二手房價格仍然相對低位，沒有因為成交量增加而有太大變化。

北京市住建委官網資料顯示，11月11日，北京二手房網簽量為698套，截至11月11日，本月共網簽二手房5881套。

“如果保持這個量能，北京11月份二手房成交量有望繼續維持高位態勢，量能有望維持1.5萬套‘榮枯線’以上。”中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。

重回“榮枯線”以上

北京市住建委網站顯示，北京二手房成交量在10月份重回“榮枯線”以上。當月，北京二手房網簽量達17367套，環比上漲30.8%，同比上漲63%。10月份二手房網簽量創19個月以來新高。

價格方面，麥田資料監測顯示，10月份，北京市（麥田覆蓋樓盤）成交均價為7.46萬元/平方米，環比上漲0.1%，同比下降11.8%。和9月相比，10月份二手房議價空間縮小0.8個百分點。掛牌量方面，隨著新政發佈後，北京二手房在售房源量和9月相比有所減少。北京鏈家資料顯示，北京市10月份的成交均價環比上漲3.1%，市場價格已初步止跌回穩。

從找房熱度看，58同城資料顯示，10月份，北京找房熱度環比上漲15.1%。密雲、良鄉、長陽、黃村、昌平等區域找房熱度相對較高。

“這些區域主要以剛需為主，政策對於首次購房者有了較大的放鬆，而這些區域的價格在北京較低，經過前段時間的調整，價格回落較大。所以，這些區域近期吸引了不少剛需客戶。”記者走訪時，多位元房地產仲介人士告訴記者。

利好政策接連出臺

近期，北京接連出臺多項樓市利好政策，引發市場關注。

9月30日，北京市住建委發文，居民家庭購買首套商品住房，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%；購買二套商品住房，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於20%。非北京市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿3年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上。對二孩及以上北京市戶籍居民家庭購買商品住房，申請公積金個人住房貸款的，可貸款額度上浮40萬元。

10月3日，北京住房公積金管理中心發文，將從助力職工安居、實施積極生育支持措施、支持建築綠色發展三方面入手，加大住房公積金貸款支持力度。對於多子女購房家庭公積金貸款額度，估算平均貸款額度將超140萬元，有力減輕多子女家庭購房負擔。同時明確，實施積極生育支援措施，支援建築綠色發展。

“從細分市場看，北京市各區域及各類別住房交易量均有所提高，五環外、剛需型房源交易熱度提升更為明顯。主要因為此次政策調整了購房資質要求與首付比例，以及通州限購被取消，利好剛需群體。五環外青年剛需群體購房意願提升，使得週邊市場向好態勢更為顯著。根據經驗，剛需型住房交易熱度提升，能夠推動置換鏈條平穩運轉，使得熱度向其它片區逐步傳導。”北京鏈家研究院院長高原對中國證券報記者表示。

58安居客研究院院長張波表示，本輪以北京為代表的一線城市放鬆限購，帶來市場熱度及交易量快速拉升，由於一線城市本身的潛在需求量大，且中高端改善需求購買力旺盛，政策放鬆後，對需求側的激發更為明顯。

此刻，全國土拍市場正在如火如荼的進行著。

上週三，成都中心城區迎來3宗涉宅用地出讓。其中，位於成都高新區大源板塊的一宗58.9畝地塊，8家房企經過84輪競爭後，最終被四川遠達以樓面價26300元/平方米、溢價率46%拿下。

這個價格，刷新了高新區樓面價紀錄，成為區域單價“新地王”。

就在前一天的北京土拍中，海澱區功德寺兩宗地塊均觸頂地價上限後搖號成交，分別被綠城中國和越秀地產搖中，成交金額分別為51.75億元和63.825億元，溢價率達15%。

北京這次一共有3宗地塊出讓，攬金127.535億元，且均是溢價出讓。

臨近年末，高溢價地塊頻頻出現。

杭州，這個去年就全面放開的城市，10月份共進行了三次土拍，成功出讓6宗地塊，合計總建面39.5萬平方米，成交總金額93.1億元，平均溢價率為19.43%。

10月15日，杭州舉行了“杭五條”後的首場土拍，拱墅區石橋單元地塊以18%溢價率被綠城中國競得。

10月22日，江灣新城最後一宗限價地塊經過77輪競拍，也是綠城中國，總價34.2億元、樓面價50717元/平方米、溢價率28.55%拿下，刷新了杭州宅地樓面價紀錄。

你可能以為綠城中國逆風行很牛，但中指研究院資料顯示，截至10月底，在大本營杭州，濱江集團(10.100, -0.02, -0.20%)以218億元的權益拿地金額高居榜首，它才是杭州妥妥的地頭蛇。

除了北京、杭州、成都在竭力拿出“壓箱底”好地，多個熱點城市也在近期加大了土地供應。

11月2日，深圳公共資源交易中心發佈公告，掛牌位於南山區粵海街道的T107-0107地塊，建築面積約為26.3萬平方米，起拍價高達126.5億元。

10月底，上海掛牌了第七批集中出讓的10宗地塊，涉及楊浦、浦東等七個區，出讓面積為24.96萬平方米，起始總價達到256.4831億元。

在926政策出爐後，這一輪土拍，突然就爆了！

對於市場而言，實在是沉寂太久了，926這樣的政策利好剛好把市場再次啟動，對於未來的樓市而言，這次土拍很可能就是引子。

實際上，最近多地的成交量確實也在好轉，特別是一線城市的成交量，轉變得非常快。

但另一個問題是，當下土拍市場雖然火熱，但從整個2024年的市場來看，前三季度，全國土地市場繼續縮量，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均超三成，土地出讓金降幅超四成。

