房產專家分析，今年第四季、明年首季恐是預售屋、新成屋市場觀望最濃時刻，尤其十二月央行理監事會還可能端出第八波信用管制下，在投資、投機客被政府嚇阻、離場下，認為明年第二季、第三季是不錯的購屋時機。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，未來兩季房市恐怕仍是多空激烈交戰，市況不會有多大的變動，將是「量縮價平」態勢；不過，對自住客來說，在政府重拳打擊炒房客，投資、投機客被政府嚇阻、離場下，現正是最好的看屋時機。

何世昌表示，今年第四季、明年首季是房市觀望最濃時刻，有意購屋的民眾可進場多看屋，認為明年第二季、第三季是不錯的購屋時機，有機會撿到投資客急欲脫手的便宜物件。

惟需留意的是，何世昌指出，由於銀行目前收緊不動產放款，目前願意貸款的銀行，提供給消費者的方案也會變差。

南二都房市已出現「供過於求」警訊，惟據聯徵中心資料顯示，今年上半年六都年收入100萬元以上房貸族新增房貸件數中，南二都的台南市近三年增加89%最多，其次為高雄增加68%。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，南二都隨著台積電、大南方計畫等政策，買盤已從在地居民轉往高科技移入人口發展，未來在外來人口移入逐步增大下，也將改變當前「供過於求」市況。

據聯徵中心資料顯示，今年上半年六都房貸族的薪資表現中，近三年南二都年收入100萬元以上房貸族的申貸件數增幅最多，又以台南增加89%最多，其次為高雄增加68%，另外桃園也新增56%、台中47%、新北市37%、台北市25%。

中信房屋研展室副理莊思敏表示，近年來，在南台灣半導體S廊道、產業園區題材等利多因素的發酵，眾多國內外知名企業紛紛選擇在南二都設廠，為當地創造了大量的就業機會；與此同時，在這些科技新貴和企業中高階主管的聚集下，南二都的房市蓬勃發展，高收入房貸族的數量及其占比迅速上升。

內政部第三季資料顯示，代表市場需求的住宅戶數、過去十年全台平均增幅達百分之十二，而代表新增供給的十年住宅存量增幅為百分之十二點六，需求減掉供給出現百分之○點六負差額，顯示房市亮起供過於求的紅燈。

「住宅戶數增幅」相當於市場實際需求，「住宅存量增幅」則可視為新增供給；以住宅戶數增幅減去存量增幅，也就是市場需求扣除新增供給後，得到的數值代表當前房市供需情況。若差額為負值，顯示房子蓋得多、需求相對低，市場供給過剩，就是「供過於求」；若差額為正值，則是需求相對旺，市場屬「供不應求」。

內政部最新統計，今年第三季全台住宅戶數九三七點九萬戶，十年增幅達百分之十二，扣除代表新增供給量的住宅存量九三六點五七萬戶，十年增幅為百分之十二點六，兩者增幅差額為負值百分之○點六，顯示全國住宅已出現「供過於求」的警訊。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，過去十年因國內家庭人口結構改變、朝小家庭發展，二○○九年開始全國平均家庭人口數跌破三人，今年更僅剩二點五人左右，與此同時子女分巢化現象明顯，加上單身族群增加，刺激住宅需求攀升。

都更危老帶動推案

他說，在市場住宅需求攀升的同時，房市同步出現小宅化趨勢，加上國內都更、危老改建持續向前推進，市場需求成長，讓建商加大推案力道，市場新增供給同時放量，加上疫情後房市交易暢旺，開發商加大推案力度，導致市場「供過於求」。

不過，以六都來看，雙北市、桃園市、台中市等四大都會區，十年住宅戶數（市場需求）增幅、扣除住宅存量（新增供給）後，差額仍為正數，顯示這四都住宅市場仍「供不應求」，又以台北市增幅差額高達十二點一百分點，顯示高房價的台北市、區域住宅需求量仍相當大。

值得注意的是，近年買氣爆棚的台南市、高雄市，十年住宅戶數增幅、扣除十年住宅存量增幅後，差額各呈現負值百分之三點一、百分之二點八，凸顯南二都房市供過於求的問題相對嚴重。但何世昌說，南二都在政府政策挹注下成為科技業重鎮，同時釋出大量職缺帶動工作人口移入，供過於求的問題可望獲得緩解。

第四季恐旺季不旺

展望第四季房市，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，政府打炒房新措施是針對短線投資、投機客，新制不影響自住客，在傳統購屋旺季加持，市場開始熟悉新措施下，單季房市買盤有望回溫；不過，整體來說住宅市場仍然在盤整期、呈現「旺季不旺」的格局。相較之下，在政策打住不打商之下，商用不動產買氣將會優於住宅市場。

曾敬德說，雖然七月起預售市場交易量逐月量縮，但根據過去經驗，量能萎縮要持續一段時間，才有可能撼動房價，而中間量縮的過程至少要半年以上的時間，因此至少到明年首季房價都不太可能有鬆動的機會。此外，量縮過程中，業者為刺激買氣，通常業者會祭出「送家電、裝潢金」等優惠，要真的「等到建案賣不動、或者有資金壓力」的情況下，才有可能進入到撼動房價的時刻。

中央社

有「全台最大地主」之稱的財政部國產署，助攻住宅政策，除已保留約134公頃國有土地，供主管機關規劃與興辦社會住宅，同時為配合內政部開始研議使用權社宅方案，國產署也陸續盤點標的，預計可提供百戶都更分回房地。

財政部國有財產署自民國103年起，參與都更分回國有房地，會優先提供中央機關評估作廳舍使用，再由住宅主管機關評估興辦社會住宅，若前述二者均無需求，才由國產署活化利用分回的國有房地，依法辦理出租或標售。

國產署配合推動社會住宅政策，據最新統計，已提供約86公頃國有土地，包含撥用26.8公頃、捐贈31.3公頃、出租16.18公頃、出售12.02公頃；同時，保留約134公頃國有土地，供主管機關規劃與興辦社會住宅。

此外，近期內政部宣布，為滿足長期租屋者需求，開始研議「使用權社宅」方案，透過公辦及民辦協力模式雙管齊下，提供有別於現有社宅短租之外，長年限使用權且負擔合理的租屋新選擇。

為持續配合後續政策需求，國產署提供所需的國有非公用不動產，包含參與都市更新後所分回的國有房地，作為未來使用權社宅之用；目前陸續盤點下來，共有約160多戶可供釋出。

官員指出，國產署做為最大的國有土地管理機關，國家住宅政策怎麼推，國產署全力配合、盤點，將不動產釋放出來，住宅相關政策的具體細節與設計，後續仍須由主管機關評估、對外公布。

信義房屋公布最新大台北房價指數，雙北10月同步下跌，新北市繼9月微跌後，10月再度下跌，連續兩個月走跌，為近兩年來首見，台北市10月指數來到163.43 ，較9月下跌約0.9%。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，最新信義房價指數驗證近期中古屋主普遍降價傳聞，同時也代表央行第七波選擇性信用管制確實重擊賣方信心，漫天要價情況已獲得紓解。

