中華民國不動產聯盟總會23日召開年終記者會，聯盟總會理事長林正雄代表各公會指出，2024年房市雖然受到政府政策干擾成為「最錯愕的一年」，但上有缺工缺料及綠色通膨壓力，下有剛需自住、安全換屋買盤支撐，展望2025年聯盟總會預測房市代表字為「硬」，面對挑戰，不動產業將展現「硬實力」，創新因應綠色通膨衝擊，並專注提升品質與服務。

今年9月下旬央行驟然實施第七波信用管制，導致今年房市呈現虎頭蛇尾，預估今年度買賣移轉棟數仍可站上35萬棟關卡，來到11年新高。價格部分，根據信義房價統計指數，2024年第3季全國房價平均年增12.47％，與聯盟總會去年推測房價近年將上漲10~15％相去不遠。

林正雄指出，從經濟面來看，受惠於AI需求強勁與庫存持續去化，台灣全年外貿拚成長9%、出口可望連13紅，表現亮麗。另，川普回歸白宮拚經濟，加上全球央行掀起一波降息潮，貨幣政策將回歸正軌。預期降息將增加企業獲利與活絡資本市場、提升消費信心帶動民間消費支出提升，並促進企業投資意願，前述動能將刺激整體經濟成長。

在政策干擾下，不動產聯盟總會預測，2025房市將維持「價穩量縮」格局，因此對於2025年房市展望預測字定為「硬」。因台灣房市擁有家戶數增加與安全宅換屋需求的「房市硬底子」，消費者也懂知曉置產抗通膨的「投資硬道理」、不動產同業更以創新因應綠色通膨衝擊，專注於永續品質與服務展現「產業硬實力」；綜合以上，對於消費者來說現在反而是「最棒的購屋in時代」。

林正雄表示，國內建築業因應ESG趨勢，碳費、電價、物價蠢動、原物料價格居高不下的困境，房地產就是將土地與建材加工而成，雖然國際原物料行情非政府所能撼動，但建築用地與容積率供給正是政府最能影響房價的權柄。

反觀全國平均屋齡33年的狀況下，屋齡超過50年的住宅即占比13%共124萬棟。那個在全國統計空屋率9.32%占比中，有多少是屋況不良的「無效供給」？建請政府全面檢討住宅的需求與真正的「有效供給」，並針對缺乏供給之區域予以擴大，才是紓緩房價漲幅的良方。

面對前述持續上漲的物價壓力，林正雄呼籲，新青安政策不能貿然停止，目前新青安政策嚴查後逐漸退燒，且年輕人的利益不能被忽視，呼籲政府請從3個面向加強推出「新青安2.0」，包括「更」優惠：將暴衝的房地合一稅收還利於民，提供1%以上的利息補貼；「更」多元：以房市政策促進生育率，生越多補貼越多；「更」嚴格：更嚴格的審查標準，並訂定罰則嚇阻炒房買盤。

展望2025年，林正雄指出，房市價格仍具有五大支撐，包括一、家庭型態改變，家戶數增加之剛性需求；二、因應綠色通膨衍生之預期買盤；三、股市成長獲利投入房市置產保值；四、未來房屋、土地供給將越來越少；五、超高屋齡時代下，對於安全住宅的急性換屋需求。

雖然央行並未推出第八波信用管制措施，但首購條件與貸款規範仍是消費者關注焦點。信義代書葉惠玲表示，即便購置擁有四個門牌的透天厝，只要符合最關鍵的「自住、名下無房」規範，仍可享有首購優惠，貸款成數不受影響。她也提醒首購族，除了房價與貸款條件，還需留意契稅、代書費等額外支出，善用專業代書或仲介的協助，能讓購房過程更安心無虞。

首購定義明確，即名下無房，首戶貸款最高可達八成。葉惠玲分享，曾有南部消費者購置透天厝，擁有四個門牌，擔憂被歸2戶以上是否影響貸款成數及寬限期。

依據規定，若借款人同時申辦2戶以上，含連戶打通或透天厝等具有複數產權，將視借款人名下有無房屋、購買房產的數量情形，承貸金融機構核實認定，基本上原則不離自住事實，因此案例的情況經認定符合首購條件，貸款成數不受影響。

葉惠玲指出，首購族除應瞭解房價、貸款條件外，還要特別注意契稅、代書費、登記費、印花稅等必要支出。葉惠玲建議，可向專業代書諮詢，不僅可確認產權是否單純，更能了解貸款設定流程，避免日後因非自住行為影響貸款條件與資格。

自行買房應多做功課，若有專業仲介擔任好隊友，能多一道把關。葉惠玲表示，以信義房屋為例說明，不僅提供買賣媒合，還提供全方位的專業協助，包括過戶、產權查詢、貸款申請等複雜流程。此外，還會主動提醒客戶留意各項支出費用的細節，甚至提供未來房地合一稅的規劃建議。

國家住都中心於23日宣布，「深坑安居」社會住宅新建統包工程順利決標，由宏民營造股份有限公司、和鑫智能科工有限公司、禾曜聯合建築師事務所統包團隊聯手打造，計畫於2029年完工，為新北市新增240戶社會住宅。

「深坑安居」社宅位於新北市深坑區文化街，區位條件優越，鄰近深坑國中、深坑國小及深坑幼兒園，周邊還有兒童遊戲公園，步行7分鐘可達深坑老街及公有市場，生活機能十分便利。此外，基地東側緊鄰規劃中的深坑輕軌高架S4站，距離國道3號木柵交流道車程僅約6分鐘，通勤往返大台北地區十分便捷。

國家住都中心表示，「深坑安居」是深坑區的首案社宅，位於核心生活圈，旨在滿足小家庭成家需求及東南科技大學學生的校外租屋需求。本案提供240戶居住單元，並規劃設置店舖商業空間，與周邊商圈結合，為當地居民打造安心、便利的居住環境。

國家住都中心強調，將持續於全台各地興建社會住宅，以滿足民眾「安心成家」的需求，並歡迎各界優秀廠商共同參與，一起打造「安心、放心、貼心」的優質居住環境。

南部房價對比北部來說相對便宜，高昂的租金是否會引起買房意願呢？一名網友發文詢問，他在左營租房一個月2萬5，近期看到南部房價有漲幅趨勢，也判斷會持續上漲，因此有意願在未來變成「購屋族」以小換大，對此詢問網友們的意見。

一名網友在PTT發文，表示他目前27歲，在左營租一個月2萬5的套房，近日有閒錢想買房，卻發現15坪的房價從幾年前的8百萬、9百萬，漲到如今的1千多萬，讓他不禁思考買房的必要。原PO表示，他跟女友兩人住15坪太小了，至少要24坪，他目前負擔得起，但也質疑其他人是否能負擔。

原PO表示，南部年輕人讀完書大多待在中北部工作，並沒多少人回來，且南部普遍低薪。假設南部夫妻倆合計120萬，扣除房貸剩5萬可以用，還沒算生活費、雜費，即使有剩，有沒有車、有沒有小孩、還有想出國嗎，堆疊上去只能說很吃緊或「遠遠不夠」，更何況現在60萬一坪，根本無法負擔。

原PO認為南部房價還會漲，建商沒降價求售，北部投資客下來買，價格還是緩緩往上走，畢竟決定房價的本來就不是一般民眾，而是前面幾個把案子吃掉的「投資客」，他也想在未來變成「購屋族」，日後能夠以小換大，對此詢問網友們的意見。

此文一出，不少網友認為不要過於著急，先租房投資股票就好，不然也可考慮中古屋，「學投資啊，等居住正義價格出來再買」、「1300萬你只能找中古，然後老一點的中古，不然你也可以賭央行之後還會出手，造成房價繼續盤整，有的時候你設一堆條件但看到的會是空集合」、「買舊的就好，還有要新的當然貴」、「繼續租房吧，2.5萬想必住得不錯」。

也有網友提到先買「中古屋」的原因，「基本上就買中古的，之後換就好，冷盤的時候換，你不一定會花比較多錢換新，因為現在新舊價差很大」、「兩個月前你應該可以找到開價（單坪）20萬~21萬的，4個月前有18萬的，因為你要自住，所以我就不推薦你往更差的地方找大補漲，否則你買18萬，之後補漲上去，換新屋還更省錢。另外你買新屋，給你也是沒天花板的空屋，自己也是要花一大筆（裝潢費），中古屋的話不嫌棄，油漆一下就搞定了」。

房價相對親民的桃園也難逃「蝸居」？台灣房屋集團根據內政部不動產資訊平台最新數據，桃園各坪數住宅交易量變化，2024年交易量大宗仍集中在15~25坪，占前三季交易的三成，不過若和十年前同期相比，15坪以下的小坪數產品，買氣升溫的情況最明顯，十年間量增幅度達29.4%，桃園房屋坪數從2015年的32.7坪，縮減到31.9坪，縮水1.8坪。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，15坪以下的小宅，因被許多行庫視為投資小套房，貸款條件較差，部分銀行甚至不承作，所以過去的買氣相對受限。