資料來源：中指研究院、中泰證券研究所資料來源：中指研究院、中泰證券研究所
更離譜的是，三四線土地投資已經幾乎“腰斬”。

三季度，儘管多地優化土拍規則吸引房企投資，但僅熱點城市優質地塊房企參拍積極，整體溢價率比去年同期下降0.7個百分點。

當前房企總的來說還是整體偏謹慎的態度，重點城市央國企及地方國資拿地占比偏高。

資料顯示，今年前10月，全國22個重點城市央國企和地方國資拿地金額占比在75%左右，國央企是拿地主力。

民企拿地金額占比不足兩成，整體拿地信心很弱。

從拿地的結構看，這輪土拍有三個明顯的特點：

熱點城市的核心地塊熱度升溫，於是帶動了一線及核心城市溢價率上漲。

高溢價土地多為央國企獲取，中小房企拿地壓力較大。

土拍分化進一步加劇，非核心地塊回溫有限。

之前我就跟大家分享過，現在市場的分化只會更加明顯，資金越來越聚焦核心城市，從這一輪的土拍情況來看，其實已經初現端倪。

邏輯很簡單，房地產開發商和購房者在某種程度上都有著相似的地方，他們都希望能夠獲得地理位置優越、發展潛力大的城市、地段。

於是，在當前集中供地的背景下，由於資金在短期內的限制，許多開發商就更傾向於將有限的資金投入到那些具有較高關注度和品質的地塊上。

但是大家要知道，這樣的優質地塊數量有限，當眾多開發商都爭相競購時，不可避免地會推高這些地塊的價格。

比如，這輪北京和深圳分別掛牌了總價超過百億元的地塊，溢價也都非常高。

也就是說，未來大概率核心城市的核心地塊價格將會整體上漲，這是趨勢所在。

資料來源：中指研究院、中泰證券研究所資料來源：中指研究院、中泰證券研究所
這裡有個邏輯大家要非常清楚，土地價格上漲——>新房售價上漲——>開發商合理利潤——>強化買高價地能力。按照這個運行週期，今後這個迴圈會逐步顯性化，但這種顯性並不體現在整個大盤，而是聚焦於核心城市、優質地段。

而非核心城市，恐怕只會越來越冷清。

未來房地產市場的競爭焦點，已經從房價競爭轉向了地價競爭。

地價競爭，本質上是房企之間的競爭。

在這輪上海的土拍中，5宗地塊，4宗地封頂搖號，1宗地塊溢價5.56%成交，無底價成交的地塊。象嶼、中鐵建和國貿聯合體、華髮和中鐵置業聯合體、中建八局以及越秀地產分別斬獲一宗地。

大家看這些拿地企業的名字就知道，本輪土地出讓主要是央企、國企，民企只有大華一家參與，而且也沒有拿到地，這輪5宗地塊都是由央企、國企拍到的。

我之前文章跟大家分析過，目前這種集中拍地的模式，對房企的資金要求越來越高，那麼誰有這麼雄厚的資金實力?

從結果看，民營敢不敢拿地？基本不敢。

但是國企、央企戰力強悍，它們敢拿。

在取消地價上限後，杭州、成都等出現的高溢價率地塊，央、國企拿地金額占比達到63.0%。

資料來看，2024年1-10月，22城累計拿地金額中央國企占比47%，地方國資占比29%，合計達76%。

少部分城市民企拿地金額占比高，比如杭州濱江、建杭等本地民企持續拿地，拿地金額前十企業中有5家是民企。

不管是從資金的角度，還是從國企、民企的角度，房企經過上一輪大洗牌後，強者恒強的現象已經越來越明顯。

市場接下來很多重點城市還有土拍，從北上廣深杭來看，短期內肯定還會把市場情緒推向一個高潮。

現在地價漲這麼多，大家都知道這對未來的房價意味著什麼。

長期來講，土拍是樓市的風向標，也是樓市環節裡不可缺少的部分。

數字的背後，是全國土拍市場正在困境突圍、冰火淬煉，是核心城市進一步出現溢價，是三四線依舊在加速趕底。

眼下，雖然土地市場的成交面積及成交金額總體是下降趨勢，但結構分化肉眼可見，資金聚焦核心城市的效應正在加速。

歷史的車輪正在進入一個轉折期，興衰更迭、潮起潮落間，一切都在遵循著某種不可改變的規律。

而你，而我，總應該順勢而為吧！

住建部為了支撐樓市，出臺了一系列政策，甚至不惜“撒錢”，但為何市場反應卻如此冷淡？

在萬科各區域中存在感相對薄弱的萬科香港，也開始了兜售持有型物業。

據報導，萬科早前放售深水埗長沙灣The Campton商場及附屬公眾停車場，現已分別售予兩名本地投資者，總套現約1.88億港元。

該物業位於福榮街201號，其中，商場部分實用面積約11059平方呎（1027平方米），剛以1.04億港元售出，呎價約9404港元。

兩宗交易均由世邦魏理仕在三個月內促成，世邦魏理仕資本市場部資深董事莫旺甯表示，買家均會作自用及長線投資用途。

長沙灣The Campton是萬科香港名下的35層獨棟式商住樓宇，也是萬科在九龍區首個項目，於2016年以13.06億港元取得地皮，住宅共計467夥單位，主打兩到三房，自2020年5月起以樓花形式推售，去年5月9日錄得最後一夥單位成交，也就是全盤售罄，合共套現逾41億港元——現在這個數字接近43億港元。