其中台北市10月僅下跌約0.9％，較去年同期幅漲仍達9％，顯示台北市投資買盤比例較低，在這波管制下所受到的影響也較輕微。

至於新北市，10月房價月指數為197.88，較9月下挫2.55％，受創相對較重，不過年增率仍達10.87％。

何世昌表示，從現況來看，雙北市房價目前已進入盤整修正，但這波修正時間是否會超過兩個季度以上，促使房市轉為空頭，是屬於短期回檔還是長期性回檔？目前仍難斷言。

他預估，今年底到明年第二季前，全國房價大致會在平盤上下游移，大致在±5%之內，各縣市價格走勢分歧，反轉為空頭的機率仍不高。若想買房，今年Q4到明年Q2可能是議價的好時機。

汐東線明年開工 ，根據全向科技房產統計實價資料，汐東線6個預定站點，近一年附近大樓華廈房價漲勢有加快的跡象，其中樟樹灣（SB13）年漲16%最多，社后（SB12）、汐止科學園區（SB14）房價年漲幅也達14%。

另觀察樟樹灣、社后、金龍國小、汐科，汐止四大生活圈，近一年也以樟樹灣生活圈房價漲最多。

全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，北市發展往東移動，加上台北東區門戶計畫推動，南港、汐止大幅受益。如今隨著捷運汐東線即將興建，汐止未來區域發展潛力將進一步提升，適合想離台北近、看好東區發展的購屋族留意。

陳傑鳴指出，汐東線捷運沿線房市交易熱區包括金龍國小、社后、樟樹灣及汐科等四大生活圈，近一年區域大樓均價普遍都大幅上漲，已全面站上4字頭。

其中樟樹灣房價年漲13%居汐止所有生活圈之冠，社后生活圈成交均價甚至達到50.07萬，突破5字頭。近一年來這些區域房價都明顯上漲，顯見有不少人已經開始先行卡位布局。

陳傑鳴指出，汐止為北市外圍第一圈，雖然近年房價漲翻天，但因新屋相較相對同為北市外圍第一圈的板橋、中永和、三重、新店的6~8字頭房價仍相對親民，只有南港房價一半不到，相對低價是汐止區房市發展上的一大優勢。

從汐止地政先前發布的資料顯示，汐止購屋主力為30~40歲的首購自住族群居多，估計低基期房價優勢與汐東線利多未來持續拉動汐止區房市。

坐落於竹科大門前第一排的「新竹市光埔生活圈」，主要是北以埔頂路、關東路為界，東至關新路，南抵光復路一段，西至慈雲路形成的街廓，也就是民間推動的自辦「光埔重劃區」。此生活圈擁有交通便利優勢，加上優良的學區，因而成為竹科人首購及換屋族的熱區。

信義房屋光埔特區店主任張育晟表示，光埔生活圈的購屋主力客層以竹科從業人員占比接近八成，並且大多數為外地到新竹就業的族群為大宗。其餘二成則是世居此地的住民，習慣周邊的生活環境。重劃區內的屋齡大都在15年之內，屬於年輕科技人最愛的社區大樓戶型，由於多採大樓管理的服務模式，對無暇等候垃圾車的上班族是一大福音。

光埔生活圈緊鄰中山高速公路的公道五、光復路及竹科三處交流道，亦可通過68快速道路抵達竹東、南寮，以及北二高，交通相當便利。30米的慈雲路則是新竹科學園區大門口，直通往新竹縣竹北市的要道。至於台鐵支線的新莊車站，可轉乘到竹北高鐵站，節省上下班尖峰時段開車前往搭高鐵的塞車之苦。

區內的關埔國小及光武國中，都是有總量管制的知名學府，是不少家長的首選名校。生活圈內的生活機能隨著近年來的發展，好市多、迪卡儂、全聯及寶雅等先後進駐，逐步豐富了生活機能。

張育晟指出，自住客約占此區客層七成，其中首購族年齡層大約介於30至35歲。區內新成屋約五年內，主力規劃兩房戶型以降低總價，也最受首購族的青睞。他推薦可參考均為平面車位的社區有：興富發建設屋齡一年的「竹科潤隆」1,046戶，及屋齡三年的「竹科悅揚」981戶。前者單價約68萬至75萬元，含車位總價約1,900萬至2,800萬元；後者單價75萬至83萬，總價介於2,000萬至3,000萬元。

另有富宇建設屋齡四年的「富春居」，戶型從套房、二房到三房均有，單價約76萬至92萬元，總價由套房的1,600萬到3房的3,200萬元不等。 興築建設的八年屋「興世代」333戶，為二至四房的產品，單價64萬至74萬元，總價落在2,200萬至3,500萬元。若是想找公設比較低的早期華廈產品，則有興國建設的28年屋齡「龍山文化大鎮」，224戶的社區均為二房及三房產品，單價45萬至52萬元，總價1,400萬至2,300萬元。

對於打算在光埔生活圈換屋至三房或四房產品的族群，張育晟建議可考慮都是平面車位的社區有：昌禾建設419戶「世界島」 屋齡九年 ，實價登錄的單價約59萬至71萬元，總價則是介於3,500萬至3,900萬元。德鑫建設八年屋齡的「東方文華」378戶，單價58萬至62萬元，總價3,000萬至4,800萬元。豐邑建設505戶「文心匯」 屋齡五年 ，單價61萬至74萬元，總價約2,700萬至3,200萬元。

另外，屋齡超過十年的「惠宇天晴」128戶，及170戶的「親家Q1」，由於大多為自住客層甚少釋出，以至交易量稀少，因而缺乏近期的實價登錄資訊。前者單價約65萬至72萬，總價為3,300萬至3,500萬元。後者單價約57萬至60萬元，總價介於2,700萬至3,300萬元。

專家帶路／新竹光埔商圈掌握五要點 購屋不踩雷

信義房屋（9940）光埔特區店主任張育晟表示，對大多數人而言，買房子動輒得花數千萬元，通常是人生中最大一筆金額支出。因此，要做出正確的購屋抉擇十分重要。他建議購屋族掌握五項要點，分別是：預算、地段、屋況、發展潛力及合約條款，就可避開發生踩雷的情況。

張育晟表示，購屋人最好在買房前先確認自身財務狀況，設定合理的預算範圍。除了房價之外，還要考量貸款利率、房屋稅、保險、裝修費用等額外支出，避免因資金不足而造成經濟壓力。

