今年房市由熱轉冷，尤其是10月明顯感受市況冷清，不少預售案場來客數驟降。大隱建設暨甲桂林代銷董事長張裕能表示，此次打房力道強勁，確實打到墊腳買房的年輕人，接下來市場走「硬道理」，也就是說，好的產品才可脫穎而出。

張裕能表示，央行第七波選擇信用管制確定「打房有打到」，目前不少預售案場來客數減少，楊金龍是真的打到了踮腳買房的年輕人，但也發現，雖然買氣下滑，但現在出來看房的反而是真的有實力的客群，只是態度較為謹慎，整個市場觀望氛圍濃厚。

針對近期市況，張裕能以棒球作為比喻，他表示，景氣好時，市場就像是一直處在好球帶，各類產品幾乎都可雨露均霑，不過央房打房至今兩個月，現在已是「好球帶變窄」，未來不是各項產品都能賣得嚇嚇叫，定位不佳的產品會因為景氣下滑讓受到影響，好地段、品牌力強的產品仍然可以稀客。

展望未來房市，張裕能指出，以甲桂林來說，在房地產市場已經40年，對於市況好壞已有一定的因應策略，雖然近期市況低迷，但市場絕對不會絕望，加上今年上半年國內上市公司獲利已達2兆元，全年預計可達4兆元，所以市場還是有購買力，只是需要等待市場適應政策。

房市進入休眠期，房產專家預期，12月央行理監事會恐祭出第八波信用管制下，未來兩季房市進入觀望期，預估明年第2季房市將初步完成修正，呼應央行總裁楊金龍對此波政策的「期許目標」，明年中房市才有望迎來金龍海嘯後的第一個購屋甜蜜點。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，今年第4季、明年首季恐是預售屋、新成屋市場觀望最濃時刻，房市恐仍陷在多空激烈交戰，市況應該不會有多大的變動，將是「量縮價平」態勢。

值得注意的是，楊金龍10月赴立法院備詢時表示，將以「房價是否修正、不動產放款集中度、不動產貸款金額」等三大指標，做為12月是否續推第八波信用管制參考，外界形容是「央行三條紅線」。

不過，何世昌認為，對自住客來說，在房市觀望氛圍濃厚時，加上12月又有央行理監事會恐祭出第八波信用管制抑制，在政府重拳打擊炒房客，投資、投機客被政府嚇阻、離場下，現正是最好的看屋時機。

何世昌表示，今年第4季、明年首季是房市觀望最濃時刻，有意購屋的民眾可趁此進場多看屋，明年第2季、第3季是不錯的購屋時機，有望迎來「金龍海嘯」後的第一個購屋甜蜜點，有機會撿到投資客急欲脫手的相對便宜物件。

戴德梁行董事總經理顏炳立先前表示，當前房市只有冷卻，沒有斷頭、沒有拋售也不到恐慌，今年底前房價不會下跌，長期則趨向健康；不過，若明年持續量縮，且每月買賣移轉棟數跌破2萬棟，價格可能修正，「若蛋黃沒跌、蛋白將跌10%；若蛋黃跌5%、蛋白將跌15%至20%」。

不過，顏炳立坦言，這波央行出手就是打掉超額利潤的泡沫，但還沒傷到合理利潤，除非產品價格是合理價，否則不要追價；買方心裡也要有認知，賣方是不可能賠錢賣房子，在等斷頭、等房價腰斬的買方是「一點機會都沒有」，市場還沒有恐慌到那個地步。

房市進入休眠期，房產專家預期，十二月中央銀行理監事會恐祭出第八波選擇性信用管制，未來兩季房市進入觀望期，預估明年第二季房市將初步完成修正，呼應央行總裁楊金龍對此波政策的「期許目標」，明年中房市才有望迎來「金龍海嘯」後的第一個購屋甜蜜點。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，今年第四季、明年首季恐是預售屋、新成屋市場觀望最濃時刻，房市恐仍陷在多空激烈交戰，市況應該不會有多大的變動，將是「量縮價平」態勢。

值得注意的是，楊金龍十月赴立法院備詢時表示，將以「房價是否修正、不動產放款集中度、不動產貸款金額」等三大指標，做為十二月是否續推第八波信用管制參考。何世昌認為，對自住客來說，在房市觀望氛圍濃厚時，加上央行恐祭出第八波信用管制，在政府重拳打擊炒房客，投資、投機客被政府嚇阻、離場下，現正是最好的看屋時機。

何世昌表示，今年第四季、明年首季是房市觀望最濃時刻，有意購屋的民眾可趁此進場多看屋，明年第二季、第三季是不錯的購屋時機，有望迎來「金龍海嘯」後的第一個購屋甜蜜點，有機會撿到投資客急欲脫手的相對便宜物件。

戴德梁行董事總經理顏炳立先前表示，當前房市只有冷卻，沒有斷頭、沒有拋售也不到恐慌，今年底前房價不會下跌，長期則趨向健康；不過，若明年持續量縮，且每月買賣移轉棟數跌破兩萬棟，價格可能修正，「若蛋黃沒跌、蛋白將跌百分之十；若蛋黃跌百分之五、蛋白將跌百分之十五至百分之廿」。

不過，顏炳立坦言，這波央行出手就是打掉超額利潤的泡沫，但還沒傷到合理利潤，除非產品價格是合理價，否則不要追價；買方也要認知，賣方是不可能賠錢賣房子，在等斷頭、等房價腰斬的買方是「一點機會都沒有」，市場還沒有恐慌到那個地步。

但需留意的是，何世昌指出，由於銀行目前收緊不動產放款，願意貸款的銀行，提供給消費者的方案也變差，因此買方需多留意房貸條件都變差了。

銀行房貸資金水位吃緊，也使土地銀行房貸業務量比預期要增加。其他國銀受限銀行法72條之二上限，因此建商爭取不到的分戶房貸，都跑來跟土地銀行求援，土地銀行董事長何英明估計，明年待撥房貸業務量就接近1600億。

八大公股行庫房市資金吃緊，也跟新靑安貸款一大半申請案動用到五年寬限期有關。何英明坦言，青安寬限期5年都不還，等於占用銀行法72-2額度。不過，新青安方案另一半申請案沒有使用寬限期，估計這類型申請案和父母幫子女買房有關，他說明，此類型貸款案反而希望能夠降低利息負擔，因此不用寬限期。

何英明也觀察到，25至35歲的購屋者，有很多由父母協助，而新青安的年齡層，目前以26-35歲比率最高。

何英明提到，土地銀行新青安被查到違規共248戶，目前追回147戶利息補貼約240萬元。剩下百戶的利息收回仍持續進行中。

財政部先前曾經統計，八大行庫中，建設公司購買土地後還沒有動工的總金額大約在2116億，土地銀行去年底是1173億，何英明表示，至10月底未動工購地貸款已減至913億元。

在財政部網站光11月就出現4則房地合一稅申報錯誤宣導，包括有將持有期間的列報房貸利息、將取得時間錯認為簽約時間與未符合連續設籍滿六年等規定。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年個人房地合一稅收高達750億元，由於金額十分可觀，國稅局難免會特別關注，民眾一定要完全了解並符合報稅規定，最好事先就妥善規劃合法節稅。

國稅局10月、11月都有房地合一稅錯誤申報方式的宣導，包括錯列房貸利息為費用，有案例在持有期間列報購屋借款利息31萬元，但房貸利息為房地使用期間之費用，不得認列，被重新核算課稅所得並補徵稅額。

曾敬德表示，還有案例是公司於104年11月間與乙君簽訂土地買賣契約書，因故遲於105年2月1日始完成所有權移轉登記，於110年9月間出售並辦妥移轉登記，該公司認為土地於104年11月間即簽約購買，非屬房地合一稅之課稅範圍，故將出售土地所得額列報為免稅所得，但房地合一稅取得日期認定，是所有權移轉登記日，經國稅局查獲，除補徵稅額外，並遭處罰鍰。

還有一案例，民眾113年1月出售其於106年1月取得的A房地，自行申報課稅所得860萬餘元，減除自住房地免稅額400萬元，繳納稅額46萬餘元，但民眾107年9月才在A房地辦竣戶籍登記，出售時A房地設籍未連續滿6年，不符合自住房地免稅額適用要件，核定應補稅額126萬餘元。

另外，一個比較特別的合建案例，民眾在房地合一稅上路後，購買土地700萬，與營利事業合建分回房地後，以2400萬元出售，但將土地成本700萬元加計互易發票金額750萬元，列報房地合一稅之取得成本為1,450萬元，國稅局減除互易發票金額750萬元，並以合建前A地之原始取得成本700萬元認定B房地交易成本，按A地持有期間（超過5年，未逾10年）適用稅率20%計算補徵稅額150萬元。