但近年房價走揚，導致小資買家下修購屋坪數；加上桃園有多個產業園區提供豐富職缺，吸引青年就業族移居，尤其中南部初到北部就業的「桃漂族」，以單身人士居多，對空間的要求不大，也帶動15坪以下小宅的居住需求，使買氣增溫的情況遠高於整體房市。

各坪數之間，交易量增幅第二名的為35~45坪的中坪數產品，增幅24.1%，成長性比15~25坪的物件更明顯，在近年房市盛行的小宅風潮中逆勢突圍。

張旭嵐指出，桃園的中坪數物件增溫，則主要受到育兒族與脫北族兩大買盤力挺。桃園房價較雙北平實，在相同預算下，能買到比雙北更大的坪數，吸引不少雙北家庭客移居，以今年11月桃園出生率達千分之8.22，高居六都第一，顯示親民房價給桃園家庭勇敢生育的底氣。

此外，35~45坪的物件，屬於正三房房型，甚至可以規劃成四房，且總價帶多半低於央行的豪宅限貸門檻，既可滿足空間需求，又能順利貸款，讓許多空巢型換屋族從55坪以上大宅，轉向空間適中的退休宅，使桃園的中坪數住宅買氣不減反增。

台灣房屋中正藝文直營店店長郭榛溱表示，桃園市15坪以內的低總價產品，主要集中在桃園區、A7重劃區和青埔高鐵特區，這些地方因有台鐵、機捷、高鐵等軌道運輸，不論是通勤還是返鄉都相對便利，成為外來就業人口的購屋熱門區段，其中又以總價700-900萬元的物件最受買盤青睞。

郭榛溱指出，35-45坪的輕換屋宅，則集中在中路、小檜溪和經國等三大新興重劃區，目前最受歡迎的中坪數產品，總價約在1500-1700萬之間，跟雙北比起來，換屋的壓力相對輕，也因而使家庭客捨棄雙北的「老小貴」，遷居桃園住進「新大俗」社區。


兩大買盤力挺 桃園這產品逆勢突圍 10年增24%

房價相對親民的桃園也難逃「蝸居」？台灣房屋集團根據內政部不動產資訊平台，統計桃園各坪數住宅交易變化，今年前三季最大宗為15~25坪，達5,772筆，占比逾三成。

若和十年前同期相比，則以15坪以下的小坪數產品，買氣升溫情況最明顯，十年間量增幅度達29%。

另外35~45坪的中坪數產品，十年增幅24%，增幅排名第二，在近年一片小宅風潮中逆勢突圍。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，桃園中坪數物件增溫，主要受到「育兒族」與「脫北族」兩大買盤力挺。

她表示，桃園房價較雙北平實，在相同預算下，能買到比雙北更大的坪數，吸引不少雙北家庭客移居，以今年11月桃園出生率達千分之8.22，高居六都第一，顯示親民房價給桃園家庭勇敢生育的底氣。

此外，35~45坪物件，屬於正三房房型，甚至可以規劃四房，且總價帶多低於央行豪宅限貸門檻，可滿足空間需求，又能順利貸款，讓許多空巢型換屋族從55坪以上大宅，轉向空間適中的退休宅，使桃園的中坪數住宅買氣不減反增。


台灣房屋中正藝文直營店店長郭榛溱表示，桃園35-45坪的「輕換屋宅」，集中在中路、小檜溪和經國等三大新興重劃區，目前最受歡迎的中坪數產品，總價約在1,500-1,700萬之間，跟雙北比起來，換屋的壓力相對輕，也因而使家庭客捨棄雙北的「老小貴」，遷居桃園住進「新大俗」社區。

張旭嵐表示，15坪以下的小宅，因被許多行庫視為投資小套房，貸款條件較差，部分銀行甚至不承作，所以過去的買氣相對受限。

但近年房價走揚，小資買家基於總價下修購屋坪數；加上桃園有許多產業園區提供豐富職缺，吸引青年就業族移居，尤其中南部初到北部就業的「桃漂族」，以單身人士居多，對空間的要求不大，也帶動15坪以下小宅的居住需求。

郭榛溱表示，桃園15坪以內低總價產品，集中在桃園區、A7和青埔特區，這些地方有台鐵、機捷或高鐵，通勤便利，成為外來就業人口購屋熱門區段，其中又以總價700-900萬元的物件最受買盤青睞。

各都會區買房屋齡怎麼選？永慶房產集團觀察近一年七大都會區成屋大樓各屋齡帶交易量占比，高雄屋齡5年內大樓交易占比近5成，為七都最高，10年內大樓交易量占比也突破6成。

反觀台北，因房屋總價較高，屋齡40年以上的大樓占比逾2成，老宅交易居七都之首。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近年高雄預售市場暢旺，新大樓供給充沛，且楠梓區、鳳山區等交易量大地區，總價還有1200萬內的新成屋可選擇，吸引剛性買盤進場，使得高雄近一年屋齡0-5年的大樓交易量占比高達49.6%。

台南近一年屋齡0-5年的占比為38.5%，排名第二，近一年屋齡10年內大樓占比也突破5成。

陳金萍說明，台南近年來建商積極購地推案，新大樓供給增加，加上台積電及許多科技大廠陸續投資台南，增加大量的就業機會，也提高購屋居住的剛性需求，尤其是南科周邊，吸引首購族群及南科員工喜愛，新屋市場交易暢旺。

在台北部分，近一年屋齡40年以上大樓交易占比為20.9%，30年以上占比高達35.2%，等於每3戶大樓交易就有1戶為30年以上。

陳金萍分析，台北市開發較早，現有房屋普遍屋齡較高，加上土地幾乎已被開發完畢，新增供給的大樓不多，因此，台北大樓交易屋齡相對偏高。

此外，台北房價高，預算有限下，消費者在購屋時會轉為購買屋齡較高的物件，不僅總價相對便宜、公設比又低，居住空間也較大，成了不少台北市首購族鎖定的目標。

央行信用管制及升息暫緩，高力劉學龍：2025年不動產市場「住宅弱、商用穩」

即將邁向2025年之際，高力國際董事總經理劉學龍23日表示，中央銀行信用管制及升息雙雙暫緩，預期2025年不動產市場將呈「住宅弱、商用穩」的格局；最看好的產品類型，以AI浪潮帶動的廠辦、廠房、倉儲物流三大商用不動產為最。

高力國際指出，美國聯準會（Fed）最新利率決策降息1碼，聯邦資金利率目標區間下調至4.25～4.50％，會中也暗示2025年可能只會降息兩次，較先前預測的調降幅度小。台灣方面，第四季央行暫緩第八波信用管制，並且基準利率及存款準備率都維持不變，不過央行也提醒，雖然住宅貸款及建築貸款的年增率有回降，但是銀行整體不動產貸款占總放款的比率，11月仍然高達37.4％，2025年將持續檢視銀行的管制成效及不動產款自主管理的改善方案。

高力國際研究部資深董事梁儀盈認為，2024年土地交易金額已經突破2,000億元，高於2022及2023年；但是展望2025年，住宅市場銷售動能在政策未有所放寬下，將持續受到壓抑，連帶建商購地將會保守以對。反觀商用不動產，2024年是出乎意料的熱絡，在自用型買方支撐之下，全年成交金額達到1,760億元，創下歷史新紀錄。其中廠辦、廠房以及倉儲物流，貢獻度達到1,018億元，占比近6成，特別是AI等新興技術相關的上下游產業鏈，是拉抬台灣經濟主力，也是商用不動產中擴廠最積極的買家。

劉學龍認為，央行預測2025年外需及民間投資都將持續成長，整體經濟成長動能延續，經濟成長率為3.13％，有助於拉抬商用不動產，尤其是產業用途相關的使用需求。此外，金管會10月也預告將會檢討修正保險業最低收益率限制，若是新制如期上路，預期將放寬壽險業投資標準，對商用不動產市場來說勢必是一大利多。

劉學龍指出，2025年最被看好最具潛力的商用不動產，在自用買家的支撐之下，以廠辦、廠房以及倉儲物流需求，較為穩健，由於可獲得較高的投資報酬率，對法人也較具吸引力。至於土地，在央行不動產信用管制政策的影響之下，交易動能將較2024年弱化。

永信建、華友聯、聯上，全年創新高可期；隆大前11月營收53.95億元已創高

「919金龍風暴」打趴第四季房市，但因前三季進帳豐碩，永信建（5508）、華友聯（1436）、聯上（4113）等高雄建商，全年營收篤定創歷史新高；後起之秀的隆大（5519）則因第一季售地，以及10、11月大量交屋入帳的挹注，全年營收也確定加入創高行列。