其次，地點對房價與居住品質影響重大，除要考慮交通便利性、學區、商圈、醫療資源、公園等周邊設施，並且根據未來生活需求選擇合適的區域。

再者，無論買新成屋或中古屋，屋況都須詳細檢查。亦可聘請專業人員進行房屋檢測，包括結構穩定性、水電管線、排水系統等，避免日後發生問題，增加維修成本。

房子自住也考慮增值潛力，可透過查看都市計畫、交通建設等政策資訊，瞭解未來是否有升值空間。簽訂購屋合約條細節應詳細檢閱，包括交屋時間、付款方式、違約條款等。

中部品牌建商惠宇建設，位於台中市單元三重劃區、全新落成的「惠宇青山清」社區首度開箱。總經理顏定滄也公開惠宇推案的三個關鍵密碼：「一山、二湖、三森林」，這是他遊逛杉林溪所得到的領悟，也讓惠宇社區得以塑造成為微森林氣候自然生態的宜居頂級住宅。

顏定滄自豪的說，連續六年榮獲都市空間設計大獎、五年內榮獲多座台中「樂居金獎」肯定的惠宇社區，今年以屋齡16年的「惠宇清寬」社區，獲頒台中市樂居雙年獎金獎，也是史上唯一的三連冠社區（新生組、青壯組、風華永樂組）。

惠宇以友善住宅為出發點，從最初的建築硬體規劃，到日後的社區營造、物業管理，用一份做到最好的決心，深植人文優質的社區文化。而惠宇的永續建築理念，彷彿16年前在清寬陽台種下，至今仍然生機盎然的武竹，也代代相傳，生生不息。

顏定滄指出，2008年金融海嘯後，惠宇以近10年時間落實低建蔽、低容積、低密度與高綠覆的「三低一高」概念，在社區的中庭營造如野溪、生態池的擬自然環境，透過「一山、二湖、三森林」設計，改變基地與周遭環境的溫溼度，塑造更理想的微森林氣候自然生態。

2020年疫情過後，惠宇秉持與自然共生、復育森林生態回歸的理念，結合基地環境與沿街人行步道，將社區私有花園中庭大方開放，以友善鄰里的方式，讓周遭居民能隨意漫步森林、休憩停留，對應外觀垂直綠化的大尺度宜居陽台，成就彷彿世外桃源的3.0版頂級新建築。

如今面對全球通膨、極端氣候，人口高齡與少子化帶來的人力短缺、高物價、高工資問題，惠宇秉持永續ESG思維，從智慧社區、健康樂活、節能環保角度出發，全面提升居住品質，規劃打造符合未來生活趨勢的家，再造與自然共生的4.0版頂級新建築。

面對央行9月中出重手打炒房後、預售屋市場買氣瞬間降溫，顏定滄認為，開發商左右不了通膨與打房政策，但他相信「好房子，從來不寂寞」，只要在好地段、規劃出好產品，再以合理價格銷售，依然能擄獲購屋客的青睞。

對此，惠宇營建機構11月如期推出位於北屯區14期仁平段的「惠宇My Park」預售新案；另位於13期的預售新案「惠宇大然」，也準備進場，吸引不少粉絲敲碗期待。

地點位於文心南五路的「惠宇青山清」社區全新落成，大方開放鄰里共享的水景庭園，不僅改變了沿街風景，將生態融入生活，也成為鄰里散步休憩的好去處。

顏定滄表示，為了符合未來趨勢的頂級住宅思維，惠宇蓋一座建築，回饋城市與鄰里一座公園，讓好的建築成為改變城市的力量。惠宇不僅積極落實ESG綠色願景，更期盼拋磚引玉，創造更友善、更宜居的永續環境。

顏定滄認為，好的住宅必須從與鄰里分享美好開始。三年前的基地綠美化，到如今「惠宇青山清」落成的森情款款，基於打造國際綠美宅的永續共享理念，稀有2,052坪基地，僅蓋不到500坪，進一步打破豪宅高大奢華框架，導入原生態、健康、低碳的多層次綠化，營造利他共好的生活情境，創造符合未來趨勢的全齡社區。

尤其，「惠宇青山清」呼應品牌的ESG永續概念，開放近700坪樂活綠景，落實與環境、鄰里為善的自然共生理念，不僅為基地環境的居住條件大大加分，也以獨具格調的國際級住宅街廓，邀請城市鄰里，一起見證惠宇低密度生態社區的美感價值。

顏定滄說，惠宇從智慧生活、健康樂活、節能環保角度出發，預留社區經營長久配套，公共空間採用一級節能空調、自動回充電能的儲能電梯、建置EMS電動汽車能源分配系統等，既是疫後時代的思考，也是放眼未來的創新。

顏定滄強調，打房政策持續，居住需求仍在，當通膨高房價抑制總價門檻，室內坪數變少，如何打造加倍舒適又合理的生活空間，正是購屋者最關切的問題。

惠宇仁平段「MY PARK」，座落14期水湳生態公園第一排，對應萬坪公園，再退縮一座鄰里共享的綠景中庭，並加入全齡、無障礙社區規劃，讓公設成為家的延伸，開啟美好的每一天。

惠宇因應小宅趨勢，在符合功能、舒適、格調、永續等前提下，打造樓高3米6創新思維，一來解放空間框架，以有限創造無限，二來搭配宜居陽台延伸視覺，不只為32坪創造40坪高坪效，更為40坪打造媲美55坪的寬敞大度。顏定滄說，「惠宇MY PARK」的低密度生態社區規劃，正是超越自我的4.0版頂級新建築。

近年台中市預售屋樓店也像住宅一樣吹起小宅風，2021年的預售屋樓店單價店王是位於七期的「麗晨語山簷」店面，總價超過6,000萬元，換算每坪單價123.1萬元；2022年預售屋店王為水湳經貿園區的「豐邑PARK ONE」，店面戶總價達7,765萬元，每坪單價114.8萬元。

去年預售屋1樓店王由五期新案「麗晨山哼歌」奪下，總價僅3,804萬元，每坪單價108.5萬元；今年截至11月預售屋店王則是西區二期的「富旺千蘊」，店面總價不到3,000萬元，每坪單價高達122萬元。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，2021至2022年的預售屋1樓店王，分別坐落七期、水湳經貿這兩大重劃區，前者是已發展成熟的台中經貿中樞，後者則是重大公共建設雲集的產經新核心，許多企業、品牌都積極在七期、水湳經貿開拓新據點，中大型店面的需求也相對旺盛，店王的總價門檻也相對高昂。

2023至2024年的預售屋1樓店王，則回歸台中舊市區，舊市區建案的基地面積較小，店面的規劃坪數也相對精巧；且店家以中小型零售、小吃餐飲為主，對空間需求不大，加上小坪數店面的適用業種多元，總價門檻低，因而更受投資人青睞，帶動近兩年的預售屋1樓店王吹起小宅風。

近年不動產景氣熱，不少伴隨老桃園人回憶的知名老地標跟著易主。根據實價登錄顯示，新光三越大有店今年7月以25.62億元出售給新潤建設等四家公司，這也是繼新潤機構等四家企業以34.79億元買下同樣是桃園晶悅國際飯店（原桃園大飯店）後，又一件老地標易主。