受台積電嘉科園區蓋先進封測廠，以及華泰名品城嘉義展店房市利多影響，生活機能好的嘉義市房市價格不斷攀升，自期公辦都更住宅大樓每坪最高來到54萬元，預售率9成以上，在中央銀行接連出重拳打房，加上市區建地少，部分建商為避開風險，暫緩推案，「養地」出租做停車場使用。

市府交通處統計，今年截至11月20日止，民營路外停車場計新增22場共800個小汽車停車位，全市路外停車場，總計有1萬2084個小汽車停車位（含公民營合計共175場）

嘉市是清朝及日治時期詩學重鎮，全台首位有「法曹詩人」稱譽的「壺仙」賴雨若，創立「壺仙花果園」做文人聚會講學地點，過世後兒子改建「壺仙幼稚園」，閒置荒廢近半世紀，賴家孫子賣給在地建商，6月整地完成出租做停車場，日前開放。

房仲人士說，壼仙幼稚園舊址位在垂楊路及安和街口，面積3597平方公尺、約1088坪，總價5億8341萬6070元、每坪約53.6萬元，建商取得土地成本高，再推建案房價必定再往上漲，央行打房信用管制融資受限，建商出租停車場養地，侍機再推案。

陳姓建商說，不只買下壼仙幼稚園舊址建商出租做停車場養地，在地建商財團也買下舊教師會館用地出租做停車場，有租金收入避免土地閒置，新開發區段徵收湖子內建案不斷推出，銷售成績好，市區建地有限，房價過熱，部分建商暫緩推案「養地」做停車場。

桃園市內壢商圈生活機能健全、價格親民，近年成為房價高漲下，首購族的選擇之一。信義房屋內壢店主任邱瓊儀表示，內壢商圈鄰近中壢工業區，擁有就業人口，加上近中壢交流道南下新竹北上台北交通便利，除了本地客外，亦磁吸不少台北、新竹等外來客。

桃園內壢位在中壢區東側，一般生活商圈以內壢火車站分為前站、後站，邱瓊儀表示，前站較早開發，多數重要機關與商業服務都位於這一帶，屬於住商混合的區域，鄰近的公園樹木比較多；後站為近20年才開發，主要以住宅區為主，包括大樓、透天等，由於後站鄰近元智大學，大學生租房需求度高，因此也有不少針對學生套房設計的建案。

交通方面，邱瓊儀表示，中華路為交通主幹道，以生活機能為主的四條主力幹道分別為忠孝路、文化路、環中東路及莊敬路，若是通勤族，主要以搭火車為主，約45分鐘車程，若開車的話，鄰近國道一號，有三條路中園路、文化路及龍壽街都可以上國道，不塞車的話，到板橋大概30-40分鐘車程。

生活機能方面，邱瓊儀表示，內壢商圈應有盡有，採買上選擇多元，不論是早市、傳統市場、家樂福、全聯等都有，對習慣煮飯的家庭來說很方便，若是要就醫，後站附近有地方型的長榮小型急診醫院 ，大約車程五分鐘則可到大型醫院的衛生福利部桃園醫院，公園綠地上，後站較少，不過前站規劃綠地充足，大小公園有七到八個，其中大型的興仁親子公園是假日遛娃的好處去。

至於學區上，邱瓊儀指出，內壢從小學到大學都有，國小有內壢國小、內定國小、元生國小、有德私立雙語學校，其中元生國小是明星小學，加上有德私立雙語學校有多元雙語規劃 ，吸引不少家庭客群，國高中則有內壢國中、內壢高中，內壢商圈內則有元智大學，周邊為中原大學。

邱瓊儀指出，內壢有一大優勢為靠近中壢工業區有就業人口，加上還有大學，所以居民組成多元，除了自住客、小家庭等外，也有不少大學生習慣此區的生活機能後選擇定居此地，因此內壢住房需求呈現穩定增長的趨勢，像是低總價的小套房只要釋出，都是搶手貨。

除了生活機能方便外，內壢最大的優勢就是房價相對親民，邱瓊儀指出，這區以兩房產品流通最快，若是屋齡十年內電梯大樓，兩房含車位，每坪單價約在38萬-45萬元間，總價落在1,200萬-1,350萬元，屋齡十年到20年電梯大樓，每坪單價在32萬-37萬元，屋齡20年到30年電梯大樓則在每坪26萬-32萬元。

另外，此區的老公寓屋齡多在40年左右，由於沒有電梯，要走樓梯的關係，以一樓單價稍高，頂樓會較為便宜一點，每坪單價約在20萬元左右，若有經過裝潢整理，單價落在28萬-32萬元間，總價落在700萬-1,000萬元。沒有電梯的社區型透天屋齡則在20年上下，總價在2,000萬元以上，有裝電梯的透天屋齡約十年上下，總價落在2,800萬-3,000萬元。

隨房市轉趨溫和穩定，土地銀行於11月21日至12月19日第六度公告標售台北市大安區「吉美大安花園」4戶豪宅，每戶底價約1.35億元至1.52億元，皆配有附屬車位，每戶坪數約80至90坪，預計今年12月19日開標。近年豪宅確實較難賣，此物件經歷前五次標售共標脫2戶。

土地銀行長年耕耘都市更新授信案件，截至去年底，土銀都更融資核准額度約1,851億元、縣市政府核定的危老重建計畫融資額度約558億元，都更加計危老重建融資餘額居八大公股銀行之首。不僅如此，土地銀行也運用自家土地參與都更，多年下來獲配不少都更分回宅物件，「吉美大安花園」即為其中之一。

吉美大安花園係土地銀行以自有土地參與都更案分回6戶，在今年9月、10月標售時各標脫1戶，標脫價格分別為1億4,428萬元、1億5,200萬元，相較底價，溢價率依序為0.18%、0.08%，顯見蛋黃區房市呈現溫和穩健態勢。

本次土銀以吉美大安花園剩下4戶再度公開標售，分別為該建案82號7樓、7樓之1、11樓及80號11樓，每戶總價約1億3,521萬元至1億5,251萬元、坪數約80~90坪，車位單價為350萬元，不含車位每坪單價約157萬元～159.5萬元。

以外部建材而言，吉美大安花園住宅大樓地上21層、地下4層，採用SRC鋼骨結構搭配101大樓同級的新日鐵制震壁，由吉美建設、華鋼開發、新濠建設、李氏投資聯手打造，其建材針對風力與地震皆具備制震效果，建物穩定度及舒適性備受肯定。

觀察內部配置，吉美大安花園大樓共84戶、格局方正，單層各4戶，配備3座電梯，而且皆為純住宅、無店面，公設比約33%，內部公設包含私人露天泳池、交誼廳、健身房、頂樓空中花園，展現曼哈頓豪宅的高尚氣派。

土銀指出，吉美大安花園另一項優勢在交通位置，左擁大安森林公園，右抱信義計畫區，生活機能佳，距臺北捷運大安站僅300公尺，可輕鬆接軌淡水信義線、文湖線捷運及松山機場，學區範圍更涵蓋建安國小、大安國中、大安高工及師大附中，囊括商業、娛樂、文化、金融動脈，堪稱蛋黃區指標豪宅。

因應國人居住安全，行政院加速推動老舊建物更新，除2018年推動「都更三法」修法，今年下半年也推行《都市更新條例》修正案並由立法院三讀通過，擴大原建築容積更新重建對象，提高民間參與都更意願，預計全國有8,216棟建築物適用、27萬戶受惠。

百貨公司周年慶吸引人潮，也讓人關注周邊房價。住商機構彙整實價登錄資料，觀察南二都11月下旬仍在進行週年慶的六大百貨周邊房價變化，其中以台南市南紡購物中心周邊漲勢最為驚人。

根據實價資料，台南市截至11月中下旬仍在進行週年慶活動之百貨，包含台南大遠百成功店、南紡購物中心以及新光三越台南新天地等，3處百貨周邊房價基本站穩2字頭。

其中，南紡購物中心今年平均成交行情約每坪26.6萬元，與2020年相比，附近房價漲幅達63%，漲勢位居南二都六大百貨之首。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，該區域除有豐富商業機能，近年來又有平實重劃區等議題，且鄰近平實公園等大片綠地，房市前景性足夠，吸引建商進駐，新案陸續推出，彼此相繼疊價之下，衝高區位房價。

另觀察高雄市包含新光三越高雄左營店、漢神百貨以及高雄大遠百等3處仍在週年慶檔期之百貨，今年附近房價已達2~3字頭，若對比2020年周邊價位，以新光三越高雄左營店周邊漲幅達58%最高。

住商不動產R15祥富加盟店店東蔡昆祥分析，該百貨鄰近高鐵左營站，本身就位處左營區蛋黃區，區域屋齡20~30年中古房價近年站穩2字頭，少數屋齡15年以內社區則平均行情可達3字頭以上，由於集結高鐵、百貨等豐富生活機能，房價頗具支撐力道。