從面積和金額來看，萬科此次售出的所謂商場顯然不是大型商業體，資料也顯示，專案二樓自帶“club camp+”住客會所，戶內外面積合計2.5萬平方呎，提供近20項設施，除了常規的會議廳、游泳池、健身房外，首設“”KOL On-air”直播空間，以及與雷蛇合作打造的Esports Arena電競空間，在銷售階段作為吸引年輕客群的噱頭之一。

也就是說，萬科香港這次只是打包了The Campton住客會所的室內綜合區域，未來或許會被新業主改造為底商業態。

在寸金尺土的港島，商住混合樓宇有著悠久的歷史，1950-1960年代當地大量興建的大量綜合用途建築物，在契約上就注明商住兩用，樓層內還間雜手工作坊。

過於雜亂的舊模式不再適用後，香港開始將商住樓宇的商業用途限於底部最高三倒四層，不超過15米的“商業平臺”，也就形成如今隨處可見的“商場平臺加上蓋物業”形態。

萬科香港的商業嘗試，目前也就基本局限於此。

目前，萬科香港在售樓盤共包括深水埗連方一二期、The Campton、何文田VAU Residence、屯門上源、西營盤15 Western Street、灣仔楹寓、荃灣柏傲灣，均為純住宅或帶有簡單的底商，即便是與新世界(7.070, -0.01, -0.14%)、港鐵合作的柏傲灣也並不以商業零售業態見長。

資料顯示，柏傲灣與The Campton類似，對住客會所頗為上心，其住客會所Blue Pavilion位於地下至2樓，總面積約3.12萬平方呎，以遊艇作為設計概念，邀請法國超級遊艇設計大師Philippe Briand設計，設施包括25米長泳池、按摩池、桑拿浴室、健身室、多用途活動室、休閒雅座、兒童天地等。

萬科香港旗下目前真正意義上的的持有型物業，僅有葵湧的麗晶中心專案若干單位及停車場，以及春秧街酒店式公寓星寓。

較為薄弱的非住業態也反映在萬科香港持股75%的上市殼公司萬科海外財報中。

財報顯示，萬科海外今年上半年收入1.65億元，服務成本為-0.92億元，毛利7328.1萬元。由於其他因素影響，公司期內虧損2932.3萬元。期內萬科海外收入主要來自出租麗晶中心單位及泊車位元，出租星寓（於2023年9月竣工及營業）的酒店房間及服務式住宅及提供資產管理服務。

截至6月30日，萬科海外股東應占權益約為42.43億港元（2023年12月31日42.96億港元）。減少主要由於公司股東應占期間虧損約港幣2950萬元及派息。

在財報中還能看到，萬科海外董事會主席為孫嘉，他在三年前開始兼任該職位，到了今年1月萬科成立商業事業部，孫嘉出任商業事業部首席合夥人，最近萬科新一輪人事變革，孫嘉又被任命為萬科集團總部總經理，

目前萬科海外官網顯示，公司仍由孫嘉擔任董事會主席，隨著掌舵人回歸集團總部，萬科海外及萬科香港的資產處置，以及未來發展走向何方，仍需進一步觀察。

11月12日，華潤置地公告，截至2024年10月31日止一個月，公司及其附屬公司實現總合同銷售額約人民幣310億元，總合同銷售建築面積約128.1萬平方米，分別按年增長12.4%及20.8%。2024年前10月累計合同銷售額約人民幣2033億元，總合同銷售建築面積約882.9萬平方米，分別按年減少22.4%及19.6%。2024年10月，本集團經常性收入約人民幣42.1億元，按年增長17.3%，其中，經營性不動產業務租金收入約人民幣25.1億元，按年增長14.9%。2024年前10月累計經常性收入約人民幣387億元，按年增長13.1%，其中，經營性不動產業務租金收入約人民幣239.9億元，按年增長14.8%。

央企華僑城集團正在頻繁出售旗下虧損資產。

11月11日，據澎湃新聞查詢發現，自從10月以來，華僑城集團已掛牌多個項目進行出售。

根據上海聯合產權交易所披露的資訊顯示，11月7日，昆山康盛投資發展有限公司60%股權掛牌出售，轉讓底價約2.516億元。截至目前，昆山康盛公司的主要資產為位於昆山市周莊鎮水月周莊花園的售樓處、辦公樓、鉑爾曼酒店等，主要經營項目為水月周莊鉑爾曼酒店。

資料顯示，該公司成立時間為2010年7月8日，註冊資本3.5億元，職工人數3人，原股東放棄優先受讓權。公司股東分別為泰州華僑城有限公司和康佳集團有限公司，持股比例分別為51%和49%。股權穿透後顯示，泰州華僑城與深康佳A均由華僑城集團持股，昆山康盛的控股股東為華僑城集團。

2023年該公司的營業收入約1.526億元，利潤總額虧損2323.58萬元，淨利潤虧損約3946.63萬元，資產總計約5.345億元，負債總計約1.113億元。截至9月30日，公司利潤總額約440萬元，淨利潤約280萬元。

11月6日，深康佳A（000016.SZ）對此次掛牌出售給出的解釋是，為優化公司資產配置，加快資產盤活，公司擬將持有的昆山康盛公司29.4%股權與泰州華僑城公司持有的昆山康盛公司30.6%股權在國有產權交易所聯合公開掛牌轉讓，依據協力廠商評估機構的評估值，公司掛牌轉讓昆山康盛公司 29.4%股權的掛牌底價為123292104.6元，本次交易完成後，昆山康盛公司仍然為深康佳A的參股公司，本次交易有利於引入外部股東，並借助外部股東的資源，提升昆山康盛公司競爭力。