新光三越桃園大有店前身是日系百貨「八百伴」，1995年開幕後二年即結束營業，轉售給新光三越，營業約25年後，去年不敵商圈發展限制及疫情衝擊而熄燈，今年轉售給新潤等四家公司。

台灣房屋桃園南平直營店店長饒文華表示，新光三越大有店建築屋齡已30年，若原址要拆除改建，可規劃住宅或辦公大樓，目前大有特區的新案每坪45萬～50萬元行情，規劃二至四房都適合當地居住需求，鄰近的小檜溪重劃區新案單價達5字頭，後勢看俏。

同樣位於大有特區另一側的老字號飯店桃園大飯店，2013年被三發地產入主後更名為晶悅國際飯店，2020年熄燈並啟動都更，今年初全案被新潤機構董事長黃文辰及另三家公司以近34.8億元買下。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，都會區精華地段建地稀缺，大型飯店通常地段精華，土地持分大且產權單純，對建商將當具有吸引力，未來可改建推新建案；且隨著社會及產業變遷，有些飯店被醫療長照業者相中，買下搶攻銀髮族商機；有些案件因商圈發展帶動人潮，轉手後搖身一變為商場；多元的買家背景，也讓桃園不少老地標、商用不動產易主。

深圳樓市持續火熱。

11月15日，國家統計局發佈10月份商品住宅銷售價格變動情況，作為行業風向標的深圳樓市，一二手房價格已率先轉向上漲。

10月份，深圳樓市“銀十變鑽十”，各區域的樓市專案呈現出熱銷態勢。位於光明區的剛需盤綠景桂語蘭庭，10月份的客戶到訪量比9月份上升了近8倍，成交量也達到了此前的6倍左右。在深圳福田區的豪宅金地環灣城專案現場，銷售人員更是直言“新政出臺後，售樓處的停車場每天都爆滿，我們都是建議客戶綠色出行。”

資料顯示，深圳全市一手住宅網簽量達到5422套，環比增長132.4%，同比增長72.8%，是近3年以來的新高，並且認購量更是突破了1萬套。

二手房市場同樣迎來了顯著的復蘇。據深圳市房地產仲介協會公佈的資料，10月份深圳二手房錄得量已連續5周單周超過2000套，成交量呈現出高位企穩的態勢。這一變化不僅體現在成交量上，購房者的決策速度也明顯加快，不少購房者在新政出臺後迅速作出了購房決定。

10月份以來，由深圳市住房和建設局指導，深圳市房地產業協會、仲介協會先後組織了“房交會”“方便看房”“好房節”等一系列宣傳活動，房地產企業搶抓市場熱銷契機，積極開展各類促銷活動，市場持續回暖向好。

11月12日，深圳“換馨家”（商品住房以舊換新）活動推出了“2.0版本”，實現了購房者“新房訂金30天無憂退”功能，同時，為打通賣舊房的堵點，深圳市房地產仲介協會還發動深圳超3萬名房地產經紀人員為參與“換馨家”活動的消費者，開通全城幫賣綠色通道。

有深圳購房者表示，當前的各種政策利好不僅實實在在降低了置業門檻和成本，也給了自己和家人在深圳買房的信心：“我們屬於剛需，也可以理解為我們是政策放鬆後第一批受惠的人。”

深圳市房地產仲介協會有關負責人表示，自9月底以來，房地產行業迎來了一系列政策“組合拳”，政策效果開始顯現，購房者信心逐步恢復，預計四季度房地產“一攬子”配套政策會加速落實，能進一步釋放市場需求，提振市場信心，促進房地產市場平穩健康發展。

新房認購量突破1.2萬套

深圳新房市場率先呈現出火爆態勢，多個開盤項目出現“日光”。

近日，記者走訪了深圳多個在售專案發現，10月份以來，深圳不少樓盤出現了客戶激增、成交加快的情況。進入11月，深圳樓市依舊延續了10月份的市場熱度。

位於深圳市羅湖區的京基華樾項目於今年7月份入市，至9月底實際成交不足百套，而自樓市新政實施以來，專案10月份銷售量達到了約150套，11月上旬也已賣房近50套。

京基集團行銷中心總經理張永富表示，10月份以來，專案來訪量和成交量上漲了300%，市場回暖趨勢明顯，首付比例以及貸款利率的降低讓購房客戶信心明顯增強，出手買房更加果斷，“11月的資料仍維持在高位水準，對比新政前的成交情況，也上漲了約200%。”

深圳市光明區作為非限購區域，是新政以來不少剛需購房者置業“上車”的熱門片區。以該區域的綠景桂語蘭庭項目為例，10月份的到訪量比9月份上升近8倍，成交量也達到此前近6倍水準，項目整體去化率已超七成。

該專案總經理周光霽表示：“10月份成交超過200套，11月份預計會略低一些，但伴隨著整個深圳市場的企穩，目前看來，客戶的購房熱情依舊是很高的。”

值得關注的是，除了深圳本地客戶，包括綠景桂語蘭庭在內的多個非限購區域樓盤，還迎來了外地購房團體，“周邊城市像東莞中山，還有一些北方客戶，也都有看了房就成交的案例。”

剛需樓盤熱銷之外，新政效應同樣傳導到了深圳的豪宅項目。在深圳福田區的金地環灣城專案現場，銷售人員稱“新政出臺後，售樓處的停車場每天都爆滿，我們都是建議客戶綠色出行。”

該專案副總經理吳季峰表示，9月份的專案來訪量大概是500多批，10月份則超過了2000批，整體來訪量是之前的四倍，從成交資料看，我們10月份成交在100套左右，也提高了5倍。

深圳市房地產資訊平臺資料顯示，深圳10月全市新建商品住宅認購量達到12361套，環比增長404.7%，同比增長307.8%

吳季峰進一步表示，新政下首付門檻與利率降低對市場整體有較大的刺激作用，其次，限售政策的取消也讓購房客戶在房產交易上得以更加靈活，房產的流通屬性得到增強，客戶置業的信心與積極性也得到了提高。

二手房錄得量創近45個月新高

供需兩旺的深圳樓市，10月份的二手房錄得量更是創下了近45個月以來新高。10月份，深圳全市二手房錄得量8269套，環比增長117.0%，同比增長122.5%，網簽成交量6118套，環比增長97.9%，同比增長123.5%。

據深圳房地產仲介協會統計資料，頭部仲介機構10月份累計帶看8.6萬人次，累計簽約量為4811套，同比增加244%，並且，簽約量增幅是帶看量增幅的近10倍，顯示出深圳二手市場轉化率明顯提升，購房人決策速度加快。

位於深圳福田區的樂有家寶能公館店店長楊文博告訴記者，不僅10月份以來諮詢量比9月份增長了50%，門店帶看量更是達到了100%的增長，並且客戶從看房到買房的成交週期，對比之前起碼縮短了一半。“9月份的時候，客戶其實都很猶豫，看了3個月甚至半年的都有，但10月份基本上一周到兩周時間就作出購房決定了，新政對剛需客戶最直接也是最有吸引力的一點，就是首付門檻降低了。”