賴志昶指出，百貨公司或商場為民眾帶來豐富生活機能，對區域房價帶動效果強勁，尤其百貨業者選址多位處精華地段，就算為老字號品牌，對地段加值效應依然歷久彌新。

他表示，下半年度房市面臨銀行滿水位、央行信用管制等衝擊，消費者購屋宜選擇如「百貨宅」等較具前景之物件，除銀行鑑價上較具保值，未來面對房市波動也較具保障。

百貨宅房價保值力道強 南紡五年漲逾六成

時序進入年底，各大百貨紛紛舉行週年慶，為商圈帶來景氣，住商機構彙整實價登錄與百貨業者資料，觀察南二都11月下旬仍在進行週年慶的六大百貨周邊房價變化，其中以台南市南紡購物中心周邊漲勢最為驚人。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，百貨公司周邊除提供豐富商業機能，且大多位處蛋黃區或市中心，區域機能性自然不在話下，近年來適逢疫情後房市走勢，多有不小漲幅。

根據實價資料，台南市截至11月中下旬仍在進行週年慶活動之百貨，包含台南大遠百成功店、南紡購物中心以及新光三越台南新天地等，3處百貨周邊房價基本站穩2字頭；其中，南紡購物中心今年平均成交行情約每坪26.6萬元，與2020年相比，附近房價漲幅達63.2%，漲勢位居南二都六大百貨之首。

賴志昶指出，該區域除有豐富商業機能，近年來又有平實重劃區等議題，且鄰近平實公園等大片綠地，房市前景性足夠，吸引建商進駐，新案陸續推出，彼此相繼疊價之下，衝高區位房價。

另，觀察高雄市包含新光三越高雄左營店、漢神百貨以及高雄大遠百等3處仍在週年慶檔期之百貨，今年附近房價已達2~3字頭，若對比2020年周邊價位，以新光三越高雄左營店周邊漲幅達58.1%最高。

住商不動產R15祥富加盟店店東蔡昆祥分析，該百貨鄰近高鐵左營站，本身就位處左營區蛋黃區，區域屋齡20~30年中古房價近年站穩2字頭，少數屋齡15年以內社區則平均行情可達3字頭以上，由於集結高鐵、百貨等豐富生活機能，房價頗具支撐力道。

賴志昶指出，百貨公司或商場為民眾帶來豐富生活機能，對區域房價帶動效果強勁，尤其百貨業者選址多位處精華地段，就算為老字號品牌，對地段加值效應依然歷久彌新。下半年度房市面臨銀行滿水位、央行信用管制等衝擊，消費者購屋宜選擇如「百貨宅」等較具前景之物件，除銀行鑑價上較具保值，未來面對房市波動也較具保障。

斥資130億打造，將作為國際媒體示範場域，目標將林口打造成「國際商業與交流中心」

東森集團斥資130億元打造的全球營運總部恩典大樓上樑，宣告樓高199公尺、林口台地250公尺合計449公尺，正式進入完工倒數階段，東森集團總裁王令麟指出，為集團深耕台灣30餘年，放眼國際雄心壯志的展現，其毗鄰桃園國際機場與捷運的優勢，將作為國際媒體示範場域，目標將林口打造成「國際商業與交流中心」。

「東森集團全球營運總部上樑典禮」於22日進行，東森集團總裁王令麟、新北市政府經發局長盛筱蓉、晶華國際酒店集團董事長潘思亮、UFC GYM Taiwan董事長吳怡翰以及議員等皆親臨參與，共同見證此劃時代的建設里程碑。

王令麟表示，2019年取得基地標案，東森集團已立下雄心壯志，將「東森媒體園區」打造成國際級的媒體娛樂中心。近年國際情勢變遷，通膨壓力攀升，東森集團更堅定其發展決心，將投資金額由70億元提升至130億元，力求打造最完美的建築與園區規劃「希望超越台北信義計畫區，打造成人潮與錢潮匯聚之地」，王令麟強調，不僅要吸引新北市民，更要吸引全台灣、全球華人及國際觀光客，讓林口成為一個充滿活力與國際氛圍的城市。

同時集團規劃「恩典大樓」將取得綠建築鑽石級認證，並以1億元認養公園，未來會有連通道從公園連接至建築物，方便人流從四面八方來訪，也為鄰里帶來更豐富的休閒環境與綠化。王令麟說，看著建築物一層層往上建造，晴天可以看到無敵的風景，清楚看到北台灣的四大山、101大樓美景，晚上還可看到高速公路兩條壯觀的火龍，開闊的景象是上帝視角的視野風景。

新北市經發局長盛筱蓉指出，林口的卓越發展潛力，不僅吸引東森集團總裁王令麟慧眼獨具，選擇在林口投資130億元，不僅展現對新北未來的信心，更為林口注入新的動能。她指出，上周林口Outlet二期開幕即吸引大批人潮，躍升為2024年新北觀光熱點榜首，超越其他地區，僅次於新莊宏匯廣場，林口產業園區開發加速，加上商業設施的不斷完善，該區已成為吸引人流與投資的核心地帶，林口已然成為新北市最具「含金量」的地區，並持續引領全市產業與經濟發展。

東森王令麟 擘劃國際級媒體園區

東森集團全球營運總部恩典大樓終於上樑，一手擘劃東森媒體園區新世代未來願景的東森集團總裁王令麟認為，「東森媒體園區」不僅是一棟辦公大樓，更是一個融合生活、商務、文創與娛樂的全方位綜合體。

集團委託三門建築師事務所團隊操刀規劃，融合國際級的設計視野與思維，包含玻璃帷幕、電梯、空調、機電系統皆採用世界頂級的設備材料。

園區內超過萬坪的AI智慧辦公室與共享空間，不僅規畫集團各關企辦公室與商務會議中心，亦配備健身中心、游泳池、景觀餐廳、美食街等設施，更引進東森REGAL美容醫美中心、東森栢馥健康生活中心、東森寵物、東森購物零售、線下商場服務，為現代辦公人士打造便利且舒適的工作環境，為到訪的每位客人提供世界最佳服務。

此外，東森集團攜手晶華酒店推出全新品牌「Silks X晶英薈旅」，提供160間高級客房、宴會廳、健身房與泳池，並引進日、法、義式米其林餐廳，滿足商務與觀光客需求，園區內還規劃一座可容納2,000人的展演館與500人的LIVE HOUSE，結合ETtoday數位媒體與IP節目，定期舉辦演唱會、電競賽事及文創活動，用藝術文化提升城市價值，打造年輕世代潮流熱點，不僅如此，3～5樓則引進國際級健身房UFC GYM Taiwan，將最新AI健身科技導入，將成為最大且最新穎的新科技健身房，提供在地上班族與居民最先進的運動體驗。

最令業界關注的是，「東森媒體園區」坐擁極佳交通優勢，不僅鄰近高速公路與桃園國際機場，距離A9捷運站僅步行3分鐘，完美接軌國際，未來更將延伸至淡江大橋，便利的交通網絡預計吸引超過千萬觀光人潮。王令麟並引用「聖經」中說到「佳美之境、恩典滿溢」，深信東森林口媒體園區就是受到祝福的「佳美之境」、東森總部大樓是恩典滿溢的「恩典大樓」，也是林口的恩典地標，將攜手三井Outlet商場合作，為新北市帶來更豐沛的發展動能。

格力地產近日披露資產重組最新進展，擬將其持有的上海、三亞及重慶房地產子公司股權及上市公司相關對外負債與珠海市免稅企業集團有限公司的51%股權進行置換，以推動公司主業向免稅業務轉型。

11月22日，格力地產股份有限公司（600185.SH）發佈的重大資產置換暨關聯交易報告書(草案)顯示，格力地產擬以其持有的上海合聯、上海保聯、上海太聯、三亞合聯及重慶兩江的100%股權及上市公司對橫琴金融投資集團有限公司的5億元借款，與珠海投資控股有限公司持有的珠海市免稅企業集團有限公司51%股權進行置換，估值差額部分以現金進行補足。

按照公告，珠海市免稅企業集團有限公司51%股權的最終作價約為45.79億元；擬置出資產最終作價約55.05億元，擬置出債務最終作價5億元；差額部分約為4.26億元，自《資產置換協議》生效日後15個工作日內（且不晚於交割日），海投公司向格力地產支付現金對價，資金來源為自有或自籌資金。

在此之前，格力地產曾於今年7月6日召開第八屆董事會第二十三次會議，審議通過《關於撤回發行股份及支付現金購買資產並募集配套資金暨關聯交易事項申請檔並擬對原重組方案進行重大調整的議案》，同意公司申請撤回原重組方案申請檔，並對重組方案進行重大調整。

