台中市地政局昨（21）日辦理區段徵收配餘地及市地重劃抵費地土地標售開標作業，此次標售一口氣釋出258筆土地，最終吸引92筆標封競逐，順利標脫75筆，標脫率僅29.1%。市府近期連兩次標售標脫率均未達三成，顯示在政府打炒房政策下，建商購地心態明顯保守。

值得注意的是，此次標售土地範圍涵蓋捷運北屯機廠、太平新光、十三期及十四期等新興開發區，合計總面積逾5萬坪，總底價約369億餘元，規模創新高。

而最終吸引92筆標封競逐，順利標脫75筆標的，標脫率約29.1%，整體溢價率6%，為市府進帳95.3億元，成績較上回9月的標售略有成長。

此次標售的單價王與溢價王，皆為十四期重劃區的環中段74地號商五土地，每坪單價125.9萬元，改寫環中段的地價新高，且得標者出價2.4億元，足足比第二高價多出5,000多萬元，使溢價率高達36%。

至於總價王，則為北屯機廠碧柳段220-1地號的特定商業區土地，以約11.2億元標脫。

外界關注，昨日標售75筆土地共進帳95億元，其中有20.31億元出自「詹姓」同一人貢獻。市場傳出，這名詹姓自然人就是洽興集團創辦人詹玲郎之子詹立群。洽興工業為全球前十大塑膠包材大廠，該集團於2017年被美國黑石集團收購，傳聞交易金額高達9億美元，換算逼近新台幣300億元。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，此次標售的成績雖比9月稍有起色，但連續兩次土地標售的標脫率都低於三成，與房市多頭時期動輒五成以上的標脫率相比，表現仍顯清淡。

他還指出，此次標售的重頭戲為十四期重劃區，共有200筆土地釋出，但絕大多數的住宅區土地，面積都低於200坪，且住宅用地的容積率低，較適合自然人買家自地自建，不易規劃大樓產品，因此建商對住宅區土地的興致較淡，主攻開發強度較高的商業區土地。

加上第4季整體房市買氣收斂，讓建商對後市較為觀望，使業者購地布局的心態依舊相對保守。


後市仍看好？92組人馬搶標台中地 環中段創新高
經濟日報

台中市地政局21辦理區段徵收配餘地及市地重劃抵費地土地標售開標作業，本次標售釋出258筆標的，範圍涵蓋北屯機廠、太平新光、十三期及十四期等新興開發區，合計總面積逾5萬坪，總底價約369億元。

儘管央行重手打房，重挫房市買氣，但此次標售仍吸引92封標封競逐，順利標脫75筆標的，標脫率約29%，整體溢價率6%，為市府進帳95.3億元，成績較上回9月標售略有成長。

本次標售單價王與溢價王，皆為十四期重劃區的環中段74地號商五土地，單價125.9萬元，改寫環中段的地價新高，且得標者出價2.4億元，足足比第二高價多出5,000多萬，使溢價率高達36%。

至於本次標售的總價王，則為北屯機廠碧柳段220-1地號的特定商業區土地，以約11.2億元標脫。

台灣房屋松竹十一期特許加盟店店東黃鉦凱表示，單總價較高的標的，均為容積率較高的商業區，土地開發效益較突出。其中勇奪單價王、溢價王雙冠的環中段土地，更是臨30米崇德路的精華角地，與發展成熟的11期崇德路商圈關聯密切，因此單價刷新區段新高。

總價最高的碧柳段220-1地號，是面積逾千坪的方正土地，且對照同區段同地目，已有不少土地的成交單價站上百萬單價，因此碧柳段220-1地號的9字頭仍具增值優勢，因而獲買家青睞加價購地。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，本次標售的成績雖比9月稍有起色，但連續兩次土地標售的標脫率都低於3成，與房市多頭時期動輒5成以上的標脫率相比，表現仍顯清淡。


開發商觀望心態濃...台中抵費地標脫率 不及3成
受央行選擇性信用管制措施影響
工商時報

台中市地政局21日辦理區段徵收配餘地及市地重劃抵費地標售開標作業，本次標售一口氣釋出258筆標的，範圍涵蓋北屯機捷特區、太平新光區段、13期及14期等熱門新興重劃區，合計總面積逾5萬坪，總底價約369億元，最終吸引92封標封競逐，順利標脫75筆標的，標脫率約29.1％，整體溢價率6％，為市府進帳95.3億元。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，本次標售的成績雖比9月份稍有起色，但連續兩次土地標售的標脫率都低於3成，與房市多頭時期動輒5成以上的標脫率相較，表現仍顯清淡。不願具名的開發商表示，受到央行第七波選擇性信用管制措施影響，此次開發商明顯縮手，以13期土地來說，超過千坪土地皆流標，開發商觀望心態相當濃厚。

本次標售的單價王與溢價王，皆為14期重劃區的「環中段74地號」商五土地奪得，面積僅191坪，得標每坪單價高達125.9萬元，改寫環中段單價新高，且得標者出價2.4億元，比第二高價多出5,000多萬元，溢價率高達36％！據悉，得標者是北市法人天利公司，經營項目是印刷、文具買賣。

至於本次標售的「總價王」，則為北屯機捷特區「碧柳段220-1地號」的特定商業區土地，面積1,210坪，以11.18億元標脫；機捷特區另一筆脫標土地是「溝背段1地號」，土地面積949坪，得標單價92萬元，總價9.13億元。上述兩塊土地總價合計20.31億元，都被詹姓自然人標走，據悉，詹姓家族的背景是塑膠包材大廠洽興集團。

陳定中表示，本次標售的重頭戲為14期重劃區，共有200筆標的釋出，但絕大多數的住宅區土地，面積都低於200坪，且住宅用地的容積率低，較適合自然人買家買地自建，不易規劃大樓產品，因此建商對住宅區土地的興致較淡，主攻開發強度較高的商業區土地，加上第四季整體房市買氣低迷，讓建商對後市較為觀望，使業者購地布局的心態相對保守。

央行九月祭出第七波信用管制，出重手打炒房，加上連續幾個月來，銀行貸款滿水位，不只有四成民眾降低買房意願，10月房市買氣也降溫，來客數和成交量腰斬。房仲業績跟著慘，只能多打電話跟客戶推銷，希望能有多點業績進帳。

房仲電話一通一通地打，追蹤客戶有沒有意願再看房，央行九月祭出第七波信用管制後，打房效果發酵，加上銀行貸款滿水位，房市買氣變的冷颼颼。

房地產專家陳泰源表示，第七波打炒房宛如一道閃電，現在房市烏雲密布，「一週有一通電話，其實就要偷笑了，半個月有帶看一組，搞不好現在都沒有，(房仲)靠做租案來度小月的狀況。」

想要買房的王先生提到，本身財力不夠，想要向銀行借款，但先前銀行貸款滿水位，借又借不到或要等很久，「那根本就不用玩了啊！原本還想說去看一下，好吧，那可能這時候不適合。」

王先生鎖定兩房、千萬內物件，但已經4個月沒看房，買房計畫先緩緩。就有金控調查，37.5%民眾因為第七波信用管制，降低買房意願，原本就有房的人，則是超過4成沒那麼想買了。

住展雜誌企劃研究室總監陳炳辰指出，10月預售案成交組數，平均只剩下一組，看屋單週也不到20組，跟歷史統計資料上相比，如同疫情三級警戒期間般慘淡。

預售案買氣走弱，上半年每週平均來客數有3、40組，成交約4到5組，但10月每週看房的只剩16.8組，平均成交量只有1組。

陳炳辰觀察，銀行到明年二月可能會有還款潮，滿水位能得到舒緩，到了第2季可能必須消化目前推出來的量體。他推估明年上半年美國新總統川普上任，勢必對全球經濟有影響，整體房市可能要到下半年才會明朗化。

台中市地政局今 (21) 日辦理區段徵收配餘地及市地重劃抵費地土地標售開標，本次標售一口氣釋出 258 筆標的，範圍涵蓋北屯機廠、太平新光、十三期及十四期等新興開發區，合計總面積逾 5 萬坪，建商達麗建設 (6177-TW) 也出手。

同時，達麗建設今天下午也發出重訊表示，今天在台中市府的土地標案中取得土地，達麗建設公告取得台中市北屯區洲際段 619 地號、623 地號二筆土地係分別於今年 7 月以價購及今日以標購取得。土地總價約為 6.2 億元，土地面積合計約 544 坪，使用分區都是為第五種商業區，法定容積為 180%。這兩筆土地取得後將合併北屯區洲際段 620、621、622 三筆土地共同開發，合併後面積為 1126 坪。

達麗建設指出，此一基地位於台中十四期重劃區，區域內有洲際棒球場、漢神洲際購物中心及台中巨蛋等重大建設，且基地緊鄰台 74 號快速道路交通便捷，產品設計仍以首購及首換的剛性需求為規劃方向。

而今天的台中市府標售土地的單價王與溢價王，都為十四期重劃區的環中段 74 地號商五土地，單價 125.9 萬元，改寫環中段的地價新高，且得標者出價 2.4 億元，足足比第二高價多出 5000 多萬，使溢價率高達 36% 至於本次標售的總價王，則為北屯機廠碧柳段 220-1 地號的特定商業區土地，以約 11.2 億元標脫。

台灣房屋松竹十一期特許加盟店店東黃鉦凱表示，單總價較高的標的，均為容積率較高的商業區，土地開發效益較突出。其中勇奪單價王、溢價王雙冠的環中段土地，更是臨 30 米崇德路的精華角地，與發展成熟的 11 期崇德路商圈關聯密切，因此單價刷新區段新高。

而總價最高的碧柳段 220-1 地號，是面積逾千坪的方正土地，且對照同區段同地目，已有不少土地的成交單價站上 100 萬單價，因此碧柳段 220-1 地號的 9 字頭仍具增值優勢，因而獲買家青睞加價購地。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，本次標售的成績雖比 9 月份稍有起色，但連續兩次土地標售的標脫率都低於 3 成，與房市多頭時期動輒 5 成以上的標脫率相比，表現仍顯清淡。