永信建今年前11月營收97.98億元、年增37.82％，永信建發言人陳怡均指出，公司受惠9月之前的高雄房市熱潮，前三季累計營收達90.33億元，已突破2023年創下的全年營收最高紀錄82.27億元。

陳怡均表示，因政策干擾，10、11月營收明顯下滑，分別僅3.77億和3.87億元，判斷12月營收也相去不遠。

華友聯11月營收雖遲緩下來，但累計前11月營收達68.36億元，比2022年寫下的全年營收最高紀錄39.40億元，多出近30億元。華友聯今年營收主要是靠預售已完銷的台南CASA大樓建案、及銷售良好的NeXT21兩個預售案完工交屋入帳所致。

華友聯明年營收重點來源之一的Power City，該案總銷約46億元，預售時已售出逾60％，預定明年下半年完工交屋。

隆大今年第一季入帳15億元的土地銷售之下，加上第四季開始交屋的「鳳凰Villa」助攻，11月單月營收衝至12.75億元，累計前11月營收53.95億元，一舉突破2021年創下的47.40億元年度營收最高紀錄。

隆大總經理洪茂源表示，「鳳凰Villa」將持續在明年貢獻營收，而位於岡山87期的「鳳凰信義」，在預售時已經完銷，因此，此一總銷約27億元大樓建案，預定明年第三季開始交屋入帳。

聯上因基期較低，今年營收增幅驚人，聯上副總經理呂信杰說，今年營收創高主要是因為「聯上鉑麗」和「聯上海棠」這2個預售案，交屋入帳所致，並有部份是來自今年9月開始交屋的「聯上WE」。

今年前11月已核定639件，累計取得綠建築標章共796件

內政部表示，目前全國累計核定都市更新與危老重建達5,172件；其中，在2021年至2023年間，共有796件都市更新及危老重建案件取得「綠建築標章」，減少碳排放量0.74萬公噸；今年前11月已核定639件都市更新與危老重建，目前《都更條例》第65條修正案已公布施行，子法正在修訂中，期全國8,216棟、約27萬戶盡早完成改建。

在綠建築推動成效方面，內政部指出，截至去年底全國累計核發綠建築標章與候選綠建築證書共12,484件。其中，2023年全年核發1,150件，為歷年最高，較2022年增112件、年增10.8％，更比2014年大幅增加578件翻倍；各縣市核以台北市266件最多、新北市176件次之、台中市127件居第三。

內政部表示，氣候變遷及溫室效應造成全球暖化，逐漸威脅人類生活，節能減碳及永續發展為重要課題。近年政府持續推動綠建築政策，除了「綠建築推動方案」、「智慧綠建築推動方案」等，還包括行政院核定2025～2026年度「淨零建築轉型發展推動計畫」，將提升建築節能效率、環境品質，降低能源消耗。

內政部並指出，在2021年至2023年間，共有796件都市更新及危老重建案件取得「綠建築標章」，有效減少碳排放量0.74萬公噸。在公辦都市更新部分，提供了社會住宅、托兒及托老空間、活動中心、青少年中心及展演空間等公益設施，在居住空間中建制完善的公共設施。

台灣地震頻繁，內政部強調，透過危老重建與都市更新提升建築物安全與居住品質，是不可或缺的政策方向。未來內政部將持續優化相關的住宅政策，讓國人能夠選擇更多元的居住與生活方式。

此外，內政部日前完成《都市更新條例》第65條修訂，擴大原建築容積適用對象，加速都市更新整合進程。內政部表示，該法案已由總統公布施行，目前子法正在修訂中，盼全國約27萬戶、共8,216棟6層樓以上的合法建築物盡早加入改建行列。

約3成房東未來一、兩年計畫再漲租。中央研究院經濟所23日發布最新的「台灣消費者預期與政策反應調查」，受訪房東近三年約有24.3％漲租，平均年租金漲幅2.02％，且未來一到兩年有約3成房東計畫調漲租金、平均漲幅2.32％。

中研院經濟研究所總體經濟預測小組2023年10月起，每半年進行「台灣消費者預期與政策反應調查」，本次政策反應部分的調查聚焦於租金補貼，且發現除了物價普遍上漲，租金補貼及相關稅率調升，也是推動房租上漲的因素。

政府2022年7月推出「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」，中研院表示，本次政策反應調查除市話和手機，也加入網路問卷，以增加房東與租客的樣本數量，共計受訪租客586人，房東421人。

其中僅17.1％受訪租客過去三年內曾申請租金補貼，但受訪房東陳述租金調漲主要原因，第一名是物價和工資上漲導致房屋維修成本增加（76.2％），二、三名是房屋稅和囤房稅調升（33.7％）和房客申請租補（19.7％）。

中研院表示，調查結果顯示，房租相關消費者物價指數（CPI）通膨壓力，在未來一兩年內仍可能居高不下。且依最新調查，台灣消費者預期生活成本（經常生活整體開銷）一年後平均上升11.3％，較去年同期的9.3％高出2個百分點。

至於CPI變化預期方面，中研院表示，有87％消費者預期一年後CPI將上升，較去年同期的82％大幅提高5個百分點；預期一年後CPI上升的中位數也從去年同期的2.75％上升到3％，顯示未來一年通膨壓力不易緩解。

12月23日，重慶市出讓2宗涉宅用地，江北區、九龍坡區各1宗，土地出讓總面積7.65萬平方米，總規劃建面14.36萬平方米，總起價約10.27億元。最終2宗地塊均順利成交，共收金10.61億元，華潤置地以12.67%的溢價率摘得江北區地塊，常青藤觀江置業以底價摘得九龍坡區地塊。

資料顯示，江北區C01單元05街區013、015地塊，位於大石壩板塊，建設用地面積22160平方米，規劃建築面積31223.4平方米，容積率1.41，建築限高40米，地塊起始價2.7億元，起始樓面價8642元/平方米。該地塊共吸引了4家競買人現場競價，最終由華潤置地以總價3.04億元競得，成交樓面價9736元/平方米，溢價率12.67%。

九龍坡區E01單元05街區M6-2-2/04、M6-2-1/04地塊，位於石橋鋪板塊，建設用地面積54293平方米，規劃建築面積112389平方米，容積率2.07，建築限高54米，地塊起始價7.57億元，起始樓面價6739元/平方米。該地塊由常青藤觀江置業以底價競得，成交總價7.57億元，成交樓面價6739元/平方米。

根據出讓檔顯示，M6-2-1/04地塊規劃配建一處托幼一體化設施，其中包含6班幼稚園和托兒所，托兒所面積不得低於230平方米，托幼一體化設施總建築面積不得低於2700平方米，占地面積不得小於2520平方米。該幼稚園僅作為公辦及普惠性民辦幼稚園使用，其建築面積不計入計容建築面積。此外，還須配建2350平方米社區用房，包括社區服務站、菜店、社區文化室等。

12月23日，廣東省廣州市2宗住宅用地（包含涉住宅地塊）以20.87億元的底價成交。兩地塊分別位於海珠區和增城區，總建設用地面積19218.28平方米，規劃建築面積76925平方米，起始總價20.87億元。

其中，海珠區大幹圍AH101533地塊由越秀地產（00123.HK）旗下的廣州新秀房地產開發有限公司以20.23億元的底價競得，成交樓面價33501元/平方米。

出讓檔顯示，該地塊規劃為二類居住用地，宗地面積15487 平方米（可建設用地面積14496平方米）， 規劃建築面積60398平方米，容積率4.2。

協力廠商研究機構中指院表示，原廣州大幹圍地塊包含兩宗編號分別為AH101533及AH101534的地塊，此前規劃用於零售商業用途、商務金融用途以及批發市場用途，使用權歸屬於越秀地產非全資附屬公司廣州市佰城投資發展有限公司，2024年11月由廣州市土地開發中心收儲後調整為住宅用地，又重新上架。

此次廣州土地出讓又見民企拿地。另一宗成交的增城區增江街光明路南側18002005A24051號地塊由兩位自然人擁有的廣州順居置業投資有限公司以6400萬元的底價競得，成交樓面價3872元/平方米。

出讓檔顯示，該地塊規劃為二類居住用地相容商業用地，宗地面積11228.76平方米（其中可建設用地面積4722.28平方米），規劃建築面積16527平方米，容積率3.5。

據澎湃新聞此前報導，今年前11個月，廣州的住宅用地均由央國企與本地國資摘得，直到12月5日，綠城中國（03900.HK）旗下的廣州綠穗房地產開發有限公司競得海珠區AH101303地塊、南通亞倫房地產開發公司旗下的合肥瑞倫房地產開發有限公司競得番禺區洛浦街新光快速東側BA0104082地塊，打破了涉住宅地塊清一色國企拿地的局面。

12月23日，深圳市住房和建設局發佈關於《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法》的通知，明確了安居型商品房取得完全產權補繳價款計算規則、辦理條件、辦理流程，以及繼承、結婚離婚權利人變更等內容。該政策將於2025年1月2日起正式實施。