按照原重組方案，格力地產擬通過發行股份及支付現金的方式購買珠海市國資委和城建集團持有的珠海免稅集團100%股權，同時擬向不超過35名符合條件的特定物件發行股票募集配套資金。

格力地產表示，鑒於原重組方案推進時間較長，公司所處內外部環境發生較大變化，並基於公司逐步退出房地產開發業務實現主業轉型的整體戰略考量，綜合考慮了珠海免稅集團良好的業務經營情況及未來發展前景，珠海免稅集團51%股權的置入有助於實現上市公司主業向以免稅業務為主導的主業轉型，提升上市公司資產品質和盈利水準，增強上市公司現金分紅能力，更好地保護中小股東利益。

本次交易前，格力地產的主要收入來源是房地產業務。格力地產在公告中提及，受宏觀經濟增速放緩、人口結構變化以及城市化速度逐步下降等因素影響，房地產行業整體發展速度減緩。最近兩年，格力地產的淨利潤連續為負。

上述提及的免稅集團則主要經營免稅品銷售業務，系全國最早開展免稅品經營業務的企業之一。2023年及2024年1-6月，免稅集團實現淨利潤分別為6.67億元、4.38億元。

按照計畫，通過本次重組，格力地產將逐步退出房地產業務，注入盈利能力較強、現金流情況較好的免稅業務，發展成為以免稅業務為核心、圍繞大消費運營等產業鏈佈局的上市公司。

本次交易完成後，免稅集團將成為格力地產的控股子公司，格力地產將形成涵蓋跨境產業鏈的免稅、保稅、完稅等多業態佈局的大消費產業發展格局，協同口岸經濟產業、海洋經濟產業共同發展。

根據致同會計師出具的《備考審閱報告》，本次交易完成後，格力地產2024年1-6月營業收入為19.36億元，較本次交易前增加4274.36萬元，免稅品銷售收入占營業收入比重為64.56%，免稅業務將成為格力地產的重要收入來源。免稅品銷售毛利為6.29億元，占總毛利比重為79.03%；本次交易完成後，格力地產2024年1-6月淨虧損較交易前將收窄5.43億元，免稅業務顯著緩解上市公司虧損狀況。

截至11月22日收盤，格力地產報7.85元/股，漲幅6.08%。

11月22日，廣東房企時代中國控股有限公司（時代中國控股，01233.HK）發佈有關建議重組境外債務的內幕消息及最新業務發展。

公告顯示，時代中國控股與債權人小組成員及各自的顧問已就實現建議重組進行建設性對話，並與債權人小組就建議重組的條款在原則上達成共識。該公司與債權人小組繼續合作，以落實建議重組的主要條款。建議重組旨在為該公司提供長期、可持續的資本結構;允許足夠的財務靈活性及流動性以穩定業務;通過價值最大化保護所有持份者的權利及權益。

時代中國控股表示，就建議重組而言，於2024年11月22日，由其與占現有票據未償還本金總額約29.29%或範圍內債務本金額26.77%的債權人小組簽署重組支援協定。該公司謹請餘下境外債權人考慮建議重組的條款，並通過儘快同意重組支援協議以支援建議重組的實施。

根據安排，短期票據、預付款項、強制性可換股債券I、中期票據、長期票據、強制性可換股債券II及新公司股份將根據相關計畫債權人對計畫代價的選擇向其發行及/或分派(惟受限於分配機制及每個方案不同的最高選擇金額)。

時代中國控股將予發行的短期票據期限為3.5年，年利率為4.0%，分別自重組生效日期及參考日期(以較早者為准)起計。

就重組生效日期及參考日期(以較早者為准)後首兩年內的應計利息而言，金額至少相當於短期票據未償還本金額年利率1.0%的利息應以現金支付，就利息的剩餘部分而言，本公司可選擇以現金或實物支付。自重組生效日期及參考日期(以較早者為准)後第三年起，短期票據的任何應計利息應以現金支付

時代中國控股將予發行的中期票據期限為7年，年利率為4.2%，分別自重組生效日期及參考日期(以較早者為准)起計。就重組生效日期及參考日期(以較早者為准)後第一年的應計利息而言，本公司可選擇以現金或實物支付利息。就重組生效日期及參考日期(以較早者為准)後第二及第三年的應計利息而言，本公司可選擇以現金或實物支付利息，惟中期票據當時未償還本金額年利率至少0.3%的利息則應分別於重組生效日期及參考日期(以較早者為准)滿24個月當日及滿36個月當日以現金支付。自重組生效日期及參考日期(以較早者為准)後第四年起，所有應計利息應以現金支付。中期票據須強制贖回，據此，中期票據本金額的若干部分將按相等於有關本金額另加應計及未付利息(如有)的贖回價分期贖回，本金額的任何剩餘餘額另加應計及未付利息將於其到期日支付。

本公司將予發行的長期票據期限為8年(本公司可選擇將到期日進一步延長最多2年)，年利率為4.5%，分別自重組生效日期及參考日期(以較早者為准)起計。就重組生效日期及參考日期(以較早者為准)後首五年內的應計利息而言，本公司可選擇以現金或實物支付利息。自重組生效日期及參考日期(以較早者為准)第六年起，所有應計利息應以現金支付。長期票據須強制贖回，據此，長期票據本金額的若干部分將按相等於有關本金額另加應計及未付利息(如有)的贖回價分期贖回，本金額的任何剩餘餘額另加應計及未付利息將於其到期日支付。

短期票據、中期票據及長期票據將由與本公司發行2024年到期的5.55%優先票據的同一附屬公司擔保人作擔保，並由同一抵押品及為持有下文所述現金清償所得款項而設立的帳戶押記作抵押。

短期票據、中期票據及長期票據亦將受益于若干現金清償機制及相關承諾。現金清償將以涉及特定資產的任何特定資產出售所得代價淨額的70%撥付。

本公司將予發行的強制性可換股債券I期限為1.5年，自重組生效日期及參考日期(以較早者為准)起計，不計利息。強制性可換股債券I的換股價將為每股6.0港元(可在特定情況下進行調整)。強制性可換股債券I可於到期前由持有人根據其條款選擇自願轉換為本公司普通股，並將于到期時強制轉換為本公司普通股。

本公司將予發行的強制性可換股債券II期限為1.5年，自重組生效日期及參考日期(以較早者為准)起計，不計利息。強制性可換股債券II的換股價將為每股10.0港元(可在特定情況下進行調整)。強制性可換股債券II可於到期前由持有人根據其條款選擇自願轉換為本公司普通股，並將于到期時強制轉換為本公司普通股。

強制性可換股債券I及強制性可換股債券II將享有與短期票據、中期票據及長期票據相同的抵押及擔保方案，以及相關現金清償機制及相關承諾。

今年前10個月，時代中國控股累計合同銷售(連合營項目銷售)金額約為人民幣75.56億元，簽約建築面積約為629000平方米。

截至11月22日，時代中國控股收於0.3港元，跌幅9.09%。

近日，財政部等三部門發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確了與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策。

在此背景下，近日，上海、北京、深圳、廣州四地先後宣佈取消普通住宅和非普通住宅標準。

北京：取消普通住房和非普通住房標準

11月18日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市財政局、北京市稅務局等三部門18日晚聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》（下稱“《通知》”），自12月1日起，取消普通住房和非普通住房標準，加大住房交易稅收優惠力度。

上海：取消普通住房和非普通住房標準

11月18日，上海市住建委發佈關於取消普通住房標準有關事項的通知：明確取消普通住房和非普通住房標準；明確取消標準後相關個人住房交易稅收事項。通知自2024年12月1日起施行。

深圳：取消普通住房和非普通住房標準

11月19日，深圳市住房和建設局、深圳市財政局、國家稅務總局深圳市稅務局等三部門聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》，明確自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房標準，並對相關徵稅問題予以明確。

廣州：取消普通住宅和非普通住宅標準

11月22日，廣州市住房和城鄉建設局、廣州市財政局、國家稅務總局廣州市稅務局發佈通知，經市人民政府同意，取消廣州市普通住宅和非普通住宅標準，自2024年12月1日起施行。原《廣州市國土房管局 廣州市財政局 廣州市地方稅務局關於我市享受優惠政策普通住房標準的通知》（穗國房字〔2005〕375號）同時廢止。

一線城市均已全面取消普宅和非普宅標準。

11月22日，廣州市住房和城鄉建設局、廣州市財政局、國家稅務總局廣州市稅務局發佈《關於取消我市普通住宅和非普通住宅標準的通知》，通知明確，經市人民政府同意，取消我市普通住宅和非普通住宅標準，自2024年12月1日起施行。原《廣州市國土房管局 廣州市財政局 廣州市地方稅務局關於我市享受優惠政策普通住房標準的通知》（穗國房字〔2005〕375號）同時廢止。