陳定中指出，本次標售的重頭戲為十四期重劃區，共有 200 筆標的釋出，但絕大多數的住宅區土地，面積都低於 200 坪，且住宅用地的容積率低，較適合自然人買家自地自建，不易規劃大樓產品，因此建商對住宅區土地的興致較淡，主攻開發強度較高的商業區土地，加上第四 季整體房市買氣收斂，讓建商對後市較為觀望，使業者購地布局的心態依舊相對保守。

財政部21日公布新版青年安心成家房貸（新青安）10月統計資料，顯示10月新青安受理、核貸數分別創下新青安上路15個月來單月次低、第三低紀錄，10月核貸金額減至400億元以下，台銀不僅在10月出現少見的單月核貸金額不到百億元，且長期高居的新青安放款最多行庫地位，也在10月讓給土銀。

新青安精進措施6月啟動，八大公股行庫從嚴審查，以及央行管控銀行房貸等因素影響下，新青安受理減少、遞延核貸狀況持續，申辦熱度逐步降溫。

長期高居新青安核貸最多的國營行庫台銀，鮮少單月核貸數不到100億元。該行本來一直都是受理、核貸數最多的行庫，10月核貸金額也降到93.28億元，改由土銀掄元。

土銀10月受理新青安申辦戶數為1,369戶，受理金額101.23億元，是唯一單月破百億元的行庫，10月核貸戶數1,319戶，核貸金額96.73億元，均躍升第一。

行庫主管表示，過去台銀因其規模龐大居國銀龍頭，總資產超越6兆元，因此當其他公股行庫承作新青安因觸及《銀行法》72-2限制警戒線，導致房貸放緩下，台銀每月承作新青安的量能並未顯著減少，始終是每月承作最大量的行庫，但可能是持續吸收自其他行庫轉進的新青安申貸量，還是趨近銀行法警戒水準，加上央行控管等，因此10月台銀承作量輸給了不受銀行法72-2條限制的土銀。


新青安房貸10月受理不到5千戶 創上路以來次低
中央社

財政部今天公布新青安房貸10月統計，受理戶數4599戶，為新青安去年8月上路以來次低水準，月減約18.81%，連續第5個月落入月減局面，主因公股行庫持續消化已核貸案件，加上新青安假性需求漸漸消退所致。

財政部國庫署今天公布新青年安心成家貸款統計，10月受理戶數4599戶，金額新台幣367.34億元，其中戶數不到5000戶，為新青安去年8月上路以來次低水準、僅次於今年春節期間2月的4003戶，且是自今年6月以來，連續5個月落入月減局面。

10月撥貸戶數方面，則有4682戶，金額370.47億元，雙呈月減格局。

檢視各行庫10月承作新青安情形，以受理戶數而言，土地銀行1369戶居冠，台灣銀行1118戶居第2，但其餘6間公股銀均不到1000戶，其中兆豐銀、彰銀10月受理戶數更是僅有100多戶。若以10月撥貸戶數觀察，同樣僅台銀、土銀超過1000戶。

行庫主管分析，10月新青安房貸受理、撥貸戶數均呈月減，主要還是跟風險控管有關，因為依銀行法第72條之2規定設算的比率處於偏高水位有關，已核未撥案件仍待消化。另外，政府為杜絕轉租、人頭戶等濫用新青安的情形，銀行加強貸前、貸後管理，確實也有讓新青安假性需求逐漸退散。

銀行法第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的3成，俗稱銀行不動產放款「天條」，銀行會自行設定更嚴格的內部要求，多半以27%、28%為警戒區。

中央社

政府規劃興建25萬戶社宅，為解決融資需求，相關官員表示，規劃推出中央首檔永續債，提供保險業投資，預計最快年底可完成相關法制作業，明年可望推出，屬乙類公債，未來營運收益作為還本付息的財源。

內政部今年4月在提供給立法院的專題報告中指出，目前直接興建社會住宅，地方政府藉由內政部成立的融資服務平台媒合向銀行取得融資，國家住宅及都市更新中心也採聯貸方式取得較低利率融資，未來8年興建資金更為龐大，興建25萬戶社會住宅預估至少需1兆元融資資金，未來國家住都中心將研議發行永續發展債券，以降低中心的融資利息財務負擔。

相關官員今天表示，政府推動兆元投資方案，希望將保險業資金引導至公共建設，目前規劃推出中央首檔永續債，標的為國家住都中心社會住宅，是具有自償性的乙類公債。由於ESG已成為國際顯學，金融業也非常重視，目前評估業界樂意參與籌募資金。

相關官員指出，未來永續債籌募資金用於建設社宅，相關營運的租金收入，扣除營運成本之後，就可支付本息。

官員表示，目前相關法制作業應有機會在今年完成，接下來進入發債前置作業，預計明年推出，將有望成為第一檔中央政府的永續債，同時也是社宅第一檔永續債。

信義房屋（9940）不動產株式會社社長王茂桑21日在「信義日本15有成」記者會中分析，近年烏俄戰爭、以巴戰爭，甚至近期甫定的美國總統大選，讓國際局勢處於紛亂、難以預測，觀察近期國內不少高資產族群已逐步將資金停泊在較穩定的國家如日本，且日圓匯率持續維持低檔下，不僅自住、度假第二屋需求，包括避險、置產等資金有擴大投入日本不動產市場的跡象。

王茂桑表示，以目前東京與大阪房市發展現況來說，東京23區中古物件價格呈現穩定上升趨勢，反映東京核心區域持續有強大吸引力，其中，東京都心六區自2023年中起、平均交易總價突破1億日圓，已超過泡沫經濟時期的水準；而大阪市同樣已經連續九個月攀升，尤其今年以來更為明顯。

此外，王茂桑分析，日本人口持續往一級都會區集中，尤其是東京都在1996年以後，已呈現連續20多年人口增加，加上當地政府大力推動半導體、數位產業，帶起當地企業獲利成長、外資積極湧入、股票屢創新高，物價指數顯著增長，東京亦積極吸納全球人才；而大阪則是都市建設不斷，包括七大再開發計畫、2025年世界博覽會，以及未來興建綜合度假村(IR)，各項訊息都讓日本區域房市未來走向更趨樂觀。

在產品方面，王茂桑指出，過去消費者偏好高投報率的套房產品，但因自住需求增加，現已轉變為二、三房以上產品，並以總價4,000~7,000萬日圓的物件為主流，而交易總價1億日圓以上的物件，成交占比大幅增加，反映高資產客群出手力道加大。

王茂桑表示，當前日幣匯率在相對低點，認為有意在日本置產的台灣客戶可將預算提高，選擇地段更好或面積更大的物件，例如選擇高塔式住宅大樓產品，這類產品普遍屋齡較新、地段佳，未來不僅保值，增值空間也較高。

不過，王茂桑提醒，國人購買海外不動產時，切勿過分理想化，買屋之前需同步考量未來賣屋，且以當地人的角度去挑選物件，若是價格低於市場行情的物件需留意產品是否有瑕疵，另外物件所在區的交通、治安等也需一併納入評估。

合庫金（5880）21日舉行今年第3季法人說明會。展望未來房市景氣，合庫表示，由於資金成本上升銀行提高利率，加上央行第七波房市管制，買方因貸款受限且期待價格修正心態，不論成屋或預售屋市場交易皆萎縮，觀望氣氛重，故保守看待未來六個月房市景氣。

合庫個金主管表示，截至10月底房貸餘額為7,600億元，較去年同期成長18%、預估全年成長率相當，至於全年總放款約9.5%以上成長。

個金主管說明，9月成屋市場不動產仲介業者買賣成交數較8月減少14%-26%之間，預售屋交易量年減22%，由於資金成本上升銀行提高利率，加上央行第七波房市管制，買方因貸款受限且期待價格修正心態，不論成屋或預售屋市場交易皆萎縮，觀望氣氛較重，故保守看待未來六個月房市景氣。

對於當前房貸利率水準，個金主管指出，目前首購利率為2.478%起，第二屋為3.268%起。央行自2020年管控以來逐漸加強管控強度，主要影響投資客及非首購民眾，其實不影響首購族實體需求，合庫房貸客戶以首購為主，今年1-9月首購撥貸比重占79%，因此管控措施對房貸業務影響有限。

土建融方面，合庫主管表示，央行對建商購地貸款成數及土地動工期限無放寬，觀察一般建築案件趨於保守，但建商也積極轉向開發都更危老，合庫將秉持慎選優良建商及都更危老案件承作。


合庫金：保守看未來半年房市 明年海外獲利可望提升

合庫金控（5880）昨（21）日舉行法人說明會，由金控總經理蘇佐政主持。展望房市景氣，合庫銀主管表示，由於資金成本上升、銀行提高貸款利率，加上央行祭出第七波房市管制，房市買方因貸款受限且期待價格修正心態濃厚，不論成屋或預售屋交易皆萎縮，觀望氣氛濃，因此，保守看待未來六個月房市。

對於明年景氣，合庫金則是樂觀看待，強調若通膨無明顯提高，聯準會基調是讓偏高利率回歸到正常水準，明年海外分行整體獲利可望提升，預估降息使企業負擔減輕，且景氣仍活絡，有助歐美及香港分行獲利，柬埔寨分行亦會優於今年，且近兩年提列備抵呆帳的情況應可止血。

儘管聯準會已啟動降息循環，但台美利差仍大，合庫銀前三季SWAP（換匯交易）獲利為92億元，年成長26億元，年增三成，估計全年仍能突破百億元。

合庫金控昨天公布，前三季稅後純益為162.25億元，較去年同期增加8.2%，總資產突破五兆元大關，年成長8.5%。核心子公司合庫銀行純益年增逾一成，每股稅後純益1.04元。

截至10月底，合庫銀房貸餘額7,600億元，年成長18%。合庫主管說，目前首購利率2.478%起，第二屋3.268%起。央行管控不影響首購族，該行房貸客戶以首購為主，因此影響有限。

合庫預估，我國明年經濟成長率約3％；美國為2.2%低於今年，新任總統川普上台對經濟有正有負。中國大陸今年經濟成長率約4.8%、明年4.5%。總結明年趨勢是主要國家貨幣政策將調整，地緣政治衝突仍緊張，川普1月上任後新政對全球金融市場包括股債市、匯市均嚴陣以待。主要國家通膨趨向2%目標，變數在於川普關稅等政策再度產生通膨可能性牽動聯準會降息步調。若通膨無明顯提高，聯準會貨幣政策基調是讓偏高利率回到中性水準。