根據《深圳市保障性住房條例》和《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》有關規定，購房人簽訂安居型商品房買賣合同滿10年後，可以按照有關政策規定補繳價款申請取得完全產權。本次出臺的政策則明確了安居型商品房取得完全產權的具體規則。

安居房合同滿10年可補繳價款變更為普通商品住房

此次發佈的《深圳市安居型商品房產權管理有關事項處理辦法》顯示，安居型商品房權利人申請取得完全產權的，應當同時符合四個條件：一是申請人為安居型商品房《房地產證》或者《不動產權證書》登記的權利人，且經其他共同權利人一致書面同意；二是簽訂安居型商品房買賣合同滿十年；三是因按揭貸款為該套安居型商品房設定抵押的，須經抵押權人書面同意；四是無法規、規章規定及安居型商品房買賣合同約定的不得取得完全產權的情形。

根據規定，安居型商品房權利人申請取得完全產權時應當補繳價款，即：補繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費。其中，原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算，原購買價格不包含戶內裝飾裝修價格。稅費是指權利人在辦理安居型商品房《房地產證》或者《不動產權證書》時實際支付的稅費，包括契稅、印花稅、交易服務費。

舉例而言，若購房者購買的安居型商品房，原購買價格為300萬元，那麼原市場價格則為300/70%，約為429萬元。其補繳價款則為（429-300）×50%-稅費=64.5萬元-稅費。這也意味著購房者申請獲得完整產權需要繳納64.5萬元及扣除相關稅費的價款。

按照政策，權利人足額補繳價款後可申請變更登記，即權利人取得受理部門出具的准予取得安居型商品房完全產權的核准通知書後，可以依法向不動產登記機構申請將該套住房變更登記為普通商品住房。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，這也意味著，符合條件的安居房在足額補繳價款後，可像普通商品住房一樣上市交易。

不過，政策明確，對於權利人取得安居型商品房完全產權後上市交易的，按照相關規定不得以無房身份再次享受深圳市住房保障政策。

對購房人而言，可根據自身情況自願選擇是否取得完全產權。政策明確，權利人簽訂安居型商品房買賣合同滿十年，不取得住房完全產權的，不需要補繳價款，該套住房性質維持不變，權利人按照規定繼續佔有、使用該套住房。

政策還提及，面向人才配售的住房產權管理有關事項按照本辦法規定執行。計算補繳價款時，原購買價格按照同等條件下安居型商品房價格取值。

安居型商品房已不再配售，共有產權房實行封閉管理

業內人士指出，深圳安居型商品房的建設始於2010年，2011年深圳發佈《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》（深圳市人民政府第228號令），標誌著深圳安居型商品房建設正式啟動。

公開信息顯示，深圳市歷年共出售安居型商品房約7萬套、人才住房約1.4萬套，根據購買時間，陸續在簽訂合同滿10年後達到取得完全產權條件。按照政策規定，不申請取得完全產權，不需要補繳價款，居住權不受影響，還可繼承，預計每年實際辦理取得完全產權並且進入市場的安居型商品房數量有限。

中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅表示，深圳第一批安居型商品房入市時間為2012年，截至目前，此類房源十年限售期已基本到來，部分業主需要非常清晰的產權管理制度。此次推出的安居型商品房產權新規，有助於提高住房資源的合理分配，為安居房流轉提供了靈活性。

不過，隨著《深圳市共有產權管理辦法》的出臺，自2023年8月1日起，深圳已不再受理安居型商品房輪候申請。同時，2023年9月4日召開的規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議明確，保障性住房要實施嚴格封閉管理，不得上市交易。

深圳新聞網報導也指出，深圳市目前正在規劃建設配售型保障性住房，已不再新增規劃建設安居型商品房，本次出臺的政策是依法依規解決安居型商品房歷史遺留問題。

2023年7月，深圳市住房和建設局發佈《深圳市公共租賃住房管理辦法》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法》、《深圳市共有產權住房管理辦法》、《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》（統稱四個政府規章），將住房保障體系與國家住房保障體系全面銜接，保障各類住房困難居民住有所居，四個政府規章於2023年8月1日正式實施。

其中，對於配售型的保障性住房，《深圳市共有產權住房管理辦法》提及，自2023年8月1日起，不再安排建設安居型商品房和人才住房。已簽訂土地使用權出讓合同的安居型商品房，繼續按照228號令及其相關規定執行。

這也意味著，隨著四個政府規章的落地，深圳的住房保障體系將由以往的公共租賃住房、人才住房、安居型商品房三種類型為主，轉為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房三種類型為主。

彼時，深圳市住房建設局相關負責人表示，出臺四個政府規章，是深入貫徹落實黨中央、國務院關於住房工作各項決策部署、全面對接國家住房保障體系的具體舉措，對於努力解決新市民、青年人等各類群體的住房困難，逐步實現住有宜居，具有重要意義。

同時，共有產權住房實行封閉流轉制度。購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉讓所購共有產權住房；自簽訂買賣合同之日起滿五年的，可以將所購共有產權住房轉讓給符合條件的物件。

共有產權住房專案的銷售均價按照市場參考價格的50%確定。購房人產權份額按照項目銷售均價占市場參考價格的比例確定，原則上不低於50%；其餘部分為政府產權份額。

從共有產權住房的實行情況看，首批兩個共有產權專案均獲追捧。近日，寶安區住建局公佈了珈譽時尚花園和悅章鳳凰裡的認購資格審核結果。其中，珈譽時尚花園共有產權住房共獲8069戶家庭提交認購申請。經審核，本批次住房資格審核合格的認購申請家庭共7812戶，配售的房源共計1729套；悅章鳳凰裡共有產權住房共獲6413戶家庭提交認購申請。經審核，本批次住房資格審核合格的認購申請家庭共6254戶，配售房源共664套。按審核合格的家庭計算，珈譽時尚花園、悅章鳳凰裡共有產權住房認購量與房源數比分別為4.5:1和9.4:1。

據北京市規劃和自然資源委員會網站消息，近日，北京發佈位於石景山區和大興區的兩宗預出讓地塊的出讓公告，起始價格為51.21億元。

出讓檔要求，參與預申請的企業競得宗地後，自合同簽訂後第30個自然日內，按照稅務部門有關要求繳納土地成交價款的50%；競得人須于合同簽訂之日起4個月內全額繳清宗地剩餘土地成交價款。

其中，北京市石景山區首鋼設備處收儲專案SS00-1617-0001、0003地塊預申請受理時間自2024年12月20日起至2025年1月20日。交易起始價為28.01億元，其中SS00-1617-0001地塊起始價為3.66億元。

出讓檔顯示，該地塊規劃為二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地，土地面積38766.17平方米，規劃建築面積103152平方米。

據北京市2024年度第六輪擬供應商品住宅用地清單，石景山區首鋼設備處收儲專案位於石景山區八角街道，地處西五環外，鄰近未來規劃的軌道交通站點，交通條件較為便利。項目周邊有三甲醫院，且商業配套較為豐富。

另一宗北京市大興區大興經濟開發區DX00-0302-0021、DX00-0302-0022地塊預申請受理時間自2024年12月19日起至2025年1月17日，交易起始價23.2億元，宗地中DX00-0302-0021地塊公建部分起始價為6366萬元。

出讓檔顯示，該地塊規劃為二類居住用地，土地面積48710.136平方米，規劃建築面積116613.942平方米。

出讓清單顯示，大興經開區DX00-0302-0021、0022地塊位於大興區觀音寺街道，地處南五環與南六環之間，距南五環約1公里，鄰近未來規劃的軌道交通站點，交通較為便利，周邊教育、醫療及商業等配套資源較為豐富。

當房企不想造房的時候，面對土地，什麼都能做得出來。

曾經寶貴的、耗費十億百億拿下的土地儲備，如今變成燙手的不良資產。

中信證券(29.920, -0.42, -1.38%)測算資料顯示，截止2024上半年，全國閒置未開工土地約5到6億平米，全國100個大中城市潛在可回購土地建面約5.4億平米。