再早些時候，10月30日，雲南文產城市商業文化綜合投資有限公司轉讓100%股權及轉讓方對標的企業全部債權，轉讓底價約4156.58萬元。該公司成立於2014年6月6日，註冊資本2000萬元，公司唯一股東為雲南創意文化產業投資有限公司，穿透股權資訊顯示，該公司由華僑城（雲南）投資有限公司持股51%。轉讓的專案公司為雲南文產香格里拉城市綜合專案的建設單位。

截至2024年7月31日，雲南文產城市商業文化綜合投資有限公司營業收入0元，淨利潤-0.18萬元，負債總計約1371.25萬元。

10月29日，無錫兆禾文化旅遊發展有限公司33%股權及24619.948724萬元債權掛牌轉讓，轉讓底價約2.49億元。項目掛牌價格由標的企業33%股權及轉讓方與轉讓方母公司華僑城集團共同對標的企業合計24619.948724萬元債權組成，其中標的公司33%股權對應轉讓底價為334.281276萬元，債權轉讓價格為24619.948724萬元。另外，標的企業股東無錫市清名橋古運河文化旅遊發展有限公司不放棄優先購買權。

無錫兆禾文化旅遊發展有限公司註冊成立於2019年6月28日，註冊資本1000萬元，公司由無錫市清名橋古運河文化旅遊發展有限公司、無錫地鐵生態置業投資有限公司和華僑城華東投資有限公司共同持股，持股比例分別為34%、33%和33%。截至9月30日，該公司營業收入約1755萬元，淨利潤虧損約6976.31萬元，資產總計約8.84億元。

10月28日，上海聯合產權交易所披露的資訊顯示，華僑城集團掛牌轉讓江蘇融德置業有限公司100%股權及24.29億元債權。江蘇融德置業有限公司成立於2005年1月14日，註冊資本2億元，公司控股股東為江蘇百澤投資控股有限公司，江蘇百澤由華僑城集團100%持有。2023年公司營業收入0元，利潤總額-0.249212萬元，淨利潤-0.249212萬元。

該專案並非第一次掛牌轉讓。2024年10月該公司掛牌轉讓，但此後10月25日，上海聯合產權交易所發佈消息稱，“經江蘇百澤投資控股有限公司的申請，鑒於需調整掛牌價格和其他披露內容重新掛牌，根據相關規定，本所決定自本公告發佈之日起終結江蘇融德置業有限公司100%股權及轉讓方對標的公司24.29億元債權專案。”而早在2023年12月26日，該公司就曾被掛牌轉讓，掛牌價格為26.43億元。其中標的企業100%股權掛牌價格為2.14億元，轉讓方對標的公司股東債權掛牌價格為24.29億元，當時並未順利轉讓。公司為南京老城區江蘇飯店地塊拆遷項目的建設單位，江蘇融德置業2006年獲得該項目，華僑城集團在2020年9月通過股權交易的形式進入該專案公司。截至該標的掛牌時，江蘇地塊仍未拆遷完畢。

10月21日，天津華僑城澤灃置業有限公司100%股權在北京產權交易所掛牌，轉讓方擬對標的企業實施債轉股行為。該公司由華僑城集團旗下的上市公司華僑城A（000069.SZ）全資持有。2023年標的公司淨利潤虧損2608萬元，所有者權益為-7972萬元。

從上述掛牌轉讓的標的公司財務狀況來看，均有不同程度的虧損。而華僑城A也已連續虧損兩年。財報顯示，2022年華僑城A虧損109億元，2023年虧損65億元。今年前三季度，華僑城A淨虧損23.5億元。

11月11日，新城控股（601155.SH）發佈運營資料，10月份公司實現合同銷售金額約26.16億元，比上年同期減少56.63%；合同銷售面積約36.37萬平方米，比上年同期減少54.86%。

1-10月，新城控股累計實現合同銷售金額約344.49億元，比上年同期減少47.98%；累計合同銷售面積約467.88萬平方米，比上年同期減少43.89%。

光大證券房地產團隊評價新城控股剛剛公佈的業績，今年銷售承壓明顯，10月銷售表現弱於大市，銷售邊際改善幅度小於10月份克而瑞百強房企整體表現，或因三四線城市銷售復蘇偏慢及公司近年來新增土儲不足有關。

前10個月，新城控股商業運營總收入（即含稅租金收入）為105.85億元，10月單月為11.01億元，包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入。完成2024年商業運營總收入125億元目標的85%。

在10月31日召開的三季度業績溝通會上，多位投資人關注銷售問題，有投資人質疑公司的提價行為，是否現階段公司已經將保資產價值提升到第一位，而保交付的工作放在其次。新城控股董事長王曉松表示，2024年，在守價值的同時，1-9月公司已組織交付超7.6萬套物業。未來，公司將持續回應政府“保交樓、穩民生”的要求，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重。

新城控股董事會秘書陳鵬表示，8月以來，公司調整行銷策略，逐漸進行折扣回收。在此行銷策略下，公司銷售均價由1-7月的7250元/平米（含車位）提升至8-9月的8181元/平米（含車位）。

至於後續有無加大銷售回籠的措施？王曉松稱，公司將繼續秉承高流專案保障供貨，低流項目以銷定產的原則，為公司實現有回籠的銷售，以穩定的現金流保交付、保開業、穩運營。

財務問題依舊是外界關注的重點，王曉松在業績溝通會上介紹，1-9月，公司經營性現金流淨額超18億元，經營性現金流淨額連續6年為正。公司持續做好現金流排布，積極確保自身經營安全。

王曉松介紹，公司依託吾悅廣場的資產基本面和不斷增長的運營實力，商業板塊持續為公司的融資性現金流帶來增量。截至9月末，公司剩餘仍有約30個已開業吾悅廣場處於尚未抵押狀態，以滿足未來融資需求。