對於廣大存股族關切明年股利發放政策，合庫金強調，將持續考量當年度獲利狀況、健全經營政策並兼顧股東權益，就可分配盈餘提撥30%至100%分配股利，以穩定發放股利政策為前提。


合庫房貸利率行情出爐 非青安首購和二戶利率分別為2.47%、3.268%
聯合報

合作金庫銀行今日在法說會上揭示其目前的房貸利率行情，其中在配合中央銀行管制政策，和在面臨銀行法第72條之2限制的「以價制量」需求之下，合庫房貸的首購起跳利率為2.47%，第二戶3.268%起跳。

至於對房市看法，合庫指出，由於借款資金成本提高，和央行第七波房市管制，買房因為民眾期待降價和貸款受限，因此，預售屋及成屋的交易量都萎縮，合庫也保守看待未來半年的房市。

合庫也指出，今年1至9月首購撥貸比重占79%，所以非首購房貸利率拉高，對合庫的房貸業務影響有限。合庫也表示，前十月房貸餘額7600億，年增18%，全年成長率預估為9.5%。此外，10月土建融，較9月成長18億元，合庫也表示，另外，合庫也觀察到，建商在央行的成數及動工期限管制之下，一般建築案件已趨保守，並轉向開發都更危老。


未來半年房市 合庫保守看
工商時報

央行第七波信用管制影響，銀行房貸逼近銀行法第72條之2上限偏緊縮效應，房市逐漸降溫，合庫銀行指出，觀察目前不論成屋或預售屋交易均趨於萎縮，觀望氣氛濃厚，因此對未來6個月房市保守看待。

合庫金控21日舉行法說會，對於房市景氣看法，合庫銀表示，觀察9月買賣成交情形，成屋市場不動產仲介業者買賣成交量月減14.8％～26.4％之間，預售屋實價登錄交易量也年減22％。主要是銀行資金成本提高，紛紛調高房貸利率，尤其央行祭出第七波房市管制，買方貸款受限，加上期待價格修正的心態，使得成屋及預售屋交易都陷入萎縮的局面，進場買房的觀望氣氛偏濃，因此對未來6個月的房市景氣保守看待。

針對央行房市管制措施對房貸業務影響，合庫銀指出，央行自2020年開始管控以來，逐漸加強管控強度，主要影響是投資客及非首購民眾，其實並不影響首購族的實際需求，因此以合庫銀為例，主要的房貸戶以首購為主，今年前九月首購占整體撥貸比重高達79％，因此管控措施對房貸業務影響有限。

合庫銀今年房貸業務表現，截至10月底房貸餘額約7,600億元，較去年增加18％，預估全年成長率也應該會相當，全年總放款年成長有望達9.5％以上。目前首購利率為2.478％起跳，第二戶為3.268％起跳。

土建融方面，合庫銀10月新承作較9月成長18億元左右，截至10月底，土建融餘額約1,600億元，與去年同期相當。展望後市，合庫銀強調，央行對建商購地貸款成數、土地取得融資後動工期限等多項政策並沒有放寬，但建商也積極轉向開發都更危老案件，合庫銀在放款比率範圍內，將秉持慎選優良建商、利率良好的都更危老案件承作。

央行打房發酵、銀行貸款風波兩大衝擊，預售買氣冷到谷底。住展雜誌發布最新預售市場調查，10月單週平均成交僅一組，甚至有三分之一新案掛蛋，慘況如同2021年疫情三級警戒，且比連續升息、平均地權條例修法的低氣壓更糟糕。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，房市買氣下半年迅速轉弱，進入黑暗期，明年又遇美國新總統影響全球政經，保守推估得到明年下半年局勢較為明朗。

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，10月燈號為綠燈，分數45.3分，連續第三個月下降，是今年3月股市帶動房市熱潮以來最差表現，利空罩頂不言可喻。

10月追蹤指標建案平均來客組數每週不到20組，僅16.8組，平均成交每週只有一組，慘況已和2021年疫情三級警戒時一樣。成交組數上，超過三分之一新案掛蛋，可成交到3或4組不到一成，來客量單周低於20組的達三分之二，能在30組以上鳳毛麟角，與上半年常見平均每週成交4-5組，平均每週賞屋組數來到30多組，天壤之別。

購屋量能巨幅震盪，待售建案數自然無法順利去化，10月為937案，是今年3月以來首次見到案數不減反增，尤其新竹地區、桃園市皆雙位數走升，新竹縣市的蛋白區價格偏離行情終遭檢討，而桃園市中壢區、大園區、龜山區則因投資氛圍重，買氣遭抑制，面臨市場反撲，衝擊難免。

供給方面，新成屋案10月僅推76戶，比前月大減200多戶，為2023年3月後新低，陳炳辰指出，10月還屬928檔期，建商卻毫無推出新成屋意願，眼看買方在房貸滿水位、央行限貸規範、新青安嚴審等因素而貸款困難，建案討不到好處，不必自討苦吃，放緩腳步至建築結構、相關籌備上更高的完整度，甚至完工再銷售，令本就偏少的新成屋量體更顯低檔。

相對之下，預售推案量10月仍逾千億元，共達約1,200多億元，較上月增60多億元，主要是928檔期已規劃案不易急踩煞車，只得強渡關山，推出的個案多是品牌建商、知名地段特性。

議價率則連續8個月都在一成以內，市場對於降價期望落空，不過陳炳辰表示，新北市與桃園市的議價空間逐步拉大，兩縣市本有台北市的比價與外溢買盤，激勵不少房價，但熊市現況讓買方不再隨建商開價起舞，回歸在地認知水位，即便建案未傳開價下調，買盤卻持續修正出手價碼，議價幅度將有擴大的可能。

陳炳辰分析，建商推案已舉白旗，不少已加入延推行列，目前年底預計公開新案超過50億元指標案只有9案，僅1案破百億元，其餘包括台北市中正區、南港區、大同區，新北市三重區、中和區，以及桃園市中壢區、新竹市東區等地都有延推風聲，若再加計其他小案，北台灣延推量恐上看2,000億元。

預售買氣慘！指標建案平均一周賣一戶、3分之1掛蛋

住展雜誌發布最新預售市場調查，10月指標建案單周成交組數掛蛋超過3分之1，整體平均每周成交只有一組，逾六成建案一周來客量不到20組，平均僅16組，慘況直逼2021年疫情三級警戒時期，比升息、平均地權條例修法時還糟。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，建商現已舉起白旗，年底推案超過50億元指標案，只有9案，且僅1案破百億元，先前預計年底推出的大案，大多加入延推行列，估計北台灣這波延推案量多達2,000億元。

根據住展調查，10月風向球分數45.3分，連續第三個月下降，為今年3月以來最差表現，風向球六大構成項目，預售屋推案量升，議價率持平，其餘指標包括新成屋戶數、待售建案個數、來客組數、成交組數均呈衰退。

10月預售推案量達1,200多億元，較上月增60多億元，主要是928檔期已規劃案不易急踩煞車，只得強渡關山。

其中破百億元指標大案有台北市「吾雙」、新北市「新海城」、桃園市「悦讀伊頓」，其餘重點新案包括新北市「華固織幸」、「宏道巴黎花都」，「大業」、「立信首馥」，以及桃園市「臥墨池」等。

議價率連續8個月都在一成以內，消費者降價期望落空，不過目前買方不再隨建商開價起舞，議價幅度有擴大可能。

陳炳辰表示，先前景氣好時，指標建案平均每周賞屋組數可達30多組，但現在只有16組，上半年建案平均每週可成交4到5組，如今平均只剩一組，有三分之一建案，出現單周成交組數掛蛋，一戶也沒賣掉。

陳炳辰分析，市況顯示，房市已進入黑暗期，由於明年有美國新總統影響全球政經，保守推估得到明年下半年局勢才會較為明朗。


比疫情三級警戒時還慘 3成預售新案 單周成交掛蛋
工商時報

最新市調顯示，房市買氣已比疫情三級警戒時還慘，高達3成的預售新案單周成交「掛蛋」。新北、桃園部分區域議價擴大，房價已鬆動。

10月住展風向球昨天出爐，燈號為綠燈，分數45.3分，已連續第三個月下降，是今年3月股市帶動房市熱潮以來最差表現。住展發言人陳炳辰指出，在政策空襲下，10月預售案每周平均來客組數不到20組，僅16.8組，成交組數平均每周僅1組，更有高達三分之一案場「成交掛蛋」，如此慘況只有2021年疫情三級警戒才看得到，甚至比連續升息、平均地權條例修法低氣壓更糟糕。

在待售建案數方面，由於無法順利去化，10月攀升至937案，是今年3月以來首次見到案數不減反增。尤其新竹、桃園，皆雙位數走升。

議價率方面，連續八個月都在1成以內，市場對於降價期望落空；不過，新北、桃園的議價空間逐步拉大。

陳炳辰分析，房市已舉白旗，估計延後案量上看2,000億元。展望2025年，短期內房市黑暗期還沒有重見天日的條件，加上2025年美國新總統上任將影響全球政經，預期小龍年恐將延續大龍年衰尾窘況，保守推估最快明年下半年房市局勢才會明朗。

此外，營建股「營收王」興富發21日在法說會上率先表態將暫停購地，預期明年會看到「小業者肯定會倒，降價已是必然。」

興富發副總經理廖昭雄表示，央行最新政策下來，買氣已經減少；買氣少，不是因為消費者不買，而是想等便宜一點再買。至於量縮之後的房價走勢，廖昭雄預期明年「降價是必然！」視市場供需、產品對不對而異。興富發仍依照政府政策，以開發首購自住產品、以及商辦產品為主。但為因應政策轉變，購買素地的計畫，也已經喊卡，暫停買地，聚焦在都更危老、合建案等，畢竟土建融資金成本太貴。

廖昭雄指出，受房貸排隊潮影響，興富發也針對明年將完工交屋的919億元新案，提早啟動銀行對保程序，已完成8成的對保，金融政策丕變對於興富發的影響並不大，不過建議應要作適度修正，不然明年房市肯定會有一波洗牌。