至此，四大一線城市均已官宣全面取消普通住宅和非普通住宅標準。

此前的11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確了與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策。

契稅方面，將現行享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，並明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策，調整後，在全國範圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅。

對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

增值稅方面，北京市、上海市、廣州市和深圳市取消普通住宅和非普通住宅標準後，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

中指研究院政策研究總監陳文靜認為，相關政策進一步降低購房成本，促進購房需求釋放。取消普宅標準為一線城市市場持續修復提供了進一步支撐，短期市場活躍度有望繼續好轉，也將助力全國市場“止跌回穩”。

從市場成交資料上來看，中指研究院監測資料顯示，10月一線城市新建商品住宅銷售面積環比增長65%，同比增長31%。在政策支持及房企業績衝刺下，預計一線城市短期新房市場活躍度將延續，新房銷售面積或將繼續改善。

從房價資料來看，國家統計局資料顯示，70個大中城市的二手住房銷售價格一改此前全線下跌局面，10月份，8城二手房銷售價格環比上漲，環比上漲城市個數創自2023年6月以來新高。其中，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月下降1.2%轉為上漲0.4%，為近13個月以來首次轉漲。新房市場價格環比上漲的城市數量也繼續增加，較前一月增加4個至7個。

國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司負責人付淩暉在國新辦舉辦的2024年10月份國民經濟運行情況發佈會上指出，隨著相關政策相繼落地見效，房地產市場信心得到提振，市場交易活躍，房地產向著止跌回穩方向邁進。

11月21日晚間，貝殼召開三季度業績電話會。管理層在會上透露稱，預計四季度市場將保持穩定，短期看二手房價平穩，只是持續性還需進一步觀察。

這樣的預期源自貝殼第三季度的業績表現。報告期內，貝殼淨收入同比增加26.8%至226億元，對應淨利潤11.68億元，經調整淨利潤為17.82億元。

收入增長是受到業務的拉動，今年第三季度，貝殼旗下業務明顯回溫，包括存量房、新房、家裝家居、房屋租賃等在內的業務交易額均出現不同程度上漲。

市場回暖

第三季度，貝殼總交易額同比提升12.5%至7368億元。其中存量房交易總額為4778億元，同比增加8.8%；新房交易總額2276億元，同比增加18.4%；家裝家居的總交易額同比增加24.6%至41億元；新興業務及其他的總交易額為273億元，同比增加31.9%。

交易量增長帶動收入同步提升。報告期內，貝殼的淨收入同比增加26.8%至226億元，對應淨利潤11.68億元，經調整淨利潤為17.82億元。

貝殼執行董事兼首席財務官徐濤在財報中指出，5月份政策密集出臺並迎來脈衝式復蘇後，第三季度市場表現逐步回落，存量房市場表現相對穩健，新房市場仍處於供需偏弱的築底階段。

為應對市場變化，貝殼開始讓利，以提供收費優惠、分期等方式吸引更多品牌和門店連入平臺。截至9月末，該公司非鏈家的活躍門店超過41萬家，非鏈家的活躍經紀人為31.5萬人，同比分別增加16%和4%。

管理層強調，在波動的市場中，貝殼豐富的客戶資源合作網路，新房和家裝等多元業務對外部門店有著更大的吸引力，“從平臺的角度去看，截至9月末，今年Q1的新簽約門店ROI已經轉正，一季度和之前簽約的門店在我們的全部區域均已經回本”。

報告期內，貝殼還開始向平臺的存量門店試點積分制，即向優質門店做出更多的收益回饋，正向激勵，用以提效和優化生態。在三季度的9個積分制試點城市中，貝殼共向店東發放超過1800萬元等值的現金權益，有大約30%的門店獲得了收益獎勵。

對於房地產市場的後期預判，貝殼管理層直言，自9月末以來的政策出臺以來，全國二手房、新房交易迅速放量，一線城市領漲，且在成交量的支撐下，價格也有了短期止跌跡象，市場預期的回暖程度超過以往。

其透露，10月，貝殼平臺的二手交易單量為單月最高點，同比增長超70%，環比增長超過60%。其中一線城市單量同比增長超過100%，深圳同比增長超過250%，該城10月以來二手房日均成交量創近4年的新高，北京和上海同比增長超過120%。

價格方面，10月房價環比止跌，小幅上漲0.3%，較9月2.1%的環比跌幅有明顯改善。其中深圳、北京、上海當月房價分別環比上漲2.2%，2%和0.7%，主要原因是業主心態出現積極變化，大幅降價急售的情況有所減少。

多元佈局

賣房之外，家裝家居及租賃業務的助力也在提升，為貝殼帶來增長。

第三季度，受房屋買賣的協同效應、交付能力提升、週期縮短等因素影響，貝殼來自家裝家居業務的淨收入同比增長32.6%至42億元。

管理層坦言，報告期內，貝殼的家裝合同額較上年同期增長25%至41億元，其中北京、廣州、鄭州、南昌等城市的合同額增速超過50%，該業務當季貢獻的利潤率達到了31.2%，相比去年同期有所改善。

房屋租賃業務則是增速最快的存在，該業務在第三季度為貝殼帶來39億元淨收入，同比增幅達到118.4%。

管理層稱，該業務的增長得益于在管房源規模的提升，今年三季度已經突破36萬套，去年同期超過16萬套，不過受季節性影響，租賃業務的利潤率環比出現小幅下滑。

按其所言，在七八月的暑期旺季中，租賃業務新增的收租房量增長較快，與之掛鉤的管道和運營人工的提傭成本同步增長，帶來了利潤率的調整；而剔除季節性影響，1—9月同比來看，該業務經營上的核心指標得到明顯改善。

比如，在對空置帶來的租金成本的管理方面，貝殼通過提效來縮短招租去化的天數，二次租房二次出租的去化天數從年初的147天縮短到三季度末的75天；再如，公司持續自建招租去化團隊，招租出房效率更高且更加穩定，截至三季度末，省心租自建招租去化團隊的租房占比為19%，較去年同期提升了5個百分點。

加強“防火牆”建設的同時，貝殼也在主動創造新動能。

今年9月，貝好家以10.76億元競得成都錦江區金融城三期H12地塊；7月，其還以1.34億元的價格競得西安市未央區兩宗商住用地。不同的是，成都項目將由貝殼自主操盤，而西安項目則是提供基於大資料支撐的C2M產品定位方案，以及資金、行銷服務。

關於拿地的考慮，管理層在電話會上表示，希望通過成都專案這樣的前期試水，在拿地、定位、設計、行銷等各環節，更好地驗證貝殼C2M產品解決方案的落地能力，打造樣板項目，他強調“我們不是要成為房地產開發商，在長期的商業模式上，我們不會使用自有資金做大規模的重資產開發投資”。

用小貸公司換了寫字樓和公寓。

剛買下關聯方上萬個車位沒多久，卓越商企服務又打起了資產置換的主意。

根據11月21日的公告，卓越商企服務與關聯方卓越置業做了兩筆關聯交易。一方面，該公司將深圳市卓投小額貸款有限責任公司（以下簡稱“深圳卓投”）作價3.38億元賣給卓越置業，另一方面則買入卓越置業在上海一個商業項目的50%股權以及東莞的181套公寓，代價為2.51億元。

與買車位元不同，這次卓越商企服務無須支出現金，還預計能收到約0.87億元的現金。

11月22日，卓越商企服務相關人士對中國房地產報記者表示，此次交易是通過出售資產回報率較低、風險和收益穩定性較弱的小貸公司股權，置換價格較低、均有運營潛力和增值空間的資產。上海專案計畫以持有為主，東莞公寓的處理方式比較靈活，可租、可售。

3.38億元賣小貸公司

據卓越商企服務介紹，深圳卓投成立已有6年多的時間，主營業務是為在深圳地區有融資需求的物業管理服務業務客戶提供金融服務。賣掉這家公司，是因為金融服務與物業管理服務之間的協同效應不及預期，且金融服務並沒有帶來新增的物業管理業務和提高物業客戶的滿意度。此外，隨著貸款市場報價利率的下降，低風險優質客戶更傾向于金融機構貸款，使得深圳卓投的加權貸款利率持續下降，“預期未來小額貸款業務的盈利會持續下降。”

從財務資料來看，深圳卓投近三年的業績波動較大，2022年、2023年及今年前10月的收入分別為0.36億元、0.19億元、0.35億元，除稅前淨利潤則分別為0.26億元、0.02億元、0.08億元。除稅前淨利率雖然在2022年高達71%，但今年前10月已降至22%。