王曉松稱，截至6月末，新城控股有息負債為558億元，較2023年末壓降13億元；整體平均融資成本6.05%，較2023年末下降15個百分點。隨著國家相關政策不斷出臺，金融機構對公司的支持力度加大，公司9月末的有息負債餘額較6月末的有息負債餘額有所增加，後續公司將持續穩杠杆、降成本。

中國恒大（03333）因嚴重資不抵債，今年1月被高等法院頒令清盤，清盤人上月向法院提出申請，就針對公司清盤委任及組成相關審查委員會尋求指示，案件原訂於周四（14日）處理，惟恒大最新公布，根據周一（11日）發出的命令，法院指示取消周四的聆訊，並將申請押後；法院亦表示，聆訊日期很可能不會早於明年2月20日，集團待押後聆訊日期明確後，將刊發進一步公告。

原訂周四提訊 法院指示取消

公告又提到，根據上周二（5日）發出的命令，法院指示，倘於任何債券、票據或類似文書中，持有經濟權益的任何人士（最終持有人），希望在聆訊中發言，則該最終持有人同樣有權出席聆訊，並在聆訊中發言，若有超過3名最終持有人表示有意在聆訊中發言，則需尋求法院進一步指示。恒大股份繼續停牌，直至另行通知。

今年9月本港銀行減息和中央推出振興經濟措施，內地買家於本港住宅市場的入市步伐也加快，美聯物業表示，按已知買家姓名作分析，今年10月共有1052宗內地買家（以買家姓名的英文拼音推算）購買住宅單位的註冊個案，創5月錄得1402宗以來的5個月新高，重上千宗大關，較9月的590宗暴升約78.3%。

天璽．天最受歡迎

據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，10月錄得的1052宗個案，相當於該月全數個人買家註冊個案的23.6%（下稱內地買家比率），較9月20.9%增2.7個百分點，連升3個月，也是5月錄得23.7%以來的5個月高位。

若以10月註冊個案之中最多內地買家入市的首10個新盤比較，只有九龍東啟德天璽．天錄得超過100宗，達119宗，佔該盤期內個人買家約45.6%；北角海璇的內地買家比率最高，錄得80.8%，該項目26宗註冊佔21宗為內地買家。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，10月的註冊宗數主要反映9月的市況，當時本港銀行首次宣布減息，以及中央推出新措施振興經濟，本港住宅交投轉趨暢旺，內地買家入市情況亦明顯有所增加。

劉嘉輝相信，10月中《施政報告》宣布放寬物業按揭成數及容許投資移民買豪宅等利好樓市措施，將在11月的註冊量反映，料11月住宅註冊量進一步上升，內地買家註冊宗數亦會攀升。

億達中國(03639)公布，10月銷售金額約9600萬元（人民幣．下同），升約6.7%，權益合約銷售金額約7600萬元，銷售面積約1.1萬平方米及權益銷售面積為7522平方米，每平方米銷售均價約8633元及權益每平方米銷售均價約1萬元。
　　
該集團指，今年首10個月銷售金額約8.56億元，跌26.9%，權益合約銷售金額約8.28億元，銷售面積約6.9萬平方米及權益銷售面積為6.4萬平方米，每平方米銷售均價約1.2萬元及權益每平方米銷售均價約1.28萬元。該集團股份自4月2日起於香港聯合交易所暫停買賣。

中國唐商(00674)披露，就附屬普寧華創文與深圳慧通為由城市更新項目的廣東省普寧市流沙東街道新壇村獨家授權協調及尋找該項目的潛在投資者的公司，集團現已合共已支付約3.62億元人民幣予深圳慧通作為按金。
　　
集團稱，為項目墊款由於近年來中國房地產市場低迷，集團難以在中國尋求良好且有利可圖的物業開發機會，管理層認為該項目位於普寧市中心地區，是一個得到當地政府大力支持的超大型城市更新項目，預期將產生潛在回報，集團應把握機會投資於該項目。由於該項目若落實，將涉及非常龐大的投資金額，用於拆除現有建築物、搬遷現有居民以及建設新住宅區和其他建築物，因此需要提供保證金以證明投資者參與該項目的堅定意向。
　　
公司現正等待政府發布有關該項目的相關數據，並尚未就該項目訂立任何具約束力的協議。公司將在取得數據及政府批准後方決定是否參與該項目，鑒於項目的開發周期及規模較長，預計需要更長的時間。儘管按金已由集團支付，若公司決定不參與該項目，按金將可於公司要求下全數退還。

二度減P後頭炮新盤 「大劈價」料不再

以鄰近港鐵炮台山站作為賣點的宏安地產（01243）北角炮台山101 KINGS ROAD，昨天公布首批價錢，為本地銀行年內第二次下調最優惠利率（P）後首個開價新盤。該盤首批51伙折實平均呎價20800元，較3個月前鄰近鰂魚涌站的同系FINNIE首批貴約6.7%。業界人士相信，目前樓市氣氛已改善，全新盤不會再「大劈價」賣樓，料新盤價錢企穩。

較鄰區同系FINNIE 3個月貴6.7%

101 KINGS ROAD首張價單共51伙，包括18個1房及33個2房戶，單位集中低層及中層，120天即供最高可享30%折扣，折實售價488萬至1006萬元，折實呎價18626至23180元，折實平均呎價20800元。入場單位為6樓F室，實用面積262方呎的一房戶，折實售價488萬元，折實呎價18626元。該盤另設建築期付款計劃，可享28%折扣，提前成交獲最多成交金額2%的現金回贈。

該區對上一個以價單形式開售的新盤，要追溯至由恒地（00012）前主席李兆基私人持有的北角維峯．浚匯，2019年3月推出首批50伙，折實平均呎價25951元，101 KINGS ROAD較之低19.8%。