近期隨著央行第七波信用管制措施實施後，突如其來的「金龍」風暴，讓不少原有購屋意願的買家暫緩腳步，整體市場氛圍進入觀望期。然而，桃園蘆竹區房市卻靠這一族群逆勢上揚，9月實價登錄平均單價33.7萬，相較於8月平均單價30.5萬成長10.5%，桃園房仲達人分析原因：航空業暢旺！南崁近期成交單價更已來到58.5萬。

信義房屋桃一區協理詹智偉表示，航空業的收入穩定且保障性高，即便在央行第七波信用管制下，這類優質客戶仍具高度購屋能力。且現職航空人員如空服員月薪普遍在五至七萬元起跳，在銀行眼中視其為優質客戶，因此即便目前貸款管制嚴格，航空業人士申請貸款仍相對容易且核貸快速。此外，南崁地區的生活機能完善、交通便利且鄰近桃園機場，吸引了大量航空業從業人員購屋。即使在央行的信用管制措施下，南崁的房市需求仍然強勁，推升房價持續上升。

詹智偉進一步分析表示，隨著航空業復甦，市場上也出現新的購屋趨勢，如資深航空人員購置房產後出租給後輩，形成內部租賃市場，加上銀行主動爭取其貸款業務，提供更具彈性的放款方案，進一步推動房市需求，讓南崁房市保持一定熱度，即便面對房貸利率調整，整體市場依然穩定。

信義房屋南崁六福店店長吳宗翰表示，南崁商圈為台北下來桃園交流道的第一站，主要可區分為上下南崁，上南崁多為原始住戶，主要為在地人、他人介紹或本身工作有剛需而置產，屋齡相較於下南崁而言較高，不過由於區域內擁有完整學區資源、豪宅商品，也吸引許多機師、航空業主管購買。下南崁因發展較晚，加上重劃區棋盤式整齊街廓規劃，若預算充足或初期有長輩支持，多會以下南崁為首選。

有別於其他區域，南崁客群多為產業剛性需求而購買，如航空相關產業鏈，包含空服員、地勤、飛機修護、航空製造相關，甚至因鄰近長榮海運總部，吸引不少航海從業人員。吳宗翰笑著說道，海運業的人買房決定速度都很快，因海運從業人員一年在台時間只有3個月，加上回台時有大筆資金就會置產，也讓他們每次看房時決定速度都比其他人快。

潤隆（1808）受交屋遞延影響，業績下滑，不過明年將迎來完工交屋潮，將有3筆百億級大案密集交屋，全年力拚337.11億元新案交屋入帳。市場預期，若明年交屋及銷售順利，潤隆全年營收將創新高。

潤隆21日舉辦法說會，總經理林暐鈞表示，今年預計完工交屋新案除基隆總銷88.63億元的「夢悅城」外，原本預估新北中和總銷23.55億元的「景安文匯」能趕在年底前完工，不過目前確定會延到明年交屋。潤隆前三季營收85.91億元，稅後純益25.05億元，EPS為2.52元。

潤隆去年因多筆大案密集完工入帳，推高營收至306.84億元，EPS達17.08元新高。今年雖只有1筆新案完工，但明年起潤隆將迎來新一波交屋潮，業績可望再現爆炸量。

林暐鈞表示，展望潤隆2025年的業績，除總銷23.55億元「景安文匯」遞延至明年交屋外，另外還有文山區「信義富境」108.35億元、台中「VVS1」106.04億元、台中「市政愛悅」99.17億元等三大百億級大案將交屋，全年交屋量達337.11億元。

林暐鈞表示，潤隆預計明年推案也頗為積極，計畫推出基隆總銷約28.38億元的「德安段E」、基隆60.63億元「德安段F」、台中76.73億元「西屯文商一」共3筆新案，總銷約達165.74億元。

11月21日，新居住服務平臺貝殼發佈2024年第三季度財務業績。得益於積極的業務拓展策略及科學管理舉措，貝殼展現出可持續的增長動力。

報告期內，貝殼實現總交易額（GTV）7368億元（人民幣，下同），同比增長12.5%，淨收入為226億元，同比增長26.8%，淨利潤達11.68億元，經調整淨利潤達17.82億元，超出市場預期。

今年第三季度，貝殼存量房業務GTV達4778億元，同比增長8.8%，淨收入62億元。貝殼在積極拓展的同時，其高效的合作網路、專業實用的賦能舉措以及新房、裝修等多元業務，也對外部門店形成了較強吸引力，聯網門店持續增加。報告期內，貝殼平臺活躍門店數達到46857家，同比增長14.6%，淨新增近6000家門店；活躍經紀人數達到423400名，同比增長6.1%。

新房方面，貝殼業績展現出超出市場的強勁表現，三季度實現GTV2276億元，同比提升18.4%，淨收入77億元，同比提升30.9%。

此外，貝殼保持了穩健的風險控制，開發商提前預付傭金的“快傭”收入占比保持高位，應收賬款周轉天數維持在47天的極低位。穩定的回款能力也進一步提升了經紀人的作業安全感，激發了更強的服務意願。

在“一體三翼”發展戰略指引下，貝殼瞄準居住服務的廣闊發展空間，持續發力家裝、租房等業務場景，構建長期可持續發展新引擎，逐步邁向“一站式新居住服務平臺”，為消費者提供更多的“美好居住”可選項。三季度，貝殼非房產交易服務業務的收入同比增長54.3%，占總收入比例達到38.3%，相比去年同期提升6.8個百分點。

得益於精細化運營管理、產品套餐更新、集中採購比例提升等，貝殼家裝家居業務三季度實現合同額41億元，同比增長24.6%，淨收入42億元，同比增長32.6%，貢獻利潤率達到31.2%，相比去年同期有所改善。

租房業務方面，貝殼三季度取得淨收入39億元，同比增長118.4%。截至三季度末，省心租在管規模突破36萬套，去年同期為超16萬套。在租後服務方面，貝殼提供了一系列入住前提前檢修、標準化交房服務、租客側物業交割等服務，並對管家角色進行集中化管理、賦能，提升服務標準化程度，強化租務服務能力及品質。在內部運營提效上，省心租關鍵運營指標同比改善明顯，得益於精細化管理二次招租，客戶續租率和房屋預售率有所提升，空置成本降低；同時業務持續優化升級產品模式，並加強穩定去化管道建設和運營，降低市場波動的影響，提升出租的確定性。

9月，貝殼“貝好家”業務也取得了顯著進展，在成都核心區域成功摘得熱門地塊，計畫將其打造為貝好家首個自主操盤專案，在拿地、定位、設計、行銷等各環節，充分體現貝好家的C2M（從消費者到製造者）理念。值得注意的是，貝好家明確定位在資料驅動型住宅開發服務平臺，並非房地產開發商，希望通過該成都專案驗證C2M產品解決方案的落地能力，增強合作方的信賴。

擴募新購入基礎設施項目後，臨港創新產園REIT於2025 年度及2026 年度合併可供分配現金預測值分別為1.11億元和1.14億元，合併現金流分派率預測值分別為4.34%和4.45%。

從披露的募集說明書中，可以得知國泰君安(19.810, 0.26, 1.33%)臨港創新產業(63.370, -0.25, -0.39%)園REIT擴募資產的情況。

11月19日，上交所顯示，已受理國泰君安臨港創新產業園REIT擴募資產申報，該項目涉及擬購入上海臨港(10.820, -0.16, -1.46%)所持有的漕河涇科技綠洲康橋園區。

據瞭解，新購入的基礎設施資產的總投資金額約為10.76億元，確定新購入基礎設施資產於價值時點2024年9月30日的市場價值為16.93億元。

在本次以擴募募集資金購入新基礎設施資產後，國泰君安臨港創新產業園REIT持有的基礎設施資產由3處產業園資產構成，即臨港奉賢智造園一期、臨港奉賢智造園三期、康橋項目。

其中，康橋項目擬由基金以擴募募集資金購入並持有，臨港奉賢智造園一期和臨港奉賢智造園三期由本基金以初始募集資金購入並持有。

專案運營情況

具體來看新擴募的康橋專案，截至2024年9月30日，新購入基礎設施資產包括漕河涇科技綠洲康橋園區（一期）1、2、8、11-14幢，漕河涇科技綠洲康橋園區（二期-1）15、18-25幢，漕河涇科技綠洲康橋園區（二期-2）28-33幢。

康橋專案建築面積18.235萬平方米，可出租面積10.464萬平方米，由22幢建築物組成，包括10幢研發平臺（部分首層為配套商業）、2幢配套商業樓，以及其餘10幢地下車庫及配套設備用房。

康橋專案中，康橋一期於2014年7月開始運營、康橋二期-1於2016年4月開始運營、康橋二期-2於2018年10月開始運營。

從位置上看，康橋項目位於上海市浦東新區秀浦路2555號，地處張江科學城板塊，北距離原張江高科(30.200, -0.16, -0.53%)技園區核心區域6公里左右，屬於長三角一體化發展的國家重大戰略區域，能夠承接張江核心區域的外溢租賃需求。

康橋專案的定位綜合確定園區產業導向，以積體電路、人工智慧、生物醫藥、電子資訊四大產業作為主導產業，四大產業租戶合計租賃面積占比約60%，租戶包括境內外上市企業子公司、民營企業500強、新銳獨角獸等。

招募說明書顯示，截至2024年9月30日，基礎設施專案的在執行租約共涉及租戶60家（單一租戶在新購入基礎設施資產存在複數租賃單元的按一家統計），不含政府類機構租戶，不存在根據租戶定制化需求建設的租戶。其中單一租戶租賃面積占比超10%的租戶共2家，租賃面積占比超5%的共4家。

康橋專案近三年及一期末出租率較為穩定，2021年、2022年、2023年和2024年1-9月的出租率分別為99.32%、99.05%、97.22%和97.04%。此外，截至2024年9月末，康橋項目簽約率達到98.41%。

租金水準也較為穩定，康橋項目近三年一期平均租金單價分別為76.02元/平方米/月、78.64元/平方米/月、81.09元/平方米/月和82.75元/平方米/月，平均租金單價近三年一期複合租金增長率約為3.05%。