深圳中原地產香瑞園店工作人員郭文斌同樣表示，新政後二手房買家的考慮週期明顯加快，一方面是因為看到了整體市場的成交資料和行情復蘇，其次則是擔心賣房業主會反價，“實際上反價的業主，我們覺得是屬於試探性的反價，很多業主的漲價幅度不高，也不是特別強硬，只是想試探一下政策後的市場。”

樂有家研究中心資料顯示，近3個月深圳成交量較高的二手樓盤中，10月份以來有部分樓盤的熱點戶型成交價格對比新政前已有所回漲，率先“止跌回穩”的房源以70~90平方米剛需戶型為主。

“如果業主有大幅漲價的趨勢，我們其實都會勸阻的。”楊文博表示，作為仲介方，還是希望業主比較理性地看待政策和市場。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，10月份，重點城市新房和二手房市場帶看、認購都出現明顯反彈，部分城市增長幅度超過50%甚至翻倍，熱度比之前各輪新政效果持續時間更長，本輪樓市新政在存量政策落地、增量政策儲備和出臺不斷疊加的情況下，對市場信心提振效果更明顯。

樂有家研究中心認為，在政策的積極影響下，深圳樓市迎來久違的“高光時刻”，預計四季度依然能進一步釋放市場需求，延續供需兩旺勢頭。

根據蘇州發佈11月17日消息，為有效增加保障性租賃住房供給，江蘇省蘇州市住房和城鄉建設局（地震局）近日編制了《蘇州市保障性租賃住房建設實施辦法》（徵求意見稿），面向社會公開徵求意見至11月28日。

徵求意見稿明確，保障性租賃住房是指由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，多主體投資、多管道供給，主要面向在本市無房的新市民、青年人等群體供應的小戶型、低租金的租賃住房。其中，無房，是指本人、配偶及未成年子女在本市行政區域範圍內名下無自有產權住房。

保障性租賃住房以小戶型為主，原則上每套（間）建築面積不超過70㎡。保障性租賃住房不得上市銷售或者變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或者騙取優惠政策。

徵求意見稿中提出，保障性租賃住房的房源籌集主要通過新建、改建和存量納入三種方式。

新建是指利用產業園區配套用地和集體經營性建設用地，以及適當利用新供應國有建設用地建設保障性租賃住房。

改建是指利用閒置、低效利用的各類非居住存量房屋改造建設保障性租賃住房。

存量納入是指將符合條件的存量房源納入保障性租賃住房使用和管理。

在不影響城市規劃實施、滿足安全環保要求、尊重群眾意願的前提下，經城市人民政府同意，可以利用閒置和低效利用的商業辦公、旅館、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。

保障性租賃住房項目選址應當統籌考慮企業集中、交通便利、配套完善等因素，避免閒置空置和資源浪費，促進職住平衡。

徵求意見稿還從稅費減免、提高建築面積占比等方面提出8條支持措施。

保障性租賃住房建設用地可依法採取出讓、租賃或者劃撥方式供應。其中以出讓或者租賃方式供應的，可以將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或者租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。

建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

鼓勵將產業園區中各工業專案的配套比例對應的用地面積或者建築面積集中後，統一建設宿舍型保障性租賃住房，打造工業鄰裡中心。

在確保安全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占專案總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積占比上限由15%提高到30%，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。

將閒置和低效利用的商業辦公、旅館、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

專案取得認定書後，可以享受以下稅費減免，法律、法規、規章和上級檔另有規定的，從其規定：

（一）住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅，或者適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租保障性租賃住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅；

（二）企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租保障性租賃住房的，減按4%的稅率徵收房產稅；

（三）保障性租賃住房建設項目免收城市基礎設施配套費。

保障性租賃住房的用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。存在混合性質情況的，應當分表計量，無法分表計量的，由供電企業根據不同電價類別用電量比例，執行分類電價。

租住保障性租賃住房提取公積金按照本市繳存職工租賃住房提取公積金有關規定執行。

符合條件的專案申請、使用中央和省級財政相關補助資金的具體流程，按照上級有關規定執行。各縣級市（區）應當加大對保障性租賃住房的支持力度，有條件的縣級市（區）可以對保障性租賃住房建設專案給予貸款貼息。

充分運用金融手段和金融工具，支援發展保障性租賃住房的建設運營，吸引調動市場資金，為保障性租賃住房項目提供低成本、長期性的穩定資金支援。支持符合條件的保障性租賃住房項目發行基礎設施領域不動產投資信託基金和房地產投資信託基金（REITs）。

國家統計局日前發佈的10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅收窄或轉漲、同比降幅趨穩，房地產市場預期進一步改善。其中，一線城市二手住宅價格13個月以來首次轉漲。

具體來看，一線城市樓市率先降幅收窄。10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3個百分點。其中，上海和深圳分別上漲0.3%和0.1%，北京和廣州均下降0.7%。

與此同時，一線城市二手住宅價格近13個月以來首次轉漲，由9月份的下降1.2%轉為上漲0.4%。其中，北京、上海和深圳分別上漲1.0%、0.2%和0.7%，廣州下降0.4%。

“一線城市二手房是行業復蘇的風向標，近期資料頻頻出現超越榮枯線的報導，說明市場回穩向好發展。這也進一步說明，該指標是目前房價指數中率先轉正的第一個指標，也會帶動後續其他指標持續轉正。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月收窄0.2個百分點；二手住宅價格環比下降0.4%，降幅收窄0.5個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅收窄0.2個百分點；二手住宅價格環比下降0.6%，降幅收窄0.3個百分點。

嚴躍進表示，去年下半年開始，全國房價指數總體步入持續下跌的通道，市場下行壓力總體較大。而10月份房價指數環比指標明顯改善，表明房地產市場有望止跌回穩。

與價格回穩類似的是成交的增長。根據住房城鄉建設部資料顯示，10月份全國新建商品房網簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5個百分點，自去年6月份連續15個月下降後首次實現增長；全國二手房網簽成交量同比增長8.9%，連續7個月同比增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，也是自今年2月份連續8個月下降後首次實現增長。

中原地產首席分析師張大偉表示，近月來，房地產政策從力度到節奏如同給樓市注入了一針“強心劑”，極大提振了市場信心，為市場提供了更充裕的資金流動性，降低了購房者門檻，使更多人有機會實現置業夢想。

對於後續房地產市場，張大偉預計，10月“銀十”變成“金十”，隨著一二線城市逐步落實各項舉措，接下來市場將進入政策效果兌現期。目前來看，在已經過去的11月上半月，核心城市新房和二手房市場活躍度都出現了明顯的高位，房價也出現了企穩復蘇。