參考反映二手住宅樓價走勢的中原城市領先指數（CCL），港島分區樓價指數2019年3月報188.20，最新報139.06，5年半以來累跌約26.1%，101 KINGS ROAD折讓幅度不及港島樓價跌幅大。

周六起收票 最快下周開售

港島東對上一個開價新盤為宏安同系單幢盤FINNIE，今年8月公布首批30單位，折實平均呎價為19503元，101 KINGS ROAD較之則貴6.7%。FINNIE位於芬尼街9號，距離鰂魚涌站B出口只需要約15秒步程，預計落成日期為2026年5月底。

宏安地產執行董事程德韻說，本港已進入減息周期，希望為買家提供高息租金回報，101 KINGS ROAD首批單位為「息息相關價」。項目價錢參考同區新盤造價，是次開價有較大的折讓。該盤周五（15日）起開放示範單位予公眾人士參觀，周六開始收票，最快下周末開售，有機會同步推3房及特色戶招標。

回報將達4厘 成炮台山「收租王」

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預料，項目租金回報可達4厘，成為炮台山區內「收租王」，估計項目一半屬於投資者。美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，隨着本港開始減息，加上中央政府推出刺激經濟方案，以及《施政報告》推出刺激樓市措施，目前樓市氣氛已改善，全新盤不會再「大劈價」賣樓，新盤價錢相信已企穩，帶動整體樓價有望於本季升3%。

項目位於英皇道101號，距離炮台山站約1分半鐘步程。項目屬於單幢盤，提供251伙，間隔由1房至4房戶，實用面積204至1291方呎；該盤預計落成日期為2026年1月底，樓花期約15個月。

近日豪宅新盤銷情不俗，發展商加快推盤。新地（00016）與會德豐地產合作的何文田住宅項目太子道西233號期望本周內公布銷售安排，首推8伙招標發售，價錢參考新地同系九龍東啟德協調道10號天璽．天第1期。

周四開示位 暫獲100組預約

新地代理副總經理唐錦江指出，太子道西233號期望本周內公布銷售安排，首批推出8伙招標，包括全盤面積最大的19樓A室頂層特色戶，實用面積1748方呎，外連1215方呎天台。他續說，項目定價參考同系天璽．天第1期，周四（14日）起開放示範單位予已預約的準買家參觀，現已暫接獲100組買家預約。

新地代理工程管理部策劃總監伍則堅透露，太子道西233號1樓設有會所，連室外綠化園林面積逾9000方呎；項目預計管理費每方呎約6.6至6.7元。

新地旗下豪宅樓盤持續錄成交，沙田瓏珀山第2期昨天連沽兩伙，成交價最高單位為King Tower 1的27樓A室，3房間隔，實用面積1220方呎，連680方呎天台，連一個車位成交價2768.4萬元，呎價22692元。市場消息稱，新地中半山帝景園昨天錄得同一組買家斥資逾1.02億元購入兩伙。

建灝地產赤柱黃麻角道豪宅項目One Stanley昨天亦有成交，建灝地產集團投資及銷售部董事鄭智荣表示，該單位為31號洋房，實用面積2781方呎，4房間隔，連424方呎花園及526方呎天台，成交價9613.6萬元，呎價34569元。

由廖創興家族成員持有的南區淺水灣道94號富慧閣現委託代理招標放售，估值約11億元。

第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文表示，淺水灣道94號現為富慧閣的住宅地盤，以轉讓公司形式招標放售，地盤面積約29909方呎，可按地積比率0.9重建，可建總樓面面積約26918方呎。據了解，項目市值約11億元，以重建樓面計算，每方呎樓面地價約4.09萬元。

富慧閣現為一幢3層高住宅，1986年落成，一梯兩伙共有6個住宅單位，皆屬實用面積3504方呎的5房戶，另設有蓋停車場、兒童遊樂場及公用泳池。根據代理資料，富慧閣曾有住宅單位放售，其中一個高層戶今年3月以1.4億元放賣，以實用面積3504方呎計，呎價近4萬元。

減息後首場拍賣 變樓市探熱針

本港銀行再度減息，有拍賣會率先化身「樓市探熱針」。黃開基拍賣行昨推出共26項目物業進行拍賣，即日拍出7項，當中大埔白石角嘉熙有2房銀主盤，獲3組買家大幅搶高31.1%，至590萬元拍出，惟樓價仍低市價逾9%兼貶值32.6%。據悉，未來15日將有5場拍賣會，拍賣行推出共139項物業進行火併，當中至少45個為銀主盤。

銀主盤滾存量高企，銀主以克制開價吸引眼球，當中拍賣會成為買家撈底機會。黃開基拍賣行搶閘舉行港銀再次減息後首場拍賣會，原定推出共30項物業拍賣，惟有4項物業在開拍前率先售出，故最終只推出26項拍賣。

3組買家共承價15口

該行發言人指出，昨天舉行的拍賣會共吸引約60組買家出席，大部分屬用家，即日共拍出7項物業，包括6伙住宅銀主盤，以及一個住宅車位，成交價110萬至590萬元。

據悉，售價最高一項是嘉熙3座高層D室銀主盤，實用面積463方呎，2房間隔，以450萬元開拍，其後每口須承價10萬元，吸引3組買家輪流出價，最終共承15口價後，大幅搶高140萬元（31.1%），至590萬元拍出，呎價12743元。原業主2018年斥875.5萬元一手入市，曾有3次押借紀錄，若按現時成交價計，樓價較當年貶值285.5萬元（32.6%），屬屋苑歷來貶值幅度最勁個案。