另外，康橋專案歷史收繳情況良好，近三年一期的收繳率均達到100%。

16.93億估值

不過，康橋項目也面臨一定的租戶集中度風險。截至2024年9月30日，康橋項目前十大租戶租賃面積占比約60.04%。

這意味著，如未來發生大額租金收入租戶集中退租情形的，或將對新購入基礎設施項目運營收入造成較大不利影響，進而影響基金層面可供分配收益金額。

截至2024年9月30日，康橋項目簽約年限以長期限租賃合同為主，按租賃面積統計合同租賃年限在3年以內（含）的租約占比42.06%；按租賃面積統計合同租賃年限在3年及以上（不含）的租約占比約57.94%。截至2024年9月30日，康橋項目按租賃面積加權平均租約簽約期限約5.84年。

截至上述期末的有效租賃合同中，康橋項目租約到期年限在2024年、2025年、2026年、2027年、2028年、2029年及以後的租戶按租賃面積統計占比分別為6.47%、19.51%、15.45%、16.68%、6.37%及35.52%。截至2024年9月30日，康橋項目按租賃面積加權平均租約剩餘年限約3.31年。

招募說明書中指出，新購入基礎設施資產的總投資金額約為10.76億元。截至2024年9月30日，新購入基礎設施資產的帳面價值約為9.19億元，評估機構採用了100%收益法評估新購入基礎設施資產的市場價值，確定新購入基礎設施資產於價值時點2024年9月30日的市場價值為16.93億元，較帳面價值增加約7.74億元，增值率84.3%。

本次估價測算採用6.25%的報酬率；資本化率方面，2024年10-12月（預測值年化）為4.62%，2025年（預測值）為4.97%。

與其他專案一致，新購入基礎設施資產取得的運營收入主要是依據專案租賃合同產生的租金收入等收入。

產城園區評論從招募說明書中獲悉，康橋專案2021-2023年、2024年1-9月營業收入分別為8206.21萬元、9224.75萬元、9939.39萬元和7419.08萬元；營業成本分別為2477.69萬元、2781.66萬元、2828.82萬元和1988.75萬元；EBITDA和經營性淨現金流分別為6975.31萬元、7287.53萬元、7877.80萬元和5561.34萬元。

說明書中也表示，存續期內，臨港創新產園REIT將尋求並購優質產業園類型的基礎設施資產，並根據實際情況選擇通過基金擴募資金投資於新的資產支持證券或繼續認購原有資產支持證券擴募後份額的方式實現資產收購，以擴大基金的基礎資產規模、分散化基礎資產的經營風險、提高基金的資產投資和運營收益。

這直接體現在可供分配現金預測值上，臨港創新產園REIT披露，如不實施本次擴募交易，基金自2025年度及2026年度的可供分配現金預測值分別為3524.86萬元和3564萬元，現金流分派率預測值分別為4.07%和4.12%。

擴募新購入基礎設施項目後，臨港創新產園REIT於2025 年度及2026 年度合併可供分配現金預測值分別為1.11億元和1.14億元，合併現金流分派率預測值分別為4.34%和4.45%。

11月21日，上海證券交易所資訊披露顯示，綠城房地產集團有限公司2024年面向專業投資者公開發行公司債券，專案狀態更新為“已回饋”。

據觀點新媒體瞭解，此次債券發行總額為人民幣45億元，屬於公募債券，由中信證券(31.890, 0.15, 0.47%)（維權）擔任承銷商。

該債券專案的受理日期為2024年9月10日。

11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發佈公告，對涉房地產交易有關稅收政策進行一系列調整。

公告指出，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準後，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

作為四大一線城市中唯一暫未取消普通住宅和非普通住宅標準的區域，這一政策後續能否在廣州落地備受市場各方關注。

10月以來，廣州二手樓市在多重利好的加持下，走出了與新房市場相似的火熱行情，成交達10379套（廣州市房地產仲介協會資料）。有經紀人表示：“沒想到在新房市場搶客的情況下，二手市場的成交還是能有這麼大幅度的上漲，儘管這個月到目前為止成交略有減少，但與往年10月、11月的差額相比，跌幅小了很多。”

價格築底成普遍共識 自住需求入市更果斷

“我最近一單成交的客戶，只帶看了兩次，客戶就作了決定。”鏈家地產金誠分店負責人梁嘉華向羊城晚報記者表示。據梁先生介紹，這位元客戶是典型的剛需客，由於近期即將結婚，在第三金碧花園社區購置了一套總價200萬元左右的兩房用作婚房。據介紹，金碧花園社區是廣州二手成交最為活躍的社區之一，由於社區住宅以90平方米以內的兩房戶型為主，一直以來備受預算有限的剛需客戶關注，10月僅該門店便錄得9套成交。貝殼APP平臺資料顯示，10月，第三金碧花園二手住宅成交量為24套，是9月的2.5倍。

海珠南區域是廣州市二手房交易相對活躍且市場規律邏輯清晰的板塊，片區內的二手業主近半屬於區域內的置換客，外溢的需求大多也到了芳村、天河東、萬博等置業熱門區域，二手買家則大多數是首套住宅，占比約70%。

“我們這片的二手住宅價格基本已經到底了，而且現在掛牌量也基本維持在一個比較穩定的水準，對自住的買家來說，繼續觀望的意義不大。”鏈家地產海珠南大區總監李雄偉告訴記者，根據近期成交的資料，海珠南片區的住宅末次掛牌價和實際成交價之間的平均差值已經縮小到了10%以內，今年早先時候，這一資料最高達到27%，這反映出，除個別急需脫手的業主外，買賣雙方的議價空間小了很多，大多數業主已經把預期的售價“擠幹水分”。

在二套買家偏多的越秀區東風東板塊，類似的情況也有所體現。中原地產環市東二分店負責人廖錦春向記者表示，截至11月19日，東風東板塊11月二手住宅成交35套，僅略低於10月第二、第三周的資料之和。“買家目前的心態是即便底價可能還沒到，但高位站崗的擔憂是完全沒有了，加上東風東板塊的二手買家大多是有學位的剛需，入市都很果斷。”

銀十需求已得集中釋放 市場期待稅收優惠落地

多位仲介經紀人表示，10月二手住宅市場的回暖表現在一定程度上超出了預期，由於新房開發商大多於10月加快出貨節奏、加大行銷力度，一手市場與二手搶客的現像是客觀存在的。“解除限購的政策還是解放了一批外來人口的需求，我們近期的成交，有一些就是在廣州經商或者工作了多年，但是一直沒有繳納社保的個體戶。”李雄偉表示。

不過，步入11月後，成交量減少的跡象也確實存在，在財政部等三部門聯合公告調整稅收政策後，部分原本已經進入成交流程的二手交易也停滯了下來，這一現象在140平方米以上的大戶型住宅交易中較為普遍。據合富研究院資料，11月11日至17日，廣州市二手住宅成交2513套，連續兩周小幅度下滑，越秀、天河、海珠三區90平方米以下中小戶型成交顯著上升，全市剛需剛改戶型成交占比達68%。

“大戶型這周的交易基本停了，上海、深圳取消普通和非普通住宅標準後，大家都在等廣州也跟進，畢竟一線城市裡只剩廣州沒取消了。”梁嘉華表示，自稅收政策調整的公告出臺後，有買家直接通知要推遲到12月再簽約。根據廣州現行的增值稅及附加稅徵收標準，非普通住宅交易的增值稅稅率為交易差額（提供發票）的5.3%。對於中心城區的建築面積在144平方米以上的非普通住宅而言，增值稅往往可以達到六位數。

據廖錦春介紹，以今年10月該門店成交的一單錦城花園的154平方米房源為例，成交價達1400萬元，若能夠免征增值稅，買賣雙方能夠減免30萬元左右的交易成本。“明年春節來得比較早，1月底就要過年了，考慮到10月這波需求的集中釋放，以及往年年終市場的相對冷清，今年12月和明年1月的二手交易量相比10月肯定有差距，因此如果增值稅政策最終能夠落地，這段時間積累下來的大戶型交易對年底的資料肯定是利好的。”廖錦春表示。

湖南、山西、河南、安徽、湖北、江西中部六省自然資源廳日前聯合簽訂《不動產登記“跨省通辦”合作框架協議書》，在六省範圍內，將國有建設用地使用權及房屋所有權的轉移登記、變更登記（自然人）、抵押登記、預告登記及不動產登記資訊查詢等5大類12項高頻不動產登記業務納入首批通辦事項，後續將逐步覆蓋國有土地上全部房屋登記業務。

根據合作框架協定，六省將建立以“全程網辦”為主、線下幫辦為輔的不動產登記“跨省通辦”服務機制，充分運用互聯網、區塊鏈、大資料等技術手段，集成應用網上“一窗辦事”平臺，推動基本實現高頻不動產登記業務“跨省通辦”。同時，六省將在強化資訊互通共用、優化升級網辦系統等方面開展交流合作。

據介紹，此次中部六省啟動不動產登記“跨省通辦”服務新機制由省級建機制、明路徑、構體系，強調省會城市發揮重點城市效能，帶動縣級通過以點帶面推進更多業務實現“跨省通辦”。近年來，湖南省嶽陽市、郴州市、永州市和湘西土家族苗族自治州龍山縣等市縣已與相鄰省份地區開展了跨省通辦業務。

日前，位於江南區貴和路9號的美林灣項目舉行了“城投•城家社區”揭牌儀式，標誌著江南區首個大型租賃住宅社區正式投入運營。

“城投•城家社區”是由南寧城投集團投資開發並按市場化經營的大型租賃住宅專案，有6棟18～33層的住宅樓共2448套房源，戶型為建築面積40㎡單間，租賃住房總建築面積約10萬㎡，已於2023年12月竣工驗收。

美林灣房地產開發專案所建的2448間租賃住房，以存量國有土地新建租賃住房納入了2020年南寧市住房租賃市場發展試點專案的租賃房源，並獲得了南寧市江南區2021年第一批中央財政支援住房租賃市場發展試點補助資金。今年7月經公開招標，南寧城投集團與全國知名酒店集團——華住集團旗下的資管運營企業“城家酒店管理有限公司”合作，使用其“城家公寓”品牌，共同將美林灣打造為“城投•城家社區”。該項目成為華住集團-城家公寓進駐南寧市的首個大型租賃社區項目。