11月15日，廣州富力地產股份有限公司（以下簡稱“富力地產”）發佈2024年10月未經審核營運資料。

根據公告，富力地產10月份總銷售收入約為12.6億元，銷售面積約為10.1萬平方米。

整體來看，1-10月，富力地產總銷售收入約為91.9億元，銷售面積約為70.24萬平方米。

據住房和城鄉建設部（以下簡稱“住建部”）11月15日消息，住建部、財政部近日聯合印發通知，部署各地加快落實增量政策措施要求，進一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目儘快啟動實施。

具體而言，通知擴大了城中村改造政策的支持範圍，推進了城中村改造貨幣化安置，並要求將城中村改造作為城市更新的重要內容，有力有序有效地推進。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次兩部門聯合印發通知，是從城市更新的角度加力推動增量政策落地見效的重要舉措，也是下一階段促進房地產市場止跌回穩、構建房地產發展新模式的重要抓手。

市區重建局（市建局）九龍城啟德道/沙浦道項目（啟德道項目）9月截標時，僅接獲長實（01113）一份標書，上月底最終公布流標收場。市建局行政總監韋志成昨日再發表網誌指出，發展商出價遠低於市場估值下限，不批出標書符合程序公義，做法正確，以免對當時已經相當低迷的樓市「雪上加霜」。

韋志成：不符條件拒開標屬正確

韋志成表示，由於入標啟德道項目的發展商在招標條款上新增了額外條款，而有關條款與市建局的招標條款存在差異，若市建局貿然開啟有關標書的財務建議，並考慮批出標書，會對其他潛在入標而未有入標的發展商造成嚴重不公。對於不符合招標條款的標書，按程序不會審議其財務建議，因而亦不會開啟標價，這種處理機制與政府和公營機構行之有效的程序一致，絕非如坊間一些評論指市建局「不看標而直接落閘做法，實在作繭自縛、閉門造車」。

在評審標書期間，對於不符合招標條款的標書，市建局按程序不會審議其財務建議及不開啟標價。然而，在整個審標批標程序完成並公布結果後，市建局會開啟所有標書的標價，作內部分析用途，了解市場對有關項目的入標取態，作為日後部署推出其他項目招標的參考。

勉強批出對樓市「雪上加霜」

他透露，啟德道項目的審標批標程序早前已完成，按項目在推出招標期間，報章引述專業測量師對項目估價推測，有關入標的標價遠低於市場估值下限。假如公布該份標書的標價，會對樓市造成一定衝擊和連鎖反應，故市建局作出「不批標、不開標」的決定正確；若勉強批標，對當時已相當低迷的樓市來說，只會「雪上加霜」，進一步打擊物業銷情，對提振物業市道沒半點幫助。

他重申，市建局收回啟德道項目，並已着手研究自行發展，將獨力承擔發展成本及各方面風險，其中建築費用只佔總成本不到四成，並會分階段支付，對市建局現金流的壓力屬可控範圍。項目日後出售住宅及營運商場，將為市建局帶來收益，改善將來的現金流狀況，支持該局推展其他舊區更新項目。若每個重建項目都集中照顧市場的商業考慮，甚或把商業考慮凌駕於改善舊區已建設環境和設施之上，舊區更新只會淪為一個龐大的商業地產發展項目。

電訊數碼控股(06033)公布，訂退租協議，有關控股股東張氏兄弟包括張敬石、張敬山、張敬川及張敬峯作為租客於今年3月向該集團租用九龍觀塘駿業街58號電訊數碼大樓1樓A室物業，租客將於明天將該物業退還予該集團，退租物業之租賃將會完全結束。

該集團指，有關物業作餐廳用途，原租約至明年3月31日，每月租金約20.5萬元，而租客於當前經濟環境下面臨多種困難，決定關閉業務及提議終止雙方租賃協議。退租協議條款乃按公平磋商後始行訂立，並屬一般商業條款。目前，張氏兄弟仍租用電訊數碼大樓4樓401室、3及4樓，作辦公室及餐廳，每月租金分別1000、21.6萬及16萬元。

永旺(00984)公布，續租元朗物業3年，租賃期內應付基本租金總額約1200萬元。

該集團指，續租新界元朗康樂路27至31號及康景街25至31號嘉好樓地下B9號舖，以及一樓整層單位，用於該集團的「Living Plazaby AEON」及/或「DAISO」及/或「DAISO JAPAN」的業務使用，以及承租人特許經營者的業務運營。代價將由該集團以內部資源支付。該集團自2016年9月16日起向業主租用該物業，用於經營零售業務。由於現有租賃協議於上周五(15日)到期，故已簽訂租賃協議，將物業的租期續至2027年11月15日。

信和集團宣布，信和置業(00083)於2024年全球房地產可持續標準(GRESB)獲評選為全球業界領導者一住宅類別，並於GRESB房地產評估中，獲頒發可持續發展標準最高的五星級別，足證集團致力將ESG融入營運及相關考慮當中，並與國際標準接軌。

信和集團副主席暨環境、社會及管治督導委員會主席黃永光表示，今年的可持續發展報告引入雙重重要性評估的概念，同時依循八項主要的本地和國際可持續發展報告準則和框架。未來將繼續推動更多氣候行動倡議，建構更可持續的未來。

開源控股(01215)宣布，今項目擁有人（公司全資附屬公司）與總承包商訂立翻新協議，據此，總承包商已同意對該酒店進行翻新工程，翻新合約價為1128萬歐元（相當於約9272萬港元）。

該酒店為集團擁有位於法國巴黎香榭麗舍大道70號的Marriott Champs-Elysees Hotel。

網紅越南餐廳離場 零售商平四成進駐

零售市道仍然疲弱，近期核心區不少新租出的舖位，月租低過疫情期間。銅鑼灣東角道網紅打卡越南餐廳Lúa早前結業，舖位業主「賭王」何鴻燊四太梁安琪旗下尚嘉控股把舖位重新招租，據悉剛獲零售商戶以40萬元承租，月租較3年前舊租下跌近四成，並且返回7年前的「短租價」水平。

核心旺段 SOGO往世貿中心必經

上址為東角道26號怡東商場地下13至16號舖連1樓13至15號舖，地下建築面積約3173方呎，內置樓梯通往建築面積約3050方呎的1樓，合共建築面積約6223方呎，位於SOGO崇光百貨前往世貿中心中間一段必經之路。舖位在2021年10月疫情期間，以每月65萬元租予越南餐廳Lúa，呎租約104元。該越南餐廳裝修別具特色，把1樓臨街位置打造成燈籠海露台，甚具越南風情，故開業不久迅即成為熱門打卡食肆。

該餐廳的3年租約期在今年10月底屆滿，雖然疫情期間食肆經營受限，該餐廳都未有提早退租，然而在復常後，卻於租約期滿不再續租結業。代理資料顯示，舖位今年6月已推出市場招租，當時叫租每月約68萬元，及後降至62萬元，直至10月底租客遷出前進一步調低至50萬元。

據了解，舖位在餐廳結業後，迅即獲零售商戶垂青，以每月約40萬元租用3年，呎租約64元。雖然零售行業的承租能力向來較飲食業高，但新租金仍較3年前低25萬元或38.5%。