想退地的開發商，不止一家。

例如六年前拿地的華僑城，在武漢洪山區有個超級TOD項目，面積高達105畝，當時分別花了52億和9.42億。

（TOD綜合體效果圖 來源：華僑城）（TOD綜合體效果圖 來源：華僑城）
房企與政府對這塊地的期待很高，土拍條件也很嚴格，包括：

1、開發商要自持不少於10萬平方米的公建產品，驗收後10年內不得轉讓；

2、引入不少於1家主機板上市大型現代服務業公司總部，且是中國500強。

兩塊地要求統一規劃、聯合開發，建成後將包括高端商務辦公、體驗型街區商業、星級酒店、室內主題樂園、文創展覽、住宅等多種業態，預計投資金額超百億元。

當所有人都覺得勝券在握的時候，意外就不出意外地發生了。

武漢華僑城的這個超大型項目，自從2019年12月辦理了施工許可證後，建築主體建設了一部分後，因為資金問題停工了。

政府收儲後，將會進行全面改造，對該地塊性質作出改變，調整為住宅為主、商辦為輔，調規後的土地進行公開市場招拍掛。

廣東國有房企越秀，最近也退了兩塊地。

11月13日，越秀地產公告說，廣州大幹圍地塊以15.29以被征服收儲。

實際上越秀自從2021年7月拿下這塊地之後，從來沒有開發過。

越秀地產在8月和9月，分別以70億和50.03億，退了兩塊地，損失並不大，合計300萬不到。

絕大部分的土地回購，都發生在新一線和二線核心城市，比如廣州、南京、天津和鄭州等等。

真正的一線城市優質地塊，依舊被瘋搶，只有比較尷尬、金額比較大的新一線、二線城市非核心區土地，才最容易被回購。

一個非常有意思，容易被大家忽略的資訊是：

越秀退地120.3億，廣州土地開發中心補償的不是現金，而是應付票據。

這個等價票據還有諸多使用限制：

1、只能在番禺區買地

2、有效期一年

也就是說最長一年時間，越秀還是得把這張“土地代金券”花出去，再次買地。

這一輪退地潮，比以往任何時候都更加猛烈。

多地政府和開發商的關係，也變得越來越微妙起來。

自從2021年以來，退地的開發商，大部分結局都不太好。

例如說當時鬧得沸沸揚揚的宋都股份退回杭州地塊，損失5000萬預約保證金，占最近一期審計利潤的14.19%，盈利能力大減。

根據媒體的不完全統計，知名房企退地自從2022年就出現了：

華夏幸福(2.910, -0.20, -6.43%)退回廣州白鵝潭CBD地塊

富力地產退回廣州花都區地塊

招商積餘(10.500, -0.28, -2.60%)退回天津經開區土

方盛實業解除廣州黃埔區土地合同

時代中國退回廣州黃埔、增城、從化等8塊地

恒大退回全國多處地塊

在退地問題上，房地產企業會損失前期投入的資金人力，也有很多企業退地後土地出讓金、保證金全都損失，導致和政府打官司。

《中房報》就有一則新聞報導顯示，2023年海南誠城鑫隆文化旅遊投資有限公司起訴政府，原因是海南萬寧的一塊土地。

這家公司認為，拿到的地應該是淨地交付，立刻就能開工造樓。

而萬寧相關部門認為，合同裡雙方約定的就是現狀交付。

企業要求解除合同，返還2.31億土地出讓金和支付利息，然而一審判決的結果是法院駁回了企業的訴訟請求。

對於央國資背景的開發商來說，更不願意和政府部門鬧僵，同時也不能明面上吃虧，於是只剩一條路：

使用“土地代金券”拖延時間。

曾經的買地、拿地、造樓、賣樓、回款全產業鏈模式，如今已經跑不通了，退地反而成了主流。

結合樓市行情與開發商現狀，主要原因有三個：

1、房企過去高價拿地

2、現金流和融資管道收縮

3、拿地門檻無法兌現

最近兩三年，退地成為潮流。

一方面幫助開發商實現資金回籠，解決流動性壓力，另一方面也能把退地的資金用到償還債務等其他方面，提高使用效率。

除了上面常見的整體退地、部分退地之外，也有開發商會努力和政府協商，爭取到調整土地的規劃用途。

比如說調整容積率。

2022年7月，中北與金基聯合體以21.2億拿下南京雨花臺區1塊地，折合樓面地價20550元一平米。

最近這塊地終於確認被回爐重造了。

南京規劃與自然資源局公告稱，地塊容積率從2.8降為1.5、建築高度從80米降為60米，綠地率從35%降為30%，建築密度從22%提高到25%。

容積率下降意味著整個社區將從過去的剛需高密度住宅，轉變成改善低密度住宅，更加適應市場真實需求。

土地可能會退成功，但政府和開發商都不想吃虧，於是只能換一種方式，把同樣的土地，重新擺上貨架拍賣。

那麼問題來了，房企和政府都沒有吃虧，吃虧的到底是誰？

房企退地，政府收儲，本質上還是和四個字有關：

土地財政

財政部1-10月收支情況顯示：

國有土地使用權出讓收入26971億元，同比下降22.9%。

絕大部分城市都沒有完成自己的供地指標。

根據克而瑞資料，2024年四個一線城市供地計畫推進十分緩慢，上海和廣州只完成了全年計畫的20%，北京完成率只有17%，深圳最慘只有7%。

截止2024年三季度，29個重點城市經營性用地計畫（住宅+商業）平均完成率僅為32%。

地方財政遭遇的困境是：

土地財政大幅降低，非稅收入大幅提升

這不是一個好現象。

於是部分城市的政府直接上升到了：

賣天、賣地、賣空氣

然而，刷爆網路的賣天被提前中止了。

12月3日，濟南公共資源交易中心發佈公告，官方宣佈平陰縣中止招標。

中止招標的原因，並沒有進一步公開。

硬要說賣空氣，也不是沒有過。

知名企業家陳游標早在2012年就高調叫賣新鮮空氣，一罐售價4到5元。

這類產品在國外很常見，比如富士山空氣罐頭。

標哥當時的品牌叫做：

好人牌新鮮空氣罐

陳游標一度被稱為中國首善。

我們真心希望，未來願意真刀真槍做慈善的企業家更多一些，自然的搬運工，少一些。

土地財政已經無法持久，先是賣地，然後再賣天，最後賣空氣，最終賣無可賣了。

是時候轉變一下思路了，否則二三線城市，根本沒有出路。

城市的選擇，也是人生的選擇，一定要在你能力之內，去更高能級的城市，給自己，給家庭，有更多的可能性。

如果你重點關注一線，特別是深圳；

12月是將是深圳撿漏最好的時候，低門檻上車深圳的機會，越來越少，千萬別在錯過！

近日，阿里拍賣平臺上線了一個對恒大地產集團有限公司1.2億元債權拍賣的項目，起拍價僅1元，保證金6000元。從拍賣公告看，此次拍賣的債權實際上是恒大系公司上海豐濤置業有限公司(下稱上海豐濤)欠上海早田資訊科技發展有限公司（下稱上海早田）的工程款、保證金、補償款及利息。

截至發稿時，該項拍賣已有超4萬人圍觀，220人交納保證金，競拍將於12月25日正式開始。

當記者將上述拍賣公告發送給深耕拍賣業務的某資深人士時，看到1元起拍價和6000元保證金，其當即表示“我也去報個名”。

在該名業內人士看來，1元起拍價的設定，更大意義是吸引市場關注，預計一大部分參拍者是湊熱鬧的。幾千元保證金也不高，如果參拍的話還是要提前做好資金預算。不過，像這種複雜的債權拍賣，不太建議市場普通投資者參與。

“建議起碼準備50萬元參拍資金”

記者注意到，在阿裡拍賣平臺，同時上拍的還有成都恒大禦府首期二期等2戶105.20萬元工程款債權、恒大地產集團上海盛建置業有限公司6800萬元債權/4500萬元債權、恒大長基（瀋陽）置業有限公司5888萬元債權等四項拍賣，起拍價均為1元，起拍日期分別為2025年1月5日、1月9日、1月11日和1月19日。截至發稿，各場拍賣均已有人報名參加。

12月25日最先開拍的對恒大地產集團有限公司1.2億元債權，由宿遷德易拍賣有限公司（下稱宿遷德易拍賣）受委託執行。

每經記者以競買人身份致電宿遷德易拍賣工作人員，對方表示，對於拍賣成交價格並沒有一個明確預計，從目前報名情況看，建議參拍者起碼準備50萬元參拍資金。

值得注意的是，該債權至少一人報名且出價不低於起拍價，即可成交。成交後，需另付軟體服務費，為成交價的0.5%-1%，還需另付成交價5%的傭金。

“高風險、高利潤”，上述工作人員強調，拍賣結果有不確定性，最終能否執行回款項也難以預測。

每經記者從公告內容瞭解到，此前申請人上海早田以上海豐濤無法清償到期債務、明顯缺乏清償能力為由，向上海市第三中級人民法院申請對上海豐濤進行破產清算。上海市第三中級人民法院依法通知被申請人，並于2023年3月27日組織雙方進行了聽證。

被申請人不同意破產清算，理由在於：公司為恒大系企業，名下資產為保交樓項目，如若破產清算，不利於保交樓工作；公司名下包括尚未銷售的商鋪、車位等資產，估值約人民幣2億元，因被查封等原因，暫無法處置，並非沒有清償能力。

“該債權存在無法兌現的可能性”

不過，在上海趙洪升律師事務所主任趙洪升看來，由於保障民生等原因，恒大的一些債權可以實現。

趙洪升表示：“對於參與競拍的人，我判斷很大一部分是行業內人士，甚至不排除部分恒大內部人士或者上下游合作方以第三人替名代拍，因為他們瞭解相關專案和業務流程，知道競拍後如何進行分拆和優化，知道哪些能夠真正盈利。”