“城投•城家社區”旨在打造青年友好型社區，設置青年之家、青年夜校、党群服務中心、共用閱覽室、共用辦公空間、共用廚房、健身房、洗衣房、托育服務場所等。同時秉持綠色低碳理念，利用項目上萬平方米的綠化空間，打造環境友好社區，設置舊物回收、可持續理念宣傳、人寵互動、寵物樂園等。租賃住宅統一按人才公寓標準裝修，並配齊傢俱家電，達到拎包入住的標準。專案一期計畫分別推出5號樓384套和1號樓572套房源，月租金17.5元/㎡起，每套房源月租金700元至800元。

前三季度，國內GDP同比增長4.8%達到949,746億元，同比增速較前6個月下降了0.2個百分點。全國規模以上工業增加值同比增長5.8%，拉動經濟增長1.8個百分點，其中裝備製造業及高技術製造業較快，分別增長7.5%和9.1%。服務業持續恢復，其中資訊傳輸、軟體和資訊技術服務業，租賃和商務服務業保持兩位數增長，增加值分別同比增長11.3%和10.1%，合計拉動經濟增長0.9個百分點。

整體而言，前三季度GDP增速較全年5%的目標低了0.2個百分點。分季度看，一季度GDP同比增長5.3%，二季度增長4.7%，三季度增長4.6%，若要實現全年增速目標，第四季度經濟增長或需實現明顯提速。預計第四季度，國家在消費、基建、製造業、地產等領域的增量政策還將繼續加碼。

從三駕馬車的表現來看，出口依然是當前拉動我國經濟增長的主要動能。但是，9月出口增速較8月出現6.3個百分點的大幅回落，且面臨中東地緣衝突、美國大選等不確定因素，未來我國出口或將面臨更多挑戰，未來國內經濟增長還需依託消費及投資市場的提振。

前三季度，全國固定資產投資（不含農戶）37.9萬億元，同比增長3.4%，增速較1-6月放緩0.5個百分點。其中，大規模設備更新以及高技術產業投資帶動固定資產投資增長，分別同比增長16.4%和10%；而房地產開發投資同比下降10.1%，新建商品房銷售面積下降17.1%，拉低了固定資產同比增速。

全國社會消費品零售總額35.4萬億，同比增長3.3%，較1-6月減少0.4個百分點。宏觀經濟放緩及對未來收入信心不足，消費意願走弱。化妝品、金銀珠寶、汽車、建築及裝橫材料等類別的商品零售額出現1%~3.1%的同比下降。1-9月，全國貨物貿易出口總值2.62萬億美元，同比增長4.3%，較1-6月提升了0.7個百分點。

前三季度，全國房地產開發投資78,680億元，同比下降10.1%，降幅與1-6月持平；其中住宅開發投資59,701億元，同比下降10.5%，降幅較1-6月擴大了0.1個百分點。顯然，5.17新政並未令房地產開發投資指標發生明顯改善，一方面由於新政主要針對需求端的刺激，而需求對於政策的消化以及市場信心的建立需要時間，這將直接影響新政對市場的作用效果；另一方面，供應端面臨的資金問題依然存在，在市場需求轉暖、房企現金流恢復前，穩定的市場供應仍面臨挑戰，這也將進一步影響到整體市場的恢復。

三季度末，央行提出降低存量貸款利率、統一最低首付比例、加大“白名單”專案貸款投放力度等多項舉措助力房地產市場“止跌回穩”，再加上10月推出的一攬子增量政策組合拳，預計四季度國內房地產行業將出現好轉，特別是住宅市場在低利率及低門檻的購房政策環境下有望迎來明顯改善。

債務危機之下，碧桂園的資產處置持續進行。

近日，碧桂園江中區域掛出了一則資產出售資訊，佛山禪城希爾頓酒店正尋求買方，售價15億元。該酒店位於佛山新城CBD核心地段，建面約15.2萬㎡，樓高28層，有600間客房，於2014年3月落成開業。

這是碧桂園首個城市綜合體項目，也是其在禪城建設的第一家國際五星級標準酒店，一度成為禪城乃至整個佛山的地標性建築。在這個酒店項目上，碧桂園傾注了很多心思，酒店委託全球知名的Gensler公司設計，由希爾頓酒店管理集團經營管理，整個專案歷經3年，共耗資逾10億元打造。

實際上，早在2020年3月，在北京中招國際拍賣有限公司官網上就已出現過“佛山希爾頓酒店項目處置招商公告”，當時的參考價格為12億。

同期，佛山碧桂園美爵酒店、碧桂園三亞郡•雲海酒店及茂名碧桂園鳳凰酒店也出現在待售名單中。

2022年，碧桂園又將一批酒店擺上貨架，包括廣州碧桂園金葉子（金麒麟分析師）溫泉酒店、惠州碧桂園十裡銀灘酒店等。

碧桂園的酒店業務已經發展多年。上市之前，碧桂園就開始探索酒店業務。2000年元旦，“順德碧桂園度假村”正式對外試業，碧桂園酒店集團逐漸形成了自己的酒店品牌和產品線。但後來因為酒店數量的攀升，碧桂園陷入了重資產經營困境中。

2017年，碧桂園酒店板塊自稱旗下有500億的酒店及公寓資產，為了實現“瘦身”，碧桂園開始“割肉”經營效果不好的酒店，包括佛山的希爾頓酒店及佛山美爵酒店等。2019年底，碧桂園酒店業務發出“輕資產輸出”信號，並對旗下整體酒店品牌做梳理，計畫成立新的品牌矩陣。

2020年4月，碧桂園核心聯盟企業鳳悅酒店及度假村正式宣佈成立。鳳悅作為獨立的酒店板塊從地產業務中剝離，定位是高品質酒店資產運營商。

對當下的碧桂園來說，酒店業務存在較大的不確定性，運營成本也較高。拋售酒店資產以緩解流動性危機不失為一個合時宜的選擇。

作為曾經的地產一哥，碧桂園的債務重組工作量大且複雜，出險一年多來，其境外債重組進展仍緩慢。

近日，有市場消息稱碧桂園上月向債權人提交了境外債務重組計畫。對此，碧桂園方面表示，公司近期向主要債權人團體發送了公司的重組方案條款初稿，公司正與銀團協調委員會及美元債持有人特設小組就重組方案條款展開進一步磋商，因保密原因，重組方案相關細節尚無法對外披露。

在11月8日的月度管理會議上，碧桂園董事局主席楊惠妍表示：“短期內，首要任務就是切實落實保交房；中期則是要保主體；長期來看，房地產仍然是一個規模龐大的市場，公司仍然有機會在其中找到自己的位置。”

楊惠妍指出，臨近年末，公司面臨的保交房任務仍然非常有挑戰性。接下來的兩個月，保交房時間緊、任務重，各區域一定要做好相關工作的準備和安排。

2024年1-9月，碧桂園已交付23.5萬套。這與離楊惠妍之前定下的“今年規劃交付量超48萬套”的目標相比，存在較大差距。

去年以來，碧桂園加大了資產處置的力度。

2023年8月，碧桂園出售了其所持廣州亞運城聯營專案公司26.67%股權，回籠資金12.92億元；去年12月，碧桂園以30.69億元的價格轉讓其所持珠海萬達商管股權。

今年年初，碧桂園在廣州產權交易所掛牌轉讓了包括廣州市增城區鳳凰酒店在內的一系列資產，涵蓋白雲區人和公寓樓、番禺區碧桂園藏瓏府辦公樓、增城區碧桂園鳳凰城永旺商業物業、增城區碧桂園中心甲級寫字樓，這些資產擬轉讓價格合計38.18億元。其中鳳凰酒店的擬轉讓價格最高，達到12.6億。

1月中旬，碧桂園的澳大利亞子公司Risland Australia就已宣佈計畫出售悉尼剩餘地塊，出讓價格高達2.4億澳元（折合人民幣約11.38億元）。

銷售方面，今年10月，碧桂園實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額43.3億元。今年1月至9月，碧桂園累計銷售額約363.9億元；今年前10個月共實現銷售額約407.2億元。

今年2月底樓市全面撤辣後，物業交投復常，地產代理營業額回升。龍頭代理行之一中原地產宣布，全線後勤員工明年劃一加薪4%，逾500名職員可受惠，是後勤連續兩年獲加薪4%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，為應付通脹，中原地產董事局日前通過，2025年逾500名後勤獲全線加薪4%。

翻查資料，中原地產全線後勤於2022年加薪3%，2023年則凍薪；今年恢復上調薪酬，幅度為4%，連同最新公布明年將獲加薪，即後勤連續兩年加薪4%。

此外，今年首季中原地產全線後勤已獲發0.4至0.6個月花紅，第二季花紅亦達0.35至0.525個月。今年上半年，中原地產後勤共獲發花紅0.75至1.125個月，為3年來新高。據了解，第三季該集團未有向後勤派發花紅。資料顯示，中原香港住宅部今年上半年合共促成8461宗一手及二手買賣，成交金額達841億元。

據仲量聯行報告指，10月5大商業區甲級寫字樓空置率俱回落，整體市場租金按月下跌0.8%。

仲量聯行發表的《香港地產市場觀察》報告中指出，整體甲級寫字樓市場在10月見改善，5大商業區的空置率俱回落。10月底整體市場空置率下降至13.3%。其中灣仔/銅鑼灣空置率下跌0. 4個百分點至低於10%，中環空置率同樣下跌0. 4個百分點。

仲量聯行香港董事總經理鮑雅歷指，上月整體租賃市場有所改善，錄得183,700平方呎淨吸納量。金融機構於寫字樓租賃市場最活躍，開始見到來自私人財富管理公司及家族辦公室的租賃需求。盡管經濟仍具挑戰，政府已積極對外推廣以吸引高資產人士在港開設家族辦公室，相信長遠的租賃需求將會增加。

租金按月微跌

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，盡管空置率有所改善，10月整體市場租金仍按月下跌0.8%。中環租金進一步下跌0.8%。灣仔/銅鑼灣及港島東的租金亦分別下跌了0.5%和1.1%。

遠東發展（00035）發盈警，預期截至今年9月底止半年虧損不超過9億元，去年同期盈利約2.32億元。公司解釋盈轉虧，主要由於投資物業公平值變動、分佔聯營和合營公司減值虧損及外滙虧損所致。