上述複式舖位由梁安琪於1997年以2.28億元購入，已收租長達27年，租客曾經包括Giordano、bossini等本地時裝品牌。由於該複式巨舖位處核心旺段，昔日租值硬淨，2004年由bossini租用時，月租達76萬元。在2010年，舖位由連鎖電器零售商百老滙斥每月150萬元高價承租，較bossini離場前租金高出50%；至2014年百老滙再以220萬元自行加租46.7%續租舖位最多3年保住據點，反映該處曾為搶手旺舖。

及後零售業見頂回落，即使獲業主減租82萬元，至138萬元，百老滙仍在2017年租約期滿後離場。舖位隨後丟空近半年，2017年底才由時裝品牌bauhaus短租4個月開設特賣場，當時月租已插水至40萬元。

重返7年前短租價

在4個月短租期結束後，舖位重新獲長租戶租用，於2018年3月由時裝店TWIST租用，月租重上100萬元。舖位之後在疫情期內改由餐廳承租，租金下跌35%至65萬元。不過，最新租金一再下跌，除較2014年高峰期大瀉81.8%外，更重回到2017年的短租租金水平。

宏安地產（01243）旗下北角炮台山101 KINGS ROAD在過去周六（16日）開始收票，速收逾750票。由於反應熱烈，過去周末兩天（16日至17日）連續兩日加推，最新公布的第3號價單，折實平均呎價已升至23393元。

101 KINGS ROAD連環加推，過去周六先加推第2號價單共26伙，實用面積244至432方呎，折實售價559.2萬至963.9萬元，折實呎價21100至22918元，折實平均呎價為21808元，較第1號價單折實均價20800元高約4.8%。

該盤昨天再加推第3號價單，涉26伙，實用面積244至434方呎，折實售價由563.6萬至1038.4萬元，折實呎價22514至24326元，折實平均呎價23393元，較第2號價單再高7.3%。宏安地產執行董事程德韻表示，今批加推的單位集中於中高層，考慮了樓層及景觀因素，故屬原價加推。

新盤買賣按周跌39%

101 KINGS ROAD合共推出103伙，暫累收逾750票，超額認購約6.3倍。項目位於英皇道101號，提供251伙，間隔由1房至4房戶，實用面積204至1291方呎，預計落成日期為2026年1月底。

過去周末兩天全港一手市場共錄得約35宗成交，較前一個周末（9日至10日）約57宗再少38.6%，連跌4個周末。新地（00016）元朗站The YOHO Hub II（The YOHO Hub發展項目第C期）周末錄得7宗成交；泛海集團（00129）元朗洪水橋滙都I（滙都第1期）過去兩日共錄3宗買賣，項目可推售之3房戶已全數沽清。

二手蝕讓不論物業檔次，有投資者見時勢不對，寧斷臂離場。豪宅何文田ONE HOMANTIN有3房戶逾8年勁蝕逾3球；天水圍Wetland Seasons Bay則出現最大蝕幅成交，賣方以六三折出貨，慘輸逾235萬元；將軍澳日出康城LP10實用面積647方呎單位造價創新低，原業主逾3年蝕近200萬元脫手。

市場消息透露，何文田ONE HOMANTIN 5座高層A室，實用面積759方呎，3房間隔，新近以1350萬元易手，呎價17787元。原業主於2016年以1697.4萬元一手買入，持貨逾8年，賬面損失347.4萬元，單位貶值20.5%。

市場人士指出，天水圍Wetland Seasons Bay 1A座中層B5室，實用面積404方呎，2房間隔，以405萬元轉售，呎價10025元。據悉，原業主於2021年11月以640.36萬元一手購入單位，持貨3年損手235.36萬元或36.8%，為屋苑蝕幅之最。

海珀名邸洋房守14年輸165萬

消息稱，東涌海珀名邸單號洋房，實用面積1778方呎，4房間隔，以1685萬元易手，呎價9477元。原業主於2010年以1850萬元一手購入，持貨14年虧蝕165萬元或8.9%。

落成約2年半的粉嶺One Innovale，今年成交主要以租盤為主，市場人士表示，該盤一個294方呎單位近日創新低價易手，為A座高層11室， 1房間隔，以388萬元轉手，呎價13197元。原業主於2022年8月以448.23萬元一手承接單位，持貨逾2年輸60.23萬元或13.4%。

兩項原由「舖王」鄧成波家族持有並獲護老院承租的舖位物業，近期俱遭銀主接收並以招標形式放售，分別位於旺角太子道西及佐敦偉晴街，截標日期為2025年2月21日。據了解，每個項目市值約1.7億元，總市值共約3.4億元。

位於旺角佐敦 市值共3.4億

第一太平戴維斯投資部資深董事方詠清表示，是次出售的兩項物業包括旺角太子道西90至94號大華大廈地下F舖及1樓至4樓全層連天台部分，總建築面積約21200方呎，現時主要由護老院租用。按市值1.7億元計，呎價約8019元。

另一項物業為佐敦偉晴街14至42號偉晴閣地下5至6號舖及1樓全層，總建築面積約為11600方呎，物業設獨立大堂直達1樓，現有護老院租約至2031年。物業市值1.7億元，呎價約1.47萬元。

本月起入伙的天水圍YOHO WEST，一反新樓租務常態，放租盤極少，在僧多粥少情況下，中原地產資深區域營業董事王樹明估計，其呎租很快超過40元。現時項目僅20多個租盤，只佔整體單位1393伙不足1.5%。過往新樓在快將入伙前兩三個月已有單位在市場預租，入伙後盤源更會續增，惟項目並無此現象，據她了解，主要原因是不少業主留作自住。

業主多作自住用途

YOHO WEST租盤以1房及2房戶為主，由於部分叫租偏離市場，租客多作觀望，承接並不積極，3房單位放租盤只得一個，為3A座高層A1室，實用面積651方呎，叫租每月25000元，呎租38.4元。

王樹明指出，項目只錄約4宗租務成交，最新為3B座低層B2室，實用面積398方呎，2房間隔，向東南，以每月14200元租出，呎租35.7元，業主去年12月以562.35萬元買入單位，租金回報約3厘。3A座低層A7室2房戶，實用面積410方呎，向南，以每月15000元租出，呎租36.6元，業主去年12月以564.26萬元買入，租金回報約3.2厘。同區屋苑租金上升，她認為是大勢所趨，與YOHO WEST關係不大。目前嘉湖山莊及栢慧豪園平均呎租24至26元，兩房單位月租11000至13500元。

主要代理行統計剛過去周六及周日（16日至17日）的十大屋苑成交走向各異。美聯物業錄得11宗買賣，成交重回雙位數，並為3周新高，按周升22%。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，供平過租現象重臨，加快買家入市步伐，過去兩天不乏買家回流二手市場尋寶。