2022年、2023年，卓越商企服務與金融服務業務部分相關的資產回報率分別為6.79%、0.55%，遠低於11.92%及8.11%的整體資產回報率。

事實上，此前已有不少投資者對小額貸款這項非主營業務持置疑態度。有投資者表示，上半年，卓越商企服務又投入了3億元到小貸公司，所以金融服務收入1935萬元，毛利率高達91.6%，可是上半年應收貸款撥備激增至5182萬元，應收貸款減值虧損2110萬元，“這有何意義？”“小額貸款收益少，風險大，每年計提壞賬損失，公司為什麼還要做此業務？”

而卓越商企服務早在2021年就曾打算以3.05億元出售深圳卓投給關聯方，後因為審批等問題未能落地。

2.51億元收購商業物業

就房地產行業目前的流動性而言，讓卓越置業掏出3億多元的現金只為接盤卓越商企服務的邊緣業務，不太現實。於是，卓越商企服務投桃報李，也收下了卓越置業的部分商業資產。

交易的標的公司由卓越置業及上海萬科房地產有限公司分別擁有50%權益。該公司持有的資產位於上海市十大商業中心之一的五角場中心區，房屋建築總面積為90713.34平方米，共3棟建築，包括100米高主樓及50米高雙子塔、空中走廊及下沉式花園廣場，目前已有多家知名企業入駐。

卓越商企服務本次將收購的就是卓越置業所持的50%權益。

除了上海的綜合體外，卓越商企服務還買入了東莞市駿豪商務中心建築面積約1.2萬平方米、估值約1.2億元的181套商務公寓。

值得注意的是，這筆交易附帶了回售條款，卓越商企服務可要求卓越置業購回全部或部分股權、資產。

該公司認為，目前商業物業價格處於低位元，本次交易是以優惠價格收購高品質資產的機遇，可擴寬收入來源，也可以通過轉售獲得投資收益。

據瞭解，2023年，卓越商企服務曾出售深圳的兩個長租公寓項目。對此，該公司相關人士表示，本次購入的公寓周邊有高爾夫球場配套，項目有稀缺性且價格合理。“公司計畫以出租兼轉售的方式運營，並非重新進入長租公寓賽道。”上海的寫字樓目前出租率超過80%，“將持有為主”。

上半年，卓越商企服務已經跟關聯方買了1萬多個車位，總代價近6億元，加上對深圳卓投增資等影響，截至6月末，該公司的現金及現金等價物約10.8億元，較2023年底減少了50%。此次又花2億多元買入寫字樓、公寓等重資產，部分投資者擔心其用現金換存貨的行為會導致現金流惡化。

卓越商企服務則表示，資產變重是資產負債表的變化，而不是目的。至於現金流，車位元交易的寫字樓車位元都是採取日結月付預付等形式結算，現金流穩定。從收益的角度看，車位年淨利潤超過4000萬元，利潤率約50%，年化回報6.5%，對比現金資產2%的收益有明顯提高。

個別內房持續蝕讓本港住宅物業，雅居樂（03383）或相關人士，剛以803.8萬元售出九龍塘涵碧別墅一伙連一個車位，賬面勁蝕1239.5萬元或60.7%，為該集團或相關人士短短約3個月時間，第六度蝕賣該屋苑單位，共損手8349.6萬元。

3個月內賣6單位 共蝕8350萬

市場消息指出，上述大幅貶值易手的涵碧別墅頂層單位連一個車位，實用面積834方呎，按成交價803.8萬元計算，呎價9638元，為雅居樂或相關人士至今沽出的同廈6伙中，造價及呎價第二低。據了解，雅居樂或相關人士於2018年斥2043.3萬元購入上址及一個車位，持貨約6年，賬面勁蝕1239.5萬元，虧損60.7%。

事實上，雅居樂或相關人士自今年8月中起已密密沽售涵碧別墅單位，至今累沽該屋苑共6伙，套現6174.7萬元，全數以損手收場，賬面蝕幅52.7%至62.6%，合共虧損8349.6萬元。

此外，新晉屋苑再錄得大幅度貶值個案，中原地產副分區營業經理徐家倫表示，大埔白石角嘉熙1座低層C室，實用面積455方呎，2房間隔，開價610萬元，議價後以550萬元沽出，呎價12088元。原業主2018年以811.4萬元購入，持貨6年賬面蝕261.4萬元，貶值32.2%。

代理透露，大埔太湖花園15座高層C室，實用面積441方呎，2房間隔，以490萬元易手，呎價11111元。原業主2021年以713.3萬元購入，賬面虧損223.3萬元或31.3%。

資助房屋樓價走低，萬方地產區域經理葉搏麟稱，沙田居屋愉田苑D座愉澤閣低層8室，實用面積429方呎，2房間隔，由320萬元減至未補地價288萬元成交，呎價6713元，樓價及呎價同創該居屋今年3月以來約8個月新低。原業主1982年以未補地價16萬元入市，賬面升值272萬元或17倍。

中航科工(02357)公布，非全資附屬公司中航機載(滬:600372)斥約6373萬元人民幣向控股股東收購一批資產。

該集團指，所購資產包括房屋建築物，總建築面積共計1.6萬平方米，用途為工業，構築物以及設備。於評估基準日，有關資產帳面價值約3905萬元人民幣，有關資產沒有可識別收入。該集團指，資產將用於提高高端製造和民用航空新產業的生產能力。

華信地產財務(00252)公布，截至9月30日止中期虧損約3384萬元，去年同期純利約566萬元，每股虧損15仙，不派中期股息。

該集團指，收入約1.02億元，增加2.8%。轉盈為虧因期內投資物業公平值變動虧損3470萬元，以及視作出售一間聯營公司權益虧損1520萬元所致。生產及分銷塑膠包裝材料業務收入升3.3%，分部溢利升36.3%，至1450萬元。

*有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

北京首都機場(00694)公布，與母公司訂立資產租賃合同，作為承租人向母公司作為出租人租賃資產，租賃費用597萬元人民幣，為期3年。

該集團指，資產包括以D2為編號的滑行道、以C8為編號的聯絡道、機場巡邏道路、指示牌、滑行道燈光及其他支持D2滑行道北延工程（二期）項目運行的附屬設施，出租將用作北京首都機場運行用途。根據國際財務報告準則，將確認為使用權資產，預計總值將不超過520萬元人民幣。該集團指，有關設施能加強飛行區運行能力及確保飛機運行安全，進而將提高北京首都機場的利用效率。

新界西佔66%「鑊氣」重 最多賺39%

政府今年2月底宣布撤辣後，住宅市場再現短炒生力軍，約9個月時間至少錄得35宗入市半年內即轉手的短炒個案，涉資合共近2.1億元。新界西以23宗居首，成最大炒家樂園。據悉，現時全港仍有約313個短炒放盤，元朗及將軍澳合計佔超過100伙，當中屯門更有炒家大手放售5伙，博短線賺15%。

近月樓市缺乏方向，但無阻炒家入市短炒。本報統計，住宅市場由今年2月底撤辣當日起計，至今年11月共錄得35宗持貨6個月內即轉售個案，即近乎平均每月錄得約4宗，當中14宗原業主是在撤辣翌月火速撲入市，最終持貨約2個月至6個月即把單位賣出。

專吼細價樓 屯門共11宗

該35宗短炒個案的成交金額由250萬至2000萬元，總值近2.1億元，有16宗樓價屬400萬元內，比例45.7%，反映細價樓是最多炒家炒賣對象。

在全數個案之中，共26宗或74.3%原業主賬面成功獲利，賺幅介乎1.6%至38.9%，佔12宗賺10%以上，3宗更獲利逾兩成，介乎21.3%至38.9%。

賺幅最勁一單是元朗國華大廈高層E室2房，實用面積343方呎，今年3月底由一名覃姓投資者斥180萬元買入，6月初隨即以250萬元賣出，僅兩個多月賬面大賺38.9%。該單位售價低於300萬元，交易只須支付100元印花稅，變相增加短炒獲利空間。

按地區劃分，新界西「鑊氣」最足，期內有最多短炒個案曝光，共錄23宗，比例65.7%，當中屯門有11宗最勁，有9宗原業主賬面可獲利1.6%至15.7%離場。至於天水圍及元朗則各有4宗緊隨之後，前者均來自嘉湖山莊，是單一屋苑中最多。

事實上，撤辣後甚至有昔日「大炒友」復出短炒，如一組投資者今年3月一擲共1045萬元「FULL PAY」形式購入荔枝角美孚新邨2伙，當中5期蘭秀道11號低層D室2房戶，實用面積556方呎，擲530萬元買入，7月隨即570萬元沽出，賬面速賺40萬元或7.5%。

該投資者手持的同屋苑5期蘭秀道15號極高層B室2房，實用面積508方呎，買入價為515萬元，目前以558萬元放售，博短線獲利8.3%。據悉，該組投資者早在2001年至2009年期間已活躍炒賣美孚新邨單位。