較首次推出多一份 拆細添吸引力

港鐵（00066）拆細重推的東涌線延線東涌東站物業發展項目第一期（東涌東站第一期），昨天截收意向書，共收到33份意向書，較去年首次推出時還要多收1份，反應理想，當中不乏中小型發展商參與。業界認為，拆細地皮增加該項目的吸引力，意向書數目符合預期，惟由於東涌未來供應較多，估計招標時入標反應未必踴躍。

東涌東站物業發展項目鄰近興建中的東涌東站，港鐵去年下半年推出第一期，當時預計總樓面面積78.34萬方呎，將興建3幢樓宇共約1200伙，並設有部分零售樓面。項目於10月收到32份意向書，惟11月截標時未獲得任何標書，終流標收場。

港鐵研究興建地區性商場

經過約一年時間，港鐵重整該項目規模，剔除商場樓面，重新推出第一期招收意向書，容許發展商以實體或網上形式提交意向書，最終收到33份意向書，當中不乏本港主要發展商，例如長實（01113）、恒地（00012）、新地（00016）、信置（00083）、會德豐地產及華懋等，也吸引中小型發展商參與。

俊和物業發展經理胡運成提交意向書時指出，政府於東涌一帶發展「機場城市」，加上東涌東站第一期拆細重推，值得投資。遠東發展（00035）則以網上形式提交意向書，遠東發展地產總裁方文昌說，該項目位處東涌東站對面，而且「拆細」發展，吸引力大增。

港鐵物業及國際業務總監鄧智輝昨天在九龍灣港鐵總部會見傳媒時指出，港鐵以「鐵路加物業」模式興建東涌線延線，透過物業發展項目為鐵路融資，現時鐵路工程維持2029年年底通車的目標，物業發展項目的招標工作也不能停頓。他說，首次招標後，港鐵已就規模和商務安排方面作出很多改變，冀能迎合市場，強調東涌東是經填海所發展出來的區域，將成為本港其中一個較重要的社區，相信業界會支持該項目，預計整個東涌東站物業發展項目分7至8期推展。

是次重推的地盤，剔除了零售元素，可建樓面面積約32.29萬方呎。鄧智輝稱，首階段希望推一個「簡單少少嘅項目，規模細啲」，預計可興建兩幢樓宇，提供約600伙。港鐵也正研究如何整合散落在不同期數的零售樓面，以發展一個大型的地區性商場。

近兩年樓價和土地價格反覆回落，鄧智輝直言，雖然樓市仍處整固階段，但東涌東站第一期料3至4年後才能賣樓，相信屆時市況和現時會很不同。

綜合測量界估算，東涌東站第一期的地皮估值約3.2億至8.1億元，每方呎樓面地價估值約1000至2500元。

區內供應多 入標反應未必踴躍

中原測量師行聯席董事張競達說，發展商普遍會提交意向書，以爭取日後招標的「入場券」，認為東涌東站第一期的意向書數目符合預期，而該期數拆細兼剔除商場部分重推，投資額減少，變相令風險降低，加上市況改善和利率回落等因素，有助增加發展商的競投意欲。不過，由於該區未來供應多，發展商未必急於投地，預計第一期項目的入標情況未必踴躍，出價亦將趨審慎，料地價約6.46億元。

萊坊執行董事及大中華區估價及諮詢部主管方耀明指出，本港銀行減息兩次後，樓價未見大升，發展商將因應市況投標。該用地位處於新發展區，而且目前市況未明朗，預料日後入標反應未必熱烈。

港鐵：國際業務策略不變

港鐵（00066）近日失落英國倫敦伊利沙伯線（Elizabeth Line）的管理專營權，港鐵物業及國際業務總監鄧智輝指出，該鐵路原有經營權已在2023年完結，及後再延續兩年，坦言參與招標「唔係贏就係輸」，強調港鐵未來處理國際業務的策略不變。

鄧智輝：參與招標「唔係贏就係輸」

港鐵於2014年7月獲批伊利沙伯線的專營權，鄧智輝表示，專營權本來在2023年屆滿，後來延長兩年。他以近3年為例指出，該鐵路的「可靠性、安全性、準點率都做得非常好」，負責該項目的港鐵全資附屬公司，也連續兩年在英國獲選為年度最佳鐵路公司，反映港鐵在海外業務成績理想。

鄧智輝強調，港鐵國際業務的策略不變，未來會繼續以審慎理財方式，謹慎評估每個本港以外的項目，以決定是否投標。

樓市走弱，連資深投資者亦損手。過去曾大手掃入山頂天比高等超級豪宅的資深豪宅投資者朱慧恒，新近以3010萬元沽出灣仔囍滙一個3房單位，樓價較約8年前購入價低14.7萬元，輕微損手0.5%。

代理稱，上述蝕賣的囍滙2期3座極高層A室，實用面積899方呎，3房間隔，原叫價3200萬元，本月中減至3010萬元售出，呎價33482元。

據悉，上述單位原由朱慧恒兒子朱文彥及相關人士於2016年斥3024.7萬元購入，其後以內部轉讓形式轉至朱慧恒名下，作價2669萬元，若按現時沽貨價計算，較最初2016年買入價低14.7萬元，貶值0.5%。朱慧恒早年活躍於本港樓市，更屢吸超級豪宅，曾先後買入天比高、南區壽臣山南源及同區香島道37號等。

「老闆級」投資者再買太古城

荔枝角曼克頓山也有投資者炒燶樓離場，中原地產區域營業經理林家傑說，曼克頓山5座低層B室，實用面積1126方呎，3房間隔，剛以1800萬元沽出，呎價15986元。原業主今年3月以1768萬元購入，賬面雖獲利32萬元或1.8%，惟扣除使費料損手約70萬元。

紅磡維港．星岸亦錄得大額蝕讓，據悉，3座中層A室，實用面積1126方呎，3房間隔，新近以2280萬元易手，呎價20249元。原業主2016年以3400.1萬元一手購入，賬面貶值1120.1萬元或32.9%。

不過，市場仍有投資者密密掃貨，消息指出，一名貴為「老闆級」的投資者，繼早前以共2918萬元購入鰂魚涌太古城3伙後，新近再以930萬元增持同屋苑夏宮閣高層E室3房單位，實用面積702方呎，呎價13248元，貼近滙豐銀行網上估價933萬元；買家至今累計斥3848萬元掃入太古城4伙。最新成交單位的原業主於2003年以245萬元入市，賬面賺685萬元或2.8倍。

香港銀行本月減息後，首度有全新盤以價單形式公開發售。宏安地產（01243）發展的北角炮台山101 KINGS ROAD，明天（23日）將首輪價單發售157伙。項目昨結束6天收票程序，截收1594票，超額約9.2倍，平均每10人爭一伙。

泛海國際（00129）旗下元朗洪水橋滙都II（滙都第2期），亦將在本周六首輪銷售81伙，折實售價309.68萬元起。泛海國際集團執行董事關堡林表示，該盤公布首張價單後，市場反應非常熱烈，至今已錄逾300組客查詢及參觀。

禹洲集團（01628）旗下西半山堅道48號UPPER CENTRAL，下周一（25日）以先到先得形式加推4伙發售，實用面積167至242方呎，折實423.3萬元起。

新地（00016）旗下九龍東啟德天璽．天第1期，昨天以近2.1億元連沽4戶，成交價及呎價最高的單位為3座（Peak Tower）42樓B室，實用面積1985方呎，4房間隔，以7755萬元售出，呎價39068元。

瑧譽9號洋房及居室1.35億售出

建灝地產旗下赤柱ONE STANLEY夥拍代理行推出置業優惠，由即日起至今年底經中原地產購入指定洋房的首3名買家，每位可獲贈一輛電動七人車連3年司機服務，優惠總值750萬元。

此外，保利置業（00119）發展的屯門瑧譽再錄大額成交，項目9號洋房，實用面積5201方呎，5房間隔，設312方呎平台、928方呎花園、1168方呎天台，昨天連同650方呎的9號居室及兩個車位，以1.35億元售出，按洋房及居室共5851方呎計，平均呎價23073元。

屋宇署昨天公布最新的資料月報，披露最新的私人住宅動工和落成情況。9月全港只有兩個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），提供91伙；綜合第三季則只有135伙動工，創近63個季度（逾15年）新低。

前述91個今年9月動工的私人住宅單位，有90個來自今年8月開售的鰂魚涌芬尼街9號商住項目FINNIE。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，綜合第三季，全港只有135伙動工，按季急挫約96%；今年首三季也只有4539伙動工，較去年同期8784伙勁減約48%，是2014年同期錄得3959伙動工以來的10年低位。

落成量方面，9月有5個項目落成，提供1299伙，當中九龍東啟德住宅項目啟德海灣第1期已佔1017伙或約78%；今年首三季累計10923戶建成，按年多約8%。

赤柱村道44號准建三層高住宅

另外，根據資料月報，今年9月屋宇署共批出7份建築圖則，當中只有一份涉及住宅項目，位處南區赤柱村道44號，准許發展一幢3層高的分層住宅（另設一層地庫停車場），涉及樓面面積約27806方呎。

翻查資料，該址是一級歷史建築瑪利諾外方傳教會的神父宿舍所在，市傳由資本策略（00497）或有關人士進行保育兼活化，市場估計是次獲批的圖則，是整個項目其中一部分。該址最新發展大計包括活化宿舍現址兼進行加建工程，並增建兩幢新的住宅大樓，共提供23個住宅單位，總樓面面積約74067方呎，相關規劃申請預計12月提交城規會審議。

業界：超豪宅需求殷 租金短期升勢維持

外來專才帶動豪宅租務，消息指，內地專才剛以月租45萬元，承租香島道50號大宅，重上2018年高峰期租金水平。業界料，豪宅租盤需求愈來愈殷切，短期內超豪宅租金升勢維持。

市場消息透露，香島道50號單號屋，實用面積3,463平方呎，屬於5房間隔，並連約654平方呎花園及954平方呎天台，單位設有電梯貫通各層，剛以月租45萬元租出，呎租130元。資料顯示，該洋房舊租金每月約37.5萬元，新租金上升約20%，直逼2018年月租46萬元的歷史高位。

任職投行 原欲購逾3億元豪宅

代理透露，新租客為投資銀行的外來員工，原本有意買樓，目標是逾3億元的豪宅，惟資金調動較慢，最終轉買為租。

而上述超豪宅現由新地 （00016） 郭氏家族持有，該屋苑香島道50號項目由郭氏家族於2004年以約4.2億元買入，及後在2010年以約8億元補地價，於2017年重建成10幢洋房，實用面積由約2,988至5,291平方呎，早前一直作出租用途。