大圍珀玥1房跌價37%

參考嘉熙同類成交，例如3座中層D室，面積相同，非銀主盤，今年10月成交價為650萬元，意味前述銀主盤較市價賣平60萬元（9.2%）。

此外，大圍珀玥有銀主盤同日成功拍出，單位為低層D室1房，實用面積269方呎，昨天以330萬元開拍，最後在2組買家爭購下，搶貴至以366萬元拍出，較開價高36萬元（10.9%），呎價13606元。

上址原業主在2018年以580.25萬元一手入市，單位樓價亦貶值214.25萬元（36.9%），同屬屋苑最大幅度跌價個案。

月內仍有5場拍賣激鬥

事實上，隨着本港銀行再度減息，二手承接力料可回升，黃開基拍賣行、忠誠集團及環亞物業拍賣，由今日（13日）至本月27日將舉行共5場拍賣會，共推出139項物業拍賣，當中包括天水圍嘉湖山莊景湖居7座低層G室3房銀主盤，實用面積547方呎，將於今日以330萬元開拍，較市價低約25%。

另方面，屯門緹岸1期有銀主盤「身價劈半」易手，美聯物業首席高級營業經理鍾百圖說，2A座中層B室1房，實用面積312方呎，銀主以300萬元放盤，獲區內首置客還價後降至以290萬元成交，呎價9295元。

原業主2020年以575.6萬元一手買入，身價貶值285.6萬元或49.6%。

儘管本港銀行在9月中旬減息，惟減息前整體住宅市場交投氣氛偏靜。中原地產指出，今年第三季全港錄得167宗原業主持貨3年或以下的二手私人住宅買賣登記（下稱短期轉售），是去年第四季錄得91宗以來的3個季度最少。不過，原業主今年才入市的短期轉售個案則大部分獲利，第三季28宗原業主今年才入市的二手成交之中，19宗（67.9%）有錢賺。

二手回暖 今季短炒料轉旺

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀說，撤辣效應消退，樓價持續調整，加上等待減息，第三季樓市成交明顯回落，短年期持貨轉售亦同步減少，今年第三季錄得167宗持貨3年或以下的轉手個案，按季挫49.2%，佔同期總二手私人住宅買賣的比例為2.31%，按季跌0.79個百分點。

根據該行統計，前述167宗個案之中，其中130宗（77.8%）錄得賬面虧損，平均蝕17.1%，其中2021年購入的37宗個案只有一宗賺錢，36宗（97.3%）賬面損手。不過，2024年入市而在第三季登記售出的則大部分賺錢，28宗轉手個案有19宗（67.9%）獲利，平均賺7.4%，有兩宗在2月撤辣後才入市，持貨不足3個月沽貨，轉售賬面賺逾10%；賬面貶值的有6宗，平均蝕4.5%。

楊明儀認為，隨着息口下調、政府放寬按揭、中央救市，以及本港樓價回穩等利好因素湧現，今年第四季二手私人住宅買賣回暖，料短期轉售宗數及比例亦逐步反彈。

樓價回落，有富商吼準機會入市掃貨。大埔康樂園一幢洋房獲亞洲國際餐飲集團主席兼行政總裁柯鎮平斥資3180萬元購入，樓價約12年貶值70萬元（2.2%），乃柯鎮平5年內第二度低撈康樂園蝕讓貨。

柯鎮平5年兩撈同屋苑蝕讓貨

據消息指出，上述由柯鎮平購入的康樂園第2街雙號屋，實用面積2520方呎，4房間隔，連3734方呎花園，屬遺產物業，遺產管理人曾開價3380萬元放售，最終累減200萬元（5.9%），降至3180萬元售出，呎價12619元，是次成交價較同類單位市價低約10%。

據了解，上址由愛高集團（00328）已故主席兼行政總裁梁偉成家族成員持有，早於2012年以3250萬元買入，持貨約12年，賬面蝕70萬元，貶值2.2%。

柯鎮平對康樂園情有獨鍾，早在2019年12月亦曾一擲3850萬元掃入康樂園第4街單號屋，實用面積2520方呎，連4094方呎花園，買入價較原業主2015年入市金額4333.8萬元，低483.8萬元（11.2%），意味他約5年內共擲7030萬元低撈康樂園蝕讓單位。

資料顯示，亞洲國際餐飲集團經營多個餐飲品牌，包括「百份百餐廳」及「牛奶冰室」等。

新葵芳花園呎價跌穿萬元

另一方面，葵涌新葵芳花園呎價跌穿一萬元關，美聯物業營業經理陳偉健說，A座低層7室，實用面積415方呎，2房間隔，原叫價498萬元，減價後以413萬元成交，呎價9952元，呎價創屋苑2016年3月後逾8年半新低。原業主1998年以100萬元買入，賬面仍賺313萬元（3.1倍）。

中原地產營業經理袁顯岸稱，紅磡半島豪庭本月暫錄3宗成交，其中2座低層B室1房，實用面積492方呎，獲內地專才以615萬元承接，呎價12500元，較原業主2018年購入價793萬元，貶值178萬元（22.4%）。

湯耀宗稱需求顯著增 推5新盤涉逾4200伙

樓市受惠政府撤辣、放寬按揭，以及近期減息因素，嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗認為，明年樓市將平穩向上，無論投資、自用或境外等需求均有所增加，特別看好逾億元的豪宅市場。

「（樓價）下行空間有限，問題只是升幅有多少。」湯耀宗相信，明年樓市的基本面是市場供應仍然充足，潛在供應量慢慢消化中，在需求面（Demand Side）方面有比較明顯的增加，在撤辣及放寬按揭之後，無論自用或者投資需求均有所改善。