儘管現時市況不及撤辣初期，然而，仍有不少業主有意短炒，中原地產提供的資料顯示，目前全港共有313個業主購入半年內即放售的單位，以元朗（包括朗屏及洪水橋等）佔73個最多，將軍澳及屯門也有37個及19個。

餐飲客沽上嵐兩戶 速袋8%

根據屯門區地產代理透露，該區有一組從事連鎖中式餐飲生意的大手客，在今年7月中一擲1514萬元掃入上嵐5個單位，10月隨即以共1741萬元放售，意向價較買入價高15%，當中2伙率先以320萬及322萬元沽出，賬面速賺8.9%及7.8%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，樓市撤辣令住宅買賣成本減少，難免吸引部分投資者趁機撈底短炒「走番轉」，預料短炒個案會持續出現，但宗數多寡要取決未來樓價走勢及經濟復甦狀況。

美聯物業住宅部行政總裁布少明直言，隨着撤辣效力減退，樓市信心在今年中一度轉弱，當時市場有大量放盤，令投資者有機會借勢大幅鋤價，從而買到所謂的「超跌盤」，當近期樓市回穩再沽出，形成獲利空間，尤其新界西這些供應多、且不少屋苑樓齡舊，便自然成為炒家執平貨對象。

過去周六（23日）有兩個全新盤開售，包括宏安地產（01243）發展的北角炮台山101 KINGS ROAD首輪公開發售157伙，即日售出98伙或62.4%，帶動過去周末（23日至24日）全港一手市場錄189宗成交，較前一個周末（16日至17日）約35宗升4.4倍，重上百宗水平，創近4個周末新高。

101 KINGS ROAD售98戶

101 KINGS ROAD過去周六盡推首5張價單共157伙，折實售價488萬元起。是次銷售分2組進行，購買2伙或以上的A組買家優先揀樓，據悉該時段共售出43伙。中原地產稱，市場錄得3組買家分別購入4伙，包括該行有一組大手客斥資約3123萬元購入2伙2房及2伙1房戶。

其後輪到B組買家揀樓，位於銅鑼灣謝斐道Tower 535的售樓處人頭湧湧，大批買家於該廈電梯大堂等候，場面熱鬧。

根據成交紀錄冊，該盤即日售出98伙，包括40伙1房戶及58伙2房單位。連同上周招標售出的3伙，該盤短短一周內累售101伙，套現逾8億元。宏安地產執行董事程德韻表示，該項目有機會短期內推出部分特色單位應市。

另外，挾北部都會區優勢開售的泛海國際（00129）旗下元朗洪水橋滙都II（滙都第2期），過去周六以先到先得形式發售首批81伙。

早上10時大批準買家到位於荃灣Plaza 88的售樓處排隊輪候，市場消息透露，大約中午12時已經完成揀樓程序。根據成交紀錄冊，該盤即日售出47伙，佔推售單位數量的58%。

滙都II擬短期內加推

滙都II過去兩天共沽出54伙，成交金額約2.2億元，目前該期數只餘27伙可供銷售，泛海國際集團執行董事關堡林指出，發展商考慮短期內加推應市。

滙都發展項目包括去年7月開售的滙都I及最新登場的滙都II，整個滙都系列去年7月至今累售466伙，佔單位總數1025伙的45.5%，套現約23.5億元。

會德豐地產牽頭發展的九龍東啟德跑道區DOUBLE COAST I（DOUBLE COAST發展項目第1期）過去周六售出3座39樓A室，實用面積1275方呎，為該期數面積最大之單位，採4房間隔，外連264方呎平台及402方呎天台，成交價3187.5萬元創該項目新高，呎價25000元。

新盤搶客兼二手筍盤減少，拖累十大屋苑交投連日淡靜。四大代理行統計的十大屋苑，過去周末兩天（23日至24日）錄得6宗及8宗成交。

中原地產統計，十大屋苑過去兩天錄得6宗成交，按周持平，連續4個周末處於單位數，當中港島3個藍籌屋苑均未見成交，屬今年5月11日至12日以來約半年再現此情況。

映灣園呎價8546逾八年低

東涌映灣園錄得投資者沽貨個案，中原地產高級資深分區營業經理蔡華航表示，1座低層G室3房，實用面積784方呎，今年7月以720萬元放售，過去周末降至670萬元易手，呎價8546元，創該屋苑2016年2月後，逾8年呎價新低。有代理指該投資者是次售出的單位是於2010年以355萬元買人，賬面賺315萬元，升值88.7%。

美聯物業統計的十大指標屋苑同期獲8宗成交，創3周新低，按周降3宗或27.3%。利嘉閣地產統計的十大指標屋苑有6宗成交，按周持平，惟只有4個屋苑錄得買賣，按周減少一個；香港置業統計的十大二手指標藍籌屋苑也有6宗成交，按周減少一宗或14.3%。

太古城錄1宗 高層2房低估價逾1成售

受一手盤搶客拖累，過去周六、日二手交投及睇樓量進一步回軟，只有肯減價、肯蝕讓的平盤始能獲買家垂青，而受港島新盤影響下，鰂魚涌太古城暫錄1宗成交，高層2房，以低於銀行網上估價逾1成易手。

10大屋苑 兩天約6成交

10大屋苑於過去的周六、日交投於低位徘徊，以中原統計10大屋苑錄約6宗成交；美聯10大屋苑約有8宗成交，為3周以來新低；而利嘉閣及香港置業均錄6宗成交。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，市場現時好淡因素爭持，一方面減息帶來利好，但另一方面地緣政局緊張升溫，未來形勢充滿變數，最近金融市場亦波動，令買家入市態度變得審慎，加上年尾發展商加快出擊，搶去不少購買力，令二手市況受壓，交投平靜。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，雖然11月一手推盤步伐未及上月，料全月新盤成交亦按月減少，但由於新盤仍然為市場焦點，加上預期12月仍有機會減息，在減息等利好因素帶動下，二手樓價於第四季有望錄得約3%升幅。

太古城2房858萬 呎價14692

港島區因有新盤開賣下，月內表現突出的鰂魚涌太古城，於周末期間市場暫只錄1宗成交，市場消息指，成交為太古城恒天閣高層D室，實用面積584平方呎，2房，成交價858萬元，呎價14,692元，造價較銀行網上估價低逾1成。據悉原業主於1996年以約438萬元買入，轉手帳面獲利420萬元，而屋苑月內累錄約22宗成交，2房佔半數，呎價介乎1.2萬至1.6萬元不等，以上址成交的高層戶而言，仍屬市價水平。

而同期洪水橋亦有新盤開賣，周邊的天水圍嘉湖山莊，以及元朗區於過去周六、日二手大為影響，其中，嘉湖山莊周六、日暫錄2宗成交，包括2期4座高層E室，實用面積448平方呎，2房，成交價405萬元，呎價9,040元，為月內唯一造價突破400萬元2房成交。原業主於2011年3月以183.8萬元買入，13年間轉手帳面賺221.2萬元。

Grand YOHO兩房 8年貶11%

中原副區域營業經理王勤學指，於第二次減息後，放盤業主議價明顯收窄，而筍盤大減下，降低準買家入市意慾，而剛過去的周六、日市場暫錄3宗成交，議價空間於5%內，如剛易手的Grand YOHO 2座低層A室，實用面積511平方呎，2房，原以700萬元放售，現以675萬元沽出，減價約25萬元，呎價13,209元，原業主於2016年以757.1萬元買入，8年間帳面虧蝕82.1萬元，貶值約11%。

另一方面，東涌映灣園1座低層G室，實用面積784平方呎，套3房另儲物房，以670萬元沽出，呎價8,546元，為屋苑1期自2016年2月後逾8年的呎價新低，但造價較銀行網上估價仍高約4%。

半新樓持續錄虧蝕成交，其中，白石角嘉熙本月暫錄3成交，悉數虧蝕逾3成離場。

市場消息指，白石角嘉熙本月暫錄3宗二手買賣，全部業主均蝕讓3成以上離場，平均每人帳面蝕讓約294萬元，若連釐印費及代理佣金等雜項支出損失逾300萬元。其中，10座高層D室，實用面積506平方呎，2房，原業主於2018年中以993.5萬元購入，剛以660萬元易手，呎價13,043，持貨6年帳面蝕讓333.5萬元離場，期內貶值34%。

另外，嘉熙3座高層D室，實用面積463平方呎，2房間隔，曾叫價720萬元放盤，多次調整價格後，日前以590萬元易手，呎價12,743元。原業主於2018年以875.5萬元購入，持貨6年帳面蝕讓285.5萬元，期內貶值33%。至於，亦屬2房的嘉熙1座低層C室，實用面積452平方呎，原開價610萬元，剛以550萬元沽出，呎價12,168元，以原業主於2018年中買入價813.7萬元計，轉手帳面蝕263.7萬元，蝕幅32%。