及至2021年曾部署拆售，故個別洋房以內部轉讓形式轉由公司名義持有，上述月租45萬元的洋房屬於前排海景單位，2021年內部轉讓價達2.6億元，以新租金計，市值租金回報約2厘。

事實上，暑期租務旺季過後，大型屋苑租務交投回落，但超豪宅市場接連錄得多宗內地客租務個案，例如新地郭氏家族旗下山頂種植道42號一幢洋房，實用面積3,537平方呎，屬於5房間隔，並連約2,900平方呎平台，上月中以約38萬元租出，呎租約107元，屬於理想租金水平，據悉租客亦為內地客。

中原地產首席營業董事李巍指出，近月豪宅租盤需求愈來愈殷切，尤其是月租逾30萬元的超豪宅租盤，基本上是業主揀租客。換言之，短期內超豪宅租金升勢維持，由於疫情期間不少大企業高管離港，令超豪宅租金出現超跌情況，近1年開始重拾升勢，有信心未來1年超豪宅租金有10%上升空間。

李氏謂，樓市全面撤辣後，不少外來專才買樓意慾的確有所上升，加上施政報告放寬投資移民購買住宅，近期豪宅交投明顯轉活，以11月為例，月初至今已經有30多宗樓價逾5,000萬元的成交，可見豪宅市場的確受惠。

鄧鉅明6300萬 沽富豪海灣

惟內地專才調動資金來港仍面對不少困難，故租樓的比例相對較高，更有指曾有內地專才在參觀豪宅項目示範單位後，以超高租金向發展商洽租，也是因為資金調動困難希望先租樓再買樓。

至於豪宅買賣方面，市場消息透露，赤柱富豪海灣B型單號屋，實用面積2,767平方呎，屬於5房間隔，剛以6,300萬元易手，呎價約22,768元。據悉，單位原業主為人稱「太子鄧」的太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明，其於2007年以約4,400萬元購入，是次易手帳面獲利1,900萬元，持貨約17年帳面升值43%。

其次，大角咀柏景灣6座複式B室，實用面積1,777平方呎，屬於4房間隔，原業主2012年以3,284萬元購入，剛以4,347萬元易手，持貨12年帳面獲利1,063萬元離場。

市場續現專才轉租為買個案。鰂魚涌逸樺園套3房，獲內地專才斥1,720萬元，轉租為買，呎價20,950元，為屋苑逾半年來重上2萬元。

連番減息，加上租金高企下，續有租客轉軚入市，當中包括以專才身份來港者，因為息口回落，又計劃長居本港而決定置業。剛成交為逸樺園2座極高層F室，實用面積821平方呎，套3房，望山景，現以1,720萬元成交，呎價20,950元。

康景2房 內地客497萬購

屋苑對上呎價達2萬元成交，已為今年3月，屬於同座高層E室，實用面積896平方呎，套3房，成交價1,868萬元，呎價20,848元，換言之，上址呎價於半年後再登上2萬元水平，同時較3月錄得的成交呎價尚高出102元，增幅不足1%。而據銀行網上估價顯示，上址造價亦貼近估價成交。

據悉，買家為內地專才，海外回流香港後，見現時稅項減少，息口及樓價亦下調，加上計劃在港落地生根，決定租轉買。上址原業主於2004年以630萬元購入，持貨20年沽出，帳面獲利1,090萬元，期內單位升值逾1.7倍。

而同區康景花園早前亦獲內地買家承接，買家為內地新來港定居人士，因鍾情屋苑位置旺中帶靜，睇樓後即斥497萬元買入C座高層1室，實用面積445平方呎，2房戶，呎價為11,169元。

除內地客外，近期亦續見租客轉買入市，如新近獲同區租客承接的將軍澳日出康城晉海，以市價沽售，而原業主需虧蝕離場。成交為晉海5B座高層C室，實用面積491平方呎，2房望內園。

上址放盤約1個月，開價700萬元，區內租客見單位位處高層，間隔實用，而且價錢符合預算，因而棄租轉買，議價65萬元至635萬元承接單位自住，呎價12,933元，屬市價成交。原業主於2017年11月以756萬元購入，持貨7年轉手，帳面虧蝕121萬元，樓價貶值16%。

另外，北角百福花園2房險守400萬元成交。市場消息指，成交為百福花園德福閣低層D室，實用面積410平方呎，2房，望樓景，放盤約3個月，原叫價由430萬元減至400萬元沽出，累減30萬元，呎價9,756元。原業主於2012年以330.8萬元買入，轉手帳面賺69.2萬元。

另外，二手蝕讓幅度擴大，由私樓至居屋亦屢見不鮮，其中，鰂魚涌居屋樓王康山花園，2房6年間帳面蝕311萬元離場，蝕幅逼近4成。

康山花園2房 6年蝕311萬

美聯首席高級營業經理蔡玉峰指，剛成交為康山花園6座低層A室，實用面積484平方呎，2房，業主原以580萬元於自由市場放售，現獲用家以552萬元承接，累減5%，呎價11,405元。買家因見屋苑鄰近英皇道及港鐵站，生活起居方便而入市。而原業主於2018年9月以863萬元購入，轉手帳面蝕讓311萬元，期間樓價貶值36%。屋苑月內暫錄4宗成交，3宗為已補地價，2房造價介乎550萬至552萬元。

其士集團 （00025） 與基督復臨安息日會港澳區會合作發展的跑馬地高端長者公寓「曦蕓居」，將於下周二（26日）正式投入服務。

曦蕓居管理有限公司行政總裁岑家雄表示，項目投資金額超過10億元，項目獨立自住型單位會率先入伙，出租率約兩成，租客年齡介乎63至100歲，平均年齡約75歲，以本地人為主。

項目提供168個服務式單位，涵蓋1房及2房單位，以及單人或雙人獨立套房，面積262至695平方呎，亦設有綠化空間、恒溫游泳池和智能健身室。

統計指，今年10月商廈租務及租用樓面，均較去年同期大升。

中原（工商舖）資料顯示，10月商廈市場錄得約526宗租賃成交，按月及按年分別上升約17.9%及約26.4%；而涉及租用面積約156萬平方呎，較9月的約108萬平方呎大增約44%，按年對比更增約5成，反映整體商廈吸納情況理想，企業擴充樓面態度亦轉趨積極。月內市場錄得較為矚目的大手租務成交，如金管局以呎租約58元承租西九龍柯士甸道西1號環球貿易廣場22樓、25樓及27樓共3層樓面，面積共約10.8萬平方呎，涉及月租約626.4萬元。

至於甲廈空置率方面，10月九龍區整體空置率錄得13.48%，按月下跌0.51個百分點。東九龍區甲廈空置情況大幅改善，觀塘錄得約11.07%，按月下跌1.87個百分點，為今年度該區最低紀錄；九龍灣亦同見改善，最新空置率錄得約24.47%，按月跌1.14個百分點。而尖沙咀空置率最新錄得8.51%，按月微升0.13百分點，按年同期比較則跌0.67個百分點。

港島區空置率12.34%

至於港島區，10月空置率整體錄得12.34%，按月下降0.07個百分點，而與去年同期11.8%相比，則上升0.54個百分點，個別核心區則錄有顯著改善迹象，其中銅鑼灣區10月錄得空置率8.8%，按月及按年分別下跌0.49及0.53個百分點，而金鐘區仍為港島區空置率最低區域，最新錄得7.51%，按年改善幅度達2.09個百分點。

中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓表示，受惠於息口下調和較早前股市走勢強勁等利好因素，本地商業氣氛回暖，令寫字樓租賃個案有明顯增加，而最新一份施政報告亦繼續大力發展「總部經濟」，吸引海內外公司來港設立總部或分部，相信相關政策可有效激活本地寫字樓租賃市場，加上最新美聯儲局於11月再度減息，對整體營商環境而言有推動作用，相信租務市場會維持活躍，對後市抱審慎樂觀態度。

戴德梁行昨日發表報告，尖沙咀在全球最貴零售租金排名第四，較2023年下降1 位，但仍居亞太區最昂貴零售地段榜首，每方呎年租1,607美元，按年增長7%。米蘭蒙特拿破崙大街超越紐約第五大道，成為首個榮登全球最昂貴購物地段的歐洲零售大街，每方呎年租2,047美元。在報告追蹤全球138個零售街區中，有79個地段錄得租金增長，有19個街區錄得跌幅，全球平均租金漲幅為4.4%。

報告指出，在2022至2023年期間，高息環境導致各地生活成本急速上揚，同時令消費氣氛疲弱，使經濟增長乏力。不過，大部分頂級零售街區成功渡過寒冬，零售業目前正受到減息周期啟動、全球經濟逐漸復甦、生活成本壓力緩和及實質工資增長等正面因素的支持。

印度街區租金增幅冠亞太

租金變化真實反映宏觀經濟表現。報告顯示，今年以印度為全球表現最強的經濟體，邦加羅爾英迪拉格爾100英尺路在亞太區租金表現中領先，按年大升32%；16個受追蹤的印度零售街區的平均增幅達9%。東南亞經濟體也表現出眾，部分原因是受到強勁的國內消費帶動，其中雅加達的租金按年升7%，其他市場的升幅介乎1%至5%之間。此外，日本表現亦為亮眼，一反增長疲弱的狀況。經過四年租金持平的情況，日本租金在2024年錄得增幅，當中東京銀座和大阪御堂筋分別按年升25%和9%。

戴行：港零售市場展現韌力

香港的舖租繼續在全球排名中名列前茅，今年位列第四。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，樂見香港保持其作為全球頂級零售地段之一的地位，反映即使營商環境充滿挑戰，香港的零售市場依然展示其韌力及吸引力。展望未來，相信將有更多內地品牌和零售商的租賃活動，藉香港為跳板，向國際市場推廣其品牌。遊客人數的持續復甦和經濟逆風的緩和也有望為遊客的消費情緒帶來進一步支持，從而帶動本港核心地段的零售表現。隨着零售市場的不斷演變，該行相信業主將專注於客戶體驗和創新，以吸引更多的新進零售商和國際品牌落戶。