供平過租推動買家尋寶

不過，利嘉閣地產的統計按周回落25%，只有6宗，連續3周處於單位數。利嘉閣地產總裁廖偉強稱，新盤以「先量後價」搶佔市場焦點，反觀二手放盤業主趁近期多項利好消息提價，削弱競爭力，相信買賣拉鋸局面短期難有突破。

中原地產十大屋苑期內交投按周跌25%至6宗，零成交屋苑達7個。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑分析，近期港股較波動，部分買家對美國減息步伐持觀望態度，且業主議價空間略見收窄，皆影響二手承接力。

本港經濟尚待復甦，且息口偏高，過去2年樓價累跌14%，新世界發展 （00017） 營業及市務部總監黃浩賢稱，除非政治及經濟出現衝擊，估計明年樓價不會出現大調整；寬按揭成數至7成也推動成交，為樓價帶來支持。

黃浩賢接受專訪時稱，去年本港樓價錄得約7%跌幅，而今年初以來，樓價同樣累挫約7%，由於已有一定的跌勢，除非出現地緣政治衝突，或是本港經濟情況突然出現問題，相信明年不會再出現重大調整，預料樓價呈平穩。

除現地緣大衝擊 料樓價平穩

至於10月政府在公布新一份施政報告時，提出劃一放寬物業按揭至7成，他認為，此舉屬回歸逆周期推出前的情況，過往買家入市前，必須計算所買入的單位，可獲得的借貸額多少，現時政府把按揭理順，為市場增添活力，近期樓市成交量已見增長，為買家在時間及成本上幫助不少，交投活躍也對樓價迎來支持

他也認為，借貸額放寬至7成，相信每一類型物業均可受惠，而近期市場亦正自行調節，長樓花期的單位減少，相反現樓，短樓花期的物業增加。

由於部分供應量較多的區域，物業間的競爭性較大，需要較長時間作消化，連帶中小型單位，都有現樓出售的情況。但買家在入市前可睇實物，而且在財務控制，或銀行估價上，也較容易把握，具一定優勢，相反供應量較少的地區，就算以長樓花期推出，也具一定吸納量。

優化投資移民 人才加快來港

除此之外，政府再度優化投資移民計劃，可把購買物業的資金，計算入投資總額中。黃氏續稱，新政策對豪宅銷售有一定幫助，投資移民查詢個案也有上升趨勢。雖然新規例下，購買5,000萬元或以上的物業，只計算其中的1,000萬元屬投資總額，仍可吸引外來人士加快來港。

此外，本港銀行由9月起，跟隨美國聯儲局減息，至今已下調2次息率，共減約半厘。他認為，息口走勢確實影響樓市，但往往屬預期效果，即有關的利好因素，主要在減息前所發生，而所產生的效力，也較正式落實減息時強，就例如市場均預期，本月初會再作減息，故直接刺激10月份的樓宇買賣交投。

目前樓市仍屬用家主導，息口持續滑落，降低買家的每月供款額及成本，對樓市具實際支持，但始終認為減息屬預期效果，影響力較正式落實時大，例如12月或明年1月，美聯儲繼續下調息口，本港銀行跟隨的機率較大，將為近期樓市交帶來刺激作用。

太子道西90至94號大華大廈兩層，以及佐敦偉晴街14至42號兩層舖位正標售，截標日期為2025年2月21日（星期五），連同現有租約或交吉出售，兩項物業分別市值約1.7億元，合共市值約3.4億元。

大華大廈招標出售部分的總建築面積約21,200平方呎，1樓至4樓每層的建築面積約為5,000平方呎。現時主要由護老院租用。偉晴閣招標出售部分的總建築面積約為11,600平方呎，現時物業主要由護老院承租，現有租約至2031年（連續租權）。

翻查資料，兩項物業曾由鄧成波家族持有，波叔於2018年，分別以2.5億購入大華大廈項目，以及以3.3億元購佐敦偉晴街地下至1樓，近期兩項物業均淪銀主盤，按現時市值計算，合共已較入價低約4成。

九龍區甲廈空置率稍有改善，中原工商舖統計，10月份九龍區整體空置率錄得13.48%，按月下跌0.51個百分點。

東九龍區甲廈空置情況大幅改善，觀塘錄得約11.07%，按月下跌1.87個百分點，為今年度該區最低紀錄。九龍灣亦同見改善，最新空置率錄得約24.47%，按月跌1.14個百分點。而尖沙咀空置率最新錄得8.51%，按月微升0.13百分點，按年同期比較則跌0.67個百分點。

其士集團與基督復臨安息日會港澳區會合作發展、位於跑馬地雲地利道的高端長者公寓曦蕓居，入住條件為60歲或以上長者，項目首創以會員制方式，透過購買債券認購，需要購買的債券價值約700萬至1800萬，暫時約有10多名會員已購入債券，獲得項目單位居住權。

曦蕓居管理行政總裁岑家雄表示，曦蕓居單位面積介乎262至695方呎，間隔涵蓋1房至2房，入住條件為60歲或以上長者，並為住戶提供不同種類的護理服務，包括每月提供與專業治療師會面的機會，以預防方式照顧住戶的身體健康，同時會由專業護士協助進行簡單身體檢查。公司亦會根據入住人員數量，按比例調配專業護理團隊的人手，若以項目全部單位均入住計算，預計會合共投放100名工作人員服務住戶。

他又指，項目目標客源為一眾富貴長者，以提供24小時全面護理服務，並個性化迎合住戶需要，直言項目目標住客可能佔整個長者市場僅1%至2%，至今有興趣入住的客人中，約65%為女性，主要現居於港島區，同時不乏現居外地客人希望入住。

跑馬地高端長者公寓

曦蕓居業務拓展總監黃詩琪表示，項目首創以債券方式認購單位，有興趣的客人需要先成為會員，然後按希望入住的單位大小購買債券，之後獲得單位的居住權。現時想入住項目單位，需購買的債券價值約700萬至1800萬。項目暫時約有10多名會員已購入債券，獲得項目單位居住權，將於26日起陸續入住。

黃詩琪續指，入住後會按住戶所需的服務收取月費，如入住獨立自住型單位，料需要的服務較少，每月費用約5.5萬起，包括管理費等雜費外，亦提供膳食，最多1日5餐，可運用項目提供的室內外各種設施。入住生活協助型及認知照顧型單位的長者，預計需要的護理服務較多，每月費用約6萬起，基本已包含上述提供的服務。

曦蕓居單位按所在層數及提供的服務不同而分為3個種類，其中獨立自住型單位目標客源為行動自如但需要少許協助、生活不想被日常家務困擾，於必要時可獲護理及個人照顧服務的長者，位處12至22樓，提供68伙。生活協助型單位目標為一些需要在日常起居、護理或照顧時獲得協助的長者，位於項目5至8樓，提供68伙。認知照顧型單位對象為一些在認知障礙症或其他記憶相關問題上，需要特別護理的長者，位處於項目2至3樓，提供32伙。