馬鞍山雲海3房 蝕498萬

而同屬半新樓的馬鞍山雲海榕海臺2座中層C室，實用面積598平方呎，3房，向東南，望樓景，單位放盤近1年，原叫價1,050萬元，現累減299.2萬元至750.8萬元成交，呎價12,555元。原業主於2018年2月以1,249萬元買入，轉手帳面蝕498.2萬元。

而屬上車屋苑的屯門市廣場，業主4年前買入，以蝕讓價放售，終獲投資者承接，而轉手帳面損失逾110萬元。成交為屯門市廣場1座中層D室，實用面積318平方呎，業主累減26.2萬元，獲區內投資客以市價353.8萬元承接，呎價11,126元，料以市值租金11,500元放租，可享達3.9厘租金回報。惟原業主於2020年以464萬元買入，4年間帳面虧蝕110.2萬元，樓價跌幅達24%。

銀行持續減息，為樓市帶來刺激作用，永泰 （00369） 執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖稱，預料明年樓價約有5%上下波幅，部分供應量較多的區域，樓價反彈速度較慢，北都因供應少，往返內地城市方便，看好其前景。

鍾志霖稱，預期來年樓價上落幅度，將較今年更窄，波幅約5%，樓價於明年具一定區域性，庫存量較多的地區，消化時間較久，回升速度也較慢，而港島區，甚至北部都會區，因供應量較少，具備一定優勢。

他再指，睇好北都發展前景，不單止人口持續增長，也有不少年輕人選擇遷入，加上鄰近大灣區其他內地城市，人員及商務往來方便，其他區域難以媲美，而且其樓價較易令市場接受，具備一定需求，更看好區內中小型住宅前景。

投資氣氛 明年下半年加強

對於近期本港銀行按息，已兩度跟隨美聯儲下降。他續稱，環球進入減息周期，也要待減息第2或第3次後的半年，才會產生一定效應，相信明年樓市氣氛會更好，而下半年投資氣氛也會加強。同時也預期，明年二手成交量料有所提升，一手交投情況，則要視乎去庫存的速度。

除此之外，10月公布的施政報告，也為樓市推出「組合拳」，包括將物業按揭成數劃一至7成，以及優化投資移民計劃。他相信，優化後的投資移民計劃，對豪宅市場有幫助，但不會出現立桿見影的效果，即時有大量買家選購豪宅。

同樣地，逆周期措施推出前，物業按揭成數亦是7成，就算現時重回7成樓按，買家也不會一下子立刻去買樓，銀行降息對投資市場有所幫助，但相關需求亦不會一下子湧入市場，必須待息口繼續下降。

上水雲向快登場 提供765伙

踏入今年最後1季，永泰亦有連串銷售計劃，由現時直至2025年，將有2個全新項目推出，分別為快將登場的上水粉錦公路雲向，提供765伙，主力吸納北區的用家及分支家庭。

該盤早前已上載樓書，單位實用面積由196至868平方呎，設開放式至3房，並以1房供應量最多，佔項目單位總數近6成。此外，與萬科香港合作的沙田顯和里項目，涉及240伙，屬精品式住宅，主打中小型單位，目前正申請預售樓花同意書，將於明年推出，力吸區內換樓客。

超豪宅需求殷 月內多宗逾30萬元租務

超豪宅租務市場需求持續殷切，本月市場連錄多宗月租逾30萬元的大碼租務個案。其中，中半山譽皇居高層特色單位月租50萬元租出，與去年租金相若。

市場消息透露，嘉里 （00683） 旗下中半山譽皇居屬於收租項目，其中47樓以上屬於全層式設計，面積4,715平方呎，一共設有5個睡房及1間書房，其中一個極高層全層單位，今年中推出市場招租，近日獲租客以月租約50萬元承租，呎租106元。

據了解，同廈一個同類型特色單位去年中月租約50萬元租出，反映豪宅租金保持硬淨。

帝景園1520呎高層 租9.3萬

資料顯示，譽皇居共有60個標準單位及4個全層4,715平方呎單位，而面積6,491平方呎的複式連有空中花園平台單位，早於2000年以1.62億元售予包玉剛女兒，當時屬於全港首個分層單位造價突破億元大關，屋苑租金一直是中半山租金走勢指標。

至於其他豪宅租務方面，新地 （00016） 旗下中半山帝景園早前拆售，吸引不少投資者入市。其中帝景園3座高層A室，實用面積1,520平方呎，業主今年5月以5,400萬元購入，收樓不久即以月租9.3萬元租出，呎租約61元，業主享約2厘租金回報。

西半山碧林閣3房 蝕600萬

其次，大潭陽明山莊16座高層89室，實用面積2,067平方呎，屬於4房間隔，剛以月租12.5萬元租出，呎租60元。

另一方面，區內代理透露，西半山薄扶林道碧林閣低層D室，實用面積1,590平方呎，屬於3房間隔，原業主2015年以約2,800萬元購入，剛以2,200萬元脫手，持貨9年帳面蝕讓600萬元離場。若連購入單位的釐印費（約119萬）及代理佣金等雜項支出計算，估計損手約760萬元離場。

其次，西營盤加多近山高層A室，實用面積916平方呎，屬於3房間隔，原業主為內地客，2015年以2,852萬元購入，剛以2,275萬元售出，持貨9年帳面蝕讓577萬元離場。

屋宇署9月份批出多份拆樓紙，包括伯恩光學楊建文旗下觀塘開源道一幢在去年11月才取得入伙紙的貨倉，僅10個月時間要重建，料將合併比鄰地盤興建72萬平方呎的商廈。

期內有多個舊樓收購及工廈重建項目獲批出拆卸同意書，其中比較特別為觀塘開源道73及75號的一幢貨倉，以及開源道77號的業發工業大廈1座。

去年11月始獲批入伙紙

按照屋宇署資料顯示，該貨倉在2023年11月獲批俗稱入伙紙的佔用許可證，屬於1層高的貨庫，面積只有2,319平方呎，只佔用地盤的一小部分，距離至今不足短短10個月時間便宣告重建，料為最「短命」的建築物之一。

根據資料顯，開源道73及75號的貨倉，前身為業發工業大廈2期，早在2017年由楊建文透過強拍以底價16.2億元統一業權。

根據當時強拍條例規定，項目須在6年內完成重建，不過由於楊建文多年來亦收購比鄰的業發工業大廈1期、年運工業大廈，有意合併地盤展開重建。分析相信，發展商暫時興建貨倉物業以符合法例要求，待周邊的收購完成便一併展開重建。

事實上，楊建文在去年3月及4月分別透過強拍統一年運工業大廈，以及業發工業大廈1期業權，按照其曾經提交城規會申請連同業發工業大廈2期地盤，合併成5萬平方呎大型地盤，並興建39層高商廈，總樓面約72萬平方呎。

據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，10月份商舖註冊宗數錄70宗(主要反映9月市況)，按月下跌約7.9%。註冊金額則錄約6.58億元，按月減少約49.5%。若按銀碼劃分，成交集中在中細價位的物業，價值500萬元或以下物業錄得41宗，與上月持平。

訪港旅客增料提升信心

美聯工商舖資料研究部認為，今年首十個月的訪港旅客人次較去年同期增長37%，預計聖誕節及跨年活動將吸引更多旅客訪港。隨着訪港旅客人數及消費意慾的增加，這將提升投資者及商戶的信心，進而促進舖位投資及租務活動。

泛海國際旗下元朗洪水橋滙都II過去周六進行首輪銷售，並取得不俗銷情，項目昨日亦增添成交，過去2天共售出52伙，套現約2.2億。發展商表示，考慮短期內加推新一批單位以回應市場需求。

就項目位於荃灣展銷廳現場所見，有不少準買家到場揀樓，期間繼續與代理商量揀樓計劃，整體氣氛理想。發展商更安排工作人員在旁帶領準買家們去到售樓處，使現場可以井然有序進行揀樓程序。

2天共售出52伙

泛海國際集團執行董事關堡林表示，滙都II開售首兩日共沽出52伙，佔可售單位約64%，套現約2.2億，連同滙都I，整個項目至今累售464伙，套現約23.5億。他續指，昨日售樓處全日人潮如湧，考慮目前滙都II只餘20多伙可供銷售，集團將會部署在短期內加推單位應市。

昨日新錄成交中，分別有錄1房至3房單位成交，包括6座6樓A03室，3房間隔，面積535方呎，以598.14萬成交，呎價11180元；另位於6座5樓B05室，面積424方呎，2房間隔，以428.86萬成交，呎價10115元。最後位於同座9樓B06室，1房間隔，面積348方呎，366.11萬成交，呎價10521元。

項目首批開售單位戶型涵蓋1房及3房間隔，面積介乎299至535方呎，首批扣除最高14.5%後，折實價由309.68萬至561.99萬。