對於競拍後如何追討推進實現債權，趙洪升結合近期接手的多個破產清算案件實操情況進行了分析預判：競拍後的通常做法是分拆打包，相關債權對應的一些資產應該還是很優質的，這樣盤活後會有很大盈利空間。

“這種模式與我們近期正在處理的能源燃氣等相關項目非常相似。”趙洪升說。

趙洪升解釋，上海早田向法院申請了恒大系公司上海豐濤的破產申請，法院受理後指定破產管理人，會依據破產程式對相關債權進行確認，早田公司可以自己委託對該債權進行拍賣。但該項債權拍賣對於競拍人來說是有風險的，就是該債權能否得到受理該破產案件法院的裁定確認。從相關裁定書來看，這種情況下基本會得到受理該破產案件法院的認可。

鑒於該債權系建設工程款，早田公司應當按照破產法規定，申報債權並明確主張建設工程款優先權，如果未申報為建設工程款優先權，則無法享有優先受償權利。從目前公告披露的相關材料來看，未看到早田公司的申報材料，所以該債權存在無法兌現的可能性。

記者詢問是否有恆大員工參與拍賣，宿遷德易拍賣工作人員表示並不清楚。對於公司如何接到該拍賣業務，他也沒有給出明確回應。

他強調稱，拍賣公司在成交後會收取傭金和服務費，但後續執行問題與拍賣公司無關，拍賣公司也無法保證後續的追債服務。

不過，上述工作人員表示，拍賣肯定會成交，起拍價低是其中一個因素。

鼎泓易拍負責人范娟在接受每經記者採訪時則表示，預計此次拍賣會有非常多不良資產和地產相關行業的人湊熱鬧，當然也有真實買家，因為債權金額巨大，雖然實現的可能性低，但總有人去賭恒大能翻身，一旦賭贏了，收益非常可觀。

範娟表示，這次拍賣相對債權金額而言，明面上撿漏空間是巨大的，但不管競爭如何激烈，債權方可能不會願意以過低價被拍走。而且，由於不是司法拍賣，這次成交價對未來恒大資產清算價值標準可能不會有太大參考作用。

彭博引述知情人士稱，內房股金科股份（000656.SZ）近期就債務重整方案與部分債權人談話，如果順利完成，公司將成為境內首批在法庭內完成整體債務重整的大型房企之一。

5萬元下全額現金清償

知情人士透露，金科股份計劃對每個普通債權人5萬元（人民幣．下同）及以下部分全額現金清償。在本月稍早確認了重整投資人後，公司將在該投資人的累計支付投資款達到18億元之後全額現金清償。超過5萬元的債權部分，可以獲得債轉股和信託受益權清償，每100元債權可分得約2.5股金科股票和100份總估值約1.9元的服務信託受益權佔有率。金科周一收報1.64元。

上述服務信託設立目的是向債權人清償債務，底層資產是金科持有的20間子公司股權等，存續期限8年；此外，自償債資源預留期限屆滿後，如抵債的股票或信託受益權佔有率在首次分配後仍有剩餘，將進行補充分配。計劃仍有待法院和債權人通過，預計金科重組後能把資產負債率由逾90%降至約30%。

金科曾是內地第25大地產商，2022年發生債務違約後，去年被申請破產重整。該公司在本月中公告，上海品器管理諮詢有限公司及北京天嬌綠苑房地產開發有限公司聯合體，被確認為重整產業投資人。

今年樓市經歷高低起伏的一年，中原集團行政總裁施俊嶸對明年樓市保持樂觀，隨着減息周期開始，租金回報率升，貼近按揭息率，供平過租重新出現，吸引更多人入市，預計明年樓價將有5至10%升幅。

施俊嶸認為，近年樓市面對的是周期性錯配，過去曾經有一段時間本港樓價急升，因聯繫滙率下香港要跟隨美國低息，但內地經濟快速增長，令到好多資金流向香港，資產價格急升，而近3年情況則是逆轉，香港跟美國加息但本地經濟環境疲弱，令樓價受壓下跌。

經歷兩年回調 樓價相對可負擔

隨着美國開始進入減息周期，施俊嶸認為，雖然未必回到「零息」狀況，但減息周期始終能發揮作用，相信全球經濟增長動力仍然在中國，睇好香港樓市。特別在租金回報率方面，隨着樓價回調、租金上升，現時回報率已經回到3.4厘至3.5厘水平，部分大型屋苑更有回報率達4厘以上，相對按息大約在3厘多水平，「當開始出現供平過租，之前租樓（的市民）都會考慮入市，特別經過過去兩年樓價回調，樓價變得相對可以負擔。」

施俊嶸認為，明年樓市將以平穩為主，經濟增長動力不足將會是限制樓價的因素，但視乎美國減幅速度，若果減得愈快，將有助推高樓價升勢。

政府今年連番出招救樓市，包括撤銷樓市辣招、進一步放寬按揭等，不過施俊嶸則認為，這些政策很多都是針對置業門檻、放寬買樓資產，令買家能夠入市，但無改變買家的入市動機。他指出，「只要（買樓）賺到錢，就自然有人願意入市。」因此未來更重要是增加市場對於後市的信心，否則放寬7成、8成，甚至10成按揭的分別亦不大。

中小戶租金回報高 上升動力強

由於香港屬於外向型經濟，難免受外圍局勢影響，但關鍵盡量做好本份，特別在金融行業方面，施俊嶸稱，不少市民從事金融相關行業，而股市向好即使是小市民「炒吓股都會受惠」，房地產市場亦會受惠。

施俊嶸認為，中小型單位在明年的上升動力較強，因其租金回報較高，位於核心地區的中小型單位，相信發展商仍然會以吸引價推出，去貨速度仍然較大。不過，他亦相信隨着息口慢慢下降，發展商資金壓力降低，但減價的幅度未必會有今年那麼劇烈。

至於豪宅方面，他稱，逾3億元以上超級豪宅近期交投增加，一方面內地有資金配置需求，另一方面有二手業主因生意周轉放售豪宅，令到成交量增加。

花樣年控股(01777)公布，以約1593萬元（人民幣．下同）出售持有江蘇省住宅項目的公司40%股權，料虧損約2278萬元。

該集團指，項目公司發展江蘇省揚州市廣陵區內的住宅項目，佔地面積約7.7萬平方米，可興建建築面積約14萬平方米，去年虧損1037萬元，該項目已經預售285個單位。由於該集團及合營企業夥伴出現流動資金問題，該項目的開發工作已暫停。該項目已被列入中國政府為「保交樓」項目清單。該集團指，出售事項所得款項將撥作一般營運資金用途。

第一服務控股(02107)公布，向北京騰雲注資最多1650萬元（人民幣．下同），而北京騰雲承諾向合夥企業投資4500萬元。

該集團指，合夥企業透過持99.99%股權的項目公司持有北京市東城區共42個房產單位，建築面積約1.23萬平方米，而投資可以擴大房地產業的投資組合。

受減息及進一步放寬按揭等利好消息推動，樓價表現轉為穩定，二手私人住宅轉手獲利比率（下稱獲利比率）及賺幅雙雙回升。利嘉閣地產綜合土地註冊處資料，今年11月共錄1627宗已知上手買入價的二手私人住宅買賣登記（下稱二手登記），獲利比率按月增1.3個百分點至66%，創近4個月高位；期內平均賺幅為22.7%，連跌兩個月後反彈。

資料顯示，今年11月共錄2467宗二手登記，賬面獲利個案共1627宗，佔比66%，按月升1.3個百分點，升至近4個月高位。數據又顯示，11月每宗私人住宅轉手個案平均賺幅22.7%，單月上升2.2個百分點，但仍為2010年1月以來、近15年次低。

按物業區域劃分，11月港島區的獲利比率為68.4%，按月微升0.1個百分點，表現繼續領先各區；新界區獲利比率66.8%，按月升2.9個百分點；九龍區獲利比率按月跌0.7個百分點，只錄63.1%。

蝕讓佔33%按月微跌

按物業轉售價格劃分，樓價1001萬至1200萬元獲利比率69.8%，按月升4.5個百分點，涉及宗數81宗；而401萬至600萬元月內獲利比率達69.2%，按月升2.7個百分點。

二手市場轉手要虧損的比例仍處於三成以上，11月報33.3%，較10月微降1.1個百分點，但所涉及的蝕讓成交，則由10月的663宗，激增至11月的822宗。賬面平手的二手登記，11月錄得18宗，與10月看齊。