以投資需求為例，在撤辣後交易成本降低，放寬按揭後融資渠道放寬，隨着租金回報上升及減息周期開始，將會開始帶動投資需求。他透露，旗下跑馬地新盤THE ASTER在9月售出26伙開始吸引不少投資者入市，特別是中低層單位去貨相當快。

專才客置業 「時間差」問題

另外，境外需求亦隨着政府推出的專才計劃增加，湯耀宗認為，專才客置業只是「時間差」問題，很多時候時候他們需要安定到港一段時間，熟悉不同社區後才慢慢作出決定，同時亦需要時間調動資金。

至於過去兩年市場較憂慮的地緣政治風險，湯耀宗認為，市場憂慮開始消退，但關鍵是中國跟歐美世界之間的經濟關係，由於本港樓市、股市與內地經濟息息相關，相信外圍政治不確性仍有機會影響本港。

在不同類型物業方面，湯耀宗認為逾億元豪宅可看高一綫，因為供應量相對較少，而這類產業客戶對價格敏感度不是最高，入市如揀藝術品，出價亦會相對較「鬆手」，特別是對於內地背景的買家方面普遍傾向買新樓、重視發展商及項目質素，均對豪宅新盤有利。以嘉里旗下超豪宅緹外為例，今年已經售出25伙，套現逾81億元。

元朗十八鄉路項目 涉594伙

嘉里今年至今賣樓套現逾110億元，至於嘉里未來將有5個全新項目推出，涉及逾4,200伙，包括明年第一季計劃推出元朗十八鄉路項目，涉及594伙；而比鄰的大棠路項目亦有機會在上半年推出，視乎市況決定推售部署。兩個項目雖然定位均為入門級豪宅，但兩者客源略有不同，前者屬於規模相對較大、會所設施較多，後者則屬珍品定位，景觀較為開揚。

屬於嘉里夥拍信置 （00083） 等合資發展的黃竹坑站海盈山，其中第4A期將獲批入伙紙，正打造現樓示範單位，部署今年底前進行新一輪推售。湯耀宗相信，以現樓形式推出可以突出樓盤的質素，包括用料、空間感、電梯大堂設計等。

至於明年第一季則將會推出海盈山第4B期，涉及368伙，特設特色4房戶，部分單位遠眺深水灣及壽臣山，景觀為海盈山物業中最優質的一批。

兩個月內兩度減息，二手交投輕微上升，急於求售的小業主更借勢低價沽貨，葵涌新葵芳花園2房呎價跌穿1萬元關口，售413萬為近3年低。另沙田花園城二按盤賣323萬元，低估價34萬元。

美聯物業葵涌廣場分行營業經理（銷售）陳偉健表示，新葵芳花園A座低層7室，實用面積415平方呎，兩房間隔。於今年1月498萬元放盤，累減85萬以413萬元成交，呎價9,951元，跌穿1萬元，售價為近3年低。新買家為外區用家客。原業主於1998年以100萬元買入，一直作自住用途，持貨26年帳面獲利313萬元或升3.1倍。

花園城2房323萬沽 低估價1成

同時，利嘉閣地產沙田站郭德信表示，花園城1期雅麗苑低層G室，實用面積312平方呎，2房間隔，9月放盤，叫價370萬元，曾減到320萬後再上調回至330萬元，終以323萬元沽出，累減47萬元，呎價10,353元，售價較網上銀行估價357萬元低34萬元或1成。原業主於1997年以156.5萬元購入，期間多次轉按加按，借財仔。

其次，鰂魚涌康怡花園11月至今暫錄2宗成交，市場人士指出，康怡花園N座高層10室，實用面積466平方呎，叫價680萬元，減52萬以628萬元沽出，呎價13,476元，售價較網上銀行估價708萬元低80萬元或11%。原業主於2013年6月以588萬元購入，持貨11年帳面僅賺40萬元或7%。

海外家族投資者放售中環皇后大道中9號（簡稱皇九）嘉軒廣場2樓的201至202號商舖，單位連租約出售，意向價約5,000萬元，以總建築面積約1,680平方呎計算，呎價約29,762元。

世邦魏理仕香港資本市場副董事余振宇表示，嘉軒廣場地下7至9號舖近期由名店Giorgio Armani承租，租期由2024年9月至2029年8月，租約期達5年。

近日利好樓市消息持續湧現，帶動樓市氣氛；由旭日國際旗下屯門臨海大型住宅新盤黃金海灣．意嵐，連日來均持續錄成交，該盤昨更新價單，取消部分代繳印花稅優惠，包括2房及部分1房單位代繳稅優惠，並於本周六（16日）生效。

黃金海灣．意嵐昨再連沽2伙開放式戶，其中3座12樓M室，面積306方呎，以322.4萬成交，呎價約10536元；而5B座22樓K室，面積206方呎，則以234.4萬成交，呎價約11379元。

該盤本月以來暫沽出13伙，套現逾3700萬；黃金海灣第一期意嵐自本年7月份開售至今，已售出419伙，佔全期單位數目超過6成。

明年推第2期應市

由於項目銷情持續理想，加上近日有眾多利好樓市消息，故取消部分優惠，以及加快推盤步伐，部署明年1月推出第2期應市，合共提供631伙，主打1及2房單位，另有部分特色單位。

位於青山公路青山灣段18號的黃金海灣，分兩期發展，共提供1323伙，第1期黃金海灣．意嵐，共提供692伙，面積介乎182至767方呎，涵蓋開放式至3房多元化間隔。項目臨海而建，從項目步行至黃金泳灘只須約2分鐘，為近年最近海邊的全新項目，其他臨海新盤難以媲美，為住戶提供海灣式生活。