映灣園平均賺77%跑贏

11月10個獲利登記最多的屋苑，每宗平均賺幅1.5%至77.1%。東涌映灣園錄得每宗轉手平均賺77.1%，為表現最亮麗屋苑；天水圍嘉湖山莊及鰂魚涌太古城也分別平均賺56.6%及56.4%。獲利成功比率最高為將軍澳維景灣畔，11月的19宗二手成交中，錄得約95%獲利。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，雖然近月利好因素較多，不過購買力亦已被大量消化，12月為傳統較為淡靜的月份，成交呈現膠着狀態。預期12月二手獲利比率及賺幅料呈牛皮發展，估計獲利比率繼續處於65%至67%之間窄幅波動；平均每宗賺幅料22%至23%徘徊。

樓價由高位回落，個別撻訂貨減價重售。保利置業（00119）屯門青山公路青山灣段現樓豪宅項目瑧譽，周一（23日）連兩個車位以約1.31億元沽出1幢洋房連居室。該洋房及居室曾於兩年半前以約1.83億元售出，卻遭買家撻訂，現賣平約5208.55萬元或約28.5%。

瑧譽的洋房12號連居室12號，實用面積5200及615方呎，周一連兩個車位以約1.31億元成交，以總實用面積5815方呎計算，呎價約2.25萬元。該洋房及居室原定於2022年5月連兩個車位約1.83億元成交，惟買家今年8月撻訂離場。單位售價相隔約兩年半賣平約5208.55萬元，跌價約28.5%。

聖誕僅4盤推優惠

保利置業同系九龍東啟德龍譽的2B座8樓F室，實用面積865方呎，原定2019年12月以2556.8萬元成交，呎價29558元，該名買家於上周二（17日）終止買賣合約。單位周一以1800萬元重新售出，事隔約5年賣平約756.8萬元或約29.6%，呎價20809元。

根據統計，本港5間代理行（中原地產、美聯物業、利嘉閣地產、香港置業及世紀21），今年僅為4個新盤推出聖誕置業優惠，樓盤數目較去年同期的32個，大減87.5%；優惠名額亦由去年的212個減至55個，減幅達74.1%。

恒地（00012）等六大發展商合作發展的啟德天瀧最大手筆，五大代理行向該盤買家送出價值約2.5萬的旅遊套票禮券，名額共20個，優惠總值約50萬元。恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝指出，截至12月22日，恒地今年暫售出約1940個住宅單位，銷售額近162億元；其中，天瀧共售出85伙，套現約33億元。

經絡按揭成功透過網上訪問700位市民，逾三分之二為現有業主，其餘則為未有置業的人士，其中有85.9%受訪者表示，來年入市或投資部署取態將保持審慎。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，減辣有助樓市平穩發展，但本港經濟尚未完全復甦，整體大環境仍存在不穩定性，故市民置業態度偏向審慎。

經絡調查：七成業主靜觀其變

持有物業的受訪者中，有70.2%為「靜觀其變或先按兵不動」；其次為「考慮換樓」，佔15.9%。考慮換樓的市民中，約28.3%投選「樓價下跌，趁低換樓」為換樓誘因。沒持有物業市民中有52.3%的置業部署為「靜觀其變或先按兵不動」；其次為「考慮置業」佔36%；租樓即佔11.7%。展望2025年，有37.6%受訪者認為樓價走勢相對平穩及保持5%上落的幅度；26.3%認為樓價會下跌5%至10%。

曹德明稱，從調查結果中可見，普遍市民對來年樓市發展看法偏向審慎及靜觀其變。

樓市尚待復甦，部分重磅投資者沽貨步伐未停。有「收租王」之稱的永倫集團已故創辦人倫志炎的兒子倫耀基，剛以928萬元售出柴灣杏花邨一伙3房，樓價除較銀行網上估價高19萬元或2.1%外，更較近36年前購入價升值791.44萬或5.8倍。

據市場消息稱，上述由倫耀基賣出的杏花邨42座中層7室，實用面積713方呎，3房間隔，今年2月開價1050萬元，最終累降122萬元或11.6%，以928萬元易手，呎價13015元。上址由永倫集團家族於1989年4月以136.56萬元買入，即樓價近36年升值791.44萬元或5.8倍。

太古城低層蝕16%易手

據滙豐銀行網上估價系統顯示，上址現時估價為909萬元，成交價較估價高19萬元或2.1%。倫耀基近年不時沽貨，如今年3月以1200萬元售出同屋苑42座中層8室3房，實用面積826方呎，呎價14528元。

另方面，鰂魚涌太古城唐宮閣低層B室，實用面積583方呎，2房間隔，據悉，新近由有「豪宅化妝師」之稱的室內設計師岑啟基以遺產管理人沽出，成交價785萬元，呎價13465元。原業主2017年以935萬元買入，最新造價較當年低150萬元或16%。

資深投資者、錦華實業董事長楊奮彬以840萬元沽出香港仔舖位，持貨逾12年輸近三成。

上址為香港仔石排灣道71至73號建安樓地下A舖連閣樓，建築面積合共1250方呎，以840萬元售出，呎價約6720元。楊奮彬於2012年4月以1191.5萬元購入，賬面虧蝕351.5萬元或29.5%。

海峯園地舖8800萬放售

此外，利嘉閣（工商舖）地產高級區域董事潘榮德表示，獲業主委託放售北角福蔭道1號海峯園地舖，建築面積約4810方呎，業主意向價約8800萬元，呎價約1.83萬元。物業分別由超級市場、髮型屋、洗衣店及地產公司承租，每月租金合共約28.9萬元，以叫價計，預計租金回報約3.9厘。

資料顯示，該海峯園舖位由楊奮彬於2009年斥資6000萬元入市。

學者料明年上半年 二手價量趨升

減息效應不斷浮現，除吸引租客轉租為買，換樓客亦趁樓價低伺機入市。屯門大興花園有細單位業主，先沽出自己細2房，同日再購入大2房。學者料，息口走勢為影響二手樓市的關鍵因素，二手價量或會有上升空間。

大興花園業主 先沽再同屋苑買

減息後換樓客略為加快入市，昨錄串燒成交。屯門大興花園細2房業主，先沽出2期7座中層A室，實用面積419平方呎，原叫價370萬元，減價18萬元後，即獲上車客以352萬元承接，呎價8,401元。原業主於1997年9月以209萬元購入單位，持貨27年轉手帳面獲利143萬元。

上址業主於沽出單位後，即日升級換入同屋苑2期5座高層F室，實用面積544平方呎，屬於大2房戶型，單位原以470萬元放售，經議價後以442萬元成交，呎價8,125元，原業主於2009年9月以170萬元買入單位，15年間樓價升值1.6倍。

另東涌昇薈5座高層F室，實用面積591平方呎，1房連儲物房間隔，區內客睇樓後速議價至613.8萬元承接，呎價10,386元。原業主於2013年12月以495萬元一手買入，11年間帳面賺118.8萬元。買家為東涌租客，認為區內居住環境理想，見樓價已大幅回落，所以趁機低吸納，該租客於於剛過去的周六首度出動睇樓，2小時已火速決定入市。

亦有分支家庭客趁樓價回調及減息後入市，以666萬元購入馬鞍山聽濤雅苑9座高層H室，實用面積650平方呎，套3房，呎價10,246元。而同座同室低層戶，今年4月以738萬元沽出，而現時上址銀行網上估價介乎696萬至706萬元，最新成交價既較4月同類單位低約1成，同時亦較估價低6%。同區家庭客因見呎價屬「低水筍價」而趕緊入市。

另葵涌新葵芳花園A座中層04室，實用面積400平方呎，2房，望開揚景，單位上月以520萬元放售，近日落價至480萬元，即吸引區內客承接，呎價12,000元。原業主於2016年以460萬元入市，轉手帳面獲利20萬元。買家為區內用家，有感減息持續下，故即睇即承接。

大埔太湖花園1座中層G室，實用面積589平方呎，套3房，據悉業主決心換區，由原叫價688萬元，擴大議價空間，以655萬元沽出，累減33萬元，呎價11,121元，而買家為區內客，因見減息潮啟動，業主亦肯減價而入市。

原業主於2015年以570萬元購入單位，9年間帳面賺85萬元。

同屋苑租客 2480萬購寶翠園

市場續錄轉租為賣。西半山寶翠園6座中高層H室，實用面積1,133平方呎，套3房戶型，望開揚海景，單位剛於上月以2,550萬元放售，放盤約1個月即以2,480萬元易手，呎價21,889元。買家為同屋苑家庭租客，自覺得屋苑環境舒適，單位間隔、景觀合適，逐決定轉租為買入市單位自用。原業主於2010年以1,780萬元購入單位，持貨14年，轉手帳面獲利700萬元。

中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，息口走勢為影響二手樓市的關鍵因素，初步預計明年首半年美國會再減息2次，因此估計明年上半年，二手價量或會有上升空間。

萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒估計，2025年發展商推出新盤的速度會較今年更快，而若二手要成功售出，其售價亦要比新盤成交價低，因此他估計二手售價在明年會呈跌勢，而數量方面則維持每月平均約3,000至4,000宗。

近年來，麵包店成功引領香港餐飲新潮流，吸引內地、海外及本港品牌紛紛進駐核心區域，為本地舖市注入新活力。銅鑼灣區有多間特色麵包店短期陸續開業，帶動利園山道周邊街道人流，料將進一步推動該區舖市租賃需求。

中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事梁偉傑表示，隨着市民對高品質及創意餐飲的需求日益增加，銅鑼灣作為香港零售和餐飲業的核心區域，吸引了多間新興麵包品牌進駐。

利園山道舖6萬租 呎租約80

其中，銅鑼灣勿地臣街11至13號地舖及1樓，面積約1,056平方呎，1樓面積約2,077平方呎，總月租約20餘萬元。租客為日本人氣麵包店TruffleBAKERY首間海外分店。該店在日本已有17家分店，近年成為日本爆紅麵包店，今次選址在銅鑼灣，希望藉此吸引更多本地及國際遊客。

位於利園山道61至73號寶榮大樓地下C號舖，面積約750平方呎，店舖月租約6萬元，呎租約80元，開業不久，至今排隊人龍絡繹不絕，不時出現街頭排隊的盛況。

梁氏指，銅鑼灣亦有多間麵包店備受矚目。例如，位於富明街2至6號寶明大廈地下G、H號舖，面積約1,400平方呎，主打歐式麵包；位於蘭芳道15號地下的Merci Monster，來自日本大阪，主打多款日式及歐式麵包；位於啟超道16號地下，面積約1,314平方呎的Bakehouse，以獨創的酸種蛋撻，向來吸引大批市民和遊客爭相搶購；以及利園山道61至73號寶榮大樓地下F號舖，面積約1,200平方呎的Hashtag B，同樣以蛋撻馳名海外。

梁氏指出，這些麵包店的進駐不僅為市民提供更多元化的選擇，也為銅鑼灣的零售舖市帶來新機遇，尤其是在高端零售需求放緩的情況下，餐飲零售成為市場的主要增長動力。

餐飲零售 成市場增長動力

梁氏預期，隨着消費需求逐漸恢復，銅鑼灣的零售和餐飲市場將持續回暖。明星品牌、創意餐飲和高品質產品的結合，不僅能鞏固銅鑼灣作為核心消費區的地位，亦將成為吸引投資者和商戶的關鍵動力。

近日正式落實深圳居民來港一簽多行，預計旅客數字持續增加，各商戶亦加快擴充，令核心區舖位租務增。

核心區舖位租務增，旺角西洋菜南街38至40號萬高商業大廈地下至2樓共3層巨舖，面積共4,750平方呎，以約50萬元租出，呎租約105元。新租客為SKECHERS，近日已圍上廣告板，正進行裝修，預告快將開業。該舖位處旺角西洋菜南街中間，屬人流最暢旺地段。

SKECHERS租旺角多層舖位

SKECHERS在港開設多間分店，主要選址大型商場，是次租用核心區多層大樓面舖位，可達品牌宣傳之效。

翻查資料，該舖於2017年零售高峰期時，連鎖化粧品牌莎莎以月租高達約100萬元租用，平均呎租約211元，其後於2021年遷出。當時由於疫情期間，舖位多由不同商戶短租，包括本地時裝bossini，於2022年兩度短租1年的方式租用舖位，月租料約50萬元。按是次成交租金計，較疫情前跌約一半。

另外，內地品牌折扣店UNIBUY以月租約100萬元承租尖沙咀廣東道122至126號中港中心地庫、地下、1樓至3樓，總面積約14,153平方呎，呎租約71元。

消息指，尖沙咀廣東道122至126號中港中心5層舖位，面積約14,153平方呎，以每月約100萬元租出，呎租約71元。該舖位處尖沙咀廣東道尾段，鄰近中港城，預計新租客為零售商，專營各大國際品牌特價貨品，相信看中該舖屬傳統核心零售段，旅客帶來商機。

翻查資料，該舖於零售高峰期時，曾由國際時裝品牌HUGO BOSS以約800萬元租用，品牌於去年遷出，現交吉1年後終租出，租金較高峰期跌逾8成。

長橋證券 租尖沙咀複式舖作旗艦店

除了傳統零售行業外，今年金融機構亦不時落戶核心區。美聯旺舖營業董事顏昆山表示，長橋證券商承租尖沙咀彌敦道26號地庫至1樓單號舖，面積約8,500平方呎，每月租金約100萬元，呎租約118元。該舖交吉一段時間後業主將其進行翻新，新近由長橋證券以月租近百萬元承租，擬在港開設全新旗艦店「Longbridge Space」。

翻查資料，長橋證券於2019年3月於新加坡成立，並於美國、新加坡、香港、新西蘭等地持有22張金融合規牌照或資格；其於2021年起進軍本港市場。集團發言人指，該旗艦店的地下樓層料用以咖啡室及畫廊；1樓將用作多用途活動空間，屆時將會舉行分享會及一系列互動工作坊，加強與社區之間的互動。至於地庫初步計劃打造成類似高級會所的活動空間，方便進行高端商務會議。

分析指，中央政府早前恢復深圳市戶籍居民赴香港「一簽多行」個人遊簽注，而近3星期訪港旅客數字明顯上升，必定推動香港消貴市場。除了傳統零售商外，金融機構亦看準商機，在港拓展業務，在各路商戶預計加快擴充步伐，相信核心區舖租務將增加，空置率進一步下降。

美聯工商舖報告指出，11月份商舖註冊宗數錄86宗，創今年下半年新高，按月上升約22.9%，註冊金額則錄約11.48億元，按月上升約74.5%。

若按銀碼劃分，價值500萬元或以下物業錄得41宗，與10月持平。介乎500萬以上至1,000萬元及介乎5,000萬元以上至1億元的商舖註冊量錄得12宗及1宗，均按月減少1宗。而1,000萬以上至2,000萬元及介乎2,000萬元以上至5,000萬元商舖註冊量則錄得14宗及16宗，按月分別增加6宗及10宗。

上月市場錄得兩宗逾億元的舖位成交。由萬科香港發展的長沙灣福榮街201號CAMPTON基座商場以約1.05億元沽出，面積約15,034平方呎，呎價約為6,959元。該物業一直由發展商作為售樓處，是次交吉出售，而該區亦有不少住宅，相信未來會有更多民生商戶承租。另外，由鄧成波家族持有的灣仔駱克道414至430號偉德大廈1A、B及C號地舖以1.46億元易手，面積約4,300平方呎，較2年前意向價5.5億元大幅減價4億元。

一簽多行料增投資者入市慾

上月不少品牌趕上聖誕及新年前承租核心區巨舖，包括尖沙咀亞士厘道7號裕華國際大廈地下1至4號地舖至3樓以月租約140萬元租出，總面達約26,836平方呎，呎租約52元。內地品牌折扣店UNIBUY以月租約110萬承租尖沙咀廣東道122至126號中港中心地庫、地下、1樓至3樓，總面積約14,153平方呎，呎租約78元。

美聯旺舖董事梁國文指，深圳居民赴港「一簽多行」簽注於12月1日恢復，並在重啟後的第二個周六錄得16.1萬名內地旅客來港，創下近月來的單日新高。其中，與深圳相連的6個陸路出入境口岸共錄得超過10.5萬名內地旅客訪港，這是自「一簽多行」恢復以來首次突破10萬人次。一簽多行政策配合節日活動及熊貓經濟等相關活動，相信聖誕節及跨年期間將吸引更多旅客訪港，進一步刺激旅遊、零售、餐飲等行業的營業額和收益。如一簽多行的效果持續，將提升投資者及商戶的信心，進而促進投資及租務活動。

泛海國際旗下元朗洪水橋大型住宅項目滙都持續錄成交，昨日再沽出2伙單位，呎價最高1.05萬，而項目開售至今累積沽出578伙單位，合共套現超過28億。

項目最新售出的單位，包括第6座8樓A08室，單位面積449方呎，屬於2房間隔，成交價473.75萬，成交呎價約10551元；另一伙售出單位為第6座11樓A09室，單位面積450方呎，同屬2房間隔，成交價466.48萬，呎價約10366元。

泛海國際執行董事關堡林表示，項目開售至今累積沽出578伙，合共套現超過28億，銷售成績理想，不少買家認為項目交通便捷，以及生活配套完善，加上美國再度減息，市場預期將有更多資金流入物業市場，吸引買家搶先購入心儀單位。

關堡林：銷售成績理想

至於買家類型，發展商早前曾表示，今年9月減息之後購入項目單位的買家，主要為年輕一族，主要看中項目銀碼細，購入單位將作自住用途。

滙都分為兩期發展，合共提供1025個單位，當中第2期滙都II涉及402伙，為項目第5座及第6座，戶型涵蓋1房至3房，面積介乎297至535方呎。